Embed Size (px)
Citation preview
Nb. 16–17
Rozdział 2. Prawo własności nieruchomości
§ 4. Pojęcie własności i jej ograniczenia
Wedługpierwszejdefinicji własności(dominium),sformułowanejwpo-łowieXIVw.przezBartolusa de Saxoferrato,własnośćtoprawodowolne-godysponowaniarzecząmaterialną1,chybażezabraniategoustawa(ius de re corporali perfecte disponendi nisi lex prohibeat)2.Pojęciewłasności,jejprzedmiotorazgraniceochronyprawnejwynikająjednakwznacznejmierzezzałożeńustrojowychkażdegopaństwa.Sąonetakżedetermino-waneprzezjegopotrzebyspołeczno-gospodarcze.Dlaprzykładu,wujęciuprawaangielskiegowłasność(ownership)wszystkichnieruchomościprzy-sługujetylkoiwyłącznieKoronie(Crown),azatemjedynymwłaścicie-lem(owner)wszystkichnieruchomościpołożonychnaterenieAngliijestmonarcha.KoncepcjataswójpoczątekbierzejeszczewczasachpodbojuAngliiprzezWilhelma Zdobywcę(XIw.)iwniezmienionymkształcieza-chowałasiędodniadzisiejszego.Azatemniktopróczmonarchyniemożebyćwłaścicielemsamejnieruchomości,pojmowanejjakoprzedmiotma-terialny,ajedyniepodmiotemprawdonieruchomości(estates in land)3.Powyższeokolicznościuniemożliwiająwypracowanieuniwersalnejde-
finicjiwłasności.KwestiętępodnosiłwnauceprawaT. Dybowski,zdaniemktóregoskonstruowanieogólnegopojęciaczyteżdefinicjiwłasnościjestconajmniejwątpliwe,jeżelinieniemożliwe4.
1 Odnośniedopojęciarzeczyzob.A. Brzozowski, W.J. Kocot, E. Skowrońska-Bocian,Prawocywilne.Częśćogólna,Warszawa2013,s.131–134.
2 Tak T. Giaro,[w:]W. Dajczak,T. Giaro,F. Longchamps de Bérier,Praworzymskie.Upodstawprawaprywatnego,Warszawa2009,s.371.
3 Tak J. Kopyra,Podziałnieruchomościgruntowejnapodstawieustawyogospodarcenieruchomościami,Warszawa2008,s.199.
4 Tak T. Dybowski,Ochronawłasnościwpolskimprawiecywilnym(reivindicatio,actionegatoria),Warszawa1969,s.29.Autorwyjaśniadalej,żepodejmowaneprzezwspółczes-nąnaukępróbyzdefiniowaniawłasnościstanowiłyzazwyczajuogólnieniedoświadczeńjednejepoki,amianowiciedoświadczeńpłynącychzwielkichkodyfikacjiXIXw.
16
17
9§ 4. Pojęcie własności i jej ograniczenia
Nb. 18–22
W polskimsystemieprawnymwłasność jest głównym desygnatem mienia,obejmującegoopróczniej,takżeinneprawaocharakterzemająt-kowym.Wniosektakiwypływazbrzmieniaart.44KC,którynatleogółuprawmajątkowycheksponujejedyniewłasność1.NowelaKodeksucywil-negoz28.7.1990r.(Dz.U.Nr55,poz.321zezm.)zniosławcześniejszypodmiotowypodziałmienia,nadającmucharakterjednorodny.
PrzedmiotowyzakresprawawłasnościokreślonowprzepisachKodeksucywilnegowąsko,ograniczającgojedyniedorzeczywznaczeniuprzed-miotów materialnych(art.140wzw.zart.45KC).Wliteraturzeprawacywilnegodominujepogląd,choćniebrakteżgłosówodmiennych2,żechodzituoprzedmiotymaterialnesamoistne,tzn.wyodrębnioneizindy-widualizowanewstopniuumożliwiającymichsamodzielne występowanie w obrocie3.Niesązatemrzeczami–wrozumieniuKodeksucywilnego–wszelkiedobraniematerialne,np.majątkoweprawaautorskiealboenergie,choćtrzebapamiętać,żeart.555KCnakazujestosowaniedoichsprzedażyodpowiednichprzepisówdotyczącychsprzedażyrzeczy4.WąskieujęciezakresuprawawłasnościwprzepisachKodeksucywilne-
gojestwistociekontynuacjąrozwiązańwprowadzonychdoprawapolskie-goprzezdekret–Prawo rzeczowe.Stanowiłonwart.28,że„właścicielmożewgranicachprzezustawyokreślonychkorzystaćzrzeczyzwyłącze-nieminnychosóborazrozporządzaćrzeczą”,zaśwart.1przesądzałjed-noznacznie,że„rzeczamisąjedynieprzedmiotymaterialne”.
Nieruchomość jest rzeczą,azatemmożebyćonaprzedmiotemwłas-ności.Zasadyogólnedotyczącewłasnościmajązastosowanierównieżdowłasnościnieruchomości.
