PLA ESPECIAL DE L’ÀREA ESPORTIVA DE BINTAUFA I document inicial... · Tal com indica la fitxa del PE Bintaufa I del PGOU de Maó, “l’objectiu del Pla és la reordenació del

document inicial Pla Especial de Bintaufa I

PLA ESPECIAL DE L’ÀREA ESPORTIVA DE BINTAUFA I DOCUMENT INICIAL

Promotor PE: Ajuntament de Maó Equip redactor PE: Marta Parpal Servole, arquitecte Juliol 2009 Jordi Parpal Marfà, advocat

marta parpal servole arquitecte/ 1


PLA ESPECIAL DE L’ÀREA ESPORTIVA DE BINTAUFA I MEMÒRIA INDEX GENERAL

I. DESCRIPCIÓ GENERAL DE L’AVANÇ DE PLANEJAMENT 1.1.- Objectiu 1.2.- Àmbit Pla Especial 1.3.- Propietats 1.4.- Justificació Jurídica

II. PROPOSTA D’ORDENACIÓ

2.1.- Preexistències 2.2.- Encaix de la proposta

-Accessos i mobilitat -Unitats d’Execució (UE) -Sistemes Generals -Urbanització. Dotació de serveis i Infraestructures

2.3.- Quadre de superfície 2.4.- Criteris de sostenibilitat

III. OCUPACIÓ DEL SÒL I EDIFICABILITATS

3.1.- Assignació d’usos i classificació 3.2.- Càlcul edificabilitats 3.3.- Aprofitaments

IV. NORMES REGULADORES V. GESTIO DEL PLA

VI. PLA D’ETAPES

VII. ESTUDI ECONOMIC FINANCER

VIII. PLÀNOLS



PLANOLS

INFORMACIÓ I.00-Situació I.01-Emplaçament I.02-Planejament Vigent. Qualif. Urbanística I.03-Planejament Vigent. Usos del Sòl I.04-Límit àmbit PE segons planejament vigent I.05-Parcel·les a incloure I.06-Propietats I.07-Expropiacions I.08-Topogràfic I.09-Fotografies I I.10-Fotografies II I.11-Fotografies III ORDENACIÓ O.01- Unitats d’Execució O.02- Qualificació del Sòl O.03- Ocupació O.04-Alineacions i rasants O.05- Instal.lacions actuals O.06- Proposta d’instal.lacions



PLA ESPECIAL DE L’ÀREA ESPORTIVA DE BINTAUFA I I. DESCRIPCIÓ GENERAL 1.1.-Objectiu El present PE, promogut per l’Ajuntament de Mao i per tan d’iniciativa pública, te per objectiu ordenar els terrenys destinats a usos esportius per tal de poder construir-hi les instal·lacions esportives necessàries i així dotar als municipis de Maó, Es Castell i Sant Lluís dels equipaments comunitaris esportius que necessiten d’acord amb la seva població. Amb aquest objectiu s’elabora el Pla Especial d’acord amb el que estableix l’article 17,2 de la “Ley sobre Regimen del Suelo y Ordenacion Urbana” del 9 d’abril del 1976 i l’article 12,1b de la mateixa Llei. Per aquest motiu, s’ordenen els terrenys de la zona qualificada com a usos Esportius anomenada Bintaufa I en el PGOU de Maó del 20 de març del 1987, junt amb altres terrenys rústics colindants amb els mateixos, necessaris per a la construcció dels equipaments previstos Per tant, el PE que s’està elaborant, proposa ordenar, assignar les superfícies, usos i edificabilitats del sector i dels equipaments, assegurant la integració de l’operació amb les preexistències físiques i ambientals i ordenant al mateix temps els accessos, aparcaments i tractament dels espais lliures. Tal com indica la fitxa del PE Bintaufa I del PGOU de Maó, “l’objectiu del Pla és la reordenació del sector destinat a equipaments esportius, definir els seus usos, accessos, aparcament i situació dels vestidors i altres edificis complementaris a les activitats esportives. El Pla especial establirà l’edificabilitat i ocupació dels edificis complementaris i la superfície destinada a viari, aparcament i jardins.” 1.2.- Àmbit del Plà Especial L’àmbit de Bintaufa I definit pel PGOU, inclou una parcel.la: la 100 (finca registral nº 3.917) i part d’aquesta (finca registral nº 5.713) del Polígon 2 amb una superfície total de 145.731,75 m2. Pel funcionament viari que es proposa i per la gran superfície d’equipament esportiu que el projecte requereix, s’amplia l’àmbit del Pla Especial incorporant-t’hi part de la parcel·la 85 (finca registral nº 2.839-2) del Polígon 2 colindant al PE, d’aquesta manera dotem al sector de la superfície necessària requerida per a dur a terme els equipaments comunitaris previstos junt amb els seus accessos, aparcaments i els necessaris espais verds i serveis tècnics. D’aquesta manera la nova superfície de l’ àmbit és d’un total de 151.548,38 m2. PARCEL.ES SUPERFICIES Àmbit actual PE Parcel·la 100 del Polígon 2 (finca registral nº 3.917)

137.413,33 m2

Part de la Parcel·la 100 del Polígon 2 (finca registral nº 5.713)

8.379,23 m2

Total superfície actual PE 145.792,56 m2



PARCEL.ES SUPERFICIES

Ampliació PE Part de la Parcel·la 85 del Polígon 2 (finca registral nº 2.839-2)

5.755,78 m2

Total superfície ampliació PE 5.755,78 m2

TOTAL SUPERFICIE NOU ÀMBIT 151.548,38m2

La definició de l’àmbit del PE implica la definició d’una parcel·la única que inclogui tan la finca que ja és propietat de l’ajuntament de Maó com les dues parcel·les a expropiar. Per tan l’aprovació definitiva d’aquest Pla Especial comporta la declaració d’interès públic de totes les parcel·les afectades i per tant la legitimació, o “causa expropiandi”, d’aquestes parcel·les d’acord amb la legislació vigent del sòl. Un cop definit el nou àmbit, queda establert el destí de tot ell a Sistema d’Equipament Esportiu, inclosa la parcel·la afegida. El criteri que s’ha establert per definir el límit ha estat el de seguir la limitació física de les parets seques allà on n’hi havia. Quan la parcel·la colindant és un camí públic (camí de Bintaufa i la carretera), la limitació s’ha fet a cara, incloent la totalitat de la paret seca al nostre àmbit. Quan la parcel·la veïna és de propietat privada la delimitació s’ha fet a eix de paret seca. En la seva limitació Nord, els terrenys llinden amb finques rústiques, a l’Est amb el “Camí de Bintaufa “ actualment colgat de vegetació en algun dels seus trams però amb les parets seques en bon estat, al Sud amb parcel·les de la zona industrial de Sant Lluís i al Oest amb la carretera ME-08 de Maó a Sant Lluis. En quant a les característiques topogràfiques els terrenys que comprenen el PE es pot dir que son sensiblement plans, les seves cotes oscil·len entre la +58,51m i la +60,40m sobre el nivell del mar, trobant-se el 80% del territori a la cota +59,00. Això facilita enormement el disseny dels vials i els accessos als equipament on no s’han de salvar grans desnivells. Límit P.E. segons planejament vigent Part de la parcel.la 85 a incloure al P.E. 1.3.-Propietats i expropiacions: Els propietaris dins dels terrenys son els següents:



PARCEL.ES PROPIETATS Parcel·la 100 del Polígon 2 (finca registral nº 3.917)

Ajuntament de Maó

Part de la Parcel·la 100 del Polígon 2 Mª del Pilar Escudero Carreras (nua propietària) (finca registral nº 5.713) Eulàlia Carreras Tudurí (usufructuaria)

Part de Parcel·la 85 del Polígon 2 (finca registral nº 2.839-2)

Margarita Escudero Carreras (nua propietaria) Eulàlia Carreras Tudurí (usufructuaria)

