PowerPoint-presentation - ... · • 2007, Stendörren säljer ca 65% av fastighetsbeståndet till Kungsleden för 1 700 Mkr. • 2009, Stendörren inleder förvärv av lager- och

Investerarpresentation

2015-09-15

Historia

Stendörren Fastigheter AB Strandvägen 5A 114 51 Stockholm

• 1995, Stendörren grundas av Lars Andersson, genom moderbolaget Kvalitena AB.

• Affärsområden; Lager/logistik, bostadsfastigheter samt utveckling av byggrätter/detaljplaner.

• 2007, Stendörren säljer ca 65% av fastighetsbeståndet till Kungsleden för 1 700 Mkr.

• 2009, Stendörren inleder förvärv av lager- och industrifastigheter i Storstockholm och Mälardalen.

• 2013, Stendörren fattar beslut om att börsnotera bostadsfastigheterna genom köp av D. Carnegie & Co AB (publ).

• 2014, April. D. Carnegie & Co AB (publ) noteras på Nasdaq First North.

• 2014, Stendörren fattar beslut om att notera portföljen med lager- och industrifastigheter.

• 2014, 5:e November. Det på Nasdaq First North noterade bolaget HCS Holding AB (publ) förvärvar Stendörren Fastigheter AB genom kvittningsemission och namnändras till Stendörren Fastigheter (publ).

• 2015, Q1. 35st fastigheter motsvarande 1 900 Mkr förvärvades med delvis betalning i nyemitterade B-aktier.

2015-09-15

Stendörren Fastigheter


Stendörren Fastigheter skapar långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvärva,

utveckla och förvalta fastigheter inom Storstockholm och Mälardalen, med fokus på

segmenten lager och lätt industri.

Mål

• Stendörren Fastigheter ska skapa en hög riskjusterad avkastning för sina aktieägare

genom att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter

Finansiella mål

• Uppvisa en genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital om lägst 10%

• Räntetäckningsgraden skall långsiktigt uppgå till minst 2.0x

• Soliditeten skall långsiktigt uppgå till 30 % och aldrig understiga 20%

2015-09-15

Strategi


Förvärv och selektiva försäljningar

• Förvärva fastigheter inom segmenten lager och lätt industri i Stockholmsregionen som

bedöms kunna generera en hög riskjusterad avkastning

Förvaltning och utveckling

• Kontinuerligt utveckla och förvalta fastighetsportföljen

• Arbeta med långsiktig och effektiv förvaltning

• Teckna långa hyresavtal med välrenommerade hyresgäster

• Arbeta aktivt för minskade vakanser, hyreshöjningar, hyresgästanpassningar och

nybyggnationer

Ekonomi och finans

• Bibehålla ett tydligt fokus på stigande förvaltningsresultat och starka kassaflöden

• Agera proaktivt med bolagets kapitalförsörjning för att balansera risknivån i

verksamheten och samtidigt vara positionerad för nya förvärv

2015-09-15

Snapshot


Vi har fått mycket gjort sedan börsintroduktionen! 2014 (November) 2015 (Q1) 2015(Q2)

Bestånd 1 962 Mkr 4 129 Mkr 4 428 Mkr

Antal fastigheter 27 66 75

Uthyrbar yta 252 000 kvm 532 000 kvm 544 000 kvm

Driftnetto* 135 Mkr 270 Mkr 280 Mkr

Eget kapital 724 Mkr 1 185 Mkr 1 284 Mkr

Lån kreditinstitut - 2 233 Mkr 2 561 Mkr

Obligationslån - 575 Mkr 575 Mkr

Räntederivat (swappar)

-nominella belopp

- 600 Mkr 1 200 Mkr

Handelsplats First North First North Premier First North Premier

Market cap - 1 253 Mkr 1 229 Mkr

Premium - +16,3% -4,3% (14/9 +2,1%)

Utstående aktier 18 444 986 27 619 986 27 619 986

Ny emitterade B-aktier - 9 175 000 -

* Detta är inte en prognos om förväntat utfall, utan Bolagets bedömda intjäningsförmåga rullande 12

månader .

