Standardele de evaluare ANEVAR 2015 final+anexe

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR

AUTORIZAI DIN ROMNIA

NAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Standardele de evaluare

ANEVAR

2015

Bucureti

2015

ii

Str. Scrltescu, nr. 7, 011158, sector 1, Bucureti, Romnia Telefon: 021 315 65 05; 021 315 65 64 Fax : 021 311 13 40

Standardele de evaluare ANEVAR 2015 ncorporeaz Standardele Internaionale de Evaluare (IVS), ediia 2013, care includ urmtoarele standarde: IVS Cadrul general, IVS 101, IVS 102, IVS 103, IVS 200, IVS 210, IVS 220, IVS 230, IVS 233, IVS 250, IVS 300 i IVS 310.

International Valuation Standards Council, autorii i editorii nu-i asum nicio responsabilitate pentru pierderi cauzate oricrei persoane, care acioneaz sau se abine a aciona, n baza materialului coninut n aceast publicaie, indiferent dac o astfel de pierdere este cauzat de neglijen sau de o alt cauz.

Copyright 2014 International Valuation Standards Council (IVSC) Toate drepturile rezervate; Asociaiei Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia (ANEVAR) i s-a acordat dreptul de a traduce n limba romn International Valuation Standards 2013 i de a edita acest document n cadrul culegerii Standardele de Evaluare ANEVAR. Traducerea n limba romn este copyright-ul IVSC.

IVSC nu este responsabil pentru precizia informaiilor coninute n textul republicat sau tradus. Textul aprobat pentru the International Valuation Standards 2013 este cel publicat de IVSC n limba englez, care poate fi obinut de la IVSC, 1 King Street, LONDON EC2V 8AU,United Kingdom. Internet: http://www.ivsc.org

The International Valuation Standards Council, the authors and the publishers do not accept responsibility for loss caused to any person who acts or refrains from acting in reliance on the material in this publication, whether such loss is caused by negligence or otherwise.

Copyright 2014 International Valuation Standards Council (IVSC) All rights reserved, subject to permission having been granted to the Asociatia Nationala A Evaluatorilor Autorizai Din Romania (ANEVAR) to translate the International Valuation Standards 2013 into the Romanian language and reproduce that document in translation within the ANEVAR Valuation Standards. The Romanian translation is the copyright of IVSC.

No responsibility is accepted by the IVSC for the accuracy of information contained in the text as republished or translated. The approved text of the International Valuation Standards 2013 is that published by the IVSC in the English language and copies may be obtained from the IVSC, 1 King Street, LONDON EC2V 8AU, United Kingdom. Internet: http://www.ivsc.org

ISBN 978-973-0-19158-5

iii

Cuvnt nainte Standardele de evaluare ANEVAR 2015 reprezint nc un pas n fa n ceea ce privete adaptarea profesiei de evaluator la realitile i nevoile pieei specifice i ale utilizatorilor serviciilor de evaluare din Romnia. Ediia din acest an pstreaz coninutul Standardelor de evaluare ANEVAR 2014, incluznd ns dou tipuri de modificri asupra acestora. Prima modificare s-a realizat asupra denumirii i structurii standardelor n cadrul crii, iar a doua a vizat adugarea unor Standarde Europene de Evaluare i ajustarea ghidurilor de evaluare prin adugarea unor paragrafe a cror necesitate a rezultat din aplicarea n practic a ediiei 2014. Astfel, Ghidurile metodologice de evaluare (GME) au devenit Ghiduri de evaluare (GEV), colecia de standarde coninnd de acum Standarde de evaluare (SEV) i Ghiduri de evaluare (GEV). A doua modificare s-a realizat n interiorul ghidurilor de evaluare, un exemplu ilustrativ n acest sens reprezentndu-l GEV 520 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor. n acest ghid au aprut dou noi articole (69 i 71) care se refer la baza de date BIG, pe care ANEVAR o va realiza ncepnd cu 1 iulie 2015 i care va conine sinteza tuturor rapoartelor de evaluare realizate pentru garantarea mprumuturilor, precum i la definirea i ntrirea independenei evaluatorului. Astfel, Standardele de evaluare ANEVAR 2015 includ Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) i patru Standarde Europene de Evaluare (EVS) care, pe lng Ghidurile de evaluare (GEV), reprezint o colecie complet, perfect compatibil cu realitile din Romnia legate de evaluarea bunurilor. Stabilitatea standardelor de evaluare este un obiectiv major al ANEVAR, iar modificrile operate asupra acestora au drept scop rafinarea coninutului lor, astfel nct s fie ct mai clare att pentru evaluatori, ct i pentru utilizatorii serviciilor de evaluare i, cel mai important, s evite ambiguitile i interpretrile multiple. Unul dintre rolurile principale ale ANEVAR l reprezint elaborarea standardelor de evaluare astfel nct acestea s fie n pas cu necesitile evoluiei economice. Intervenia trebuie s fie prompt i pe deplin transparent.

iv

Aceast colecie de standarde va intra n vigoare la 1 iulie 2015, cu excepia GEV 500 Determinarea valorii impozabile a unei cldiri i a GEV 530 Determinarea valorii pe termen lung a unui bun imobil, a cror intrare n vigoare este condiionat de adoptarea de ctre Parlamentul Romniei a unor acte normative, iar GEV 400 Verificarea evalurii va deveni obligatoriu de la 1 ianuarie 2016 astfel nct s existe timpul necesar att pentru ca evaluatorii interesai s dobndeasc specializarea Verificarea Evalurii (VE), ct i pentru informarea utilizatorilor desemnai ai rapoartelor. Reamintesc c Standardele de evaluare ANEVAR sunt obligatorii pentru activitatea de evaluare n Romnia, conform OG nr. 24/2011 aprobat prin Legea nr. 99/2013, acestea trebuind s stea la baza elaborrii tuturor rapoartelor de evaluare/verificare, inclusiv pentru expertizele judiciare care se refer la estimarea valorii unor bunuri. Adrian Vascu Preedinte ANEVAR 2014-2015 mai 2015

v

Cuprins

Pag.

Standarde generale

SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general). 3

SEV 101 Termenii de referin ai evalurii (IVS 101). 21

SEV 102 Implementare (IVS 102).. 26

SEV 103 Raportare (IVS 103). 29

Standarde pentru active

Bunuri imobile

SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare (IVS 230). 35

SEV 232 Evaluarea proprietii generatoare de afaceri. 44

SEV 233 Investiia imobiliar n curs de construire (IVS 233)... 49

SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului (IVS 310). 57

SEV 320 Estimarea valorii de investiie pentru investitori individuali (EVA 5) 66

SEV 330 Evaluarea bunurilor imobile n contextul Directivei privind administratorii de fonduri de investiii alternative (EVA 7)...

70

SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile i eficiena energetic (EVA 8). 76

GEV 500 Determinarea valorii impozabile a unei cldiri. 88

GEV 530 Determinarea valorii pe termen lung a unui bun imobil. 94

GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile 102

ntreprinderi, fond de comer i alte active necorporale

SEV 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi (IVS 200)... 120

SEV 210 Active necorporale (IVS 210). 129

GEV 600 Evaluarea ntreprinderii... 139

Bunuri mobile

SEV 220 Maini, echipamente i instalaii (IVS 220).. 154

GEV 620 Evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor 161

vi

Aciuni i alte instrumente financiare

SEV 250 Instrumente financiare (IVS 250).. 181

Standarde pentru utilizri specifice

SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar (IVS 300). 197

SEV 400 Verificarea evalurii. 216

SEV 450 Estimarea valorii de asigurare (EVA 4) 222

GEV 520 Evaluarea pentru garantarea mprumutului. 230

Glosar 2015 241

STANDARDE GENERALE

SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)

SEV 101 Termenii de referin ai evalurii (IVS 101)

SEV 102 Implementare (IVS 102)

SEV 103 Raportare (IVS 103)

3

SE

V 1

00 C

ad

rul g

en

era

l

STANDARD DE EVALUARE SEV 100

Cadrul general (IVS Cadrul general)

Coninut Paragrafe

Evaluare i raionament 1

Obiectivitate 23

Competen 45

Pre, cost i valoare 69

Piaa 1014

Activitatea pieei 1517

Participanii de pe pia 1819

Factorii specifici entitii 2022

Agregarea 2324

Tipul valorii 2528

Valoarea de pia 2934

Costuri de tranzacionare 35

Valoarea de investiie 3637

Valoarea just 3842

Valoarea special 4346

Valoarea sinergiei 47

Ipoteze 4851

Vnzri forate 5254

Abordri n evaluare 55

Abordarea prin pia 5657

Abordarea prin venit 5861

Abordarea prin cost 6263

Metode de aplicare 64

Date de intrare pentru evaluare 6572

Standardele de evaluare ANEVAR 2015

4

Cadrul general al IVS cuprinde definiiile, principiile i conceptele evalurii general acceptate pe care se bazeaz Standardele Internaionale de Evaluare. Acest Cadru general ar trebui s fie luat n considerare i aplicat n conformitate cu standardele individuale i aplicaiile evalurii.

Evaluare i raionament

1. Aplicarea principiilor din aceste standarde la situaiile specifice va necesita exercitarea raionamentului. Acest raionament trebuie s fie aplicat n mod obiectiv i nu ar trebui s fie folosit pentru a supraevalua sau subevalua valoarea rezultat. Raionamentul va fi exercitat avnd n vedere scopul evalurii, tipul valorii i orice alte ipoteze aplicabile n evaluare.

Obiectivitate

2. Activitatea de evaluare impune evaluatorului s aplice raionamente impariale referitoare la credibilitatea care trebuie atribuit diferitelor date faptice sau ipoteze utilizate pentru a ajunge la o concluzie asupra valorii. Pentru ca o evaluare s fie credibil, este important ca acele raionamente s fie privite din optica aplicrii lor ntr-un mediu care promoveaz transparena i minimizeaz influena oricror factori subiectivi asupra procesului.

3. Atunci cnd se aplic aceste standarde, se ateapt s existe deja sisteme de control i proceduri adecvate, pentru a se asigura gradul de obiectivitate necesar n procesul de evaluare, astfel nct rezultatul s fie privit ca fiind neprtinitor. Codul IVSC al principiilor etice al evaluatorilor profesioniti este un exemplu de cadru adecvat pentru regulile de conduit deontologic1. n cazul n care scopul evalurii solicit ca evaluatorul s aib un anumit statut sau s se prezinte statutul acestuia, cerinele sunt prezentate n standardul corespunztor. Elementele referitoare la conduita i comportamentul etic sunt destinate organizaiilor profesionale de evaluare sau altor organisme care au un rol n reglementarea sau autorizarea evaluatorilor individuali.

