Svensk Fastighetsmarknad · SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 1 2016 går till historien som ett rekordår på svensk fastighetsmarknad. Rekordlåga räntor har inneburit ett

Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter

TEMA: INSTITUTIONERNAS FASTIGHETSINVESTERINGAR VÅREN 2017

B n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017

Det råder fortsatt högtryck på den svenska fastighetsmarknaden. Efterfrågan på fastigheter att förvärva, projekt att utveckla och kompetenta personer att anställa har sällan eller aldrig varit större. För att vara konkurrenskraftig gäller det att ha bästa möjliga marknadskännedom och det är vad vi vill ge med Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter. Sedan hösten 2009 ger vi två gånger om året ut rapporten som sannolikt är den bredaste sammanställningen i en öppen redovisning av den svenska fastighetsmark-naden. Vi presenterar fakta om hyresnivåer, direktavkastning, bedömda värden med mera. Till det kopplar vi trender och möjligheter för att bidra till nya affärsupplägg för alla som har någon koppling till fastigheter vare sig man är fastighetsägare, hyresgäst eller brukare, offentlig eller privat. NAI Svefa vill vara hela Sveriges ledande fastighetskonsult och därför redovisar vi marknadsinformation för Sveriges viktiga regionala marknader och inte bara storstadsregionerna.

För att möta den ökande efterfrågan på NAI Svefas tjänster har vi under 2016 anställt närmare 25 konsulter till vårt rikstäckande kontorsnät med 17 kontor från Luleå i norr till Malmö i söder. Marknaden efterfrågar också nya tjänster och för att bredda och förbättra möjligheterna till den bästa helhetslösningen för våra kunder förvärvade vi under det gångna året Sensa Corporate Advisors och Fasticon. Vi kommer fortsätta växa organiskt och genom förvärv för att bli både bredare och djupare i vår rådgivning.

Vi tackar våra kunder och samarbetspartners för det förtroende ni visar oss. I över 20 år har vi skapat värden tillsammans och det är tack vare er som vi utvecklats till hela Sveriges ledande fastighetskonsult.

Välkommen till Svensk Fastighetsmarknad!

Innehåll SidAnalyschefen har ordet 1Om NAI Svefa 2Urval av referensuppdrag 3Om Sensa 4Om Fasticon 5NAI Svefa Fastighetsindex 6Den svenska ekonomin 8Institutionernasfastighetsinvesteringar 10Institutionernas investeringari bostadsutveckling 14Institutionernas roll som infrastrukturbyggare i framtiden 16Stockholm 18Göteborg 20Malmö 22Uppsala 24Linköping 26Västerås 28Örebro 30Helsingborg 32Norrköping 34Jönköping 36Umeå 38Lund 40Borås 42Eskilstuna 43Gävle 44Sundsvall 45Halmstad 46Karlstad 47Växjö 48Luleå 49Kalmar 50Östersund 51Trollhättan 52Falun 53Om Svensk Fastighetsmarknad 54Svefa RealEstate 55Om NAI Svefa Analys 56Kontaktuppgifter 57

Utgivare: Svefa Holding ABAnsvarig utgivare: Mikael LundströmGrafisk form: Soformia ABTryck: Sib-Tryck Holding AB

Detta verk, inklusive texter, illustrationer, bilder och övrigt material, är skyddat av lag (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Skyddet innebär bl.a. att det inte är tillåtet att utan tillstånd framställa exemplar av verket eller göra det tillgängligt för allmänheten, i ursprungligt eller ändrat skick, i översättning eller bearbetning, i annan litteratur- eller konstart eller i annan teknik. Kontakta gärna NAI Svefa för en licens att använda hela eller delar av verket.

Mikael LundströmVD, NAI Svefa

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 1

2016 går till historien som ett rekordår på svensk fastighetsmarknad. Rekordlåga räntor har inneburit ett rekordstort gap mellan vad det avkastar att äga fastigheter och vad det kostar att äga dem och ett mycket gynnsamt klimat för investeringar i fastigheter. Det låga ränteläget samt avkastningsmöjligheterna som en fastighetsinveste-ring erbjudit relativt andra tillgångsslag har inneburit att kapitalet har flödat till fastighetssegmentet och transaktionsvolymen summeras till rekordhöga 218 mdkr. Den andel som svenska investerare står för överstiger ensamt totalvolymen under det tidigare rekordåret 2006.

Förutsättningarna ser fortsatt goda ut men osäkerheten i omvärlden är fortfarande väsentlig. Ovissheten kring utvecklingen på svensk fastighetsmarknad framåt och marknadens agerande är stor. I avsnittet om Sveriges ekonomi och utvecklingen på fastighetsmark-naden kan du läsa vår sammanfattning av nuläget och vår prognos för utvecklingen framåt.

I vårens tema fokuserar vi på institutionernas fastighetsinvesteringar. De institutionella aktörerna har sedan finanskrisen varit ett domine-rande inslag på svensk fastighetsmarknad och har under de senaste åren ökat sina innehav i fastigheter både i och utanför Sverige. Till de största institutionella aktörerna på den svenska fastighetsmarknaden hör framför allt försäkringsbolag och pensionsfonder som genom långsiktig kapitalförvaltning agerar viktig mellanhand för en stor grupp privatpersoner. I denna rapport har vi valt att djupdyka i fastighets-beståndet hos de allmänna pensionsfonderna och tio av de största privata institutionerna på den svenska fastighetsmarknaden för att skapa en bättre bild om hur, var och i vad det institutionella kapitalet allokeras. I rapporten finner du åtta temasidor om institutionernas fastighetsinvesteringar med en kartläggning av innehaven, hur institutionerna placerar kapital i bostadsutveckling och deras intresse för investeringar i infrastruktur i framtiden. Temat löper också genom hela rapporten med exempel kring institutionella fastighetsinveste-ringar I Fokus på respektive delmarknad.

NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för en jämförelse av olika delmarknader. Sedan första mätningen hösten 2009 har Stockholm placerat sig etta vid samtliga mätningar. Stockholm är fortsatt etta med 89 av 100 möjliga poäng. Återigen ökar avståndet gentemot övriga landet vilket kan vara ett tecken på att vi har passerat konjunkturtoppen. Göteborg placerar sig som Sveriges andra fastighetsmarknad med 69 poäng följt av Uppsala och Malmö. Motsvarande index presenterar vi också för samtliga förortskommuner till våra tre storstäder.

Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar till nya och spännande fastighetsaffärer.

Fokus 24 orter Tema: Institutionernas fastighetsinvesteringar

Välkommen till vårens upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. Här beskriver vi vår syn på marknaden med en sammanfattning av nuläget och utvecklingen samt aktuella trender, utmaningar och möjligheter för fastighetsmarknadens aktörer. Rapporten innehåller analyser och marknadsdata från 24 delmarknader i Sverige utvalda efter storleken på respektive delmarknad, med undantag för ett par orter som ligger NAI Svefa särskilt varmt om hjärtat. Vi redovisar vårt eget NAI Svefa Fastighetsindex och ett tema som löper genom hela rapporten. Detta nummer handlar om institutionerna som de senaste åren varit dominerande på svensk fastighetsmarknad.

Utgivare: Svefa Holding ABAnsvarig utgivare: Mikael LundströmGrafisk form: Soformia ABTryck: Sib-Tryck Holding AB

Åsa HenningeAnalyschef

2 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017

Om NAI Svefa

NAI Svefa erbjuder spetskompetens och kvalificerad rådgivning inom värdering, analys, fastighetsutveckling & samhälls-byggnad, transaktioner & uthyrning, fastighetsinformation och skog & lantbruk. Bland våra uppdragsgivare finns allt från stora fastighetsbolag, investerare, byggbolag och banker till mindre lokala fastighetsaktörer och offentlig sektor som alla uppskattar vår kombination av fastighetskompetens och affärsintelligens. Med närvaro i hela landet, medlemskap i det internationella nätverket NAI Global och tillgång till egenutvecklade marknadsledande informationssystem, baseras vår rådgivning på en omfattande kännedom om fastighetsmarknaden – lokalt, regionalt och globalt.

STRATEGISK RÅDGIVNING & ANALYSMed närvaro på fastighetsmarknaden i hela Sverige, vår samlade kompetens och marknadens bästa databaser, kan vi erbjuda kvalificerad rådgivning och heltäckande analyser som visar nya affärsmöjligheter och blir beslutsunderlag i din verksamhet. Hur ser strategin ut för kundens fastighetsinnehav? Vilka möjligheter kan skapas utifrån fastighetstillgångarna? Vilka marknader ska kunden satsa på? Bör fastighetsinnehavet förändras? Är kundens förvaltning och organisation effektiv?

VÄRDERINGVi är landets ledande värderingsföretag och har fler än 30 fastighets-värderare som värderar alla typer av objekt och fastighetsportföljer. Tillsammans med marknadens bästa geografiska täckning och databaser som står fria från partsintressen har vi en omfattande överblick av den svenska fastighetsmarknaden.

NAI Svefa är även landets enda rikstäckande oberoende värderare av skog och lantbruk. Våra värderingar används ofta som underlag i rättssituationer, i förhandlingar och inför kreditgivning.

FASTIGHETSUTVECKLING OCH SAMHÄLLSBYGGNADVi tar idé och vision genom detaljplan till affärsplan och genomför-ande och finns med som strategiska rådgivare och projektledare genom hela planerings- och genomförandeskedet såväl när det gäller privata som kommunala aktörer.

FAKTA

Ägare: Personalägt sedan 1997Antal anställda: 160Omsättning: 240 MSEKKvalitet och miljö: Certifierade enligt ISO 9001 och 14 001Globalt nätverk: Via vårt globala nätverk, NAI Global, har vi tillgång till information från fastighetsmarknaden i 55 länder

Vi har lång erfarenhet av den politiska processen och av att arbeta med förankring och dialog med berörda parter. Vi arbetar tillsammans med myndigheter, kommuner, privata exploatörer och fastighetsägare vilket ger oss förståelse för samtliga intressenters perspektiv. Det gör att vi kan erbjuda en effektiv och kvalitetssäkrad process för alla inblandade parter.

Med grund i vår gedigna kunskap om svensk fastighetsrätt utför vi fastighetsbildningstjänster som förädlar fastighetsinnehavet och lotsar kunden genom fastighetsjuridiken och förrättningsprocessen. Vi är särskilt specialiserade på 3D-fastighetsbildning. Vi hjälper alla inblandade att komma överens om färdvägen när det gäller frågor som rör markåtkomst i samband med planering och utbyggnad av infrastruktur.

TRANSAKTIONER OCH UTHYRNING Transaktioner arbetar med kvalificerad rådgivning vid sälj och köp av kommersiella och publika fastigheter, fastighetsbolag, utvecklings- och exploateringsfastigheter samt övrig rådgivning i samband med transak-tioner. Vi arbetar i nära samarbete med bolagets övriga kompetenser och kan därmed erbjuda en bred rådgivning i samband med transaktioner, tillsammans med lokal närvaro. I anslutning till en transaktion eller som del av fastighetsutveckling eller som fristående tjänst genomför vi även uthyrning av kommersiella lokaler.

KONCERNLEDNINGMikael Lundström VDGustav Källén Vice VD / TransaktionerYlva Melhus CFOÅsa Henninge AnalysJörgen Sigvardsson Fasticon Peter Möller FastighetsinformationHelena Dalhamn Samhällsbyggnad & Fastighetsutveckling Andreas Hagberg Sensa Paul Nord Skog & LantbrukJan Tärnell Värdering


Urval av referensuppdrag

SÄLJRÅDGIVNING OCHFASTIGHETSUTVECKLING

SÄLJRÅDGIVNING SÄLJRÅDGIVNING

Försäljning av del av Bergvik Köp-centrum med ett värde om 600 mkr. Fastighetsutveckling för att möjliggöra nytt exploateringsområde i centrala Karlstad.

Försäljningen av skolfastigheten Mosås 8:28 i Örebro (Mosjö Skola). Skolan som omfattar cirka 3 000 kvadratmeter är uthyrd till Örebro kommun.

Försäljningsrådgivning samt uthyr-ningsarbete av två logistikfastigheter belägna i Stockholm respektive Göteborg.

FASTIGHETSBILDNING STADSUTVECKLING STADSUTVECKLING

Fastighetsrättslig rådgivning samt biträde vid lantmäteriförrättningar bl.a. i Nacka, Uppsala och Kalmar efter genomförda förvärv.

Delprojektledning, markförsäljning och exploateringsstöd i Väsjön, Sollentuna kommuns största satsning på bostadsbyggande.

Analys och förslag till utbyggnads-strategier och exploateringsekonomi i Nyhamnen i Malmö.

BOKSLUTSVÄRDERING BOKSLUTSVÄRDERING

Bokslutsvärdering av ett antal fastigheter i Uppsala, Göteborg och Stockholms innerstad. Fastigheterna utgörs i första hand av kontorsfastig-heter med inslag av handel.

Bokslutsvärdering av ett antal fastigheter i Stockholm och Göte-borg. Fastigheterna utgörs i första hand av kontorsfastigheter.

BOKSLUTSVÄRDERING

Bokslutsvärdering av en portfölj av fastigheter i bland annat Malmö, Göteborg, Örebro, Jönköping och Stockholm.

FASTIGHETSUTVECKLING FASTIGHETSUTVECKLING MARKNADSSTRATEGI

Marknadsanalyser inför beslut om förvärv samt rådgivning i vidareut-veckling av projekt.

Utredning av förutsättningar för kommersiell service och kontor i Veddesta. Området ska omvandlas till en ny stadsdel med bostäder, service och kontor intill den nya tågstationen, Stockholm Väst.

Framtagande av kommunala riktlinjer för markanvisningar och riktlinjer för exploateringsavtal. Arbetet har skett i samverkan med kommunens tjänstemän och med byggherrar verksamma inom kommunerna.


KVALIFICERAD RÅDGIVNINGSensas uppdragsgivare återfinns inom såväl privat som offentlig verk-samhet och uppdragen består i flertalet fall av att bistå uppdragsgivare med analyser, utredningar och rådgivning i strategiska och organisato-riska frågor. Sensa genomför även finansiella analyser samt rådgivning inom andra verksamhets- och organisationsrelaterade områden, till exempel i frågeställningar som finns i gränslandet mellan politik och näringsliv. Rådgivningen baseras bland annat på utförliga marknads- och branschanalyser, nulägeskartläggningar samt gedigen erfarenhet.

Läs mer på www.sensa.se.

Om Sensa Corporate Advisors

Tillsammans med dotterbolaget Sensa Corporate Advisors kan NAI Svefa bistå med ett helhetsgrepp kring våra uppdragsgivares strategiska utmaningar. Sensa är ett svenskt managementkonsultföretag som bistår företag och organisationer med kvalificerad rådgivning inom framförallt fastighetssektorn och energibranschen. Sensas med-arbetare har sina rötter i flera tidigare nordiska managementkonsultfirmor som gått i spetsen för ett pragmatiskt och nydanande arbetssätt.

n Strategisk rådgivning

n Konkurrentanalys

n Marknadsanalys

n Omvärldsanalys

STRATEGISK RÅDGIVNING

Rådgivning och strategiskt stöd i affärs- och projektutveckling inklu- derande bland annat affärsplane-arbete och finansiell planering.


Utredning av och rådgivning kring strategiska utmaningar och vägval, stöd i utvecklade och framtagande av ett antal olika strategiska dokument.


Framtagande av strategiska styr-dokument samt stöd i utarbetande av ägardirektiv. Analys och framta-gande av finansiell målbild baserat på bolagets investeringsbehov och finansiella förutsättningar.


KONTAKTPERSONER

Andreas Hagberg VD 070-773 29 95Göran Hult Senior rådgivare 070-618 16 29Christer Samuelsson Senior rådgivare 070-618 16 27

n Verksamhetsanalys

n Organisationsanalys

n Nulägeskartläggning

n Strategi- och visionsutformning


Om Fasticon

Genom Fasticon tar NAI Svefa ett stort steg mot bolagets långsiktiga mål att bli den ledande fastighetsrådgivaren för både offentlig och privat sektor i Sverige. Genom att addera kompetens och erfarenhet avseende kvalificerad förvalt-ningsrådgivning breddas och fördjupas vårt kunnande och förståelse för våra kunders samlade utmaningar. Fasticon är specialiserade på helhetslösningar kring affärsutveckling, upphandling och optimering av förvaltningsorganisationer. Flertalet medarbetare har en bakgrund från befattningar inom olika typer av fastighetsföretag.

KVALIFICERAD FÖRVALTNINGSRÅDGIVNINGMed drygt 40 års erfarenhet har Fasticon byggt upp en bred och djup kunskap om fastighetsbranschens alla viktiga delar. Fasticons konsulter är rådgivare och stödjande specialister till fastighetsföretagare i hela fastighetsprocessen. Fasticon har baserat sitt tjänsteutbud på att stödja fastighetsföretagandets behov av affärsstöd, upphandlingsstöd och förvaltningsstöd/FM-tjänster. Rådgivningen utgår från en ingående kunskap om förekommande branschregelverk där unika verktyg och nyckeltal tagits fram för att främja ett affärsmässigt och kostnadseffektivt fastighetsföretagande. Läs mer på www.fasticon.se.

Fasticon har också ett strategiskt samarbete i kompetensfrågor med Fasticon Kompetens AB som för cirka ett år sedan såldes till annan ägare.

STRATEGI FACILITY MANAGEMENT

Rådgivning avseende och utarbetande av sourcingstrategi samt rådgivning vid implementering och genomförande av lokala lösningar.

ORGANISATIONSUTVECKLING

Strategisk rådgivning vid utveckling av stadens funktioner avseende fastighetsägande, fastighets- förvaltning och lokalförsörjning.

OUTSOURCING – UPPHANDLING

Rådgivning och strategiskt stöd i sam-band med outsourcing av fastighets-teknik och FM-tjänster med verksam-hetsövergång av cirka 600 personer. Återkommande statuskontroller, utbildningar och löpande rådgivning.


KONTAKTPERSONER

Jörgen Sigvardsson VD 08-556 706 00Roger Bengtsson Senior rådgivare 070-760 10 09Per Ollas Senior rådgivare 070-822 67 62Jahn Wahlbäck Senior rådgivare 070-870 25 75Bo Magnus Persson Senior rådgivare 073-415 43 25

IKEA Centres Europe

n Förstudier

n Benchmarking

n Förvaltningsstrategi

n Branschregelverk, Aff, LoU m.fl.

n In- och outsourcing

n Utbildning

n Underhållsplanering

n Upphandling


Placering Våren Hösten Våren Våren Våren 2017 Kommun 2017 2016 2016 2015 2014

1 Stockholm l 89 88 92 91 91

2 Göteborg l 69 71 68 64 62

3 Uppsala l 67 67 66 58 60

4 Malmö l 61 63 63 48 47

5 Umeå s l 59 59 57 49 47

6 Lund t l 58 61 63 54 53

7 Linköping l 56 54 54 51 47

8 Helsingborg t l 55 54 53 52 51

9 Jönköping l 54 53 49 52 53

10 Örebro t l 51 53 54 46 43

10 Växjö s l 51 51 51 34 34

12 Luleå t l 49 51 53 47 44

13 Västerås l 48 48 49 42 39

14 Karlstad t l 47 48 49 38 38

15 Halmstad s l 44 44 44 48 48

15 Kalmar l 44 47 44 32 30

17 Sundsvall t l 41 45 39 33 30

17 Norrköping s l 41 43 41 36 34

19 Östersund l 38 39 38 38 34

20 Borås l 37 38 35 34 36

21 Gävle l 33 33 30 29 27

22 Falun l 27 29 28 29 27

23 Eskilstuna l 23 21 23 23 24

24 Trollhättan t l 19 21 17 18 19

s t Pilarnas riktning visar placeringsförändring sedan förra utgåvan av Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter hösten 2016.

NAI Svefa Fastighetsindex2017

l l l Prickarnas färger redovisar hur orten står sig i förhållande till genomsnittet. Grön prick indikerar ett bättre värde än genomsnittet, gul prick ett värde i nivå med genomsnittet och röd prick visar ett sämre värde än genomsnittet.


STOCKHOLMSREGIONENKommun NAI Svefa Fastighetsindex

Stockholm l 89

Solna l 76

Sundbyberg l 68

Täby l 66

Sollentuna l 66

Nacka l 65

Järfälla l 56

Danderyd l 56

Huddinge l 54

Lidingö l 51

Upplands Väsby l 51

Värmdö l 50

Ekerö l 48

Tyresö l 45

Haninge l 45

Vaxholm l 43

Österåker l 41

Vallentuna l 39

Södertälje l 39

Upplands-Bro l 38

Salem l 34

Nynäshamn l 33

Botkyrka l 29

GÖTEBORGSREGIONENKommun NAI Svefa Fastighetsindex

Göteborg l 69

Mölndal l 55

Härryda l 47

Partille l 40

Kungälv l 39

Kungsbacka l 38

Lerum l 33

Ale l 33

Bollebygd l 24

Öckerö l 21

MALMÖREGIONENKommun NAI Svefa Fastighetsindex

Malmö l 61

Lomma l 43

Vellinge l 42

Staffanstorp l 36

Burlöv l 32

Svedala l 28

Upplands VäsbySollentuna

Sundbyberg

Solna

Upplands Bro

Järfälla

Nacka

Södertälje

TyresöHuddinge

BotkyrkaHaninge

Stockholm

Kungsbacka

Mölndal

Härryda

PartilleÖckerö

Ale

Lerum

Bollebygd

GöteborgKungälv

Malmö

VellingeSvedala

StaffanstorpBurlöv

Lomma

Danderyd

TäbyÖsteråker

Vaxholm

Salem

Ekerö

Vallentuna

VärmdöLidingö

Nynäshamn

Poängsättningen för kommunerna i Storstadsindexet är satt utifrån det antal poäng respektive kranskommun skulle fått om de varit med i indexet för 24 orter. De är alltså inte poängsatta relativt varandra inom regionen. Detta för att kunna jämföra till exempel Härryda med Upplands-Bro.


Konjunkturen i omvärlden fortsätter att stärkas, om än i relativt lång-sam takt. Den globala tillväxten för 2016 beräknas enligt Riksbanken uppgå till 3,1 procent och är till stor del resultatet av en fortsatt expansiv penningpolitik från flera centralbanker. I flera länder hålls tillväxten fortsatt tillbaka av sviterna efter finanskrisen i form av höga privata och offentliga skulder men även av andra faktorer som till exempel en ogynnsam demografisk utveckling. Sammantaget väntas BNP‐tillväxten i världen stiga gradvis under de kommande åren i takt med tilltagande inhemsk efterfrågan i flera länder.

Samtidigt är den politiska osäkerheten i omvärlden och risken för bakslag fortfarande stor, framför allt till följd av resultatet i det ame-rikanska presidentvalet. Det råder osäkerhet om den slutliga utform-ningen av presidentens politiska förslag och i vilken utsträckning de kommer att realiseras. De positiva effekterna från en mer expansiv finanspolitik med utlovade skattelättnader och infrastrukturinveste-ringar å ena sidan vilket skulle motverkas av en mer protektionistisk politik å andra sidan.

Tillväxten i svensk ekonomi har med stöd av en fortsatt expansiv penningpolitik varit förhållandevis stark och till stor del driven av offentlig konsumtion och bostadsinvesteringar samtidigt som den privata konsumtionen varit fortsatt god. Sammantaget uppgår BNP-tillväxten till 3,4 procent under det gångna året och Riksbankens prognos är en successiv avmattning till 2,1 procent under 2019.

För kommuner och landsting föreligger utmaningar till följd av befolk-ningstillväxt och demografiska förändringar. Enligt Sveriges Kom-muner och Landsting går utvecklingen nu in i ett skede som innebär att kostnaderna för demografin ökar snabbare än intäkterna, främst till följd av den historiskt stora flyktinginvandringen men också ett ökat barnafödande. En bit in på 2020-talet förvärras läget ytterligare då ökningen av antalet äldre tar fart.

Sveriges Riksbank har infört historiskt kraftfulla åtgärder för att uppnå målsättningen om 2 procents inflation och har under en lång tid fört en penningpolitik som är en av världens mest expansiva. Sedan ett drygt år ligger reporäntan på -0,5 procent. I räntebeske-det från februari i år meddelar Riksbanken att man fortsatt värnar om inflationsmålet. Räntan ligger kvar oförändrad och köpen av statsobligationer fortsätter enligt plan. Till följd av den osäkerhet som råder bedömer Riksbanken att det kommer dröja till 2018 innan långsamma höjningar av reporäntan kan inledas.

Utvecklingen på svensk arbetsmarknad har varit fortsatt stark under 2016 och antalet sysselsatta har ökat i hög takt. Den goda efterfrågan har medfört att bristen på utbildad arbetskraft har ökat, framför allt inom den offentliga tjänstesektorn men även de privata arbetsgivarna signalerar en ökande brist på arbetskraft, till exempel inom byggsektorn. Arbetsförmedlingens intervjuundersökning ställd till 10 000 arbetsgivare i hela landet under hösten 2016 pekar på en fortsatt god efterfrågan på arbetskraft under 2017 och 2018 och nya jobb växer fram över hela landet. Jobben bedöms öka i huvudsak inom privat och offentlig tjänstesektor och sysselsättningen bedöms öka mest i Stockholms, Uppsala, Västra Götalands, Skåne och Östergötlands län, det vill säga i regioner där tjänstesektorerna är stora. Sysselsättningen bedöms också öka inom byggsektorn men bristen på byggarbetskraft bromsar utvecklingen. Då antalet inrikes födda i arbetsför ålder fortsätter att minska kommer hela tillskottet till arbetskraften från utrikes födda. Arbetslösheten bedöms minska till 6,8 procent 2017 men till följd av ett än större arbetskraftstillskott under 2018 bedöms arbetslösheten öka till 6,9 procent.

Det gångna året summeras som ett rekordår på svensk fastighets-marknad. Det låga ränteläget samt avkastningsmöjligheterna som en fastighetsinvestering erbjudit relativt andra tillgångsslag har inneburit

Den svenska ekonomin och utvecklingen på fastighetsmarknaden

2016 går till historien som ett rekordår på svensk fastighetsmarknad. Rekordlåga räntor har inneburit ett rekordstort gap mellan vad det avkastar att äga fastigheter och vad det kostar att äga dem och ett mycket gynnsamt klimat för investeringar i fastigheter. Kapitalet har flödat till svensk fastighetsmarknad och transaktionsvolymen summeras till rekordhöga 218 mdkr. Förutsättningarna ser fortsatt goda ut men osäkerheten i omvärlden och risken för bakslag är fortfarande väsentlig. Ovissheten kring utvecklingen på svensk fastighetsmarknad framåt och marknadens agerande är stor. Stigande räntor bör rimligen räknas in i förväntansbilden och sannolikt kommer vi se en avmattning i prisutvecklingen inom flera segment då antalet nettosäljare ökar.

DEN SVENSKA EKONOMIN 2002 – 2017

-8-6-4-202468

1012% %

2002 2005 2008 2011 2014 2017

-8-6-4-202468

1012

Relativt arbetslöshetstal ReporäntaBNP Inflation (KPI)


att kapitalet har flödat till fastighetssegmentet. Transaktionsvolymen summeras till rekordhöga 218 mdkr (transaktioner >10 mkr) och den andel som svenska investerare står för överstiger ensamt totalvoly-men under det tidigare rekordåret 2006.

Enligt MSCI/IPD Svenskt Fastighetsindex uppgick totalavkastningen på fastighetsinvesteringar till cirka 13,9 procent under 2016. Värdeut-vecklingen ökade från 8,7 procent under 2015 till 9,1 procent medan direktavkastningen uppvisade den lägsta nivån sedan 1990 och uppgick till 4,4 procent. Högst totalavkastning uppvisade kontor med 16 procent. Totalavkastningen för bostäder minskade och uppgick till 11,9 procent. Direktinvesteringar i fastigheter uppvisade fortsatt en högre avkastning än aktiemarknaden generellt under 2016, 13,9 procent jämfört med 9,6 procent enligt SIXRX.

Sammantaget kan vi nu summera sju goda år på svensk fastighets-marknad med sjunkande avkastningskrav och positiv värdeutveckling. Utifrån en historisk tillbakablick över fastighetsmarknadens cykler befin-ner vi oss relativt tidigare konjunkturuppgångar på övertid, en tid som normalt brukar vara förknippad med ett stort risktagande i jakten på avkastning och med många mindre erfarna eller nogräknande aktörer.

I bostadssegmentet som varit det dominerande investeringsslaget på svensk fastighetsmarknad sedan finanskrisen syns inte samma cyklicitet. Här har prisutvecklingen på privatbostadsmarknaden varit positiv sedan 1996 och totalavkastningen för bostadshyreshus, undantaget 2008, sedan 1993. För 90-talslisterna på väg in på svensk bostadsmarknad har prisuppgången varat för evigt. Riskapti-ten har ökat påtagligt vilket syns bland annat i att miljonprogrammets fastigheter, trots stora underhållsbehov, utgör attraktiva investerings-objekt i delmarknader med stark befolkningstillväxt och liten hyresrisk. Det syns också i ett antal stora affärer på mindre delmarknader. Flera aktörer har valt att bredda sin verksamhet med satsningar på bostadsutveckling och tillskottet av nya aktörer är stort med en tilltagande risk för överetablering. Med ett kraftigt ökat bostadsbyg-gande ser vi risk för ett tillskott som kan skapa obalans mellan utbud och efterfrågan då byggherrar förlitar sig på att behovet motsvarar efterfrågan i för hög grad. Riskkapitalets vilja att investera i hyresbos-täder, något som tidigare stat och kommun tagit stor del av ansvaret för, är oroväckande beaktat förutsättningarna med gällande system för hyressättning samt att det huvudsakliga behovet kommer från betalningssvaga hushåll. Boverket har kalkylerat ett bostadsbehov om cirka 700 000 nya lägenheter under perioden 2016 till 2025. Boverket anger dock att ”Det är inte säkert, eller kanske ens troligt, att bostadsefterfrågan kommer att nå upp till det prognosticerade behovet. Hur stor efterfrågan blir beror av hushållens ekonomi och en rad andra förhållanden.” Behov och efterfrågan är inte samma sak och Boverkets prognos kan således inte användas som grund för

det framtida tillskottet av bostäder. Hushållens ekonomi och hur stor andel av betalningssvaga grupper som svarar för bostadsbehovet är väsentliga parameterar att beakta. För flera av bostadsutvecklarna är det av avgörande betydelse att de högt uppskruvade projektvärdena möts av en efterfrågan och betalningsvilja.

