Uradni listRepublike Slovenije

Internet: http://www.uradni-list.si e-pota: info@uradni-list.si

t. 69 Ljubljana, sreda 16. 7. 2003 Cena 1100 SIT ISSN 1318-0576 Leto XIII

DRAVNI ZBOR3312. Stanovanjski zakon (SZ-1)

Na podlagi druge alinee prvega odstavka 107. lenain prvega odstavka 91. lena ustave Republike Slovenijeizdajam

U K A Zo razglasitvi stanovanjskega zakona (SZ-1)

Razglaam stanovanjski zakon (SZ-1), ki ga je sprejelDravni zbor Republike Slovenije na seji 19.junija 2003.

t. 001-22-58/03Ljubljana, dne 30.junija 2003.

PredsednikRepublike Slovenije

dr. Janez Drnovek l. r.

STANOVANJSKI ZAKON (SZ-1)

I. SPLONE DOLOBE

1. len(predmet zakona)

(1) Ta zakon ureja vrste stanovanjskih stavb, pogoje zavzdrevanje stanovanjskih stavb, pogoje za nartovanje sta-novanj, lastninskopravna razmerja in upravljanje v vestano-vanjskih stavbah, stanovanjska najemna razmerja, gradnjoin prodajo novih stanovanj, pomo pri pridobitvi in pri upora-bi stanovanja, pristojnosti in naloge drave na stanovanj-skem podroju, pristojnosti in naloge obin na stanovanj-skem podroju, pristojnosti organov in organizacij, kidelujejo na stanovanjskem podroju, registre ter inpekcij-sko nadzorstvo nad uresnievanjem dolob tega zakona.

(2) e s tem zakonom ni doloeno drugae, se zalastninskopravna razmerja v vestanovanjskih stavbah terupravljanje vestanovanjskih stavb uporabljajo dolobe stvar-nopravnega zakonika (Uradni list RS, t. 87/2002).

2. len(vrste stanovanjskih stavb)

(1) Stanovanjske stavbe se, glede na tevilo stanovanj-skih enot, ki so v njih in glede na nain rabe, razvrajo naenostanovanjske stavbe, dvo in vestanovanjske stavbe instanovanjske stavbe za posebne namene.

(2) Enostanovanjske stavbe so samostojno stojee eno-druinske hie, vile, atrijske hie, vrstne hie, poitnikehie in podobno.

(3) Dvo in vestanovanjske stavbe so samostojno sto-jee stavbe z dvema ali ve stanovanji, stanovanjski bloki,stolpii, stolpnice in podobno.

(4) Stanovanjske stavbe za posebne namene so stav-be, namenjene zaasnemu reevanju stanovanjskih potrebsocialno ogroenih oseb, stavbe za bivanje starejih, tu-dentov, otrok, kot so dijaki in tudentski domovi, delavskidomovi, domovi za stareje, domovi za terapevtske skupi-ne, zavetia za brezdomce, vzgojni domovi, domovi zaskupnosti ter druge stavbe, namenjene za izvajanje social-nih programov, ki vkljuujejo bivanje.

(5) e so v stanovanjski stavbi tudi poslovni prostoriin je ve kot polovica povrine namenjena stanovanjem,je takna stavba po tem zakonu stanovanjsko-poslovnastavba.

3. len(sestavine stanovanjskih stavb)

(1) Stanovanjske stavbe, razen enostanovanjskih stavb,so sestavljene iz posameznih delov in skupnih delov.

(2) Posamezni deli so stanovanjske enote, poslovniprostori ali drugi samostojni prostori. K posameznemu delulahko spadajo tudi drugi individualno odmerjeni prostori, eso del stanovanjske stavbe v solastnini etanih lastnikov.

(3) Skupni deli so skupni prostori in zemljie, sku-pni gradbeni elementi in skupne intalacije, naprave teroprema.

(4) Skupni deli so solastnina vseh etanih lastnikovposameznih delov (skupni deli) ali solastnina nekaterih eta-nih lastnikov posameznih delov (posebni skupni deli).

(5) Celotna enostanovanjska stavba predstavlja stano-vanje.

4. len(posamezni deli)

(1) Stanovanjske enote v dvo ali vestanovanjski stavbi(v nadaljnjem besedilu: vestanovanjska stavba) so stanova-nja. Stanovanjske enote v stanovanjski stavbi za posebnenamene so bivalne enote.

(2) Stanovanje po tem zakonu je skupina prostorov,namenjenih za trajno bivanje, ki so funkcionalna celota,praviloma z enim vhodom, ne glede na to ali so prostori vstanovanjski stavbi ali drugi stavbi.

(3) Individualni prostori, ki pripadajo doloenim posa-meznim delom, so lahko atriji, kleti, drvarnice kot tudi gara-e, balkoni, terase, loe, e niso sestavni del posameznegadela.

Stran 10634 / t. 69 / 16. 7. 2003 Uradni list Republike Slovenije

5. len(skupni deli)

(1) Skupni prostori v vestanovanjski stavbi in stano-vanjski stavbi za posebne namene so: stopnia, vhodnivetrolovi, hodniki, kolesarnice, pralnice, suilnice, skupnekleti, zaklonia, delavnice za hinike, hinika stanovanja,prostori za odlaganje odpadkov in drugi prostori, ki so na-menjeni skupni rabi etanih lastnikov (dovozi, klannine inpodobno) ter zemljie, na katerem stavba stoji, lahko patudi drugo zemljie, na katerem so izpolnjeni pogoji la-stnitva.

(2) Skupni gradbeni elementi v vestanovanjski stavbiin stanovanjski stavbi za posebne namene so temelji, nosilnizidovi in druge vrste konstrukcij, stropi, streha, fasada, dim-niki, prezraevalne tuljave, svetlobni jaki, jaki dvigal indruge podobne konstrukcije.

(3) Skupne intalacije, naprave in oprema v vestano-vanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene sonotranja elektrina, vodovodna, plinovodna in toplovodnanapeljava, ki je za hinimi prikljuki in se nahaja v skupnihprostorih, dvigala, kanalizacija, naprave za ogrevanje, televi-zijske in druge sprejemne antene, strelovodi, naprave zagaenje, odkrivanje in javljanje poara, varnostna razsvetlja-va in vsi komunalni prikljuki, ki so namenjeni skupni rabi.

(4) Kadar slui doloen gradbeni element tako posa-meznemu delu kot skupnim delom, se teje za skupni del,e se z njim zagotavlja funkcija vestanovanjske stavbe kotcelote (toplotna in hidro izolacija pohodne terase, zunanjastran balkona, ki predstavlja hkrati fasado hie in podobno).

6. len(vrste stanovanjskih enot)

(1) Stanovanjske enote v vestanovanjskih stavbah sostanovanja, ki se razvrajo na garsonjere ter enosobna,enoinpolsobna, dvosobna, dvoinpolsobna, trisobna, triin-polsobna, tirisobna in vesobna stanovanja.

(2) Stanovanjske enote v vseh vrstah stanovanjskihstavb za posebne namene so bivalne enote, ki se glede nanamen in nain uporabe razvrajo na bivalne enote s sou-porabo sanitarij in kuhinje, bivalne enote s sanitarijami oziro-ma kopalnico in souporabo kuhinje ter bivalne enote s ko-palnico in mini kuhinjo.

(3) Bivalne enote, namenjene zaasnemu reevanjustanovanjskih potreb socialno ogroenih oseb, so lahko tudiv drugih stanovanjskih objektih, ne le v stanovanjskih stav-bah za posebne namene.

7. len(identifikacijske oznake stavb in stanovanj)

(1) Stanovanjskim stavbam in posameznim delom seza potrebe vzpostavitve, vodenja in izmenjave podatkov izkatastra stavb in registra stanovanj doloi identifikacijskaoznaka.

(2) Posamezni deli se otevilijo z zaporedno tevilko vokviru ene stavbe. e ima stavba ve loenih vhodov in zavsak vhod doloeno svojo hino tevilko, se tevilke stano-vanj doloijo za vsak vhod posebej.

(3) Lastnik oziroma lastnica (v nadaljnjem besedilu:lastnik) ali najemnik oziroma najemnica (v nadaljnjem bese-dilu: najemnik) mora oznaiti stanovanje ali bivalno enoto indruge prostore s tevilko posamezne enote. Individualni pro-stori, ki pripadajo stanovanju, se oznaijo s tevilko stanova-nja in dodatkom a, b, c in tako dalje. tevilko stanovanja intevilko drugih prostorov v obliki tablice, nalepke ali v drugitrajni obliki, se namesti nad ali ob vhodna vrata stanovanjaali drugih prostorov.

(4) e ima stavba upravnika oziroma upravnico (v na-daljnjem besedilu: upravnik), mora otevilenje in oznaitevstavb in stanovanj opraviti upravnik.

(5) Dolobe tega lena se smiselno uporabljajo tudi zaposlovno-stanovanjske ter poslovne stavbe.

8. len(oznabe in podzakonski predpisi)

(1) Oznaevanje iz prejnjega lena se podrobnejedoloi z uredbo o oznaevanju stanovanj in stanovanjskihenot, ki jo na predlog ministra, pristojnega za stanovanjskezadeve, oziroma ministrice, pristojne za stanovanjske zade-ve (v nadaljnjem besedilu: minister), izda Vlada RepublikeSlovenije.

(2) Minister predpie za vestanovanjske stavbe, oskr-bovana stanovanja za stareje ter za stanovanjske stavbe,namenjene zaasnemu reevanju stanovanjskih potreb so-cialno ogroenih oseb:

povrinske normative in funkcionalne standarde;kategorizacijo vseh vrst stanovanjskih enot;tehnine pogoje;standarde vzdrevanja vestanovanjskih stavb in sku-

pine funkcionalno povezanih vestanovanjskih stavb.(3) Oskrbovana stanovanja so stanovanja za stareje, v

katerih lahko stanovalci dobijo pomo 24 ur dnevno iz dolo-ene ustanove, pod pogojem, da so arhitektonsko prilago-jena kot stanovanja za stareje ljudi z lastnim gospodinj-stvom v vestanovanjski stavbi ali v drugi obliki strnjenegradnje.

9. len(opredelitev upravljanja)

Upravljanje vestanovanjske stavbe po tem zakonu jesprejemanje in izvrevanje odloitev ter nastopanje v prav-nem prometu in v postopkih pred pristojnimi organi z name-nom obratovanja, vzdrevanja in ohranjanja bistvenih lastno-sti vestanovanjske stavbe.

10. len(primerno stanovanje)

Primerno stanovanje po tem zakonu je tisto stanova-nje, ki je v takni eno ali vestanovanjski stavbi, ki jezgrajena v skladu z minimalnimi tehninimi pogoji za gradi-tev stanovanjskih stavb in stanovanj in je zanjo v skladu spredpisi o graditvi objektov izdano uporabno dovoljenje.Stanovanje mora imeti loen spalni in bivalni del (razen vprimeru garsonjere) ter mora zadoati stanovanjskim po-trebam lastnika oziroma najemnika in njunih ojih druin-skih lanov, ki ivijo z lastnikom oziroma najemnikom vskupnem gospodinjstvu, ter ustrezati povrinskim normati-vom po pravilniku iz 87. lena tega zakona.

11. len(oji druinski lani po tem zakonu)

(1) Oji druinski lani po tem zakonu so zakoneclastnika ali oseba, s katero lastnik ivi v zunajzakonski skup-nosti v skladu s predpisi o zakonski zvezi in druinskihrazmerjih (v nadaljnjem besedilu: zunajzakonska skupnost),njuni otroci oziroma posvojenci, stari in posvojitelji ter ose-be, ki jih je po zakonu dolan preivljati.

(2) Doloba prejnjega odstavka se smiselno uporabljatudi za doloitev ojih druinskih lanov najemnika.

Uradni list Republike Slovenije t. 69 / 16. 7. 2003 / Stran 10635

II. LASTNINSKOPRAVNA RAZMERJAV VESTANOVANJSKI STAVBI

II.1 Lastninskopravna razmerja na posameznih delihv etani lastnini

12. len(etana lastnina)

Vestanovanjska stavba je lahko v etani lastnini podpogoji, ki jih doloa stvarnopravni zakonik.

13. len(izvrevanje lastninske pravice)

V vestanovanjski stavbi morajo vsi etani lastniki svojolastninsko pravico na posameznem delu stavbe izvrevati nanain, ki najmanj moti etane lastnike drugih posameznihdelov in skupno rabo skupnih delov stavbe v etani lastnini.

14. len(opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja)(1) Etani lastnik lahko uporablja stanovanje v skladu z

dolobami tega zakona tudi za opravljanje dovoljene dejav-nosti v delu stanovanja, e izpolnjuje predpisane pogoje zaopravljanje te dejavnosti.