Własność jest prawem dającym uprawnionemu najpełniejszą wła-dzę nad rzeczą.Wwiększościwspółczesnychsystemówprawnychnie jest to jednak prawo absolutne(ius infinitum),leczwzględnie pełne. Trakto-wanieprawawłasnościjakoprawaabsolutnegoprowadziłobynieuchronniedonagminnegonaruszaniainteresówinnychpodmiotów5.WedługT. Dy-bowskiego„względnapełniaprawawłasnościoznacza,żewsystemieda-negoprawatreśćwłasnościjestnajszerszawporównaniuztreściąinnych
1 Zob.E. Skowrońska-Bocian,[w:]Pietrzykowski,KomentarzKC,t.1,2005,s.181.2 Zob.tamże,s.186wrazzpowołanątamliteraturą.3 Zob.T. Dybowski,Ochronawłasności…,s.39,45;K. Piasecki,[w:]J. Winiarz(red.),
Kodekscywilnyzkomentarzem,t.1,Warszawa1989,s.58–59.Drugizautorówzwra-cauwagę,żewobrociemogąwystępowaćtakżezbioryrzeczy(universitates facti),np.wpostacibibliotekizksiążkamilubstadazwierząt.
4 Zob.Z. Banaszczyk,[w:]Pietrzykowski,KomentarzKC,t.1,2005,s.45–47.5 Zob.orz.TKz20.4.1993r.(P6/92,OTK1993,Nr1,poz.8).
18
19
20
21
22
10 Rozdział 2. Prawo własności nieruchomości
Nb. 23–25
prawpodmiotowych,alenienieograniczona”1.Wpodobnymduchuwy-powiedziałsięoprawiewłasnościSądNajwyższywuchw.z16.7.1980r.(IIICZP45/80,OSNC1981,Nr2–3,poz.25),wyjaśniając,żezapewniaonowłaścicielowidopuszczalną w danych warunkach pełnię upraw-nień względem rzeczy.Wewspółczesnymprawiepolskimtreść prawa własnościokreślonazo-
staławart. 140 KC,upoważniającymwłaścicieladokorzystania z rzeczy z wyłączeniem innych osób,wszczególnościdopobieraniazniejpożyt-kówiinnychdochodów,zzastrzeżeniem,żebędzietoczyniłw granicach określonych przez ustawy oraz zasady współżycia społecznego,aponad-to zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. Powołanyprzepisstanowiin fine,żewtychsamychgranicachwłaścicielrzeczymożeniąrozporządzać.
Kodekscywilnyokreśliłzatemtreśćprawawłasnościprzezwskazaniegranic,wobrębiektórychwłaścicielrzeczymożewykonywaćwzględemniejswojeuprawnienia.Komentowanyprzepisdeterminujezarównopozy-tywną,jakinegatywnąstronęwłasności,ponieważzjednejstronyprzy-znajewłaścicielowiprawodokorzystaniairozporządzaniarzeczą(stronapozytywna),zdrugiejzaśwyłączaodtegoinneosoby(stronanegatywna).Wedługart.140KCgraniceprawawłasnoścideterminujątrzy wy-
znaczniki,amianowicie:1) przepisy ustaw,2) zasady współżycia społecznego oraz 3) społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa.
Wewspółczesnejliteraturzeprzedmiotuprzyjmujesiędośćzgodnie,żeprzezpojęcieustawrozumiećtunależytakże akty prawne niższej rangi,zzastrzeżeniemjednak,żemająonecharakterwykonawczy do ustaw i nie wykraczają poza granice upoważnień zawartych w tych ustawach.Takąwykładniępowyższegoterminunarzucaart. 64 ust. 3 Konstytucji RP,zezwalającynaograniczaniewłasnościjedyniewdro-dzeustawitylkowzakresienienaruszającymjejistoty.Przyjmujesięjed-nak,żeograniczeniewłasnościwdrodzeaktuprawnegoniższegorzędu,wydanegonapodstawieustawywgranicachzawartejwniejdelegacji,nienaruszakonstytucyjnejochronywłasnościgwarantowanejwart.21ust.1,art.31ust.3orazart.64ust.3KonstytucjiRP,podwarunkiemjednak,żeograniczenietoniegodziwistotęprawawłasności2.
1 Tak T. Dybowski,Ochronawłasności…,s.56–57.2 Szerzej na ten temat zob.E. Skowrońska-Bocian, [w:]Pietrzykowski,Komen-
tarzKC,t.1,2008,s.484–486wrazzpowołanymtamorzecznictwem.