Competen

4. Deoarece evaluarea solicit exercitarea abilitii i a raionamentului profesional, este esenial ca evalurile s fie

1 Not: n aplicarea prevederilor Standardelor de evaluare ANEVAR, evaluatorul trebuie s

acioneze n conformitate cu raionamentul profesional i cu Codul de etic al profesiei de evaluator autorizat.

SEV 100 Cadrul general

5

efectuate de ctre o persoan sau de o firm care posed abilitile tehnice adecvate, experien i cunotine despre subiectul evalurii, despre piaa pe care acesta se tranzacioneaz i despre scopul evalurii.

5. n cazul evalurilor complexe sau a unui numr mare de active, se accept ca evaluatorul s solicite asisten din partea specialitilor n anumite aspecte ale angajamentului su integral, cu condiia ca acest lucru s fie prezentat n termenii de referin ai evalurii (a se vedea SEV 101 Termenii de referin ai evalurii).

Pre, cost i valoare

6. Preul este suma de bani cerut, oferit sau pltit pentru un activ. Din cauza capacitilor financiare, a motivaiilor sau intereselor speciale ale unui anumit cumprtor sau vnztor, preul pltit poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuit activului de ctre alte persoane.

7. Costul este suma de bani necesar pentru a achiziiona sau produce activul. Cnd acel activ a fost achiziionat sau produs, costul lui devine un fapt cert. Preul este corelat cu costul deoarece preul pltit pentru un activ devine costul acestuia pentru cumprtor.

8. Valoarea nu este un fapt cert, ci este o opinie:

(a) fie asupra celui mai probabil pre care trebuie achitat pentru un activ, n cadrul unui schimb;

(b) fie asupra beneficiilor economice rezultate din deinerea unui activ.

O valoare de schimb este un pre ipotetic, iar ipotezele pe baza crora se estimeaz valoarea sunt determinate de scopul evalurii. O valoare pentru proprietar este o estimare a beneficiilor care ar reveni unui anumit titular al dreptului de proprietate.

9. Cuvntul evaluare (engl. valuation) se poate referi att la valoarea estimat (concluzia asupra valorii), ct i la determinarea valorii estimate (aciunea de a evalua). n aceste standarde, sensul acestui cuvnt ar trebui s rezulte clar din contextul n care este folosit. Acolo unde exist riscul unei confuzii sau este necesar s se fac o distincie clar ntre cele dou sensuri, se utilizeaz cuvinte suplimentare.


6

Piaa

10. O pia este un mediu n care se tranzacioneaz bunurile i serviciile, ntre cumprtori i vnztori, printr-un mecanism al preului. Conceptul de pia presupune c bunurile sau serviciile se pot comercializa fr restricii ntre cumprtori i vnztori. Fiecare parte va reaciona la raporturile dintre cerere i ofert i la ali factori de stabilire a preului, precum i la propria ei nelegere a utilitii relative a bunurilor sau serviciilor i la nevoile i dorinele individuale.

11. Pentru a estima preul cel mai probabil care ar fi pltit pentru un activ, este fundamental nelegerea dimensiunii pieei pe care acel activ s-ar comercializa. Aceasta deoarece preul obtenabil va depinde de numrul cumprtorilor i al vnztorilor de pe o anumit pia, la data evalurii. Pentru a avea o influen asupra preului, cumprtorii i vnztorii trebuie s aib acces la acea pia. O pia poate fi definit pe baza unor criterii variate. Printre acestea sunt:

(a) bunurile sau serviciile care se tranzacioneaz, de exemplu, piaa autovehiculelor este diferit de piaa aurului;

(b) limitri ale dimensiunii reelei de distribuie, de exemplu, un productor de bunuri ar putea s nu dein infrastructura de distribuie sau de comercializare pentru a vinde utilizatorilor finali, iar utilizatorii finali ar putea s nu solicite bunurile n volumul la care acestea se produc de ctre productor;

(c) geografic, de exemplu, piaa bunurilor sau serviciilor similare poate fi local, regional, naional sau internaional.

12. Totui, cu toate c n orice moment o pia poate fi independent i poate fi puin influenat de activitatea de pe alte piee, ntr-o anumit perioad de timp pieele se vor influena reciproc. De exemplu, la o anumit dat, preul unui activ dintr-o ar poate fi mai mare dect cel care ar putea fi obinut pentru un activ identic n alt ar. Dac sunt ignorate orice distorsiuni posibile, cauzate de restriciile legale de comercializare sau de politicile fiscale, n timp, furnizorii ar majora oferta de marf ctre ara n care ar putea obine un pre mai ridicat i ar diminua oferta ctre ara n care preul este mai mic, ceea ce va conduce, n timp, la o convergen a preurilor.

13. Dac din context nu rezult n mod clar altceva, referinele la pia din SEV vizeaz piaa pe care se schimb n mod normal activul sau datoria supuse evalurii, la data evalurii, i la care au acces cei mai muli participani de pe pia, inclusiv proprietarul curent.


7

14. Din cauza diferitelor imperfeciuni, pieele funcioneaz rareori perfect, cu un echilibru constant ntre ofert i cerere i cu un nivel constant de activitate. Imperfeciunile obinuite ale pieei se refer la fluctuaii ale ofertei, la creteri sau diminuri brute ale cererii sau la asimetria informaiilor deinute de participanii de pe pia. Deoarece participanii de pe pia reacioneaz la aceste imperfeciuni este posibil, la un moment dat, ca o pia s se adapteze la orice modificare care a cauzat dezechilibrul. O evaluare care are ca obiectiv estimarea celui mai probabil pre de pia trebuie s reflecte condiiile de pe piaa relevant, existente la data evalurii, i nu un pre corectat sau atenuat, bazat pe o presupus refacere a echilibrului.

Activitatea pieei

15. Gradul de activitate pe orice pia va fluctua. Dei ar putea fi posibil s se identifice un nivel normal al activitii pieei, pe o perioad lung de timp, pe multe piee vor exista perioade n care activitatea este semnificativ mai intens sau mai redus fa de nivelul normal. Nivelurile de activitate pot fi exprimate numai n termeni relativi, de exemplu, piaa este mai activ sau mai puin activ fa de cum a fost aceasta la o dat anterioar. Nu exist o linie de demarcaie clar definit ntre o pia activ i o pia inactiv.

16. Cnd cererea este mai mare dect oferta, se ateapt ca preurile s creasc, tinznd astfel s atrag intrarea pe pia a mai multor vnztori i, deci, o cretere a activitii pieei. Contrariul este cazul cnd cererea este mic i preurile scad. Totui, existena unor niveluri diferite ale activitii pieei este mai degrab un rspuns la modificarea preurilor dect o cauz a acesteia. Tranzaciile pot avea loc i au loc pe piee care, n mod curent, sunt mai puin active dect este normal, dar exist i posibilitatea ca potenialii cumprtori s vizeze un pre pentru care ar fi dispui s intre pe pia.

17. Totui, informaiile despre preurile de pe o pia inactiv pot fi o dovad a valorii de pia. ntr-o perioad de scdere a preurilor este posibil s se observe att o diminuare a nivelurilor activitii pieei, ct i o cretere a vnzrilor care pot fi considerate forate (a se vedea paragrafele 5254 urmtoare). Totui, pe pieele n declin exist vnztori care nu acioneaz sub constrngerea de a vinde i, a nu ine cont de dovada preurilor realizate de astfel de vnztori ar nsemna ignorarea realitilor pieei.


8

Participanii de pe pia

18. Referinele din SEV la participanii de pe pia sunt fcute la ansamblul persoanelor, companiilor sau al altor entiti care sunt implicate n tranzaciile curente sau care intenioneaz s intre ntr-o tranzacie cu un anumit tip de activ. Hotrrea de a comercializa i orice puncte de vedere atribuite participanilor de pe pia sunt cele specifice acelor cumprtori i vnztori, sau cumprtorilor i vnztorilor poteniali, activi pe o pia la data evalurii i nu cele specifice unor anumite persoane sau entiti.

19. n efectuarea unei evaluri bazate pe date de pia, circumstanele faptice ale proprietarului curent sau cele ale unui anumit cumprtor potenial nu sunt relevante, deoarece att vnztorul hotrt, ct i cumprtorul hotrt sunt persoane sau entiti ipotetice care au atributele unui participant tipic de pe pia. Aceste atribute sunt comentate n cadrul conceptual referitor la valoarea de pia (a se vedea paragrafele 30(d) i 30(e)). Cadrul conceptual cere, de asemenea, excluderea oricrui element al valorii speciale sau a oricrui element al valorii care nu ar fi disponibil majoritii participanilor de pe pia (a se vedea paragrafele 30(a) i 30(f)).

Factorii specifici entitii

20. Factorii care sunt specifici unui anumit cumprtor sau vnztor i care nu sunt disponibili participanilor de pe pia sunt exclui din datele de intrare utilizate la o evaluare bazat pe informaii de pia. Exemple de factori specifici entitii, care pot s nu fie disponibili majoritii participanilor de pe pia, sunt urmtorii:

a) valoarea suplimentar obinut din crearea unui portofoliu de active similare;

b) sinergii unice dintre activ i alte active deinute de entitate;

c) drepturile sau restriciile legale;

d) beneficiul fiscal din impozitare sau obligaia fiscal;

e) o abilitate de a exploata un activ care este unic numai pentru acea entitate.

21. Faptul c astfel de factori sunt specifici entitii sau c ar putea fi disponibili i altora de pe pia, n general, se determin pe baza unei analize caz cu caz. De exemplu, este posibil ca un activ s nu se tranzacioneze n mod normal ca element de sine stttor, ci ca parte a unui grup. Orice sinergii aferente activelor asociate vor fi transferate participanilor de pe pia, odat cu transferul grupului i deci, nu sunt specifice numai entitii.


9

22. Dac obiectivul evalurii este determinarea valorii pentru un anumit proprietar, n evaluarea activului sunt reflectai factorii specifici entitii. Situaiile n care poate fi solicitat valoarea pentru un anumit proprietar sunt:

(a) fundamentarea deciziilor de investiii;

(b) verificarea performanei unui activ.

Agregarea

23. Adesea, valoarea unui activ individual este dependent de combinarea lui cu alte active asociate. Exemple sunt:

(a) compensarea activelor i datoriilor ce formeaz un portofoliu echilibrat de instrumente financiare;

(b) un portofoliu de proprieti care se completeaz unele cu celelalte, pentru a oferi cumprtorului potenial fie un prag minim al performanei fie o prezen n locaii strategice;

(c) un grup de utilaje dintr-o linie de producie sau programul pentru calculator necesar pentru funcionarea unei/unor utilaje;

(d) reete i brevete de invenie care susin un brand;

(e) teren, construcii i maini, echipamente i instalaii interdependente utilizate ntr-o ntreprindere.

