Embed Size (px)
Citation preview
Side 1 av 11 Planinitiativ
Planinitiativ
(Jf. pbl § 12-8, forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter pbl, og prop. 149 L)
Planinitiativ for Gnr/bnr 41/1, 125, 119 og 40/152 / Gandalsgata 1,
Brueland, Sandnes kommune
Utarbeidet av Asplan Viak AS
Datert 12.11.19
Ansvarlige
Fagkyndig
Firma Asplan Viak AS
Kontaktperson Arild Byrkjedal
E-post [email protected]
Telefon 93424048
Forslagstiller
Firma Bruelandsbyen AS
Kontaktperson Kjersti Kulleseid
E-post [email protected]
Telefon
Hjemmelshaver Navn Coop Sørvest AS og Sandnes kommune
E-post / Telefon
Eventuelt andre relevante opplysninger
Planarbeid for detaljplan på Brueland Vest ble igangsatt i 2016. Planprogrammet for
detaljplanen ble vedtatt 21.02.18.
Av hensyn til vedtatt KDP for sentrum, endringer i KU forskrift og den tiden som er
gått siden oppstart av planarbeidet første gang, ønskes nå en restart av planarbeidet
basert på nye gjeldende forutsetninger.
Første steg i dette planarbeidet er utarbeidelse av nytt planinitiativ.
Informasjon om planinitiativet
Jf. forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering § 1.
1 Formålet med planen (Jf. § 1 andre ledd bokstav a)
Coop har nylig relokalisert OBS bygg fra Brueland til ny tomt på Hove, og ønsker å
etablere en ny dagligvare på Brueland til erstatning for dagens butikk. Eksisterende
bygningsmasse rives og området transformeres.
En ny utbygging i området vil gi dette området et betydelig kvalitetsmessig løft og legge
til rette for høy tetthet. Dette vil støtte opp om gjeldende byutviklingstrategi i Sandnes, og
Side 2 av 11 Planinitiativ
fortetting langs høyverdig kollektivknutepunkt. I området vil en i tillegg til ny dagligvare,
legge til rette for boliger og næring. Området skal bygges ut trinnvis.
2 Planområdet og omgivelsene (Jf. § 1 andre ledd bokstav b)
Planavgrensning og lokalisering
Planområdet ligger på Brueland i Sandnes. Området omfattes av Kommunedelplanen for
sentrum, og ligger ca 200 meter sør for Sandnes stasjon og ca. 500 meter fra enden av
Langgata i Sandnes sentrum.
Figur 1: Utbyggingsområdets beliggenhet, sør for Sandnes sentrum.
Eiendommen som skal utvikles er Gnr. Bnr. 41/119 og 125 (ca 23,5 daa) og eies av
Coop Sørvest SA. I nord omfattes et mindre areal på 1,4 daa eid av Sandnes kommune
(40/152), samt deler av Gandalsveien som også delvis eies av Sandnes kommune.
I tillegg varsles Brugata med tilknytningspunkt til Jærveien og Hoveveien, for å kunne
vurdere eventuelle tiltak knyttet til trafikkavvikling og mobilitetsløsninger.
Side 3 av 11 Planinitiativ
Figur 2 Planområdets avgrensning på Brueland Vest
Beskrivelse av planområdet
Bruelandsenteret ble utviklet på 80- tallet, og Coop har siden den gang drevet en Mega
og en OBS byggvare på eiendommen. Obs byggvare er nå relokalisert til Hove, men
bygningsmassen står inntil videre.
Total bygningsmasse på eiendommen er ca. 11 500 kvm gulvflate (BRA). Dette er fordelt
på en Mega butikk på 4200 kvm (butikk og lager) og OBS Byggvare på 6000 kvm. I
tillegg er det en frisør og en kontordel med til sammen ca. 1200 kvm bygningsmasse.
Bygningsmassen framstår som typisk for sin funksjon og tidsperiode, i både uttrykk og
kvalitet.
