Sipoosta ja Vantaalta Helsinkiin liitettävän alueen suunnittelun lähtökohtia

Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston yleissuunnitteluosaston selvityksiä 2008:4 Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston yleissuunnitteluosaston selvityksiä 2008:4

Sarjassa aikaisemmin julkaistu:

2008:1 Loft-asumisen edellytykset Helsingissä

2008:2 Ekotehokkuuden arviointi ja lisääminen Helsingissä

2008:3 Liitosalueen rakennettu kulttuuriympäristö

ISSN 1458-9664ISBN 978-952-223-311-0 (NID.)ISBN 978-952-223-312-7 (PDF)

9 789522 233110

© Helsingin kaupunkisuunnitteluvirasto 2008

Teksti: Seppo Laakso, Kaupunkitutkimus TA Oy

Kuvat: Simo Karisalo

Graafinen suunnittelu ja taitto: Sanna Kumpulainen

Julkaisusarjan graafinen suunnittelu: Timo Kaasinen

Pohjakartta: © Kaupunkimittausosasto, Helsinki 009/2008

Paino: Edita Prima Oy 2008

ISSN 1458-9664

ISBN 978-952-223-311-0 (nid.)

ISBN 978-952-223-312-7 (PDF)

Sisältö

Yhteenveto johtopäätöksistä........................................................................................................ . 5

Tausta ja tavoite................................................................................................................................ . 6

Liitettävän alueen suunnittelun strategisia lähtökohtia.................................................... . 7

Valtakunnalliset.alueidenkäyttötavoitteet.......................................................................................... . 7Maankäytön,.asumisen.ja.liikenteen.seudullinen.yhteensovittaminen............................................. . 8Kaupunkirakenteen.kehittäminen...................................................................................................... .10Elinkeinotoiminnan.kehittäminen...................................................................................................... .12Johtopäätös:.strategisia.tavoitteita.liitettävän.alueen.suunnittelulle............................................... .12

Liitettävä alue asumisen ja asuntomarkkinoiden näkökulmasta................................... .13

Asuntomarkkinoiden.lähtökohdat.ja.näkymät................................................................................... .13Johtopäätökset.liitettävän.alueen.suunnittelun.näkökulmasta:....................................................... .15Asuntokysyntä.liitettävällä.alueella................................................................................................... .15Liitettävän.alueen.suhde.muihin.Helsingin.seudun.rakentamisalueisiin.......................................... .18Vertailualue:.Kirkkonummen.Sundsberg............................................................................................ .19Ehdotus.liitettävän.alueen.asuntoalueiden.suunnittelun.periaatteiksi............................................. .20

Liitettävä alue yritystoiminnan ja toimitilamarkkinoiden näkökulmasta.................... .22

Seudullinen.yritystoiminta................................................................................................................. .22Paikallinen.yritystoiminta................................................................................................................... .23

Ehdotus liitettävän alueen suunnittelun periaatteiksi....................................................... .24

Taulukko.1:.Ehdotus.liitettävän.alueen.asuinalueiden.suunnittelun.pohjaksi................................... .25Taulukko.2:.Vertailuja:.asukkaita/km2.valituilla.alueilla.v..2007.(liitettävä.alue.arvio.2035,.ml..v..2008.alueella.olevan.ja.pysyvän.asuntokannan.väestö).................................................................... .25

Lähteet.................................................................................................................................................. .26

4

5

Yhteenveto johtopäätöksistä

Selvityksen lähtökohtana on, että merkit-tävänä rakentamisalueena ja kasvusuun-tana liitettävä alue on suunniteltava nii-den periaatteiden mukaisesti, joihin asu-mista, elinkeinotoimintaa ja yhdyskunta-rakennetta koskevissa strategioissa on si-touduttu Helsingissä ja Helsingin seudul-la. Tähän perustavana suunnittelun läh-tökohtana on metrolinjan rakentaminen liitettävälle alueelle. Toisena lähtökohta-na on aluetalouden, asumisen ja asun-tomarkkinoiden sekä elinkeinotoiminnan ja toimitilamarkkinoiden kehitysnäkymät Helsingin seudulla.

Tässä selvityksessä arvioidaan liitet-tävän alueen suunnittelua nimenomaan edellä mainituista lähtökohdista. Tämän lisäksi alueen suunnittelussa on lukuisia muitakin näkökulmia, jotka suunnittelun kuluessa on otettava huomioon, mutta joita tässä selvityksessä ei ole käsitelty.

Näistä lähtökohdista päädytään sii-hen, että asumisen osalta alue tulisi to-teuttaa seuraavilla periaatteilla:

Merkittävä asuntojen määrä –väestöpohja riittävän suureksi met-• ron rakentaminen taloudellisen kannattavuuden näkökulmastaväestöpohja riittävän suureksi hy-• vän paikallisen palvelutason (julki-set ja kaupalliset) toteuttamiseksimahdollistaa Helsingin asuntotuo-• tannon määrän nostamisen

Asuntotarjonnan monipuolistami- –nen

toteutetaan asuntotuotantoa, jos-• ta on paljon kysyntää mutta vähän tarjontaa Helsingissätärkeäksi kohderyhmäksi perheet, • joilla on suuri todennäköisyys muuttaa Helsingistä muualle seu-dulle tai seudun ulkopuolellekohderyhmiksi myös vieraskieliset, • ikääntyvät ja lapsettomat

Korkea status ja monipuolinen –väestörakenne

vetovoimainen alue myös hyvätu-• loisille ja korkeasti koulutetuille

samalla heterogeeninen väestö-• pohja

Monimuotoinen asuntojen tar- –jonta

metro ja hyvät paikalliset palve-• lut mahdollistavat asuinalueiden ja asuntotuotannon monimuotoi-suuden–mahdollisuus on hyödyn-nettäväpainopisteenä tiivis kaupunkimai-• nen pientaloasuminenlisäksi kerrostalorakentamista met-• roasemien tuntumaanlisäksi omakotirakentamista alueen • reunoilleasuntojen rahoitus- ja hallintasuh-• dejakauma seudun yhteisvastuul-lisen asuntopolitiikan ja Helsin-gin kaupungin tavoitteiden mu-kaiseksimahdollistetaan kotitalouksien elä-• mänkaarta myötäilevät asumis-muotojen muutokset saman alu-een sisällä, mikä vahvistaa alueen yhteisöllisyyttä.

Yritystoiminnan ja työpaikkojen osalta selvityksessä päädytään siihen, että seu-dullisen yritystoiminnan näkökulmasta liitettävän alueen tulisi ensi sijassa tukea Kaakkois- ja Itä-Helsingin yritystoiminta-alueiden sekä Vuosaari–Kehä III–Lento-asema -akselin kehitystä. Kehä III:n se-kä Porvoon väylän ja Uuden Porvoontien liittymien alueet soveltuisivat hyvin seu-dulliseksi työpaikkakeskittymäksi, jon-ka toteutuminen vahvistaisi myös liitet-tävän alueen asuinalueiden vetovoimaa. Liitettävälle alueelle tulisi rakentaa hy-vät paikalliset kaupalliset ja julkiset pal-velut sekä tarjota myös toimitiloja alueen asukkaiden omaa yritystoimintaa varten (mm. pientoimistoja, työhuoneita, vers-taita). Tämän rinnalla liitettävä alue tu-keutuu Itäkeskuksen alueen erikoistu-neisiin palveluihin. Hyvät ja monipuoli-set paikalliset palvelut ovat välttämätön edellytys alueen asuntotarjonnan moni-muotoisuudelle.

6

1 Tausta ja tavoite

Helsinkiin liitetään vuoden 2009 alusta lukien Sipoon kunnan lounaisosasta ja Vantaalta Västerkullasta maapinta-alal-taan noin 27 km2:n suuruinen alue. Täs-sä selvityksessä kyseisestä Helsinkiin lii-tettävästä aluekokonaisuudesta käyte-tään nimitystä ”liitettävä alue”. Liitettä-vällä alueella asuu yhteensä noin 2050 asukasta. Korkein hallinto-oikeus hylkä-si 15.1.2008 valitukset valtioneuvoston 28.6.2007 tekemästä päätöksestä koski-en kuntajaon muuttamista Sipoon kun-nan, Vantaan kaupungin ja Helsingin kaupungin välillä. Tämän myötä myös lii-tettävän alueen maankäytön suunnittelu on käynnistynyt.

Selvityksen tavoitteena on arvioida lii-tettävän alueen suunnittelun lähtökoh-tia asuntomarkkinoiden, asuntopolitii-kan, työmarkkinoiden ja aluerakenteen näkökulmasta. Selvityksessä esitetään yleispiirteinen ehdotus liitettävän alu-een suunnittelun periaatteiksi maankäy-tön suunnittelussa. Ehdotus ei ole suun-nitelma, siinä ei oteta kantaa maankäy-tön tarkkaan alueelliseen sijoittumiseen eikä ajoitukseen.

Selvityksessä on kaksi erilaista lähtö-

kohtaa. Ensiksi, siinä tukeudutaan valta-kunnallisiin sekä Helsingin seutua, pää-kaupunkiseutua ja Helsinkiä koskeviin strategisiin ohjelmiin ja suunnitelmiin. Perustana on, että merkittävänä raken-tamisalueena ja kasvusuuntana liitettä-vä alue on suunniteltava niiden periaat-teiden mukaisesti, joihin asumista, elin-keinotoimintaa ja yhdyskuntarakennet-ta koskevissa strategioissa on sitoudut-tu Helsingissä ja Helsingin seudulla. Tä-hän perustavana suunnittelun lähtökoh-tana on metrolinjan rakentaminen alueel-le. Metrolinja tullee kulkemaan Mellun-mäestä, Vuosaaresta tai Puotilasta lähti-en itään päin Uuden Porvoontien tuntu-massa. Metron rakentaminen asettaa yh-dyskuntataloudellisia vaatimuksia maan-käytön sijoittumiselle, rakentamisen vo-lyymille sekä väestöpohjalle.

Toisena lähtökohtana on aluetalou-den, asumisen ja asuntomarkkinoiden sekä elinkeinotoiminnan ja toimitilamark-kinoiden kehitysnäkymät Helsingin seu-dulla. Tästä näkökulmasta selvitys perus-tuu pääkaupunkiseudun asuntomarkki-noista v. 2007 laadittuun arviointiin (Sep-po Laakso, 2007, Tonttitarjonta ja asun-

tomarkkinat pääkaupunkiseudulla) sekä ajankohtaisiin tutkimuksiin Helsingin seudun aluetaloudesta ja asuntomarkkinoista.

Selvityksen on luonteeltaan riippumat-toman ulkopuolisen asiantuntijan näkemys asumisen ja yritystoiminnan mahdollisuuk-sista ja rajoituksista liitettävällä alueella alu-eella, ottaen huomioon yhtäältä suunnitte-lulliset, yhdyskuntataloudelliset ja kaupunki-rakenteelliset lähtökohdat ja tavoitteet sekä toisaalta aluetalouden, asumisen sekä elin-keinotoiminnan tilanne ja tulevaisuuden nä-kymät.

Selvityksen tekijä on yksin vastuussa kai-kista selvityksessä esitettävistä näkemyksis-tä, johtopäätöksistä ja suosituksista.

7

2 Liitettävän alueen suunnittelun strategisia

lähtökohtia

Useissa seudullisissa ja Helsingin kau-pungin strategisissa suunnitelmissa esi-tetään Helsingin seudun kehittämistä koskevia tavoitteita ja painotuksia, jotka koskevat välittömästi tai välillisesti liitet-tävän alueen kehittämistä. Alue on laa-juudeltaan ja rakentamispotentiaaliltaan merkittävä alue paitsi Helsingin myös ko-ko seudun näkökulmasta. Vielä suurem-pi merkitys liitettävällä alueella on siltä kannalta, että se toimii Helsingin seudun strategisesti tärkeän itä-länsi-akselin uu-tena päänavaajana itäiseen kasvusuun-taan. Tästä syystä on tärkeää, että alueen suunnittelu sitoutuu kaupunkirakennetta, asumista ja elinkeinotoimintaa koskeviin hyväksyttyihin tavoitteisiin.

Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet

Valtioneuvoston vuonna 2000 päättämi-en, 1.6.2001 voimaan tulleiden valtakun-nallisten alueidenkäyttötavoitteiden teh-tävänä on tukea ja edistää maankäyttö- ja rakennuslain tavoitteiden saavuttamis-ta maakuntakaavoituksessa, yleiskaavoi-

tuksessa ja asemakaavoituksessa. Ym-päristöministeriössä on vireillä valtakun-nallisten alueidenkäyttötavoitteiden tar-kistaminen, ja ministeriö on esittänyt si-tä koskevan ehdotuksen 26.3.2008. Ym-päristöministeriön mukaan tarkistukset on tarkoitus tuoda valtioneuvoston pää-tettäväksi kevään 2008 aikana. Tarkis-tukset koskevat mm. eheytyvää yhdys-kuntarakennetta ja elinympäristön laa-tua sekä Helsingin seudun erityiskysy-myksiä. Alueidenkäyttötavoitteet koske-vat monilta osin myös liitettävän alueen suunnittelua. Seuraavassa on liitettävän alueen kannalta keskeisimmät tavoitteet tarkistetun ehdotuksen mukaisina.

Eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu

Yleistavoitteet (liitettävän alueen kannalta keskeiset)

Alueidenkäytöllä edistetään yhdyskun-tien ja elinympäristöjen ekologista talou-dellista, sosiaalista ja kulttuurista kestä-vyyttä. Olemassa olevia yhdyskuntara-kenteita hyödynnetään sekä eheytetään

kaupunkiseutuja ja taajamia. Yhdyskuntarakennetta kehitetään si-

ten, että palvelut ja työpaikat ovat hyvin eri väestöryhmien saavutettavissa ja hen-kilöautoliikenteen tarve on mahdollisim-man vähäinen. Liikenneturvallisuutta se-kä joukkoliikenteen, kävelyn ja pyöräilyn edellytyksiä parannetaan.

Alueidenkäytöllä edistetään elinkeino-elämän toimintaedellytyksiä osoittamal-la elinkeinotoiminnalle riittävästi sijoittu-mismahdollisuuksia olemassa olevaa yh-dyskuntarakennetta hyödyntäen. Run-saasti henkilöliikennettä aiheuttavat elin-keinoelämän toiminnot suunnataan hyvi-en joukkoliikenneyhteyksien äärelle.

Kaupunkiseutujen työssäkäyntialueil-la varmistetaan alueidenkäytölliset edel-lytykset asuntorakentamiselle ja sen tar-koituksenmukaiselle sijoittumiselle sekä hyvälle elinympäristölle.

Kaupunkiseutuja kehitetään tasapai-noisina kokonaisuuksina siten, että tu-keudutaan olemassa oleviin keskuksiin. Keskuksia ja erityisesti niiden keskusta-alueita kehitetään monipuolisina palve-lujen, asumisen, työpaikkojen ja vapaa-ajan alueina.

8

Helsingin seudun erityiskysymykset

Yleistavoitteet

Helsingin seutua kehitetään kansainvä-lisesti kilpailukykyisenä valtakunnallise-na pääkeskuksena luomalla edellytyk-set riittävälle ja monipuoliselle asunto- ja työpaikkarakentamiselle, toimivalle lii-kennejärjestelmälle sekä hyvälle elinym-päristölle.

Helsingin seudulla edistetään joukko-liikenteeseen, erityisesti raideliikentee-seen tukeutuvaa ja eheytyvää yhdyskun-tarakennetta. Seudun keskuksia vahvis-tetaan asunto-, työpaikka- ja palvelukes-kuksina.

Erityistavoitteet

Riittävän asuntotuotannon turvaamiseksi on alueidenkäytössä varmistettava tontti-maan riittävyys.

Alueidenkäytön suunnittelussa raken-taminen tulee sijoittaa ensisijaisesti jouk-koliikenteen, erityisesti raideliikenteen palvelualueelle. Alueidenkäytön mitoi-tuksella tulee parantaa joukkoliikenteen toimintaedellytyksiä ja hyödyntämismah-dollisuuksia. Alueidenkäytössä tulee eh-käistä olemassa olevasta yhdyskuntara-kenteesta irrallista hajarakentamista.

Uusien asuin-, työpaikka- ja palvelutoi-mintojen alueiden käyttöönotto ja jo ole-vien alueiden huomattava täydennysra-kentaminen tulee ajoittaa siten, että mah-dollisuudet joukkoliikenteen hyödyntämi-seen varmistetaan.

Helsingin seudulle tulee laatia liiken-nejärjestelmäsuunnitelma. Liikennejärjes-telmää tulee kehittää siten, että se hillit-see ilmastonmuutosta sekä tukee yhdys-kuntarakenteen eheyttämistä ja riittävän asuntotuotannon järjestämistä.

Alueidenkäytössä on turvattava edel-lytykset metroverkoston laajentumiselle länteen ja itään. Alueidenkäytön suun-nittelussa tulee varautua raideliikenteen laajentamiseen yhdyskuntarakentami-sen ja asuntotuotannon niin edellyttäes-sä. Alueidenkäytössä on turvattava Hel-

sinki-Vantaan lentoaseman kytkeminen osaksi raideliikenneverkostoa. Raidelii-kenneverkostoa laajennettaessa on otet-tava huomioon ympäröivä alueidenkäyt-tö ja lähiympäristö, erityisesti asutus, ar-vokkaat luonto- ja kulttuurikohteet sekä maiseman erityispiirteet.

Alueidenkäytön suunnittelussa on tur-vattava väestön tarpeiden edellyttämät ylikunnalliseen virkistyskäyttöön soveltu-vat, riittävän laajat ja vetovoimaiset alu-eet sekä niitä yhdistävän viheralueverkos-ton jatkuvuus.

Maankäytön, asumisen ja liikenteen seudullinen yhteensovittaminen

Hallitusohjelman asuntopoliittisten tavoit-teiden toteuttamiseksi ympäristöministe-riön nimeämä työryhmä laati ehdotuksen valtioneuvoston asuntopoliittiseksi toimenpideohjelmaksi (Ympäristömi-nisteriö, 2007). Siinä on esitetty toimenpi-de-ehdotukset viidestä asuntopoliittises-ta teemasta, joista laajin käsittelee asun-torakentamisen lisäämistä kasvukeskuk-sissa ja erityisesti Helsingin seudulla se-kä kohtuuhintaista vuokra-asumisen tur-vaamista. Ehdotus sisältää tästä teemas-ta 21 toimenpide-ehdotusta, jotka kos-kevat kaavoituksen tehostamista, kunti-en tonttipolitiikkaa, vuokra-asuntotuotan-non edellytysten ja rahoitusjärjestelmien parantamista ja asuntomarkkinoiden toi-mivuuden kehittämistä.

Valtion ja Helsingin seudun 14 kunnan vä-lisessä aiesopimuksessa (14.12.2007) sovittiin osapuolten välisestä yhteis-työstä sekä toimenpiteistä, joilla Helsin-gin seudulla voidaan rakentaa vuosittain 12 000–13 000 asuntoa, joista vähintään 20 % kohtuuhintaisena valtion tukema-na vuokra-asuntotuotantona. Sovitut toi-menpiteet koskevat

tonttitarjontaa –kysyntää vastaavat asuntotuotannon –ja -tarjonnan edistämistä

tavoitteena olevan asuntotuotannon –edellytyksenä olevien liikennehankkei-den oikea-aikainen toteuttaminentoimenpiteiden ja niiden vaikutusten –seuranta.

Kunta- ja palvelurakenneuudistushanket-ta varten laaditun kaupunkiseutusuun-nitelman MAL-osiossa (Helsingin seu-dun yhteistyökokous 5.6.2007) nostetaan Helsingin seudun keskeisiksi kehittämis-alueiksi maankäytön ja asumisen osalta:

pääkaupunkiseudun, Helsingin seu- –dun ja laajemman metropolialueen yh-teistyön kehittäminen ja uudenlaisten toimintamallien soveltaminen maan-käytön, asumisen ja liikenteen kysy-myksissä tarve yhdyskuntarakenteen tiivistämi- –selle ja eheyttämiselle sekä hajaraken-tamisen ohjaamiselleilmastonmuutoksen torjuminen lii- –kennejärjestelmän tehostamisen sekä energiantuotannon ja -käytön kehittä-misen avulla liikenteen sujuvuuden lisääminen ja –joukkoliikenteen käyttäjäosuuden kas-vattaminen, erityisesti joukkoliiken-teen palvelutasoa nostamalla ja raide-liikennettä kehittämällä tarve asumisen hintatason kohtuullis- –tamiseen sekä uusiin ratkaisumalleihin yhteiskunnan tukeman asuntotuotan-non järjestämisessä, asunnottomuu-den vähentämisessä ja erityisryhmien asuntokysymyksissä.

Helsingin seudun maankäytön, asu-misen ja liikenteen toteutusohjel-massa 2017 (MAL-neuvottelukunta 18.1.2008) Helsingin seudun kunnat si-toutuvat seudullisiin yhteisvastuullisen asuntopolitiikan tavoitteisiin, joilla turva-taan seudulla eri elämäntilanteisiin ja va-rallisuustasoihin sopiva monimuotoinen ja korkeatasoinen asuntotuotanto:

Monipuolisen asuntotarjonnan lisää-1. mien yhdyskuntarakennetta eheyttä-vällä tavalla

9

Erilaisten väestöryhmien huomioon 2. ottaminen asuntotuotannossa, rahoi-tus- ja hallintamuodon mukaisista ta-voitteista päätettäessä ja rahoitusmal-lien sekä asumisen tukijärjestelmien kehittämisessä Olemassa olevan asuntokannan ja 3. asuinympäristöjen ylläpito ja kehittä-minen.

Toteutusohjelma sisältää myös asun-totuotannon määrälliset tavoitteet. Sen mukaisesti tavoitteena on 12 000–13 000 asunnon rakentaminen vuosittain Helsin-gin seudulle vuosina 2008–2017. Helsin-gin osuus kokonaistavoitteesta on 5 000 asuntoa vuodessa. Ohjelmassa sovitaan myös, että valtion tukeman vuokra-asun-totuotannon osuus tuotannosta on vä-hintään 20 %. Ensisijaisesti kuntien vas-tuulla on osoittaa riittävä tonttitarjonta tä-hän tarkoitukseen.

Kaupunkiseutusuunnitelman MAL-osiossa sekä MAL-2017 toteutusohjel-massa esitetään 13 Helsingin seudun ns. kärkihanketta ja kehittämisvyöhyket-tä, joiden kehittämisellä on saavutetta-vissa suurimmat asunto- ja työpaikkara-kentamisen volyymit seudulla siten, että myös joukkoliikenteen järjestäminen on mahdollista, taloudellisesti kannattavaa sekä yhdyskuntarakenteellisesti ja ym-päristön kannalta edullista. Näistä kaksi hanketta liittyy oleellisesti liitettävän alu-een kehittämiseen:

Vuosaaren sataman maankäytöllisten –ja liikenteellisten vaikutusten hyödyn-täminen seudulla (kaupallisteollinen vyöhyke Vuosaaren satama–Helsinki-Vantaan lentoasema–Kehä III sekä tä-hän liittyvät hankkeet)Kaupunkirakenteen jatkaminen Si- –pooseen, Itämetron jatkeen kehittä-misvyöhyke ja Kerava–Nikkilä -radan hyödyntäminen.

Helsingin kaupungin maankäytön ja asumisen toteuttamisohjelmassa vuosille 2008–2017 (Laadukkaan asumi-

sen Helsinki, Helsinki TASKE 2007) täs-mennetään MAL-2017 toteuttamisohjel-maa sekä aiesopimusta Helsingin kau-pungin kaavoituksen ja asuntotuotannon osalta sekä asetetaan Helsingin omia ta-voitteita ja osoitetaan näiden edellyttä-mät toimenpiteet. Helsinki asettaa tavoit-teeksi, että aiesopimuksen mukaisesti vuosittaisesta uustuotannosta 20 % to-teutetaan valtion tukemana vuokra-asun-totuotantona ja tämän lisäksi 20 % aieso-pimuksen mukaisena välimallin vuokra-asuntotuotantona. Hallinta- ja rahoitus-muotojakauma määritellään kullekin to-

teutettavalle alueelle erikseen. Pääperi-aatteena on, että 20 % tuotannosta on Hitas-omistusasuntoja, osaomistus-asuntoja ja asumisoikeusasuntoja sekä 40 % sääntelemättömiä vapaarahoittei-sia omistus- ja vuokra-asuntoja.

