Universitatea de Arhitectură șI Urbanism “Ion Mincu” , București Facultatea de Urbanism

Memoriu de prezentare proiect de diplomă

Student. urb. Camino Ioana Despina

Cuprins

1. Elemente de analiză și diagnostic la nivel teritorial. Concluzii privind potențialul de

dezvoltare- constrângeri și permisivități urbanistice......................................................3

Elemente de potențial...................................................................................................3

Elemente de disfuncționalitate………………………………………………………….….4

2. Argumente viziune șI concept de dezvoltare la nivel teritorial……………………….…6

3. Argumentare soluție propusă pentru partiu urbanistic…………………………………..8

Context……………………………………………………………………………………….8

Obiectivul proiectului………………………………………………………………………..8

Concept………………………………………………………………………………………10

4. Elemente caracteristice P.U.Z și Regulament Local de Urbanism (pentru 1 UTR)….12

5. Argumentare soluție propusă șI prezentare indicatori urbanistici pentru

faza de detaliu……………………………………………………………………………….20

Morfologie…………………………………………………………………………………....20

Amenajare……………………………………………………………………………………21

Bilanț teritorial………………………………………………………………………………..22

Anexe………………………………………………………………………………………………….25

3

1. Elemente de analiză și diagnostic la nivel teritorial. Concluzii privind potențialul de

dezvoltare- constrângeri și permisivități urbanistice

Amplasamentul studiat este localizat la nord-vest de Municipiul București, la nord de

Șoseaua Pantelimon și de râul Colentina cu salba de lacuri (Lacurile Fundeni, Dobroiești si

Pantelimon) cuprinzând orașul Pantelimon și comuna Dobroiești, având în componența sa

satele Fundeni și Dobroiești.

Zona de studiu se învecinează la vest cu Comuna Voluntari, la nord cu comunele

AfumațI, Găneasa, Brănești, la est cu comuna Cernica, la sud-est cu comuna Glina iar la sud

cu Municipiul București.

Accesibilitatea în cadrul zonei este asigurata de un număr mare de căi de transport:

DN 3 (București-Călărași-Constanța), Șoseaua de Centură- DJ 100A, DJ 301 (București-

Cernica) precum și CF București-Constanța. Legătura cu Municipiul București se face cu

precădere prin Strada Biruinței- Șoseaua Pantelimon și prin Șoseaua Fundeni.

Elemente de potențial

Zona studiată prezintă un sporit potenţial turistic prin cadrul natural pitoresc şi

valorile istorice şi arhitecturale existente aici. Zona prezintă o bogată suprafaţă silvică cu

potenţial turistic major însă actualmente insuficient valorificat pentru turism de weekend,

precum şi o salbă de lacuri cu fond piscicol bogat. De altfel există un număr suficient de

amenajări şi dotări turistice (complexe turistice- Lebăda, Pustnicul, cabane, restaurante-

Cernica etc), precum şi o serie de obiective (Mănăstirile Cernica şi Pasărea în imediata

vecinătate, precum şi obiective culturale- siturile arheologice- aşezările dacice aparţinând

culturilor Glina şi Tei- pe malul estic al Lacului Pantelimon, în apropierea intersecţiei Şoselei

Pantelimon cu Bulevardul Biruinţei).

De asemenea, de-a lungul Şoselei de Centură a Bucureştiului (DJ 100A) există o

serie de forturi cu potenţial turistic sporit însă insuficient valorificat (actualmente sunt lăsate

în abandon, unele parţial inundate).

Totodată, in zonă sunt prezente continue investiţii şi, în ciuda numărului mare de

navetişti ce lucrează în capitală, zona prezintă potenţiale locuri de muncă în multiple

sectoare (în sectorul primar-agricultură, sectorul secundar (industrie alimentară, industrie

chimică) precum si terţiar (comerţ, servicii diverse), astfel remarcându-se o concentrare a

activităţilor.

Oraşul Pantelimon înglobează importante centre de industrie alimentară (fabrica de

ciocolată Heidi, fabrica de pâine Titan, fabrica de bere Tuborg etc), cuprinde importanţi poli

comerciali şi de servicii (comerţ: Selgros Pantelimon, servicii: Dealeri Skoda, Peugeot etc).

4

Prezenţa în cadrul zonei de studiu a unor mari artere de circulaţie (drumuri naţionale,

drumuri judeţene) în ciuda dezavantajelor generate de poluarea fonică şi cu noxe (cu

precădere pe DN 3), prezintă avantajul unei bune accesibilităţi şi a potenţialului sporit

de dezvoltare imobiliară în cadrul localităţii dar şi a dezvoltării comerţului şi a serviciilor de-

a lungul acestora (mai ales a DN 3).

Elemente de disfuncționalitate

Din punct de vedere al circulaţiilor, cu toate că zona este deservită de o serie de

artere importante facilitând legăturile cu Bucureştiul, legăturile dintre zona de studiu şi

localităţile periurbane învecinate este deficitară.