Den positiva utvecklingen som vi ser på lokalhyresmarknaden i våra storstäder samt i starka regionstäder bedöms till större del vara driven av en moderniseringstrend och yteffektivisering än av en ökad underliggande efterfrågan. När den genomsnittliga kontorsarean per anställd minskar uppstår, allt annat lika, en motsvarande potential till hyresökning. I delmarknader med en växande tjänstesektor syns ett stort investeringsintresse i moderniserings- och nybyggnadspro-jekt. Samtidigt ökar riskerna för fastigheter i mellansegmentet med konkurrerens från såväl nyproduktion med moderna lokaler och hög flexibilitet som från det äldre beståndet med låga hyror. I Stockholm och Göteborg ser vi flera exempel på rivning av fullt fungerande men ineffektiv bebyggelse från 1970- och 80-talet.

Behov av kapital för utbyggnad av social och teknisk infrastruktur och en balansakt att investera i fastigheter eller samhällsservice är tuffa utmaningar för flera av landets kommuner och landsting. Allt fler kom-muner tittar på olika handlingsalternativ att möta investeringsutma-ningarna utifrån fastighetstillgångarna. Vi ser ett ökat antal offentliga säljare och enligt NAI Svefas kommunenkät 2016 planerar drygt 70 procent av kommunerna att sälja fastigheter under de kommande fem åren. Vi ser också flera exempel på bolagisering av kommunal fastighetsverksamhet i syfte att frikoppla fastighetsverksamheten från kärnverksamheten och den offentliga budgeten samt i syfte att tillföra externt kapital. NAI Svefas bedömning är att vi kommer se en fortsatt hög aktivitet bland de offentliga fastighetsägarna under 2017.

Sammantaget är osäkerheten kring utvecklingen på svensk fastighetsmarknad och marknadens agerande framåt stor. Med en expansiv penningpolitik kommer räntemiljön fortsatt utgöra ett gynnsamt klimat för att äga och investera i fastigheter. Stigande räntor bör dock rimligen räknas in i förväntansbilden och sannolikt kommer vi se en minskad press nedåt på direktavkastningskraven och en avmattning i prisutvecklingen i flera segment då fler väljer att hämta hem vinster och antalet nettosäljare ökar. Prognoser om en avmattning i BNP-tillväxt samt en svagare utveckling på arbetsmark-naden respektive stigande kostnader och en avmattning i hushål-lens förmögenhetsutveckling samt en ökad andel betalningssvaga hushåll innebär en osäkerhet kring hur den underliggande efterfrågan kommer att utvecklas. Osäkerheten i sig och en kollektiv avvaktande inställning kan, trots oförändrade förutsättningar i egentlig mening, leda till en viss avmattning och en mer normaliserad utveckling på svensk fastighetsmarknad under 2017.

-40

-20

0

20

40

60

-40

-20

0

20

40

60% %

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

TOTALAVKASTNING

Butiker

Kontor

Industrier

Bostäder

Alla fastigheter

SIXRX

Fastighets-branschindex


Det finns sex allmänna pensionsfonder varav Första till Fjärde AP-fonden sam Sjätte AP-fonden är aktiva på den svenska fastighets-marknaden. Dessa fonder ansvarar för att förvalta det kapital som finns inom inkomstpensionssystemet vilket finansieras av skattepengar. De allmänna pensionsfonderna förvaltar även buffertfonder som används till att jämna ut det underskott som kan uppstå mellan inbetalningar av pensionsavgifter och utbetalningar av pensioner samt bidrar till att pensionssystemet är i balans över tid. Samtliga AP-fonder ägs av svenska staten.

Majoriteten av de institutionella fonderna förvaltas av privata bolag som huvudsakligen förvaltar tjänstepensioner och privata pensions-försäkringar. De tio privata institutioner som vi valt ut och som är aktiva på den svenska fastighetsmarknaden är AFA Försäkring, Alecta, AMF Pensionsförsäkring, Folksamgruppen, KPA Pension, Kåpan Pensioner, Länsförsäkringargruppen, SEB Trygg Liv, Skandia Liv samt SPP Pension & Försäkring. Dessa institutioner ägs huvudsakligen ömsesidigt av medlemmarna/kunderna eller av fackförbund och arbetsgivarorganisationer.

Institutionerna är viktiga aktörer inom samhällsekonomin med uppgift att förvalta enskilda individers kapital något som är förenat med åta-gande om att kapitalet på lång sikt ska betalas tillbaka i form av bland annat pensioner och ersättningsutbetalningar. Deras investerings-strategi präglas av förmågan att matcha åtaganden gentemot sina tillgångar. Följaktligen gör de långsikta placeringar för att balansera risk och avkastning på bästa sätt med avsikten att uppnå högsta möjliga riskjusterad avkastning.

Institutionernas betydelse i samhället medför att de måste följa lagar och riktlinjer om hur kapitalet får placeras med hänsyn till att infria sina åtaganden vilket gör att institutionerna först och främst anses vara riskminimerare och därefter avkastningsoptimerare. I det regelverk som institutionerna berörs av finns ingen specifik regel gällande fastighetsinvesteringar dock medför andra regler att det inte går att investera obegränsat i denna tillgångsklass.

Institutionernas fastighetsinvesteringarDe institutionella aktörerna är stora kapitalplacerare på fastighetsmarknaden och har under de senaste åren ökat sina innehav i fastigheter både i och utanför Sverige. Till de största institutionella aktörerna på den svenska fastig-hetsmarknaden hör framför allt försäkringsbolag och pensionsfonder som genom långsiktig kapitalförvaltning agerar viktig mellanhand för en stor grupp privatpersoner. I denna rapport har vi valt att djupdyka i fastighetsbeståndet hos de allmänna pensionsfonderna och tio av de största privata institutionerna på den svenska fastighetsmarknaden för att skapa en bättre bild om hur, var och i vad det institutionella kapitalet allokeras.

Samtliga utvalda institutioner förvaltar en portfölj av tillgångar som huvudsakligen består av aktier, obligationer och alternativa tillgångar i vilket fastigheter utgör en del. Förutom de lagar och regler som styr institutionerna finns även direktiv från ägare och styrelse som styr hur kapitalet ska placeras där riktlinjerna för respektive institution skiljer sig åt. I en portfölj vilken utgörs av en blandning av aktier, obligationer och alternativa tillgångar anses fastigheter inneha fördelaktiga egenskaper för att uppnå en bra diversifierad portfölj eftersom fastigheter har en låg korrelation med andra tillgångsklasser. Kombinationen bedöms reducera portföljernas totala risk och samtidigt ge en stabil avkastning över tid, något som har blivit allt mer attraktivt under de senaste åren med hänsyn till den låga räntan.

De institutionella investerarna exponerar sig mot fastighetsmarknaden i huvudsak på tre olika sätt. Direkt genom att förvärva fastigheten genom lagfart eller majoriteten i det fastighetsägande bolaget. Indirekt genom att förvärva aktier och andelar av fonder med fastigheter som underliggande tillgång. Under de senaste åren har joint ventures blivit allt mer populärt vilket är en blandning av direkt och indirekt ägande där bolag går samman och samäger fastighetsbolag. Genom joint ventures uppnås en ökad riskdelning mellan parterna jämfört med direkt fastighetsägande samtidigt som ökad kontroll erhålls jämfört med indirekt fastighetsägande. En förutsättning för joint venture är bland annat att de ingående parterna har en samsyn gällande inves-teringshorisont där institutionernas huvudsyfte är att placera kapitalet på ett långsiktigt och avkastningsmässigt bra sätt.

Enligt regeringens redovisning av AP-fondernas verksamhet till och med 2015 framgår det att Första till Fjärde AP-fonden succesivt har ökat tillgångsallokeringen mot alternativa investeringar, såsom fastig-heter, jordbruk och infrastruktur från omkring 3 procent under perioden 2001 – 2005 till 10 procent 2010 och 21 procent 2015. Samma trend finns bland de privata institutionerna vars andel stigit under senare år och idag ligger på cirka 10 procent vilket är en förhållandevis låg nivå jämfört med deras långsiktiga mål. Att efterfrågan på fastigheter har ökat bland de institutionella aktörerna kan, bortsett från den ökade diversifieringen, även förklaras av att den låga räntan ökat intresset för avkastningsgenererande tillgångar.


Första AP-fondenVasakronan (25%) 629 017 28 12 488 428 000 26 000 000 000Secore Fastigheter AB (50%) 25 581 0 116 680 000 *189 300 000Willhem (100%) 1 325 483 13 8 894 977 000 18 203 000 000 Andra AP-fondenVasakronan (25 %) 629 017 28 12 488 428 000 26 000 000 000

Tredje AP-fondenVasakronan (25 %) 629 017 28 12 488 428 000 26 000 000 000Hemsö (85%) 1 115 792 232 1 025 508 000 19 596 800 000Fastighets AB Regio (80%) 63 782 2 435 311 000 773 600 000Trophi Fastighets AB (100%) 400 231 1 1 899 083 000 5 200 000 000 Fjärde AP-fondenVasakronan (25%) 629 017 28 12 488 428 000 26 000 000 000Rikshem (50%) 987 500 192 5 026 071 000 18 500 000 000LSTH Svenska Handelsfastigheter AB (n/a) – 0 – – Sjätte AP-fondenJohanneberg Campusbo KB (79%) 14 928 0 284 907 000 *659 300 000

AFA FörsäkringAFA Sjukförsäkringsaktiebolag (100%) 612 113 5 15 492 437 000 27 600 000 000

AlectaAlecta Pensionsförsäkring (100%) 673 462 8 10 167 145 000 *23 528 800 000Ancore Fastigheter AB (50%) 122 403 0 759 283 000 *1 757 100 000Långeberga Logistik AB (50%) 34 903 0 204 000 000 887 200 000Nordhalla Fastigheter AB (33%) 174 220 5 622 403 000 2 013 000 000Profi III Infracity AB (39%) 74 100 0 500 056 000 720 700 000Fastighets AB Stenvalvet (26%) 133 412 66 392 035 000 1 962 500 000 AMF PensionsförsäkringAMF Pensionsförsäkring AB (100%) exkl. Rikshem 750 400 1 21 337 704 000 43 400 000 000Rikshem (50%) 987 500 192 5 026 071 000 18 500 000 000

FolksamgruppenFolksam Ömsesidig Livförsäkring (100%) exkl. KPA 327 482 5 6 380 027 000 *10 000 000 000Folksam Ömsesidig Sakförsäkring (100%) 129 202 1 1 666 200 000 *1 700 000 000 KPAKPA Pensionsförsäkring AB (100%) 171 328 4 3 090 075 000 5 200 000 000

Kåpan PensionLSTH Svenska Handelsfastigheter AB (n/a) – 0 – –Fastighets AB Stenvalvet (22%) 112 887 66 327 198 000 1 660 600 000

LänsförsäkringsgruppenLänsförsäkringar AB (100%) 99 785 0 1 710 000 000 3 700 000 000Humlegården Fastigheter AB (100%) 436 874 3 7 322 816 000 15 600 000 000Lokala länsförsäkringsbolag (100%) 423 791 1 3 183 386 000 *5 165 400 000 SEB Trygg LivGamla Livförsäkringsbolaget 506 837 3 10 173 697 000 *23 544 000 000SEB Trygg Liv (100%) Skandia LivSkandiafastigheter Holding AB (100%) 1 131 000 16 20 762 524 000 *42 710 000 000

SPP Pension & FörsäkringSPP Fastigheter AB (92%) 114 333 1 2 418 141 800 * 4 692 000 000

Skandia Livs samlade fastighetsbestånd är huvudsakligen hänfört storstadsregionerna Stockholm och Göteborg. Sammantaget är hela beståndet utspritt i cirka 20 kommuner från Uppsala i norr till Trelleborg i söder.

Fastighetsbeståndet är hänfört till storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö samt Helsingborg och Uppsala med övervägande del beläget i Stockholm.

Länsförsäkringsgruppens fastighetsbestånd är utspritt i ett 30-tal kommuner med övervägande del hänfört till Stockholmsregionen. Resterande delar återfinns huvudsakligen i Linköping, Västerås och Växjö.

SPP:s fastighetsbestånd är relativt jämnt fördelat på flera orter med majoriteten i Uppsala och Sigtuna. Sammanlagt återfinns beståndet i knappt 10 kommuner.

Det sammanlagda beståndet är utspritt i ett 20-tal kommuner med fokus på de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö.

Vasakronans innhav är huvudsakligen fördelat på orterna Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala. Majoriteten av beståndet är hänfört till Stockholm.

Det totala fastighetsbeståndet är utspritt på cirka 150 kommuner. De största delarna av beståndet återfinns i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö följt av Västerås och Lund.

Det sammanlagda beståndet återfinns i cirka 50 kommuner spridda över hela landet med fokus på regionerna Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala.

Sjätte AP-fonden äger del av fastigheten Göteborg Johanneberg 31:12 vilken är belägen invid Chalmers Tekniska Högskola.

AFA Försäkrings sammanlagda bestånd finns i knappt 10 kommuner med den övervägande delen i Stockholms-regionen.

Beståndet återfinns i ett 20-tal kommuner med majoriteten i Stockholmsregionen, följt av Uppsala och Helsingborg.

Det sammanlagda beståndet är utspritt i ett 70-tal kommuner. Den största koncentrationen återfinns i kommunerna Eskilstuna, Kalmar, Västerås och Falun.

Alectas bestånd är hänfört till cirka 80 kommuner med den större delen i Stockholmsregionen. Resterande delar av beståndet återfinns huvudsakligen i Göteborg samt kring regionsstäderna Jönköping, Helsingborg och Kalmar.

Folksamgruppens fastighetsbestånd är till största del hänfört till Stockholmsregionen följt av Malmö och Eskilstuna.

Huvuddelen av beståndet är hänfört till Stockholmsregionen samt Staffanstorps kommun. Sammantaget återfinns fastighetsbeståndet i cirka 30 kommuner från Hudiksvall i norr till Simrisham i söder.

Special-Institution fastigheter, Taxeringsvärde, Bedömt värde,Bolag (ägarandel) Geografisk spridning Kvm antal kronor kronor

* Bedömt marknadsvärde utifrån taxeringsvärde enligt följande beräkningsformel: Taxeringsvärde * 1,33 * Prisutvecklingsfaktor


För att ge en ögonblicksbild om var och i vad de institutionella aktö-rerna investerar har vi sammanställt information om deras innehav i tabellen på föregående sida. Informationen är sammanställd i största möjliga mån utifrån tillgänglig information på respektive institutions eller underliggande fastighetsbolags hemsida eller årsredovisning. I tabellen redovisas institutionernas fastighetsinnehav sett till area och bedömt marknadsvärde viktat på respektive aktörs andel i de enskilda fastigheterna och bolagen.

Beaktande det bedömda fastighetsvärdet hör de statligt ägda AP-fonderna till de institutioner som placerat mest kapital på den svenska fastighetsmarknaden. Dock minskade deras samlade fastighetsvärden i Sverige efter Andra och Sjätte AP-fondens försäljning av Norrporten. Dessa två fonders svenska innehav har nu begränsats till ägande i Vasakronan respektive en fastighet i Göteborg. Första till Fjärde AP-fonden äger tillsammans Sveriges största fastighetsägande bolag Vasakronan som äger, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter i Stockholm, Uppsala, Göteborg, Malmö och Lund.

De övriga AP-fonderna innehar ett blandat fastighetsbestånd sett till både segment och geografisk spridning. Av samtliga utvalda institu-tioner är Första AP-fonden störst inom segmentet bostadsfastigheter genom det helägda Willhem som äger, förvaltar och utvecklar bostäder i tolv olika tillväxtområden i landet. Tredje AP-fondens fastighetsinnehav är utspritt i cirka 150 kommuner och utgör den största institutionella aktören inom segmentet samhällsfastigheter genom delägande i fastig-hetsbolaget Hemsö. Bolaget äger, förvaltar och utvecklar fastigheter för äldreboende, utbildning, vård och rättväsende. Även Fjärde AP-fonden är stor inom segmentet samhällsfastigheter genom Rikshem som ägs tillsammans med AMF Pensionsförsäkring.

Historiskt har AP-fondernas kommersiella del i huvudsak utgjorts av kontorsfastigheter som varit koncentrerade till någon av storstadsre-gionerna men under senare år har intresset ökat för handelsfastigheter ute i landet. 2015 bildade Första AP-fonden ett med ICA Fastigheter samägt fastighetsbolag, Secore Fastigheter, vars syfte är att förvärva och äga ICA-butiker i strategiska lägen. Samma år bildade Tredje AP-fonden Fastighets AB Regio tillsammans med Sveafstigheter ett bolag med fokus på ägande av kontors- och handelsfastigheter i växande regionstäder. Tredje AP-fonden äger även Trophi Fastighets AB som är inriktat på livsmedelsbutiker i Sverige och Finland. Under 2016 gick både Fjärde AP-fonden samt Kåpan Pension in i bolaget Svenska Handelsfastigheter som äger och utvecklar handelsplatser runt om i landet.

Sammantaget innehar Första, Tredje och Fjärde AP-fonden samt AMF Pensionsförsäkring och Skandia Liv de största fastighetsbestånden sett till bedömda marknadsvärden.

Enligt sammanställningen har AMF Pensionsförsäkring, genom AMF Fastigheter och Rikshem, det största fastighetsinnehavet i Sverige sett till det bedömda värdet. AMF Fastigheter är ett av Sveriges största fastighetsbolag med kommersiella fastigheter i Stockholm och Sundbyberg. Till de mindre privata institutionerna hör Kåpan Pensioner, KPA och SPP Pension & Försäkring.

AFA Försäkring, Folksamgruppen, Skandia Liv och Gamla Livför-säkrings AB SEB Trygg Liv har alla ett geografisk relativt begränsat fastighetsbestånd som är hänfört till en eller flera av storstadsre-gionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Deras bestånd utgörs


huvudsakligen av kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter både i form av direktägda fastigheter och samägda fastighetsbolag.

Alecta, AMF Pensionsförsäkring, Kåpan Pensioner och Länsförsäk-ringargruppen har ett betydligt mer diversifierat fastighetsbestånd sett till både segment och geografisk spridning. Alecta är den privata institution med störst geografisk spridning genom både helgägda samt flera delägda fastighetbolag vars samlade bestånd fördelar sig på kommersiella-, bostads- samt samhällsfastigheter.

De utvalda institutionella aktörerna äger fastigheter i över 200 av landets 290 kommuner. Majoriteten av beståndet är hänförligt till storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Förutom storstadsregionerna återfinns stora delar av det institutionella fast-ighetsinnehavet kring flera av landet regionstäder. Störst geografisk spridning i fastighetsbeståndet har Tredje AP-fonden genom ägande i både Hemsö och Trophi Fastighets AB.

Det mest populära segmentet på den svenska fastighetsmarknaden bland samtliga institutionerna är kommersiella fastigheter. Historisk har detta bestånd huvudsakligen varit koncentretat till storstadsre-gionerna Stockholm, Göteborg och Malmö men under senare år har den geografiska spridningen ökat genom ägande i handelsfastigheter ute i landet, vars underliggande tillgång utgörs av etablerade handels-fastigheter med stabila hyresgäster. Dock utgör dessa fastigheter en fortsatt liten andel i det totala beståndet.

Under senare år har institutionernas intresse ökat för framförallt bostads- och samhällsfastigheter. Sedan början av 2000-talet har andelen privat ägande av samhällsfastigheter ökat, kommunerna har valt att sälja delar av sina bestånd och det har bildats bolag med huvudsaklig inriktning att äga och förvalta samhällsfastigheter. Flera av dessa bolag har institutionellt kapital bakom sig och till de största bolagen hör Hemsö och Rikshem. Fjärde AP-fonden och AMF Pensionsförsäkring äger tillsammans Rikshem vars bestånd idag uppgår till 37 mdkr och med ett långsiktigt mål att fastighetsbeståndet ska växa till 50 mdkr.

Under det gångna året har institutionerna varit relativt aktiva på den svenska transaktionsmarknaden med de statliga AP-fonderna i täten. Under 2016 såldes det av Andra och Sjätte AP-fonden ägda Norrpor-ten, som vid försäljningstillfället hade ett underliggande fastighetsvärde om cirka 26 mdkr, till Castellum. Transaktionen är den största i Sverige under senare år och genom affären blir Andra AP-fonden största aktieägare i Castellum.

Tredje AP-fonden har varit bland de mest aktiva på köpsidan. Det helägda fastighetsbolaget Trophi Fastighets AB förvärvade sex han-delsfastigheter till ett värde av cirka 3,1 mdkr och bostadsbolaget som samägs med Balder förvärvade en portfölj bostadsfastigheter

om cirka 2 mdkr. Sammanlagt förvärvade fondens underliggande bolag fastigheter till ett värde om cirka 9,5 mdkr. Fonden har även varit aktiv på säljsidan genom bland annat Hemsös försäljning av en fastighetsportfölj omfattande 35 fastigheter till Samhällsbyggnads-bolaget. Köpeskillingen uppgick till 1,5 mdkr.

Det av Första AP-fonden helägda Willhem är det institutionellt ägda bolag som varit mest offensivt under det gångna året genom förvärv av fastigheter till ett värde om nästan 9 mdkr. Bolaget tillträdde den 30 september cirka 4 300 lägenheter som bolaget förvärvat av Akelius, i Göteborgsområdet, Borås, Skövde, Trollhättan och Karlstad till ett fastighetsvärde om 5 mdkr. I oktober förvärvades en portfölj bostadsfastigheter i Halmstad och Eskilstuna, även det av Akelius till ett överenskommet fastighetsvärde om 2,8 mdkr. Vidare har avtal tecknats om att förvärva 530 nyproducerade hyresrätter i Karlstad, Linköping och Malmö till ett fastighetsvärde om cirka 1 mdkr från Bonava.

Även de privata institutionerna har varit aktiva på transaktionsmarkna-den och till de största affärerna hör det nya fastighetsbolaget Lansa Fastigheters förvärv av bostadsfastigheter för 1,6 mdkr från Slättö. Lansa Fastigheter ägs av flera lokala försäkringsbolag inom Läns-försäkringargruppen. En annan stor transaktion är Folksams förvärv av Kungshuset på Kungsgatan mitt i Stockholm, vars köpeskilling uppgick till cirka 1,5 mdkr.

Under 2016 förvärvade institutionerna och dess underliggande bolag fastigheter till ett värde om drygt 47 mdkr. Det underliggande fastig-hetsvärdet hos de försålda fastigheterna uppgick till cirka 32 mdkr och de utvalda institutionerna var därmed nettoköpare med cirka 15 mdkr under 2016. Totalt medverkade institutionerna i förvärv och försäljningar till ett värde om cirka 79 mdkr vilket utgör mer än en tredjedel av den sammanlagda transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden under 2016.

Flera av institutionerna och deras underliggande fastighetsbolag har uttryckligen en vilja om att fortsätta förvärva fastigheter under de närmaste åren. Jämfört med andra aktörer på den svenska fastig-hetsmarknaden är inte institutionerna i lika stor utsträckning beroende av belåning. Den låga räntan har dock medfört gynnsamma finansie-ringsmöjligheter för belånade bolag, vilket i sin tur främjat aktiviteten på transaktionsmarknaden och bidragit till stigande fastighetspriser. Till följd av detta kan den svenska fastighetsmarknaden anses vara högt värderad. Likväl medför det låga ränteläget att institutionerna söker efter avkastningsgenererande tillgångar varför fastigheter, relativt andra tillgångsklasser, kan anses som minst övervärderat.

Institutionernas målsättning om en ökad viktning mot fastigheter och de gynnsamma förutsättningarna för fastighetsinvesteringar relativt andra tillgångsslag innebär sammantaget att vi bedömer att institutionerna kommer vara fortsatt stora nettoköpare under 2017. De stora investeringarna i nyproduktion av bostäder kommer med största sannolikhet fortsätta att involvera institutionellt kapital då nyproducerade bostäder är ett tillgångsslag som är lämpligt för insti-tutionella investerare sett till hur kapitalkrävande det är och samtidigt förhållandevis enkelt att äga och förvalta. Ett orosmoln kan vara det institutionella kapitalets mer finansiella perspektiv på fastigheter och dess relativt begränsade fastighetsorganisationer som gör det mer flyktigt och ett trendbrott i den goda historiska avkastningen skulle kunna leda till en generell omallockering från fastigheter.

Bostäder 23,9 MdkrLokaler

13,1 Mdkr

Mark & övrigt 0,4 Mdkr

Industri 4,3 Mdkr

Special 5,6 Mdkr

TRANSAKTIONSVOLYM 2016 Totalt 47,2 Mdkr


Pensionsfonder och andra institutioner har under lång tid varit en betydande del av den svenska fastighetsmarknaden och under de senaste åren har institutionella fastighetsinvesteringar ökat såväl vad gäller kommersiella lokaler som bostäder och såväl direkt som indirekt. Flera fastighetsbolag har bildats och kapitaliserats med hjälp av institutionellt kapital.

I takt med sjunkande avkastningskrav och stigande priser på befint-liga fastigheter och bestånd förefaller investeringar i nyproduktion som allt mer attraktivt. En ökande befolkning och en förhållandevis låg nyproduktionstakt under längre tid har därtill genererat ett stort utbudsunderskott på bostäder i flera delmarknader. Sammantaget har utvecklingen lett till ett ökande antal aktörer inom bostadsutveck-ling och under de senaste åren har också det institutionella kapitalet i högre grad sökt sig mot nyproduktionsmarknaden. Ett flertal exempel finns där institutioner tillsammans med projektutvecklande bolag gemensamt investerar i stads- och bostadsutveckling vilket både leder till ett effektivt resursutnyttjande samtidigt som projektrisken för den enskilda aktören reduceras. Institutionernas finansiella förutsättningar och förvaltningsorganisation är i många fall något annorlunda jämfört med de traditionella fastighetsbolagen. Samtidigt som institutionerna besitter ett stort ekonomiskt kapital är som regel humankapitalet väsentligt mindre, då både ekonomisk och teknisk förvaltning ofta sker med hjälp av externt upphandlad kompetens. Dessa egenskaper torde göra nyproducerade bostäder med dess kapitalkrävande karaktär samtidigt som de är förhållandevis enkla att äga och förvalta som mycket attraktiva tillgångsslag att investera i för de institutionella investerarna. Den högre viktningen mot fastigheter och bostadsutvecklingsprojekt medför dock en stor exponering mot en och samma bransch för exempelvis pensionsfondernas tagare. Den genomsnittliga pensionsspararen är rimligen redan själv starkt exponerad mot den i nuläget starka bostadsmarknaden i form av det egna boendet och ett trendbrott i den historiskt goda värdeutveck-lingskurvan skulle således kunna generera ett minskat tillgångsvärde ur flera aspekter. Med beaktande av prisstegringen på såväl småhus och bostadsrätter som flerbostadshus och kommersiella fastigheter

Institutionernas investeringar i bostadsutvecklingUnder de senaste åren har institutionellt kapital i ökande utsträckning allokerats till alternativa tillgångar vilket har resulterat i en ökad exponering mot fastigheter både hos svenska och utländska institutioner. Majoriteten av det kapital som placeras i fastighetssektorn avser befintliga fastighetsbestånd med stabil avkastning. Under senare år har vi dock sett ett allt större intresse från institutioner att investera i nyproducerade bostäder, ett tillgångsslag som bedöms attraktivt för de institutionella investerarna med anledning av dess kapitalkrävande karaktär samtidigt som de är förhållandevis enkla att äga och förvalta. Investeringarna sker direkt genom institutionernas fastighetsägande bolag och i allt ökande omfattning genom samarbete mellan institutioner och bostadsbolag eller renodlade bostadsutvecklare.

har dock investeringar i fastighetstillgångar genererat en mycket god avkastning, inte minst under de senaste åren.

De två största institutionellt ägda bostadsbolagen Rikshem, ägt av Fjärde AP-fonden och AMF Pensionsförsäkring, och Willhem, ägt av Första AP-fonden, har båda varit stora nettoköpare av bostadsfastig-heter under de gångna åren. Båda bolagen bedriver numera också egen nyproduktion på ett flertal geografiska marknader. Willhems inriktning mot nyproduktion som ett komplement till den förvaltande och förvärvande verksamheten initierades under 2015 med ett lång-siktigt mål att byggstarta 250 bostäder årligen, i första hand på de tolv delmarknader som bolaget redan idag är aktivt på. Rikshems projektportfölj är klart större och innefattar, förutom hyresrättsprojekt, även projekt innehållandes bostadsrätter och samhällsfastigheter. Investeringar sker bland annat i bolagets ursprungliga geografiska marknader Stockholm, Uppsala och Göteborg, men även i regions-täder såsom Halmstad, Kalmar och Luleå.

Under de senaste åren har joint ventures blivit allt mer populärt vilket är en blandning av direkt och indirekt ägande där bolag går samman och samäger fastighetsbolag. Genom joint ventures uppnås en ökad riskdelning mellan parterna jämfört med direkt fastighetsägande samtidigt som ökad kontroll erhålls jämfört med indirekt fastighetsägande. I bostadsegmentet ser vi flera exempel på institutionellt kapital som investeras i utvecklingsprojekt genom joint ventures och liknande samarbeten mellan institutioner och projekt-utvecklande bolag. De ofta kapitalstarka institutionerna bereds då möjlighet att öka exponeringen mot den i dagsläget starka svenska bostadsmarknaden samtidigt som de även drar nytta av den kom-petens som finns i de projektutvecklande bolagen och som utgör deras huvudsakliga affärsinnehåll. Genom tillskjutandet av kapital ges även de projektutvecklande bolagen finansiella möjligheter att förvärva mark, delta vid fler markanvisningar och starta fler projekt samtidigt som projektrisken reduceras för bägge parter.

Ett exempel på institutionellt kapital som allokerats till bostadsutveck-lingsprojekt är bolaget Grön Bostad, i vilket AFA Fastigheter tillsam-


mans med ByggVesta investerar i nyproduktion av hyresrätter och studentbostäder i Stockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala, Linköping och Västerås. Inriktningen är, som namnet antyder, miljövänliga och långsiktigt hållbara bostäder vilket bland annat innebär energieffektiva hus och gröna kontrakt.

Den huvudsakliga fokuseringen på de tre storstadsregionerna och större tillväxtorter är något som märks även i andra liknande samar-beten. Det institutionellt delägda Tornet, ett samarbete mellan Balder, Folksam, Peab och Riksbyggen, har till exempel geografiskt fokus på Stockholm, Mälardalen, Göteborg samt den svenska delen av Öresundsregionen. Under slutet av 2015 inledde Folksam genom dotterbolaget KPA Pension ett samarbete med Skanska Hyres-bostäder vilket innebar förvärv av 600 nyproducerade lägenheter. Projekten är belägna i Stockholm och Skåneregionen, områden som Folksam identifierat som strategiskt intressanta för fastighetsport-följens fortsatta tillväxt, och kommer färdigställas mellan 2017 och 2019. Samarbete sker även mellan Tredje AP-fonden och Balder som tillsammans bland annat förvärvat 1 200 lägenheter i Stockholm och Öresundsregionen för cirka 2 mdkr. Sedan början av föregående år inledde parterna dessutom ett samarbete med Bygg-Fast som ska resultera i nyproduktion av hyresrätter på tillväxtorter i landet.

