Planeringsunderlag 2018-2021

1. NÄMNDENS ANSVAR OCH UPPDRAG

Fastighetsnämnden (FN) har det samlade ägaransvaret för Västerås stads fastigheter. Merparten av

stadens fastigheter förvaltas också av FN, men andra nämnder kan ha ansvar för förvaltning av

vissa fastigheter. I fastighetsförvaltning ingår drift och underhåll, uthyrning samt arrende- och

servitutsupplåtelser. FN ansvarar, oavsett om förvaltaransvaret ligger på annan förvaltning, alltid

för köp, försäljning, upplåtelse av rättigheter i fastigheterna m.m. FN är huvudman för

exploateringsverksamheten och bevakar stadens fastighetsjuridiska och ekonomiska intressen i

planerings-och genomförandeprocessen samt förvaltar stadens tomträtter.

FN har det strategiska ansvaret att styra stadens samlade lokalutnyttjande och beslutar om hur

lokalbehovet inom staden ska tillgodoses. Utgångspunkten för FNs arbete är att stadens

verksamheter ska ha ändamålsenliga och kostnadseffektiva lokaler och att de lokaler som staden

äger är uthyrda och används. Detta innebär bland annat att FN beslutar om hur lokalbehovet inom

staden ska tillgodoses, samt i vilken omfattning extern in- och uthyrning av lokaler ska förekomma.

Arbetet med stadens lokalförsörjning sker i nära samarbete med stadsledningskontoret och berörda

förvaltningar så att behov och önskemål fångas upp. Inom FN handläggs också boendefrågor för

personer med särskilda behov.

I uppdraget till FN ligger också att upprätta handlingsplan till bostadsstrategiskt program och

genomföra stadens mark- och bostadspolitik. Nämnden har också en viktig roll när det gäller

företagsetableringar i Västerås och ska erbjuda näringslivsmark med geografisk spridning för olika

typer av verksamheter och med varierad tomtstorlek.

1 (20)

2016-XX-XX

2017-03-08

FASTIGHETSNÄMNDEN Rev. 2017-03-28

Dnr: FN 2017/00120-1.4.1

Västerås stad 2 (14)

2. OMVÄRLDS- OCH ANDRA PÅVERKANSFAKTORER PÅ NÄMNDENS VERKSAMHET

Inflyttning och bostadsbrist – befolkningsökning

Under perioden 2000-2015 har det i genomsnitt färdigställts ca 440 lägenheter per år. Under 2015

färdigställdes 694 lägenheter och för 2016 färdigställdes 895 lägenheter. Detta är den högsta siffran

sedan 1990. Vid årsskiftet 2016/17 noterades att det var 1 267 bostäder på gång att byggas. Siffran

för antal påbörjade lägenheter låg på 870. Det ökade byggandet verkar kunna hålla i sig för de

närmaste åren. Trots ökat byggande råder det en generell bostadbrist i Västerås. Befolkningen i

Västerås ökar och har gjort så under de senaste tio åren. Under dessa tio år har Västerås haft ett

flyttningsöverskott på i genomsnitt 880 personer per år. Under 2016 ökade Västerås folkmängd

med 2 202 personer.

En väl fungerande bostadsmarknad är avgörande för att Västerås fortsatt ska vara en attraktiv stad

för företag att bedriva verksamhet i och för människor att bo i. För perioden 2014-2017 finns ett

beslut med målsättning om att bygga 4 000 nya bostäder. För nästkommande period har arbetet

med att se över program med riktlinjer för bostadsförsörjning i Västerås (KBP) och den

efterföljande handlingsplanen påbörjats. Det får antas att de nya målen som lägst sätts i paritet med

de gamla målen. För att klara nya mål krävs fortsatt kraftsamling inom staden. Även om en del

förstärkning av resurser skett under innevarande period behöver ytterligare förstärkning av resurser

ske i alla delar i bostadsbyggnadsprocessen. Det gäller allt från att ta emot idéer om

bostadsbyggnad, ta fram detaljplaner och bevilja bygglov, till att genomföra projekten.

Mål ökat bostadsbyggande

Det KBP som hittills har gällt antogs av kommunfullmäktige i september 2014. Nu ska riktlinjerna

förnyas med nya beslut. Det förväntas att de nya mål som kommer att sättas pekar mot en ansats att

få till stånd en fortsatt hög bostadsbyggnation. Förvaltningen kommer därför fortsätta arbeta med

att:

- Driva den interna beredningsgrupp där inkomna idéer om bostadsprojekt hanteras enhetligt och

snabbt.

- Informera marknaden om kommande års markanvisningar

- Göra en studie för flaskhalsarna i byggprocessen

- Begära detaljplaner för bostadsbyggnation på kommunal mark

- Fortsätta bjuda in byggaktörer för att befästa och vidarutveckla samarbetet.

