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Fuentes de financiación de las políticas públicas de vivienda (II):
La financiación desde el punto de vista de la ciudadanía.
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA
SESIÓN 3
Bilbao, 20 de octubre de 2011
Rafael Navarro Almón
Economista
No reproducir los contenidos de esta presentación sin el consentimiento de su autor.
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� Relevancia del sector inmobiliario
� Actividad cíclica
� Papel del sector financiero
EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
RASGOS PRINCIPALES
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� FACTORES SOCIALES
� FACTORES ECONÓMICOS Y DE INVERSIÓN
� FACTORES FINANCIEROS
EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
INTENSA ACTIVIDAD A PARTIR DE 1998
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EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
INTENSO CRECIMIENTO DE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA
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1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Período 1990-2011 - Viviendas construidasViviendas construidas (miles)
∆ 5 millones
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EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
FACTORES SOCIALES
� Incremento de la población (incluido un intenso flujo migratorio).
� Disminución del tamaño medio del hogar.
� Cambio en la composición por edades de la población.
� Preferencia por la vivienda en propiedad.
� Inversión de no residentes.
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Tasas variación interanual PIB a pm
Evolución PIB
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FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
FACTORES ECONÓMICOS Y DE INVERSIÓN
Fuente: BdE
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EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
FACTORES ECONÓMICOS Y DE INVERSIÓN
Buena salud del mercado de trabajo.
Año Total ocupados
Ocupados sector
Construcción
En porcentaje
Tasa de variación
anual 2003 17.295.900 2.101.600 12,15%
2004 17.970.800 2.253.200 12,54% 7,21%
2005 18.973.200 2.357.200 12,42% 4,62%
2006 19.747.600 2.542.900 12,88% 7,88%
2007 20.356.000 2.697.300 13,25% 6,07%
Elaboración propia con datos procedentes de la encuesta de población activa
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EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
FACTORES ECONÓMICOS Y DE INVERSIÓN
Expectativas de revalorización de la vivienda
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1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Fuente: Ministerio de Fomento
% variación precio de la vivienda
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FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
FACTORES FINANCIEROS
Recursos financieros suficientesImporte de las hipotecas constituidas por las entidades financieras sobre fincas urbanas (mill/euros)
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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Bancos Cajas Resto EEFF
Datos INE
2011: primer semestre.
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FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
FACTORES FINANCIEROS
Política de tipos de interés pro-cíclica.
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T.interv.BCE Euribor
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LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
FACTORES FINANCIERO Y FISCAL
�Fiscalidad favorable a la inversión en vivienda.
�Financiación adaptada a la demanda de crédito.
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LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
EL CAMBIO DE CICLO
� Las expectativas sobre el sector cambian en 2007
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LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
CAMBIO DE EXPECTATIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
En 2007 se construyen más viviendas que las que se inician.
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Viviendas libres terminadas Viviendas libres iniciadas
En miles - Datos Ministerio de Fomento
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FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
EL CAMBIO DE CICLO: POLÍTICA MONETARIA
A partir de 2005 el Banco Central Europeo inicia un progresivo incremento en su tipo de intervención
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Eur ibor T.Int .BCE
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FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
EL CAMBIO DE CICLO: EL PRECIO DE LA VIVIENDA
En euros - Datos Ministerio de Fomento
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1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Precio m2 vivienda libre
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EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
EL CAMBIO DE CICLO: Evolución del esfuerzo para la adquisición de vivienda
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Esfuerzo sin deducciones Esfuerzo con deducciones
Fuente: BdE
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FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
CAMBIO DE CICLO: NO SE PRODUCE UN ATERRIZAJE SUAVE
Cambio de ciclo Ajuste más o menos intenso
Factor externo:
Crisis financiera internacional
Caída abrupta de actividad
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EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
EFECTOS DE LA CRISIS FINANCIERA INTERNACIONAL
Industria financiera nacional
No participó del modelo “originar para distribuir”, ni invirtió en “activos tóxicos”
Excesiva dependencia de la financiación internacional
Fuerte exposición al sector promotor
Crisis financiera provoca una fuerte y sostenida caída de la actividad económica
Deterioro de activos
Incremento de la dudosidad
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LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
CAMBIO DE CICLO + CRISIS FINANCIERA INTERNACIONAL
Desaparición de gran parte del tejido promotor
Afectando, tanto a la gran empresa inmobiliaria, como al promotor local
Reestructuración profunda del sector financiero
Mayor capitalización
Racionalización de costes de estructura
Reducción de capacidad
Procesos de concentración
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LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
STOCK ACUMULADO DE VIVIENDA
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2005 2006 2007 2008 2009 2010
Fuente: Ministerio de Fomento
Cambio de expectativas en el sector. Caída
de demanda
Proyectos en curso 1ªreducción
(-0,1%)
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EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
TRANSFORMACIÓN DEL RIESGO PROMOTOR EN CARTERA HIPOTECARIA MINORISTA
En tEn téérminos de riesgo, cualquier proyecto inmobiliario presenta dos frminos de riesgo, cualquier proyecto inmobiliario presenta dos fasesases:
�� Riesgo promotorRiesgo promotor:
� Riesgo de construcción.
� Riesgo de venta o de colocación en el mercado.
�� Riesgo compradorRiesgo comprador: inherente a la situación del comprador de la vivienda (cartera hipotecaria minorista). Riesgo de tradicional elevada calidad en términos de morosidad.
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EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
TRANSFORMACIÓN DEL RIESGO PROMOTOR EN CARTERA HIPOTECARIA MINORISTA
Evolución del porcentaje de dudosidad según sectores
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Crédito a actividades inmobiliarias Crédito a la construccion
Crédito para adquisición de vivienda Crédito total al sector privado residente
Asociación Hipotecaria Española con datos B. España
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FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
TRANSFORMACIÓN DEL RIESGO PROMOTOR EN CARTERA HIPOTECARIA MINORISTA
Transformar el actual riesgo promotor en riesgo comprador supondría:
��Sector promotorSector promotor: poder iniciar nuevos proyectos ajustados a la realidad de la demanda.
��Sector financieroSector financiero: restablecer la capacidad financiera para financiar esos nuevos proyectos.
��Para la economPara la economíía en generala en general: recuperar parte de la actividad.
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EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
TRANSFORMACIÓN DEL RIESGO PROMOTOR EN CARTERA HIPOTECARIA MINORISTA
Para ello es necesario que:
��Se produzca un ajuste de la ofertaSe produzca un ajuste de la oferta: vía precios principalmente.
��Se reactive la demandaSe reactive la demanda: el principal problema radica en la actual debilidad de la economía.
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EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
AJUSTE DE PRECIO POR EL LADO DE LA OFERTA
Evolución del precio de la vivienda (euros / m2)
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precio de la vivienda libre
Fuente: INE
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EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
FACTORES QUE PUEDEN INFLUIR EN EL PRECIO DE LA VIVIENDA
� La reforma de la deducción por adquisición de vivienda.
� La gestión de garantías por parte de las entidades financieras.
� El incremento del IPC.
� La evolución del precio del dinero.
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EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
AJUSTE POR EL LADO DE LA DEMANDA
� Factores sociales: siguen vigentes, salvo el flujo migratorio.
� Factores económicos:
� Debilidad de la economía.
� Elevado nivel de desempleo.
� Reducción del nivel de renta.
� Desaparición del motivo demanda para inversión.
� Factores financieros:
� Evolución del tipo de interés.
� Deterioro generalizado de la calidad crediticia.
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EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
DEMANDA: FACTORES ECONÓMICOS
DEBILIDAD DE LA ECONOMÍA: Tasas de variación PIB
Fuente: Banco de España
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PIB PIB Construcción
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FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
DEMANDA: FACTORES ECONÓMICOS
Porcentaje de paro por edades (2011 segundo trimestre)
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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Paro total De 20 a 24 años De 25 a 54 años De 55 y más años
Datos: EPA
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EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
DEMANDA: FACTORES FINANCIEROS
El precio del dinero da un respiro
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FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
DEMANDA: DISMINUYE EL ESFUERZO NECESARIO PARA ADQUIR UNA VIVIENDA
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Esfuerzo sin deducciones Esfuerzo con deducciones
Fuente: BdE
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EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
CONCLUSIÓN
� Por el lado de la oferta el ajuste del precio se ha producido ya en gran parte.
� Precio y tipo de interés actúan conjuntamente reduciendo el esfuerzo necesario para adquirir una vivienda a límites aceptables.
� Reducido crecimiento económico y elevada tasa de paro son el principal problema para reactivar la demanda. Incluso puede anular, al menos en parte, los favorables efectos de precio y tipo de interés.
� Persisten los factores sociales (salvo el migratorio), que encierran una potencial demanda. Por otro lado, el porcentaje de paro se centra en sectores sociales demandantes de vivienda.
� La reactivación económica es fundamental.
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EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
MEDIDAS QUE FAVORECEN LA REDUCCIÓN DEL STOCK DE VIVIENDA
� Potenciar la entrada de inversores extranjeros.
� 61% del actual stock de vivienda está situado en provincias del litoral (dato del BdE).
� Posible colocación a compradores procedentes de países de los que somos receptores de turismo.
� Potenciar el mercado del alquiler. En contra:
� Insuficiente protección jurídica para el arrendador.
� Cultura de la propiedad en España.
� La reducida movilidad laboral.
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EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
� Potenciar el alquiler con opción a compra:
� Motivos económicos o laborales que siendo transitorios permiten un horizonte de compra a futuro.
� Falta de convencimiento en compra directa (expectativas de precio).
� Rigideces conversión vivienda libre en protegida.
MEDIDAS QUE FAVORECEN LA REDUCCIÓN DEL STOCK DE VIVIENDA
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EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
MEDIDAS QUE FAVORECEN LA REDUCCIÓN DEL STOCK DE VIVIENDA
Progresivo acercamiento de precio entre la vivienda libre y la protegida (euros m2)
800
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2200
mar-04 nov-04 jul-05 mar-06 nov-06 jul-07 mar-08 nov-08 jul-09 mar-10 nov-10
precio de la vivienda libre Precio de la vivienda protegida
Fuente: INE
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EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
MEDIDAS QUE FAVORECEN LA REDUCCIÓN DEL STOCK DE VIVIENDA
Porcentaje de vivienda construida libre y protegida desde 1990
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80%
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Vivienda protegida Vivienda libre
Fuente: INE
2011:datos primer trimestre.
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EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
MEDIDAS QUE FAVORECEN LA REDUCCIÓN DEL STOCK DE VIVIENDA
Volumen de vivienda construida libre y protegida desde 1990 (en miles)
Fuente: INE
2011:datos primer trimestre.
0
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200
300
400
500
600
700
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Viviendas libres terminadas VPO terminadas
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EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)
LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA
MEDIDAS QUE FAVORECEN LA REDUCCIÓN DEL STOCK DE VIVIENDA
� Reducción del esfuerzo a realizar por las familias:
� Reducción transitoria del IVA (aunque deja fuera las viviendas en manos de las entidades financieras, que también forman parte del stock).
� Incorporación transitoria de la deducción por adquisición de vivienda sin limitación de renta.
� Capacidad del pago:
� Esquemas de apoyo a la capacidad de pago durante los primeros años, cambios en la situación laboral, o en fuertes variaciones en el tipo de interés.
Fuentes de financiación de las políticas públicas de vivienda (II):
La financiación desde el punto de vista de la ciudadanía.
FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA
SESIÓN 3
Bilbao, 20 de octubre de 2011
Rafael Navarro Almón
Economista