Dr. Chrysi Potsiou Geodetski in`iwer Predava~ na NTUA e-mail:chryssyp@survey.ntua.gr

Studija za bespravno izgradeni objekti i bespravno gradewe

Od Dr Chrysi Potsiou

30 Septemvri, 2009 godina

  1

SODR@INA

IZVR[NO REZIME………………………………………………………...3

1. VOVED………………………………………………………………………….6

2. CELI NA STUDIJATA……………………………………………..……..11

3. BESPRAVNO GRADEWE………………………………………………….12

3.1 Istorijat za zemjata i sostojbata so bespravnoto gradewe..............12

3.1.1 Op{ti informacii……………………………………………...12

3.1.2 Bespravno gradewe vo urbani sredini - pri~ini……………15

3.1.3 Momentalno prostorno planirawe i agencii vklu~eni vo postapkata na gradewe…………………………………………...19

3.2 Kratok istoriski pregled na upravuvaweto so zemji{teto, politikata za sopstvenost na zemji{teto i pravna ramka………...26

3.3 Vlijanija na bespravnoto gradewe (vrz op{testvoto, `ivotnata sredina i ekonomijata)………………………………………………..…36

3.4 Klasifikacija na bespravno izgradenite objekti……………….…44

4. MEHANIZMI ZA TRETMAN NA BESPRAVNOTO GRADEWE...49

4.1 Me|unarodni trendovi i principi…………………………………....49

4.2 Alternativi za re{avawe na bespravnoto gradewe od strana na nadle`nite organi……………………………………………………….61

5. PREDLOG……………………………………………………………………..64

REFERENCI……………………………………………………………………..73

  2

IZVR[NO REZIME

Tekovnata studija za bespravno izgradeni objekti i bespravno gradewe e izrabotena vo ramki na tretata komponenta (razvoj na zemji{na politika) od proektot za katastar na nedvi`nosti i registracija (2005-2009) podr`an od strana na Svetska banka.

Celite na studijata treba da go identifikuvaat slednoto:

• Problemite so bespravno izgradenite objekti,

• Poteklo i pri~ini za nivnoto pojavuvawe

• Vlijanija (socijalni, ekonomski, `ivotna sredina),

• Tekovni iskustva, mehanizmi za re{avawe na problemot, kako i involvirani institucii,

• Vidovi na bespravno izgradeni objekti (klasifikacija),

• Predlog za mo`ni re{enija

• Preporaki za merkite koi treba da se prevzemat vo idnina so cel da se iskorenat bespravno izgradenite objekti i bespravnata gradba vo urbanite sredini.

Ova istra`uvawe gi definira{e potekloto i momentalnite pri~ini za bespravnata gradba spored slednoto: siroma{tija (golema pri~ina), urbanizacija vo potraga po vrabotuvawe, vnatre{na migracija, konflikti, vojna; prirodni nepogodi ili katastrofi vo minatoto i itna potreba od domuvawe; dolgotrajno nesoodvetno socijalno domuvawe za siroma{nite i nevraboteni lu|e, nedostatok na eftino domuvawe; tekovniot proces na privatizacija ne e dovolno eftin za site - golem broj na lu|e ne mo`at da gi platat tro{ocite za dobivawe na grade`na dozvola; centralno planirawe so limitirano javno u~estvo za vreme na socijalisti~kata era; nedostatok na detalni urbanisti~ki planovi vo sega{nosta, nedostatok na sredstva za siroma{nite op{tini vo sega{nosta; skapi i dolgotrajni postapki za dobivawe na grade`ni dozvoli; zemjodelskite oblasti se za{titeni so ustavot; konverzijata na korisni~kite prava vo sopstveni~ki prava vo zemjodelski oblasti e zabraneto; pote{kotii pri integrirawe na zemjodelskoto zemji{te vo urbanisti~kite planovi; politi~ki razliki pome|u relevantnite institucii vlijaat na postapkata za dobivawe na

  3

grade`na dozvola; nedovolnoto poznavawe na novite regulativi i postapki od strana na javnosta; {pekulacii zaradi profit, slaba odgovornost i lo{a profesionalna etika vo privatniot sektor (grade`nite firmi).

Bespravnoto gradewe ima ogromno vlijanie vrz `ivotna sredina, socijalniot i ekonomskiot aspekt na edno op{testvo i toa poradi: nesoodvetnite kanalizacioni sistemi, lo{oto upravuvawe so cvrsti otpadi, nezakonskoto frlawe na otpad, ranlivosta kon prirodnite nepogodi, slaboto odr`uvawe na osnovnata infrastruktura i zgradite, neformalnite intervencii na postojnite gradbi mo`at da vlijaat na stabilnosta na samata gradba; neformalnite transakcii i zaguba na prihodi za dr`avata; kapitalot e zaroben vo bespravno izgradeni objekti - imatelite/korisnicite na bespravno izgradenite objekti nemaat pristap do kredit ili hipoteka i sli~no.

So cel da se re{i problemot, potrebni se kombinirani mehanizmi za zemji{te i koordinacija pome|u involviranite institucii. Va`nite zemji{ni mehanizmi koi treba da se iskoristat se: legalizacija, unapreduvawe na sosedstvata, ureduvawe na infrastrukturata i integracija vo urbanisti~kite planovi, poednostavuvawe na postapkite za izdavawe na grade`ni dozvoli i standardi za planirawe, ru{ewe i raseluvawe, eftino domuvawe i dr. Identifikuvanite relevantni institucii se: ministerstvoto za transport i vrski, ministerstvoto za `ivotna sredina i prostorno planirawe, ministerstvoto za zemjodelie, {umarstvo i vodostopanstvo, ministerstvoto za lokalna samouprava, op{tinite, ministerstvoto za pravda, agencijata za katastar na nedvi`nosti i ministerstvoto za finansii.

Ne postojat soodvetni procenki za vkupniot broj na bespravno izgradenite objekti vo zemjata. Ovaa studija identifikuva{e dve glavni kategorii na bespravno izgradeni objekti: (a) bespravno izgradeni objekti na zemji{te i gradbi izgradeni zaradi zadovoluvawe na „potrebite“: stanbeni, vikendici ili rekreativni objekti, ili religiozni objekti; i (b) bespravno izgradeni objekti na zemji{te i gradbi izgradeni zaradi „profit/biznis“: komercijalni zgradi, kancelarii, hoteli, restorani, prodavnici, industriski objekti i dr. Bespravno izgradenite objekti vo dvete kategorii mo`e dopolnitelno da se klasificiraat spored vidot i opsegot na nivnata bespravnost: Vo samata studija e prilo`ena detalna klasifikacija. Nadomestokot za legalizacijata treba da bide standardiziran i kategoriziran; prilo`eni se soodvetni primeri. Vladinata politika mo`e da se izrazi preku definirawe na visinata na nadomestocite.

  4

Ovaa studija predlaga sofisticirana i seopfatna postapka za legalizacija i toa vo ramki na tekovnite dr`avni zakoni. Postapkata za legalizacija treba da vklu~uva {to e mo`no pove}e kategorii na bespravno izgradeni objekti, a ne samo onie koi gi zadovoluvaat potrebite za domuvawe. Sepak, potrebni se zna~itelni poednostavuvawa so cel legalizacijata da bide prifatliva za site. Edno od razumnite re{enija so cel da se re{at {to e mo`no pove}e slu~ai e izmenuvawe i pro{iruvawe na postojnite urbanisti~ki planovi. Tro{ocite za sproveduvawe na potrebnata dokumentacija treba da bidat fiksni, usoglaseni so privatniot sektor ili pak samite op{tinite da ja prevzemat ovaa zada~a. Isto taka, vnimanieto treba da se naso~i i kon presmetkata na nadomestocite za prostornoto planirawe. Se prepora~uva voveduvawe na standardizirani postapki.

Od golema va`nost e upotreba na aerofotogrametrijata od najnov datum za desette pogolemi gradovi koja bi bila iskoristena kako referentni podatoci. Isto taka, ova bi ovozmo`ilo i informacii za a`urirawe i na starite katastarski planovi. Isto taka, na bilo koj na~in treba da se podigne i javnata svest po odnos na ova pra{awe (za vreme na promoviraweto na zakonot za legalizacija), so cel da se izbegne pojava na novi bespravno izgradeni objekti za vreme i posle periodot na legalizacija. Za eventualnite idni bespravno izgradeni objekti, zakonot treba striktno i jasno da potencira deka }e postojat kazni visoki kolku i samata pazarna vrednost na gradbata pa duri i povisoki, ili pak deka }e se vr{i ru{ewe na objektot. Treba da se vovedat i avtomatizirani fotogrametriski metodi (koi mo`at da identifikuvaat i lociraat novi bespravno izgradeni objekti vo po~etna faza) za nadzor na gradbi vo ne-grade`no zemji{te so cel da se eliminiraat terenskite inspekcii koi voobi~aeno ja potiknuvaat korupcijata. Potrebno e sproveduvawe na pilot studija so cel da se utvrdat tro{ocite za predlo`enata postapka.

  5

1. VOVED

Prepoznavaj}i ja ogromnata va`nost od postoewe na eden siguren sistem na prava na nedvi`nosti i regulirani sopstveni~ki prava za celokupniot ekonomski razvoj i podobruvawe na investicionata klima vo zemjata, Vladata na Republika Makedonija pobara i dobi podr{ka od Svetska Banka za finansirawe na svojata programa za razvoj na sistemot za katastar na nedvi`nosti i zapi{uvawe.

Glavnata cel na proektot za katastar na nedvi`nosti i registracija e sozdavawe na efikasen i efektiven sistem za katastar na nedvi`nosti i zapi{uvawe, doprinesuvaj}i kon razvojot na efikasni pazari na zemji{te i nedvi`nosti na teritorijata na R. Makedonija.

Proektot zapo~na so implementacija vo 2005 godina i istiot }e bide finaliziran vo dekemvri 2009 godina. Proektot se sostoi od ~etiri komponenti:

1. Kompletirawe na katastarot na nedvi`nosti i zapi{uvawe na prava - Ovaa komponenta go podr`uva procesot na kompletirawe na katastarot na nedvi`nosti i zapi{uvawe na prava vo site urbani i polu-urbani oblasti vo zemjata. Vo ramkite na ovaa komponenta, postojat i dve pod-komponenti:

(1) Operativna poddr{ka za kompletirawe na katastarot na nedvi`nosti (KN), poddr{ka za sistematsko izlagawe i zapi{uvawe na pravata na nedvi`nostite kako i poednostavuvawe na postapkite za zapi{uvawe; i

(2) Kampawi za podignuvawe na javnata svest za katastarot na nedvi`nosti.

2. Institucionalen razvoj i podobruvawe vo dostavata na uslugi- Celta na ovaa komponenta e transformacija na agencijata za katastar na nedvi`nosti - AKN vo moderna i efikasna nacionalna agencija za katastar i zapi{uvawe, kako i podobruvawe vo dostavata na uslugi na site podra~ni oddelenija so cel kompletirawe na zapi{uvaweto na transakcii vo rok od eden den do krajot na proektot. Ovaa komponenta vklu~uva:

(1) Institucionalen razvoj na AKN koj }e se fokusira kon razvoj na AKN vo efikasna agencija orientirana kon davawe na uslugi na javnosta i transformacija vo samofinansira~ka agencija;

  6

(2) Promocija na transparentnost i odgovornost preku izdavawe na „lista so prava na klientite”, vospostavuvawe na info-linija za poplaki na klientite i zajaknuvawe na postapkata za otkrivawe na korupcija i nesoodvetno odnesuvawe na vrabotenite;

(3) Podobruvawe na uslugite za zapi{uvawe za potrebite na javnosta koi }e se fokusiraat na podra~nite oddelenija na AKN i uslugi za sekundarni transakcii;

(4) Razvoj na avtomatiziram sistem za zapi{uvawe i katastar; i

(5) Profesionalna nadogradba i treninzi za personalot na AKN kako i za privatniot geodetski sektor.

3. Razvoj na zemji{na politika - Ovaa komponenta gi podr`uva vladinite kapaciteti za formulirawe i razvoj na politiki potrebni za kompletirawe na katastarot na nedvi`nosti i celokupnoto funkcionirawe na pazarite na zemji{te i nedvi`nosti preku:

(1) razvoj na vladiniot kapacitet da koordinira so formularaweto na politiki za zemji{te i nedvi`nosti preku konsultativni procesi; i

(2) Formulirawe na konkretni politiki za zemji{te i nedvi`nosti koi se potrebni za da se kompletira katastarot na nedvi`nosti i celosnoto funkcionirawe na pazarite na zemji{te i nedvi`nosti.

4. Upravuvawe so Proektot - ovaa komponenta vklu~uva:

(1) poddr{ka za AKN vo upravuvawe na proektot preku finansirawe na operativnite tro{oci na EUP, vklu~uvaj}i go personalot anga`iran so dogovor;

(2) monitoring i evaluacija.

Vo ramkite na tretata komponenta (razvoj na zemji{na politika) na proektot, planirana e izrabotka na nekolku studii, vklu~uvaj}i ja i ovaa studija za bespravno izgradeni objekti i bespravno gradewe.

Za potrebite na ovaa studija, spored definicija, bespravno izgradeni objekti se objekti koi se izgradeni bez grade`na dozvola, gradbi ili nivni delovi izgradeni sprotivno na grade`nata dozvola ili sprotivno na osnovniot grade`en proekt. Ovoj problem e dosta poznat i vo interes na vladata e da se re{i ovoj problem, so cel da se postigne podobro upravuvawe i administracija na zemji{teto.

  7

Identifikuvanite pri~ini za pojavata na bespravno izgradenite objekti vo zemjata, spored lokalnoto iskustvo, se razli~ni no generalno se rezultat na eden od slednite uslovi:

1. Vnatre{na migracija i siroma{tija

2. Nemo`nost da se platat komunalnite taksi

3. Nedostatok na urbanisti~ki planovi, nedostatok na detalni planovi, skapi i nejasni kriteriumi za dobivawe na grade`ni dozvoli;

4. Zloupotreba na mo}ta, {pekulacii, korupcija;

5. Nepoznavawe na postojnata regulativa;

6. Itni reakcii za zadovoluvawe na potrebite za domuvawe poradi prirodni nepogodi (zemjotres);

7. Domuvawe od vtor stepen zaradi zemjodelski potrebi ili rekreacija.

Spored lokalnite eksperti, razli~nite vidovi na bespravno izgradenite objekti se:

1. Okupacija na privatno i dr`avno zemji{te, voobi~aeno pod-standarni ili privremeni gradbi, so ograni~ena ili bez infrastruktura;

2. Pod-standardni ku}i vo urbaniot pojas na gradovite;

3. Bespravno izgradeni dogradbi nadvor od opsegot na grade`nata dozvola;

4. Gradbi so dobar kvalitet vo elitni oblasti bez ili pak nadvor od opsegot na grade`nata dozvola;

5. Bespravna nadogradba na stari objekti bez dozvola

6. Vikendici

Iako dr`avniot inspektorat za grade`ni{tvo i urbanisti~ko planirawe vo ramkite na ministerstvoto za transport i vrski dobiva mese~ni i godi{ni izve{tai od ovlastenite grade`ni inspektori vo op{tinite, ministerstvoto ne podgotvuva soodvetna lista za site postojni bespravno

  8

izgradeni objekti na teritorijata na R. Makedonija. Potrebni se podobruvawa vo administracijata na takvite podatoci i kategorizacijata na bespravno izgradenite objekti.

Agencijata za KN gi obezbedi site dostapni informacii za ovaa studija, vklu~uvaj}i gi i slednite dokumenti:

1. Zakon za katastar na nedvi`nosti, 2008 godina

2. Nacrt-zakon za bespravno izgradeni objekti, 2009 godina

3. Studija za za{tita na sopstveni~kite prava i zakonot za premer, katastar i zapi{uvawe na pravata (Bruce, 2007 godina)

4. Studija za pristap do zemji{te za investicii (Baldwin, 2007 godina);

5. Studija za pazar na zemji{te (GFK-Skopje, 2008);

6. Izve{taj za bespravno izgradeni objekti od zavodot za statistika za 2003, 04, 05, 06, 07, 08, 09 godina

7. Zakon za denacionalizacija, 2000

8. Zakon za danok na imot, 2004

9. Pilot proekt za popis na dr`avno zemji{te vo Strumica, 2009 godina

10. Zakon za sopstveni~ki prava, 2001 i amandmani od 2008

11. Akt za objava na zakonot za grade`no zemji{te, 2008

12. Efektite od tranzicijata i politi~kata nestabilnost vrz vlezot na direktnite stranski investicii - centralna evropa i balkanot (Brada et al, 2004)

13. Revolucijata na ramen danok prodol`uva vo isto~na evropa-vladata koja go podr`uva slobodniot pazar vo R.Makedonija }e go usvoi ramniot danok vo 2007 (ATR, 2006)

14. Makedonija Invest (2005)

15. Izve{taj za proektot za katastar na nedvi`nosti i registracija za periodot juni 2005 -dekemvri 2007

16. Informacija za politikata na socijalnoto domuvawe vo R. Makedonija.

  9

Dopolnitelni informacii bea sobrani preku sproveduvawe na intervjua za vreme na prvata terenska poseta na avtorot na ovaa studija, vo periodot od 24 do 28 Avgust 2009 godina, i toa so slednite sektori:

1. AKN (g-|a Tatjana Cenova Mitrevska - rakovoditel na EUP, g-|a Sowa Dimova - zamenik rakovoditel na EUP, g-|a Eleonora Stefanovska - odgovorno lice na tretata proektna komponenta, g-ca Iskra Stojanovska - programski asistent za zemji{na politika)

2. Ministerstvo za transport i vrski (MTV) (g-din. Qubomir Jovanovi} - dr`aven sovetnik i odgovorno lice za nacrt-zakonot za bespravno izgradeni objekti)

3. Ministerstvoto za lokalna samouprava (g-din. Pene Penev, dr`aven sovetnik)

4. Ministerstvoto za finansii, dano~no oddelenie

5. Ministerstvoto za `ivotna sredina i prostorno planirawe (g-din Sa{o Apostolov, dr`aven sovetnik)

6. Ministerstvo za pravda (g-din Dimitar Georgievski, direktor na dr`avniot upraven inspektorat)

7. Oddelenie za urbanisti~ko planirawe vo op{tina Kumanovo

8. Dr`aven zavod za statistika (g-|a Nata{a Cenova)

9. Privaten sektor (g-din Aleksandar Ivanov, agent za nedvi`nosti)

10. Dr`aven inspektorat za urbanisti~ko planirawe i grade`ni{tvo pri MTV (g-din Sa{o Dukovski)

  10

2. CELI NA STUDIJATA

Glavnata cel na ovaa studija e da se obezbedat potrebnite informacii kako pomo{ za Vladata pri re{avawe na problemot so bespravno izgradenite objekti.

Ovaa studija go identifikuva slednoto:

• Problemot so bespravno izgradenite objekti

• Potekloto na bespravno izgradenite objekti i bespravnoto gradewe

• Pri~inite za nivnoto pojavuvawe i involvirani institucii

• Vlijanija vrz `ivotnata sredina, sociolo{ki i ekonomski vlijanija

• Vidovi na bespravno izgradeni objekti (klasifikacija)

• Momentalno me|unarodno iskustvo po odnos na bespravno izgradeni objekti

• Predlog za mo`ni re{enija

• Preporaki za merkite koi treba da bidat prevzemeni so cel da se eliminiraat bespravno izgradenite objekti i bespravnoto urbano gradewe vo idnina.

Ovaa aktivnost celi kon razvoj na javna i transparentna politika i pravci za podobruvawe na legislativata i momentalnata sostojba po odnos na postapkata za identifikacija i postapkata za legalizacija/tretmanot na bespravno izgradenite objekti vo zemjata, kako i davawe na preporaki za re{avawe na bespravno gradewe vo idnina.

  11

3. BESPRAVNO GRADEWE

3.1 Istorijat za zemjata i sostojbata so bespravnoto gradewe

Ovaa poglavje vklu~uva kratka informacija za ekonomskite, socijalni i kulturni aspekti povrzani so domuvaweto i glavniot izvor na prihodi na imatelite/korisnicite. Ovaa to~ka dava generalni informacii za fenomenot na bespravnoto gradewe vo zemjata i statisti~ki podatoci za goleminata na problemot na bespravnoto gradewe. Vo ovoj del od studijata se analiziraa tekovniot sistem za prostorno planirawe i postapkite za izdavawe na grade`ni dozvoli a isto taka se identifikuvaa i dr`avnite agencii koi se vklu~eni vo razvojot na zemji{teto.

