TANITIM

"Fikirden işletmeyeProje Yönetimi"

Haber: Melek AMIl / melek.amil@anba.com.tr

20 yılı aşkın deneyimiyle yatırımcılara

Proje Geliştirme Danışmanlığı ve Proje

Yönetim Hizmeti veren Proje YönetimA.Ş, proje kararının verilmesi aşama-

sından başlayıp teslim aşamasına kadarhizmetlerini sürdürmektedir. Firma,

212 İstanbul Power Outlet, TÜV-TürkAraç Muayene İstasyonları, Beylikdü-zü Milpark Konutlan ve Bakü'de kar-

ma kullanımlı bir projede yer aldı. Son

dönemlerde ülkemizde önem kazanma-

ya başlayan Proje Yönetiminin önemi,gelişimi ve bu aşamada piyasada karşı-laştıkları zorluklar üzerine Funda Ka-

ragöz Yıldırım ve Demet Demirer ilebir röportaj gerçekleştirdik.

Fİrınanız haklanda lo.sa bir

bilgi alabilir miyiz?

Deınet Deınİrer: Proje Yönetim

A.ş. büyük ölçekli gayrimenkul proje-

lerinde yuıt içi ve yurt dışında kurum-

sal yatırımcılara Proje geliştirme Da-

nışmanlığı ve Proje Yönetim Hizmeti

veren ve 20 yılı aşkın deneyime sahip

bir kuruluştur. Hizmet sunumunda

temel amacımız müşterimizin değişen

ihtiyaçlarına cevap verirken fikirden

işletmeye tüm süreçte projeye değer

katmaktır. Proje geliştirme sürecin-

de yatırımcılara vermekte olduğumuz

hizmetlerimizi kısaca multidisipliner

bir ekip tarafından yürütülen, strate-

jik planlama, proje finansmanı, gayri-

nC~

PROJE YÖNETiM AŞ

menkul değerleme, portföy yönetimi

başlıkları altında toplayabiliriz. Proje

yönetim hizmetlerimiz ise, proje kara-

rının verilmesi aşamasından başlayıp

teslim aşamasına kadar sürmektedir.

Temel tercihimiz projenin geliştirme

aşamasından teslimine kadar, yani fi-

kirden işletmeye bütün süreçte etkin

görevalmak yönündedir çünkü ancak

o zaman her aşamanın sorumluluğunu

alabiliyor ve projeye daha fazla değer

katabiliyoruz.

Proje yönetinıini yapacağınız

projeleri seçerken nelere

dikkat ediyorsunuz?

Deınet Deınirer: Heyecan verici

olması bizim için çok önemli. Büyük-

küçük proje diye pek ayrım yapmıyo-

ruz. Gerek müşteri gerekse projenin

sektördeki konumu açısından özel bir

proje olmasını tercih ediyoruz. Teklif

verme aşamasında bir dizi değerlendir-

me kriteri ile projeyi, müşteriyi, proje

ihtiyaçlarını, kaynaklarımızın durumu-

nu, projenin referans değerini gözden

geçiriyor ve süreç içinde olası riskleri

henüz teklif verme kararı aşamasında

elemeyi hedefliyoruz.

Proje yönetimi öneın verilen

bir uzınanlık alanı oldu.

Bunun nedeni nedir?

Deınet Deınirer: Proje boyutla-

rının büyümesi, paydaşların artması.

bina inşasının artık uzmanlık gerekti-

ren disiplinlerin entegrasyonu haline

gelmesi, sürekli değişen, yenilenen

teknoloji, ekonomik koşullar, ve pazar

koşulları uzman kuruluşlar tarafından

"Projenin yönetimi" ihtiyacını ortaya

çıkardı. Hedeflerini yakalayamayan

projeler fizibilitelerini yitiriyorlar ve

başarısızlığa mahkum oluyorlar. Tabi

bu arada finansör kuruluşların para-

larını yatırdıkları projelerin tarafsız

03/10!lnşaat&Yatınm

uzman kuruluşlar tarafından yönetil-

mesi ve denetlenmesi konusundaki

taleplerini de unutmamak lazım. Bazı

müşterilerimiz bize başlangıçta sadece

finans kuruluşu talep ettiği için işi bize

verdiklerini, ancak sonradan bunu ne

kadar olmazsa olmaz gördüklerini ifa-

de ediyorlar. Tabi bunu duymak çok

gurur verici. İnşaat firmaları da artık

eskisi gibi tüm uygulama kadrosunu

kendi içinde barındırmıyor. Çünkü bu

durum ne ekonomik, ne de uzman-

lıkların geliştirilmesine uygun. Bu

noktada bazı taahhüt kuruluşları uz-

man. alt yüklenicilerin koordinasyonu

ve kontrolünü yapmak üzere organize

oluyorlar, yönetim kadrolarım çekir-

dek uzman kadrolara dönüştürüyorlar

ve inşaat proje yöneticisi veya yönetim

yüklenicisi konumuna geçiyorlar. Tabü

bu noktada inşaat yönetiminin süreç-

lerden sadece bir bölümünü oluştur-

duğunu, proje yönetiminin yatırımcı

adına daha geniş ve tarafsız yapılması

gereken bir faaliyet olduğunu unutma-

mak gerekir.