Näringsliv

De senaste åren har flera försäljningar skett inom befintliga näringslivsområden. Ledig

näringslivsmark börjar ta slut inom flera områden. Förfrågningar om etableringar sker

kontinuerligt.

På längre sikt är det därför nödvändigt att ta fram nya eller att utöka befintliga näringslivsområden.

Att förtäta näringslivsområden är inte framkomligt eftersom verksamheterna oftast bedrivs på

marknivå och kräver stora ytor för att hantera fordon och material på ett effektivt sätt.

Lägen som efterfrågas är främst närhet till trafikleder och staden bör utifrån detta undersöka

möjligheterna att förvärva och planera för ytterligare näringslivsmark längs med trafikleder.

Västerås stad 3 (14)

Västerås stad har olika samarbeten med Eskilstuna, Strängnäs och Enköping, benämnt 4

mälarstäder. I syfte att tillsammans marknadsföra de fyra städerna har det tagits fram en gemensam

plats, Mälardalskartan, där all ledig näringslivsmark som är till försäljning presenteras. Kartan

kommer att utvecklas ytterligare och uppdateras med andra typer av tjänster.

Integration – flyktingmottagande

Det är i dagsläget svårt att göra prognoser för flyktingmottagandet 2018-2021. För att möta

behoven behöver ett flertal olika lösningar användas, såsom samverkansavtalet, blockhyrningar,

tillfälliga bostäder, omställda lokaler m.m. Förutsättningar och förändringar sker snabbt inom detta

område vilket medför att stadens förvaltningar måste vara beredda på att snabbt ställa om till nya

arbetsuppgifter. Det är viktigt att integrationen sker i hela staden för att undvika

bostadssegregation.

Ökade investeringskostnader

Högt byggtryck i Sverige ger färre och högra offerter på byggentreprenadsförfrågningar. Så länge

vi har en fortsatt hög konjektur i byggbranschen så kommer vi att påverkas både gällande pris och

ledtider i produktionsskedet. Innovativa och attraktiva upphandlingspaket måste utvecklas.

3. PLANERADE VERKSAMHETSFÖRÄNDRINGAR OCH PRIORITERADE UTVECKLINGSFRÅGOR

Bostadsbrist

Förvaltningens arbete med bostadsexploateringsprojekt i olika stadier är högt prioriterat.

Markanvisningar och nya områden att detaljplanelägga samt förbättringar av arbetsprocesser och

en nära samverkan med marknadens aktörer är framgångsfaktorer.

Exploatering

För att klara målet om högt bostadsbyggande behöver hela bostadsbyggnadsprocessen fungera. Det

gäller detaljplaneläggning, bygglovhantering, gatu- och parkbyggnation samt projektledning

exploatering. Även om det under perioden skett tillskott av personer på vissa förvaltningar behöver

bostadsbyggnadsprocessen förstärkas ytterligare.

För framtiden behöver nya områden för bostadsbebyggelse tas fram. Det är viktigt att kunna bygga

på flera fronter i attraktiva lägen. Kommande områden är Sätra, den tredje detaljplanen på

Gäddeholm samt nya områden i Barkarö. I Tillberga ska nästa etapp av bostadsområdet Hubbo-

Kvistberga byggas ut. Område söder om Skultuna kan planeras för nya bostäder och i Dingtuna har

Uppsala Akademi kommit lång med planläggning för ny bostadsetapp. Ortsanalys för Kvicksund

pågår.

Kommunal service

I samband med ökat bostadsbyggande och förtätningar uppstår utmaningar i att förse områdena

med kommunal service i form av förskola, skola och särskilda boenden. Frågan påverkas av såväl

opinion som logistik, natur- och kulturmiljö och myndighetskrav. I tillämpliga fall integreras

förskolelokaler med bostadsbyggandet (gäller nybyggnation). Det finns betydande risk att

hanteringen inom förtätningar tar längre tid än vid ny exploatering på grund av komplexiteten.

Västerås stad 4 (14)

Markförsörjning

Med inriktningen att det i Västerås ska byggas 40 000 bostäder fram till år 2050 behöver det finnas

långt framskridna planer på var och hur byggnationen ska ske. En nyckel för att lyckas med denna

inriktning är att förfoga över den mark som ska exploateras. Därför behöver Västerås stad vara en

aktiv part på fastighetsmarknaden med en god markberedskap för att klara den framtida

byggnationen av bostäder, byggnationen av infrastruktur samt tillskapande av nya

näringslivsområden. Vikt ska läggas vid att ta fram mark för större etableringar. Markreserven är

idag inte tillräcklig utan behöver stärkas genom strategiska markförvärv. Utbudet på lämplig mark

som är till försäljning är litet. Förvaltingen ska bevaka när fastigheter är ute till försäljning. Det

visar sig vid diskussionsutbyte med andra kommuner att en nyckel för ökad bostadsproduktion är

att kommunen äger egen mark.