Stora delar av det institutionella kapitalet är allokerat till just inves-teringar i hyresrättsprojekt. Convea, ägt av Alecta och Veidekke Bostad, satsar dock även på utveckling av bostadsrättsprojekt som en del av den totala projektportföljen. Liksom flertalet övriga konstel-lationer är även Conveas geografiska fokus inriktat på större städer, i detta fall i Mälardalen, Västra Sverige och Skåne.

Förra årets största samarbete avseende bostadsutvecklingsprojekt skedde mellan delvis institutionellt ägda Slättö och Magnolia Bostad. Det ramavtal som då tecknades sträcker sig till våren 2020 och innebär att Slättö förvärvar bostadsprojekt till ett initialt värde av minst 5 mdkr men som kan komma att öka till 14 mdkr. De 13 projekt som ingår i portföljen är lokaliserade i Stockholm, Uppsala och Öresundsregionen. Överenskommelsen innebär att Magnolia Bostad uppför totalt cirka 7 000 lägenheter varav cirka 25 procent väntas upplåtas med bostadsrätt och resterande med hyresrätt som ska förvaltas av Slättö.

UR KOMMUNERNAS SYNVINKELHur ser då kommunerna på det institutionella kapitalet som exploatör och fastighetsägare? Inom ramen för kommunernas markanvisningar ställs ofta krav kring det exploaterande bolagets ekonomiska förut-sättningar och att bolaget har förståelse för kommunens intentioner och visioner för det område som ska exploateras.

Samtidigt som den långsiktiga, lokala närvaron fyller en viktig funktion kan även det institutionella kapitalets intresse ses som en bekräftelse på att orten är attraktiv ur ett investerarperspektiv. Kapitalinflödet bidrar även till att fler aktörer medverkar till kommunernas utveckling och till en potentiellt högre byggtakt. Även om det institutionella kapitalet kan ses som mer flyktigt är vår uppfattning att kommunerna uppfattar de institutionella investerarna som en pålitlig motpart.

INVESTERINGAR FRAMGENTDen svenska fastighets- och bostadsmarknad är i dagsläget gynnad av rådande lågräntepolitik, en god tillväxt och en stark efterfrågan på bostäder. Vad händer när långräntan så småningom stiger och yieldgapet krymper? För det fall styrräntan stiger i snabbare takt än nuvarande prognoser finns risk att kapital allokeras till säkrare tillgångar med något lägre, men i sammanhanget relativt god avkast-ning. Och hur agerar institutionerna när det bostadsbehov Sverige nu bygger för att tillgodose inte längre möts av en efterfrågan? I det fall ingen intern förvaltningsorganisation byggs upp i samband med investering torde steget att lämna marknaden vara klart mindre i jämförelse med ett förvaltningsinriktat bolag. Det institutionella kapitalets mer finansiella perspektiv på fastigheter, ofta inkluderat en exitstrategi, och dess relativt begränsade fastighetsorganisationer gör det såldes mer flyktigt och kapitalet kan på ett enklare sätt omallokeras för det fall fastighetsmarknaden viker, anses fullvärde-rad eller på annat sätt inte längre ses som lika attraktiv ur ett rent finansiellt perspektiv. I vilken omfattning det institutionella kapitalet även fortsättningsvis anser det gynnsamt att investera i fastigheter och bostadsutveckling återstår att se. Ett naturligt och välkommet nästa steg i institutionernas investeringsstrategi vore enligt NAI Svefa en breddning mot stadsutveckling och investeringar i social och teknisk infrastruktur, det som i Sverige traditionellt är skattefinan-sierade investeringar och en allt större utmaning för stat, landsting och kommuner. Mer om det i nästa avsnitt om ”Institutionernas roll som infrastrukturbyggare i framtiden”.

”Kommunerna ser gärna att kapital investeras långsiktigt i kommunen och att de bolag som är representerade på den lokala marknaden har en tydlig strategi att under lång tid verka i kommunen och bidra till dess utveckling genom ett långsiktigt och tillförlitligt fastighetsägande. Aktörer med långsiktighet och lokalt engagemang kan även ikläda sig rollen som diskussionspart med kommunen då de besitter god kunskap om ortens styrkor och utmaningar och hur det eventuellt kan ha bäring på planering och samhällsbyggnad.”

Lars Svensson, senior rådgivare NAI Svefa

”Kommunerna är positiva till att pensionspengar investe-ras i bostadsprojekt. Min bedömning är att kommuner i många fall litar mer på pensionsfonder än på traditionella bostadsrättsutvecklare. Pensionsfonder har motsvarande ”etiska” agenda som kommuner - att förvalta gemensamt ägda tillgångar. Hur långsiktiga de är beträffande bostäder vet vi ännu inte. Det får framtiden utvisa.”

Bengt Andrén, senior rådgivare på Andrén Stadsbyggnad


Även om transportinfrastruktur som vägar, broar, flygplatser och järnvägar kanske är det som först dyker upp i tankarna när ordet ”infrastruktur” nämns är det endast ett av flera delsegment. Infra-strukturen täcker även in exempelvis system kopplat till energi, vatten och avlopp, telefoni och internet. Begreppet är dock vidare än så. Även fastigheter där samhällsfunktioner som vård, skola, omsorg och rättsväsende bedrivs i räknas till infrastrukturen, då ofta kallad ”social infrastruktur”. Det relativt nyligen myntade begreppet sam-hällsfastigheter kan alltså i stor utsträckning ses som en synonym till begreppet social infrastruktur. Andra fastighetstillgångar som i en vidare bemärkelse kan räknas till infrastruktur är exempelvis distributionscentraler och kombiterminaler.

Hur vanliga privata investeringar i infrastruktur är beror alltså på vilket segment av infrastruktur som åsyftas. Inom såväl energi, kom-munikation och social infrastruktur är privata investeringar sedan en tid tillbaka ett naturligt inslag och där är finansiering via brukaravgifter eller hyresförhållanden vanliga. Investeringar i VA-nätet är inte möjligt i nuläget med rådande lagstiftning vilket gör att detta segment är stängt trots att det i hög grad är snarlikt energisegmentet.

Ur ett operativt perspektiv är det stora skillnader mellan social infrastruktur och vad som kan benämnas som teknisk infrastruktur då förvaltningen av dessa tillgångar skiljer sig väsentligt. Ur ett inves-terarperspektiv är det dock snarlika segment. Det är kapitalkrävande tillgångar med lång avskrivningstid som förvisso är lågavkastande men med en hög grad av förutsägbarhet om kassaflödet på lång sikt tack vare dess grundläggande funktion i samhället. I dagens ränteläge och med redan stora allokeringar till fastigheter är det ett högintressant realt tillgångsslag för institutionellt kapital. Ett exempel på det är Infranode som nyligen erhöll investeringar från Folksam, KPA Pension och den Europeiska investeringsbanken EIB och som därmed närmar sig målet att samla in 4 mdkr i sin första infrastruktur-fond. Fonden är den första i sitt slag i Sverige och fokuserar främst på investeringar i transport-, energi- och telekominfrastruktur. Mandatet innefattar även social infrastruktur och investeringshorisonten är

Institutionernas roll som infrastrukturbyggare i framtiden

I Svensk Fastighetsmarknad våren 2015 skrev vi om privata investeringar i infrastruktur under rubriken ”Infrastruk-tur – nästa investeringsvåg?”. Slutsatsen den gången var att investeringar i statlig infrastruktur troligen inte var en marknad som under den närmaste tiden skulle öppna upp sig för privat finansiering men att vi inom kommunernas och landstingens infrastruktur mycket väl skulle komma att se en breddning av den trend vi sett med ökande grad privata ägare av samhällsfastigheter. Med två statliga utredningar kring finansiering av offentlig infrastruktur och flera aktörer, inte minst bland institutionella investerare, som signalerar ett breddat investeringsintresse är ämnet högst aktuellt igen.

minst 25 år vilket ur ett fondperspektiv är mycket långt. Ett annat exempel är EQT:s båda infrastrukturfonder som tillsammans har cirka 30 mdkr i investerat kapital varav cirka två tredjedelar kommer från pensionsfonder och statliga investeringsfonder. Såväl Fjärde AP-fonden som Folksam, SEB Trygg Liv och Skandia Liv finns bland investerarna. Nyligen lanserade EQT även en tredje infrastrukturfond med knappt 40 mdkr ytterligare i investerat kapital. EQT förefaller investera i alla segment av infrastruktur och i stora delar av världen. Savills Investment Management är ytterligare ett exempel på en kapi-talförvaltare som i allt högre grad siktar in sig på social infrastruktur ur ett paneuropeiskt perspektiv.

Inte bara ur ett investerarperspektiv är infrastruktursegmenten snar-lika. Potentiella säljare, det vill säga främst kommuner och landsting i dagsläget, har också snarlika utmaningar i att underhålla och på ett effektivt sätt förvalta tillgångarna. Inom segmenten bostäder och samhällsfastigheter har vi sedan några år tillbaka sett ett ökat behov av att se över finansieringen av nyproduktion och underhåll. Vi har också sett en ökad förståelse och acceptans för att privata aktörer har möjlighet att uppnå en högre förvaltningseffektivitet, riskspridning och andra stordriftsfördelar, vilket balanserar det faktum att privat kapital ofta har högre avkastningskrav på sin investering. Önske-målet att fokusera på sin kärnverksamhet och därmed uppnå högre effektivitet även i denna bör ha bäring på alla delar av infrastrukturen.

Infranode har i dagsläget en genomförd investering i Vasa Värme som äger och driver fjärrvärmesystemet i fem svenska orter och har som ambition att expandera detta genom förvärv av befintliga anläggningar i Sverige. Infranode uppger även att man är i processer med ett antal svenska kommuner och motsvarigheter i Finland och Norge. Utformningen av en affär är till stor del beroende av den potentiella säljarens utmaningar. Exempelvis kan konsolidering av Sveriges cirka 150 elnätsbolag ske både genom att kommuner väljer att sälja sitt elnät för att frigöra kapital eller väljer att tillskjuta detta mot en ägarandel i vad som blir ett regionalt bolag och därmed ta del av stordriftsfördelar.


I hög grad är det dock de stora statliga åtagandena i transportin-frastruktur som är på agendan i den allmänna debatten. I juni 2016 gav regeringen en kommitté i uppdrag att utreda två frågeställningar kring finansiering av offentliga infrastrukturinvesteringar.

Den första frågan berör huruvida större offentliga infrastrukturinves-teringar kan finansieras genom uttag av en särskild skatt eller avgift riktad mot kommersiella fastighetsägare vars fastigheter har ökat i värde eller som på annat sätt dragit nytta av infrastrukturinveste-ringen. Regeringen lyfter förvisso fram att värdestegringar redan idag leder till ökade skatteintäkter genom höjda taxeringsvärden och därmed fastighetsskatt men anger samtidigt att det är diskutabelt huruvida dessa värdestegringar fångas upp tillräckligt snabbt av dagens fastighetstaxeringssystem. För de som inte är helt insatta i dagens fastighetstaxeringssystem är det för hyreshusfastigheter i princip 2–5 års eftersläpning mellan faktisk värdeökning och att denna får genomslag i ökat taxeringsvärde då taxeringsvärdet för 2016 baseras på data från 2014 och sedan gäller för de näst-kommande tre åren och så vidare. Det framstår dock inte som att frekvensen i taxeringstillfällena är under utredning utan snarare huruvida det finns möjligheter att lägga till en särskild skatt utöver den befintliga fastighetsskatten eller om det går att ta ut skatten på ett schabloniserat underlag i de fall det är omöjligt eller olämpligt att fastställa faktiska värdeökningar. Vad som avses med att en kommersiell fastighetsägare kan ha dragit nytta av infrastruktur-investeringen på annat sätt som inte ger inverkan på fastighetens marknadsvärde framgår inte.

Om vi ytterligare dröjer oss kvar något vid denna första frågeställning är det intressant att fundera på varför kommersiella fastighetsägare ses som en naturlig medfinansiär av statlig infrastruktur. Det är förvisso sant att ”En väl fungerande infrastruktur gynnar såväl det allmänna som privata fastighetsägare och båda parter kan därför ha ett intresse av att infrastruktursatsningar snabbare realiseras.” – som anges i direktivets bakgrundsbeskrivning. Orsaken till de privata fast-

ighetsägarnas intresse är dock i grunden att infrastruktursatsningarna antas leda till högre hyresintäkter idag eller i framtiden. De högre hyresintäkterna beror i sin tur på att hyresgästerna, medarbetare och kunder ser läget som bättre. Givet de potentiella mätproblem som lyfts fram i direktiven, vore då inte brukaravgifter en mer direkt och träffsäker åtgärd för att fånga upp den ökade nyttan som fast-ighetsägarnas kunder erhåller? Uppdraget kring ovanstående fråga ska redovisas senast den 28 februari 2018.

Den andra frågan i direktivet gäller förutsättningarna för att involvera privat kapital i finansieringen av statlig transportinfrastruktur. I direk-tiven anges att regeringen bedömer att det finns ett intresse från exempelvis pensionsfonder och livbolag, tack vare långsiktigheten, stabiliteten och att staten är motpart. Kommittén ska undersöka vilka alternativ eller modeller som finns, redogöra för för- och nackdelar med dessa samt analysera privata finansiärers avkastningskrav för investering. Redovisningen av detta deluppdrag sker senast den 28 februari 2017. Detta råkar även vara datumet då denna upplaga av Svensk Fastighetsmarknad går till tryck. Vi kan således konstatera att deluppdraget redovisats när ni läser detta. Givet att regeringen inte avser att låna upp privat kapital kopplar frågan också an till på vilket sätt avkastningen ska skapas.

Då vi ännu inte känner till utfallet av delbetänkandet i utredningen får vi nöja oss med att konstatera att utredningen i sig bör kunna ses som ett steg på vägen mot att privata investerare ges möjlighet att investera i svensk transportinfrastruktur samt ett tydligt tecken på att staten ser behovet att finna nya finansieringsformer. Det är också ett tecken på det starka intresset från institutionellt kapital att investera i olika former av infrastruktur. Erfarenheten från det sociala segmentet av infrastrukturen, samhällsfastigheterna, säger oss att det till stor del är den förvaltningsmässiga effektiviteten som är den avgörande faktorn för att det ska framstå som fördelaktigt för offentlig sektor att tillåta privata investeringar.


89Stockholm

BOSTADSFASTIGHETERI Stockholm hör D. Carnegie & Co, Einar Mattsson, Ikano, Olov Lindgren och SKB till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter. Marknaden för ombildning av hyresrätter till bostadsrätter är fortsatt stark i Stockholmsområdet som helhet. En av de större affärerna under hösten är försäljningen av Järntorgets nyproduktion i Gustavsberg, öster om Stockholms centrum. Köpeskillingen uppgick till cirka 52 000 kr/kvm och projektet omfattar 125 lägenheter med en total boarea om cirka 7 800 kvadratmeter. Akelius har under hösten och i början av 2017 förvärvat 12 bostadsfastigheter med totalt cirka 440 lägenheter. Köpet har genomförts i två separata affärer och köpeskillingen uppgick till drygt 1,2 mdkr. Säljare var privatper-soner i de båda affärerna. I Järfälla har kommunen skrivit avtal om tidiga markanvisningar med fem byggbolag för att säkerställa att detaljplanerna för Barkarbystaden III och IV fullföljs. Detaljplanerna omfattar totalt cirka 6 000 bostäder.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora privata ägarna inom segmentet hör AMF Fastigheter, Atrium Ljungberg, Fabege, Klövern och Vasakronan. I Hammarby Sjöstad, med närhet till bland annat Gullmarsplan, har Skanska investerat cirka 1,3 mdkr i byggnationen av kontorshuset Sthlm 01 vilket väntas bli en ikonbyggnad för Stockholm. Byggnaden ska innehålla en uthyrningsbar area om cirka 26 000 kvadratmeter. Själva byggkontraktet bedöms vara värt cirka 1 mdkr. Inflyttning sker under 2020. Hammarby Sjöstad fortsätter att expandera som kontors-marknad och i närområdet planeras ytterligare cirka 100 000 kva-dratmeter att uppföras i olika etapper. I centrala Stockholm har M&G Real Estate förvärvat tomträtten till Blekholmen 1 till en köpeskilling om cirka 2,2 mdkr, motsvarande cirka 65 000 kr/kvm. Objektet innehåller cirka 34 000 kvadratmeter kontor, företags-bostäder och konferenslokaler. Säljare var Niam. Förvärvet av Blekholmen 1 medför att köparen kraftigt utökar sin portfölj av svenska fastigheter.

NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX

2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1

Index 89 88 92 91 91

Placering 1 1 1 1 1

MARKNADSDATA MARS 2017

Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvmKONTOR

AA-läge 5 000 – 6 500 3,50 – 4,25 70 000 – 120 000

A-läge 3 500 – 6 000 3,75 – 4,50 50 000 – 90 000

B-läge 2 500 – 3 700 4,25 – 5,50 30 000 – 60 000

C-läge 1 300 – 2 500 4,75 – 6,75 11 000 – 35 000

BUTIKER

AA-läge 2 800 – 20 000 3,75 – 4,75 60 000 – 200 000

A-läge 2 000 – 8 000 4,00 – 5,00 40 000 – 120 000

B-läge 1 300 – 5 000 5,00 – 6,50 26 000 – 47 000

C-läge 800 – 2 100 6,00 – 7,50 10 000 – 25 000

INDUSTRI

A-läge 800 – 1 400 5,75 – 8,00 5 500 – 13 000

B-läge 650 – 900 6,25 – 8,00 5 000 – 8 500

C-läge 600 – 900 6,50 – 8,25 3 500 – 6 500

BOSTÄDER (1990 – 2008)

AA-läge 1 425 – 2 450 1,00 – 3,50 23 000 – 55 000

A-läge 1 250 – 2 350 1,00 – 3,50 22 000 – 50 000

B-läge 1 125 – 1 785 2,50 – 4,50 14 000 – 38 000

C-läge 1 100 – 1 550 3,50 – 5,00 8 500 – 30 000

Fastighetsmarknaden i Stockholm upplever ett fortsatt mycket stort intresse, såväl vad gäller bostadsfastigheter som kommersiella fastigheter. De låga vakanserna och höga hyresnivåerna motiverar utveckling av nya bostads-, kontors- och verksamhetsområden i regionen.

Jonas Å[email protected]


SPECIALFASTIGHETER Akademiska Hus, Fabege, Hemsö, Jernhusen och SISAB är några av de stora ägarna inom segmentet. Sterner Stenhus har förvärvat en vårdfastighet i Tumba, i Botkyrka kommun. Fastigheten Sama-riten 1 omfattar cirka 23 000 kvadratmeter, huvudsakligen särskilt boende inom vård och omsorg. Köparen kommer att genomföra en omfattande ombyggnation och modernisering. Kommunen har tecknat avtal om att hyra lokaler för cirka 120 vård- och omsorgs-platser. Köpeskillingen uppgick till 299 mkr vilket motsvarar cirka 13 000 kr/kvm. I Nacka kommun förvärvade Hemsö en portfölj med samhällsfastigheter innehållande skolor, särskilda boenden och en ishall. Kommunen kommer att vara den huvudsakliga hyresgästen och köparen förbinder sig att renovera och bygga om i enlighet med kommunens vision. Den uthyrningsbara arean uppskattas till cirka 34 000 kvadratmeter efter ombyggnation. Köpeskillingen uppgick till 612 mkr.

TRANSAKTIONER

Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare

1 Blekholmen 1 Kontor jan -17 2 200 000 34 000 Niam M&G Real Estate

2 Samariten 1 Vård- och omsorgsboende jan -17 299 000 23 000 Botkyrka Kommun Sterner Stenhus

3 Örnäs 1:17 Industrimark dec -16 205 000 132 000 Kilenkrysset Castellum

4 Kvadraten 2 Handel sep -16 930 000 49 400 Niam Cavendo, Capman & Varma OY

5 Sicklaön 13:80 Bostäder sep -16 415 000 10 240 Carlyle Group Brf Himmelsbågen

I slutet av juni 2016 förvärvade Folksam, genom dotterbolaget KPA Pension, nyrenoverade Kungshuset från GIC Real Estate till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 1,5 mdkr, motsvarande drygt 91 000 kr/kvm. Fastigheten är belägen inom CBD, vid korsningen Kungsgatan-Regeringsgatan, och har en total uthyrningsbar area om cirka 16 600 kvadratmeter. 10 600 kvadratmeter är kontor medan resterande 6 000 kvadratmeter består av biograf, restaurang och parkering. Hyresgästerna utgör varierande stabila verksamheter varav en av de större är Länsstyrelsen som hyr 8 000 kvadratmeter på ett femårigt hyresavtal med option på ytterligare fem år. GIC förvärvade i sin tur fastigheten under 2007 för cirka 1,13 mdkr.

Förvärvet av Kungshuset innebär att Folksam ökar antalet fastigheter inom CBD i Stockholm från fyra till fem. Folksamgruppen innehade vid årsskiftet 2016/2017 en fastighetsportfölj till ett värde om cirka 26 mdkr och har som mål att under de närmsta 2 – 3 åren öka fastighetstillgångarna med ytterligare 10 mdkr. För att uppnå detta tillsatte Folksam under förra året ett team vars fokus är att utveckla bolagets fastighetsbestånd genom att bland annat ta fram nya projektmöjligheter och att aktivt förvalta lokalhyresportföljen. Under 2016 förvärvade bolaget fastigheter till ett värde om cirka 4 mdkr, större delen under första halvåret. Värdeutvecklingen på bolagets fastigheter under 2016 är den högsta hittills och målet att öka fastighetstillgångarna med ovan nämnda 10 mdkr har därmed gått fortare än förväntat.

TRANSAKTIONSMARKNADEN Transaktionsvolymen i Stockholms stad begränsas av få säljare, särskilt av centralt belägna kontorsfastigheter. En viss ökning av den totala volymen gentemot 2015 kan dock skönjas och det är bostadssegmentet som sticker ut sett till såväl transaktioner av förvaltningsob-jekt som byggrättsförsäljningar till följd av den historiskt starka nyproduktionsmarknaden. Blackstones förvärv av majoritetsägandet i D. Carnegie & Co, vilka vid tillfället ägde cirka 200 000 kvadratmeter bostäder i Stockholm, bidrar också.

I FOKUS

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Till de etablerade aktörerna på industri- och lagermarknaden hör Castellum, Catena, Corem, Klövern och Sagax. Stendörren Fastig-heter har avyttrat två fastigheter i Haninge, Årsta 1:73 och 1:89, inom vilka det finns en byggrätt om cirka 22 000 kvadratmeter. Köparen, Fuchs Lubricants, har förvärvat fastigheterna i syfte att uppföra en produktionsanläggning för den egna verksamheten. Fastigheterna är belägna intill riksväg 73 med goda kommunikationsmöjligheter. Köpeskillingen uppgick till 42,5 mkr. I Brunna industriområde i Upplands-Bro har Castellum förvärvat en obebyggd fastighet om drygt 130 000 kvadratmeter planlagd mark inom vilket det finns möjlighet att uppföra lokaler om cirka 60 000 kvadratmeter. Säljaren var Kilenkrysset och köpeskillingen uppgick till 205 mkr. Området är fortfarande under utveckling och tillgängligheten bedöms förbättras ytterligare då Förbifart Stockholm står klar.

Bostäder 8,7 Mdkr

Lokaler 18,7 Mdkr


Industri 1,9 Mdkr

Special 3,2 Mdkr

2016Totalt 37,9 Mdkr

Bostäder 5,5 Mdkr

Lokaler 25,3 Mdkr


Industri 1,9 MdkrSpecial 1,4 Mdkr



69

Erik [email protected]

Göteborgs fastighetsmarknad går fortsatt mycket starkt, såväl vad gäller hyres- som investeringsmarknaden, vilket har medfört sjunkande avkastningskrav och stigande priser inom samtliga segment under 2016. På projektsidan råder stor aktivitet då marknadens aktörer kraftsamlar inför det stora 400-årsjubileet 2021.

Göteborg

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata fastighetsägarna hör Balder, Stena Fastigheter, Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder, Wallenstam och Willhem. Bostadsmarknaden i Göteborg har under den senaste tolvmånaders-perioden uppvisat en fortsatt press nedåt på direktavkastningskraven och trenden, likt stora delar av landet i övrigt, har varit att B- och C-lägen sett störst förändringar. Trenden med ökande priser i mer sekundära lägen kan även skönjas på den privata bostadsmarkna-den där bostadsrättspriserna procentuellt sett har ökat mer än för bostadsrätter i innerstaden. Den bostadsbrist som råder har inte förbättrats nämnvärt under den senaste tiden även om det under 2016 färdigställdes 2 680 lägenheter vilket var den högsta noteringen på 20 år. Noterbart är att det påbörjades färre nybyggen under 2016 jämfört med 2015 och än så länge tyder statistiken på att det är en bit kvar till att klara kommunens behov om 3 000 – 4 000 nya bostäder per år. En käpphäst verkar fortfarande vara planprocessen.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERBalder, Castellum, Platzer, Skandia Fastigheter, Vasakronan och Wallenstam är stora kommersiella fastighetsägare i Göteborg. Transaktionsmarknaden under det senaste halvåret uppvisar ett minskande antal större affärer, men den kommersiella marknaden bedöms alltjämt som mycket attraktiv. Direktavkastningskraven för de mest attraktiva kommersiella fastigheterna bedöms nu emel-lertid ha bottnat på nivån 4,0 – 4,25 procent. Hyresmarknaden för kontor uppvisar en fortsatt historiskt låg vakansgrad. Det planerade nytillskottet under de kommande 1 – 2 åren är lågt vilket tillsammans med rådande konjunktur och goda sysselsättningsgrad bäddar för en fortsatt god hyresutveckling det kommande året. I dagsläget finns det endast ett begränsat antal alternativ för större företag som i närtid söker yteffektiva och välbelägna lokaler, något som är hämmande för Göteborgs utveckling. Först kring 2019 – 2021, i tid till jubileumsåret, ser det ut som att flera större kontorsprojekt kan bli förverkligade.


2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1

Index 69 71 68 64 62

Placering 2 2 2 2 2

MARKNADSDATA MARS 2017 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvmKONTOR

AA-läge 1 800 – 3 000 4,00 – 5,25 30 000 – 55 000

A-läge 1 600 – 2 700 4,25 – 5,50 20 000 – 45 000

B-läge 1 000 – 2 200 5,00 – 6,50 13 000 – 35 000

C-läge 900 – 1 700 6,00 – 8,00 8 000 – 20 000

BUTIKER

AA-läge 3 500 – 12 000 4,00 – 5,00 40 000 – 100 000

A-läge 1 500 – 7 500 4,25 – 6,25 20 000 – 75 000

B-läge 1 000 – 4 000 5,00 – 6,75 10 000 – 30 000

C-läge 700 – 1 500 6,25 – 7,50 2 500 – 15 000

INDUSTRI

A-läge 475 – 1 100 6,25 – 7,75 6 000 – 14 000

B-läge 475 – 1 000 6,50 – 8,00 5 000 – 9 000

C-läge 425 – 700 7,00 – 8,50 3 000 – 7 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

AA-läge 1 150 – 1 775 1,75 – 3,50 25 000 – 48 000

A-läge 1 100 – 1 715 1,75 – 3,75 20 000 – 43 000

B-läge 1 050 – 1 675 2,50 – 4,50 17 000 – 38 000

C-läge 975 – 1 450 3,75 – 5,75 9 000 – 20 000


SPECIALFASTIGHETER Stora ägare av specialfastigheter är Akademiska Hus, Chalmers-fastigheter, Göteborgs Stad, Hemsö, landstinget, Vasakronan och Wallenstam. I december kommunicerades en affär mellan Samhälls-byggnadsbolaget (SBB) och Klövern avseende samhällsfastigheten Majorna 220:5. Fastigheten är fullt uthyrd till Västra Götalands Läns Landsting och inrymmer cirka 4 400 kvadratmeter samt 2 700 kvadratmeter garage. SBB köpte fastigheten så sent som i augusti 2016 av Alecta tillsammans med en lagerfastighet i Sisjön och säljer nu efter ett kort innehav den vidare till en köpeskilling om 150 mkr, motsvarande cirka 34 000 kr/kvm. Stadens stolthet Liseberg står inför en spännande utveckling framöver där ägaren, kommunägda bolaget Liseberg AB, planerar för stora investeringar med en vattenpark och ett nytt hotell med cirka 450 rum. Projektkostnaden beräknas till 1,9 mdkr och den nya anläggningen ska vara klar till jubileumsåret 2021.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Balder, Castellum, Geely, Platzer, SKF och Volvo är stora ägare av industri- och lagerfastigheter i Göteborg. En av Göteborgs största transaktioner någonsin genomfördes i oktober då Platzer förvär-vade en fastighetsportfölj i Torslanda, Arendal och Säve av Volvo. Portföljen inrymmer såväl kontor som industri- och logistiklokaler och förvärvades till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 2,8 mdkr. Utöver lokaler om 338 000 kvadratmeter ingår mark om hela 3 600 000 kvadratmeter. Uthyrningsgraden vid förvärvet var 94 procent och direktavkastningen uppges till strax över 7 procent. En trend att notera under senare tid är att allt fler industrifastigheter i kommunikationsnära och centrumnära lägen i Göteborg med omnejd börjat förvärvas med förväntningar om att utveckla fastigheterna med bostäder. Denna möjlighet finns sannolikt i Platzer långsiktiga affärsplan för delar av det förvärvade beståndet.

TRANSAKTIONER


1 Portfölj i Arendal, Torslanda & Säve Lager, Kontor & Industri okt -16 2 800 000 338 000 AB Volvo Platzer

2 Vasastaden 27:12 Bostäder sep -16 185 000 3 685 Privatpersoner Sigillet

3 Lindholmen 30:5 Kontor juni -16 373 000 66 000 North Star Realty Platzer

4 Lindholmen 29:1 Kontor maj -16 400 000 12 400 BNP Paribas REIM Balder

5 Gårda 13:6 Kontor maj -16 1 177 000 34 300 Niam Technopolis

Skandia Fastigheter äger, förvaltar och utvecklar kontor, köpcentrum, bostäder och samhällsfastigheter inom storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Vid årsskiftet 2016/2017 omfattade Skandia Fastigheters totala bestånd 127 fastigheter med drygt 1 200 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Beståndets värde uppgår till cirka 50 mdkr. Bolagets fastighetsinnehav i Göteborg består av ett antal köpcentrum samt cirka 2 000 lägenheter vilka bland annat är belägna i områdena Annedal, Krokslätt och Stampen. Bland de köpcentrum bolaget äger runtom i Sverige finns det största, Frölunda Torg, just i Göteborg och innehåller omkring 200 butiker.