Helsingin toteuttamisohjelmassa ase-tetaan myös tavoitteeksi keskimäärin 75 huoneistoneliön keskipinta-ala uustuo-tannossa, kuitenkin niin, että asuntojen kokojakauma vastaa mahdollisimman hyvin kysyntää. Tätä tavoitetta ei sovel-leta vuokra-asuntotuotannossa. Kerros-taloasumista kehitetään siten, että se tar-

10

joaa erilaisia yksilöllisiä asumisratkaisu-ja. Myös kaupunkimaisessa pientaloasu-misessa kehitetään uutta, Helsinkiin kult-tuurisesti ja kaupunkikuvallisesti sopivaa pientalomallistoa. Tontinluovutusta kehi-tetään. Asuinalueiden omaleimaisuutta vaalitaan. Uudet asuinalueet, myös pien-taloalueet, suunnitellaan siten, että jouk-koliikenteen hyvä palvelutaso varmiste-taan.

Kaupunkirakenteen kehittäminen

Helsingin maankäytön kehityskuva ”Kaupungista seutu ja seudusta kaupun-ki” (Kaupunkisuunnitteluvirasto 2008) tarkastelee kaupungin tulevaisuutta ja kehittämistarpeita. Se on ennen kaikkea maankäytön yleispiirteistä kehittämistä ohjaava strateginen suunnitelma. Vaikka kehityskuva on laadittu Helsingin kau-pungille ja kaupungin toimesta, sen läh-

tökohta on seudullinen. Ke-hityskuvan seudullinen näkö-kulma on itse asiassa paljon laaja-alaisempi kuin MAL-2017:ssa, joka on monessa suhteessa luonteeltaan seu-dullinen kompromissi, jonka lähtökohtana ovat kuntakoh-taiset etunäkökulmat ja ta-voitteet. Kehityskuvassa on neljä strategista pääteemaa: (1) Kohti metropolin suunnit-telua, (2) Menestyvät elinkei-not, (3) Houkutteleva asunto kaupungissa sekä (4) Muut-tuva kaupunkiympäristö. Teemoista esitetään kaikki-aan 76 strategista teesiä Hel-singin seudun elinkeinojen, asumisen ja yhdyskuntara-kenteen kehittämisestä.Kehityskuva lähtee Helsingin seudun keskeisestä roolista Suomen taloudessa ja koros-taa Helsingin seudun merki-tystä koko Suomen menes-

tyksen kannalta. Tähän perustuvia tee-sejä ovat mm.

Helsingin seudun kehittäminen eu- –rooppalaisena kaupunkina suhteessa muihin kaupunkeihin maailmanlaajui-sestiPietari–Helsinki–Tallinna -akselin ke- –hittämisen tärkeyskansallisesti merkittävien liikenne- –hankkeiden rooli seudun kehittämi-sessäHelsingin rakentaminen valtakunnalli- –sena pääkeskuksenayhdyskunnan toimivuuden merkitys –kehitystä ohjaavana tavoitteena.

Kehityskuvassa asetetaan Helsingin seu-dun yhdyskuntarakenteen kehittämisel-le vahvoja tavoitteita, joiden perustelu-na painottuvat yhdyskunnan toimivuus, kestävä kehitys ja ilmastonmuutoksen torjunta, mm.:

eheä yhdyskuntarakenne, joka edis- –

11

tää energiataloudellisuutta ja päästö-jen vähentämistä yhdyskuntarakenteen hajaantumisen –estäminen rakentamista keskittämäl-läyhdyskuntien tiivistäminen uusien ra- –kentaminen valikoiden edullisimmille paikoillekaupunkiympäristön väljyys, luonto- –suhde ja rakennetun ympäristön ar-vojen vaaliminenpoikittaisten ja kehämäisten liiken- –neyhteyksien kehittäminen tukeutuen säteittäiseen rakenteeseen, ns. sormi-malliinrannikon suuntaisen itä-länsi-käytävän –vahvistaminen Helsingin seudulla.

Menestyvän elinkeinotoiminnan edelly-tyksien kehittämisestä nostetaan esiin mm.:

väestön ja työpaikkojen kasvu menes- –tyksen ja elinvoiman takaajana sekä koko seudulla että pääkeskuksessa Helsingissäriittävä asuntojen tarjonta, jotta asun- –tojen puute ei estä seudun kehitystäasuntojen ja toimitilojen rakentami- –nen lomittain Vuosaaren sataman ja siihen liittyvän –rautatien sekä Kehä III:n rooli seudun logistisinä käytävinäHelsingin itä-osasta Espooseen ulot- –tuvan metron rooli liikkuvuuden pa-rantajana sekä itä-länsi-akselin ja Itä-Helsingin työpaikka-alueiden vahvis-tajana

Houkuttelevan kaupunkiasumisen näkö-kulmasta painotetaan:

kaupunkiasumisen monimuotoisuu- –den edistämistäitä–länsi -käytävän vahvistamista –myös asumisessaasuntokysynnän kasvua ja siitä seu- –raavaa asuntorakentamisen tarvetta varallisuuden kasvun, kotitalouksien pienenemisen ja väestönkasvun seu-rauksena

kerrostaloasumisen monipuolistamis- –taurbaanin pientaloasumisen kehittä- –mistäpaikallisuuden huomioimista alueiden –suunnittelussa asuinalueiden ja asuntojen suunnit- –telua erityyppisten kotitalouksien tar-peisiinympäristöön panostamista –seudullisten ekologisten käytävien –merkitystä, mm. Sipoonkorpi.

Itä-Uudenmaan maakuntakaavassa (12.11.2007) Sipoosta Helsinkiin liitettä-vällä alueella suunnilleen puolet alueesta on merkitty taajamatoimintojen alueek-si: Porvoon väylän ja Uuden Porvoontien välisestä alueesta valtaosa, Porvoon väy-län pohjoispuolella Landbo ja sen län-si- ja itäpuolinen alue, Uuden Porvoon-tien eteläpuolella Karhusaari, Korsnäsin alue, sekä alueita nykyisen Vantaan ra-jan itäpuolella. Itäsalmessa moottoritien liittymän viereen on varattu alue keskus-tatoiminnoille. Välittömästi Porvoon väy-län pohjoispuolella on varaus Helsingistä itään suuntautuvalle rautatielle. Meren-ranta-alueet ovat Karhusaarta ja Korsnä-sin aluetta lukuun ottamatta luonnonsuo-jelualueita tai maa- ja metsätalousvaltai-sia alueita, ulottuen Itäsalmessa osin Uuden Porvoontien pohjoispuolelle. Por-voon väylän pohjoispuoliset Sipoonkor-peen liittyvät alueet on Landbon ympä-ristöä lukuun ottamatta merkitty maa- ja metsätalousvaltaisiksi alueiksi.

Sipoon kunnan tekeillä olevaa yleiskaa-van 2025 (kunnanhallituksen 26.2.2008 hyväksymä kaavaehdotus) laadinnan pohjaksi kunnanhallitus on hyväksynyt seuraavat suunnitteluperiaatteet:

Yhdyskuntarakennetta kehitetään rai- –deliikenteeseen perustuen voimak-kaasti sekä Keski- että Lounais-Si-poossa. Rakennemallin liikenne- ja maankäyt- –töratkaisujen mukainen väestökapasi-

teetti on 60 000 uutta asukasta. Kun-ta varautuu enintään 40 000 uuteen asukkaaseen koko Sipoossa vuoteen 2025 mennessä.Lounais-Sipoon ja Nikkilä–Talma vyö- –hykkeen aikataulutus ja toteuttaminen sovitetaan Helsingin seudulla tarvitta-vaan liikennejärjestelmien ja maan-käytön kokonaistarkasteluun sekä kunnan maanomistukseen. Lounais-Sipoossa alueet liittyvät kiin- –teästi Helsingin ja Vantaan alue- ja yhdyskuntarakenteeseen tukeutuen joukko- /raideliikenteeseen.Työpaikka-alueet osoitetaan Bastu- –kärriin, Lounais-Sipooseen Vuosaa-ren sataman vaikutuspiiriin, Sipoon-lahden työpaikka-alueelle sekä Kilpi-lahti– Savijärvi kehittämisvyöhykkeel-lä sijaitseville Mömossenin alueelle ja Boxin itäpuoliselle alueelle sekä Poh-jois-Paippisiin.

Lounais-Sipoon osalta yleiskaavaehdo-tukseen on kirjattu seuraavat periaat-teet:

Itäsalmen laajentuva yhdyskuntara- –kenne tukeutuu raideliikenteeseen. Itäsalmessa on oma palvelukeskuk- –sensa. Alueen lounaisosassa on uusi työpaik- –ka-alue Vuosaaren sataman vaikutus-piirissä.Sipoonkorven laajan yhtenäisen met- –säalueen luontoarvot ja ekologiset yh-teystarpeet huomioidaan. Talosaari osoitetaan selvitysalueeksi. –

Toteutuessaan Sipoon yleiskaavatyön lin-jaukset merkitsevät, että Sipoo varautuu tulevaisuudessa oman alueensa osalta Helsingin seudun yhdyskuntarakenteen jatkumiseen Helsinkiin liitettävästä alu-eesta edelleen itään raideliikenteeseen tukeutuen.Etelä-Suomen maakuntaliittojen1 sekä

1 Hämeen, Itä-Uudenmaan,Kymenlaakson,Päijät-Hä-

meenjaUudenmaanliitot.

12

useiden valtion viranomaisten yhdes-sä tekemässä Metropolialueen kestä-vä aluerakenne -projektissa (METKA) ta-voitteena on Helsingin metropolialueen kestävän kehityksen mukaisen tavoitteel-lisen aluerakenteen määrittely. METKA-projektissa on työstetty syksyn 2007 ai-kana neljää erilaista aluerakennetta, jot-ka ovat:

Ratapainotteinen ”Topparoikka” –Liikenneväyliin keskittyvä ”Vahvat ver- –kot” Hajautuva ”Vanhaan malliin” –Monikeskuksinen ”Ykkösketju”. –

Näistä vaihtoehdoista erityisesti ”Top-paroikassa” ja ”Vahvassa verkossa” pai-nottuu selkeästi Helsingin seudun met-ropolialueen yhdyskuntarakenteen laa-jeneminen Helsingistä itään suuntautu-vaan kasvukäytävään raideliikenteeseen tukeutuen.

Elinkeinotoiminnan kehittäminen

Pääkaupunkiseudun elinkeinostrate-giassa (Pääkaupunkiseudun elinkeino-politiikkatyöryhmä 2005) kootaan yhteen seudun kaupunkien yhteiset periaatteet, toiminta-alueet ja menettelytavat elinkei-notoiminnan kehittämiseksi. Strategian keskeiset teemat ovat:

uusien yritysten syntymisen ja kas- –vun edistäminen sekä nykyisten yri-tysten toimintaedellytysten paranta-minen ja liiketoimintaympäristön vah-vistaminen kilpailukykyisten klustereiden ja klus- –teriyhteistyön tukeminenkansainvälistymisen edistäminen ja –kansainvälisiin investointeihin ja yri-tyksiin panostaminen.

Helsingin kaupungin elinkeinostrate-gia 2007 ”Yritysmyönteiseksi kumppa-niksi” (Helsinki TASKE julkaisuja 2/2007) asettaa tavoitteeksi:

kehittää Helsingistä maailmanluokan –liiketoiminta- ja innovaatiokeskuslisätä kaupunkiympäristön vetovoi- –maisuutta ja taata liikenteen toimi-vuusedistää palveluelinkeinojen kasvua –turvata työvoiman saatavuus –saada aikaan yritysmyönteinen palve- –luasenne kaupungin hallintoon.