Stationsområdet Kungsängen

Arbetet med en detaljplan för Resecentrum ska färdigställas med utgångspunkt i ett förslag

framtaget av BIG, en dansk arkitektbyrå. Detaljplanen omfattar förutom Resecentrum även

omkringliggande områden både norr och söder om järnvägen. Parallellt med detaljplanen pågår

arbete med att teckna en principöverenskommelse med Jernhusen och Trafikverket.

Överenskommelsen ska hantera finansiering och utbyggnad av Resecentrum.

Klövern har påbörjat byggnation av ett hotell på södra sidan bredvid Tingsrätten. Mälarenergi har

påbörjat ombyggnationen av ledningar i Kungsängsgatan. Mimer bygger nytt kontor på Gasklockan

10. Viktiga frågor för framtiden är omlokaliseringar av Lantmännens silo och

avloppsreningsverket.

Energieffektivisering

För att fortsatt kunna styra, mäta och reglera våra fastigheter mot ett optimalt energianvändande

behöver styr- och övervakningssystemen bytas ut och uppgraderas i en snabbare takt till den

senaste tekniken. Fortsatt utveckling av teknikplattformarna och ett ökat kravställande mot

nyproduktionsprojekt krävs. En utredning behöver göras kring möjligheterna att ytterligare höja

miljö- och energikraven på det som vi själva bygger.

Ny organisation

Den 6 december 2016 beslutade kommunstyrelsen om att slå samman tekniska kontoret och

fastighetskontoret till den nya teknik- och fastighetsförvaltningen (TFF). Beslutet hade föregåtts av

en omfattande utredningsfas och efter beslutet vidtog en intensiv genomförandefas.

Redan 1 mars 2017 bildades den nya förvaltningen. Då var bland annat den organisatoriska

strukturen på plats inklusive bemanningen. Ett strategiskt vägval togs att behålla enheterna ute i

linjen intakta och istället fokusera på alla andra delar såsom administration, ekonomi, lokaler,

samarbeten m.m. På så sätt har leverans till västeråsare och leverans av politiskt beslutade uppdrag

säkerställts i ett läge med hög arbetsbelastning ute i verksamheten. Många delprojekt för

förändringen kommer att bli klara först senare i år.

Det övergripande syftet med sammanslagningen var att öka kvaliteten genom ökad helhetssyn,

effektiviteten i en större organisation och smidigare processer samt arbetsplatsens attraktivitet. Mål

Västerås stad 5 (14)

för kvalitet, effektivitet och arbetsplatsens attraktivitet är också satta för organisationsförändringen

och ska följas upp under året. Ett övergripande mål är också TFFs förmåga att bidra till målet om

ökat bostadsbyggande.

4. KRITISKA FRAMGÅNGSFAKTORER I STYRKORTET

Fastighetsnämnden bidrar med att stadens mål för bostadsbyggande uppnås samt bidrar till

långsiktig utveckling av både centralorten, serviceorterna samt landsbyggden:

En beredningsgrupp med representanter från olika förvaltningar har bildats i staden för att på ett

effektivt och smidigt sätt ta hand om marknadens idéer för nya bostadsprojekt. Hittills har

beredningsgruppens arbete generat möjliga projekt till en omfattning av ca 5000 bostäder.

Fastighetsnämnden bidrar med hållbara lösningar avseende stadens miljö- och klimatmål

samt sociala och kulturella mål:

Nybyggnation och exploatering ska tillgodose aktuella behov och ändamål. Hänsyn tas till

estetiska, kulturella och sociala värden som tillsammans är viktiga komponenter för ett långsiktigt

hållbarhetsfokus. Vid förtätning ska värdefull park- och rekreationsytor värnas eller kompenseras.

Markanvisningar kan innehålla social hållbarhet och energieffektivt byggande som

utvärderingskriterier. I det fortsatta arbetet med uppdatering av KBH (kommunalt

bostadsstrategiskt program) och den efterföljande handlingsplanen för bostadsförsörjning kommer

hållbarhetsmålen utvecklas.

Förändring av befintliga lokaler och fastigheter ska beakta bevarandet av befintliga värden och

kvaliteter. TFF arbetar målmedvetet med att minska miljöpåverkan genom energieffektiviseringar,

återvinning av material, utfasning av farliga ämnen samt miljöklassning av byggnader.

