WINSLØW ADVOKATFIRMA, GAMMEL STRAND 34, 1202 KØBENHAVN K T: (+45) 3332 1033 F: (+45) 3696 0909 WINLAW@WINLAW.DK WWW.WINLAW.DK

Specialkursus Danske Advokater Torsdag den 9. oktober 2013

Kl. 13.00 – 17.00

Mangler ved fast ejendom

Agenda

•  Mangelhåndtering i forbindelse med køb af fast ejendom •  Bevissikring •  Ensidigt indhentede erklæringer •  Mangelsprocessen •  Klagenævnsbehandling •  Nyere retspraksis •  Mangler i forbindelse med ejerlejligheder og

andelsboliger

Hvad er mangler?

•  Udtryk for skuffede forventninger •  Forventningsafstemning er altafgørende •  Når sælger viser en ”Mercedes” og leverer en ”Skoda” •  Hvad er beskyttelsesværdigt?

–  Ulovlige kældre, etc.

•  Tilstandsrapportens fejlbegreb

Mangelhåndtering i forbindelse med køb af fast ejendom

•  Køber henvender sig – identificering af problemet •  Bagateller •  Mindstegrænse •  Teknisk vurdering •  Forsikringsanmeldelse - ejerskifteforsikring •  Krav mod sælger •  Krav mod andre •  Hvad gælder ved mangelhåndtering af fast ejendom

under byggeprocessen ?

Bevissikring (1)

•  Syn og skøn –  Isoleret bevisoptagelse –  Ved domstolene –  Ved voldgiftsretten

•  Kan alternativer til syn og skøn inddrages under en retssag? –  U 2004.2863 Ø – Videofilm og fotos kunne ikke danne grundlag

for syn og skøn i en sag mod en byggesagkyndig –  Dog modsat utrykt kendelse fra 18. januar 2013

Bevissikring (2)

•  Kort om formulering af skønstema •  Hvad vil man med spørgsmålet - hvad får man ud af

svaret ?

–  Kan skønsmanden konstatere det forhold, man omtaler som en mangel, hvis ja, hvordan udbedres det og hvad koster det

–  Neutral formulering

–  Ikke ”fisketur” – konkrete spørgsmål –  Skønsmanden må ikke bevæge sig uden for rammerne af

skønstemaet

•  Tips og tricks –  Uenighed om skønstema kan forsinke sagen voldsomt – hvad kan man gøre ?

Bevissikring (3)

•  Afklaring af hvorvidt der er tale om et spørgsmål af henholdsvis tekniske / juridisk karakter –  Fra praksis U 2011.2470 Ø : Skønsmanden havde foretaget

juridiske vurderinger samt inddraget oplysninger i sagen, som ikke alle sagens parter havde haft adgang til

•  UP Rpl § 344 – retten tager stilling til hvilke faktiske omstændigheder der skal lægges til grund for sagens afgørelse på baggrund af, hvad der er foregået under hovedforhandlingen og bevisførelsen

Bevissikring (4)

•  Kan skønsmanden udskiftes undervejs?

•  Er det muligt at få nyt syn og skøn hvis man er utilfreds

med det foreliggende?

•  Nyere praksis

Ensidigt indhentede erklæringer (1)

•  Definition •  Kan en ensidigt indhentet erklæring fremlægges som

dokumentation for mangler under en retssag og derved træde i stedet for syn og skøn ?

•  UP: Ensidigt indhentede erklæringer kan ikke træde i

stedet for syn og skøn

Ensidigt indhentede erklæringer (2)

•  Kan ensidigt indhentede erklæringer udarbejdet af den ene part før/efter sagsanlæg fremlægges under en retssag ?

•  UP: Erklæringer indhentet efter anlægges af retssag

tillades normalt ikke fremlagt

•  Dette begrundes ikke som følge af indholdet – den ensidigt indhentede erklæring kan være udarbejdet af Teknologisk Institut – men begrundes i fremgangsmåden ved indhentelsen af erklæringen

Ensidigt indhentede erklæringer (3)

•  Forskel syn og skøn – tilsidesættelse af det kontradiktoriske princip:

–  Enighed om skønsmand –  Enighed om formulering af spørgsmålene –  Enighed om dokumenter, skønsmanden skal se –  Enighed om de oplysninger skønsmanden i øvrigt skal have

under besigtigelsen

Ensidigt indhentede erklæringer (4)

•  Retspraksis

–  U.2011.151 H – Principiel afgørelse: •  Højesteret finder, at en part som udgangspunkt ikke er afskåret fra

at fremlægge udtalelse og erklæringer om forhold af teknisk økonomisk eller lignende karakter, der inden sagsanlægget er indhentet hos rådgivere eller sagkyndige”.

–  U.2011.3074H – stadfæster dette princip

Ensidigt indhentede erklæringer (5)

•  Fremlæggelse af erklæring for skønsmanden?

–  Er erklæringen egnet til på utilbørlig måde at påvirke besvarelsen af skønstemaet?

•  Tilfælde, hvor det ikke længere er muligt at foretage syn og skøn af det mangelfulde forhold – tillades ensidigt indhentede erklæringer da? –  Domstolenes fri bevisbedømmelse, men da der ikke er andre

muligheder for bevisførelse, tillades sådanne erklæringer indhentet ensidigt af den ene part ofte, da det findes betænkeligt at afvise sådanne erklæringer

Ensidigt indhentede erklæringer (6)

•  Gælder samme principper for Voldgiftsretten? •  UP : overholder reglerne i Rpl •  U: Der deltager sagkyndige dommere ved Voldgiftsretten

ved bygge- og anlægsvirksomhed

•  Fra praksis: KFE2012.027/TBB2012.125

Kort om forældelse

•  Sammenhængen mellem Forældelsesloven af 2008 og reglerne i AB 92/ABT 93 om udstrækningen ag mangelsansvaret

Mangelprocessen

•  Mod sælger – retssag •  Ved byggeri – evt. Voldgiftsnævnet •  Byggeriets Ankenævn •  Mod byggesagkyndig – Disciplinær- og Klagenævnet for

Beskikkede Byggesagkyndige •  Mod ejendomsmægler – Klagenævnet for

Ejendomsformidling •  Mod forsikringsselskabet – Ankenævnet for Forsikring

Seneste retspraksis

•  Retssager •  U.2011.3342 H – Garantiansvar – formulering af garanti •  U.2012.3483 H – Forholdsmæssigt afslag –

olieforurening – maksimumgrænse •  U.2013.140 H – Forholdsmæssigt afslag – ikke passivitet •  U.2012.361 V – Forholdsmæssigt afslag – 16 år efter

Selvbyg og grov uagtsomhed

•  Grov uagtsomhed –  U.2013.72 V – Gulvisolering –  U.2013.303 V – Sænkning af kældergulv –  U.2013.635 V – Mgl. Oplysning om byggeprojekt hos nabo –  U.2010.556 H – Forurening og ansvarsfraskrivelse

•  Simpel uagtsomhed

–  U.2012.986 V – Udgravning –  U.2013.293 V – Nyt tag –  U.2012.89 V – Tilstoppet kloak –  U.2010.2986/2 H – Svamp fra vandskade

Den byggesagkyndige

•  U.2013.264 V – Ansvar for urigtig oplysning i tilstandsrapport

•  www.husklage.dk •  Ved møde d. 11. marts 2013

–  14 sager –  13 med syn og skøn –  (sagen uden syn og skøn var et spm. om genoptagelse) –  10 hvor forbrugeren fik medhold –  Max. betaling for syn og skøn for forbrugeren: 3.500 kr. –  To eksempler i materialet

Byggeriets Ankenævn

•  Hvem kan klage ? •  Hvad kan der klages over ? •  Hvem kan der klages over ?

–  Efterlevelse af kendelser fra Byggeriets Ankenævn

•  Hvem skal betale sagens omkostninger ? •  Hvad hvis virksomheden ikke efterlever kendelsen ? •  Statistik

Ejendomsmægleren

•  U.2012.1017 V – Urigtige oplysninger om lejeindtægt •  www.ejendomsmaeglernaevnet.dk •  2011-0069: ”Taget er gennemgået og fint” •  2011-0097: Mægler havde ikke kontrolleret oplysninger

om afløbsforhold. •  2011-0225: Mægler tilbageholdt oplysninger •  2011-0240 og 2011-0273: Mægler skulle have forholdt

sig til lav loftshøjde. •  2012-0048: Mægler gav oplysning om gulvvarme, der

ikke var der.

Ejendomsmægleren

•  2012-0148: Forkert ejerudgift. 10 x årsydelsen. •  2012-0152: Mægler skulle ikke iværksætte egne

undersøgelser. •  2012-0155: Mægler burde ikke have indset at BBR var

forkert. •  2012-0171: Mægler ikke ansvarlig for forkert skel i

marken.

Mangler i ejerlejligheder og andelsboliger (1)

•  Skelnen mellem fællesejendommen og den individuelle ejendom

•  Maksimalpris og mangler •  Hvor meget kan den enkelte ejer forlange, at der bliver

lavet? •  Prioriteret orden for vedligeholdelsen •  Demokrati koster !

Mangler i andelsboliger og ejerforeninger (2)

•  TBB.2012.461 Ø - AB ikke ansvarlig for utilstrækkelig mangelsafhjælpning.

•  TBB.2010.681 VBA – EF kunne indtale de enkelte ejeres mangelskrav

•  TBB.2010.347 Ø – Mangler ved nye ejerlejligheder skulle behandles efter regler om køb og ikke entreprise

Mangler i ejerlejligheder og andelsboliger (3)

•  Fremgangsmåden •  Hvor hurtigt skal man handle ? •  Tips og tricks – hvem er klienten ?

–  Kværulanter –  ”sagkyndige”