3.1.1 Op{ti informacii

Locirana na balkanskiot poluostrov, R.Makedonija se grani~i na sever so Srbija i Kosovo, na istok so Bugarija, na jug so Grcija i na zapad so Albanija (Slika 1a)

Slika 1a. Karta na zemjata (2007) (izvor: http://www.un.org/Depts/Cartographic/map/profile/macedonia.pdf)

  12

R. Makedonija e nezavisna dr`ava od 1991 godina, so naselenie od 2.04 milioni (Svetska Banka, 2009) i so vkupna povr{ina od 25.713 km2 (9.928 kvadratni milji). Spored popisot od 2002 godina, naselenieto vo zemjata se sostoi od: 64% makedonci, 25% albanci, 4% turci, 3% romi, 2% srbi, 0.5% bo{waci, 0.5% vlasi i 1% drugi etni~ki grupi. Realniot rast na BDP vo zemjata e 5% vo 2008 godina (procenka na Svetska Banka 2008) i inflacija od 8.3%. Skoro tretina od BDP se generira od industrija, vo najgolem del `elezo i ~elik, tekstil, grade`ni{tvo i rudarstvo. Na zemjodelieto mu otpa|a 11-12% od BDP (Svetska Banka, 2009).

Zemjata se sostoi od 84 op{tini (slika 1b), od koi 43 op{tini se ruralni. Postojat vkupno 1795 katastarski op{tini so sredna gustina na naselenost od 76 `iteli na kilometar kvadraten. 98.4% od ovie katastarski op{tini se ruralni (studija za pazar na zemji{te, Human Settlement, 2004)

Socijalnata i op{testvena stabilnost na zemjata be{e seriozno naru{ena od kosovskata kriza vo 1999 godina, za ~ie vreme zemjata primi okolu 300.000 begalci. Krizata i vojnata imaa direktno vlijanie na sektorot za domuvawe. Golem broj na lu|e bea raseleni a isto taka i golem broj na naselbi bea uni{teni.

Skoro polovina od zemjata e posvetena na zemjodelieto, podeleno ednakvo na obrabotlivi povr{ini i pasi{ta. Kako zemja vo tranzicija, R. Makedonija se soo~uva so promena vo socio-ekonomskata struktura na populacijata.

  13

Slika 1b. Administrativna karta (2009) (izvor: Ministerstvo za lokalna samouprava)

Industrijata e dominantiot sektor pokrivaj}i 48% od vkupniot procent na vrabotenost. Najgolemiot predizvik na zemjata e restruktuirawe na neefikasnata industrija sozdadena za vreme na socijalisti~kite re`imi. Od proglasuvawe na nezavisnosta, makedonskata ekonomija zapo~nuva da raste so umereno tempo no sepak nekoi predizvici koi go ko~at ponatamo{niot razvoj se seu{te prisutni i se odnesuvaat na korupcija, nedostatok na investicii, kako i nisko-stru~na rabotna sila (USAID, 2009). Sepak, zemjata uspea da stane celosno bez`i~na preku obezbeduvawe na nacionalen internet pristap, {to pomogna vo namaluvawe na internet cenite za 75%; deneska procentot na internet korisnici e 27%. Neodamne{nata svetska finansiska kriza nema{e zna~itelno vlijanie vrz zemjata najmnogu od pri~ina {to bankarskiot sektor i berzata ne se zna~itelno izlo`eni na me|unarodnite pazari. Sepak, padot na cenite na metalite na svetskite pazari i namalenata globalna pobaruva~ka gi primoraa metalnite i tekstilni kompanii da go namalat proizvodstvoto i anga`iranata rabotna sila. Ovaa pojava ima seriozno vlijanie vrz ekonomijata na zemjata, od pri~ina {to tokmu ovie dve industrii se najgolemite izvoznici i

  14

rabotodavci. Oficijalnata stapka na nevrabotenost vo prviot kvartal na 2009 godina be{e 32.7% (FCO, 2009)

3.1.2 Bespravno gradewe vo urbani sredini - pri~ini

Vsu{nost, bespravnoto gradewe glavno okolu gradot Skopje zapo~nuva pred osnovaweto na novata dr`ava, za vreme na socijalisti~kiot period.

   

Slika 2. Ru{evini posle zemjotresot na 26 Juli, 1963 godina

Kombinacija od golemite pri~ini, kako {to se siroma{tijata, nesodvetnoto socijalno domuvawe obezbedeno od strana na dr`avata, prirodnite nepogodi i centralnoto planirawe (bez javno u~estvo) zaradi rekonstrukcija na gradot, mo`e da se smeta kako po~etok odnosno pri~ina za pojava na bespravnata gradba vo ovoj region. Za vreme na socijalizmot od 60-tite do 90-tite, vladite i me|unarodnite i doma{ni gradski proektanti se obidele da vovedat moderen gradski model za Skopje posle nekolku prirodni nepogodi. Vo 1962 godina, golemoto prelevawe na rekata Vardar uni{tilo golem del od osnovite na zgradite vo Skopje. Vo nadopolnenie na ova, zemjotresot so 6.9 stepeni po rihterova skala koj se slu~il na 26 juni, 1963 godina go razru{il skoro celiot grad Skopje (Slika 2) i rezultiral vo okolu 80.000 bezdomni lu|e plus 70.000 lu|e koi `iveele vo te{ko o{teteni zgradi. Se smetalo deka toga{niot kapacitet za domuvawe izgubil 65% od svojata tehni~ka vrednost i samo 1 od 40 `iveali{ta ostanale soodvetni za `iveewe (Slika 3)(Home, 2007).

  15

Slika 3. Stari gradbi vo Skopje koi go pre`iveale zemjotresot vo 1963 godina i seu{te postojat (Home, 2007).

Za vreme na periodot na obnova, vladata usvoila plan za obezbeduvawe na adekvatno novo domuvawe za site gra|ani koi ostanale bez svoite domovi, kako i za ras~istuvawe na podstandardnite naselbi vo gradot Skopje. So cel da se postigne ekonomija od obem vo ramki na ovoj plan, osmisleni se novi domovi za siroma{nite so cel da se udomat „mali semejstva-potesen del od semejstvoto” vo visoki ili sredni zgradi no so pomal kapacitet i standard na prostor, sporedeno so onie tradicionalni ku}i koi postoele pred zemjotresot. Zemjotresot i efektite od nego bile ogromna, radikalna i neo~ekuvana promena vo `ivotite na lu|eto. Zaradi potrebata od raseluvawe, lu|eto bile „obu~uvani” kako da gi smenat svoite tradicionalni `ivotni naviki i da nau~at kako najdobro da go iskoristat raspolo`iviot prostor i da se naviknat da `iveat vo mali stanovi. Na stanarite na okolu 13.000 ednokatnici koi bile podstandardni gradbi im bile ponudeni novi domovi. Sepak, ovaa koli~ina pretstavuva mnogu mal procent od onie koi `iveele vo nesoodvetni gradbi, zaradi nedostatok na vladini sredstva.

Na romskata populacija ne im se dopadnala idejata da se preselat vo pove}e-katni zgradi (no vo mali stanovi), pa taka istite se naselile vo neplanirana oblast na krajot od gradot, i kreirale samo-sozdadena naselba vo [uto Orizari (Home, 2007). Nekoi od takvite romski ku}i bile vklu~eni vo detalnite urbanisti~ki planovi i istite se sega legalizirani, dodeka odreden del seu{te se smetaat za bespravno izgradeni objekti.

Za vreme na socijalisti~kiot period, gra|anite nemale nikakvo u~estvo vo noseweto na odlukite vo ovoj golem proekt za obnova. Od pri~ina {to celoto zemji{te bilo pod kontrola na dr`avata naso~eno kon opslu`uvawe

  16

na potrebite na vladata, proektantite ne gi zemale seriozno vo predvid individualnite mislewa na lu|eto, postojnite sopstveni~ki prava, pazarnata vrednost na zemji{teto nitu pak bilo kakvi idni pazarni potrebi; dr`avata bila pove}e naso~ena kon povtorna izgradba so kriterium na eftina gradba so {to pogolem broj na stanbeni edinici. Kako rezultat na seto ova, golem broj na lu|e ne sakale da se vselat vo novite stanovi izgradeni od strana na dr`avata i da se oddelat od svoite stari zaednici, pa taka istite se odlu~uvale povtorno da gi izgradat svoite ku}i na svoj sopstven tro{ok, neformalno, sprotivno na namerite i planovite na vladata i gradskite proektanti. Se procenuva deka se do 1981 godina, okolu 160.000 gra|ani `iveele vo takvi samo-izgradeni ku}i. Kako {to vladata ostanala bez sredstva, ambiciozniot plan za domuvawe zamrel i opcijata za samo-gradewe ostanala kako edinstvena alternativa na nesoodvetnata dr`avna politika za socijalno domuvawe. Vo nekoi ruralni oblasti blizu Skopje, golem broj na lu|e bile zgri`eni vo prethodno izraboteni drveni baraki koi bile nudeni od strana na dr`avata po pojava na prirodni nepogodi. Sepak, brzata rekonstrukcija na domovite vo gradot se odvivala vo najgolem del neformalno, i golem del od niv i den deneska ostanale kako neformalni gradbi. Poradi ovaa golema obnova, golem del od rabotnata sila se preselila vo Skopje vo potraga po vrabotuvawe; isto taka, i rabotnicite koi se preselile vo Skopje si izgradile svoi bespravno izgradeni domovi vo urbanata zona od gradot.

Za vreme na periodot na obnova bila sprovedena radikalna ruralna reforma so cel da se zgolemi zemjodelskoto proizvodstvo. No poradi neefikasnosta za socijalnoto domuvawe i ruralnata politika, golem broj na semejstva od ruralnite oblasti vo opkru`uvawata na 10-te pogolemi gradovi proizveduvale sopstvena hrana na svoite ruralni parceli vo neproektirani oblasti, za koi pravoto na koristewe (no ne i sopstveni~koto pravo) im bilo dodeleno nim; isto taka, ovie semejstva izgradile i ku}i za sopstvenite potrebi. Takvite ku}i i den deneska se smetaat za bespravno izgradeni od pri~ina {to tie se rasprskani niz celata teritorija na dr`avata vo negrade`no zemjodelsko zemji{te za koe imatelite/korisnicite mo`e da imaat samo pravo na koristewe a ne i pravo na sopstvenost.

Obnovata na Skopje zavr{ila vo 1980 godina. Ambiciozniot generalen urbanisti~ki plan za gradot Skopje, formalno usvoen vo 1965, proektiral odreden broj na urbani oblasti koj bi gi zadovolil potrebite na grad od 4 milioni `iteli do 2000 godina (Slika 4). Spored planot, toa trebalo da bide kombinacija na visoko urbanizirani naselbi so podobreni prostorni standardi (Home, 2007).

  17

Slika 4. Generalen urbanisti~ki plan na gradot Skopje 2001-2020 godina (izvor: S. Marinovi})

Sepak, vo 2009 godina, populacijata na moderniot grad Skopje e samo 506,926 `iteli. (Slika 5).

Slika 5. Grad Skopje deneska

Spored generalniot urbanisti~ki plan na Skopje, zemji{teto koe e rezervirano za grade`ni povr{ini ja namalilo povr{inata so zemjodelsko zemji{te. U{te od periodot na nacionalnata obnova, slabiot socijalen i

  18

ekonomski status na ruralnoto naselenie predizvikalo vnatre{na migracija i toa kon urbanite centri t.e. gradovi. Posle kosovskata kriza i vojna vo 1999 godina, golem broj na naselbi se uni{teni i dr`avata primila okolu 300.000 begalci. Ova rezultira{e so visoka koncentacija na naselenie vo gradovite (spored statistikata na Svetska Banka od 2007 godina, 66% od naselenieto `ivee vo urbani sredini), zgolemenata siroma{tija vo urbanite oblasti i brzata ekspanzija na bespravno izgradenite naselbi glavno vo Skopje i vo 10-te najgolemi gradovi. Del od naselenieto gi re{avalo svoite potrebi za domuvawe so izgradba na bespravno izgradeni objekti na dr`avno zemji{te, naj~esto pod-standardni gradbi vo negrade`ni oblasti vo gradovite. Od pri~ina {to prose~nite semejstva nemo`at da si dozvolat nov dom, golem broj na semejstva `iveat so svoite roditeli pravej}i ja prenatrupanosta problem broj 1 kaj lo{ite uslovi za `ivot.

3.1.3. Momentalno prostorno planirawe i agencii vklu~eni vo procesot na gradba

Ruralnite op{tini nemaat golem problem so bespravnoto gradewe ili so uzurpacija na dr`avno zemji{te. Se do neodamna (pred 5 godini), vo malite ruralni oblasti, voobi~aena praksa bilo prvo da se gradi bespravno pa kako samata naselba rastela taka i lokalnite vlasti go sozdavale urbanisti~kiot plan za samata naselba. Od 2004 godina (koga e usvoen noviot zakon za prostorno planirawe), {tom }e se donese urbanisti~kiot plan za odredeno mesto, lu|eto (onie koi ja pominale postapkata na konverzija na korisni~kite prava vo prava na sopstvenost) mo`e da ja legaliziraat svojata bespravno izgradena gradba preku sledewe na postapkata za dobivawe na grade`na dozvola.

Vo ovoj moment, soglasno noviot zakon za prostorno i urbanisti~ko planirawe od 2004 godina, prostornoto planirawe vo zemjata se regulira so prostoren plan, koj se sostoi od:

- Regionalni prostorni planovi

- Prostornite planovi za oblasti od poseben interes (postojat okolu 12-14 posebni planovi od ovoj vid)

- Prostorni planovi za grad Skopje (GUP i detalnite urbanisti~ki planovi)

- Op{tinski prostorni planovi koi se spomenati vo studijata kako generalni urbanisti~ki planovi i detalni urbanisti~ki planovi za pogolemite gradovi;

  19

- Urbanisti~ki planovi za sela od 100 do 500 `iteli

- Urbanisti~ki planovi za pomali naselbi.

Momentalnoto prostorno planirawe e fleksibilno i vo golem broj na slu~ai odgovara na pazarnite potrebi (vo slu~ai koga gra|anite se podgotveni da gi snosat tro{ocite).

Gradbata vo ramki na grade`no neproektirano zemji{te se ovozmo`uva po dostava na aplikacija od strana na nekolku gra|ani i so soglasnost od strana na op{tinskiot sovet za tro{ocite za pro{iruvawe na osnovnata infrastruktura i priklu~oci. Ako gra|anite se soglasni da podnesat golem del od tro{ocite, toga{ pro{iruvaweto na detalnite urbanisti~ki planovi e lesna postapka. Soglasno zakonot, danokot na imot se sleva vo op{tinskite kasi pa i ovoj fakt go pravi pro{iruvaweto na DUP polesno. Sepak, postojat nekolku primeri kade gra|anite ne mo`at da gi snosat tro{ocite za planirawe i grade`nite dozvoli kako i za infrastruktura i priklu~ocite, pa zatoa istite mora da baraat svoeto re{enie vo neformalnite postapki (na primer bespravno izgradeni objekti vo neproektirani oblasti i neformalni priklu~uvawa na osnovnata infrastruktura).

Gradeweto vo negrade`no zemji{te ili vo oblasti nadvor od GUP mo`e da se regulira so individualni planovi, podgotveni posebno za gradba na proizvodstveni kapaciteti. Spored ovoj zakon, ministerstvoto za prostorno planirawe e odgovorno za postavuvawe na uslovite za prostornoto planirawe. Site op{tini i gradot Skopje do Ministerstvoto za Transport i Vrski gi predlagaat potrebnite izmeni na svoite GUP-ovi (ili pak voveduvaat GUP onamu kade ne postoi), soglasno prostorniot plan, no sepak ova prestavuva dolgotrajna i skapa procedura. Sepak, postojnite stari DUP ne gi zemaat vo predvid va`nite aspekti kako pra{awato za sopstveni~kite prava - dali e zemji{teto dr`avno, privatno ili dali zemji{teto e vo postapka na denacionalizacija. Ovoj fakt, pridru`uvan od kompliciranosta na pravata na zemji{teto sozdavaat pote{kotii vo razvojot na zemji{teto i vo funkcioniraweto na pazarot na nedvi`nosti (GFK-Skopje, 2008). Postapkata za izdavawe na grade`ni dozvoli e navistina dolgotrajna i skapa procedura. Analizata poka`a deka se potrebni okolu 20 dokumenti za edna privatna semejna ku}a; samo ovoj fakt naso~uva golem broj na gra|ani da baraat izlez vo gradewe na bespravno izgradeni objekti. Za izdavawe na grade`na dozvola potrebno e prevzemawe na slednite ~ekori:

  20

- Zadol`itelno anga`irawe na privatna grade`na firma, koja napla}a pove}e;

- Proverka dali parcelata e del od urbanisti~kiot plan, potrebna e kopija od DUP (od op{tinskata arhiva);

- Kopija od imoten list, katastarski plan i geodetski elaborat (od geodetska firma);

- Zbir na proektniot dizajn (arhitektonski planovi, statika i dr) (od privatna firma);

- Terenska kontrola za kompatibilnost na prostornite i pravnite podatoci so sostojbata na teren (privatna firma);

- Potvrdi ili sertifikati od site mo`ni agencii koi bi mo`ele da imaat interes vo parcelata, i toa na primer: kompanija za elektri~na energija, vodovod, telefon, kanalizacija, toplifikacija, vojska i dr. so cel da se osigura deka instalaciite na nitu edna od ovie kompanii ne pominuva niz parcelata (od sekoja agencija ili institucija posebno);

- Dobivawe na grade`na dozvola (od op{tinata);

- Informirawe na sosedite za namerata za gradewe i za proektniot dizajn (od strana na op{tinata, po po{ta - ako sosedite `iveat vo stranstvo, izvestuvaweto se vr{i preku ambasadi);

- Dostava na `albi od strana na sosedite;

- Razgleduvawe na `albite i informacii za site zainteresirani strani (od strana na op{tinata);

- Vtora `alba od strana na sosedite;

- Razgleduvawe na `albite;

- Sosedite imaat pravo da podnesat `alba i do Vrhovniot Sud;

- Kone~ka sudska odluka;

- Ako site dokumenti se vo red, postapkata trae eden mesec od dostava na dokumentacijata, zemaj}i go vo predvid i faktot deka postapkata e skapa.

  21

Analizata poka`a deka vo ovoj moment nadle`nite institucii involvirani vo ovoj proces kako i posledovatelno vo postapkata za legalizacija se:

-Ministerstvo za transport i vrski, koe e odgovorno za privatizacijata na urbanoto zemji{te, ratifikacija na GUP i izmenite na GUP, ratifikacija na DUP i izmenite na DUP, socijalnata politika za domuvawe, socijalnite zgradi i nivnoto upravuvawe, zapisite za zgradite, inspektoratite kako i za grade`noto dr`avno zemji{te koe vo nekoi op{tini dostiga i do 60% od teritorijata na op{tinata pravej}i go procesot na privatizacija skapa procedura za golem broj na gra|ani.

-Ministestvo za `ivotna sredina i prostorno planirawe koe e odgovorno za op{tata politika za prostorno planirawe vo zemjata, zakonot za prostorno planirawe, regulativata za `ivotnata sredina, kompilacijata na generalni planovi za vodi, i site pod-zakonski akti spored koi gradbata se dozvoluva ili zabranuva.

-Ministestvoto za zemjodelie, {umarstvo i vodostopanstvo koe e odgovorno za 48% od teritorijata na zemjata (zemjodelskoto zemji{te) i negovata privatizacija. Konverzijata na kulturata na zemji{teto e zabraneto osven ako poinaku ne e navedeno vo prostornite planovi, no sepak, ministetvoto ne sekoga{ ja prifa}a integracijata na zemjodelskoto zemji{te vo planovite i pokraj postoeweto na bespravnoto gradewe, najverojatno vo slu~ai kade zemjodelskoto zemji{te se karakterizira kako zemji{te so visok stepen na produktivnost. 57% od zemjodelskoto zemji{te e so zemjodelski nasadi, 25% e obrabotliva zemja; pri {to najgolem del od obrabotlivata zemja e vo privatna sopstvenost od strana na mali zemjodelci, pri {to pravata na sopstvenost ne se precizirani.

-Ministerstovo za lokalna samouprava e odgovorno za teritorijalnata organizacija na op{tinite i nivniot ekonomski razvoj.

‐ Op{tinite se odgovorni za izrabotka na planovite i grade`nite dozvoli, regionalniot razvoj, upravuvaweto so grade`noto zemji{te, bespravno izgradenite objekti, procenka na zemji{teto, utvrduvawe na danokot i pribirawe na danokot. Danocite se zasmetuvaat kako fiksen procent od pazarnata vrednost, no pazarnata vrednost ~esto e preceneta od strana na op{tinite zaradi sobirawe na pogolemi prihodi (GFK Skopje 2008). Ova e pra{awe od golema va`nost koe ministerstvoto za finansii treba da go ima vo predvid.

  22

‐ Ministerstvoto za Pravda e odgovorno za pravata vrz zemji{teto i notarite.

‐ Agencijata za katastar na nedvi`nosti koja e odgovorna za zapi{uvawe i za{titata na pravata, izrabotkata i odr`uvaweto na katastarskite planovi.