Tillgänglighet är en viktig del av TFFs arbete. Förvaltningen har initierat en inventering av alla

kommunägda fastigheter, där åtgärder löper parallellt med inventeringen. Inventeringen mynnar

sedan ut i ett gemensamt arbete med övriga tekniska förvaltningar att ta fram en

tillgänglighetsdatabas för hela staden. I enlighet med ”Handlingsplan för genomförande av ett

program för personer med funktionsnedsättning 2017-2018” arbetar TFF vidare med skyltprogram

och utbildning av medarbetare inom tillgänglighetsfrågor.

Inom förvaltningen ska en utredning startas beträffande begreppet Universell Design, för samtliga

medborgare i staden.

Underhållsnivån är långsiktigt hållbar:

För att kunna fortsätta leverera Stadens lokaler verksamhets- och kostnadseffektiva så är det av

extrem vikt att underhållsnivån är långsiktigt hållbar. Genom att hålla rätt hyresnivå och

omförhandla/justera hyrorna så att vi har balans i ekonomin, kan rätt nivå på underhållet erhållas.

En analys pågår nu avseende hyresnivån på respektive fastighet.

Västerås stad 6 (14)

Medarbetare inom Fastighetsnämndens verksamhetsansvar har den kompetens som behövs

för att kunna leverera ändamålsenliga tjänster i enlighet med uppsatta mål, uppdrag och

åtaganden:

En strategiskt viktig fråga och en utmaning för förvaltningen är att kunna behålla och rekrytera

medarbetare.

TFF arbetar kontinuerligt med kompetens- och karriärutveckling. I de årliga utvecklingssamtalen

mellan chef och medarbetare sätts individuella mål för samtliga medarbetare.

Under hösten 2016 startade ett Employer Branding-arbete tillsammans med

Stadsbyggnadsförvaltningen. Syftet med Employer Branding-arbetet är att med nya metoder stärka

arbetsgivarvarumärket för såväl aktiva som passiva arbetssökanden, samt för nuvarande

medarbetare.

Arbetsmiljön på Teknik- och fastighetsförvaltningen ska förbättras så att stressindex minskar.

5. DE VIKTIGASTE INDIKATORERNA OCH NYCKELTALEN

Indikatorer och styrtal:

Antal markanvisade bostäder – 600 st (markanvisning på kommunal mark)

Antal tillgängliga styckebyggartomter som kan erbjudas direkt ska vara minst 50 st/år

spridda på flera områden i staden

Antal färdigställda lägenheter – 1217 st/år

Minskad energianvändning till och med år 2020 – El 50,50 kWh/m2, Värme 84,50

kWh/m2

Minskade koldioxidutsläpp till år 2020– 36,7 kg/m2

Minst 90 % av beställda investeringar är genomförda enligt strategiska mål och

inriktningar

Organisationsindex – 75

Ambassadörsindex - 50

Engagemangsindex – 70

Ledarindex -75

Språkpraktikanter – minst 2

Nyckeltal/följekort (samtliga)

Vakansgrad

o Procent av hyra

o Procent av area

Lokaleffektivitet

o Inhyrda lokaler: m2, förändring och andel

o Egna lokaler: m2, förändring och andel

Underhåll:

o Kr/m2

Indikatorer enligt ”Riktlinje för bostadsförsörjning”: nr 1, 3, 4, 5, 8, 13

Sjukfrånvaro

Personalomsättning 5-10%

Västerås stad 7 (14)

6. STRATEGISKA UTVECKLINGSOMRÅDEN

Kraftsamling för att stärka den sociala hållbarheten och den fysiska livsmiljön:

Vid markanvisningar på stadens mark undersöks vilken som är den dominerande upplåtelseformen

inom stadsdelen. Staden anvisar marken, i den utsträckning det är möjligt, så att det bidrar till att

det blir en jämnare fördelning av upplåtelseformerna i de olika stadsdelarna.

Ett annat exempel på styrning är inriktningen på Öster Mälarstrand där ambitionen är att skapa en

hållbar stadsdel. Ett av kriterierna vid markanvisningar är och har varit social hållbarhet vilket till

exempel innebär utformning av mötesplatser och trygghets- och trivselåtgärder.

Kraftsamling för att minska miljö- och klimatpåverkan.

1. Inom FNs ansvarsområde genomförs ett antal aktiviteter för att minska miljö- och

klimatpåverkan. Bland dessa kan nämnas:

- Krav på nybyggnationer/större ombyggnader, dessa skall utföras minst enligt

Miljöbyggnad silver, vilket innebär krav på såväl energianvändning som materialval.

- Genomförande av energibesparingsåtgärder enligt klimatplan.

- Driftoptimering av stadens byggnader.

2. Genomförandet av energi- och klimatinvesteringar har genomförts genom egenfinansiering av

TFF vilket medför att kapitalkostnaderna för dessa äter upp delar av underhållsutrymmet.

