http://www.marketing.co.id/kebijakan-properti-di-era-jokowi/

Minggu ini, Presiden Indonesia terpilih Joko Widodo resmi dilantik menggantikan Presiden SBY yang menjabat selama dua periode.

Banyak harapan yang menyertai masa jabatannya. Portal properti global Lamudi menganalisis salah satu dampak yang mungkin terjadi pada pasar properti di Indonesia.

Semasa masih menjadi calon presiden, Jokowi berencana mengizinkan investasi asing di real estate. Langkah tersebut ditujukan untuk mendorong masuknya investasi langsung asing, dan menaikkan pemasukan pajak negara.

Namun melihat situasi dan tren yang ada sekarang, hasil pembicaraaan Lamudi dengan Tim Alamsyah, konsultan Trimegah Securities dan mantan analis properti untuk UBS Investment Bank, mengungkap bahwa kebijakan properti ini bukanlah sesuatu yang baru.

Langkah ini pernah dicoba sebelumnya dan hasilnya tetap jalan di tempat karena memerlukan revisi UU Agraria oleh DPR, yang sangat terfragmentasi.

Lagipula, lanjut Tim Alamsyah, membuka pasar bagi orang asing bisa mengakibatkan apresiasi harga lebih tinggi dari yang diharapkan — sesuatu yang justru hendak dibatasi pemerintah.

Meski kebijakan ini ditargetkan bagi apartemen diatas nilai Rp 2.5 miliar untuk membatasi dampak yang ditimbulkan, namun akan sulit untuk menjaganya tetap di segmen tersebut.

Jakarta merupakan salah satu tempat yang memiliki performance paling baik di pasar properti global. Melihat potensi dan populasi Indonesia, akan banyak investor asing yang berlomba-lomba mengambil kesempatan ini.

Dengan  permintaan yang besar dari investor asing, harga pada segmen ini tentu akan mengalami kenaikan. Dan, dengan permintaan yang bertambah, semakin banyak supply yang ditargetkan untuk memenuhi permintaan asing ini dan supply untuk permintaan lokal akan tetap tidak terpenuhi.

Dengan kata lain, terdorongnya harga apartemen di level premium juga menyebabkan naiknya harga apartemen di level menengah. Pasar properti akan terus meroket, jauh di atas kemampuan ekonomi masyarakat pada umumnya.

Situasi semacam ini dapat dilihat di Singapura dan Inggris. Di Inggris, kota London menjadi pasar properti yang “sangat panas” untuk investor  asing.

Harga properti rata-rata mencapai GBP 270 ribu, 10 kali rata-rata gaji minimum di kota London dan 33% lebih tinggi dari rata-rata gaji minimum di Inggris. Hanya saja, suku bunga KPR di negeri ini masih cukup rendah, sehingga hargaa perumahan masih cukup terjangkau.

Situasi tersebut berbeda dengan yang ada di Indonesia. Harga properti di Jakarta saja sudah mencapai 12 kali lipat dari rata-rata gaji minimum menurut FT.

Suku bunga KPR yang tinggi, dan akan semakin tinggi, harga properti diprediksi akan terus naik sehingga menyebabkan warga Indonesia semakin tidak mampu membeli properti.

Akhirnya, tekanan inflasi dari langkah ini akan mengurangi kemampuan beli masyarakat Indonesia dan nilai kerugiannya akan lebih besar dari nilai pajak yang berhasil dikumpulkan.

Dari segi politis, Presiden juga tidak mempunyai suara mayoritas DPR untuk bisa meloloskan kebijakan tersebut.Mayoritas wakil rakyat dapat melihat bagaimana masyarakat Indonesia sulit bersaing dengan orang asing dalam hal pembelian properti.

Situasi ini bisa memicu kekecewaan publik yang lebih luas terhadap pemerintahan dan menimbulkan reaksi di media.

Tujuan Presiden Jokowi mengambil langkah tersebut bisa jadi hanya sebagai manuver politik semasa kampanye. Lagipula, meski kebijakan tersebut tidak diloloskan, orang asing masih mempunyai kesempatan untuk membeli properti melalui proxy ataupun kemitraan. Demi kebaikan rakyat Indonesia, diprediksi kebijakan tidak akab berubah dalam waktu dekat ini.

http://www.indonesianestate.com/rulesindo.aspx

Aturan-aturan membeli properti di Indonesia untuk orang asing:

Apabila orang asing membeli properti di Indonesia hak yang dapat digunakan adalah:

HAK PAKAI.

HAK PAKAI adalah: hak untuk menggunakan dan memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Warga Negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah yang segala sesuatu tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan undang-undang.

HAK PAKAI dapat diberikan sebagai berikut:

Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu. Dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun. Jangka waktu hak pakai adalah 30 tahunan dan dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.

Yang dapat memperoleh hak pakai adalah:

1. Warga Negara Indonesia (WNI).2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.3. Badan-badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Untuk membuat permohonan hak pakai bagi WNA (Warga Negara Asing) sertifikat asal diubah menjadi hak pakai kemudian dilaksanakan jual-beli dengan syarat sebagai berikut:

PASSPORT KITTAS(KIM S)

Apabila orang asing itu mempunyai PT sendiri maka Hak yang digunakan adalah HAK GUNA BANGUNAN. Hak Guna Bangunan adalah: Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun, dan jangka waktu tersebut dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dapat dialihkan kepada pihak lain. Yang dapat memperoleh Hak Guna Bangunan adalah:

1. Warga Negara Indonesia2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum di Indonesia dan berkedudukan Indonesia3. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

Orang atau badan hukum yang mempunyai Hak Guna Bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat tersebut dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan syarat. Jika Hak Guna Bangunan tersebut tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut maka hak itu dihapus karena hukum. Hak Guna Bangunan dapat dihapus karena:

1. Jangka waktu berakhir2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat yang tidak dipenuhi3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya4. Dicabut untuk kepentingan umum5. Ditelantarkan6. Tanahnya musnah

Syarat-syarat untuk permohonan Hak Guna Bangunan:

1. Sertifikat asli2. Foto copy passport3. Sppt tahun berakhir4. PPH/BPHTB

Dasar dari penguasaan tanah oleh Warga Negara Asing (WNA) dan Badan Hukum Asing (BHA) yang mempunyai perwakilan di Indonesia secara garis besar telah diatur dalam Pasal 41 & Pasal 42 Undang - Undang Pokok Agraria (UUPA) dan diatur lebih lanjut dalam PP No. 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU) dan Hak Pakai (HP) atas tanah. Berdasarkan peraturan perundangan yang berlaku tersebut, maka Warga Negara Asing (WNA) yang berkedudukan di Indonesia atau Badan Hukum Asing (BHA) yang memiliki perwakilan di Indonesia hanya diberi Hak Pakai (HP). Dengan demikian tidak dibenarkan Warga Negara Asing (WNA) atau Badan Hukum Asing (BHA) memiliki tanah dan bangunan dengan status Hak Milik (HM). Hubungan hukum antara Warga Negara Indonesia (WNI) maupun Warga Negara Asing (WNA), serta perbuatan hukum mengenai tanah di Indonesia diatur dalam Undang-Undang nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Pasal 9 UUPA menyatakan hanya warga negara Indonesia sajalah yang dapat mempunyai hubungan sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang udara Indonesia. Dalam penjelasannya dikatakan hanya Warga Negara Indonesia saja yang dapat mempunyai hak milik atas tanah. Hak milik kepada orang asing dilarang (Pasal 26 ayat 2 UUPA), dan pelanggaran terhadap pasal ini mengandung sanksi “Batal Demi Hukum.” Namun demikian UUPA tidak menutup sama sekali kesempatan warga negara asing dan badan hukum asing untuk mempunyai hak atas tanah di Indonesia. Warga negara asing dapat mempunyai hak atas tanah di Indonesia, tetapi terbatas, yakni hanya boleh dengan status hak pakai. Sehingga dari prinsip nasionalitas ini, semakin jelas kepentingan warga negara

