– 1 –

P R O C J E N A

GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI – NOVE, SADAŠNJE I PROMETNE

Nekretnina: z.k.ul. br. 3785 k.o. Grad Zagreb, poduložak 10 lokal s nusprostorijama u dvorištu površine 468 m2, Zagreb, Ilica 15, dvorište

Naručitelj procjene: STEČAJNA UPRAVITELJICA

Odvjetnica RAJKA JAGMAREVIĆ

Zagreb, 16. rujna 2013.

– 2 –

SAŽETAK PROCJENE:

Podaci Zabilježba

Naručitelj procjene STEČAJNA UPRAVITELJICA Rajka Jagmarević

Adresa nekretnine ZAGREB, Ilica 15, dvorišteTip nekretnine poslovni prostor – lokalz.k.ul. 3785Poduložak broj 10z.k.č. br. 3257/1k.o. Grad Zagrebpovršina zemljišta (m2) –površina građevina (m2) 468 m2 po z.k.ul. 420 m2 obračunskiTržišna vrijednost nekretnine (€) 1.256.000 €Nova građevinska vrijednost (€) 336.000 €Legalitet DA, upis bez zabilježbiGrađevinska dozvola DANeposredan pristup javnom putu DAUsklađenost katastra i gruntovnice DAGodina izgradnje 1920.Godina obnove u više navrata

Ime procjenitelja BILD PROMET d.o.o., MARIO ČUTURA, dipl. inž.

– 3 –

1. U v o d

Na zahtjev naručitelja stečajne upraviteljice odvjetnice Rajke Jagmarević iz Zagreba,

potrebno je izraditi procjenu vrijednosti nekretnine – poslovni prostor – lokal s nusprosto-

rijama površine 468 m2 (prema z.k.ul.) podne površine 530 m2 obračunske površine 420

m2 u etaži prizemlja i podruma dvorišne stambeno-poslovne zgrade katnosti podrum,

prizemlje, galerija, četiri kata i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br. 3257/1 k.o. Grad Zagreb,

koja se nalazi u Zagrebu, Ilica 15 (dvorište) procjenjivana nekretnina upisana je u

Zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u zagrebu k.o. Grad Zagreb, z.k.ul. br. 3785

poduložak broj 10.

Preuzeta obveza pretpostavlja izradu elaborata procjene temeljem pregleda predočene

dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta 14. rujna 2013. godine

te utvrđivanje slijedećih vrijednosti:

NOVE – građevinske vrijednosti Ng s cijenom izvedbe radova u trenutku procje-

njivanja tj. u mjesecu rujnu 2013. godine,

SADAŠNJE – građevinske vrijednosti Sg uz odbitak amortizacije tj. umanjenja

vrijednosti zbog starosti i stanja održavanja objekata i

PROMETNE – građevinske vrijednosti Pg tj. tržne vrijednosti nekretnina u trenut-

ku procjenjivanja sa zasebnim iskazom vrijednosti zemljišta i gra-

đevina izgrađenih na zemljištu

Elaborat procjene služit će naručitelju kao podloga i orijentacija za utvrđivanje stvarne

vrijednosti nekretnina za potrebe bilo kakvih pravno financijskih radnji koje pretpostav-

ljaju prethodnu izradu procjene vrijednosti nekretnina.

– 4 –

2. M e t o d a p r o c j e n e

2.1. Izračun vrijednosti nekretnine troškovnom metodom procjenjivanja

Uputstvom o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata

(N.N. br. 52/84), a osnova proračuna je netto korisna površina nekretnine čija se vrijed-

nost procjenjuje, te jedinična cijena 1 m2 iste.

U odnosu na građevinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove sadržaje,

opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvrđivanja realne cijene koštanja 1 m2

netto površine utvrđuje se:

NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (NG)

To je vrijednost svih radova i uporabljanih materijala te svih ostalih troškova izgradnje

pod pretpostavkom građenja u trenutku procjenjivanja tj. u mjesecu rujnu 2013. godine

čija se jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine tretirane po uvje-

tima izračunavanja površina prema propisu HRN.U.C2.100 (preuzeto N.N. 53/91 iz Sl.

list br. 3/66.).