23
24
25
11§ 5. Moment przejścia własności nieruchomości
Nb. 26–29
Wdoktrynieniekwestionujesięzasadnościograniczaniaprawawłasno-ściwdrodzeustaw.Koniecznośćtakajestnaturalnymnastępstwemrozwo-jucywilizacyjnego.Większośćograniczeńmacharakterpublicznoprawnyiwynikazprzepisówprawaadministracyjnego(np.zustawyz21.5.1999r.obroniiamunicji,tekstjedn.Dz.U.z2012r.poz.576zezm.),choćniebrakteżograniczeńocharakterzecywilnoprawnym(np.art.144KCdo-tyczącyimmisji).Ingerencjaustawodawcywsposóbwykonywaniapra-wawłasnościprzezwłaścicielanp.bronipalnejniebudzidziśsprzeciwu.Niewzbudzagoteżustawoweograniczenieuprawnieńwłaścicielanieru-chomościzewzględunauzasadnionyintereswłaścicielanieruchomościsąsiedniej.Dlaprzykładu,powołanywyżejart.144KCnakazujewłaści-cielowinieruchomościpowstrzymaniesięoddziałań,którezakłócałybykorzystanieznieruchomościsąsiednichponadprzeciętnąmiarę,wynika-jącązespołeczno-gospodarczegoprzeznaczenianieruchomościistosun-kówmiejscowych.
Przyinterpretowaniuprzepisówograniczającychprawowłasnościna-leżyjednakpamiętać,żemająonecharakterwyjątkowyinie podlegają wykładni rozszerzającej1. Przezwspomnianąwyżejnegatywną stronę własnościrozumiesięwy-
łączenie osób trzecichodmożliwościkorzystaniairozporządzaniarzecząwbrewwolijejwłaściciela.Artykuł140KCnakładanawszystkiepod-miotyniebędącewłaścicielamidanejnieruchomościobowiązekbiernego poszanowania prawa własnościprzysługującegojejwłaścicielowi,pole-gającynapowstrzymaniu siętychpodmiotówodwszelkichdziałańna-ruszającychtoprawo(non facere).Tenbiernyobowiązekniemajednakcharakteruświadczeniadłużnikawobecwierzyciela,gdyżpodmiotnimob-ciążonynierezygnujezżadnychprzysługującychmuuprawnień,ajedyniepowstrzymujesięodwkraczaniawsferęuprawnieńwłaściciela.
Odnośniedowłasnośći wód,tojestonakategoriąprawawodnego2 od-miennąodwłasnościwrozumieniuart.140KC.
§ 5. Moment przejścia własności nieruchomości
Nieruchomość jest rzeczą oznaczoną co do tożsamości.Maonaści-śleokreślonąpowierzchnię,położonajestwkonkretnymmiejscuiopi-
1 Zob.wyr.NSAz1.12.1995r.(IISA1400/94,Wok.1996,Nr3,s.32)orazwyr.SNz6.3.1998r.(IIICKN393/97,OSP1998,Nr10,poz.171).
2 Ustawaz18.7.2001r.–Prawowodne(tekstjedn.Dz.U.z2015r.poz.469zezm.).
26
27
28
29
12 Rozdział 2. Prawo własności nieruchomości
Nb. 30–31
sanawkonkretnejksiędzewieczystej.Doprzeniesieniawłasnościnie-ruchomościwdrodzeumowymazatemzastosowanieart. 155 § 1 KC,wedługktóregowłasnośćrzeczyoznaczonych co do tożsamości prze-chodzinanabywcęz chwilą zawarcia umowy zobowiązującej,takiejjakumowasprzedaży,zamianyczydarowizny,o ile przepis szczególny nie stanowi inaczej albo strony umowy inaczej nie postanowiły. Z przepi-sutegowynika,żezawarcieumowyzobowiązującej,np.umowysprze-dażynieruchomości,może, ale wcale nie musi przenosić jej własności. Możliwajestsytuacja,wktórejnieruchomośćzostałaaktemnotarialnymsprzedana,leczsprzedający nadal pozostaje jej właścicielem. W przy-padkutakimprzeniesieniewłasnościdokonywanejestodrębnymaktemnotarialnympodpisywanymwterminiepóźniejszymiobejmującymsamo przeniesienie własności.Pierwszaumowa(umowasprzedaży)macha-rakter jedynie zobowiązujący,tzn.zobowiązujesprzedającegodoprzy-szłegoprzeniesieniawłasnościnieruchomościnakupującego,natomiastumowadruga(umowaprzeniesieniawłasności)zawieranajestwwykona-niuumowypierwszej(umowysprzedaży)imacharakterrozporządzają-cy,tzn.przenosiwłasnośćnieruchomościzesprzedającegonakupującego.Wedługpowołanegowyżejart.155§1KCdopóźniejszegoniżprzy
zawieraniuumowyzobowiązującejprzejściawłasnościnieruchomoścido-chodzialboz mocy przepisu szczególnego,alboz woli stron. W tej dru-giejsytuacjiprzepistenmacharakterdyspozytywny.