(2) Za pridobitev dovoljenja za opravljanje dovoljenedejavnosti v delu stanovanja, ki ga izda dravni upravni or-gan oziroma za obmoje mestne obine pristojni organ me-stne obine, pristojen za stanovanjske zadeve, mora lastnikpridobiti soglasja etanih lastnikov, katerih solastniki delepredstavlja ve kot polovico etane lastnine v vestanovanj-ski stavbi.

(3) Pristojni organ iz prejnjega odstavka zavrne izdajodovoljenja, e lastnik, ki eli opravljati dovoljeno dejavnost vdelu stanovanja, ni pridobil potrebnih soglasij iz prejnjegaodstavka in e gre za dejavnost, ki bi motila stanovalce primirni rabi stanovanj in povzroala prekomerno obremenitevskupnih delov vestanovanjske stavbe oziroma okolja.

(4) Zoper odlobo, s katero organ zavrne izdajo dovo-ljenja, je mona pritoba na ministrstvo, pristojno za stano-vanjske zadeve.

(5) Obina lahko z odlokom opredeli dovoljene dejav-nosti, ki se lahko opravljajo v delu stanovanja.

(6) Dolobe tega lena se smiselno uporabljajo tudi zanajemnika stanovanja, ki potrebuje tudi dovoljenje lastnikastanovanja.

15. len(izvedbena dela v posameznem delu)

(1) Etani lastnik sme brez soglasja ostalih etanih la-stnikov opraviti vzdrevalna dela, spremembe in izboljave(v nadaljnjem besedilu: izvedbena dela) v svojem posamez-nem delu, e to ne pomeni poslabanja za kaken drugposamezni del ali skupne dele vestanovanjske stavbe in nespreminja zunanjega videza vestanovanjske stavbe.

(2) Kadar izvedbena dela v posameznem delu pomeni-jo tudi poseg v skupne dele, etani lastnik ne sme prieti zizvajanjem del brez soglasja etanih lastnikov, ki imajo vekot polovico solastnikih deleev na teh skupnih delih; delamorajo biti opravljena v skladu s predpisi o graditvi objektov,med izvajanjem del pa mora etani lastnik omogoiti stro-kovni nadzor.

(3) Upravnik ali katerikoli etani lastnik lahko zahteva,da se preneha z izvajanjem del ali da se odstranijo spre-membe, ki so nastale v nasprotju z dolobami prejnjihodstavkov.

16. len(odgovornost za kodo)

(1) Etani lastnik je odgovoren za kodo, ki izvira iznjegovega posameznega dela in ki nastane na drugih posa-meznih delih ali skupnih delih, v skladu s splonimi pravili, kiurejajo odkodninsko odgovornost.

(2) Etani lastnik, ki sam uporablja stanovanje, ali na-jemnik solidarno s povzroitelji kode odgovarja za kodo,ki jo na drugih posameznih delih ali skupnih delih povzroijoosebe, ki pridejo v vestanovanjsko stavbo s povabilomoziroma pozivom tega etanega lastnika ali najemnika alioseb, ki z njima prebivajo.

17. len(obvestilo upravniku o spremembi lastnitva

posameznega dela)(1) Etani lastnik, ki prenese lastninsko pravico s prav-

nim poslom, mora upravnika takoj, najkasneje pa v trideset-ih dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpislastninske pravice v zemljiko knjigo, obvestiti o spremembilastninske pravice in mu predloiti tudi kopijo dokumenta, izkaterega so razvidni vsi podatki o spremembi lastnitva in onovem lastniku, upravnik pa mora o tem obvestiti geodetskoupravo.

(2) e se lastninska pravica na posameznem delu spre-meni na podlagi drugega pravnega naslova, kot je doloen vprejnjem odstavku, mora pridobitelj lastninske praviceupravnika, ta pa geodetsko upravo, takoj, najkasneje pa vtridesetih dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predla-gati vpis lastninske pravice v zemljiko knjigo, obvestiti ospremembi lastninske pravice.

II.2 Lastninskopravna razmerja na skupnih delih

18. len(lastninskopravna razmerja na skupnih delih)

Skupni deli vestanovanjske stavbe so solastnina eta-nih lastnikov.

19. len(nain uporabe skupnih delov)

Skupne dele vestanovanjske stavbe uporabljajo eta-ni lastniki v skladu z njihovo naravo in namenom ter nanain, ki ne omejuje drugih etanih lastnikov.

20. len(posebni skupni deli)

(1) Pogodba o medsebojnih razmerjih lahko doloi po-sebne skupne dele vestanovanjske stavbe.

(2) Za posebne skupne dele se lahko doloijo samoskupni prostori in skupne naprave.

(3) Doloba, ki bi kot poseben skupni del doloila delzemljia, je nina.

(4) Del zemljia, ki ima svojo parcelno tevilko in je spravnim poslom ali odlobo sodia doloen kot sestavnidel stanovanja (atrij, odmerjeno parkirno mesto), se teje zadel stanovanja in ne kot poseben skupni del.

21. len(lastninskopravna razmerja na posebnih skupnih delih)

Posebni skupni deli so solastnina tistih etanih lastni-kov, katerim sluijo. Solastniki dele vsakega od njih sedoloi s pogodbo o medsebojnih razmerjih.

Stran 10636 / t. 69 / 16. 7. 2003 Uradni list Republike Slovenije

22. len(preoblikovanje skupnih delov)

Za preoblikovanje posebnega skupnega dela v skupnidel in obratno, je potrebno soglasje vseh etanih lastnikov vobliki, ki je potrebna za samo pogodbo.

23. len(skupni deli, ki sluijo ve vestanovanjskim stavbam)

(1) Skupni deli vestanovanjske stavbe, ki so v poseb-ni stavbi, ali pa so del druge stavbe (skupna kotlovnica,skupni hidrofori in podobno), ki sluijo vestanovanjski stav-bi kot celoti ali ve vestanovanjskim stavbam ali drugimnepremininam, imajo pod pogoji iz tega zakona posebenpravni status.

(2) Za skupne dele, ki sluijo ve nepremininam alivestanovanjskim stavbam, se tejejo samo tisti skupni deli,ki so bili zgrajeni s tem namenom in katerih gradnjo soplaali lastniki oziroma etani lastniki ali njihovi pravni pred-niki.

(3) e je skupni del iz prejnjega odstavka del drugevestanovanjske stavbe, se taken del doloi kot posebenskupni del in se vpie v poseben zemljikoknjini podvlo-ek. teje se, da je taken skupni del skupna lastnina vsehlastnikov nepreminin in etanih lastnikov posameznih delovvestanovanjskih stavb, ki jim taken skupni del slui. Vzemljiki knjigi se pravica skupne lastnine vknjii v koristvsakokratnih lastnikov posameznih delov vestanovanjskihstavb z navedbo zemljikoknjinega vloka, v katerega jestavba vpisana. e vestanovanjska stavba e ni vpisana vzemljiko knjigo, se do vzpostavitve zemljikoknjinega vlo-ka vpie njen naslov.

(4) S taknim skupnim delom v imenu in za raunskupnih lastnikov upravljajo upravniki vseh vestanovanjskihstavb, ki jim taken del slui. e vestanovanjska stavbanima upravnika, lahko etani lastniki imenujejo enega odnjih, da sodeluje pri upravljanju taknega skupnega dela. Priupravljanju je treba zagotoviti, da se taken skupni del ohra-nja za doseganje skupnega namena za vse nepreminine investanovanjske stavbe, ki jim slui. Breme upravljanja tak-nega skupnega dela se razdeli med vse skupne lastnike vskladu z namenom taknega skupnega dela. e dogovoraglede upravljanja ni mogoe dosei, lahko vsak od upravni-kov ali etanih lastnikov, ki sodelujejo pri upravljanju sku-pnega dela predlaga, da o tem vpraanju odloi sodie vnepravdnem postopku.

(5) e ima skupni del iz prvega odstavka tega lenasamostojno zemljiko parcelo in slui izkljuno eni vesta-novanjski stavbi, se ta nepreminina teje za skupni del tevestanovanjske stavbe. e pa ta skupni del slui ve ve-stanovanjskim stavbam, je zemljika parcela, na kateri jeskupni del, skupna lastnina vseh lastnikov nepreminin inetanih lastnikov posameznih delov vestanovanjskih stavb,ki jim taken skupni del slui. Za takno nepreminino sesmiselno uporabljata dolobi drugega in tretjega odstavkatega lena.

II.3 Razmerje lastnik najemnik

24. len(izvrevanje pravic najemnika)

(1) e lastnik svoj posamezni del odda v najem, lahkoz najemno pogodbo prenese izvrevanje pravic, ki jih imakot etani lastnik, na najemnika.

(2) V razmerju do drugih etanih lastnikov vestano-vanjske stavbe nastopa najemnik kot zastopnik etanegalastnika, ki odda posamezni del v najem, e ga etani lastnikza to izrecno pisno pooblasti in o tem obvesti upravnika.

(3) Najemnik ima glede rabe posameznega dela inskupnih delov enake pravice in dolnosti kot etani lastnik.

(4) e najemna pogodba ne doloa drugae, je dol-nik vseh terjatev iz naslova obratovanja vestanovanjskestavbe najemnik, dolnik vseh ostalih terjatev pa etani la-stnik.

(5) Ne glede na prejnji odstavek, odgovarja lastniktrnega ali slubenega stanovanja za obratovalne strokenajemnika subsidiarno.

(6) Etani lastnik mora o sklenitvi ali spremembi najem-ne pogodbe takoj obvestiti upravnika in mu sporoiti imenajemnika in tevilo oseb, navedenih v najemni pogodbi. Dotrenutka obvestila se teje, da je dolnik vseh terjatev iznaslova upravljanja vestanovanjske stavbe etani lastnik.

III. UPRAVLJANJE VESTANOVANJSKE STAVBE

III.1 Splono

25. len(redno upravljanje)

(1) Za posle v zvezi z rednim upravljanjem vestano-vanjske stavbe je potrebno soglasje solastnikov, ki imajove kot polovico solastnikih deleev.

(2) Za posle rednega upravljanja se tejejo zlasti posliobratovanja in vzdrevanja vestanovanjske stavbe, doloi-tev ter razreitev upravnika in nadzornega odbora ter odda-janje skupnih delov v najem.

(3) Obratovanje vestanovanjske stavbe po tem zako-nu je sklepanje in izvrevanje poslov, ki so potrebni zazagotavljanje pogojev za bivanje in osnovni namen vesta-novanjske stavbe kot celote ter za uporabo skupnih delovvestanovanjske stavbe. Za posle obratovanja se teje zlastizagotavljanje dobav in storitev za skupne dele, zagotavljanjedobav in storitev za posamezne dele vestanovanjske stav-be, e naprave vestanovanjske stavbe ne omogoajo indi-vidualnega odjema in obrauna dobav in storitev za posa-mezne dele, varstvo pred poarom in zagotavljanje drugihukrepov za zaito in reevanje, ienje skupnih prostorov,hinika opravila, deratizacija in podobno.

(4) Vzdrevanje vestanovanjske stavbe po tem zakonuje sklepanje in izvrevanje poslov, ki so potrebni za to, da seohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen vestanovanj-ske stavbe kot celote. Za vzdrevanje se teje izvedba vsehdel v skladu s predpisi o graditvi objektov ter zagotavljanjedelovanja sistemov varstva pred poarom in drugih ukrepovza zaito in reevanje.

(5) Za redno upravljanje se teje tudi vgradnja dodatnihdelilnikov, merilnikov ali odtevalnih tevcev, ki omogoajoposredno doloanje deleev za porabljeno toploto, toplo inhladno vodo v posamezni obraunski enoti v skladu s po-sebnim pravilnikom.

26. len(nart vzdrevanja vestanovanjske stavbe)

(1) Za zagotavljanje vzdrevanja vestanovanjske stav-be sprejmejo etani lastniki nart vzdrevanja za asovnoobdobje najmanj enega in najve petih let, ki ga pripraviupravnik.

(2) V nartu vzdrevanja etani lastniki doloijo vzdre-valna dela, ki se bodo opravila in nain zagotavljanja denar-nih sredstev z vplaili v rezervni sklad.

(3) Odloanje o nartu vzdrevanja se teje za poselrednega upravljanja.

(4) e katerikoli etani lastnik meni, da nart vzdreva-nja ne zagotavlja ohranjanja pogojev za bivanje v posamez-

Uradni list Republike Slovenije t. 69 / 16. 7. 2003 / Stran 10637

nem delu ali osnovnega namena vestanovanjske stavbekot celote, lahko predlaga, da sodie v nepravdnem po-stopku naloi preveritev ustreznosti narta vzdrevanja izve-dencu. e etani lastnik uspe s predlogom v nepravdnempostopku, gredo stroki za izvedenca v breme strokovupravljanja.

(5) e etani lastniki ne sprejmejo narta vzdrevanja,lahko katerikoli etani lastnik predlaga, da stanovanjska in-pekcija zaasno doloi etanim lastnikom nart vzdreva-nja. Ukrep stanovanjske inpekcije velja do odloitve sodi-a v nepravdnem postopku. Predlog lahko poda vsak etanilastnik.