Jedinična cijena obuhvaća sve troškove izgradnje, tj. vrijednosti građevinskog zemljišta,

troškove komunalnog doprinosa, troškove vodnog doprinosa, troškove priključaka, troš-

kove investicijsko – tehničke dokumentacije, troškove građevinske dozvole, troškove

izvedbe građevinskih, obrtničkih i instalaterskih radova i opreme te uređenja okoliša

(prometnice i hortikultura), troškove nadzora, troškove ishođenja dozvole za uporabu, te

sva ostala administrativna davanja i takse. Jedinična cijena formirana je na osnovi poda-

taka o troškovima građenja prema biltenu "Standardna kalkulacija" u izdanju IGH u us-

poredbi s aktualnim cijenama građenja dobivenim od građevinskih poduzeća, te ostalim

troškovima koji sudjeluju u izgradnji svedeno na jediničnu cijenu 1 m2 netto korisne po-

vršine (NKP), a koriste se podaci lokalnih organa uprave o vrijednosti građevinskog ze-

mljišta, komunalnog i vodnog doprinosa za gradsku zonu odnosno skupinu objekata kojoj

predmetne nekretnine pripadaju.

– 5 –

SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (SG)

To je vrijednost Ng umanjena određenim postotkom amortizacije odnosno umanjenja

vrijednosti troškova građenja (građevinsko obrtničkih i instalaterskih radova) koji ovisi o

starosti i stanju održavanja izgrađenih objekata, a iznosi se posebno za konstrukciju i

posebno za elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta.

Postotak umanjenja vrijednosti određuje se u skladu sa spomenutim Uputstvom o načinu

utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (N.N. br. 52/84), te ostalim

procjendbenim priručnicima i tablicama koje vještaci koriste u sudskoj praksi.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST TROŠKOVNOM METODOM (TV)

To je vrijednost dobivena zbrojem sadašnje građevinske vrijednosti nekretnine, vrijedno-

sti zemljišta, komunalnog i vodnog doprinosa, priključaka te svih zavisnih troškova na-

stalih pri ishođenju dozvola temeljem kojih se gradi građevina. Ova metoda koristi se kod

procjena vrijednosti nekretnina za nekretnine koje Naručitelj procjene vrijednosti koristi

za vlastite potrebe ali uz obaveznu primjenu ostalih metoda procjenjivanja.

2.2. Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama

Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe

transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti

sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile proda-

ne i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje.

Prilagodbe u uspoređivanju vrše se na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem

se usporedne nekretnine pokušavaju prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele, infrastruk-

turi, mogućnosti gradnje zoni, itd.

Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu uspored-

nih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava.

Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna

nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu

– 6 –

cijenu odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru, što je obično 1m2 površine

(građevine ili zemljišta).

Procjena vrijednosti nekretnine metodom usporednih transakcija primjenjuje se u svim

procjenama vrijednosti stanova, uredskih prostora, lokala, jednostavnih (tipiziranih) kuća

te zemljišta, uz obaveznu primjenu dohodovne metode.

2.3. Procjena vrijednosti nekretnine na temelju kapitalizacije dobiti

(dohodovna metoda)

Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnosti, uzevši u obzir

moguće rizike, pretvaramo u jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može

upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni

nekretnina na temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost ne-

kretnine na temelju dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti.

Osim brutto dobiti, koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz

upravljanje nekretninom i njezino održavanje. Rezultat procjene je ocjena čiste dobiti

kakva se očekuje u slijedećoj prodaji.

Nekretnina se obično procjenjuje s obzirom na njenu sposobnost generiranja prihoda.

Nadalje, analiza nekretnine u smislu sposobnosti omogućavanja dovoljno visokog čistog

godišnjeg povrata na investirani kapital predstavlja važnu stavku u razvoju indikatora

vrijednosti. Kod dohodovne metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predviđenih či-

stih prihoda uz kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo

nad nekretninom. Ovakva konverzija prihoda razmatra povrate od drugih, konkurentskih

mogućnosti za investiranje. Ukoliko se pravilno primjeni, smatra se da ova metoda u pra-

vilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode.

Prvi korak kod dohodovne metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od

strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te visi-

na troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto prihod.

Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem dviju tehnika kapitalizacije – direk-

tne kapitalizacije i/ili analize sume dotoka gotovine. Operativni troškovi su računati kao

– 7 –

postotak potencijalnog brutto prihoda, koristeći odnose koji su uobičajeni za slične ne-

kretnine.

Dohodovna metoda (metoda kapitalizacije dobiti) primjenjuje se kod procjena vrijednosti

nekretnina namijenjenih za najam, građevine uredske namjene, prodajne centre (shop-

ping centre), trgovine i nekretnine industrijske namjene.