24. Cnd se cere o evaluare a activelor care sunt deinute n combinaie cu alte active complementare sau conexe este important s se defineasc clar dac este vorba de un grup sau portofoliu de active care va fi evaluat sau de active individuale. n cel de al doilea caz, este, de asemenea, important s se stabileasc dac fiecare activ se va evalua:

(a) ca un element individual, dar presupunnd c celelalte active sunt disponibile pentru un cumprtor, sau

(b) ca un element individual, dar presupunnd c celelalte active nu sunt disponibile pentru un cumprtor.

Tipul valorii

25. Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de cuantificare a unei valori.

26. Acesta descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza valoarea raportat, de exemplu, natura tranzaciei ipotetice, relaia i motivaia prilor i msura n care activul este expus pe pia. Tipul adecvat al valorii va fi diferit n funcie de scopul evalurii.


10

Tipul valorii ar trebui s fie n mod clar difereniat de:

(a) abordarea sau metoda utilizat pentru a oferi o indicaie asupra valorii;

(b) tipul activului care este evaluat;

(c) starea efectiv sau ipotetic a unui activ, la momentul evalurii;

(d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modific ipotezele fundamentale n situaii specifice.

27. Un tip al valorii poate fi inclus n una din cele trei categorii principale:

(a) prima se refer la estimarea celui mai probabil pre care s-ar obine ntr-un schimb ipotetic pe o pia liber i concurenial. n aceast categorie se ncadreaz valoarea de pia, aa cum este definit n aceste standarde;

(b) a doua implic estimarea beneficiilor pe care o persoan sau o entitate le va obine din deinerea unui activ. Valoarea este specific pentru acea persoan sau entitate i poate s nu aib nicio relevan pentru participanii de pe pia. n aceast categorie se ncadreaz valoarea de investiie i valoarea special, aa cum sunt definite n aceste standarde;

(c) a treia se refer la estimarea preului care ar fi convenit, n mod rezonabil, ntre dou pri specifice, pentru schimbul unui activ. Dei s-ar putea ca prile s fie independente ntre ele i negocierea s fie neprtinitoare, nu este necesar ca activul s fie expus pe pia, iar preul convenit poate fi unul care reflect mai degrab avantajele sau dezavantajele specifice ale proprietii pentru prile implicate dect cele de pe pia, n ansamblul ei. n aceast categorie se ncadreaz valoarea just, aa cum este definit n aceste standarde.

28. Evalurile pot necesita utilizarea unor tipuri ale valorii, definite printr-un statut, o reglementare, un contract privat sau un alt document. Dei astfel de tipuri ale valorii pot prea similare cu tipurile valorii definite n aceste standarde, aplicarea lor poate solicita o abordare diferit de cea descris n SEV, cu excepia cazului cnd, n documentul respectiv, se fac referiri fr echivoc la SEV. Astfel de tipuri ale valorii trebuie s fie interpretate i aplicate conform prevederilor din documentul surs. Exemple de tipuri ale valorii, care sunt definite n alte reglementri, sunt diferitele baze de evaluare definite n Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS) i n alte standarde de contabilitate.


11

Valoarea de pia

29. Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat() la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

30. Definiia valorii de pia se aplic n conformitate cu urmtorul cadru conceptual:

(a) suma estimat se refer la un pre exprimat n uniti monetare, pltibile pentru activ, ntr-o tranzacie neprtinitoare de pia. Valoarea de pia este preul cel mai probabil care se poate obine n mod rezonabil pe pia, la data evalurii, n conformitate cu definiia valorii de pia. Acesta este cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil de ctre vnztor i cel mai avantajos pre obtenabil n mod rezonabil de ctre cumprtor. Aceast estimare exclude, n mod explicit, un pre estimat, majorat sau micorat de clauze sau de situaii speciale, cum ar fi o finanare atipic, operaiuni de vnzare i de lease-back, contraprestaii sau concesii speciale acordate de orice persoan asociat cu vnzarea, precum i orice element al valorii speciale;

(b) un activ ar putea fi schimbat se refer la faptul c valoarea unui activ este mai degrab o sum de bani estimat dect o sum de bani predeterminat sau un pre efectiv curent de vnzare. Este preul dintr-o tranzacie care ntrunete toate elementele coninute n definiia valorii de pia la data evalurii;

(c) la data evalurii cere ca valoarea s fie specific unui moment, adic la o anumit dat. Deoarece pieele i condiiile de pia se pot modifica, valoarea estimat poate s fie incorect sau necorespunztoare pentru o alt dat. Mrimea valorii va reflecta starea i circumstanele pieei, aa cum sunt ele la data evalurii, i nu cele aferente oricrei alte date;

(d) ntre un cumprtor hotrt se refer la un cumprtor care este motivat, dar nu i obligat s cumpere. Acest cumprtor nu este nici nerbdtor, nici decis s cumpere la orice pre. De asemenea, acest cumprtor este unul care achiziioneaz n conformitate mai degrab cu realitile pieei


12

curente i cu ateptrile pieei curente dect cu cele ale unei piee imaginare sau ipotetice, a crei existen nu poate fi demonstrat sau anticipat. Cumprtorul ipotetic nu ar plti un pre mai mare dect preul cerut pe pia. Proprietarul curent este inclus ntre cei care formeaz piaa;

(e) i un vnztor hotrt nu este nici un vnztor nerbdtor, nici un vnztor forat s vnd la orice pre, nici unul pregtit pentru a vinde la un pre care este considerat a fi nerezonabil pe piaa curent. Vnztorul hotrt este motivat s vnd activul, n condiiile pieei, la cel mai bun pre accesibil pe piaa liber, dup un marketing adecvat, oricare ar fi acel pre. Circumstanele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste consideraii, deoarece vnztorul hotrt este un proprietar ipotetic;

(f) ntr-o tranzacie neprtinitoare se refer la o tranzacie care are loc ntre pri care nu au o relaie deosebit sau special, de exemplu, ntre compania mam i companiile sucursale sau ntre proprietar i chiria, care ar face ca nivelul preului s nu fie caracteristic pentru pia, sau s fie majorat prin includerea unui element al valorii speciale. Tranzacia la valoarea de pia se presupune c are loc ntre pri fr o legtur ntre ele, fiecare acionnd n mod independent;

(g) dup un marketing adecvat nseamn c activul ar fi expus pe pia n modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil, n conformitate cu definiia valorii de pia. Metoda de vnzare este considerat a fi acea metod prin care se obine cel mai bun pre pe piaa la care vnztorul are acces. Durata timpului de expunere pe pia nu este o perioad fix, ci va varia n funcie de tipul activului i de condiiile pieei. Singurul criteriu este acela c trebuie s fi existat suficient timp pentru ca activul s fie adus n atenia unui numr adecvat de participani de pe pia. Perioada de expunere este situat nainte de data evalurii;

(h) n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent presupune c att cumprtorul hotrt, ct i vnztorul hotrt sunt informai, de o manier rezonabil, despre natura i caracteristicile activului, despre utilizrile curente i cele poteniale ale acestuia, precum i despre starea n care se afl piaa la data evalurii. Se mai presupune c fiecare parte utilizeaz acele cunotine n mod prudent, pentru a cuta preul cel mai favorabil corespunztor


13

poziiei lor ocupate n tranzacie. Prudena se apreciaz prin referire la situaia pieei de la data evalurii i nelund n considerare eventualele informaii ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neaprat imprudent ca un vnztor s vnd activele pe o pia cu preuri n scdere, la un pre care este mai mic dect preurile de pia anterioare. n astfel de cazuri, valabile i pentru alte schimburi de pe pieele care nregistreaz modificri ale preurilor, cumprtorul sau vnztorul prudent va aciona n conformitate cu cele mai bune informaii de pia, disponibile la data evalurii;

(i) i fr constrngere stabilete faptul c fiecare parte este motivat s fac tranzacia, dar niciuna nu este nici forat, nici obligat n mod nejustificat s o fac.

31. Conceptul valoare de pia presupune un pre negociat pe o pia deschis i concurenial unde participanii acioneaz n mod liber. Piaa unui activ ar putea fi o pia internaional sau o pia local. Piaa poate fi constituit din numeroi cumprtori i vnztori sau poate fi o pia caracterizat printr-un numr limitat de participani de pe pia. Piaa n care activul este expus pentru vnzare este piaa n care activul se schimb n mod normal (a se vedea paragrafele 1519 anterioare).

32. Valoarea de pia a unui activ va reflecta cea mai bun utilizare a acestuia. Cea mai bun utilizare este utilizarea unui activ care i maximizeaz potenialul i care este posibil, permis legal i fezabil financiar. Cea mai bun utilizare poate fi continuarea utilizrii curente a activului sau poate fi o alt utilizare. Aceasta este determinat de utilizarea pe care un participant de pe pia ar inteniona s o dea unui activ, atunci cnd stabilete preul pe care ar fi dispus s l ofere.

33. Cea mai bun utilizare a unui activ, evaluat pe o baz de sine stttoare, poate fi diferit de cea mai bun utilizare a acestuia, cnd activul face parte dintr-un grup, caz n care trebuie luat n considerare contribuia sa la valoarea total a grupului.

34. Determinarea celei mai bune utilizri presupune luarea n considerare a urmtoarelor cerine:

a) utilizarea s fie posibil prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de ctre participanii de pe pia;

b) utilizarea s fie permis legal, fiind necesar s se ia n considerare orice restricii n utilizarea activului, de exemplu, specificaiile din planul urbanistic;


14

c) utilizarea s fie fezabil financiar, avnd n vedere dac o utilizare diferit, care este posibil fizic i permis legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe pia, mai mare dect profitul generat de utilizarea existent, dup ce au fost luate n calcul costurile conversiei la acea utilizare.

Costuri de tranzacionare

35. Valoarea de pia este preul estimat de tranzacionare a unui activ, fr a include costurile vnztorului generate de vnzare sau costurile cumprtorului generate de cumprare i fr a se face o ajustare pentru orice taxe pltibile de oricare parte, ca efect direct al tranzaciei.

Valoarea de investiie

36. Valoarea de investiie este valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia sau pentru un proprietar potenial, pentru o anumit investiie sau pentru anumite scopuri de exploatare.