Accesul în cadrul oraşului Pantelimon se face din Şoseaua Pantelimon prin

Bulevardul Biruinţei, pe malul Lacului Pantelimon, bulevard ce prezintă o lăţime insuficientă

a gabaritului generând uneori ambuteiaje. De asemenea, intersecţia generată de bifurcaţia

Bulevardului Biruinţei în DN 3 (Bucureşti-Călăraşi) şi DJ 301 (Şoseaua Bucureşti-Cernica) cu

strada ce realizează legătura cu centrul oraşului (Strada Mioriţei) generează probleme de

trafic.

În afara străzilor principale, atât în comuna Dobroieşti cât şi în oraşul Pantelimon

există o serie de străzi şi drumuri degradate. Se remarcă totodată şi unele zone cu

accesibilitate îngreunată în sudul satului Dobroieşti, pe malul Lacului Dobroieşti.

Faptul că zona de studiu este strabătută de o serie de artere de circulaţie majoră

(Şoseaua de Centură a Bucureştiului, DN3, DJ 301) generează o ruptură în cadrul

teritoriului (teritoriul este fragmentat), între Şoseaua de Centură a Bucureştiului (DJ 100 A)

şi noua autostradă propusă (conform PATJ) existând o distanţă redusă. Prezenţa unor

porţiuni din traseele DN 3 şi a căii ferate Bucureşti-Constanţa în cadrul Pădurii Cernica este

resimţită ca o barieră antropică pentru fauna existentă aici. De altfel, o disfuncţie majoră o

reprezintă lipsa unui areal suficient de protecţie de o parte şi de alta a acestor artere majore

de circulaţie.

Din punct de vedere al infrastructurii edilitare, zona de studiu prezintă unele areale

lipsite de reţele de canalizare (în comuna Dobroieşti dar şi în zona de nord-est a oraşului

Pantelimon).

Principalele disfuncţionalităţi în ceea ce priveşte cadrul natural se referă la

degradarea malurilor lacurilor, inexistenţa unor zone de protecţie pe malul apelor (unor

drumuri de halaj adecvate, pentru promenadă etc), poluarea cu noxe de-a lungul marilor

artere şi poluarea cu substanţe chimice generată de fabricile Neferal şi Acumulatorul.

Pe lângă poluarea majoră a apei şi a aerului, funcţiunea industrială afectează

calitatea vieţii populaţiei existente aici, fiind în incompatibilitate cu funcţiunea de locuire şi

5

crează perspective vizuale nefavorabile, în discrepanţă cu imaginea cadrului natural

pitoresc şi imaginea urbană a zonei.

Din punct de vedere al populaţiei şi al activităţilor, zona este afectată de extinderea

terenurilor destinate construcţiilor în zona împădurită, existenţa terenurilor agricole slab

exploatate etc.

Zona prezintă potenţial major de dezvoltare atât din punct de vedere al polilor

comerciali şi de servicii, având avantajul proximităţii faţă de Bucureşti, cât şi din punct de

vedere turistic, dispunând de un amplasament prielnic şi de o serie de obiective importante.

6

2. Argumente viziune șI concept de dezvoltare la nivel teritorial

Obiectivul general al viziunii de dezvoltare la nivel teritorial a fost crearea unui

sistem de unităţi teritoriale interrelaţionate şi cu un standard de viaţă ridicat.

Dezvoltarea zonei studiate s-a realizat ţinând cont de elementele valoroase existente în

cadrul sitului dar şi de potenţialul şi tendinţele de dezvoltare existente.

Un prim obiectiv specific se adresează îmbunătăţirii accesibilităţii, lucru obţinut prin

crearea unei noi staţii de cale ferată care să deservească zona, prin sporirea numărului de

legături peste apă şi prin lucrări de amenajare a salbei de lacuri care să permită traversarea

acestora cu barca dar şi prin reabilitarea infrastructurii rutiere. De asemenea, finalizarea

autostrăzii (Autostrada A2) ce face legătura cu Braşovul constituie un alt element ce

facilitează accesul în zona de intervenţie.

Al doilea obiectiv strategic vizează sporirea atractivităţii economice a zonei şi

diminuarea procesului de migrare a populaţiei (cu precădere populaţia tânără) spre

Bucureşti. Acest lucru a fost realizat printr-o serie de intervenţii: îmbunătăţirea activităţilor

agricole prin introducerea sistemelor de irigaţii în centrul zonei, crearea unui parc de activităţi

comerciale (comerţ en-gros şi en-detail) în oraşul Pantelimon între Autostrada A2 şi Şoseaua

de Centură, care să asigure un număr crescut de locuri de muncă pentru locuitori,

satisfăcând astfel principala nevoie a populaţiei ce generează navetismul.

Pentru a stopa migrarea populaţiei tinere spre Capitală din lipsa unei unităţi de

învăţământ liceal (oraşul Pantelimon şi comuna Dobroieşti dispun de o populaţie cu vârste

între 14 şi 19 ani sporită şi în creştere-peste 1000 locuitori) în cadrul oraşului Pantelimon a

fost propus un pol educaţional (liceu cu profil industrial + şcoală profesională, bibliotecă etc).

De altfel, atractivitatea zonei este sporită prin introducerea de elemente de interes în

cadrul zonei (un important pol cultural în proximitatea centrului oraşului Pantelimon, o

posibilă extindere a zonei centrale a acestuia şi introducerea unor importanţi poli

comerciali în cadrul acesteia care să sporească atractivitatea centrului).