– 8 –

3. O p ć i p o d a c i

3.1. Lokacija

Predmet procjene je poslovni prostor – lokal s nusprostorijama u etaži podruma i prize-mlja dvorišne stambeno-poslovne zgrade katnosti podrum, prizemlje, četiri kata i pot-krovlje sagrađene na z.k.č. br. 3257/1 k.o. Grad Zagreb.

Lokacija procjenjivane nekretnine nalazi se u Zagrebu, Ilica 15 (dvorište), lokacija pro-cjenjivane nekretnine okružena je stambeno-poslovnim zgradama.Procjenjivana nekret-nina nalazi se u strogom centru u pješačkoj zoni i ima izravan pristup na JPP.

3.2. Dokaz vlasništva

Naručitelj procjene dostavio je procjenitelju na uvid izvadak iz Zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu za k.o. Grad Zagreb z.k.ul. br. 3785 poduložak broj 10.

3.3. Komentar legaliteta

U navedenim zemljišnoknjižnim izvadcima nema vidljivih zabilježbi odnosnih na legalitet nekretnine.Građevina je etažirana na način da je provedeno etažno vlasništvo s neodređenim omjerima.

– 9 –

4. T e h n i č k i o p i s

Godina gradnje 1920.

Katnost građevine podrum, prizemlje, galerija, četiri kata i potkrovlje (nekretnina u podrumu i prizemlju)

Namjena građevine stambena

Uporaba građevine uredski prostor

Nekretnina koja je predmet ove procjene u naravi predstavlja poslovni prostor – lokal s

nusprostorijama površine 468 m2 prema z.k.ul. br. 3785 k.o. Grad Zagreb, podne površine

530 m2 (u etaži prizemlja 310 m2 – salon pokućstva, 220 m2 u etaži podruma – uredski

prostor i sanitarije) obračunske površine 420 m2, u etažama podruma i prizemlja dvorišne

stambeno-poslovne zgrade katnosti podrum, prizemlje, četiri kata i potkrovlje sagrađene

na z.k.č. br. 3257/1 k.o. Grad Zagreb na lokaciji Zagreb, Ilica 15 (dvorište).

Zgrada u kojem se nalazi poslovni prostor koji je predmet ove procjene sagrađena je

1920. godine kvalitetnije u odnosu na prosječne standarde koji su vrijedili u vrijeme grad-

nje za stambeno-poslovne zgrade.

Poslovni prostor je primjereno održavan.

Konstrukcija zgrade

Temelji: trakasti betonski

Nosiva konstrukcija: zidovi izvedeni od pune opeke starog formata

Međukatna konstrukcija: ab grede i puna ab ploča

Krovište: dvostrešno, drvena rezana građa, pokrov crijep

– dio prostora prizemlja natkriven je jednostrešnom drveno-

metalnom konstrukcijom, pokrov je izveden od prozirnih plo-

ča kojima se omogućuje dnevna svjetlost

Pregradni zidovi: šuplja opeka

Ulazna vrata: dvorkilna, staklena

Prozori: nema

Pročelja: ožbukano i oličeno

Limarija: izvedena

– 10 –

Unutarnja obrada

Podovi: prizemlje parket, cementna glazura

podrum – tepison te keramičke pločice u sanitarnim čvorovi-

ma i čajnoj kuhinji

Zidovi: ožbukani i oličeni, drvena obloga, keramičke pločice

Stropovi: ožbukani i oličeni, drvena obloga u čajnoj kuhinji i sanitar-

nom čvoru

Unutarnja stolarija: puna drvena oličena, posmična (sanitarije)

Zagrijavanje: etažno centralno grijanje, energent plin, prostor je klimatizi-

ran

Instalacije

priključci na:

NN mrežu: izveden

Vodoopskrba: izvedena

Odvodnja: izvedena

Plin: izveden

Telefon: izveden

NAPOMENA: Svijetlna visina prostora u etaži prizemlja od 4,00 – 4,20 m, a u etaži po-

druma 2,00 – 2,80 m.

Ovaj elaborat procjene vrijednosti nekretnine izrađen je temeljem uviđaja na nekretnini

dana 14. rujna 2013. godine, Izvadaka iz Zemljišne knjige i podataka o tržišnim vrijedno-

stima najma sličnih nekretnina dostupnih na specijaliziranim stranicama interneta.