Les expropiacions, tal i com s’ha comentat al punt 2.2, son les següents: PARCEL.ES SUPERFICIES Part de la Parcel·la 100 del Polígon 2 8.379,23 m² (finca registral nº 5.713) Part de Parcel·la 85 del Polígon 2 5.755,78 m² (finca registral nº 2.839-2) Total superfície a expropiar

14.135,01 m²



Informació Cadastral Parcel·la 100 Polígon 2



Informació Cadastral Parcel·la 85 Polígon 2



1.4.- Justificació jurídica: El present Pla Especial te com a objectiu fonamental donar compliment al que estableix el PGOU de Maó del 20 de març 1987 respecte a aquest sector i es fonamenta legalment en el que disposen el articles 13 (“Utilización del suelo rural”) i 15 (“Evaluación y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano”) i demes articles d’aplicació del “Texto Refundido de la Ley del Suelo aprovat pel Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio”. Així com en les disposicions vigents del “ Texto Refundido de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana de 9 d’abril de 1976 (arts. 17,86) i demés concordants” i del Reglamento de Planeamiento Urbanístico, de 23 de juny de 1978 (arts. 16,77) i demes concordants. a.- Els terrenys venen qualificats en el PGOU de Maó com a terrenys destinats a equipaments esportius, dins el sistema d’equipaments i dotacions i classificats com a sol rústic en el Pla Territorial Insular de la Illa de Menorca. Per tant la legislació d’aplicació ve continguda en la Llei 6/1997 de 8 de juliol, del Sol Rústic de les Illes Balears, llei 6/1999, del 3 d’abril de les Directrius d’Ordenació del Territori de les Illes Balears, i la Llei 9/1999 del 6 d’octubre de Mesures Cautelars i d’Emergència relatives a l’Ordenació del Territori i Urbanisme de les Illes Balears, així com en el Pla. Territorial Insular de Menorca b.- El PTI classifica els terrenys com a sol rústic en la categoria de comú, d’acord amb el que disposa l’article 50 de les normes del PTI i amb les determinacions gràfiques del mapa 24 del sol rústic de l’esmentat PTI. c.- El regim urbanístic aplicable a aquesta classe de sol, es el que resulta de la matriu d’usos del sol rústic comú que figura en l’annex 1 de les normes del PTI. d.- La definició d’equipaments és l’establerta en la Matriu d’Ordenació del sol rústic de la llei 6/1999 del 3 d’abril de les directrius d’Ordenació Territorial e.- Les condicions d’edificabilitat dels terreny deriven del que disposa l’article 25 c del PGOU de Maó esmentat. f.- Els informes preceptius d’avaluació ambiental, i demés informes, seran sol·licitats i aportats en la fase de consultes del planejament d’acord amb el que estableix l’article 15 del Text Refós de 26 de juny de 2008.



II. PROPOSTA D’ORDENACIÓ 2.1.-Preexistències. a.-La zona de Bintaufa es troba dintre d’una zona de sòl rústic, on l’herència del parcel·lari agrícola encara hi és molt present, parcel·les que conformen un mosaic de gra petit, on es barregen les diferents estructures de camins, de murs, de zones antigament agrícoles o petites extensions de vegetació forestal, àrees que havien estat dedicades al conreu i a la pastura tradicional però actualment en desús. S’està produint una transformació del paisatge rural-agrícola degut a la progressiva transformació del sòl, la seva proximitat a dos nuclis urbans com son Maó i Sant Lluís estan accelerant aquest canvi i s’està creant un parcel·lari molt diferent, de grà mes gran, més homogeni, amb recorreguts i límits ortogonals i no tan orogràfics. El nou mosaic paisatgístic va lligat a les noves infraestructures, als nous usos i a les noves necessitats socials Dintre del nostre àmbit, sobretot a la part nord i nord-est, aquesta estructura del sòl vinculada a l’activitat agrícola que havien tingut en el passat, hi és present. Trobem forces parets seques en bon estat, recintes que han mantingut dintre seu certa vegetació autòctona prou bona, antics camins rurals actualment en desús però que la intenció és recuperar-los en un termini curt, llocs com el de Bintaufa Vell, etc. Certes preexistències que entenem que son un valor afegit per al nostre àmbit i que les potenciem tal i com s’explicarà més endavant.

Estructura agrària de la zona Bintaufa I b.-Tenim altres preexistències en el terreny que s’han hagut d’incloure també en el planejament, en el disseny i en la concepció del PE, son de caràcter diferent però totes elles perfectament compatibles amb el destí esportiu que ha de tenir la zona. Les preexistències son:

El Club Hípic del Grup de Cavallers de Maó El camp de futbol Municipal. El lloc de Bintaufa Vell.



Aquesta darrera a més a més te parts de la seva arquitectura que estan catalogades en el Catàleg de Patrimoni de l’Ajuntament de Maó, que son una volta estructural i el pou. Bintaufa Vell Pistes Hípiques Municipals Camp de Futbol Municipal c.-Com a preexistència no d’activitat sinó ambiental, tenim dintre del sector una massa arbòrea prou significativa i densa, amb una superfície total d’uns 4.000 m2 com per tenir-la en consideració. d.-En quan a la localització de la zona Bintaufa respecte els nuclis urbans, es troba a 1.5 Km. de Sant Lluís, a 2 km. de Maó i uns 3.5 Km. d’Es Castell aproximadament. Distàncies a tenir en conte a l’hora de preveure els aparcament, ja que la majoria de la gent es desplaçarà amb cotxe. e.-Un altre “input” que tenim és la necessitat de que l’activitat del futbol no pot cessar mai, aquest fet ha condicionat la morfologia de la solució adoptada. La ubicació del futur camp o camps de futbol s’ha hagut de fer, no en el lloc on és ara, sinó en una Unitat d’Execució llindant a la ubicació actual per garantitzar, d’aquesta manera, que l’activitat no cessi mai.



2.2.-Encaix de la proposta 2.2.1- ACCESSOS I MOBILITAT. L’àmbit del Pla es troba just llindant amb la carretera ME-8 de Maó a Sant Lluís, per tant els accessos principals seran a través d’aquesta. Recentment s’ha construït una rotonda a l’extrem sud de l’àmbit, aquesta serà l’accés principal a la zona esportiva tan per la gent que vingui de St. Lluís com de Maó. Dintre de l’àmbit s’ha creat una xarxa Viaria Bàsica (VB), i una altre de Secundaria (VS). La xarxa bàsica és la que dona accés a totes parcel·les, és un vial de 14 m d’amplada que neix de la rotonda, penetra al PE i distribueix el trànsit circularment al voltant de la peça central d’aparcament i àrea verda. La xarxa secundària és un vial de 7m. d’amplada que te un recorregut perimetral al llarg de la unitat on hi anirà implantat el futur camp de futbol. Aquest vial és el que connecta amb l’actual camí de Bintaufa que va a parar a la Carretera de Trepucó que a la vegada mort a la Carretera ME-8. Per tant és una segona possible via de sortida imprescindible per a una correcta evacuació de tota la zona. La circulació interna de cada peça serà el propi projecte arquitectònic o l’Estudi de Detall (si així ho requereix), el que s’encarregarà de definir els seus traçats en funció a la situació final de les peces arquitectòniques, al seu aforament i nombre necessari de places d’aparcament 2.2.2-UNITATS D’EXECUCIÓ (plànol O-01) Un cop fetes totes les expropiacions (part de les parcel·les 85 i 100) l’Ajuntament de Maó passarà a ser l’únic propietari de tot el sòl alliberat pel Pla Espacial i com que el destí de totes les peces resultants serà el mateix, equipament esportiu, s’ha considerat que no era necessari fer un projecte de reparcel·lació, constituint tot el polígon, una parcel·la única tal i com s‘ha dit en el punt 3.2. En funció de l’activitat l’ajuntament farà una cessió del sòl en règim de concessió o es farà un consorci per gestionar l’activitat. Per tot això el Pla Especial ha creat les Unitats d’Execució (UE) set en total, que volen ser una eina àgil per facilitar les fases de desenvolupament del Pla així com garantitzar una correcta distribució de l’edificabilitat. Tanmateix l’àmbit del PE constitueix un únic Polígon d’Actuació. És per aquest motiu que els costos d’urbanització en una primera fase seran assumits pel propietari únic, l’ajuntament de Maó, sense perjudici que posteriorment sigui repercutit la part proporcional del cost, en la contraprestació que l’ajuntament haurà de percebre de cada un dels gestors de les UE, cas de que sigui convinguda aquesta forma de gestió. Les Unitats d’Execució han estat dissenyades en funció dels diferents equipaments que el Pla requereix, d’aquesta manera apareixen les següents UE amb les següents activitats: UE1: Camp de Futbol Municipal UE2: Residència per esportistes UE3: Pistes Hípiques de l’Ajuntament de Maó UE4: Pistes Hípiques de l’Ajuntament de Sant Lluís UE5: Escola Oficial de Doma menorquina UE6: Centre d’aigua