Atractivitatea zonei este sporită şi prin eliminarea/ diminuarea factorilor poluanţi

(Uzina Acumulatorul şi Neferalul, ferma de vaci, crearea de zone de protecţie de-a lungul

arterelor de circulaţie).

Obiectivul ce vizează creşterea calităţii vieţii este atins prin îmbunătăţirea

infrastructurii tehnico-edilitare, prin ocuparea eficientă a parcelarului şi prin generarea

nucleelor ce generează aşezările umane prezente.

Al patrulea obiectiv strategic urmăreşte valorificarea şi dezvoltarea potenţialului

turistic al zonei prin: extinderea zonei împădurite şi creşterea atractivităţii acesteia, prin

crearea de trasee turistice care să unească puncte de atracţie, exploatarea potenţialului

piscicol prin amenajarea corespunzătoare a cursurilor de apă şi încurajarea turismului de

7

weekend, introducerea forturilor într-un circuit turistic, crearea de complexe turistice cu

puncte de informare.

De altfel, s-a dorit crearea unei „centuri verzi” în jurul Bucureştiului şi stoparea

procesului de extindere a fondului construit în detrimentul suprafeţelor împădurite; în

acest sens arterele de circulaţie joacă un rol important.

8

3. Argumentare soluție propusă pentru partiu urbanistic

Context

Zona de intervenție este localizată în orașul Pantelimon, în partea de intrare în oraș,

fiind deservită de Bulevardul Biruinței ce realizează legatura cu Municipiul Bucuresti prin

Șoseaua Pantelimon și se desparte în două artere de circulație importante: DN 3 (București-

Călărași-Constanța) și DJ 301 (București-Cernica), așadar dispunând de o bună

accesibilitate șI relaționare cu Municipiul București. De asemenea, situl se află în imediata

vecinătate a centrului orașului, legatura cu acesta realizându-se prin Strada Marginii.

Situl prezintă un cadru natural valoros insuficient valorificat reprezentat de Lacul

Pantelimon la sud-vest și o pădure în sud, la limita căreia există un sit arheologic geto-dac.

Zona cuprinde atât un țesut tradițional la nord de DN 3 cât și un țesut nou, relativ

destructurat și liber la sud de aceasta. Mai mult, in partea de nord, in tesutul traditional există

terenul unei foste baze militare, care în momentul de față nu mai funcționează dar prezintă

un potențial major de dezvoltare.

Actualmente zona aflată la sud de DN 3 prezintă un țesut destructurat, este parțial

ocupată de locuințe și servicii (cum ar fi o construcție de tip hală adapostind o reprezentanță

Peugeot- Dealer Peugeot), imaginea acestei zone nefiind tocmai atractivă.

Dintre punctele de interes din vecinatate amintim: Restaurantul Lebăda si Biserica

Sfântul Pantelimon, poșta din oraș, primăria orașului și o scoală generală, toate acestea în

vecinătatea și respectiv la limita vestică a zonei propuse.

Datorită bunei accesibilități și a vecinătăți față de centrul orașului, amplasamentul

prezintă potențial major de dezvoltare.

Obiectivul proiectului

Obiectivul proiectului este acela de a pune în valoare această poartă de intrare în

oraș aflată pe o arteră majoră de circulație, în vecinătatea centrului și într-o zonă cu un cadru

natural deosebit (pădure, lac, situri arheologice), de a extinde vechiul centru al orașului spre

această zonă șI de a relaționa țesutul vechi al centrului cu țesutul nou propus aici.

Totodată, prin proiectul de față se dorește satisfacerea nevoilor populației,

asigurându-le educație (un liceu, o biblioteca, orașul ducând lipsă de acestea), servicii,

funcțiuni culturale ce atrag populația, comerț mai amplu, prin acestea stopându-se într-o

anumită masură și navetismul și sporindu-se și gradul de independență al orașului.

9

Prezentarea proiectului

Problemele de circulație generate de intersecția DN 3- DJ 301 (Bucuresti- Cernica) cu

Strada Mioriței au fost rezolvate prin devierea DJ 301.

Străzile Mioriței, Marginei și Pavel Toacenco din țesutul traditional de la nord de DN 3

au fost prelungite spre zona de la sud de această arteră de circulație, realizându-se astfel un

inel la nord și la sud de DN 3, un inel ce cuprinde atât un țesut nou cât și un țesut vechi

având caracter unitar și fiind propus ca o zonă preponderent pietonală (circulații carosabile

doar pentru riverani).

Țesutul nou urmărește același mod de conformare ca țesutul vechi (sinuozitatea

insulelor, trama stradală, specificul zonei, formele intersecțiilor, dimensiunile insulelor,

urmarind în același timp și obținerea unei abordări moderne a acestui mod de conformare.

S-a intervenit asupra țesutului existent, propunându-se locuințelor de pe străzile Popa

Șapcă, Crișana și Mioriței partere comerciale (comerț/servicii) creându-se astfel un ax mixt-

comercial ocazional carosabil ce leagă țesutul vechi de cel nou (aflat la sud de DN 3).

