Privatizacija prodajom imovine bez preuzimanja obaveza

Sanus per aquamKuršumlijska Banja

Kratak profil

OGLAS ZA PRODAJU-UKRATKO Vlada Srbije je objavila oglas za prodaju imovine Kuršumlijske banje. Ovo prvo i preliminarno obaveštenje o prodaji ove imovine radi informacije o ovoj vrlo interesantnoj prodaji. Naknadno bi smo Vam dostavili detaljnije informacije o samim objektima, o stanju i modelima rekonstrukcije i potencijalima ove imovine i same Kuršumlijske banje. Posedujemo obimnu dokumentaciju o objektu, idejnim projektima rekonstrukcije, potencijalima i drugu relevantnu dokumentaciju.

Datum objaviljivanja 24.07.2019.

Predmet prodaje Imovina (zgrade i zemljište) koja je nekada ulazilo u sastav Kuršumlijske banje i koja je građena u raznim vremenskim periodima, bliže opisano dalje u ovom dokumentu a koju sačinjava:

A. Objekat hotela „Žubor“ od 16.220.46m2 B. Dodatnih 20 objekata uključujući i spoljni bazen ukupne površine od 4.556m2 C. Pripadajuće zemljište, parkovi itd u ukupnoj površini od 95.902m2

Sva imovina se prodaje u postojećem - „viđenom“ stanju

Radnici i zaostale obaveze Bez radnika i bez zaostalih finansijskih i drugih obaveza

Početna kupoprodajna cena €1.415.836,50

Pravo učešća Sva fizička i pravna lica koja otkupe Prodajnu dokumentaciju, uplate Depozit i ispune druge uslove navedene u Oglasu

Prodajna dokumentacija RSD 20.000 i može se preuzeti do 08.08.2019.

Depozit RSD 5.000.000 koji se uplaćuje do 09.08.2019.

Način prodaje Podnošenjem pismenih ponuda

Datum dostavljanja ponuda Do 12.08.2019.

Kriterijum izbora Najviša ponuda

Zaključenje ugovora o prodaji 8 dana od dana poziva na zaključenje ugovora

Isplata cene 15 dana od dana zaključenja ugovora

Povraćaj depozita neuspešnim ponuđačima

20 dana od dana donošenja odluke o izboru najpovoljnijeg ponuđača

Subvencije Vlada Srbije nastoji da stimuliše investiranje u hotelske usluge i u banjska kapacitete. Prema pozitivnim propisima, za područje Kuršumlije, Vlada može da subvencionira 40% materijalnih i

nematerijalnih troškova investicija i bruto zarada zaposlenih do maksimalnog iznosa od €7.000 po novootvorenom radnom mestu. S obzirom da je u Kuršumlijskoj banji bilo zaposleno 140 radnika. To znači da bi stimulacija Vlade za buduću rekonstrukciju KB mogla da iznosi do skoro €10 miliona.

Budućnost banjskog turizma obećava Banjski turizam u svetu raste po stopi od 15% godišnje. Neke zemlje koje imaju mnogo manji potencijal od Srbije kao što su to Mađarska, Češka ili Turska su od banjskog turizma napravile ogroman i vrlo lukrativan biznis. Srbiju je u 2018. godini posetilo 1,58 miliona domaćih i 3,1 milion stranih turista. Pored tradicionalnih gostiju, sa otvaranjem i druge avionske linije sa Kinom, očekuje se velili priliv turista iz Kine. Poznato je da Kinezi vole i praktikuju tradicionalna prirodna sredstava za lečenje i održavanje zdravlja. Banjski turizam je veoma razvije u Kini i banje Srbije bi mogle da budu veoma atraktivne turističke destinacije za sve bogatije i sve brojnije kineske turiste.