UE7: Equipament d’Educació Vial A mes a mes de les UE el pla també contempla altres sitemes com son una àrea de Jardí Públic (Jp) , el sistema viari bàsic i secundari (V2b i V2s), una zona on es comparteix l’ús de plaça i d’aparcament (Pl/aA) i una àrea de Serveis Tècnics (ST) i Serveis Tècnics de Sanejament i depuració soterrats (ST.S+D). Tot seguit fem una breu descripció de tots ells: -UE1 És on ha d’anar ubicat el camp de futbol Municipal i executar-se abans de que la UE2 entri en funcionament, per així garantitzar l’activitat de l’equip de futbol en tot moment. La Unitat te una superfície total de 29.665,17 m2, de forma rectangular de 240x124m on la cara llarga dóna façana al carrer principal d’accés de 14m. En el seu límit sud el voreja un vial secundari de 7m. d’amplada que serveix de via d’evacuació de tota la zona ja que a través d’aquest s’accedeix al Camí de Bintaufa i d’aquest al camí de Trepucó. Està previst que dintre d’aquesta Unitat s’hi ubiqui un estadi de futbol, dos camps d’entrenament i un edifici lineal amb els vestuaris, serveis públics i comuns, botiga, etc. apart de la bossa d’aparcaments que li correspongui pel seu aforament. -UE2: Aquesta unitat s’ha creat expressament per donar ús a l’actual lloc anomenat Bintaufa Vell. És un lloc de propietat municipal, actualment en un estat de conservació precari, molt malmès degut al poc manteniment que ha tingut, però amb un potencial formal i arquitectònic gens despreciable. A més en el seu interior conté una volta estructural de pedra molt singular i a la part exterior l’anomenat Pou de Torn de Bintaufa Vell tots dos catalogats en el Catàleg de Patrimoni de l’Ajuntament de Maó, amb una Protecció Especial clau 19b (protecció arqueològica) La Unitat te una superfície total de 9.495,64 m2, de forma bastant quadrada, amb un front al carrer principal de 92,5 m. i una profunditat irregular amb punta on el llindà nord és de 84m. i de 127m. el del sud. Al confeccionar els límits s’ha tingut molt en conte les preexistències sobretot de les tanques actuals, el límit est és la pròpia paret seca que separa el lloc del Camí de Bintaufa. Al Nord llinda amb un vial secundari de 7m que



serveix d’evacuació del PE, al sud amb la UE1 i a l’est amb el vial principal de 14 m que dòna accés a la unitat. El destí d’aquesta Unitat aprofitant l’edifici actual i donant-li nova edificabilitat, és el de la construcció d’una residència per a esportistes, amb una possible biblioteca, centre social dedicat a l’esport o espai multifuncional destinat a potenciar l’esport entre els joves. -UE3: La UE3 consolida l’Hípica actual augmentant-li l’edificabilitat per si fos necessària una ampliació de l’explotació. La Unitat té una superfície total de 19.676,49 m2 de forma irregular, on tots els seus límits (a excepció del límit amb la UE2) son parets seques existents, per això la forma quebrada i irregular del seu perímetre. S’ha considerat un valor afegit de gran importància, la conservació de l’estructura del parcel·lari agrícola de gra petit característic de gran part de l’illa i que en aquesta zona propera al nucli de maó s’està perdent. D’aquesta manera entenem que protegim les parets seques de la seva gairebé segura desaparició. L’accés a aquesta, com tota la resta d’unitats, és a través del vial principal, en el seu extrem sud. Dintre d’aquesta Unitat, també qualificada d’equipament esportiu, es mante l’ús actual de pistes hípiques, es consolida aquest ús i se li dóna certa edificabilitat per poder ampliar l’activitat amb noves instal·lacions. Aquestes principalment consten de pistes a l’aire lliure de sauló o de terra compactada per a l’entrenament i escalfament dels cavalls. A part hi ha també l’edifici dels boxes i el de vestuaris, bar i serveis pels usuaris. -UE4: La UE4 té una forma molt quadrada de 100x106m., amb una superfície total de 10.403,88m2. Els seus límits, al igual que l’anterior unitat, també segueixen tanques existents, excepte un tram en el sud de separació amb la UE5. La cantonada nord-oest de la Unitat i del límit del PE llinda directament amb la paret seca de Can Moxineta, un lloc on actualment s’hi resideix. Aprofitant l’existència d’una massa arbòrea prou densa, hem protegit aquesta àrea qualificant-la de Verd Públic Protegit (VPP), d’aquesta manera garantitzem la privacitat del lloc i ens assegurem que l’activitat futura de la Unitat quedi prou allunyada de la vivenda. Te una superfície total de



1.223,21m i dintre d’aquests metres no s’hi podrà fer cap activitat, el futur gestor de l’equipament s’haurà de fer càrrec del seu manteniment i la seva bona conservació. -UE5: La UE5, qualificada d’àrea esportiva, és la peça mes gran de tot el Pla Especial ja que acollirà l’equipament que requereix de més superfície, una Escola d’equitació de Doma Menorquina i una clínica veterinària. Té una superfície total de 30.039,19 m2, de forma rectangular de mesures 307x105 m paral·lela longitudinalment a la carretera ME-8. Certes preexistències d’aquesta àrea també son les que ens han conformat els límits de la Unitat, part de les parets seques en els cas del límit nord, la carretera per l’oest, la UE6 pel sud i la traça del vial principal en el límit est. L’accés torna a ser a través d’aquest vial. S’ha deixat la peça per polir i haurà de ser l’Estudi de Detall o el propi projecte arquitectònic, el que organitzi la circulació interna, les previsions d’aparcament, els accessos i la col·locació de les peces arquitectòniques. Paral·lel a la carretera te la línea de 18 m de protecció d’aquesta on no s’hi podrà edificar. En aquesta unitat hi anirà ubicat un gran recinte destinat a l’ensenyament de la Doma menorquina dividit en tres grans cossos. El primer dedicat a l’espectacle que inclou una nau central amb la pista d’espectacle i les seves grades i uns cossos annexes on s’ubicaran els vestuaris, botigues, un museu, cafeteria-restaurant i locals per les instal·lacions. Al segon cos hi aniran els boxes, una pista de sorra, les dependències, un pati interior i la residència. I el tercer espai correspon a tots els equipaments exteriors: dues pistes d’escalfament (una coberta i una descoberts), un caminador i l’espai per l’emmagatzematge de palla. Aproximadament la superfície necessària per donar cabuda a totes aquestes instal·lacions és d’uns 11.000 m2 aproximadament. -UE6: Aquesta és la unitat on hi anirà un equipament destinat a l’aigua. La superfície de la parcel·la és de 10.909,55m2, de forma quadrada de 105x109m. Els límits d’aquesta son al nord la UE5, al sud el vial que neix de la nova rotonda, a l’est el carrer principal i a l’oest la carretera ME-8. Al igual que li passa a la UE5, te paral·lel a la carretera la línea de 18m de protecció on no s’hi pot construir.