Odnośniedosytacjipierwszej,przykłademprzepisówszczególnychna-rzucającychkoniecznośćzawarcianajpierwumowysprzedażynierucho-mości(jakoumowyjedyniezobowiązującej),anastępniezawarciaodręb-nejumowyprzenoszącejwłasnośćnieruchomości(jakoumowyjedynierozporządzającej),sąprzepisyregulującepierwokup ustawowy.Naichmocyniektórympodmiotom,takimjaknp.gminyczyAgencjaNierucho-mościRolnych,przysługujewokreślonychsytuacjach,wstosunkudopew-nychnieruchomości,ustawoweprawopierwokupu.Nieruchomościpodle-gającejpierwokupowiniemożnasprzedaćzjednoczesnymprzeniesieniemwłasności,lecznależy:1) zawrzeć umowę sprzedaży z wyłączeniem przeniesienia własności; 2) wysłać wypis aktu notarialnego tej umowy sprzedaży uprawnione-
mu podmiotowi z zapytaniem, czy nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu;
3) pouzyskaniuodpowiedziinformującej,żeuprawnionypodmiotnieskorzystałzprawapierwokupu,awprzypadkubrakuodpowiedzi,poupływieustawowegojednomiesięcznego(art.598§2KC)terminu
30
31
13§ 5. Moment przejścia własności nieruchomości
Nb. 32–35
najejudzielenie,zawrzeć umowę przeniesienia własności nierucho-mości na kupującego.Umowasprzedażynieruchomościpodlegającejpierwokupowiusta-
wowemuokreślanabywawpraktycenotarialnejterminemwarunkowa umowa sprzedaży,atodlapodkreślenia,żesprzedającysprzedajenie-ruchomośćkupującemu,pod warunkiemżeosobatrzecia(uprawnionypodmiot)niewykonaprawapierwokupu.Zawartywtytuleumowyprzy-miotnik„warunkowa”maznaczenieinformacyjne,podkreślającefakt,żewtejumowiesprzedażynie dochodzi do przeniesienia własności nieru-chomości,doktóregodojdziedopierowprzyszłościnamocyodrębnej,jużbezwarunkowej umowyprzenoszącejwłasność,zawartejpoziszczeniusięowegowcześniejszegowarunku.
Innymprzykładem,wktórymnamocyprzepisówszczególnychdojśćmożedorozdzieleniaskutkuzobowiązującegoirozporządzającego,jestzakup nieruchomości przez cudzoziemca.Wedługprzepisówustawyz24.3.1920r.onabywaniunieruchomościprzezcudzoziemców(tekstjedn.Dz.U.z2016r.poz.1061)nabycieprzezcudzoziemcawłasnościnieru-chomościpołożonejwPolscewymaga–zpewnymiwyjątkami–uzyska-nia zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.Umowaprzenoszącawłasnośćnieruchomościnacudzoziemca,któryzezwolenianieuzyskałjestzmocyprawa(ex lege)nieważna.Niemanatomiastprze-szkóddozawarciazcudzoziemcemnieposiadającymzezwoleniaumo-wy sprzedaży nieruchomości z wyłączeniem przeniesienia własności,anastępnie–jużpouzyskaniuprzezcudzoziemcazezwolenia–umowy przenoszącej własność.Oczywistejest,żedodrugiejumowy,tj.umowyprzenoszącejwłasność,niedojdziewprzypadkuodmowywydaniacudzo-ziemcowizezwolenia.Wsytuacjitakiejstronybędązobligowanedozwro-tuotrzymanychświadczeń.
Dorozdzieleniaskutkuzobowiązującegoirozporządzającegoprzyumowiesprzedaży,zamiany,darowiznyorazinnejumowiezobowiązu-jącejdotyczącejnieruchomościmożedojśćtakżez woli stron. Przepis art.155§1KCniewprowadzawtymzakresieżadnychograniczeń.Stronymogąsięumówić,żejednymaktemnotarialnymdokonająsprzedażynie-ruchomościbezprzenoszeniajejwłasności,akolejnymaktemnotarialnymprzeniosąjejwłasność.Przyjęcietakiegorozwiązaniamożebyćniekiedykorzystnenp.zewzględówpodatkowych.
Konstrukcjaumowysprzedaży,zamianyalbodarowiznynieruchomościpodwarunkiemalbozzastrzeżeniemterminunie narusza–jaksięczęstobłędnieuważa–przepisuart.157§1KC,zakazującegoprzenoszeniawłas-nościnieruchomościzzastrzeżeniemwarunkualboterminu.Umowataka
32
33
34
35
14 Rozdział 2. Prawo własności nieruchomości
Nb. 36
–wprzypadkuwyłączeniarozporządzenia–wogólenie przenosi włas-ności nieruchomości,ajedyniezobowiązuje zbywcędojejpóźniejszegobezwarunkowego i niezwłocznego przeniesienia.Wprzypadkuziszcze-niasięwarunkualboupływuterminuzastrzeżonegowumowiesprzedaży(zobowiązującej)drugaumowa,tzn.umowaprzenoszącawłasność(rozpo-rządzająca),niemożezawieraćjużżadnychwarunkówaniterminów.Namocytejdrugiejumowywłasnośćnieruchomościmusiprzejśćnanabywcębezwarunkowoiniezwłocznie.Wynikatozresztąwprostzart.157§2KC,stanowiącego,żewprzypadku,gdyumowazobowiązującadoprzeniesie-niawłasnościnieruchomości(np.umowasprzedaży,zamiany,darowiznyitp.)zostałazawartapodwarunkiemlubzzastrzeżeniemterminu,doprze-niesieniawłasnościpotrzebnejestdodatkowe porozumienie stronobej-mująceichbezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Roszczenieoprzeniesieniewłasnościnieruchomościnanabywcę,zktórymwłaścicielzawarłumowęzobowiązującą,możezostaćujawnionewksię-dzewieczystejprowadzonejdlatejnieruchomości.
