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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL DE GUAYANA
VICERRECTORADO ACADÉMICO
PROYECTO DE CARRERA: INGENIERÍA INDUSTRIAL
COORDINACIÓN DE PASANTIA
DESARROLLO E IMPLANTACIÓN DEL SISTEMA DE INFORMACIÓ N
PARA CÁLCULO DE AVALÚO DETALLADO DE INMUEBLES, EN L A
UNIDAD DE CATASTRO DE LA ALCALDÍA SOCIALISTA
BOLIVARIANA DE CARONÍ, ESTADO BOLÍVAR.
Ciudad Guayana, 05 de Octubre 2011
AUTOR
Tlgo. Hernández Kevin
TUTOR ACADÉMICO
MSc. Zurita José
TUTOR INDUSTRIAL
Ing. Peña Edgar
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL DE GUAYANA
VICERRECTORADO ACADÉMICO
PROYECTO DE CARRERA: INGENIERÍA INDUSTRIAL
COORDINACIÓN DE PASANTIA
DESARROLLO E IMPLANTACIÓN DEL SISTEMA DE INFORMACIÓ N
PARA CÁLCULO DE AVALÚO DETALLADO DE INMUEBLES, EN L A
UNIDAD DE CATASTRO DE LA ALCALDÍA SOCIALISTA
BOLIVARIANA DE CARONÍ, ESTADO BOLÍVAR.
Informe de pasantía presentado para optar al título de Ingeniero Industrial
__________________________ __________________________ Edgar Peña José Zurita Tutor Industrial Tutor Académico
Ciudad Guayana, 05 de Octubre 2011
ÍNDICE
Pag.
INTRODUCCIÓN ................................................................. 1 SECCIONES I. DESCRIPCIÓN DE LA INSTITUCIÓN ........................ 3
Misión ............................................................................. 3 Visión .............................................................................. 3 Objetivo General ............................................................. 3 Objetivos Específicos ...................................................... 4
II. DESCRIPCIÓN DE LA UNIDAD DE CATASTRO .... 4
Catastro Municipal .......................................................... 4 Funciones de la unidad de Catastro ................................. 4
III. SITUACIÓN ACTUAL .................................................. 6 IV. OBJETIVOS DE LA PASANTÍA .................................. 8
Objetivo General ............................................................. 8 Objetivos Específicos…………………………………... 8
V. EXPLICACIÓN DEL PLAN DE TRABAJO ................. 9 VI. LOGROS DEL PLAN DE TRABAJO .......................... 10 VII. FACILIDADES Y DIFICULTADES ........................... 10 VIII. PRESENTACIÓN DE RESULTADOS ...................... 12 Diseño del sistema de información…………………… 15 Conclusiones…………………………………………. 35 Recomendaciones…………………………………….. 37 Glosario de términos…………………………………. 38 Referencias Bibliográficas…………………………… 41
1
INTRODUCCIÓN
En la actualidad las organizaciones buscan cumplir con sus objetivos de la
manera más eficiente posible, utilizando al máximo los recursos disponibles, con
el fin de ser productivos dentro de un mundo competitivo y así lograr la mayor
satisfacción del cliente.
Dentro de cualquier organización es importante administrar correctamente el
tiempo, de modo que sea utilizado de forma efectiva considerando que se trata de
un recurso no renovable. Una de las maneras para optimizar el tiempo en el cual
se ejecuta una tarea es lograr automatizar los procesos, de manera tal que en un
lapso de tiempo determinado se pueda procesar mayor cantidad de
requerimientos.
La Alcaldía Socialista Bolivariana de Caroní, procesa diariamente numerosas
tareas en cumplimiento con sus funciones dentro del Municipio. La dirección de
Catastro municipal, siendo un departamento muy demandado por la población,
recibe gran cantidad de tareas, entre las cuales se encuentran los avalúos
detallados de inmuebles. Los funcionarios encargados de este proceso deben
dirigirse a visitar cada inmueble con el fin de tomar las medidas y las condiciones
de las construcciones y el terreno. Al tener toda la información necesaria se
procede a realizar una serie de cálculos y procedimientos para concretar el valor
de avalúo del inmueble.
Los funcionarios del área de avalúo invierten gran parte de su jornada laboral
en las inspecciones fuera de la oficina, lo que deja poco tiempo para la realización
de los cálculos concernientes al proceso de Avalúo detallado. De esta manera se
evidencia la necesidad de una herramienta que permita automatizar parte del
proceso antes mencionado.
El presente informe tiene como finalidad desarrollar e implantar un Sistema de
Información para el cálculo de avalúo detallado de inmuebles, en la Unidad de
Catastro de la Alcaldía Socialista Bolivariana de Caroní, logrando optimizar el
2
procesamiento de datos y minimizar los tiempos de ejecución de las tareas por
parte de los funcionarios encargados, lo cual generaría mayor productividad para
el departamento y así cumplir eficientemente con todos los requerimientos de la
población.
Para cumplir con los objetivos y lograr el desarrollo del sistema de
información, el informe está estructurado en ocho (8) secciones. Las secciones 1 y
2 muestran la descripción de la institución y de la unidad de Catastro municipal
respectivamente, la sección 3 detalla la situación actual de la organización, en la
sección 4 se exponen los objetivos de la pasantía, las secciones 5 y 6 puntualizan
la explicación y logros del plan de trabajo, la sección 7 muestra las facilidades y
dificultades encontradas durante la pasantía y la sección 8 presenta los resultados
obtenidos.
