Upload
dinhnhan
View
216
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Page 1
REIT : REAL ESTATE INVESMENT TRUST
ทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย
Page 1
Page 2
ท าความรจก REIT 1/2
ทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย (Real Estate Investment Trust : REIT)
จดตงขนเพอลงทนในอสงหารมทรพย โดย REIT มลกษณะเปน “กอง
ทรพยสน” 1
“กองทรพยสน” ถอกรรมสทธโดยทรสต (Trustee) และ ไมมฐานะเปน
นตบคคล 2
ทรสตมหนาทตดตาม ดแล และตรวจสอบใหผจดการกองทรสตบรหาร
จดการกองทรสตใหเปนไปตามสญญากอตง ทรสตและกฎหมายท
เกยวของ 4
ผกอตงทรสต คอผทจะเขาเปนผจดการกองทรสต (REIT Manager) ซง
จะเปนผเสนอขายหนวยทรสตและน าเงนทไดรบจากการเสนอขาย
หนวยทรสตไปลงทนในอสงหารมทรพย 3
Page 3
ท าความรจก REIT 2/2
ทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย (Real Estate Investment Trust : REIT)
REIT นน อยภายใต พ.ร.บ. ทรสตเพอธรกรรมในตลาดทน พ.ศ.
2550 และ พ.ร.บ. หลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ. 2535 5
REIT เปนตราสารการลงทนทเปนทางเลอกทนาสนใจในสภาวะตลาด
ผนผวน เนองจากมผลตอบแทนทสม าเสมอและมโอกาสไดก าไรจาก
การขายหนวยทรสต (Capital Gain) 6
REIT เปนตราสารการลงทนทางเลอกเพอการระดมทนส าหรบผ
ประกอบธรกจอสงหารมทรพยภายใตการจดการและโครงสรางท
เหมาะสม 7
การออกและเสนอขายหนวยทรสต และการเปดเผยขอมลตางๆอย
ภายใตขอก าหนดแหง พ.ร.บ. หลกทรพยฯ 8
Page 4
โครงสรางของ REIT
Page 5
โครงสรางและรปแบบการลงทน 1/2
โครงสรางและขนตอนการจดตง REIT
ผถอหนวยทรสต ผจดจ าหนาย
ทรสต
อสงหารมทรพย ส านกงาน กลต.
ผจดการ REIT
(RM)
1
2
3
4
5
6
R E I T
กองทรสตเกดเมอมการท าสญญา
กอตงทรสตและมเงนจากการขาย
หนวยทรสตโอนเขามาเปน
ทรพยสนของกองทรสต
7
8
เงนเขาบญชจองซอ
โอนเงนเขาทรสต ผลประโยชนจากหนวยทรสต เอกสารเสนอขายหนวยทรสตผาน
ผจดจ าหนาย
ยนค าขออนญาต
เสนอขายหนวยทรสต ลงทน รายไดคาเชา
ถอกรรมสทธในทรพยสน
ดแลการปฏบต
หนาทของ RM บรหารจด
การ REIT
ในการจดตง REIT นน ผจดการกองทรสตซงจะตองไดรบความเหนชอบจากส านกงาน ก.ล.ต. จะเปนผยนค าขอ
อนญาตเสนอขายหนวยทรสต ตอส านกงาน ก.ล.ต. เมอไดรบอนมตจากส านกงาน ก.ล.ต. ผจดการกองทรสตจะเสนอ
ขายหนวยทรสตผานผจดจ าหนายหลกทรพย (Underwriter) โดยผจดจ าหนายหลกทรพยจะโอนเงนทไดรบจากการ
เสนอขายหนวยทรสตใหแกทรสต เพอน าเงนดงกลาวทไดจากการระดมทนไปลงทนในอสงหารมทรพย
Page 6