Elinkeinostrategia korostaa mm. Helsingin kansainvälisen kilpailukyvyn –parantamistauusia toimitilarakentamismahdolli- –suuksia työpaikkojen kasvua Helsingissä –liikennejärjestelmän toimivuutta sekä –monipuolisia asumismahdollisuuksia –ja riittävää asuntojen tarjontaa työ-markkinoiden toimivuuden edellytyk-senä.

Strategian mukaan Helsinki panostaa seuraavien toimitilarakentamisen paino-pistealueiden toteutukseen mm. kehittä-mällä uudenlaisia suunnittelu- ja toteu-tusmalleja sekä markkinoimalla alueita yhdessä alueen toimijoiden kanssa:

Keski-Pasila –”Meri-Helsinki”: Jätkäsaari–Herne- –saari–KalasatamaMeilahti –Kumpula–Arabianranta–Viikki –Herttoniemi–Roihupelto –Itäkeskus–Puotila–Myllypuron keskus –Vuosaaren satama yritysalueineen. –

Näistä aluekokonaisuuksista kolme vii-meistä liittyvät kiinteästi kaupunkiraken-teen itäiseen kasvusuuntaan ja sen kaut-ta liitettävään alueeseen.

Johtopäätös: strategisia tavoitteita liitettävän alueen suunnittelulle

Edellä esitetyistä ohjelmista, suunnitel-mista ja sopimuksista voidaan johtaa seuraavia strategisia tavoitteita liitettä-vän alueen suunnittelulle:

alueen suunnittelun on tukeudutta- –va metrolinjaan, jonka on voitava tu-levaisuudessa jatkua liitettävältä alu-eelta edelleen itäänliitettävän alueen on liityttävä nykyi- –sen Itä-Helsingin ja Itä-Vantaan kau-punkirakenteeseenalue on suunniteltava niin, että kau- –punkirakenne voi tulevaisuudessa jat-kua yhtenäisesti liitettävältä alueelta edelleen itään alueelle on rakennettava merkittävä –määrä asuntojaasuntorakentamisen on oltava korkea- –laatuista, monimuotoista ja alueen eri-tyispiirteisiin tukeutuvaaalue on suunniteltava seudun yhteis- –vastuullisen asuntopolitiikan tavoittei-ta noudattaenalueen on tuettava Itä-Helsingin yri- –tysalueiden sekä Vuosaari–Kehä III–Lentokenttä-käytävän kehittämistä.

13

3 Liitettävä alue asumisen ja asuntomarkkinoiden näkökulmasta

Asuntomarkkinoiden lähtökohdat ja näkymät

Tonttitarjonta ja asuntomarkkinat pääkaupunkiseudulla (Laakso 2007) päädytään seuraaviin johtopäätök-siin Helsingin seudun aluetalouden ja asuntomarkkinoiden tilasta ja nä-kymistä sekä maankäyttöpolitiikan peruslinjoista:

Helsingin seutu on kansainvälises-ti kilpailukykyinen alue, jolla taloudellis-ten rakenteiden puolesta olisi edellytyk-siä vahvempaankin kasvuun ja korkeam-paan työllisyyteen. Seudun kasvuedelly-tysten ja hyvinvoinnin turvaaminen edel-lyttää jatkuvaa muuttovoittoa, jotta yri-tysten ja julkisen sektorin edellyttämä työvoiman saanti voidaan turvata. Pää-kaupunkiseudulla asutaan valtakunnal-lisesti ja kansainvälisesti verrattuna ah-taasti ja kalliisti. Asuntomarkkinat toimi-vat seudun työmarkkinoiden ja talouske-hityksen pullonkaulana. Asumisen kor-

kea hinta muihin alueisiin verrattuna ra-joittaa tulomuuttoa seudulle muualta Suomesta ja ulkomailta.

Rakennuskelpoista maata ja jopa kaa-voitettua tonttimaata on pääkaupunki-seudulla kohtuullisen hyvin saatavilla. Sii-tä huolimatta tonttitarjontaan liittyvät ra-joitukset sekä kaavoituksen monimutkai-suus ja riippuvuus mm. suurista liikenne-ratkaisuista ovat rajoittaneet asuntotuo-tantoa, erityisesti Helsingissä. Tämä on osaltaan johtanut siihen, että asuntotuo-tannon painopiste on Helsingin seudulla siirtynyt ulospäin ja kehyskuntien osuus seudulla toteutuneesta rakentamisesta on kasvanut.

Asuntotuotannon edellytykset pa-ranevat lähivuosina oleellisesti, kun mo-nien suurten rakentamisalueiden suunni-telmat pääkaupunkiseudulla valmistuvat ja alueet tulevat rakentamisen piiriin. Jos kaavoitus ja monien alueiden edellytyk-senä olevat liikennehankkeet toteutuvat suunniteltujen aikataulujen mukaisesti,

Holmenkollenin metroaseman ympäristöä Oslossa.

Kuva: Juha Nieminen

14

on todennäköistä, että tonttimaan saata-vuus asuntotuotannon pullonkaulana tu-lee lievenemään huomattavasti.

Pääkaupunkiseudun kaupunkien on perusteltua pyrkiä tonttitarjonnan avul-la systemaattisesti lisäämään pääkau-punkiseudun asuntotuotannon volyy-miä. Asuntotuotannon volyymin kasvul-la voidaan vanhassa asuntokannassa to-teutuvien ketjuvaikutusten avulla vaikut-

taa asuntomarkkinoiden toimivuuteen sekä jopa asuntojen ja tonttimaan hin-tatasoon. Tämä luo edellytyksiä muutto-liikkeelle ja työvoiman tarjonnan kasvul-le. Uuden rakentamisalueet voivat osal-taan eheyttää Helsingin seudun hajautu-vaa yhdyskuntarakennetta sekä palaut-taa seudun kasvun painopistettä takai-sin keskusalueen suuntaan. Uudet alu-eet tarjoavat myös mahdollisuuden kau-

punkikuvallisesti sekä joukkoliikenteelli-sesti korkeatasoisten uusien asuinaluei-den toteuttamiseen.

Uudet rakentamisalueet tulisi raken-taa kokonaisuutena monipuolisesti ja korkeatasoisesti. Alueiden toteutumise-dellytykset turvataan parhaiten, kun alu-eet suunnitellaan siten, että ne tarjoavat kokonaisuutena monipuolisen tarjonta-kirjon erityyppisille asiakassegmenteille, ottaen huomioon seudun väestöraken-teessa odotettavissa olevat muutokset.

Kaupunkien on perusteltua ohjata ak-tiivisesti uusien projektialueiden suun-nittelua ja toteutusta ja toimia tässä hy-väksyttyjen maankäyttöpoliittisten, maa-poliittisten ja asuntopoliittisten tavoittei-den mukaisesti. Markkinoille on annetta-va vahva rooli rahoituksessa, rakentami-sessa ja lopullisessa omistuksessa, mut-ta kaavoitus ja alueiden toteutuksen oh-jaus on perusteltua pitää tiukasti kau-punkien käsissä, jotta tuotannon mää-rää ja jakaumaa koskevat tavoitteet voi-daan toteuttaa. Kuitenkin myös asiakas-kunnan (potentiaaliset asukkaat) sekä toteuttajien on voitava päästä vaikutta-maan suunnitteluprosessiin sekä alueen luonteen, ominaispiirteiden, palveluiden ja arkkitehtuurin määräytymiseen. Keino-na voisi olla tonttien tai rakentamisalu-eiden luovuttaminen kilpailuttamalla niin aikaisessa vaiheessa, että rakennus-hankkeen toteuttaja voi osallistua kaavan suunnitteluun. Tonttien ja alueen luovu-tuskilpailutuksissa tulisi myös antaa mer-kittävä painoarvo laadullisille kriteereille. Lisäksi toteuttajia voitaisiin kannustaa selvittämään markkinatutkimuksen kei-noin potentiaalisten asukkaiden asumis-mieltymyksiä.

Joka tapauksessa tulevien uusien alu-eiden tuotanto tulee toteutumaan huo-mattavasti aikaisempia projektialueita markkinaehtoisemmin, koska yhteiskun-nan tukeman asuntotuotannon osuus on supistunut verrattuna aikaisempiin vuo-

15

sikymmeniin. Se merkitsee suurta haas-tetta sekä kaupungeille että rakennutta-jille asiakaskunnan tarpeiden tunnistami-selle sekä tarjonnan ja kysynnän kohtaa-miselle.

Uusien rakentamisalueiden toteutu-minen riippuu oleellisesti kysyntätekijöis-tä, ennen kaikkea seudun väestönkasvus-ta, joka puolestaan on tiiviisti sidoksissa aluetalouden ja työmarkkinoiden kehityk-seen. Jos seudun talous kasvaa suhteel-lisen nopeasti, uusien alueiden rakenta-mismahdollisuuksille riittää maksukykyis-tä kysyntää ja ne tulevat todennäköisesti toteutumaan nopeasti. Sen sijaan, jos ta-loudellinen kasvu hidastuu merkittävästi pitkäksi aikaa, on ilmeistä, että kysyntä ei riitä asuntotuotannon volyymin nostami-seen ja osa alueista tulee toteutumaan hi-taasti tai jää pitkäksi aikaa toteutumatta.

Rakennusalan puolelta alueiden ripe-än ja laadukkaan toteutumisen riskit liit-tyvät rakennusalan ylikuumenemisen mahdollisuuteen sekä rakennusalan työ-voiman saatavuuteen. Kaupungit voivat omassa päätäntävallassaan olevien ra-kennushankkeiden keskinäisellä ajoituk-sella alentaa ylikuumenemisriskiä. Työ-voiman saatavuutta parantavia toimenpi-teitä tulisi suunnitella ja toteuttaa yhteis-työssä pääkaupunkiseudun kaupunkien sekä alan yritysten ja järjestöjen kanssa.

Alueiden toteutuksessa kilpailuttami-sella on keskeinen rooli. Myös kilpailut-tamisessa on perusteltua pyrkiä moni-puolisuuteen. Kaupungeilla on syytä ol-la valmiutta ottaa kannettavakseen uu-teen asuntotuotantoon liittyvää kysyntä- ja kustannusriskejä, jotta alueiden toteu-tuminen ripeästi voidaan turvata. Tarvit-taessa kaupungit voivat ja niiden kannat-ta olla valmiita joustamaan alaspäin ra-kennusmaan luovutushinnoista tai maan-käyttösopimusten ehdoista, jos suhdan-netilanteesta tai muista syistä rakentami-sen toteutuminen uhkaa jäädä polkemaan paikalleen. Tästä kaupungeille mahdolli-

sesti koituvien kustannusten (pienemmät tulot) vastapainona ovat ne hyödyt, jotka saadaan alueiden nopeammasta toteutu-misesta ja siitä aiheutuvista positiivisista vaikutuksista asuntomarkkinoille.

Johtopäätökset liitettävän alueen suunnittelun näkökulmasta:

Liitettävä alue mahdollistaa tarkoituksen-mukaisen kaupunkimaisen yhdyskunta-rakenteen laajentamisen itään, joka osal-taan eheyttää kaupunkirakennetta. Alue tulee osaltaan lisäämään korkeatasoisen joukkoliikenteen vaikutusalueella sijait-sevan tonttimaan tarjontaa pääkaupun-kiseudulla. Tämä tuo lisää asuntotuotan-tomahdollisuuksia Helsingille, mahdollis-taa asuntotuotannon vuosittaisen määrän nostamisen sekä osaltaan vähentää asun-tojen hintojen nousupainetta.