Indonesia diatas segala-galanya baik dari segi ekonomi, sosial, politis dan malahan dari sudut Hankamnas. Dalam praktik, tidak sedikit warga negara asing menguasai tanah yang sebelumnya berstatus Hak Milik di wilayah Propinsi Aceh, khususnya Sabang, dan daerah lainnya dengan cara melakukan penyelundupan hukum, dimana warga negara asing melakukan kesepakatan atau perjanjian atau perikatan jual beli dengan warga negara Indonesia pemegang hak milik atas tanah yang diperjanjikan. Ada juga dengan modus Warga Negara Indonesia memberikan kewenangan melalui ’surat kuasa’ kepada Warga Negara Asing untuk menguasai dan melakukan perbuatan hukum di atas tanah hak milik tersebut. Secara administratif tanah hak milik dimaksud terdaftar atas nama Warga Negara Indonesia, tetapi fakta di lapangan Warga Negara Asing-lah yang menguasai dan melakukan aktifitas di atas tanah hak milik tersebut. Tindakan demikian secara yuridis bertentangan dengan Undang-Undang, dalam hal ini UUPA, dan karena itu merupakan tindakan yang disebut penyelundupan hukum. Coba periksa Pasal 26 (ayat 2) UUPA, yang menyatakan setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga negara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara. Akan tetapi, pemerintah juga telah menerbitkan PP No. 41 tahun 1996 yang mengatur tentang pemilikan Rumah Tinggal atau hunian oleh WNA. Peraturan Pemerintah ini berisi antara lain: WNA yang berkedudukan di Indonesia diperkenankan untuk memiliki 1 rumah tinggal (Satuan Rumah Susun) yang dibangun di atas tanah Hak Pakai. Rumah yang berdiri di atas tanah Hak Pakai (HP) tersebut dapat berasal dari HP atas Tanah Negara atau HP yang berasal dari tanah Hak Milik (HM) yang diberikan oleh Pemegang Hak Milik. Pemberian Hak Pakai (HP) oleh pemegang Hak Milik (HM) ini diberikan dengan akta PPAT & perjanjiannya harus dicatat dalam Buku Tanah dan Sertifikat Hak Milik atas tanah. Penguasaan tanah oleh orang asing dan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia diatur dalam Pasal 41 dan 42 UUPA. Lebih lanjut diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) nomor 40 tahun 1996entang Hak Guna Usaha, hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah dan PP nomor 41 tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia. Dalam PP Nomor 41 tahun 1996 terdapat syarat, orang asing yang dapat mempunyai rumah tinggal di Indonesia adalah orang asing yang kehadirannya memberikan manfaat bagi pembangunan nasional. Orang asing tersebut dibatasi boleh memiliki satu rumah tempat tinggal berupa rumah yang berdiri sendiri, atau satuan rumah susun, yang dibangun diatas tanah hak pakai. Hak pakai tersebut diberikan paling lama untuk jangka waktu 25 tahun. Berbeda dengan jenis hak berjangka waktu lainnya seperti hak guna bangunan, hak guna usaha dan hak pakai (yang bukan untuk orang asing) dapat diperpanjang untuk waktu tertentu setelah jangka waktu pemberian pertama berakhir. Hak Pakai rumah tinggal untuk orang asing tidak dapat diperpanjang, namun dapat diperbarui untuk jangka waktu 20 tahun dengan ketentuan orang asing tersebut masih berkedudukan di Indonesia. Jangka waktu ’hanya’ 25 (dua puluh lima) tahun tersebut dinilai banyak kalangan sudah tidak kondusif dengan perkembangan dunia global sekarang ini, tidak menarik minat orang asing untuk membeli rumah di Indonesia. Sebagai perbandingan, Singapura membolehkan warga negara asing untuk memiliki bangunan komersial, hotel dan hunian dengan jangka waktu hak tanah 99 tahun, dan untuk industri diberikan 60 tahun. Di Thailand, hak sewa menyewa dengan warga negara asing berlaku selama 30 tahun dengan perpanjangan 30 tahun. Sedangkan di Kamboja antara 70 sampai dengan 99 tahun. Ketentuan dalam Peraturan Pemerintah ini membatasi pengertian rumah tempat tinggal yang dapat dimiliki orang asing. Rumah tinggal yang dapat dimiliki WNA adalah yang berdiri diatas ’hak pakai atas

tanah negara’ atau ’hak pakai diatas hak milik’. Khusus yang diatas hak milik didasarkan pada perjanjian dengan pemegang hak milik yang dibuat dengan akta PPAT (jo. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN nomor 7 tahun 1996 dan nomor 8 tahun 1996). Dalam PP ini tidak disebut mengenai rumah yang berdiri di atas hak pakai yang berasal dari hak pengelolaan.

1) Warga negara asing (inggris) mengikat perjanjian dengan orang Indonesia sebagai nomeni untuk membeli tanah di Indonesia. Terkait dengan 4 syarat sah nya hukum.

a. Apakah perjanjian tersebut sesuai dengan KHU Perdata pasal 1320 terkait syarat sah-nya hukum?

Pada dasarnya, perjanjian Nominee dimaksudkan untuk memberikan segala kewenangan yang mungkin timbul dalam suatu hubungan hukum antara pemberi kuasa atas sebidang tanah yang menurut hukum tanah Indonesia tidak dapat dimilikinya kepada WNI selaku penerima kuasa. Akan tetapi praktiknya dimungkinkan terjadinya suatu wanprestasi yang dilakukan oleh pihak penerima kuasa.

Perjanjian Nominee bisa dikatakan perjanjian simulasi (perjanjian pura-pura) yang di lakukan oleh beberapa pihak dalam hal ini Warga Negara Indonesia dengan Warga Negara Asing bahwa mereka keluar menunjukkan seolah-olah terjadi perjanjian antara mereka, namun sebenarnya secara rahasia mereka setuju bahwa perjanjian yang nampak keluar itu tidak berlaku, ini dapat terjadi dalam hal hubungan hukum antara mereka tidak ada perbuatan apa-apa atau bahwa dengan perjanjian pura-pura itu akan berlaku hal lain. Jadi ada pertentangan antara kehendak dari para pihak dengan kenyataan keluar. Sehingga perjanjian itu dapat batal demi hukum berdasarkan Pasal 1337 KUHPerdata, suatu sebab yang terlarang, dan pihak ketiga yang dirugikan dapat membatalkan hal ini.

Menurut Pasal 1320 ayat (4) KUHPerdata mengenai syarat sahnya perjanjian, bahwa Ada suatu sebab yang halal (legal cause), artinya, merupakan sebab dalam arti perjanjian itu sendiri yang menggambarkan tujuan yang akan dicapai oleh para pihak. Pembatasan berikutnya dapat juga disimak ketentuan Pasal 1337 KUHPerdata, yang dengan jelas menyebutkan bahwa para pihak tidak bebas untuk mengadakan perjanjian yang menyangkut kausa yang dilarang oleh Undang-undang atau bertentangan dengan kesusilaan dan ketertiban umum.Konsekuensi Hukum bila perjanjian dibuat bertentangan dengan kausa tersebut adalah dapat menjadi penyebab perjanjian bersangkutan tidak sah atau maka perjanjian batal demi hukum (void nietig).

b. Bagaimana akibat hukum nya apabila tanah tersebut dijual oleh orang Indonesia tanpa seizin pemilik orang asing nya (Inggris) ?

Jawab:

Perjanjian nominee (pinjam nama) secara hukum tidak ada kekuatannya karena nama yang tertera di sertifikatlah yang SAH dan diakui sebagai pemilik sebenarnya. Si nama di sertifikat berhak dan bebas melakukan kegiatan hukum apapun juga seperti menjual setiap saat TANPA perlu meminta ijin pada si pemberi nominee.

http://www.antaranews.com/berita/505878/kepemilikan-properti-untuk-asing-masih-wacana

Kepemilikan properti untuk asing masih wacana

Rabu, 8 Juli 2015 13:22 WIB |

Jakarta (ANTARA News) - Ketua Real Estat Indonesia, Eddy Hussy, mengatakan, kebijakan baru terkait kepemilikan properti untuk asing di wilayah Republik Indonesia masih sebatas wacana dan masih dalam tahap penggodokan oleh pemerintah.