SVRHA I CILJ OVOG DOKUMENTA Cilj ovog dokumenta je da Vam skrene pažnju na ovu izuzetnu poslovnu priliku. Kuršumlijska banja je jedna od retkih ako ne i jedina banja u Srbiji koju bi

kupac mogao potpuno da uredi u skladu sa svojim potrebama i komercijalnim interesima-urbanistički, pravno, finansijski itd. Banja je fizički izdvojena i

predstavlja celinu sama za sebe, što je jedinstven koncept za razvijanje banje kao jedinstvene turističke destinacije.

Mi bili privatizacioni konsultanti za Kuršumlijsku banju. Do privatizacije nije došlo zbog spora o vlasništvu nad imovnom između Fonda PIO i države. Sada je

imovina Kuršumlijske banje na prodaju. Mi posedujemo veliko znanje o ovoj banji i njenim objektima jer smo radili razne analize uključujući dokumentaciju

za rekonstrukciju objekata kao i konceptualne ideje za njen dalji razvoj.

O NAMA

SEECAP Konsalting je finansijska konsultantska kuća sa sedištem u Beogradu koja posluje od 2001. godine. Mi se bavimo konsultantskim uslugama kupovine ili prodaje privrednih društava (M&A), finansiranjem preduzeća iz bankarskih i nebankarskih izvora, kupovine ili prodaje nekretnina ili finansiranjem nekretnina i kupovinom i prodajom i finansiranjem hotela i drugih turističkih kapaciteta u Srbiji, Crnoj Gori, Makedoniji i Bosni i Hercegovini.

Za projekte finansiranja na kojima smo angažovani možemo da koristimo bankarske i nebankarske izvore finansiranja kao što su mezzanine ili investicioni kapital.

U praksi najčešće savetujemo domaće poslovne ljude i privredna društva u njihovim naporima za rast i razvoj preduzeća ali takođe zastupamo i inostrane investitore. Posedujemo poslovne veze i kontakte sa većim brojem banaka, investicionih fondova i drugih potencijalnih investitora.

U oblasti turizma dajemo sleće usluge:

• Prodaja i kupovina hotela i finansiranje investicija u hotele i druge turističke objekte

• Usluge refinansiranja hotela drugih turističkih objekata

• Usluge finansiranja investicione izgradnje hotela i drugih turističkih objekata

• Prodaja, kupovina, privatizacija i finansiranje banja (sanus per aquam)

Našim klijentima možemo da ponudimo i skupne usluge za projekte u turizmu („one stop shop“) gde bi smo objedinili usluge koje mi dajem ali i usluge drugih

konsultantskih kuća kao naše podugovarače-advokati, arhitekte, urbanisti, hotelski menadžment itd

MOGUĆE USLUGE U KUPOVINI KURŠUMLIJSKE BANJE

Ovde pominjemo same neke usluge, a detaljno bi smo ih razmatrali u skladu sa Vašim potrebama i potrebama samog projekta:

▪ Definisanje strategije akvizicije

▪ Procena vrednosti imovine i raspon cene isplativosti kupovine u odnosu na minimalnu cenu od €1.415.836,50 definisane Oglasom o prodaji

▪ Definisanje izvora i načina finansiranja kupovine i rekonstrukcije banje nakon kupovine

▪ Obezbeđenje sredstava za kupovinu i zatvaranje finansijske strukture kupovine i rekonstrukcije banje (krediti, investicioni kapital, subvencije)

▪ Priprema dokumentacija (biznis plan itd) za dobijanje subvencije ili kredita

▪ Druge potrebne usluge

Kontakt detalji

Zoran Mitic

Director

zoran.mitic@seecap.com

SEECAP Konsalting doo

Belgrade, Serbia

Tel: +381 11 35 36 935

Mobini: +381 63 377 960

1

UKRATKO O PRODAJI ª

ª

ª

ª ª

ª

ª

ª

ª ª

ª

ª ª ª

2

LOKACIJASkrivene lepote Kuršumlijske banje su u blizini nekoliko većih gradova u Srbiji, 66km od Niša i međunarodnog aerodroma u Nišu, 82km od Kruševca i 272km Beograda. Kuršumlija, grad sa 14,000 stanovnika, je udaljen 11km do koga vodi novoasfaltirani i dobro održavani put. Vlada Srbije je nedavno alocirala značajna sredstva za poboljšanje putne infrastrukture u Kuršumlijskom kraju.