Liitettävä alue tulee kilpailemaan Es-poon, Vantaan ja kehyskuntien uusien ra-kentamisalueiden kanssa asuntotuotan-non rahoittajista, rakentajista ja asukkais-ta. Riippumatta seudun asuntotuotannon määrälle asetettavista tavoitteista, kotita-louksien mieltymykset ja maksukyky aset-tavat rajoitteen todellisuudessa realisoitu-valle asuntokysynnälle. Pärjätäkseen kil-pailussa vaihtoehtoisten samantyyppisten alueiden kanssa alue on rakennettava mo-nipuolisesti ja korkeatasoisesti, hyödyn-täen alueen erityispiirteitä sekä metroon perustuvaa hyvää joukkoliikenneyhteyttä. Alueella on tarjottavat monipuolinen asu-misvaihtoehtojen valikoima erityyppisille asukassegmenteille, ja alueen suunnitte-lussa on otettava huomioon odotettavissa oleva väestörakenteen muutos.

Alue on perusteltua suunnitella ja to-teuttaa kaupungin ohjauksessa, jot-ta maankäyttöpoliittiset, maapoliittiset ja asuntopoliittiset tavoitteet voidaan to-teuttaa. Samalla markkinoille on annetta-va vahva rooli rahoituksessa, rakentami-

sessa ja lopullisessa omistuksessa. Asiak-kaiden tarpeiden tunnistaminen sekä eri-laisten aluekokonaisuuksien tehokas kil-pailuttaminen ovat avainasemassa.

Asuntokysyntä liitettävällä alueella

Tärkeä lähtökohta liitettävän alueen suun-nittelulle on alueelle suuntautuva markki-naehtoinen kysyntä. Minkälaiset kotitalo-udet todennäköisesti olisivat kiinnostunei-ta hankkimaan asunnon alueelta ja minkä-laisia asuntoja he haluaisivat alueelle ra-kennettavan? Seuraava analyysi perustuu kotitalouksien asunnonvalinnasta, asun-tojen hintojen määräytymisestä ja muis-ta asuntomarkkinatekijöitä tehtyihin tut-kimuksiin2.

Liitettävän alueen sijaintiin ja alueellisiin lähtökohtiin liittyvät, asuntomarkkinoiden kannalta oleelliset ominaisuudet voidaan tiivistää neljään ominaisuusryhmään:

saavutettavuus –luonnon ja meren läheisyys –palvelutaso –asuntokanta ja väestö. –

Saavutettavuus

Liitettävä alue sijaitsee 15 km:n (Kehä III) – 20 km:n (Helsingin ja Sipoon uusi ra-ja) ajoväyläetäisyydellä Helsingin keskus-taan. Metrolla ajoaika keskustan ja liitet-tävän alueen välillä tulee todennäköises-ti olemaan noin 25–30 min. Henkilöautol-la ajoaika keskustaan liitettävältä alueelta on noin 25–40 min. ruuhkaisuudesta riip-puen. Ajoaikaetäisyys liitettävältä alueel-ta lähimpään suureen kauppakeskukseen Itäkeskukseen tulee olemaan 10–15 min. metrolla ja henkilöautolla suunnilleen sa-man verran.

2 Tiiviydenjaluettavuudenvuoksilähdeviitteitäeiesite-

tä,muttaniitäontarvittaessasaatavissakirjoittajalta.

16

Helsingin itäisissä osissa sijaitsevat työ-paikat akselilla Sörnäinen–Itäkeskus-Myllypuro sekä toisaalta akselilla Vuo-saaren satama–Kehä III–lentokenttä si-jaitsevat liitettävältä alueelta käsin hyvin saavutettavissa. Kuitenkin korkeasti kou-lutettujen alojen työpaikkojen painopis-te pääkaupunkiseudulla on tällä hetkel-lä akselilla Sörnäinen–Keskusta–Länsi-Helsinki–Suur-Tapiola–Leppävaara. Näi-den alueiden saavutettavuus on liitettä-vältä alueelta käsin osin heikompi. Tosin länsimetro tulee parantamaan saavutet-tavuutta huomattavasti Otaniemen–Tapi-olan suuntaan.

Helsingin yliopiston maantieteen lai-toksella tehdyssä haastatteluihin perus-tuvassa tutkimuksessa (Ratvio 2005) on selvitetty mm. Landbossa asuvien työs-säkäyntiä. Tulosten mukaan neljä selväs-ti yleisintä työssäkäyntialuetta olivat: Hel-singin keskusta, Sörnäinen–Vallila, Pasi-la sekä Aviapolis. Näiden lisäksi työssä-käyntiä oli Itä-Helsinkiin, Kehä I:n var-teen, Kehä III:n varteen, mutta ei juuri Espooseen.

Liitettävän alueen sijainnin perusteel-la voidaan arvioida, että kun alue aika-naan rakennetaan, se tulee houkuttele-maan ensi sijassa Helsingissä ja muual-la pääkaupunkiseudulla asuvia lapsiper-heitä. Tämä perustuu ennen kaikkea koti-talouksien tasapainoiluun saavutettavuu-den ja riittäväksi koetun asumisväljyyden välillä. Koska maan ja vastaavasti asun-tojen hinta alenee keskustaetäisyyden myötä, keskituloinen lapsiperhe pystyy ostamaan tai vuokraamaan omien asu-mismieltymysten kannalta riittävän suu-ren uuden asunnon, kun tinkii saavutet-tavuusvaatimuksesta eli on valmis sijoit-tumaan riittävän kauas keskustasta.

Edellä esitettyä arviota tukevat havain-not niistä Helsingin seudulla viime vuosi-

na rakennetuista asuinalueista, jotka si-jaitsevat yli 20 minuutin liikenteellisellä keskustaetäisyydellä. Lähes poikkeukset-ta alle 16-vuotiaiden lasten osuus näiden alueiden asukkaista on 25–30 % sen jäl-keen kun pääosa alueen taloista on val-mistunut. Vuosien kuluessa väestön ikä-rakenne tasaantuu ja lähestyy koko pää-kaupunkiseudun keskiarvoa sitä mukaa, kun kotitalouksien elinkaarissa edetään pitemmälle, lapset kasvavat ja muuttolii-ke tasaa väestörakennetta.

Joukkoliikenneyhteydet, palvelut, ym-päristö sekä alueelle rakennettava asun-tokanta (edellyttäen että se ei painotu pieniin kerrostaloasuntoihin) eivät oleelli-sesti vaikuta uuden alueen lapsiperheval-taisuuteen, vaan lähinnä kotitalouksien muihin ominaisuuksiin, kuten tulojakau-maan, koulutustasojakaumaan, maahan-muuttajaväestön osuuteen sekä asumis-mieltymyksiin (esim. urbaanit–maaseu-tuhenkiset, yksilölliset–yhteisölliset jne.). Hyvä joukkoliikenneyhteys parantaa alu-een saavutettavuutta verrattuna muihin samalla maantieteellisellä etäisyydellä si-jaitseviin alueisiin ja vastaavasti kohottaa alueen maan ja asuntojen markkina-ar-voa. Joukkoliikenne myös vaikuttaa ko-titalouksien valikoitumiseen. Se mahdol-listaa alueella asumisen autottomille koti-talouksille. Autollisissa kotitalouksissa se vähentää muiden perheenjäsenten riip-puvuutta henkilöautokuljetuksista.

Luonnon ja meren läheisyys

Monien tutkimusten mukaan alueen luonnonläheisyys ja ennen kaikkea me-ren (tai järvien ja joen) läheisyys lisää-vät alueen houkuttelevuutta sekä nosta-vat vastaavasti alueen tonttien ja asun-tojen markkinahintatasoa verrattuna saa-vutettavuudeltaan, palveluiltaan ja asun-tokannaltaan samantyyppisiin alueisiin.

Luonnonläheisyydellä tarkoitetaan puis-tojen ja virkistysalueiden sekä luonnon-ympäristön määrää ja saavutettavuutta. On korostettava sitä, että tiiviisti ja kau-punkimaisesti rakennettujen asuinalu-eiden luonnonläheisyydessä on suuria eroja; luonnonläheisyys ei tarkoita välttä-mättä maaseutumaisuutta. Merenrannan läheisyyden on todettu nostavan asunto-jen hintatasoa merkittävästi yli kilomet-rin etäisyydelle asti. Koska luonnonlähei-syys ja rantojen läheisyys nostavat alu-een markkina-arvoa, ne toimivat myös valikoivina tekijöinä: näille alueille vali-koituu kotitalouksia, jotka arvostavat eri-tyisesti näitä asuinalueen sijaintiominai-suuksia.

Liitettävä alue tulee realistisesti toteu-tettavissa olevasta rakentamisen volyy-mista riippumatta säilymään luonnonlä-heisenä alueena, koska ranta-alueilla on laajat alueet luonnonsuojelualueina ja Si-poonkorpi tultaneen pääosin varaamaan virkistys- ja metsäalueeksi. Liitettävän alueen itäosa Uuden Porvoontien mo-lemmin puolin Itäsalmen–Korsnäsin alu-eella sijaitsee pääosin alle kilometrin etäi-syydellä merenrannasta, mikä kohottaa huomattavasti kyseisen alueen vetovoi-maa ja markkina-arvoa.

Palvelutaso

Kaupalliset ja julkiset palvelut vaikuttavat merkittävästi alueen vetovoimaan, hinta-tasoon sekä asukkaiden valikoitumiseen. Alueella sijaitsee nykyisin Sakarinmäen koulukeskus Itäsalmessa sekä päiväko-ti Lanbossa ja toinen Itäsalmessa. Kuten edellä on todettu, Itäkeskus sijaitsee lii-tettävältä alueelta 10–18 minuutin liiken-ne-etäisyydellä. Mellunmäen palvelut si-jaitsevat jonkin verran lähempänä ja Vuo-saaren (mm. Kolumbus) palvelut suun-nilleen samalla etäisyydellä kuin Itäkes-

17

kus. Näiden kohtuullisen lähellä sijaitse-vien palvelukeskittymien lisäksi alueel-le tullaan rakentamaan paikallisia julki-sia ja kaupallisia palveluita, joiden sijoit-tuminen ja volyymi riippuvat suunnitte-luratkaisuista sekä asuntorakentamisen ja väestön määrästä. Esimerkiksi 40 000 asukkaan ostovoimalla alue pystyisi yllä-pitämään vähintään Kolumbuksen kokoi-sen kauppakeskuksen. Alueen suunnitte-

lussa on tasapainoiltava mm. väljyyden ja palvelutason välillä, joista kumpaakin ko-titaloudet tutkimusten mukaan arvosta-vat. Suurempi rakentamisvolyymi merkit-see tiiviimpää ja vähemmän väljää ympä-ristöä mutta mahdollistaa paremman pai-kallisen palvelutason.

Myös palvelutaso valikoi kotitalouksia. Hyvä paikallinen palvelutaso houkuttelee alueelle sitä arvostavia kotitalouksia. Vas-

taavasti heikompaan palvelutasoon tyy-tyvät ja tyypillisesti suurempaa asuinalu-een tai asunnon väljyyttä arvostavat ko-titaloudet sijoittuvat etäämmälle ja maa-seutumaisempaan asuinympäristöön.

Asuntokanta ja väestö

Alueelle rakennettavan asuntokannan rakenne talotyypin (kerrostalo/pientalo), asuntojen koon, rahoituksen ja toteutuk-

18

sen (vapaarahoitteinen/välimuodot/yh-teiskunnan tukema vuokratalo) suhteen on tiiviisti sidoksissa alueelle tulevien ko-titalouksien tulo- ja koulutustasoon. Tä-mä on erittäin vahva tekijä alueen muo-toutumisessa.

Ääritapauksessa alue voitaisiin suun-nitella ja toteuttaa markkinaehtoises-ti niin, että kaikki rakennettavat asunnot olisivat vapaarahoitteisia suuria pienta-loasuntoja. Tämä linja merkitsisi käytän-nössä alueen suunnittelun jatkamista sa-moilla periaatteilla kuin millä Landbo ja Karhusaari on toteutettu. Tällöin alueen väestörakenne muodostuisi homogeeni-seksi ja painottuisi korkeatuloisiin, hyvin koulutettuihin lapsiperheisiin. Tämä nos-taisi osaltaan alueen sosiaalista statusta ja kohottaisi tutkimusten mukaan alueen tonttimaan ja asuntojen hintatasoa. Tä-mä vahvistaisi edelleen väestörakenteen homogeenisuutta, koska asuntojen kor-kea hintataso suuri asuntokoko nostaisi-

vat alueelle tulon kynnystä pienituloisille ja perheettömille.