Proje yönetiminde en önemli

aşama sizce nedir?

Demet Demİrer: Aslında bu so-

runun cevabı tasarım sürecinden bile

Inşaat&YatınmI03/l0

öncede yatıyor. Öncelikle doğru yerde,

doğru zamanda, doğru projeyi yapma-

ya karar vermiş olmak önemli. Bu aşa-

mada harcadığınız yüzde 5'lik kaynak

proje başansına yüzde 65 oranında

etki ediyor. İngiltere'de CCR tarafın-

dan yapılmış bir araştırmayı sizinle

paylaşmak isterim. Yatırım kararının

verilmesinden sonra gerçekleşen ta-

sarım sürecinde harcanan emek ve

maliyet toplam proje bedelinin yüzde

ro'unu geçmiyor, proje başansına kat-

kısı yüzde 25. Toplam proje sürecinde

yüzde 85 para ve zaman harcadığınız

inşaat süreci ise projenin başansım ve

maliyetini sadece yüzde LO dolayında

etkiliyor.

Funda Karagöz Yıldırım: Gayri-

menkul yatırınıında, kazmayı bir kez

vurduktan sonra geri dönüşler çok zor

oluyor ve inşaatın her geçen aşama-

sında esnekliğiniz biraz daha azalıyor.

Maliyetlerin bu denli yüksek, esnekli-

ğin az ve pazar koşullarının sert olduğu

yatınmlarda ön araştırma ve fizibilite

etüdlerini layıkıyla yapmadan projeye

başlamanın çok riskli olduğunu düşü-

nüyoruz. Bu arada şunu söylemekte

de yarar var: Türkiye'de yatırım kararı

öncesinde yatırımcının katlanmak du-

rumunda olduğu maliyetin toplam ma-

• ••••••••••••••••••••Proje Yönetim A.ş .•••••

liyetin yüzde 5'inden çok daha düşük

olduğunu görüyoruz.

Demet Demirer: Bunlan söy-

lerken uygulama süreci önemsizdir

demek istenıiyonız. Ancak, burası da

bütün emeğin tasanını gerçekleştirıne-

ye yönelik olduğu süreç ve siz gerekli

özeni göstermezseniz süre, maliyet ve

kalite hedeflerini tutturamazsınız ve

hedeflediğiniz projeyi gerçekleştire-

memiş olursunuz. Bu da yaptığınız işe

başarısızlık olarak yansır.

Şu anda danışmanlığını

yapmakta olduğunuz

projeler nelerdir?

Demet Demirere 212 İstanbul Po-

wer Outlet yeni tamamladığımız proje-

lerden. Toplam 280 bin metrekare in-

şaat alanına sahip bu projede, sahada

yerleşik 8 kişilik kadromuz ve merkez

damşmanlarıımzdan oluşan ekibimiz-

le; tasanm koordinasyon ve ihale yöne-

timi aşamalanndan başlayarak geçici

kabul ve kesin hesap aşamasına kadar

inşaat yönetiminin bütün süreçlerinde

hizmet verdik.

TÜV-Türk Araç Muayene İstasyon-

lan projesinde, yaklaşık bir yıl içinde

tüm Türkiye'de 189 istasyon inşaatı sü-

reci ve arazi seçimlerinden başlayarak

teslim aşamasına kadar yönetilmiştir.

1.500'e yakın arsa ile Türkiye'yi karış

karış incelediğimiz ve zincir proje yö-

netimi deneyimi açısından son derece

önemli bir projedir.

Yaklaşık 1000 konutluk bir Milpa

yatınını olan Beylikdüzü Milpark Ko-

nutları, yine benzer şekilde hizmet ver-

mekte olduğumuz bir proje. Bu proje-

de maliyetlerdeki hassasiyet nedeni ile

TANıTıMProje Yönetim A.ş.

ana yüklenici seçmek yerine bazı idari

ve mali riskleri işverenin üstlenmesi

sayesinde işleri yönetilebilir paketler

haline getirip uzman yüklenicilere iha-

le ettik. Bu firmaların aralarındaki ko-

ordinasyonu doğrudan biz sağlıyoruz.

Bakü'de karına kullanımlı 260 bin

metrekare inşaat alanına sahip bir pro-

jede, proje geliştirme ve yatırım değer-

leme aşamasından başlayan bir Proje

Yönetim hizmeti veriyoruz.

Soyak Yapı firmasına başlamak üze-

re oldukları yeni yatırımlarında merkez

ofisimizden proje yönetim danışmanlık

hizmeti veriyoruz.

Funda Karagöz Yıldırıın: Proje

geliştirme danışmanlık hizmeti ver-

mekte olduğumuz projelerle ilgili ola-

rak gizlilik politikaları nedeniyle bilgi

veremiyoruz. Ancak periyodik olarak

İstanbulOfis, AVM, Konut vb. konu-

larda sektör araştırmaları yapıyor ve

proje paydaşlarına yönelik raporlar ha-

zırlıyor olduğumuzu söyleyebiliriz.

Piyasada karştlaştığmız

zorluklar nelerdir?

Demet Demirere Aslında

Türkiye'de hala hizmetin ve emeğin

karşılığını ödemeye alışmış bir yapı

yok. En kolay pazarlık edilebilir şey

insanların emeğinin karşılığı olarak

görülüyor ve maalesef herkes doktor

değil ama mimar, mühendis ve zaten

işi sizden daha iyi biliyorfl), Yaptığınız

işin yarattığı değeri ise her zaman bel-

geleyemiyorsunuz.

Piyasada karşılaşılan zorluk denebi-

lir mi bilmiyorum ama Proje Yönetimi

sektörüne zarar veren eğilimler var.

Bunlar gerçekten "Proje Yönetimi"

2

kavramı konusunda kafaların karış-

masına neden oluyor. Proje Yönetimi,

Uluslararası Proje Yönetim Enstitü-

sünün prensiplerini ortaya koyduğu,

tüm dünya genelinde bu konunun uz-

manlarının tecrübelerine dayanarak

kuramlarını oluşturduğu bir uzmanlık

alanı. Oysaki internette bir arama mo-

torunda Proje Yönetimi olarak sorgula-

dığınızda inanılmaz sayıda firma karşı-

nıza çıkıyor. Bunlardan bazıları aslında

konunun tamamen dışında, bazıları ise

başka uzmanlıkların genişletilmesi ile

proje yöneticisi olunabileceği kanısın-

da. Şunu söylemek istiyorum: Örneğin

proje/tasarım firması, mesleki müellif-

lik faaliyetinin kapsamını biraz geniş-

leterek proje yönetimi yapmış oluyor.

Bir pazarlama firması pazarlama faa-

liyetinin kapsamını biraz genişleterek

kendisini proje yönetimini de yapmış

olarak tanıtıyor. Proje Yönetiminin

uzmanlık alanlarını ve metodolojisini,

bu firmaların bütün bu konularda ken-

dilerini geliştirdiğini kabul etsek dahi,

sürecin bir parçası olan tarafsızlığı ve

bağımsızlığından söz etmek güçleşiyor.

Benzer şekilde yapı denetim firmala-

rı da bazı projelerde karşımıza proje

yöneticisi olarak çıkıyorlar., Çünkü

Proje Yönetimi bazen kontrollük ola-

rak, hatta sadece kalite kontrollük

olarak algılanıyor. Oysa hepi-

mizin bildiği gibi PMI'ın 9

bilgi alanından sadece birisi

kaliteye odaklı ve o da Ka-

lite Kontrolü değil Kalite

Yönetimidir. Bu tip ku-

ruluşların proje yöneti-

cisi olarak faaliyet gös-

termesi, yatırımcıları

proje yönetimi için başlangıçta ek b'

bedel ödemekten kurtardığı için cazip

geliyor, ancak yatırımcı bu davrarıışm

projesine zarar verdiğini maalesef işin

sonunda anlıyor.

Funda Karagöz Yıldırım: Ülke-

mizde Proje Geliştirme sürecinin öne-

mi henüz yeni kavranıyor. Bu nedenle

piyasada var olan açık, Proje Yöneti-

minde olduğu gibi, bir şekilde asıl uz-

manlıkları başka konular olanlar tara-

fından doldurulmaya çalışılıyor. Bu da

kaliteyi düşürüyor ve çok yeni tanınan

bir konu olduğu için de yanlış bir imaj

oluşuyor ve konunun gerçek uzmanı

profesyonellere tedirginlikle yaklaşılı-

yor. Bizim Proje Yönetim A.Ş. olarak

bu konuda çok sıkıntılarımız yok. Müş-

teri bize zaten ulaşmayı biliyor ama

yine de sektörün kalitesi etkileniyor.

Zaman içerisinde bu tür zayıf halkala-

rın eleneceğine inanıyoruz.

Son olarak, ülkemizde pazar araştır-

ma ve bilgi toplama sürecinde sıkıntı

yaşandığını söyleyebilirim. Ülkemizde

bilginin paylaşımı anlayışı çok gelişmiş

durumda deği1. Proje Geliştirme

süreci için oldukça

önem-

••••• ••••••••••••••••·····ır~ •• lırllWlProje Yönetim A.ş.

li olan detaylı demografik, istatistiki,

ekonomik ve mali verilere ulaşmak

oldukça güç. Bu güçlükleri aşmak üze-

re kendi veritabanlanınızı kendimiz

oluşturuyor ve araştırma kuruluşları

ile bilgi paylaşarak sektördeki bu açığı

kapatmaya özel çaba gösteriyoruz.

Yurt dışı projelerde

karşılaştığınız zorluklar

nelerdir?

Demet Demirere Yurt dışı pazar-

larda hem Proje Geliştirme danışman-

lığı hem de Proje Yönetim hizmeti ver-

mekteyiz. Tabi bu hizmetlerimiz daha

çok gelişmekte olan ülkelerin pazarları-

nı kapsıyor. Hizmet kapsaınıınıza bağlı

olarak farklı sorunlarla karşılaşmakla

beraber temelde bir Türk firması olarak

bakarsak olaya öncelikle Batılı, marka-

laşmış firmaların bizden çok daha fazla

şansı olduğımu görüyoruz. Onlarla aynı

düzeyde hatta çok daha iyi hizmeti çok

daha düşük bedellerle verebilıyoruz.

Marka ve Batılı olınaları nedeni ile re-

kabet üstünlüğüne sahip oluyorlar, ya

da ülkeler arası anlaşmalarla üst düzey

olarak bağlantılar sağlamış oluyorlar.

Bu firmalar ya da yatıruncılar isimleri-

ne bakarak bizim taşeronlan olınamızı

bekliyorlar. Yabancılarla işbirlikleri-

ne elbette sıcak bakıyaruz ama bunun

şekli asla taşeronluk değil.

"Fikirden Işletmeye" gayrimenkul

projelerinin yönetimi; iddialı olduğu-

muz bir konu. Ancak yabancı pazar-

larda, biraz evvel de bahsettiğim gibi

gelişmekte olan ülkelerin pazarlarında,

bazı riskleri göze almak zorunda kalı-

yorsunuz. Ülke yönetimleri bekledi-

ğiniz kadar kurumsal olmayabiliyor,

kurum olarak çalışma izinlerinizin

alınmasından, projenin resmi kurum-

larla kesiştiği her noktada birçok sürp-

rizle karşılaşabiliyorsunuz. Yabancı bir

ülkede olmak, sizi proje akışı sırasında

haklarınız konusunda daha tavizkar 0-

mak zorunda bırakabiliyor. Dış pazar-

larda bu tip idari güçlükleri öngörebil-

mek ve riskleri daha iyi yönetebilm

için bazı ortaklık girişimleri planlıyo-

ruz, Danışmanlık ve bilgi ihracatının

önemi ülkemiz yönetimince de fart

edilmiş durumda. Bu konuda teşvik.

TMMMB ve DTM'nin işbirliği girişim-

leri söz konusu, bu da geleceğe daha

ümitle bakmamızı sağlıyor.

Funda Karagöz Yıldırım: Bu ülke

proje geliştirme danışmanlığı verm

üzere ilk defa girmiş olduğunuz bir pa-

zar ise her şey yeni olacaktır. Sosyal

demografik ve ekonomik yapıyı, değe -

leri, yasal koşulları öğrenmek gerek-

mektedir. Bunları mümkün olduğıınca

bölgeye gitmeden önce ulaşabildiğimiz

bütün bilgi kaynaklarını inceliyor aka-

binde yerinde araştırmalarımızı derin-

leştiriyoruz. Proje Geliştirme hizmet-

lerimizin kapsamı gereği, gayrimenkul

pazarını kendimiz öncelikle tanımalıyız

ki müşterilerimize de doğru aktaralım.

Bu nedenle çok detaylı bir pazar araş-

tırması yapıyoruz. Ancak bunun için

bilgiye ve bilgi kaynaklarına ulaşmakta

güçlük çekilebiliyoruz. İmar planları,

yapılaşma koşulları da bir başka prob-

lem olarak karşımıza çıkıyor. Bazen

bu konuda sınırların olmaması, yasal

şartların net olarak ortaya konmamış

olması sıkıntılara neden olabiliyor. Ge-

lişmekte olan pazarlarda Proje Geliştir-

me, Proje Yönetimi gibi kavramlar yeni

olduğu için, yapılan işin niteliğinin,

yaratılan katma değerin ifade edilme-

sinde güçlükler de doğabiliyor. n

03/10 Inşaat&Yatırım