În țesutul vechi au fost propuse locuințe individuale cu parter comercial (în regim cu

precădere cuplat șI înșiruit) creând o ambianță plăcută în cadrul străzilor pietonale/ ocazional

carosabile (pentru riverani) de aici. În țesutul nou, de la sud de DN 3 au fost propuse

funcțiuni comerciale orientate spre această arteră majoră de circulație, locuințe colective cu

parter comercial, locuințe individuale cu parter comercial de-o parte și de alta a axului mixt-

comercial din cadrul inelului determinat de continuarea străzilor Mioriței și Marginii spre

pădure.

Axul mixt- comercial prezintă la capetele sale 2 poli comerciali importanți în cadrul

orașului șI a zonei centrale a acestuia (intersecția de vis-a vis de cimitir din țesutul tradițional

din nord și piațeta de pe malul lacului din sud). Acesta constituie un întreg traseu pe

parcursul căruia există puncte de interes: partere comerciale, o funcțiune culturală (pol

cultural-muzeu) iar la capătul traseului o piațetă amplă (spațiu pietonal) având ca fronturi

cladiri cu parter comercial și în centrul său un spațiu verde de loisir (aflat pe zona protejată

pe care se află situri arheologice geto-dace).

Traseul sinuos al axului mixt-comercial generează perspective vizuale succesive

către capătul de perspectivă reprezentat de funcțiunea culturală respectiv către capătul de

perspectivă reprezentat de piațetă. De altfel, există 3 trasee distincte ce pornesc din axul

comercial și se orientează spre piațetă, piațeta putând fi astfel “descoperită” din mai multe

direcții.

Piațeta creată este nu doar capăt de perspectivă pe traseul axului comercial, ci și

locul de intersecție al axului comercial cu un ax verde (aceasta aflându-se în apropierea

malului Lacului Pantelimon).

10

Axul verde leagă zona malului de lac din vest, cu zona vestigiilor arheologice,

pădurea șI zonele verzi aferente funcțiunii comerciale de pe DN 3, zonele verzi aferente

locuirii individuale șI colective aflate în nord, de-o parte si de alta a gospodăriei comunale

(cimitirului).

Apropierea de pădure este simțită cu precădere la sud de DN 3 prin abundența

vegetației.

De altfel, tot aici, in tesutul nou au fost propuse și diverse servicii menite să răspundă

nevoilor populației de locuri de muncă șI să ducă la stoparea într-o anumită măsură a

navetismului.

Pe terenul fostei baze militare a fost propusă realizarea unor funcțiuni educaționale (a

fost propus un important pol educațional: liceu cu profil industrial și o bibliotecă/mediatecă

vis-a vis de acesta), populația cu vârste între 14 și 18 ani fiind în creștere iar distanța față de

o altă unitate de învățământ mediu fiind mare, liceul a fost propus în relaționare cu școala

generală existentă în centrul orașului. Se crează astfel un ax mixt- educațional, pe traseul

căruia există locuințe individuale ce adăpostesc la parterul lor, eventual și la etajele

superioare funcțiuni educaționale (hobby, ateliere, cercuri pentru copii etc).

În cadrul sitului există și un ax mixt- administrativ reprezentat de strada Tudor

Vladimirescu pe care se află primăria orașului, poșta din oraș, poliția etc.

Regimul de înălțime al construcțiilor variază între P și P+2. Locuințele colective

prezintă regim de înălțime P+2. În cadrul piațetei regimul de înălțime este P+2, la fel și în

cazul locuințelor izolate cu parter comercial din partea de sud-est a inelului din vecinătatea

pădurii.

Compozițional există elemente de prestanță- o dominantă verticală (P+5) în partea

laterală a inelului, opusă malului de lac și o dominantă de volum (funcțiunea culturală-

muzeul- P+1).

Concept:

-crearea unui inel de circulație pietonală (ocazional carosabilă pentru riverani) ce leagă

țesutul vechi de țesutul nou, la nord și la sud de DN 3, inel care prezintă ax central N-S un ax

mixt- comercial și un ax perimetral –ax verde, la capătul celor două aflându-se o piațetă-

important pol comercial similar polului comercial creat în țesutul tradițional în partea de nord

a sitului;

-crearea unui ax mixt-educational ce leagă școala generală din oraș cu un liceu industrial

propus și cu o bibliotecă, pe al cărui traseu există o serie de funcțiuni educaționale- ateliere,

cercuri pentru copii în cadrul locuințelor individuale;

11

-crearea unui ax mixt- administrativ pe care se află primăria, poșta, poliția (funcțiuni de

bază pentru comunitate) etc;

-crearea unor poli comerciali, unui important pol educațional și a unui pol cultural;

-relaționarea țesutului vechi cu țesutul nou, relațonarea centrului actual al orașului cu zona

aflată la nord și sud de DN 3 în vecinătatea lacului și a pădurii;

-valorificarea porții de intrare în oraș, a malului de lac, a pădurii și siturilor arheologice.

12

4. Elemente caracteristice P.U.Z șI Regulament Local de Urbanism (pentru 1 UTR)

L- ZONA DE LOCUIRE

SECŢIUNEA I: UTILIZARE FUNCŢIONALĂ

ARTICOLUL 1 - UTILIZĂRI ADMISE

L1 - locuinţe individuale şi colective mici cu maxim P+2 niveluri în regim de construire

continuu (înşiruit) sau discontinuu (cuplat sau izolat):

- - echipamente publice specifice zonei rezidenţiale;

- - scuaruri publice.