27. len(hini red)

Etani lastniki, ki imajo ve kot polovico solastnikihdeleev, lahko sprejmejo hini red, s katerim doloijo teme-ljna pravila sosedskega soitja v vestanovanjski stavbi.

28. len(odloba, ki nadomea sklep glede rednega upravljanja)

(1) e etani lastniki zaradi nezadostne veine ne mo-rejo sprejeti sklepa glede rednega upravljanja, posel pa jenujen za vzdrevanje stvari, lahko katerikoli etani lastnikpredlaga, da o izvedbi posla odloi sodie v nepravdnempostopku.

(2) e nobeden izmed etanih lastnikov v roku 30 dniod nesprejetja sklepa ne predlaga, da o izvedbi posla odloisodie, mora to storiti upravnik v nadaljnjih 15 dneh.

(3) Odloba sodia nadomea sklep etanih lastni-kov.

(4) e etani lastnik uspe s svojim predlogom v ne-pravdnem postopku, gredo stroki postopka v breme tistihetanih lastnikov, ki so glasovali proti posegu.

29. len(posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja)

(1) Etani lastniki odloajo o poslih, ki presegajo okvirerednega upravljanja vestanovanjske stavbe, s soglasjemvseh etanih lastnikov.

(2) Za posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, setejejo zlasti spremembe v razmerju med skupnimi in posa-meznimi deli, posebne omejitve rabe posameznih delov inskupnih delov, spreminjanje rabe skupnih delov in izbolja-ve, ki se ne tejejo za vzdrevanje vestanovanjske stavbe.

(3) Kadar se glede izboljav iz prejnjega odstavka nedosee soglasje vseh etanih lastnikov, lahko tisti etanilastniki, ki elijo takno izboljavo, to izvedejo, e sami nosi-jo stroke izvedbe in e s tem ne ovirajo izvrevanja lastnin-ske pravice drugih etanih lastnikov.

(4) e etani lastniki ne doseejo soglasja glede posla,ki presega redno upravljanje, lahko etani lastniki, ki imajove kot polovico solastnikih deleev na skupnih delih, pred-lagajo, da o poslu odloi sodie v nepravdnem postopku.Sodie pri odloanju upoteva zlasti vrsto posla ter poraz-delitev bremen in posledic za etane lastnike, ki so poslunasprotovali.

(5) Dolobe prejnjega odstavka se uporabljajo tudi zaspremembo pogodbe o medsebojnih razmerjih.

30. len(delitev strokov upravljanja)

(1) Etani lastniki so odgovorni za plailo vseh strokovupravljanja ter drugih strokov, ki izvirajo iz vestanovanjskestavbe, v skladu s svojimi solastnikimi delei, e pogodbao medsebojnih razmerjih ne doloa drugae.

(2) Za plailo strokov, ki so posledica veljavno spreje-tih sklepov, odgovarjajo etani lastniki ne glede na to, ali soglasovali proti predlaganim sklepom.

(3) Etani lastnik ne odgovarja za stroke iz prvegaodstavka tega lena, ki nastanejo po tem, ko je obvestilupravnika o spremembi lastninske pravice v skladu s prvimodstavkom 17. lena tega zakona.

31. len(delitev strokov na posebnih skupnih delih)

S posebnimi skupnimi deli upravljajo etani lastniki, kiimajo solastninski dele na teh delih. Enako velja tudi zaodgovornost za kritje vseh strokov na teh delih.

III.2 Pogodba o medsebojnih razmerjih

32. len(pogodba o medsebojnih razmerjih)

Etani lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnihrazmerjih, s katero uredijo nain upravljanja in rabe vesta-novanjske stavbe.

33. len(vsebina pogodbe o medsebojnih razmerjih)

Pogodba o medsebojnih razmerjih vsebuje poleg sesta-vin, ki jih mora imeti po stvarnopravnem zakoniku, zlasti e:

nain uporabe posebnih skupnih delov;posebne storitve, ki presegajo okvire obratovanja

vestanovanjske stavbe (varovanje, sprejemno slubo in po-dobno);

nastopanje etanih lastnikov v pravnem prometu;soglasje ostalih lastnikov k spreminjanju rabe stano-

vanj v druge namene;nain obveanja etanih lastnikov o zadevah uprav-

ljanja.

III.3 Zbor lastnikov in nadzorni odbor

34. len(nain odloanja lastnikov)

(1) O poslih upravljanja vestanovanjske stavbe lahkoetani lastniki odloajo s podpisovanjem listine, na kateri jezapisan predlog sklepov, ali na zboru lastnikov.

(2) Zbor lastnikov lahko sklie upravnik, etani lastniki,ki skupaj dosegajo najmanj eno petino solastnikih deleev,ali nadzorni odbor.

(3) Tisti, ki sklie zbor lastnikov, tudi oblikuje predlogsklepov, o katerih se bo odloalo z glasovanjem.

35. len(podpisovanje listine)

(1) Pisno se glasuje tako, da se podpie listina, nakateri se odloa za ali proti predlaganemu sklepu. Na listinimora biti naveden predlog sklepov, obrazloitev sklepov,ime lastnika in datum podpisa listine ter navedena veina,potrebna za njihov sprejem.

(2) Kadar se odloa s podpisovanjem listine, je pred-log sprejet, e ga v roku, ki ne sme biti dalji od trehmesecev od dne, ko ga podpie prvi etani lastnik, podpiepotrebno tevilo etanih lastnikov glede na njihove solastni-ke delee.

(3) e s pisnim glasovanjem odloitev ni bila sprejeta,ker ni glasovalo zadostno tevilo etanih lastnikov, lahkoupravnik sklie zbor lastnikov. Za sklic in odloanje zboralastnikov se uporabljajo dolobe etrtega in petega odstav-ka 37. lena tega zakona.

Stran 10638 / t. 69 / 16. 7. 2003 Uradni list Republike Slovenije

36. len(zbor lastnikov)

(1) Zbor lastnikov se sklie s pisnim vabilom vsaj 14dni pred zborom. Vabilo pusti upravnik vsakemu etanemulastniku v hinem predalniku posameznega etanega la-stnika in objavi na oglasni deski, ki je dostopna vsem eta-nim lastnikom.

(2) Vabilo za sklic zbora mora vsebovati zlasti dan inuro zbora, predviden dnevni red in predlog sklepov, o kate-rih bo zbor predvidoma odloal.

(3) Upravnik je dolan sklicati zbor lastnikov najmanjenkrat letno.

(4) Zbor se praviloma opravi v vestanovanjski stavbiali v drugem primernem prostoru v njeni neposredni bliini.

37. len(vodenje in odloanje na zboru lastnikov)

(1) Zbor etanih lastnikov praviloma vodi upravnik, lah-ko pa tudi etani lastnik, ki ga z veino prisotnih glasovdoloi zbor, oziroma tisti, ki je zahteval sklic zbora.

(2) Zbor etanih lastnikov veljavno odloa, e je na sejizbora prisotna takna veina, ki se v skladu s tem zakonomzahteva za odloanje.

(3) e predlagana odloitev ni sprejeta, ker na zboru nibila prisotna potrebna veina, lahko zbor z veino prisotnihetanih lastnikov po solastnikih deleih sklene, da naj uprav-nik v roku najve 14 dni sklie ponovljeno zasedanje zbora.

(4) Vabilo za sklic ponovljenega zbora mora, polegsestavin iz prejnjega lena, vsebovati tudi opozorilo, da bozbor lastnikov o predlogih, ki se nanaajo na redno upravlja-nje, na ponovljenem zasedanju sklepal z veino prisotnihetanih lastnikov po solastnikih deleih.

(5) Na ponovljenem zasedanju zbora se lahko veljavnoglasuje o predlogih sklepov, ki so bili navedeni v vabilu zasklic in ki se nanaajo na redno upravljanje z veino prisot-nih etanih lastnikov po solastnikih deleih.

38. len(zapisnik zbora lastnikov)

(1) Upravnik mora o vsakem zboru sestaviti zapisnik.Zapisnik podpieta etana lastnika, ki ju doloijo prisotni nazboru lastnikov.

(2) Zapisnik mora vsebovati podatke o kraju in asuzbora, seznam navzoih etanih lastnikov s podpisi, predlo-ge sklepov, o katerih se je na zboru glasovalo in rezultateglasovanja.

(3) Upravnik mora zapisnik objaviti na nain, kot sesklicuje zbor etanih lastnikov.

39. len(nadzorni odbor)

(1) Etani lastniki lahko imenujejo nadzorni odbor.(2) e etani lastniki ne sklenejo drugae, ima nadzor-

ni odbor tri lane in nadzoruje delo upravnika, ki izhaja izpogodbe o opravljanju upravnikih storitev, predlaga predlo-ge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine, terdaje pobude upravniku.

(3) Na osnovi pooblastila, danega na zboru lastnikov,lahko nadzor izvaja tudi eden od etanih lastnikov.

40. len(doloitev upravnika v nepravdnem postopku)

(1) e v vestanovanjski stavbi, kjer bi se v skladu stem zakonom moral doloiti upravnik, iz kakrnegakoli raz-loga upravnik ni doloen, lahko pooblastila upravnika gledesklica in vodenja zbora etanih lastnikov prevzame kdorkoliod etanih lastnikov.

(2) Tako sklican zbor etanih lastnikov mora najprejglasovati o doloitvi upravnika.

(3) e sklep o doloitvi upravnika ni sprejet v skladu sprejnjim odstavkom, lahko katerikoli etani lastnik predla-ga, da upravnika doloi sodie v nepravdnem postopku.

III.4 Rezervni sklad

41. len(vplaevanje v rezervni sklad)

(1) Etani lastniki lahko v nartu vzdrevanja iz 26.lena tega zakona doloijo tudi viji znesek mesenegavplaila v rezervni sklad, kot je doloen s podzakonskimpredpisom iz 119. lena stvarnopravnega zakonika, gledena ocenjeno vrednost vzdrevalnih del in nart vzdrevanja.

(2) Obine, drava, javni stanovanjski skladi in nepro-fitne stanovanjske organizacije lahko oblikujejo svoje rezer-vne sklade v okviru svojih namenskih sredstev in v temprimeru niso dolne vplaevati v rezervne sklade, oblikova-ne za posamezno vestanovanjsko stavbo, kjer imajo v lastistanovanja, e o tem obvestijo upravnika s priloenimi listi-nami, ki dokazujejo obstoj rezervnega sklada in viino zbra-nih sredstev.

42. len(vodenje sredstev rauna rezervnega sklada)

(1) Upravnik mora zagotoviti, da se vsa vplaila etanihlastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcij-skem raunu.

(2) e upravnik opravlja upravnike storitve za ve ve-stanovanjskih stavb, mora za sredstva rezervnega skladavoditi knjigovodsko loeno evidenco za vsako vestanovanj-sko stavbo.

(3) e izvaja upravnik vplaila etanih lastnikov prekosvojega transakcijskega rauna, mora najkasneje v roku 10dni od vplaila posameznega etanega lastnika odvesti sred-stva, vplaana za namen rezervnega sklada, na transakcij-ski raun rezervnega sklada.

(4) Izvrbo na sredstva rezervnega sklada je mogoedovoliti le do viine sredstev, ki so jih zbrali etani lastnikitiste vestanovanjske stavbe, zoper katero tee izvrba, karje razvidno iz knjigovodske evidence po drugem odstavkutega lena.

43. len(nain gospodarjenja s sredstvi rezervnega sklada)(1) Z denarnimi sredstvi rezervnega sklada gospodari

upravnik.(2) Upravnik mora sredstva rezervnega sklada naloiti

samo v depozite pri banki, ki ima v skladu s predpisi obannitvu dovoljenje za sprejemanje depozitov na obmojuRepublike Slovenije, v nakup obveznic drave ali vredno-stne papirje centralne banke. Pri sklepanju depozitnih po-godb mora upravnik zagotoviti ohranjanje vrednosti denar-nih sredstev kot dober gospodarstvenik.

(3) Etani lastniki se lahko v pogodbi o opravljanjuupravnikih storitev dogovorijo, da lahko sredstva rezervne-ga sklada upravnik dviguje le skupaj z enim od etanihlastnikov, ki ga etani lastniki doloijo v pogodbi o opravlja-nju upravnikih storitev.

44. len(uporaba sredstev rezervnega sklada)

(1) Sredstva rezervnega sklada je mogoe uporabitisamo za poravnavo strokov vzdrevanja in potrebnih izbo-ljav, ki so predvidene v sprejetem nartu vzdrevanja, ter

Uradni list Republike Slovenije t. 69 / 16. 7. 2003 / Stran 10639

za nujna vzdrevalna dela in za odplaevanje v te namenenajetih posojil.