3
1. DESCRIPCIÓN DE LA INSTITUCIÓN
La Alcaldía Socialista Bolivariana de Caroní es una institución de poder local
y una unidad política primaria, autónoma dentro de la organización nacional, la
cual se rige por personas jurídicas. Fue creada con un fin noble de prestar
servicios a la comunidad, hecho que ocurrió el 07 de enero de 1964.
Misión
Producir las políticas específicas que permitan la incorporación integral de las
comunidades y vecinos en el desarrollo político, económico y social del municipio
de acuerdo a las exigencias del proceso de refundación institucional que nos exige
la constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela. Logrando de esta forma
mejor calidad de vida de los habitantes del municipio a través de la presentación
de servicio que permitan la formación democrática del ciudadano responsable en
la búsqueda de la satisfacción de las necesidades.
Visión
Lograr las bases para la definitiva articulación de una ciudad con capacidad de
albergar en su seno una población con condiciones de vida dignas y una
institución publica eficiente y eficaz que sirva para al ciudadano y garantice el
desarrollo del municipio en termino de oportunidad, calidad y fomento de la
satisfacción integral de la familia Guayanesa.
Objetivo General
Lograr una mejor calidad de vida para los habitantes del Municipio Caroni,
a través de la presentación de servicios que contribuyan a fomentar el
desarrollo integral, social, económico, asistencial de la comunidad,
conjuntamente con la participación ciudadana. Con el fin de satisfacer y
controlar las necesidades que esta demandada, como son.
• Seguridad y prevención
• Participación Ciudadana
• Desarrollo del Urbanismo
4
• Promoción del Desarrollo Social
Objetivos Específicos
• Mejorar la calidad de vida del ciudadano, presentando un buen servicio,
promoviendo, desarrollando y controlando las acciones orientadas a satisfacer
las necesidades sociales del Municipio.
• Profundizar y ampliar las dimensiones, a través de la representación
participativa de todos los sectores.
• Optimizar la capacidad industrial instalada e impulsar las actividades que
ofrecen los recursos turísticos u naturales de la región.
• Cooperar en le arraigo de su gente y respetar la diversidad cultural, en el
marco de una gestión democrática y de creciente autonomía.
• Desarrollar con honestidad y transparencia la gestión, formando
verdaderos entes públicos que orienten sus esfuerzos, con miras a un buen
servicio.
2. DESCRIPCIÓN DE LA UNIDAD DE CATASTRO
Catastro Municipal
Departamento que se encarga de recopilar y organizar la información
geográfica y territorial correspondiente a los diversos sectores del municipio, de
acuerdo a un marco legal establecido.
Funciones de la unidad de Catastro
Artículo 10: son algunas de las funciones y atribuciones de la Dirección de
Catastro Municipal:
- El deslinde con los municipios colindantes, según las determinaciones de
la ley de división político territorial del estado Bolívar, de acuerdo con las
5
autoridades de las jurisdicciones del organismo competente a cargo de la
cartografía básica nacional.
- La elaboración, actualización y conservación de los planos, mapas,
levantamiento aerofotogrameticos y demás material cartográfico relativo al
municipio.
- El levantamiento, mantenimiento y la determinación detallada de los
inmuebles, usando las especificaciones técnicas de la topografía y la
geodesia.
- El estudio de la valorización de la tierra municipal y de elaboración y
actualización de la plata de valores respectiva.
- El estudio de depreciación de las construcciones, de acuerdo con los
diseños, materiales de la vida y estado de mantenimiento, la elaboración
de las formulas, índices o tablas aplicables conforme a dicho estudio.
- El avaluó de los inmuebles ubicados en el municipio Caroní, de acuerdo
con los principios y técnicas establecidos en los literales establecidos en
este artículo.
- La elaboración del inventario de bienes inmuebles del municipio, a los
fines establecidos en ordinal 1ero del artículo 73 de la ley orgánica del
régimen municipal.
- La elaboración y mantenimiento y actualización de labores topográficas y
geodesicas que sirvan de vinculación para los levantamientos catastrales
en las áreas del municipio Caroní.
- La elaboración de manuales, para determinar el valor de los inmuebles en
área del municipio Caroní.
- La elaboración y actualización de los planos y mapas sobre los servicios
públicos municipales, o de la competencia de otros niveles u organismos
públicos y privados, incluyendo la información y trazado de rutas,
instalaciones de emergencia, zonas recreaciones, zonas verdes, zonas
protectoras etc.
Fuente: Material suministrado por ALSOBOCARONÍ.
6
3. SITUACIÓN ACTUAL
Ciudad Guayana, municipio Caroní, es considerada como uno de los lugares
con mayor cantidad de recursos naturales de Venezuela, por lo cual alberga un
gran número de empresas básicas del país, así como también empresas privadas e
instituciones gubernamentales. En los últimos tiempos se ha generado un
constante crecimiento de la población que habita en ésta ciudad, y aunado a esto
una creciente demanda de viviendas y edificaciones comerciales por parte de la
ciudadanía.
Constantemente se presentan compras y ventas de inmuebles en el municipio
Caroní y es importante que estas negociaciones se realicen bajo el marco legal
correspondiente para la conformidad de los vendedores, compradores y cualquier
otro ente que este involucrado. Estas operaciones requieren entre sus
procedimientos básicos el cálculo de avalúo para saber el valor real de la
edificación y del terreno.