Sa najumerenijom klimom od svih banja u Srbiji, Kuršumlijska banja uz okolni prirodni ambijent koji sačinjavaju sa guste šume, atraktivne uvale brojnih rečica i potoka sa kristalno čistom vodom (u blizini nema industrije) predstavlja i lečilište i rekreativni centar. Brojni izvori pijaće i termomineralne vode daju ovom kraju epitet oaze zdravlja, sanus per aquam. Banjska kotlina je suva, dobro osunčana, bez magle i prašine; sa svih strana je okružena pošumljenim visovima i

izvanredno zaštićena od jakih vetrova i naglih promena temperature. U blizini Kuršumlijske postoje još dve aktivne banje, Prolom i Lukovska banja koje su udaljene 23km i 36km. Mogući su dnevne posete Prolom i Lukovskoj banji kao i drugim kulturno istorijskim ili prirodnim turističkim destinacijama kao što su arheološki ostaci kasnoantičke bazilike iz doba cara Justinijana, Crkve Sv. Bogorodice, Manastir Sv. Nikole, Crkva Sv. Trojice iz 1902. ili nadaleko poznatom prirodnom fenomenu Đavolja Varoš. Dnevne posete Kopaoniku sa bogatom ponudom aktivnosti kao što su skijanje, pešačenje u prirodi ili organizacija izleta, vožnje bicikla, jahanje konja i slične aktivnosti su takođe deo mogućih aktivnosti..

3

Indikacije i tretmaniKuršumlijska Banja raspolaže sa više od deset izvora koja se po karakteristikama ubrajaju u sumporovita, alkalno-kisela hiperterma, temperature između 38° C i 64° C, kao i lekovitim mineralnim blatom. Zavod poseduje sve dozvole i saglasnosti od nadležnih organa tako da, uz određene investicije postoje svi preduslovi za nastavak rada Specijalne bolnice „Žubor“. “Žubor” je izgrađen u cilju prevencije, lečenja i rehabilitacije povreda i oboljenja lokomotornog sistema, reumatskih i ginekoloških bolesti.

Sve terapije se obavljaju u posebnom delu “Dijagnostika i terapija” koji je toplim tunelom spojen sa smeštajnim delom i u kome se nalaze dijagnostika, hidroterapija (dva bazena, individualne kade, lokalne kupke, kade za podvodnu masažu i habardove kade, hidro-kinezi terapija), kabinet za orošavanje, inhalator, sauna, blatna terapija, elektro - terapija (dijadinamske struje, interferentne struje, elektro-

stimulatori, galvanizacija, elektroforeza), ultrazvuk, foto-terapija (infracrveno i ultraljubičasto zračenje, terapija polarizovanom svetlošću), magnetno impulsno polje, ručna masaža, kinezi terapija, celulit eliminator i sl.Bolesti lokomotornog sistema:

• Funkcionalne posledice koštano-zglobnih povreda i preloma kostiju tretirane konzervativno i operativno

• Urođeni deformiteti na kostima i zglobovima sa funkcionalnim posledicama

• Postreumatske artroze zglobova i kičmenog stuba

• Priprema za ortopedsko hirurške operacije.

