..• .• ., .• - .. : .

TRIBUNAL REGISTRALRESOLUCiÓN No.-/5.3) - 2013 - SUNARP-TR-L

Lima, '2 OSET. 2013MARíA ELENA CORTEZA YA LAN° 410115 del 02/05/2013.H.D.T. N" 053972 del 19/06/2013.Predios de Lima.Regularización de fábrica.

APELANTETíTULORECURSOREGISTROACTOSUMILLA

SEGUNDA REGULARIZACiÓN DE FÁBRICA"Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento de regularización alamparo de la Ley 27157, no procede la inscripción de segunda regularización alamparo de la misma norma, con el objeto de declarar edificaciones construidasantes del 20 de julio de 1999".

1. ACTO CUYA .INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓNPRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción dela regularización de fábrica de conformidad con la Ley 27157 del predio'inscrito en la Partida N" 46440838 del Registro de Predíos de Lima.

A dicho efecto se adjuntan los siguientes documentos:

Copia certificada del acta de sesión extraordinaria de la junta depropietarios de la unidad inmobiliaria del 12/01/2013,en la que seautoriza a los propietarios a regularizar sus declaratorias de fábrica.Formulario registral N" 1 Ley N° 27157 (FOR), suscrito por VíctorAnselmo Ramos Larraondo y su cónyuge, y el arquitecto verificadorPedro Bermúdez Rojas, con firmas legalizadas ante Notaria de LimaSilvía Samaniego de Mestanza.Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios N° 017 -2013-MPL~GLAlSLO otorgado por la Municipalidad Distrital de Pueblo Libre.Informe técnico de verificación suscrito por el arquitecto verificadorPedro Bermúdez Rojas, con firma legalizada ante Notaria de Lima SilviaSamaniego de Mestanza.Plano de localización y ubicación suscrito por el arquitecto verificadorPedro Bermúdez Rojas, con firma legalizada ante Notaria de Lima SílviaSamaniego de Mestanza.Plano de distribución suscrito por el arquítecto verificador PedroBermúdez Rojas, con firma legalizada ante Notaria de Lima SilviaSamaniego de Mestanza.

- /formulario registral N° 1 Ley N" 27157 (FOR), suscrito por HarrolHarland Soto Garay y su cónyuge y su cónyuge, y el arquitectoverificador Pedro Bermúdez Rojas, con firmas certificadas ante Notariode Lima Carlos Martín Luque Rázuri y ante Notaría de Lima SilviaSamaniego de Mestanza.

Certificado de parámetros urbanisticos y edificatorios N° 034-2013-MPL-GLAlSLO otorgado por la Municipalidad Distrital de Pueblo Libre.Informe técnico de verificación suscrito por el arquitecto verificadorPedro Bermúdez Rojas, con firma legalizada ante'Notaria de Lima SilviaSamaniego de Mestanza.Plano de localización y ubicación suscrito por el arquitecto verificadorPedro Bermúdez Rojas, con firma legalizada ante Notaria de Lima SilviaSamaniego de Mestanza.Plano de distribución suscrito por el arquitecto verificador PedroBermúdez Rojas, con firma legalizada ante Notaria de Lima SilviaSamaniego de Mestanza.

11. DECISiÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Registro de Predios de Lima, Jorge Luis Solano'Castillo, formuló tacha sustantiva en los siguientes términos:

"De conformidad con el artículo 420 del Reglamento General de LosRegistros Públicos, se procede a la Tacha Sustantiva del presente titulo,por adolecer de defecto insubsanable por las siguientes consideraciones:

1. Vista la partida electrónica W 46440838 del Registro de Predios en lacual corre inscrita la edificación matriz ubicada en el Jr. Rio Huaura W 236-234 Urbanización Los Gladiolos distrito de Pueblo Libre, se advierte que enel asiento B00004 consta inscrita la remodelación y ampliación de fábrica,efectuada a través de un procedimiento de regularización al amparo de laLey N" 27157 mediante Formulario Registral N° 2, habiendo el Verificadorresponsable ingeniero civil Pedro Willy Bermudez Rojas efectuado laconstatación de la edificación conforme lo estipula la Ley, legalizando sufirma en el FOR y anexos con fecha 17/05/2012. Es decir que hasta la fechala edificación se declara con los ambientes y áreas techadas conformeconsta inscrita, teniendo la verificación la calidad de declaración jurada.