2015-09-15

Fokus: Lager & lätt industri


Logistik & Lätt industri i Stockholms regionen • Begränsat utbud av oexploaterad mark

• Stigande hyresnivåer och ökande uthyrningsgrad

• Förädling till handel och bostäder

• Hög nettoavkastning

500

550

600

650

700

750

800

2010 2011 2012 2013 2014

Lager/Logistik

Lätt industri

Inflation

0%

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

7,0%

8,0%

9,0%

2010 2011 2012 2013 2014

Direktavkastning

Vakans

Stibor 90

Hyresutveckling region Stockholm (kr/kvm) Överblick region Stockholm: Lager & lätt industri

2015-09-15

Fastighetsbeståndet (1/3)


78%

6%

5% 4%

7% Storstockholm

Enköping

Eskilstuna

Flen

Other

- Intäkter -

2015-09-15



2015-09-15

11,9%

4,8%

3,4%

2,7%

2,1% 2,1% 2,0%

1,9% 1,8%

1,8% 65,6%

COOP SVERIGE FASTIGHETER AB

SILEX MICROSYSTEMS AB

TYCO ELECTRONICS SVENSKA HOLDINGS AB

Kronfågel AB

Åtta.45 Tryckeri AB

DHL Exel Supply Chain Sweden AB

FINISAR SWEDEN AB

Alfa Laval Tumba AB

Bactiguard AB

Sätra Motorcenter AB

Others

Fastighet Kommun Mkr Area,kvm

Viby 19:27 & 19:28 Kungsängen 38,0 4 280

Veddesta 2:54 Järfälla 14,0 1 423

Passaren 1 Täby 37,9 3 616

Linjalen 63 Täby 34,2 2 200

Bällsta 5:133 Vallentuna 21,7 1 940

Tullinge 19:653 Tullinge 105,1 4 077

Viby 19:50 & 19:69 Kungsängen 12,0 Mark

Rosenfors 3:1 Eskilstuna 4,7 2 580

268 20 000

Avyttringar

Rölunda 1:6 Håbo 84,0 11 645

Största hyresgästerna

Väldiversifierad hyresbas med över 700 individuella

hyresgästermed en genomsnittlig hyresduration om

4,6 år och snitthyra om 796 kr/kvm

Fastighetsaffärer Q2

Totalt förvärvades registerfastigheter för ca 268

mkr med en uthyrbar yta om ca 20 000 kvm och

initial yield mellan 7,0%- 8,X%



2015-09-15

Segment (area)

Segmenten lager, logistik och lätt industri

svarar för 72% av Bolagets totala uthyrbara yta

Projektfastigheter

Projektfastigheterna utgör idag 5% av det totala

fastighetsvärdet och skall inte utgöra mer än 10%

44%

27%

18%

7%

4%

Lager och logistik

Lätt industri

Kontor

Retail

Övrigt

5%

95%

Projektfastigheter

Kassaflödesgenerande

- Byggklar mark - Utvecklingsbar mark - Större vakanser

• Stendörren äger 75 st registerfastigheter och drygt 700 hyreskontrakt. Majoriteten av

fastigheterna är av karaktären mindre ”multi-tenant” fastigheter för lätt industri och lager.

Projektfastigheter (1/2)


2015-09-15

Veddesta 2:53 Innan projektstart

• Vakant fastighet – kontor, lätt industri

• Förvärvsvärde 54,4 mkr*

Efter slutförande

• Total uthyrbar yta 11 287

• Fullt uthyrd – Nytecknat 15-årigt hyresavtal med Åtta.45 tryckeri

– Nytecknat 10-årigt avtal med BoSystem Nordic AB

• Värdering 175 Mkr, ger initial direktavkastning om 6,4%

• Genomsnittlig hyresduration 14,2 år

• Snitthyra 1 153 kr/kvm

*Fastighetsvärde exkl. investeringar

0

5 000

10 000

15 000

20 000

Kontrakteradehyresintäkter

Veddesta 2:53

Järfälla

2014 – Q1 2015 – Q2

Projektering Inflyttning HG

Projektets löptid

Projektfastigheter (2/2)


2015-09-15

Fotocellen 2 Innan projektstart

• 1764 kvm med tillkommande byggrätt

• Nybyggnation/renovering av 3100 kvm för Stockholm Vatten

• Förvärvsvärde 31,4 mkr*

Efter slutförande

• Total uthyrbar yta 4358 kvm

• Fullt uthyrd

– Nytecknat 15-årigt hyresavtal med Stockholm Vatten

– Förlängning av övriga hyresavtal

• Värdering 80 Mkr, ger initial direktavkastning på 5,6%

• Genomsnittlig hyresduration 12,2 år

• Snitthyra 1 276 kr/kvm

*Fastighetsvärde exkl. investeringar

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

Kontrakteradehyresintäkter

Fotocellen 2 Högdalen

2014 – Q1 2015 – Q3

Projektering Inflyttning HG

Projektets löptid

81%

18%

1%

Banklån

Obligation

Reverser

Finansiell information (1/2)