I januari 2016 förvärvade Skandia Fastigheter ett utvecklingsområde från KF Fastigheter till ett värde om cirka 1 mdkr. Förvärvet avsåg två handelsfastigheter med en total tomtarea om drygt 90 000 kvadratmeter och cirka 26 000 kvadratmeter uthyrningsbar area på Backaplan i Göteborg. Den ena fastigheten, Backa 172:1, innehåller i dagsläget köpcentrumet Backa 2 med Coop Forum och omkring 45 butiker. Backaplan är en del av vision Älvstaden, ett av Nordens största stadbyggnadsprojekt som när det är färdigbyggt kommer inrymma 25 000 nya lägenheter och 45 000 nya arbetsplatser. Den första delen av Backaplansområdet, Kvillebäcken, är redan nu under utveckling och kommer 2019, när området är utbyggt, innehålla cirka 2 000 bostäder. Backaplan kommer på sikt att utvecklas från en ren handelsplats till en tätbebyggd stadsmiljö och är en del i stadens mål att knyta ihop Hisingen med centrala Göteborg.

TRANSAKTIONSMARKNADEN Generellt sett såg vi endast en liten andel Göteborgs-fastigheter i årets stora portföljtransaktioner, vilket är en förklaring till en något blygsam utveckling i förhållande till den nationella volymen. Platzers förvärv från Volvo, till ett underliggande fastighetsvärde om 2,8 mdkr, är en av de största affärerna i stadens historia och bidrar starkt till årets volym. Några stora förvärv av utvecklingsfastig-heter, främst Skandia Fastigheters köp vid Backaplan från KF Fastigheter samt att Serneke överlåtit 50 procent av Karlastaden-projektet till NREP, höjer marksegmentet väsentligt.

I FOKUS

Bostäder 1,9 Mdkr

Lokaler 4,9 Mdkr


Industri 2,8 Mdkr

Special 0,6 Mdkr


Bostäder 3,1 Mdkr

Lokaler 5,4 Mdkr


Industri 2,5 Mdkr

Special 0,5 Mdkr



Bostadsbyggandet i Malmö ligger på en hög nivå. Den höga produktionstakten väntas fortsätta vilket också ställer stora krav på kompletterande teknisk och social infrastruktur. När persontågstrafik åter börjar rulla på Kontinentalbanan kommer det dessutom att öppnas upp många nya förtätningsmöjligheter kring stationerna.

Per [email protected]

61Malmö

BOSTADSFASTIGHETERStena Fastigheter är den största privata ägaren av flerbostadshus i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB Sundsfastigheter och Willhem är andra stora privata aktörer. Bostadsbyggandet ökar i hela landet, och för Malmö är produktionen av nya bostäder den högsta sedan uppförandet av miljonprogrammet avslutades i slutet på 1970-talet. De områden som nu är mest expansiva är Hyllie, Västra Hamnen, Norra Sorgenfri och Limhamn. Av de 3 100 bostäder som började byggas förra året avser 2 000 hyresrätter och 1 000 bostadsrätter. Endast ett hundratal bostäder avser småhus. Även antalet bygglovs-ansökningar ökade under förra året. Uppemot 4 000 bygglov bevil-jades vad gäller nybyggnation, ombyggnad och tillfälliga bygglov. Byggtakten under 2017 väntas hålla i sig. Malmös stad räknar med byggstart för uppemot 3 000 bostäder under året. Bland annat drar flera byggherrar igång arbeten i kvarteret Spårvägen på den gamla industritomten vid Nobelvägen och Industrigatan i Norra Sorgenfri. Flertalet projekt avser hyresrätter.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERStora privata ägare av kommersiella fastigheter i Malmö är Castellum, Steen & Ström, Stena Fastigheter, Vasakronan och Wihlborgs. Hyllie är för tillfället det mest expansiva området, till stor del tack vare det strategiska kommunikationsläget med endast några minuters bilväg från Malmö centrum och med goda tågkommunikationer till Kastrup och centrala Köpenhamn. I början av året förvärvade Kungsleden ”Emporia Office” från Steen & Ström. Lokalerna omfattar cirka 10 250 kvadratmeter kontor vilka i stort sett är fullt uthyrda. Det pågår nu en tredimensionell fastighetsbildning för att skilja lokalerna från fastigheten Malmö Marknadsplatsen 1 som i övrigt utgörs av köp-centrumet Emporia. Tillträde sker då förrättningen är klar, sannolikt under andra kvartalet. Intresset för Hyllie är mycket stort, från såväl investerare som potentiella hyresgäster. Här finns också fortsatta projektmöjligheter. Direktavkastningskraven bedöms vara väl i nivå med de försäljningar som skett i centrala Malmö.


2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1

Index 61 63 63 48 47

Placering 4 4 4 9 9



AA-läge 2 200 – 2 850 4,25 – 4,75 32 500 – 57 500

A-läge 1 900 – 2 700 4,75 – 5,75 25 000 – 47 500

B-läge 1 200 – 2 300 5,50 – 7,00 10 000 – 25 000

C-läge 800 – 1 300 7,00 – 8,50 6 000 – 12 000

BUTIKER

AA-läge 3 500 – 5 750 4,75 – 5,25 40 000 – 60 000

A-läge 3 000 – 4 500 5,00 – 5,75 30 000 – 40 000

B-läge 1 200 – 2 500 5,25 – 7,00 10 000 – 20 000

C-läge 700 – 1 300 7,00 – 8,50 5 000 – 15 000

INDUSTRI

A-läge 750 – 1 100 6,50 – 7,50 7 500 – 14 000

B-läge 500 – 800 7,50 – 8,50 5 000 – 10 000

C-läge 400 – 700 8,50 – 9,50 3 500 – 6 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

AA-läge 1 400 – 1 700 2,50 – 3,25 32 500 – 42 500

A-läge 1 400 – 1 700 3,00 – 4,25 25 000 – 37 500

B-läge 1 200 – 1 550 3,75 – 5,25 15 000 – 25 000

C-läge 1 200 – 1 550 5,00 – 6,00 8 000 – 15 000


SPECIALFASTIGHETER Folksam, Hemsö, Malmö Stad, landstinget och Wihlborgs är stora ägare av specialfastigheter i Malmö. I Västra Hamnen har Malmö Stad förvärvat mark av Varvsstaden AB, ett bolag som ägs gemen-samt av Balder och Peab, för 45 mkr. Tomten avser cirka 11 150 kvadratmeter inom det gamla Kockumsområdet där kommunen nu planerar att uppföra en skola för 550 elever och en förskola för cirka 80 barn. I samband med detta har även ett ramavtal tecknats som reglerar genomförandefrågor och fördelningen av kostnader för infrastruktursatsningar i, och i anslutning till, området. Tillsammans med kommande detaljplaner och exploateringsavtal anger det förut-sättningarna för byggande och utbyggnad av området. Varvsstaden är ett av Malmös viktiga utvecklings- och omvandlingsområden. Den kommande exploateringen låter Gamla Staden och Västra Hamnen växa ihop vilket betyder mycket för utvecklingen av centrala Malmö.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Castellum, Klövern, SveaReal och Wihlborgs är stora ägare av indu-stri- och lagerfastigheter i Malmö. Norama Real Estate Fund, som förvaltas av Amenea, förvärvade i december sex industrifastigheter i Malmö av Catena. Priset uppgick till 250 mkr. Fastigheterna omfattar totalt 18 700 kvadratmeter och ligger i etablerade industriområden som Fosie, Bulltofta och Lockarp. Lokalerna är fullt uthyrda med långa avtal till väletablerade hyresgäster. Kommunen håller på att ta fram en ny detaljplan i Lockarp för att kunna erbjuda större indu-stritomter i Malmö. Syftet är att etablera ett verksamhetsområde i anslutning till redan existerande område vid Lockarps bageri. Planförslaget innebär att en större verksamhet och ett antal mindre verksamheter ska kunna växa fram i området. Det nya området omfattar cirka 70 000 kvadratmeter med god tillgång till infrastruktur, både väg och järnväg.

TRANSAKTIONER


1 Bestånd om sex industrifastigheter Industri dec -16 250 000 18 980 Catena Fastigheter Norama Real Estate

2 Elinegård & Hyllie Projekt (bostäder) nov -16 391 000 9 490 Bonava Willhem

3 Del av Hyllie 4:2 Byggrätt (bostäder & handel) nov -16 85 000 2 500 Malmö kommun EuroGross

4 Törnrosen, Örtagården Bostäder okt -16 1 100 000 140 175 MKB Fastighets AB Balder, Heimstaden, & Rosengård Viktoria Park & MKB

5 Stjärnan 1, 5, 8 & 9 Restaurang okt -16 146 000* 2 600 Privatperson Lindström Proprty

I maj 2016 förvärvade Folksam, genom dotterbolaget Folksam Sak, fastigheten Långan 1 på Universitetsholmen till ett underliggande fastighetsvärde om 580 mkr, motsvarande cirka 58 000 kr/kvm. Säljare var Skanska. Fastigheten är centralt belägen i det nya kulturkvarteret Malmö Live, granne med den nya kongress- och konsertanläggningen och nära Citytunneln vilket genererar goda kommunikations-möjligheter. Fastigheten inrymmer cirka 10 000 kvadratmeter och är fullt uthyrd till stabila hyresgäster med relativt långa hyresavtal. De största hyresgästerna utgörs av Trafikverket, Swedbank och MAQS Advokatbyrå.

Under slutet av 2016 förvärvade Vasakronan tre projektfastigheter från Malmö stad vid Triangeln strax söder om centrum för drygt 77 mkr. Kvarteret som ska omvandlas heter Priorn och omfattar cirka 15 600 kvadratmeter BTA. Byggnaden kommer att miljöcertifieras enligt LEED Platinum. Hälften av ytorna är redan i nuläget uthyrda till Region Skåne och COWI. Byggstart förväntas ske under hösten 2017 med första inflyttning beräknad till 2019/2020. I området finns sedan tidigare bland annat Triangeln och Malmö Konsthall. Vasakronan har även ett planerat projekt i Hyllie. Hyllie Connect är beläget precis vid Hyllie stationstorg och kommer att inrymma omkring 12 000 kvadratmeter fördelat på åtta våningsplan. Färdigställande och inflytt beräknas ske under 2019. Även detta projekt kommer att miljöcertifieras enligt LEED. Bolaget äger sedan tidigare fastigheter i bland annat centrum, kring Triangeln och i Västra Hamnen.

TRANSAKTIONSMARKNADEN Transaktionsmarknaden i Malmö har varit mycket stark det senaste året. Till skillnad mot många stora städer med kraftigt tilltagande volym är det inte främst stora portfölj-affärer som ligger bakom. Inslaget av bostadsfastigheter är fortsatt stort, främst på grund av MKB:s försäljning av 1 660 lägenheter till ett bolag bildat tillsammans med tre ytterligare framträdande bostadsaktörer, som ett led i förverkligandet av ”Culture Casbah”. Skanska har sålt Klipporna samt Malmö Live till Ikano respektive Folksam till ett sammanlagt värde av 1,58 mdkr.

I FOKUS

Bostäder 3,2 Mdkr

Lokaler 7,2 Mdkr


Industri1,4 Mdkr

Special 0,7 Mdkr


Bostäder 2,5 Mdkr

Lokaler 2,8 Mdkr


Industri 1,9 Mdkr

Special 0,2 Mdkr

2015Totalt 8,3 Mdkr


Bostadsbyggandet i Uppsala är inne i en intensiv fas och den höga ambitionen framöver märks i den nya över-siktsplanen. Tobin Properties har förvärvat ett antal fastigheter i syfte att omvandla dessa till bostäder. Det utdragna projekteringsarbetet med Uppsala Eventcenter kan intensifieras nu när finansieringen är klar.

Jimmie [email protected]

67Uppsala

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata fastighetsägarna av bostäder i Uppsala hör AMF, D. Carnegie & Co, HSB Uppsala, Nordhalla och Stena Fastigheter. Uppsalas nya översiktsplan beskriver ett mål om cirka 3 000 nya bostäder per år vilket bland annat kan bli verklighet genom omvand-ling av verksamhetsområden till nya bostadsområden. Industriom-rådet Börjetull planeras bli en blandad stadsdel med cirka 1 500 nya bostäder och 9 000 kvadratmeter kontor samt förskolor och grönområden. I november förvärvade Tobin Properties fastigheten Dragarbrunn 4:11 i centrala Uppsala för en köpeskilling om 185 mkr, motsvarande cirka 32 000 kr/kvm. Fastigheten omfattar cirka 6 000 kvadratmeter. Inom fastigheten har det tidigare bedrivits hotellverk-samhet, men denna är nu nedlagd vilket ger bolaget möjlighet att utveckla bostäder i absolut toppläge. I slutet av december förvär-vade Tobin Properties ytterligare tre utvecklingsfastigheter om totalt 7 800 kvadratmeter i centrala Uppsala till ett pris motsvarande drygt 28 000 kr/kvm.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERStora privata ägare av kommersiella fastigheter i Uppsala är Atrium Ljungberg, Castellum, Klövern, Skandia Fastigheter och Vasakronan. I Gränbystaden byggs det i hög takt. Atrium Ljungberg uppför 3 000 kvadratmeter kontor med planer för ytterligare 7 000 kvadratmeter. Hösten 2017 kommer det första kontorshuset att stå klart med Swedbank och Fastighetsbyrån som hyresgäster. I centrala Uppsala, med närhet till Resecentrum, låter Castellum uppföra kontorshuset Kungspassagen med en uthyrbar area på 8 000 kvadratmeter. Byggnaden kommer att certifieras enligt Miljöbyggnad Guld eller mot-svarande. Färdigställande är planerat till 2018. Största hyresgäst är Bjerking som har tecknat ett grönt hyresavtal om 3 000 kvadratmeter. Uppsala är en av Sveriges snabbast växande städer och etablering av handel fortsätter utanför stadskärnan i Gränby, Gottsunda och Boländerna. Castellum bygger drygt 5 000 kvadratmeter handel i Boländerna där 93 procent av de nya lokalerna redan är uthyrda.


2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1

Index 67 67 66 58 60

Placering 3 3 3 3 3



A-läge 1 800 – 3 000 4,75 – 6,00 11 000 – 43 000

B-läge 1 300 – 2 200 5,25 – 6,75 7 500 – 23 000

C-läge 900 – 1 400 5,75 – 7,25 5 000 – 11 500

BUTIKER

A-läge 2 200 – 4 500 4,75 – 6,00 25 000 – 60 000

B-läge 800 – 3 600 5,25 – 7,00 7 000 – 40 000

C-läge 700 – 1 200 6,50 – 7,50 5 000 – 11 500

INDUSTRI

A-läge 800 – 1 200 6,00 – 7,25 6 000 – 15 000

B-läge 600 – 1 000 6,50 – 7,50 4 000 – 10 000

C-läge 500 – 900 7,00 – 8,00 3 000 – 7 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 050 – 1 700 2,50 – 3,75 17 500 – 35 000

B-läge 1 050 – 1 550 2,75 – 4,75 13 000 – 25 000

C-läge 1 050 – 1 450 4,00 – 5,50 10 000 – 20 000


SPECIALFASTIGHETER Till de stora ägarna av specialfastigheter hör Akademiska Hus, AMF, Uppsala kommun och Uppsala läns landsting. Sedan 2008 har projektet Uppsala Eventcenter drivits i samarbete med Upp-sala kommun. I december blev finansieringen klar vilket innebär att projekteringsarbetet nu intensifieras. Anläggningen kommer att vara belägen i Gränbystaden. Investeringen beräknas till 800 mkr, varav kommunens ekonomiska åtagande uppgår till 150 mkr i kapitaltillskott och sedan en årlig hyra på 15 mkr i 25 år. Entre-prenör för projektet är NCC. Även Samhällsbyggnadsbolaget är delaktigt i projektet. Eventcentret kommer att omfatta cirka 30 000 kvadratmeter med 6 800 fasta platser vid idrott och 7 500 platser vid evenemang. Förhoppningen från kommunen är att den nya anläggningen sätter Uppsala på evenemangskartan och gör staden aktuell för prestigeuppdrag som internationella idrottsevenemang och stora konferenser.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Castellum, General Electric, Klövern och Lantmännen är några av de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Uppsala. I Östra Fyrislund har Castellum förvärvat 30 000 kvadratmeter industrimark. Bolaget har i ett första skede påbörjat byggnation av en distributions-anläggning åt PostNord inom 20 000 kvadratmeter. Anläggningen förväntas vara färdigställd i mars 2018 och kommer att omfatta cirka 6 000 kvadratmeter. Hyreskontraktet sträcker sig över 10 år med ett årligt hyresvärde om 7,8 mkr. Övrig mark lämnas för närvarande obebyggd för att kunna utformas efter framtida hyresgäster öns-kemål. I september förvärvade Pareto Securities tre av Upplands Motors anläggningar, varav en är belägen i Uppsala. Den berörda fastigheten avser Kungsängen 34:4 belägen intill E4. Upplands Motor har tecknat ett hyresavtal som löper till 2031 och kommer därmed att fortsätta sin verksamhet inom lokalerna.

TRANSAKTIONER


1 Skogstibble 11:2 Skola feb -17 6 000 12 755 Eqwin iEstate I Fastigheter

2 Svartbäcken 42:11 Industri & Lager dec -16 36 000 1 075 Urental Peab

3 Fjärdingen 27:5, 27:6 & 29:1 Bostäder dec -16 225 000 7 800 Uppsala Läns Landsting Tobin Properties

4 Kungsängen 44:1 Projekt (bostäder) dec -16 117 000 6 000 Magnolia JM

5 Dragarbrunn 4:11 Hotell nov -16 185 000 5 710 Cartera Tobin Properties

I april 2016 förvärvade Skandia Fastigheter fastigheten Dragarbrunn 10:3 från Lundbergs till ett underliggande fastighetsvärde om 436 mkr, motsvarande cirka 29 600 kr/kvm. Fastigheten består av totalt fyra byggnader, uppförda mellan 1960 – 1965, med 11 600 kvadratmeter kommersiella lokaler och 3 100 kvadratmeter bostäder samt garage och parkeringsplatser. Fastigheten finns belägen i ett av stadens mest centrala och välkända kvarter mellan Fyrisån och gågatan. Hyresgästerna utgörs av bland andra KPMG och Uppsala kommun samt handelsinriktade verksamheter som Din Sko, Webbhallen och Kronans apotek. Genom denna affär har Lundbergs avyttrat sin enda fastighet i Uppsala och därmed helt lämnat orten.

Utöver den förvärvade fastigheten äger Skandia Fastigheter även ett köpcentrum, en hotellfastighet, cirka 260 bostadslägenheter samt en blandfastighet i Uppsala. Köpcentrumet, S:t Per Gallerian, om totalt cirka 32 000 kvadratmeter är beläget mitt i Uppsala vid den stora gågatan Svartbäcksgatan. Hyresgästerna utgörs av en blandning mellan restaurang-, butiks- och kontorshyresgäster. Hotellfastigheten ligger centralt beläget på Trädgårdsgatan och erbjuder både hotell- och vandrarhemsrum. Bostadslägenheterna är fördelade på områdena Eriksberg, Fålhagen och Sävja. Intill Stora Torget och Fyrisån i Uppsala är bolagets blandfastighet, som inrymmer både kommersiella lokaler och bostäder, belägen. I övrigt är största delen av bolagets bestånd lokaliserat till storstadsregionerna Göteborg, Malmö och Stockholm.

TRANSAKTIONSMARKNADEN Uppsala har uppvisat en kraftig tillväxt de senaste åren. Från att det var bostäder som i första hand drog transaktionsvolymen är det nu istället kommersiella fast-igheter som till övervägande del sålts under 2016. För-klaringen till detta ligger i en rad transaktioner. Lundbergs försäljning av Dragarbrunn 10:3 för 436 mkr till Skandia Fastigheter, Trophis förvärv i Boländerna från Starwood samt Balders köp av Hedin Bil-beståndet för att nämna några. Andelen samhällsfastigheter och bostadsutveck-lingsfastigheter har också ökat kraftigt.

I FOKUS

Bostäder 0,8 Mdkr

Lokaler 3,2 Mdkr


Industri 1,4 Mdkr

Special 1,1 Mdkr

2016Totalt 7,6 Mdkr

Bostäder 2,2 Mdkr

Lokaler 0,7 Mdkr


Industri 1,3 Mdkr

Special 0,4 Mdkr

2015Totalt 4,9 Mdkr


Linköping fortsätter vara en stark regionstad. Bostadsbyggandet fortsätter i hög takt och under året öppnar de första delarna av Vallastaden. I Tannefors planeras nya utbyggnadsområden och ett ökat intresse för området väntas i och med att planerna för Ostlänken fortskrider och med detta ett nytt resecentrum öster om Stångån.

56

Petter Ö[email protected]

Linköping

BOSTADSFASTIGHETERI Linköping är BoTrygg, HSB, Länsförsäkringar, Mannerssons, Riks-byggen, Victoria Park och Willhem stora ägare av bostadsfastigheter. Transaktionsaktiviteten har under hösten och vintern varit relativt lugn. Under november sålde Slättö Fastigheter ett större bostadsbestånd till Lansa Fastigheter. I portföljen ingick Linköping Ishalkan 18 med en nyproducerad bostadsbyggnad om cirka 4 700 kvadratmeter fördelat på 71 lägenheter. Lansa är ett relativt nytt bolag som ägs av länsbolag inom Länsförsäkringsgruppen. Detta var deras första förvärv. Länsförsäkringar Östgöta förvärvade även under sommaren fastigheten Armenien 4 i Vasastaden av en privatperson. Fastigheten omfattar cirka 1 800 kvadratmeter fördelat på 23 lägenheter. Nypro-duktionstakten under senare år har varit hög. Under 2015 påbörjades drygt 2 400 nya bostäder och drygt 1 000 bostäder färdigställdes under 2016. Den höga utbyggnadstakten väntas fortsätta under 2017 med såväl färdigställda projekt som påbörjad nyproduktion.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora ägarna av kommersiella fastigheter hör Castellum, Ikano, Intea Fastigheter, Lilum Fastigheter, Klövern och Lundbergs. Intea klev in på topplistan i och med förvärvet av Garnisonsområdet, fastigheten Smedstad 2:1, från Blackstone/Areim. Garnisonsområdet omfattar drygt 84 000 kvadratmeter och är huvudsakligen uthyrt till Linköpings kommun och olika statliga myndigheter. I december förvärvade Aberdeen handelsfastigheten Glasbruket 3 i Tornby. Fastigheten var vid förvärvet under produktion och fullt uthyrd till Club XPRS, Subway, ÖoB, Yoump och Nordic Wellness. Lokalarean kommer att omfatta cirka 10 000 kvadratmeter. Tornby fortsätter vara ett starkt område för externhandel där Ikano nu planerar för en utbyggnad av i-Huset. Hotellmarknaden är stark, framförallt under veckodagarna, och flera aktörer expanderar med både ny- och tillbyggnation. Nyproduktionen av kontor har varit låg. Vakanserna i Mjärdevi har dock minskat under året vilket talar för kommande behov av nya lokaler.


2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1

Index 56 54 54 51 47

Placering 7 7 7 7 7



A-läge 1 200 – 2 100 5,50 – 6,00 10 000 – 23 000

B-läge 900 – 1 550 6,50 – 7,00 7 000 – 15 000

C-läge 600 – 900 7,00 – 8,00 5 000 – 9 000

BUTIKER

A-läge 1 500 – 5 000 5,50 – 6,75 15 000 – 40 000

B-läge 1 000 – 2 500 6,25 – 7,00 6 000 – 15 000

C-läge 600 – 1 100 7,00 – 8,00 3 000 – 10 000

INDUSTRI

A-läge 400 – 800 7,00 – 8,00 3 000 – 7 500

B-läge 350 – 700 7,50 – 8,25 2 500 – 4 500

C-läge 300 – 500 7,50 – 8,50 1 800 – 3 500

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 125 – 1 475 3,00 – 4,00 12 000 – 25 000

B-läge 1 125 – 1 375 3,50 – 4,50 9 000 – 20 000

C-läge 1 075 – 1 350 4,50 – 5,50 5 500 – 12 000


SPECIALFASTIGHETER Stora ägare av specialfastigheter i Linköping är Akademiska Hus, Bonäsudden, Botrygg, Lejonfastigheter och Östergötlands läns landsting. I samband med köpet av Högkullen Omsorgsfastigheter har Samhällsbyggnadsbolaget övertagit tre mindre vårdfastigheter i Linköping om totalt 990 kvadratmeter. Efterfrågan på skolplatser är stor och ökar i och med befolkningstillväxten. Under 2016 har Lejonfastigheter tillskapat platser för 1 120 elever i nya förskolor och skolor i bland annat Brokind, Ryd och Skäggetorp. Lejonfastigheter är även ute med arkitekttävling för kvarteret Kungsberget i Tannefors som är tänkt att bli ett nav för utbildning, idrott och kultur med plats för 1 800 högstadie- och gymnasieelever. Under hösten 2017 beräknas byggnation av Linköpings nya simhall, Vågen, påbörjas inom stadsdelen Folkungavallen. Byggnaden ska förutom simhall även innehålla kontor och restauranger.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Stora ägare inom segmentet är egenanvändare som Arla, Cloetta, Ericsson, Saab och Scan. Vad gäller förvaltningsfastigheter är Catena, Klövern och SveaReal stora ägare. Transaktionsaktiviteten har varit relativt lugn. Under september köpte Balder samtliga fastigheter inom Anders Hedin Invest AB, huvudsakligen uthyrda till Hedin Bil. Två av dessa låg i Kallerstad och omfattar totalt 13 500 kvadratmeter. Tillgången på byggbar industrimark i Linköping bedöms som god. Sankt Kors har meddelat sin vision med Linköping Aviation Park som bygger på två områden söder och norr om Linköping City Airport. Det södra, som ligger i anknytning till terminalen, lämpar sig för kontor och lättare industri. Det norra lämpar sig för lokaler med produktions- och logistikinriktning. Tornby är ett attraktivt område för lager- och logistikverksamheter. Arla investerar nu drygt 35 mkr i sin anläggning inom området.

TRANSAKTIONER


1 Glasbruket 3 Handel dec -16 150 000* 10 000 NCC Aberdeen

2 Ishalkan 18 Bostäder nov -16 130 000* 4 700 Slättö Fastigheter Lansa Fastigheter

3 Papegojan 1 & Paletten 2 Handel sep -16 150 000* 13 500 Anders Hedin Invest Balder

4 Vallastadens skola Skola aug -16 200 000 7 300 Skanska Vacse

5 Armenien 4 Bostäder juli -16 40 000 1 900 Privatperson Länsförsäkringar Östgöta

* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling

Under 2016 förvärvade Willhem två nyproduktionsprojekt, ett i Linköping och ett i Karlstad, från Bonava för knappt 600 mkr. Den del av affären som berörde Linköping omfattade drygt 130 lägenheter under uppförande i Södra Ekkällan. Tillträde till lägenheterna kommer att ske successivt i takt med färdigställande. Bolagets bestånd i kommunen består därmed av totalt 30 fastigheter med en uthyrningsbar area om 260 000 kvadratmeter, varav merparten utgörs av bostäder. Det första förvärvet som Willhem genomförde i Linköping avsåg stora delar av bostadsområdet Skäggetorp, inklusive Skäggetorps centrum. Bolagets bestånd i Linköping omfattar nu drygt 3 300 lägenheter. Merparten av dessa, nästan 2 500 lägenheter, är belägna i Skäggetorp. Beståndet innefattar även lägenheter i Tallboda, Gottfridsberg, Hejdegården, Lambohov, Valla, Tannefors och Duvkullen.

Det nyligen bildade Lansa Fastigheter genomförde i slutet av 2016 sitt första förvärv. Affären omfattade Slättö fond 1 och 3 vilka innehåller 720 nyproducerade lägenheter med en total area om 41 000 kvadratmeter belägna på sex tillväxtorter i landet. Största delen av det förvärvade beståndet finns i Örebro och Karlstad, men en fastighet är belägen i Linköping. Denna omfattar 72 lägenheter i Lambohov, i de södra delarna av Linköping. Förvaltningen av fastigheterna kommer även framgent att ombesörjas av Slättö. Lansa Fastigheter ägs av flera länsbolag inom Länsförsäkringsgruppen. Bolagets strategi är att investera i såväl bostäder som samhällsfastigheter på den svenska marknaden.

TRANSAKTIONSMARKNADEN Transaktionsvolymen i Linköping fortsätter att öka stadigt. Segmentet specialtaxerade fastigheter, vilket i viss mån kan likställas med samhällsfastigheter, såg en kraftig uppgång. Detta främst på grund av Vacses förvärv av Vallastadens skola från Skanska för cirka 200 mkr, samt Intea Fastigheters stora förvärv av Garnisonen som till ungefär hälften tillskrivits epitetet. På bostadssidan kan nämnas att Lansa Fastigheter och Willhem köpt cirka 100 nyproducerade hyresrätter vardera från Slättö respektive Bonava.

I FOKUS

Bostäder 1,2 Mdkr

Lokaler 1,7 Mdkr


Industri 0,1 Mdkr

Special 1,2 Mdkr

2016Totalt 4,3 Mdkr

Bostäder 0,7 Mdkr

Lokaler 2,3 Mdkr


Industri 0,5 Mdkr

Special 0,09 Mdkr

2015Totalt 3,7 Mdkr


Bostadsproduktionen är fortsatt hög till följd av den stabila befolkningstillväxten. Med flera genomförda markanvisningar väntas nyproduktionstakten fortsätta. Det planerade stationsområdet väntas bli ett lyft för staden med nytt resecentrum, kontor, handel och bostäder i ett attraktivt läge mellan Mälaren och stadskärnan.

48

John [email protected]

Västerås

BOSTADSFASTIGHETERAMF, Aroseken, Bostjärnan, Bovista, Ikano och Kvarnvreten hör till de stora aktörerna. Kommunen genomförde ett flertal stora mark-anvisningar under förra året. Vid Iggebygärdet har HSB tilldelats en byggrätt till ett pris om 3 000 kr/kvm tillåten BTA. Fastigheten Kungs-ljuset 2, gamla Gideonsbergsskolan, har anvisats till Bergslagsparken Exploatering AB, ett konsortium bestående av Bostjärnan, HSB, Rikshem och Trillit. Priset, enligt anbud, uppgick till 2 350 kr/kvm tillåten BTA för bostadsrätter respektive 1 500 kr/kvm tillåten BTA för hyresrätter. Riksbyggen vann markanvisningstävlingen om att bygga cirka 67 lägenheter vid Björskogsgatan, nära Malmabergsskolan, till ett pris motsvarande cirka 3 000 kr/kvm BTA. I Karlsdal såldes ett mindre hyreshus för ett pris motsvarande cirka 35 800 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms understiga 3 procent. Köpare och säljare var båda privatpersoner. I områdena Jakobsberg och Skiljebo har två mindre hyreshus sålts för direktavkastningskrav runt 4 procent.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora ägarna av kommersiella fastigheter i Västerås hör Agora, Castellum, Hemfosa, Ikano, Klövern och Kungsleden. Efter ett par år där samtliga citygallerior i Västerås bytt ägare, senast Agoras förvärv av galleriorna Punkt och Gallerian till en bedömd direktavkastning om cirka 5,75 procent, väntas större fokus hamna på kontorsmarknaden. Utvecklingen av stationsområdet, som ligger mellan stadskärnan och Mälaren, väntas bli ett lyft för staden. Detaljplanen för det nya resecentrumet beräknas vara klar till slutet av 2017. Förutom ett nytt resecentrum kommer området även att innehålla bostäder, kontor, handel och parker. Eurocommercial har sålt gallerian Hälla Shopping i stadens östra del för 118,3 mkr, motsvarande drygt 18 450 kr/kvm. Köpare var Maxfast. Sveafastigheter har genomfört en uthyrning till EKO Stormarknad inom handelsområdet Erikslund i stadens västra del. Det tioåriga hyresavtalet omfattar cirka 8 300 kvadratmeter, varav cirka 5 000 kvadratmeter utgör nyproduktion.