(2) Nujna vzdrevalna dela so vzdrevalna dela, ki nisopredvidena v nartu vzdrevanja in s katerimi bi bilo nera-zumno odlaati, ker bi njihova neizvedba pomenila znatnoposlabanje pogojev bivanja za vse ali nekatere posamezneali skupne dele vestanovanjske stavbe ali pa bi zaradi nji-hove neizvedbe lahko nastala veja koda na posameznihali skupnih delih vestanovanjske stavbe oziroma tretjim ose-bam. Za nujna vzdrevalna dela se tejejo tudi vzdrevalnadela, ki so doloena z odlobo iz 28. in 125. lena tegazakona.

(3) e etani lastnik ne vplaa svojega prispevka vrezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plailu.Poziv upravnika se teje za verodostojno listino v smisluzakona, ki ureja izvrbo in zavarovanje.

45. len(omejitev izvrbe na sredstva rezervnega sklada)

(1) Na premoenje rezervnega sklada je dovoljena iz-vrba samo za plailo obveznosti iz pravnih poslov, sklenje-nih v skladu s prvim odstavkom prejnjega lena.

(2) Premoenje rezervnega sklada ni del upravnikovesteajne mase in nanj ne morejo posei upravnikovi upniki vizvrilnem postopku.

46. len(prepoved zahtevati vrailo vplail)

Etani lastniki ne morejo zahtevati vraila zneskov, vpla-anih v rezervni sklad.

47. len(smiselna uporaba dolob tega poglavja)

Dolobe 41. do 46. lena tega zakona se smiselnouporabljajo tudi za subjekte iz drugega odstavka 41. lenatega zakona.

III.5 Upravnik vestanovanjske stavbe

1. Pojem

48. len(upravnik)

(1) e ima vestanovanjska stavba ve kot dva etanalastnika in ve kot osem posameznih delov, morajo etanilastniki doloiti upravnika.

(2) Upravnik vestanovanjske stavbe je pooblaenecetanih lastnikov, ki zastopa etane lastnike v poslih, ki senanaajo na upravljanje vestanovanjske stavbe in ki skrbi,da se izvrujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov.

(3) V vestanovanjskih stavbah, kjer doloitev upravni-ka ni obvezna in upravnik ni doloen, morajo etani lastnikisami zagotoviti izvrevanje vseh poslov, ki po tem zakonusodijo v krog opravljanja upravnikih storitev.

2. Doloitev upravnika

49. len(doloitev upravnika)

(1) Doloitev upravnika je posel rednega upravljanja.(2) Upravnik je lahko pravna ali fizina oseba, ki je

registrirana za upravljanje z nepremininami oziroma je edenod etanih lastnikov v vestanovanjski stavbi, na katero sedoloitev nanaa.

(3) e upravnik ni doloen, lahko vsak etani lastnikpredlaga, da ga doloi sodie v nepravdnem postopku.

3. Pooblastila

50. len(pooblastila upravnika)

(1) Upravnik ima poleg pooblastil, doloenih s stvarno-pravnim zakonikom, e naslednja pooblastila:

1. zastopa etane lastnike pred upravnimi organi v za-devah izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih vzvezi z vestanovanjsko stavbo in zemljiem;

2. pripravi nart vzdrevanja vestanovanjske stavbe,terminski plan izvedbe tega narta in skrbi za izvedbonarta;

3. sestavi obraun strokov upravljanja vestanovanj-ske stavbe in stroke razdeli med etane lastnike;

4. poroa etanim lastnikom o svojem delu in jim izsta-vi mesene in letne obraune;

5. sprejema plaila etanih lastnikov na podlagi me-senega obrauna in plauje obveznosti iz pogodb sklenje-nih s tretjimi osebami;

6. poda letno poroilo o upravljanju objekta;7. opravi otevilenje in oznaitev stanovanj in drugih

prostorov ter zbira podatke, potrebne za prijavo vpisa regi-strskih podatkov v kataster stavb.

(2) Upravnik ima lahko tudi druga pooblastila, doloe-na s tem zakonom in pogodbo o opravljanju upravnikihstoritev.

(3) Upravnik je na podlagi tega zakona pooblaen zaobdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolan zbirati, voditi inposredovati pristojnim organom v skladu s tem zakonom.

51. len(redna vzdrevalna dela manje vrednosti)

(1) Upravnik mora tekoe skrbeti za izvedbo rednihvzdrevalnih del manje vrednosti (manja pleskarska dela,zamenjava manjih rezervnih delov in podobno) na skupnihdelih vestanovanjske stavbe. Stroki rednih vzdrevalnihdel manje vrednosti bremenijo etane lastnike.

(2) Za izvedbo del iz prejnjega odstavka upravnik nepotrebuje sklepa etanih lastnikov, mora pa o izvedenihdelih poroati na zboru lastnikov.

52. len(izkljuitvena toba)

(1) V vestanovanjski stavbi, kjer je sprejet hini red,se groba kritev hinega reda teje za razlog, zaradi katere-ga je mogoe vloiti izkljuitveno tobo pod pogoji in popostopku, doloenim s stvarnopravnim zakonikom.

(2) Grobo kritev iz prejnjega odstavka se doloi vhinem redu.

4. Razmerje lastniki upravnik

53. len(pogodba o opravljanju upravnikih storitev)

(1) Razmerja med etanimi lastniki in upravnikom seuredijo s pogodbo o opravljanju upravnikih storitev, ki lah-ko, poleg pooblastil iz 50. lena tega zakona, doloi edruge pravice in obveznosti.

(2) Pogodba o opravljanju upravnikih storitev je skle-njena, ko jo podpiejo upravnik in toliko etanih lastnikov,kot je potrebno za sprejem sklepa o doloitvi upravnika.

(3) Etani lastniki lahko, ob doloitvi upravnika, za skle-nitev pogodbe o opravljanju upravnikih storitev pooblastijoenega ali ve etanih lastnikov. V tem primeru se teje po-godba za sklenjeno, ko jo podpiejo upravnik in vsi poobla-enci za sklenitev pogodbe.

Stran 10640 / t. 69 / 16. 7. 2003 Uradni list Republike Slovenije

(4) Pogodba o opravljanju upravnikih storitev uinkujetudi proti etanim lastnikom, ki je niso podpisali, oziromaproti etanim lastnikom, ki so glasovali proti imenovanjupooblaencev za sklenitev in proti vsem pravnim nasledni-kom etanih lastnikov.

54. len(vsebina pogodbe o opravljanju upravnikih storitev)Pogodba o opravljanju upravnikih storitev vsebuje zla-

sti:pooblastila in obveznosti upravnika;meseno plailo, ki pripada upravniku za opravljanje

storitev in rok njegove zapadlosti;as, za katerega je sklenjena pogodba;dan zaetka veljavnosti pogodbe.

55. len(izroitev pogodbe o urejanju medsebojnih razmerij

upravniku)(1) Ob sklenitvi pogodbe o opravljanju upravnikih sto-

ritev se upravniku izroi besedilo pogodbe o medsebojnihrazmerjih skupaj s sklepi zbora lastnikov, ki to besedilodopolnjujejo.

(2) Upravnik mora pogodbo o urejanju medsebojnihrazmerij in sklepe preuiti in etanim lastnikom predlagatidopolnitve, tako, da se doseejo najprimerneji pogoji zaobratovanje in vzdrevanje vestanovanjske stavbe.

56. len(pooblastilo upravnika tretji osebi)

Upravnik lahko za opravljanje posameznih poslov, kisodijo v okvir upravnikih storitev, pooblasti tretjo osebo. Zaravnanje tretjega odgovarja upravnik, kot da bi posel opravilsam.

57. len(odgovornost upravnika za izbiro tretje osebe)

(1) Kadar upravnik v okviru opravljanja upravnikih sto-ritev sklepa pravne posle s tretjimi osebami glede obratova-nja in vzdrevanja vestanovanjske stavbe, etanim lastni-kom odgovarja za izbiro tretje osebe.

(2) Upravnik lahko sam opravi doloene posle gledeobratovanja in vzdrevanja vestanovanjske stavbe samo,e je tako posebej dogovorjeno s pogodbo o opravljanjuupravnikih storitev in e izpolnjuje pogoje za opravljanjetakih poslov. V tem primeru mora upravnik pred sklenitvijopogodbe o opravljanju upravnikih storitev predloiti tudicenik svojih storitev, ki se nanaajo na opravljanje takihposlov.

(3) S pogodbo o opravljanju upravnikih storitev selahko doloi, da mora upravnik pred sklenitvijo pogodbe stretjo osebo predlog pogodbe poslati v soglasje etanimlastnikom ali nadzornemu odboru.

58. len(zbiranje ponudb)

(1) S pogodbo o opravljanju upravnikih storitev selahko doloi, da mora upravnik doloene pogodbe s tretjoosebo skleniti z zbiranjem ponudb doloenega tevila doba-viteljev ali izvajalcev. V tem primeru izbiro najugodneje po-nudbe opravita skupaj upravnik in nadzorni odbor ali pred-stavnik etanih lastnikov, ki ga za to imenuje zbor lastnikov.

(2) Ne glede na prejnji odstavek, je zbiranje najmanjdveh ponudb dobaviteljev ali izvajalcev obvezno za dela, kipo ocenjeni vrednosti presegajo desetino vrednosti, dolo-ene za oddajo naroil male vrednosti v skladu s predpisi spodroja javnih naroil.

59. len(izpolnjevanje obveznosti)

Etani lastniki morajo upravniku na podlagi izstavljene-ga mesenega obrauna ali drugega ustreznega izraunaredno in v roku izpolniti vse obveznosti. Etanega lastnika,ki zamuja s plailom, mora upravnik pisno opomniti.

60. len(odstop od pogodbe o opravljanju upravnikih storitev)

(1) Etani lastniki lahko kadarkoli odstopijo od pogod-be o opravljanju upravnikih storitev z odpovednim rokomnajmanj treh mesecev, ki zane tei od dneva vroitve od-povedi upravniku. V tem roku morajo izbrati tudi novegaupravnika.

(2) V primeru, da upravnik kri zakon ali pogodbo oopravljanju upravnikih storitev, lahko etani lastniki odstopi-jo od pogodbe brez odpovednega roka.

(3) Sklep o odstopu od pogodbe sprejmejo etani la-stniki na nain, ki je doloen za doloitev upravnika.

(4) Upravnik lahko kadarkoli odpove pogodbo o oprav-ljanju upravnikih storitev z odpovednim rokom najmanj trehmesecev. Odpoved pogodbe mora upravnik sporoiti nazboru lastnikov in od tega trenutka dalje tee odpovednirok.

61. len(obveznosti upravnika ob prenehanju upravljanja)(1) Upravnik mora na dan prenehanja pogodbe o oprav-

ljanju upravnikih storitev izdelati konno poroilo in sestavi-ti konni obraun. Sredstva, zbrana na raunu, mora uprav-nik na dan prenehanja pogodbe prenesti na raun, ki ga zavestanovanjsko stavbo vodi na novo izbrani upravnik.

(2) Po prenehanju pogodbe o opravljanju upravnikihstoritev mora upravnik novemu upravniku izroiti vse pogod-be, dovoljenja in druge listine, ki se nanaajo na upravljanjevestanovanjske stavbe, ter obvestiti tiste dobavitelje in izva-jalce storitev, ki izvrujejo dobavo oziroma opravljajo storitveza vestanovanjsko stavbo, katere upravnik je bil.

(3) Upravnik mora imenovati svojega zakonitega zasto-pnika, ki je bodisi novo izbrani upravnik ali eden od etanihlastnikov, ki je pooblaen, da ob izteku depozitne pogodbeprevzame sredstva rezervnega sklada do izbire novegaupravnika.

62. len(uporaba drugih predpisov)

Za pogodbo o opravljanju upravnikih storitev se upo-rabljajo pravila obligacijskega prava o pogodbi o naroilu(mandat), e ta zakon ne doloa drugae.

5. Loenost premoenja

63. len(loeno vodenje sredstev)

(1) Upravnik mora zagotoviti, da se sredstva iz naslovaobratovanja in vzdrevanja, ki se zbirajo na njegovem tran-sakcijskem raunu, vodijo knjigovodsko loeno. e uprav-nik opravlja upravnike storitve za ve stavb, mora za vsakovestanovanjsko stavbo in vsakega etanega lastnika voditiloeno knjigovodsko evidenco.

(2) Zbrana sredstva iz naslova obratovanja, vzdrevanjain rezervnega sklada se lahko porabijo samo namensko zapotrebe posamezne vestanovanjske stavbe oziroma eta-nih lastnikov, ki so ta sredstva zbrali.

(3) Dolobe prejnjih odstavkov ne veljajo za plailo, kipripada upravniku za opravljanje upravnikih storitev.

Uradni list Republike Slovenije t. 69 / 16. 7. 2003 / Stran 10641

6. Poroanje

64. len(poroanje zboru lastnikov)

(1) Upravnik mora vsaj enkrat letno lastnikom poroatio svojem delu.