Side 4 av 11 Planinitiativ
Figur 3 Bruelandsenteret fra sørlig atkomst
Tomten for øvrig består parkering på bakkeplan. Det er også parkering på tak. Dette
utgjør totalt ca. 300 parkeringsplasser. Det er ingen parkeringsplasser i lukkede anlegg.
Det er lite innslag av grønt på eiendommen.
Planområdet grenser direkte til Sandvedparken mot vest, Brugata mot sør og Jernbanen
mot øst. I nord grenser området til Stasjonsområdet (Sandnes stasjon).
3 Plansituasjon og føringer (Jf. § 1 andre ledd bokstav g)
Nasjonale retningslinjer Planarbeidet berører ikke nasjonale plandokumenter. Likevel ligger rikspolitiske retningslinjer til grunn for planleggingen i området – bl. a.
• samordnet areal- og transportplanlegging
• hensyn til barn og unge
• universell utforming, lov om diskriminering og tilgjengelighet
Regionalplan for Jæren Regionalplan for Jæren ble vedtatt 22.10.2013.
Planområdet ligger tett ved Sandnes sentrum og kollektivknutepunkt. I forhold til boligbebyggelse bør planområde tilfredsstille de høyeste tetthetskravene gitt i regionalplanen (6 – 15 enheter pr daa).
Ny regionalplan for Jæren med reviderte føringer ventes vedtatt 2021.
Kommunedelplan for Sandnes sentrum 2018 – 2035 Planen ble vedtatt i bystyret 16.09.19.
Planen inneholder noen rammer for innholdet i en detaljplan, der de viktigste forhold gjengis her.
Området er avsatt til K26 (kombinert bebyggelse bolig og næring)
Side 5 av 11 Planinitiativ
Figur 4 Utsnitt av sentrumsplan
Parkering
Bil Sykkel
Bolig Maks 1 pr. 100 kvm BRA Min 2,0 pr. 100 kvm BRA
Næring Maks 0,5 pr. 100 kvm BRA Min 2,0 pr. 100 kvm BRA
Andre formål:
Parkeringskrav for andre formål skal vurderes i mobilitetsplan og fastsettes ved
detaljregulering. Sandnes kommune vurderer at detaljhandel inngår i andre formål,
og at parkeringskrav skal vurderes og fastsettes i detaljplan
Utnyttelse og høyde:
Det er ingen konkret føring av utnyttelse i KDP for sentrum. Det vil være en
skjønnsmessig vurdering av utbyggingsvolum og høyde vurdert opp mot kvaliteter i
prosjektet.
Likevel er det noen viktige parametre som påvirker utnyttelse for K26:
Side 6 av 11 Planinitiativ
• Maks 70% bolig
• For transformasjonsområdet K26 og K27 (Brueland) skal byggehøyden variere
mellom 12 og 26 meter. Bygg høyere enn dette kan vurderes for deler av
bygningsmassen i forbindelse med detaljregulering.
• Detaljhandel i K26 tillates med inntil 3000 m2 BRA
• Det skal etableres minimum 16 m2 felles uteoppholdsareal per boenhet på
egen tomt.
Øvrige retningslinjer for utvikling av området (utdrag relevant for K26):
• Mobilitets- og kollektivknutepunktet Skeiane skal styrkes ved utvikling av
tilliggende transformasjonsområder med tett bymessig bebyggelse med bolig
og kontorarbeidsplasser.
• På vestsiden mot Sandvedparken tillates bolig i kombinasjon med dagligvare
og næring.
• Det skal legges spesiell vekt på tilrettelegging for familieboliger.
• Ved Skeiane stasjon kan det etableres en ny gangforbindelse til perrongen i
fra sør.
Forholdet til eventuelle reguleringsplaner og retningslinjer
• Plan 2013 105 Områdeplan for Skeiane – gnr. 40, bnr. 101 m.fl..
En mindre del av plan 2013 105 varsles regulert i denne planen. Området som er
berørt er regulert et offentlig/privat parkeringshus med innkjøring via Ganddalsgata.