2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1

Index 48 48 49 42 39

Placering 13 13 12 13 13



A-läge 1 150 – 1 800 5,75 – 7,00 9 000 – 20 000

B-läge 950 – 1 450 6,50 – 8,00 6 000 – 15 000

C-läge 800 – 1 200 7,25 – 9,00 4 000 – 10 000

BUTIKER

A-läge 1 000 – 4 000 5,25 – 6,50 15 000 – 35 000

B-läge 850 – 2 000 5,75 – 7,25 10 000 – 20 000

C-läge 700 – 1 000 7,00 – 8,50 5 000 – 10 000

INDUSTRI

A-läge 550 – 800 7,00 – 8,50 4 000 – 8 000

B-läge 400 – 700 7,50 – 9,00 3 000 – 6 000

C-läge 350 – 550 8,00 – 10,00 1 500 – 4 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 025 – 1 575 3,50 – 4,50 12 000 – 25 000

B-läge 1 025 – 1 525 4,00 – 5,25 10 000 – 20 000

C-läge 900 – 1 400 4,75 – 6,00 7 000 – 15 000


SPECIALFASTIGHETER AMF, Hemfosa, Hemsö, Kungsleden, Lönnbacken och Rikshem hör till de stora privata aktörerna inom segmentet. Hemsö har av Västerås stad fått i uppdrag att uppföra Widénska gymnasiet med plats för 480 elever. SPP Fastigheter har köpt en portfölj för-skole- och skolfastigheter av Actus Fastigheter till en köpeskilling om 710 mkr. Fastigheterna är fullt uthyrda med drygt hälften av hyresintäkterna från kommunala verksamheter. Genomsnittlig löptid för hyreskontrakten är cirka 15 år. Av de ingående fastigheterna är Folkets Park 2 (Rotundaskolan om cirka 2 000 kvadratmeter) och Jollen 1 (Förskola Emilia Öst om cirka 900 kvadratmeter) belägna i Västerås. En ny idrottshall kommer att uppföras vid Önstaskolan med beräknat färdigställande till hösten 2018. Idrottshallen är tänkt att kunna rymma såväl skolverksamhet på dagarna som föreningsliv på kvällarna. Preliminär projektkostnad uppgår till 43 mkr.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Till stora ägare av industri- och lagerfastigheter hör Castellum, Klövern, Kungsleden och NPF. Kungsleden har på senare tid tecknat nya hyresavtal i Västerås om totalt cirka 5 400 kvadratmeter, varav den största uthyrningen avser 3 000 kvadratmeter till Migrations-verket. Kungsledens bestånd i Västerås omfattar 525 000 kvadrat-meter, med 236 000 kvadratmeter belägna i Finnslätten som bedöms utgöra ett B-läge för industri. Londonbaserade Round Hill Capital har förvärvat hela norska NLI Eiendomsinvest AS som äger 18 industri- och lagerfastigheter i Sverige, Norge och Danmark, däribland fastigheten Finnslätten 6 i Västerås om cirka 50 000 kvadrat-meter. Klövern har i en paketaffär sålt special- och lagerfastigheten Briggen 3 till Samhällsbyggnadsbolaget. Kommande nyproduktion av industrilokaler i Västerås väntas till övervägande del vara kon-centrerad till områdena Gilltuna och Långängarna samt Tunbytorp.

TRANSAKTIONER


1 Likströmmen 6 Handel & Industri okt -16 32 968 3 200 Fastighetsaktiebolaget Norrtull Goldcup 13040

2 Kungsljuset 2 Byggrätt (bostäder) aug -16 57 800 35 610 Västerås kommun Bergslagsparken Exploatering

3 Mats 5 (Punkt) & Loke 24 (Gallerian) Handel juli -16 850 000 40 000 Carlyle Agora

4 Storspoven 1 & 2 Friköp (bostäder) juni -16 43 300 69 000 Västerås kommun HSB Brf Storspoven i Västerås

5 Rättikan 7 Bostäder juli -16 13 800 351 Privatperson Brf Rättikan 7 i Västerås

Det av Tredje AP-fonden delägda Hemsö äger och har uppfört ett antal skolbyggnader runt om i Sverige. Fastighetsbolaget har nu fått i uppdrag av Västerås Stad att uppföra Widénska gymnasiet. Skolan, som ska ligga intill Vasagatan med närhet till stadsbiblioteket och Högskolans campus, beräknas ha plats för cirka 480 elever. Byggnaden kommer ha en uthyrningsbar area på cirka 5 800 kvadratmeter och ska stå färdig under 2018. Hemsös investering uppgår till cirka 150 mkr. Västerås Stad har tecknat ett hyresavtal på 15 år för lokalerna. För närvarande har Hemsö fyra aktiva skolprojekt i Sverige.

En annan stor aktör inom segmentet samhällsfastigheter är Hemfosa som ägs av Fjärde AP-fonden, Länsförsäkringar Fondförvaltning AB, AMF Försäkring, Kåpan Pensioner och Lannebo Fonder vilka tillsammans kontrollerar drygt 30 procent av aktiekapitalet och nästan 35 procent av rösterna. Hemfosa äger samhällsfastigheter på ett flertal orter i Sverige med tyngdpunkt på bland annat Stockholms-, Göteborgs-, och Öresundsregionerna samt Västerås, Karlstad och Sundsvall/Härnösand. I maj 2016 förvärvade Hemfosa 13 skolfastigheter från Turako Skolfastigheter AB till ett värde om 444 mkr, motsvarande drygt 27 800 kr/kvm, med en uthyrningsbar area om drygt 16 000 kvadratmeter. Två av fastigheterna är belägna i Västerås och resterande i Stockholm och Lund. Affären är förenlig med bolagets strategi att öka sitt ägande i samhällsfastigheter så att detta fastighetsslag utgör 75 procent av bolagets totala fastighetsvärde.

TRANSAKTIONSMARKNADEN Västerås har uppvisat god tillväxt i transaktionsvolymen gentemot 2015. Under 2016 är det främst kommersi-ella lokaler och då framförallt handelsfastigheter som bytt ägare. Den största affären är Agoras köp av de två city-galleriorna ”Punkt” och ”Gallerian” från Carlyle Group för 850 mkr. Därutöver köpte Partners Group en cirka 28 000 kvadratmeter stor handelsfastighet i Erikslunds Handelsområde, innehållande bland andra Media Markt och XXL Sport, från Sveafastigheter som en del i en större portföljaffär.

I FOKUS

Bostäder 0,2 Mdkr

Lokaler 1,8 Mdkr


Industri 0,5 Mdkr

Special 0,5 Mdkr

2016Totalt 3,0 Mdkr

Bostäder 0,3 Mdkr

Lokaler 1,2 Mdkr


Industri 0,5 Mdkr

Special 0,1 Mdkr

2015Totalt 2,2 Mdkr


Befolkningstillväxten hör till de högsta i landet. Om nuvarande takt håller i sig kan kommunen ha upp mot 250 000 invånare till 2050. Den höga befolkningstillväxten har medfört mycket låga vakanser på bostadsmarknaden. På kontorsmarknaden råder hög efterfrågan, i synnerhet vad gäller moderna lokaler i goda lägen.

51

Stefan [email protected]

Örebro

BOSTADSFASTIGHETERDet kommunala bostadsbolaget Örebrobostäder dominerar hyres-marknaden i Örebro och äger med sina dryga 23 000 lägenheter ungefär 60 procent av stadens hyresrätter. Bland de större privata aktörerna inom segmentet hör Asplunds, Behrn, Ekström, Husherren, LG Söderberg, Melins, PG Jönsson och Ragnarsson. Bostadsbristen är till följd av de senaste årens stora inflyttning fortsatt stor med låga vakanser till följd. I princip råder det endast omflyttningsvakanser på de flesta delmarknader. De senaste fem åren har befolkningen ökat med i genomsnitt 1 750 personer per år och det genomsnittliga produktionsunderskottet har legat på cirka 200 lägenheter per år. Nyproduktionen i Örebro kommun under perioden 2006 – 2015 upp-gick till nästan 6 000 bostäder, vilket innebär ett årligt genomsnittligt tillskott på cirka 600 bostäder. Produktionstakten har emellertid ökat under senare år. Enligt statistik från SCB är Örebro den kommun i Sverige som – efter Stockholm, Göteborg och Malmö – bygger flest nya bostäder.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora ägarna av kommersiella fastigheter hör Alecta, Behrn, Castellum, Husman, Klövern, Steen & Ström, W-Invest och Örebro-porten. I Örebro råder en fortsatt hög efterfrågan på kontor, i första hand moderna lokaler i bra lägen. Trots senare års starka trend mot yteffektivisering, samt att det skett en hel del nyproduktion som lett till omflyttningar, har ingen synbart ökande vakansgrad noterats på kontorsmarknaden. Vakansgraden är totalt sett mycket låg i både A- och B-lägen. BJC Group AB och Karaffen Förvaltnings AB har nyligen färdigställt cirka 5 500 kvadratmeter kontor vid idrotts-området Behrn Arena. Castellum planerar att starta nyproduktion av en kontorsfastighet vid Örebro centralstation – Citypassagen – om cirka 14 500 kvadratmeter. Örebro kommun kommer att flytta sin verksamhet från Stadsbyggnadshus 1 och hyra knappt hälften av lokalerna. Investeringen beräknas uppgå till 420 mkr. Byggnaden, som ska certifieras enligt Miljöbyggnad, beräknas vara klar under första kvartalet 2019.


2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1

Index 51 53 54 46 43

Placering 10 9 7 12 12



A-läge 1 100 – 2 000 5,75 – 6,75 10 000 – 25 000

B-läge 850 – 1 450 6,00 – 7,00 8 000 – 16 000

C-läge 800 – 1 200 6,50 – 7,50 6 000 – 10 000

BUTIKER

A-läge 2 000 – 4 500 5,25 – 6,25 15 000 – 35 000

B-läge 900 – 1 900 6,00 – 7,25 10 000 – 20 000

C-läge 700 – 1 100 6,75 – 7,75 6 000 – 10 000

INDUSTRI

A-läge 525 – 900 6,75 – 7,75 5 000 – 11 000

B-läge 400 – 700 7,25 – 8,25 4 000 – 8 000

C-läge 300 – 550 7,75 – 8,75 3 000 – 6 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 075 – 1 550 3,50 – 4,50 15 000 – 29 000

B-läge 1 000 – 1 375 4,00 – 5,00 12 000 – 25 000

C-läge 925 – 1 225 4,25 – 5,25 10 000 – 17 000


SPECIALFASTIGHETER Akademiska Hus, Futurum, landstinget, Länsgården och Örebro-porten är stora aktörer inom segmentet. I september invigdes det nya vård- och omsorgsboendet ”Trädgårdarna” inom fastigheten Örebro Ratten 4. Örebro kommun upphandlade Skanska som avtalspart för genomförande och ägande av projektet där kommunen själv står som hyrespart för verksamheterna under 15 år. Upphandlingen föregicks av en arkitekttävling där det vinnande förslaget låg till grund för den fortsatta upphandlingen. Fastigheten förvärvades sedermera av SPP Fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde av 180 mkr. Den färdigställda bebyggelsen omfattar cirka 5 780 kvadratmeter med ett 80-tal boenderum. Priset motsvarar cirka 31 150 kr/kvm och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 5 procent. Örebro kommun har avyttrat ytterligare ett antal skolfastigheter till Futurum under hösten.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Till de stora aktörerna inom segmentet hör Castellum, Catena, Husman, Lantmännen och Örebroporten. Örebroregionen rankades 2017 som landets näst bästa logistikläge, efter Stor-Göteborg, av branschtidningen Intelligent Logistik. Detta tack vare bra infrastruktur med E18/E20 och järnvägar, landets största kombiterminal och en av Sveriges största fraktflygplatser. Fastigheten Örebro Atomen 1 med adress Argongatan 26 förvärvades under november av Fortifi-kationsverket till ett underliggande fastighetsvärde av 28 mkr. Säljare var Örebroporten Fastigheter AB. Objektet omfattar cirka 3 700 kvadratmeter och innehåller bland annat lager, kontor och restaurang. Fortifikationsverket är största hyresgäst. Objektet bedöms som helhet ha ett bra skick och bra standard. Priset motsvarar cirka 7 600 kr/kvm och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 7,5 procent.

Ancore Fastigheter, ett bolag som samägs av ICA Fastigheter och Alecta, förvärvade i februari 2017 två fastigheter från Unibail-Rodamco. Beståndet omfattar fastigheten Argonet 7 och del av fastigheten Argonet 2 med en total uthyrningsbar area om cirka 15 400 kvadratmeter belägna i Eurostop i Örebro. De förvärvade lokalerna är fullt uthyrda och hyresgästerna utgörs av bland andra ICA Maxi, Jysk och Cirkle K. Tillträde är beräknat till hösten 2017 efter genomförd fastighetsreglering där delar av den ena fastigheten ska bli tredimensionell. Ancore Fastigheters förvärv omfattar handelsdelen av centret och Unibail-Rodamco kommer fortsatt att äga den del som omfattar hotellet med Best Western som hyresgäst. Efter förvärvet uppgår Ancore Fastigheters samlade fastighetsvärde till 6 mdkr. Bolaget äger fastigheter i totalt 30 kommuner från Malmö i söder till Skellefteå i norr. Bolaget strategi är att förvärva färdigutvecklade och kassaflödesgenererande handelsfastigheter samtidigt som investeringar sker i befintliga. Fokus är fastigheter med långa hyresavtal där just ICA är huvudsaklig hyresgäst.

I september 2016 förvärvade Slättö ett nybyggnadsprojekt från Magnolia Bostad till ett värde om 350 mkr. Projektet, som ännu är under uppförande, omfattar 217 bostäder som beräknas vara klara för inflyttning 2018. Slättö har sedan tidigare 350 lägenheter under uppförande i Örebro och har även erhållit markanvisningar. Genom förvärvet utökar bolaget sin portfölj på orten som nu uppgår till strax över 900 lägenheter.

TRANSAKTIONSMARKNADEN Örebro är traditionellt sett en stad vars transaktionsvolym begränsas av dess ägarstruktur, med en hög andel kom-munalt ägande och ett fåtal dominerande lokala aktörer. Under 2016 tilltog transaktionsvolymen markant. Till stor del är ökningen hänförlig till Norrporten-affären, där Castellum köpte knappt 100 000 kvadratmeter centralt belägna kontorslokaler. Utöver detta har Slättö genomfört två stora bostadsaffärer, köpt ett pågående projekt från Magnolia med leverans 2018 samt avyttrat ett färdigställt till Lansa Fastigheter.

TRANSAKTIONER


1 Aldebaren 11 Bostäder dec -16 44 105 4 280 Privatperson Snabbt & Gott i Örebro

2 Kajan 7 Bostäder nov -16 14 900 615 Privatperson Privatperson

3 Siskan 21 Bostäder okt -16 8 400 320 L. Lagefjäll AB Södermalmstornet

4 Ratten 4 Vård- och omsorgsboende okt -16 180 000 5 780 Skanska SPP Fastigheter

5 Mosås 8:28 Skola juli -16 62 000 3 000 JM Hemfosa Fastigheter

I FOKUS

Bostäder 1,1 Mdkr

Lokaler 2,1 Mdkr


Industri 0,3 Mdkr

Special 0,3 Mdkr

2016Totalt 4,2 Mdkr

Bostäder 0,6 Mdkr

Lokaler 0,9 Mdkr


Industri 0,5 Mdkr

Special 0,07 Mdkr

2015Totalt 2,2 Mdkr


Helsingborg växer och med det även behovet av vård, skola och omsorg. Efter genomförda markanvisningar kommer tre nya förskolor att uppföras för att möta befolkningstillväxten. Inom Långeberga, ett av de mindre industri- och verk-samhetsområdena i Helsingborg, har det varit stor aktivitet med förvärv från Wihlborgs och Corem.

Thomas [email protected]

55Helsingborg

BOSTADSFASTIGHETERAkelius, BroGripen, Erik Selin Fastigheter, Garnito och Rikshem hör till de stora privata ägarna av förvaltningsfastigheter. Det råder hög aktivitet på marknaden för byggrätter. Rikshem, som är ett av Helsingborgs ledande bostadsbolag, har avyttrat byggrätter på Fredriksdal till K-fastigheter som nu planerar att uppföra 185 hyres- och bostadsrätter. Fortsatta utbyggnadsmöjligheter finns inom områ-det. Magnolia har förvärvat en industrifastighet i Olympia, Filborna 28:4, med en tomtarea om 26 700 kvadratmeter bebyggd med cirka 6 500 kvadratmeter lokaler. En ny detaljplan ska tas fram i syfte att omvandla fastigheten med bostäder. På ett av Helsingborgs bästa bostadslägen uppför JM nyproduktion till en bostadsrättsförening omfattande två hus med total 53 lägenheter, en mindre lokal samt garage i källare. Den totala anskaffningskostnaden – det vill säga insatser och föreningens lån – uppgår till 302 mkr, motsvarande drygt 67 000 kr/kvm, vilket får ses som en mycket hög nivå i Helsingborg.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora ägarna av kommersiella fastigheter i Helsingborg hör Alecta, Castellum, Jefast, Skandia Fastigheter och Wihlborgs. Fastighets AB Ankaret har genom förvärvet av Magnus Stenbock 8 kompletterat sitt bestånd i centrala Helsingborg. Fastigheten omfat-tar cirka 1 630 kvadratmeter med butiker, kontor och bostäder på ett mycket attraktivt läge längs Kullagatan. Köpeskillingen har inte offentliggjorts, men direktavkastningskraven längs Kullagatan hör till de lägsta i Helsingborg. I oktober förvärvade Backerhof fastigheten Helsingborg Aron 27 som inrymmer en livsmedelsbutik om cirka 1 285 kvadratmeter. Säljare var ett bolag ägt av Backahill. Köpe-skillingen uppgick till 22,5 mkr, motsvarande drygt 17 500 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms, beaktat marknadsmässiga parameterar, uppgå till omkring 7 procent. Ombyggnationen av Söderpunkten har nu kommit igång. Ett ökat fokus på Söder, med bland annat ett 20-tal butiker inom Söderpunkten, väntas ge cityhandeln ytterligare konkurrens.


2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1

Index 55 54 53 52 51

Placering 8 7 9 5 6



A-läge 1 500 – 2 500 5,50 – 6,25 12 000 – 28 000

B-läge 1 000 – 1 500 6,00 – 7,75 9 000 – 15 000

C-läge 800 – 1 100 7,50 – 9,00 5 000 – 10 000

BUTIKER

A-läge 2 750 – 4 000 5,00 – 6,25 28 000 – 37 000

B-läge 1 200 – 3 000 5,50 – 7,00 9 000 – 15 000

C-läge 600 – 900 7,00 – 9,00 4 000 – 10 000

INDUSTRI

A-läge 500 – 800 6,50 – 7,75 5 000 – 10 000

B-läge 400 – 600 7,00 – 8,25 3 000 – 6 000

C-läge 350 – 550 8,50 – 10,00 2 500 – 4 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 175 – 1 550 2,50 – 3,75 18 000 – 30 000

B-läge 1 175 – 1 550 3,25 – 4,50 14 000 – 22 500

C-läge 1 025 – 1 525 4,50 – 6,50 8 000 – 15 000


SPECIALFASTIGHETER Helsingborgs stad och Region Skåne är de stora ägarna inom seg-mentet. Det privatägda beståndet är spritt på aktörer med mindre bestånd, ofta för användning i den egna verksamheten. Wihlborgs genomför en om- och tillbyggnad av Helsingborgs Tingsrätt på Konsul Perssons plats. Entreprenaden utförs av Peab till en bedömd kostnad om cirka 180 mkr. Ett 20-årsavtal har tecknats för lokalerna som väntas bli klara till våren 2019. Brinova tilldelades mot slutet av 2016 en byggrätt avseende en ny förskola om 1 100 kvadratmeter inom fastigheten Tenoren 1 i Ödåkra. Priset uppgick till drygt 1 000 kr/kvm tomtarea. Ett hyresavtal har tecknats med Tenoren Förskola till ett årligt hyresvärde om drygt 2 mkr. Under hösten har Helsingborgs stad genomfört ytterligare två markanvisningar avseende förskole-ändamål; i Ramlösa till Midroc och på Råå till GS Fastigheter. Priset för dessa uppgick till 1 200 kr/kvm tomtarea.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter hör Castel-lum, Catena och Wihlborgs. Några av ortens stora industri- och handelsaktörer har också betydande fastighetsinnehav. Under vintern har Wihlborgs etablerat sig inom Långeberga genom förvärv av tre fastigheter med en total uthyrbar area om cirka 6 500 kvadratmeter lager och kontor. En annan aktör som varit aktiv inom Långeberga är Corem som förvärvat Ackumulatorn 2 och 8 med cirka 20 000 kvadratmeter fullt uthyrda logistiklokaler. Det underliggande fast-ighetsvärdet uppgick till drygt 13 900 kr/kvm vilket får ses som en hög nivå i ett av Helsingborgs B-lägen. Catena har förvärvat Vångagärdet 20 som inrymmer cirka 28 000 kvadratmeter logistik- och kontorslokaler, men med en del vakanser. Bolaget kommer att flytta sitt huvudkontor till fastigheten. Det underliggande fastig-hetsvärdet uppgick till drygt 3 650 kr/kvm. Säljare var Aller Media.

TRANSAKTIONER


1 Bössan 3 Lager dec -16 6 800 630 Taxi Helsingborg AH & MH Fastighet

2 Ljungholmen 3 & Sandholmen 6 Bostäder nov -16 65 035 1 970 Lindvika Syd Ekonomisk Förening Brf Havsbrisen i Rydebäck

3 Vångagärdet 20 Logistik & Kontor nov -16 102 000 28 140 Aller Media Catena

4 Nätet 8 Bostäder nov -16 8 800 300 Privatpersoner LTC Fastighet Nätet

5 Dalarö 1 Byggrätt (bostäder) okt -16 5 800 4 800 Helsingborg kommun AB Helsingborgshem

Intresset för fastighetsinvesteringar i Helsingborg har under de senaste åren varit stort. Institutionella aktörer som SPP Fastigheter och Willhem har gjort betydande förvärv.

Under våren 2016 tecknade SPP Fastigheter ett avtal med Magnolia Bostad gällande försäljning av 345 lägenheter som kommer uppföras inom fastigheterna Antikvarien 1 och Arkeologen 1 i Maria station. Fastighetsvärdet vid färdigställandet uppgår till cirka 550 mkr. Bostäderna kommer att certifieras enligt miljömärkningen Svanen. Magnolia Bostad tecknade i anslutning till affären ett marköverlåtelseavtal med Helsingborgs kommun avseende de aktuella fastigheterna.

Under 2015 tog Willhem sitt första steg in på bostadsmarknaden i Helsingborg. Inträdet skedde genom förvärv av 27 fastigheter innehål-lande 610 hyreslägenheter från Teglet Fastighets AB till ett bedömt värde om cirka 600 mkr. Den totala uthyrningsbara arean är cirka 43 000 kvadratmeter med hälften av beståndet i centrala Helsingborg och den andra hälften utanför Helsingborg, främst i Påarp och Ödåkra. Samma år genomfördes ytterligare en affär då bolaget förvärvade hela Wallenstams bestånd på orten. Portföljen omfattade totalt 380 lägenheter, varav knappt hälften var under produktion, samt kommersiella lokaler. Det sammanlagda fastighetsvärdet, då samtliga projekt färdigställts, beräknades uppgå till 1,3 mdkr. För att öka bolagets närvaro ytterligare kommer Willhem öppna ett lokalkontor med egen personal för att sköta den löpande fastighetsförvaltningen samt bistå hyresgästerna med service.

TRANSAKTIONSMARKNADEN Helsingborg tangerar i princip sin starka transaktionsvolym från föregående år. Förra årets kraftiga förskjutning mot bostadssegmentet har pendlat tillbaka under 2016, då det återigen var kommersiella lokaler som stod för den största andelen av volymen. Bakom lejonparten av volymen för lokaler hittar vi Castellums förvärv av Norrporten. Del-portföljen omfattar cirka 100 000 kvadratmeter lokalarea vilket gör Castellum till stadens absolut största ägare av centralt belägna kommersiella fastigheter.

I FOKUS

Bostäder 1,1 Mdkr

Lokaler 2,9 Mdkr


Industri 0,3 Mdkr

Special 0,3 Mdkr

2016Totalt 5,3 Mdkr

Bostäder 3,4 Mdkr

Lokaler 1,5 Mdkr

Mark & övrigt 0,1 MdkrIndustri 0,3 Mdkr Special 0,04 Mdkr

2015Totalt 5,3 Mdkr


I de centrala delarna av Norrköping syns byggkranar på många håll. Ett av de större projekten i startgroparna är om- och tillbyggnaden av den gamla yllefabriken intill strömmen. Tyréns har nominerats till Mies van der Rohe Award, ett europeiskt pris för samtida arkitektur, för projektet Hörsalsparken.

Elenore [email protected]

41Norrköping

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora fastighetsägarna i Norrköping hör AMF, D. Carnegie & Co, Eklöf Fastighets AB, HSB, Heimstaden, Hyresbostäder och Lundbergs. I december förvärvade Heimstaden kvarteret Enen i centrala Norrköping till ett underliggande fastighetsvärde om 275 mkr. Säljare var Magnentus. Priset motsvarar cirka 30 000 kr/kvm och direktavkastningen bedöms, beaktat marknadsmässiga parametrar, till cirka 3,25 procent. Eklöf Fastigheter har förvärvat fastigheterna Målaren 2 och 4. Köpet genomfördes till ett underliggande fastig-hetsvärde om 26 mkr. Objektet är beläget på söder och omfattar cirka 1 600 kvadratmeter. Priset motsvarar cirka 17 000 kr/kvm och en bedömd direktavkastning om cirka 3,5 procent. Söder om Vrinnevisjukhuset i det nya bostadsområdet Björkalund har HSB och Hökerum Bygg vunnit en markanvisningstävling till priser om 1 500 – 2 000 kr/kvm BTA. I Åby, strax norr om staden, har Riksbyggen påbörjat byggnation av projektet Bonum Furuhöjden inom vilket det uppförs ett 50-tal seniorbostäder.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERI Norrköping är Castellum, Hemfosa, Hyresbostäder, Klövern, Kungsleden, Lundbergs, Olav Thon Gruppen och Magnentus stora fastighetsägare på den kommersiella marknaden. Ingelstad Handelsområde, omfattande lokaler om cirka 37 000 kvadratmeter inom Adaptern 2 och Reläet 18, har förvärvats av Standard Life. Säljare var AxFast. Underliggande fastighetsvärde bedöms till 520 mkr, motsvarande drygt 14 000 kr/kvm och en bedömd direktavkast-ning om cirka 6 procent. Här finns hyresgäster som Willys, Lager 157, Rusta och Bauhaus. Magnentus har genomfört ett antal uthyrningar, bland annat till Norrevo Fastigheter om 4 000 kvadratmeter inom kvarteret Lammet samt till Sweco och ÅWL Arkitekter AB inom Magnentus Tower. ED Gruppen AB har förvärvat en fastighet i centrala Norrköping av Goodtemplares Byggnadsförening. Här har IOGT och Lilla Teatern tidigare huserat. Köpet genomfördes till ett pris om cirka 11 500 kr/kvm och en bedömd direktavkastning, beaktat marknadsmässiga parametrar, om cirka 5,75 procent.


2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1

Index 41 43 41 36 34

Placering 17 18 17 16 16



A-läge 1 100 – 1 800 5,50 – 7,00 9 000 – 18 000

B-läge 900 – 1 350 6,50 – 7,50 5 500 – 12 000

C-läge 700 – 950 6,75 – 8,50 4 000 – 8 000

BUTIKER

A-läge 1 500 – 4 200 6,00 – 6,75 10 000 – 35 000

B-läge 900 – 3 000 6,00 – 7,50 6 000 – 12 000

C-läge 600 – 1 000 7,50 – 8,50 3 500 – 7 000

INDUSTRI

A-läge 450 – 725 7,00 – 8,00 3 500 – 7 500

B-läge 400 – 600 7,50 – 8,50 2 500 – 5 000

C-läge 375 – 550 8,00 – 8,50 1 500 – 3 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 050 – 1 450 3,25 – 4,25 11 000 – 22 000

B-läge 950 – 1 325 4,00 – 5,00 6 000 – 14 500

C-läge 925 – 1 250 4,50 – 5,50 5 000 – 10 000


SPECIALFASTIGHETER Ägare av specialfastigheter i Norrköping är Akademiska Hus, Hemsö, Jernhusen, kommunen, landstinget, Mård Lind Förvalting och Nordic Care Holding med flera. I Smedby kommer det eventuellt att uppföras en grundskola med internationell profil. Skolverket har gett Nordic International School klartecken att starta skolverksamhet för årskurs 4 – 9. Bakom projektet står Fria Läroverken. Invid Enebyskolan ska en ny idrottshall byggas och stå klar till höstterminen 2018. I kvarteret Järven på Norr ska cirka 100 lägenheter för omsorgs- och trygghetsboende byggas då den tidigare vitaminfabriken omvandlas till bostäder. Ägaren, Samhällsbyggnadsbolaget, har tecknat avtal med Aleris Omsorg. Invid Östgötaporten uppför ED Bygg ett äldre-boende åt kommunen. Huset byggs i fem plan innehållande cirka 80 lägenheter. ED Bygg bygger även i Åby Fridtuna ett äldreboende åt kommunen vilket omfattar cirka 60 lägenheter.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Norrköping hör BillerudKorsnäs, Erik Selin Fastigheter, Klövern, Lantmännen, Lund-bergs och Wirström Invest. Scius har tecknat avtal med PostNord om logistiklokaler på Ingelsta inom fastigheten Tråden 11 belägen utmed Ståthögaleden. En elektrifierad järnväg och ny godsbangård i anslutning till hamnen, den så kallade Kardonbanan, ska börja byggas under 2017 vilket möjliggör en mer effektiv godshantering. I industriområdet Klinga har kommunen beslutat utfärda en köpoption om 1,5 hektar till ett bolag som vill uppföra cirka 2 000 kvadratmeter lager och kontor. Bolaget som står bakom projektet är Golf Drive Sweden AB, men enligt ägarna kommer det inte handla om golf. Transaktionsaktiviteten för industri- och lagerfastigheter har varit relativt låg under året. För de fastigheter som sålts ligger genom-snittspriset kring 6 500 kr/kvm.