Ginekološke bolesti:• Hronična nespecifična oboljenja adneksa• Primarni i sekundarni sterilitet

Neurološke bolesti• Funkcionalne posledice povreda i oboljenja perifernog

nervnog sistema• Funkcionalne posledice povreda i oboljenja centralnog

motornog neurona (hemiplegije, hemipareze…)Kožna oboljenjaBolesti metabolizma

Postoje 2 unutrašnja bazena

4

Sanus per aquamHidroterapija se odvija u bazenu uz korišćenje termomineralne vode. Da bi se iskoristila sva pozitivna terapijska delovanja termomineralne vode – toplotni, mehanički i hemijski efekti neophodna je upotreba opštih kupki koje su kombinovane sa mehano terapijom (podvodnom masažom), biserne kupke gde postoji istovremeno i nadražajni efekat gasa, hidrogalvanske kupke (istovremeno delovanje i galvanske struje i hidro terapije). Za pacijente kod kojih postoje kontraindikacije od strane kardiovaskularnog i drugih sistema za korišćenje opštih termomineralnih kupki, a neophodno je lokalno iskoristiti pozitivno dejstvo termomineralne vode, koriste se četvoroćelijske kupke za donje i gornje ekstremitete, koje mogu biti u kombinaciji sa galvanskom strujom.

5

Kurušumlijska banja uključuje:• Zemljište od 100,006m2

• Glavni objekat “Žubor” od 15.796,02 m2 koji se sastoji iz 2 dela: ª Medicinski i spa blok od 4.153,80 m2

ª Smeštajni blok sa 158 soba i 10 apartmana, barom, restoranom, salom za konferencije, ostavama, administrativnim i drugim prostorijama ukupne površine 11.642,22 m2

• Vilu “Milica” od 312 m2 ,sa 26 soba/52 ležaja, recepcijom i kuhinjom• “Kur Salon” (mesto za socijalno okupljanje sa restoranom, barom,

bilijarom i drugim društvenim igrama) od 480 m2

• 7 bungalova za smeštaj od 42 m2 svaki • Vilu “Jugoslavija” koja datira iz 1930-te i koja zahteva temeljnu

rekonstrukciju• Staro kupatilo koje ima istorijsku vrednost • Olimpijski bazen od 1125 m2 koji se puni termo-mineralnom vodom,

pogodan za rekreaciju i sportska takmičenja• Bife “Plaža” od 88.80 m2 • Nekoliko parkinga za automobile i autobuse• Igrališta za male sportove i travnato fudbalsko igralište • Šetališta i trim staze • Banja je okružena prirodnim zelenilom i uređenim zelenim površinama• Svi izvori mineralne hladne i tople vode koje se iskorišćavaju se nalaze

na zemljištu koje pripada banji/”Žuboru”• Mogućnosti i prostor za izgradnju dodatnih sadržaja koji će obogatiti

banjsku ponudu i povećati prihode (aqua park, smeštajni kapaciteti itd)

6

“Žubor” smeštajni kapacitetiSmeštaj se sastoji od 158 jednokrevetnih i dvokrevetnih soba i 10 apartmana. Sve sobe imaju svoja kupatila, centralno grejanje i klimu. Svaki sprat ima svoju spoljnu terasu različite veličine između 150m2 i 50m2. Posoje 2 glavna lifta koja opslužuju sve spratove kao i jedan teretni lift koji se može koristiti za nepokretne ili hendikepirane goste. Na svakom spratu postoji oveći foaje prostor pogodni za društvena okupljanja sa adekvatno uređenim prostorom za sedenje.

Statistika noćenjaGod No noćenja No gostiju1990 83.858 7.756 1991 56.554 6.655 1992 52.939 3.818 1993 52.438 7.508 1994 59.289 6.387 1995 46.519 5.237 1996 50.534 5.637 1997 37.459 4.509 1998 49.349 6.105 1999 22.404 3.391 2000 35.028 4.121 2001 15.853 2.013 2002 71.490 1.852 2003 102.522 1.859 2004 103.651 1.811

7

RestoranRestoran ima kapacitet od 250 gostiju. Postoji i manji izdvojeni deo za privatne proslave i okupljanja. Frontalni deo restorana je u staklu i gleda na lepo uređeni vrt ispred zgrade.