Vastaavasti toisessa ääripäässä alue voitaisiin toteuttaa painottaen kerrostalo-tuotantoa ja yhteiskunnan tukemia vuok-ra-asuntoja. Tämä merkitsisi Itä-Helsin-gin kerrostalorakentamisen jatkamista edelleen itään. Rakennettava asuntokan-ta vetäisi alueelle pienituloisia ja vähän koulutettuja perheitä sekä perheettömiä kotitalouksia. Kansainvälisten tutkimus-ten mukaan etäällä keskustasta ja erillään muusta kaupunkirakenteesta sijaitseva kerrostalovaltainen sosiaalinen vuokra-asuntokeskittymä on pitkällä ajalla riski-alue slummiutumisen ja sosiaalisten on-gelmien keskittymisen kannalta.

Kumpikaan edellä esitetystä ääritapa-uksesta ei ole realistinen. Metroon perus-tuva joukkoliikenne yhdessä hyvän pai-kallisen palvelutason kanssa tekee mah-dolliseksi ja myös välttämättömästi lii-tettävän alueen toteuttamisen asunto-

jen monimuotoisuuden poh-jalta. Tämä mahdollistaa alu-een erityispiirteiden hyödyn-tämisen, erilaisten asumis-vaihtoehtojen tarjonnan sekä riittävän väestömäärän met-ron ja palveluiden taloudelli-suuden kannalta.

Liitettävän alueen suhde muihin Helsingin seudun rakentamisalueisiin

Monissa selvityksissä on to-dettu, että Helsingin seu-dun asuntotuotantoa on tar-ve nostaa nykyistä suurem-maksi. Kuitenkin asuntotuo-tannon toteutuminen on vii-me kädessä kiinni siitä, et-tä markkinoilla on riittävästi todellista maksukykyistä ky-syntää kotitalouksien tahol-la ja toisaalta tarjontapuolella resursseja ja halukkuutta in-

vestoida ja rakentaa. Liitettävä alue jou-tuu kilpailemaan kotitalouksien ja raken-tajien kiinnostuksesta monien muiden alueiden kanssa pääkaupunkiseudulla ja Helsingin seudun kehyskunnissa.

Helsingin kantakaupungin satama-alueet, Kruunuvuorenranta sekä Pasi-la ovat keskustan tuntumassa sijaitsevia urbaaneita, merellisiä (pl. Pasila) alueita, joiden potentiaalinen asiakaspohja poik-keaa erittäin paljon liitettävän alueen kal-taisen luonnonläheisen esikaupunkialu-een asukaspotentiaalista. Näiden aluei-den välille tuskin syntyy kilpailua. Sen si-jaan alue tulee kilpailemaan samasta po-tentiaalisesta asiakaskunnasta kuin esi-merkiksi Vantaan kehäradan varren alu-eet, länsimetron täydennysrakentamis-alueet Espoon länsiosissa, Espoonkar-tanon–Kurttilan–Vanttilan alueet rantara-dan tuntumassa, Sundsbergin ja Sarfvi-kin alueet Kirkkonummella sekä Keski- ja Etelä-Sipoon tulevat uudet alueet. Näi-

19

den lisäksi Vihdissä, Nurmijärvellä, Tuu-sulassa, Järvenpäässä ja Mäntsälässä on tarjolla tai suunnitteilla paljon pientaloval-taisia asuinalueita, joilla on samoja omi-naisuuksia kuin liitettävällä alueella.

Raideliikenteen tuntumassa sijaitsevia alueita ovat Espoon metron ja rantaradan varren alueet, Vantaan kehäradan alue, Kirkkonummen Sundsberg sekä päära-dan tai oikoradan varren alueet Järven-päässä ja Mäntsälässä. Kuitenkin metron ansiosta liitettävä alue ja länsimetron täy-dennysrakentamisalueet ovat saavutetta-vuudeltaan selvästi parempia kuin kilpai-levat alueet. Merenrannan tuntumassa sijaitsevia alueita on liitettävän alueen li-säksi tarjolla ainoastaan Espoon metron täydennysrakentamisalueilla, Kirkkonum-mella sekä Etelä-Sipoossa. Kaikki maini-tut alueet ovat perusluonteeltaan luon-nonläheisiä. Kuitenkin Sipoonkorpi ja merenranta voivat tarjota liitettävälle alu-eelle muihin alueisiin verrattuna vahvan vetovoimaedun. Liitettävän alueen suu-ren koon ja Helsingin kaupungin resurs-sien ansiosta sinne on myös mahdollista saada selvästi parempi paikallinen palve-lutaso kuin millään muulla alueella.

Vertailualue: Kirkkonummen Sundsberg

Yhtenä vertailukohteena liitettävälle alueelle voidaan pitää Kirkkonummen Sundsbergin aluetta, jota on rakennettu noin 5 vuotta Kirkkonummen kunnan ja alueen maanomistajan välisen maankäyt-tösopimuksen (v. 2000) pohjalla. Seuraa-vassa esitettävät tiedot perustuvat tutki-muksiin Ratvio (2005) sekä Laakso ym. (2005). Yhteistä Sundsbergin ja liitettä-vän alueen välillä on:

suunnilleen sama etäisyys Helsingin –keskustasta merenrannan läheisyys (Sundsberg –Espoonlahden tuntumassa)luonnonläheisyys (Sundsberg vanhaa –kulttuurimaisemaa)

raideliikenneyhteys (Sundsberg –1–3 km:n etäisyydellä Masalan ase-masta), etäisyys kauppakeskuksiin (Sundsber- –gista käydään Espoon Lippulaivassa ja Isossa Omenassa sekä Kirkkonum-men keskustassa).

Sundsbergin alueen kaavasuunnitelmien mukaan alueen tonttien pinta-ala on yh-teensä 61 ha, josta asuintonttien osuus on 41 ha. Kaavoissa oleva alueen ko-konaiskerrosala on 143 000 k-m2, jos-ta asuinrakennuksia 132 000 k-m2. Asu-misen lisäksi kaava-alueisiin kuuluu vir-kistysalueita ja jonkin verran yleisten ra-kenusten tontteja. Alueella tulee asumaan sen kokonaan valmistuttua 2 500–3 000 askasta. Sundsbergissa on peruspalve-luita (päiväkoteja, alaluokkien koulu, lä-hikauppa), mutta pääasiallisesti alue no-jautuu Masalan palveluihin. Alue on ko-konaan pientaloaluetta, mutta asuintont-tien keskimääräinen rakennustehokkuus on 0,32, joka on Helsingin seudun kehys-kunnissa poikkeuksellisen korkea. Kaikki-rakennettavat talot ovat tehdasvalmistei-sia ja suurin osa on yhden perheen taloja. Kaikki asunnot ovat omistusasuntoja, jot-ka myydään suoraan kotitalouksille.

Sundsbergin alueen asuntoja mark-kinoidaan valikoidulle kohderyhmäl-le, jonka näyttää muodostavan pääkau-punkiseudulla asuvat, hyvin koulutetut, nuorehkot lapsiperheet, jotka arvosta-vat asuinalueen yhteisöllisyyttä ja luon-nonläheisyyttä. Asuntojen hinnat ovat Sundsbergissä varsin kohtuulliset verrat-tuna Helsingin seudun uusien pientalo-asuntojen hintatasoon3.

Sundsbergissa tehdyn haastattelutut-kimuksen mukaan4 alueen asukaskunta on varsin homogeeninen. Aikuisten tulo-taso on selvästi korkeampi kuin pääkau-

3 Esimerkiksimaaliskuussa2008alueellatarjottiinmyy-

täväksi rakenteillaolevia111m2:nasuntoja velatto-

maanhintaan310000eur(=2795eur/m2)

4 Vaattovaaraem.Laaksonym.(2005)tutkimuksessa

punkiseudun tai Kirkkonummen väestöl-lä keskimäärin. Lähes kaikki perheet ovat lapsiperheitä. Suurin osa asukkaista on muuttanut muista pääkaupunkiseudun kunnista, eniten Espoosta ja toiseksi eni-ten Helsingistä. Alueelle muutettiin erityi-sesti suurempien ja uusien asuntojen perässä. Asuntojen hinta-laatusuhde ko-ettiin paremmaksi kuin esimerkiksi Es-poossa. Samalla rahalla saatiin tuntu-vasti enemmän neliöitä ja lisäksi uudes-ta asunnosta. Alueen pientalovaltaisuus ja kaupunkimaisen pientaloalueen piir-teet houkuttivat muuttajia. Toinen selke-ästi vetovoimainen tekijä oli alueen luon-nonläheisyys. Ihmiset halusivat muuttaa luonnon ja meren lähelle, monipuolisten ulkoilumahdollisuuksien äärelle. Kolman-tena selkeästi esiin nousseena tekijänä oli alueen rauhallisuus. Entiseltä asuin-alueelta lähdettiin osin levottomuuden ja turvattomuuskokemusten myötä pois, ja rauhallisuutta arvostettiin uudella asuin-alueella. Osalla haastatelluista muuton eräänä motiivina oli myös ollut alueella asuvat ystävät.

Asukkaat Sundsbergissä olivat hy-vin tyytyväisiä asuinalueeseensa. Vaik-ka ihmisillä alueelle muuttaessaan ei ol-lut asukkaiden osalta juurikaan odotuk-sia, olivat alueella asuvat ihmiset eräs keskeinen tekijä asumisviihtyvyyteen liit-tyen. Elämänvaiheella–lapsiperheydel-lä–näyttääkin olevan merkittävä vaiku-tus ihmisten muuttopäätöksille. Näyttää siltä, että Sundsbergiin on muodostunut pitkälti samassa elämänvaiheessa olevi-en yhteisö, joka mahdollistaa harrastus- ja kerhotoimintaa–yhteisöllisyyttä, jota usein peräänkuulutetaan. Kiinnostavaa Sundsbergin väestörakenteessa on se, että alle kouluikäisiä alueen väestöstä on lähes viidennes, mutta yläasteikäisiä on ainoastaan pari prosenttia. Haastatteluis-sa tuli esiin myös tyytymättömyyden ai-heita: Palveluiden puutteen nosti esiin yli puolet vastanneista. Erityisesti toivottiin kauppoja ja koulua. Liikenneongelmat, erityisesti Kirkkonummen sisäinen julki-

20

nen liikenne, aiheutti tyytymättömyyttä. Katuvalojen puute ja jatkuvasta rakenta-misesta koituvat haitat tulivat myös esiin.

On syytä olettaa, että siltä osin kuin liitettävällä alueella asuinalueita toteute-taan tiiviinä ja matalana omistusasunto-valtaisena pientalorakentamisena, näi-den alueiden väestörakenne tulee muis-tuttamaan monessa suhteessa Sundsber-gin aluetta. Vastaavasti väljähkön omako-tivaltaisen rakentamisen osalta nykyinen Landbo ja Karhusaari tarjoavat hyvän ver-tailukohdan niiden väestörakenteelle.

Ehdotus liitettävän alueen asuntoalueiden suunnittelun periaatteiksi

Edellä esitetyn perusteella on ilmeistä, et-tä liitettävä alue tulee sijaintinsa ja perus-ominaisuuksiensa puolesta houkuttele-maan alueelle alkuvaiheessa ennen kaik-kea lapsiperheitä. Toisaalta hyvä saavutet-tavuus, metroon perustuva joukkoliikenne sekä mahdollisuus toteuttaa alueelle hy-vät paikalliset palvelut, tekevät mahdolli-seksi saada alueesta vetovoimainen myös muille väestöryhmille kuin lapsiperheille. Tämä mahdollistaa sen, että alue voidaan ja se kannattaa toteuttaa monimuotoise-na, erilaisia asumisvaihtoehtoja tarjoava-na alueena.

Nimenomaan joukkoliikennettä, palve-lutasoa, luonnonläheisyyttä sekä asumi-sen monimuotoisuutta kannattaa käyttää hyväksi vetovoimatekijöinä, joiden suh-teen liitettävä alue erottuu muista alueis-ta, joiden kanssa se joutuu kilpailemaan kysynnästä.

