Popescu George – Cabinet Individual de Evaluări Dos. Nr. 6902/101/2012 Nr. Inreg evaluator. 157/20.11.2012

RAPORT DE EVALUARE Proprietate imobiliară de tip hala de productie si depozitare situată in loc. Timişoara , str. A. Bacalbaşa , nr.2C , jud.Timiş

Elaborat de: ec. Popescu George

membru ANEVAR

Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte

sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si al evaluatorului , al clientului SC Izometal Magellan SRL si al destinatarului – Cabinet de insolventa Popescu Emil şi Yna Consulting SPRL .

-SEPTEMBRIE 2012-

Pagina 2

Catre: Cabinet de insolventa Popescu Emil şi Yna Consulting SPRL

Ref: Evaluare proprietate imobiliara de tip industrial tip – hale de productie - depozitare si birouri- situate in localitatea Timişoara , str. A. Bacalbaşa nr.2C , jud Timiş , pentru stabilirea valorii de piata in cadrul dosarului de insolventa nr. 6902/101/2012. In baza contractului am inspectat si evaluat proprietatea la care ne-am referit mai sus in scopul estimarii valorii sale de piata. Raportul de evaluare care urmeazã a fost realizat in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare IVS 2011 si prezinta baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului. Obiectul evaluarii il constituie proprietatea imobiliara de tip industrial amplasata in localitatea Timişoara , str. A. Bacalbaşa nr.2C , jud Timiş. Proprietatea evaluata este formata din constructii industriale respectiv – hala depozitare materiale tipografice cu regim de inaltime P, corp cladire birou P+1E , cabina poarta , conform extrasului CF nr.421211 din 9 februarie 2012 , proprietatea debitoarei SC IZOMETAL MAGELLAN SRL.

Raportul de evaluare a fost realizat in ipoteza in care dreptul de proprietate este integral, valabil,

tranzactionabil si neafectat de nici o sarcina.

Inspectia proprietatii supuse evaluarii a fost efectuata in data de 17.09.2012 de catre expert evaluator Popescu George . La inspectie au fost prezenti reprezentantii SC IZOMETAL MAGELLAN SRL dn. Man Marian .Cu aceste ocazii s-au efectuat identificarea si inspectia proprietatii, au fost efectuate masuratori interioare si exterioare , fotografii si au fost cerute date pentru aprecierea/estimarea starii tehnico-functionale a constructiilor, respectiv releveele si documentatia aferenta.Suprafetele proprietatii au fost stabilite pe baza documentelor prezentate. Identificarea constructiilor a fost facuta pe baza informatiilor primite de la reprezentantul SC IZOMETAL MAGELLAN SRL, fara a putea certifica si verifica cu exactitate veridicitatea acestor afirmatii. Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate, in nici o circumstanta, pentru eventualele informatii eronate, false sau incomplete puse la dispozitie de catre reprezentantul SC IZOMETAL MAGELLAN SRL prin dn. Man Marian Abordarile de evaluare aplicate au fost „abordarea prin cost” si „abordarea prin venit”. Piata imobiliara specifica nu prezinta informatii abundente privind chirii, vanzari, cumparari de proprietati similare. S-au prezentat in analiza pietei imobiliare elementele cunsocute de evaluator de care s-a tinut seama la abordarea evaluarii. Raportul a fost structurat dupa cum urmeaza :(1) Date generale – in care sunt prezentate atat proprietatea supusa evaluarii cat si principalele elemente cu caracter specific care delimiteaza modul de abordare al evaluarii (2) Analiza pietei imobiliare – in care sunt prezentate informatii de pe piata imobiliara locala relativ la spatii industriale si comerciale (3) Analiza datelor – contine aplicarea metodelor de evaluare, rezultatele obtinute, reconcilierea rezultatelor si sustinerea opiniei evaluatorului (4) Anexe – contin elemente care sustin argumentele prezentate in raport – fotografii ale proprietatii, extras CF , plan de amplasament.

Pagina 3

In urma reconcilierii rezultatelor opinia evaluatorului referitoare la valoarea proprietatii imobiliare evaluate, tinand seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este:

1.672.100 lei ( 371.800 euro) din care teren 593.700 lei (132.000 euro)

Referitor la aceste valori pot fi precizate urmatoarele:

� Valorile au fost exprimate si sunt valabile exclusiv in conditiile si prevederile prezentului raport;

� Exprimarea opiniei evaluatorului in valuta este valabila in contextul prevederilor de la cap 1.6;

� Pretul de tranzactionare se va putea situa atat deasupra cat si sub valoarea opinata tinand seama de particularitatile valabile la data tranzactiei (motivatia vanzatorului, motivatia cumparatorului, caracteristicile pietei imobiliare, conditii concrete ale tranzactiei etc.)

� Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale;

� Piesele desenate anexate si suprafetele luate in considerare pe parcursul raportului sunt valabile doar in scop informativ si pentru atingerea scopului evaluarii, neputand fi utilizate in alt scop. Nu ne asumam nici o rapundere pentru situatia in care, in urma efectuarii eventualelor masuratori topometrice in vederea intabularii sau pentru orice alte scopuri, suprafetele rezultate difera de cele luate in considerare in prezentul raport.

� Valoarea se refera la valoarea integrala a dreptului de proprietate, diferente nesemnificative ale rezultatelor unor masuratori ulterioare nu modifica valoarea proprietatii;

� Valoarea proprietatii nu este influentata direct proportional de evolutia cursului de schimb al monedei nationale in raport cu alte valute ;

� Valoarea este o predictie; � Valoarea este subiectiva; � Evaluarea este o opinie asupra unei valori; � Valoarea nu este afectata de TVA. Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru

recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania). Notă : Valoarea evaluata nu tine cont de tendintele actuale ale pietei imobiliare: cel puţin pe termen

scurt, par a fi de scădere, atât preţurile, cât şi volumul de tranzacţii. În condiţiile de constrângere aferente unei vânzări forţate, preţul obţinut va putea diferi semnificativ de valoarea estimată. Pretul obtenabil in aceasta situatie nu îndeplineste cerintele din definitia valorii de piata. Pretul care ar putea fi obtinut in aceasta situatie va depinde de natura presiunii de a vinde.

Cu stimă,

Ec. Popescu George

Membru ANEVAR-Evaluator proprietati imobiliare

Pagina 4

Certificare

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva in societatea comerciala care face obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate. Suma ce revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea in raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania). Bunurile evaluate au fost inspectate personal de catre evaluator. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta semnificativa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorului care semneaza mai jos. Prezentul raport se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere) si verificat, in conformitate cu Standardele de verificare ANEVAR. La data elaborarii acestui raport, evaluatorul care se semneaza mai jos este membru ANEVAR, a indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si are competenta necesara intocmirii acestui raport.

Evaluatorul are încheiată asigurarea de răspundere civila la ALLIANZ-TIRIAC ASIGURARI S.A.