TRANSAKTIONER


1 Vattnet 8 Projekt dec -16 6 700 225 Norrköpings kommun TG XXV Förvaltning

2 Kv Enen Bostäder dec -16 275 000 9 000 Magnentus Heimstaden

3 Målaren 2 & 4 Bostäder okt -16 26 000 1 600 Privatperson Eklöf Fastigheter

4 Sanden 2 Industri okt -16 18 650 1 600 Ferroweld i Slottshagen Novasan Fastighets AB

5 Ingelsta Handelsområde (Adaptern 2 & Reläet 18) Handel juni -16 256 000 37 000 AxFast Standard Life

Det delvis institutionellt ägda Slättö har under det gångna året varit aktivt på såväl projekt- som transaktionsmarknaden i Norrköping. I slutet av 2016 avyttrande bolaget fastigheten Stadsvakten 4, belägen i centrala Norrköping, till Västerkulla Hotell. Fastigheten renoverades under 2014 och inrymmer ett hotell med 76 rum samt restaurang och övriga verksamhetsrelaterade funktioner. Den sammanlagda arean uppgår till cirka 3 100 kvadratmeter.

I mitten av 2015 stod det klart att Slättö blir en av totalt åtta byggherrar som kommer vara med och utveckla Inre Hamnen i Norrköping. Just nu pågår arbetet med detaljplanen för den första etappen som ska ge plats för omkring 800 bostäder.

I juni 2016 erhöll Slättö, tillsammans med tre andra byggföretag, ytterligare en markanvisning i Norrköping. Denna gång tilldelades bolaget mark motsvarande cirka 8 500 kvadratmeter BTA vid Sandtorp som ligger väster om Kneippen och två kilometer från Norrköpings centrum. Bolaget har för avsikt att uppföra 115 hyreslägenheter på området med kylrum för matleveranser samt bil- och cykelpool. Förhoppningen är att dessa kringprojekt ska hjälpa bolaget att skapa ytterligare mervärden för de framtida hyresgästerna i området.

Vidare blev Slättö i januari 2017 en av fem byggherrar som gick vidare i en arkitekttävling avseende ytterligare en marktilldelning från Norrköpings kommun. Markanvisningen avser bostadsbebyggelse i kvarteret Garvaren och är den tredje arkitekttävlingen avseende bostäder i Industrilandskapet som kommunen genomför.

TRANSAKTIONSMARKNADEN Norrköpings transaktionsmarknad har haft en negativ volymutveckling det senaste året. Standard Life köpte Ingelsta Handelscentrum från Axfast för cirka 580 mkr. Heimstaden följde upp föregående års transak-tionsaktivitet i staden med att förvärva det centrala kvarteret Enen, innehållande 149 lägenheter och cirka 2 100 kvadratmeter bostadsbyggrätter, från Magnentus för 275 mkr. Heimstaden avyttrade sin hälftendel i CORHEI, innehållande kommersiella lokaler i Linköping och Norrkö-ping, till delägaren Castellum.

I FOKUS

Bostäder 1,0 Mdkr


Industri 0,5 Mdkr

Special 0,4 Mdkr

2015Totalt 4,0 Mdkr

Lokaler 1,8 Mdkr

Bostäder 1,6 Mdkr

Lokaler 1,5 Mdkr


Industri 0,3 Mdkr

Special 0,06 Mdkr

2016Totalt 3,7 Mdkr


Det råder god efterfrågan på nyproducerade lokaler och bostäder. Flera bostadsrättsprojekt har sålt slut på kort tid där några lägenheter köpts i spekulationssyfte för att säljas vidare innan inflyttning. Yteffektivisering skapar vakanser, men också möjlighet till omställning; från kontor till bostäder, från butiker till kontor.

Christina Lennéer [email protected]

54Jönköping

BOSTADSFASTIGHETERStora privata ägare är Brandtornet, CA Fastigheter, Ekblads, HSB, Jönköpings Bygginvest, Lundbergs, Lustgården, M2 Gruppen, Vätterbygdens Byggnads AB och Willhem. Kommunen har som mål att i genomsnitt påbörja 800 bostäder per år fram till 2020. Under slutet av 2016 pågick byggnation av cirka 1 060 lägenheter. Wood & Hill Fastigheter har förvärvat Drotten 10 på Östra Kålgården från Vättersnäs Förvaltnings AB till ett underliggande fastighetsvärde om 72 mkr. Objektet såldes i princip tomställt och i november 2016 fastställdes en ny detaljplan med byggrätt för cirka 200 lägenheter. Den första etappen, 41 bostadsrättslägenheter som uppförs av Peab, sålde snabbt slut. HSB Götas sista etapp inom Kålgårdsområdet är Glasblåsaren där 39 bostadsrätter har släppts till försäljning. Under det senaste året har Riksbyggen sålt cirka 200 bostadsrätter i Munksjöstaden. Intresset för nya bostadsrättslägenheter är stort, något som blir tydligt då lägenheter säljs vidare med vinst innan byggnationen färdigställts.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora aktörerna på lokalmarknaden i Jönköping hör Alecta, Castellum, Ekblads, Lundbergs och Tosito. Det är framför allt moderna, flexibla och miljöriktiga lokaler i kommunikationsnära lägen som efter-frågas. Ett antal nyproducerade kontor samt butiker i externläge har ökat konkurrensen om större etableringar/uthyrningar och hyresgäs-ternas krav på teknisk standard blir allt högre. Under 2016 har några butiker i centrum valt att flytta till externa handelsområden. Intersport, Stadium och McDonald’s lämnar Östra Centrum. Delar av de tom-ställda lokalerna kommer att konverteras till kontor. Det expansiva IT-företaget Consid flyttar in i Atollen efter att Team Sportia flyttar till annat läge i Atollen. De nya lokalerna omfattar 1 100 kvadratmeter i Ekblads kvarteret Asken med utsikt över Munksjön. Option finns på ytterligare 400 kvadratmeter. Nordea har stängt kontoren i centrum och fyller istället tre våningsplan i Tositos nybyggda 16 våningar höga ”Munksjötornet” i Munksjöstaden.


2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1

Index 54 53 49 52 53

Placering 9 9 12 5 4



A-läge 1 300 – 2 000 5,25 – 6,25 12 000 – 22 000

B-läge 800 – 1 800 6,00 – 7,50 6 000 – 14 000

C-läge 800 – 1 200 6,50 – 8,00 4 000 – 10 000

BUTIKER

A-läge 1 500 – 4 500 5,00 – 6,50 15 000 – 40 000

B-läge 800 – 1 800 6,00 – 7,00 8 000 – 18 000

C-läge 600 – 1 100 6,75 – 8,50 5 000 – 10 000

INDUSTRI

A-läge 450 – 800 6,00 – 7,50 4 000 – 9 000

B-läge 350 – 600 7,00 – 9,00 3 000 – 6 000

C-läge 300 – 550 7,00 – 9,00 2 000 – 4 500

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 950 – 1 450 3,00 – 4,00 13 000 – 27 000

B-läge 900 – 1 450 3,50 – 4,50 11 000 – 22 000

C-läge 850 – 1 300 4,00 – 5,25 8 000 – 16 000


SPECIALFASTIGHETER Castellum, Högskolefastigheter i Jönköping, landstinget och Månsarps Förvaltning hör till de stora ägarna av specialfastigheter i kommunen. Jönköpings kommun bygger en ny sortergård på Råslätt. Samtidigt stängs sortergården vid Simsholmen i Södra Munksjön. Den nya anläggningen omfattar 23 containerplatser och cirka 18 000 kvadratmeter till en kostnad om cirka 29 mkr. Fotbolls-arenan Stadsparksvallen uppfyller inte de arenakrav som ställs på spel i Allsvenskan. Dessutom visar en utredning att Stadsparksvallen inte är en lämplig plats för elitarena då det medför negativ inverkan på parkverksamheten samt kräver investeringar i infrastruktur och parkering. Bedömningen är att Jordbrovallen är den bästa place-ringen av tillgängliga alternativ, även om detta kräver ny detaljplan. Ett framtaget detaljplaneförslag har varit ute på samråd och ett antagande kan komma våren 2017.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Jönköping hör Castellum, Husqvarna och Ikea. Arla Foods investerar cirka 40 mkr för att utveckla mejeriet i Jönköping med förbättrad arbetsmiljö samt effektivare utrustning. Mejeriet i Jönköping har cirka 480 anställda och byggdes 1985. AD Sverige AB flyttar sin lagerverksamhet från Varberg till Jönköping. Flytten sker i december 2017. AD levererar bildelar och biltillbehör till butiker i hela landet och 32 anställda berörs av flytten. Bilföretaget Hedin Bil har öppnat en bilanläggning samt transport- och lastbilscenter utmed E4 vid A6-området. Med totalt 23 000 kvadratmeter är detta Hedins största anläggning. Flytten från gamla anläggningen på Ljungarum till den nya har inneburit 20 nyanställningar. Hedin Bil är ett av de största bilföretagen i Sverige. I Jönköping säljer Hedin Bil bland annat Mercedes Benz, Kia, Jeep och Jaguar.

TRANSAKTIONER


1 Dvärgen 15 Bostäder dec -16 20 000 – 23 000* 900 Lukic Invest Jönköpingsbo

2 Härbärget 9 Bostäder nov -16 6 100 280 Johben Konsult AB Privatperson

3 Hedenstorp 2:16 Lager & Logistik juni -16 86 600 8 100 Reach For The Stars Fastigheter Estea Sverigefastigheter

4 Tigern 7, Björnen 6 Bostäder mars -16 320 000 31 140 Balder Hökerum Fastigheter & Lejoninnan 10 m.fl. i Ulricehamn

5 Övergången 9 & Övertiden 6 Industri & Lager mars -16 180 000 14 500 Tommy Hegestrand AB Södra Munksjöns Utvecklingsbolag

* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling

De institutionella investerarna har varit aktiva i Jönköping under senare tid, såväl vad gäller förvärv som ny- och ombyggnation. Bostads-bolaget Willhem förvaltar cirka 1 100 lägenheter i kommunen fördelat på 18 fastigheter. Nu uppförs 66 hyresrättslägenheter på Dalvik, strax väster om centrum, vilket är bolagets första projekt inom affärsområdet nyproduktion. Beräknad inflyttning är under vintern 2018.

Stenvalvet genomförde i januari sitt första förvärv i Jönköping då bolaget förvärvade två samhällsfastigheter, Apeln 37 och Graniten 15, i centrala Jönköping. Säljare var Länsförsäkringar Jönköpings fastighetsbolag EII-Eff. Fastigheterna har en total uthyrbar area om cirka 9 000 kvadratmeter och inrymmer bland annat Göta Hovrätt och Kammarrätten samt en skola och ett HVB-boende.

Det etablerade köpcentret A6 har sedan öppningen 1987 ägts av tjänstepensionsföretaget Alecta som nu genomför en omfattande modernisering och expansion av centret. Till- och ombyggnationen omfattar sammanlagt 36 000 kvadratmeter fördelat på tre etapper. Första etappen omfattar 29 000 kvadratmeter och beräknas vara färdig hösten 2017. Ett av målen med omvandlingen är att förbättra besökarnas matuppleverser genom att utöka utbudet med ett flertal matkoncept.

I början av 2016 förvärvade Skandia Fastigheter tre fastigheter i Solåsen som ligger i anslutning till det kraftigt expansiva Södra Munksjön. Fastigheternas sammanlagda area uppgår till cirka 35 000 kvadratmeter och inrymmer bland annat butiker som Media Markt, Rusta och XXL.

TRANSAKTIONSMARKNADEN Transaktionsvolymen i Jönköping har i princip fördubb-lats under 2016 i förhållande till föregående år. Även här ligger Castellums Norrporten-förvärv till stor del bakom uppgången. Delportföljen innefattar cirka 100 000 kva-dratmeter lokalarea, vilket gör att Castellum förstärker sin position som stadens största ägare av centralt belägna kommersiella fastigheter med ett fördubblat bestånd på orten. Värt att notera i övrigt är att den stora andelen logistiktransaktioner som varit utmärkande föregående år nu minskat väsentligt.

I FOKUS

Bostäder 0,5 Mdkr

Mark & övrigt 0,1 MdkrIndustri

0,6 Mdkr

Special 0,5 Mdkr

2016Totalt 4,8 Mdkr

Lokaler 3,1 Mdkr

Bostäder 0,2 Mdkr

Lokaler 0,4 Mdkr


Industri 1,0 Mdkr

Special 0,7 Mdkr

2015Totalt 2,5 Mdkr


Umeå är idag Norrlands starkaste fastighetsmarknad. Under 2016 omsattes fastigheter för miljarder och det stora intresset väntas kvarstå under det kommande året. Flera starka, lokala aktörer har planer på fortsatta satsningar i Umeå. Detta gäller både den kommersiella marknaden – kontor och handel – som bostadsmarknaden.

Andreas Rutströ[email protected]

59Umeå

BOSTADSFASTIGHETERTill privata aktörer med stora bestånd i Umeå hör Franklin Fastigheter, Lerstenen, Riksbyggen, Rikshem och Umehem. Det allmännyttiga bostadsbolaget Bostaden i Umeå är emellertid den klart största och mest aktiva byggaren med drygt hälften av hyresmarknaden. För Bostadens del har inflyttningen skett vid första etappen av de totalt 180 lägenheterna vid Böleäng, ett projekt som är Sveriges största Kombohus enligt SABO:s nyckelfärdiga koncept. Övriga lägenheter kommer att färdigställas under året. Till andra projekt som Bostaden har på gång hör Östra Norrlandsgatan där bolaget avser att uppföra cirka 160 lägenheter. Slättö har i Tomtebo uppfört 110 lägenheter i kvarteret Sjöråt. Inom Pysslingen – Slättös nästa projekt i Tomtebo – uppförs ytterligare ett 90-tal lägenheter, huvudsakligen 2 – 3 rok, fördelat på sex byggnader. HSB Umeå har fusionerats med HSB Norr (Skellefteå, Luleå, Kalix, Gällivare och Haparanda) vilket kan skapa långsiktiga möjligheter till expansion och ökad konkurrenskraft.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERBalticgruppen, Diös, Lerstenen, NP3 Fastigheter och Umehem hör till de stora aktörerna på den kommersiella marknaden. Diös har tillträtt de fastigheter som förvärvats från Castellum. Beståndet omfattar cirka 87 000 kvadratmeter vilket gör bolaget till den största privata aktören på orten. Balticgruppen fortsätter att växa genom att köpa in sig i Scherdins Fastigheters bestånd omfattande 18 300 kvadratmeter med bland andra SF Bio och Nordea som hyresgäster. Vidare har Balticgruppen kommit ett steg närmare sin byggnation av ett kontorshus inom kvarteret Laxen då man tecknat hyresavtal med WSP. När Ikeas varuhus Avion Shopping öppnade 2016 var det flera av handlarna från handelsområdet Strömpilen som valde att omlokalisera. Nu har emellertid hyresavtal tecknats med Lager 157 och Blomsterlandet om totalt cirka 2 800 kvadratmeter. Citycon har avyttrat Länken 1 inom Ersboda om cirka 12 500 kvadratmeter till en köpeskilling om 235 mkr och en bedömd direktavkastning om cirka 7 procent. Säljare var Regio.


2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1

Index 59 59 57 49 47

Placering 5 6 6 8 9



A-läge 1 200 – 2 000 5,00 – 5,75 12 000 – 21 000

B-läge 950 – 1 400 5,75 – 6,25 9 000 – 13 000

C-läge 750 – 950 6,75 – 7,75 4 000 – 8 000

BUTIKER

A-läge 2 000 – 3 800 5,25 – 6,00 20 000 – 30 000

B-läge 900 – 2 000 5,50 – 6,50 8 000 – 20 000

C-läge 700 – 1 100 6,50 – 7,50 4 500 – 8 000

INDUSTRI

A-läge 550 – 850 6,25 – 7,75 5 000 – 9 000

B-läge 550 – 750 6,50 – 8,25 2 500 – 6 000

C-läge 450 – 700 7,50 – 9,50 1 500 – 4 500

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 025 – 1 550 3,00 – 4,25 15 000 – 28 000

B-läge 825 – 1 400 4,00 – 4,75 11 000 – 18 000

C-läge 825 – 1 200 4,50 – 5,50 8 500 – 13 500


SPECIALFASTIGHETER Akademiska Hus är den största och mest aktiva aktören inom segmentet. Till stora privata aktörer hör Bäckbacka, Gazette (Balticgruppen) och Hemsö. Stora investeringsprojekt pågår vid Umeå universitets campusområde där Akademiska Hus för närvarande satsar närmare 500 mkr på ett nytt Medicinskt Biologiskt Centrum och en ny polishögskola. Inom Norrlands Universitetssjukhus pågår ombyggnationer om 5 200 kvadratmeter samt tillbyggnationer av 1 600 kvadratmeter. Fondamentor & Roosgruppen Fastigheter har förvärvat Snoken 2 i Umeå (Rikets Sal) av Jehovas Vittnen. Fastig-heten har en lokalarea om 2 300 kvadratmeter med flertalet salar och mötesrum där Jehovas Vittnen har tecknat ett hyresavtal fram till november 2018. Köparna har planer på att vidareutveckla fastigheten då det goda läget vid E12/E4 samt handelsområdet Stora Birka (före detta Ersboda handelsområde) skapar förutsättningar för handel.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Stora ägare av förvaltningsfastigheter är Catena och NP3 Fastigheter. Stora industribolag som Norrmejerier, SCA och Volvo är också betydande fastighetsägare. Catena, som tidigare endast hade en fastighet i sitt bestånd, Mätaren 6 om cirka 25 000 kvadrat-meter, har utökat sitt innehav. Bolaget förvärvade i december sex logistikfastigheter av DHL, varav Batteriet 7 och 8 återfinns i Umeå. DHL finns kvar som hyresgäst i de båda fastigheterna. Volvo har beslutat om en utbyggnad av sin lastvagnsfabrik med cirka 3 000 kvadratmeter. Investeringen, som totalt omfattar 435 mkr, sker i måleriet och innebär en ny linje för ytbehandling. Rivningsarbetet av en mindre befintlig byggnad har inletts och hela anläggningen skall stå klar senhösten 2018. Umeå Logistikpark har tecknat ett nytt 8-årigt hyresavtal med Bilfrakt om 800 kvadratmeter kontor, 10 000 kvadratmeter mark samt en godsterminal. Inflyttning sker i maj.

TRANSAKTIONER


1 23 fastigheter med 800 lägenheter Bostäder dec -16 800 000* 62 720 Lerstenen/Blackstone/Areim Rikshem

2 Länken 1 Handel dec -16 235 000 12 500 Citycon Regio

3 Balder 4 & 8, Handel, Kontor & Bostäder dec -16 200 000** 18 300 Scherdin Holding Balticgruppen / Audumbla 4 samt Ägir 18 Scherdin Holding

4 Bestånd om 13 fastigheter, Kontor & Handel nov -16 1 900 000 – 87 000 Castellum Diös f.d. Norrporten 2 100 000*

5 Snoken 2 Specialfastighet nov -16 16 500 2 300 Jehovas Vittnen Fondamentor & Roosgruppen

* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling** Scherdin säljer till ett gemensamt ägt bolag med Balticgruppen

Rikshem inledde i början av 2017 byggnation av tre bostadshus i trä på Mariehem i Umeå. Byggnaderna kommer sammanlagt inrymma 142 lägenheter, varav 110 hyresrätter och 32 bostadsrätter. Enligt Rikshem är en av nyckelfaktorerna för att skapa hållbara samhällen att blanda båda upplåtelseformerna. Lägenheterna kommer vara ljusa och yteffektiva med en genomsnittlig storlek på 42 kvadratmeter. Ett av de planerade bostadshusen kommer med sina åtta våningar att bli det högsta trähuset i norra Sverige. Första inflyttning är beräknad till december 2017 och alla tre bostadshusen kommer bli Green Building-certifierade.

I januari förvärvade Rikshem ett större fastighetsbestånd från Lerstenen Hus AB, ett bolag samägt av Lerstenen Invest, Areim Fastigheter 3 och Blackstone Real Estate Partners Europe IV. Beståndet omfattade 23 bostadsfastigheter innehållande 800 lägenheter. Total uthyrningsbar area uppgår till cirka 63 000 kvadratmeter, varav 84 procent utgör bostäder. Affären är i linje med bolagets strategi att växa på tillväxtorter där Rikshem redan är positionerade. Totalt förvärvade bolaget fastigheter till ett värde om över 4 mdkr under 2016. Umeå är en av utvalda delmarknader där Rikshem letar efter nya förvärvsmöjligheter. I och med det senaste förvärvet äger Rikshem numera totalt cirka 1 400 lägenheter i Umeå och är det största privata bostadsbolaget på orten. Expansionen i Umeå innebär också att bolaget ges möjligheten till att etablera en större och mer effektiv förvaltningsorganisation i kommunen.

TRANSAKTIONSMARKNADEN Umeå fortsätter att uppvisa en kraftig tillväxttakt i trans-aktionsvolym. 2015 var det Blackstone-portföljen, med en väsentlig andel belägen i Umeå, som var den största orsaken till tillväxten. I år var det vidareförsäljning av den nyss nämnda portföljen till Rikshem samt Castellums förvärv av Norrporten vars Umeåandel såldes vidare till Diös några månader senare som stod för merparten av volymen. Givet att portföljerna inte säljs vidare i samma tempo framöver har vi alltså anledning att förvänta oss en lugnare transaktionstakt framöver.

I FOKUS

Bostäder 2,0 Mdkr

Lokaler 4,8 Mdkr


Industri 0,2 Mdkr

Special 0,03 Mdkr

2016Totalt 7,3 Mdkr

Bostäder 3,0 Mdkr

Lokaler 1,1 Mdkr



2015Totalt 4,8 Mdkr


Kring Campus LTH råder det stor aktivitet på bostadsmarknaden med flera pågående och planerade projekt, av naturliga skäl till stor del riktade mot studenter och forskare. Inom flera bostadsprojekt inryms även förskolelokaler. Castellum har renodlat sitt bestånd i Lund och avyttrat såväl industri- som kontorsfastigheter.

58

Thomas [email protected]

Lund

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata ägarna av bostadsfastigheter hör AF Bostäder, Akelius, Arne Paulsson Förvaltning, HSB Skåne och Stena Fastig-heter. De olika studentnationerna innehar tillsammans ett betydande bestånd. I ett av LKF:s många projekt uppförs cirka 130 lägen-heter samt en förskola inom kvarteret Sofieberg vid Tunaparken. I närområdet finns även andra pågående och planerade projekt. Medicon Village har tilldelats byggrätter vid Sparta för att uppföra 200 lägenheter. Vid korsningen Tuna-/Tornavägen har AF Bostäder förvärvat en fastighet från Akademiska Hus i syfte att utveckla den med studentbostäder. Inom Galgevången 2:10 vid Tuna har Byggnads AB Tornahem för avsikt att uppföra cirka 40 hyresrätter samt en förskola. Investeringsintresset för bostadsfastigheter är stort, men utbudet är relativt litet. Många aktörer har ett långsiktigt perspektiv och innehar ett bestånd med fastigheter som sällan, eller aldrig, kommer ut till försäljning. Direktavkastningskraven bedöms ha fortsatt sjunka under det senaste året.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERBalder, Castellum, Kungsleden, Vasakronan och Wihlborgs hör till de stora ägarna av kommersiella fastigheter i Lund. I december förvärvade Midroc fastigheten Färgaren 25, mer känd som det före detta Åhléns-huset, i centrala Lund till en köpeskilling om 203 mkr, motsvarande cirka 23 350 kr/kvm. Fastigheten har utvecklings-potential då lokalerna delvis står tomma efter Åhléns omlokalisering. Säljare var AxFast. Castellum har renodlat sitt bestånd genom att avyttra sju fastigheter i nordvästra Lund om totalt 26 000 kvadrat-meter kontor och industri/lager. Köpare var Klövern som därmed fördubblade sitt bestånd i Lund. I en separat affär har Castellum även avyttrat fastigheten Smörkärnan 1, en kontorsfastighet om cirka 7 800 kvadratmeter inom Öresundsvägens verksamhetsområde. Köpare var Ikano Bostad som planerar att omvandla fastigheten till bostadskvarter då lokalerna tomställs. Priset uppgick till drygt 13 700 kr/kvm, men med möjlig tilläggsköpeskilling beroende på kommande detaljplan.


2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1

Index 58 61 63 54 53

Placering 6 5 4 4 5



A-läge 1 500 – 2 500 5,50 – 6,50 15 000 – 30 000

B-läge 750 – 1 500 6,50 – 7,50 10 000 – 18 000

C-läge 700 – 1 200 7,25 – 8,25 5 000 – 12 000

BUTIKER

A-läge 1 700 – 3 500 5,50 – 6,25 20 000 – 30 000

B-läge 800 – 1 500 6,25 – 7,50 8 000 – 15 000

C-läge 700 – 1 300 7,50 – 8,50 6 000 – 10 000

INDUSTRI

A-läge 600 – 900 6,75 – 7,75 5 000 – 10 000

B-läge 400 – 750 7,25 – 9,00 3 000 – 6 000

C-läge 350 – 500 8,50 – 10,00 2 500 – 4 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 150 – 1 550 2,25 – 3,75 20 000 – 32 500

B-läge 1 150 – 1 550 3,50 – 4,75 15 000 – 25 000

C-läge 1 125 – 1 475 4,75 – 5,75 8 000 – 17 500


SPECIALFASTIGHETER I en universitetsstad som Lund är Akademiska Hus en av de stora fastighetsägarna. Lunds kommun och Region Skåne har stora bestånd. Privata aktörer äger främst mindre vård- och omsorgs-enheter. Inom kvarteret Posthornet uppför Wihlborgs ett kontors-projekt om cirka 11 000 kvadratmeter inom vilket Folktandvården har tecknat ett 15-årsavtal om cirka 4 800 kvadratmeter för vård, forskning och utveckling. Socialhögskolan samlokaliserar till cirka 4 000 kvadratmeter inom Akademiska Hus lokaler i kvarteret Paradis. Lokalerna kommer att genomgå en omfattande om- och tillbyggnad för att motsvara dagens krav på moderna utbildningslokaler. Inom kvarteret Hardebergabanan i södra Lund har detaljplan vunnit laga kraft för en förskola om cirka 850 kvadratmeter BTA. I Dalby finns det planer på en ny förskola/skola samt idrottshall. I väntan på inves-teringsbeslut kommer nuvarande verksamhet inom Påskagänget att utökas.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Till de stora ägarna av lager- och industrifastigheter hör Castellum, Corem, Sagax och Wihlborgs samt egenanvändare som Tetra Pak. Vid Trafikplats Råby, öster om E22, har det länge funnits planer på att etablera ett nytt verksamhetsområde. Planarbetet är för närva-rande vilande, men med den kommande omvandlingen av centrala verksamhetsområden som Öresundsvägen och Margretedal finns det ett allt större tryck på centralt belägna industri- och verksam-hetstomter med nära koppling till god infrastruktur. Detta särskilt nu när Gastelyckan i princip är färdigexploaterat och utvecklingen av Hasslanda pågår för fullt med förhoppningen att kunna fördela mark inom Hasslanda III under våren. Först ut i området är Region Skåne som förvärvar en tomt om cirka 17 000 kvadratmeter till ett pris om 1 200 kr/kvm. I övrigt har såväl projekt- som transaktionsaktiviteten under det senaste året varit låg.

TRANSAKTIONER


1 Eocen 1 Bostäder jan -17 51 120 1 600 Dörebev Exploatering Brf Annelundsparken 1

2 Medlingen 2 Handel dec -16 66 000 3 115 Rockspring / Vencom Aberdeen

3 Flygmotorn 1 Industrimark nov -16 13 000 13 000 Lunds kommun Toveks Fastigheter i Syd

4 Dövstumskolan 11 Skola okt -16 57 000 – Nordrike 4 Fastighets AB Lunds kommun

5 Färgaren 25 Butik & Kontor sep -16 203 000 8 700 AxFast Midroc

Vasakronan, som ägs till lika delar av Första till Fjärde AP-fonden, hör till de största ägarna av kommersiella fastigheter i Lund. Beståndet utgörs främst av kontorsfastigheter i områdena runt Ideon och Brunnshög, men även av lokaler i centrala Lund. I början av 2016 sålde Vasakronan fastigheten Sandryggen 1, även kallad Skatteskrapan, till Norama Real Estate AB för en köpeskilling om 105 mkr. Byggnaden uppfördes ursprungligen som studentbostadshus och konverterades till kontor på 70-talet då Skatteverket flyttade in. I dagsläget hyr Försäkringskassan merparten av fastigheten. Byggnaden omfattar tio våningar med en uthyrbar area om cirka 5 300 kvadratmeter. Under 2015 avyttrade Vasakronan tre fastigheter i södra Lund om sammanlagt 6 200 kvadratmeter kontor till Tetra Pak för 144 mkr. Till det återstående beståndet hör främst Nya Vattentornet 2 och 4 omfattande 52 000 kvadratmeter moderna kontorslokaler i Brunnshög.

Under 2016 förvärvade Tredje AP-fonden och Balder genom ett samägt bolag en portfölj med 20 bostadsfastigheter omfattande cirka 71 000 kvadratmeter fördelat på 1 200 lägenheter. Fastigheterna är belägna inom Öresunds- respektive Stockholmsregionerna. Köpeskillingen för portföljen uppgick till 2 mdkr. Säljare var Aberdeen. Beståndet i Lund utgjordes av Nordanvinden 4 på Klostergården och Landsdomaren 10 på Möllevången. Fastigheterna inrymmer omkring 440 lägenheter fördelat på cirka 17 200 kvadratmeter. De båda fastigheterna ingick i ett bestånd som Aberdeen förvärvade av Akelius under 2013.

TRANSAKTIONSMARKNADEN Transaktionsaktiviteten i Lund är fortsatt låg i förhållande till stadens storlek. Framförallt är det inom kommersiella lokaler som transaktionsvolymen begränsats under året samtidigt som övriga segment har haft en god tillväxt. Balder förvärvade omkring 440 lägenheter, fördelat på två fastigheter, från Aberdeen som en del i ett större portföljförvärv. Även Samhällsbyggnadsbolaget och Klövern har gjort stora förvärv i staden som en del i port-följaffärer. Årets största styckesförvärv gjorde Midroc när de förvärvade Färgaren 25 från Axfast för cirka 200 mkr.