"Memang ada wacana pemerintah untuk merevisi aturan yang lama (Peraturan Pemerintah No 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia," kata Hussy, dalam paparan properti Jones Lang LaSalle di Jakarta, Rabu.

Menurut dia, ketentuan yang baru masih digodok sehingga masih belum diketahui seperti apa ambang batas harga properti untuk asing dan sebagainya.

Untuk itu, ujar dia, REI menginginkan berbagai pihak untuk bersabar sebentar menunggu hasil penggodokan tersebut.

Sebelumnya, Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch, Ali Tranghanda, mengatakan, diperlukan regulasi zonasi atau pembatasan area terkait rencana pemerintahan Presiden Joko Widodo yang bakal membuka kepemilikan properti untuk pihak asing.

"Perlu regulasi pembatasan berdasarkan zonasi untuk kota-kota besar atau tujuan wisata, semisal Jakarta dan Bali," kata Tranghanda.

Menurut dia, saat ini untuk menggairahkan properti asing perlu ada penyelarasan dengan kebijakan fiskal dan regulasi agar hak pakai properti asing berjalan efektif di pasar.

Ia berpendapat bahwa harga properti di Indonesia jauh lebih murah dibandingkan dengan harga properti di kelas yang setara di luar negeri.

"Patut jika harga properti bagi pembeli asing lebih mahal dari pembeli domestik," katanya.

"Kalau tiket memasuki warisan dunia situs Angkor Wat di Siem Reap, Kamboja, atau Universal Studio di Singapura, tarif pelancong internasional lebih mahal dari pelancong domestik, mengapa tidak untuk harga properti dan tarif pajak properti yang dibeli orang asing penduduk Indonesia," tuturnya.

Ali menyatakan bahwa sudah takdir Indonesia menjadi negara yang strategis dan terbuka jalur perdagangan dunia sehingga sejak dulu kala telah menjadi destinasi orang asing.

Namun dia juga mengemukakan, selagi Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) berlaku, maka tidak usah dirisaukan perihal pemilikan properti asing.

"UUPA berasaskan nasionalitas yang kental, namun membolehkan orang asing dan badan hukum asing pemegang hak tanah. Katup yang strategis bagi pemilikan properti oleh orang asing. Soalnya, bagaimana kualitas pemberian hak dan hubungan hukumnya dengan tanah," ucapnya.

Mengacu Pasal 42 UUPA, Hak Pakai dapat diberikan kepada empat kelompok yakni warga negara Indonesia (WNI), orang-orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

http://www.cnnindonesia.com/ekonomi/20150624083648-92-62001/rei-telah-lama-usulkan-izin-kepemilikan-properti-bagi-wna/

REI Telah Lama Usulkan Izin Kepemilikan Properti Bagi WNAGentur Putro Jati, CNN Indonesia Rabu, 24/06/2015 08:36 WIB

Jakarta, CNN Indonesia -- Restu Presiden Joko Widodo (Jokowi) yang akan memperbolehkan warga negara asing (WNA) memiliki properti di Indonesia membawa angin segar bagi asosiasi pengusaha properti, Realestat Indonesia (REI).

Eddy Hussy, Ketua Umum Dewan Pimpinan Pusat REI mengatakan diizinkannya para ekspatriat memiliki aset berupa hunian tempat tinggal merupakan angin segar di tengah lesunya industri tersebut belakangan ini.

“Saat audiensi dengan Pak Jokowi, memang kami singgung mengenai properti untuk orang asing. Presiden bilang hal ini harus dikaji, dan beliau berharap semoga bisa diterapkan di Indonesia,” ujar Eddy ketika dihubungi CNN Indonesia, Selasa (23/6).

Menurut Direktur Utama PT Ekadi Trisakti Mas tersebut, REI sudah sejak lama memperjuangkan diizinkannya para WNA memiliki properti di tanah air oleh pemerintah.

“Kami selalu optimistis bahwa usulan tersebut suatu saat disetujui, makanya kami tidak pernah berhenti memperjuangkan. Selama ini kami tidak tahu apa alasan pemerintah keberatan warga asing itu memiliki properti di Indonesia, padahal dari sisi ekonomi sangat baik bagi pengusaha maupun penerimaan pajak negara,” katanya.

Mantan Ketua REI Batam itu menambahkan, kepemilikan asing atas properti di Indonesia selama ini terganjal Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia. Oleh karena itu, pemerintah harus merevisi aturan tersebut.

"Dari situ kita belum tahu nanti peraturan barunya seperti apa bentuknya," kata Eddy.

Senada dengan Eddy, Ketua Umum Asosiasi Pengusaha Indonesia (Apindo) Haryadi Sukamdani mengungkapkan wacana diizinkannya WNA memiliki properti sudah lama terdengar di telinga para pelaku usaha, namun tidak kunjung terealisasi sampai sekarang. Menurutnya, jika pemerintah membebaskan asing di bisnis properti akan berdampak baik bagi industri dan pemerintah sendiri.

“Ini merupakan wacana lama tapi kelihatanya mungkin pemahaman di internal pemerintah dan DPR masih tarik ulur. Yang jelas dengan pembatasan lokasi kriteria tertentu sebetulnya itu sangat baik bagi industri dan sangat baik bagi pajak," katanya.

Haryadi menampik wacana penguasaan properti oleh asing akan menyinggung masalah kedaulatan negara. Sebab, wilayah kepemilikan apartemen akan dibatasi berdasarkan lokasi dan diperuntukan untuk apartemen mewah dengan harga mahal dan bukan bersubsidi.

"Isunya adalah isu komersil, tidak ada dikaitkan dengan masalah nasionalisme dan kedaulatan negara. Tidak

ada urusannya karena orang yang beli itu cuma unit kecil dan cuma apartemen. Jadi isu yang itu berlebihan," katanya.

http://www.jpnn.com/read/2015/06/24/311369/Jokowi-Setujui-Asing-Boleh-Miliki-Properti,-Ini-Alasannya-

Rabu, 24 Juni 2015 , 07:00:00

Jokowi Setujui Asing Boleh Miliki Properti, Ini Alasannya

JAKARTA - Polemik kepemilikan properti oleh warga negara asing (WNA) yang terjadi sejak era Presiden Susilo Bambang Yudhoyono (SBY), akhirnya tuntas di era Presiden Joko Widodo (Jokowi). Tim Komunikasi Presiden Teten Masduki menyebut, dalam pertemuan dengan Presiden Jokowi, pengurus Real Estate Indonesia (REI) memang mengusulkan agar pemerintah membuka sektor properti untuk kepemilikan asing. "Presiden setuju," ujarnya di Kantor Presiden kemarin (23/6). Teten memastikan, persetujuan tersebut bakal disertai syarat agar para developer atau pengembang perumahan tetap mengedepankan akses pembelian properti untuk warga negara Indonesia (WNI). "Jadi prioritasnya harus tetap WNI," katanya. Menurut Teten, langkah pemerintah membuka akses kepemilikan properti untuk WNA dilakukan sebagai salah satu strategi menghadapi persaingan di tingkat regional. Sebab, negara tetangga seperti Singapura dan Malaysia juga sudah membuka akses properti untuk warga asing. "Supaya industri properti kita kompetitif," ucapnya. REI sebenarnya sudah lama mengusulkan pembukaan akses kepemilikan properti untuk warga negara asing. Bahkan, dalam Rapat Kerja Nasional REI 2012 lalu, Presiden SBY sempat memberi sinyal persetujuan, meskipun mengakui jika masih ada suara serta antiasing dari publik, sehingga perlu penjelasan gamblang terkait kebijakan tersebut. Namun, hingga SBY lengser, kebijakan itu tak juga keluar. Saat ini, kepemilikan properti oleh WNA diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996. Beleid tersebut mengatur bahwa warga asing hanya berhak memiliki hak pakai properti di Indonesia selama 25 tahun yang bisa diperpanjang 20 tahun dan ditambah lagi selama 25 tahun. Ketua Umum REI Eddy Hussy mengakui, pihaknya memang mengusulkan kepada Presiden Jokowi agar merevisi aturan terkait kepemilikan properti oleh warga negara asing. "Sebab, pasar properti untuk WNA ini besar sekali," ujarnya. Menurut Eddy, banyaknya ekspatriat atau WNA yang bekerja atau memiliki usaha di Indonesia merupakan pasar prospektif. Sebab, sebagian besar dari mereka berminat untuk membeli dan memiliki properti di Indonesia. "Apalagi, jika dibanding harga properti di Singapura atau Malaysia, kita masih jauh lebih rendah," katanya. Wacana membuka kepemilikan properti untuk WNA juga sudah dikaji Kementerian Keuangan. Menteri Keuangan Bambang Brodjonegoro, dalam kajian saat ini, akses kepemilikan properti hanya akan dibuka khusus untuk apartemen kategori mewah dengan harga minimal tertentu. "Kajiannya belum final, masih menunggu masukan dari berbagai pihak," ucapnya. Berdasar kalkulasi REI, jika misalnya pemerintah membuka kepemilikan properti oleh WNA untuk apartemen