ARTICOLUL 2 - UTILIZĂRI ADMISE CU CONDIŢIONĂRI

L1a - se admite mansardarea clădirilor existente cu condiţia ca aceasta să nu fie o falsă

mansardare ci să se înscrie în volumul unui acoperiş cu pantă de 45 grade;

suprafaţa nivelului mansardei va fi de maxim 60% din aria unui nivel curent;

- - se admit funcţiuni comerciale, servicii profesionale şi mici activităţi

manufacturiere, cu condiţia ca suprafaţa acestora să nu depăşească 250 mp ADC,

să nu genereze transporturi grele, să nu atragă mai mult de 5 autoturisme, să nu fie

poluante, să nu aibă program prelungit peste orele 22,00 şi să nu utilizeze terenul

liber al parcelei pentru depozitare şi producţie;

- - funcţiunile comerciale, serviciile complementare locuirii şi activităţile

manufacturiere cu suprafaţa desfăşurată peste 250 mp. se pot admite cu condiţia

elaborării şi aprobării unor documentaţii PUD;

- - în zonele de lotizări constituite ce cuprind parcele care în majoritatea lor

îndeplinesc condiţiile de construibilitate şi sunt dotate cu reţele edilitare, autorizarea

construcţiilor se poate face direct sau în baza unor documentaţii PUD (după caz).

ARTICOLUL 3 - UTILIZĂRI INTERZISE

L1 - se interzic următoarele utilizări:

- - funcţiuni comerciale şi servicii profesionale care depăşesc suprafaţă de 250

mp ADC, generează un trafic important de persoane şi mărfuri, au program prelungit

după orele 22.00, produc poluare;

13

- - activităţi productive poluante, cu risc tehnologic sau care sunt incomode prin

traficul generat (vehicule de transport greu sau peste 5 autovehicule mici pe zi), prin

utilizarea incintei pentru depozitare şi producţie, prin deşeurile produse ori prin

programul de activitate prelungit după orele 22.00;

- - realizarea unor false mansarde;

- - anexe pentru creşterea animalelor pentru producţie şi subzistenţă;

- - construcţii provizorii;

- - instalarea în curţi a panourilor pentru reclame;

- - dispunerea de panouri de afişaj pe plinurile faţadelor, desfigurând arhitectura

şi deteriorând finisajul acestora;

- - depozitare en-gros;

- - depozitări de materiale refolosibile;

- - platforme de precolectare a deşeurilor urbane;

- - depozitarea pentru vânzare a unor cantităţi mari de substanţe inflamabile sau

toxice;

- - activităţi productive care utilizează pentru depozitare şi producţie terenul

vizibil din circulaţiile publice;

- - staţii de betoane;

- - autobaze;

- - staţii de întreţinere auto cu capacitatea peste 3 maşini;

- - spălătorii chimice;

- - lucrări de terasament de natură să afecteze amenajările din spaţiile publice şi

construcţiile de pe parcelele adiacente;

- - orice lucrări de terasament care pot să provoace scurgerea apelor pe

parcelele vecine sau care împiedică evacuarea şi colectarea rapidă a apelor

meteorice.

SECŢIUNEA II: CONDIŢII DE AMPLASARE, ECHIPARE ŞI CONFIGURARE A

CLĂDIRILOR

ARTICOLUL 4 - CARACTERISTICI ALE PARCELELOR (SUPRAFEŢE, FORME,

DIMENSIUNI)

L1a - se consideră construibile parcelele care îndeplinesc următoarele condiţii cumulate:

(1) - dimensiuni minime:

14

Regimul de

construire

Dimensiune minimă în

cazul concesionării

terenului*

Dimensiune minimă în

zone protejate

Dimensiune minimă în

alte zone constituite

Suprafaţa

mp.

Front

m.

Suprafaţa

mp.

Front

m.

Suprafaţa

mp.

Front

m.

Înşiruit 150 8 250 10 150 8

Cuplat 200 12 350 12 250 10

Izolat 200 12 350 14 350 ** 14 ***

Parcelă de colţ - - Reducere cu

50 mp.

Reducere

front cu

25%

pentru

fiecare

faţadă

Reducere

cu 50 mp.

Reducere front

cu 25% pentru

fiecare faţadă

* ) - conform Regulamentului General de Urbanism

**) - pentru L 1d – suprafaţa minimă = 500 mp.

***) - pentru L1d – front minim = 14 m

(2) - adâncimea parcelei să fie mai mare sau cel puţin egală cu lăţimea acesteia.

ARTICOLUL 5 - AMPLASAREA CLĂDIRILOR FAŢĂ DE ALINIAMENT

- la intersecţia dintre străzi aliniamentul va fi racordat printr-o linie perpendiculară pe

bisectoarea unghiului dintre străzi având o lungime de minim 12,0 metri pe străzi de

categoria I, a II-a şi de 5,0 metri pe străzi de categoria a III-a.