Prilikom izrade ovog elaborata procjene primjenjivale su se odgovarajuće odredbe i

smjernice odgovarajućih zakona, podzakonskih akata, propisa, odluka i normativa i to

kako slijedi:

– Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropiranih objekata

(NN br. 52/84)

– 11 –

– Bilten standardne kalkulacije radova u visokogradnji (IGH 03/2006)

– Pravilnik o stalnim sudskim vještacima (NN 21/98)

– Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima

(NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00)

– Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96)

– Zakon o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/2007)

– Odluka o komunalnom doprinosu

– Uredba o visini vodnog doprinosa

PRILOZI

Prilog br. 1 Fotodokumentacija

Prilog br. 2 Izračun vrijednosti nekretnine – troškovna metoda

Prilog br. 3 Izračun vrijednosti – metoda usporedne vrijednosti

Prilog br. 4 Izračun vrijednosti nekretnine – metoda usporednih transakcija

Prilog br. 5 Izračun vrijednosti nekretnine – ponderiranje

Prilog br. 6 Izvaci iz Zemljišne knjige k.o. Grad Zagreb, z.k.ul. br. 3785

poduložak broj 10

– 12 –

Z A K L J U Č A K

Temeljem izrađenog elaborata procjene utvrđuje se prometna vrijednost nekretnina i to

poslovni prostor – lokal s nusprostorijama površine 468 m2 prema z.k.ul. br. 3785 k.o.

Grad Zagreb, podne površine 530 m2 te 420 m2 NKP obračunske u podrumu i prizemlju

stambeno-poslovne zgrade katnosti podrum, prizemlje, galerija, četiri kata i potkrovlje

sagrađene na z.k.č. br. 3257/1 k.o. Grad Zagreb, koja se nalazi u Zagrebu, Ilica 15, a koje

su nekretnine upisane u k.o. Grad Zagreb z.k.ul. br. 3785 poduložak broj 10.

Primjenjivane metode procjenjivanja rezultirale su sljedećim indikatorima vrijednosti:

PROCIJENJENA VRIJEDNOST PONDER PONDERIRANA

VRIJEDNOST

TROŠKOVNA METODA 1.210.000 € 20% 242.000 €

METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA 1.275.000 € 40% 510.000 €

METODA KAPITALIZACIJE DOBITI 1.260.000 € 40% 504.000 €

TRŽIŠNA VRIJEDNOST 100% 1.256.000 €

ZAOKRUŽENO 1.256.000 €

Ovim elaboratom procjene vrijednosti nekretnina utvrđuje se tržišna vrijednost nekretni-

na u iznosu od:

1.256.000 €(cca 2.990,00 €/m2)

Zagreb, 16. rujna 2013.

P r o c j e n u i z r a d i o:

mr. Mario Čutura, dipl. inž.

– 13 –

Prilog br. 1: fotodokumentacija

– 14 –

– 15 –

Rekapitulacija geometrijskih karakteristika

1. NKP (m2)

A) Površina prema z.k.ul. br. 3785 k.o. Grad Zagreb, poduložak broj 10, 10. etaža lokal

nusprostorijama u dvorištu P = 468 m2.

B) Stvarna podna površina

– PRIZEMLJE 310 m2

– PODRUM 220 m2

UKUPNO 530 m2

C) Obračunska površina

310 m2 × 1 + 220 m2 × 0,50 = 420 m2

2. BGP (m2)

530 m2 × 1,20 = 636 m2

3. BV (m3)

310 m2 × 4,20 m + 220 m2 × 2,00 m = 1.742 m3

– 16 –

Prilog br. 2: procjena vrijednosti – troškovna metodaRajka JagmarevićZagreb, Ilica 15poslovni prostor

TEČAJEUR HKN

1,00 € 7,58 knVRIJEDNOST ZEMLJIŠTA

Površina zemljišta Pz = 636,00 m2

Jedinična cijena zemljišta Jcz = 1.500,00 €/m2 11.370,00 kn/m2 NKP

Prometna vrijednost zemljišta Vz = 954.000,00 € 7.231.320,00 kn

KOMUNALNI DOPRINOSBruto volumen Bv = 1.742,00 m3

Jedinična cijena komunalnog doprinosa Jckd = 15,57 €/m3 118,00 kn/m3

Vrijednost komunalnog doprinosa Vkd = 27.118,21 € 205.556,00 kn

VODNI DOPRINOSBruto volumen Bv = 1.742,00 m3

Jedinična cijena vodnog doprinosa Jckd = 3,46 €/m3 26,25 kn/m3

Vrijednost vodnog doprinosa Vkd = 6.032,65 € 45.727,50 kn

TROŠAK PRIKLJUČENJA NA KOMUNALNU INFRASTRUKTURUnova građevinska vrijednost 336.000,00 € 2.546.880,00 kn