La declaratoria de fabrica en vía de regularización otorgada al amparo de lo .dispuesto por el Título 1 de la Ley 27157, debe comprender todas lasedificaciones existentes al 20/7/1999, no procediendo la inscripción deuna segunda regularización: siendo ello así, el procedimiento deregularización contemplado en la Ley 27157 y su reglamento, constituye untrámite de excepción destinado a obtener el reconocimiento legal einscripción de las edificaciones construidas antes del 20/07/1999, por lotanto el procedimiento de regularización culmina con la inscripción de lacorrespondiente constatación del verificador respQnsable, existiendo laobligatoriedad del verificador responsable de emitir el informe deverificación y declarar que los planos que se adjuntan corresponden a larealidad física existente como lo prescribe el articulo 9.1 del reglamento dela Ley 27157.

En el item 4 de ambos formularios registrales, se declara que la fecha determinación de obra que se pretende regularizar es de enero de 1998,habiendo el verificador responsable Pedro Willy Bermudez Rojas efectuadola constatación de la edificación de la edificación conforme estipula la Ley.Sin embargo cuando tuvo a su cargo la primera regularización sobre laampliación de fábrica declaró que los documentos correspondian a larealidad fisica existente (17/05/2012).

RESOLUCiÓN No.- !53! - 2013 - SUNARP-TR-L

En tal sentido,' al no poder configurarse una segunda regularizaciónposterior a la inscrita en el asiento 800004 de la presente partida, no se haprocedido a la calificación integral del expediente, por cuanto el FOR y susanexos no tienen merito para su inscripción por los fundamentos antes.expuestos, por lo tanto, la ampliación de la fabrica deberá tramitarse através del FUE mediante tramite municipal.

Se sustenta la presente tacha en lo dispuesto en el artículo V del TítuloPreliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, que disponeque los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuyavirtud se solícita la inscripción, además de indicar que la calificacióncomprende entre otros la verificación de obstáculo~ que emanen de laspartidas registra les.( ...)".

11I. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente sustenta su recurso de apelación sobre la base de lossiguientes fundamentos:

1. Con relación a la doble regularización manifiesta lo siguiente: ladenominada "primera regularización" otorgada al amparo de lo dispuesto enel Título 1 de la Ley 27157 no ha ampliado la declaratoria de fabrica originalinscrita en el año 1988, siendo esto porque el verificador responsable'verificó la construcción de mínimas extensiones, siendo así que el áreatechada del primer piso sólo aumentó en 19.32 m2, de esto se concluye quela denominada primera regularización se ha limitado a reproducir ladeclaratoria de fábrica que ya existia inscrita desde el año 1988, lo queresulta evidente porque el asiento 800004 no registra ningún nuevoambiente o piso adicional, por lo que no surte efectos de una primeraregularización (de ampliación) de declaratoria de fábrica.Lo contrario ocurre con el titulo tachado submateriá del presente, que sícontiene la descripción de los ambientes que conforman las secciones N" 2Y N" 3, Y que en consecuencia sí cumple con los requisitos para serconsiderada una "ampliación de declaratoria de fábrica" cuya inscripción alamparo de lo dispuesto en la Ley 27157, sí constituirá una regularización déampliación de la declaratoria de fábrica, que cuenta además con laaprobación de la totalidad de los miembros de la junta de propietarios de lareferida unidad inmobiliaria.En conclusión no todas las construcciones u obras que se inscriban alamparo de la Ley 27157 y su reglamento pueden ser consideradas una"declaratoria de fábrica" o una "ampliación de declaratoria de fábrica".