Kuhinja Moderna kuhinja kapaciteta 2 000 obroka dnevno može da pripremi hranu za različite potrebe i manifestacije

RestoranRestoran

Kuhinja KuhinjaKuhinja

8

Grejanje na geotermalnu energiju1988 “Žubor” je instalirao opremu za korišćenje geotermalne energije za grejanje svih objekata u Kuršumlijskoj banji. Topla voda od 65˚C dovodi se cevima sa izvora koji je udaljen 20 metara od zgrade. Preko sistema za razmenu toplota ove vode se preuzima i koristi za zagrevanje vode u zatvorenom sistemu centralnog grejanja (slika levo). Ova voda, sada sa temperaturom od oko 60˚C se dalje odvodi do Dijagnostike gde se koristi za zagrevanje bazena za kupanje. na kraju ciklusa, ista voda, sada sa temperaturom od oko 50˚C se izbacuje. U slučaju kvara opreme za razmenu toplote, postoji i gorionici na mazut koji se mogu aktivirati (slika dole levo). Snažne pumpe za vodu distribuiraju toplu vodu u sve objekte u Kuršumlijskoj banji. Sva oprema je u ispravnom stanju a godišnje uštede se procenjuju na oko €250 000. Postoje planovi za korišćenje geotermalne vode za grejanje Aqua parka koji bi mogao da se izgradi pored postojećeg spoljnjeg bazena. Smatra se da bi ista voda koja bi zagrevala sve ove objekta na kraju mogla da se koristi za zagrevanje staklenika za uzgoj svežeg organskog povrća koji bi moga da se izgradi na udaljenosti od oko 500m za šta postoji dovoljno prostora. Na taj način bi se maksimalno iskoristili

potencijali geotermalne vode ali bi i ponuda dobila na atraktivnosti zbog ponude sopstvene organske hrane u restoranu.

9

Ostali objekti koji su takođe predmet transakcijeBazen olimpijskih razmera je izgrađen u neposrednoj blizini “Žubora”. Puni se termomineralnom vodom te se stoga može koristiti tokom cele godine. Posebnu atrakciju bi predstavljalo zimsko kupanje, naročito ako bi se toplim tunelom bazen spojio sa “Dijagnostikom i terapijom” tako da bi gosti imali komforni pristup svim tretmanima i uslugama koje “Žubor” nudi. Pored postojećeg bazena, na bazi postojeće infrastrukture za grejanje geotermalnom vodom, mogli bi da se sagrade dodatni bazeni, jaccuzzi i drugi sadržaji i da se ceo prostor pretvori u aqua park. Pored bazena se nalazi bife “Plaža” kapaciteta 80 mesta.

Vila Jugoslavija Kur salon

Vija Jugoslavija je impresivno zdanje koje bi moralo da bude rekonstruisano. Nalazi se na glavnoj promenadi i daje Banji predratni šarm.

Kur salon se sastoji od 2 prostorije. Sa desne strane se nalazi bilijar sala sa barom a na levoj polovini je restoran. Inače restoran ima sopstvenu kuhinju prevashodno za spravljanje domaćih jela sa lepo ozidanim skarom, roštiljem za pravljenje roštilja na ćumur i pečenja

10

Vila “Milica” ima 26 soba i 52 ležaja, veliki restoran i sve druge prate-će elemente koji može da radi nezavisno od Žubora. U njenom sastavu je restoran „Prepolac“, kapaciteta 150 sedišta i 600 obroka na dan. Na ulazu nalazi se mala recepcija. Sve sobe su dvokrevetne sa ormarom i kupatilom koji ima lavabo, WC i tuš kadu.

Od 1995. je uvedeno grejanje termomineranom vodom tako da u njoj gosti mogu da borave tokom cele godine.

S obzirom da kapacitet “Dijagnostike i terapije” daleko prevazilazi smeštajni kapacitete “Žubora” deo gostiju bi mogao da bude smešten u Vili “Milica”. Alternativno rešenje bi bilo da gosti koji dolaze o trošku RZZO budu smešteni u ovom objektu a smeštajni kapacitetu u “Žuboru” bi mogli biti izdavani na komercijalnoj osnovi domaćim i stranim gostima.