TROŠKOVI PRIKLJUČAKAtroškovi priključenja na komunalnu infrastrukturu 2,0% 16,00 €/m2 121,28 kn/m2

Vrijednost priključaka 6.720,00 € 50.937,60 kn

TEHNIČKA DOKUMENTACIJA I KONZALTINGtroškovi tehničke dokumentacije i konzaltinga 3,5% 28,00 €/m2 NKP 212,24 kn/m2 NKP

Vrijednost tehničke dokumentacije 11.760,00 € 89.140,80 kn

TAKSE, DOPRINOSIostali troškovi (doprinosi, takse) 1,9% 15,20 €/m2 NKP 115,22 kn/m2 NKP

vrijednost taksa 6.384,00 € 48.390,72 kn

NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOSTUčešće u ukupnoj vrijednosti EUR HKN

troškovi građenja i opremanja 100,0% 800,00 €/m2 NKP 6.064,00 kn/m2 NKPNOVA GRAÐEVINSKA VRIJEDNOST Ng 336.000,00 € 2.546.880,00 kn

UMANJENJE VRIJEDNOSTISTAROST OBJEKTA n = 93 godinaVJEROJATNO TRAJANJE OBJEKTA N = 120 godinaNETTO KORISNA POVRŠINA Fn = 420,00 m2

UMANJENJE VRIJEDNOSTI : Udio u konstrukciji Umanjenjea) konstrukcija 55% 55,03% u1 = 30,26%b) obrada zidova i stropova 10% 25% u2 = 2,50%c) podne obloge 10% 25% u3 = 2,50%d) vanjska i unutarnja stolarija 10% 25% u4 = 2,50%e) instalacije 15% 25% u5 = 3,75%f) ugrađena oprema 0% 0% u6 = 0,00%

UKUPNO UMANJENJE u = 41,51%

Fu = 58,49%

SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOSTUmanjenje Ng postotkom umanjenja troškova građenja EUR HKN

Fn x Jc (EUR/m2) x u 139.486,20 € 1.057.305,40 knSADAŠNJA GRAÐEVINSKA VRIJEDNOST Sg 196.513,80 € 1.489.574,60 kn

zaokruženo: 196.500,00 € 1.489.470,00 kn

PROMETNA VRIJEDNOST Pv EUR HKNVrijednost objekta (Sgv) = 196.500,00 € 1.489.470,00 kn

Vrijednost zemljišta = 954.000,00 € 7.231.320,00 knVrijednost komunalnog doprinosa = 27.118,21 € 205.556,00 kn

Vrijednost vodnog doprinosa = 6.032,65 € 45.727,50 knVrijednost priključaka = 6.720,00 € 50.937,60 kn

Vrijednost tehničke dokumentacije i nadzora = 11.760,00 € 89.140,80 knVrijednost taksi = 6.384,00 € 48.390,72 kn

Ukupno = 1.208.514,86 € 9.160.542,62 kn

zaokruženo 1.210.000,00 € 9.171.800,00 kn

Jedinična cijena: 2.880,95 €/m2 21.837,62 kn/m2

– 17 –

Prilog br. 3: procjena vrijednosti – metoda usporednih transakcija

Rajka JagmarevićZagreb, ILICA 15poslovni prostor

Procjenjivana Usporedba Usporedbanekretnina Nr.1 Nr.2

Zagreb Ilica 15 Zagreb,Ilica cca. 50 m od trga Zg. Ilica (nasuprot Tomićeve)OSNOVNI ULAZNI PODACI

Prodajna/tražena cijena -- 427.800 980.000 Netto korisna površina 420 138 310 Cijena po metru kvadratnom -- 3.100 3.161 EKONOMSKI ASPEKTI

Vrsta transakcije -- ponuda ponudaPrilagodba -- 0,85 0,85 Prilagođena prodajna cijena -- 363.630 833.000 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 2.635 2.687

Datum transakcije -- 2013 2013Prilagodba prema tržišnim uvjetima -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 2.635 2.687