2015-09-15

Kapitalbindningsstruktur

Lån från kreditinstitut

Förfalloår Mkr Andel

2015 483,6 18,9%

2016 467,3 18,2%

2017 652,9 25,5%

2018 70,0 2,7%

2019 342,6 13,4%

>2019 545,0 21,3%

Summa 2 561,3 100,0%

Räntederivat 2015-07-02

Mkr Nominella

belopp Marknads-värde

(Q2) Antal Återstående

löptid, år

Ränte- swappar 1 451 2,9 23 6,4

Räntesäkring av totala skulder 45,9%

Räntesäkring av banklån 59,5%

Värdeförändring senaste kvartalet +15,7 Mkr

Överblick

Finansiering

3 159 - Mkr -

61,9% 19,6%

11,8%

6,2% 0,5%

SWED

DANB

SHB

SÖR

ENK

2 561 - Mkr -

Banklån

Finansiell information (2/2)


2015-09-15

Koncernens totalresultat i sammandrag

Mkr

2015

jan-juni

Totala intäkter 150,0

Driftskostnader -34,8

Underhållskostnader -4,7

Fastighetsskatt -4,8

Tomträttavgäld -2,3

Driftnetto 103,4

Central administration -11,0

Finansnetto -41,9

Förvaltningsresultat 50,5

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 78,2

Värdeförändring finansiella instrument 2,8

Resultat före skatt 131,5

Skatt på periodens resultat -27,9

Totalresultat för perioden 103,6

Koncernens finansiella ställning i sammandrag

Mkr 2015-06-30

Tillgångar

Anläggningstillgångar 4 432,6

Omsättningstillgångar 221,1

Totala tillgångar 4 653,6

Eget kapital och skulder

Eget kapital 1 283,6

Långfristiga skulder 2 002,4

Kortfristiga skulder 1 367,6

Summa eget kapital och skulder 4 653,6

Intjäningsförmåga


2015-09-15

Bedömd intjäningsförmåga* Mkr

Totala hyresvärdet 436

Ekonomisk vakans -44

Driftkostnad (exkl. central admn.) -110

Driftnetto ~280

* Detta är inte en prognos om förväntat utfall, utan Bolagets bedömda

intjäningsförmåga rullande 12 månader per 2015-06-30.

Långsiktig utdelningsförmåga


2015-09-15

Utdelningspolicy

Stendörrens långsiktiga policy är att ca hälften av utdelningsbart resultat på årsbasis skall

delas ut till aktieägarna beaktat kapitalbehov för bolagets övriga investeringar.

Utdelningsförmåga (exempel)

• Bedömd intjäningsförmåga* rullande 12 månader: ca 280 mkr

* Detta är inte en prognos om förväntat utfall, utan Bolagets bedömda intjäningsförmåga rullande 12 månader per 2015-06-30.

Rullande 12m Mkr

Driftnetto 280

Central administration -25

Finansnetto -101

Förvaltningsresultat 154

Schablonskatt (22%) -34

Bedömd nettovinst 120

50% 60

Utdelning per aktie (kr) 2,20

Nyckeltal


2015-09-15

Varvet 1 Botkyrka

Nyckeltal 2015-06-30

Antal fastigheter 75

Direktavkastning 6,4%

Uthyrningsbar area, kvm 544 000

Areamässig uthyrningsgrad 90,2%

Ekonomisk uthyrningsgrad 89,5%

Hyresduration, år (viktat snitt) 4,6

Snitthyra, kr/kvm (aktiva kontrakt) 796

Soliditet 27,6%

Belåningsgrad, fastighetsnivå 57,8%

Belåningsgrad (koncern) 67,9%

Genomsnittlig ränta (tot. Skulder ink derivat) 3,09%

Framtiden – OMX Stockholm


2015-09-15

Mot börsens huvudlista!

Förutsättningar

• Tillräckligt börsvärde för OMX Stockholm Mid cap

• Bolaget uppfyller rådande redovisnings regler (IFRS etc.)

OMX Stockholm

Midcap

2015 2016 Q2

Styrelsebeslut om listplatsbyte

Kalendarium

Delårsrapport jan-sep 2015 2015-11-23

Bokslutskommuniké jan-dec 2015 2016-02-23

För mer information:

Fredrik Brodin, VD

[email protected]

Magnus Sundell, CFO

[email protected]

75 Fastigheter (Q2)

544 000 Kvadratmeter

Lätt industri & Lager i

Storstockholm

Fastighetsvärde

4 428Mkr

Belåningsgrad

67,9%

Q2 Förvaltningsresultat

50,5Mkr

Stendörren Fastigheter AB Strandvägen 5A

114 51 Stockholm

Documents

PowerPoint-presentation - ... · • 2007, Stendörren säljer ca 65% av fastighetsbeståndet till Kungsleden för 1 700 Mkr. • 2009, Stendörren inleder förvärv av lager- och