Asumisen osalta alue tulisi toteuttaa seu-raavilla periaatteilla:

Merkittävä asuntojen määrä –väestöpohja riittävän suureksi met-• ron rakentaminen taloudellisen kan-nattavuuden näkökulmastaväestöpohja riittävän suureksi hy-• vän paikallisen palvelutason (julki-

set ja kaupalliset) toteuttamiseksimahdollistaa Helsingin asuntotuo-• tannon määrän nostamisen

Asuntotarjonnan monipuolistaminen –toteutetaan asuntotuotantoa, josta • on paljon kysyntää mutta vähän tar-jontaa Helsingissätärkeäksi kohderyhmäksi perheet, • joilla on suuri todennäköisyys muut-taa Helsingistä muualle seudulle tai seudun ulkopuolellekohderyhmiksi myös vieraskieliset, • ikääntyvät ja lapsettomat

Korkea status ja monipuolinen väestö- –rakenne

vetovoimainen alue myös hyvätu-• loisille ja korkeasti koulutetuillevahvistaa alueen statusta ja veto-• voimaavahvistaa kunnan veropohjaa• vahvistaa Itä-Helsingin työpaikka-• alueiden kasvua ja monipuolistu-mistaheterogeeninen väestöpohja• vetovoimainen alue pystyy otta-• maan vastaan myös pienituloisia ja syrjäytyneitä

Monimuotoinen asuntojen tarjonta –metro ja hyvät paikalliset palve-• lut mahdollistavat asuinalueiden ja asuntotuotannon monimuotoisuu-den–mahdollisuus on hyödynnet-täväpainopisteenä tiivis kaupunkimai-• nen pientaloasuminenlisäksi kerrostalorakentamista met-• roasemien tuntumaanlisäksi omakotirakentamista alueen • reunoilleasuntojen rahoitus- ja hallintasuh-• dejakauma seudun yhteisvastuul-lisen asuntopolitiikan ja Helsingin kaupungin tavoitteiden mukaiseksimahdollistetaan kotitalouksien elä-• mänkaarta myötäilevät asumis-muotojen muutokset (kerrostalo <-> pientalo, omistus <-> vuokra) saman alueen sisällä, mikä vahvis-taa alueen yhteisöllisyyttä.

2121

22

4 Liitettävä alue yritystoiminnan ja toimitilamarkkinoiden näkökulmasta

Yritystoiminnan ja toimitilarakentamisen osalta liitettävän alueen lähtökohdat ja rooli kaupunkirakenteen laajenemisessa on täysin toisenlainen kuin asumisessa. Seuraavassa yritystoiminta ja sitä vas-taavat toimitilat jaetaan karkeasti kah-teen osaan:

seudullinen yritystoiminta – : yritys-ten asiakaskunta seudullista, valta-kunnallista tai kansainvälistä; työnte-kijät koko seudulta.paikallinen yritystoiminta: – alu-een asukkaita ja yrityksiä palvelevat yritykset (vähittäiskauppa, ravinto-lat, kotitalouksien palvelut), sekä alu-een asukkaiden omaa yritystoimin-taa, jonka halutaan sijaitsevan lähellä asuinaluetta (pientoimistot, työhuo-neet, verstaat yms).

Seudullinen yritystoimintaSeudullisen yritystoiminnan ja toimitila-markkinoilla lähtökohtana on, että pää-kaupunkiseudulla on nykyisillä yritys-alueilla erittäin paljon kaavoitettuja tai yleiskaavoissa suunniteltuja rakennus-mahdollisuuksia toimitilarakentami-selle5: vahvistetuissa asemakaavoissa 18,8 milj. ja yleiskaavoissa 7,5 milj. km2, yhteensä 26,3 milj. km2 (v. 2007). Näi-den lisäksi on suunnitteilla uusia alueita ja laajennuksia vanhoihin alueisiin. Mo-nilla yritysalueilla on merkittäviä laajen-nusmahdollisuuksia nykyisten kaavojen ja alustavien suunnitelmien lisäksi, jos kysyntää riittää. Näin ollen toimitilara-kentamista varten ei ole seudulliseen ky-syntään tai tonttitarjonnan puutteeseen perustuvaa tarvetta kaavoittaa merkittä-viä määriä toimitilakerrosalaa liitettävälle

5 Perustuvatpääkaupunkiseudunkaupunkien kaavoi-

tusyksiköidenkeräämiintietoihin.

alueelle ainakaan lähimmän 20 vuoden aikana. Lisäksi Helsingin seudun keskei-nen ongelma on työpaikkojen hajautu-minen ja sen seurauksena henkilöauto-liikenteen kasvu työmatkaliikenteessä. Tästäkään syystä ei ole perusteltua ha-jauttaa seudullisen yritystoiminnan kes-kittymiä voimaperäisesti liitettävän alu-een suuntaan.

Helsingin kaupungin elinkeinostrate-giassa on määritelty kehittämisen paino-pistealueiksi Kaakkois- ja Itä-Helsingissä Herttoniemi–Roihupelto, Itäkeskus–Puo-tila–Myllypuron keskus sekä Vuosaaren satama yritysalueineen. MAL-2017 -oh-jelmassa yhtenä kehittämisen painopis-teenä on Vuosaaren satama–Kehä III–Lentokenttä -akseli.Seudullisen yritystoiminnan alueellisen sijoittumisen näkökulmasta liitettävän alueen kehittämiselle voidaan esittää kaksi vaihtoehtoista kehittämislinjaa.

Ensisijainen kehittämislinja: liitettä-vän alueen suunnittelussa tulisi seudul-lisen yritystoiminnan näkökulmasta en-nen kaikkea tukea Kaakkois- ja Itä-Hel-singin sekä Vuosaari–lentokenttä -ak-selin yrityskeskittymien kehittymistä ei-kä kilpailla niiden kanssa. Tältä kannal-ta seudullisen yritystoiminnan kehittä-misalueiksi soveltuisivat lähinnä Kehä III:n sekä Porvoonväylän ja Uuden Por-voontien liittymien alueet, jotka kuuluvat pääosin Vantaan alueeseen6. Tälle akse-lille voisi sijoittua 4 000–6 000 seudul-lista työpaikkaa. Seudullinen työpaikka-keskittymä Kehä III:n varressa Vuosaa-ri–Lentokenttä-akselilla olisi strategis-

6 Vantaanyleiskaavassa2007KehäIII:njaPorvoonväy-

lä liittymäpohjoispuolellaonvarausyritystoiminnan

alueeksi,muttaKehöIII:nvarsiPorvoonväylänliitty-

mästäeteläänonvarattupääosinvirkistysalueiksi.

ten yhdyskuntarakenteellisten ja elinkei-nopoliittisten tavoitteiden mukainen. Se vahvistaisi liitettävän alueen asuinaluei-den vetovoimaa, koska asuinalueiden lä-hietäisyydelle tulisi vahva työssäkäynti-alue. Tosin seudullisen työpaikka-alueen toteutuminen kyseiselle alueelle olisi ris-tiriidassa Vantaan nykyisen yleiskaavan kanssa Porvoon väylän liittymän etelä-puolella.

Tämän lisäksi Porvoonväylän ja Itäsal-men liittymän alue soveltuisi esim. eri-koiskaupan keskittymäksi7, johon voisi liittyä myös paikallisia toimistotyöpaik-koja.

Liitettävän alueen asuntorakentami-sen toteuttaminen edellisessä luvussa esitettyjen periaatteiden mukaisesti mer-kitsisi mm. korkeasti koulutetun väestön merkittävää lisäystä Itä-Helsingin alueel-la. Tämä vahvistaisi huomattavasti Kaak-kois- ja Itä-Helsingin laajenevien työpaik-kakeskittymien, joihin liitettävältä alueel-ta on erinomaiset yhteydet, toteutumis-ta ja osaamisintensiivisten palvelualojen kasvun mahdollisuutta näissä työpaikka-keskittymissä.

Vaihtoehtoinen kehittämislinja, jota voi ajatella myös pitkän aikavälin mah-dollisuutena, perustuu siihen, että seu-dun yhdyskuntarakennetta kehitettäisiin sormimaisen mallin mukaan itään päin myös seudullisten yritystoiminta-aluei-den osalta. Edellytyksenä on pitkäaikai-nen vahva taloudellinen kasvu ja toimiti-lojen lisääntyvä kysyntä Helsingin seu-dulla. Vaihtoehdon tarkoituksenmukai-suus vahvistuu, jos Venäjän talouden kasvu jatkuu ja vastaavasti Helsinki –

7 Sipoon kunta suunnitteli aikanaan erikoiskaupan

keskusta Itäsalmen liittymään,mutta suunnitelma

eitoteutunut.

23

Pietari -akselin merkitys korostuu. Tässä kehittämislinjassa yritysalue voisi jatkua Kehä III:n liittymän suunnasta Porvoon väylän varressa itään päin. Jos Helsingis-tä itään, Pietariin suuntautuva rata toteu-tuu lentokentän (eikä Itäsalmen) kautta, merkittävälle seudulliselle yrityskeskitty-mälle Itäsalmen alueella ei ole vahvoja perusteita. Sen sijaan Itäsalmen mootto-ritieliittymän alue voi soveltua hyvin mm. seudulliselle kaupan keskittymälle, edel-lyttäen että se liitetään metroaseman palvelukeskittymään.

Paikallinen yritystoimintaSeudullisen yritystoiminnan alueista riip-pumatta liitettävälle alueelle on perustel-tua toteuttaa hyvät paikalliset kaupalli-set ja julkiset palvelut sekä tarjota myös toimitiloja alueen asukkaiden omaa yri-tystoimintaa varten (mm. pientoimistoja, työhuoneita, verstaita yms). Itäkeskus-

ta on perusteltua pitää liitettävän alueen erikoistuneiden palveluiden keskuksena, mutta tämän lisäksi alue tarvitsee myös omat paikalliset palvelut, jotka voivat pal-vella myös Sipoon puolen kasvavaa yh-dyskuntarakennetta. Yhdyskuntatalou-dellisesti tarkoituksenmukaisia sijainti-paikkoja paikallisille palvelu- ja työpaikka-keskittymille ovat alueen metroasemien ympäristöt, erityisesti Sipoon rajan tun-tumassa sekä Kehä III:n ja Uuden Por-voontien liittymän alueella. Asuntotuo-tannon sijoittuminen liitettävällä alueel-la sekä Itäkeskuksen vahva keskusrooli perustelevat sitä, että liitettävälle alueel-le voi olla tarkoituksenmukaista toteut-taa kaksi paikallista palvelu- ja työpaik-kakeskittymää.

Hyvät paikalliset palvelut nostavat alu-een arvostusta ja houkuttelevuutta sekä kohottavat maan arvoa. Tärkeä näkökoh-ta on se, että korkeatasoiset paikalliset palvelut yhdessä hyvän joukkoliikenteen

kanssa ovat välttämätön edellytys sille, että alue voidaan toteuttaa monimuotoi-sesti. Ilman palveluja ja joukkoliikennettä alueen ainoa realistinen toteutusmalli oli-si ”omakotimatto” -tyyppisistä asuinalu-eista koostuva aluekokonaisuus, joka toi-misi henkilöautoliikenteen ja Itäkeskuk-sen palveluiden varassa.

Muiden alueiden perusteella voidaan arvioida, että liitettävälle alueelle voisi si-joittua 4 000–6 000 paikallista työpaik-kaa, joista vähintään 2/3 on paikallisissa kaupallisissa ja julkisissa palveluissa.

24

5 Ehdotus liitettävän alueen suunnittelun periaatteiksi

Asuntoja alueelle tulee ehdotuksen mu-kaan noin 18 700, ja asuntojen keskikook-si on arvioitu noin 90 huoneisto-m2. Kes-kimääräiseksi asumisväljyydeksi kaikissa talotyypeissä on arvioitu 43 huoneisto-m2/asukas vuonna 2035.