‐ Ministerstvoto za finansii, koe e odgovorno za programata za odano~uvawe na nedvi`nostite i denacionalizacija.

Ova e komplicirana administrativna struktura so ponekoga{ nedovolno jasni odgovornosti i nadle`nosti za bespravno izgradenite objekti, sozdavaj}i problemi na pazarot na nedvi`nosti. Nejasnite sopstveni~ki prava (ili pak nedostatok na sopstveni~ki prava) e najva`niot problem kaj bespravno izgradenite objekti i ova pra{awe treba navistina da se re{i.

Formalniot grade`en sektor se soo~uva so seriozni problemi. Vo periodot pome|u 1990-2002 se izgradeni okolu 17% od momentalno postoe~kite zgradi. Prose~nata starost na zgradite vo regionot e okolu 30 godini; poradi lo{oto odr`uvawe, najgolem del od niv treba vedna{ da se renoviraat. Vo nadopolnenie na ovoj problem, se dograduvaat i novi bespravno izgradeni delovi od objekti, kako na primer zagraduvawe na balkoni (Slika 6a), se dograduvaat dopolnitelni katovi, skali i dr, vo glavno poradi nepoznavawe na regulativata, i zaradi potrebata od pogolemi stanovi. Ova go menuva pravniot status na zgradite, nivnata fizi~ka struktura i samata bezbednost na gradbata, kako i vrednosta na nedvi`nosta pa i pazarot na nedvi`nosti voop{to.

Novite gradbi isto taka se soo~uvaat so problemi. Grade`nite firmi imaat nedostatok na profesionalna etika i ~uvstvo za odgovornost. Voobi~aenata praksa na grade`nite firmi e zapo~nuvawe na golemi gradbi so dobar kvalitet pred da dobijat grade`na dozvola od pri~ina {to ne gi dostavuvaat potrebnite dokumenti za gradbata odnapred; sepak, golem del od niv uspevaat da gi soberat site dokumenti vo tekot na gradbata a so toa i da ja legaliziraat gradbata posledovatelno. Neodamna be{e identifikuvan primer kade edna grade`na firma pove}ekratno prodavala isti stanovi na pove}e kupuva~i vo Skopje. Isto taka, postojat drugi primeri kade {tom grade`nata firma }e gi prodade site stanovi vo zgradata, vedna{ ja napu{ta istata vo nedovr{ena faza i zapo~nuva so izgradba na nova zgrada, ostavaj}i gi kupuva~ite od prvata zgrada sami da gi zavr{at potrebnite raboti. Postojat i odreden broj na zgradi vo Skopje i vo drugite gradovi koi nemaat kompletni fasadi a zgradite se ve}e naseleni so stanari (Slika 6B).

  23

Slika 6. (a) Nedozvolena dogradba na fasadata na zgrada vo Kumanovo (b) Nedovr{ena zgrada, so nedozvolena dogradba vo Kumanovo

Kako motiv za zabrzuvawe na gradbata i merka za podobruvawe na uslovite za posiroma{nite sloevi, vladata odlu~i da vovede minimum visina na zgrada od 25 metri za parceli do 500 m2 i 30 metri visina za pogolemi parceli. Od pri~ina {to odr`uvaweto na zgradite e navistina slabo, postoi zagri`enost deka komunikacijata i usoglasuvaweto pome|u stanarite }e bide te{ko dostiglivo i deka kvalitetot na zgradite brzo }e se namali.

Inspekciiite vo gradbata i sproveduvaweto na regulativite e seu{te slaba to~ka. Ne postojat statisti~ki podatoci koi bi se smetale za verodostojni po odnos na ovaa problematika. Od tie pri~ini, bespravnoto gradewe e pojava ne samo kaj siroma{nite lu|e i lu|e od sredna klasa, tuku i kaj grade`nite firmi i bogatite lu|e zaradi ostvaruvawe na profit. Isto taka, bespravnoto gradewe ne e samo za zadovoluvawe na potrebite za domuvawe (prva ku}a ili vikendica) tuku i zaradi biznis odnosno delovni potrebi. Zabele`ani se odredeni ru{ewa na zgradi no istite se odnesuvaat na uzurpacija na privatno zemji{te.

Nejasnite odgovornosti i nadle`nosti, ili pak politi~ki razliki, vo op{tinite vo Skopje ~esto rezultiraat vo konflikti pome|u gradona~alnikot na grad Skopje i drugite 10 gradona~alnici na op{tinite vo Skopje. Ova sozdava konfuzija i dezorganizacija vo odobruvaweto i nadgleduvaweto na gradbata vo Skopje.

Ovaa studija nakratko gi definira{e pri~inite za bespravnoto gradewe spored slednoto:

‐ Socijalni pri~ini, siroma{tija (golema pri~ina), urbanizacija vo potraga po vrabotuvawe, vnatre{na migracija, konflikti, vojna.

  24

‐ Prirodni nepogodi i potreba od domuvawe.

‐ Neadekvatno socijalno domuvawe za siroma{nite i nevrabotenite

‐ Nedostatok na evtino domuvawe

‐ Nedostatok na dostapni sopstveni~ki prava na zemji{teto. Tekovniot proces za privatizacija ne e dostapen za site gra|ani, od pri~ina {to vo slu~aj na bespravno izgraden objekt so pove}e katovi, potrebna e grade`na dozvola za promena na korisni~kite prava vo sopstveni~ki prava. Golem del od gra|anite ne mo`at da gi podnesat tro{ocite za grade`na dozvola; od pri~ina {to zapi{uvaweto vo katastarot na nedvi`nosti e povrzano so grade`nite dozvoli, zapi{uvaweto i steknuvaweto na prava na sopstvenost na gra|anite im se odbiva.

‐ Centralno planirawe so limitirano javno u~estvo za vreme na socijalizmot.

‐ Nedostatok na DUP vo dene{ni uslovi, nedostatok na sredstva kaj odredeni siroma{ni op{tini.

‐ Skapi i dolgoro~ni postapki za dobivawe na grade`ni dozvoli (ova e golem problem i postapkite treba da se poednostavat)

‐ Pote{kotii vo integrirawe na zemjodelskite oblasti vo urbanisti~kite planovi; kompleksni prava vrz zemjodelskoto zemji{te.

‐ Romskata populacija (posebna situacija)

‐ Politi~kite razliki pome|u relevantite institucii imaat vlijanie vrz procesot na dobivawe na grade`ni dozvoli.

‐ Nedovolnoto poznavawe na novite regulativi i postapkite od strana na javnosta

‐ [pekulacii za ostvaruvawe na profit

‐ Nizok stepen na odgovornost i lo{ata profesionalna etika kaj privatniot sektor (grade`nite firmi).

  25

3.2 Kratot istoriski pregled na upravuvaweto so zemji{teto, politikata za sopstvenost na zemji{teto i pravna ramka

Ovoj del od studijata vklu~uva kratka informacija za istorijata na sopstveni~kite prava, pravata vrz zemji{teto, upravuvaweto so zemji{teto i regulativata kako i osnovnata legislativa za grade`no i zemjodelsko zemji{te. Vo minatoto, zemjodelskoto zemji{te pominalo niz agrarni reformi koi sozdale razni prava na koristewe. Proekti koi se preklopuvale odnosno povtoruvale kako {to se denacionalizacijata, privatizacijata i zapi{uvaweto na nedvi`nostite vo ovoj moment vlijaat na zakonskite pravata i toa kako na grade`noto taka i na zemjodelskoto zemji{te.

Ustavot od 1991 godina go garantira pravoto na poseduvawe, nasleduvawe i proda`ba na zemji{te. Soglasno zakonot za grade`no zemji{te im be{e ovozmo`eno na korisnicite na zemji{te vo urbani oblasti da gi transformiraat svoite korisni~ki prava vo prava na sopstvenost preku kupuvawe na zemji{teto. Ministerstvoto za transport i vrski e odgovorno za postapkata na transformacija. Vo urbanite sredini privatizacijata e otpo~nata i golem broj na lu|e se soglasni da platat (voobi~aeno na rati) i da go kupat sopstveni~koto pravo na zemji{teto i nivnite ku}i (do prizemje) koi se izgradeni na toa zemji{te. Ne postojat to~ni podatoci za procentot na grade`no zemji{te koe e privatizirano do sega. Otkako imatelite/korisnicite }e zavr{at so pla}awe na dava~kite, tie potoa odat vo AKN da izvr{at zapi{uvawe na pravoto. Sepak, ako gra|anite ne mo`at da si gi dozvolat tro{ocite za grade`na dozvola za pove}e-katna ku}a (pove}e od 1 sprat), na istite im se odbiva zapi{uvaweto vo imotniot list; i namesto toa gradbite se zapi{uvaat vo evidentniot list.

Vo zemjodelskite oblasti ne im e dozvoleno na korisnicite na zemjata da gi konvertiraat svoite korisni~ki prava vo sopstveni~ki prava. Za vreme na socijalizmot, ruralnoto zemji{te pominalo niz nekolku agrarni reformi so cel da se podobri zemjodelskoto proizvodstvo i da se namali siroma{tijata. Za vreme na ovie reformi, sopstvenosta na ruralnoto zemji{te bila tretirana razli~no. Vo 1946 godina selanite gi zdru`ile svoite zemji{ta i stoka vo kooperativi (sli~no kako vo Rusija - Kolkhoz). Vo 1949 godina u~estvoto vo kooperativite stanalo zadol`itelno. Vo periodot koga kooperativite funkcionirale najdobro, kooperativite vklu~uvale 15% od vkupniot broj na zemjodelski doma}instva i 12 % od obrabotlivoto zemji{te. Privatnite zemjodelci seu{te dr`ele 80% od zemji{teto duri i vo periodot koga se vr{el najgolem pritisok za kolektivizacija. Vo 1953

  26

godina e voveden konceptot na socijalni zemjodelski zadrugi (zemji{te i dejnost), kako alatka za podobruvawe na produktivnosta. Najgolem del od kooperativite bile rasformirani dodeka zemji{teto im bilo vrateno na zemjodelcite vo povr{ina maksimum od 10 hektari spored zakonot za op{testveno zemji{te i raspredelba na zemjata na zemjodelskite organizacii na rabotnicite. Preostanatiot del od zemji{teto na rasformiranite kooperativi se smetalo za zemji{te vo socijalna ili op{testvena sopstvenost, pa na toj na~in bile kreirani golemite op{testveni zemjodelski zadrugi. Selskite pasi{ta bea isto taka dodeleni na ovie zadrugi. Op{testvenata sopstvenost definira{e deka site ~lenovi na zadrugite imaa zaedni~ko pravo na plodou`ivawe na zadrugata dodeka sopstveni~kite prava se op{testveni (Melmed – Sanjak et al, 1998). Pravata na plodou`ivawe im bile dodeluvani na siroma{nite koi rabotele vo zadrugite i istite bile zapi{uvani vo posedoven list. Sopstvenicite na privatnite ruralni zemji{ta bile obvrzani da ja obrabotuvaat zemjata; ako ne go pravele toa, ova se vr{elo od strana na narodniot odbor i zemji{teto mo`elo da i se dade (privremeno 1-3 godini) na zadrugata. Pri transakcija na privatno zemjodelsko zemji{te, zadrugata sekoga{ imala prioritet pri kupuvawe pred privatnite zemjodelci. Fragmentacijata odnosno usitnuvaweto na zemjodelskoto zemji{te bilo isto taka zabraneto.

So osnovaweto na novata dr`ava, politikata na vladata bila privatizacija na delovnoto rabotewe na op{testvenite zemjodelski zadrugi, no so zadr`uvawe na zemjodelskoto zemji{te vo dr`avna sopstvenost (Dimova et al, 2007). Op{testvenata sopstvenost na zemjodelskoto zemji{te bila transformirana vo dr`avna sopstvenost, soglasno zakonot za zemjodelsko zemji{te (Slu`ben vesnik na R. M broj 25/98). I pokraj ova, seu{te postoi zemja koja e zapi{ana so prava na sopstvenost na kooperativata (statisti~ki podatoci za bespravno izgradeni objekti). Spored ovoj zakon, zemjodelskoto zemji{te mo`e da se odzeme od momentalnite korisnici (od onie koi gi obrabotuvale ovie zemji{ta nekolku godini i koi ponekoga{ gi reinvestirale svoite prihodi) i istata da se dade pod koncesija, zakup i plodou`ivawe, na drugi fizi~ki lica i firmi (doma{ni ili stranski), i toa preku proces na privatizacija. Kratokoro~en zakup se smeta period do pet godini dodeka dolgoro~en zakup se smeta period od 5 do 40 godini (Dimova et al, 2007). Ministerstvoto za zemjodelie, {umarstvo i vodostopanstvo e ovlasteno da sklu~uva dogovori za zakup za ovie zemji{ta. Vo ovoj moment, vladata e odgovorna za zemjodelskoto zemji{te. Edinstvenite gradbi koi mo`at da dobijat prava vo zemjodelski oblasti se onie gradbi koi se koristat za proizvodstvo, a ne za domuvawe (Slika 7a).

  27

Voobi~aeno se gradat ku}i (bez dozvola) od strana na lu|eto koi imaat pravo na plodou`ivawe na zemjata, koi pak gradat poedine~no ili vo naselbi. Golem broj na mali zemjodelci se zanimavaat so zemjodelie za vreme na vikendi; vo zemjodelskite oblasti postojat bespravno izgradeni vikendici (Slika 7b) koi se gradeni poedine~no na zemjodelskite parceli. Postapkata za privatizacija na zemjodelskoto zemji{te prodol`uva da se odviva postepeno i so vnimatelnata analiza na dokumentacijata za gorenavedeniot kriterium, i toa se odviva glavno za potrebite na proizvodstvenite kapaciteti. Takvite proizvodstveni kapaciteti isto taka se zapi{uvaat vo katastarot na nedvi`nosti {tom korisnicite }e platat za sopstveni~kite prava. Zemjodelskoto zemji{te seu{te se smeta za dobro od javen interes koe dr`avata mora postojano da go {titi soglasno ustavot.

Slika 7a. Proizvodstven kapacitet vo ramki na zemjodelsko zemji{te.

Slika 7b. Bespravno izgradeni vikednici na zemjodelsko zemji{te.

  28

Zakonot za prostorno i urbanisti~ko planirawe, iako fleksibilen, striktno gi deli urbanite oblasti od ruralnite oblasti. Ne dozvoluva me{ana upotreba (na primer kombinirano proizvodstvo i domuvawe) vo zemjodelski oblasti. Vo nadopolnenie, urbanite i ruralnite oblasti se administrativno podeleni i pripa|aat pod odgovornost na razli~nite ministerstva (ministerstvo za transport i vrski i ministerstvoto za zemjodelie, {umarstvo i vodostopanstvo).

Ne postojat op{ti restrikcii za proda`ba i kupuvawe na zemji{te. Ponatamu, ne postoi ograni~uvawe za usitnuvawe ili komisacija na zemjata. Podelbata na privatnoto zemji{te e dozvoleno i ne postoi minimalna granica za goleminata na parcelata vo urbanite i ruralnite oblasti (Dimova et al, 2007)

Procesot na denacionalizacija na zemji{teto e zapo~nat od strana na ministerstvoto za finansii vo 2000 godina, no ne e celosno zavr{en. Zemjata koja im bila odzemena na sopstvenicite za vreme na nacionalizacijata vo 1950-tite godini mora da im bide vratena na prvi~nite sopstvenici, a toa se pravi preku dostava na barawe i potrebnite pravni dokumenti, ili pak sopstvenikot mo`e da bide kompenziran so parcela od ist kvalitet ili kvantitet na prinos na druga lokacija. Spored zakonot za denacionalizacija, gradbi od zna~itelno istorisko i kulturno zna~ewe kako i prirodni retkosti definirani spored zakon nema da bidat predmet na denacionalizacijata (^len 7).

Spored Ustavot na Republika Makedonija “Site prirodni bogatstva na Republikata, rastitelniot i `ivotinskiot svet, dobrata vo op{ta upotreba, kako i predmetite i objektite od osobeno kulturno i istorisko zna~ewe opredeleni so zakon se dobra od op{t interes za Republikata i u`ivaat posebna za{tita. Republikata garantira za{tita, unapreduvawe i zbogatuvawe na istoriskoto i umetni~koto bogatstvo na makedonskiot narod i na nacionalnostite, kako i na dobrata koi go so~inuvaat bez ogled na nivniot praven re`im. So zakon se ureduvaat na~inot i uslovite pod koi opredeleni dobra od op{t interes za Republikata mo`at da se otstapat na koristewe. (^len 56, stav 1 od Ustavot na R. Makedonija).

Zemjodelskoto zemji{te, pasi{tata, neobrabotenata selska zemja, {umi i zemji{te rezervirano za javna gradba vo GUP, se smetaat za dobra od javen ili op{t interes i prirodna retkost i istite ne mo`at da bidat vrateni. Kako alternativa na gorenavedenite restrikcii, na prethodnite sopstvenici }e im bide dadena kompenzacija (^len 10). Kompenzacija sledi i vo slu~aj koga drugo fizi~ko lice ili praven subjekt se steknal so

  29

sopstveni~ko pravo vrz osnova na praven akt ili odluka od relevantniot sud (^len 11). Ako vrednosta na zemjata predmet na denacionalizacija e zgolemena posle konfiskacijata, baratelot treba da ja doplati razlikata za da se stekne so pravoto na sopstvenost.

Za{titata na sopstveni~kite prava e ovozmo`ena i pred sozdavaweto na dr`avata vo regionot od strana na prethodnite sistemi za katastar, kako {to se popisniot i zemji{niot katastar (Dimova et al, 2004).

Popisniot katastar e osnovan vo 1950-tite i sodr`el zapisi za samo-utvrdeni informacii - za povr{ina na parcela - od strana na toga{niot imatel/korisnik, bez nikakva dokumentacija i bez proverka za eventualnata to~nost od strana na vlastite; celta na ovoj vid na katastar bila zadovoluvawe na potrebite za odano~uvawe pri {to gradbite ne bile zapi{uvani.

Zemji{niot katastar bil vostanoven vo 1976 i sodr`el podobreni informacii za parcelite i nivnite sopstvenici i korisnici nadopolneti so katastarski premeri izraboteni so upotreba na geodetski i fotogrametriski mehanizmi. Gradbite vo ovoj katastar se zapi{uvaat (se do prizemje) na karti a postojat i dokumenti i zapisi za sopstvenici ili korisnici na stanovi.

Katastarot na nedvi`nosti (KN) e voveden vo 1986 godina so zakonot za premer, katastar i zapi{uvawe na pravata i istiot e izmenet vo 1991, 2005, 2006 i 2008 godina. Pravata koi se zapi{ani vo zemji{niot katastar se koristat kako osnovna informacija za noviot sistem. Katastarot na nedvi`nosti vklu~uva prostorni i opisni informacii za parcelite, sopstvenosta za vremenite objekti, zgradi, stanovi (imoten list) ili neformalna sopstvenost (evidenten list) evidentirana vo oddelen registar kako i informacii za osnovnite prava, hipoteki i drugi koi se prethodno zapi{ani vo sudskite intabulacioni knigi, site povrzani so katastarski planovi. Ovoj sistem gi zamenuva dvata prethodni sistema. Privatniot geodetski sektor e vklu~en vo terenskata rabota za pribirawe na prostornite podatoci pri vospostavuvawe na noviot sistem. Granicite na nedvi`nostite se prethodno obele`ani od strana na sopstvenicite.

Podobrenite proizvodi i uslugi na agencijata (spored verzijata na zakonot od 2008 godina) vklu~uvaat, pome|u drugoto i izdavawe na:

‐ Imoten list, koj vklu~uva podatoci za parcelata, zgradata ili drug objekt vo izgradba (pribele`uvawe), nositelite na pravata, drugi prava, pravna dokumentacija za zapi{uvawe, datum i vreme na zapi{uvawe, kredit i dr. (Slika 8)

‐ Katastarski plan (Slika 9)

  30

‐ Geodetski elaborati (detalna tehni~ka dokumentacija za nedvi`nosta)

‐ Evidentniot list (Slika 10) ‐ Lista na vremeni objekti

Slika 8. Imoten List

  31

Slika 9. Katastarska karta na staro Skopje, kade bespravno izgradenite objekti se obele`ani so crna dijagonala

  32

Slika 10. Evidenten list

Za zapi{uvawe na pravata na nedvi`nost, vo imotniot list, potrebni se nekolku dokumenti:

‐ Postoe~ki prava na koristewe ili pravo na sopstvenost na zemji{teto (za steknuvawe na takvoto pravo, lu|eto gi platile dava~kite vo minatoto i istite ne se obvrzani povtorno da pla}aat)

‐ Grade`na dozvola ‐ Potvrdi za infrastrukturni priklu~uvawa (na primer: elektri~na

energija, vodovod, kanalizacija i dr)

Vo nedostig na grade`na dozvola, postojat dve opcii. Prvata e lu|eto da platat za grade`nata dozvola i istata da ja dobijat, ako gradele na pravno poseduvana parcela spored regulativite, ili pak zgradata da se zapi{e vo evidentniot list. Ako del od zgradata ima grade`na dozvola, toga{ toj del }e bide vidliv vo imotniot list dodeka drugiot del od zgradata }e bide zapi{an vo evidentniot list.