Aquest equipament consta d’un pavelló principal on hi va un centre esportiu i dues piscines una de 25x12,5 m i l’altre de 12,6x6 a part de la piscina “spa” d’aigua calenta, els vestuaris, dutxes i tots els serveis que un equipament d’aquestes característiques requereix. A l’exterior s’hi ubica una piscina d’estiu i els espais intersticials necessaris. L’accés a aquesta unitat pot ser be pel nou carrer principal del PE de 14m o be pel vial existent que neix de la rotonda. -UE7: Per últim tenim la UE7 on hi anirà un equipament destinat a l’Educació Vial. Té una superfície de 9.197,73 m2 que amb la seva forma allargada de 165x80m tanca l’àmbit del PE en el seu extrem sud. Fa de frontera amb la zona industrial de Sant Lluís, una parcel·la de transició d’usos i de morfologia arquitectònica. Els límits d’aquesta Unitat son pel nord el vial existent de la rotonda, a l’est el nou vial principal de 14m , al sud parcel·les corresponents a la zona industrial de ST. Lluís i a l’oest la carretera ME-08. L’equipament previst per aquesta unitat és destinat a l’educació vial, un petit edifici on s’ubicaran aules, serveis, despatxos i exteriorment una pista d’entrenament i de pràctiques de mesures 90x20m. 2.2.3-SISTEMES GENERALS -Jp (Jardí públic) Independentment de les zones vedes o zones lliures que cada UE cregui necessàries crear dintre del seu àmbit, el Pla Especial ha creat un zona qualificada de Jardí Públic que correspon a una massa arbòria existent que l’hem volgut preservar així com les tanques que delimiten aquesta àrea. És una Unitat de forma irregular degut a que s’ha volgut incloure dins l’àrea les parets seques actuals. Els terrenys perimetrals del sud i oest son vials que s’han dissenyat prou generosos perquè li donin servei i facin d’accés al parc. Te una superfície total de 2.910,59 m2, de mesures 67x50m aproximadament.



-V2b i V2s: (Vial Bàsic i Vial Secundari) i Pl/aA (Plaça i Aparcament) Al dissenyar l’estructura, la col·locació i la forma de les sis UE d’aquest Pla Especial, el que mes ens va condicionar (apart de les preexistències ja comentades) va ser l’incipient estructura viaria actual, composada per un accés a l’àmbit a través de la nova rotonda i el vial que arrenca d’aquesta per penetrar dintre l’àrea. Per tant ens hem trobat en un accés molt descompensat geogràficament ja que es localitza en un extrem, el sud, de l’àmbit. Segurament hauria estat més lògica la ubicació d’aquesta rotonda en un punt mes central. Per donar-hi sol.lució el que es proposa és construir una nova rotonda centrada respecte tot l’àmbit i que sigui aquesta la que va distribuint el trànsit d’una forma ordenada a totes les unitats d’execució. El Vial Bàsic (V2b), per tant, que és l’eix principal de l’ordenació, és aquesta gran rotonda qualificada d’aparcament i zona verda i un vial de 14 m d’amplada que la va vorejant perimetralment. La secció d’aquest vial és el d’un carril per a vehicles en cada sentit de 3,5m d’amplada cada un, una vorera de 2,5 metres a cada costat i un carril bici de 2m. La superfície total de V2b és de 14.596,26 m2. El Vial Secundari (V2s) te una superfície total de 1.939,56 m2 i és clarament un vial de serveis. Consta de dos vials, un que neix de l’extrem sud del vial principal i arriba perpendicularment al Camí de Bintaufa i l’altre entre la UE2 i la UE3, que mor, com l’altre, al camí de Bintaufa. La finalitat d’aquests és la de vial d’evacuació, una via alternativa de sortida del transit de tot l’àmbit. La secció d’aquest vial és de 3,5m i tindrà una vialitat de prioritat invertida, el seu ús haurà de quedar perfectament definit en el projecte d’urbanització quedant clar que és un vial de serveis i d’evacuació en cas que sigui necessari. I la gran rotonda, distribuïdora de la circulació, és un sistema general amb dos usos compatibles: aparcament (aA) i plaça (Pl). S’ha creat un gran espai, més 11.000 m2 de mesures 300m de llarg per 38 d’ample, on hi anirà una bona part de l’aparcament necessari per aquesta àrea de grans equipaments. En la superfície que disposem, s’haurien de garatitazar com a mínim entre 350 i 400 places d’aparcament que és una repercussió de 25m2/plaça. També hi ha d’anar altres usos com son la parada de bus, pàrquing públic de bicicletes, zona de parc urbà, contenidors públics de recollida selectiva, etc i en el subsòl es col·locaran els dipòsits de regulació de les aigües pluvials que es dimensionaran al fer el projecte d’urbanització qualificat aquest espai de Servei Tècnic de Sanejament i Depuració (ST.S+D)



-ST (Serveis Tècnics) Son 1.535,63m2 de sòl residual dintre del PE, situats en un extrem, de proporcions petites, sense façana a l’eix principal i amb accés només a traves del vial secundari. És una superfície que no l’hem volgut vincular a cap UE i la destinem a Serveis Tècnics, una reserva d’espai on s’instal·larà una estació transformadors perls serveis públics, la centralització del comptador de l’enllumenat públic, antenes si fos necessari, etc. 2.2.4-URBANITZACIÓ Aquest Pla Especial contempla l’execució de les obres d’urbanització bàsiques i aquestes obres es corresponen a: a) Estesa de la xarxa de sanejament del sector, amb descripció de la traça de la xarxa de col·lectors, tant de pluvials com de residuals, i dels mecanismes de depuració emprats. b) Formació de les plataformes destinades al sistema viari, que inclou l’anivellament i la compactació d’aquestes, amb la intenció de fixar les alineacions i rasants dels solars edificables i de la resta de sistemes que en facin front a aquestes vies. També inclou la construcció de les vorades i rigoles que estableixen les esmentades alineacions i rasants. c) Estesa de la xarxa de distribució d’aigua, energia elèctrica i telecomunicació. d) Estesa de la xarxa d’enllumenat públic e) Modelat dels terrenys que han de ser destinats a jardins públics. 2.2.4.1.- Dotació de serveis i infraestructures. a) Xarxa de clavegueram. La xarxa de clavegueram prevista és separativa, d’acord amb les prescripcions tècniques municipals i les imposades per les normes generals. Aquestes dues xarxes discorren íntegrament pel sistema viari públic. Ambdues xarxes es realitzaran mitjançant tub de polietilé d’alta densitat PEAD, estructurat, de doble pell, de diàmetre a definir al moment de fer el Projecte d’Urbanització. La Xarxa de clavegueram de residuals es connectarà a la xarxa pública existent a la Carrerera ME-8 direcció Maó. Per una altra banda, la xarxa de clavegueram d’aigües pluvials disposa d’un recorregut de recollida d’aigües sota el vial principal amb la previsió d’embornals necessaris, que duu les aigües cap als dos Dipòsits Reguladors enterrats sota l’espai de la Plaça i Aparcament. Aquesta aigua serà reutilitzada pel reg de les zones verdes publiques i de les diferents Unitats d’Execució. El dimensionat i justificacions de càlcul es concretaran al projecte d’urbanització bàsic i complementària.