ทรพยสนท REIT สามารถลงทน
อสงหารมทรพยตาง ๆ ทมรายไดประจ าในรปคาเชา โดยREIT อาจซอทรพยสนนนมาเปนกรรมสทธ
(freehold) หรอลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพย (leasehold) และน าอสงหารมทรพยนนไปปลอย
เชาเพอให REIT มรายไดประจ าจากคาเชาและน ามาจายประโยชนตอบแทนใหแกผลงทน
ตวอยางอสงหารมทรพยท REIT สามารถลงทน
Sunway REIT (Malaysia) Retail Hotel & Office IGB REIT (Malaysia) Retail
OUE Hospitality Trust (Singapore) Hospitality
โครงสรางและรปแบบการลงทน 2/2
Page 7
การลงทนใน REIT
Page 8
คณสมบตทวไป
•โครงสรางทางกฎหมาย: กองทรพยสน
•ไมก าหนดอาย ไมรบไถถอนหนวยทรสต
ขนาด
อสงหารมทรพยทลงทนตองมมลคาไมนอยกวา 500 ลานบาท
สดสวนทรพยสน
หลก
ลงทนในอสงหารมทรพยทพรอมจดหาผลประโยชนอยางนอย 75% ของมลคา
หนวยทเสนอขายทงหมดรวมเงนกยม
รปแบบการลงทน
ในอสงหารมทรพย
สามารถลงทนได 2 แบบ
•ลงทนทางตรง: ไดมาซงกรรมสทธหรอสทธครอบครองในอสงหารมทรพย
•ลงทนทางออม: ลงทนผานบรษทท REIT ถอหน อยางนอย 99% ของหน
ทงหมด โดยตองมระบบทสามารถควดบคมใหบรษทปฏบตตามกฎเกณฑของ
REIT ได
ขอบเขตการลงทน ในประเทศ และ ตางประเทศ
การจดหา
ผลประโยชน
จดหารายไดจากคาเชาและคาบรการ
การกยมและกอ
ภาระผกพน
ไมเกน 35% ของทรพยสนรวม หรอ ไมเกน 60% ของมลคาทรพยสนรวมใน
กรณทกองทรสตมอนดบความนาเชอถอระดบ investment grade ขนไป
ทมา: เรยบเรยงจากประกาศส านกงาน ก.ล.ต.
สรปคณสมบตของ REIT 1/2
Page 9
ชนดของ
หนวยทรสต
หนวยทรสตสามารถแบงออกเปนหลายชนดตามหลกเกณฑทส านกงานก.ล.ต.
ก าหนด โดยแบงออกเปน Tranche ตางๆ ซงอาจมการก าหนดผลประโยชนตอบ
แทน (return) หรอการคนเงนทน (priority) ใหแกผถอหนวยแตละประเภทท
ตางกน
ผทเกยวของ REIT Manager
•เปนผดแลจดการกองทรสตและดแลการลงทนของกองทรสต
•ตองเปนบลจ.ทมความพรอม หรอนตบคคลไทยทมทนช าระแลวไมนอยกวา 10
ลานบาท และมฐานะทางการเงนทด มความพรอมดานบคลากรและระบบงาน ม
ความช านาญดานการลงทนและไดรบความเหนชอบจากส านกงานก.ล.ต. และม
คณสมบตอนๆตามเกณฑก าหนด
Trustee
•เปนผก ากบดแลการปฏบตหนาทของ REIT Manager
•ตองเปนธนาคารพาณชย บรษทหลกทรพย หรอสถาบนการเงนทไดรบอนญาต
ใหประกอบธรกจเปนทรสต มทนช าระแลวไมนอยกวา 100 ลานบาท และ
คณสมบตอนๆตามเกณฑทก าหนด
Property Manager (Optional)
•เปนบรษททมความสามารถในการบรหารจดการดานการด าเนนงานของ
สนทรพยท REIT จะเขาไปลงทน
ทมา: เรยบเรยงจากประกาศส านกงาน ก.ล.ต.
สรปคณสมบตของ REIT 2/2
Page 10
ทมา: เรยบเรยงจากประกาศส านกงาน ก.ล.ต.