Vo slu~aj ako lu|eto nemaat sopstveni~ki ili korisni~ki prava od minatoto za zemjata na koja tie ja izgradile ku}ata, toga{ zemjata se zapi{uva vo

  33

imotniot list kako dr`avno zemji{te a zgradata se zapi{uva vo evidentniot list zaedno so imeto na imatelot/korisnikot.

Najgolem del od ku}ite vo urbanite sredini imaat reguliran/formalen priklu~ok za elektri~na energija. Od pri~ini {to kompanijata za elektri~na energija e privatna kompanija istata ne dol`na po zakon da bara grade`na dozvola pri priklu~ok, pa taka najgolem del od lu|eto so bespravno izgradeni objekti platile za priklu~ok i dobile elektri~na energija. Postojat i ku}i koi se priklu~eni na elektri~nata mre`a bespravno no ne postojat poto~ni podatoci za toa.

Spored zakonot za privatizacija, koj be{e donesen vo 2008 godina, takvite imateli/korisnici treba da platat za sopstvenost na zemji{teto i grade`na dozvola za da bidat zapi{ani. Op{tinite izdavaat grade`ni dozvoli preku redovna postapka, ako potrebnata infrastruktura ve}e postoi. Ako gra|anite nemo`at da platat za sopstvenosta na zemjata tie mo`at istata da ja iznajmuvaat vo period od nekolku godini. Lu|eto ve}e zapo~nale da u~estvuvaat vo privatizacijata na zemji{teto, no kako {to e pogore navedeno, ne mo`at site gra|ani da gi snosat tro{ocite.

Bespravno izgradenite objekti se pojavuvaat vo neplanirani zoni vo ramki ili nadvor od GUP-ot (kade ne postojat detalni urbanisti~ki planovi). Lu|eto voobi~aeno uzurpiraat prazno dr`avno grade`no zemji{te i gradat neorganizirano. Tie se zapi{ani kako imateli/korisnici na dr`avno zemji{te i nivnite ku}i se zapi{ani vo evidentniot list. Vo takvite naselbi se pojavuva razli~en kvalitet na gradba.

Bespravno izgradenite objekti se prika`ani na novite katastarski planovi (Slika 8), obele`ani so crna linija kako i na evidentiot list vo KN. Sepak, ne site katastarski planovi koi ja pokrivaat teritorijata na zemjata se a`urirani; golem del od informaciite se digitalizarani vrz osnova na starite planovi, taka da novite zgradi/gradbi gi nema vo tie planovi. Vo slu~aj koga premerenata zgrada ili stanbena oblast se razlikuva od onaa zapi{ana vo imotniot list, toga{ osnovnata gradba mora da se zapi{i dodeka razlikata vo povr{inata se zapi{uva vo poseben registar na bespravno izgradeni objekti. Vo ramki na ovoj zakon e propi{ana i regulativata za nacionalnata infrastruktura za prostorni podatoci .

Neodamna, poradi lo{ata profesionalna etika pome|u grade`nite firmi, golem broj na sporovi po odnos na sopstveni~ki prava se dadeni na sud; ova e tesnoto grlo vo postapkata od pri~ina {to ne e lesno da se re{at imotnite konflikti za zemji{te za vreme na tranzicioniot period. Spored zakonot za zapi{uvawe na nedvi`nosti, kupuva~ite na stanovi vo faza na izgradba

  34

treba da izvr{at pribele`uvawe na gradbata so cel da gi za{titat svoite prava od bilo kakvi vtorostepeni bespravni transakcii. [tom }e se kompletira gradbata i }e se sprovede finalnata inspekcija (tehni~kiot priem) na gradbata, istite mo`at da se zapi{at vo imotniot list. Golemo vnimanie mora da se posveti na ovaa faza, zatoa {to ako bespravnoto gradewe prodol`i so ovaa tempo, mnogu mal broj gradbi }e dobijat tehni~ki priem (dozvola za domuvawe) posle finalnata inspekcija. Postoi golem rizik deka katastarskite podatoci nema da bidat a`urirani soodvetno poradi bespravno izgradenite objekti i sistemot brzo }e stane neto~en.

Analizata go poka`a slednoto:

‐ Zakonot za katastar na nedvi`nosti e podobren so cel da podr`i moderen edno-{alterski katastarski sistem za za{tita na sopstveni~kite prava i za podr{ka na pazarot na nedvi`nosti.

‐ Katastarskite planovi celosno ja pokrivaat teritorijata na R. Makedonija, pri {to nekoi od niv treba da se a`uriraat.

‐ Personalot na AKN postojano go podobruva svojot kapacitet i rabotewe.

‐ Sopstveni~kite prava se zapi{uvaat vo KN za nedvi`nosti vo urbani oblasti otkako korisnicite }e platat i }e gi donesat potrebnite dokumenti za steknuvawe na sopstveni~ki prava.

‐ Tro{ocite za dobivawe na grade`nata dozvola ne mo`at da gi podnesat site lu|e i ovoj fakt ja ko~i privatizacijata na zemji{teto i proektite za zapi{uvawe na nedvi`nosti.

‐ Golem broj na imateli/korisnici koi imaat pravna dokumentacija nedozvoleno ja pro{irile/nadgradile svojata parcela i sega imaat problemi pri steknuvawe na sopstveni~kite prava i nivno zapi{uvawe.

‐ Nekoi imateli/korisnici bespravno gi nadgradile svoite zgradi; tie imaat sli~ni problem pri zapi{uvaweto. Bespravnite dogradbi i nadgradbi se zapi{uvaat vo evidentniot list.

‐ Sepak, postojat golem broj na bespravno izgradeni objekti, vo grade`na zona za koi imatelite/korisnicite nemaat pravna dokumentacija od pri~ina {to istite go uzurpiraat dr`avnoto zemji{te i spored toa nemo`at da se steknat so sopstveni~ki prava.

  35

‐ Vo grade`nite oblasti, korisnicite mo`at da gi kupat sopstveni~kite prava na ku}i i zemji{te, dodeka vo zemjodelski oblasti korisnicite mo`e samo da gi kupat sopstveni~kite prava za zemji{teto i/ili proizvodstvenite kapaciteti.

‐ Sopstveni~kite prava vo zemjodelskite oblasti pominale niz razni agrarni reformi i nekoi sega trpat problemi vo kontakt zonite so grade`no zemji{te ili drugi vidovi na koristewe. Izdavaweto na sopstveni~kite prava za domuvawe e zabraneto vo takvite kontakt zoni.

‐ Celata nova legislativa (denacionalizacija, privatizacija, katastar, prostornoto planirawe i dr) e usoglasena so ~len 56, stav 1 od ustavot na Republika Makedonija spored koj site prirodni resursi kako dobra od op{t interes treba da bidat za{titeni od strana na dr`avata

‐ Duri i pri izmena ili modifikacija na GUP-ot, konverzijata na zemjodelskoto zemji{te vo grade`no zemji{te e zabraneto od strana na Ministerstvoto za zemjodelie, {umarstvo i vodostopanstvo, poradi ova ustavno ograni~uvawe (na primer, vo okolinata na Kumanovo, koe be{e poseteno za potrebite na ova studija)

‐ Izdavaweto na sopstveni~kite prava vo bespravno izgradeni naselbi izgradeni vo kontakt zonite se ~ini nevozmo`no spored sega{nata legislativa osven ako ne se izrabotat novi urbanisti~ki planovi.

‐ Zakonskite (pa duri i ustavni) ograni~uvawa mora da bidat vklu~eni vo listata na pri~ini za razvoj na bespravno izgradeni objekti vo Makedonija.

3.3 Vlijanija na bespravnoto gradewe (vrz op{testvoto, `ivotnata sredina i ekonomijata)

Ova poglavje vr{i ispituvawe na socijalnoto, ekonomskoto i ekolo{koto vlijanie na bespravno izgradenite objekti vo zemjata.

  36

Socijalni vlijanija

Apsolutnata siroma{tija seu{te prodol`uva so svojot zamav i opfa}a pove}e od edna pettina (22%) od naselenieto (Svetska Banka 2009 godina). Na godi{no nivo, okolu 60,000 doma}instva (15% od vkupniot broj) dobivaat socijalna pomo{. Dokolku vrabotenosta prodol`i da se namaluva, se poizgledno e deka vo idnina stapkata na siroma{tija }e se zgolemuva.

Na okolu 80 000 doma}instva im nedostiga dolgoro~no re{enie za domuvawe i re~isi 70 000 stanbeni edinici koi pretstavuvaat okolu 12% od vkupniot broj na stanbeni edinici se podstandardni. Od vkupno 690.961 privatni `iveali{ta, samo 55.292 imaat voda, kanalizacija, elektri~na energija i centralno greewe. Od vkupno 564.296 doma}instva, 406.556 koristat greewe na pe~ka ili drva, kako {to e slu~aj vo skoro site ruralni `iveali{ta nadvor od Skopje. @ivotnite uslovi za siroma{nite koi `iveat vo ruralni sredini se osobeno lo{i, kade postoi golem stepen na infektivni zaboluvawa, vklu~uvaj}i tuberkoloza i bolesti koe se prenesuvaat preku voda. Pristapot do voda za piewe i kanalizacija e mnogu redok vo ruralnite i urbanite pod-standardnite sredini. Ovie uslovi se dosta voobi~aeni za romskite naselbi. Okolu 320.000 lica (okolu 15% od naselenieto vo zemjata) `iveat vo vkupno 80,000 bespravno izgradeni objekti. Vo glavniot grad Skopje ima okolu 120,000 `iteli koi `iveat vo naselbi so bespravno izgradeni objekti. (Habitat for humanity, 2009)

Slika 11. @iveali{te so pod-standardni uslovi (izvor: Habitat for humanity, 2009)

Postojat golem broj na bespravno izgradeni objekti vo zemjata, od koi golem del se nadvor od detalnite urbanisti~ki planovi i najgolem del se izgradeni na zemji{te za koe gra|anite imaat samo korisni~ko pravo, dodeka vo drugi slu~ai `iveali{tata se izgradeni na zemji{te vo dr`avna

  37

sopstvenost, pa zaradi toa na imatelite/korisnicite na bespravno izgradeni objekti ne im se izdavaat pravni dokumenti. Tie se marginalizirani i li{eni od pristapot do sopstveni~ki prava i pazarot na nedvi`nosti. Pristapot do zemji{te i sopstveni~ki prava se smeta za fundamentalno ~ove~ko pravo (UN ECE 2005, Onsrud 2007, Potsiou 2007).

Ekonomski vlijanija

Poradi nepostoewe na poednostaveni postapki i eftin pristap do sopstveni~ki prava, naselenieto e “zarobeno” vo ovoj bespraven status bez pristap do kredit, {to pretstavuva socijalen problem i golem tovar za ekonomskiot razvoj na zemjata. Mnogu od ovie objekti se semejni ku}i so soliden kvalitet, duri i onie koi se izgradeni bez in`inerska pomo{, i tie pretstavuvaat “zamrznati sredstva” i se smetaat za “mrtov kapital” (De Sotto 2003). Na primer, vo op{tinata Kumanovo postojat okolu 12.000 bespravno izgradeni objekti, od koi najgolem del se semejni ku}i na 2 kata (prizemje +1 kat). Vakvite objekti ne mo`at da se integriraat vo pazarot na nedvi`nosti. Ovoj fakt mo`ebi ima najgolemo ekonomsko vlijanie vrz bespravno izgradenite objekti. Poto~no:

a) Poradi nepostoeweto na sopstveni~ki prava, takvite ku}i ne se integrirani vo pazarot so nedvi`nosti, i tie nemo`at formalno da se prenesuvaat ili pak da se iznajmuvaat vo slu~aj ako momentalniot imatel/korisnik saka da se preseli na drugo mesto, i istite ostanuvaat da mu slu`at samo na semejnite potrebi za domuvawe na lokalnoto naselenie;

b) Ovaa politika ja ograni~uva ponudata na novo urbanizirano i eftino zemji{te i domuvaweto na pazarot, zgolemuvaj}i ja drasti~no pazarnata vrednost na dostapnoto urbanizirano zemji{te i formalnoto domuvawe vo oblasta;

v) Od pri~ina {to najgolem del od zemji{teto e ruralno zemji{te na koe se izgradeni bespravno izgradeni objekti, licata koi se zainteresirani da investiraat vo okolnata oblast se obeshrabreni poradi nesigurnosta na sopstveni~kite prava, nedostatokot na urbano zemji{te dostapno na pazarot koe mo`e da se kupi i na koe mo`e da se gradi po legalen pat, i poradi visokite ceni na dostapnoto urbano zemji{te i/ili ku}i. Novo doselenite lica koi se zainteresirani da investiraat vo legalni gradbi se obeshrabreni i indirektno ja napu{taat takvata oblast.

  38

g) Niedna banka nema da izdade zaem ili kredit od pri~ina {to ne e mo`no da se vospostavi hipoteka bez pravoto na sopstvenost, pa taka imatelite/korisnicite investirale dobra koi ne sozdavaat novi dopolnitelni dobra preku bankarskiot sistem, kako dopolnitelna ekonomska aktivnost i napredok;

d) Upravata za javni prihodi tvrdi deka imatelite/korisnicite na site objekti pla}aat danoci za nedvi`nostite t.e danok na imot, nadomest na lokalnata samouprava, itn. Sepak, kako {to e navedeno od strana na (Milutinovic et al, 2005), onie koi {to gradat na negrade`no zemji{te - kako {to e primerot vo Kumanovo so 12.000 bespravno izgradeni objekti, se odano~uvaat soglasno dano~nite stapki koi se koristat za kategorijata - posebna namena na zemji{te (ruralno zemji{te). Vo nadopolnenie, ovie objekti ne se predmet na promet na pazarot na nedvi`nosti poradi nepostoewe na dokumentacija za sopstvenosta, pa spored toa postoi i dopolnitelna zaguba na prihodi koi bi proizlegle od nadomestocite za prenos na sopstvenosta i dr.

Vlijanija vrz `ivotnata sredina

Sistemite za javno vodosnabduvawe se izgradeni vo site op{tinski centri. Del od mre`ata za vodosnabduvawe e o{tetena i e vo sostojba na raspa|awe, {to rezultira so odliv odnosno zaguba na voda. Okolu 65% od naselenieto e povrzano so centralnata mre`a za vodosnabduvawe, dodeka pak ostanatite 35% se povrzani so ruralnata mre`a za vodosnabduvawe ili pak se snabduvaat preku posebni bunari. 60% od naselenieto gi ima podobreno sanitarnite kapaciteti, no sepak vo zemjata nema golem procent na kanalizacioni sistemi kako {to e slu~aj so vodovodnata mre`a.

Najgolem del od bespravno izgradenite objekti se ve}e snabdeni so ~ista voda za piewe i elektri~na energija (snabduvaweto so elektri~na energija go vr{i avstriska kompanija pa zaradi toa ne postoi uslov za poseduvawe na grade`na dozvola za priklu~ok na elektri~nata mre`a) i istite imat svoi septi~ki sistemi. Ova ima pozitivni efekti bidej}i gi podobruva `ivotnite standardi vo neformalnite naselbi. Zaradi toa, vlijanieto vrz `ivotnata sredina od strana na bespravno izgradenite objekti e povrzano so generalnite rezultati od neplanskoto gradewe i neadekvatnata infrastruktura, kako na primer soobra}aen mete`, zagaduvawe na podzemnite vodi poradi nepostoewe na privatni septi~ki sistemi, nedostig na povr{ini za parkirawe, bespravna konverzija na povr{inite za parkirawe vo zgradite za drugi nameni, ~esti poplavi, itn. Ovozmo`uvaweto na soodveten pristap do sopstveni~ki prava na zemji{te za

  39

site gra|ani, kako i podobruvaweto na infrastrukturata preku integrirawe na ovie oblasti vo urbanisti~kite planovi }e gi re{i ovoj vid na problemi i }e go olesni funkcioniraweto na pazarot na nedvi`nosti.

Zemjata e celosno regulirana. Okolu 48% od zemji{teto vo dr`avata e zemjodelsko zemji{te ~ija upotreba e strogo za{titena, 11% od povr{inata e okarakterizirana kako “nacionalni za{titeni oblasti”, kako na primer nacionalniot park Gali~ica (slika 12a) i okolu 30% “{umsko zemji{te”; do 60% od vkupnoto grade`no zemji{te vo nekoi op{tini seu{te se smeta za zemji{te vo dr`avna sopstvenost. Sepak, za{titenite oblasti ponekoga{ se koristat kako nezakonski deponii ili nezakonski lokacii za eksploatacija na grade`en materijal, bidej}i se pobrzo raste brojot na neplanirani urbani oblasti koi ne se dobro organizirani. Bidej}i za{titenite oblasti se osobeno privle~ni, se pojavuvaat bespravno izgradeni objekti, na primer vo blizina na seloto Trpejca (slika 12b) ili na planinata na periferijata od gradot Skopje. Tretmanot na vakvite bespravno izgradeni objekti (ne postoi detalna statistika) izgradeni vo za{titeni oblasti bara stroga i dosledna primena.

Slika 12. (a) selo Trpejca, vo oblasta na Gali~ica

b) karta na nacionalna za{titena oblast - Gali~ica

Kako {to raste brojot na bespravno izgradeni objekti, taka se pojavuvaat i se pove}e nameni koi se „nekompatibilni“ so stanbenata namena, bidej}i relevantnite institucii koi se ovlasteni za izdavawe na

  40

dozvoli ne vr{at sistematska kontrola. Nezakonskoto postoewe na specifi~ni nameni (kako mali semejni industrii, itn) koi se nekompatibilni so legislativata za koristewe na zemji{teto za stanbeni oblasti mo`e da imaat negativno vlijanie vrz `ivotnata sredina. Soglasno intervjuata koi bea sprovedeni za ova istra`uvawe, se planira proekt od strana na nadle`nite vlasti (Dr`avniot inspektorat za urbanisti~ko planirawe i gradewe) ~ija cel }e bide da izvr{i analiza za brojot na inspektori vraboteni vo sekoe oddelenie za urbanizam vo op{tinite, identifikacija na relevantnite problemi i sobirawe na statisti~ki podatoci od izvr{enite inspekcii. Vakvite statisti~ki podatoci ne bea dostapni za potrebite na ova studija.

Ako vo idnina prodol`i bespravnoto gradewe vo oblasti nadvor od urbanisti~kite planovi, postoi rizik od degradacija na `ivotnata sredina i toa preku ogoluvaweto na {umskite povr{ini ili namaluvawe na zemjodelskite povr{ini.

Isto taka, postoi i zgolemen rizik po odnos na kvalitetot i strukturna stabilnost na izgradenite objekti, od pri~ina {to se raboti za seizmi~ka oblast. Starite gradbi koi se predmet na bespravni intervencii, dogradbi i rekonstrukcii ne se oddr`uvaat soodvetno od strana na lica koi za `al gi ignoriraat potencijalnite rizicite. Ovie bespravni intervencii, isto taka, predizvikuvaat zna~ajni estetski degradacii na objektite, vlijaat na vrednosta na nedvi`nostite i predizvikuvaat konfuzija vo pravnite aspekti na eta`nata sopstvenost i deleweto na zaedni~kite tro{oci. Maliot ekonomski potencijal na zemjata i naselenieto, za sre}a, go spre~ilo masovno gradewe na golemi zgradi vo poslednite nekolku dekadi t.e. vo peridot na tranzicijata. Tradicionalno, malite privatni izveduva~i gradat mali semejni ku}i ili pak gradbata na ku}i ja vr{at ~lenovite na semejstvoto. Sopstvenikot, kako najzasegnata strana, vr{i inspekcija vo site fazi na gradeweto za da se osigura za relativno dobriot kvalitet na ovie bespravno izgradeni objekti. Ovoj proces ne e e prekinat, vsu{nost od neodamna duri e i zajaknat (Milutinovic et al, 2005)

Za `al, postoi zagri`enost deka neodamne{nite gradbi se od poslab kvalitet (Milutinovic et al, 2005) poradi nesoodvetnata rabota na privatnite grade`ni firmi. Potrebna e regulativa za privatniot sektor, podobruvawe na profesionalnata etika i sistematski inspekcii vo site fazi od gradeweto, osobeno za pove}e-katnite objekti.