I FOKUS

Bostäder 0,8 MdkrLokaler

1,0 Mdkr


Industri 0,3 Mdkr

Special 0,3 Mdkr

2016Totalt 2,5 Mdkr

Bostäder 0,5 Mdkr

Lokaler 1,9 Mdkr



2015Totalt 2,8 Mdkr


37

Viktor [email protected]

Borås

BOSTADSFASTIGHETERDen privata bostadsmarknaden i Borås domineras av CA Fastigheter, HSB Göta, Weland Fastigheter, Victoria Park och Willhem. I novem-ber togs första spadtaget för Cerneras bostadsprojekt Stallbacken i Vasastaden. Totalt omfattar projektet två elvavåningshus med totalt 118 lägenheter och ett parkeringsgarage i två plan. Storleken på lägenheterna varierar från 42 till 115 kvadratmeter. Projektet väntas vara inflyttningsklart till hösten 2018. Serneke har fått i uppdrag av Cernera Fastigheter och Mjöbäcks Entreprenad att uppföra ytterligare 80 bostäder, såväl lägenheter som radhus, i Trädgårdsstaden Hestra. Ordervärdet uppgår till 130 mkr. Byggstart sker till våren. Genom en gemensam affär med MPB Invest & Förvaltning har Cernera utökat sitt bestånd i centrala Borås genom förvärv av fastigheten Lommen 8 i korsningen Sturegatan/Södra Kyrkogatan. Fastigheten har en uthyrbar area om cirka 1 500 kvadratmeter, varav huvuddelen avser bostäder.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERInom det kommersiella segmentet hör Alecta, CA Fastigheter, Castel-lum och Cernera Fastigheter till de stora aktörerna. Drygt ett år efter det första spadtaget på en omfattande om- och tillbyggnad öppnar Pallas Shopping i centrala Borås. I november var det invigning av Åhléns och Cerveras nya butiker i Pallashuset med fler premiärer att vänta till våren. I projektet ingår även byggnation av cirka 200 lägenheter och renovering av parkeringsgaraget. Castellum har under vintern tecknat flera nya hyresavtal i centrala Borås, bland annat med Borås stad, Svenska Bio, HSB, Advokatbyrån Eriksson & Bengtsson, Dressman och BikBok. Totalt avser uthyrningarna cirka 5 000 kvadratmeter. Fastighetsbolaget Genova har tillsammans med Järngrinden AB förvärvat Gulmåran 7 på Bergsäter. Fastighetens uthyrbara area uppgår till cirka 13 500 kvadratmeter med 39 000 kvadratmeter mark och har idag stora hyresgäster som Coop och Dollarstore med långa hyresavtal.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER SveaReal, Castellum, PFA-fonden och CA Fastigheter hör till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Borås. I slutet av september kom beskedet att Ericsson planerar att lägga ner tillverkningen i bland annat Borås. För fastighetsägaren Corem innebär det att man har två och ett halvt år på sig att hyra ut de 31 000 kvadratmeterna innan kontrakten löper ut. Utbyggnaden av Viared fortsätter där 80 hektar industrimark förbereds för byggnation, varav en stor del redan är tillgänglig. Castellum och Klövern genomförde i februari en bytesaffär där Castellum förvärvade 14 fastigheter i Borås till ett värde av 480 mkr. Genom affären befäster Castellum sin starka position i Borås, medan Klövern helt lämnar orten.

I FOKUSUnder 2016 förvärvade Willhem ett fastighetsbestånd av Akelius till ett underliggande fastighetsvärde om 5 mdkr, motsvarande cirka 16 100 kr/kvm. Förvärvet omfattade 119 fastigheter innehållande cirka 4 300 lägenheter och drygt 30 000 kvadratmeter lokaler belägna i Göteborgsområdet, Borås, Trollhättan, Skövde, Lysekil och Karlstad. Störst antal lägenheter, nästan 1 500, är belägna i Borås och förvärvet innebär att Willhems lägenhetsbestånd på orten i princip fördubblas.

Till följd av affären växer Willhems totala bestånd både runt Göteborg och i Borås samtidigt som bolaget tar sig in på nya orter såsom Trollhättan och Skövde. Detta är förenligt med bolagets tillväxtstra-tegi; att växa på orter bolaget redan är etablerat på samtidigt som expansion sker på nya marknader. Efter ingånget avtal uppgick värdet på Willhems fastighetsbestånd till 23,2 mdkr vilket motsvarar en ökning med 27 procent sedan årsskiftet 2015/2016. Bolaget satsar sedan 2015 även på nyproduktion i egen regi och bygger för närvarande 28 nya lägenheter i närheten av Knalleland, norr om Borås centrum.



A-läge 850 – 1 500 5,75 – 7,50 10 000 – 20 000

B-läge 650 – 1 025 6,50 – 8,00 5 000 – 9 500

C-läge 500 – 750 7,50 – 9,50 2 500 – 6 000

BUTIKER

A-läge 1 200 – 2 500 5,50 – 7,25 11 000 – 25 000

B-läge 700 – 1 500 6,50 – 7,50 5 000 – 11 000

C-läge 500 – 800 7,75 – 9,25 3 000 – 6 000

INDUSTRI

A-läge 400 – 750 6,50 – 8,00 3 500 – 9 000

B-läge 350 – 550 7,25 – 9,00 2 500 – 6 000

C-läge 275 – 425 8,00 – 10,50 1 500 – 3 500

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 925 – 1 550 3,25 – 4,50 13 000 – 20 000

B-läge 900 – 1 425 3,50 – 5,25 9 000 – 16 000

C-läge 850 – 1 125 4,50 – 5,50 6 000 – 11 000


Eskilstuna 23

John [email protected]

BOSTADSFASTIGHETERAkelius, D. Carnegie & Co, Lundbergs och Victoria Park hör till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter inom kommunen. Eskilstuna Kommunfastigheter har tilldelat Byggpartner en totalen-treprenad avseende en tillbyggnad omfattande 20 nya vårdplatser inom Spångagårdens vård- och omsorgsboende. Inom Västra Munktellstaden har Riksbyggen aviserat att man i första etappen uppför ett 40-tal bostadsrättslägenheter. Inflyttning är beräknad till våren/sommaren 2019. På sikt kommer Västra Munktellstaden att omfatta cirka 400 lägenheter, både hyres- och bostadsrätter. Willhem har förvärvat en portfölj med totalt 1 763 lägenheter i Halmstad och Eskilstuna för 2,8 mdkr. Säljare var Akelius. Beståndet i Eskilstuna omfattar 603 centralt belägna lägenheter fördelade på 119 100 kvadratmeter. HSB Sörmlandsbostäder har förvärvat Vipan 11 för 43,5 mkr. Fastigheten inrymmer drygt 2 000 kvadratmeter, relativt jämnt fördelat mellan bostäder och butiker.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERAkelius, Kungsleden, Redito, Roxanne och TH Real Estate hör till segmentets stora aktörer. Konkurrensen om nya och befintliga hyresgäster på kontorsmarknaden i Eskilstuna är hög. I dagsläget finns ett flertal kända vakanta kontorslokaler inom centrala lägen som överstiger 1 000 kvadratmeter. Dessutom uppkommer större vakanser i samband med att Energimyndigheten lämnar nuvarande lokaler på Kungsgatan samt på Tullgatan där Trafikverket yteffektiviserar och lämnar delar av nuvarande förhyrning. Att några av de större myndigheterna som verkar på orten nyligen tecknat långa hyresavtal verkar dessutom begränsande på kommande efterfrågan. Vad gäller handeln har omsättningsutvecklingen i Eskilstunas innerstad, tvärtemot handeln i stort, varit negativ de senaste åren. Förutsatt att trenden fortgår väntas detta medföra sämre marknadsförutsättningar även för lokalhyresmarknaden. Externhandelsområdet Tuna Park har fortsatt stark marknadsdominans i Eskilstuna.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora aktörer inom segmentet är Assa Abloy, Brunnsta Industrihus (Volvo), Hemfosa, Kilenkrysset och Outokompu. Fastighetsut-vecklingsbolaget Bockasjö bygger 23 000 kvadratmeter lager åt e-sportbutiken Sportamore i Eskilstuna Logistikpark. Lagret hyrs på ett långt kontrakt och ytorna kan fördubblas vid behov framöver. Anläggningen ska stå klar i juli. Catena har tecknat avtal med DHL om att förvärva sex logistikfastigheter, spridda runt om i landet, om totalt 49 000 kvadratmeter för 474 mkr. I portföljen ingår Eskilstuna Ekeby 2:2 om cirka 8 000 kvadratmeter. Samtliga fastigheter är uthyrda till DHL Freight med en genomsnittlig kontraktstid om cirka 13 år. Årshyran uppgår till cirka 34 mkr.

I FOKUSI Norra Munktellstaden utvecklar Magnolia Bostad ett projekt om 260 bostäder som under 2016 har sålts till Slättö. Affären innefattade fastigheterna Nätet 7 och 8 vars totala fastighetsvärde vid färdigstäl-lande beräknas uppgå till cirka 450 mkr, motsvarande cirka 31 300 kr/kvm. Norra Munktellstaden är ett område under utveckling som på sikt kommer att innehålla 1 200 bostäder och vara en stadsdel med fokus på upplevelsenäring, kunskapsföretag, kultur, idrott och fritid.

Slättö, ägt av nordiska institutioner och investerare, äger och förval-tar nya bostäder och projektfastigheter i svenska tillväxtområden. Bolagets portfölj omfattar drygt 4 000 lägenheter till ett bedömt marknadsvärde om knappt 10 mdkr. Förutom Eskilstuna äger bolaget även fastigheter i Karlstad, Linköping, Helsingborg, Lund, Umeå, Västerås, Örebro och i Stockholmsregionen. Slättö och Magnolia Bostad har sedermera fördjupat sitt samarbete då parterna i november 2016 tecknade ett ramavtal om 13 projekt, totalt 7 000 lägenheter, med geografisk koncentration till Stockholm, Uppsala och Öresundsregionen.



A-läge 1 000 – 1 450 6,00 – 7,00 6 500 – 12 000

B-läge 950 – 1 350 6,50 – 7,50 5 500 – 10 000

C-läge 700 – 1 100 7,00 – 9,00 3 500 – 7 000

BUTIKER

A-läge 1 000 – 4 000 5,75 – 6,75 12 000 – 25 000

B-läge 700 – 1 750 6,00 – 7,50 9 000 – 12 500

C-läge 600 – 1 000 7,00 – 9,00 5 000 – 10 000

INDUSTRI

A-läge 500 – 750 7,00 – 9,00 3 000 – 7 000

B-läge 450 – 700 7,50 – 9,50 2 500 – 6 000

C-läge 400 – 600 8,00 – 10,00 1 500 – 4 500

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 000 – 1 500 4,25 – 5,25 9 000 – 19 000

B-läge 950 – 1 425 4,50 – 5,50 7 500 – 15 000

C-läge 925 – 1 325 5,00 – 6,00 5 500 – 10 000


Gävle 33

Mikael [email protected]

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata ägarna av bostadsfastigheter i Gävle hör Din Bostad (Balder), Gästrike Fastigheter, IHF Bostad Gävle, Heimstaden och HSB. Markanvisning planeras för att utveckla Kungsbäck i centrala Gävle. Intill högskolan planeras för cirka 400 lägenheter, varav drygt 300 blir studentlägenheter. Detaljplanen för området kommer även att möjliggöra livsmedelshandel om 1 000 kvadratmeter. I Södra Hemlingby planeras för en ny stadsdel med cirka 550 bostäder samt service i anslutning till Hemlingby köpcentrum. Utveckling av den första etappen har påbörjats. I oktober förvärvade Gavlegårdarna den före detta Hemköpstomten, numera kallad Sörby Backe. Bolaget uppför här 117 lägenheter, inklusive gruppboende, med planerad inflyttning till december 2018. Gavlegårdarna har även andra projekt på gång för olika typer av särskilt boende; gruppboende i Forsbacka, trygghetsboende på Pukslagarvägen samt vård- och omsorgsboende inom Gävle Strand.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill några av de stora privata ägarna inom segmentet hör Castellum, Diös, Gästrike Fastigheter, Hemfosa och NP3 Fastigheter. Gävle kommun har under oktober avyttrat fastigheten Kungsbäck 2:14, även kallad Uppfinnaren, som utgör en stor del av Teknikparken. Köpare var det lokala fastighetsbolaget Holmsund Property AB. Kommunen hade ursprungligen för avsikt att Teknikparken skulle bli ett centrum för forskning och näringslivsutveckling. Upp-finnaren har emellertid huvudsakligen fungerat som företagshotell. Fastigheten omfattar cirka 12 800 kvadratmeter och inrymmer 80 företag, varav de flesta är mindre företag och många arbetar med GIS. Köpeskillingen uppgick till 115 mkr vilket motsvarar cirka 9 000 kr/kvm. I samma område, på Nobelvägen 1, har Diös tecknat ett hyreskontrakt med Region Gävleborg som omfattar lokaler om cirka 5 300 kvadratmeter. Hyresperioden är fyra år och det totala hyresvärdet under perioden kommer att uppgå till 27 mkr.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER De lokala industribolagen BillerudKorsnäs, Kraft Food och Stora Enso är också några av de stora fastighetsägarna. Till ägare med stora förvaltningsbestånd hör bland annat FastPartner och Diös. FastPartner har under hösten förvärvat fastigheten Hemsta 9:4 inrym-mande cirka 1 000 kvadratmeter med PostNord som hyresgäst. Även NP3 Fastigheter har utökat sitt bestånd i Gävle. I oktober förvärvades en industrifastighet om cirka 2 400 kvadratmeter vid Fjällbackens industriområde. Fastigheten ingick i en affär med Sagax som omfattade tre fastigheter, varav två är belägna i Borlänge. Affären finansierades genom en riktad nyemission till Sagax som därmed blir den fjärde största ägaren i NP3 Fastigheter.

I FOKUSEtt av de stora institutionellt ägda bolagen med förvaltningsbestånd i Gävle är Hemsö. Bolaget äger, förvaltar och utvecklar samhälls-fastigheter där stat, kommun och landsting är hyresgäster eller uppdragsgivare för verksamheter inom äldreomsorg, utbildning, vård och rättsväsende. Bolaget ägs till 70 procent av Tredje AP-fonden. Vid årsskiftet 2016/2017 ägde bolaget 356 fastigheter till ett värde om 33,6 mdkr vilket innebär att portföljen under 2016 utökats med 39 fastigheter och marknadsvärdet ökat med nästan 27 procent. Störst andel av fastigheterna, cirka 40 procent, avser äldreboenden. Fastigheterna är belägna i Sverige, Finland och Tyskland varav största delen av beståndet, 83 procent, finns i Sverige.

Under våren 2015 tecknade Hemsö tre nya hyresavtal med Gävle kommun och ett med det privata äldreomsorgsföretaget Vardaga avseende totalt 15 000 kvadratmeter i Gävle. Kontrakten med kom-munen avsåg bland annat ett nytt vård- och omsorgsboende medan kontraktet med Vardaga avsåg ett nytt äldreboende, Villa Vallonen, innehållande 54 lägenheter som färdigställdes i februari 2017.



A-läge 1 000 – 1 800 5,25 – 6,50 7 500 – 14 000

B-läge 900 – 1 350 6,00 – 7,00 5 500 – 10 000

C-läge 700 – 950 7,00 – 8,00 3 000 – 6 000

BUTIKER

A-läge 1 500 – 4 000 5,50 – 6,50 10 000 – 30 000

B-läge 800 – 3 300 5,75 – 7,75 6 000 – 13 000

C-läge 600 – 900 7,00 – 8,50 3 000 – 6 000

INDUSTRI

A-läge 500 – 800 7,00 – 8,00 3 500 – 7 000

B-läge 450 – 750 7,00 – 8,50 3 000 – 4 500

C-läge 400 – 650 8,00 – 9,00 1 500 – 3 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 050 – 1 575 4,00 – 5,50 8 000 – 16 000

B-läge 1 000 – 1 475 4,25 – 5,75 6 500 – 13 000

C-läge 875 – 1 250 4,50 – 6,00 5 500 – 8 000


Rickard Hellströ[email protected]

41Sundsvall

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata ägarna av bostadsfastigheter i Sundsvall hör Balder, Hedern, HSB, ersätt med Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) och Tvättbjörnen. Efter flera år med lågt byggande syns det nu lyftkranar på många håll runt om i Sundsvall. Såväl kommunala Mitthem som privata bolag uppför hyresrätter, men bostadsrätter står för den största delen av nyproduktionen. Flera bostadsrättsprojekt har på kort tid kommit ut på marknaden och nu kan det noteras en klar avmattning på efterfrågan av nyproducerade bostadsrätter. Även projekt i bästa läge upplever en långsammare försäljningstakt än tidigare. Marknaden bedöms nu ha intagit en avvaktande inställning till nya projekt. Några projektstarter är inte att vänta förrän efterfrågan tar fart igen. I slutet av 2016 förvärvade SBB, med Ilija Batljan i spetsen, Gimmels fastighetsbestånd i Sundsvall och blev därmed en av stadens stora hyresvärdar. Totalt omfattar beståndet cirka 800 lägenheter, primärt i ytterområden som Skönvik och Ljustadalen.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERUtöver Sundsvalls kommun och landstinget återfinns Diös och Norrporten som stora aktörer inom segmentet. Även Hemfosa, Hedern, NP3 Fastigheter och Tvättbjörnen har betydande bestånd. Kontorsmarknaden är relativt stabil och präglas av några större hyresgästförflyttningar. Utbudet av kontorslokaler minskar något i takt med att lokala fastighetsägare konverterar lokaler i äldre byggnader till bostäder. Innan Ikea öppnade i Umeå förutspåddes att handeln i Birsta skulle få det svårt. Än så länge kan inga större effekter skönjas på marknaden och Birsta fortsätter att växa med nyproduktion och nyetableringar. Centrumhandeln har det mer besvärligt, något som delvis vägs upp av restaurangetableringar vilket har medfört att Sundsvall numera är Norrlands restaurangtätaste stad. Transak-tionsaktiviteten under 2016 präglades av Castellums storaffärer, men bedöms i övrigt ha varit normal. Prognosen för 2017 är en fortsatt likvid transaktionsmarknad.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora ägare av förvaltningsfastigheter är Diös och NP3 Fastigheter samt industribolag och egenanvändare som AkzoNobel och SCA. Industrimarknaden har utvecklats positivt under 2016 och inledningen av 2017 med högre hyresnivåer och något minskade vakanser. SCA investerar 8 mdkr i en utbyggnad av Östrandsfabriken vilket fått följdeffekter även på fastighetsmarknaden, till exempel genom att efterfrågan på tillfälliga bostäder har stigit kraftigt då den lokala arbetsmarknaden inte klarar att förse bygget med arbetskraft. Beträf-fande mindre, enklare industrier är det allt fler egenanvändare som uppför nya byggnader samtidigt som NP3 Fastigheter fortsätter att växa inom segmentet genom förvärv.

I FOKUS I april 2016 stod det klart att Castellum förvärvar Norrporten av Andra och Sjätte AP-fonden, detta trots långt gångna planer på att börsnotera Norrporten. Försäljningslikviden utgjordes av 10,4 mdkr kontant betalning och 23,4 miljoner Castellumaktier. Värdet för Norrportens fastigheter beräknades vid försäljningstillfället uppgå till 26 mdkr. Beståndet består främst av kontorsfastigheter, dels i regionstäder som Sundsvall, men även på större marknader som Stockholm och Köpenhamn. Andra och Sjätte AP-fonden är efter affären de två största svenska ägarna i Castellum med ett innehav om 5,6 respektive 5 procent av aktierna.

Efter Norrporten-affären aviserade Castellum att bolaget hade för avsikt av avyttra fastigheter för minst 4 mdkr. Som ett led i detta avyttrades i november ett bestånd om 32 fastigheter belägna i Sundsvall, Umeå och Luleå till ett värde om 4,5 mdkr. Köpare var Diös. Ytterligare renodling av Norrlandsbeståndet gjordes strax därefter då NP3 Fastigheter förvärvade fyra fastigheter i Sundsvall och sex i Östersund till ett värde om drygt 470 mkr.



A-läge 1 400 – 1 975 5,25 – 6,25 8 000 – 16 000

B-läge 1 300 – 1 700 6,25 – 7,25 5 000 – 9 000

C-läge 775 – 1 100 7,00 – 8,00 2 500 – 7 000

BUTIKER

A-läge 1 300 – 2 600 5,75 – 6,50 9 000 – 20 000

B-läge 800 – 1 500 5,75 – 7,25 6 000 – 11 000

C-läge 600 – 1 000 6,75 – 8,75 2 500 – 7 000

INDUSTRI

A-läge 550 – 950 6,75 – 7,75 3 000 – 7 000

B-läge 375 – 825 7,00 – 8,25 2 500 – 4 500

C-läge 300 – 650 8,00 – 9,50 1 500 – 3 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 000 – 1 750 3,75 – 4,75 8 000 – 17 000

B-läge 900 – 1 600 4,50 – 5,00 6 000 – 13 000

C-läge 800 – 1 250 5,00 – 5,75 5 000 – 8 000


44

Erik [email protected]

Halmstad

BOSTADSFASTIGHETEREsswell, Jana Fastigheter och Willhem hör till några av de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Halmstad. Under 2016 har både nyproduktions- och transaktionsaktiviteten gällande bostads-fastigheter i Halmstad varit god. På transaktionsmarknaden har Willhem stått för den största affären genom förvärvet av Akelius bestånd på orten. Gällande nyproduktion färdigställdes 722 bostäder i Halmstad under 2016 vilket är en markant ökning från tidigare år. Bostadsbehovet är dock fortsatt stort vilket har lett till att kommunen höjt målet från tidigare 400 till 750 bostäder per år fram till 2020. Majoriteten av de planerade bostäderna kommer uppföras inom tätorten samt inom de båda bostadsområdena Ranagård och Fyllinge som tillsammans kommer inrymma 550 till 650 bostäder. Enligt ett förslag till detaljplan planeras det för cirka 400 bostäder och cirka 7 500 kvadratmeter kontor, handel och service vid Flygaregatan i centrala Halmstad.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora ägarna av kommersiella fastigheter hör Fastighetsstaden i Halmstad, Fem Hjärtan, Eurocommercial och Tre Grevar. Utbygg-naden av Eurostop fortsätter och under hösten invigdes den första etappen med nya hyresgäster som Panduro, Akademibokhandeln, Wayne’s Coffee och Tele2. Den stora invigningen av det nya köp-centrumet beräknas ske till hösten 2017. Vid färdigställande kommer köpcentrumet ha byggts ut med 16 000 kvadratmeter och omfattar då totalt cirka 40 000 kvadratmeter vilket ökar utbudet från 30 till 90 butiker, caféer och restauranger. I anslutning till Halmstads nya resecentrum planerar det lokala fastighetsbolaget Fastighetsstaden att utveckla kvarteret Kilot med restauranger, handel, kontor och bostäder. Detaljplanen för kvarteret, som beräknas vinna laga kraft under 2017, möjliggör bland annat byggnation av en hotell- och konferensanläggning i elva våningar. Preliminär byggstart för projektet är satt till hösten 2017.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Albany Nordiskafilt, AxFast, Biltema och Stena Metall hör till de stora privata ägarna inom segmentet. I den nyligen antagna översikts-planen ”Framtidsplan 2030” pekas de centrala industriområdena Larsfrid och Vilhelmsfält ut som omvandlingsområden, från verk-samheter till blandad bebyggelse med bostäder. Detta innebär att befintliga verksamheter på sikt måste flytta. Halmstad kommun planlägger i dag industrimark i anslutning till befintliga industri- och verksamhetsområden. Bland annat har kommunen arbetat fram ett planprogram för utökning av Kistinge industriområde som antogs under hösten 2016. Vidare skapar kommunen ett nytt verksamhets-område i anslutning till Flygstadens industriområde.

I FOKUS Under hösten 2016 ingick Willhem avtal gällande förvärv av ett bestånd om 1 763 lägenheter fördelade på 31 fastigheter belägna i Halmstad och Eskilstuna till ett underliggande fastighetsvärde om 2,8 mdkr. Säljare var Akelius. Merparten av lägenheterna, 1 160 stycken, återfinns i Halmstad där förvärvet även omfattade ett pågående projekt om 72 lägenheter. De fastigheter som ingick i beståndet i Halmstad är i huvudsak belägna i stadsdelarna Nyhem och Linehed samt kring de centrala delarna av staden. Den genomförda affären innebär att Willhem blir den största privata bostadsaktören i Halm-stad då bolaget nästintill fördubblar sitt fastighetsbestånd på orten. Tillträde till de aktuella fastigheterna väntas ske i mars och affären innebär även att Akelius personal i Halmstad övergår till Willhem. Bolaget äger sedan tidigare knappt 1 400 lägenheter, fördelat på 14 fastigheter, i kommunen varav merparten finns i Andersberg. Utöver detta ingår även studentlägenheter på Bolmensgatan och Fjädringsstigen samt hyreslägenheter på Nyhem och i Linehed i det befintliga beståndet.



A-läge 1 000 – 1 700 5,75 – 6,75 8 000 – 18 000

B-läge 800 – 1 400 6,50 – 8,00 6 000 – 11 000

C-läge 600 – 1 400 7,25 – 8,75 4 000 – 8 000

BUTIKER

A-läge 1 150 – 3 300 5,00 – 6,75 15 000 – 30 000

B-läge 750 – 2 000 6,00 – 8,00 6 000 – 17 500

C-läge 650 – 1 150 7,00 – 8,50 4 000 – 9 000

INDUSTRI

A-läge 350 – 750 7,00 – 8,50 4 000 – 8 000

B-läge 300 – 650 7,00 – 8,75 2 500 – 6 000

C-läge 250 – 450 8,00 – 9,50 2 000 – 4 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 000 – 1 550 3,00 – 4,25 12 000 – 23 000

B-läge 900 – 1 400 3,50 – 4,75 9 000 – 20 000

C-läge 850 – 1 200 4,50 – 5,50 7 500 – 13 000


Karlstad 47

Pär Hö[email protected]

BOSTADSFASTIGHETERWillhem är den största privata hyresvärden med ett bestånd om drygt 2 300 lägenheter. Andra stora ägare är Din Bostad (Balder), Samhällsbyggnadsbolaget och Wermlands Invest. Byggaktiviteten är hög, men bedöms vara otillräcklig. Kommunen räknar med att behovet ligger på cirka 1 000 lägenheter per år den närmaste tiden och under 2017 väntas cirka 700 – 800 lägenheter färdigställas. Nya bostadsområden bildas och ett intressant område är exem-pelvis Kanikenäsholmen (kvarteret Varvet) där en helt ny stadsdel växer fram. I det historiska varvs- och hamnområdet skapas en unik boendemiljö i direkt anslutning till Vänern samtidigt som det är gångavstånd till centrum. Inom området bygger Magnolia 316 lägenheter, fördelat på 152 hyresrätter respektive 164 bostadsrätter. I den första etappen med 92 bostadsrätter motsvarar föreningens förvärvspris cirka 43 500 kr/kvm där lägenhetsinsatserna uppgår till cirka 31 000 kr/kvm och föreningens lån ligger på cirka 12 500 kr/kvm.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERInom kontorssegmentet är Hemfosa, Klövern och Lundbergs de största aktörerna samt Vacse som tillträder ett nybyggt objekt under 2018. Stora privata aktörer på den kommersiella marknaden med fokus på handelsfastigheter är Albèr Fastigheter och Olav Thon Gruppen. Under våren säljer emellertid Albèr sina handelsfastigheter till Stadsrum Fastigheter, ett bolag som ägs av finska Keva och HEA Property. Beståndet omfattar fyra centrumfastigheter vilka sam-mantaget inrymmer lokaler om cirka 26 000 kvadratmeter samt parkeringshus. Omvandlingen i området Bryggudden/Inre hamn befinner sig i en intensiv fas. Förutom alla pågående bostadsprojekt och Klöverns kontorskomplex Skeppet fortsätter Löfberg Fastigheter att förädla industrilokaler och omvandla dessa för andra ändamål. Exempelvis bygger man om en magasinsbyggnad som under våren står klar för inflyttning. Det rör sig om cirka 5 000 kvadratmeter avsett för restaurang, kontor och butik.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Bröderna Löfberg, Helmia, Klövern, Tain Swedish Property och Valmet Svenska hör till de stora privata ägarna av industri- och lagerfastigheter. Sedan en tid tillbaka kan en ökad byggaktivitet konstateras inom industrisegmentet. Nyproduktionen avser främst små till medelstora objekt och utgör förtätningar inom etablerade industri- och handelsområden som Örsholmen, Våxnäs, Gräsdalen och Ilanda. Ett projekt som kan nämnas är ett industrihotell om cirka 2 200 kvadratmeter som uppförts på Örsholmen invid den tilltänkta nya sträckningen och förlängningen av Välsviksleden med ny bro över Örsholmsälven. Byggnaden är anpassad för ett tiotal hyresgäster och byggkostnaden har uppgetts till nästan 8 000 kr/kvm.

I FOKUS I oktober 2016 förvärvade Vacse ett kontorsprojekt av Skanska till ett värde av 250 mkr, motsvarande cirka 29 400 kr/kvm. Kontorsbygg-naden kommer bestå av fem våningar med en total lokalarea om 8 500 kvadratmeter. Byggnaden, som är belägen inom stadsdelen Tullholmsviken, uppförs med målet att certifieras enligt LEED Gold och beräknas stå klar under andra kvartalet 2018 då även Vacse tillträder fastigheten. Myndigheten för samhällsskydd och beredskap kommer vara ensam hyresgäst i byggnaden och lämnar i samband med inflyttning till de nya lokalerna en befintlig förhyrning om 11 000 kvadratmeter hos Hemfosa.

Vacse grundades 2009 av sju svenska pensionsstiftelser knutna till Apoteket, Atlas Copco, Ericsson, Sandvik, Skanska, Stora Enso och Volvo. Vid årsskiftet 2016/2017 ägde bolaget 13 fastigheter med en total uthyrningsbar area om cirka 157 000 kvadratmeter till ett värde om drygt 5 mdkr. Majoriteten av fastigheterna består av rätts-fastigheter, varav fem polishus, med bland annat Polismyndigheten, Kriminalvården och Domstolsverket som betydande hyresgäster.