dengan harga minimal Rp 10 miliar, maka setidaknya bisa menarik pembelian hingga 10.000 unit atau senilai total Rp 100 triliun.

Dari jumlah tersebut, potensi pajak langsung maupun tidak langsung yang didapat pemerintah bisa mencapai Rp 40 triliun. Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Basuki Hadimuljono menambahkan, selain apartemen, pemerintah juga tengah mengkaji kemungkinan membuka kepemilikan asing untuk properti jenis rumah tapak (landed house). "Kepemilikan properti itu juga akan disesuaikan dengan izin tinggal mereka," ujarnya. Rencana pembukaan akses kepemilikan properti oleh asing langsung disorot Indonesia Property Watch (IPW). Direktur Eksekutif IPW Ali Tranghanda menyebut, salah satu dampak negatif masuknya asing ke properti Indonesia adalah merangkak naiknya harga properti.

"Meski yang dibuka properti kelas atas, tapi harga properti menengah juga akan terkerek naik," katanya. Karena itu, Ali mengatakan jika pemerintah harus benar-benar selektif. Misalnya, menetapkan standar yang ketat pemilikan properti oleh WNA khusus untuk harga Rp 10 miliar ke atas. Kalau batasan harga lebih rendah dari itu, maka properti akan diborong asing dan harga properti pasti melonjak. "Jadi harus hati-hati," ucapnya. (owi)

http://www.tempo.co/read/opiniKT/2015/06/29/10392/kepemilikan-properti-untuk-warga-asing

Kepemilikan Properti untuk Warga Asing

Minggu, 28 Juni 2015 | 23:47 WIB

Tak soal jika pemerintah merevisi aturan kepemilikan properti bagi warga negara asing di Indonesia. Tapi aturan yang bakal memperbolehkan warga asing memiliki properti di Tanah Air itu harus disertai persyaratan ketat. Jangan sampai kebijakan itu memicu bubble economy lantaran harga properti melonjak lebih cepat dibanding kenaikan daya beli masyarakat.

Tuntutan revisi Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 itu datang dari Real Estate Indonesia. Selama ini, dalam peraturan tersebut, warga asing boleh memiliki properti dengan status hak pakai. Mereka meminta agar kebijakan itu diperlonggar supaya pasar properti nasional bergerak dan mengatasi ketertinggalan dari negara tetangga.

Memang, negara-negara seperti Malaysia, Thailand, Singapura, dan Australia membolehkan warga asing memiliki properti di negara mereka. Banyak warga Indonesia yang membeli properti di sana. Ironisnya, pengembang domestik justru dilarang menjual properti kepada warga asing. Padahal ada ratusan ribu ekspatriat yang bekerja dan mempunyai usaha di Indonesia.

Dengan argumen tersebut, masuk akal jika Real Estate Indonesia kemudian meminta Presiden Joko Widodo membuka keran kepemilikan properti bagi warga asing. Mereka beralasan, bila orang asing membeli properti,

berarti akan mengalir lebih banyak dana dari luar. Presiden pun menyetujui permintaan itu dan berjanji menerbitkan regulasi yang baru.

Tapi aturan baru yang bakal terbit itu tetap harus punya batas yang jelas. Pertama, kepemilikan asing itu berlaku bukan untuk rumah tapak (landed house), melainkan apartemen. Kategori apartemen itu pun harus diatur, yaitu yang tak disubsidi. Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Basuki Hadimuljono sudah tepat membuat batasan bahwa apartemen yang boleh dimiliki berharga minimal Rp 5 miliar.

Jumlah apartemen yang dimiliki pun mesti diatur. Berdasarkan peraturan pemerintah yang sudah ada, warga asing hanya boleh memiliki satu unit. Ketentuan ini harus dipertahankan karena, jika memiliki lebih dari satu unit, berarti mereka telah memasuki ranah bisnis atau investasi. Kemungkinan pelanggaran seperti itu harus dicegah, termasuk dengan pengenaan aturan pajak khusus. Mereka yang boleh memiliki properti juga harus punya izin tinggal.

Hal terpenting yang juga harus digarisbawahi: regulasi itu harus dipastikan tak mempersempit kesempatan masyarakat dalam memiliki hunian. Bukan apa-apa, kebijakan baru itu bisa membuat harga properti melonjak. Karena orang asing punya daya beli tinggi, pengembang bisa menggoreng harga jual dari Rp 2 miliar, misalnya, menjadi Rp 5 miliar.

Lonjakan harga di atas nilai riil inilah yang akan memicu gelembung properti dan perbankan. Kondisi itu akan bertambah parah bila sebagian besar pasar merupakan investor atau spekulator. Harga properti akan naik lebih cepat dibanding kenaikan daya beli masyarakat. Krisis ekonomi pun bukan mustahil lebih cepat terjadi.

Inilah yang harus dihindari dengan penerapan prinsip kehati-hatian. Pengenaan ketentuan yang ketat mutlak diperlukan dalam revisi nanti.

KEPEMILIKAN HAK ATAS TANAH OLEH WARGA NEGARA ASING MELALUI PERJANJIAN NOMINEE

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Kebutuhan akan tanah dewasa ini semakin meningkat sejalan dengan berkembangnya perekonomian Indonesia dan meningkatnya kebutuhan lain yang berkaitan dengan tanah. Tanah tidak saja sebgai tempat tinggal, tetapi juga sebagai tempat melakukan usaha dan juga sebagai jaminan mendapatkan pinjaman bank, untuk keperluan usaha, sewa-menyewa, dan jual-beli. Begitu pentingannya kegunaan tanah bagi orang atau badan hukum menuntut adanya jaminan kepastian hukum atas tanah tersebut. Seiring berkembangnya zaman dalam memasuki era globalisasi, kemungkinan semakin terbukanya kesempatan investor asing untuk berinvestasi dan membuka usaha maupun untuk memiliki properti di Indonesia kian besar. Mengingat Indonesia merupakan negara dengan perekonomian yang berkembang, sehingga akan membuat para pengusaha melirik Indonesia sebagai tempat untuk membuka berbagai usaha.

Dalam ruang lingkup agraria, tanah merupakan bagian dari bumi yang disebut permukaan bumi. Tanah yang dimaksudkan disini bukan mengatur dalam segala aspeknya, melainkan hanya mengatur salah satu aspeknya

saja, yaitu tanah dalam pengertian yuridis yang disebut hak. Tanah sebagai bagian dari bumi yang sebagaimana disebutkan dalam Pasal 4 ayat 1 UUPA, yaitu :

“Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum”.[1]

Di Indonesia sendiri dalam sistem agraria menganut asas nasionalisme yang menyatakan bahwa :

“Hanya Warga Negara Indonesia saja yang mempunyai hak milik atas tanah atau yang boleh mempunyai hubungan dengan bumi dan ruang angkasa dengan tidak membedakan antara laki-laki dengan wanita serta sesama warga Negara Indonesia baik asli maupun keturunan”.