  41

Spored Habitat for Humanity 2009, vo blizina na prirodnite ezera: Ohridsko Ezero, Prespansko Ezero i Dojransko Ezero se izgradeni tri centrali za pro~istuvawe na otpadnite vodi. Sepak, upravuvaweto so cvrstiot otpad e glavniot ekolo{ki problem na naselenite mesta. Zastarenata tehnologija i slabata organizacija na javnite komunalni pretprijatija, nedostatokot na legislativa, slabata informiranost na naselenieto i nedostatokot na infrastruktura pretstavuvaat glavni problemi. Osven deponijata za komunalnoto |ubre „Drisla“ (locirana vo blizinata na glavniot grad), najgolem del od lokaciite koi op{tinite gi koristat za deponirawe na otpad se nezakonski, so {to se zgolemuva rizikot za zagaduvawe na po~vata (Cvetkovska et al, 2006)

Gradeweto na bespravni objekti vo oblasti skloni na poplavi i lizgawe na zemji{teto isto taka prodol`uva od pri~ina {to takvite oblasti se del od generalnite urbanisti~ki planovi (GUP). Za `al, zemji{tata koi ne se vklu~eni (zemji{ta skloni na poplava ili lizgawe na zemji{teto ili oblasti so nepovolni uslovi za plodna po~va koja bara posebni uslovi pri postavuvawe na temeli) vo GUP se atraktivni za bespravno gradewe bidej}i se nao|aat vo blizina na urbanite centri, a za istite ne se napla}aat redovni komunalni dava~ki i za istite ne postojat posebni zakonski uslovi za gradewe, so {to se ovozmo`uva dosta ‚liberalna upotreba“ na zemji{teto (Milutinovic et al, 2005). Neformalnite naselbi so pod-standardni uslovi za `iveewe se pove}e se javuvaat vo vakvite oblasti, pretstavuvaj}i rizik za siroma{nite. Porojnite do`dovi, kako do`dot na 4 avgust 2005 godina dovede do prelevawe na re~nite korita i poplavuvawe na neformalnite ili neplaniranite naselbi, kako {to na primer se delovi od gradot Kumanovo.

Se procenuva deka vo celata zemja postojat okolu 100 neformalni naselbi koi nemaat pristap do osnovna infrastruktura t.e. ~ista voda za piewe, sanitarii i deponii za cvst otpad, itn. Ovie gradbi se isklu~ok od planiranoto urbanisti~ko gradewe vo gradovite, {to negativno vlijae na kvalitetot na `ivotnata sredina i nejziniot oddr`liv razvoj (Home, 2007; Habitat for Humanity, 2009)

Istra`uvaweto za ovaa studija gi identifikuva{e slednite vlijanija:

  42

- Najgolem del od objektite se solidno izgradeni i imaat priklu~ok do nekoi osnovni uslugi. Sepak, istite slabo se oddr`uvaat;

- Spored Upravata za javni prihodi, najgolem del od imatelite/korisnicite na bespravno izgradenite objekti pla}aat danoci za nedvi`nostite i zemji{teto; Dr`avata nema zagubi po odnos na prihodite od danoci, osven od onie koi se rezultat na nezakonskite/neformalnite transakcii vo vakvite oblasti; Sepak ovaa informacija treba povtorno da se proveri od pri~ina {to postoi seriozna razlika pome|u oficijalnite statisti~ki podatoci za bespravno izgradenite objekti i fakti~kata sostojba (vidi tabela 1)

- Imatelite/korisnicite na bespravno izgradenite objekti se li{eni od zakonski sopstveni~ki prava i na toj na~in nemaat pristap do kredit ili do pazarot na nedvi`nosti;

- So nesproveduvawe na legalizacija na golemite neformalni naselbi zaradi toa {to istite se izgradeni na ruralno zemji{te i so neovozmo`uvawe na pogolema ponuda na urbano zemji{te koe bi mu slu`elo na potrebite na pazarot, vrednosta na zemji{teto i zgradite se zgolemuva a so toa eftinoto formalno domuvawe stanuva nevozmo`no. Investitorite koi sakaat formalno da investiraat vo zemji{te i nedvi`nosti se obeshrabreni od samata situacija.

- Postoi odredeno koli~estvo na sredstva zarobeni vo bespravno izgradenite objekti kako “mrtov ili zamrznat kapital”, koj treba da se integrira vo pazarot na nedvi`nosti. Ovaa sostojba go spre~uva namaluvaweto na siroma{tijata.

- Glavnoto vlijanie vrz `ivotnata sredina e povrzano so neadekvatni sistemi za kanalizacija, nekvalitetno upravuvawe so cvrst otpad, nezakonski deponii, sklonost kon prirodni katastrofi (poplavi i zemjotresi) i toa poradi slaboto sproveduvawe na regultivata i inspekciite pri gradeweto, zagaduvaweto, soobra}ajniot mete`, itn)

- Siroma{nite imateli/korisnici na bespravni `iveali{ta so podstandardni uslovi se op{testveno marginalizirani poradi nemawe pristap do sopstveni~ki prava, pravni dokimenti i mo`nost za kredit, kako i poradi visokiot zdravstven rizik predizvikan od slabiot kvalitet na vodata za piewe. Golem del od romskite naselbi spa|aat vo ovaa kategorija;

- Postoi rizik deka poradi visokite vrednosti na zemji{teto vo urbanite gradski centri, gradovite }e rastat vo svoite periferii vo oblasti koi ne se nameneti za stanbena upotreba;

  43

- So {irewe na neformalnite naselbi, se javuvaat golem broj na nezakonski (neregulirani) delovni aktivnosti koi se vo sprotivnost so stanbenata politika vo rezidencijalnite oblasti, od pri~ina {to nadle`nite vlasti za izdavawe dozvoli ne vr{at sistematska kontrola na upotrebata na zemji{teto, so {to se predizvikuva zna~ajna degradacija na `ivotnata okolina;

- Po odnos na pravnata regulativa, ne postojat kontrolni mehanizmi. Ne postoi sistematsko oddr`uvawe na starite zgradi i inspekcija na novite gradbi, pa zaradi toa, generalno postoi rizik po odnos na stabilnosta i bezbednosta na zgradite;

- Iako se}avawata za minatite katastrofi im se seu{te sve`i na `itelite (1962 godina - poplava, 1963 godina- zemjotresot vo Skopje, 1967 godina zemjotres vo Debar, 1979 godina - poplava kako i drugi pomali zemjotresi i poplavi vo minatite dekadi), bespravnite intervencii na postoe~kite zgradi mo`e seriozno da ja zagrozat stabilnosta na gradbata. Vakvite intervencii definitivno predivikuvaat estetska degradacija, ja namaluvaat vrednosta na nedvi`nostite vo celoto sosedstvo i sozdavaat konfuzija vo ekonomskiot i praven status na zgradite;

- Zabrzaniot razvoj vo kombinacija so slabata kontrola mo`e da predizvika nezakonski aktivnosti kaj novite gradbi zaradi komercijalen profit i so toa da vlijaat na strukturnata stabilnost na samata gradba;

- Nepo~ituvaweto na zakonot i nesoodvetnata implementacija na dokumentacijata za planirawe seriozno vlijaat vrz oddr`livosta na stanbenite naselbi.

3.4 Klasifikacija na bespravno izgradenite objekti

Vo obid da se klasificiraat bespravno izgradenite objekti vo zemjata i pod pretpostavka deka korisni~kite prava }e se smenat vo sopstveni~ki prava, ova istra`uvawe gi identifikuva{e dvete glavni kategorii, pri {to nadomestot za legalizacija mo`e da varira zavisno od vladinata politika:

1. Bespravno izgradeni objekti na zemji{te i gradbi izgradeni zaradi zadovoluvawe na „potrebite“: stanbeni, vikendici ili rekreativni objekti, ili religiozni objekti; i

2. Bespravno izgradeni objekti na zemji{te i gradbi izgradeni zaradi „profit/biznis“: delovni zgradi, kancelarii, hoteli, restorani, prodavnici, industriski objekti i dr.

  44

Bespravnite objekti vo dvete kategorii mo`e da se klasificiraat spored tipot na bespravniot objekt. Sepak, nadomestocite za legalizirawe na bespravniot objekt mo`e da se kategoriziraat. Identifikuvanite vidovi na bespravno izgradeni objekti se slednive:

a. Na grade`no zemji{te so uredna pravna dokumentacija (so korisni~ko pravo ili sopstveni~ko pravo):

A1. Vo sprotivnost na grade`nata dozvola

- bespravni dogradbi na objekti nadvor od grade`nite dozvoli i bespravni dogradbi na stari gradbi bez grade`na dozvola locirani vo parceli so uredna pravna dokumentacija vo planirano i urbanizirano grade`no zemji{te;

- bespravni dogradbi na pove}ekatni zgradi nadvor od grade`nite dozvoli i/ili sprotivno na postoe~kite sopstveni~ki prava (balkoni, sobi izgradeni na pokrivi, promena na upotrebata na podzemnite prostori, itn) na parceli so uredna pravna dokumentacija vo planirano i urbanizirano grade`no zemji{te

- bespravni dopolnitelni gradbi kako na primer: gara`i, ogradi, terasi i skali izgradeni na parceli so uredna pravna dokumentacija vo planirano i urbanizirano grade`no zemji{te

a2. Bez grade`na dozvola

- bespravno izgradeni objekti na parceli so uredna pravna dokumentacija vo planirano i urbanizirano grade`no zemji{te;

- bespravni objekti na parceli so uredna pravna dokumentacija vo neplanirano grade`no zemji{te;

b. Na uzurpirano “zemji{te vo dr`avna ili javna sopstvenost” (zemji{teto vo javna sopstvenost e zemji{te planirano za op{ta upotreba):

bez odobrenie za gradewe

- bespravni granici - pro{iruvawa na privatni parceli; - bespravni dopolnitelni gradbi kako gara`i, ogradi,

terasi, skali;

  45

- bespravni objekti izgradeni na uzurpirano planirano i urbanizirano grade`no zemji{te (grade`no zemji{te vo ramkite na detalnite urbanisti~ki planovi)

- bespravni zgradi izgradeni na uzurpirano neplanirano (bez ogled dali se urbanizirani ili ne) grade`no zemji{te, od razli~en kvalitet, voobi~aeno pod-standardni ili privremeni, so ograni~ena ili bez nikakva infrastruktura, so ponekoga{ nezakonski priklu~oci;

- bespravni objekti izgradeni na uzurpirano neplanirano (bez ogled dali e urbanizirano ili ne) ne-grade`no zemji{te, od razli~en kvalitet, voobi~aeno pod-standardni ili privremeni, so ograni~ena ili bez postoe~ka infrastruktura, so ponekoga{ nezakonski priklu~oci

v) na uzurpirano privatno zemji{te

bez odobrenie za gradewe

- bespravni pro{iruvawa na parceli ili bespravni zgradi ili delovi od zgradi izgradeni na uzurpirano privatno zemji{te; od pri~ina {to vakvite slu~ai se retki, istite e po`elno da se re{at vo sudska postapka, koja e voobi~aeniot na~in.

Treba da se napomene deka mo`e da se javat slu~ai kade imatelite/korisnicite na bespravno izgradenite objekti mo`e da imaat pove}e od eden bespraven objekt koj pripa|a vo istata ili vo razli~ni kategorii.

Od 2002 godina, Dr`avniot zavod za statistika na Republika Makedonija izdava oficijalni informacii za bespravno izgradenite objekti na teritorijata na Republikata na godi{no nivo. Tabela 1 e podgotvena soglasno statisti~kite podatoci.

  46

Zgradi Dogradbi

Privatna sopstvenost

Vkupno Vkupno

Stanbeni

Delovni

Vikendici

Dr`avno i

op{testveno

zemji{te

Vkupno

Privatna

sopstvenost

Dr`avno i op{testveno zemji{te

Drugi gradbi

2002 1,849

768 511 204 26 27 659 638 21 557 2003 1,984

(38.7%) (96.5%) (3.5%) (33.2%) (96.8%) (3.2%) (28.1%)

551 409 109 20 13 448 436 12 466 2004 1,465

(37.0%) (97.6%) (2.4%) (30.6%) (97.3%) (2.7%) (32.4%)

877 559 273 15 30 549 535 14 647 2005 2,073

(42.3%) (96.6%) (3.4%) (26.5%) (97.4%) (2.6%) (31.2%)

907 588 271 29 19 648 637 11 703 2006 2,258

(40.2%) (97.9%) (2.1%) (28.7%) (98.3%) (1.7%) (31.1%)

964 647 274 7 36 762 747 15 781 2007 2,507

(38.5%) (96.3%) (3.7%) (30.4%) (98.0%) (2.0%) (31.1%)

728 481 222 12 13 640 619 21 578 2008 1,946

(37.4%) (98.2%) (1.8%) (32.9%) (96.7%) (3.3%) (29.7%)

Vkupno 12,233 4,795 3,195 1,353 109 138 3,706 3,612 94 3,732

(2003-08) (39.2%) (97.1%) (2.9%) (30.3%) (97.5%) (2.5%) (30.5%)

Tabela 1. Kategorizacija na bespravno izgradeni objekti (izvor: Dr`aven zavod za statistika)

Pome|u 2003 i 2008 godina (period od {est godini ) se izgradeni vkupno 12, 233 bespravni objekti: zgradite (4795) so~inuvaat 39,2% od bespravno izgradenite objekti. Isto taka, postojat 3706 dogradbi na bespravno izgradeni objekti ili 30.3%; 1,573 gara`i ili 12,8%; 1,248 ogradi ili 10,2%; 766 balkoni ili 6.3% i 145 skali ili 1,2%.

Vo istiot period (2003-2008 godina), najgolemiot del od bespravno izgradenite objekti - 2,788 ili 58,1% se isklu~ivo stanbeni zgradi - 439 ili 9,2% se glavno stanbeni zgradi; 1,457 ili 30,4% se delovni prostorii i 111 ili 2,3% se zgradi ~ija namena e za odmor i rekreacija.

  47

Vkupniot broj na doma}instva soglasno popisot od 2002 godina iznesuva 564.296, dodeka brojot na `iveali{ta iznesuva 697,529 so vkupna podna povr{ina od pribli`no 50 milioni kvadratni metri (prose~na povr{ina od okolu 71,2 m2/`iveali{te). Vo 2007 godina, brojot na `iveali{ta vo dr`avna sopstvenost iznesuva 5,691 so vkupna povr{ina od 283,592 metri kvadratni (prose~na povr{ina od 49,8 kvadratni metri/`iveali{te vo dr`avna sopstvenost) (Dr`aven zavod za statistika). Sepak, terenskite poseti poka`uvaat deka samo vo Kumanovo postojat okolu 12.000 bespravno izgradeni objekti.

Lokalnite eksperti ne se vo pozicija da dadat bilo kakvo objasnuvawe za razlikite vo statisti~kite podatoci, no site se soglasuvaat deka statisti~kite podatoci ne ja reflektiraat realnata golemina na ovoj problem. Obrazlo`enieto na avtorot na ovaa studija e sledniot. Za `al, ne postojat statisti~ki podatoci za bespravno izgradenite ku}i koi se izgradeni pred 2002 godina. Takvite zgradi, kako {to e primerot vo Kumanovo, najverojatno se izgradeni i pred 2002 godina. Ovie gradbi ne se vklu~eni odnosno ne se legalizirani od pri~ina {to istite se izgradeni na negrade`no zemji{te. Promenata na upotrebata na zemji{teto od ruralno zemji{te vo grade`no zemji{te treba da bide odobrena od strana na Ministerstvoto za zemjodelie, koe {to ne sekoga{ ja odobruva takvata promena (najverojatno ova zavisi od stepenot na produktivnost na zemji{teto). Isto taka, kako {to be{e navedeno i prethodno, ruralnoto zemji{te e za{titeno so ustav - ova u{te pove}e ja ote`nuva rabotata. Ova bi mo`el da bide slu~ajot i vo nekolku drugi gradovi, no studijata nema{e za zada~a da vr{i temelno istra`uvawe imaj}i go vo predvid opisot na rabotni zada~i i ograni~enoto vreme koe be{e na raspolagawe.

Treba da se napomene deka siroma{nite naselbi, posebno onie koi se sozdadeni od romskoto naselenie, treba da se smetaat za posebna kategorija; Romskoto naselenie saka da se razlikuva od ostatokot od naselenieto. Takvoto odnesuvawe ponekoga{ ja ote`nuva nivnata integracija.

Za integracijata odnosno legalizacijata na romskite naselbi ne e potrebna samo integracija na naselbite po odnos na pravnata sopstvenost i upotrebata na zemji{te, tuku i integracija na kulturi i naviki, koi se golem problem. Postojat odreden broj na uspe{ni praktiki i primeri od me|unarodnite iskustva; takvite iskustva se nakratko navedeni vo slednoto poglavje.

  48

4. MEHANIZMI ZA TRETMAN NA BESPRAVNO IZGRADENITE OBJEKTI

4.1 Me|unarodni trendovi i principi

Ovoj del nakratko gi prezentira mehanizmite i alternativnite scenarija koi se koristat vo zemjite so cel da se re{i ili da se spre~i problemot so bespravnoto gradewe, kako na primer legalizacijata, ru{eweto, izmenite vo prostornoto i urbanisti~ko planirawe, dogradbite vo sosedstvoto i pristapot do infrastruktura, socijalno/eftino domuvawe i re{enija za siroma{nite. Glavnite trendovi i principi se prezentirani spored momentalnata me|unarodna literatura i dadeni se primeri.

Za{titata na sopstveni~kite prava i pristapot do osnovnite finansiski uslugi kako na primer hipoteka i kredit i pravi~en danok na imot se smetaat za osnovni principi na slobodnata pazarna ekonomija (UN ECE 2005). Pristapot do zemji{te i sopstveni~ki prava za site lica isto taka se smeta za osnovno ~ovekovo pravo. Potrebno e da se izvr{i podobruvawe na zakonite i poednostavuvawe na postapkite za nivna implementacija (Onsrud, 2007).

Me|unarodnata literatura jasno precizira deka usvojuvaweto na moderna zakonska ramka za postapkite i administracija na sopstveni~kite prava, kako i nivnoto soodvetno zapi{uvawe e najzna~ajnoto sredstvo za olesnuvawe na funkcioniraweto na pazarot na nedvi`nosti i za zajaknuvawe na ekonomskiot razvoj (UN ECE, 2005). Sepak, ona {to e najva`no e da se poglednat politikite i praktikite od prethodniot vek, da se izlo`at i priznaat zakonskite prava na zemji{teto, da se poednostavat grade`nite postapki i da se oddr`uva danokot na imot na nisko nivo. Zna~ajno e da se obezbedat sopstveni~ki prava, da se poednostavi postapkata za izdavawe odobrenija za gradewe, da se re{i problemot so postojnite bespravni objekti i da se podobri zapi{uvaweto na nedvi`nosti vo oblasti kade postojat bespravni objekti i vakvite oblasti da se integriraat vo urbanisti~kite planovi so cel da se aktivira “mrtviot kapital” i da se dozvoli pristap do kredit (Potsiou, 2007).

Nejasnite imotni prava, kako i neplaniranoto, neformalno ili bespravno gradewe e voobi~aen slu~aj vo kontakt zonite, vo urbaniot pojas od golemite gradovi niz celiot svet i toa poradi pojavata na brza urbanizacija, nedostatok na eftino urbanizirano/planirano zemji{te, siroma{tijata i

  49

marginalizacijata ili zgolemeniot pazaren pritisok. “Bespraven“ objekt mo`e da bide konstrukcija koja e izgradena:

- bez odobrenie za gradewe; - sprotivno na odobrenieto za gradewe ili legislativata za

gradewe; - sprotivno na legislativata za zonirawe; - na zemji{te so uredna pravna dokumentacija (so praven

dokument za sopstvenosta) - na zemji{te vo dr`avna sopstvenost - na privatno zemji{te, koe mu pripa|a na drug sopstvenik

Voobi~aeno, lu|eto se re{avaat da uzurpiraat tamu kade ne postoi drugo eftino razumno re{enie. Bespravnoto gradewe ne rezultira sekoga{ so gradewe na objekti so pod-standardni uslovi. Vidot na bespravni objekti varira od semejni ku}i duri i do 10 kata, pove}e-katni semejni ku}i i istite mo`e da se javat vo industriski zoni, zemjodelski zemji{ta, {umi, krajbre`ja, kako i vo urbani oblasti.

Za legalizacija na bespravnite objekti i nivno spre~uvawe se koristat nekolku mehanizmi (Tsenkova et all, 2009). Vo slu~aj fenomenot na bespravno gradewe da prodol`i da se {iri, vladite imaat tri alternativi za razgleduvawe: legalizacija, ru{ewe ili nepriznavawe deka istite postojat. Nieden politi~ar ne saka da go ignorira ovoj socijalen problem, a ru{eweto pretstavuva nepopularna merka. Zatoa, voobi~aeniot pristap e legalizacija na kolku {to e mo`no pove}e bespravno izgradeni objekti.