3. Framtida utmaningar är att kunna etablera en funktionell plattform för övervakning – och

styrning av stadens byggnader så att såväl anställda inom staden såsom stadens driftentreprenör

kan få ett verktyg för att arbeta med driftoptimering och analys i realtid. Framtida utmaningar

är även att kunna identifiera och genomföra energibesparande åtgärder med acceptabla

ekonomiska utfall (återbetalningstid). För framtiden är det av stor vikt att kunna arbeta

långsiktigt och samordna genomförande av åtgärder som är beroende av byggnadens behov

(underhåll), verksamhetens behov (anpassningar) och möjliga energi- och miljöpåverkande

faktorer.

7. JÄMSTÄLLDHETSINTEGRERING

Jämställdhetsintegrerad budgetering innebär att man i budgetprocessen synliggör hur våra resurser

fördelas mellan kvinnor och män, så att den stämmer med kvinnors och mäns behov och

prioriteringar. Analysen i ett jämställdhetsperspektiv sker till största del hos våra kunder

exempelvis barn- och utbildningsförvaltningen (BUF), Kultur-, idrotts- och fritidsförvaltningen

(KIFF) och sociala nämndernas förvaltning (SNF). Genom att utbilda samtliga av TFFs chefer och

handläggare inom jämställdhetsintegrering kan vi i dialogen med våra kunder bidra till att

jämställdhetsperspektivet beaktas. I samband med framtagandet av investeringsplanen 2018-2021

kommer TFF tillsammans med övriga förvaltningar genomföra en jämställdhetsanalys.

Västerås stad 8 (14)

8. JÄMFÖRELSER MED ANDRA KOMMUNER

Årlig uppföljning av RS redovisning (räkenskapssammandrag)

Uppföljning av RS redovisningen (genomförs under våren efterföljande år, därav inga data för

2016) visar att kostnaden för gymnasieskolan är väldigt lika i många jämförbara städer. 2014

sticker ut för Västerås del. En stor orsak var att den del av Wenströmska som BUF lämnat då

redovisades som gymnasieskola. Från och med 2015 är det inte så.

Kostnad för lokaler i kommunal gymnasieskola, kr/elev

Källa: Kolada, Kostnad för lokaler i kommunal gymnasieskola, kr/elev

Motsvarande bild för grundskolan visar att Västerås återfinns i mittensegmentet med jämförbara

städer.

Kostnad för lokaler i kommunal grundskola, kr/elev

Källa: Kolada, Kostnad för lokaler i kommunal grundskola, kr/elev

Västerås stad 9 (14)

Diagrammen bör dock läsas som en grov överblick. Det finns ingen korrigering för andel

inhyrningar, beståndets skick eller antal genomförda moderniseringar m.m. Vidare finns en

blandning av kommunal förvaltning och kommunala fastighetsbolag.

Uppföljning av tidigare initiativ och försök

Uppsala tog under fjolåret initiativ till benchmarking kring nyinvesteringar i förskola och skola

2014 och framåt. Dåvarande fastighetskontoret rapporterade in de förskolor som uppfördes

2014/15, men har till dags dato inte fått återkoppling eller tagit del av slutsatser.

Norrköping, Linköping och Västerås har arbetat med att ta fram nyckeltalsjämförelser för

äldreboenden. Arbetet startade under 2015 och har koncentrerats till nyare investeringar. På grund

av omsättning av deltagare och nedprioritering från delar av deltagande kommuner har arbetet

stannat av. TFF, via lokalförsörjningen, tittar dock över ett antal nyckeltal som avses användas

tillsammans med sociala nämndernas förvaltning. Genom framtagande av ramhandlingar för vård-

och omsorgsboenden försöker förvaltningarna gemensamt att hitta lösningar att minska ytorna med

bibehållen kvalitet på verksamhet och boende.

Det kan konstateras att området med nyckeltal och jämförelser är ett svårt område för kommuner

att enas om. Det har skett många försök på såväl lokal-, regional- och riksnivå utan att några

långsiktiga modeller tagits fram.

Utveckling av användbara nyckeltal

I styrkortsarbetet har lokalförsörjningen brutit ned indikatorer till aktiviteter där främst andra

punkten berör jämförelser och nyckeltal:

Tydliggöra roller och ansvar inom Lokalanskaffningsprocessen - Alla medarbetare förstår

och använder beslutad process

Omvärldsbevaka nyckeltal samt jämförelser med offentliga och privata aktörer - Jämföra

med två kommuner och ta fram 5 förslag på innovativa lösningar och förslag på

implementering

Slutsatserna från tidigare försök till jämförelser och användandet av nyckeltal har lett till att vi

istället begränsar oss till två närliggande kommuner och försöker få till ett fåtal jämförelser.

Arbetet fokuserar på att ta fram användbart material till BUF, SNF och KIFF.