37. Aceasta este un tip al valorii specific entitii. Dei valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia poate fi egal cu suma de bani care ar putea fi obinut din vnzarea lui ctre o alt parte, acest tip al valorii reflect beneficiile obinute de o entitate din deinerea unui activ i, ca urmare, nu presupune n mod necesar un schimb ipotetic. Valoarea de investiie reflect situaiile i obiectivele financiare ale entitii pentru care se face evaluarea. Ea este deseori utilizat pentru cuantificarea performanei investiiei. Diferena dintre valoarea de investiie a unui activ i valoarea lui de pia reprezint motivaia pentru cumprtori sau pentru vnztori de a intra pe pia.

Valoarea just

38. Valoarea just este preul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii ntre pri identificate, aflate n cunotin de cauz i hotrte, care reflect interesele acelor pri.

39. Definiia valorii juste, prezentat n IFRS, este diferit de definiia de mai sus. IVSB consider c, n general, definiia valorii juste din IFRS este coerent cu definiia valorii de pia. Definiia i aplicarea valorii juste, conform IFRS, este comentat n SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar.

40. Pentru alte scopuri dect cel de utilizare n situaii financiare, valoarea just poate fi diferit de valoarea de pia. Valoarea just cere estimarea preului care este just pentru ambele pri


15

identificate, lund n considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare parte le va obine din tranzacie. Aceasta, de obicei, este aplicat n context judiciar. Pe de alt parte, valoarea de pia cere ca orice avantaj, care nu ar fi obtenabil de ctre participanii de pe pia, s nu fie luat n considerare.

41. Valoarea just este un concept mai larg dect valoarea de pia. Dei, n multe cazuri, preul care este just pentru ambele pri va fi egal cu cel obtenabil pe pia, vor fi situaii n care estimarea valorii juste va presupune luarea n considerare a unor aspecte care nu trebuie luate n considerare n estimarea valorii de pia, cum ar fi orice element al valorii speciale rezultat n urma combinrii drepturilor asupra proprietii.

42. Exemple de utilizare a valorii juste sunt:

(a) determinarea unui pre care este just pentru participaia ntr-o ntreprindere necotat, deoarece preul pentru doi deintori anumii poate fi just pentru acetia, dar diferit de preul care ar putea fi obinut pe pia;

(b) determinarea unui pre care ar fi just pentru un locator i un locatar, fie pentru transferul permanent al activului nchiriat, fie pentru anularea datoriei aferente contractului de nchiriere.

Valoarea special

43. Valoarea special este o sum care reflect caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumprtor special.

44. Un cumprtor special este un anumit cumprtor pentru care un anumit activ are valoare special, datorit avantajelor rezultate din deinerea dreptului de proprietate asupra acestuia, avantaje care nu ar fi disponibile altor cumprtori de pe pia.

45. Valoarea special poate apare cnd un activ are caracteristici care l fac mai atractiv pentru un anumit cumprtor dect pentru ali cumprtori de pe pia. Aceste caracteristici pot fi caracteristicile fizice, geografice, economice sau juridice ale unui activ. Valoarea de pia cere desconsiderarea oricrui element al valorii speciale, deoarece se presupune c n orice moment exist un cumprtor hotrt, i nu un anumit cumprtor hotrt.

46. Cnd valoarea special este identificat, aceasta ar trebui raportat i difereniat clar de valoarea de pia.


16

Valoarea sinergiei

47. Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a dou sau a mai multor active sau drepturi, atunci cnd valoarea rezultat n urma combinrii este mai mare dect suma valorilor individuale. Dac sinergiile se obin numai de ctre un anumit cumprtor, atunci aceasta este un exemplu de valoare special.

Ipoteze

48. Deseori este necesar ca, pe lng stabilirea tipului valorii, s se formuleze o ipotez sau mai multe ipoteze, pentru a clarifica fie starea activului n cadrul schimbului ipotetic, fie situaiile n care se presupune c activul se schimb. Astfel de ipoteze pot avea un impact semnificativ asupra valorii.

49. Exemple de ipoteze suplimentare uzuale, fr a se limita numai la acestea, sunt:

ipoteza c ntreprinderea este transferat ca o entitate complet aflat n exploatare;

ipoteza c activele folosite ntr-o ntreprindere sunt transferate separat de ntreprindere, fie n mod individual, fie ca un grup;

ipoteza c un activ evaluat individual este transferat mpreun cu alte active complementare (a se vedea paragrafele 23 i 24 anterioare);

ipoteza c un pachet de aciuni este transferat fie ca pachet, fie n mod individual;

ipoteza c o proprietate imobiliar ocupat de proprietar este considerat ca fiind neocupat n cazul transferului ipotetic.

50. Cnd se stabilete o ipotez prin care se presupun situaii care difer de cele existente la data evalurii, ipoteza respectiv devine o ipotez special (a se vedea SEV 101 Termenii de referin ai evalurii). Ipotezele speciale sunt utilizate adesea pentru a descrie efectul unor modificri posibile ale valorii unui activ. Acestea sunt desemnate ca fiind speciale pentru a sublinia utilizatorului evalurii faptul c o concluzie asupra valorii este condiionat de o schimbare n situaiile curente, sau c aceasta reflect un punct de vedere care ar putea s nu fie luat n considerare, n general, de ctre participanii de pe pia, la data evalurii.

51. Ipotezele i ipotezele speciale trebuie s fie rezonabile i s fie relevante n raport cu scopul pentru care este solicitat evaluarea.


17

Vnzri forate

52. Termenul vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd un vnztor este constrns s vnd i, n consecin, nu are la dispoziie o perioad de marketing adecvat. Preul care ar putea fi obinut n aceste situaii va depinde de natura presiunii exercitate asupra vnztorului i de motivele pentru care nu poate s dispun de o perioad de marketing adecvat. De asemenea, ar putea reflecta consecinele asupra vnztorului cauzate de imposibilitatea de a vinde n perioada disponibil. Preul obtenabil ntr-o vnzare forat nu poate fi estimat n mod realist, cu excepia cazului cnd se cunosc natura i motivul constrngerilor asupra vnztorului. Preul pe care un vnztor l va accepta n cadrul unei vnzri forate va reflecta mai degrab situaia lui special dect pe cea a vnztorului ipotetic hotrt din definiia valorii de pia. Preul obtenabil ntr-o vnzare forat are numai ntmpltor o legtur cu valoarea de pia sau cu orice alte tipuri ale valorii definite n acest standard. O vnzare forat reprezint o descriere a situaiei n care are loc schimbul i nu un tip al valorii distinct.

53. Dac se cere o indicaie asupra preului obtenabil ntr-o vnzare forat, va fi necesar s se identifice n mod clar motivele constrngerii vnztorului, inclusiv consecinele imposibilitii de a vinde n perioada specificat, prin stabilirea unor ipoteze adecvate. Dac la data evalurii nu exist astfel de situaii, ele trebuie clar identificate ca fiind ipoteze speciale.

54. Vnzrile de pe o pia inactiv sau n declin nu sunt n mod automat vnzri forate, deoarece un vnztor ar putea spera la un pre mai bun n cazul n care condiiile de pia s-ar mbunti. Cu excepia cazului n care vnztorul este obligat s vnd pn la o dat limit, fapt care mpiedic un marketing adecvat, vnztorul va fi un vnztor hotrt, conform definiiei valorii de pia (a se vedea paragrafele 17 i 30(e) anterioare).

Abordri n evaluare

55. Pentru a obine valoarea definit de tipul valorii adecvat se pot utiliza una sau mai multe abordri n evaluare (a se vedea paragrafele 2528 anterioare). Cele trei abordri descrise i definite n acest Cadru general sunt abordrile principale utilizate n evaluare. Ele sunt fundamentate pe principiile economice ale preului de echilibru, anticiprii beneficiilor sau substituiei. Atunci cnd nu exist suficiente date de intrare reale sau observabile nct s se poat obine o concluzie credibil din aplicarea unei


18

singure metode, se recomand n mod special utilizarea a cel puin dou abordri sau metode.

Abordarea prin pia

56. Abordarea prin pia ofer o indicaie asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, ale cror preuri se cunosc.

57. Prima etap a acestei abordri este obinerea preurilor activelor identice sau similare care au fost tranzacionate recent pe pia. Dac exist puine tranzacii recente, poate fi util s se ia n considerare i preurile activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre vnzare, cu condiia ca relevana acestor informaii s fie clar stabilit i analizat critic. Poate fi necesar ca preul altor tranzacii s fie ajustat pentru a reflecta orice diferene ntre tranzacia real i tipul valorii i orice ipoteze care urmeaz s fie adoptate pentru evaluarea care se realizeaz. Pot exista i diferene ntre caracteristicile juridice, economice sau fizice ale activelor din alte tranzacii fa de cele ale activului evaluat.

Abordarea prin venit

58. Abordarea prin venit ofer o indicaie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare ntr-o singur valoare curent a capitalului.

59. Aceast abordare ia n considerare venitul pe care un activ l va genera pe durata lui de via util i indic valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea implic transformarea venitului ntr-o valoare a capitalului prin aplicarea unei rate adecvate de capitalizare/actualizare. Fluxul de venit poate s derive dintr-un contract/din contracte sau s nu fie de natur contractual, de exemplu, profitul anticipat i generat fie din utilizarea, fie din deinerea activului.

60. Metodele incluse n abordarea prin venit sunt:

capitalizarea venitului, n care unui venit reprezentativ dintr-o singur perioad i se aplic o rat cu toate riscurile incluse sau o rat de capitalizare total;

fluxul de numerar actualizat, n care unei serii de fluxuri de numerar din perioadele viitoare i se aplic o rat de actualizare pentru a le actualiza la valoarea lor prezent;

diferite modele de evaluare a opiunilor.

61. Abordarea prin venit poate fi aplicat la evaluarea datoriilor prin luarea n considerare a fluxurilor de numerar cerute de serviciul unei datorii, pn la data stingerii acesteia.


19

Abordarea prin cost

62. Abordarea prin cost ofer o indicaie asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform cruia un cumprtor nu va plti mai mult pentru un activ dect costul necesar obinerii unui activ cu aceeai utilitate, fie prin cumprare, fie prin construire.

63. Aceast abordare se bazeaz pe principiul conform cruia preul, pe care un cumprtor de pe pia l va plti pentru activul supus evalurii, nu va fi mai mare dect costul aferent cumprrii sau construirii unui activ echivalent. Deseori, activul supus evalurii va fi mai puin atractiv dect echivalentul care ar putea fi cumprat sau construit, din cauza vechimii sau a deprecierii. n acest caz, poate fi necesar s se aplice ajustri asupra costului activului echivalent, n funcie de tipul valorii solicitat.