Asas Nasionalitas adalah salah satu asas dalam UUPA. Asas Nasionalitas dalam hal ini sama dengan Asas hanya warga negara Indonesia yang mempunyai hak milik atas tanah. (Pasal 21 Ayat (1) jo. Pasal 26 Ayat (2) UUPA). Hak milik tidak dapat dipunyai oleh orang asing dan pemindahan hak milik kepada orang asing dilarang dengan ancaman batal demi hukum. Dalam asas ini ditegaskan bahwa orang asing tidak dapat memiliki tanah di Indonesia dan hanya warga negara Indonesia yang dapat memiliki tanah di Indonesia. Jadi tanah itu hanya disediakan untuk warga negara dari negara-negara yang bersangkutan. Asas nasionalisme ini terdapat dalam UUPA Nomor 5 Tahun 1960 Pasal 1 ayat (1) (2) dan (3). Pasal 1 ayat (1) UUPA, menyatakan bahwa ”seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia”. Sedangkan dalam Pasal 1 ayat (2) UUPA, menyatakan bahwa ”Seluruh bumi, air dan rang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dalam wilayah Republik Indonesia sebagai karunia Tuhan YME adalah bumi, air, dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional”. Ini berarti bumi, air, dan angkasa dalam wilayah Republik Indonesia menjadi hak bagi bangsa Indonesia, jadi tidak semata-mata menjadi hak daripada pemiliknya saja. Demikian pula , tanah-tanah di daerah dan pulau-pulau tidak semata-mata menjadi hak rakyat asli dari daerah atau pulau yang bersangkutan saja. Pada Pasal 1 ayat (3) UUPA, dinyatakan bahwa “ hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi ,air serta ruang angkasa termasuk dalam ayat (2) Pasal ini adalah hubungan yang bersifat abadi “.

Dengan demikian warga negara asing atau badan usaha asing tidak mempunyai hak milik atas tanah di Indonesia. namun warga negara asing dapat memiliki tanah di Indonesia dengan Hak Guna Usaha (HGU), Hak guna Bangunan (HGB), Hak Pakai (HP) dan Hak sewa Untuk Bangunan. Kesemua hak yang diberikan kepada warga negara asing oleh pemerintah dinyatakan sudah cukup untuk memberikan peran kepada warga negara asing untuk ikut berpartisipasi dalam pembangunan di Indonesia. Hak-hak ini diberikan kepada asing untuk memajukan perekonomian di Indonesia tanpa mencederai dari asas nasionalitas dan asa kebangsaan yang dianut dalam UUPA. Hal ini secara garis besar telah diatur dalam Pasal 41 & Pasal 42 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) dan diatur lebih lanjut dalam PP No. 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU) dan Hak Pakai (HP) atas tanah. Akan tetapi, layaknya sebuah produk hokum bahwa tidak ada yang sempurna, ada saja celah bagi warga Negara asing untuk dapat memiliki tanah di Indonesia, salah satunya dengan perjanjian nominee.

1.2 Rumusan Masalah

Bagaimana Keabsahan perjanjian nominee yang dilakukan oleh Warga Negara Asing dan Warga Negara Indonesia ?

BAB II

KEABSAHAN PERJANJIAN NOMINEE YANG DILAKUKAN OLEH WARGA NEGARA ASING DAN WARGA NEGARA INDONESIA

1. Perjanjian Nominee

Perjanjian nominee adalah orang atau badan yang secara hukum memiliki (legal owner) suatu harta atau penghasilan untuk kepentingan atau berdasarkan amanat pihak yang sebenarnya menjadi pemilik harta atau pihak yang sebenarnya menikmati manfaat atas penghasilan.Perkembangan perjanjian nominee ini terjadi dikarenakan keinginan warga negara asing untuk mempunya hak milik atas tanah di Indonesia secara umumnya.

Namun tentu harapan itu tidak dapat terpenuhi karena adanya peraturan yang melarang warga negara asing untuk memiliki hak atas tanah di Indonesia, selain itu juga betentangan dengan asas nasionalitas yang dianut dalam undang-undang Indonesia. Hal inilah yang akhirnya menimbulkan perjanjian nominee yang memungkinkan warga negara asing untuk membeli dan menguasai bidang tanah dengan hak milik.

Dalam praktek di lapangan nominee digunakan bagi Warga Negara Asing untuk dapat menguasai tanah dengan meminjam nama Warga Negara Indonesia dan dibuatlah perjanjian Nominee dengan akta dibawah tangan antara Warga Negara Indonesia dan Warga Negara Asing tersebut, dimana dengan menggunakan perjanjian tersebut Warga Negara Asing dapat memiliki tanah dengan hak milik dengan cara mendaftarkan tanah tersebut atas nama Warga Negara Indonesia yang ditunjuknya sebagai Nominee[2].

Perjanjian nominee atau nominee agreement dapat diartikan sebagai perjanjian pernyataan dan kuasa. Serorang WNImenyatakan bahwa tanah itu bukan miliknya dan ia memberi kuasa kepadaWNA untuk dapat menjual dan dalam hal itu pengikatan melalui surat perjanjian dibawah tangan yang menjadi pengikatnya. Dengan adanya perjanjian nominee, orang asing cukup meminjam identitas dari seorang warga negara Indonesia untuk dicantumkan namanya dalam suatu sertifikat tanah dan warga negara asing menilai bahwa perjanjian ini jauh lebih praktis dan menguntungkan untuk kedua belah pihak.

Secara teknis beberapa permasalahan akan timbul apabila tanah tersebut akan dipindahtangankan sementara nominee meninggal dunia, menghilang atau tidak diketahui alamatnya, akan tetapi persoalan-persoalan tersebut telah diantisipasi oleh orang asing yang bersangkutan dengan membuat suatu perjanjian, yang secara garis besar diperjanjikan sebagai berikut :

1. Pernyataan bahwa tanah tersebut dibeli dengan uang dari orang asing yang bersangkutan dan nominee hanya dipinjam namanya untuk dipakai keatas nama tanah tersebut dalam sertifikat. Segala biaya yang timbul dari pembelian tanah tersebut ditanggung oleh orang asing (misalnya biaya pajak/, IMB).

2. Dibuat perjanjian antara orang asing dengan nominee tersebut suatu perjanjian sewa-menyewa tanpa batas waktu dan dengan biaya sewa yang direkayasa, sehingga seolah-olah legaldan tidak melanggar peraturan.

3. Dibuat surat kuasa mutlak dari orang bali (nominee) kepada orang asing yang isinya boleh menjual dan menyewakan kepada siapapun dan surat kuasa tersebut tidak dapat dicabut lagi.

4. Dalam perjanjian nominee mengikat seluruh ahli waris kedua belah pihak baik dari orang asing maupun dari pihak nominee.

Perjanjian Nominee bisa dikatakan perjanjian simulasi atau perjanjian pura-pura yang dilakukan oleh beberapa pihak dalam hal ini Warga Negara Indonesia dengan Warga Negara Asing bahwa mereka keluar menunjukkan seolah-olah terjadi perjanjian antara mereka, namun sebenarnya secara rahasia mereka setuju bahwa perjanjian yang nampak[3].