2. Con relación a la declaración del verificador sobre la realidad fisicaexistente al 17/05/2012, manifiesta que la declaración de toda la realidadfisica existente en el predio no era posible por cuanto al 17/05/212 la únicatitular registral de la partida N" 46440838 del Registro de Predios, ya habíadividido los aires de su inmueble en dos partes, y enajenado cada una deellas sin realizar acto previo. Ello se desprende de las partidas electrónicasN" 12876594 Y W 12876595 del Registro de Predios, donde constan lasadquisiciones de estas secciones. Siendo esto, en e~asiento 800004 de lapartida electrónica W 46440838, no se regularizó una declaratoria defábrica ni una ampliación de declaratoria de fábrica. El informe técnico deverificación contenido en el dicho titulo podia limitarse a la obra mínima

construida en el primer piso del inmueble, como de hecho ocurrió, surtiendolos efectos de declaración jurada con respecto a la realidad física existenteen dicha parte. Como consecuencia de lo expuesto, en el titulo venido agrado el mismo verificador puede declarar la nueva realidad física existenteen la referida unidad inmobiliaria, que se concentra en su totalidad en lasviviendas construidas por los nuevos titulares registrales de las seccionesN° 2 Y N° 3, a fin de que ellos obtengan dentro del procedimientoexcepcional de la Ley 27157 la regularización de la ampliación de ladeclaratoria de fábríca del inmueble, la que una vez registrada sí impedirá lainscrípción de una "segunda regularización".

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

El predio respecto del cual se solicita la inscripción se encuentra ubicado enel Jirón Río Huaura N° 234 - 236 de la Urbanización Los Gladiolos deldistrito de Pueblo Libre de la provincia y departamento de Lima, inscrito enla partida electrónica N° 46440838 del Registro de Predios de Lima.En el asiento B00003 está inscrita la demolición parcial de fábrica deconformidad con la Ley 27157 y D.S. 035-2006-VIVIENDA.En el asiento B00004 está inscrita la remodelación y ampliación de fábricade conformidad con la Ley 27157 y D.S. 035-2006-VIVIENDA.En el asiento B00005 está inscrito el reglamento interno.En el asiento B00008 obra la anotación de independización de lassiguientes unidades inmobiliarias:Sección W 1 partida electrónica W 12876593Sección W 2 partida electrónica W 12876594Sección W 3 partida electrónica W 12876595

En el asiento B00009 está inscrita la modificación de áreas comoconsecuencia de las independizaciones.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Aldana Durán.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión adeterminar es la siguiente:

- ¿Es posible admitir la inscripción de una segunda regularización de fábricaal amparo de la Ley 27157 y su reglamento?

VI. ANÁLISIS

1. Mediante Ley 27157, vigente desde el 21/07/1999, se estableció unprocedimiento de regularización de edificaciones construidas hasta el20/7/1999. La palabra regularización proviene del verbo "regularizar" que,según el Diccionario de la Lengua Española (DRAE), significa "legalizar,adecuar a derecho una situación de hecho o irregular". Entonces, se tratade un procedimiento extraordinario o de excepción destinado a sanear lasedificaciones que fueron levantadas sin licencia de construcción,conformidad de obra o declaratoria de fábrica hasta el 20/07/1999 (articulo.3 de la Ley 27157\ El articulo 3 del TUO del Reglamento de la Ley 27157,

1 Articulo 3 de la Ley 27157.- De la regularización.- "Los propietarios de edificaciones que hayan sido

RESOLUCiÓN No.- J53 J- 2013 - SUNARP- TR-L

aprobado mediante D.S. 035-2006-VIVIENDA (en adelante el Reglamento),ratificó que la regularización comprendía las edificaciones construidas o.demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectivalicencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, dedeclaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondíenteindependización. En suma, la regularización en mérito de la Ley 27157abarcó a las edificaciones construidas irregularmente hasta el 20/07/1999.

2. La Décimo Primera Disposición Transitoria del Reglamento deInscripciones del Registro de Predios (RIRp2) prescribe:

"DÉCIMO PRIMERA.- Regularización sucesivaInscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento deregularización previsto en el Título 1 de la Ley 27157, la posterior ampliaciónmodificación, reparación, remodelación, puesta en valor, cercado odemolición de fábrica, efectuada sín cumplir con los procedimientosestablecidos en el Título 11 de la citada ley, se regularizará mediante elprocedimiento previsto en el articulo 68 y siguientes del reglamento de laLey 29090 aprobado por Decreto Supremo W 024-2008-VIVIENDA".