(2) Ne glede na dolobo prejnjega odstavka moraupravnik poroati o svojem delu, e tako sklenejo lastnikioziroma e sam oceni, da je takno poroilo potrebno.

(3) Minister izda navodilo o izdelavi poroila o upravni-kovem delu.

65. len(vpogled v pogodbe, sklenjene s tretjimi osebami)Upravnik mora vsakemu etanemu lastniku na njegovo

zahtevo, vendar ne ve kot enkrat meseno, omogoiti vpo-gled v pogodbe, sklenjene s tretjimi osebami glede poslovobratovanja in vzdrevanja vestanovanjske stavbe, v knji-govodske listine, ki so pridobljene na podlagi pogodb inposlovnih razmerij upravnika s tretjimi osebami in v stanjerezervnega sklada vestanovanjske stavbe.

66. len(izstavljanje obrauna strokov)

(1) Upravnik mora vsakemu etanemu lastniku mese-no izstaviti obraun strokov.

(2) V obraunu strokov mora upravnik loeno prikaza-ti vsak stroek obratovanja in vzdrevanja ter upravnikihstoritev za celotno vestanovanjsko stavbo in dele posa-meznega etanega lastnika, na katerega je obraun naslov-ljen, viino mesenega vplaila v rezervni sklad in morebitnadruga plaila naslovnika ter stanje rezervnega sklada zacelotno vestanovanjsko stavbo.

67. len(potrdilo o stanju neplaanih obveznosti)

(1) Upravnik mora etanemu lastniku na njegovo zahte-vo izdati potrdilo o stanju neplaanih obveznosti na doloendan.

(2) Stroek izdaje potrdila iz prejnjega odstavka se neteje za stroek opravljanja upravnikih storitev.

IV. RAZMERJA MED ETANIMI LASTNIKI IN TRETJIMIOSEBAMI

68. len(sklepanje pravnih poslov s tretjimi osebami)

(1) Pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi osebamiupravnik nastopa v imenu in za raun etanih lastnikov,razen e ta zakon ali pogodba o opravljanju upravnikihstoritev ne doloa drugae.

(2) teje se, da je pravni posel sklenjen v imenu eta-nih lastnikov, e pravni posel vsebuje navedbo: Etani la-stniki skupaj z natanno oznabo vestanovanjske stavbe.

(3) Upravnik je dolan ob podpisu pogodbe izroitidobavitelju storitev seznam etanih lastnikov, ki vsebuje imein priimek etanega lastnika, naslov, tevilko stanovanja,velikost stanovanja in druge podatke, ki so potrebni za oprav-ljanje storitve dobavitelja, ter delilnik strokov med etanimilastniki.

(4) V primeru iz prejnjega odstavka se teje, da pravniposel zavezuje etane lastnike na dan sklenitve.

69. len(pridobitelj etane lastnine)

(1) Pridobitelj etane lastnine stopi na mesto svojegapravnega prednika v vseh pravnih poslih, ki jih v okvirusvojih pooblastil sklene upravnik s tretjimi osebami.

(2) Za odgovornost prednika in pridobitelja do tretjih izpravnih poslov iz prejnjega odstavka, se uporabljajo dolo-be tega zakona.

70. len(prepoved dogovora o solidarni odgovornosti etanih

lastnikov)(1) Pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi osebami v

zvezi z upravljanjem vestanovanjske stavbe, upravnik nesme dogovoriti solidarne odgovornosti etanih lastnikov zaizpolnjevanje obveznosti.

(2) Pogodbeno doloilo v nasprotju z dolobo prej-njega odstavka nima pravnega uinka proti etanim lastni-kom, ki tretji osebi odgovarjajo za izpolnitev po pravilih, kiveljajo za deljive obveznosti. V tem primeru pa tretji osebi zaizpolnitev obveznosti etanih lastnikov solidarno odgovarjaupravnik.

71. len(poravnava zapadlih obveznosti)

(1) Upravnik mora brez odlaanja izpolniti zapadle de-narne obveznosti tretjim osebam iz pogodb glede upravlja-nja vestanovanjske stavbe, glede na prejeta plaila od vsa-kega posameznega etanega lastnika.

(2) e obveznosti do tretje osebe niso poravnane vceloti za vse etane lastnike, mora upravnik tretji osebi nanjeno zahtevo v roku osmih delovnih dni od prejema posre-dovati podatke o etanem lastniku, ki ni plaal svojega delaobveznosti, potrebne za vloitev tobe.

V. SKUPNOST LASTNIKOV

72. len(skupnost lastnikov pravna oseba)

(1) Etani lastniki lahko sprejmejo sklep, da se za uprav-ljanje z vestanovanjsko stavbo ustanovi skupnost lastnikovkot pravna oseba. Taken sklep se lahko sprejme samo ssoglasjem vseh etanih lastnikov.

(2) Skupaj s sklepom o ustanovitvi skupnosti lastnikovmorajo etani lastniki sprejeti statut.

73. len(statut skupnosti lastnikov)

Statut skupnosti lastnikov vsebuje zlasti:imena in naslove lanov etanih lastnikov;ime in sede skupnosti lastnikov;identifikacijsko oznako iz katastra stavb;nain in pravila odloanja skupnosti lastnikov;dejavnost;nain imenovanja predsednika in njegova poobla-

stila;ime ali firmo ter bivalie oziroma sede predsednika;nain izpolnjevanja obveznosti lanov do skupnosti.

74. len(ime skupnosti lastnikov)

(1) Ime skupnosti lastnikov kot pravne osebe morabiti sestavljeno samo iz besedne zveze Skupnost lastni-kov, ki se ji doda naslov vestanovanjske stavbe. Za na-slov vestanovanjske stavbe se tejejo ulica ali naselje,hina tevilka in kraj.

Stran 10642 / t. 69 / 16. 7. 2003 Uradni list Republike Slovenije

(2) Sede skupnosti lastnikov je lahko samo na naslovuvestanovanjske stavbe.

75. len(vpis v register)

(1) Skupnost lastnikov pridobi lastnost pravne osebe zvpisom v sodni register. Vsako spremembo lanstva je po-trebno vnesti v statut skupnosti in predloiti pristojnemuregistrskemu organu.

(2) Priglasitvi za vpis v sodni register se priloi:sklep o ustanovitvi;statut skupnosti lastnikov;druge listine, v skladu s predpisi o vpisu v sodni

register;akt o doloitvi predsednika skupnosti lastnikov.

76. len(pravna sposobnost skupnosti lastnikov)

Skupnost lastnikov je pravno sposobna samo za skle-panje poslov upravljanja te vestanovanjske stavbe in nesme opravljati nobene druge dejavnosti.

77. len(zastopanje skupnosti lastnikov)

(1) Skupnost lastnikov zastopa v pravnem prometupredsednik, za katerega se smiselno uporabljajo dolobetega zakona o upravniku vestanovanjske stavbe.

(2) Predsednik sklepa vse posle v imenu in za raunskupnosti lastnikov.

78. len(organ upravljanja skupnosti lastnikov)

(1) Organ upravljanja skupnosti lastnikov je zbor la-nov.

(2) lani skupnosti lastnikov so vsakokratni etani la-stniki.

(3) Za zbor lanov se smiselno uporabljajo dolobetega zakona, ki urejajo zbor lastnikov.

79. len(premoenje skupnosti lastnikov)

(1) Premoenje skupnosti lastnikov sestavljajo denarnasredstva na raunu, ki jih plaujejo lani iz naslova upravlja-nja vestanovanjske stavbe in plail v rezervni sklad.

(2) Skupnost lastnikov mora voditi loeno knjigovod-sko evidenco za stroke upravljanja in loeno za rezervnisklad.

80. len(obveznosti lanov skupnosti lastnikov)

(1) lani skupnosti lastnikov morajo meseno plaatiskupnosti lastnikov vsak svoj dele strokov upravljanja tervplailo v rezervni sklad.

(2) Za plaila lanov se smiselno uporabljajo dolobetega zakona, ki urejajo plaila etanih lastnikov.

81. len(solidarna odgovornost lanov skupnosti lastnikov do tretjih

oseb)Za obveznosti skupnosti lastnikov do tretjih oseb so vsi

lani solidarno odgovorni.

82. len(prenehanje skupnosti lastnikov)

(1) Skupnost lastnikov preneha z likvidacijo na podlagisklepa lanov.

(2) Sklep o likvidaciji skupnosti lastnikov morajo spre-jeti vsi lani.

(3) Skupnost lastnikov izgubi lastnost pravne osebe zizbrisom iz registra skupnosti lastnikov.

VI. STANOVANJSKA NAJEMNA RAZMERJA

VI.1 Vrste najemnih stanovanj

83. len(vrste najemnih stanovanj)

Najemno stanovanje po tem zakonu je:stanovanje, ki se oddaja za neprofitno najemnino in

stanovanje, ki se oddaja upraviencu do najema neprofitne-ga stanovanja (neprofitno najemno stanovanje);

stanovanje, ki se prosto oddaja na trgu (trno najem-no stanovanje);

stanovanje, ki je namenjeno za oddajo zaradi zado-voljevanja slubenih potreb (slubeno najemno stanovanje);

stanovanje, namenjeno institucionalnemu varstvu sta-rejih oseb, upokojencem ali posebnim skupinam odrasle-ga prebivalstva (namensko najemno stanovanje).

VI.2 Pravice lastnika stanovanja

84. len(oddaja stanovanja v najem)

(1) Lastnik stanovanja odda stanovanje v najem s skle-nitvijo najemne pogodbe.

(2) e lastnik odda del lastnega stanovanja, sklenenajemno pogodbo za doloen ali nedoloen as pod pogo-ji, ki jih doloa ta zakon.

(3) Najemnik lahko odda del stanovanja v podnajem ssklenitvijo podnajemne pogodbe za doloen as in podpogoji, ki jih doloa ta zakon, e se lastnik stanovanja s temstrinja.

(4) Najemna in podnajemna pogodba se sklepata vpisni obliki.

85. len(pravice lastnika stanovanja)

Lastnik ima pravico:pobirati najemnino za oddano stanovanje v skladu s

tem zakonom;odloati o prenehanju najemnega razmerja v skladu

s tem zakonom in najemno pogodbo.

86. len(veljavnost najemne pogodbe)

Najemna pogodba se lahko sklene za doloen ali ne-doloen as.

VI.3 Neprofitno najemno stanovanje

87. len(oddajanje neprofitnega stanovanja v najem)

(1) Kadar neprofitno najemno stanovanje, razen nepro-fitno najemno nadomestno stanovanje, zaradi ruenja, pre-nove ter elementarnih ali drugih nesre in v primeru preseli-tve po etrtem odstavku 104. lena tega zakona oddajaobina, drava, javni stanovanjski sklad ali neprofitna stano-vanjska organizacija, se postopek dodelitve stanovanja vnajem zane na podlagi javnega razpisa.

(2) O upravienosti do uvrstitve na prednostno listo inhkrati o uvrstitvi med upravience, ki jim bodo zagotovljena

Uradni list Republike Slovenije t. 69 / 16. 7. 2003 / Stran 10643

stanovanja po posameznem javnem razpisu ter o neuvrstitvimed tiste, ki jim bodo zagotovljena stanovanja, se odloi vsplonem upravnem postopku v roku estih mesecev pozakljuku javnega razpisa. Sproeni upravni spori ne zadri-jo objave seznama upraviencev, ki jim bodo zagotovljenastanovanja in s tem tudi sklepanja najemnih pogodb.

(3) Tistemu upraviencu, za katerega bo zagotovljenostanovanje, se odda stanovanje v najem s sklenitvijo najem-ne pogodbe, vendar ne pred objavo seznama upraviencev,ki jim bodo zagotovljena stanovanja.

(4) S soglasjem upravienca se lahko dodeli tudi sta-novanje, ki po povrini ni primerno.

(5) Do dodelitve neprofitnega najemnega stanovanja vlasti obine, drave, javnega stanovanjskega sklada ali ne-profitne stanovanjske organizacije so upravieni dravljaniRepublike Slovenije, ki izpolnjujejo pogoje in merila, dolo-ena s pravilnikom o dodeljevanju neprofitnih stanovanj vnajem, ki ga izda minister.