2. Keabsahan Perjanjian Nominee

Perjanjian nominee merupakan salah satu cara untuk merekayasa aturan yang termaktub dalam Undang-undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960. Dalam pembuatan perjanjian nominee telah melanggar asas-asas dalam perjanjian maupun asas yang terdapat dalam UUPA, adapun asas yang dilanggar dengan adanya perjanjian nominee ini pada kasus kepemilikan hak atas di Indonesia oleh warga negara asing, yaitu :

1. Asas Iktikad Baik (Pasal 1338 ayat (3) KUHPdt)

Asas iktikad baik dalam hal ini karena perjanjian ini dibuat untuk mengelabui Pasal 9 dan Pasal 21 UUPA agar dapat mempunyai hak milik atas tanah di Indonesia. Hal ini tercantum dalam Pasal 1338 ayat (3) KUHPdt yang berbunyi: “Perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.” Asas ini merupakan asas bahwa para pihak, yaitu pihak kreditur dan debitur harus melaksanakan substansi kontrak berdasarkan kepercayaan atau keyakinan yang teguh maupun kemauan baik dari para pihak. Asas itikad baik terbagi menjadi dua macam, yaitu[4] :

1. Itikad baik nisbi (relative)

Dalam iktikad baik nisbi yaitu iktikad baik yang memperhatikan sikap dan tingkah laku yang nyata dari subjek.

2. Itikad baikmutlak.

Penilaian terletak pada akal sehat dan keadilan serta dibuat ukuran yang obyektif untuk menilai keadaan (penilaian tidak memihak) menurut norma-norma yang objektif.

1. Asas Nasionalitas atau Asas Kebangsaan (Pasal 21 Ayat (1) jo. Pasal 26 Ayat (2) UUPA).

Dalam UUPA terdapat asas kebangsaan yang dimana menyatakan “Sesuai dengan asas kebangsaan tersebut dalam Pasal 1, maka menurut Pasal 9 jo Pasal 21 ayat (1) hanya Warga Negara Indonesia saja yang dapat mempunyai hak milik atas tanah. Hak milik tidak dapat dipunyai oleh orang asing dan pemindahan hak milik kepada orang asing dilarang (pasal 26 ayat 2).Orang-orang asing dapat mempunyai tanah dengan hak pakai yang luasnya terbatas.Demikian juga pada dasarnya badan-badan hukum tidak dapat mempunyai hak milik (pasal 21 ayat 2). Adapun pertimbangan untuk (pada dasarnya) melarang badan-badan hukum mempunyai hak milik atas tanah, ialah karena badan-badan hukum tidak perlu mempunyai hak milik tetapi cukup hak-hak lainnya, asal saja ada jaminan-jaminan yang cukup bagi keperluan-keperluannya yang khusus(hak guna-usaha, hak guna-bangunan, hak pakai menurut pasal 28, 35 dan 41)”.

Selain menganut konsepsi komunalistik religious yang memungkinkan penguasaan tanah secara individual, UUPA juga menganut prinsip nasionalitas.Dimana hanya WNI yang dapat mempunyai hubungan sepenuhnya dengan tanah sebagai bagian dari bumi sebagaimana termuat dalam ketentuan pasal 9 ayat (1) UUPA dan pasal 21 ayat (1) UUPA, yang kemudian pelaksanannya merupakan usaha untuk mewujudkan frasa yang

termuat dalam ketentuan pasal 33 ayat (3) Amandemen IV Undang-undang dasar 1945. Hubungan yang dimaksud untuk hal ini adalah wujud dari hak milik[5].

Pada prinsipnya, hanya Warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik atas tanah menurut Pasal 21 ayat (1) UUPA.Untuk warga negara asing atau badan hukum asing yang hendak menggunakan tidak dapat memperoleh hak milik atas tanah. Orang asing (yang berkedudukan di Indonesia) hanya dapat mempunyai hak pakai, hak sewa dan hak guna bangunan, serta hak guna usaha menurut UUPA.

c. Sebab causa yang halal ( Pasal 1320 KUHPdt )

Yang dimaksud sebab causa yang halal dalam pasal 1320 KUHPdt bukanlah sebab dalam arti isi perjanjian itu sendiri yang menggambarkan tujuan yang akan dicapai oleh pihak-pihak. Undang-undang tidak memperdulikan apa yang menjadi sebab orang mengadakan perjanjian. Yang diperhatikan atau diawasi oleh unang-undang ialah isi perjanjian itu, yang dimana menggambarkan tujuan hendak dicapai oleh para pihak, apakah dilarang oleh unadng-undang atau tidak, apakah betentangan dengan ketertiban umum atau tidak (Pasal 1337 KUHPdt).

Akibat hukum perjanjian yang berisi causa yang tidak halal ialah “batal demi hukum” (nietig, void).Dengan demikian tidak ada dasar untuk menuntut pemenuhan perjanjian dimuka hukum, karena sejak semula dianggap tidak pernah ada perjanjian. Demikian juga apabila perjanjian yang dibuat itu tanpa causa (sebab), ia diangggap tidak pernah ada (Pasal 1335 KUHPdt).

Dari ketentuan pasal 9 ayat (1) dan pasal 21 ayat (1) UUPA sudah jelas dan tegas dinyatakan bahwa warga negara asing tidak dapat menguasai tanah di seluruh wilayah Indonesia dengan menggunakan hak milik. Apabila WNA membeli, mengadakan pertukaran, menerima hibah, ataupun memperoleh warisan atas sebidang tanah yang dikuasai dengan hak milik, maka perbuatan hukum yang mendasari terjadinya perpindahan hak milik tersebut menjadi batal karena hukum dan tanahnya menjadi tanah negara (Pasal 26 ayat (2) UUPA ).

Disamping itu, apabila WNA memperoleh tanah yang dikuasai dengan hak milik akibat percampuran harta, maka hak milik tersebut harusdilepaskan dalam jangka waktu 1 tahun sejak diperolehnya hak tersebut. Apabila hal itu tidak dilaksanakan, hak milik atas tanah tersebut menjadi hapus karena hukum dan tanahnya menjadi tanah negara (Pasal 21 ayat (3) UUPA).

Perjanjian Nominee dikategorikan sebagai salah satu bentuk dari perjanjianInnominaat karena belum ada pengaturan secara khusus tentangnya dan tidak secara tegas disebutkan dalam pasal-pasal KUHPerdata. Nominee adalah seseorang yang bertindak untuk nama pihak lain sebagai wakil dalam arti sempit yang terbatas. Terkadang istilah tersebut digunakan untuk menandakan sebagai agen atau wali[6].

Dalam Keabsahannya perjanjian nominee sudah jelas tidak bisa dibenarkan dan perjanjian ini sudah tidak dianggap ada karena melanggar undang-undang dan asas perjanjian serta asas kebangsaan yang terkandung dalam UUPA. Menurut pasal 1320 ayat (4) KUHPerdata mengenai syarat sahnya perjanjian, bahwa ada suatu sebab yang halal, sesuatu yang menyebabkan seseorang membuat perjanjian bukanlah dimaksud dengan sebab yang halal dan sesuatu yang menyebabkan seseorang membuat perjanjian pada asasnya tidak diperdulikan oleh undang-undang. Yang diperhatikan oleh hukum adalah tindakan orang-orang dalam masyarakat. Sehingga dalam hal ini, sebab yang halal adalah mengenai objek atau isi dan tujuan prestasi yang terkandung dalam perjanjian itu sendiri, bukan mengenai sebab yang menjadi latar belakang dibuatnya suatu perjanjian[7].

BAB III

PENUTUP

1. Kesimpulan

Perjanjian Nominee yang dilakukan oleh Warga Negara Asing dengan Warga Negara Indonesia adalah tidak sah menurut hokum yang berlaku di Indonesia. Perjanjian Nominee terus berlangsung dikarenakan kurangnya pemahaman masyarakat terhadap substansi dari perjanjian tersebut. Masyarakat awam pada umumnya menganggap bahwa apapun yang telah tertulis memiliki kekuatan bukti yang kuat dan mengikat sehingga masyarakat merasa kesulitan untuk menggugat jika perjanjian tersebut dilakukan dengan kecurangan.

2. Saran

Pemerintah membuat suatu peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai perjanjian nominee secara khusus.

DAFTAR PUSTAKA

Undang-undang Dasar Negara Republik Kesatuan Indonesia Tahun 1945

Undang-undang Pokok Agraria Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok– pokok Agraria.