b) Xarxa de distribució d’aigua potable. La xarxa nova de distribució d’aigua potable es connectarà a la ja existent sota la carretera ME-8 de Maó a Sant Lluís. El recorregut es farà sempre sota els nous vials, es preveu una escomesa per a cada UE, una pel jardí públic, una per donar servei a la plaça i l’aparcament i una última dins de la zona de Seveis Tècnics. Al moment de fer les previsions de consum per a cada s’hauran de fer d’acord amb la NTE-IFA i a més a més preveure una certa dotació d’1 l/m2 de reg per a neteja de carrers i paviments. Donada la necessitat de disposar d’un hidrant a la zona, la xarxa d’aigua potable es realitzarà amb tub de fosa de 100 mm, que s’anellarà a la xarxa existent a la Carretera ME-8. Les canonades de fosa dúctil disposaran de junts automàtics estàndards, amb revestiment interior de morter de ciment d’alt forn centrifugat i revestiment exterior metal·litzat amb zenc i pintura bituminosa. Les vàlvules de la instal·lació seran del tipus Hawle , amb portella a nivell de paviment i eixos telescòpics d’extensió quan calgui. S’instal·larà una clau de buidat a l’extrem inferior de la xarxa, el projecte d’urbanització decidirà la ubicació. El dimensionat i justificacions de càlcul es concretaran al projecte d’urbanització bàsic i complementària. c) Xarxa de distribució d’energia elèctrica. La nova xarxa es connectarà a la xarxa existent de MT, mitja tensió, a l’extrem sud est de l’àmbit. S’hauran de soterrar totes les línees afectades per el sector ja siguin de MT o de BT. La previsió de la parcel·la de ST, serveis tècnics, és per possibilitar les interconnexions de les línees, ja siguin existents que donen servei com les noves per donar serveis als nous equipaments, en aquesta parcel·la hi haurà la centralització de línees per donar servei al sector i l’intercanviï soterrani aeri per la continuïtat de les existents. En aquesta parcel·la s’hi executarà els elements tècnics necessaris per donar servei als subministraments municipals que necessitin els sistemes del sector com per exemple l’enllumenat públic. També s’executarà des d’aquesta peça la distribució en MT a totes les parcel·les del subministrament elèctric, on cada una de les unitats d’execució hauran de resoldre la seva escomesa. La potència a contractar es definirà, en cada cas, en els projectes d’edificació de cada un dels equipaments. Les estacions transformadores, les caixes de derivació i de protecció s’instal·laran en els murs de tancament de cadascuna de les unitats d’edificació, hauran de quedat integrades en el disseny dels murs, de tal manera que no suposin un impacte visual en els nous carrers. També disposaran d’escomesa elèctrica les parcel·les destinades a cessions d’espais lliures. El dimensionat i justificacions de càlcul es concretaran al projecte d’urbanització bàsic i complementària d) Xarxa de distribució de les telecomunicacions. Es preveu la construcció d’una infraestructura per a les futures xarxes de telecomunicació, d’acord amb els criteris i condicions tècniques d’obligat compliment. Es connectarà a la xarxa actual de Telecomunicacions que es troba sobre la carretera ME-8 de Maó a Sant Lluís i donarà servei a una escomesa per cada UE. Les necessitats específiques les definirà cada equipament. El dimensionat i justificacions de càlcul es concretaran al projecte d’urbanització bàsic i complementària



e) Xarxa d’enllumenat públic: Les lluminàries es disposaran intercalades a ambdós costats de les vies de nova creació i a una distància del límit de les UE que garanteixen els amples necessaris per complir amb els mínims que estableix el decret de barreres arquitectòniques. Per a l’enllumenat d’aquests carrers s’ha previst la instal·lació de bàculs de 6,00 m d’alçària, col·locats a una distància entre bàculs de 8/14 m. Les làmpades escollides són de vapor de sodi d’alta pressió de 100 W de paràbola per evitar contaminació llumínica. Per a les zones verdes i aparcament es col·locaran lluminàries de columna cilíndrica amb varis focus per columna amb el mateix tipus de làmpada. El quadre elèctric es trobarà al costat de l’estació transformadora de nova creació situada a dintre de la parcel·la de serveis tècnics. Aquest disposarà de doble nivell. La xarxa de distribució elèctrica serà subterrània, i els conductes estaran entubats dins de tubs corrugats de PVC, de color vermell, a una profunditat mínima de 40 cm, d’acord amb ITC-BT-09. S’assenyalarà la seva presència amb cinta, a una distància mínima de 10 cm del nivell del sol i a 25 cm per sobre del tub. En els encreuaments de calçades, la canalització anirà, a més d’entubada, formigonada. En aquest cas, també es disposarà d’un tub de reserva. El dimensionat i justificacions de càlcul es concretaran al projecte d’urbanització bàsic i complementària. f) Vialitat: Les alineacions i les rasants dels carrers del Pla Especial queden definides al plànol corresponent (p O.04). Les pendents dels carrers de nova creació en cap cas ultrapassen el 8,00 %, no hi ha cap lloc en tot l’àmbit que calgui la col·locació d’escales. L’estructura del ferm s’ha de calcular a partir de la taula “Seccions Estructurals de ferms flexibles grup A”, seccions amb base granular, de la “Instrucció de Carreteres Norma 6.1-1.c Ferms Flexibles” del MOPU. Surten uns vials de categoria T-4, tràfic lleuger, que ens dóna ens dóna una estructura: - Subbase granular de 25cm compactada a un mínim del 95 % del PM. - Base de 20 cm compactada a un mínim del 98 % del PM. - Reg d’emprimació de tipus asfàltic, betum asfàltic de penetració 80/100. - Capa de doble rodadura de 4+4 cm, amb mescles bituminoses en calent tipus D. A les voreres del vial bàsic es proposa una amplada de 350 cm, incloent-hi les vorades i les del vial secundari de 200 cm. Els paviments de les voreres serà del tipus P-19, d’ICA, o similar, de 40x20x7 cm, sobre llit de sorra ciment. Les vorades seran de formigó, del tipus T-3, essent els guals de vehicles del tipus CP Manresa o similar. Els guals de minusvàlids seran sobre elevats, tot seguint les prescripcions dels tècnics municipals. La senyalització viària serà concretada a la documentació corresponent al projecte d’urbanització bàsica i complementària. g) Jardineria i mobiliari urbà: La part de Jardí Públic (Jp) és una zona d’ullastrar dens que el pla protegeix, per tant el seu tractament serà el mínim per esclarir una mica la zona i donar-li accés pels vianants, però el criteri ha de ser el de preservar al màxim els ullastres. El sotabosc serà mantingut en les parts no accessibles i s’aclarirà a les parts properes a les zones de circulació. A la zona de la plaça, l’aparcament i en l’alineació de carrer s’ha previst la plantació d’arbres. Les espècies vegetals autòctones de baix consum hídric seran les úniques



autoritzades per a implantar en el sector i aquestes seran concretades al projecte d’urbanització complementari. h) Supressió de barreres arquitectòniques: Tots els nous vials resulten adaptats per a persones amb mobilitat reduïda en quan a les amplades, desnivells, materials i pendents.



2.3.-Quadre de superfícies Equipaments Superfícies %UE1 Camp de Futbol Municipal 29.665,17 m2 19,57UE2 Residència per esportistes 9.495,64 m2 6,27UE3 Pistes Hípiques Municipals Aj. Maó 19.676,49 m2 12,98UE4 Pistes Hípiques Municipals Aj. St. Lluís 10.403,88 m2 6,87UE5 Escola Oficial de Doma 30.039,19 m2 19,82UE6 Centre d’aigua 10.909,55 m2 7,20UE7 Equipament d’Educació Vial 9.197,73m2 6,07Jp Jardí públic 2.910,59 m2 1,92V2b / V2s Vial Bàsic / Vial Secundari 16.535,82 m2 10,91Pl / aA Plaça /Aparcament 11.178,69 m2 7,38

Serveis Tècnics 1.535,63 m2 ST 1,01

TOTAL ÀMBIT PE 151.548,38 m2 100 2.4. Criteris de sostenibilitat i qualitat ambiental El desenvolupament urbanístic dels terrenys d’aquest Pla Especial suposarà la creació d’un nou sector esportiu molt ampli i important dins l’illa de Menorca. S’ha d’intentar que assoleixi uns estàndards alts de qualitat mediambiental. En aquest sentit, s’han establert uns criteris i unes recomanacions per al futur desenvolupament del Pla, en les seves diferents parts: zones verdes, vials i accessos i edificacions que seran concretades en l’Avaluació Ambiental que s’haurà de redactar al present PE d’acord amb el que exigeix la matriu del sòl rústic i que seran tingudes en conte en la redacció dels diversos projectes del pla en qüestió. Els criteris, objectius i principis a tenir en compte, com a mínim, en el pla especial son: a.-Sostenibilitat global del model d’ordenació: -Es garantitzarà la màxima adaptació a la morfologia natural del terreny dels aparcaments, els vials i les edificacions previstes en el pla especial així com un tractament adequat dels talussos que es puguin generar. b.-Sostenibilitat i ecoeficiència en l’edificació:

-En relació a les edificacions previstes es recomana l’adopció de paràmetres d’ecoeficiència en relació a l’aigua, l’energia, els materials i sistemes constructius, i els residus. -S’intentarà orientar les façanes principals a est i oest, evitant l’orientació a nord que és la mes desfavorable per la manca d’asolellament. Que aquestes comptin amb una vegetació per davant com a filtre visual, acústic i climàtic . -Que els equipaments siguin sensibles al màxim aprofitament de condicions d’il·luminació natural, d’assolellament i ventilacions creuades, per minimitzar la despesa d’energia. Que les distancies entre edificacions siguin les correctes per evitar ombres projectades.



-Intentar incorporar elements d’arquitectura bioclimàtica o construcció sostenible i aprofitant que alguns dels equipaments son municipals es podria plantejar la instal·lació de plaques fotovoltaiques a les cobertes dels edificis, idoni des del punt de vista energètic i divulgatiu. S’haurà de posar especial atenció en els següents aspectes: -Utilització de materials no contaminants (en la seva producció, ús o eliminació), de producció sostenible i reciclaves -Reciclatge del material d’enderroc que es produeixi

-Reutilització de les terres excavades, evitant tant l’aportació com el transport a abocadors -Us d’energies renovables i incorporació de mesures d’estalvi en el consum energètic i d’aigua -Sanejament dels sòls

-Tractament d’aigües residuals

-Recollida selectiva de residus sòlids

-Manteniment dels edificis i espais privats i públics

-Solucions de façana: persianes o altres sistemes i mecanismes tradicionals de control solar i ambiental; fusteria amb doble vidre; aïllament adequat sense ponts tèrmics -Control del consum d’aigua: aixetes amb airejadors, sanitaris de baix consum

-Control del consum elèctric: enllumenat d’aparcaments i zones comunitàries amb llums fluorescents i encesa per trams, ascensors de baix consum -Calefacció i producció d’ACS centralitzada d’alt rendiment amb gestió integrada, amb captadors solars pel preescalfament i adaptada a l’ús d’electrodomèstics bitèrmics -Sistemes de condicionament d’aire amb nivell sonor inferior d’un 5% a l’establert per les normes aplicables. -Sistemes de separació d’aigües negres i grises.

-Ús de pintures exteriors i interiors ecològiques

-Limitació de l’ús de materials com: fustes exòtiques, PVC, fibres aïllants artificials,

-No utilització de CFC, FCF i HFC en els sistemes de refrigeració i de productes clorats.

-Espais o sistemes per a la selecció d’escombraries

c.- Biodiversitat territorial i patrimoni natural:

-Caldrà evitar l’afectació de les masses arbores existents, en especial aquelles protegides. -En les zones previstes d’aparcament, jardí públic i plaça, així com en la plantació dels carrers, s’utilitzaran espècies autòctones pròpies de la zona. -Aprofitament per al regatge de les aigües freàtiques i de pluja.

-Regatge automàtic i programat.



-Ús de fertilitzants naturals.

-S’haurà d’elaboració d’un pla de manteniment de les zones verdes i arbrat dels vials.

d.- Qualitat del paisatge

-Caldrà donar compliment a la normativa sectorial vigent en matèria de paisatge.

e.- Recomanacions per als Vials i accessos

-Recollida selectiva d’escombraries

-Instal·lació de prismes de serveis que permetin l’ampliació de les xarxes de comunicació (fibra òptica) d’acord amb els successius avanços tecnològics sense haver d’obrir noves rases -Solucions constructives que facilitin l’accés dels equips mecànics de neteja de l’ajuntament a totes les zones pavimentades. -Moderació del trànsit i afavoriment de la circulació de bicicletes i transport públic. f.- Gestió de residus

-Els residus d’enderroc, de la construcció i d’excavació que es generin en el desenvolupament del pla s’hauran de gestionar en instal.lacions autoritzades.



III. OCUPACIÓ DEL SÒL I EDIFICABILITATS 3.1.- Assignació d’usos i classificació Dins de la qualificació general del conjunt com a equipament esportiu (Eq.Es) i segons s’ha explicat en l’anterior proposta d’ordenació, l’àmbit es defineix amb els següents usos i classificacions que consten en el plànol O.02 i de les quals resulten les següents superfícies i percentatges:

Clau Classificació Superfícies %Eq.Es Equipament Esportiu 119.387,65 m2 78,78Jp Jardí públic 2.910,59 m2 1,92V2b / V2s Xarxa viària bàsica i vies secundaries 16.535,82 m2 10,91Pl/aA Plaça i Aparcament 11.178,69 m2 7,38

Serveis Tècnics 1.535,63 m2 ST 1,01

SUP. TOTAL ÀMBIT PE 151.548,38 m2 100%

3.2.- Càlcul edificabilitats Amb l’objectiu de poder establir les edificabilitats i volums dels diversos edificis que composen el programa del sistema d’equipaments previst, s’ha calculat l’edificabilitat neta del total del sector, d’acord amb el coeficient del que disposa l’article 25 del PGOU de Maó, es a dir el 0,35m² de sostre/m² de sòl, la qual cosa dona un sostre total de 41.785,68m² de sostre.

Justificació m² de sostre:

Superfície neta = 151.548,38 m²- 32.160,73* m² = 119.387,65 m² Coef. Edificabilitat = 0.35 m²sostre/ m²sòl

Total sostre=119.387,65 m²sol x 0.35 m²sostre/ m²sòl = 41.785,68 m²sostre

(*)Jp+V2b/V2s+Pl/aA+ST= 2.910,59+16.535,82+11.178,69+1.535,63=32.160,73m2

Tan mateix aquesta edificabilitat total ha estat distribuïda entre les diverses Unitats d’Execució previstes per tal de permetre les instal·lacions definides per a cada una d’elles i que es distribueix d’acord amb els criteris esmentats de la següent manera: Unitats Execució

Superfícies (m²)

Sostre(m² sostre)

Coef. Edificabilitat (m²sostre/ m²sòl)

UE1 29.665,17 m² 7.000,00 0,24 UE2 9.495,64 m² 3.000,00 0,32 UE3 19.676,49 m² 5.600,00 0,28 UE4 10.403,88 m² 3.500,00 0,34 UE5 30.039,19 m² 16.000,00 0,53 UE6 10.909,55 m² 4.000,00 0,37

9.197,73m² 2.685,68 0,29 UE7 TOTAL 119.387,65 m² 41.785,68 m²



Els metres de sostre resultants del càlcul edificabilitats son sempre metres d’obra nova. En aquelles UE on hi hagi actualment edificacions, la superfície actual d’aquestes no comptabilitzaran com a m² de sostre de la taula anterior, ja que s’entén que formen part . de l’arquitectura consuetudinària de l’illa, exceptuant el complexa de l’actual camp de futbol. Ara bé, els augments de volum, ampliacions o rehabilitacions integrals dels edificis existents, comptabilitzaran com a m² d’obra nova. 3.3.- Càlcul del gàlib màxim d’ocupació: Les edificacions que s’aixequin dintre de cada unitat hauran de ser de caràcter aïllat, amb una alçada màxima total de 15m i s’hauran de separar dels límits de les unitats d’execució i del perímetre del PE segons les següents distàncies (veure plànol O.03) :