(6) V pravilniku iz prejnjega odstavka se predpiejosploni pogoji, ki jih morajo izpolnjevati prosilci, da so upra-vieni do dodelitve neprofitnega stanovanja v najem, kriterijiin merila za ocenjevanje stanovanjskih in socialnih razmer,kriteriji za morebitno plailo lastne udelebe in varina zauporabo stanovanja ter moni zavezanci zanju, povrinskinormativi za dodelitev neprofitnih stanovanj in napotki gledenjihove uporabe ter postopek dodeljevanja teh stanovanj.Pogoji in merila se doloijo tako, da ima pri dodeljevanjuneprofitnih stanovanj v najem prednost ena ali ve kategorijprosilcev kot, na primer, druine z ve otroki, druine zmanjim tevilom zaposlenih, mladi in mlade druine, invali-di in druine z invalidnim lanom, dravljani z daljo delovnodobo, ki so brez stanovanja ali pa so podnajemniki, terprosilci, ki so glede na poklic ali dejavnost, katero opravlja-jo, pomembni za posamezno lokalno skupnost, kar moralokalna skupnost posebej opredeliti v razpisu. Najemodaja-lec v posameznem razpisu doloi tudi, katera kategorijaprosilcev ima prednost pri dodelitvi stanovanja, e eden alive prosilcev doseejo enako tevilo tok, ugotovljenih gle-de na prej navedena merila.

(7) Pri posameznem razpisu za dodelitev neprofitnegastanovanja v najem lahko najemodajalec predpie, polegpogojev, doloenih s pravilnikom iz petega odstavka tegalena, e dodatne pogoje, ki jih mora prosilec izpolnjevati(na primer doba bivanja v obini), pri emer toke, ki jih jemogoe dosei z dodatnimi pogoji ne smejo presegati najvi-jega monega tevila tok, ki ga doloa pravilnik iz petegaodstavka tega lena.

(8) Najemodajalec v posameznem razpisu posebejopredeli stanovanja, ki so predmet posameznega razpisa inso predvidena za oddajo v najem prosilcem, ki glede nasocialne razmere po pravilniku iz petega odstavka tega le-na niso zavezanci za plailo lastne udelebe in varine.Najemodajalec pa lahko v posameznem razpisu razpie tudiplailo lastne udelebe kot prednost pri pridobitvi stanova-nja in vplailo varine, ki se najemniku povrne pod pogojiin na nain, doloen s pravilnikom iz petega odstavka tegalena ter pogodbo z upraviencem do pridobitve neprofitne-ga stanovanja. Morebitno plailo lastne udelebe in vplailovarine lahko najemodajalec predpie za najve polovicostanovanj, ki so predmet posameznega razpisa. Najemoda-jalec pri posameznem razpisu loeno objavi seznam upravi-encev do najema neprofitnih stanovanj, ki niso zavezanciza plailo lastne udelebe in vplailo varine, od seznamaostalih upraviencev.

(9) Obina, drava, javni stanovanjski sklad ali neprofit-na stanovanjska organizacija v vsakem razpisu za dodelitevneprofitnih stanovanj v najem opredeli tiste upravience, ki

so glede na razmerje med dohodki prosilca in njegovih ojihdruinskih lanov do povprene neto plae v dravi, upravi-eni kandidirati na posameznem razpisu, pri emer moraobina oziroma javni stanovanjski sklad uravnoteeno skr-beti, da je neprofitno stanovanje dostopno vsem kategori-jam glede na socialni status, doloen s pravilnikom.

88. len(dodeljevanje bivalnih enot)

Kadar dodeljuje bivalne enote za zaasno reevanjestanovanjskih potreb socialno ogroenih oseb obina, dra-va, javni stanovanjski sklad ali neprofitna stanovanjska orga-nizacija, odda tako bivalno enoto v najem na podlagi sezna-ma upraviencev do dodelitve take bivalne enote. Ko jezagotovljena bivalna enota, se jo po ponovni preveritvi upra-vienosti do dodelitve odda v najem tistemu, katerega soci-alna problematika je najteja in je povrina primerna gledena tevilo druinskih lanov, s sklenitvijo najemne pogodbeza doloen as. Postopek se lahko zane na zahtevo stran-ke ali po uradni dolnosti.

89. len(zamenjava neprofitnega stanovanja ali preselitev)O upravienosti do zamenjave neprofitnega stanovanja

ali o preselitvi se odloi z odlobo v splonem upravnempostopku.

90. len(trajanje najemne pogodbe za neprofitno stanovanje)

(1) Najemna pogodba za neprofitno stanovanje morabiti sklenjena za nedoloen as.

(2) Najemodajalec neprofitnega stanovanja ima pravi-co vsakih pet let od najemnika zahtevati, da predloi dokazi-la o izpolnjevanju pogojev za pridobitev neprofitnega stano-vanja, ki jih opredeljuje pravilnik iz petega odstavka 87.lena tega zakona.

(3) e najemnik ni ve upravien do neprofitnega sta-novanja, se najemna pogodba lahko spremeni v najemnopogodbo za trno stanovanje po merilih in postopku, ki gadoloi pravilnik, ki ga izda minister.

(4) e se socialno stanje najemnika, ki plauje trnonajemnino za stanovanje po prejnjem odstavku spremeni,lahko najemnik zahteva preveritev svojega socialnega stanjain ponovno spremembo trne najemnine v neprofitno na-jemnino.

VI.4 Obvezne sestavine najemne pogodbe

91. len(bistvene sestavine najemne pogodbe)

(1) Najemna pogodba mora vsebovati vsaj:opis stanovanja, lego, povrino, strukturo, komu-

nalno opremljenost, leto zgraditve ter nain uporabe sta-novanja;

identifikacijsko oznako iz katastra stavb;ime in priimek lastnika, davno tevilko lastnika, ime

in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikomuporabljale stanovanje;

odpovedne razloge, ki jih doloa 103. len tega za-kona;

vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj;dolobe o medsebojnih obveznostih pogodbenih

strank pri uporabi in vzdrevanju stanovanja ter skupnihdelov stanovanjske stavbe ali vestanovanjske stavbe;

viino najemnine ter nain in roke plaevanja;nain plaevanja in obseg strokov, ki niso zajeti v

najemnini in se nanaajo na stroke za dobavljeno elektriko,

Stran 10644 / t. 69 / 16. 7. 2003 Uradni list Republike Slovenije

vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individual-ni obratovalni stroki) ter stroki za obratovanje skupnihdelov stanovanjske ali vestanovanjske stavbe (skupni obra-tovalni stroki);

dolobe o nainu uporabe stanovanja ter na kakennain in v kaknih asovnih razdobjih bo lastnik preverjalpravilno uporabo stanovanja;

as trajanja najemnega razmerja, e se stanovanjeoddaja za doloen as;

nain predaje stanovanja.(2) Lastnik mora skleniti aneks k najemni pogodbi na

zahtevo najemnika, e se tevilo oseb povea za eno ali veoseb, ki jih mora najemnik preivljati po zakonu, za vseostale osebe pa le, e je glede na tevilo oseb stanovanjepo velikosti e primerno.

(3) Prejnji odstavek ne velja za stanovanje, namenje-no osebam iz etrte alinee prvega odstavka 83. lena tegazakona.

VI.5 Obveznosti lastnika stanovanja

92. len(dolnosti lastnika stanovanja)

Lastnik stanovanja mora:izroiti stanovanje kot predmet najema po najemni

pogodbi v stanju, ki najemniku stanovanja omogoa normal-no uporabo stanovanja, skladno z veljavnimi normativi instandardi;

vzdrevati stanovanje in skupne dele v stanovanjskiali vestanovanjski stavbi v stanju, ki zagotavlja najemnikunormalno uporabo stanovanja ter skupnih delov ves astrajanja najema v skladu s pravilnikom iz 125. lena tegazakona;

odgovarjati za pravne in stvarne napake na oddanemstanovanju;

prijaviti oddajo stanovanja pri pristojnem davnemorganu in registrirati najemno pogodbo pri pristojnem regi-strskem organu v 30 dneh od sklenitve najemne pogodbeali aneksa k najemni pogodbi.

93. len(opustitev dolnosti lastnika)

(1) e stanje v stanovanju ne zagotavlja najemnikunormalne uporabe stanovanja, lahko najemnik predlaga, dastanovanjska inpekcija lastniku stanovanja odredi izvedbotistih del, ki so potrebna za zagotavljanje normalne uporabestanovanj ali skupnih delov.

(2) e lastnik v roku, doloenem z odlobo, ne izvedenaloenih del, lahko ta dela na njegove stroke izvede na-jemnik sam. Stroke izvedbe del, skupaj z obrestmi, lahkonajemnik pobota s terjatvami lastnika iz naslova najemnine.

(3) V primeru, da lastnik ne ravna v skladu z odlobo izprejnjega odstavka, lahko najemnik od lastnika zahteva, damu preskrbi drugo primerno stanovanje.

VI.6 Pravice in obveznosti najemnika stanovanja

94. len(obveznosti najemnika stanovanja)

Najemnik stanovanja mora:uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno po-

godbo;odgovarjati za kodo, nastalo pri nepravilni oziroma

malomarni rabi stanovanja;dopustiti vstop lastniku oziroma njegovemu poobla-

encu v stanovanje za preveritev pravilne uporabe stanova-nja, vendar najve dvakrat letno;

poravnati stroke popravil v stanovanju, ki so posle-dica nepravilne oziroma malomarne uporabe stanovanja,skladno z doloili najemne pogodbe;

obveati lastnika o napakah na stanovanju, za od-pravo katerih odgovarja lastnik v skladu z veljavnimi normati-vi in standardi;

plaevati najemnino za najeto stanovanje ter stroke,ki se plaujejo poleg najemnine, v skladu z najemno pogod-bo;

pridobiti soglasje lastnika, e stanovanje ve kot 60dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika ose-ba, ki ni navedena v najemni pogodbi;

predlagati lastniku sklenitev aneksa k najemni po-godbi, e se tevilo oseb, ki uporabljajo stanovanje, spre-meni;

vzdrevati stanovanje v obsegu, kot ga za najemnikedoloajo normativi za vzdrevanje po pravilniku iz 125. le-na tega zakona.

95. len(podaljanje najema za doloen as)

Najemnik, ki mu je bilo stanovanje dano v najem zadoloen as, mora najmanj 30 dni pred potekom tega asapridobiti od lastnika odobritev podaljanja najemne pogod-be s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi, sicer mora iz-prazniti stanovanje oseb in stvari v pogodbenem roku, razene najemna pogodba ne doloa drugae.

96. len(soglasje lastnika za posege najemnika v stanovanju)

(1) Najemnik stanovanja ne sme spreminjati stanovanj-skih prostorov ter vgrajene opreme in naprav ter opravljatikoristnih vlaganj oziroma izboljav v stanovanju brez predho-dnega pisnega soglasja lastnika.

(2) Soglasje lastnika iz prejnjega odstavka je hkratitudi pooblastilo lastnika, da sme najemnik zaprositi za izdajopotrebnega upravnega dovoljenja.

97. len(kdaj lastnik ne more odrei soglasja za posege najemnika)

(1) Lastnik ne more odrei najemniku soglasja, e soskupaj izpolnjeni naslednji pogoji:

poseg je v skladu s sodobnimi tehninimi zahtevamiin je v osebnem interesu najemnika;

stroke nosi najemnik;sprememba ne ogroa interesa lastnika stanovanja

in ostalih lastnikov v stavbi;s spremembo niso povezane pokodbe skupnih de-

lov vestanovanjske stavbe in zunanji izgled.(2) teje se, da so izpolnjeni pogoji iz prve alinee

prejnjega odstavka, e gre za:posodobitev ali zahtevam gospodinjstva ustrezno re-

konstrukcijo vodovodnih, elektrovodnih, plinovodnih, ogre-valnih (vkljuno z ureditvijo centralnih ogrevalnih naprav) alisanitarnih naprav;

takno preureditev predmeta najema, ki je namenje-na zmanjanju porabe energije ali poveuje funkcionalnost;

izboljave, ki se subvencionirajo ali kreditirajo iz jav-nih sredstev;

napeljavo telefonskega prikljuka;postavitev nujnih anten in drugih naprav za radijski in

televizijski sprejem v skladu s stanjem tehnike, e prikljuekna obstojeo napravo ni moen.

(3) Kadar gre za posege iz tega lena, lastnik pa sogla-sja ni dal, lahko najemnik zahteva, da sodie v neprav-dnem postopku nadomesti soglasje lastnika.

Uradni list Republike Slovenije t. 69 / 16. 7. 2003 / Stran 10645

(4) e gre za bistveno spremembo ali izboljavo, ki jenavedena v drugem odstavku tega lena, lahko lastnik po-gojuje svoje soglasje s tem, da bo predmet najema najem-nik ob njegovi vrnitvi vzpostavil v prejnje stanje ali da senajemnik odpove povrnitvi lastnih vlaganj po 98. lenu tegazakona.

98. len(povrnitev lastnih vlaganj najemnika)

Ob izselitvi iz stanovanja ima najemnik pravico do povr-nitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj vstanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, e se znjim ne dogovori drugae.