L1a - clădirile se dispun în funcţie de caracterul străzii;

- - în cazul regimului de construire continuu (înşiruit) clădirile se dispun faţă de

aliniament:

- - pe aliniament sau cu respectarea retragerii caracteristice străzii respective,

cu condiţia să nu se lase calcane vizibile;

- - retras faţă de aliniament cu minim 3,0 metri în cazul lotizărilor existente cu

parcele care îndeplinesc în majoritate condiţiile de construibilitate şi echipare

edilitare, iar străzile au profile minime de 6,0 metri carosabil cu trotuare de 1,5

metri;

15

- - distanţele se pot majora în cazul protejării unor arbori sau în cazul alipirii la

o clădire existentă situată mai retras, pentru a nu se crea noi calcane;

- - se recomandă retrageri faţă de aliniament de minim 4,0 metri pe străzi de

categoria III şi 5,0 metri pe străzi de categoria II şi I;

- - banda de construibilitate a clădirilor cu regim de construire continuu nu va

depăşi adâncimea de 15.0 metri de la alinierea clădirilor.

- - în fâşia non aedificandi dintre aliniament şi linia de retragere a alinierii

clădirilor nu se permite nici o construcţie cu excepţia împrejmuirilor, aleilor de

acces şi platformelor de maxim 0,40 metri înălţime faţă de cota terenului

anterioară lucrărilor de terasament.

- - în cazul regimului de construire discontinuu (cuplat, izolat) clădirile se dispun

faţă de aliniament:

- - pe aliniament sau cu respectarea retragerii caracteristice străzii respective;

- - retras faţă de aliniament cu minim 4,0 metri pe străzi de categoria III şi 5.0

metri pe străzi de categoria II şi I;

- - retras faţă de aliniament cu minim 3,0 metri în cazul lotizărilor existente cu

parcele care îndeplinesc în majoritate condiţiile de construibilitate şi echipare

edilitare, iar străzile au profile minime de 6,0 metri carosabil cu trotuare de 1,5

metri;

- - distanţele se pot majora în cazul protejării unor arbori sau în cazul alipirii la

o clădire existentă situată mai retras, pentru a nu se crea noi calcane;

- - se recomandă retrageri faţă de aliniament de minim 4,0 metri pe străzi de

categoria III şi 5,0 metri pe străzi de categoria II şi I;

- - în fâşia non aedificandi dintre aliniament şi linia de retragere a alinierii

clădirilor nu se permite nici o construcţie cu excepţia împrejmuirilor, aleilor de

acces şi platformelor de maxim 0,40 metri înălţime faţă de cota terenului

anterioară lucrărilor de terasament.

L1a - clădirile construite în regim înşiruit se vor alipi pe limitele laterale de calcanele de pe

parcelele învecinate pe o adâncime de maxim 15.0 metri, cu excepţia celor de colţ

care vor întoarce faţade spre ambele străzi;

- - în cazul segmentării înşiruirii, spre interspaţiu se vor întoarce faţade care vor fi

retrase de la limita proprietăţii la o distanţă de cel puţin jumătate din înălţimea la

cornişă în punctul cel mai înalt faţă de teren, dar nu cu mai puţin de 3.0 metri; se va

respecta aceeaşi prevedere şi în cazul în care înşiruirea este învecinată cu o

16

funcţiune publică sau cu o unitate de referinţă, având regim de construire

discontinuu;

- - clădirile semi-cuplate se vor alipi de calcanul clădirii de pe parcela alăturată şi

se vor retrage faţă de cealaltă limită la o distanţă de cel puţin jumătate din înălţimea la

cornişă în punctul cel mai înalt faţă de teren, dar nu cu mai puţin de 3.0 metri; în cazul

în care parcela se învecinează pe ambele limite laterale cu clădiri retrase faţă de

limita proprietăţii având faţade cu ferestre, clădirea se va realiza în regim izolat;

- - clădirile izolate se vor retrage faţă de limitele laterale ale parcelei cu cel puţin

jumătate din înălţimea la cornişă, dar nu cu mai puţin de 3.0 metri;

L1a - retragerea faţă de limita posterioară a parcelei va fi egală cu

jumătate din înălţimea la cornişă, măsurată în punctul cel mai înalt faţă de teren, dar

nu mai puţin de 5.0 metri.

- - în cazul loturilor puţin adânci se acceptă construirea clădirilor pe latura

posterioară a parcelei numai în cazul în care pe această limită există deja calcanul

unei clădiri principale de locuit, iar adosarea respectă înălţimea şi lăţimea calcanului

acesteia, prevederea nefiind valabilă în cazul unor anexe şi garaje;

L1b - se va respecta caracterul ţesutului urban existent, conform P.U.Z. - „ Zone construite

protejate” ;

ARTICOLUL 7 - AMPLASAREA CLĂDIRILOR UNELE FAŢĂ DE ALTELE PE ACEEAŞI

PARCELĂ

L1a - distanţa minimă dintre clădirile de pe aceeaşi parcelă va fi egală cu înălţimea la cornişă

a clădirii celei mai înalte pentru faţadele cu camere locuibile; distanţa se poate

reduce la jumătate, dar nu la mai puţin de 4.0 metri, dacă fronturile opuse nu au

camere locuibile;

17

ARTICOLUL 8 - CIRCULAŢII ŞI ACCESE

L1a - parcela este construibilă numai dacă are asigurat un acces carosabil de minim 4.0

metri lăţime dintr-o circulaţie publică în mod direct sau prin drept de trecere legal

obţinut prin una din proprietăţile învecinate;

- - locuinţele înşiruite vor avea asigurat un acces în partea posterioară a parcelei

de minim 2,5 metri.