ทรสต
คณสมบต
ของผขอ
อนญาต
ประกอบ
ธรกจเปนทรส
ต
การถอ
หนวยทรสต
หนาทและ
ความรบผด
ของทรสต
• ธนาคารพาณชยตามกฎหมายวาดวยธรกจสถาบนการเงน สถาบนการเงนท
กฎหมายเฉพาะจดตงขน หรอบรษทหลกทรพย หรอ
• บรษทจ ากดหรอบรษทมหาชนจ ากดทจดตงขนโดยกฎหมายไทย มทนจดทะเบยน
ช าระแลวไมนอยกวา 100 ลานบาท ทงน จะตองมผถอหนตามทไดกลาวไป ถอหนไม
นอยกวา 99.9%
• ตองเปนอสระจากผจดการกองทรสต
• มหนาท “แตงตง” และ “ก ากบดแล” การปฏบตหนาทของผจดการกองทรสต
• ทรสต กระท าการในนาม กองทรสต (กองทรพยสน) และเกบรกษาทรพยสนของ
กองทรสต
• ตองปฏบตงานในฐานะทเปนผมวชาชพซงไดรบความไววางใจ ดวยความ
ระมดระวง ซอสตยสจรต เพอประโยชนทดทสดของผถอหนวยทรสตโดยรวม และ
เปนไปตามสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ
• บทก าหนดโทษทงโทษทางปกครองและโทษทางอาญา ตาม พรบ.ทรสตเพอ
อตสาหกรรมในตลาดทน
• ทรสตอาจถอหนวยทรสตของ REIT ไมเกน 5% ของหนวยทรสตทขายไดแลว
ทงหมด
Page 11
ระดบเจาของทรพยสน
จดเดนของการลงทนใน REIT
เจาของทรพยสน สามารถเขามาบรหารทรพยสนเองโดยตรงได โดยสามารถเขามาด ารง
ต าแหนงไดทง REIT Manager และ Property Manager
เจาของสามารถน าอสงหารมทรพยทมรายไดแลวมาระดมทน เพอน าเงนไปใชในการลงทน
และพฒนาโครงการใหม
สามารถกเงนในการลงทนไดถง 35% - 60% ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต
สามารถน าอสงหารมทรพยทอยในตางประเทศมาระดมทนได
จดเดนของ REIT 1/2
Page 12
จดเดนของการลงทนใน REIT
ระดบผลงทนทวไป
มผลตอบแทนทสม าเสมอ โดย REIT ตองจายประโยชนตอบแทนใหแกผถอหนวยทรสตอยาง
นอย 90% ของก าไรสทธทปรบปรงแลว
มความมนใจในการบรหารงานมากขน ภายใตการบรหารจดการอสงหารมทรพยโดย
ผเชยวชาญ
การลงทนใน REIT เปนทางเลอกในการกระจายความเสยงในการลงทน
ไมตองใชเงนลงทนจ านวนมากและมสภาพคลองในการซอขายสง เมอเทยบกบการลงทน
โดยตรงในอสงหารมทรพย
มทางเลอกในการลงทนในอสงหารมทรพยได หลากหลายมากขน
จดเดนของ REIT 2/2
การจดใหมเงนกทเหมาะสมจะชวยเพมผลตอบแทนจากการลงทนใหสงขน
Page 13
REIT ตองจายประโยชนตอบแทนอยางนอย 90% ของก าไรสทธทปรบปรงแลว ใหแกผถอ
หนวยทรสต
โดยสวนใหญแลว REIT ใหผลตอบแทนทดกวาตราสารการลงทนประเภทหน
ผลตอบแทนจากการลงทนใน REIT
ผลตอบแทนจากการลงทนใน REIT
Page 14
ความแตกตางระหวาง Property Fund และ REIT
Property Fund REIT
โครงสรางทาง
กฎหมาย กองทนรวม กองทรพยสน
ขนาดขนต า ไมนอยกวา 500 ลานบาท เทากน
จ านวนผถอหนวย ตอนจดตง : ≥ 250 ราย
หลงจดตง : ≥ 35 ราย เหมอนกน
การเขาจดทะเบยน
ในตลาดหลกทรพย หนวยลงทนเขาจดทะเบยน หนวยทรสตเขาจดทะเบยน
ผท าหนาทบรหาร
จดการกอง
บรษทหลกทรพยจดการกองทนรวม
(บลจ.)
REIT manager ไดแก บรษท
หลกทรพยจดการกองทนรวม หรอ
บรษททมความเชยวชาญดานการ
ลงทนในอสงหารมทรพยและม
คณสมบตตามเกณฑ ก.ล.ต.