Legalizacijata e nepopularna pome|u onie koi se pridr`uvaat do legislativata za gradewe i upotreba na zemji{teto, pa zatoa legalizacijata naj~esto e pridru`ena so pla}awe na nadomestoci i kazni. Bespravnoto gradewe sepak, kako glaven socijalen problem, uka`uva potreba za promena na sistemot. Inicijativite za legalizacija se koristat vo nekolku zemji i istite mo`e da bidat prosledeni so nametnuvawe na kazna ili odreden nadomest. Legalizacijata, tamu kade {to e mo`no, treba da bide sredstvo za poddr{ka ne samo na potrebite za domuvawe, tuku i za pazarot na nedvi`nosti i nacionalnata ekonomija. Iskustvoto od pove}eto inicijativi za legalizacija (pr. Italija, Turcija, itn) (Panunzi, 2007, Ozer et all, 2007) poka`uva deka sekoj akt za legalizacija rezultura so gradewe na novi bespravni objekti vo idnina.

Treba da se navede deka postoi potreba od seopfaten i odr`liv pristap. Legalizacijata mora da se bide pridru`ena so sistematska i konzistentna

  50

primena na drugi sredstva za zemji{te kako na primer nadgradba, integracija vo urbanisti~kite planovi, preseluvawe; privatizacija na ruralnoto i urbano zemji{teto i ku}i za bezdomnite; eftini politiki za domuvawe, promeni vo regulativata za planirawe i koristewe na zemji{teto so cel istite da bidat fleksibilni spored potrebite na gra|anite, participacija na javnosta vo noseweto odluki za planirawe i zonirawe; motivi za podobruvawe na ruralniot `ivot (preku namaluvawe na danocite i podobruvawe na obrazovanieto, sozdavawe na mo`nosti za vrabotuvawe, sozdavawe na uslovi za zemjodelski turizam i drugi aktivnosti vo selata), kako i izbegnuvawe na ponatamo{na gradska ekspanzija (naselenieto od ruralnite oblasti treba da se ohrabri da zarabotuva delumno od zemjodelie a delumno preku drugi sezonski aktivnosti koi mo`at da bidat ovozmo`eni vo ruralnite oblasti, kako {to e na primer razvojot na specifi~ni vidovi na turizam); usvojuvawe na merki za zgolemuvawe na javnata i politi~kata informiranost za pridobivkite od privatnata sopstvenost i zapi{uvaweto vo katastarot, kako i benefitite od planiraweto i u~estvoto na gra|anite vo samata postapka; vklu~uvaj}i monitoring na `ivotnata sredina, grade`na inspekcija i kontrola (Potsiou, 2009); Samo dolgoro~en seopfaten pristap mo`e da go re{i problemot, namesto da se voveduvaat periodi~ni ad hoc re{enija za legalizacija koi bile primeneti vo Italija pa i vo drugi dr`avi, bez realni podobruvawa na sostojbata.

Proektite za legalizacija se upotrebuvaat vo nekolku zemji vo tranzicija, pr. Hrvatska (Pahic&Magdic, 2007), Crna Gora (Mueller& Ljeskovic, 2007; Mueller, 2009), Gruzija (Egiashvili, 2007). Procesot na zabrzana i ekstenzivna legalizacija kako i ovozmo`uvaweto na pristap do sopstveni~kite prava {to momentalno se odviva vo Albanija pretstavuva primer za dobra praktika. Ekonomskiot razvoj vo Albanija go nadmina razvojot na ekonomiite vo regionot. Najgolem del od zemjodelskoto zemji{te i drugoto grade`no zemji{te e privatizirano. Posle tranzicijata, poradi brzata urbanizacija se javi zna~itelen procent na bespravna uzurpacija kako na zemji{teto vo privatna, taka i na zemji{teto vo dr`avna sopstvenost i bespravno gradewe okolu golemite gradovi vo Albanija. Vladata identifikuva{e zoni za legalizacijata niz celata zemja, vo ramkite na koi po pat na postapka na samo-prijavuvawe i terenski premer, koj se izvr{i od strana na Agencijata, mo`e{e da se stekne sopstvenost na zemji{te i bespravni objekti do 4 kata (FIG/UN HABITAIT/GLTN, 2008) (slika 13a). Baratelite pla}aat simboli~en iznos za steknuvawe na sopstvenost na parcela od 300m2, a dokolku sakaat pove}e zemji{te, istoto mo`at da go

  51

kupat dokolku e raspolo`livo, soglasno pazarnata cena. Na prethodnite sopstvenici im se ispla}a nadomest. Preku lesna postapka na legalizacija, licata koi rabotat vo Italija i Grcija se motivirani da ja donesat svojata zarabotuva~ka vo zemjata i da investiraat bidej}i ve}e ne postoi golem iznos za danok na imot koj treba da se plati. Vladata se stremi da ja zavr{i postapkata na legalizacija vo {to e mo`no pokratok rok i da ja obezedi potrebnata infrastruktura za da se izvr{at podobruvawa, so cel da go aktivira pazarot na nedvi`nosti. Sepak, detalnoto planirawe }e se ovozmo`i vo nekoja od podocne`nite fazi poradi visokiot tro{ok (Andoni, 2007; Tsenkova et all 2009; FIG/UN - HABITAT/GLTN, 2008).

Slika 13a. Bespravno izgradeni objekti vo Albanija

(izvor: Andoni, 2007; Tsenkova et all, 2009)

Slika 13b. Socijalni stanovi vo Lisabon

Bespravno izgradenite objekti mora da se ocenuvaat spored nivnata bezbednost i vlijanieto vrz `ivotnata sredina. Objektite koi ja optovaruvaat `ivotnata sredina, primer kako objektite vo zoni so visoko radio-aktiven otpad ili vo posebni zoni so specifi~na prirodna ubavina, krajbre`na zona, arheolo{ki nao|ali{ta, zemji{ta za op{ta upotreba, plo{tadi, vodni tekovi, itn. ne smeat da bidat predmet na legalizacija. Sepak, procentot na odbivawata za legalizacija treba da bide realisti~en i da varira soglasno lokalnata sostojba i specifi~nite ekonomski uslovi. So zgradite koi se bespravno izgradeni, so cel da poslu`at na socijalnite potrebi za domuvawe, treba poinaku da se postapuva (pr. pomalku kazni) za razlika od objektite koi se isklu~ivo za ostvaruvawe na profit. Bespravnite objekti koi se gradat isklu~ivo za delovna namena (ne za zadovoluvawe na “osnovnata potreba”) koi bi mo`ele da predizvikaat

  52

seriozni {teti na `ivotnata sredina a istite ne mo`at da se popravat preku fizi~ko podobruvawe i kazni, treba da bidat sru{eni. Tri slu~ai od vakov vid se sru{eni vo Italija. Vo Hrvatska, 1600 objekti bea sru{eni vo periodot od 2004-2007 godina (Pahic et all, 2007). Sepak, ova pretstavuva nevoobi~aen slu~aj vo demokratskite op{testva bidej}i sozdava golemi socijalni i politi~ki problemi i ne e primer na dobra praktika i istoto ne se prepora~uva kako aktivnost koja treba da se prezeme.

Koga e potrebno da se izvr{i obnova na naselbata (vo slu~aj na naselbi vo pod-standardni uslovi), treba da se vodi gri`a da ne sozdadat bezdomnici od `itelite koi `iveat podolgo vreme vo ovie naselbi. Preseluvawata treba da se vr{at paralelno so proektite za obnova. Dokolku e potrebno, ru{eweto treba da se vr{i vo ranite fazi pred gradeweto da bide zavr{eno i pred uzurpacijata na zemji{teto. Iako pretstavuva nepopularna merka, vo ekstremni slu~ai kako sredstvo mo`e da se koristi poedine~noto ru{ewe. Postapkite mora da bidat transparentni i mora da se ovozmo`i mo`nost za podnesuvawe na sudska `alba.

Iako socijalnoto domuvawe, {to zna~i deka dr`avata }e izgradi i oddr`uva objekti vo javna sopstvenost kako zasolni{te za siroma{nite, ne pretstavuva uspe{no sredstvo vo slobodnite pazarni ekonomii, sepak postojat nekoi uspe{ni inicijativi vo Evropa preku javni-privatni partnerstva za gradewe objekti i oddr`uvawe na socijalni domovi. Programata za socijalno domuvawe vo Lisabon pretstavuva primer za dobra praktika (slika 13b) (Tsenkova et al, 2009). I vo drugi zemji se usvoeni evtini politiki za domuvawe. Dr`avata mo`e da gradi i privatizira ku}i za siroma{nite sloevi i/ili mo`e da go vklu~i privatniot sektor vo procesot i/ili mo`e da dade subvencii za zaemi za prv dom ili za zakupi, kako {to e slu~ajot vo Grcija. Vo Grcija ne postojat objekti vo javna sopstvenost, nitu od strana na centralnta nitu od strana na lokalnata vlada. Namesto toa, postoi rabotni~ka organizacija za domuvawe, tripartitna organizacija koja funkcionira vo ramkite na ministerstvoto za vrabotuvawe i socijalna za{tita, so sopstveni finansiski resursi. Organizacijata se finansira od pridonesite na rabotnicite i vrabotenite vo privatniot sektor (1% od platite) i od vrabotenite (0,75% od nivnata plata) (CECODHAS, 2009; FIG/UN –HABITAT, 2009). Nekoi od pristapite se primenuvaat i vo SAD. Lokalnata vlada ima kontrola vrz koristeweto na zemji{teto a pri toa gi vklu~uva i gra|anite. Preku ovaa postapka, tie gi pottiknuvaat mo`nostite za domuvawe za lica so nizok ili prose~en prihod so kreativni,

  53

fleksibilni i inovativni regulativi za koristewe na zemji{teto; pr. odobrenie za gradewe na pove}e zgradi so identi~en kvalitet na pogolema gustina pod uslov odreden procent od stanovite da bidat nameneti za kupuva~i so nizok ili sreden prihod. (Foster, 2007)

Sistemite za zonirawe i planirawe se razli~ni vo razli~ni zemji i se povrzani so politikata, ekonomijata i efikasnosta na sistemite. Postoi potreba od revidirawe na zakonite i pravnata regulativa so cel da se uvojat porealisti~ni restrikcii i sistemi spored lokalnite uslovi. Vo Germanija, gradeweto na neplanirano zemji{te e zabraneto. Op{tinite, po potreba, ~esto obezbeduvaat urbanizirano zemji{te (planirano i urbanizirano). Instituciite koi se nadle`ni za planirawe gi koristat katastarskite planovi za da izrabotat detalni urbanisti~ki planovi, dodeka pak gra|anite davaat svoj pridones vo forma na zemji{te (za da gi konvertiraat neplaniranite parceli vo urbani parceli i da sozdadat prostor za op{ta upotreba) i finansiski sredstva (zna~aen procent od tro{ocite) za podobruvawata. Koga postapkata za konverzija na zemji{teto }e se zavr{i, novite katastarski planovi se vra}aat nazad do Agencijata za katastar.

Postapkata za urbanizirawe vo Grcija, pretstavena na slika 14 e sli~na na postapkata vo Germanija. Sepak, vo Grcija poradi nedostatok na finansiski sredstva i detalni prostorni podatoci (pr. katastarski premer, hidrolo{ki i geolo{ki studii, planovi za {umi, arheolo{ki planovi/karti, itn), za procesot na urbanizacija e potreben podolg vremenski period i sredstva za istiot da se kompletira. So cel da se deblokira gradeweto, izgradbata vo Grcija se dozvoluva pod striktni pravila vo neplaniranite oblasti, no samo vo slu~aj koga site potrebni dokumenti (dokaz za sopstveni~kite prava, potvrdi od 20 agencii po odnos za {umite, arheolo{kite nao|ali{ta, itn) se dostaveni zaedno so odobrenie za gradewe. Ova pretstavuva dolga i slo`ena postapka, no istata dava mo`nost za gradewe.

Vo [panija, planiraweto ne e sekoga{ odnapred ovozmo`eno za da mu slu`i na potrebite potrebite na pazarot, bez ogled {to ve}e e vospostaven moderen katastarski sistem (istiot e sega dostapen preku Google Earth). So cel da se skratat postapkite za izdavawe na odobrenija za gradewe (so cel da se sozdadat popovolni uslovi za investirawe), [panija usvoi fleksibilni postapki za izdavawe odobrenija/dozvoli za gradewe; odobrenieto mo`e da se dobie preku zabrzana postapka ili preku mol~ewe na administracijata, {to pretstavuava ekvivalent na odobrenie za gradba. Preliminarnite odobrenija se dobivaat preku gradskoto sobranie so {to se ovozmo`uva

  54

objektot da bide klasificiran kako zakonski i re{enie mo`e da se iznajde samo preku kontrola po zavr{uvawe na postapkata. Koga se vr{i gradewe bez prethodna dozvola ili vo sprotivnost na izdadenata dozvola, mo`no e legalizacijata da se izvr{i posledovatelno. Za da se sprovede, potrebno e postapkata za legalizacija da se vr{i vrz osnova na proekt i vo soglasnost so istite uslovi navedeni vo odobrenieto za gradewe.

Legalizacijata treba da se ovozmo`uva vo sekoj slu~aj, pa duri i da se raboti za delumna legalizacija. Posle legalizacijata, mora da bide predvideno zapi{uvawe na objektite (Gonazlez, 2007; Potsiou et al, 2009) (slika 15). Potrebno e da se vr{i terenska inspekcija. Sepak, korupcijata ~esto se javuva zaradi neadekvatni plati vo dr`avnata slu`ba, kako i poradi kompleksnite postapki i legalizacijata.

  55

Izrabotka na Generalen Urbanisti~ki Plan

Odreduvawe na {umski,

arheolo{k ii krajbre`ni zoni

Katastarski premer

Studija za urbanisti~ki plan

Geolo{ka studija Hidrolo{ka

studija

Javna objava, u~estvo na gra|anite, prigovori

Pretsedatelski ukaz za urbanizirawe na oblasta

Akt za implementacija na urbanisti~ko planirawe Realokacija na parceli

Javna objava, u~estvo na gra|anite, prigovori i

izmeni

Ratifikacija i zapi{uvawe

Vo sistemot za registracija na promeni i hipoteki ili vo

katastarot

Slika 14. Primer na postapkata za alokacija na novo grade`no zemji{te (konverzija na privatno ruralno zemji{te vo privatno grade`no zemji{te kade {to sopstvenicite mora da dadat svoj pridones vo forma na zemji{te i finansiski sredstva, pri {to e potrebno da se izvr{i realokacija na parcelite)

  56

Slika 15. Neplanirana i mo`na pojava na bespravni objekti vo zemjodelsko zemji{te vo Axarquia, Malaga .

Samo preku usvojuvawe na integrirani re{enija mo`e da se postignat prifatlivi rezultati kaj intervenciite na bespravnite gradbi. Katastarskoto i prostornoto planirawe se fundamentalni sredstva i istite treba da se koristat vo me|usebna koordinacija. Avtomatiziranite fotogrametriski metodi mo`e da se koristat namesto terenski inspekcii za identifikacija za novi bespravni gradbi. (Ioannadis et al, 2009).

Iskustva od proekti za urbanizacija vo oblasti so romski naselbi

Za celite na ovaa studija be{e sprovedeno specifi~no terensko istra`uvawe vklu~uvaj}i i intervjua so lokalni vlasti, gra|ani i pretstavnici na romskata zaednica. Celta na ova istra`uvawe be{e da se identifikuva iskustvoto od integracijata na romskite naselbi vo urbanisti~kite planovi. Istra`uvaweto glavno se fokusira{e na Zefiri, edna od op{tinite vo zapadna Atina, Grcija koja ima najgolem procent na romsko naselenie. Naodite po odnos za vremenskiot raspored i primenetite politiki se sumirani soglasno slednovo:

Istorijata na romskata populacija vo Grcija datira od 15tiot vek. Romite se naselile na gr~ka teritorija so pomo{ na Sultanot koj vladeel so Grcija vo toj peiod. Poradi nomadskiot na~in na `iveewe, Romite ne se

  57

koncentrirani vo odredeni geografski oblasti, tuku se rasprostraneti niz celata zemja. Najgolemiot del od gr~kite Romi se pravoslavni hristijani koi pokraj romskiot jazik zboruvaat i gr~ki jazik. Tie naj~esto se zanimavaat so “sitna trgovija” i zarabotuvaat preprodavaj}i starini, }ebiwa, zelen~uk i ovo{je ili pak se muzi~ari. Vo minatoto, mnogu ~esto Romite se zanimavale i so popravka na mebel, izrabotka na `elezni konstrukcii, no takvite profesii denes se retkost.

Romite vo Grcija `iveaat rasprskani niz celata teritorija na zemjata, no najgolemata koncentracija e vo pogolemite gradovi, glavno vo Atina i Solun. Romskoto naselenie generalno gi za~uvalo svoite tradicii i obi~ai. Iako vo Grcija golem broj od Romite go prifatija urbaniot na~in na `ivot, sepak postojat dosta neurbanizirani naselbi vo ovie oblasti. Isto taka, se pogolem e brojot na novonaseleni lica od po{irokiot balkanski region koi ne se naviknati na urbaniot na~in na `ivot, i istite se trudat da im se priklu~at na drugite Romski zaednici, pritoa sozdavaj}i neurbanizirani naselbi i problemi me|u zaednicite. Vo mnogu slu~ai, romskite zaednici gi obeshrabruvaat novodojdencite da formiraat postojani `iveali{ta vo nivnite oblasti bidej}i tie predizvikuvaat {teti vrz `ivotnata sredina i ja zgolemuvaat stapkata na kriminal.

Romskite naselbi bea locirani vo po{irokiot pojas na zapadniot del na Atina vo op{tinite “Agia Varvara” (koja ima navistina uspe{na romska zaednica), “Ano Liosia”, “Menidi”, “Zefiri” i “Aharnon”. Vo tekot na 60tite godini, zapadniot del na Atina pretstavuva{e navistina siroma{na oblast, ~ii `iteli imaa niski prihodi. Poslednite dve op{tini se odlikuvaat so pogolema koncentracija na romsko nselenie vo Atina, i toa okolu 6000 `iteli. Istra`uvaweto se fokusira na op{tinata Zefiri (www.Zefyri.net), kade brojot na romsko naselenie iznesuva 3500 `iteli (1/3 od vkupnoto naselenie na op{tinata). Vo tekot na 60tite godini, ovaa op{tina be{e bespravno naselena i toa za dosta kratko vreme. Romite vo Zefiri se naselile na zemji{te vo privatna i dr`avna sosptvenost (javni povr{ini, izvori na potoci ili lozovi nasadi, maslinovi nasadi i drugi zemjodelski parceli vo privatna sopstvenost) i sozdale neurbanizirani naselbi.

Naj~esto Romite bile iseluvani od ovie oblasti od strana na policijata, no tie povtorno se naseluvale vo sli~ni oblasti. Brzo po padot na voenata vlada, vo 1975 godina op{tinata inicira{e proekt za urbanizacija so anga`irawe na lokalni urbanisti~ki planeri. Noviot urbanisti~ki plan be{e ratifikuvan vo 1977 godina, stanuvaj}i dr`aven zakon. Ottoga{ ,

  58

op{tinata ostvaruva bliska sorabotka so romskata populacija. Celosnata implementacija na planot i infrastrukturnite podobruvawa se realiziraa odnosno zavr{ija vo 1995 godina. Sepak, nekolku fundamentalni podobruvawa bea realizirani u{te mnogu porano, pr. vo op{tinata Zefiri kanalizaciski sistem be{e vopostaven u{te od 1986 godina i toa na okolu 85% od teritorijata na op{tinata.

Namesto da se raseluva, na romskoto naselenie mu bea ponudeni zaemi za domuvawe so niski kamatni stapki, koi gi garantira{e gr~kata dr`ava i zaemite bea aktivirani i naso~eni za kupuvawe na uzurpiranoto zemji{teto i za izgradba na soodvetni ku}i. Vo me|uvreme, mnogu Romi koi ne bea iseleni od strana na policijata vo 1974 godina, uspeaja da dobijat sopstveni~ki prava preku sudski odluki preku primena na principot “prethodna uzurpacija”. Isto taka potrebno e da se napomene deka bea identifikuvani slu~ai na zloupotreba bidej}i najgolem del od Romite ne gi registriraat svoite brakovi vo mati~nata kniga na ven~ani vo op{tinata (pr. Pove}e od eden ~len od sekoe semejstvo apliciral za kredit i namesto pari~nite sredstva da gi iskoristat za domuvawe tie kupile skapi koli; `enite vooobi~aeno aplicirale za socijalna pomo{ i dr`avna pomo{ izjasnuvaj}i se deka se samohrani majki, sl). Vo drugi op{tini vo zapadniot del od Atina, kade se primenuvaat sli~ni politiki, situacijata e u{te polo{a. Romite ednostavno gi prodavale novite ku}i i se vra}ale na `ivotot vo {atori. Romite prefirirale da `iveat vo {atori i gi koristele parite za da vozat skapi koli, da poseduvaat elektronska oprema i sli~no.