Ehdotuksen mukaisessa mallissa lii-tettävälle alueelle tulee noin 1 500 asu-kasta/km2 vuonna 2035 (taulukko 2). Alu-een pinta-alaan suhteutettu asumistihe-ys on vähän yli puolet nykyisestä Itäises-tä suurpiiristä, jossa asukastiheys on noin 2 800 as/km2. Itä-Helsingissä Vuosaaren asukastiheys on 2 200 ja Mellunkylän suurpiirin 3 700 asukasta/km2. Koko Hel-singin nykyinen asukastiheys (3 000 as/km2) on 2-kertainen ehdotuksen mukai-seen liitettävään alueeseen verrattuna. Lii-tettävän alueen keskimääräinen asumisti-heys jäisi myös selvästi jälkeen mm. Es-poon Suur-Tapiolasta ja olisi samaa suu-ruusluokkaa kuin nykyisessä Suur-Leppä-vaarassa ja Kauniaisessa.

Helsingin on perusteltua pitää alueen suunnittelu ja toteutus tiukasti kau-pungin käsissä ja ohjata suunnittelua ja toteutusta voimassaolevien maankäyttö-poliittisten, maapoliittisten ja asuntopo-liittisten tavoitteiden mukaisesti. Raken-nuskelpoisesta maasta mahdollisimman suuri osuus kannattaa hankkia kaupungin omistukseen ennen kaavoitusta. Maan-käyttösopimuksia tai kehittämiskorvauk-sia kannattaa liitettävällä alueella pitää toissijaisina vaihtoehtoina. Kaupungin laa-ja maanomistus mahdollistaa tonttien luo-vuttamisen yhteiskunnan tukemaan asun-totuotantoon sen edellyttämillä kohtuulli-silla ehdoilla sekä markkinaehtoiseen tuo-tantoon markkinaehdoilla. Vaikka alueen suunnittelu ja toteutus pidettäisiin kau-pungin käsissä, markkinoille on annettava vahva rooli rahoituksessa, rakentamises-sa ja lopullisessa omistuksessa. Myös asi-akaskunnan (potentiaaliset asukkaat) se-kä toteuttajien on voitava päästä vaikutta-maan suunnitteluprosessiin sekä alueen luonteen, ominaispiirteiden, palveluiden ja arkkitehtuurin määräytymiseen.

Seuraavassa esitetään yksi ehdotus liitet-tävän alueen asuntotuotannon suunnitte-lun lähtökohdaksi (taulukko 1). Ehdotus perustuu aikaisemmissa luvuissa esitettyi-hin periaatteisiin. Ehdotuksessa alueelle kaavoitettaisiin yhteensä 2 milj. k-m2 uut-ta asuntokerrosalaa. Tällä volyymillä alu-een uusiin asuntoihin arvioidaan tulevan noin 39 000 asukasta (v. 2035). Alueella nykyisin olevan ja alueelle jäävän asunto-kannan asukasmääräksi vuonna 2035 ar-vioidaan noin 1 500 henkeä. Liitettävän alueen väestön kokonaismääräksi arvioi-daan näin ollen noin 40 500 henkeä vuon-na 2035, jolloin alue arvioidaan rakenne-tun valmiiksi.

Alueen hallitsevaksi talotyypiksi ehdo-tetaan tiivistä, kaupunkimaista pientaloa, joita ehdotuksen mukaan tulisi kerrosalas-ta puolet. Metroasemien tuntumaan ra-kennettaisiin kerrostaloja yhteensä neljän-nes kerrosalasta. Näiden ansiosta metro-asemien ja palveluiden välittömään lähei-syyteen saadaan riittävä väestöpohja suh-teellisen pienelle maa-alueelle. Neljännes kerrosalasta varataan väljähköön omakoti-rakentamiseen etäämmälle metroasemis-ta, mm. Porvoon väylän pohjoispuolelle. Ehdotetulla rakenteella alue voidaan to-teuttaa kokonaisuutena monimuotoises-ti ja seudun yhteisvastuullisen asuntopo-litiikan mukainen hallintasuhde- ja rahoi-tusjakauma voidaan sovittaa siihen hyvin. Silti rakenne mahdollistaa liitettävän alu-een sisällä asuinalueiden välisen erikois-tumisen ja erilaisten vaihtoehtoisen asu-misen mallien soveltamisen.

Alueen keskimääräinen tonttitehok-kuus on ehdotuksen mukaan 0,45. Eh-dotus kuluttaa asuntotonttimaata noin 4,4 km2. Kun mukaan lasketaan asuin-alueisiin välittömästi liittyvät yleiset alu-eet (karkea arvio 2 x tonttimaa), asuinalu-eiden tarvitsema maa-alue on 8,8 km2. Tämä merkitsee, että liitettävän alueen 28,7 km2:n maa-alueesta käytetään var-sinaiseksi asuntotonttimaaksi 15 % ja asuinalueiksi 30 % (sisältäen tonttimaan ja asuinalueeseen liittyvät yleiset alueet).

Tässä selvityksessä ei ole ollut mah-dollisuutta tehdä laskelmia liitettävän alueen suunnittelun ja toteuttamisen yh-teiskuntataloudellisesta kannattavuu-desta. Alue on toteutettava niin, että siitä aiheutuvat yhteiskuntataloudelliset hyö-dyt ovat suuremmat kuin vastaavat kus-tannukset. Kunnallistalouden näkökul-masta Helsinki joutuu rahoittamaan liitet-tävän alueen suunnittelun, perusraken-teen, joukkoliikenteen ja peruspalvelui-den investoinnit ja myöhemmät käyttö-kustannukset. Kaupunki saa tuloja maan-luovutuksista sekä mahdollisista yksityis-ten maaomistajien maankäyttösopimuk-sista tai kaavoitusmaksuista. Edelleen kaupunki saa tulevien asukkaiden kun-nallisverotulot sekä kaavoitettujen ja ra-kennettujen kiinteistöjen kiinteistöverot. Näiden kustannusten ja tuottojen arvi-ointi on suunnittelun seuraavien vaihei-den tehtävä. Kuitenkin on todennäköis-tä, että edellä esitetty ehdotus liitettävän alueen asuntotuotannoksi mahdollistaa alueen toteuttamisen myös yhteiskunta-talouden näkökulmasta kannattavasti.

25

Taulukko 1: Ehdotus liitettävän alueen asuinalueiden suunnittelun pohjaksi

Talotyyppi

Kerrostalo

Tiivis

pientalo

Omakoti-

talo Yhteensä Huomautukset

Kerrosala 1000 k-m2 500 1000 500 2000 ei sisällä v. 2008 olevaa kerrosalaa

Kerrosala % 25,0 50,0 25,0 100,0

Tonttitehokkuus 1,25 0,5 0,25 0,45 keskim., voi vaihdella tyyppien sisällä

Tonttimaa 1000 m2 400 2000 2000 4400

Tonttimaa km2 0,4 2,0 2,0 4,4

Tonttimaa % 9,1 45,5 45,5 100,0

Asuinaluiden maa-alue km2 0,8 4,0 4,0 8,8 asuinalueen maa-ala = 2*tonttimaa

Asuinalueiden aluetehokkuus 0,63 0,25 0,13 0,23

Asuinhuoneistoala h-m2 417 833 417 1667 k-m2/h-m2 = 1,2

Asuntojen keskikoko h-m2 70,0 90,0 120,0 89,2

Asuntoja kpl 5952 9259 3472 18684

Asuntoja % 31,9 49,6 18,6 100,0

Asumisväljyys 2035, h-m2/hlö 43,0 43,0 43,0 43,0

Asukkaita 2035 9690 19380 9690 38760 ei sis. v. 2008 asuntojen asukkaita

Asukkaita % 25,0 50,0 25,0 100,0

Taulukko 2: Vertailuja: asukkaita/km2 valituilla alueilla v. 2007 (liitettävä alue arvio 2035, ml. v. 2008 alueella olevan ja pysyvän asuntokannan väestö)

Alue Pinta-ala km2 Asukkaita Asukkaita/km2

Liitettävä alue (v. 2035) n. 27 40 500 1523Vuosaaren peruspiiri 15,4 33 988 2207

Vartiokylän peruspiiri 7,8 21 265 2726

Mellunkylän peruspiiri 9,9 36 361 3673

Itäinen suurpiiri 35,4 100 589 2841

Suur-Tapiola 20,4 41 905 2054

Suur-Leppävaara 35,4 58 048 1640

Helsinki 186,8 564 521 3022

Espoo 312,0 235 019 753

Vantaa 240,6 189 711 789

Kauniainen 5,9 8 469 1435

Pääkaupunkiseutu 745,3 997 720 1339

26

Lähteet

Helsingin kaupunki, Kaupunkisuunnitte-luvirasto. 2008. Kaupungista seutu ja seudusta kaupunki. Helsingin maan-käytön kehityskuva.

Helsingin kaupunki. 2007. Yritysmyön-teiseksi kumppaniksi. Helsingin elin-keinostrategia 2007. Helsingin kau-pungin talous- ja suunnittelukeskuk-sen julkaisuja 2/2007.

Helsingin kaupunki. Laadukkaan asumi-sen Helsinki. Maankäytön ja asumi-sen toteutusohjelma 2008-2017. Ta-lous- ja suunnittelukeskus, kehittä-misosasto.

Helsingin seudun yhteistyökokous. 2007. Kaupunkisuunnitelman MAL-osio. Maankäytön, asumisen ja lii-kenteen yhteensovittamisen paran-taminen Helsingin seudulla (luonnos 23.5.2007).

Helsinki, Espoo, Vantaa, Kauniainen. 2005. Pääkaupunkiseudun elinkeino-strategia. Pääkaupunkiseudun elinkei-nopolitiikkatyöryhmä.

Itä-Uudenmaan maakuntaliitto. 2007. Itä-Uudenmaan maakuntakaava.

Laakso, Seppo. 2007. Tonttitarjonta ja asuntomarkkinat pääkaupunkiseu-dulla. Helsingin kaupungin talous- ja suunnittelukeskuksen julkaisuja 3/2007.

Laakso, Seppo & Loikkanen, Heikki A. 2004. Kaupunkitalous. Johdatus kau-pungistumiseen, kaupunkien maan-käyttöön sekä yritysten ja kotitalouk-sien sijoittumiseen. Gaudeamus.

Laakso, S., Halme, T., Kilpeläinen, P., Loik-kanen, H. ja Vaattovaara, M. (2005): Kirkkonummen kunnan muuttoliike-tutkimus. Helsingin yliopiston maan-tieteen laitoksen julkaisuja B 52/2005.

MAL-neuvottelukunta. 2008. Helsingin seudun maankäytön, asumisen ja lii-kenteen toteutusohjelma 2017 (MAL 2017).

Ratvio, Rami. 2005. Elämää metropolin reunoilla–Sundsberg ja Landbo hajau-tuvassa kaupunkirakenteessa. Pro gra-du tutkielma. Helsigin yliopisto maan-tieteen laitos.

Sipoon kunta. 2008. Sipoon yleiskaava 2025, kaavaehdotus.

Vantaan kaupunki. 2007. Vantaan yleis-kaava 2007.

Ympäristöministeriö. 2008. Ehdotus val-takunnallisten alueidenkäyttötavoittei-den tarkistamiseksi (26.3.2008).

Ympäristöministeriö. 2007. Ehdotus val-tioneuvoston asuntopoliittiseksi toi-menpideohjelmaksi.

Ympäristöministeriö. 2001. Valtioneu-voston päätös valtakunnallisista alu-eidenkäyttötavoitteista.

Sipoosta ja Vantaalta Helsinkiin liitettävän alueen suunnittelun lähtökohtia

Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston yleissuunnitteluosaston selvityksiä 2008:4 Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston yleissuunnitteluosaston selvityksiä 2008:4

Sarjassa aikaisemmin julkaistu:

2008:1 Loft-asumisen edellytykset Helsingissä

2008:2 Ekotehokkuuden arviointi ja lisääminen Helsingissä

2008:3 Liitosalueen rakennettu kulttuuriympäristö

ISSN 1458-9664ISBN 978-952-223-311-0 (NID.)ISBN 978-952-223-312-7 (PDF)

9 789522 233110