Metode de aplicare

64. Fiecare din aceste abordri principale n evaluare includ diferite metode detaliate de aplicare. Diferitele metode, care se folosesc n mod uzual pentru diferitele clase de active, sunt comentate n Standardele referitoare la active.

Date de intrare pentru evaluare

65. Datele de intrare pentru evaluare se refer la datele i la alte informaii care se utilizeaz n oricare dintre abordrile n evaluare descrise n acest standard. Aceste date de intrare pot fi date reale sau date ipotetice.

66. Exemple de date de intrare reale sunt:

preurile obinute pentru active similare sau identice;

fluxul de numerar realizat generat de activ;

costul efectiv al activelor identice sau similare.

67. Exemple de date de intrare ipotetice sunt:

fluxurile de numerar estimate sau previzionate;

costul estimat al unui activ ipotetic;

atitudinea perceput fa de risc a participanilor de pe pia.

68. O credibilitate mai mare poate fi acordat, n mod normal, datelor de intrare reale; totui, cnd acestea sunt mai puin relevante, de exemplu, cnd informaiile despre tranzaciile reale sunt vechi, cnd fluxurile de numerar istorice nu sunt elocvente pentru fluxurile de numerar viitoare sau cnd informaia despre costul efectiv este numai costul istoric, se poate acorda o relevan mai mare datelor de intrare ipotetice.


20

69. n mod normal, o valoare va avea un grad de certitudine mai ridicat atunci cnd exist multe date de intrare pentru evaluare. Cnd exist puine date de intrare, trebuie acordat o atenie deosebit analizei i verificrii acestora.

70. n cazul n care datele de intrare pentru evaluare conin informaii despre o tranzacie, ar trebui verificat cu atenie conformitatea caracteristicilor tranzaciei respective cu cele ale tipului valorii cerut.

71. Natura i sursa datelor de intrare pentru evaluare trebuie s reflecte tipul valorii, care, la rndul lui depinde de scopul evalurii. De exemplu, pentru estimarea valorii de pia pot fi utilizate diferite abordri i metode, cu condiia s se bazeze pe date obinute din pia. Abordarea prin pia va utiliza, conform definiiei, date de intrare obinute de pe pia. Pentru a indica valoarea de pia, abordarea prin venit ar trebui s fie aplicat prin utilizarea datelor de intrare i a ipotezelor care ar fi adoptate de ctre participanii de pe pia. Pentru a indica valoarea de pia utilizndu-se abordarea prin cost ar trebui determinat costul i deprecierea aferente unui activ cu aceeai utilitate, prin intermediul analizei costurilor i deprecierii existente pe pia. Disponibilitatea datelor i situaiile de pe piaa activului evaluat vor determina care metod este cea mai relevant i adecvat. Fiecare abordare sau metod ar trebui s ofere o indicaie despre valoarea de pia dac se bazeaz pe date oferite de pia, analizate n mod corespunztor.

72. n general, abordrile i metodele de evaluare sunt aceleai pentru orice tipuri de evaluri. Totui, evaluarea diferitelor tipuri de active implic surse diferite de date, care trebuie s reflecte piaa pe care activele vor fi evaluate. De exemplu, investiia n proprietatea imobiliar deinut de o ntreprindere va fi evaluat n contextul pieei proprietii imobiliare relevante pe care se tranzacioneaz proprietatea imobiliar, n timp ce aciunile emise de aceeai ntreprindere vor fi evaluate n contextul pieei pe care se tranzacioneaz aciunile.

21

SE

V 1

01 T

erm

en

ii de re

ferin

a

i eva

lurii


Termenii de referin ai evalurii (IVS 101)

Coninut Paragrafe

Principiul general 1

Cerine 2

Modificri ale termenilor de referin ai evalurii 3

Principiul general

1. Exist mai multe tipuri i nivele de servicii de evaluare ce pot fi furnizate. Standardele Internaionale de Evaluare sunt elaborate pentru a fi aplicate unui spectru larg de evaluri, inclusiv pentru o verificare a evalurii, caz n care verificatorul ar putea s nu fie solicitat s prezinte concluzia sa proprie asupra valorii. Toate serviciile de evaluare, precum i munca depus pentru efectuarea lor trebuie s fie adecvate pentru scopul desemnat. Este important ca utilizatorul desemnat al evalurii s neleag serviciile ce vor fi furnizate i orice limitare asupra utilizrii acestora, nainte de finalizarea evalurii i de raportare.

Cerine

2. Termenii de referin ai evalurii vor fi stabilii i confirmai n scris, incluznd aspectele redate n continuare. Cnd se stabilesc termenii de referin ai evalurii, pentru anumite clase de active sau aplicaii pot exista variaii de la acest standard sau poate fi necesar luarea n considerare sau includerea unor aspecte suplimentare. Acestea sunt prezentate n standardele pentru active sau n cele pentru utilizri specifice. n urmtoarea list cu cerine, referina la un evaluator include i pe cea referitoare la un verificator al evalurii, iar referina la o evaluare include i pe cea referitoare la verificarea evalurii.

(a) Identificarea i competena evaluatorului

O declaraie care confirm:

(i) identitatea evaluatorului. Evaluatorul poate fi o persoan fizic sau juridic;


22

(ii) faptul c evaluatorul poate oferi o evaluare obiectiv i imparial;

(iii) dac evaluatorul are orice legtur sau implicare important cu subiectul evalurii sau cu partea care a comandat evaluarea;

(iv) faptul c evaluatorul este competent s efectueze evaluarea. Dac evaluatorul are nevoie s apeleze la asisten substanial din partea altor specialiti pentru orice aspect al evalurii trebuie convenit i consemnat natura unei astfel de asistene, precum i msura n care evaluatorul s-a bazat pe aceasta.

(b) Identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai

Cnd se determin forma i coninutul raportului de evaluare este important s se precizeze persoanele pentru care se realizeaz evaluarea, pentru a se asigura faptul c aceasta conine informaii adecvate necesitilor lor.

Orice restricie privind persoanele care se pot baza pe evaluare trebuie convenit i consemnat n scris.

(c) Scopul evalurii

Trebuie prezentat n mod clar scopul pentru care este efectuat evaluarea, ca de exemplu, evaluarea este cerut pentru garantarea mprumutului, pentru a oferi asisten la transferul unor aciuni sau pentru a oferi asisten n cadrul unei emisiuni de aciuni. Scopul unei evaluri va determina tipul valorii.

Este important ca evaluarea s nu fie utilizat n afara contextului sau pentru alte scopuri dect cel prezentat.

(d) Identificarea activului sau a datoriei supuse evalurii

Poate fi necesar o clarificare pentru a se face distincia ntre un activ i un drept de proprietate asupra acestuia sau un drept de folosin al acelui activ.

Dac evaluarea se face pentru un activ care se utilizeaz n combinaie cu alte active, va fi necesar s se clarifice dac acele active se includ n evaluare, dac se exclud i se presupune c sunt disponibile sau dac se exclud i se presupune c nu sunt disponibile (a se vedea SEV 100 Cadrul general, paragrafele 23 i 24).

SEV 101 Termenii de referin ai evalurii

23

(e) Tipul valorii

Tipul valorii trebuie s fie adecvat cu scopul evalurii. Trebuie citat sursa definiiei oricrui tip al valorii utilizat sau acesta trebuie s fie explicat. Aceast cerin nu este aplicabil n cazul verificrii evalurii unde nu i se cere verificatorului s prezinte o concluzie asupra valorii sau nu se cere un comentariu asupra tipului valorii utilizat.

Tipurile valorii recunoscute de SEV sunt definite i comentate n SEV 100 Cadrul general, dar pot fi utilizate i alte tipuri ale valorii. Ar putea fi necesar i precizarea monedei n care se va raporta valoarea.

(f) Data evalurii

Data evalurii poate fi diferit de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care investigaiile urmeaz s se fac sau s se finalizeze. Atunci cnd este adecvat, aceste date trebuie s fie menionate distinct.

(g) Documentarea necesar pentru efectuarea evalurii

Termenii de referin ai evalurii trebuie s cuprind precizri privind orice limitri sau restricii referitoare la inspecia, documentarea i analizele necesare pentru scopul evalurii.

Dac nu exist informaii relevante, deoarece condiiile evalurii restricioneaz documentarea, n cazul n care evaluarea este acceptat de ctre evaluator, aceste restricii i orice ipoteze necesare sau ipoteze speciale luate n considerare ca urmare a restriciilor vor fi incluse n termenii de referin ai evalurii.

(h) Natura i sursa informaiilor pe care se va baza evaluarea

Trebuie convenite i consemnate n scris natura i sursa oricror informaii relevante pe care se va baza evaluarea, precum i documentarea necesar pentru orice verificri care vor fi ntreprinse pe durata evalurii.

(i) Ipoteze i ipoteze speciale

Trebuie specificate toate ipotezele i orice ipoteze speciale care urmeaz s fie luate n considerare pe durata realizrii evalurii i raportrii evalurii.

Ipotezele sunt aspecte care sunt acceptate ca fapte, n mod rezonabil, n contextul evalurii, fr a fi n mod specific documentate sau verificate. Ele sunt aspecte care, dup ce


24

au fost stabilite, trebuie acceptate pentru nelegerea evalurii sau altor servicii de evaluare furnizate.

O ipotez special este o ipotez care presupune fie date care difer de datele reale existente la data evalurii, fie date care nu ar fi presupuse de ctre un participant tipic de pe pia ntr-o tranzacie, la data evalurii.

Ipotezele speciale se utilizeaz deseori pentru a ilustra efectul pe care l are modificarea circumstanelor asupra valorii. Exemple de ipoteze speciale sunt:

faptul c o cldire, aflat n faza de proiect, ar fi finalizat la data evalurii;

faptul c un anumit contract care nu s-a semnat, ar fi n vigoare la data evalurii;

faptul c un instrument financiar este evaluat utiliznd o curb a randamentelor diferit de curba care ar fi utilizat de un participant de pe pia.

Se iau n considerare numai acele ipoteze i ipoteze speciale care sunt rezonabile i relevante, avnd n vedere scopul pentru care este solicitat evaluarea.

(j) Restricii de utilizare, difuzare sau publicare

Cnd este necesar sau de dorit restricionarea utilizrii evalurii sau a celor care pot s se bazeze pe aceasta, acest lucru va fi consemnat n scris. Dac se identific elemente care sunt susceptibile s aib impact asupra evalurii i acestea trebuie consemnate n scris.