Cu stimă,

Ec. Popescu George

Membru ANEVAR-Evaluator proprietati imobiliare

Pagina 5

CUPRINS

1. INTRODUCERE

SCRISOARE DE TRANSMITERE

CERTIFICARE ........................................................................................................................................................................ 4

1 PREMIZELE EVALUARII ................................................................................................................................................ 6

1.1 IPOTEZE SI CONDIŢII LIMITATIVE ................................................................................................................................... 6 1.2 OBIECTUL EVALUĂRII. SCOPUL EVALUĂRII. INSTRUCŢIUNILE EVALUĂRII ................................................................................ 7 1.3 DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE .......................................................................................................................... 7 1.4 BAZELE EVALUĂRII. TIPUL VALORII ESTIMATE .................................................................................................................. 8 1.5 DATA ESTIMĂRII VALORII ............................................................................................................................................ 8 1.6 MONEDA RAPORTULUI .............................................................................................................................................. 9 1.7 MODALITĂŢI DE PLATA .............................................................................................................................................. 9 1.8 INSPECŢIA PROPRIETĂŢII............................................................................................................................................. 9 1.9 INFORMAŢIILE UTILIZATE SI SURSE DE INFORMAŢII ........................................................................................................... 9 1.10 CLAUZA DE NEPUBLICARE ........................................................................................................................................... 9

2 PREZENTAREA DATELOR ........................................................................................................................................... 10

2.1 PREZENTARE GENERALA A PROPRIETATII IMOBILIARE ...................................................................................... 10 Situaţia juridica ......................................................................................................................................................... 10 Descrierea amplasamentului .................................................................................................................................... 10

3 STUDIU DE VANDABILITATE (ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE) .................................................................................... 15 Piata imobiliara specifica ......................................................................................................................................... 16

3.1 OFERTA PENTRU VANZARI DE SPATII INDUSTRIALE ........................................................................................... 16 3.2 ANALIZA CERERII SPATIILOR INDUSTRIALE ................................................................................................... 18

3.3 ECHILIBRUL PIETEI SPATIILOR INDUSTRIALE ...................................................................................................... 18

4 ANALIZA DATELOR SI CONCLUZII .................................................................................................................................. 19

4.1 CEA MAI BUNA UTILIZARE .............................................................................................................................................. 19 4.2 EVALUAREA TERENULUI ........................................................................................................................................... 20 4.3 ABORDAREA PRIN VENIT ........................................................................................................................................... 23 MODUL DE CALCUL ESTE PREZENTAT MAI JOS: .......................................................................................................................... 25 4.4 ABORDAREA PRIN COST............................................................................................................................................ 25 4.5 REZULTATELE EVALUĂRII.......................................................................................................................................... 29

5 ANEXE ........................................................................................................................................................................ 30

Pagina 6

1 PREMIZELE EVALUARII

1.1 Ipoteze si condiţii limitative

La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: Ipoteze:

⇒ Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile si documentele furnizate de către proprietar si au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil;

⇒ Se presupune ca proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisă şi luata in considerare in prezentul raport;

⇒ Presupunem că nu există nici un fel de contaminanţi şi costul activităţilor de decontaminare nu afectează valoarea; nu am fost informaţi de nici o inspecţie sau raport care sa indice prezenta contaminanţilor sau a materialelor periculoase;

⇒ Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare si scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate si a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conducă la estimarea cea mai probabila a valorii proprietăţii în condiţiile tipului valorii selectate;

⇒ Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării;

⇒ Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoştinţă.

Condiţii limitative:

⇒ Suprafeţele considerate se bazează pe valorile înscrise în extrasul CF si din releveul si centralizatorul de suprafete puse la dispozitia evaluatorului de catre client; evaluatorul nu isi asuma corectitudinea masuratorilor;

⇒ valorile estimate in EUR sunt valabile atât timp cât condiţiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieţei, nivelul cererii si ofertei, inflaţie, evoluţia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pieţele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variaţia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara);

⇒ orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizării prezentate in raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite in legătură cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate;

⇒ intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;

⇒ evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depună mărturie in instanţă relativ la proprietatea in chestiune;

Pagina 7

⇒ nici prezentul raport, nici părţi ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

⇒ orice valori estimate in raport se aplica întregii proprietăţi si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevăzută in raport.

1.2 Obiectul evaluării. Scopul evaluării. Instrucţiunile evaluării

Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliara „ constructii depozitare-depozitare materiale tipografice” , situată în loc. Timişoara, Str. A. Bacalbaşa, nr.2C, jud. Timiş. Proprietatea este compusa din teren in suprafata totala de 6.000 mp compus din mai multe numere cadastrale dupa cum urmeaza:

pe care sunt amplasate urmatoarele constructii industriale: - Corp cladire birou P+E – destinatie birouri si grupuri sanitare - Hala depozitare materiale de tipografice – destinatie industrial - Cabina portar

Scopul evaluării este estimarea valorii de piaţă a proprietăţii , in vederea intocmirii tabelului preliminar conform art .41 , alin.2 din Legea insolventei 85/2006 , in cadrul dosarului de insolventa nr. 6902/101/2012. Prezenta lucrare se adresează SC IZOMETAL MAGELLAN SA Timişoara în calitate de client şi Cabinet de

insolventa Popescu Emil şi Yna Consulting SPRL,in calitate de destinatar.

1.3 Drepturi de proprietate evaluate

Proprietatea este inscrisa in CF nr. 421211 , Timişoara si are nr cad 649/b/1/4 ; 649/b/2/4 ; 650/a/4/2. La descrierea imobilului este mentionat: “constructii depozitare-depozitare materiale tipografice” La inscrierile privitoare la proprietate este mentionat: “ SC IZOMETAL MAGELLAN SA “– dobandit prin conventie cota 1/1 , vanzare – cumparare , incheiere 167508/20.11.2007. La inscrierile privitoare la sarcini este mentionat: Drept de ipoteca rang in fav PIRAEUS BANK ROMANIA S.A. – incheiere 109089/30.07.2010 si incheiere 403113/17.03.2008. Evaluatorul a avut la dispoziţie un extras de carte funciară emis in 09.02.2012. In CF 421160 si CF 421157 , la inscrierile privitoare la proprietate este mentionat: “ SC IZOMETAL MAGELLAN SA “– dobandit prin conventie cota 1/1 , vanzare – cumparare , incheiere

Pagina 8

167518/20.11.2007 , act vanzare cumparare 1334/2007 si la inscrierile privitoare la sarcini este mentionat: Drept de ipoteca rang in fav PIRAEUS BANK ROMANIA S.A. – incheiere 109087/30.07.2010 ; 109084/30.07.2010 si incheiere 40305/17.03.2008. Evaluatorul a avut la dispoziţie un extrase de carte funciară emis in 28.10.2010.

1.4 Bazele evaluării. Tipul valorii estimate

Valoarea de piaţă este definită în standardul internaţional IVS – Cadrul general . Conform standardului, definiţia valorii de piaţă este următoarea: “Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării,

între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un

marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără

constrângere”.