ARTICOLUL 9 - STAŢIONAREA AUTOVEHICULELOR

L1a - staţionarea autovehiculelor se admite numai în interiorul parcelei, deci în afara

circulaţiilor publice.

ARTICOLUL 10 - ÎNĂLŢIMEA MAXIMĂ ADMISIBILĂ A CLĂDIRILOR

L1a - înălţimea maximă a clădirilor va fi P+2 (10 metri); se admite un nivel mansardat înscris

în volumul acoperişului, în suprafaţă de maxim 60% din aria construită;

L1a – se admite un nivel suplimentar la construcţiile de colţ în cazul intersecţiilor în care cel

puţin una dintre străzi este de categoria a II-a (14 metri)

L1a - se admit depăşiri de 1-2 metri numai pentru alinierea la cornişa clădirilor învecinate în

cazul regimului de construire înşiruit sau cuplat.

ARTICOLUL 11 - ASPECTUL EXTERIOR AL CLĂDIRILOR

L1a - clădirile noi sau modificările / reconstrucţiile de clădiri existente se vor integra în

caracterul general al zonei şi se vor armoniza cu clădirile învecinate ca arhitectură şi

finisaje;

- - se interzice realizarea unor mansarde false;

- - garajele şi anexele vizibile din circulaţiile publice se vor armoniza ca finisaje şi

arhitectură cu clădirea principală;

- - se interzice folosirea azbocimentului şi a tablei strălucitoare de aluminiu

pentru acoperirea clădirilor, garajelor şi anexelor;

18

ARTICOLUL 12 - CONDIŢII DE ECHIPARE EDILITARĂ

L1a - toate clădirile noi vor fi racordate la reţelele tehnico-edilitare

publice;

- - la clădirile dispuse pe aliniament racordarea burlanelor la canalizarea

pluvială va fi făcută pe sub trotuare pentru a se evita producerea gheţii;

- - se va asigura în mod special evacuarea rapidă şi captarea apelor meteorice

în reţeaua de canalizare;

- - toate noile branşamente pentru electricitate şi telefonie vor fi realizate

îngropat;

- - se interzice dispunerea antenelor TV-satelit în locuri vizibile din circulaţiile

publice şi se recomandă evitarea dispunerii vizibile a cablurilor CATV;

ARTICOLUL 13 - SPATII LIBERE SI SPATII PLANTATE

L1a - spaţiile libere vizibile din circulaţiile publice vor fi tratate ca grădini de faţadă;

- - spaţiile neconstruite şi neocupate de accese şi trotuare de gardă vor fi

plantate cu gazon şi cu un arbore la fiecare 100 mp;

- - se recomandă ca pentru îmbunătăţirea microclimatului şi pentru protecţia

construcţiei să se evite impermeabilizarea terenului peste minimum necesar pentru

accese.

ARTICOLUL 14 - ÎMPREJMUIRI

L1a - împrejmuirile spre stradă vor avea înălţimea de maxim 2.00 metri din care un soclu

opac de 0.60 şi o parte transparentă dublată cu gard viu;

- - gardurile spre limitele separative ale parcelelor vor fi opace cu înălţimi de

maxim 2.50 metri.

SECŢIUNEA III: POSIBILITĂŢI MAXIME DE OCUPARE ŞI UTILIZARE A TERENULUI

ARTICOLUL 15 - PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)

L1a - POT maxim = 45%

19

ARTICOLUL 16 - COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI (CUT)

L1a - CUT maxim pentru înălţimi P+1 = 0,9 mp. ADC/mp. Teren

- CUT maxim pentru înălţimi P+2 = 1,3 mp. ADC/mp. teren

- în cazul mansardelor, se admite o depăşire a CUT proporţional cu suplimentarea ADC cu

maxim 0.6 din AC.

20

5. Argumentare soluție propusă șI prezentare indicatori urbanistici pentru faza de detaliu

Zona aleasă pentru detaliere se află la sud de DN 3 în vecinătatea malului Lacului

Pantelimon și a pădurii, la sud de frontul de locuințe colective. Aceasta cuprinde două tipuri

de UTR- locuire individuală cu regim de înălțime de P+1 (L1a), zonă mixtă (M3) cuprinzând

locuințe cu parter comercial respectiv cultură (muzeu) având regim de înălțime de P+1 și în

unele cazuri (fronturile piațetei spre exemplu)- P+2 și V1a cuprinzând scuarul din centrul

piațetei și un spațiu verde- loc de joacă pentru copii din vecinătatea acesteia, spațiu verde ce

realizează legătura între zona mixtă- rezidențială cu locuințe individuale joase din zona

detaliată șI zona mixtă cu locuințe colective joase reprezentând fronturi la DN 3.

Procentul maxim de ocupare al terenului pentru locuințe (inclusiv cu parter comercial)

este de 45%, coeficientul maxim de utilizare a terenului variază între 1 și 1,5. Muzeul

prezintă un procent de ocupare al terenului de 60% și un coeficient de ocupare al terenului

de 1,5.