Aliyin Yosep. 2012, “Asas-asas Hukum Perdata”,

http://yosepaliyinsh.blogspot.com/2012/09/asas-asas-hukum-perdata.html, Diakses jam 19.15 WIB, tanggal 1 Juli 2013

Djaja, Ida Bagus Gede Wdhi Wiratama Rai. “Pengaturan Mengenai Perjanjian Nominee dan keabsahannya (Ditinjau Dari UUPA)”.Hukum Bisnis. Universitas Udayana.

Garner, Bryant A. 1999,Black’s Law Dictionnary With Guide To Pronunciation. St. Paul: West Publishing.

Putra, G. Agus Permana.2010, “Wanprestasi Dalam Penggunaan Nominee Pada Perjanjian Yang Dibuat Dibawah Tangan Berkaitan dengan Kepemilikan Tanah Di Bali”. Masters thesis, Univesitas Diponegoro

Purba, Natalia Christine. 2006, “Kesbsahan Perjanjian Innominaat Dalam Bentuk Nominee Agreement (Analisis Kepemilikan Tanah Oleh Warga Negara Asing)”.Jakarta, Fakultas Hukum Universitas Indonesia.

Santoso,Urip. 2008,Hukum Agraria dan Hak Hak Atas Tanah, Jakarta. Kencana

Subekti.2002, Hukum Perjanjian. Jakarta, PT. Intermasa, Cetakan 19

[1] Santoso,Urip. 2008,Hukum Agraria dan Hak Hak Atas Tanah, Jakarta. Kencana, Hlm. 10

[2]Putra, G. Agus Permana.2010, “Wanprestasi Dalam Penggunaan Nominee Pada Perjanjian Yang Dibuat Dibawah Tangan Berkaitan dengan Kepemilikan Tanah Di Bali”. Masters thesis, Univesitas Diponegoro

[3]Subekti.2002, Hukum Perjanjian. Jakarta, PT. Intermasa, Cetakan 19, Hlm. 1

[4]Aliyin Yosep. 2012, “Asas-asas Hukum Perdata”,http://yosepaliyinsh.blogspot.com/2012/09/asas-asas-hukum-perdata.html Diakses jam 19.15 WIB, tanggal 20 April 2014

[5]Djaja, Ida Bagus Gede Wdhi Wiratama Rai. “Pengaturan Mengenai Perjanjian Nominee dan keabsahannya (Ditinjau Dari UUPA)”.Hukum Bisnis. Universitas Udayana.

[6] Garner, Bryant A. 1999,Black’s Law Dictionnary With Guide To Pronunciation. St. Paul: West Publishing, Hal.1072

[7]Purba, Natalia Christine. 2006, “Kesbsahan Perjanjian Innominaat Dalam Bentuk Nominee Agreement (Analisis Kepemilikan Tanah Oleh Warga Negara Asing)”.Jakarta, Fakultas Hukum Universitas Indonesia, Hlm. 34-35

=====================================================================

PERJANJIAN NOMINEE SEBAGAI SARANA PENGUASAAN HAK MILIK ATAS TANAH OLEH WARGA NEGARA ASING DALAM PERSPEKTIF HUKUM PERJANJIAN INDONESIA

ABSTRAK

Perjanjian nominee di bidang pertanahan memberikan kermungkinan bagi

warga negara asingmemiliki hak milik atas tanahyang dilarang Undnag Undang

poko Agraria ( UUPA ) adalah dengan jalan meminjam nama warga negara

Indonesia dalam melakukan jual beli, sehingga secara yuris formal tidak

menyalahi peraturan yang berlaku. Perjanian nominee sama sekali tidak dikenal

dalam sistem hukum perjanjian Indonesia yang diatur pada Kitab Undang Undang

Hukum Perdata Indonesia

Perjanjian nominee sangat penting dipelajari yang berkaitan sebagai sarana

penguasaan hak milik atas tanah oelh warga negara asing berkaitan dengan hukum

perjanjian Indonesia untuk mengetahui, bagaimana pengaturan perjanjian nominee

di Indonesia ? dan apakah perjanjian nominee telah memperhatiakn keabsahan

dan kekuatan mengikat sesuai dengan sistem hukum perjanjian Indonesia ?

Penelitian perjanian nominee sebagai sarana penguasaan hak milik atas

tanah oleh warga negara asing dalam persepektif hukum perjanjian

Indonesiamenggunan metode penelitiannhukum normatif dengan pendekatan

perundang – undangan, yang dikaitkan dengan analisis konsep. Materi hukum

mencakup Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pengaturan Dasar

Pokok-Pokok Agraria selanjutnya disebut UUPA, KUHPerdata, PP No.40 Tahun

1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah,

PP No.41 Tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang

Asing Yang Berkedudukan di Indonesia, Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN

No. 8 Tentang Perubahan Peraturan Menteri Agraria / Kepala BPN No. 7 Tahun

1996 Tentang persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh

Orang Asing

Penelitian ini menunjukan bahwa perjanjian nominee sah apabila telah

memenuhi persyaraant sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1320 KUHPerdata.

Dan apabila perjanjian nominee sudah memperhatikan syarat keabsahan tersebut

maka perjanjian itu berdasarkan Pasal 1338 KUHPerdata mempunyai kekuatan

mengikat bagi para pihak

AKIBAT HUKUM NOMINEE AGREEMENT TERHADAP JUAL BELI

TANAH OLEH WARGA NEGARA ASING DENGAN PINJAM NAMA

oleh

Anak Agung Sagung Cahaya Dewi Savitri

Sagung Putri M.E Purwani

Hukum Bisnis Fakultas Hukum Universitas Udayana

ABSTRAK

Akibat hukum nominee agreement terhadap jual beli tanah oleh Warga Negara

Asing dengan pinjam nama, ditulis dengan tujuan untuk mengetahui akibat hukum dari

nominee agreement terhadap jual beli tanah oleh warga negara asing dengan pinjam

nama. Dalam penulisan ini menggunakan metode yuridis normatif, yang dimana

penulisan normartif mengacu pada pendekatan dengan aspek Undang-Undang dan buku

/ bahan hukum. Kesimpulan dari penulisan ini adalah perjanjian yang cacat hukum

dianggap sebagai perbuatan yang batal demi hukum.

Kata Kunci : Nominee Agreement, Akibat Hukum, Batal Demi Hukum

ABSTRACT

Legal consequences nominee agreement to purchase land by foreign nationals

with borrowed names, written with the aim to determine the legal affect of a nominee

agreement on the sale and purchase of land by foreigners to borrow the name. in this

study using normative research, which is where the writing refers to the apporoach to

the normative aspects of the legislation and the book / material law. Conclusion of this

paper is flawed agreement is considered as null and void acts.

Keywords : Nominee Agreement, legal consequences, null and void.

I. PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Perjanjian adalah suatu perbuatan satu orang atau lebih mengikatkan dirinya

terhadap satu orang atau lebih. Hal tersebut tercantum dalam pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Namun terdapat syarat-syarat sahnya suatu

perjanjian yang tercantum dalam pasal 1320 KUHPerdata. Dalam perjanjian Jual Beli harta

tetap, atau biasanya Jual Beli tanah, yang dilakukan antara Warga Negara Asing dengan

2

Warga Negara Indonesia yang saat ini sangat sering terjadi, khususnya didaerah yang

berpotensi memiliki nilai jual yang tinggi di bidang property.

Nilai jual tanah, khususnya di Kota-kota Besar, yang perkembangan harganya terus

bertambah cukup tinggi dalam waktu beberapa tahun. Membuat para investor tertarik akan

usaha dibidang property ini, sehingga banyak investor asing yang ikut berkecimpung dalam

bisnis ini. Sehingga terjadi beberapa permasalahan yang mucul dari hal ini, Warga Negara

Asing tidak mempunyai Hak Milik atas tanah, hal ini jelas tercantum pada pasal 21

Undang-Undang Pokok Agraria yang menyebutkan hanya Warga Negara Indonesia saja

yang dapat mempunyai Hak Milik atas Tanah. Sehingga terdapat beberapa oknum yang

melakukan penyelundupan hukum, dengan membuat perjanjian antara Warga Negara Asing

dengan Warga Negara Indonesia dalam pembelian sebidang tanah. Tujuan dari penulisan

ini , untuk mengetahui “perjanjian jual beli harta tetap yang cacat hukum antara Warga

Negara Asing dan Warga Negara Indoensia“ dan mencari kepastian hukum.