Metodologia de evaluare include abordarea prin cost a evaluarii, abordarea prin venit (metode de randament) si abordarea prin piata(metoda comparatiilor de piata , in cazul terenului). In principiu acestea se refera la:

In abordarea prin cost este determinat costul de reconstructie sau de inlocuire al cladirii si amenajarii

terenului la data evaluarii, impreuna cu o estimare valorica a pierderilor ce au avut loc datorita uzurii

fizice, neadecvarii functionale si conditiilor externe. La costul estimat, dupa scaderea deprecierii cladirii,

se adauga profitul investitorului imobiliar si valoarea estimata a terenului. Totalul reprezinta valoarea

indicata de abordarea prin cost.

In abordarea prin venit se urmareste estimarea valorii proprietatii imobiliare prin prisma rentabilitatii

pe care o reprezinta aceasta pentru proprietar, respectiv pe baza veniturilor provenite din inchiriere. In

calculele pentru determinarea valorii se foloseste o metoda de capitalizare adecvata si ratele de

capitalizare corespunzatoare.

In abordarea prin piata – metoda comparatiei vanzarilor se urmareste estimarea valorii proprietatii

imobiliare prin analiza pietei pentru proprietati similare si prin compararea acestor proprietati cu

proprietatea supusa evaluarii. In metoda comparatiei directe, valoarea de piata este estimata prin

compararea proprietatii imobiliare cu proprietati similare care au fost recent vandute, sunt propuse

pentru vanzare , ori sunt contractate.

La elaborarea prezentului raport au fost folosite metoda abordarii prin cost, abordarea prin venit

(metode de randament) si abordarea prin piata(in cazul terenului).

1.5 Data estimării valorii

La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii SEPTEMBRIE 2012. Data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de către evaluator (data evaluării) este 17.09.2012. Data raportului este 17.09.2012.

Pagina 9

1.6 Moneda raportului

Opinia finală a evaluării va fi prezentata in LEI si EUR . Având în vedere că metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valută este 4,4975 lei pentru un EUR . Exprimarea in valuta a opiniei finale o considerăm adecvată doar atât vreme cat principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară specifică etc.)

1.7 Modalităţi de plata

Valoarea exprimata ca opinie in prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral in ipoteza unei tranzacţii fără a lua in calcul condiţii de plata deosebite (rate, leasing etc.)

1.8 Inspecţia proprietăţii

Inspecţia proprietăţii a fost realizată în data de 17.09.2012 de către expert evaluator Popescu George in prezenta reprezentantului proprietarului dn. Man Marian. Au fost preluate informaţii referitoare la proprietatea evaluata, s-au realizat descrieri, s-a fotografiat proprietatea etc.

1.9 Informaţiile utilizate si surse de informaţii

Informaţiile utilizate au fost:

⇒ Situaţia juridică a proprietăţii imobiliare;

⇒ Informaţii privind piaţa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.);

⇒ Alte informaţii necesare existente in bibliografia de specialitate; Sursele de informaţii au fost:

⇒ Proprietarul pentru informaţiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situaţie juridica, istoric) care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaţiilor furnizate;

⇒ presa de specialitate si evaluatori care îşi desfăşoară activitatea pe piaţa locala;

⇒ baza de date a evaluatorului

⇒ informaţii furnizate de către agenţii imobiliare (Mediana, RHM, Sedako , Hitch & Mosher ,etc.) privind tranzacţii similare

⇒ informaţii existente pe site-ul www.imobiliare.ro, mica publicitate: Publitim, piaţa imobiliară referitoare la oferte si cereri de proprietăţi imobiliare similare din municipiul Timişoara si din zona in care se situează proprietatea supusa evaluării.

1.10 Clauza de nepublicare

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanţele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentata in raport şi încă un

Pagina 10

interval de timp limitat după aceasta dată, în care condiţiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general (SEPTEMBRIE 2012) când are loc operaţiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei imobiliare din Timişoara si localitatile limitrofe precum şi scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării. Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului menţionaţi la pct. 2.2. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanţă.

2 PREZENTAREA DATELOR

2.1 PREZENTARE GENERALA A PROPRIETATII IMOBILIARE

Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliara „constructii depozitare-depozitare materiale tipografice”, situată în loc. Timişoara, Str. A. Bacalbaşa, nr.2C, jud. Timiş. Proprietatea este compusa din teren in suprafata de 6.000 mp pe care sunt amplasate urmatoarele constructii industriale: pe care sunt amplasate urmatoarele constructii industriale:

- Corp cladire birou P+E – destinatie birouri si grupuri sanitare - Hala depozitare materiale de tipografice – destinatie industrial - Cabina portar

Situaţia juridica

Proprietatea este inscrisa in CF nr. 421211 , Timişoara si are nr cad 649/b/1/4 ; 649/b/2/4 ; 650/a/4/2. La descrierea imobilului este mentionat: “constructii depozitare-depozitare materiale tipografice” La inscrierile privitoare la proprietate este mentionat: “ SC IZOMETAL MAGELLAN SA “– dobandit prin conventie cota 1/1 , vanzare – cumparare , incheiere 167508/20.11.2007. La inscrierile privitoare la sarcini este mentionat: Drept de ipoteca rang in fav PIRAEUS BANK ROMANIA S.A. – incheiere 109089/30.07.2010 si incheiere 403113/17.03.2008. Evaluatorul a avut la dispoziţie un extras de carte funciară emis in 09.02.2012. In CF 421160 si CF 421157 , la inscrierile privitoare la proprietate este mentionat: “ SC IZOMETAL MAGELLAN SA “– dobandit prin conventie cota 1/1 , vanzare – cumparare , incheiere 167518/20.11.2007 , act vanzare cumparare 1334/2007 si la inscrierile privitoare la sarcini este mentionat: Drept de ipoteca rang in fav PIRAEUS BANK ROMANIA S.A. – incheiere 109087/30.07.2010 ; 109084/30.07.2010 si incheiere 40305/17.03.2008. Evaluatorul a avut la dispoziţie un extrase de carte funciară emis in 28.10.2010.

Pagina 11

Descrierea amplasamentului

Proprietatea imobiliară este situată în intravilanul extins al localitatii Timişoara, în zona adiacenta municipiului Timişoara, pe Str. A. Bacalbaşa, în zona industriala – Freidorf. Regimul de inaltime al constructiilor in zona este P+E si P. In imediata apropiere a proprietatii sunt amplasate spatii de productie si hala productie si depozitare . Zona in care este localizata proprietatea este o zona aflata in plina dezvoltare, iar dezvoltarile de proprietati sunt in general pe partea de industrial( hale productie si depozitare) dar si comercial – prezentare . Accesul la spatiu se poate face direct de pe Str. O. Cotrus , atat auto cat si pietonal , precum si din str. A. Bacalbasa. Corpurile ( Corp P+E si Corp hala depozitare utilaje tipografice) sunt alipite intre ele si deservesc pentru mai multe functiuni. In fata cladirii sunt amenajate parcaje pentru clienti, organizate in fata intrarii principale. Amplasamentul dispune de o suprafata totala de 250 mp de platforma betonata utilizata pentru parcare. Descrierea constructiilor pe corpuri este urmatoarea: - Corp P+Epartial - Cladire birouri + grupuri sanitare Are regim de inaltime parter+etaj partial. In acest corp sunt amplasate birourile personalului administrativ , grupuri sanitare si hol , accesul facandu-se de la parter printr-o scara libera. -Hala depozitare utilaje tipografice Are regim de inaltime parter. In acest corp sunt amplasate utilajele tipografice , accesul facandu-se de la parter printr-o poarta din PVC sectionabila. Suprafatele sunt urmatoarele:

mp Parter +

E(partial) Birouri + grupuri sanitare - parter 103

Birouri + grupuri sanitare - etaj 103 Total Scd 206.00 Total parter Sc 103.00

Hala - Parter

Hala 1050.00 Total Scd 1050.00

Total parter Sc 1050.00

Total SU 1171.00 mp

TOTAL SC 1153.00 mp

TOTAL SCD 1256.00 mp

Pagina 12

Din punct de vedere constructiv cladirea are:

• Infrastructura : fundatii izolate cu talpa armata sub stalpi de beton armat,fundatii continue sub ziduri

• Suprastructura : este alcatuita din stalpi si grinzi din beton armat si zidarie de caramida.

• Inchiderile sunt realizate din zidarie de caramida

• Acoperisul este tip terasa cu invelitoare din hidroizolatie bituminoasa. Finisaje interioare:

• pardoseli gresie ceramica – in zona grupuri sanitare , hol acces

• pardoseli din mocheta – birouri

• pardoseli de ciment sclivisit in zona halei

• faianta la grupuri sanitare

• peretii interiori de compartimentare sunt realizati din placi de gips – carton ( la etaj)

• usile interioare la birouri sunt realizate din MDF

• finisajele sunt medii Finisaje exterioare:

• fatadele sunt realizate din tencuieli simple

• ferestre exterioare din profile pvc cu geam termopan

• usa de acces la corpul P+1E este realizata din profile de pvc cu geam termopan Utilitati:

• apa (retea)

• canalizare ( fosa septica)

• curent electric ( si de forta)

• sistem de incalzire cu ventiloconvectoare alimentate cu agent termic de la centrala proprie pe gaz metan

• spatiul dispune si de sistem de supraveghere

Fotografii

str O Cotrus – drum acces

Acces

Pagina 13

Cabina poarta

Teren exces

Acces birouri

Hol etaj

Pagina 14

Pagina 15

3 STUDIU DE VANDABILITATE (ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE)

Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate. Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor sume de bani. O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor: a) fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix; b) pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc.; c) in general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata; d) Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru; e) Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin

Pagina 16

lichide si de obicei procesul de vanzare este lung. Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii. In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentarea a pietei si dezagregare a proprietatii.

Piata imobiliara specifica

In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei sale imobiliare specifice, s-au investigat o

serie de factori, incepand cu tipul proprietatii. Proprietatea supusa evaluarii este spatiu administrativ - industrial. Proprietatea analizata are facilitatile necesare functionarii eficiente (acces, utilitati: apa, curent electric, incalzire, telefon.). Acest tip de spatiu este atractiv pentru utilizatori datorita pozitionarii, suprafetei si utilitatilor. Avand in vedere marimea si amplasamentul spatiului, spatiul poate fi eficient exploatat de catre mai multi ocupanti, cu destinatie proprietate administrativ – industriala (spatii de depozitare si birouri). Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata proprietatilor imobiliare industriale, piata a carei arie geografica se poate defini ca fiind municipiul Timişoara si zonele adiacente acestuia.

In analiza acestei piete si a zonei delimitate am investigat aspecte legate de situatia economica a municipiului, populatia sa, trenduri ale ultimilor ani, precum si cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat.

3.1 OFERTA PENTRU VANZARI DE SPATII INDUSTRIALE

Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil

pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

Ofertantii se impart in 3 categorii: a) Societati comerciale private ; b) Promotori imobiliari; c) Societati comerciale in lichidare sau a caror proprietati sunt executate silit.

Ofertele din partea societatilor comerciale private sunt in general proprietati imobiliare de tip comercial-industrial pe care acestea le detin in exces fata de necesitatile lor curente de exploatare.

Promotorii imobiliari au aparut pe piata proprietatilor de tip industrial dupa 1995, cand au inceput sa construiasca hale noi. Sunt in general firme puternice (si, de cele mai multe ori, straine) care construiesc hale pe care apoi le revand. Oferta de astfel de proprietati se manifesta pe platformele industriale in expansiune, cum sunt Platforma Calea Sagului, Platforma Calea Lugojului si Platforma Calea Aradului.

In cazul localitatilor adiacente municipiului, oferta de spatii comercial-industriale sau de terenuri pentru constructii similare se manifesta in principal in localitatile situate pe drumurile nationale care asigura accesul in municipiu (zona industriala Remetea, zona industriala Sanandrei, zona industriala Dudestii Noi, zona industriala Sagului, zona industriala Giarmata). In aceste zona au fost dezvoltate in

Pagina 17

ultima perioada parcuri industriale sau logistice, sau au fost realizate PUZ-uri pentru dezvoltari industriale, avantajul major al acestor zone fiind pretul mai scazut al terenului pentru construirea unei hale fata de zonele periferice ale municipiului Timişoara (caile de acces in municipiu).

Oferta de proprietati de tip comercial-industrial pentru inchiriere in judetul Timiş se manifesta din partea urmatorilor participanti pe piata :

a) proprietari care dezvolta o afacere in sine din inchirierea spatiilor; b) proprietari care detin spatii in exces si care le inchiriaza pentru a-si creste

veniturile. Numarul de proprietati de tip comercial-industrial oferite spre inchiriere este relativ redus pentru

Platforma Calea Lugojului si Platforma Calea Aradului, si este mai mare in zonele Calea Sagului si Calea Buziasului. In ce priveste spatiile industriale oferite spre inchiriere in localitatile din apropierea municipiului sau in judetul Timiş, oferta este relativ scazuta, aceste spatii fiind oferite cu precadere spre vanzare datorita chiriilor mici care se pot obtine in aceste zone.

Oferta pentru spatiile industriale existente in Timişoara este concentrata in urmatoarele zone:

⇒ Zona industriala Calea Buziasului (sud-est) – concentreaza unitati de industrie chimica, electronica si productie de componente auto. Aici functioneaza fabrici ca: Lisa Drexelmayer, Procter&Gamble, Sguaro Technology sau AEM.

⇒ Zona industriala Calea Sagului (sud) – concentreaza unitati de productie din industria

materialelor de constructii si depozite; in ultima perioada, mai ales datorita Parcului Industrial

Incontro, profilul zonei este foarte diversificat. Majoritatea activelor de aici sunt constructii noi.

⇒ Zona industriala Freidorf (sud-vest) - pe un teren cu o suprafata de peste 50 ha, care este in proprietatea Municipiului Timişoara si in administrarea Consiliului Local Timişoara. Concentrata in trecut preponderent pe industria alimentara, este in prezent in restructurare. Noile companii intrate pe piata modifica profilul zonei – Kromberg&Schubert (cablaje electrice), Contitech (curele de transmisie pentru autoturisme).

⇒ Zona industriala Solventul – Gara de Nord (vest) traditional preponderent petrochimica si electrochimica, in prezent in reconversie.

⇒ Zona de industrie si depozitare centrala – s-a dezvoltat de-a lingul caii ferate care traverseaza orasul, avand un profil diversificat: constructii, confectii metalice, morarit si panificatie, depozitare etc. In prezent, zona este in curs de reconversie.

⇒ Zona industriala UMT (nord-est) – formata preponderent din ceea ce a mai ramas din Intreprinderea Mecanica, Continental Automotive Products, Shell Gaz, Prompt si depozite.

⇒ Zona industriala Calea Torontalului (nord-vest) – este o zona noua, cuprinzand industria de produse electronice (Flextronic) si alimentare (Coca-Cola), dar si parcul Industrial Torontalului, destinat dezvoltarii IMM-urilor.

⇒ Parcul Industrial si Tehnologic Timişoara - PITT (nord-vest) – infiintat din 2004, este ocupat integral, valoarea investitiilor angajate de dezvoltator fiind de 28 milioane de euro. Parcul este situat la 4 km de Timişoara si are o suprafata de 11 ha.

⇒ Zona industriala Calea Lugojului (est) – s-a dezvoltat mai intai pe segmentul comercial, dar datorita unor companii nou infiintate in zona, care activeaza pe sectorul auto, tinde sa devina zona industriala.

⇒ Zona industriala Remetea (est) – este o zona noua, care se adreseaza cu precadere serviciilor logistice de depozitare.

⇒ Zona industriala calea Aradului (nord) – este in prezent in plina expansiune. In zona a demarat activitatea Mahle Componente e Motor, si urmeaza sa fie deschisa si o fabrica de mobila.

Pagina 18

3.2 ANALIZA CERERII SPATIILOR INDUSTRIALE

Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se

manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-un

anumit interval de timp. Pentru ca pe o piata imobiliara oferta se ajusteaza incet la nivelul si tipul cererii, valoarea proprietatilor tinde sa varieze direct cu schimbarile de cerere, fiind astfel influentata de cererea curenta.

Pentru proprietatile de tip comercial-industrial cererea se manifesta in special din partea urmatoarelor entitati :

a) Societati comerciale din Timişoara care se dezvolta si care au nevoie de spatii pentru productie sau depozitare;

b) Societati comerciale din afara Timişorii care isi deschid in Timişoara puncte de lucru, si care, de cele mai multe ori, au nevoie de spatii pentru depozitare;

c) Reprezentante ale unor firme producatoare straine (asa cum sunt reprezentantele producatorilor de autoturisme si atocamioane – de cele mai multe ori insotite si de service-uri, producatori externi care deschid sectii de productie in Timişoara sau imprejurimi, etc).

In cazul municipiului Timişoara, cererea se manifesta mai pregnant in zona Calea Lugojului si Calea

Sagului si mai temperat in celelalte zone industriale din oras. In ceea ce priveste localitatile din apropierea municipiului, cererea pentru spatii comercial - industriale se manifesta cu precadere in zona localitatilor Giarmata Mare, Remetea, Sanadrei, Dudestii Noi si Sacalaz.

Cererea potentiala de proprietati de tip comercial-industrial este mai putin ridicata fata de anii anteriori si in scadere in ultima perioada ca urmare a evolutie pietei imobiliare si a blocajului de pe piata bancara care face aproape imposibila accesarea unui credit pentru cumpararea sau construirea unei proprietati industriale.

O parte din aceasta cerere potentiala se orienteaza spre construirea de hale, motivatia fiind faptul ca diferenta intre pretul de cumparare si cel de construire se regaseste in avantajele ce rezulta din detinerea unei hale noi, moderne, ce nu necesita adecvari sau compartimentari.

Zonele cele mai cautate pentru construirea de hale sunt Calea Lugojului, Calea Buziasului, Calea Aradului, Calea Torontalului si Calea Sagului.

In ceea ce priveste cererea pentru inchirierea de hale, aceasta a scazut si ea in ultima perioada ca urmare a restrangerii activitatii unor firme de productie sau abandonarii planurilor de extindere in cazul altora, ca urmare a evolutiei economice si acutizarii crizei economice in ultima perioada, chiriile pe care chiriasii le platesc diferind in functie de amplasament, acces, utilitati si finisaje.

De asemenea se manifesta cerere pentru cumparare de proprietati din partea unor investitori ce doresc sa achizitioneze proprietati pe care apoi sa le inchirieze, aceasta cerere fiind foarte scazuta in momentul de fata datorita lipsei de incredere a investitorilor in piata imobiliara din Romania si a dificultatilor intampinate in contractarea unor chiriasi.

3.3 ECHILIBRUL PIETEI SPATIILOR INDUSTRIALE

Piaţa proprietăţilor imobiliare administrativ – industriale este în scadere la nivelul oraşului Timişoara. Numărul tranzacţiilor este redus, marea majoritate preferand sa inchirieze, nu sa vanda.

In baza informatiilor prezentate referitoare la tranzactii incheiate, a informatiilor privind oferte de spatii administrativ-industriale pentru vanzare si inchiriere, in urma analizei si interpretarii datelor, in cele ce urmeaza am realizat o delimitare a subpietelor si o sinteza a valorilor.

Au fost analizate nivelul si evolutia preturilor si a chiriilor, precum si nivelurile de pret percepute

Pagina 19

de piata pentru diferitele dimensiuni ale amplasamentelor pe fiecare zona in parte. In urma analizei au rezultat urmatoarele intervale de tranzactionare si chiriile aferente, pe baza carora au fost estimate ratele de capitalizare.

Analiza de piata arata situatia existenta in prezent, si anume un grad de dezvoltare mai mare si

activitate a pietei mai mare pe platformele din marginea municipiului si o descrestere a activitatii pe

masura ce ne indepartam de oras.

Oferte chirii spatii industriale:

Oferte vanzari spatii industriale:

Sintetizat, echilibrul pietei imobiliare de tip industrial similar poate fi prezentata astfel:

In conditiile in care activitatea pietei imobiliare pe segmentul industrial isi mentine trendul de

incetinire al tranzactiilor, perioada de vandabilitate poate creste, iar concomitent proprietatile existente pe piata pot suferi o stagnare sau chiar scadere a valorilor de piata, datorate scaderii cererii solvabile pe segmentul de piata analizat.