Arbetet sker i samarbete med berörda förvaltningar och tas återkommande upp i arbetsgruppen för

lokalsamordning.

9. INVESTERINGSPLAN 2018-2021

Respektive nämnd och styrelse ska upprätta en investeringsplan för perioden 2018-2021.

Nämndens investeringsförslag ska prioriteras i fyra prioriteringsgrupper enligt följande modell:

Västerås stad 10 (14)

Grupp 1 Objekt som inte är möjliga att avbryta p.g.a. avtal,

förbindelser eller att de redan är påbörjade

Nya objekt som medför väsentliga kostnadsreduceringar

(ekonomiskt lönsamma investeringar)

Grupp 2 Objekt som inte är påbörjade men där fullmäktige beslutat

om genomförande och som inte kan omprövas eller

senareläggas

Utökning av platser (skola, förskola, äldreomsorg mm) med

anledning av ökade volymer som direkt kan kopplas till

demografiska förändringar

Ersättningsinvesteringar som inte kan senareläggas av

säkerhetsskäl eller ekonomiska skäl

Grupp 3 Strategiska investeringar till följd av exploatering av nya

bostads- eller handelsområden

Objekt som är nödvändiga för att behålla nuvarande

servicenivåer

Underhållsinvesteringar

Grupp 4 Investeringar som är nödvändiga för att genomföra nya

arbetssätt eller organisationsförändringar

Övriga objekt som innebär en ökad

ambitionsnivå/standard/kvalitet men som ändå ses som

mycket angelägna att genomföra

I nedanstående tabell redovisas TFFs förslag till prioriteringar. Storleken på investeringarna i detta

avsnitt är att betrakta som preliminära. Arbetet med ny investeringsplan pågår under våren 2017

med beslut i komunfullmäktige i juni.

Energieffektiviseringar och klimatinvesteringar

Energiinvesteringarna 2018-2020 fokuserar på att genomföra så kallade totalprojekt (BELOK

metoden), som t.ex. investeringar i förnybar energi, värmeåtervinning samt uppdatering av styr-

och övervakningssystem för ventilation, värme, belysning etc.

Nuvarande klimatprogram sträcker sig till 2020. I dagsläget finns ingen separat energi- eller

klimatplan framtagen för perioden 2021 och framåt. Kostnader för avskrivningar och ränta

finansieras i dagsläget inte genom hyrestillägg utan minskar utrymmet för underhållsåtgärder.

2018 2019 2020 2021 Summa Prio Kommentar

Investeringar enligt klimatprogrammet 32 54 54 140 2 Beslut KFM.

Ny byggnad färjekajen 10 10 4 Bör genomföras.

Stadshuset, intäktsfin investering 23 23 3 Nödvändig för att behålla servicenivå.

Lokalanpassningar inkl datanät & it 10 10 10 10 40 4

Nödvändiga för att genomföra nya

arbetssätt eller

organisationsförändringar

Underhållsinvesteringar 5 6 6 6 22,5 3 Underhåll som motsvarar resultatkrav

Summa 80 70 70 16 236

Exploateringsinvesteringar 56 25 17 10 107

exkl utv.kostnader 3B

Investeringar 2018-2021

Västerås stad 11 (14)

Övriga investeringar

Nya funktioner (personal- och biljettutrymme) för färjetrafik planeras vid Färjekajen. Investeringen

beräknas uppgå till ca 10 mnkr under perioden 2018. Utredning kring finansiering pågår.

Utökat underhållsbehov vid Stadshuset, ca 23 Mnkr under 2018, (beloppet är en förskjutning från

budget 2017) som kommer att hyressättas mot Stadshusets interna hyresgäster under 2018 och

2019. Investeringar rör främst installationer som ventilation-, värme-, vatten- och avloppssystem,

men även byggnadsdelar.

Exploateringsinvesteringar

Inom Lillhamra återstår att finplanera gator, träd ska planteras, grönytor anläggas och ett nytt torg

ska anläggas. Uppskattad kostnad uppgår till 24 mnkr.

På Södra Källtorp planeras bullerplank, gator och cykelstråk samt lekplatser m.m. för en uppskattad

kostnad till 30 mnkr.

I Stadsträdgården återstår att göra en utbyggnad av spänger, gång- och cykelvägar samt bro och

grönytor för 8,2 mnkr.

Inom området Hacksta väst byggs nya gator för 8,5 mnkr. Detta för att anpassa vägnätet till

utvecklingen av industriområdet.

Hamnen

Den nya slussen i Södertälje samt farleden medför att större fartyg kommer att trafikera Mälaren

och Västerås hamn. För att kunna ta emot dessa fartyg i Västerås hamn krävs stora investeringar

inom hamnbassängen, kajer, infrastruktur, ytor och byggnader. I den utvecklingsplan för hamnen

som Kommunstyrelsen antagit redovisas framtida utvecklingsmöjligheter och investeringsbehov.