-del vial principal: 10m -dels vials secundaris: 10m a excepció del límit sud de la UE1 que serà de 7m -dels límits perimetrals del PE: 7m -límit entre UE3/UE4: 7m -límit entre UE1/UE2 i UE5/UE6: 10m

Aquestes distàncies ens donen uns gàlibs màxims d’ocupació de cada Unitat d’Execució que son els reflectits en el següent quadre. Unitat Execució

Superfície total parcel·la

Gàlib màxim ocupació

% gàlib màxim ocupació parcel·la

UE1 29.665,17 m² 23.680,15 m² 79,82 % UE2 9.495,64 m² 6.095,00 m² 64,19 % UE3 19.676,49 m² 15.107,42 m² 76,78 % UE4 10.403,88 m² 6.317,62 m² 60,72 % UE5 30.039,19 m² 22.865,77 m² 76,12 % UE6 10.909,55 m² 7.349,65 m² 67,37 % UE7 9.197,73 m² 5.895,16 m² 64,09 % TOTAL 119.387,65 m² 87.310,77 m² 73,13 %



IV.- NORMES REGULADORES Art.1. Àmbit d’aplicació Les presents normes son d’aplicació dins l’àmbit d’actuació del present PE. Per tot allò no especificat en les mateixes, serà d’aplicació la Normativa urbanística del Pla General d’Ordenació Urbana de Maó. Art.2. Edificabilitat. L’edificabilitat neta global de l’àmbit de PE serà de 0,35 m2 de sostre/m2 de sol, distribuïts entre les diverses Unitats d’Execució en la quantitat que s’estableix en la corresponent fitxa urbanística dels articles 8 al 14. Art 3 . Usos. Els usos admesos per als equipaments previstos son els establerts en l’art. 163 de les vigents NN.UU del PGOU 87 que comprenen les activitats vinculades a l’ensenyament i a la pràctica de l’educació física i dels esports en general, desenvolupades a l’aire lliure o en edificis apropiats. Tanmateix un cop aprovat definitivament en nou PGOU de Maó, els equipaments tindran la clau d’equipament esportiu, clau Eq.Es, prevista en la classificació prevista del sistema d’equipaments comunitaris. Art.3. Alçada L’alçada reguladora màxima serà definida en funció de les necessitats exigides per l’equipament previst en cada Unitat d’Execució, definides com a alçada màxima a cada una de les fitxes dels articles 8 al 14. Art. 4 Titularitat del sòl i dels equipaments Els nous equipaments que es construeixin tindran la consideració d’equipament de titularitat pública en quan a la titularitat del sòl, si be es podran construir i explotar mitjançant gestió pública indirecta (por concessió, arrendament, concert, gestió interessada) o en règim de gestió privada, a través d’un dret de superfície. Els equipaments ja existents d’utilització privada, seran respectats amb aquest règim de gestió mentre es mantingui l’actual destí. De cessar l’activitat li serà d’aplicació el règim dels pàrraf anterior. L’equipament actual de propietat municipal que el gestiona el Club Esporting Maonès serà traslladat a l’Unitat d’Execució 1 a càrrec de l’Esporting mantenint el seu règim de gestió actual.



Art. 5 Aparcament Cada un de l’equipament que es construeixi haurà de resoldre dintre de la pròpia parcel·la les necessitats d’aparcament públic que se’n derivin de la seva implantació i la reserva de la qual serà independent a l’establerta de caràcter general pel present Pla Especial. Hauran de complir amb la normativa especifica de l’ús que desenvolupin o en tot cas hauran de preveure una plaça d’aparcament per cada 100 m2 edificats o una plaça d’aparcament per cada 10 persones d’aforament sempre garantitzant el mes gran dels dos ràtis i amb caràcter de mínims. Art. 6 Condicions d’edificació Les condicions d’edificació: edificabilitat, ocupació, alçada i número de plantes que s’estableixen en aquest Pla tenen un caràcter de màximes. Les edificacions que s’aixequin dintre de cada unitat hauran de ser de caràcter aïllat i s’hauran de separar dels límits de les unitats d’execució i del perímetre del PE segons les següents distàncies que venen grafiades en el plànol O.03 :

-dels vials principal i secundaris: 10m (excepció límit sud de la UE1) 7m -dels límits perimetrals del PE: 7m -límit entre UE3/UE4 i UE4/UE5: 7m -límit entre UE1/UE2 i UE5/UE6: 10m

A mes a mes d’aquestes franges de retranqueig, les Unitat d’Execució 5, 6 i 7 estan afectades per la línea de protecció de la carretera ME-8, en 18 m contats des del límit del paviment rodat d’acord com estableix l’article 31.1 de la Llei 5/1990, de 24 de maig. A mes l’alineació de façana s’haurà de col·locar, com a mínim, a una distància de 22 m del mateix límit. S’admet la construcció de plantes soterrades amb una alçada màxima de 3,5m i sols dintre de la projecció ortogonal del límit del gàlib màxim d’ocupació de cada UE. Les rampes d’accés al soterrani també hauran d’estar dintre d’aquesta zona. Fora de la zona delimitada pel gàlib màxim d’ocupació, o sigui entre la franja de retranqueix i el límit propi de cada UE, no es podrà edificar. Només s’admetran:

- Enjardinaments - Plantacions arbòries lineals o agrupades, - La col·locació de mobiliari urbà (bancs, enllumenat, papereres), - Recintes per a les instal·lacions integrats en els murs de tancament de cadascuna de les unitats i hauran de quedat integrats en el disseny dels murs, de tal manera que no suposin un impacte visual en els nous carrers - I aparcaments esponjats i arbrats a raó de 40m2/plaça.

Les places d’aparcament que es col·loquin en aquestes franges no comptabilitzaran en el còmput total de places obligatòries que ha de garantir cada UE.



Art. 7 Projecte d’urbanització L’ajuntament de Maó haurà d’aprovar el corresponent Projecte d’Urbanització derivat del present Pla Especial, l’aprovació del qual serà requisit indispensable per la concessió de llicències. L’execució del Projecte d’Urbanització serà a càrrec de l’ajuntament de Maó. Aquest podrà ajustar els límits dels serveis tècnics en funció de les necessitats reals de les companyies subministradores d’electricitat i altres serveis que sigui convenient establir, sempre que aquests ajustos comportin un augment de la superfície destinada a places, jardins públics o vialitat i mai a l’inrevés. Art. 8 Unitat Execució 1 (UE1) Usos Esportiu i aparcament

Superfície sòl 29.665,17 m²

Edificabilitat 0,24 m²sostre/ m²sòl Total = 7.000 m² sostre

Ocupació 79,82% parcel·la Total = 23.680,15 m² sòl

Alçada L’alçada màxima permesa serà la que derivi de les instal·lacions necessàries per l’equipament esportiu i les corresponents grades per al públic i mai superarà els 15m

Art. 9 Unitat Execució 2 (UE2) Usos Esportiu, recreatiu i d’allotjament temporal directament

relacionat amb l’ús esportiu i aparcament Superfície sòl 9.495,64 m²

Edificabilitat 0,32 m²sostre/ m²sòl Total = 3.000 m² sostre (*)


Alçada Les noves construccions no podran sobrepassar els 7m. d’alçada, constituïts per PB+PP.

Arquitectura existent Es mantindran les edificacions existents en l’actualitat permetent la seva rehabilitació. S’haurà de rehabilitar seguint els criteris específics que marquin les normatives vigents i en especial aquelles que facin referència a edificacions catalogades en el Catàleg de Patrimoni de l’Ajuntament de Maó. Augments de volum, ampliacions o rehabilitacions integrals dels edificis existents, comptabilitzaran com a m² d’obra nova.

(*)els 3.000 m² son d’obra nova



Art. 10 Unitat Execució 3 (UE3) Usos Esportiu i aparcament


Edificabilitat 0,28 m²sostre/ m²sòl Total = 5.600 m² sostre (*)


Alçada Les noves construccions no podran sobrepassar els 7m. d’alçada, constituïts per PB+PP

Arquitectura existent Es mantindran les edificacions existents en l’actualitat permetent la seva rehabilitació. S’haurà de rehabilitar seguint els criteris específics que marquin les normatives vigents sobre Rehabilitació. Augments de volum, ampliacions o rehabilitacions integrals dels edificis existents, comptabilitzaran com a m² d’obra nova.