Dodatkoweporozumienieprzenoszącewłasność, októrymmowawart.157§2KC,jestzregułybardzolakoniczneinajczęściejograniczasiędostwierdzenia,żezbywcaprzenosinanabywcęwłasnośćnierucho-mości,naconabywcawyrażazgodę.
Ztegocozostałotupowiedzianewynikazatem,żeprawopolskieprzy-jęło,co do zasady,modelprzenoszeniawłasnościnieruchomościwyni-kającyztradycjiromańskiej (Francja,Włochy,Hiszpania,Portugalia),wktórejumowazobowiązującadoprzeniesieniawłasnościnieruchomościwywołujeskutekrozporządzającywpostaciprzejściawłasności.
Powyższezastrzeżenie„codozasady”wynikazfaktu,żewsystemieprawapolskiegoskutekrozporządzającymożezostaćwyłączonymocąprzepisuszczególnegolubwoląstron(art.155KC).Wprzypadkutakimdoprzejściaprawawłasnościnieruchomościdochodzidopieronamocyodrębnej(drugiej)umowyoskutkurozporządzającym,podobniejakmatomiejscewsystemachprawnychwywodząchsięztradycjigermańskiej (Niemcy,Austria,Szwajcaria,Grecja),gdziedoprzejściaprawawłasnościnieruchomościniewystarczajedynieumowazobowiązująca,leczkoniecz-nejestzawarcieodrębnejumowyprzenoszącejwłasność.
Nadmienićwtymmiejscutrzeba,żewniektórychkrajachobowiązujezasada wpisu,cooznacza,żedoprzejściaprawawłasnościnieruchomo-ściopróczzawarciadwóchumów,tj.umowyzowowiązującejiumowyrozporządzającej,czyteżjednejumowyzobowiązująco-rozporządzającej,niezbędnyjestwpisdoodpowiedniegorejestru(wpiskonstytutywny,pra-wotwórczy).Wpolskimporządkuprawnymrejestremtakimjestksięga
36
15§ 6. Charakter wpisu własności nieruchomości do księgi wieczystej
Nb. 37–38
wieczysta,choćwpisdoniejmacharakterkonstytutywny(prawotwór-czy)tylkowprzypadkachszczególnychwskazanychwustawie,oczymponiżejw§6.
Wpowyższymkontekściewartoprzywołaćpost.SNz14.1.2015r.,IICSK85/14,wktórymsformułowanazostałateza,żewprzypadkuspó-łek:partnerskiej,komandytowej i komandytowo-akcyjnej,zważywszy,żedlatychspółekustawodawcaprzewidziałformęaktunotarialnego,po-stępowaniewprzedmiocieprzeniesieniawłasnościnieruchomościnaspół-kęprzebiegabezkomplikacji.Stosującwtymzakresie,zgodniezart.2KSH,przepisyart.155–158KCnależydojśćdowniosku,żeumowytakichspółekzawierającezobowiązaniedoprzeniesieniawłasnościnieruchomo-ściwywołują–zgodniezart.155KC–takżeskutekrozporządzający. Przyjmujączałożenie,niewywołującezastrzeżeńwliteraturzeorazorzecz-nictwie,żerejestracjaspółkiniejestwarunkiemwrozumieniuart.89KC,leczjestwarunkiemprawnym,niezależnymodwoliwspólników,wspo-mnianezobowiązanienienaruszaart.157§2KCispółka w chwili reje-stracji nabywa własność nieruchomości.
§ 6. Charakter wpisu własności nieruchomości do księgi wieczystej
Wedługart.5Prawa hipotecznego z 1818 r.wpiswłasnościnierucho-mościmiałcharakterprawotwórczy.Przepistenstanowił,żepraworozpo-rządzanianieruchomościąuzyskujesięprzezwciągnięcie tytułu nabycia do ksiąg hipotecznych.Doktrynaiorzecznictwotamtychlatwskazywa-ły,żeskoronieruchomościąmożerozporządzaćtylkowłaściciel,apraworozporządzanianabywasięzchwiląwpisu,oznaczato,żeprawowłasno-ścinieruchomościnabywasięrównieżzchwiląwpisu.Wedługtejkon-strukcjiakt notarialnystanowiłjedynietytuł do przejścia prawa włas-ności(titulus adquirendi dominii).Faktyczneprzejścieprawawłasności,ze skutkiem rzeczowym(modus adquirendi dominii),następowałodopie-ro z chwilą dokonania wpisu.Pełnepowiązaniepowstaniaskutkuczynno-ściprawnejzdokonaniemwpisuwodpowiedniejksiędze(gruntowej,hipo-tecznej,wieczystejitp.)określasięwnauceprawamianemzasady wpisu.Współczesnyustawodawcapolskiodstąpił od tej zasady.Własność
nieruchomościnabytejwdrodzeczynnościprawnejprzechodzinanabyw-cęz chwilą podpisania aktu notarialnego.Wpisdoksięgiwieczystejmatucharakterjedyniedeklaratoryjny (deklaratywny),cooznacza,żenie-
37
38
16 Rozdział 2. Prawo własności nieruchomości
Nb. 39–40
ruchomośćmożnaponowniezbyć,nieczekającnauzyskaniewpisu,choć-bytegosamegodnia.Wyjątkiemodtejzasadyjestustanowienieodrębnejwłasnościlokalu,gdziewpismacharakterkonstytutywny (prawotwór-czy). Wynikatozart.7ust.2WłLokU,wedługktóregodopowstaniaod-rębnejwłasnościlokaluniezbędnyjestwpiswksiędzewieczystej(zasadawpisu).Praktycznymwymiaremtegoprzepisu,zpunktuwidzeniaobrotulokalami,jestzasadnośćpowstrzymaniasięzezbyciemlokaludochwi-lizałożeniadlaniegoksięgiwieczystej.Możliwośćrozporządzeniapra-wemdolokaluprzedwpisemjegowłasnościdoksięgiwieczystejwdrodzezbyciatzw.ekspektatywy odrębnej własności lokalu,omówionazostaławrozdz.9,§32pktII.
Konstytutywnośćwpisuodrębnejwłasnościlokaludoksięgiwieczystejwystępujejedynieprzy pierwszym wpisie,dokonywanymnawniosekza-wartywakcienotarialnymustanawiającym odrębną własność tego loka-lu.Pozałożeniudlalokaluksięgiwieczystejiwpisaniudoniejpierwszegowłaściciela,wpiskażdegonastępnegowłaścicielamajużcharakterdekla-ratoryjny(deklaratywny),cooznacza,żekażdykolejnywłaścicielmożerozporządzaćlokalemprzeduzyskaniemwpisunaswojąrzecz.Lokal,dlaktóregozałożonoksięgęwieczystą,możezostaćzbytywielokrotnienawetjednegodnia.Wystarczy,abykażdykolejnyzbywcaudokumentowałwy-pisemaktunotarialnegofaktnabycialokaluodpoprzednika.
§ 7. Ochrona własności nieruchomości
I. Konstytucyjna i cywilistyczna ochrona własnościWłasnośćjestprawemchronionymzarównokonstytucyjnie jak i cy-
wilistycznie. Przepis art. 21KonstytucjiRPstanowi,żeRzeczpospolitaPolska chroni własnośćiprawodziedziczenia,awywłaszczeniejestdo-puszczalnejedyniewówczas,gdyjestdokonywanenacelepubliczne izasłusznymodszkodowaniem. Przepis art. 64KonstytucjiRProzciągatęochronętakżenainneprawamajątkowe.
Cywilistyczną ochronę własnościzapewniająnatomiastprzedewszyst-kimprzepisyKodeksu cywilnego,atopoprzezsystem roszczeń przy-sługującychwłaścicielowiwprzypadkunaruszeniaprzysługującegomuprawa,dochodzonych–wraziepotrzeby–na drodze sądowejwformieodpowiedniegopowództwa.
39
40
17§ 7. Ochrona własności nieruchomości
Nb. 41
Dodatkowąformąochronywłasności,dotyczącąjednaktylkonierucho-mości,jest powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej zrzeczywi-stymstanemprawnymnieruchomości,realizowanenapodstawieart. 10 KWU.Celemtegopowództwajestusunięcie niezgodnościpomiędzysta-nemprawnymnieruchomościujawnionymwksiędzewieczystejajejrze-czywistymstanemprawnym.
Nadmienićwarto,żeprawounijnenieingerujewzakresikształtprawawłasnościwpaństwachczłonkowskich,cowynikawprostzart.345Trak-tatuofunkcjonowaniuUniiEuropejskiej.Oznaczato,żekształtowanieza-sadnabywaniawłasnościnieruchomościorazstosowanieuzasadnionychiracjonalnychograniczeńwtymzakresiepozostawionejestsuwerennymdecyzjompaństwczłonkowskich.
II. Ochrona własności w trybie roszczeń petytoryjnychNa triadępodmiotowychprawwłaścicielanieruchomości,jakowłaści-
cielarzeczy,którąjestnieruchomość,wynikającychbezpośredniozistotyprawawłasnościimającychcharakterbezwzględny,składająsię:1) prawodowyłącznego posiadanianieruchomości(ius possidendi),2) korzystaniazniej,wtymużywaniajej(ius utendi),pobieraniapożyt-
kówiinnychdochodów(ius fruendi)orazjejzużycia(ius abutendi),3) rozporządzanianią(ius disponendi).
Wszelkie naruszeniapowyższychuprawnieńdająwłaścicielowinieru-chomościprawodowystąpieniaprzeciwkonaruszycielowizodpowiedni-miroszczeniami,określanymiwdoktrynieiorzecznictwiemianemrosz-czeń petytoryjnych.
Namocyart.209KCpowyższe roszczeniamoże realizować tak-żewspółwłaściciel nieruchomości,gdyżprzepistenstanowi,żekażdyzewspółwłaścicielimożewykonywaćwszelkieczynnościidochodzićwszelkichroszczeń,którezmierzajądozachowaniawspólnegoprawa.
Podstawowymiroszczeniamizapewniającymiochronępetytoryjnąsą:1) roszczenie windykacyjne oraz2) roszczenie negatoryjne.
Ad. 1.Możliwośćwystąpieniaprzezwłaścicielazroszczeniem win-dykacyjnym(rei vindicatio)przewidujeart. 222 § 1 KC,którystanowi,żewłaścicielmożeżądaćodosoby,którawłada faktycznie jegorzeczą,ażebyrzeczzostałamuwydana,chybażeosobietejprzysługujeskutecznewzględemwłaścicielauprawnienie do władania rzeczą.
Uprawnieniedowładaniarzeczą,októrymmowawpowyższymprze-pisie,możewynikaćzarównozestosunkuocharakterzeobligacyjnym,
41
18 Rozdział 2. Prawo własności nieruchomości
Nb. 41
np.zawartejumowynajmu,jakizestosunkuocharakterzerzeczowym,np.użytkowaniaustanowionegonarzecztejosoby.Zarzutopartynatwier-dzeniuistnieniauprawnieniadowładaniarzecząbędącąprzedmiotemrosz-czeniawindykacyjnegookreślanyjestwdoktryniemianemzarzutu ha-mującego.Niewyłączaonroszczenia,ajedyniehamujejegorealizację,dochwiliustaniauprawnieniadowładaniarzecząprzezosobę,którazarzuttenskuteczniepodnosi.
Roszczeniewindykacyjneprzysługujewłaścicielowi rzeczy,czyliwy-nika z prawa własności.Maonocharakterwydobywczy,gdyżjegotreś-ciąjestwydanie rzeczy.Wydaniepowinnozostaćdokonanecum omni causa,tzn.łączniezewszystkimiprzychodamiuzyskanymiprzezosobę,którawładałabezprawniecudząrzeczą.
Wdoktrynieiorzecznictwieprzyjmujesięzgodnie,żematerialno-prawną legitymację czynną,rozumianąjakouprawnieniedowystąpie-niazroszczeniemwindykacyjnym,maopróczwłaścicielanieruchomości,takżeużytkownik wieczysty.
Legitymowanym bierniejestnatomiastkażdaosoba,którafaktyczniewładacudząrzeczą.
Ad. 2. Z roszczeniem negatoryjnym(actio negatoria)możewystąpićwłaściciel,któregoprawozostałonaruszonewinny sposób,aniżeliprzezpozbawieniegofaktycznegowładaniarzeczą.Roszczenietouregulowanezostałowart. 222 § 2 KCiobejmujedwa uprawnienia,któremogąbyćrealizowane łącznie lub oddzielnie,amianowicie:a) uprawnieniedożądaniaprzywrócenia stanu zgodnego z prawem–
polegającenadomaganiusięusunięcia skutkównaruszenia(np.zasy-paniebezprawniewykopanegorowu),któreniemożebyćjednakutoż-samianezroszczeniemodszkodowawczym,
b) uprawnieniedożądaniazaniechania naruszeń–mającenacelupo-wstrzymanienaruszycielaodewentualnychdalszychbezprawnychdziałańodnoszącychsiędocudzejrzeczy.Przyjmujesię,żewprzypadkuroszczenianegatoryjnego,podobniejak
wprzypadkuroszczeniawindykacyjnego,legitymacja czynnaprzysługujerównieżużytkownikowi wieczystemu.
Legitymowanym bierniejestkażdaosoba,ktonaruszacudzeprawowłasnościwsposóbinnyniżprzezpozbawieniewłaścicielawładaniarze-czą.
Roszczenia petytoryjnemającharakterobiektywny,cooznacza,żekreuje je sam fakt naruszenia własności.Bezznaczeniapozostajetuoko-liczność,czynaruszycielcudzejwłasnościdziałałświadomie,czyteżnie.
19§ 7. Ochrona własności nieruchomości
Nb. 42
Roszczeniatewynikająz istoty prawa własności,jakoprawapodmioto-wegoocharakterzebezwzględnym.
Przyrealizacjiroszczeńpetytoryjnychnadrodzesądowejciężar do-wodupolegającynawykazaniuprawawłasnościspoczywana właścicie-lu (6KC),któryjestwprocesachpetytoryjnychpowodem.Ztegopunktuwidzeniakorzystniejszajestsytuacjawłaścicielawprocesienegatoryjnymniżwindykacyjnym,gdyżwprocesienegatoryjnympowódkorzysta–jakowładającyrzeczą–zdomniemaniawłasnościwynikającegozposiadania(art.339KC).
Roszczeńpetytoryjnychnienależymylićzroszczeniami posesoryj-nymi,októrychmowawart. 344 KC,którewynikajązpewnegostanu faktycznego,jakimjestposiadanie rzeczy(possessio),chroniąctenstanfaktyczny.Powołanytuprzepisart.344KCstanowi,żeposiadaczowi,któ-regoposiadaniezostałonaruszone,przysługujądwa roszczenia,określa-newdoktryniemianemposesoryjnych,amianowicie:a)oprzywrócenie stanu poprzedniegoorazb)ozaniechanie naruszeń.Roszczeniateniesązależneoddobrejwiaryposiadacza,aninawetodzgodnościposiadaniazestanemprawnym.Ichcechącharakterystycznąjestto,żeprzysługująkażdemu posiadaczowi,niezależnieodcharakteruposiadania1.
Roszczenia petytoryjne(windykacyjneinegatoryjne) dotyczące nie-ruchomości nie ulegają przedawnieniu(art.223§1KC).Jesttowyjątekodzasadywyrażonejwart.117§1KC,wedługktóregoroszczeniama-jątkoweulegająprzedawnieniu.Pamiętaćjednaktrzeba,żedochodzenietakiegoroszczeniaodposiadacza samoistnegonieruchomościmożestaćsięniemożliwezewzględunajejzasiedzenie(art.172KC).
III. Roszczenia uzupełniająceNawetskutecznarealizacjaroszczenia windykacyjnego nie wyrównu-
je właścicielowirzeczyuszczerbku,któryponiósłnaskutekczasowegopozbawieniagomożliwościkorzystaniazniej.DlategoteżprzepisyKo-deksucywilnego(art.224i225)przyznająwłaścicielowidodatkowerosz-
1 Wyrokwprocesieposesoryjnymmacharaktertymczasowy,gdyżnierozstrzygaoprawiedorzeczy,ajedynieojejposiadaniu.Zewzględunatymczasowośćwyrokuposesoryjnego,sądograniczabadaniesprawyjedyniedoustalenia1)ostatniego stanu spokojnego posiadaniaoraz2)faktu jego naruszenia.Roszczenieposesoryjnepo-winnobyćprzezposiadaczarealizowaneszybko,atozewzględunakrótki,bojedynierocznyterminnajegorealizację.Termintenbiegnieod chwili naruszenia posiadania. Poupływietegoterminu,będącegoterminemzawitym,roszczenietowygasa.
42
20 Rozdział 2. Prawo własności nieruchomości
Nb. 42
czenia,określanewpiśmiennictwiemianem roszczeń uzupełniających. Sątoroszczeniao:1) wynagrodzeniezakorzystaniezrzeczy,2) zwrot pożytkówlubichrównowartości,3) odszkodowaniezaszkodęspowodowanązużyciemrzeczy,jejpogor-
szeniemlubutratą.Roszczeniauzupełniająceprzysługujątakżewłaścicielowinierucho-
mości,gdyżnieruchomośćjestrzeczą1. Roszczeniauzupełniającesązbywalne,cooznacza,żewłaścicielnieru-
chomościmożenimirozporządzać.SądNajwyższywuchw.z24.7.2013r.,IIICZP36/13,wyjaśnił,żeroszczenieowynagrodzeniezakorzystaniezrze-czymacharakterobligacyjnyigdypowstanie,uzyskujebytsamodzielny,niezależnieodroszczeńchroniącychwłasność(art.222§1i2KC);możebyćsamodzielniedochodzoneniezależnieodroszczeniawindykacyjnegoalbone-gatoryjnegoijestsamodzielnym przedmiotem obrotu.Utratawłasnościrze-czyniepowodujeutratymożliwościżądaniawynagrodzeniazakorzystaniezrzeczywokresie,wktórymwłaścicielowiprawotoprzysługiwało.
Roszczeniauzupełniająceprzysługującewłaścicielowinieruchomo-ściprzeciwkoposiadaczowisamoistnemuprzedawniająsięwstosunko-wokrótkimczasie,bowokresiejednego rokuoddniazwrotunierucho-mości.Przedawnienienieoznaczabynajmniejwygaśnięciaroszczenia,leczjedyniejegoprzekształceniesięwzobowiązanieniezupełne zwane teżnaturalnym(obligatio naturalis),codajezobowiązanemumożliwośćskutecznegouchyleniasięodjegowykonaniaprzezpodniesieniezarzutu przedawnienia.Bezznaczeniapozostajetuokolicznośćdobrejczyzłejwiaryposiadaczanieruchomości.
1 Zob.szerzejJ. Ignatowicz,K. Stefaniuk,Praworzeczowe,Warszawa2012,s.171–173.
