Suunnitelmallinen kiinteistönpito

Suunnitelmallisen kiinteistön pidon merkitys ja työkalut

Matts Almgrén,Neuvontainsinööri

Kiinteistön ylläpitotoiminta, jonka tarkoituksena on

säilyttää kiinteistön kunto, arvo ja

ominaisuudet

Kiinteistönhoitosäännöllinen toiminta, jolla

pysytetään kiinteistön olosuhteet

halutulla tasolla

Kunnossapitotoiminta, jossa kohteen

ominaisuudet pysytetään

uusimalla tai korjaamalla

vialliset ja kuluneet osat ilman,

että kohteen suhteellinen

laatutaso olennaisesti muuttuu

Lähde: Kiinteistöliiketoiminnan sanasto 2001, Rakli

Rakentaminen

Kiinteistönpitokiinteistöstä ja sen hyödyntämisestä

vastaaminen

Korjausrakentaminenrakentaminen, joka muuttaa aiemmin

rakennettua kohdetta toivottuun

suuntaan

Kiinteistönpidon kenttä

0,4%

1,1%

2,1%

3,4%

8,2%

10,8%

11,5%

12,2%

12,3%

13,0%

14,9%

17,4%

17,7%

18,2%

18,5%

0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20%

Mitä korjaustarpeita taloyhtiöissä onJulkisivut

Piharakenteet, mukaan lukiensalaojatVesikatto

Vesi- ja viemärijärjestelmä

Huoneistojen märkätilat

Ilmanvaihtojärjestelmä

Ikkunat ja ulko-ovet

Lämmitysjärjestelmä

Sähkö- jatietoliikennejärjestelmäParvekkeet

Yleiset tilat

Perustukset ja runko

Hissin / hissien modernisointi

Kustannusten määräytyminen ja kertyminen

kiinteistönpidossa

Suunnitelmallinen kiinteistönpito

Kiinteistönpidon suunnitelmallisuuden määrittää yhtiön toimintasuunnitelma (Strategia)

Strategia

Nykytila

Visio

TavoitteetToiminta-suunni-telma

Seuranta

Strategian/toimintasuunnitelman laadinta

• Asukkaiden yhdessä sopimat tavoitteet oman asumisen tasosta

• Kunnossapidon tavoitteet voidaan jakaa kolmeen päälinjaan:

A. Tasoa nostava

B. Tason säilyttävä

C. Loppuunkäyttävä

Toimintasuunnitelma / Strategia

Rakennusosa tai muu Kuntoluokka Strategia Lisäselvitys

Piha A Kunnostettu 2011-12

Perustukset ja runko B Alkuperäiset

Julkisivut CAlkuperäiset, elementtisaumat uusittu 2015, julkisivut pesty 2015

Parvekkeet C Alkuperäiset

Ikkunat ja ulko-ovet CPuuikkunat ja parvekeovet on päätetty käyttää loppuun ja uusia

Vesikatto B Vesikatteet uusittu 2016

Märkätilat B Pesutilat pääosin kunnostettu

Yleiset tilat B Porrashuoneet ja kellaritilat kunnostettu

Lämmitysjärjestelmä B Patteriventtiilit ja lämmönvaihdin 2015

Vesi- ja viemärijohdot B Alkuperäiset

Ilmanvaihtojärjestelmä BPuhdistus ja säätö 5 vuoden välein, IV-kojeet alkuperäiset

Sähköjärjestelmät B Alkuperäiset

Antenni- ja tietoverkot B Alkuperäiset

Hissit A Alkuperäiset

Suunnitelmallinen kiinteistönpitoomaisuuden arvon säilyminen ja asumiskustannusten ennustettavuus

Kiinteistönpidon suunnittelu on pitkäjänteistä

0 10 15 20 25 30

Energiakulutuksen seuranta ja benchmarkkaus

Ene

rgia

tod

istu

s

Hu

olt

oki

rja

Ku

nto

arvi

o ja

PTS

Kost

eid

en

tilo

jen

ku

nto

tark

astu

s

Maalaus

Rak

enn

uks

en

kun

toar

vio

Rak

enn

uks

en

kun

toar

vio

Vesikaton uusiminen LVI-järjestelmien

peruskorjaus

Ene

rgia

kats

elm

us

Ener

giak

atse

lmu

s

Julkisivun korjaus

Tekniikka

Käyttö- ja huolto-

ohje

Kunto-arvio

Kunnossa-pitosuunni-

telma

Kunnossapito-tarveselvitys

Korjaus-ohjelma

Tieto lievittää tuskaa

Kuntoarvio

• KH-kortin mukainen kiinteistön tilojen, rakennusosien, järjestelmien ja ulkoalueiden nykytilan ja korjaustarpeiden arviointi:

• Ulkoalueet

• Rakennustekniikka ja kiinteistöntilat

• LVIA- järjestelmät

• Sähkö- ja tietojärjestelmät

• Energiatehokkuus

• Sisäolosuhteet, turvallisuus ja terveellisyys

• Kiinteistöhoidon kehitystarpeet

• (Esteettömyys)

Lähde: Asuinkiinteistön kuntoarvio, Rakennustieto Oy

1. Kuntoarvio ja kuntotutkimukset

2. Vauriohistoria

3. Tekniset käyttöiät

4. Energiatodistus, energiakatselmus

Ei pelkkiä arvauksia!

Kunnossapitotarveselvityksen laadinta