1.2 Tujuan Penelitian

Untuk mengetahui akibat hukum dari nominee agreement terhadap jual beli tanah

oleh warga Negara asing dengan pinjam nama khususnya bagaimana hak dan kewajiban

yang ada ketika perjanjian itu dibuat. Berkaitan dengan masalah tersebut, maka perlu

dibahas mengenai akibat hukum dari nominee agreement sehingga permasalahan dapat

diketahui secara lebih lanjut dan diselesaikan dengan baik.

II. ISI MAKALAH

2.1 Metode Penelitian

Sebagai suatu karya ilmiah dan untuk mendapatkan hasil yang ilmiah, sehingga

dapat dipertahankan secara ilmiah pula. Maka dalam penulisan skripsi ini, penelitian yang

digunakan adalah penelitian yuridis normatif. Penelitian secara yuridis yaitu acuan didalam

meneliti permasalahan yakni berlandaskan pada peraturan perundang-undangan yang ada.

Penelitian normatif yang artinya : metode atau cara yang dipergunakan di dalam penelitian

hukum yang dilakukan dengan cara meneliti data pustaka yang ada

.

3

2.2 HASIL DAN PEMBAHASAN

2.2.1 Akibat Hukum dalam Perjanjian Jual Beli Tanah yang Cacat Hukum

Syarat sahnya perjanjian yang dimaksud dalam pasal 1320 KUHPerdata yaitu ada

persetujaun antara pihak yang membuat perjanjian (consensus), Ada kecakapan pihak-pihak

untuk membuat perjanjian (capacity), ada suatu hal tertentu (a certain subject matter), ada

suatu sebab yang halal (legal causes).

1

Bila syarat ketiga dan keempat tidak dipenuhi, maka

perjanjian tersebut dianggap batal demi hukum, atau perjanjian tersebut dianggap tidak

pernah terjadi.

Dalam jual-beli tanah, tidak termasuk dalam Hukum Agraria, namun termasuk

dalam Hukum Perjanjian atau Hukum Perutangan.

2

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960

tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA) menganut asas larangan

pengasingan tanah (gronds verponding verbood), yang melarang kepemilikan tanah dengan

hak selain hak pakai untuk dimiliki oleh Warga Negara Asing.

Hak Milik dalam UUPA pasal 20 menjelaskan pengertian Hak Milik, ialah hak

turun-temurun terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan

mengingat ketentuan pasal 6. Sifat Hak Milik yang dimaksud dalam UUPA yaitu hak yang

turun-temurun, terkuat dan terpenuh, sehingga hak yang tidak memiliki ketiga ciri tersebut

bukanlah termasuk Hak Milik. Hak milik (eigendom) merupakan salah satu jenis hak

kebendaan yang diatur dalam Buku III KUHPerdata dari pasal 570-624.

Suatu perbuatan hukum / perbuatan yang dilakukan oleh subjek hukum akan

menimbulkan akibat hukum. Jadi akibat hukum adalah segala akibat konsekuensi yang

terjadi dari segala perbuatan hukum yang dilakukan oleh subjek hukum terhadap objek

hukum ataupun akibat-akibat lain yang disebabkan oleh kejadian-kejadian tertentu yang

oleh hukum yang bersangkutan sendiri telah ditentukan atau dianggap sebagai akibat

hukum.

3

Sehingga bagi Warga Negara Asing maupun Warga Negara Indonesia yang

merasa dirugikan atas batalnya perjanjian tersebut tidak mendapatkan perlindungan hukum,

1

A. Qiram Syamsudin Meliala, 2001, Hukum Perjanjian, Liberty, Bandung, h.56-58.

2

Effendi Perangin, 1991, Hukum Agraria Di Indonesia :Suatu Telaah Dari Sudut Pandang Praktisi

Hukum, CV. Rajawali, Jakarta, h.17

3

Ika, “Pengertian Subjek Hukum, Objek Hukum dan Akibat Hukum” , diakses terakhir pada tanggal :

24 Juli 2013, http://ikaagustini.blogspot.com/2011/02/pengertian-subjek-hukum-objek-hukum-dan.html.

4

karena secara langsung kehilangan hak dan kewajibannya dari perjanjian yang sudah batal

demi hukum.

Terdapat juga perbuatan-perbuatan hukum yang disebut secara khusus, seperti yang

tercantum dalam ketentuan pasal 26 ayat 2 UUPA, yaitu yang dirumuskan sebagai

“perbuatan-perbuatan hukum yang secara tidak langsung bertujuan untuk memindahkan

hak milik kepada pihak yang tidak memenuhi syarat. Perbuatan-perbuatan tersebut:

1. Jual-beli memakai kedok yaitu dengan mempergunakan orang lain, seakan-akan orang itu yang membeli, padahal yang sebenarnya membeli tidak

memenuhi syarat.

2. Penipuan, mungkin pula perbuatannya sendiri yang merupakan penipuan.

Jual-beli pada orang yang tidak disebut sewa-meyewa untuk jangka waktu 60

tahun misalnya, uang sewa dibayar sekaligus, yang jumlahnya sama dengan

harga tanah itu jika dibeli, setelah 60 tahun dapat diminta kembali, dengan

membayar ganti kerugian yang akan diperhitungkan kemudian. Jadi pura-pura melakukan sewa-menyewa, yang sebenarnya adalah jual-beli, ini

maksudnya ialah untuk menghindarkan diri dari ketentuan pasal 26 UUPA.

3. Perkawinan campuran, mungkin pula bagi seseorang untuk memperoleh Hak

Milik, yaitu dengan melakukan perkawinan. Orang asing sengaja mengawini

orang Indonesia asli yang mempunyai tanah Hak Milik, dengan tujuan agar

Hak Milik itu diperolehnya. Seperti diketahui dengan membuat perjanjian

kawin harta campur, maka antara suami-istri terjadi harta bersama secara

menyeluruh, termasuk tanah Hak Milik kepunyaan suamo/istri sebelum

perkawinan berlangsung.

4

Akibat dari perbuatan yang dilarang oleh pasal 26 ayat (2) UUPA adalah :

a. Perbuatan batal demi hukum.

b. Tanah yang jadi objek jatuh pada Negara.

c. Hak-hak pihak lain yang membaninya tetap berlangsung.

d. Semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat

dituntut kembali.

III. KESIMPULAN

Beralihnya suatu Hak Milik tanah dari satu pihak (penjual) ke pihak lainnya

(pembeli), harus sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun

1960, bagi para pihak yang bermaksud menyelundupkan hukum dalam Undang-Undang

tersebut, maka perjanjian atas Jual-Beli tanah tersebut batal demi hukum, atau dengan kata

4

Effendi Perangin, op.cit,h.254

5

lain perjanjian tersebut dianggap tidak pernah ada, dan hak dan kewajibannya yang timbul

dari perjanjian tersebut juga dianggap tidak ada.

DAFTAR PUSTAKA

Harsono, Boedi, 2005,Hukum Agraria Indonesia : Sejarah Pembentukan Undang-Undang

Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaanya, Djambatan, Jakarta.

Ika, Pengertian Subjek Hukum, Objek Hukum dan Akibat Hukum , diakses terakhir pada

tanggal : 24 Juli 2013, http://ikaagustini.blogspot.com/2011/02/pengertian-subjek-hukum-objek-hukum-dan.html

Perangin, Effendi, 1991, Hukum Agraria di Indonesia : Suatu Telaah dari sudut pandang

praktisi hukum, CV. Rajawali. Jakarta.

___________,1990, Praktek Jual Beli Tanah, CV. Rajawali, Jakarta.

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetbook voor Indonesie) diterjemahkan

oleh Subekti dan R.Tjitrosubidio

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria