Embed Size (px)
Citation preview
2 0 1 9 年 1 2 月
办公楼市场月度监测
S H A N G H A I ·C H I N A
11月全市房地产开发
投资总额401.19亿元,同
比增长7.8%；其中住宅投
资额达218.07亿元，同比
较增幅达11.1%；
1-11月全市房地产开
发投资总额3,749.96亿
元，比去年同期增长
4.9%。
11月，上海市办公楼
开发投资总额66.36亿
元，同比增长4.3%，环比
大幅回落；
截止11月，全市办公
楼开发投资年度累计额
606.21亿元，比去年同期
下降0.6%，降幅略有收
窄。
宏观经济
1
0
100
200
300
400
500
600
700
房地产开发投资（亿元）
近12个月全市房地产开发投资情况
0
20
40
60
80
100
120
140
办公楼开发投资额（亿）
近12个月全市办公楼开发投资情况
市场资讯
2
央行降准释放8,000亿资金，重在刺激实体经济，对楼市积极影响有限
中国人民银行1月1日发布通知，决
定于1月6日下调金融机构存款准备金率
0.5个百分点（不含财务公司、金融租
赁公司和汽车金融公司）。12月31日，
央行公告不开展逆回购操作，为1月降
准埋下了伏笔。在2020第一天，央行宣
布全面降准0.5个百分点。此次全面降
准释放8，000多亿元中长期流动性，有
助于保障金融机构资金供给，维持节前
流动性合理充裕，有利于银行在春节前
后做好各项金融服务。另一方面显著降
低银行资金成本，有助于增强银行为实
体经济服务的意愿和能力，帮助实体经
济降低融资成本。央行强调，此次降准
与春节前现金投放形成对冲，稳健货币
政策取向没有改变。
年依然将持续，在保持流动性合理充裕，货
币信贷、社会融资规模增长的同时对于房地
产的影响体现在两点：其一是一季度个人房
贷的额度会相对宽裕，同时LPR同步下行动
力增强，带动整体楼市在春节后热度提升；
其二是对开发企业的利好有限，融资的成本
或有下降，但融资难度依然难言降低。
根据日前出台的存量浮动利率贷款“换
锚”的新政规定，加点数值应等于原合同最
近的执行利率水平与2019年12月发布的相应
期限LPR的差值，存量商业性房贷利率将在
今年进行“换锚”后与LPR挂钩的利率与之
前的利率一致，并在今年内保持不变，因此
存量房贷不会受到直接影响。
央行表态虽是全面降准，但仍希望银行
将新增信贷投入到小微、民企等重点领域，
对于新增房地产贷款仍将维持严格调控。和
上一轮的持续降准降准有本质的不同，并不
会引发房地产需求的集中释放。目前房地产
的金融监管依旧高压，房地产“防风险”依
旧是主要的目标，这一基调不会改变，意味
着房地产金融环境不会放松，未来市场依旧
平稳、回归供需关系本身，不会发生大的波
动。市场人士则认为，年初就启动降
准，预示着流动性放松的节奏在2020
市场资讯
3
信德集团联合中华企业逾47亿接手华侨城上海苏河湾半数股权
今年10月22日，华侨城在北京产权交易
所挂出股权转让信息，拟转让旗下上海华
筵房地产开发有限公司和上海华合房地产
开发有限公司各50%的股权，转让底价合计
约47.12亿。
时隔40余天，12月4日，信德集团有限
公司发布《关于收购两项目公司各50%股权
的主要交易》公告，称旗下两家公司上海
潼信和上海苏钻分别为上海华合及上海华
筵待售股权公开挂牌中的唯一竞价方。当
日，上海潼信和上海苏钻对两家标的公司
待售股权的公开挂牌提出最后竞价，分别
为22.28亿元及24.84亿元。
在上海，除了华侨城苏河湾，信德集团
还拥有前滩信德文化中心，以及闵行万象
城项目中的一栋写字楼；合作方中华企业
则为上海本土房企，于2016年完成重组。
今年9月11日，在土地市场上暌违6年之久
的中华企业在杨浦区新江湾拿下一幅纯住
宅用地，引起市场关注。
公开资料显示，此次出让50%股权的华
侨城苏河湾地块，是2016年1月份由华侨城
华润置地联合体以69.32亿元竞得的上海原
闸北区苏河湾中央公园地块。该地块由闸
北区天目社区C070102单元33-02、46-02
街坊及44-01、46-01街坊公共绿地地下空
间开发地块组成，总出让面积达2.49万平
方米，为街巷、商住办、商办、商业用
地。
根据华侨城发布的2019年半年报，上
海华合负责的项目已在2018年开工，预计
下批竣工时间为2020年，预计总投资为
45.24亿元。按照规划，华侨城二期首批
上市的为住宅部分，但目前仍没有该部
分入市开盘的消息。
值得注意的是，此次出售苏河湾项目
50%股权，只是华侨城近年众多转手项目
中的一个。
华侨城集团方面也自认，出售资产既
有利于华侨城进一步聚焦主业，保证企
业有更多的精力和资源集中到文旅产品
的开发建设中，同时，通过搭建产业平
台，也集合更多优秀企业的专业优势，
实现强强联合战略补差。通过快速周
转，一定程度上缓解了文旅项目投资周
期与回收匹配的问题，实现了内部的动
态平衡。
土地市场
4
中海、中联手62.7亿拿下“真如之眼”，将建40万方综合体
12月24日，上海正式挂牌出让了徐汇区黄浦江南延伸段
WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内
xh130C-02等28个地块，即徐汇滨江西岸金融港地块。这幅
占地超过320,000㎡，总开发体量约180万㎡的土地，将会
一次性出让，不出意外将会再度刷新上海总价地王记录。
该幅地块设置了严苛的持有要求，受让人须按出让年限
持有地块内包括地上、地下 100％商业，60％办公，100%
文化体育以及所有的租赁住宅。
徐汇滨江巨幅商办地块挂牌，180万㎡综合体地块一次性出让！
1月2日，中海地产、中环联合体以底价
62.7095亿，顺利摘牌上海市普陀区真如副中心板
块商业用地，该地块出让面积41862.3平米，容积
率7.0，规划地上总建筑面积约30万平方米，总建
筑面积超过40万平米。
城开&宏伊&航天46.28亿联合拿下桂林路地铁上盖地块，漕河泾新增40万方综合体，内含26万方研发办公
位于徐汇中城漕河泾区域桂林路巨无霸上盖项目——徐汇区虹梅街道xh221-01地
块正式出让，最终上海天宇实宏企业发展有限公司以46.28亿成功竞得，楼板价约为
13,320元/㎡，若计入地下商业面积，楼板价会更低至11,000元出头。
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
浦东
普陀
杨浦
闵行
长宁
宝山
嘉定
松江
青浦
南汇
闸北
虹口
奉贤
金山
徐汇
静安
黄浦
崇明
卢湾
总面积（㎡）
全市销售市场
近18个月全市办公市场供需走势
2019年12月全市各区县办公成交量
供应：
12月全市办公新增供应总体量
约11.7万方，主要供应量集中
在黄浦南外滩及新静安彭浦两
大板块；
成交：
成交总量约14.4万方；受浦
东、普陀、杨浦中心城区部
分项目成交量占比提升影
响，成交均价有所上扬至
40,709元/平方米；
5
存量：
截止上月末全市办公总库存量
累积至约850万方。
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
400,000
450,000
供应（平方米） 成交面积（平方米）
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
成交均价（元/平方米）
近18个月全市办公市场成交价格走势
2019年12全市各区县主要办公供应
序号 项目名称 区域 板块新增上市面积（㎡）
1 养云中心 闵行 马桥 5,000
2 静安华邸 闸北 彭浦 10,727
3 静安福邸（办公） 闸北 彭浦 30,054
4 绿地外滩中心 黄浦 黄浦滨江 67,074
5 甘建投商务广场 青浦 青浦新城 4,852
全市租赁市场
2019年12月全市主要商务区写字楼平均租金报价区间
12月全市主要商务区重点
写字楼项目平均报价6.9-
8.0元/平方米/天;
其中核心区平均报价9.3-
11.1元/平方米/天;
非核心区平均报价6.0-6.9
元/平方米/天。
0.0 5.0 10.0 15.0
陆家嘴
竹园
徐家汇
淮海西路
淮海中路
南京西路
人民广场
南外滩
八佰伴
后滩
前滩
徐汇滨江
北外滩
四川北路
东外滩
五角场
虹桥商务区
虹桥开发区
世纪公园
张江
金桥
不夜城
大宁
漕河泾
万体馆
长风生态园
长寿路
中山公园
七宝商务区
莘庄商务区
12月租赁市场表现平稳，
全市主要商务区写字楼平
均租金报价持平于11月。
6
单位：元/平方米/天
7
全市租赁市场
近期成交案例
序号 板块 项目名称 客户名称
1 不夜城 静安国际中心 OPPO手机
2 漕河泾 漕河泾中心 奥升德新材料
3 漕河泾 漕河泾中心 诺力昂化工
4 漕河泾 漕河泾中心 百盈医药科技
5 漕河泾 漕河泾中心 汉堡王
6 漕河泾 H88越虹广场 云科技
7 东外滩 光大安石 麦兰威典国际货运
8 虹桥商务区 虹桥丽宝广场 中固医疗
9 虹桥商务区 虹桥天地 交通银行
10 虹桥商务区 虹桥万科中心 江苏良翰律所
11 淮海路 香港新世界大厦 特纳商务咨询
12 淮海路 大上海时代广场 艾思廷
13 联洋 佳兆业金融中心 中建建筑设计院
14 陆家嘴 裕景国际商务广场 华高汇元
15 陆家嘴 上海世茂大厦 灵思商业
16 陆家嘴 东亚银行金融大厦 史达德
17 陆家嘴 东亚银行金融大厦 珈蓝资产
18 陆家嘴 渣打银行大厦 蔚然控股
19 陆家嘴 中国人寿金融中心 满风资产
20 南京西路 嘉里中心 众联产城
21 青浦赵巷 宝龙广场 恒天明泽基金
22 莘庄 维璟中心 上湾科技
23 徐汇滨江 上海绿地中心 艾堤毕丝
24 竹园 城建国际中心 瑞达期货
25 竹园 越秀大厦 信公咨询
区域市场（杨浦）
销售市场
无；
供应：
成交：
存量：
全区12月共计约2.2万方成
交，成交项目均集中在东外
滩板块；成交均价47,916元
/平方米;
截止上月末库存总量约为
59万方。
8
近18个月杨浦区办公市场供需走势
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
供应（平方米） 成交面积（平方米）
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
成交均价（元/平方米）
近18个月杨浦区办公市场成交价格走势
序号 项目名称 环线 板块成交面积
（平方米）成交套数
成交均价（元/平方米）
1 保利绿地广场 内环内 东外滩 13,155 53 52,160
2 滨江国际广场 内环内 东外滩 5,435 28 47,621
3 文通国际广场 内环内 东外滩 2,081 2 28,230
4 嘉誉都汇广场 内环内 东外滩 979 2 31,587
5 海尚大厦 内环内 东外滩 264 1 58,290
12月杨浦区办公市场主要成交项目
区域市场（杨浦）
租赁市场
9
0 2 4 6 8 10
文通东外滩
绿地汇方广场
光大安石中心A2
东方渔人码头
滨江国际广场2号楼
保利绿地三期J楼
宝地广场
安联大厦
中航天盛
君庭广场
弘源创新大厦
合生国际中心
国华广场
国正中心
尚浦中心
2019年12月杨浦区主要写字楼租金报价12月杨浦区主要项目平均租金
报价持平于11月水平，成交均
价稍低于前一月，空置率略有
下滑。
12月杨浦区主要写字楼平均
报价5.5-6.7元/平方米/天，
成交均价约5.0-6.1元/平方
米/天，平均空置率29%;
2019年12月杨浦区主要写字楼空置率
单位：元/平方米/天
0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%
区域市场（虹口）
销售市场
近18个月虹口区办公成交量价趋势
10
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
供应（平方米） 成交面积（平方米）
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
成交均价（元/平方米）
近18个月虹口区办公市场成交价格走势
供应：
无；
成交：
12月虹口区四川北路红叶花
苑及北外滩绿地浦创商务两
个项目共为市场带来888平方
米成交面积；
成交均价52,458元/平方米；
存量：
截止上月末虹口办公总库
存量累积至约32万方。
区域市场（虹口）
租赁市场
0 2 4 6 8 10 12 14
逐原大厦
一方中心
星外滩5号楼
北外滩来福士
星荟中心
建发国际大厦
上海滩国际大厦
浦江国际金融广场
宝矿国际大厦
城投控股大厦
白玉兰广场
中信广场
壹丰广场
利通广场
天安数码城
吉汇大厦
盛邦国际大厦
海伦中心
2019年12月虹口区主要写字楼租金报价
2019年12月虹口区主要写字楼空置率
虹口区主要写字楼12月平均租
金报价6.6-8.2元/平方米/天，
成交均价5.7-7.3元/平方米/
天；主要写字楼平均空置率约
28%。
12月虹口区各项目租金报价及
成交价均与前一月持平，平均
空置率略低于11月
11
单位：元/平方米/天
0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%
区域市场（徐汇）
销售市场
近18个月徐汇区办公成交量价趋势
12
0
5000
10000
15000
20000
25000
供应（平方米） 成交面积（平方米）
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
80,000
成交均价（元/平方米）
近18个月徐汇区办公市场成交价格走势
供应：
12月徐汇区无新增供应；
成交：
12月徐汇区仅龙华板块绿地
国际广场成交351平方米；
成交均价75,125元/平方
米。
存量：
截止上月末徐汇区办公总
库存量为42万方。
区域市场（徐汇）
租赁市场
0 2 4 6 8 10 12 14 16
云海大厦
瑞力大厦
淮海国际
嘉华中心
环贸广场
世纪商贸广场
越虹88国际
华鑫中心Ⅰ期
华鑫中心II期
虹梅国际广场
漕河泾国际
漕河泾中心
徐汇万科二期
光启文化广场
腾飞国际
徐汇日月光广场
城开国际
港汇Ⅰ期
港汇Ⅱ期
中金B栋
中城国际
保利西岸中心C栋
东航滨江中心
航汇大厦
阳光滨江中心（南楼）
星扬西岸中心
12月徐汇区主要写字楼平均
报价7.4-8.5元/平方米/天，
成交均价6.7-7.8元/平方米/
天，平均空置率20%。
徐汇区主要项目的12月平均
租金报价及成交均价较11月
持平，平均空置率略低于前
一月。
2019年12月徐汇区主要写字楼租金报价
2019年12月徐汇区主要写字楼空置率
13
单位：元/平方米/天
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
区域市场（闵行）
销售市场
存量截止12月底共计约151万
方。
近18个月闵行区办公成交量价趋势
12月闵行区马桥板块养云中
心为市场新增约5,000平方米
供应量；
全区12月办公共计成交约
1.9万方，成交项目集中在
华漕、七宝两大区域；区域
月度成交均50,636元/平方
米；
供应：
成交：
存量：
14
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
140,000
供应（平方米） 成交面积（平方米）
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
成交均价（元/平方米）
近18个月闵行区办公市场成交价格走势
12月闵行区办公市场主要成交项目
序号 项目名称 环线 板块成交面积
（平方米）成交套数
成交均价（元/平方米）
1 虹桥富力中心 外郊环 华漕 15,960 46 54,193
2 七宝万新国际中心 外郊环 七宝 1,218 14 34,541
3 颛桥龙湖天街商业中心 外郊环 江川路 868 2 33,952
4 龙湖天琅商业中心 外郊环 马桥 784 2 23,791
5 金源中心 外郊环 莘庄 100 1 34,234
区域市场（闵行）
租赁市场
0 2 4 6 8 10
中骏广场二期虹桥万科中心虹桥新地中心
虹桥绿谷虹桥丽宝广场虹桥万通中心
虹桥汇虹桥阿里中心维璟中心CDHG
维璟中心A维景中心B
大虹桥国际莘庄凯德龙之梦
东苑丽宝广场中铁诺德国际中心A栋
莘庄中心（标办）万象城二期
城开中心
2019年12月闵行区主要写字楼租金报价
2019年12月闵行区主要写字楼空置率
12月闵行租赁市场主要监
测项目平均租金报价及成
交价均低于11月，平均空
置率基本持平于前一月
闵行区主要写字楼12月平
均租金报价5.4-6.2元/平
方米/天，成交均价4.9-
5.7元/平方米/天，平均
空置率40%；
15
单位：元/平方米/天
0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%
区域市场（浦东）
销售市场
近18个月浦东新区办公成交量价趋势
无；
成交面积共计约3.8万方；
成交项目分散在北蔡、祝
桥、外高桥等多个板块，
成交均价39,676元/平方
米；
截止月末浦东新区办公存量
累计至约160万方。
供应：
成交：
存量：
16
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
供应（平方米） 成交面积（平方米）
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
成交均价（元/平方米）
近18个月浦东新区办公市场成交价格走势
序号 项目名称 环线 板块成交面积
（平方米）成交套数
成交均价（元/平方米）
1 星月珂汇园 中外环 北蔡 17,796 13 52,492
2 浦东空港自贸中心 郊环外 祝桥 12,514 83 24,438
3 杰创商务中心 中外环 北蔡 4,531 78 35,281
4 森兰美奂大厦 中外环 外高桥 2,236 9 30,389
5 天健浦荟大楼 内中环 浦东世博 402 7 56,710
12月浦东新区办公市场主要成交项目
区域市场（浦东）
租赁市场
备注：浦东监测数据仅选取陆家嘴、八佰伴、竹园、前滩、世博滨江部分重点项目。
0 5 10 15 20 25
上海中心大厦
金茂大厦
中银大厦
恒生银行大厦
裕景国际大厦
东亚银行金融大厦
滨江万科中心
中港汇·浦东
源深金融大厦
泰康保险大厦
东方金融广场
世纪汇
陆家嘴金融服务广场
东方纯一大厦
全华信息大厦
宝钢大厦
路发广场
世贸前滩三期
前滩时代广场
SK大厦（低区）
君康大厦
宝武大厦
2019年12月浦东新区主要写字楼租金报价
2019年12月浦东新区主要写字楼空置率
浦东主要写字楼12月平均
租金报价8.6-10.2元/平方
米/天，成交均价7.7-9.2
元/平方米/天；平均空置
率约30%。
12月浦东租赁市场主要监
测项目租金报价及成交均
价基本与11月持平，空置
率微升
17
单位：元/平方米/天
0%
20%
40%
60%
80%
100%
上海中
心大
厦
环球金
融中
心
金茂
大厦
金砖大厦
中银
大厦
中国人
寿金
融…
恒生银
行大
厦
富士
康大厦
裕景国
际大
厦
保利广场
东亚银
行金
融…
瑞明
大厦
滨江万
科中
心
置汇
旭辉广
场S1
中港汇
·浦
东
佳兆业
金融
大厦
华润时
代广
场
泰康保
险大
厦
新梅联
合大
厦
东方金
融广
场
上海世
茂大
厦
世纪
汇
金控
广场
陆家嘴
金融
服…
东方希
望大
厦
东方纯
一大
厦
由由
世纪
全华信
息大
厦
越秀
大厦
宝钢
大厦
平安财
富大
厦
世贸前
滩二
期
世贸前
滩三
期
晶耀
前滩
前滩时
代广
场
环球
都会2号
楼
中信银
行大
厦
宝武
大厦
中铝
大厦
Room2802ofBuildingA,ChinaOverseasInternationalCentre,No.838HuangpiRd.(S),Shanghai
www.transmit-sh.com
Tel-862163866102
全斯美德官方微信