Denes, mnozinstvoto od romskoto naselenie vo Zefiri i vo nekoi drugi op{tini vo Atina `iveat vo samo-izgradeni moderni ednokatni i dvokatni ku}i koi se od cvrsta gradba; sepak mnogu od niv ja adaptirale arhitekturata na gradbite spored nivnite specifi~ni obi~ai (pr. toaletot sekoga{ e izgraden nadvor od ku}ata t.e. vo dvorot). Tie imaat adresa na `iveewe i li~na karta, pla}aat komunalii, danoci i ja ispolnuvaat voenata obrska kako i site drugi gr~ki gra|ani. Sepak, tie se zdobivaat samo so nisko obrazovanie: samo nekolku deca se zapi{uvaat vo sredno u~ili{te, iako obrazovanieto vo Grcija e besplatno duri i na univerzitetsko nivo.

Momentalno, vo op{tinata Zefiri se sozdavaat nepogodni okolnosti od strana na novodojdenite lica koi privremeno se naseleni vo {atori, vo oblasti nameneti za zaedni~ka upotreba (pr. plo{tadi, parkovi, itn) i istite nelegalno se priklu~uvaat na sistemite za ~ista voda i elektri~na mre`a; kako {to e navedeno pogore, gr~kite Romi ne ja poddr`uvaat ovaa

  59

sostojba. Vakvite ruinirani konstrukcii i naselbi povtorno se razru{eni i raseleni od strana na policijata.

I pokraj ovie dolgoro~ni napori na dr`avata, mnogute romski zaednici vo Grcija seu{te se soo~uvaat so nekolku problemi vklu~uvaj}i i zloupotreba na detski trud, mala stapka na posetenost vo nastavata i {verc so droga. Sli~na sostojba e identifikuvana i vo mnogu drugi evropski zemji. Se primenuvaat razli~ni socijalni politiki, no bez nekoi pozna~ajni rezultati. Romite preferiraat da `iveat blisku do prirodata, pa taka politikite za vseluvawe na Romite vo visoki socijalni zgradi se so pomali {ansi za uspe{na realizacija, osven ako ne se pridru`eni so strogi izvr{ni merki. Drug glaven problem, koj mora da se re{i vo vakvi slu~ai Se pote{kotiite pri oddr`uvaweto na socijalnite zgradi. Na primer vo Francija, dr`avata im ponudi mo`nost za socijalno domuvawe, no sepak Romite ne mo`at da se integriraat. Kako dopolnitelna merka, Francija go postavi obrazovanieto kako pred-uslov za ovozmo`uvawe na socijalno domuvawe za romskata populacija.

Ova istra`uvawe identifikuva{e nekoi glavni fundamentalni principi koi se me|unarodno usvoeni za re{avawe na problemot so bespravnite gradbi:

- Bilo kakvo sredstvo (legalizacija, preseluvawe, ru{ewe, nadgradba, integraciija vo prostornite i urbanisti~kite planovi i realokacija na zemji{te, itn) koe se koristi za podobruvawe na postojnata sostojba vo oblasti so bespravni objekti ne treba da sozdava bezdomni lica;

- Licata ne treba da bidat li{eni od pravoto na zemji{te;

- Pristapot do sopstveni~kite prava treba da bide eftin, a postapkite mora da se poednostavat;

- „Mrtviot kapital“ koj e investiran vo bespravno izgradenite objekti treba da se aktivira vo korist na ekonomijata na zemjata. Po presmetkite na Hernando de Soto, vkupnata vrednost na nedvi`nostite koi ne se vo zakonska sopstvenost na

  60

siroma{nite sloevi vo zemjite od tretiot svet i porane{nite komunisti~ki nacii e minimum $9.3 trilioni. Ovoj iznos e 46 pati pogolem od zaemite na Svetska Banka vo poslednite tri dekadi i 20 pati pove}e od vkupnite stranski direktni investicii vo site zemji od tretiot svet i porane{nite komunisti~ki zemji vo periodot pome|u 1989-1999 godina.

- Legalizacijata treba da vklu~uva kolku {to e mo`no pove}e bespravni objekti, a ne samo onie objekti koi slu`at za stanbeni nameni.

- Legalizacijata treba da bide propratena so prostorni i ekolo{ki podobruvawa i so merki protiv pojava na vakvite objekti vo idnina.

- Bilo kakvo ru{ewe na bespravno izgradenite objekti treba da se primenuva po isklu~ok, vo ekstremni slu~ai kade postoi doka`ano negativno vlijanie vrz `ivotnata sredina, koe ne mo`e da se popravi na bilo koj drug na~in i sekoga{ da bide vo po~etnite fazi na gradeweto (pred uzurpacijata) so upotreba na transparentni postapki, so mo`nost za podnesuvawe na `alba;

- Potrebno e da se koristat avtomatizirani metodi so upotreba na fotogrametriski tehniki. Avtomatizacijata mo`e da ja eliminira ~ove~kata involviranost vo postapkata na monitoring i terenskite inspekcii koi voobi~aeno pottiknuvaat korupcija.

- Me|unarodnite iskustva poka`uvaat deka romskite neformalni naselbi se najte{ki za re{avawe. Vo odredeni zemji se koristat nekolku vidovi na politiki kako {to se zaemi za domuvawe, socijalno domuvawe i dr. Takvite politiki mora da bidat pridru`uvani od drugi strogi merki kako {to e formalnata registracija na lica i nivnite semejstva vo op{tinskite zapisi, zadol`itelno obrazovanie i drugi.

  61

4.2 Alternativi za re{avawe na bespravnoto gradewe od strana na nadle`nite organi

Ministerstvoto za transport i vrski na Republika Makedonija (MTV) koe e nadle`no za grade`noto zemji{te pokrena inicijativa za legalizirawe na bespravno izgradenite objekti. Legalizacijata pretstavuva zna~ajna i inovativna postapka, zna~ajna za obezeduvawe pristap do zemji{te, kredit i domuvawe, kako i za funkcionirawe na pazarot na nedvi`nosti. Primenata na ova sredstvo }e go otvori bogatstvoto na zemjata i }e go pottikne ekonomskiot rast. Za ostvaruvawe na ovaa cel, od strana na Ministerstvoto za transport i vrski e izgotven predlog-zakon za bespravno izgradeni objekti. Zakonot e vnimatelno izraboten i ja opi{uva metodologijata za legalizirawe, a isto taka tretira i mnogu drugi aspekti. Zakonot e izraboten vo vreme koga katastarskite planovi se finalizirani i ja pokrivaat celata teritorija na Republikata. Sepak, ne postoi dokumentiranost za celite na zakonodavecot.

Vo prodol`enie se dadeni nekoi komentari na predlog-zakonot.

Od ~itaweto na predlog-zakonot stanuva jasno deka namerata na zakonodavecot e da gi legalizira samo semejnite ku}i ili stanbenite zgradi (do visina od 10,2m) izgradeni na celata teritorija (bez odobrenie za gradewe ili vo sprotivnost na izdadenoto odobrenie) na zemji{te so uredna pravna dokumentacija (bidej}i se bara kopija od imoten ili evidenten list od KN).

Korisni~kite prava vo evidentniot list se zapi{ani samo za zemji{teto i zgradite do prizemje. Za legalizirawe na stanbeni objekti vo bespravni pove}e-katni zgradi vo visina do 10.2 m, od nositelite na korisni~kite prava se bara da ja sledat sosema istata postapka za dobivawe na odobrenie za gradewe, kako {to e navedeno vo ~len 6 od ovoj nacrt-zakon. Dokolku nositelite na pravata na ovaa zgrada mo`ele da gi platat tro{ocite za dobivawe na odobrenie za gradba, tie istoto }e go napravele preku Zakonot za privatizacija na grade`no zemji{te. Dokolku gra|anite ne mo`at da go platat navedeniot iznos, tie nikoga{ nema da go napravat toa bez ogled na brojot na zakoni koi Vladata }e gi izgotvi i donese. Ona {to e potrebno po odnos na Zakonot za legalizacija e da se poednostavi postapkata za dobivawe na odobrenie za gradewe i postapkata da se napravi eftina.

  62

Od sopstvenicite na ovie zgradi }e bide pobarano da platat za izrabotka i sproveduvaweto na potrebnite detalni urbanisti~ki planovi i podobruvawata na infrastrukturata (nadomestoci za prostorno planirawe) i za gradeweto (nadomestoci za gradewe) ako zgradata e izgradena od strana na dr`avata. Vo sprotivno, ako ku}ata e izgradena na tro{ok na sopstvenikot, nadomestocite za gradewe }e bidat namaleni ili celosno ukinati.

Zakonot, vo ~len 9 go odlo`uva donesuvaweto na izmenite na GUP i izrabotkata na detalnite urbanisti~ki planovi ili nivnite izmeni, tamu kade {to e potrebno, za podocne`na faza koga }e se soberat site potrebni sredstva. Sepak, soglasno postojniot prostoren plan za 2004 godina, ova mora da se slu~i pred legalizirawe na objektite. Ekolo{kite podobruvawa i osnovnoto planirawe se esencijalni za bezbednosta i funkcioniraweto na zaednicata i se potrebni za funkcionirawe na pazarot. So cel pazarot na nedvi`nosti da funkcionira, potrebna e jasna i sprovedliva prostorna regulativa koja site }e ja po~ituvaat.

Vo Zakonot, ~len 4, treba da se navede deka postapkata za legalizirawe }e bide vo koordinacija so postojniot prostoren plan.

Zakonot ne propi{uva alternativno re{enie za korisnicite/imatelite na bespravno izgradeni objekti na koe }e im bide odbiena prijavata za legalizacija i za onie zgradi koi ne spa|aat vo kategorijata za legalizacija pr. korisnicite/imatelite na stanovi vo zgradi povisoki od 10.2m (soglasno predlog zakonot vakvite zgradi mora da se sru{at, ~len 13) ili zgradi izgradeni na zemji{te za op{ta upotreba ili vo za{titeni oblasti kako {te e definirano vo detalnite urbanisti~ki planovi, dokolku vakvi postojat (bez ogled dali korisni~kite prava za zemji{teto postoele u{te prethodno vo ovie oblasti) ili objekti izgradeni na dr`avno zemji{te ili na zemji{te na kooperativa ili zgradi ~ija namena ne e stanbena. Bi bilo podobro ako Zakonot na porazumen na~in go definira metodot na koj licata koi `iveat ili rabotat vo takvi objekti }e se tretiraat vo idnina i da se navedat transpareni postapki. Vo slu~aj na ru{ewe, ovie semejstva e potrebno da se preselat. Bidej}i procesot na raseluvawe odzema dosta vreme i bara dosta finansiski sredstva, izmenata na detalnite urbanisti~ki planovi e porazumno i poprifatlivo re{enie za re{avawe na ovie slu~ai; visinata na zgradite se definira so regulativata za detalni urbanisti~ki planovi. (vo ovoj slu~aj, potrebno e zakonot da se revidira).

  63

Vo sekoj slu~aj, dostavata na geodetskiot elaborat kako {to se predlaga od strana na KN mora da se navede vo ~len 6. Potrebno e da se izvr{i revidirawe na ~len 9, so cel da navede deka Re{enieto }e bide proprateno so geodetski elaborat, koi zaedno }e bidat dostaveni do KN zaradi zapi{uvawe. Nacrt Zakonot ne propi{uva nikakva odredba za spre~uvawe na idnite bespravno izgradeni objekti.Prepora~livo e da se vklu~i i vakva odredba.

Treba da se vnimava potrebnite tro{oci da ne bidat mnogu visoki za onie koi }e u~estvuvaat vo samata legalizacija, osobeno za onie koi ve}e imaat zakonski prava i pla}aat danok na imot. Tro{ocite za potrebnite dokumenti i arhitektonskite planovi treba da se fiksni i da se definiraat ili po pat na Dogovor pome|u Vladata i grade`nite firmi - dokolku se involvira privatniot sektor - ili pak ovaa aktivnost treba da ja prevzemat op{tinite. Isto taka, bidej}i ve}e ima poplaki deka op{tinite ja precenuvaat vrednosta na zemji{teto so cel da naplatat povisoki danoci, treba da se posveti vnimanie na presmetkata na nadomestocite za gradewe i prostorno planirawe. Se prepora~uva implementacija na standardizirani postapki. Ova pra{awe e od ogromna va`nost.

Sepak, istra`uvaweto identifikuva{e nekolku kategorii na bespravno izgradeni objekti; najgolemiot del od bespravno izgradenite objekti se izgradeni vo periodot pome|u 60tite i 90tite od strana na lica koi nemaat pristap do sopstveni~kite prava. Potrebno e da se izvr{at izmeni na GUP i postojnite detalni urbanisti~ki planovi kako i da se izrabotat novi detalni urbanisti~ki planovi. Isto taka, odredeni katastarski planovi }e treba da se a`uriraat. Vo sprotivno, Zakonot kako takov }e re{i samo mal del od problemot so bespravno izgradenite objekti vo zemjata i nema da ima seopfaten pristap.

Postapkata za legalizirawe potrebno e da vklu~i kolku {to e mo`no pove}e kategorii na bespravno izgradeni objekti, a ne da slu`i samo za objekti za domuvawe. Vo sprotivno, }e sledi dolga postapka koja nema da pomogne za postignuvawe na zna~itelen ekonomski rast; namesto toa, }e se smeta deka e naplaten dopolnitelen danok od licata koi ve}e platile danok na imot. Sepak, potrebno e da se revidira predlog-zakonot zaradi podobro idno tolkuvawe, spored gore-navedenoto.

  64

5. PREDLOG

Od intervjuata koi bea sprovedeni pri posetata na Ministerstvoto za transport i vrski, kako i od posetata na drugi institucii se dobiva vpe~atok deka namera na Vladata e da legalizira kolku {to e mo`no pove}e bespravno izgradeni objekti vo korist na (socijalni i ekonomski marginalizirani) gra|anite, `ivotnata sredina, pazarot na nedvi`nosti i ekonomijata. Zemaj}i ja vo predvid ovaa pretpostavka kako i postojnata pravna ramka, podolu se navedeni nekoi sogleduvawa i predlozi za ~ekorite koi treba da se prevzemat:

1. Celata dr`ava e mala teritorija, kade najgolem procent od bespravno izgradenite objekti se skoncentrirani vo 10 pogolemi gradovi. Bespravno izgradenite objekti pretstavuvaat zna~aen imot od vrednost za nacionalnata ekonomija. So ogled na faktot deka celta na Vladata e da izvr{i legalizacija na postojnata sostojba, se predlaga da se odbere seopfaten pristap koj }e gi podobri zakonskite i ekolo{kite uslovi vo site oblasti kade ima bespravno gradewe. Potrebno e da se izgotvi eden zakon koj }e ima {iroka primena i }e gi vklu~i site vidovi na bespravno izgradeni objekti na celata teritorija (domuvawe, kancelarii, gara`i, delovni prostorii, itn). Na licata koi imaat izgradeno objekti na dr`avno grade`no zemji{te treba da im se ovozmo`i eftin pristap do sopstveni~ki prava za svoite zgradi, kako i pristap do postapkata za legalizirawe. Za bespravno izgradenite objekti koi se pod nadle`nost na Ministerstvoto za zemjodelie, {umarstvo i vodostopanstvo, mora da se napravi dogovor za nivna „legalizacija“. Vo slu~aj koga e potrebna integracija na naselbite vo urbanisti~kite planovi (da se ovozmo`i pristap do sopstveni~ki prava {to pretstavuva op{ta praktika vo najgolem del od zemjite) za istite e potrebno da se obezbedi i osnovna infrastruktura. I vo ovie oblasti treba da se ovozmo`i funkcionirawe na pazarot na nedvi`nosti. Tamu kade {to e mo`no, treba da se ovozmo`i „legalizacija po isklu~ok“ za individualni sporadi~ni bespravni objekti izgradeni na zemjodelsko zemji{te. Vo slu~aj koga vakvite objekti se izgradeni na zemjodelsko zemji{te so golema produktivnost, „legalizacija po isklu~ok“ zna~i deka objektot mo`e da se za~uva kako takov, no na zgradata ne e dozvoleno da se vr{at nikakvi promeni, nitu pak e dozvoleno da se pravat novi dogradbi. Potrebno e da postoi koordinacija pome|u Ministerstvoto za transport i vrski so Ministerstvoto za zemjodelie, {umarstvo i vodostopanstvo, Ministerstvoto za lokalna samouprava, Ministerstvoto za pravda, Ministerstvoto za finansii, AKN i Ministerstvoto za `ivotna sredina i prostorno planirawe. Ovaa koordinacija }e ja podobri celosnata organizacija na zemji{teto i nedvi`nostite vo celata zemja, bidej}i urbano-ruralnata vrska e op{to prifatena vo Evropa. Visinata na zgradite ne treba da

  65

se naveduva vo posebni zakonski dokumenti. Ovaa specifika treba da se navede vo podzakonskite akti za detalno urbanisti~ko planirawe; vo istite treba da se navedat i razli~nite kategorii na bespravno izgradeni objekti spored nivnata upotreba.

2. Na eden od sostanocite be{e ka`ano deka vo tek e FAO proekt, koj e vo zavr{na faza so koj se sproveduva aerofotografsko snimawe na celata teritorija i istoto mo`e da se koristi kako referenten materijal za legalizacijata. Ne bea dostapni pove}e informacii za ovoj proekt. Ako ovie podatoci se dostapni, nivnata namena treba da se navede vo Zakonot za legalizacija/formalizacija, so cel da mo`at gra|anite da bidat informirani i da bidat svesni deka site gradbi izgradeni po prethodno definiraniot datum nema da bidat legalizirani. Vo sprotivno, dobro }e bide da se sprovede aerofotogrametrija za 10te pogolemi gradovi. Ovaa aktivnost isto taka }e obezbedi informacii za a`urirawe na starite katastarski planovi. Preostanatite oblasti imaat samo mal broj bespravno izgradeni objekti, koi lesno mo`e da se proverat na drugi na~ini (pr. terenska kontrola). Dobro e da se informiraat gra|anite za postoeweto na vakov materijal, kako i za namerata na Ministerstvoto za koristewe na istite kako referentni podatoci. Potrebno e da se zgolemi javnoto informirawe za ovaa aktivnost na sekoj mo`en na~in (za vreme na promocijata na zakonot) so cel da se izbegne pojava na novi bespravni objekti vo tekot i po zavr{uvaweto na legalizacijata.

3. So cel da se izbegnat negativni komentari od politi~kite partii od opozicijata i od onie gra|ani koi se pridr`uvaat do zakonot i koi ne go podr`uvaat legaliziraweto na bespravno izgradenite objekti, namesto terminot „legalizacija“ na bespravno izgradeni objekti, mo`e da se koristat nekolku drugi termini. Na primer, vo razli~ni zemji se koristat terminite „formalizacija“, „isklu~ok od ru{ewe“ i „za~uvuvawe na bespravno izgradenite objekti“, „integracija na bespravno izgradenite objekti vo pravnata ramka i ekolo{ko podobruvawe“. Posledniot naziv e najdobar.

4. Vo zakonot za legalizacija/formalizacija treba da se napomene deka legalizacijata ili integracijata na bespravno izgradenite objekti }e bide prosledena so potrebnite ekolo{ki podobruvawa soglasno GUP i detalnite urbanisti~ki planovi (ramka za prostorno planirawe vo zemjata). Dokolku se potrebni dopolnuvawa ili delumni izmeni za da se integriraat novite povr{ini vo postojnite planovi, ili so cel da se olesni organizacijata na bespravnite gradbi vo postojnite planovi, pred da se izdade Re{enie za legalizacija treba da se izvr{i soodvetno podobruvawe na planovite. Treba da se

  66

obezbedat katastarski i site drugi potrebni planovi zaradi podobruvawe na prostornite urbanisti~ki planovi. Iako soglasno GUP i detalnite urbanisti~ki regulativi, legalizacijata nema da bide mo`na za objektite koi se locirani vo za{titeni oblasti, istoto bi bilo dobro da se naglasi i vo legislativata za legalizacija/formalizacija. Site dopolnitelno raspolo`livi prostorni podatoci, osobeno onie koi se odnesuvaat na topografijata i izohipsite na kotite, geolo{kite planovi, planovite za {umite, arheolo{kite nao|ali{ta i glavniot plan za vodi, kako i a`uriranite katastarski planovi }e bidat od golema korist. Vo slu~aj koga e potrebno da se izrabotat dopolnitelni podatoci za nekoi oblasti, treba da se koristat ekonomsko isplatlivi metodi i treba da se ovozmo`i prodol`uvawe na rokovite.