Detaljplan for dette området er nå under arbeid (plan 201720)
Side 7 av 11 Planinitiativ
Figur 5 Utsnitt av nærområdet med vedtatt reguleringsplaner
Forholdet til eventuelt pågående planarbeid
Plan 2016 120 Brueland Øst
ROM eiendom, nå Bane Nor eiendom, varslet oppstart av plan, den 08.11.16 med
tilhørende planprogram. Brueland Øst omfatter østsiden av Jernbanen innenfor
område K27 i kommunedelplan for sentrum. Planprogrammet ble vedtatt samtidig
som planprogram for Brueland Vest.
Plan 201720 detaljregulering for Haakon 7s gate
Side 8 av 11 Planinitiativ
Hensikten med planen er å regulere Haakon 7’s gate om til gatetun og et urbant
gateløp med rom for opphold, lek og rekreasjon. Det vil også reguleres til kombinert
bebyggelse og anleggsformål, samt et parkeringshus sør på eiendommen.
Parkeringshuset i denne planen er også satt av som en del av K26 i KDP for
sentrum. Det kan være aktuelt å la parkering under bakken i K26, erstatte
parkeringshuset slik dette er foreslått regulert.
Plan 201720 er 1. gangs behandlet. Parkeringsløsning må avklares før denne planen vedtas.
Nytt dobbeltsspor Sandnes - Nærbø
Bane Nor og berørte kommuner har inngått en avtale om økonomisk finansiering av
ny IKDP for nytt dobbeltspor på Jæren. Strekningen Sandnes – Nærbø skal etter
planen reguleres under ett. Prosjektet er i oppstartsfasen og har en foreløpig uklar
framdrift.
Dette er et usikkerhetsmoment i videre planlegging. For å kunne utarbeide en
hensiktsmessig plan for K26, må en få avklart arealbehovet for tiltak på jernbanen,
inkludert utvidelse av perrong og tilkomst perrong i søndre del av denne inn på K26.
Dette ønskes avklart tidlig i planprosessen.
4 Kort presentasjon av prosjektet/planidéen (Jf. § 1 andre ledd bokstav c, d og e)
Utvikling av plankonseptet har startet. Sjo fasting vant et parallelloppdrag for området
og har i samråd med Bruelandsbyen utviklet et foreløpig forslag. Det presiseres at
forslaget ikke er endelig, og at det vil arbeides videre med forslaget i tråd med
føringer for sentrumsplan, og i samråd med Sandnes kommune.
Hovedgrepet er at bebyggelsen i størst mulig grad plasseres mot jernbanen slik at
uteområder kan ha en sømløs overgang til Sandvedparken. Høyden på bebyggelsen
vil variere. Dette grepet vil også virke støydempende på uteområder i planområdet og
i Sandvedparken. Det kan også være aktuelt å legge veien til parkeringshuset i
nordre ende, bak bebyggelsen mot Jernbanen. På denne måten oppnår man en
sømløs og bilfri forbindelse fra prosjektets uteområde og Sandvedparken.
Det legges også til rette for en dagligvareforretning i søndre ende av planområde,
med mulighet for boliger og næring i øvrige etasjer. Nordre ende av prosjektet blir
forbeholdt boliger.
Prosjektet skal for øvrig videreutvikles i tråd med føringer gitt i sentrumsplanen, og
vedlagte skisse er foreløpig.
Side 9 av 11 Planinitiativ
5 Virkninger på omgivelsene (Jf. § 1 andre ledd bokstav b og f)
Beskriv tiltakets virkning på, og tilpasning til, landskap og omgivelser
Området har svært gode bokvaliteter. Området grenser direkte til Sandvedparken
mot vest, og ligger nært sentrum og nært høyverdig kollektivforbindelse for buss og
jernbane.
Skyggevirkningene av prosjektet vil påvirke jernbaneareal, men i liten grad annen
bebyggelse.
Planarbeidet vil ha et fokus på å utrede følgende tema i det videre arbeidet:
Stedsanalyse
Hensikten er å kartlegge stedegne kvaliteter og identitet, som skal bidra til en
bevisstgjøring av stedets egenart og tilkobling til eksisterende by.
Arkitektonisk estetisk utforming
Det vil bli utarbeidet et skisseprosjekt for den bebyggelsen planen legger til rette for.