La unidad de Catastro municipal, de la Alcaldía Socialista Bolivariana de
Caroní, entre sus múltiples funciones, asume el avaluó de los inmuebles ubicados
en dicho municipio, de acuerdo con los principios y técnicas establecidos. La
determinación del valor de un bien inmueble requiere el establecimiento de
basamentos fundamentales y municipales con el fin de manejar metodologías de
valoración homogéneas, que permita la conformación y determinación de la
riqueza inmobiliaria de los municipios a nivel nacional.
El Instituto Geográfico de Venezuela Simón Bolívar (IGVSB), es el organismo
responsable de dictar las normas técnicas de valoración catastral, establecido en el
artículo 46 numeral 10 de la ley de Geografía Cartografía y Catastro Nacional.
Los encargados de concertar el valor de avalúo en la unidad de Catastro
municipal, luego de hacer las inspecciones y obtener la información necesaria
sobre las condiciones del inmueble, deben realizar de forma manual una serie de
cálculos, tomando en consideración varios patrones y formatos establecidos, los
cuales dependen del tipo de inmueble, su ubicación, área de construcción,
materiales de construcción, su estado de conservación, edad y depreciación.
7
Es importante mencionar que el proceso antes descrito resulta engorroso y
consume mucho tiempo a los funcionarios que realizan los cálculos, ya que deben
examinar manualmente, entre una serie de documentos en físico y en digital, los
datos necesarios para poder llegar al resultado final. Examinando estos
documentos, se presenta a continuación una muy breve descripción de las
características que los conforman:
• Tabla de Valores Referenciales: contiene información generalizada
sobre las diferentes Parroquias de Ciudad Guayana, Unidades de
Desarrollo (UD) y el correspondiente valor asignado por m² de terreno
dependiendo de su ubicación.
• Matriz de Depreciación Ross – Heidecke: posee una serie de valores
porcentuales (depreciaciones), cuya selección depende de la edad y el
estado del inmueble en estudio.
• Formato de evolución y costos de construcción: tiene como objetivo
principal presentar el costo actualizado de las Construcciones, desglosado
por parte de obra, para cada tipo de edificación que tradicionalmente se
produce en el país.
A demás de los cálculos, existen otro tipo de procesos como la búsqueda de
registros y la realización de informes con los datos concernientes a los avalúos
realizados en un período determinado, lo cual representa otro proceso manual y
complejo que requiere dedicación y tiempo.
Claramente se observa la necesidad de una herramienta automatizada, que
permita realizar estos procesos de una manera más sencilla, optimizando el tiempo
de operación y aumentando la productividad y eficiencia del departamento en
cuanto a la respuesta oportuna a las peticiones de avalúos detallados de inmuebles
por parte de la población.
Con el desarrollo e implantación del sistema de información para el cálculo de
avalúo, se pretende optimizar el proceso antes descrito, tomando en consideración
la importancia de minimizar los tiempos de operación en cualquier trabajo, para
8
conseguir un mejor desempeño y una respuesta más vertiginosa en relación a la
prestación de los servicios, y así lograr mayor satisfacción por parte del cliente.
4. OBJETIVOS DE LA PASANTÍA
Objetivo General:
Desarrollar e implantar el Sistema de Información para el cálculo de Avalúo
detallado de inmuebles, en la Unidad de Catastro de la Alcaldía Socialista
Bolivariana de Caroní, Estado Bolívar.
Objetivos Específicos:
• Identificar todos los datos y formatos utilizados para el cálculo de
avalúo detallado.
• Examinar el procedimiento y la base de cálculo para la determinación
del Valor Catastral del inmueble.
• Realizar el diseño del sistema de información.
• Diseñar las tablas, formularios, consultas e informes, apropiados para
el desarrollo del sistema de información en Microsoft Access y su
respectivo manual del usuario.
• Efectuar la implantación y las pruebas del sistema.
9
5. EXPLICACIÓN DEL PLAN DE TRABAJO
A continuación se presentan las actividades que conforman el plan de trabajo y
una breve explicación de cada una:
Conocimiento del área y del proceso (2 semanas)
En cualquier organización es importante conocer el área y el proceso que se
desarrolla dentro de la misma. El área en estudio es la unidad de Catastro de la
Alcaldía Socialista Bolivariana de Caroní.
Asignación del tema a desarrollar (1 semana)
El tema a desarrollar surge por la necesidad de una herramienta automatizada
para el cálculo de avalúos detallados, y el mismo fue asignado en la primera
semana de iniciada la pasantía.
Investigaciones sobre la institución (2 semanas)
Las primeras investigaciones realizadas son referidas a la institución en
general, conociendo su misión, visión, objetivos y funciones.
Investigación, lectura y familiarización con el tema (3 semanas)
Para entender el proceso y lograr la familiarización con el tema a desarrollar,
fueron necesarias las entrevistas no estructuradas con el personal y también la
lectura de documentos del Instituto Geográfico de Venezuela, entre otros.
Búsqueda y obtención de información (6 semanas)
Este proceso se va realizando a medida que surgen las dudas, en conjunto con
el desarrollo del informe. Se obtiene toda la información necesaria con respecto al
proceso de cálculo de avalúo, considerando el procedimiento utilizado por los
funcionarios de la unidad de Catastro.
Desarrollo del informe (12 semanas)
Es el proceso más largo que se encuentra dentro del plan de trabajo, se inicia
luego de tener la información necesaria y estar vinculado con el tema a
desarrollar. En el informe se especifica todo lo relacionado a la pasantía,
incluyendo los aportes dados a la organización.