7 bungalova je smešteno u predivnom zelenilu i hladovini

Staro kupatilo Predratni šarm Kuršumlijske banje

11

Dodatne aktivnosti Pored mediciniskih i wellness usluga gostima mogu da budu ponuđene brojne druge usluge/aktivnosti kao što su porodični odmor, vodeni sportovi, konferencijski turizam, wellness u kombinaciji sa skijanjem na Kopaoniku, šetnje predivnom prirodom, vožnja terenskim biciklima, jahanje, lov i ribolov, eskurzije i posete kurlurnim baštinama ili prirodnim lepotama tog dela Srbije. Pored onih koji žele medicinske ili spa tretmane, Kuršumlijska banja je interesantna i za posetioce koje žele odmor i rekreaciju, sportske amatere ali i profesionalne sportiste. Žuborov olimpijski bazen se može koristiti kako za rekreaciju tako i za ozbiljna takmičenja ili sportske pripreme. Sa svojim neiscrpnim izvorom termalne vode, Kuršumlijska banja je atraktivna tokom cele godine jer u svako doba godine ima svoje specifične atrakcije. Mnogi će želeti da se nakon napornog dana na skijalištima Kopaonika zagnjure u topli otvoreni bazen i da uživaju u snežnim pahuljicama dok plivaju. Gostima se mogu staviti na raspolaganje sportski objekti za male i velike sportove ali i odlični uslovi za treninge unutar “Žubora”. Hotel nudi različite sadržaje za komforan i relaksiran boravak uključujući prostorije za razonodu, aperitif bar, frizerski salon, biblioteku, bilijar salu, prodavnicu itd. “Plaza” café sa 80 sedišta pored spoljnjeg bazena je otvoren tokom cele letnje turističke sezone. Žuborovi sportski objekti, kombinovani sa njegovom izolovanom pozicijom, mirom i tišinom i nedirnutom prirodom koja ga okružuje predstavljaju idealne uslove za pripreme profesionalnih sportskih timova. Timski sportovi are veoma popularni i sportski timovi su važan izvor prihoda u mnogim banjama u Srbiji. Kristalno čiste reke i živopisne rečne doline su atraktivne za ribolovce a tokom lovačke sezone u zimskom periodu lokalna lovačka društva organizuju lov na krupnu divljač koji su i turistička atrakcija.

12

Lokalne turističke atrakcijeĐavolja varoš je jedinstven prirodni fenomen udaljen 38km severozapadno od Kuršumlijske banje. Ovaj prirodni spomenik čine dva, u svetu retka, prirodna fenomena: zemljane figure, kao specifični oblici reljefa koji u prostoru deluju vrlo atraktivno, i dva izvora jako kisele vode sa visokom mineralizacijom. Ova dva u svetu retka prirodna fenomena posmatrana zajedno „Đavolju Varoš“ čine pravim svetskim čudom prirode. Atraktivnost dva neviđena čuda prirode dopunjuju okolni prirodni ambijent koji oko zemljanih figura deluje surovo, skoro mistično, a u širem okruženju živopisno i pitomo, kao i ostaci naselja, stare crkve, groblja i nekoliko zanimljivih rudarskih jama.

Kuršumlijski kraj ima bogato kulturno nasleđe i brojne kulturne spomenike. Jedan od najznačajnijih koji potiče iz doba Cara Justinijana je kasnoantička bazilika. Manastir Sv. Nikola (na slici dole levo) je zadužbina Dinastije Nemanjića i građena je u nekoliko etapa. Crkvu Svete Bogorodice (dole u sredini) je Stefan Nemanja posvetio svojoj ženi a sagrađena je u XI veku. Iako su mnogi spomenici oštećeni naročito tokom perioda turske okupacije, znatni napori i finansijska sredstva se ulažu u njihovu restauraciju i očuvanje.