Sin embargo, existieron normas que ampliaron la vigencia de dicho plazo; .así la Decimocuarta Disposición Complementaria de la Ley Orgánica deMunicipalidades N° 27972 estableció: "Los propietarios de edificaciones quehayan sido construidas sin licencia de construcción y/o en terrenos sinhabilitación urbana, hasta el 31 de diciembre de 2002, podrán regularizar susituación, sin pago de multas ni otras sanciones, hasta el 30 de junio de2003, mediante el procedimiento de regularización de edificaciones a quese refiere la ley 27157 y normas reglamentarias (...)".

La Ley N° 28437 modificó la citada disposición señalando que lasconstrucciones efectuadas hasta el 31/12/2003 podrían regularizar susituación mediante la Ley N° 27157 sin pago de multas ni otras sancioneshasta el 31/12/2005.

3. Lo expuesto implica que podrán regularizarse las construccionesefectuadas en los periodos señalados cuando no cuenten con lasrespectivas lice'1cias; sin embargo, ello no implica que puedan acogerse ala regularización todas las veces que los intereses de los propietarios así lorequieran, porque la regularización es una norma excepcional cuya finalidadha sido la de beneficiar a aquellos que no declararon una fábrica en elmomento que debieron hacerlo, impidiendo por ende la actuación maliciosa'de quienes pretendan beneficiarse con dicho trámite para los actosrealizados con posterioridad al ámbito de su aplicación.

Así, tenemos que dentro de alguno de estos periodos determinados nopodrá efectuarse más de una regularización, pero sí podrán efectuarse dosregularizaciones de una edificación, siempre que cada una de estas se

construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria defabrica, independización y/o reglamento interno de ser el caso, podrán sanear su situación deacuerdo al procedimiento establecido en la presente Let2 Aprobado mediante Resolución N' 248-2008-SUNARP-SN del 28/08/2008, aplicable a los titulaspresentados hasta el 13 de junio de 2013.Desde el 14/6/2013 rige el nuevo Reglamento denscripciones del Registro de Predios, aprobado mediante Res. 097-2013-SUNARP/SN.

refiera a construcciones realizadas en diferentes periodos establecidos porlas normas antes citadas.

En el sentido indicado se ha pronunciado esta instancia, entre otras, en laResolución W 175-2011-SUNARP-TR-L de 3 de febrero de 2011, en la cual'se admitió la inscripción de la segunda regularización seguida con elprocedimiento de la Ley W 27157, al amparo de la Ley W 28437, respectode una ampliación de edificación concluida en marzo de 2004, medianteFOR con firmas certificadas el 31 de diciembre de 2005.

4. Debe precisarse que el 4/5/2013 se publicó el D.S. 008-2013-VIVIENDA,que aprobó el nuevo Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana yLicencias de Edificación, que ha derogado el D.S. 024-2008-VIVIENDA.

En el articulo 68 del D.S.024-2008-VIVIENDA - vigente a la fecha depresentación del título venido en grado -, se regulaba un procedimiento para,egularización de edificaciones, aplicable a las edificaciones que hayan sidoconstruidas sin licencia y concluidas entre el 20 de julio de 1999 y la fechade publicación de la Ley 29090. Dicho procedimiento se seguía ante laMunicipalidad respectiva, la que debía veríficar que se cumplan losparámetros urbánisticos y edificatorios aplicables al inmueble en la fecha deejecución de la obra o en todo caso los parámetros vigentes en lo quefavorezca a la edificación a regularizar. Si el resultado era conforme, laMunicipalidad liquidaba derechos y multas y emitía Resolución de.Regularización de la Edificación.

En el actualmente vigente D.S.008-2013-VIVIENDA, publicado el 4/5/2013,se contempla también un procedimiento de regularización para lasedificaciones que hayan sido construidas sin licencia o que no tenganconformidad de obra y que hayan sido ejecutadas entre el 20 de julio de1999 y hasta el 27/9/2008. En dicho procedimiento la Municipalidad efectúala verificación y emite Resolución de Licencia de. Regularización de laEdificación.

5. En este caso, en mérito al titulo 461338 del 23/5/2012 se inscribió en elasiento B00004 de la partida electrónica W 46440838 la remodelación yampliación de fábrica del inmueble ubicado en el Jirón Río Huaura W 234-236 de la urbanización Los Gladiolos del distrito de Pueblo Libre, de laprovincia y departamento de Lima.

Dicha inscripción se realizo en mérito del FOR W 2 con firmas certificadasel 17/05/2012, ante Notaria de Lima Silvia Sama niego de Mestanza, deconformidad a la Ley 27157 y D.S. 035-2006-VIVIENDA, siendo elprofesional responsable, y quien suscribe el Informe técnico de verificación,Ingeniero civil Pedro Willy Bermúdez Rojas, quien declaró haber constatadola existencia de una edificación con las características que ahí se indican,siendo la fecha de finalización de la obra en enero de 1990.

En mérito al referido título archivado W 2012-00461338 del 23/05/2012, seinscribieron también los siguientes actos en la antedicha partida W46440838:

- Asiento B0003: demolición parcial.- Asiento B00005: reglamento interno.

RESOLUCiÓN No.-/53/ - 2013 - SUNARP-TR-L

- Asiento 800006: junta de propietarios.- Asiento 800007: designación de presidente.- Asiento 800008: anotación de independización.- Asiento 800009: modificación de áreas.- Asiento 00001: carga por incumplimiento del parámetro urbanistico yedificatorio relativo a estacionamiento.

6. En el título venido a grado se solicita se inscrita conforme la Ley 27517 ysu reglamento, la modificación de la declaratoria de fábrica inscrita en lapartida electrónica N° 46440838 del Registro de Predios de Lima. ::'ara lo .cual se presentó entre otros documentos el FOR de conformidad a la Ley27157 y su reglamento; argumentado que la remodelación y ampliación defabrica inscrita en el asiento 800004 de la referida partida electrónica, noconstituye una primera regularización de fábrica ni puede ser consideracomo tal, puesto que no comprendió la totalidad de la fábrica en realidadexistente. Así, indica que no se registró la construcción de nuevosambientes o pisos adicionales, sino únicamente se aumentó el área techadadel primer piso.

7. Como puede apreciarse de los párrafos precedentes, en el año 2012 seinscribió la regularización de la edificación levantada en el año 1990, alamparo de la Ley 27157. La regularización debió comprender lasedificaciones construidas hasta el 20/07/1999. Esto significa que al año2012, cuando se produjo la regularizacíón, debió sanearse toda laedificación existente hasta eI20/07f1999.

Así, conforme al artículo 9 del reglamento de la Ley 27157, el Verificadorresponsable emite el Informe Técnico de Verificación y declara que losplanos que se adjuntan corresponden a la realidad física existente. El.artículo 14 del mismo reglamento dispone que todo verificador responde porla veracidad del informe que emite, así como de la correspondencia entrelos planos y la realidad física del predio.

En este orden, no podía regularizarse sólo una parte de la edificación yreservarse la declaración del resto para un momento posterior. Vale decir,se trata de un acto que debía realizarse en una única oportunidad, debido asu carácter extraordinario o excepcional. Por este motivo, la DécimaPrimera Disposición Transitoria del Reglamento de Inscripciones delRegistro de Predios determinó que si se inscribió la regularización previstaen el Titulo I de la Ley 27157, la posterior ampliación, modificación, etc., no

, podía ampararse en dicha regulación. Esto es, está proscrita unaregularización sucesiva.

lVII.

En el título venido en grado, se pretende la inscripción de la regularizaciónde fábrica levantada en enero de 1998, al amparo del Título I de la Ley27157, cuando ya obra inscrita regularización al amparo de dicha norma, laque fue inscrita en mayo de 2012, por lo que estamos ante unaregularización sucesiva, la que no está permitida por dicha norma.

Por lo cual, se confirma la tacha formulada por el registrador.

Estando a lo acordado por unanimidad;

ESOLUCIÓN

CONFIRMAR la tacha sustantiva formulada por el Registrador Público delRegistro de Predios de Lima al titulo señalado en el encabezamiento, porlos fundamentos expuestos en la presente resolución.

~,!l1.9í%~~sey comuníquese'Y'::'~~(~(/» \0 ..'- \ ••.. ~

;0:::, 2'1,) ~ l~:\r- \ "~/A ",j' ~",., ' --lA'\-.'~(". . ~ ~ !J~~íRfuR~VE EDREGAL

Presidenta de la Segunda Saladel Tribunal Registral

NORA~~URÁNVocal del Tribunal Registral

Tribunal/Resoluciones 2013\41 0115-2013.docGr