99. len(popravila in izboljave v najemnem stanovanju)

(1) Najemnik mora dopustiti vstop v stanovanje, da seopravijo dela za izboljanje predmeta najema (napeljava ozi-roma rekonstrukcija centralnega ogrevanja, elektrinega invodovodnega omreja, satelitske antene, kabelskega in te-lefonskega prikljuka, varnostnih naprav, vgraditev ali zame-njava opreme in tako dalje), dela za zmanjanje porabeenergije in vode, razen e bi to za najemnika oziroma njego-vo druino predstavljalo obremenitev, ki glede na obseg intrajanje del, posledice izvedbe del, poveane stroke naje-ma in najemnikova predhodna lastna vlaganja v izboljavostanovanja presega upravieno korist lastnika in morebitnihdrugih lastnikov in najemnikov v stavbi.

(2) Popravila in izboljave se morajo opraviti v najkraj-em monem asu in z motnjami, ki najmanj prizadenejonajemnika. Lastnik mora o nameravanih posegih v stanova-nje najemnika obvestiti v primernem roku ter zagotoviti nor-malno uporabo stanovanja po opravljenem posegu.

(3) e so nameravani posegi take narave, da zahtevajozaasno preselitev najemnika, je lastnik dolan opraviti pre-novo hitro in v obdobju glede katerega se dogovori z najem-nikom oziroma ga v primeru spora doloi sodie v neprav-dnem postopku. Lastnik je dolan najemniku v asu prenovezagotoviti nadomestne prostore. Stroke, povezane z zaa-sno preselitvijo, nosi lastnik.

(4) V primeru spora odloi sodie v nepravdnem po-stopku.

100. len(pravice najemnika stanovanja)

Pravice najemnika stanovanja so:uporabljati in izvajati posest nad stanovanjem;opraviti popravila v stanovanju, e je popravilo neo-

dloljivo, da se zavarujejo ivljenje ali zdravje stanovalcev, alistanovanje in oprema v njem pred vejo kodo, ter zahtevatipovrailo strokov, ki so nastali zaradi teh popravil;

zahtevati povrnitev kode, nastale zaradi opustitveobveznosti lastnika iz druge alinee 92. lena tega zakona,tako da lahko zahteva povrnitev kode v enkratnem zneskuali z znianjem najemnine;

zahtevati vrailo previsoko zaraunane najemnine;zahtevati sorazmerno zmanjanje najemnine za as,

ko stanovanja ni bilo mogoe normalno uporabljati, ker jelastnik opustil svoje dolnosti iz 93. lena tega zakona.

101. len(urejanje podnajemnih razmerij)

e s tem zakonom ni drugae doloeno, se dolobe94. do 112. lena tega zakona smiselno uporabljajo tudi zaurejanje podnajemnih razmerij.

VI.7 Odpoved najemne pogodbe

102. len(odpoved najemne pogodbe s strani najemnika)

e ni dogovorjeno drugae, lahko najemnik odpovenajemno pogodbo vselej, ne da bi za to navajal razloge, eo tem pisno obvesti lastnika, z 90 dnevnim odpovednimrokom.

103. len(krivdni odpovedni razlogi)

(1) Lastnik lahko odpove najemno pogodbo zaradi na-slednjih krivdnih razlogov:

1. e najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, znainom uporabe stanovanja povzroajo vejo kodo nastanovanju ali skupnih delih stanovanjske ali vestanovanj-ske stavbe;

2. e opravlja v stanovanju dejavnost brez dovoljenjaali v nasprotju z dovoljenjem;

3. e najemnik ne vzdruje stanovanja v skladu s pra-vilnikom iz 125. lena tega zakona v delu, ki se nanaa nanajemnika;

4. e najemnik ne plaa najemnine ali strokov, ki seplaujejo poleg najemnine, v roku, ki ga doloa najemnapogodba, e rok ni doloen pa v 60 dneh od prejemarauna;

5. e najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, znainom uporabe stanovanja pogosto grobo krijo temeljnapravila sosedskega soitja doloenega s hinim redom ali znainom uporabe huje motijo druge stanovalce pri njihovimirni uporabi stanovanja;

6. e najemnik izvruje ali izvri v stanovanju in vgrajeniopremi spremembe brez poprejnjega soglasja lastnika, ra-zen v primerih iz 97. lena tega zakona;

7. e stanovanje ve kot 60 dni v obdobju treh mese-cev uporablja poleg najemnika oseba ali ve oseb, ki nisonavedene v najemni pogodbi in e najemnik za to ni pridobilsoglasja lastnika;

8. e najemnik odda najeto stanovanje v podnajembrez soglasja lastnika, kot to doloa 84. len tega zakona;

9. e najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje v prime-rih iz tretje alinee 94. lena in 99. lena tega zakona;

10. e najemnik brez upravienih razlogov ne prevza-me stanovanja oziroma ne prine prebivati v stanovanju v 30dneh po sklenitvi najemne pogodbe;

11. e so najemnik in osebe, navedene v najemnipogodbi, nehale uporabljati stanovanje in brez presledkave kot tri mesece niso stanovale v njem;

12. e posreduje lane podatke, ki so osnova zapridobitev pravice do subvencionirane najemnine v skladus 121. lenom tega zakona.

(2) Pogoj iz 11. toke prejnjega odstavka ni izpolnjen,e je najemnik na zdravljenju, v domu za stareje za as,kraji od estih mesecev, ali e stanovanja ne uporablja izdrugih upravienih razlogov (slubena premestitev ali ola-nje v drugem kraju, sluenje vojakega roka, prestajanjezaporne kazni in podobno).

(3) Najemne pogodbe ni mogoe odpovedati s tobo,e lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krinajemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kritev in nainodprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravoodpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razlo-ga ne sme biti kraji od 15 dni.

(4) Za isto kritev, ki predstavlja odpovedni razlog,opomni lastnik najemnika samo enkrat, razen e je meddvema zaporednima kritvama preteklo ve kot eno leto.

Stran 10646 / t. 69 / 16. 7. 2003 Uradni list Republike Slovenije

(5) e ima najemnik neprofitnega stanovanja ali njegovzakonec oziroma oseba, s katero ivi najemnik v dalj asatrajajoi zunajzakonski skupnosti, v lasti primerno stanova-nje ali stanovanjsko stavbo, sme lastnik odpovedati najem-no pogodbo.

104. len(utemeljene okoliine)

(1) Najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoe od-povedati najemne pogodbe, e zaradi izjemnih okoliin, vkaterih se je znael sam in osebe, ki poleg njega uporablja-jo stanovanje in katerih ni mogel predvideti oziroma nanje nimogel in ne more vplivati (smrt v druini, izguba zaposlitve,teja bolezen, elementarne nesree in podobno), ni zmogelporavnati najemnine in drugih strokov, ki se plaujejo po-leg najemnine v celoti ter je najkasneje v 30 dneh po na-stanku okoliin sproil postopek za uveljavljanje subvenci-onirane najemnine in postopek za uveljavljanje izrednepomoi pri uporabi stanovanja in v tem roku o tem obvestillastnika stanovanja.

(2) e najemnik iz utemeljenih razlogov v roku iz prej-njega odstavka ni mogel obvestiti lastnika o nastanku okoli-in iz prejnjega odstavka, mora to storiti najkasneje v 30dneh po prenehanju teh razlogov.

(3) Obinski organ, pristojen za stanovanjske zadeve,lahko najemniku iz prejnjega odstavka, ki ni upravien dosubvencionirane najemnine, ali ki kljub subvenciji ni zmoenporavnati najemnine in drugih strokov, ki se plaujejo po-leg najemnine, zaradi izjemnih okoliin zaasno odobri iz-redno pomo pri uporabi stanovanja.

(4) V primeru okoliin, ki kaejo na dolgotrajno ne-zmonost plaevanja najemnine in drugih strokov, ki seplaujejo poleg najemnine, lahko obina preseli najemnikatudi v drugo primerno neprofitno stanovanje glede na spre-menjene okoliine ali v drugo neprofitno stanovanje, ki jelahko po povrini tudi manje od primernega stanovanja, alipa v stanovanjsko stavbo, namenjeno zaasnemu reevanjustanovanjskih potreb socialno ogroenih oseb.

105. len(odpovedni razlogi za trno, slubeno in namensko

najemno stanovanje)(1) Lastnik trnega najemnega, slubenega najemnega

ali namenskega najemnega stanovanja lahko odpove na-jemno pogodbo, poleg razlogov iz prvega in petega odstav-ka 103. lena tega zakona, tudi iz drugih razlogov, e sonavedeni v najemni pogodbi.

(2) Odpovedni razlogi iz 11. toke prvega odstavka inpetega odstavka 103. lena tega zakona ne veljajo za trnonajemno stanovanje.

106. len(nekrivdni odpovedni razlogi)

(1) Lastnik lahko odpove najemno pogodbo zaradi raz-logov, ki niso nateti v 103. lenu tega zakona ali najemnipogodbi le, e najemniku priskrbi drugo primerno stanova-nje.

(2) Najemniku se zaradi tega njegov poloaj iz najem-nega razmerja ne sme poslabati, kar pomeni, da se tejeza primerno stanovanje, poleg opredelitev iz 10. lena tegazakona, stanovanje, ki v nobeni drugi pomembni okoliini,v primerjavi s sedanjim stanovanjem, ne pomeni bistvenegaposlabanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, kiskupaj z njim bivajo v stanovanju.

(3) Istemu najemniku je mogoe odpovedati najemnopogodbo pod pogoji iz prvega odstavka tega lena brezutemeljenih razlogov le enkrat. Kot utemeljen razlog se te-

jejo lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegovega oje-ga druinskega lana kot tudi e zaradi objektivnih okoli-in, vezanih na stanovanje, nadaljnje bivanje v tem stano-vanju ni ve mogoe (predvideno ruenje, spremembanamembnosti celotne stavbe, ogroena varnost bivanja inpodobno). Za lastne stanovanjske potrebe lastnika ali nje-govega ojega druinskega lana se teje zlasti poveanjetevila njegovih ojih druinskih lanov, poveanje tevilagospodinjstev, upotevaje merila glede primernosti stanova-nja po 10. lenu tega zakona.

(4) Omejitev iz prejnjega odstavka ne velja za stanova-nja v lasti obine, neprofitne stanovanjske organizacije, jav-nega stanovanjskega sklada ali drave, kadar se izvajajozamenjave zaradi racionalne zasedenosti njihovega stano-vanjskega fonda, pri emer je treba najemniku zagotovitistanovanje v skladu z drugim odstavkom tega lena.

(5) Stroke selitve nosi lastnik.(6) V primeru spora odloi o primernosti drugega sta-

novanja sodie v nepravdnem postopku.

107. len(posledice spremembe lastninske pravice na stanovanju)

Sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstojeanajemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravicena stanovanju vstopi v pravni poloaj najemodajalca.

108. len(najemnik, lastnik zasedenega stanovanja)

Odpovedni razlog iz petega odstavka 103. lena tegazakona ni podan, e ima najemnik ali njegov zakonec oziro-ma oseba, s katero najemnik ivi v zunajzakonski skupnosti,lastno stanovanje ali stanovanjsko stavbo, ki jo je po zakonudolan oddajati v najem za nedoloen as ter za neprofitnonajemnino.

109. len(sklenitev najemne pogodbe po smrti najemnika)(1) e najemnik stanovanja umre, mora lastnik stano-

vanja skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z zakon-cem najemnika ali z osebo, s katero je ivel v zunajzakonskiskupnosti oziroma z enim od ojih druinskih lanov, e je vasu najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju, imelv tem stanovanju prijavljeno stalno bivalie ter bil naveden vnajemni pogodbi. Zahteva za sklenitev pogodbe mora bitipodana lastniku v pisni obliki v 90 dneh po smrti najemnika.

(2) e se oji druinski lani ne sporazumejo o tem,kdo bo sklenil najemno pogodbo, odloi sodie v neprav-dnem postopku.

(3) Po smrti najemnika, ki je ivel v namenskem najem-nem stanovanju, mora lastnik skleniti najemno pogodbo zzakoncem umrlega, navedenega v najemni pogodbi, ali ose-bo, s katero je najemnik ivel v zunajzakonski skupnosti, eni s posebnimi predpisi ali v najemni pogodbi drugae dolo-eno.

110. len(sklenitev najemne pogodbe po razvezi zakonske zveze ali

prenehanju zunajzakonske skupnosti)(1) e se zakonska zveza razvee, se lahko prejnja

zakonca sporazumeta o tem, kdo od njiju ostane ali postanenajemnik stanovanja, drugi zakonec pa se iz stanovanjaizseli.

(2) e se prejnja zakonca ne moreta sporazumeti,odloi o sporu na zahtevo enega od njiju sodie v neprav-dnem postopku. Sodie upoteva pri tem stanovanjskepotrebe prejnjih zakoncev, njunih otrok in drugih oseb, kiskupaj z njima stanujejo, ter druge okoliine primera.

Uradni list Republike Slovenije t. 69 / 16. 7. 2003 / Stran 10647

(3) Prejnji zakonec, ki po sodni odlobi ne ostane aline postane najemnik stanovanja, se mora iz stanovanja iz-seliti v roku, ki ga doloi sodie v skladu s 112. lenomtega zakona.

(4) Dolobe prejnjega in tega lena se ne uporabljajo,kadar je najemna pogodba sklenjena za slubeno stanova-nje, dolobe tega lena pa se ne uporabljajo tudi, kadar greza stanovanje iz tretjega odstavka 109. lena tega zakona,razen e se pogodbeni stranki ne dogovorita drugae.

(5) Dolobe tega lena veljajo tudi v primeru preneha-nja zunajzakonske skupnosti.

111. len(uporaba stanovanja brez pravnega naslova)

(1) Oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom nisklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljala najemnepogodbe, sklenjene za doloen as, uporablja stanovanjenezakonito.

(2) Lastnik lahko kadarkoli vloi tobo na izpraznitevstanovanja pri sodiu splone pristojnosti. Spori se reuje-jo prednostno.

(3) Dolobe prejnjih odstavkov se ne uporabljajo zaprejnje imetnike stanovanjske pravice in njihove druinskelane, e do sklenitve najemne pogodbe ni prilo zaradirazlogov na strani lastnika.

112. len(odpoved najemne pogodbe)

(1) Lastnik stanovanja odpove najemno pogodbo z od-povednim rokom, ki ne sme biti kraji od 90 dni.

(2) Lastnik ne more zahtevati izselitve najemnika, pred-en mu ne povrne vlaganj po 98. lenu tega zakona.

(3) Najemna in podnajemna pogodba se ob sporu od-povedujeta s tobo pri sodiu splone pristojnosti.

(4) Sodie doloi rok za izselitev, ki pa ne sme bitikraji kot 60 dni in ne dalji od 90 dni.

(5) Spori se reujejo prednostno.(6) Lastnik ne more odpovedati najemne pogodbe, e

najemnik dokae, da krivdni razlog ni nastal po njegovi kriv-di oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti vdanem roku.

VI.8 Pravice in obveznosti najemnika in lastnikastanovanja po prenehanju najemnega razmerja

113. len(izroitev stanovanja lastniku)

(1) Po prenehanju najemnega razmerja mora najemnikizroiti lastniku stanovanje v stanju, v kakrnem ga je pre-vzel, pri emer se upotevajo spremembe, nastale pri nor-malni uporabi stanovanja in tiste, ki jih je najemnik opravil vsoglasju z lastnikom.

(2) Pravica podnajemnika, da po podnajemni pogodbiuporablja stanovanjske prostore, preneha, e najemnik izkateregakoli razloga preneha uporabljati stanovanje, v kate-rem so ti prostori, ne glede na to, ali je as, za katerega jebila sklenjena podnajemna pogodba, potekel ali ne.

114. len(uporaba dolob tega poglavja)

Dolobe tega poglavja, ki se nanaajo na najemnarazmerja, veljajo za vsa stanovanja, ne glede na to, v kaknistavbi se stanovanje nahaja.

VII. STANOVANJSKA NAJEMNINA

VII.1 Splono

115. len(stanovanjska najemnina)

(1) Za uporabo najemnega stanovanja plauje najem-nik lastniku stanovanja najemnino, ki se doloi z najemnopogodbo, vendar ne v nasprotju z dolobami tega zakona.

(2) Najemnina za slubena, trna in namenska najem-na stanovanja se oblikuje prosto (prosto oblikovana najem-nina).

(3) Najemnina za neprofitna stanovanja se oblikuje vskladu z metodologijo iz 117. lena tega zakona (neprofitnanajemnina).

116. len(doloitev vrednosti stanovanja)

(1) Vrednost stanovanja, za katero se zaraunava ne-profitna najemnina, se doloa na podlagi pravilnika o merilihza ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb, kiga izda minister za potrebe doloanja najemnin.

(2) Vrednotenje stanovanja se lahko opravi na zahtevolastnika ali najemnika. Stroke vrednotenja nosi tisti, ki jecenitev zahteval.

(3) V pravilniku iz prvega odstavka tega lena ministerdoloi pogoje, ki jih morajo izpolnjevati osebe, ki lahkoopravljajo vrednotenje stanovanj za potrebe doloanja na-jemnin.

(4) Vrednost stanovanja, kot osnova za doloitev ne-profitne najemnine, se doloi na podlagi naslednje enabe:

vrednost stanovanja = tevilo tok vrednost toke uporabna stanovanjska povrina vpliv velikosti stanovanja(korekcijski faktor) vpliv lokacije stanovanja.

(5) Vrednost toke je 2,63 EUR v tolarski protivredno-sti po srednjem teaju Banke Slovenije na dan izraunanajemnine.

VII.2 Neprofitna najemnina

117. len(metodologija za izraun neprofitne najemnine)

Podrobneji nain in postopek za izraun neprofitnihnajemnin, postopnost pri njihovi uveljavitvi ter merila in po-stopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine doloiVlada Republike Slovenije v 60 dneh od uveljavitve tegazakona. Metodologija upoteva pri doloitvi neprofitne na-jemnine elemente iz prvega odstavka 118. lena tega zako-na in natanneje doloi postopnost pri uveljavitvi najemnin.

118. len(elementi neprofitne najemnine)

(1) Neprofitna najemnina pokriva stroke za vzdreva-nje stanovanja in skupnih delov, stroke za opravljanje uprav-nikih storitev, amortizacijo v ivljenjski dobi 60 let, strokefinanciranja sredstev, vloenih v stanovanje in pripadajoeskupne dele ter zemljie stanovanjske stavbe.

(2) Stroki vzdrevanja so materialna vlaganja, ki jihmora zagotavljati lastnik in so potrebna, da se ohranjanespremenjena uporabna vrednost stanovanja oziroma sta-novanjske stavbe vso dobo trajanja in vsi sprotni ukrepi,potrebni zaradi prepreitve prezgodnje obrabe posamezne-ga elementa stanovanja oziroma stanovanjske stavbe. Medstroke vzdrevanja so vkljueni tudi stroki za zavarovanjeskupnih delov stanovanjske stavbe. Stroki vzdrevanja terzavarovanja smejo znaati najve 1,11% od vrednosti, e je

Stran 10648 / t. 69 / 16. 7. 2003 Uradni list Republike Slovenije

stanovanje mlaje od 60 let oziroma 1,81% od vrednostistanovanja, e je stanovanje stareje od 60 let.

(3) Stroki za opravljanje upravnikih storitev so stro-ki, ki zagotavljajo opravljanje storitev upravljanja v stano-vanjski stavbi po dolobah tega zakona in predpisov, izda-nih na njegovi podlagi, in smejo v najemnini znaati najve0,4% od vrednosti stanovanja letno.

(4) Amortizacija je stroek za nadomestitev stanovanjain se izraunava v viini 1,67% letno od vrednosti stanova-nja, ki je staro do 60 let. Pri stanovanjih, starejih od 60 let,se amortizacija ne izraunava, pa pa se prizna stroek vviini 0,97% letno za amortizacijo vlaganj, potrebnih zaradipodaljanja dobe koristnosti stanovanja.

(5) Stroki financiranja so obresti za najeta posojila aliza lastna sredstva. Obresti za najeta posojila so obresti,izraunane kot zmnoek glavnice najetega posojila za sta-novanje oziroma stanovanjsko stavbo ter letne obrestne me-re. Obresti za lastna sredstva so obresti, izraunane kotzmnoek lastnih sredstev, vloenih v stanovanje oziromastanovanjsko stavbo ter letne obrestne mere. Stroki finan-ciranja v neprofitni najemnini lahko letno znaajo najve1,5% od vrednosti stanovanja.

(6) Obine morajo priznana sredstva iz naslova stro-kov financiranja ponovno namensko uporabiti za gradnjo invzdrevanje neprofitnih stanovanj in jih prikazovati v obin-skih stanovanjskih programih, sicer teh strokov v najemninine smejo zaraunavati.

(7) Setevek dovoljenih stopenj posameznih elemen-tov najemnine je zgornja letna stopnja najemnine, ki je izra-ena v odstotku od vrednosti stanovanja.

(8) Na vrednost stanovanja vpliva tudi lokacija stanova-nja. Odvisna je od velikosti mesta oziroma naselja, v kate-rem se stanovanje nahaja, od oddaljenosti stanovanja odsredia mesta oziroma naselja, opremljenosti z infrastruk-turo, prometnih povezav, oddaljenosti od virov emisij, odbliine zelenih povrin, kulturnih in infrastrukturnih objektov,od hrupa in atraktivnosti lokacije.

(9) Vpliv lokacije na viino najemnine lahko doloi nasvojem obmoju obina z odlokom in lahko znaa najve30% od najemnine. Merila, ki na posameznem obmojuobine vplivajo na vijo najemnino, doloi metodologija iz117. lena tega zakona.

(10) Najemnina se izrauna na letni podlagi, plauje pase v mesenih obrokih za vsak tekoi mesec.

119. len(oderuka najemnina)

(1) Oderuka najemnina je po tem zakonu najemnina,ki za ve kot 50% presega povpreno trno najemnino vobini za enako ali podobno kategorijo stanovanj, pri emerje treba upotevati tudi lokacijo in opremo stanovanja.

(2) V obini, kjer po trni najemnini oddaja najemnastanovanja manj kot pet lastnikov, ali veino teh stanovanjoddajajo manj kot trije lastniki, se oderuka najemnina pri-merja s povpreno prosto oblikovano najemnino v regiji.

120. len(preveritev viine najemnine)

(1) Najemnik stanovanja ima pravico zahtevati, da ob-inski organ, pristojen za stanovanjske zadeve, preveri vii-no najemnine.

(2) Obinski organ je dolan v 15 dneh preveriti viinonajemnine, pri emer mora poleg okoliin iz 117. lenatega zakona upotevati e vse okoliine iz najemne po-godbe.

(3) Okodovani najemnik lahko zahteva sprememboviine najemnine v najemni pogodbi na ustrezno najemninoter vrailo preve plaane najemnine.

(4) Zahtevka iz prejnjega odstavka lahko vloi okodo-vani najemnik pri sodiu splone pristojnosti.

VIII. SUBVENCIONIRANJE NAJEMNINE

121. len(subvencioniranje najemnine)

(1) Do subvencioniranja najemnine je upravien na-jemnik v neprofitnem stanovanju, namenskem najemnemstanovanju do viine neprofitne najemnine ali bivalni enoti,namenjeni zaasnemu reevanju stanovanjskih potreb soci-alno ogroenih oseb, e njegov dohodek in dohodek oseb,ki so navedene v najemni pogodbi, ne presega viine njiho-vega minimalnega dohodka, poveanega za 30% njihovegaugotovljenega dohodka in za znesek najemnine, doloene vtretjem odstavku tega lena. Minimalni dohodek in ugotov-ljeni dohodek najemnika in oseb, ki so navedene v najemnipogodbi, se ugotavlja na nain, kot ga za ugotavljanje upra-vienosti do denarne socialne pomoi doloajo predpisi osocialnem varstvu.

(2) Ne glede na prejnji odstavek se v dohodek najem-nika in oseb, ki so navedene v najemni pogodbi, teje tudidenarna socialna pomo, razen izredne denarne socialnepomoi.

(3) Za doloitev subvencionirane najemnine se pri izra-unavanju viine neprofitne najemnine upoteva dejanskapovrina stanovanja, ki jo najemnik zaseda, vendar ne vejakot znaa primerna povrina glede na tevilo oseb po pravil-niku iz 87. lena tega zakona. e lastnik stanovanja zarau-nava nijo najemnino kot bi jo lahko glede na metodologijoiz 117. lena tega zakona, se subvencija izraunava od nijenajemnine. Znesek subvencije se obraunava od najemni-ne brez vpliva rente.

(4) Najemniku stanovanja, ki je upravien do subvenci-onirane najemnine, se subvencija doloi v viini razlike medneprofitno najemnino, doloeno v prejnjem odstavku inugotovljenim dohodkom, zmanjanim za minimalni dohodekin za 30% ugotovljenega dohodka, v skladu s prvim odstav-kom tega lena. Subvencija se doloi najve v viini 80%neprofitne najemnine, doloene v prejnjem odstavku.

(5) Za izraunani znesek subvencije lastnik stanovanjaznia najemnino najemniku, lastniku pa ta znesek povrnepristojni obinski organ.

(6) Najemniki so upravieni do subvencioniranih na-jemnin najve za dobo enega leta in se med letom zneskisubvencij ne spreminjajo. V primeru, da se najemniku medletom povia najemnina zaradi postopne uveljavitve nepro-fitne najemnine skladno s 117. lenom tega zakona, alispremeni ugotovljeni dohodek iz prvega odstavka tega le-na ali spremeni tevilo oseb, ki so navedene v najemnipogodbi, lahko najemnik zaprosi za nov izraun pripadajo-e subvencije.

(7) Po preteku dobe, za katero je bila najemniku odo-brena