10
Desarrollo del sistema en Access (9 semanas)
Al igual que el desarrollo del informe, este proceso debe iniciarse después de
estar familiarizado con el tema a desarrollar y debe hacerse de manera muy
detallada para poder cumplir con todos los requerimientos establecidos.
Obtención de resultados (4 semanas)
Para obtener resultados debe estar desarrollado el sistema en su totalidad. Los
funcionarios de catastro pueden utilizarlo para que se vayan familiarizando con la
interfaz del mismo.
Verificación de los resultados (2 semanas)
En esta etapa se debe revisar el sistema de manera detallada para verificar si
cumple con los requerimientos iniciales. En caso de que no se cumpla con algún
requerimiento se debe identificar el problema y solucionarlo.
6. LOGROS DEL PLAN DE TRABAJO
Desde el inicio de la pasantía se siguió el plan de trabajo lo más estrictamente
posible y se cumplió con todas las actividades en el tiempo establecido.
7. FACILIDADES Y DIFICULTADES
Entre las facilidades encontradas durante el desarrollo de la pasantía y del
informe, se tienen las siguientes:
• El personal de la dirección de Catastro Municipal siempre se mostró
amable y dispuestos a prestar cualquier ayuda.
• Los materiales necesarios para la familiarización del proceso de avalúo
fueron suministrados por el personal.
Durante la realización de la pasantía no se presentaron dificultades.
11
UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL DE GUAYANA VICERECTORADO ACADÉMICO
COORDINACIÓN GENERAL DE PREGRADO COORDINACIÓN DE PASANTÍAS
PLAN DE TRABAJO
Fecha de inicio: Fecha de culminación:
A C T I V I D A D E S SEMANAS 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
Conocimiento del área y del proceso
Asignación del tema a desarrollar
Investigaciones sobre la institución
Investigación, lectura y familiarización con el tema
Búsqueda y obtención de información
Desarrollo del trabajo de investigación
Desarrollo del sistema en Access
Obtención de resultados
Verificación de los resultados
____________________________ _____________________________
Firma del Tutor Industrial Firma del Tutor Académico
20 06 2011 10 10 2011
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8. PRESENTACIÓN DE RESULTADOS
Los resultados se presentan a continuación considerando los objetivos
específicos de la investigación:
IDENTIFICAR TODOS LOS DATOS Y FORMATOS UTILIZADOS P ARA
EL CÁLCULO DE AVALÚO DETALLADO.
En el proceso de obtención del valor de avalúo de inmuebles se tiene en
consideración los siguientes datos:
• Tabla de Valores Referenciales: contiene información generalizada
sobre las diferentes Parroquias de Ciudad Guayana, Unidades de
Desarrollo (UD) y el correspondiente valor asignado por m² de
terreno dependiendo de su ubicación. Esta tabla almacena las diez
parroquias de la ciudad, las cuales son: Cachamay, Chirica, Dalla
Costa, 11 de Abril, Simón Bolívar, Unare, Universidad, Vista al
Sol, Pozo Verde y Yocoima.
• Matriz de Depreciación Ross – Heidecke: posee una serie de
valores porcentuales (depreciaciones), cuya selección depende de
la edad y el estado del inmueble en estudio. El mencionado estado
se elige considerando el coeficiente de Heidecke, y el mismo va
desde el número 1 (Inmueble excelente a nuevo), hasta el número 5
(Inmueble malo o susceptible de demolición).
• Formato de Evolución y Costos de Construcción: publicación
editada por la Organización “CINPRONET C.A.”, tiene como
objetivo principal presentar el costo actualizado de las
Construcciones, desglosado por parte de obra, para cada tipo de
edificación que tradicionalmente se produce en el país.
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• Tabla de valores por materiales de construcción: especifica el valor
por m² de construcción, considerando el material de los techos que
posea el inmueble, y los mismos se definen a continuación:
MATERIAL DE CONSTRUCCIÓN
VALOR APLICABLE (BSF/M²)
Platabanda 2500
Losa acero 2500
Machihembrado 2300
Acerolit 1600
Zinc 1200
Asbesto 1200
Tabla #1 – Valores por materiales de construcción
EXAMINAR EL PROCEDIMIENTO Y LA BASE DE CÁLCULO PARA
LA DETERMINACIÓN DEL VALOR CATASTRAL DEL INMUEBLE.
Tomando en consideración los formatos expresados en el objetivo anterior, se
procede a seleccionar los datos pertinentes, según el inmueble objeto de estudio.
Algunos de estos datos como: ubicación, área de terreno y área de construcción,
son suministrados por las personas que solicitan el avalúo y posteriormente
verificados por los funcionarios de Catastro en las inspecciones correspondientes.
Para examinar el procedimiento se presenta una serie de pasos:
Paso 1: Elegir el valor por m² de terreno.
Utilizando la Tabla de Valores Referenciales se elige el correspondiente valor
asignado por m² de terreno dependiendo de la ubicación del inmueble.
Paso 2: Seleccionar tipo de inmueble.
Existen varios tipos de inmuebles que de forma general se engloban en tres (3)
categorías: Edificaciones Unifamiliares, Multifamiliares y No Residenciales. Así
mismo dentro de estas categorías existen distintas condiciones o cualidades que
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identifican a cada tipo de edificación comúnmente construida en el país,
considerando el Formato de Evolución y Costos de Construcción.
Paso 3: Identificar el valor por m² de construcción.
Para lograr la correcta selección del valor por m² de construcción, se utiliza
la Tabla de Valores por Materiales de Construcción. Es importante considerar
todos los tipos de construcción que puedan conformar el inmueble, ya que cada
uno tiene un valor diferente; al mismo tiempo cada material de construcción
puede tener distintas edades por lo cual la depreciación no sería la misma para
todos.
Paso 4: Restar porcentaje por falta de acabado.
Solo se utiliza en caso de que la construcción tenga poco o ningún acabado, y
se resta un pequeño porcentaje que depende de la apreciación obtenida por el
encargado en la inspección realizada.
Paso 5: Definir el valor de la depreciación.
Por medio de la Matriz Ross – Heidecke se define el valor de la depreciación
del inmueble, tomando en consideración su edad y el estado de conservación. Este
valor se selecciona cruzando filas y columnas de la matriz y tomando el dato de la
intersección de ambas, tal y como se observa en el siguiente ejemplo:
Figura #1 - Fragmento de la matriz Ross – Heidecke
Paso 6: Realizar los cálculos.
Habiendo recolectado toda la información necesaria en los pasos anteriores, se
procede a realizar los cálculos. Seguidamente se describen las fórmulas:
• Precio del terreno = (valor por m² de terreno) * (área de terreno).
15
• Precio de la construcción = [(valor por m² de construcción) * (área de
construcción)] * [1 – (Depreciación)]. Este cálculo se repite para cada tipo
de construcción en el caso de los inmuebles con varias depreciaciones.
• Valor total de avalúo del inmueble = (Precio del terreno + Precio de la
construcción).
REALIZAR EL DISEÑO DEL SISTEMA DE INFORMACIÓN .
El nombre asignado al sistema es “SICAD”, cuyas siglas provienen de:
Sistema de Información para Cálculo de Avalúo Detallado.
Plataforma tecnológica utilizada.
Lenguaje de Programación:
El lenguaje de programación utilizado para el desarrollo del sistema es
Visual Basic.
Manejador de Base de Datos:
La herramienta utilizada fue Microsoft Office Access 2007, la cual
permite crear formularios para insertar y modificar datos fácilmente.
También tiene un entorno gráfico para ver las relaciones entre las
diferentes tablas de la base de datos.
Access es un programa de gestión de base de datos relacional creado y
modificado por Microsoft para uso personal en cualquier organización.
Sirve para crear bases de datos, las cuales se utilizan para realizar tareas de
administración de datos como por ejemplo almacenar, recuperar, y analizar
los datos acerca de pedidos y clientes.
Sistema Operativo:
El sistema operativo sobre el cual se ha creado y se implantará el
sistema es Microsoft Windows Xp, este es el actualmente utilizado en
todos los departamentos de la Alcaldía Socialista Bolivariana de Caroní.
16
Requerimientos del sistema.
1. Registrar datos del inmueble.
2. Registrar datos de quien solicita el avalúo.
3. Registrar tipo de inmueble.
4. Registrar las distintas edades de las construcciones.
5. Registrar encargado del avalúo.
6. Registrar número de avalúo.
7. Registrar fecha de solicitud.
8. Calcular precio del terreno.
9. Calcular depreciación de la construcción.
10. Calcular precio de la construcción depreciada.
11. Restar porcentaje por falta de acabado.
12. Calcular valor total del avalúo del inmueble.
13. Consultar características de los tipos de inmuebles.
14. Buscar registros de inmuebles.
15. Generar reportes mensuales.
16. Generar formato de avalúo detallado de cada inmueble.
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Diseño del Modelo de Datos Entidad Relación (E-R).
Descripción de atributos:
Avalúo:
Código de avalúo = Numérico (* Campo clave)
Cédula de solicitante = Numérico
Área de terreno = Numérico
Área de construcción = Numérico
Depreciación = Numérico
Total avalúo = Numérico
Inmueble:
Código de inmueble = Numérico (* Campo clave)
Área de terreno = Numérico
Área de construcción = Numérico
U.D = Numérico
Depreciación = Numérico
Estado = Alfanumérico
18
Solicitante:
Nombre de solicitante = Alfabético
Cédula de solicitante = Numérico
Código de inmueble = Numérico
Terreno:
Número de terreno = Numérico (* Campo clave)
Parroquia = Alfanumérico
U.D = Numérico
Descripción = Alfanumérico
Valor de terreno = Numérico
Encargado:
Nombre del encargado = Alfabético (* Campo clave)
Cargo = Alfabético
Estado:
Número de estado = Numérico (* Campo clave)
Descripción = Alfabético
19
Diseño del Diagrama de Descomposición (DD).
D
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E s
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20
Diseño del Diagrama de Flujo de Datos (DFD nivel 0).
ENCARGADO
Tipo de inmueble
Nombre y cédula del solicitante
UD, área de terreno, área de construcción,
estado y edad del inmueble.
Formulario de registro de inmueble
Datos
solicitante
Solicitantes
Inmuebles
Datos
inmueble
Datos de solicitantes e inmuebles ya registrados
Avalúos detallados
Avalúos
Datos
avalúos
SICAD
CATASTRO
Reportes de avalúos mensuales
Datos inmuebles
21
Diseño del Diagrama de Flujo de Datos (DFD nivel 1).
22
DISEÑAR LAS TABLAS, FORMULARIOS, CONSULTAS E INFORM ES,
APROPIADOS PARA EL DESARROLLO DEL SISTEMA DE
INFORMACIÓN EN MICROSOFT ACCESS Y SU RESPECTIVO
MANUAL DEL USUARIO.
En el proceso de desarrollo del sistema de información (SICAD), fue necesario
realizar los siguientes elementos:
Tablas:
1. Referenciales
2. Estados
3. Depreciación
4. Inmueble unifamiliar
5. Solicitante unifamiliar
6. Inmueble unifamiliar varias depreciaciones
7. Solicitante unifamiliar varias depreciaciones
8. Inmueble multifamiliar 4 pisos
9. Solicitante multifamiliar 4 pisos
10. Inmueble multifamiliar 12 pisos
11. Solicitante multifamiliar 12 pisos
12. Inmueble no residencial
13. Solicitante no residencial
14. Depreciación acerolit
15. Depreciación platabanda
16. Depreciación machihembrado
17. Depreciación losa acero
18. Depreciación asbesto
23
19. Depreciación zinc
Formularios:
1. Panel de control
2. Registro inmueble unifamiliar
3. Registro inmueble unifamiliar varias depreciaciones
4. Edificaciones multifamiliares
5. Registro de inmuebles multifamiliares 4 pisos
6. Registro de inmuebles multifamiliares 12 pisos
7. Registro de inmuebles no residenciales
8. Registro acerolit
9. Registro platabanda
10. Registro machihembrado
11. Registro losa acero
12. Registro asbesto
13. Registro zinc
14. Características multifamiliar 12 pisos
15. Características multifamiliar 4 pisos
16. Tipos de unifamiliares
Consultas e Informes:
1. Total avalúo unifamiliar
2. Total avalúo unifamiliar varias depreciaciones
3. Total avalúo multifamiliar 4 pisos
4. Total avalúo multifamiliar 12 pisos
5. Total avalúo no residencial
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Manual del usuario SICAD.
A continuación se presenta un manual con las pantallas del sistema (SICAD), y
algunas recomendaciones para su uso y correcto funcionamiento:
La imagen anterior corresponde a la pantalla principal del sistema, llamada
panel de control. Al hacer clic en el botón “Seleccionar tipo de inmueble a
registrar” nos lleva a la siguiente pantalla:
Las opciones que aparecen en la pantalla son las que diferencian los tipos de
inmuebles. Haciendo clic en “Edificaciones unifamiliares” vemos lo siguiente:
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Al registrar las edificaciones unifamiliares es importante separarlas entre las
que tienen “Una sola edad de construcción” y “Varias edades de construcción”. Al
hacer clic en la primera opción nos lleva al formulario de registro de edificaciones
unifamiliares con una sola edad de construcción:
Este formulario está dividido en tres zonas, en la número 1 se registran los
datos de la persona que solicita el avalúo y las áreas de construcción que posea el
inmueble. Se encuentran los seis tipos de techos que el departamento de Catastro
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toma en cuenta al momento de realizar los avalúos, y dependiendo del inmueble a
registrar, se llenan solo los campos pertinentes.
En la zona número 2 es donde se consigue la depreciación, lo cual el sistema
realiza automáticamente cuando el usuario selecciona el estado y la edad del
inmueble. Se debe seleccionar solo un estado y desplegar la lista de la edad para
seleccionar la que corresponda a la antigüedad del inmueble que se está
registrando, como se observa en la imagen siguiente:
La zona número 3 del formulario de registro de edificaciones unifamiliares,
corresponde a un porcentaje que se puede restar al valor final de la construcción.
Esto solo aplica bajo el criterio del encargado del avalúo y se recomienda utilizar
entre 0 y 5%. Al final solo se debe hacer clic en el botón para que el registro
sea guardado y en la esquina superior izquierda hacer clic en cerrar para volver a
la pantalla de edificaciones unifamiliares:
27
Al hacer clic en la segunda opción nos lleva a los formularios de registro
de inmuebles con varias edades de construcción:
En este formulario se debe registrar los datos del solicitante del avalúo, la UD
del inmueble, su área de terreno y por último el porcentaje menos que fue
mencionado anteriormente en el formulario de registro de inmueble unifamiliar
con una sola edad de construcción. Luego se debe hacer clic en el botón siguiente
para ir a los formularios de registro de depreciaciones para cada tipo de
construcción:
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Este formulario tiene la finalidad de recoger los datos concernientes a la parte
del inmueble que posea construcción con techo de Acerolit, solo en el caso que
corresponda. Si el inmueble no posee áreas con techo de acerolit, se llena la
casilla con un número cero (0) y se presiona el botón siguiente para ir al posterior
material de construcción; de igual manera debe realizarse hasta llegar al último
material de construcción y por último hacer clic en el botón para guardar
todos los registros.
En el caso de registro de inmuebles multifamiliares se tienen las siguientes
opciones:
29
Cada opción posee al final un botón el cual muestra las características
predominantes de cada tipo de inmueble. Al hacer clic en cualquiera de las dos
opciones nos lleva al formulario de registro de edificaciones multifamiliares, que
debe ser llenado de la misma forma que los anteriores:
Al finalizar debe hacerse clic en el botón para guardar el registro. Ambos
tipos de edificaciones multifamiliares tienen el mismo formulario, lo que se
diferencia es el cálculo que se realiza en cada caso.
En el caso de registro de inmuebles no residenciales, existe solo una opción y
el formulario es exactamente igual al anterior, solo se diferencian por el título y
por el cálculo que el sistema realiza en cada uno.
Luego de haber registrado los inmuebles se debe volver al panel de control:
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Habiendo desarrollado todas las opciones de registro de inmueble, se procede a
revelar como se generan los avalúos de inmuebles ya registrados. Haciendo clic en
la opción mencionada, se muestra lo siguiente:
En esta parte del menú se muestran los cinco tipos de inmuebles que maneja el
sistema. Simplemente se debe hacer clic en la opción que corresponda según la
edificación de la cual se necesite el avalúo y que previamente ya este registrada en
el sistema. Al entrar a cualquiera de las opciones, se mostrará un cuadro de texto
que solicita el número de cédula del solicitante del avalúo:
Se debe introducir una cédula que esté registrada en el sistema y que
corresponda al tipo de inmueble que se seleccionó anteriormente; posteriormente
hacer clic en el botón aceptar para que se generen los datos de avalúo solicitados:
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Para efectos del ejemplo se generó un avalúo de edificación multifamiliar de 4
pisos con datos seleccionados al azar. El usuario del sistema puede imprimir el
informe o simplemente copiar los datos que le sean necesarios.
EFECTUAR LA IMPLANTACIÓN Y LAS PRUEBAS DEL SISTEMA.
El sistema SICAD debe instalarse como cualquier programa para poder ser
utilizado en computadoras que no posean Microsoft Access. La instalación en las
oficinas de avalúo fue realizada el día 26 de septiembre de 2011, a continuación se
presentan las pantallas del setup:
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Se hace clic en “Next” (siguiente), para ir a la pantalla posterior:
Automáticamente se reconoce el nombre de usuario según el sistema operativo
y las configuraciones del computador donde se esté instalando el sistema, solo se
hace clic en “Next” (siguiente), para ir a la que sigue:
En esta parte de la instalación se hace clic en el botón “Typical” para hacer la
instalación típica y recomendada del sistema, luego se tiene la pantalla siguiente
del setup:
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Al hacer clic en “Install” (instalar) empieza la instalación del sistema y de un
complemento llamado Microsoft Office Access Runtime 2007, el cual se encarga
de que pueda ejecutarse en computadoras que no posean Microsoft Access,
seguidamente se presentan las demás pantallas de la instalación:
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La imagen anterior hace saber que la instalación ha sido completada con éxito.
Los iconos del sistema aparecen en el inicio y en el escritorio del pc.
Los funcionarios encargados de los cálculos de avalúo de la dirección de
Catastro Municipal realizaron pruebas del sistema para comprobar el
funcionamiento y verificar los resultados obtenidos, dejando saber que el sistema
cumple con las expectativas y será una herramienta útil para realizar el proceso.
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CONCLUSIONES
Luego de analizar los resultados obtenidos, se ha llegado a una serie de
conclusiones:
• En la dirección de Catastro de la Alcaldía Socialista Bolivariana de Caroní,
no se había considerado la automatización del cálculo de avalúo detallado
de inmuebles, por lo que el proceso resultaba engorroso y en ocasiones se
acumulaban las solicitudes. Esto a su vez conlleva a que el funcionario
encargado de elaborar los avalúos trabaje bajo presión, considerando que
éste, entre sus funciones, también debe realizar las inspecciones de cada
inmueble.
• Es indispensable que los avalúos sean lo más exactos posible, ya que
comúnmente son utilizados para transacciones legales, y fácilmente
pueden ocurrir equivocaciones en el proceso de cálculo.
• Al examinar el procedimiento y la base de cálculo para la determinación
del valor catastral del inmueble se especifican los pasos y los formatos
utilizados para realizar los avalúos, lo cual sirve como instrucción a los
operarios del sistema y para que conozcan el procedimiento que se realiza.
• Se realizó el diseño del sistema para cálculo de avalúo detallado y se
especificaron todos los elementos que lo conforman en Microsoft Access,
con lo que se garantiza que cualquier persona que tenga conocimiento
sobre sistemas de información pueda entender el funcionamiento del
mismo y realizar futuras modificaciones y/o actualizaciones.
• Con la utilización del sistema para cálculo de avalúo detallado (SICAD),
se logra estandarizar el procedimiento, de manera que se obtengan
resultados correctos y reduciendo el tiempo de operación, con el fin de
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brindar un servicio de calidad y cumplir a tiempo con las solicitudes
realizadas por parte de la ciudadanía.
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RECOMENDACIONES
Considerando los aspectos más relevantes del informe y de la pasantía se
presentan las siguientes recomendaciones y oportunidades de mejora:
• Familiarizarse con el sistema para cálculo de avalúo, de manera que los
funcionarios encargados puedan utilizarlo de la forma más eficiente posible y
realizar el mayor aprovechamiento del mismo.
• Actualizar periódicamente el sistema (SICAD), incluyendo las nuevas
modificaciones que surjan, tanto en los Valores Referenciales de los terrenos
del Municipio, como en los Formatos de Evolución y Costos de Construcción,
teniendo en cuenta que este último se actualiza trimestralmente.
• Utilizar el manual del usuario del sistema para instruir a todos los
funcionarios del área de avalúo, de manera que varios lo conozcan y puedan
ayudarse en la familiarización y posterior utilización del mismo.
• Continuar con el excelente clima laboral que se tiene en la oficina de
Catastro Municipal y seguir siendo de apoyo para los futuros pasantes.
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GLOSARIO DE TÉRMINOS
• Avalúo:
El avalúo inmobiliario sirve para tomar decisiones al comprar la vivienda que
más convenga en cuanto a ubicación, calidad y precio. También es un documento
necesario para tramitar créditos, ya que ahí se inicia el valor de la vivienda,
información que se utiliza para determinar el valor de la operación de crédito y le
permite a la institución donde se tramita, conocer el valor de la garantía. En
algunas entidades federativas, las autoridades solicitan para la escrituración un
avalúo catastral para el cálculo del impuesto de traslado de dominio. Por lo que
antes de adquirir una vivienda se necesita saber si es requerida.
Por lo tanto es bueno conocer el avalúo y revisarlo antes de decidir si se
compra, construye, amplía, repara o mejora una vivienda; o si se desea pagar el
pasivo de una vivienda, ya que su información servirá para tomar decisiones.
Es realizado para determinar el valor real de una propiedad en un momento
determinado, de acuerdo con sus características físicas y topográficas, además de
las variables de entorno que afectan positiva o negativamente el precio de
transacción del inmueble.
Generalmente, estos avalúos tienen una caducidad de 6 a 12 meses, pues los
precios reales de las propiedades varían con el paso del tiempo. El precio real hace
referencia al valor en que se negocia una propiedad dentro de una relación justa de
oferta y demanda. Por su parte, el precio nominal es el que fija un propietario para
la venta de una propiedad y es susceptible de negociación.
• Inmuebles:
Son todos aquellos bienes considerados bienes raíces, por tener de común la
circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable,
física o jurídicamente, al terreno, tales como las parcelas, urbanizadas o no, casas,
naves industriales (llamadas fincas), en definitiva, son bienes imposibles de
trasladar o separar del suelo sin ocasionar daños a los mismos, porque forman
parte del terreno o están anclados a él.
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• Catastro:
El Catastro es un inventario de la totalidad de los bienes inmuebles de un país
o región de éste, permanente y metódicamente actualizado mediante cartografiado
de los límites de las parcelas y de los datos asociados a ésta en todos sus ámbitos.
De ahí podemos establecer algunos elementos esenciales:
* Es un inventario o registro público; al servicio no sólo de las distintas
administraciones sino del ciudadano y de la sociedad en general. Permite
la consulta y certificación de los datos.
* Global, de todos los bienes inmuebles de un determinado ámbito
territorial.
* Contiene información relativa a esos bienes inmuebles: datos gráficos
(cartografía parcelaria y croquis catastral) y alfanuméricos (físicos,
económicos y jurídicos).
* Soporte de múltiples aplicaciones fiscales y económicas. Es un sistema
de información del territorio rápido, fácil y eficaz.
• Coeficiente de Heidecke:
Introduce el concepto de estado de conservación como porcentaje a aplicar
sobre las depreciaciones calculadas por cualquier método, es decir que el
coeficiente de Heidecke se aplica sobre el inmueble ya depreciado por la edad.
• Depreciación:
Es la pérdida de valor contable que sufren los activos fijos por el uso a que se
les somete y por su antigüedad. En la medida en que avance el tiempo de uso,
decrece el valor de dichos activos.
• Valor Catastral:
Tiene carácter administrativo y se emplea como referencia en relación con
determinadas actuaciones de las Administraciones Públicas:
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* Con carácter fiscal, para entre otros el Impuesto sobre Bienes Inmuebles,
el IRPF, el antiguo Impuesto sobre el Patrimonio o el Impuesto sobre el
Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
* Con carácter no fiscal, el valor catastral se emplea en procesos de
expropiación, valoraciones urbanísticas, o para la concesión de
determinadas ayudas y subvenciones públicas.
Las Características del Valor Catastral son las siguientes:
* El valor catastral se calcula de forma objetiva para cada bien inmueble a
partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario, de tal forma:
* Se fija tomando como referencia el valor de mercado, sin que en ningún
caso pueda excederle. De manera habitual el valor se calcula mediante la
aplicación de un coeficiente que reduce a la mitad el valor resultante de la
ponencia de valores.
* Se integra por el valor del suelo y el de las construcciones y su
corrección requiere de las características particulares del inmueble.
* Se calcula a través de un procedimiento establecido reglamentariamente,
que constituye el sistema de valoración catastral.
• Edificación Unifamiliar:
Son aquellas que comprenden las construcciones de edificios que serán
utilizados por una sola familia, sobre parcelas privativas.
• Edificación Multifamiliar:
Edificación con tres o más unidades de vivienda en una misma parcela, que
tienen servicios comunes, tales como accesos, circulación, bajantes de basura,
estacionamientos, acometidas de servicios, etc.
• Edificación No Residencial:
Abarca edificios de distintos usos, destinados a cubrir una demanda de carácter
institucional, empresarial o comercial. En este tipo de edificaciones se encuentran
las empresas, centros comerciales, locales comerciales, iglesias, entre otros.
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REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
• Instituto Geográfico de Venezuela, Simón Bolívar. Avalúo de Inmuebles con
fines Catastrales. MARN – Caracas, Venezuela.
• Álvarez, E. Guía del Avaluador Profesional. Universidad Central de
Venezuela – Caracas, Venezuela.
• Instituto Geográfico de Venezuela, Simón Bolívar. Catastro. MARN –
Caracas, Venezuela.
• http://www.crinmuebles.galeon.com.
• http://es.wikipedia.org/wiki/Catastro.