5. Vo oblasti kade ne e potrebno da se vr{at golemi izmeni ili podobruvawa na planovite, legalizacijata mo`e da se vr{i vo tekot na {est-mese~en period na osnova na samo-prijavuvawe (kako {to e navedeno vo ~len 5 od predlog-zakonot). Bidej}i vo nekoi planirani ili neplanirani urbani oblasti postoi golema gustina na bespravno izgradeni objekti, na proektantite }e im bide te{ko da gi izgotvat soodvetni planovi; treba da se koristat poednostaveni standardi koi }e bidat prilagodeni na postojnata sostojba. Zaradi bezbednosni pri~ini (obezbeduvawe na adekvatna patna mre`a, oblasti za osnovna op{ta upotreba, parking zoni, itn.), gra|anite }e treba da bidat podgotveni da otstapat del od svoeto zemji{te pri {to granicite na nivnite parceli }e bidat promeneti. Gra|anite }e treba da razberat deka dobroto planirawe }e ja podobri bezbednosta na nivnoto sosedstvo i }e ja zgolemi vrednosta na nivnite nedvi`nosti. Maliot pridones vo forma na zemji{te bi bil soodvetna zamena za unapreduvawe na nivnata naselba. Otstapuvaweto na zemji{teto }e bide mnogu polesno izvodlivo vo nekoja od fazite koi i prethodat na legalizacijata, bidej}i ne postojat priznati zakonski prava na toa zemji{te.

6. Treba da se potenciraat nekolku finansiski pra{awa. Postoi zagri`enost deka so involvirawe na golemite kompanii, istite mo`ebi }e napla}aat golem nadomest za podgotovkata na planovite za zgradi i potvrdite. Ova }e gi zgolemi tro{ocite na nivo do koe siroma{nite i srednata klasa na gra|ani nema da mo`at da u~estvuvaat vo legalizacijata. Ako ovie gra|ani mo`ele da si dozvolat da gi platat tro{ocite za kupuvawe stan ili zemji{te i/ili dobivawe na odobrenie za gradewe, tie vo sekoj slu~aj toa }e go napravele. Normalno e deka nikoj ne saka da poseduva bespravno izgraden objekt. Mo`ebi zaradi toa se potrebni drugi poednostaveni re{enija. Osnovite na zgradite se bitni za detalnite urbanisti~ki

  67

planovi, no tie se ve}e vklu~eni vo katastarskite planovi. Stabilnosta na objektite mo`e da ja proveri op{tinata. Ako potrebnite uverenija za geo-mehani~kite i stati~kite karakteristiki mo`e da se izgotvuvaat od strana na privatni mladi in`ineri (preku specijalen privremen anga`man vo op{tinata, plateni od gra|anite), ova bi bilo poisplatlivo otkolku da se anga`iraat golemi kompanii, bidej}i ova e voobi~aena praktika na grade`niot sektor vo zemjata. Ova bi pomognalo vo zgolemuvawe na iskustvoto na mladite in`ineri vo poleto na upravuvawe so zemji{teto pri {to bi se sozdale eksperti vo ovaa oblast. Vo Albanija na primer, terenskiot premer i izrabotkata na individualnite planovi e ovozmo`eno od strana na specijalno formirana javna agencija za sproveduvawe na proektot za legalizirawe, dodeka licata koi sami si gi izgradile svoite domovi go prevzemaat rizikot po odnos na stabilnosta za ku}ite vo visina do 3 sprata (FIG/IN HABITAT/GLTN, 2008).

7. Za vreme na terenskata rabota, in`inerite koi bi rabotele so privremen anga`man vo op{tinite mo`e da mu dadat poddr{ka na vrabotenite vo op{tinata pri terenskata inspekcija, preku fotografirawe na bespravno izgradenite objekti, itn (navedeno vo ~len 7 od predlog-zakonot).

8. Urbanisti~kata soglasnost (navedena vo ~len 8 od zakonot) treba da se izgotvi soglasno individualniot slu~aj na „sopstvenost“ (pr. sopstveni~ko pravo, pravo na evidencija, uzurpacija) i „upotreba“ koja e kompatibilna ili ne so postojnite planovi (pra{aweto za visinata e isto taka vklu~eno). Onie koi se vo soglasnost so regulativite }e bidat vedna{ obraboteni. Vo drugi oblasti kade urbanisti~kata soglasnost uka`uva potreba za lokalna revizija na standardite, istoto mo`e da izvr{i na lokalno nivo. Sopstveni~kite prava na zgradi i mali parceli treba da se re{at vedna{ posle ovaa faza, so napla}awe na nadomestoci za revizija na standardite za planirawe i za kupuvawe na zemji{teto. Nadomestocite treba da se rangiraat: po povolna cena, vo slu~aj na prvo `ivelai{te, deloven prostor, i po pazarna cena.

9. Potrebno e da se izvr{i standardizacija i kategorizacija na nadomesocite so cel da se elimiinira korupcijata. Iako postapkite treba da se ednostavni, }e se sozdade ramnopravnost i }e se izbegne korupcija dokolku nadomestocite se standardizirani i kategorizirani, a ne samo spored goleminata na uzurpiranoto zemji{te (minimum parcela od primer 250m2 mo`e da se dobie besplatno, no pogolemi parceli treba da bidat dadeni spored pazarnite ceni), tuku i spored goleminata na ku}ata/stanot/delovniot prostor/ gara`ata (mo`e

  68

da bidat besplatni vo slu~aj koga sopstvenicite sami gi izgradile svoite ku}i, i toa za eden ~ovek do 80m2, za dvo~leno semejstvo 120m2, 4 ~leno -semejstvo 150m2). Isto taka, za vtorata bespravna gradba, za bilo kakva namena pr. stanbena (ili vikendica), deloven prostor, parking zona, itn treba da se plati povisok nadomest za gradewe i prostorno planirawe. AKN treba lesno da vr{i proverka na ovie informacii, bidej}i podatocite se vo digitalna forma. Za zgradiite koi ne se vo soglasnost so propi{anite standardi definirani spored urbanisti~kite planovi (pr. katovi) ili koi se izgradeni vo za{titeni oblasti ili prirodna ubavina, treba da se platat kazni pr.mnogu pogolemi nadomestoci, koi bi trebalo da se vo visina na pazarnata vrednost na dopolnitelnite katovi. Prihodite koi }e se ostvarat od dopolnitelnite nadomestoci mo`at da se iskoristat za socijalna stanbena namena preku subvencionirawe na siroma{nite lu|e od op{tinata za istite da mo`at da u~estvuvaat vo procesot na „privatizacija“ (pristap do sopstveni~ki prava) i legalizacija. Gra|anite treba da pla}aat niski nadomestoci so cel da se zdobijat so sopstveni~ki prava i da gi legaliziraat gradbite i da pridonesat za podobruvawa na prostornoto planirawe i infrastrukturata.

10. Implementacija na novite detalni urbanisti~ki planovi treba da se sprovede vo oblasti kade ima izmeni ili dopolnuvawa na planovite. Ovaa postapka mo`e isto taka da vklu~i i preureduvawe na zakonskite ili nezakonski granici na parceli, tamu kade {to e potrebno. Ovoj ~ekor mo`e da se iskoristi vo neplaniranite oblasti so bespravno izgradeni objekti. Koga implementacijata na novite detalni urbanisti~ki planovi }e zavr{i, novata lista na sopstvenici, zaedno so noviot katastarski plan (geodetski elaborat), koj proizleguva od detalniot urbanisti~ki plan }e bide ispraten do AKN. AKN potoa }e gi zapi{e onie koi gi platile nadomestocite za imoten list (ili ratata vo preliminarnata lista).

11. Licata na koi }e im bide odbieno baraweto za legalizacija - koi se nadevame deka }e bidat vo mal broj poradi poblagite regulatornite standardi - treba da bidat postepeno raseleni, a nivnite objekti da bidat sru{eni. Privatniot sektor mo`e da ima uloga vo procesot na raseluvawe.

12. Za bespravno izgradenite objekti od bilo kakov vid koi }e se pojavat vo idnina, zakonot treba da bide strog i kaznite treba da bidat visoki kolku i pazarnata vrednost na objektot ili povisoki, ili pak treba da se primenuva ru{ewe. Sepak, ru{eweto treba da se vr{i pred vseluvaweto vo samiot objekt. Ako ili otkako }e se vselat

  69

imatelite /korisnicite vo bespravno izgradeniot objekt, toga{ }e bide potrebno da se vr{i i iseluvawe. Ru{eweto treba da se izvr{i vedna{ {tom se postavat temelite ili pak se izgradi eden yid od gradbata, zatoa {to ova e najpogoden moment i za dr`avata i za liceto koe ja gradi gradbata (za da ne napravi pogolema investicija). So cel da se ovozmo`i rano otkrivawe na bespravno izgradenite objekti, mo`e da se koristat moderni avtomatizirani metodi. Treba da se vovedat avtomatizirani fotogrametriski metodi (koi mo`at da gi identifikuvaat i lociraat novite bespravno izgradeni objekti) zaradi monitoring na bespravnoto gradewe so cel da se eliminiraat terenskite kontroli koi ja pottiknuvaat korupcijata (Ioannidis et al, 2009). Vo nadopolnenie, mnogu e va`no da se poednostavat postapkite za planirawe i izdavawe na grade`ni dozvoli i istite da bidat razbirlivi i ednostavni, so {to }e se ohrabrat gra|anite da go izberat legalniot pat vo gradeweto.

13. Treba da se usvojat dopolnitelnite mehanizmi (kako na primer. eftino domuvawe, itn) navedeni vo poglavje 4.1.

14. Potrebno e da se sprovede pilot studija za presmetka na potrebnite tro{oci za predlo`enata postapka.

Predlo`enata postapka za legalizazija e prika`ana na dijagramot podolu (slika16)

  70

 

  71

 

 

DogradbiBez prava

So korisni~ki prava

So sopstveni~ki prava

Nadomest za:

- gradewe

Nadomest za:

- zemji{te - gradewe

Nadomest za:

- zemji{te - gradewe

Nadomest za:

- gradewe

Na grade`na parcela

Izrabotka na urbanisti~ki plan

Nadomest za:

- planirawe

bez urbanisti~ki plan

Na negrade`no zemji{te

Pro{iruvawe na gradot

Za{titeno zemji{te

Izrabotka na urbanisti~ki plan

Odbieno Bespravni

gradbi zaradi

profit koi ne mo`e da

se legalizirat

Drugi oblasti

Na dr`avno zemji{te

Izmeni na urbanisti~kiot plan

Nadomest za:

- zemji{te - planirawe - gradewe

so urbanisti~ki plan

Na grade`no zemji{te

Legalizacija po isklu~ok

72Slika 16. Predlo`ena metodologija za legalizacija na bespravno izgradeni objekti

 

REFERENCI: 

Andoni, D., 2007.Bespravno izgradeni objekti vo Albanija. Zbornik na trudovi na zaedni~kata rabotilnica na FIG Com3, UN/ECE CHLM&WPLA za „Upravuvawe so prostorni podatoci zaradi legalizirawe na bespravniot urbanisti~ki razvoj“, Sounio, Grcija ATR, 2006.  Revolucijata na proporcionalniot danok prodol`uva vo Isto~na Evropa - upravuvawe so slobodna pazarna ekonomija vo Makedonija so cel da se usvoi proporcionalniot danok vo 2007 godina  Baldwin. R., 2007. Studija za pristap do zemji{te za investirawe  Zaemoprimatel 2008. Proekt „Katastar na nedvi`nosti i registracija“, Izve{taj za periodot juni, 2005 - dekemvri, 2007 godina  Brada, J., Kutan, A., Yigit, T., 2004. Efektite od tranzicijata i politi~kata nestabilnost po odnos na prilivot na stranski direktni investicii - Centralna Evropa i Balkanskiot poluostrov http://www.wdi.umich.edu/files/Publications/WorkingPapers/wp729.pdf Bruce, J., 2007 Studija za sopstveni~ki prava i Zakon za premer, katastar i zapi{uvawe na prava na nedvi`nosti.  CECODHAS, 2009. http://www.ceceodhas.org Cvetkovska, M., Mitkova, T., 2006. Pregled na politikite na podatoci za po~va i za{tita na po~vata vo R.Makedonija. Zbornik na trudovi od rabotilnicata ESBN, Zagreb Dimova. S., Cenova T., 2004. Izve{taj za zemjata: Makedonija, Budimpe{ta, Centar za zemji{ni nauki vo Centralna Evropa,

  73

 

http://www.4cli.org/CELK/www.cellknew/country_reports/Macedonia.pdf Dimova. S., Mitrevska T., 2007. Vidovi zapi{uvawe na zemji{teto vo katastarot na R.Makedonija. Zbornik na trudovi od 4-ta Me|unarodna Konferencija za „Tekovni problemi vo geodezijata i srodni oblasti od me|unarodna va`nost, Sofija, Bugarija Egiashvilli, D., 2007. Upravuvawe so neformalniot pazar na zemji{te vo Gruzija. Zbornik na trudovi od zaedni~kata rabotilnica na FIG Com3, UN/ECE CHLM&WPLA za „Upravuvawe so prostorni podatoci zaradi legalizirawe na bespravniot urbanisti~ki razvoj“, Sounio, Grcija FCO, 2009. Profil na zemjite, http://www.fco.gov.uk/en/about-the-fco/country-profiles/europe/macedonia?profile=all FIG/UN HABITAT/GLTN, 2008. Alatki za legalizacija i ekolo{ki podobruvawa vo neformalnite naselbi vo Evropa, http://www.fig.net/news/news_2008/athens_november_2008.htm Foster, R., 2007.  Kontrola na upotrebata na zemji{teto preku podelba na zoni.  Zbornik na trudovi od zaedni~kata rabotilnica na FIG Com3, UN/ECE CHLM&WPLA za „Upravuvawe so prostorni podatoci zaradi legalizirawe na bespravniot urbanisti~ki razvoj“, Sounio, Grcija GfK-Skopje, 2008. Studija za Pazar na zemji{te GfK-Skopje, 2008. Pilot -Studija za izrabotka na evidencija/popis za zemji{te vo dr`avna sopstvenost vo urbaniot del na opt{tina Strumica Gonzalez, I.G., 2007. Urbanisti~ko planirawe vo [panija: Ulogata na Registerot na zemji{te. Zbornik na trudovi od zaedni~kata rabotilnica na FIG Com3, UN/ECE CHLM&WPLA za „Upravuvawe so prostorni podatoci zaradi legalizirawe na bespravniot urbanisti~ki razvoj“, Sounio, Grcija  

  74

 

 Habitat for Humanity, 2009. http://www.hfhi.org/intl/eca/240.aspx, http://www.habitat.org/intl/eca/240.aspx Home, R., 2007. Obnova na Skopje, Makedonija, posle zemjotresot vo 1963 godina: Generalen urbanisti~ki plan, ~etirieset godini otposle. Trudovi za upravuvawe so zemji{te br.7, Univezitet Anglia Ruskin http://www.anglia.ac.uk/ruskin/en/home/faculties/alss/deps/law/staff0/home.Maincontent.0014.file.tmp/No7-Skopje.pdf Human Settlement, 2004. Profil za zemjata: Republika Makedonija, http://www.un.org/esa/agenda21/natlinfo/countr/macedonia/HsettlMacedonia04f.pdf Ioannidis, C., Psaltis, C., Potsiou, C,.  2009  Izrabotka na strategija za kontrola na neformalnoto gradewe vo polurbanite sredini preku avtomatska detekcija na promenite. Spisanie za kompjuteri, `ivotna sredina i urbanisti~ki sistemi (CEUS), vol.33 (1), januari 2009 godina str.64-74 Melmed-Sanjak, J., Bloch, P., Hanson, R., 1998. Proekt za analiza na sopstvenosta na zemji{teto i zemjodelskta produktivnost vo Republika Makedonija. Trud br.19 Centar za sopstvenost na zemji{teto, Univerzitet Viskonsin, Medison Milutinovi}, Z., Garevski, M., 2005. Nacionalni izve{tai i informacii za namaluvawe na prirodnite katastrofi. Zbornik od Svetskata Konferencija za namaluvawe na prirodni katastrofi, Kobe-Hyogo, Japonija, http://www.unisdr.org/eng/country-inform/reports/Macedonia-report.pdf Mueller, Y., Ljeskovic, S., 2007 Bespravno izgradeni objekti vo Crna Gora. Zbornik na trudovi od zaedni~kata rabotilnica na FIG Com3, UN/ECE CHLM&WPLA za „Upravuvawe so prostorni podatoci zaradi legalizirawe na bespravniot urbanisti~ki razvoj“, Sounio, Grcija

  75

 

Mueller, Y., 2009 Implikacii od novata legislativa za upravuvawe so urbanite oblasti vo Crna Gora. Zbornik od rabotilnicata na Komisijata 3 na FIG na tema „Prostorni podatoci za odr`livo upravuvawe vo urbanite oblasti“ Mainc, Germanija. Onsrud, H., Ovozmo`uvawe na siroma{nite lica pristap do formalni sopstveni~ki prava - Nekolku strate{ki pra{awa. Zbornik na trudovi od zaedni~kata rabotilnica na FIG Com3, UN/ECE CHLM&WPLA za „Upravuvawe so prostorni podatoci zaradi legalizirawe na bespravniot urbanisti~ki razvoj“, Sounio, Grcija   Ozer, G., Vardar, E., Nazim, M., 2007. Neplanski naselbi vo kontekst na procesot na urbanizacija vo Turcija. Zbornik na zaedni~ki trudovi na UN/ECE CHLM&WPLA Rabotilnica za Upravuvawe so prostoni podatoci zaradi legalizirawe na bespravniot urbanisti~ki razvoj, Sounio, Grcija Pahi}, D., Magdi}, I., 2007. Zapi{uvawe na bespravno izgradeni objekti vo Hrvatska. Zbornik na trudovi od zaedni~kata rabotilnica na FIG Com3, UN/ECE CHLM&WPLA za „Upravuvawe so prostorni podatoci zaradi legalizirawe na bespravniot urbanisti~ki razvoj“, Sounio, Grcija  Panunzi, P., 2007. Bespravno izgradeni objekti vo Italija. Zbornik na trudovi od zaedni~kata rabotilnica na FIG Com3, UN/ECE CHLM&WPLA za „Upravuvawe so prostorni podatoci zaradi legalizirawe na bespravniot urbanisti~ki razvoj“, Sounio, Grcija Potsiou, C., 2007. Rabotilnica za „Upravuvawe so prostorni podatoci zaradi legalizirawe na bespravniot urbanisti~ki razvoj i „Neformalni naselbi - potrebite na pazarot na nedvi`nosti zaradi dobro upravuvawe i planirawe na zemji{teto“, Nauki za premer i informacii za zemji{teto (SaLIS), vol.67 (2) str. 91-96. Potsiou, C., 2009. Legalizirawe na bespravno izgradenite objekti vo Isto~na Evropa: Lekcii od iskustva: Prezentacija na FIG - WB, Konferencija za Upravuvawe so zemji{teto pri poddr{ka na mileniumskite razvojni celi: odgovori na novite predizvici“, Svetska Banka, Va{ington, SAD

  76

 

http://www.fig.net/pub/fig_wb_2009/papers/urb/urb_2_potsiou_ppt.pdfhttp://www.sitesources.wordbank.org/INTIE/Resources/FIG_WB_Washington_DC_Potsiou_Chryssy.pdf Potsiou, Theodorou, M., Elikkos, E., 2009. Bespravno gradewe poradi pritisocite na pazarot - Studija za Kipar i ulogata na upravuvaweto so zemji{te. Nordisko spisanie za premer i istra`uvawe na pazarot na nedvi`nosti De Sotto, H. 2003. Misterijata na kapitalot: Zo{to kapitalot triumfira na Zapadot a ne uspeva na niedno drugo mesto, New York, Basic Books Tsenkova, S., Potsiou, C., Badyina, A., 2009. Samoizgradeni gradovi - Vo potraga po oddr`livi re{enija za neformalni naselbi od strana na Ekonomskite Komisii pri Obedinetite Nacii za Evropa (UNECE), Publikacii na Obedinetite Nacii, ISBN 978-92-1-117005-4, @eneva, str. 113, http://www.unece.org/publications/oes/SelfmadeCities.pdf UN ECE, 2005. Upravuvawe so zemji{te vo Regionot na UNECE: Razvojni trendovi i glavni principi. Evropska Komisija pri Obedinetite Nacii za Evropa (UNECE), objaven od Tehnolo{kata Komora vo Grcija, Atina, str.104 USAID,2009.http://www.usaid.gov/locations/europe_eurasia /countries/mk/macedonia.pdf World Bank, 2009. CountryBrief 2009 http://www.worldbank.org.mk/WBSITE/EXTERNAL/COUNTRIES/ECAEXT/MACEDONIAEXTN/0,,contentMDK:20630587–menuPK:304480-pagePK:141137-piPK:141127-theSitePK:304473,00.html Zakoni:

- Zakon za decentralizacija (2000) - Zakon za prava na sopstvenost i drugi stvarni prava (2001 i izmenite na Zakonot 2008 godina) - Zakon za danok na imot (2004) - Zakon za katastar na nedvi`nosti (2008) - Uredba za implementacija na zakonot za grade`no zemji{te

  77

 

- Nacrt Zakon za bespravno izgradeni objekti 

Izve{tai od Dr`aven zavod za statistika za bespravno izgradeni objekti

- 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2009

  78