Vlasnička prava Apsolutno vlasništvo Apsolutno vlasništvo Apsolutno vlasništvoPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 2.635 2.687

FIZIČKI ASPEKTI

Tehničko stanje dobro isto boljePrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 2.635 2.687

Odnos bruto/netto kvadrature dobar dobar dobarPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 2.635 2.687

Lokacija dobra ista istaPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 2.635 2.687

Mogućnost parkiranja loša ista istaPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 2.635 2.687

Cestovni pristup pješačka zona isti istiPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 2.635 2.687

Pristup sredstvima javnog prijevoza dobar isti istiPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 2.635 2.687

Atraktivnost nekretnine srednje atraktivna ista istaPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 2.635 2.687

Komunalna infrastruktura sva sva svaPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 2.635 2.687

Etaža prizemlje i podrum 1.kat 1. katPrilagodba 1,20 1,20 Prilagođena prodajna cijena po m2 3.162 3.225

Veličina prostora 420 138 310Prilagodba -- 0,90 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 2.846 3.225

Indikator vrijednosti po m2 3035 2.846 3.225 1 1

TRŽIŠNA METODA - ZAKLJUČAK

Usklađena vrijednost po m2 3.035 1.274.700

ZAOKRUŽENO 1.275.000

– 18 –

NAPOMENA: Nekretnine s kojima je uspoređivana nekretnina koja je predmet ove

procjene su:

Nr. 1 – Poslovni prostor, Zagreb, Ilica, cca 50 m' od Trga (preko puta

slastičarnice Vincek), površine 138 m2 na I. katu,

vrijednost 427.800 € (cca 3.100 €/m2)

Nr. 2 – Poslovni prostor, Zagreb, Ilica (preko puta Tomićeve ulice),

površine 310 m2 na I. katu, vrijednost 980.000 € (cca 3.161 €/m2)

– 19 –

Prilog broj 4.

PROCJENA VRIJEDNOSTI DOHODOVNA METODA

Vrsta nekretnine Površina (m2)

Najam (€/m2)

Ukupna mjesečna najamnina

(€)

Poslovni prostor 420 25 10.500

Administrativni troškovi 3,5%

Održavanje, osiguranje 1,0%

Očekivani gubitci 0,5%

Porez 20,0%

Ukupni mjesečni gubitci 25,0%

Mjesečni prihod 2.625

Godišnji prihod 7.875

Očekivani čisti godišnji prihod 94.500

OPTIMALNA VRIJEDNOST ULAGANJA 1.260.000

ZAOKRUŽENO 1.260.000

– 20 –

NAPOMENA: Vrijednosti cijena najma nekretnina s kojima je uspoređivana nekretnina

koja je predmet ove procjene su:

Nr. 1 – Zagreb, Trg bana Josipa Jelačića, uredski prostor površine 208 m2

na I. katu, vrijednost mjesečnog najma 6.200 € (cca 30 €/m2)

Nr. 2 – Zagreb, Ilica (kod uspinjače), poslovni prostor površine 96 m2

u prizemlju, vrijednost mjesečnog najma 1.500 € (cca16 €/m2)

Nr. 3 – Zagreb, Trg bana Jelačića, ulični poslovni prostor površine 400 m2

vrijednost mjesečnog najma 25.000 € (cca 62 €/m2).

Usvojena je vrijednost mjesečnog zakupa od 25 €/m2 mjesečno.

– 21 –

Prilo

g br

. 4: o

dređ

ivan

je tr

žišn

e vr

ijedn

osti

pond

erir

anje

m

Raj

ka J

agm

arev

ićZa

greb

, Ilic

a 15

posl

ovni

pro

stor

PR

OC

IJE

NJE

NA

VR

IJE

DN

OS

TP

ON

DE

RP

ON

DE

RIR

AN

A V

RIJ

ED

NO

ST

TRO

ŠKO

VNA

MET

OD

A€

1.21

0.00

0,00

20%

€ 24

2.00

0,00

MET

OD

A U

SPO

RED

NIH

TR

AN

SAK

CIJ

A€

1.27

5.00

0,00

40%

€ 51

0.00

0,00

MET

OD

A K

API

TALI

ZAC

IJE

DO

BIT

I€

1.26

0.00

0,00

20%

€ 50

4.00

0,00

TRŽI

ŠNA

VRIJ

EDN

OST

100%

€ 1.

256.

000,

00

ZAO

KR

UŽE

NO

€ 1.

256.

000,

00

– 22 –

– 23 –