Utifrån genomförda utredningar och bedömningar har följande investeringsbehov tagits fram för

perioden 2018-2020. Prioriteringar kommer att ske under den fortsatta beredningen av de totala

investeringarna inom staden. Som framgår nedan är staden förbunden till åtgärder via avtal eller

förelägganden. Investeringarna sträcker sig både före och efter perioden.

Hamnen 2018 2019 2020 2021 Summa Prio Kommentar

Etapp 1 Utveckling av

hamnanläggningar. Kajkonstruktioner 33 33 3 Nödvändig för att behålla servicenivå

Etapp 1 Utveckling av

hamnanläggningar, muddring 20 326 40 386 1 Enligt avtal med Sjöfartsverket.

Ökad bärighet och körvägar 48 48 4 Angeläget att genomföra

Byggherre- projekteringskostnader 10 10 8 28 1 Beslutad

Eu bidrag, projekteringskostnader -8 -8

Beviljat bidrag för 50 % av nedlagda

kostnader

Underhållsinvesteringar hamnen 5 5 5 5 20 3 Planerat underhåll

Summa 60 341 101 5 507

Västerås stad 12 (14)

En fortsatt utveckling av hamnområdet kommer att innebära ytterligare investeringsbehov. Det kan

röra markförstärkningar, väg-och järnvägsanslutningar, flytt av byggnader, kontor och

verksamheter inom hamnområdet m.m.

Kalkyler för att bedöma den totala projektkostnaden fortgår och kompletteras löpande.

Finansieringen av ovanstående investeringar är inte löst. Ett nytt avtal med Mälarhamnar håller på

att tas fram, klart våren 2017, för att reglera hyresnivåer, ansvarsfördelning, finansiering av

investeringar m.m.

För perioden efter 2021 finns en utvecklingsplan men för närvarande saknas en prioritering på vilka

åtgärder som kan bli aktuella 2021.

10. KOMPETENSFÖRSÖRJNING

Rekryteringsläget är tufft för vissa yrkesgrupper, exempelvis byggprojektledare,

fastighetsförvaltare och projektledare exploatering.

Att attrahera och behålla kompetenta medarbetare inom de tekniska yrkena i dag är en utmaning

som vi tillsammans med andra organisationer och företag brottas med.

Ett exempel på åtgärd är att förvaltningen under hösten var med i Tekniksprånget. Tekniksprånget

är en satsning för att få fler sökande till tekniska utbildningar. Tillsammans med övriga tekniska

förvaltningar var tre teknikpraktikanter anställda i fyra månader.

11. SÄRSKILDA UNDERLAG

Förskolenämnden, grundskolenämnden och fastighetsnämnden ska redovisa en gemensam plan för

hur nya förskolor och skolor ska byggas i önskad takt med utgångspunkt från det ökade barn- och

elevantalet.

Arbetet med en gemensam plan har ännu inte påbörjats. Respektive planeringsgrupp vid BUF och

TFF kommer att påbörja arbetet under våren. Planen kommer utöver behov även att visa på de

utmaningar och komplexitet som finns inom området.

12. EKONOMISK ÖVERSIKT

Fastighetsnämnden exkl exploatering.

Omsättningen beräknas uppgår till 952,3 mnkr. Det är en ökning med +9,6 mnkr jämfört med

budget 2017. Ökningen beror till största del på ett ökat antal inhyrda lokaler, +7,6 mnkr, men möts

av lika stora kostnader för lokalhyror. Nya investeringar ger ökade hyresintäkter på +7,1 mnkr. Det

avser bland annat Gryta sjukhem och Önsta förskola (tidigare Ängens förskola). Tilläggshyror som

avslutas uppgår till -4,8 mnkr. Intäkterna för Wenströmska skolan beräknas minska med 6 mnkr på

grund av den planerade utflytten av gymnasieskolan. Indexuppräkningen beräknas öka med 2 %

jämfört med budget 2017 vilket ger en ökad intäkt med 7 mnkr samtidigt som hyreskostnader ökar

med 5 mnkr. Intäkterna för tomträttsavgälden minskar med 4,3 mnkr. Minskningen är en effekt av

det stora antal tomträtter som friköpts under åren 2015 och 2016. Kostnaderna för avskrivningarna

ökar med 5,9 mnkr som är en följd av ökade investeringar. Finansiella kostnader minskar i takt med

Västerås stad 13 (14)

att amorteringar görs på stora lån vilket ger +4,1 mnkr. Avkastningskravet ökar något från 54,2 till

54,6 mnkr. Budgeterat resultat efter avkastningskrav uppgår till 5 mnkr (8,5mnkr). Det positiva

resultatet är en effekt av komponentredovisningen och ska användas för att finansiera

underhållsåtgärder i investeringsbudgeten.