4 ANALIZA DATELOR SI CONCLUZII

4.1 Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in capitolele următoare ale lucrării. Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau

construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai

mare valoare. Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din următoarele situaţii:

Pagina 20

⇒ cea mai buna utilizare a terenului liber

⇒ cea mai buna utilizare a terenului construit. Cea mai buna utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie sa îndeplinească patru criterii. Ea trebuie sa fie:

⇒ permisibilă legal

⇒ posibila fizic

⇒ fezabila financiar

⇒ maxim productiva Practic, ţinând cont de tipul clădirii si de amplasarea acesteia, cea mai buna alternativa posibila pentru activul analizat este cea de proprietate imobiliara industriala, cu subpiata hala productie si

depozitare. Prin prisma criteriilor care definesc noţiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:

⇒ este permisibilă legal;

⇒ îndeplineşte condiţia de fizic posibila.

⇒ este fezabila financiar.

⇒ este maxim productiva se refera la valoarea proprietăţii imobiliare in condiţiile celei mai bune utilizări (destinaţii).

4.2 Evaluarea terenului

Pentru evaluarea terenului in mod uzual se iau in considerare dimensiunile (suprafata) si configuratia acestuia, frontul la strada, gradul de ocupare cu constructii, durata de viata ramasa a cladirilor care ocupa terenul, utilitatile existente. Valoarea unei parcele de teren este maxima atunci cand terenul este liber de constructii si nu prezinta limitari in ceea ce priveste posibilitatea de construire sau exploatare in sensul destinatiei pe care proprietarul vrea sa i-o dea. Cu cat gradul de ocupare al terenului este mai ridicat, cu atat valoarea sa unitara este mai redusa, valoarea globala a proprietatii fiind data de ansamblul teren-constructii. Pentru evaluarea terenului aferent proprietatii imobiliare analizate, s-au avut in vedere urmatoarele considerente: • suprafaţa de teren aferenta intregului amplasament este de 6.000 mp.

• terenul in exces – reprezinta surplusul de teren care nu este necesar pentru a fi utilizat sau a sustine

constructiile existente. Un asemenea tip de teren poate avea cea mai buna utilizare cea proprie sau poate

permite continuari viitoare ale constructiilor existente sau anticipate;

• la baza evaluării a stat analiza celei mai bune utilizări (C.M.B.U.) care reprezintă - utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare;

• având în vedere utilizarea actuală a terenului şi contribuţia clădirilor la valoarea amplasamentului, cea mai

bună utilizare a fost considerată în ipoteza terenului construit cu destinatie comerciala;

• Pentru stabilirea terenului in exces s-au considerat urmatoarele: � suprafata construita de 1159 mp conform documentatiei prezentate evaluatorului � s-a considerat un POT de 50% aferent proprietatilor industriale � suprafata de teren aferenta spatiului este de 2319 mp � din scaderea suprafetei totale a terenului (6.000 mp) cu terenul necesar

amplasamentului rezulta suprafata terenului in exces (aproximativ 3.700 mp)

• valoarea terenului in starea actuala s-a determinat avand ca baza de pornire amplasarea terenului in localitate, valoarea de piata a terenului in zona respectiva, asa cum a fost ea sintetizata in analiza preliminara a pietei imobiliare, adica valoarea de 22 Euro /mp (tinand cont de informatiile privind tranzactiile si cererile actuale), la un curs de schimb de 4,4975 lei / Euro.

Pagina 21

Tinand seama de considerentele prezentate, valoarea estimata (rotunjita) a terenului supus evaluarii este:

V teren total = 593.700 RON (132.000 Euro)

Proprietatile comparabile sunt prezentate mai jos :

Grila de comparatii este urmatoarea:

Pagina 22

Pagina 23

Analiza efectuata a condus la urmatoarele corectii:

� Pentru drepturi de proprietate transmise nu au fost necesare corectii pentru elementele de comparatie ;

� Pentru conditii de finantare nu au fost necesare corectii pentru elementele de comparatie ; � Pentru conditiile de vanzare nu au fost necesare corectii ; � Pentru conditiile pietei s-au aplicat corectii negative (-25%) pentru toate comparabilele datorita

faptului ca pretul din oferta permite o marja de negociere determinata in urma discutiilor cu ofertantii ;

� Pentru localizare au fost realizate urmatoarele corectii: comparabilela B a fost corectata negativ cu -10%, pentru localizare superioara proprietatii subiect. Corectia a fost extrasa din analiza pietei.

� Pentru caracteristici fizice – dimensiuni s-au aplicat corectii pozitive de 5% pentru comparabila C , ce are o suprafata mai mare decat proprietatea subiect iar proprietatile mai mari se vand mai ieftin decat cele mai mici acestea necesitand o putere mai mare de cumparare; pe acelasi rationament comparabilele A si B au fost corectate negativ cu -5% avand o suprafata mai mica decat a proprietatii subiect; - front stradal - s-au aplicat corectii positive tuturor comparabilelor , corectii ce rezulta din analiza de piata , diferentele rezultand din faptul ca , comparabilele au un front stradal mai mic decat al proprietatii subiect ;

� Pentru utilitati – s-au aplicat corectii negative de -3,5 euro/mp comparabilelor A si C aceasta avand toate utilitatile ; corectiile reies din analiza de piata a evaluatorului si reprezinta necesarul de investit pentru remediere.

� Pentru CMBU – nu au fost necesare corectii pentru elementele de comparatie ;

4.3 Abordarea prin venit

Valoarea a fost estimata prin metoda capitalizarii directe (sau metoda capacitatii beneficiare). Esenta acestei metode deriva din teoria utilitatii, care confera o anumita valoare unui bun (sau proprietati) cumparat(e) numai in masura in care cumparatorul (investitorul) realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva. In cazul proprietatii, aceasta satisfactie se reflecta prin castigurile viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietatii. Aplicarea abordarii pe baza de venit duce la estimarea valorii integrale a proprietaii (ca entitate indivizibila intre teren si constructie). In cadrul evaluarii trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice:

• determinarea marimii fluxului anual reproductibil (in cazul nostru castigul brut disponibil prin inchiriere)

• stabilirea ratei de capitalizare aferenta veniturilor si chiriilor brute. Venitul brut anual reproductibil (VBr) poate fi determinat fie pornind de la analiza evolutiei nivelului si structurii veniturilor si cheltuielilor obiectivului evaluat, fie identificandu-l cu asa numita capacitate beneficiara (CB), definita prin veniturile brute pe care le poate genera proprietatea imobiliara pentru furnizorii capitalului pus la dispozitie ( investitorii in domeniul proprietatilor imobiliare). In cadrul prezentului raport de evaluare pentru determinarea VBr s-a utilizat nivelul rentabilitatii care s-ar putea obtine din exploatarea proprietatii, reflectat de chiria bruta care s-ar putea percepe de la un potential proprietar.

Pagina 24

Pentru proprietatea imobiliara evaluata au fost considerate urmatoarele chirii brute: - 2 , 5 euro / mp suprafata utila / luna pentru hala de depozitare - productie ( Corp 2) - 5 euro / mp suprafata utila/luna pentru spatiul administrativ ( Corp – P+Epartial) Chiria bruta luata in calcul reprezinta o chirie medie obtenabila, tinand cont de destinatia, amplasarea si dimensiunile fiecarei compartimentari a proprietatii. Venitul anual, la un curs de schimb leu/euro de 4,4975 RON / 1 euro este :

VBr = 156.702 RON ( 34.842 euro)

Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia un venit brut se transforma in capital, respectiv valoare a investitiei, indiferent de forma in care aceasta este realizata (cumpararea unei intreprinderi, achizitionarea de actiuni, plasamente in domeniul imobiliar etc.). Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit brut in capital se face numai in cazul in care venitul brut este de forma unei anuitati (marimi egale anuale). Rata este influentata de mai multi factori printre care gradul de risc, atitudinile pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative, randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cererea si oferta de bani si de capital, nivelurile de impozitare etc. Rata de capitalizare exprima rata rentabilitatii (profit brut / capital investit * 100) pe care o accepta un investitor pentru a-si plasa capitalul intr-o afacere pe care o prefera altor alternative de plasament. Conform literaturii de specialitate, in cazul in care se capitalizeaza un profit constant, atat profitul cat si rata de actualizare trebuie exprimate in termeni reali (fara includerea efectelor inflatiei). Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informatii concrete furnizate de piata imobiliara privind tranzactii (inchirieri, vinzari, cumparari) incheiate. Daca aceste informatii lipsesc estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuata pornind de la o rata de baza deflatata la care se adauga o prima de risc. In baza analizelor de piata efectuate, descrise in capitolul « Analiza preliminara a pietei imobiliare », au fost identificate ratele de capitalizare brute aferente pietei imobiliare delimitate din Timişoara :

Zona

Chirii/luna/mp

EUR -min

Tranzacţii euro/mp –

min

Chirii /luna/mp EUR –

max

Tranzacţii euro/mp -

max

Rata de capitalizare ( min)

Rata de capitalizare ( max)

Timişoara (industrial -

administrativ) 2 250 4,5 450 10% 12%

In cadrul prezentei lucrari, tinand cont de conditiile locale specifice si de valoarea de piata a chiriilor la proprietati imobiliare comparabile precum si de riscurile aferente unei asemenea activitati, s-a selectat o rata de capitalizare de 12%.

Pagina 25

Relatia de calcul a valorii de randament a proprietatii imobiliare prin metoda capitalizarii beneficiilor este:

VCB = VBr / c unde: c = rata de capitalizare VBr = venitul brut anual reproductibil Tinand cont de consideratiile prezentate anterior rezulta valoarea de rentabilitate a proprietatii imobiliare prin metoda capitalizarii beneficiilor ( rotunjita ):

VCB = 1.306.000 RON ( 290.384 euro)

La valoarea obtinuta prin capitalizarea veniturilor s-a adaugat valoarea terenului in exces ( 81.400 euro ) si a rezultat valoarea finala a proprietatii prin abordarea capitalizarii veniturilor :

VCB = 1.672.100 RON ( 371.800 euro)

Modul de calcul este prezentat mai jos:

4.4 Abordarea prin cost

Evaluarea constructiilor

Scopul evaluarii patrimoniale este stabilirea valorii de inlocuire si a valorii ramase (in functie de gradul de deprecierea acumulata) corespunzatoare lunii SEPTEMBRIE 2012. Avand in vedere caracteristicile cladirii analizate, evaluarea s-a realizat pe baza metodei comparatiei unitare. Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmatoarele etape: 1. Stabilirea valorii de inlocuire prin utilizarea unor costuri cunoscute ale unor constructii similare

corectate in functie de conditiile pietei si de diferentele fizice. 2. Determinarea valorii ramase la acelasi nivel de preturi, prin estimarea deprecierii acumulate.

Pagina 26

Metoda comparatiei unitare se foloseste pentru obtinerea unui cost estimat, exprimat in euro pe unitatea de suprafata. Metoda utilizeaza costurile cunoscute ale constructiilor similare corectate in functie de conditiile pietei si de diferentele fizice. Costurile unitare difera in functie de dimensiunea constructiei; toate celelalte fiind egale, costurile unitare descresc o data cu cresterea suprafetei cladirii. Totalul costurilor se estimeaza prin compararea cladirii evaluate cu altele similare construite recent, pentru care sunt disponibile preturile de contractare. Costurile de constructie cunoscute se situeaza in urmatoarele intervale: - Hale depozitare si productie: 150 – 350 euro/mpSd - Spatii administrative : 350 – 500 euro/mpSd Deprecierea - reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de inlocuire ce poate apare din

cauze fizice, functionale sau externe.

Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregarii. Prin aceasta metoda se analizeaza separat fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se totalizeaza o suma globala. Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cladire si cu care opereaza aceasta metoda sunt:

⇒ uzura fizica - este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari, defecte de structura etc. Aceasta poate avea doua componente - uzura fizica recuperabila (se cuantifica prin costul de readucere a elementului la conditia de nou sau ca si nou, se ia in considerare numai daca costul de corectare a starii tehnice e mai mic decat cresterea de valoare rezultata) si uzura fizica nerecuperabila (se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate in prezent din motive practice sau economice)

⇒ neadecvare functionala - este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cladirii din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalatiilor si echipamentelor atasate. Se poate manifesta sub doua aspecte - neadecvare functionala recuperabila (se cuantifica prin costul de inlocuire pentru deficiente care necesita adaugiri, deficiente care necesita inlocuire sau modernizare

sau supradimensionari) si neadecvare functionala nerecuperabila (poate fi cauzata de deficiente date

de un element neinclus in costul de nou dar ar trebui inclus sau un element inclus in costul de nou dar

nu ar trebui inclus)

⇒ depreciere economica (din cauze externe) - se datoreaza unor factori externi proprietatii imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatii, amplasarea in zona, urbanismul, finantarea etc.

In situatia constructiilor din cadrul proprietatii imobiliare care face obiectul prezentei doar doua din cele trei tipuri de deprecieri intervin si anume uzura fizica si deprecierea externa.

Stabilirea uzurii fizice

Stabilirea uzurii fizice s-a facut in paralel cu determinarea ponderii valorii elementului din total valoare cladire si aplicarea uzurii diferentiat pe element sau grup de elemente asemanatoare ca structura. Pentru exprimarea cat mai corecta a coeficientului de uzura fizica real estimat s-a procedat la “descompunerea” cladirii in categorii de lucrari unde sunt inglobate materiale cu viata lunga si

Pagina 27

categorii de lucrari unde sunt materiale cu viata scurta. Pentru determinarea coeficientului de uzura cladirile au fost “descompuse” in urmatoarele categorii de lucrari:

Structura de rezistenta - durata de viata lunga Anvelopa - durata de viata lunga Finisaje - durata de viata lunga combinata cu durata scurta Instalatii (sanitare) - durata de viata scurta Deprecierea fizica rezultata a fost determinata prin aplicarea coeficientului global de uzura

rezultat la valoarea de inlocuire. Deducand deprecierea totala din valoarea de inlocuire, rezulta valoarea ramasa actuala – cost de inlocuire net.

Stabilirea deprecierii fizice Stabilirea uzurii fizice s-a facut in paralel cu determinarea ponderii valorii elementului din total valoare cladire si aplicarea uzurii diferentiat pe element sau grup de elemente asemanatoare ca structura. Pentru exprimarea cat mai corecta a coeficientului de uzura fizica real estimat s-a procedat la “descompunerea” cladirii in categorii de lucrari unde sunt inglobate materiale cu viata lunga si categorii de lucrari unde sunt materiale cu viata scurta. Pentru determinarea coeficientului de uzura cladirile au fost “descompuse” in urmatoarele categorii de lucrari:

Structura de rezistenta - durata de viata lunga Inchideri - durata de viata lunga ( 50 ani) Finisaje - durata de viata lunga combinata cu durata scurta ( 30 de ani) Instalatii (sanitare) - durata de viata scurta ( 20 ani) Uzura fizica a elementelor de structura de rezistenta si anvelopei a fost determinata prin gradului

de uzura fizica bazat pe varsta efectiva a constructiei raportata la durata totala de viata.

Stabilirea deprecierii functionale: nu s-au identificat elemente de depreciere functionale pentru proprietatea evaluata.

Pagina 28

Stabilirea deprecierii externe

Stabilirea deprecierii externe s-a realizat pe baza pierderii de castig cauzat de localizarea amplasamentului (care implicit determina un grad scazut de atractivitate), procent care reprezinta depreciere externa a proprietatii si care s-a alocat costului de inlocuire brut, depreciat fizic In tabelul de mai jos este prezentat modul prin care se stabileste procentul de decotare ca urmare a depreciereii externe. Astfel,chiria obtenabila in amplasamentul evaluat se compara cu chiria obtenabila in zonele urbane (care sunt cele mai atractive) si prin raporul dintre chirii se obtine deprecierea externa. Stabilirea deprecierii externe s-a realizat pe baza pierderii de castig cauzat de localizarea amplasamentului (care implicit determina un grad scazut de atractivitate), procent care reprezinta depreciere externa a proprietatii si care s-a alocat costului de inlocuire brut, depreciat fizic; astfel,chiria obtenabila in amplasamentul evaluat se compara cu chiria obtenabila in zonele care sunt cele mai atractive, iar diferenta de chirie capitalizata reprezinta deprecierea externa. Modalitatea de estimare a deprecierii externe este prezentata in tabelul de mai jos:

Chiria obtenabila in conditii normale de piata reprezinta chiria obtenabila pentru proprietati

similare amplasate in zona industriala - periferica a municipiului Timisoara. Deducand deprecierea totala din valoarea de reconstructie, rezulta valoarea ramasa actuala – cost

de inlocuire net.

Sintetic rezultatul abordarii prin cost poate fi prezentat astfel:

Prin insumarea valorilor cladirilor cu valoarea terenului obtinuta mai sus se obtine valoarea proprietatii estimata prin abordarea prin costuri:

Vcost total = 1.689.300 lei (375.600 euro)

Pagina 29

4.5 Rezultatele evaluării

In urma aplicării metodelor de evaluare prezentate in raport au fost obţinute următoarele valori (rotunjite):

Abordarea prin venit: Vcb = 1.672.100 RON ( 371.800 euro)

Abordarea prin cost: Vcost = 1.689.300 RON ( 375.600 euro)

Avand in vedere pe de o parte rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanta acestora si informatiile de piata care au stat la baza aplicarii lor si pe de alta parte scopul evaluarii si caracteristicile proprietatii imobiliare, in opinia evaluatorului valoarea de piata estimata pentru proprietatea in discutie va trebui sa tina seama de valoarea rezultata din abordarea prin costuri (estimata pe baza unor informatii de piata). In urma reconcilierii rezultatelor opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piata a proprietatii imobiliare(moara ), tinand seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este:

1.672.100 lei (371.800 euro) din care teren 593.700 lei (132.000 euro)

Valorile estimate sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa

aceasta data, in care conditiile specifice ale pietei imobiliare nu sufera modificari semnificative care

sa afecteze opiniile estimate.

Cursul de schimb valutar luat in considerare este de 4,4975 lei/1 euro.

Referitor la aceste valori pot fi precizate urmatoarele: � Valorile au fost exprimate si sunt valabile exclusiv in conditiile si prevederile prezentului

raport; � Exprimarea opiniei evaluatorului in valuta este valabila in contextul prevederilor de la cap

2.6; � Pretul de tranzactionare se va putea situa atat deasupra cat si sub valoarea opinata tinand

seama de particularitatile valabile la data tranzactiei (motivatia vanzatorului, motivatia cumparatorului, caracteristicile pietei imobiliare, conditii concrete ale tranzactiei etc.)

� valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale;

� Piesele desenate anexate si suprafetele luate in considerare pe cuprinsul raportului sunt valabile doar in scop informativ si petru atingerea scopului evaluarii, neputand fi utilizate in alt scop. Nu ne asumam nci o rapundere pentru situatia in care, in urma efectuarii eventualelor masuratorilor topometrice in vederea intabularii sau pentru orice alte scopuri, suprafetele rezultate difera de cele luate in considerare in prezentul raport.

� valoarea este o predictie; � valoarea este subiectiva; � evaluarea este o opinie asupra unei valori; � Valoarea nu este afectata de TVA,

Pagina 30

5 ANEXE

DDooccuummeennttee pprroopprriieettaattee

Pagina 31

Pagina 32

Pagina 33

Pagina 34

Pagina 35

Pagina 36

Pagina 37

Pagina 38

Pagina 39

Pagina 40

Pagina 41

Pagina 42

Pagina 43

Pagina 44

PPllaann ddee ssiittuuaattiiee

Pagina 45

Pagina 46

Pagina 47

Pagina 48

RReelleevveeuu

Pagina 49

Pagina 50

LLooccaalliizzaarree

Pagina 51

EExxttrraassee pprriivviinndd pprreettuurriillee//cchhiirriiiillee pprraaccttiiccaattee ppee sseeggmmeennttuull ddee ppiiaattaa aall pprroopprriieettaattiiii

OOffeerrttee ssppaattiiii iinndduussttrriiaallee

Pagina 52

Pagina 53

Pagina 54

Oferte chirii spatiu industrial

Pagina 55

Pagina 56

Pagina 57

Oferte teren

Pagina 58

Pagina 59

80 m FS ; utilitati : curent ; gaz ; 25euro/mp ;

Pagina 60

FISA CIB ,AMPLASAMENT SIMILAR