(k) Declararea conformitii evalurii cu SEV

Dei, de regul, declararea conformitii evalurii cu SEV este necesar, ar putea exista situaia n care scopul evalurii necesit o deviere de la SEV. Orice astfel de deviere trebuie s fie identificat mpreun cu justificarea acelei devieri. O deviere nu este justificat dac efectul acesteia este o evaluare care induce n eroare.

(l) Descrierea raportului

Trebuie convenit i consemnat n scris confirmarea formei raportului de evaluare care va fi furnizat. Se vor face referiri la acele pri ale raportului care ar putea s fie excluse, conform specificaiei din SEV 103 Raportare.

SEV 101 Termenii de referin ai evalurii

25

Modificri ale termenilor de referin ai evalurii

3. Este posibil ca o parte din aspectele menionate anterior s nu poat fi precizate nainte de nceperea evalurii, sau pot fi necesare modificri ale termenilor de referin ai evalurii pe parcursul acesteia, de exemplu, pot deveni disponibile informaii suplimentare sau poate aprea un aspect care necesit investigaii suplimentare. Termenii de referin ai evalurii pot fi consemnai ntr-un document unic, emis la nceperea evalurii sau ntr-o serie de documente ntocmite pe parcursul evalurii cu condiia ca toate aspectele s fie consemnate n scris nainte de finalizarea evalurii i de emiterea raportului de evaluare.

26

SE

V 1

02 Im

ple

men

tare


Implementare (IVS 102)

Coninut Paragrafe


Documentarea 25

Abordri n evaluare 68

Dosarul de lucru 9

Principiul general

1. Evalurile, inclusiv verificrile evalurilor, vor fi efectuate n conformitate cu principiile stabilite de SEV 100 Cadrul general, care sunt adecvate scopului desemnat al evalurii cerute i condiiilor stabilite prin termenii de referin ai evalurii.

Documentarea

2. Documentarea fcut pe durata unei evaluri trebuie s fie adecvat scopului evalurii solicitate i tipului valorii care se va raporta.

Referinele la o evaluare cuprinse n acest standard sunt valabile i pentru o verificare a evalurii.

3. Vor fi colectate, prin diferite mijloace, de exemplu, prin inspecii, interviuri, calcule i analize, informaii suficiente pentru fundamentarea adecvat a evalurii. Pentru a determina volumul de informaii este necesar un raionament profesional, astfel nct informaiile ce urmeaz a fi obinute s fie adecvate scopului evalurii. Din motive de ordin practic, este normal s se stabileasc limitrile extinderii documentrii evaluatorului. Orice astfel de limitri trebuie s fie consemnate n termenii de referin ai evalurii.

4. Atunci cnd o evaluare presupune ca evaluatorul s se bazeze pe informaii furnizate de tere pri, trebuie analizat dac informaiile sunt credibile sau dac evaluatorul se poate baza pe ele fr a afecta credibilitatea concluziei asupra valorii. n situaiile n care evaluatorul are motive s se ndoiasc de credibilitatea sau

SEV 102 Implementare

27

veridicitatea informaiilor furnizate, fie acestea nu trebuie utilizate, fie evaluatorul va informa clientul asupra rezervelor sale. Pentru a analiza credibilitatea i veridicitatea informaiilor furnizate, trebuie luate n considerare elemente cum ar fi:

scopul evalurii;

importana informaiei n formularea concluziei asupra valorii;

experiena sursei de informaii legat de problema respectiv;

experiena evaluatorului legat de problema respectiv;

dac sursa informaiilor este independent fie fa de subiectul evalurii, fie fa de clientul sau utilizatorul evalurii;

msura n care informaiile sunt disponibile public; i

limitrile obligaiei de documentare, specificate n cadrul termenilor de referin ai evalurii.

5. Scopul evalurii, tipul valorii, documentarea necesar pentru evaluare i limitrile documentrii, precum i toate sursele de informaii pe care evaluatorul se va baza sunt prezentate n termenii de referin ai evalurii, a se vedea SEV 101 Termenii de referin ai evalurii. Dac pe durata unei evaluri devine clar c documentarea inclus n termenii de referin ai evalurii nu va conduce la obinerea unei valori credibile sau dac informaiile pe care trebuie s le furnizeze tere pri fie nu sunt disponibile, fie sunt neadecvate, termenii de referin ai evalurii trebuie revizuii n mod corespunztor.

Abordri n evaluare

6. Trebuie acordat o importan deosebit selectrii abordrilor n evaluare care trebuie s fie relevante i adecvate. Principalele abordri n evaluare sunt descrise n SEV 100 Cadrul general, iar metodele utilizate frecvent pentru aplicarea acestor abordri n evaluarea diferitelor tipuri de active sunt prezentate n comentariile din Standardele referitoare la active.

7. Alegerea celei mai adecvate abordri sau metode depinde de luarea n considerare a urmtoarelor:

tipul valorii adoptat, determinat de scopul evalurii;

disponibilitatea datelor de intrare i a informaiilor pentru evaluare;

abordrile sau metodele utilizate de participanii de pe piaa relevant.


28

8. Pentru a obine o indicaie asupra valorii se pot utiliza mai multe abordri sau metode de evaluare, mai ales atunci cnd nu exist suficiente date de intrare, reale sau observabile, pentru ca o singur metod s conduc la obinerea unei concluzii credibile. Cnd se utilizeaz mai multe abordri i metode, indicaiile asupra valorii obinute trebuie s fie analizate i reconciliate pentru a se ajunge la o concluzie asupra valorii.

Dosarul de lucru

9. Trebuie pstrat un dosar de lucru al activitii desfurate pe parcursul evalurii, pe o durat de timp rezonabil, avndu-se n vedere cerinele legale sau de reglementare. n funcie de cerine, acest dosar va include datele cheie de intrare, toate calculele, documentarea i analizele relevante pentru concluzia final, precum i o copie a oricrui raport preliminar sau final predat clientului.

29

SE

V 1

03 R

ap

orta

re


Raportare (IVS 103)

Coninut Paragrafe


Coninutul raportului 45

Principiul general

1. Etapa final a evalurii const n comunicarea rezultatelor ctre partea care a comandat evaluarea i ctre orice ali utilizatori desemnai. Este esenial ca raportul de evaluare s comunice informaiile necesare pentru o nelegere adecvat a evalurii sau a verificrii evalurii. Un raport nu trebuie s fie ambiguu sau s induc n eroare i va permite cititorului ndreptit o nelegere clar a evalurii sau a altor servicii furnizate.

2. Pentru a asigura comparabilitatea, relevana i credibilitatea, raportul va prezenta o descriere clar i precis a termenilor de referin ai evalurii, a scopului i utilizrii desemnate a acesteia i va prezenta orice ipoteze, ipoteze speciale, incertitudini sau condiiile limitative importante care influeneaz n mod direct evaluarea.

3. Acest standard se aplic tuturor rapoartelor de evaluare sau rapoartelor referitoare la rezultatul unei verificri a evalurii, indiferent dac acestea sunt tiprite pe hrtie sau sunt transmise pe cale electronic. Pentru anumite clase de active sau pentru evaluri pentru utilizri specifice pot exista modificri fa de acest standard sau cerine suplimentare de raportare. Acestea se regsesc n standardele pentru active sau n cele pentru utilizri specifice.

Coninutul raportului

4. Scopul evalurii, complexitatea activului supus evalurii i cerinele utilizatorilor vor determina gradul adecvat de detaliere al raportului de evaluare. Formatul raportului, precum i orice excludere de la cerinele acestui standard trebuie s fie convenite n prealabil i consemnate n termenii de referin ai evalurii.


30

5. Toate rapoartele de evaluare vor include referiri la aspectele listate n cele ce urmeaz. Elementele de la literele (a) la (k) din aceast list conin aspectele care fac parte din termenii de referin ai evalurii (a se vedea SEV 101 Termenii de referin ai evalurii). Se recomand ca n raport s fie menionai termenii de referin ai evalurii. n urmtoarea list cu cerine, referina la un evaluator include i pe cea referitoare la un verificator al evalurii, iar referina la o evaluare include i pe cea referitoare la verificarea evalurii.

(a) Identificarea i competena evaluatorului

Evaluatorul poate fi o persoan fizic sau juridic. Raportul trebuie s includ o declaraie prin care evaluatorul s confirme c poate oferi o evaluare obiectiv i imparial i c este competent s efectueze evaluarea.

Raportul va include semntura persoanei fizice sau juridice responsabil pentru evaluare.

Dac evaluatorul a apelat la asisten substanial din partea altor specialiti, pentru orice aspect al evalurii n raport trebuie prezentat natura unei astfel de asistene, precum i msura n care s-a bazat pe aceast asisten.

(b) Identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai

Partea care a comandat evaluarea va fi identificat mpreun cu orice alte pri care s-ar putea baza pe rezultatele evalurii (a se vedea i litera (j) n continuare).

(c) Scopul evalurii

Scopul evalurii va fi prezentat n mod clar.

(d) Identificarea activului sau a datoriei subiect al evalurii

Poate fi necesar o clarificare pentru a se face distincia ntre un activ i un drept asupra acestuia sau un drept de folosin a acelui activ.

Dac evaluarea se face pentru un activ care se utilizeaz mpreun cu alte active, va fi necesar s se clarifice dac acele active se includ n evaluare, dac se exclud i se presupune c sunt disponibile sau dac se exclud i se presupune c nu sunt disponibile (a se vedea SEV 100 Cadrul general, paragrafele 23 i 24).

SEV 103 Raportare

31

(e) Tipul valorii

Acesta trebuie s fie adecvat scopului evalurii. Trebuie citat sursa definiiei oricrui tip al valorii utilizat sau acesta trebuie s fie explicat. Unele din tipurile uzuale ale valorii sunt definite i comentate n SEV 100 Cadrul general.

Aceast cerin nu este aplicabil n cazul verificrii evalurii atunci cnd nu i se cere verificatorului s prezinte o concluzie asupra valorii sau nu se cere un comentariu asupra tipului valorii utilizat.

(f) Data evalurii

Data evalurii poate fi diferit de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care investigaiile urmeaz s se fac sau s se finalizeze. Atunci cnd este cazul, aceste date trebuie s fie menionate n mod distinct n raport.

Aceast cerin nu se aplic n cazul verificrii unei evaluri cu excepia cazului n care verificatorului i se solicit s fac comentarii referitoare la data evalurii utilizat n evaluarea supus verificrii.

(g) Documentarea necesar pentru efectuarea evalurii

Trebuie s fie prezentate n raport att documentarea necesar pentru efectuarea evalurii, ct i limitrile documentrii respective consemnate n termenii de referin ai evalurii.