Underhållsläget

Inför 2018 finns ett utrymme till underhållsåtgärder på ca 76 mnkr vilket är i samma nivå som

under 2017. Önskvärd nivå för underhållsåtgärder ligger på ca 95 mnkr.

Genomförda energieffektiviseringar där FN tar kapitaltjänstkostnaderna fram till och med 2018

beräknas uppgå till cirka 17 mnkr och därmed minskar utrymmet för att genomföra

underhållsåtgärder. De planerade energiinvesteringarna uppgår för perioden 2018-2020 till 140

mnkr. Det innebär att kapitaltjänstkostnaderna för dessa åtgärder minskar underhållsutrymmet med

ytterligare 8 mnkr de kommande 3 åren.

Under perioden genomförs dock energi- och klimatinvesteringar. Dessa investeringar kommer

delvis att påverka behovet av planerat underhåll vilket gör att bedömningen är att erforderligt

underhåll kan utföras fram till år 2020. Därefter saknas möjligheter att utföra planerat underhåll

utifrån dagens hyresnivå.

FN debiterar i dagsläget inte tilläggshyra för energieffektiviseringar. Verksamheterna

(hyresgästerna) får hela effekten av investeringarna i form av lägre kostnader för el och värme. Ett

arbete med att räkna fram rätt hyresnivå på respektive fastighet har därför påbörjats.

Risker med uteblivet underhåll

Inplanerat underhåll ska vara baserat på ett verkligt behov för att bibehålla objektens status och

förebygga oplanerade händelser. Att inte genomföra erforderligt planerat underhåll får på sikt

ekonomiska-, tekniska- och verksamhetsmässiga konsekvenser.

Genom att inte genomföra inplanerade underhållsåtgärder skjuter man ett stort skuldberg framför

sig. Förutom att man bygger upp en stor framtida kostnad så tar man andra ekonomiska, tekniska

och verksamhetsmässiga risker då det efter en tid kan uppstå sådant slitage som innebär att

underhåll inte är ett alternativ utan kräver nyinvestering.

Andra risker som tas är bland annat följande:

- Skador på byggnaden på grund av bristfälliga klimatskal eller installationer

- Personsäkerhet

- Ökad energianvändning

- Försämrat inomhusklimat

- Hinder för att bedriva verksamhet

- Ökade kostnader för felavhjälpande underhåll, tillsyn och skötsel

Tomställda lokaler

Vakansgraden är låg bland stadens lokaler. Detta märks bland annat i att det blir större utmaningar i

att hitta ersättnings- och evakueringslokaler inom det egna beståndet. Det medför i sin tur att det

blir höga kostnader för paviljonglösningar, som dessutom behöver längre kontraktstider för att

överhuvudtaget bli aktuellt.

Västerås stad 14 (14)

Tomträtter

Prognosen för 2018 innebär en sänkning med 4,3 mnkr av avgälderna jämfört med budget 2017.

Avgälderna bedöms uppgå till 53,5 mnkr. Under 2015 och 2016 friköptes en stor del av

tomträtterna. Mycket beroende av det låga ränteläget fortsätter förfrågningar om friköp av

tomträtter. Det är främst industritomträtter och flerbostadshustomträtter som friköps. Det är även

dessa tomträtter som ger stora avgäldsintäkter. För framtiden innebär detta att avgäldsintäkterna

minskar succesivt.

Avkastningskravet för tomträtter uppgår idag till 45,3 mnkr. Det kommer att behöva sänkas om

friköpen av tomter fortsätter.

Exploatering

Verksamhetens omsättning beräknas uppgå till 138,9 (135,9) mnkr. Kostnaderna beräknas uppgå

till 130,4 mnkr. De största projekten i budget 2018 är utvecklingen av Erikslund Norra, Öster

Mälarstrand dp 3 och Lillhamra. Budgeterat resultat är 8,5 mnkr mot 4,3 mnkr i budget 2017.

Av verksamhetens totala kostnader beräknas kostnaderna för avskrivningar uppgå till 14 mnkr

under budgetåret. Stora investeringar i områden som till exempel Gäddeholm, Öster Mälarstrand

och Norra Erikslund, som finanseras med exploateringsmedel, innebär att kapitaltjänstkostnaderna

ökar påtagligt. De fasta kostnaderna kommer öka successivt i takt med att fler projekt genomförs.

De årliga täckningsbidragen, som pågående projekt levererar, behöver uppgå till högre belopp än

de fasta kostnaderna för att verksamheten inte ska redovisa underskott.

Bilaga 1a Resultaträkning exkl. exploatering

Bilaga 1b Resultaträkning exploateringsverksamheten

Bilaga 2 Styrkort