Arkitektur og estetikk illustreres ved hjelp av 3D modellering, sol – og skygge, snitt,
utomhusplaner, nær og fjernvirkning av tiltaket.
Bebyggelsen vil bli beskrevet og relevante krav fastsatt i bestemmelser til planen.
Trafikk/ mobilitet
• Utarbeidelsen av en mobilitetsplan for både forretning, næring og bolig, inklusiv
parkeringsbehov.
• Transportkonsekvenser av funksjonene innenfor planområdet og beregning av
turproduksjon.
• Trafikkanalyse – en analyse av de trafikale konsekvensene av planforslaget i
forhold til dagens situasjon
• Redegjøre for konsekvenser for trafikksikkerhet
Side 10 av 11 Planinitiativ
Energi
Det vil bli vurdert hvilke alternativer en har til energitilknytning i området. Utbyggingen
vil forholde seg til krav i gjeldende teknisk forskrift.
VA – rammeplan inkl overvannshåndtering
Utarbeide et forprosjekt for vann- og avløp og overvannshåndtering, der en vurderer
tilknytning til kommunalt vann – og avløpsnett, og vurderer behov for oppgradering
eller omlegging for å løse utfordringene på en tilfredsstillende måte.
Vurdere tiltak for lokal overvannshåndtering internt i planområdet.
Vurdere blågrønn faktor som konsekvens av dette.
6 Samfunnssikkerhet – risiko og sårbarhet (Jf. § 1 andre ledd bokstav i)
Er det spesielle utfordringer i forhold til samfunnssikkerhet, risiko og sårbarhet?
Det må utarbeides en Ros analyse i forbindelse med planarbeidet. Identifisert risiko i
en tidlig fase av prosjektet innebærer;
• støy (veg og jernbane)
• grunnforhold/forurensing i grunnen
• trafikksikkerhet
Disse temaene skal utredes videre i planarbeidet.
Listen er ikke uttømmende og ROS må også kartlegges iht. endelig plangrep.
7 Konsekvensutredning (Jf. § 1 andre ledd bokstav l)
Krever planen konsekvensutredning og ev. utarbeidelse av planprogram?
I påbegynt arbeid med reguleringsplan ble tiltaket vurdert som Ku pliktig, og
planprogram ble utarbeidet og vedtatt
Iht. til endring i Forskrift om konsekvensutredninger i 2017, ble krav om KU plikt ved
planområdets størrelse på 15 daa tatt ut. Det er fortsatt krav om KU plikt ved
etablering av mer enn 15000 kv næringsareal. Dette er imidlertid ikke lenger aktuelt,
da KDP tillater en 70% næringsandel. Det kan bygges mer næring enn 30%, men det
er lite trolig at dette vil ende med mer enn 15000 kvm BRA.
8 Planprosessen og samarbeid/medvirkning (Jf. § 1 andre ledd bokstav h, j og k)
Er det vesentlig interesser som berøres av planinitiativet?
Forholdet til framtidig dobbeltspor Sandnes – Nærbø må avklares på et tidlig
tidspunkt i planarbeidet. Det må avholdes møte med Bane Nor om dette forholdet.
Hvilke berørte offentlige organer og andre interesserte som skal varsles om
planoppstart?
Plan- og bygningslovens regler vil følges, og alle varslingsberettigede offentlige
etater, grunneiere og naboer vil bli varslet.
Omtal prosesser for samarbeid og medvirkning fra berørte fagmyndigheter,
grunneiere, festere, naboer og andre berørte
Side 11 av 11 Planinitiativ
Ved oppstart av planarbeidet i 2016, ble det satt som en forutsetning at utredninger i
planarbeidet burde utføres i samarbeid med plan for Brueland Øst. En må på et tidlig
tidspunkt i planarbeidet avklare framdrift for Brueland øst, og om slikt samarbeid
fortsatt er aktuelt.
Det vil på et senere tidspunkt i planprosessen bli tatt stiling til behov for møter med
overordnede myndigheter og informasjonsmøter for naboer og berørte av tiltaket.