(h) Natura i sursa informaiilor utilizate pe care s-a bazat evaluarea

Trebuie prezentate natura i sursa oricror informaii relevante pe care se bazeaz evaluarea i amploarea oricror etape parcurse pentru verificarea acelor informaii. n situaia n care informaiile furnizate de client sau de o ter parte nu au fost verificate de ctre evaluator, acest fapt trebuie precizat n mod clar i trebuie fcut referire, dup caz, la orice confirmare furnizat de partea respectiv cu privire la acele informaii.

(i) Ipoteze i ipoteze speciale

Trebuie precizate n mod clar toate ipotezele i ipotezele speciale adoptate.

(j) Restricii de utilizare, difuzare sau publicare

Cnd este necesar sau de dorit restricionarea utilizrii evalurii sau a celor care pot s se bazeze pe aceasta, restricionarea trebuie precizat.


32

(k) Declararea conformitii evalurii cu SEV

Dei declararea conformitii evalurii cu SEV este de regul necesar, ar putea exista situaii n care scopul evalurii necesit o deviere de la SEV. Orice astfel de deviere trebuie s fie identificat mpreun cu justificarea acelei devieri. O deviere nu este justificat dac efectul acesteia este o evaluare care induce n eroare.

(l) Abordarea n evaluare i raionamentul

Pentru a se nelege rezultatul evalurii n contextul acesteia, raportul va face trimitere la abordarea sau la abordrile aplicate, la datele cheie de intrare utilizate i la raionamentele principale care au condus la concluziile evalurii.

n cazul unui raport de verificare a evalurii trebuie prezentate concluziile verificatorului asupra raportului de evaluare supus verificrii, inclusiv raionamentele pe care se bazeaz aceste concluzii.

Aceast cerin nu se aplic dac s-a convenit n mod special i s-a consemnat n termenii de referin ai verificrii evalurii c va fi prezentat un raport fr explicaii sau fr alte informaii de fundamentare.

(m) Valoarea sau valorile obinute

Aceasta/acestea va/vor fi prezentate n moneda convenit.

Aceast cerin nu se aplic n cazul unei verificri a evalurii, dac verificatorului nu i se solicit s furnizeze propria concluzie asupra valorii.

(n) Data raportului de evaluare

Trebuie s fie inclus data la care este emis raportul. Aceast dat poate fi diferit de data evalurii (a se vedea punctul (f) anterior).

STANDARDE PENTRU ACTIVE

Bunuri imobile

SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare (IVS 230)

SEV 232 Evaluarea proprietii generatoare de afaceri

SEV 233 Investiia imobiliar n curs de construire (IVS 233)

SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului (IVS 310)

SEV 320 Estimarea valorii de investiie pentru investitori individuali (EVA 5)

SEV 330 Evaluarea bunurilor imobile n contextul Directivei privind administratorii de fonduri de investiii alternative (EVA 7)

SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile i eficiena energetic (EVA 8)

GEV 500 Determinarea valorii impozabile a unei cldiri

GEV 530 Determinarea valorii pe termen lung a unui bun imobil

GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

ntreprinderi, fond de comer i alte active necorporale

SEV 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi (IVS 200)

SEV 210 Active necorporale (IVS 210)

GEV 600 Evaluarea ntreprinderii

Bunuri mobile

SEV 220 Maini, echipamente i instalaii (IVS 220)

GEV 620 Evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor

Aciuni i alte instrumente financiare

SEV 250 Instrumente financiare (IVS 250)

35

SE

V 2

30 D

rep

turi a

su

pra

pro

prie

tii im

ob

iliare


Drepturi asupra proprietii imobiliare (IVS 230)

Coninut Paragrafe

CERINE 1

Termenii de referin ai evalurii 24

Implementare 5

Raportare 6

COMENTARII

Tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare C1C3

Ierarhia drepturilor C4C7

Chiria C8C11

Abordri n evaluare C12

Abordarea prin pia C13C15

Abordarea prin venit C16C21

Abordarea prin cost C22C24

CERINE

1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evaluarea drepturilor asupra proprietii imobiliare. Acest standard include doar modificri, cerine suplimentare sau exemple specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad sub incidena acestui standard.

Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)

2. Pentru respectarea cerinei din SEV 101, paragraful 2(d), de identificare a activului care se evalueaz, trebuie incluse urmtoarele considerente:

o descriere a dreptului asupra proprietii imobiliare care se evalueaz;

identificarea oricrui drept absolut sau subordonat care influeneaz dreptul care se evalueaz.

3. Pentru respectarea cerinelor din SEV 101, paragrafele 2(g) i 2(h), de prezentare a documentrii necesare pentru elaborarea


36

evalurii, a naturii i sursei informaiilor utilizate, trebuie incluse urmtoarele considerente:

dovezile necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietii imobiliare i a oricror drepturi asociate relevante;

amploarea oricrei inspecii;

responsabilitatea pentru informaiile despre suprafaa amplasamentului i despre orice suprafee ale construciei;

responsabilitatea pentru confirmarea specificaiilor i strii oricrei construcii;

documentarea necesar privind natura, specificaiile i adecvarea serviciilor;

existena oricror informaii privind starea solului i a fundaiei;

responsabilitatea pentru identificarea riscurilor de mediu nconjurtor, reale sau poteniale;

autorizaiile sau restriciile legale referitoare la utilizarea proprietii imobiliare i a oricror construcii.

4. Exemple tipice de ipoteze speciale, care ar putea fi necesar s fie convenite i confirmate pentru conformarea cu cerina SEV 101, paragraful 2(i), sunt:

apariia unei modificri fizice specificate, de exemplu, o construcie propus este evaluat ca i cum ar fi finalizat la data evalurii;

apariia unei modificri n statutul legal al cldirii, de exemplu, o cldire vacant ar fi fost nchiriat sau c o cldire nchiriat a devenit vacant la data evalurii.

Implementare (SEV 102)

5. Nu exist cerine suplimentare pentru drepturile asupra proprietii imobiliare.

Raportare (SEV 103)

6. Nu exist cerine suplimentare n cazul drepturilor asupra proprietii imobiliare, n afara includerii referinelor relevante referitoare la aspectele prezentate n termenii de referin ai evalurii, n conformitate cu paragrafele 24 anterioare.

SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare

37

COMENTARII

Tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare

C1. Un drept asupra proprietii imobiliare confer titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren i construcii. Exist trei tipuri de baz ale dreptului asupra proprietii imobiliare:

(a) dreptul absolut asupra oricrei suprafee de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda i a dispune de teren i de orice construcii existente pe acesta, n mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate i ngrdiri stabilite prin lege;

(b) un drept subordonat care confer titularului dreptul exclusiv de a poseda i de a folosi o anumit suprafa de teren sau de cldire, pentru o anumit perioad, de exemplu, conform clauzelor unui contract de nchiriere;

(c) un drept de folosin a terenului sau construciilor, fr un drept exclusiv de a poseda i de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumit activitate.

C2. Drepturile asupra proprietii imobiliare pot fi deinute n comun, caz n care mai muli titulari l pot partaja, sau individual, cnd fiecare titular deine o anumit cot-parte.

C3. Dei n diferite ri se utilizeaz diferite cuvinte i termeni pentru a descrie aceste tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare, conceptele de drept absolut de proprietate, de drept exclusiv asupra proprietii pentru o perioad limitat de timp sau de drept neexclusiv asupra proprietii pentru un anumit scop sunt comune celor mai multe jurisdicii. Caracteristica terenului i a construciilor de a fi imobile semnific faptul c ntr-o tranzacie este transferat dreptul deinut de o parte i nu n mod efectiv, terenul i construciile. Deci, valoarea se ataeaz mai degrab dreptului asupra proprietii imobiliare, dect fizic, terenului i construciilor.

Ierarhia drepturilor

C4. Diferitele tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare nu se exclud reciproc. Un drept absolut de proprietate poate fi afectat de unul sau mai multe drepturi subordonate. Titularul dreptului absolut de proprietate poate acorda un drept de nchiriere asupra


38

unei pri sau asupra ntregii sale proprieti. Drepturile de nchiriere acordate direct de ctre titularul dreptului absolut de proprietate sunt drepturi de nchiriere iniial. Dac nu este interzis prin clauzele contractului de nchiriere, titularul dreptului de nchiriere iniial poate nchiria o parte sau ntreaga proprietate unei tere pri, dreptul rezultat fiind numit drept de subnchiriere. Durata dreptului de subnchiriere va fi ntotdeauna mai scurt dect durata nchirierii iniiale, din care provine, chiar i cu o singur zi.

C5. Aceste drepturi asupra proprietii imobiliare vor avea propriile lor caracteristici, aa cum se prezint n exemplele urmtoare:

dei un drept absolut de proprietate acord un drept integral de proprietate n mod perpetuu, el poate fi afectat de unele drepturi subordonate. Aceste drepturi subordonate pot include nchirierea, restricii impuse de proprietarul anterior sau restricii impuse prin contract;

un drept de nchiriere va fi acordat pentru o anumit perioad, la sfritul creia proprietatea revine titularului dreptului absolut de proprietate, drept din care a provenit. Contractul de nchiriere va include n mod normal obligaiile chiriaului, de exemplu, plata chiriei i a altor cheltuieli. De asemenea, poate impune condiii sau restricii, cum ar fi modalitatea de folosin a proprietii sau modalitatea de transferare a dreptului ctre o ter parte;

un drept de folosin poate fi deinut n mod perpetuu sau pe o perioad determinat. Dreptul poate fi condiionat de efectuarea plilor sau de respectarea anumitor condiii de ctre locatar.

C6. De aceea, cnd se evalueaz un drept asupra proprietii imobiliare este necesar s se identifice natura drepturilor deinute de titularul acelui drept i s se aib n vedere orice limitri sau sarcini impuse de existena altor drepturi asupra aceleiai proprieti. n mod frecvent, suma valorilor diferitelor drepturi individuale asupra aceleiai proprieti va fi diferit de valoarea dreptului absolut de proprietate negrevat de sarcini.

C7. Drepturile asupra proprietii imobiliare sunt definite prin constituie i adesea sunt reglementate prin legislaia naional sau prin reglementri ale administraiei locale. nainte de a face o evaluare a unui drept asupra proprietii imobiliare este esenial s se cunoasc cadrul legal relevant care afecteaz dreptul supus evalurii.


39

Chiria

C8. Cnd se evalueaz fie un drept de proprietate afectat de locaiune, fie un drept creat de contractul de nchiriere, este necesar s se ia n considerare chiria contractual, iar n cazul n care aceasta este neobinuit, chiria de pia.