(*)els 5.600 m² son d’obra nova Art. 11 Unitat Execució 4 (UE4) Usos Esportiu i aparcament




Alçada Es mantindran les edificacions existents en l’actualitat permetent la seva rehabilitació. Les noves construccions no podran sobrepassar els 7m. d’alçada, constituïts per PB+PP.

Carregues Aquesta unitat te 1.223,21 m² de sòl qualificat de Verd Públic Protegit (VPP) i dintre d’aquests metres no s’hi podrà fer cap activitat, el futur gestor de l’equipament s’haurà de fer càrrec del seu manteniment i la seva bona conservació.




Ocupació 76,12% parcel·la Total = 22.865 m² sòl

Alçada L’alçada màxima permesa serà la que derivi de les instal·lacions necessàries per l’equipament esportiu i mai superarà els 15m

Afectacions Línea de protecció de carreteres: a 18m. del límit del



paviment rodat de la carretera ME-8. Alineació de façana: a 22m del límit del paviment rodat de la carretera ME-8






Afectacions Línea de protecció de carreteres: a 18m. del límit del paviment rodat de la carretera ME-8. Alineació de façana: a 22m del límit del paviment rodat de la carretera ME-8


Superfície sòl

Edificabilitat 0,29 m²sostre/ m²sòl Total = 2.685,68 m² sostre



Afectacions Línea de protecció de carreteres: a 18m. del límit del paviment rodat de la carretera ME-8. Alineació de façana: a 22m del límit del paviment rodat de la carretera ME-8

Art. 15. Zones verdes i vials. Els espais destinats a zones verdes i vials, designats amb la clau Pl (plaça), Jp (jardí public), aA (aparcament), V2b (xarxa viària bàsica) i V2s (vies secundaries), seran destinats a aquests usos i executats per l’ajuntament de Maó tal i com s’ha dit a l’article 7. Art. 16. Protecció paisatgística carretera . Per tal de minimitzar els efectes paisatgístics, s’haurà de mantenir l’arbrat existent entre el límit de la carretera i el límit d’alineació de façana, i ampliar aquest arbrat amb plantacions



arbòries i arbustives d’espècies pròpies de la zona i espècies d’us tradicional, fins aconseguir una bona barrera visual i acústica Art. 17. Protecció aqüífers. Atès que a la zona de Bintaufa I es troba parcialment en una àrea de “risc moderat de contaminació d’aqüífers”, totes aquelles activitats susceptibles de possibles contaminacions del subsòl, hauran de fer la consulta a la DG de Recursos Hídrics per tal de valorar el risc de contaminació i, en el seu cas, la suficiència de les mesures protectores i correctores proposades. Es consideren com a activitats potencialment contaminants dels aqüífers, a efectes del present Pla Especial, les instal·lacions on hi ha permanència de cavalls i les relacionades amb l’emmagatzematge d’excrements i animals morts. Art. 18. Protecció medi nocturn. Es garantirà el compliment, per a cada una dels projectes d’aquests Pla, de les determinacions de la llei 3/2005 de 20 d’Abril de Protecció del Medi Nocturn de les Illes Balears sobre les instal·lacions i enllumenat exterior i interior quan a la contaminació llumínica i la seva eficiència energètica. En aquest sentit, i tal i com es disposa a l’article 5 de la llei esmentada, el pla especial haurà de tenir en conte la zona on es troba en funció de la vulnerabilitat a la contaminació llumínica. El projecte d’urbanització i els projectes que es desenvolupin a l'àmbit del sector, hauran de complir, i justificar el seu compliment. Art. 19. Serveis Tècnics. Els espais definits com a Pl/aA destinats a plaça pública i aparcament en superfície, podran ser destinats en el seu subsòl a dipòsits reguladors d’aigües pluvials que seran construïts i mantinguts per l’ajuntament de maó, classificats com a Serveis Tècnics en la classificació clau ST (S+D) sanejament i depuració i en els llocs designats com a tal. L’altre terreny destinat a Serveis Tècnics i assenyalat amb la clau ST compren les instal·lacions i espais reservats per als elements relacionats amb les infraestructures de serveis tècnics (electricitat, distribució d’aigua, clavegueram, telefonia, etc.) i els complementaris i annexes, en les condicions d’ordenació i edificació que s’assenyalin en les NNUU del PGOU. Art. 20. Desenvolupament del pla i mesurem ambientals Per un millor desenvolupament del PE l’ajuntament de Maó podrà exigir el corresponent Estudi de Detall de cada una de les Unitats d’Execució que calgui, per tal de definir la concreció dels projectes arquitectònics així com les superfícies, ocupacions, edificabilitats i alçades de cada una de les instal·lacions que es determinin així com la vialitat i els espais lliures interns.



Les obres d’urbanització de la vialitat, espais lliures i urbanització general que corresponguin a l’interior de cada una de les UE, seran incloses en l’ Estudi de Detall i executades per qui realitzi cada UE Els projectes justificaran el compliment de les recomanacions ambientals incloses al present Pla Especial (2.4. Criteris de sostenibilitat i qualitat ambiental) i els diferents aspectes ambientals que han utilitzat en la seva concepció i disseny.



V. GESTIÓ DEL PLA La gestió del pla es durà a terme pel sistema d’expropiació, a càrrec de l’Ajuntament de Maó com a administració actuant. D’acord amb el que disposa l’article 29.2 del Textos Refós de la Ley del Suelo de 26 de juny de 2008, l’aprovació definitiva d’aquest Pla Especial comporta la declaració d’utilitat pública i necessitat d’ocupació de les parcel·les a expropiar.



VI. PLA D’ETAPES L’àmbit es desenvoluparà en una sola etapa, l’ajuntament és l’únic propietari del sòl de tot el sector, per tant serà aquest el que amb una o varies fases executarà el 100% de la urbanització de tot el PE. S’haurà de redactar un Projecte d’Urbanització complementari al present Pla Especial detallant la seqüència i la prioritat de les obres a executar. Recordem que hi ha el condicionant del camp de futbol, no es pot cessar l’activitat de l’actual fins que no estigui acabat el nou, això afecta directament al traçat del vial principal i del secundari que s’haurà d’executar en fases diferents. Tenim també l’afectació de serveis actuals, com poden ser línees elèctriques o de telèfon, que ens passen pel mig de la unitat, s’hauran de desmantellar i modificar el seu traçat segons els plànols d’aquest PE.



VII. ESTUDI ECONOMIC FINANCER L’organisme promotor del Pla haurà de sufragar els costos d’urbanització interna i urbanització perimetral que derivin d’aquest PE, així com els costos d’expropiació de les finques que siguin necessàries per la seva execució. A aquests efectes s’ha efectuat una previsió estimativa de costos en funció dels preus unitaris actuals corresponents a un nivell ordinari d’execució viària i enjardinament. Vials 16.535,82 m² x 150 €/m2 2.480.373,00 € Zones verdes 2.910,59 m² x 15 €/m2 43.658,85 € Parc i aparcament 11.178,68 m² x 60 €/m2 670.720,80 € Dipòsits soterrats 2.000 m² x 500 €/m2 1.000.000,00 € Expropiacions 14.135,01 m² x 4,2 €/m2 59.367,04 €

Total provisional 4.254.119,69 €

Maó, juliol 2.009 Els redactors: El Promotor:

Marta Parpal Servole, Jordi Parpal Marfà, arquitecte advocat





PLÀNOLS


Documents

PLA ESPECIAL DE L’ÀREA ESPORTIVA DE BINTAUFA I document inicial... · Tal com indica la fitxa del PE Bintaufa I del PGOU de Maó, “l’objectiu del Pla és la reordenació del