นายทะเบยน ไมจ าเปนตองเปน TSD ตองไดรบความเหนชอบจากตลาด
หลกทรพย
ประเภททรพยสนท
เขาลงทน
อสงหารมทรพยตามเกณฑ ก.ล.ต. ท
กอสรางเสรจแลวอยางนอย 80% ไมจ ากดประเภทอสงหารมทรพย
Page 15
ความแตกตางระหวาง Property Fund และ REIT
Property Fund REIT
การลงทนใน
อสงหารมทรพย
ตางประเทศ
ท าไมได ท าได
การพฒนา
อสงหารมทรพย ท าไมได ท าไดไมเกน 10% ของสนทรพยรวม
การกยม (Leverage
Limit)
ไมเกน 10% ของมลคาทรพยสนสทธ
(NAV)
ไม เกน 35% ของ ทรพยสนรวม และได ไม
เกน 60% กรณทไดรบ Credit Rating
ระดบ Investment Grade ขนไป
เกณฑการเสนอขาย
อยางนอย 25% ตองเสนอขายใหกบผ
ลงทนทวไปโดยใชวธการจดสรรแบบ
Small lot First
ไมก าหนด แตตองกระจายใหกบผถอ
หนวยทรสตรายยอยตามเกณฑการรบ
หน วยทร ส ต เข าจดทะ เบ ยนในตลาด
หลกทรพย
การถอหนวยของ
เจาของ
ไมเกนกวา 1 ใน 3 ของจ าหนวยลงทน
ทงหมด
ไมเกนกวา 50% ของจ านวนหนวยทรสต
ทงหมด
ภาษ
• กองทนไมตองเสยภาษเงนไดนตบคคล
• ผถอหนวยประเภทบรษทจดทะเบยนไดรบ
ยกเวนการเสยภาษเงนปนผล ตามเงอนไข
ทก าหนด
• กองทรสตไมตองเสยภาษเงนไดนตบคคล
• ผถอหนวยทรสตทกประเภทเสยภาษเงน
ปนผล
Page 16
ขอพจารณากอนการลงทน
นอกเหนอจากผลตอบแทนแลว ผลงทนควรจะพจารณาปจจยดงตอไปน
REIT เปนการลงทนทมลกษณะคลายหน สามารถซอขายในตลาดหลกทรพยได มราคาไมผนผวน
มากนก เหมาะกบผลงทนระยะยาวทตองการลงทนเพอรบผลตอบแทนสม าเสมอ มการผนผวนดาน
ราคาคอนขางต า ซงผลงทนจะไดรบผลประโยชนตามสดสวนการถอหนวยทรสต โดย REIT จะ
จายประโยชนตอบแทนออกไปไมนอยกวา 90% ของก าไรสทธ
ประเภทของ
อสงหารมทร
พยท
กองทรสตจะ
ลงทน
ขนาดของ
กองทรสต
สภาพคลอง
ของการซอ
ขายและราคา
หนวยทรสต
โครงสราง
เงนทนของ
กองทรสต ผจดการ
กองทรสต
(REIT
Manager)
สดสวนการ
ถอครอง
หนวยทรสต
โดยกลม
บคคลใด
บคคลหนง
Page 17
การลงทนใน IMPACT Growth REIT
Page 18
โครงสราง IMPACT Growth REIT
IMPACT REIT
ผจดการ
กองทรสต RMI
Company Limited
ผจดการจ าหนายรวม
ทปรกษาทางการเงน ทรสต
Arena Challenger Exhibition Center
Forum
ผบรหารอสงหารมทรพย
Trust Holders (50% ของหนวยทรสต)
แนะน าการ
จด
โครงสราง
กองทรสต
แตงตงผบรหาร
อสงหารมทรพย
บรหารจดการ
ทรพยสน
แตงตงผจดการจ าหนาย
ประโยชนตอบแทนและ
เงนลดทน
บรหาร
จดการ
กองทรสต
ตรวจสอบ
การบรหาร
จดการ
กองทรสต
เงนจองซอ
หนวยทรสต
คาธรรมเนยม
ผจดการ
กองทรสต
กรรมสทธ
ในทรพยสน
คาธรรมเนยม
ทรสต
IMPACT (50% ของหนวยทรสต)
เงนลงทน