C9. Chiria de pia este suma estimat pentru care un drept asupra proprietii imobiliare ar putea fi nchiriat, la data evalurii, ntre un locator hotrt i un locatar hotrt, cu clauze de nchiriere adecvate, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

C10. Comentariile prezentate pentru definiia similar a valorii de pia din SEV 100 Cadrul general pot fi aplicate pentru a ajuta la interpretarea definiiei chiriei de pia. n particular, suma estimat exclude o chirie majorat sau micorat de clauze, contraprestaii sau faciliti speciale. Clauzele de nchiriere adecvate sunt clauzele care ar fi convenite n mod uzual pe piaa tipului de proprietate imobiliar, la data evalurii, ntre participanii de pe pia. Mrimea chiriei de pia ar trebui s fie prezentat numai n corelaie cu clauzele principale de nchiriere care au fost asumate.

C11. Chiria contractual reprezint chiria care se conformeaz clauzelor unui anumit contract efectiv de nchiriere. Aceasta poate fi fix sau variabil pe durata contractului de nchiriere. Frecvena plii chiriei i baza calculrii variaiilor acesteia sunt stipulate n contractul de nchiriere i trebuie s fie identificate i nelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce revin locatorului, precum i obligaiile locatarului.

Abordri n evaluare

C12. Toate cele trei abordri principale n evaluare, descrise n SEV 100 Cadrul general, pot fi aplicate pentru evaluarea unui drept asupra proprietii imobiliare.

Abordarea prin pia

C13. Drepturile asupra proprietii imobiliare nu sunt omogene. Chiar dac terenul i construciile, de care este ataat dreptul asupra proprietii imobiliare supus evalurii, au caracteristici fizice identice cu ale altora care se tranzacioneaz pe pia, localizarea va fi diferit. n pofida acestor deosebiri, abordarea prin pia se aplic, n mod uzual, pentru evaluarea drepturilor asupra proprietii imobiliare.


40

C14. Pentru a putea compara subiectul evalurii cu preul altor drepturi asupra proprietii imobiliare, care au fost recent tranzacionate sau care pot fi disponibile pe pia, este normal s se adopte un criteriu de comparaie adecvat. Criteriile de comparaie, care se utilizeaz frecvent, rezult din analiza preurilor de vnzare prin calcularea preului pe metru ptrat pentru o cldire sau a preului pe hectar pentru teren. Alte criterii folosite pentru compararea preurilor, atunci cnd exist suficient omogenitate ntre caracteristicile fizice ale proprietilor, sunt preul pe camer sau preul pe unitatea de producie, de exemplu, n cazul produciei agricole. Un criteriu de comparaie este util numai atunci cnd este selectat n mod judicios i este aplicat proprietii subiect i proprietilor comparabile n fiecare analiz. n msura n care este posibil, orice criteriu de comparaie utilizat ar trebui s fie cel care se utilizeaz n mod obinuit de ctre participanii de pe piaa relevant.

C15. n evaluare, ncrederea care poate fi acordat informaiei despre preul oricrei comparabile se determin prin comparaia diferitelor caracteristici ale proprietii imobiliare i ale tranzaciei din care au rezultat datele despre pre, cu cele ale proprietii evaluate. Trebuie luate n considerare diferenele dintre urmtoarele elemente:

dreptul care ofer dovada despre pre i dreptul asupra proprietii supus evalurii;

localizrile respective;

calitatea terenului sau vrsta i specificaiile construciilor;

utilizarea permis sau zonarea pentru fiecare proprietate imobiliar;

situaiile n care a fost determinat preul i tipul valorii solicitat;

data efectiv a dovezii despre pre i data evalurii solicitat.

Abordarea prin venit

C16. Sub denumirea generic de abordare prin venit sunt utilizate diverse metode pentru indicarea valorii, toate acestea avnd ca o caracteristic comun faptul c valoarea se bazeaz pe un venit realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi generat de ctre un titular al dreptului. n cazul unei investiii imobiliare, acel venit ar putea fi sub form de chirie; n cazul unei cldiri ocupate de proprietar ar putea fi o chirie asumat/ipotetic (sau chirie evitat), determinat pe baza costului care ar fi


41

suportat de proprietar pentru a nchiria un spaiu echivalent. n cazul n care o cldire este specializat numai pentru un anumit tip de activitate comercial, venitul este deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau potenial, provenit din activitatea comercial, care ar reveni proprietarului acelei cldiri. Utilizarea potenialului comercial al proprietii imobiliare, pentru a indica valoarea acesteia, este cunoscut sub denumirea uzual de metoda profiturilor.

C17. Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este probabil s rmn constant, poate fi capitalizat prin aplicarea unei rate de capitalizare sau multiplicator. Acesta reprezint ctigul sau randamentul pe care un investitor l-ar atepta sau ctigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar atepta s reflecte valoarea banilor n timp, precum i riscurile i recompensrile proprietarului. Aceast metod, cunoscut sub denumirea uzual de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield method), este rapid i simpl, dar utilizarea ei nu este credibil n situaia c, n perioadele viitoare, venitul se ateapt s se modifice ntr-o msur mai mare dect se ateapt n general pe pia sau n cazul n care este necesar o analiz mai sofisticat a riscului.

C18. n astfel de cazuri, se pot utiliza diferitele modele ale fluxului de numerar actualizat. Acestea difer n mod semnificativ, dar au drept caracteristic de baz faptul c venitul net, dintr-o perioad viitoare definit, se aduce la valoarea actualizat prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate, reprezint valoarea capitalului. Ca i n cazul metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de actualizare aferent unui model al fluxului de numerar actualizat se va baza pe valoarea banilor n timp, precum i pe riscurile i recompensrile proprietarului, ataate fluxului de numerar n cauz.

C19. Randamentul sau rata de actualizare comentate anterior vor fi determinate de obiectivul evalurii. Dac obiectivul este de a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar potenial, n baza criteriilor de investiii proprii ale acestora, rata utilizat poate reflecta rata rentabilitii cerut de acetia sau costul mediu ponderat al capitalului. Dac scopul este estimarea valorii de pia, rata se va obine din examinarea rentabilitilor implicite derivate din preurile pltite pentru drepturile asupra proprietii imobiliare tranzacionate pe pia ntre participanii de pe pia.


42

C20. Rata de actualizare adecvat ar trebui s fie determinat n urma analizei ratelor implicite n tranzaciile de pia. Cnd acest lucru nu este posibil, se poate construi o rat de actualizare adecvat, plecnd de la o rat tipic fr risc a rentabilitii, corectat pentru riscurile i oportunitile adiionale specifice unui anumit drept asupra proprietii imobiliare.

C21. Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvat vor depinde i de faptul dac datele de intrare utilizate pentru venit sau pentru fluxurile de numerar se exprim n niveluri curente (termeni reali) sau dac previziunile au fost fcute cu includerea inflaiei sau deflaiei viitoare preconizate.1

Abordarea prin cost

C22. Aceast abordare este aplicat, n general, pentru evaluarea drepturilor asupra proprietii imobiliare prin metoda costului de nlocuire net2 (dup deducerea deprecierii n. t.). Ea se utilizeaz cnd fie nu exist nicio dovad despre preurile de tranzacionare pentru proprieti imobiliare similare, fie nu exist niciun flux de venit identificabil, efectiv sau teoretic, care ar reveni titularului dreptului. Aceast abordare se utilizeaz, n principal, pentru evaluarea proprietii imobiliare specializate, adic a proprietii imobiliare care se vinde rar sau chiar nu se vinde pe pia, cu excepia cazului n care se vinde ntreprinderea sau entitatea din care face parte.

C23. Prima etap solicit calcularea unui cost de nlocuire. n mod normal, acesta reprezint costul de nlocuire a proprietii imobiliare cu un echivalent modern, la data evalurii. O excepie este cazul n care ar fi necesar ca o proprietate imobiliar echivalent s fie o replic a proprietii imobiliare subiect, pentru a furniza aceeai utilitate unui participant de pe pia, caz n care costul de nlocuire ar fi mai degrab cel de reproducere sau de reconstruire a cldirii subiect, dect cel de nlocuire cu un echivalent modern. Costul de nlocuire este necesar s reflecte i toate costurile suplimentare, cum ar fi valoarea terenului, infrastructura, onorariile pentru proiectare i cheltuielile de finanare care ar fi suportate de un participant de pe pia pentru producerea unui activ echivalent.

1 Detalii suplimentare sunt coninute n ndrumarul elaborat de IVSC: IE 1 Fluxul de numerar

actualizat. Bucureti: IROVAL, 2012. 2 Detalii suplimentare sunt coninute n ndrumarul elaborat de IVSC: IE 2 Abordarea prin cost a

activelor corporale. Bucureti: IROVAL, 2012.


43

C24. Costul echivalentului modern se corecteaz apoi pentru a fi reflectat deprecierea. Scopul ajustrii pentru depreciere este acela de a estima cu ct ar fi mai puin valoroas proprietatea imobiliar subiect, pentru un potenial cumprtor, fa de echivalentul su modern. Deprecierea ia n considerare starea fizic, utilitatea funcional i economic a proprietii imobiliare subiect, n comparaie cu echivalentul su modern.

44

SE

V 2

32 E

va

luare

a p

rop

riet

ii g

en

era

toare

de a

fac

eri


Evaluarea proprietii generatoare de afaceri

Coninut Paragrafe

Introducere 1-5

Arie de aplicabilitate 6-7

Relaia cu standardele de contabilitate 8

Instruciuni de aplicare 9-27

Particulariti 28-29

Introducere

1. Proprietile generatoare de afaceri (PGA) sunt proprieti individuale, precum hoteluri, staii de benzin, restaurante, baruri, cluburi de noapte, cazinouri, cinematografe, teatre, spitale .a.m.d., care, n mod uzual, se tranzacioneaz pe pia ca entiti n funciune. Aceste proprieti includ nu numai teren i construcii, ci i alte active corporale (mobilier, instalaii i echipamente), ca i o component a afacerii i active necorporale, incluznd fondul comercial transferabil.

2. Caracteristica esenial a PGA este faptul c aceste proprieti au fost dezvoltate pentru o utilizare specific, astfel c valoarea lor este dat de beneficiul pe care l poate genera aceast utilizare. Aceste proprieti se difereniaz de proprietile de tip generic, o proprietate generic putnd fi utilizat n cadrul mai multor tipuri de afaceri, precum activiti comerciale, industriale sau de birouri.

3. Acest SEV ofer o orientare att pentru evaluarea PGA n ntregul lor, ca active operaionale, ct i pentru alocarea valorii PGA pe principalele sale componente. Aces

Documents

Standardele de evaluare ANEVAR 2015 final+anexe