Morfologie

Din punct de vedere al morfologiei urbane, țesutul urban ales pentru detaliere (țesut

nou) sugerează continuarea țesutului tradițional existent la nord de DN 3, acestea creând un

caracter unitar. Noul țesut urmărește ca și țesutul tradițional de la nord de DN 3 forme

sinuoase (țesut organic), insulele propuse în țesutul nou păstraează forme șI mărimi

similare ale insulelor cu cele din țesutul tradițional, intersecțiile din noul țesut urmăresc

tipologia intersecțiilor din țesutul tradițional.

Zona propusă pentru detaliere prezintă alături de malul de lac și p[dure 2 puncte de

interes: un pol cultural (muzeul) și un pol comercial (în cadrul piațetei de la finalul

traseului-axului mixt- comercial) ambele aflate în cadrul traseului comercial.

Traseul comercial prezintă caracter pietonal (ocazional carosabil pentru riverani),

de-a lungul său există fronturi continue, aliniate pe aliniamentul stradal (fronturi

reprezentate de locuințe individuale înșiruite cu parter comercial respectiv locuințe

individuale cuplate cu parter comercial). Traseul se poate distinge usor de restul străzilor din

țesut prin pavajul său diferit (pavaj din piatră cubică roșie).

Piațeta are o suprafață totală de 0,68 ha iar scuarul din cadrul ei 0,25 ha.

Aceasta este delimitată de fronturi reprezentate de locuințe cu partere comerciale

(comerț/servicii), eventualele terase, cafenele fiind extinse în cadrul ei.

21

Amenajare

Scuarul verde din cadrul piațetei a fost amenajat cu platforme (cu bănci, mese cu

băncuțe etc) deasupra unei oglinzi de apă (sugerează continuitatea elementului acvatic al

lacului către piață).

Din punct de vedere al mobilierului urban, în cadrul piațetei am propus stâlpi de

iluminat urban cu dublu felinar, în cadrul platformelor am propus corpuri de iluminat urban de

tip spot iar pe traseu și în restul zonei detaliate am propus stâlpi de iluminat urban cu un

singur felinar.

Am propus de altfel ca traseul către piațetă să se distingă de restul străzilor nu doar

prin pavaj ci și prin vegetație (în cadrul traseului ambianța plăcută este susținută si de tei

amplasați ritmic la câte 10-15 m).

În cadrul scuarului din piațetă am propus plantarea de arbuști ornamentali, tei argintiu,

arbuști fructiferi și o salcie. În cadrul locului de joacă pentru copii am propus arbuști

ornamentli și arbuști fructiferi.

22

BILANȚ TERITORIAL

1.Plan Urbanistic Zonal (P.U.Z)

Total suprafață teren= 71,4 ha

A. FUNCȚIUNI

LOCUINȚE

Total suprafață locuințe= 59.6 ha

1.Total suprafață locuințe individuale= 31,16

Suprafață locuințe izoltate = 24,3 ha

Suprafață locuințe cuplate = 2,36 ha

Suprafață locuințe înșiruite = 4,5 ha

2. Total suprafață locuințe colective = 28,5 ha

COMERȚ/SERVICII

Suprafață comerț/servicii= 4,4 ha

EDUCAȚIE

Total suprafață educație= 2,5 ha

- Suprafață Școală Generală = 0,5 ha

- Suprafață Grup Școlar (Liceu+ Școală de Arte șI Meserii)= 1,4 ha

- Suprafață Bibliotecă= 0,6 ha

CULTURĂ

Suprafață Muzeu= 0,34 ha

23

CULTE

Suprafață culte = 0,25 ha

B. SPAȚII PUBLICE

SPAȚII VERZI

Suprafață spații verzi= 1,09 ha

GOSPODĂRIE COMUNALĂ (CIMITIR)

Suprafață cimitir= 0,92 ha

CIRCULAȚII (PIETONALE + CAROSABILE)

Suprafață circulații pietonale + carosabile= 5.5 ha

2. Plan urbanistic de detaliu (P.U.D)

Suprafață teren zonă detaliată= 5,28 ha

Suprafață totală teren (cu vecinătăți) = 9,17 ha

Suprafață totală locuințe (inclusiv locuințe cu parter comercial)= 5,89 ha

Suprafață totală locuințe individuale izolate= 0,73 ha

Suprafață totală locuințe cuplate= 2,36 ha

Suprafață totală locuințe înșiruite= 2,8 ha

Suprafață totală cultură= 0,34 ha

Suprafață totală spații verzi= 1,09 ha

Suprafață totală circulații pietonale + carosabile= 1,85 ha

24

Bilanț construcții

LOCUINȚE

Număr total: 232

Locuițe individuale izolate- 23

Locuințe individuale cuplate- 78

Locuințe individuale înșiruite- 131

LOCUINȚE CU PARTER COMERCIAL

Număr total: 74

CULTURĂ

Număr total: 1

Suprafețe loturi

Lot locuințe individuale izolate= 400 mp-500 mp

Lot locuințe individuale cuplate= 300 mp-350 mp

Lot locuințe individuale înșiruite= 200 mp-350 mp

25

Anexe

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42