A-läge 1 200 – 1 800 5,75 – 6,75 10 000 – 20 000

B-läge 900 – 1 200 6,25 – 7,50 7 000 – 13 000

C-läge 700 – 950 7,25 – 8,00 6 000 – 8 000

BUTIKER

A-läge 2 000 – 4 000 5,50 – 6,50 15 000 – 35 000

B-läge 900 – 2 800 6,00 – 7,25 8 000 – 18 000

C-läge 600 – 1 000 7,00 – 8,00 6 000 – 9 500

INDUSTRI

A-läge 450 – 800 7,25 – 8,75 3 500 – 9 000

B-läge 400 – 775 7,50 – 9,00 3 000 – 8 000

C-läge 375 – 575 8,50 – 10,00 2 000 – 4 500

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 100 – 1 575 3,50 – 4,75 13 000 – 25 000

B-läge 1 050 – 1 500 3,75 – 5,00 10 000 – 20 000

C-läge 1 000 – 1 350 4,75 – 6,25 9 000 – 15 000


51

Johanna [email protected]

Växjö

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata aktörerna på bostadsmarknaden hör CA Fastigheter, Heimstaden, ICA Fastigheter, Studentbostäder i Växjö och Victoria Park. De slutgiltiga avtalen mellan Växjöbostäder och Heimstaden respektive Victoria Park undertecknades i slutet av sep-tember förra året. Tillträde skedde i december. Heimstadens förvärv av totalt cirka 59 000 kvadratmeter skedde till ett underliggande fastighetsvärde om 735 mkr, motsvarande cirka 12 460 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms till 3,8 procent. Victoria Parks förvärv av drygt 70 000 kvadratmeter skedde till ett underliggande fast-ighetsvärde om 840 mkr. Priset motsvarar cirka 11 750 kr/kvm och direktavkastningen bedöms till cirka 3,9 procent. En mark-anvisningstävling pågår i Bredvik, en ny stadsdel i Växjös västra delar där det planeras för totalt 400 bostäder. Markanvisningen avser två fastigheter med huvudsakligen bostäder i 3 – 4 våningar. Markpriset är satt till 1 000 kr/kvm BTA.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERCA Fastigheter, Castellum, Eurocommercial, Hemfosa och Kungsleden hör till de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Växjö. ArtOn24 har färdigställt 4 600 kvadratmeter kontor i Arenastaden. Bland hyresgästerna återfinns IT-företaget Fortnox. Byggstart av en andra etapp, omfattande ytterligare 4 600 kvadratmeter kontor, väntas ske under 2017. White Arkitekter vann arkitekttävlingen för Växjös nya stads- och stationshus, en byggnad om 14 000 kvadratmeter med plats för 600 arbetsplatser. Bakom projektet står Växjö kommun, Vöfab och Jernhusen. Det vinnande förslaget är en byggnad i trä och glas med olika funktioner, som solceller och solskydd. Det står även klart att Skanska tilldelats uppdraget som byggentreprenör. Ett samarbete inleds under våren med bygg-start planerad till hösten 2017 och färdigställande kring årsskiftet 2019/2020. Det gamla kommunhuset i kvarteret Ansgarius kommer byggas om och ge plats åt cirka 220 lägenheter.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Catena, Corem, Hemfosa, Vikstaden och Volvo hör till några av de stora privata ägarna av industri- och lagerfastigheter i Växjö. Ekebergs företagspark, beläget utmed riksväg 27 cirka två kilometer sydost om Växjö centrum, är kommunens stora utvecklingsområde för verksamheter. I södra Ekeberg säljs tomtmark för 200 kr/kvm tomtarea och grovterrasserad mark för 300 – 350 kr/kvm tomtarea. Utbyggnad av området i norra Ekeberg pågår med beräknat färdig-ställande och försäljningsstart till sommaren 2018. I Öjaby, cirka sju kilometer nordväst om centrum vid flygplatsen, finns tomtmark till försäljning för 200 – 300 kr/kvm tomtarea. Ytterligare planläggning av mark för verksamhet i området pågår.

I FOKUS Fastighetsbolaget Hemsö, med Tredje AP-fonden som majoritets-ägare, är en av Sveriges ledande privata ägare av samhällsfastigheter. Bolaget, som sedan tidigare äger och förvaltar både ett äldreboende och en skolfastighet i kommunen, har under 2016 förvärvat ytterligare en fastighet i syfte att uppföra ett äldreboende inom denna. Den färdiga byggnationen kommer att få en uthyrningsbar area om 3 600 kvadratmeter. Attendo har tecknat ett 15-årigt hyresavtal för samt-liga lokaler. Byggnationen beräknas vara klar i juni 2018 till en total investering om cirka 127 mkr. Efter färdigställande kommer bolagets samlade bestånd på orten att uppgå till cirka 24 700 kvadratmeter.

Inom segmentet samhällsfastigheter är även fastighetsbolaget Stenvalvet verksamt i kommunen där man innehar tre fastigheter vilka erhölls genom en bytesaffär med Norrporten 2015. Den enskilt största fastigheten, Gunnar Gröpe 9, är belägen på Kronobergsgatan och har bland Domstolsverket och Länsstyrelsen som hyresgäster. Hyresgäster i de övriga två fastigheterna är bland annat Växjö kommun och Skatteverket.



A-läge 1 000 – 2 000 5,75 – 6,75 9 000 – 20 000

B-läge 700 – 1 200 6,75 – 7,75 5 000 – 13 000

C-läge 500 – 800 7,00 – 9,00 3 000 – 7 000

BUTIKER

A-läge 1 200 – 2 500 5,25 – 7,00 12 000 – 28 000

B-läge 750 – 1 700 5,75 – 7,50 7 000 – 15 000

C-läge 600 – 900 7,50 – 9,00 3 000 – 6 000

INDUSTRI

A-läge 450 – 650 7,00 – 8,00 3 000 – 8 000

B-läge 350 – 500 7,50 – 8,50 2 500 – 6 000

C-läge 250 – 400 8,00 – 10,00 2 000 – 4 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 975 – 1 450 3,25 – 4,25 12 000 – 24 000

B-läge 900 – 1 250 4,00 – 5,00 10 000 – 18 000

C-läge 850 – 1 150 4,50 – 5,50 8 000 – 12 000


Luleå 49

Andreas Rutströ[email protected]

BOSTADSFASTIGHETERBetydande privata aktörer på orten är DN Fastigheter, Galären, Heimstaden, HSB Norr, Lindbäcks och Rikshem. Allmännyttiga bostadsbolaget Lulebo har gått från att inneha cirka 80 procent av hyresmarknaden till att efter flertalet försäljningar under den senaste tioårsperioden idag inneha cirka hälften av hyresmarknaden. Akade-miska Hus har tagit fram en detaljplan inne på universitetsområdet för att möjliggöra byggnation av 160 studentlägenheter. I december genomförde Galären ett strategiskt förvärv av tre mindre fastigheter som angränsar till deras befintliga bestånd. Marken utgör framtida pro-jektmöjligheter. Lulebo har påbörjat byggnationer av trygghetsboende om 120 lägenheter vid Bergnäset, 32 lägenheter på Björkskatan samt 61 lägenheter vid Kallkällan. Rikshem kommer att bygga 94 hyresrätter vid Klintbacken. MAF Fastigheter har tilldelats en markanvisning vid Gültzauudden inom centrumhalvön i centrala Luleå för byggnation av bostäder.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERDiös, Galären och NP3 Fastigheter hör till de stora ägarna av kom-mersiella fastigheter. Efter Castellums stora förvärv av Norrporten har bolaget under november och december sålt vidare samtliga fastigheter i Luleå. Köpare var Diös och Specialfastigheter. Special-fastigheter förvärvade Lejonet 11 med bland andra Domstolsverket, Polismyndigheten och Kronofogdemyndigheten som största hyres-gäster. Diös förvärvade de övriga nio fastigheterna vilket gör att bolaget numera är den klart största aktören på den kommersiella marknaden. Innehavet omfattar stadens tre citygallerior, majoriteten av stadens kontorsfastigheter samt majoriteten av fastigheterna vid Luleå Science Park. Under januari har Hemsö tecknat avtal med Luleå kommun om att förvärva fem samhällsfastigheter med en total uthyrningsbar area om cirka 15 000 kvadratmeter. Dessutom har bolaget erhållit en markanvisning för att uppföra ett nytt äldre-boende om cirka 10 000 kvadratmeter. Investeringen bedöms till cirka 370 mkr.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora privata ägare av industri- och lagerfastigheter är Galären, NP3 Fastigheter och Notvikens Fastigheter. Kommunen har för närvarande brist på planlagd mark för industriändamål. Stora sats-ningar inom stadens VA-nät pågår för att möjliggöra en utbyggnad av såväl befintliga som nya industriområden. Vidare har kommunen lämnat ett planförslag och samrådshandlingar för omlokalisering av stadens brandstation respektive återvinningscentral till Porsödalen. Brandstationen är idag belägen i stadens centrum där Galären och Lerstenen har visat intresse för att konvertera området. Den nuva-rande återvinningscentralen är belägen inom Kronandalen där en omställningsprocess till ny stadsdel pågår.

I FOKUSRikshem förvaltar och utvecklar bostäder och samhällsfastigheter på utvalda tillväxtorter i Sverige. Bolaget ägs till 50 procent vardera av Fjärde AP-fonden och AMF. Det långsiktiga målet är att uppnå ett förvaltningsbestånd om 50 mdkr. Vid årsskiftet 2016/2017 ägde bolaget ett bestånd om 361 fastigheter till ett värde om knappt 38 mdkr, varav 70 procent av värdet avsåg bostäder, 28 procent avsåg samhällsfastigheter och resterande 2 procent utgjordes av lokaler. Rikshem bildades 2010, då under namnet Dombron, i samband med att Vasakronan renodlade sitt dåvarande bestånd och avyttrade samtliga bostadsfastigheter.

Bolagets mest omfattande affär i Luleå skedde under sommaren 2015 då bolaget förvärvade ett fastighetsbestånd om cirka 1 600 lägenheter samt samhällsfastigheter från det allmännyttiga bostads-bolaget Lulebo till ett värde om 1,6 mdkr. De aktuella fastigheterna är i huvudsak belägna i bostadsområdena Kallkällan, Mjölkudden, Porsön, Radiomasten, Tunastigen och Lövskatan. Som en del i affären åtog sig dessutom Rikshem att bygga minst 560 lägenheter i kommunen inom en sjuårsperiod.



A-läge 1 150 – 1 700 5,50 – 6,50 11 000 – 18 000

B-läge 900 – 1 400 6,25 – 8,25 7 500 – 12 000

C-läge 650 – 950 7,50 – 9,50 3 500 – 7 500

BUTIKER

A-läge 1 600 – 3 000 5,75 – 6,50 10 000 – 24 000

B-läge 900 – 1 500 6,00 – 8,25 7 000 – 12 000

C-läge 600 – 1 000 7,50 – 9,50 2 500 – 6 500

INDUSTRI

A-läge 550 – 900 6,75 – 8,25 4 000 – 8 500

B-läge 500 – 750 7,00 – 9,25 3 500 – 6 000

C-läge 425 – 625 7,75 – 10,25 2 000 – 5 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 075 – 1 550 3,50 – 4,75 14 000 – 23 000

B-läge 1 025 – 1 500 4,00 – 5,00 9 500 – 15 500

C-läge 975 – 1 350 4,75 – 6,00 6 500 – 11 500


Per [email protected]

44Kalmar

BOSTADSFASTIGHETERCA Fastigheter, Glebes Fastigheter, HSB Sydost, LW Bostäder och Rikshem är några av de stora privata ägarna av bostadsfastigheter. Markanvisningstävlingen för Fredriksskans är nu avslutad. Området ligger precis vid Malmfjärden, centralt beläget i Kalmar med ett mycket attraktivt läge. Detaljplanen möjliggör ny bebyggelse för cirka 200 – 300 bostäder samt park och idrott. De som tilldelats byggrätter är Riksbyggen som ska bygga cirka 125 lägenheter, varav 45 upplåts med hyresrätt. Grenoligruppen – som utgörs av de lokala bolagen LW Fastigheter i Kalmar, Multibygg Sydost, ML i Kalmar och Projektbyggaren i Blekinge – ska bygga cirka 110 lägenheter, varav cirka 50 kommer upplåtas med hyresrätt. Slutligen kommer ytterligare en lokal aktör, Prospecta Fastighetskapital, att uppföra 41 lägenheter, samtliga upplåtna med hyresrätt. Markpriserna i tävlingen var satta till 2 500 kr/kvm BTA för hyresrätter och lokaler och 3 500 kr/kvm BTA för bostadsrätt.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Kalmar hör Alecta, Ikea Fastigheter, Klövern och Stenvalvet. I Kalmar har transaktionsaktiviteten varit relativt hög under senare tid. Lokala LW Fastigheter förvärvade under november fastigheten Mästaren 30 i centrala Kalmar omfattande cirka 6 600 kvadratmeter butik och kontor. Fastigheten är belägen utmed gågatan, nära Stortorget. Säljare var NA 2 Mästaren som är ett bolag inom Valad-koncernen. En av de större hyresgästerna i fastigheten är Åhléns. Under våren kommer nya butiker att öppna i Hansa City. Det är butikskedjorna Jula och Lager 157 som tecknat hyresavtal om 3 100 respektive 1 700 kvadratmeter. Inom handelsområdet har tidigare även XXL etablerat sig med en förhyrning om 3 800 kvadratmeter. En av de befintliga hyresgästerna i området som under hösten valt att omför-handla sitt avtal är City Gross som har förlängt sitt hyresförhållande med ytterligare tio år.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Arla, Danish Agro, Klövern, Lantmännen Fastigheter och Nordfjord Holding är några av de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Kalmar. I september förvärvade Mekka Traffic AB den obebyggda industrifastigheten Elefanten 5 från Neokapital AB. Köpeskillingen uppgick till 7 mkr för 10 560 kvadratmeter vilket ger ett pris om cirka 665 kr/kvm. Fastigheten är belägen i Gamla industriområdet i de mer centrala delarna av Kalmar. Enligt översiksplanen utgör Gamla industriområdet det viktigaste området att utveckla för att stärka Kalmars roll som regioncentra och universitetsstad. Det har potential för såväl verksamheter som bostäder, service och kultur, förutsatt att även infrastrukturen utvecklas.

I FOKUSI november 2016 avyttrade Sveafastigheter, genom Sveafastig-heter Fund III, ett fastighetsutvecklingsprojekt till Länsförsäkringar Kalmar län, IngaBritt och Arne Lundbergs Forskningsstiftelse, P&E Persson AB samt Postens pensionsfond. Projektet avser en ny- och tillbyggnad av Eldaren 1 om 23 000 kvadratmeter för Linnéuniversitetet i Kalmar som i och med förvärvet samlokaliserar universitetets utbildningslokaler. I oktober 2015 tecknades, efter regeringens godkännande, ett 20-årigt hyresavtal mellan fonden och Linnéuniversitetet. Under 2018 beräknas lokalerna vara klara för första inflyttning. Sveafastigheter köpte fastigheten av Akademiska Hus 2013. Vid den tidpunkten omfattade den uthyrningsbara ytan cirka 12 000 kvadratmeter.

Regio, som ägs av Tredje AP-fonden och Sveafastigheter, förvärvade i april 2016 Baronen köpcenter, fastigheten Vedgårdsholmen 15, från CBRE Global Investors. Fastigheten inrymmer totalt 21 000 kvadratmeter fördelat på 40 butiker, kontor, hotell, restaurang och biograf. Bland hyresgästerna finns bland annat Lagerhaus, Coop Baronen och Clas Ohlson.



A-läge 900 – 1 600 5,75 – 7,25 8 000 – 17 000

B-läge 600 – 1 200 6,75 – 8,00 5 000 – 10 000

C-läge 400 – 700 7,75 – 9,00 3 000 – 7 000

BUTIKER

A-läge 1 200 – 2 300 5,75 – 7,00 12 000 – 25 000

B-läge 800 – 1 200 6,25 – 8,00 6 000 – 12 000

C-läge 500 – 700 7,50 – 9,00 3 000 – 5 000

INDUSTRI

A-läge 400 – 750 7,00 – 9,00 4 000 – 7 000

B-läge 300 – 500 7,75 – 9,50 2 500 – 4 500

C-läge 250 – 350 8,50 – 10,00 2 000 – 3 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 000 – 1 600 3,50 – 4,75 12 000 – 23 000

B-läge 1 000 – 1 500 4,00 – 5,00 10 000 – 17 000

C-läge 900 – 1 250 4,50 – 5,50 7 000 – 12 000


Östersund 38

Marie [email protected]

BOSTADSFASTIGHETERAkelius, Diös, Rikshem och Rydells Fastighetsförvaltning hör till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter i Östersund. Efter allmän-nyttiga Östersundshems uppmärksammade försäljning av nästan 1 700 lägenheter till Rikshem fortsätter arbetet med nyproduktion. Cirka 300 nya bostäder med olika upplåtelseform ska uppföras under 2017. På Remonthagen färdigställs i vinter de två sista punkthusen med totalt 74 hyreslägenheter. Hyrorna i Remonthagen ligger på cirka 1 500 – 1 740 kr/kvm. På Tallåsen byggs 97 hyresrätter och 48 bostadsrätter med planerad inflyttning till sommaren 2017. Kommande utbyggnadsetapper på Remonthagen och Tallåsen går enligt uppgift snart ut på anbud då ytterligare cirka 100 respektive 300 lägenheter ska uppföras. Detaljplanering av den andra etappen av Storsjö Strand har påbörjats. Etappen, kallad Sjöparken, omfattar cirka 300 bostäder. Kommunens femte och sista etapp av småhustomter i Brittsbo är slutsåld.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Östersund hör Aberdeen, Diös, Kungsleden och Persson Invest. I november förvärvade NP3 Fastigheter sex fastigheter i Stadsdel Norr omfat-tande cirka 35 000 kvadratmeter med friskolan Prolympia som största hyresgäst. Säljare var Castellum. Fastigheterna ingick i en portfölj tillsammans med fyra fastigheter i Sundsvall för drygt 475 mkr. Affären innebär att Castellum lämnar Östersund samt att NP3 Fastigheter stärker sin position som en av de mer framträdande fastighetsägarna i kommunen. I november utökade även Intea Fastigheter sitt bestånd i Östersund genom förvärv av fyra centralt belägna kontorsfastigheter inrymmande bland annat Skatteverket, Länsstyrelsen och tingsrätten. Beståndet omfattar totalt cirka 18 700 kvadratmeter. Priset uppgick till cirka 256 mkr. I Östersunds centrum pågår diskussioner för att öppna upp centralt belägna innergårdar för småskalig handel och restaurangverksamhet.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora ägare av förvaltningsfastigheter är Diös, Kungsleden, NP3 Fastigheter, Persson Invest och Vallsundet. Arla är ett exempel på bolag som äger egna produktionsfastigheter. Hallströms Verkstä-der har flyttat in i sina nybyggda lokaler vid Åskrysset. Byggnaden omfattar 12 800 kvadratmeter och inrymmer i huvudsak lager- och produktionslokaler. Till det kommer ett kallager omfattande totalt 3 500 kvadratmeter. Nybyggnation av industrifastigheter i denna storlek är ovanlig i länet. Östersunds kommun säljer detaljplanelagd industrimark i Verksmon och Torvalla, belägen intill E14 knappt 10 kilometer från centrum, för 100 – 140 kr/kvm. Mark finns även till försäljning i Lugnviks industriområde.

I FOKUSInstitutionellt ägda Rikshem har under senare år genomfört två stora portföljförvärv i Östersund. Första affären genomfördes i november 2015 då bolaget förvärvade ett fastighetsbestånd av Akelius till ett värde av knappt 1,9 mdkr, motsvarande 15 500 kr/kvm. Förvärvet omfattade 47 bostadsfastigheter innehållande knappt 1 700 lägen-heter som, förutom Östersund, är belägna i Umeå och Haparanda. Störst antal lägenheter, cirka 970, finns dock i Östersund och affären var Rikshems första steg in på hyresmarknaden på orten. Affären följdes upp av ytterligare en stor transaktion i februari 2016 då Rikshem förvärvade 28 fastigheter innehållande 1 700 lägenheter av det kommunala bostadsbolaget Östersundshem till en köpeskilling om drygt 1,1 mdkr, motsvarande cirka 9 200 kr/kvm. De förvärvade bostäderna är belägna i områdena Odensala, Odenslund, Körfältet och Torvalla. Affären omfattade även ett åtagande från Rikshem att bygga 300 lägenheter i kommunen. Utöver dessa har Rikshem även åtagit sig att bygga 300 lägenheter via ett bolag samägt med Östersundshem.



A-läge 900 – 1 800 6,25 – 7,00 7 000 – 13 000

B-läge 700 – 1 300 6,75 – 7,75 5 000 – 8 500

C-läge 550 – 950 7,25 – 8,25 3 000 – 6 000

BUTIKER

A-läge 1 000 – 2 400 5,75 – 6,50 10 000 – 20 000

B-läge 900 – 1 600 6,75 – 8,00 5 000 – 10 000

C-läge 500 – 1 000 7,50 – 8,50 3 000 – 5 500

INDUSTRI

A-läge 350 – 800 7,00 – 8,50 2 000 – 5 500

B-läge 300 – 650 7,50 – 8,75 1 500 – 4 000

C-läge 250 – 400 8,00 – 10,75 1 000 – 2 500

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 950 – 1 475 4,25 – 5,25 9 000 – 18 000

B-läge 900 – 1 200 4,25 – 5,75 7 000 – 12 000

C-läge 875 – 1 150 5,50 – 6,75 5 500 – 9 000


Trollhättan 19

Sven [email protected]

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata fastighetsägarna hör Balder och lokala Lundqvist Byggförvaltning samt, efter förvärvet av 700 lägenheter från Akelius, nu även Willhem. Kommunala Eidar är expansivt. I kvarteret Skörde-tröskan uppförs radhus, i anslutning till resecentrum inom kvarteret Mars byggs ett punkthus om 17 våningar och i centrala Herkules genomförs ett omfattande renoveringsprojekt. Till andra aktiva aktörer hör HSB som uppför 50 lägenheter för Brf Zebran. Peab har projekt på gång inom Källstorp och Hälltorp samt detaljplanearbete för 200 – 250 nya bostäder inom södra Innovatum. Antalet lagfarna försäljningar är begränsat, men bedöms ha ökat under senare tid. I centrala lägen noteras en del överlåtelser för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Annars avser överlåtelser av bostadshyresfastigheter huvudsakligen mindre objekt mellan lokala aktörer. Senaste hyres-förhandlingen innebar ett tvåårsavtal med 0,75 procent höjning för både 2017 och 2018.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERStora privata fastighetsägare är bland andra Balder och Olav Thon Gruppen. Förutom handeln på Överby och den planerade expan-sionen på Överby Västra kretsar mycket kring den fortsatta vidare-utvecklingen av Innovatum-området. Trollhättans Tomt AB uppför kontor och vidareutvecklar det befintliga beståndet inom området. Planer finns även på ytterligare kontorsbyggnation av lite mer spek-takulär, modern utformning med glasfasader och solpaneler. Fortsatt finns en del vakanta kontorslokaler tillgängliga även i centrala lägen. Kontor finns även i Karlstorp inom den tidigare landstingsfastigheten som numera ägs av Kungsleden. Den pågående trenden med gym och träningslokaler i centrala lägen noteras också i Trollhättan samt i grannorterna Uddevalla och Vänersborg. I gallerian Oden på Kungsgatan ska enligt uppgift kedjan Nordic Wellness hyra cirka 1 000 kvadratmeter. Gallerian, som ägs av Agora, omfattar 15 400 kvadratmeter lokaler och 37 butiker.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora fastighetsägare är industribolag som Automobile Property (NEVS) och GKN Aerospace Sweden. Trollhättan har till stor del återhämtat sig efter Saabs konkurs, något som tydliggjorts med den stora förbättringen i Tillväxtverkets ranking av sårbara kom-muner. Elbilstillverkaren NEVS är optimistiska, men produktionen i Saabs gamla lokaler har svårt att ta fart. GKN rapporterar om avtal med FMV rörande flygmotorer till Gripen samt avtal med Finnair. På Skogstorpa industriområde lämnar Centralen sin fastighet för flytt till Trestadscenter där man uppför en åkeriterminal om cirka 5 000 kvadratmeter. På Grafiten 11, med bra läge vid E45, finns planer att uppföra drygt 2 230 kvadratmeter för grossistverksamhet.

I FOKUS Regio är ett fastighetsbolag som grundades 2015 av Sveafastigheter och Tredje AP-fonden. Bolagets fokus är kontors- och handels-fastigheter i växande medelstora svenska städer samt i storstädernas ytterområden. Under sommaren 2015 investerade bolaget omkring 700 mkr genom förvärv av sammanlagt 17 fastigheter belägna i Eskilstuna, Skövde, Halmstad, Trollhättan, Östersund och Karlskrona. Under 2016 förvärvade bolaget ytterligare fastigheter, bland annat i Södertälje, Uppsala och Skellefteå.

I februari 2017 utökade bolaget beståndet i Trollhättan genom förvärv av två fastigheter om totalt cirka 6 000 kvadratmeter från Erik Hemberg Fastighets AB till en köpeskilling om 95 mkr. Fastig-heterna – Diana 3 och 6 – är belägna på Österlånggatan respektive Kungsgatan och innehåller bostäder, handel och kontor. Säljaren har under ett antal år byggt nya butiker, restaurang och lägenheter samt ett nytt kontor åt Arbetsförmedlingen. Bland hyresgästerna finns även Skatteverket och Försäkringskassan. Affärerna innebär att Regio har förvärvat fastigheter till ett värde av drygt 4 mdkr sedan starten.



A-läge 950 – 1 450 6,75 – 8,00 6 000 – 11 000

B-läge 800 – 1 150 7,25 – 8,50 5 000 – 8 000

C-läge 650 – 900 7,50 – 9,00 4 000 – 6 000

BUTIKER

A-läge 800 – 2 200 6,25 – 7,75 8 000 – 22 000

B-läge 800 – 1 450 6,50 – 8,00 5 000 – 12 000

C-läge 600 – 900 7,25 – 8,50 3 000 – 7 000

INDUSTRI

A-läge 375 – 650 8,00 – 9,50 2 500 – 6 000

B-läge 350 – 600 8,25 – 9,75 2 000 – 5 000

C-läge 300 – 550 8,75 – 10,00 1 500 – 3 500

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 025 – 1 425 3,75 – 5,00 9 000 – 19 000

B-läge 975 – 1 425 4,00 – 5,25 8 000 – 15 000

C-läge 950 – 1 275 4,75 – 6,50 6 000 – 10 000


Mikael [email protected]

27Falun

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata aktörerna på bostadsmarknaden hör Gläntan, HSB, Masmästaren, Riksbyggen och Trumbäcken. Mellan sjön Runn och Källviksbacken utvecklas det nya bostadsområdet Lilla Källviken, beläget cirka fem kilometer från centrala Falun. Området utvecklas i samverkan mellan Falu kommun och Lilla Källviken AB. När samtliga etapper är färdigbyggda kommer området att bestå av cirka 400 bostäder fördelade på såväl radhus, kedjehus och friliggande villor som flerbostadshus. I samband med att Försvarsmakten lämnat en del av skjutfältet i Falun har arbetet med en ny detaljplan för området på nordvästra Myran påbörjats. Området ligger knappt en kilometer från Falu centrum, strategiskt beläget mellan Lugnet och Dalregemen-tet och skulle kunna binda ihop dessa två områden. Kommersiella verksamheter och service föreslås närmast de större vägarna med bostäder längre in i området. Totalt kan upp mot 250 bostäder komma att byggas inom området.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERStora privata fastighetsägare är bland andra Diös, Masmästaren, NP3 Fastigheter, Stenvalvet och Trumbäcken. Det har varit fortsatt relativt låg aktivitet på transaktionsmarknaden i Falun under hösten, men nya hyresavtal öppnar för utveckling och förändring av de kom-mersiella lokalerna. I april flyttar Swedbank till nya lokaler i centrala Falun. Diös och Swedbank utvecklar gemensamt de nya lokalerna. Omlokaliseringen ger samtidigt Diös möjligheter att utveckla ban-kens tidigare lokaler inom Bergströms galleria med kompletterande handel. Bolagets planer för gallerian kommer att presenteras senare under året. NP3 Fastigheter har avyttrat fastigheten Majoren 1 till Svenska Handelsfastigheter AB. Majoren är Faluns största köp-centrum för externhandel med en uthyrningsbar area om cirka 12 000 kvadratmeter till en genomsnittlig hyra om cirka 1 200 kr/kvm. Köpeskillingen motsvarar cirka 15 200 kr/kvm vilket överstiger den senaste värderingen med 9 mkr.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora ägare av förvaltningsfastigheter är Corem, Hemfosa, Möller & Partner och NP3 Fastigheter. Ankarhagen har utökat sitt innehav av industrifastigheter i Falun. Genom en portföljaffär med OK Ekonomisk Förening förvärvades bland annat tre fastigheter belägna i Ingarvets industriområde. Fastigheterna omfattar totalt 7 260 kvadratmeter, fullt uthyrda till olika verksamheter med inriktning mot bilhandel. Största hyresgäst är Bilia. I anslutning till Västermalmsverket har EcoDataCenter förvärvat mark av Falu Energi & Vatten för att bygga ett nytt klimateffektivt datacenter. Totalt rör det sig om 25 000 kva-dratmeter industrimark där man planerar att uppföra världens första klimatpositiva datacenter.

I FOKUS I oktober 2016 förvärvade Stenvalvet fastigheten Norslundsskogen 5 i Falun från Landstinget Dalarna. Fastigheten inrymmer bland annat en vårdcentral och ett vårdboende, med Landstinget Dalarna och Falu kommun som hyresgäster, på en total lokalarea om cirka 7 100 kvadratmeter. Bolaget äger efter förvärvet sex fastigheter på orten varav den största är Badhuset 11 med Polisen och Kriminalvårds-styrelsen som hyresgäster.

Stenvalvet äger, förvaltar och utvecklar samhällsfastigheter och innehar ett fastighetsbestånd med ett hundratal fastigheter och en uthyrbara area om cirka 530 000 kvadratmeter till ett värde om cirka 8,7 mdkr. Bolagets ägare är de institutionella investerarna AI Pension, Alecta, Kyrkans Pensionskassa, Kåpan Pensioner och Stiftelsen för Strategisk Forskning. De huvudsakliga hyresgästerna är stat, kommun och landsting som antingen själva är hyresgäster eller är uppdragsgivare för verksamheter som bedriver samhällsservice inom bland annat vård, skola och rättsväsende. Bolagets fastigheter är uppdelade i fyra regioner; Mälardalen, Skåne, Öst och Väst-Dalarna.



A-läge 900 – 1 300 6,75 – 7,75 7 000 – 9 500

B-läge 800 – 1 100 7,25 – 8,50 5 000 – 7 000

C-läge 750 – 900 8,25 – 9,25 3 000 – 5 000

BUTIKER

A-läge 1 300 – 2 500 6,25 – 7,25 10 000 – 22 000

B-läge 850 – 1 300 6,75 – 8,25 8 000 – 11 000

C-läge 600 – 800 8,25 – 9,25 3 000 – 6 000

INDUSTRI

A-läge 400 – 700 8,00 – 9,75 2 500 – 5 000

B-läge 350 – 550 8,75 – 10,25 1 500 – 3 000

C-läge 300 – 500 9,25 – 10,75 1 000 – 2 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 075 – 1 350 4,75 – 6,00 8 000 – 12 000

B-läge 1 000 – 1 300 5,25 – 6,50 6 000 – 9 000

C-läge 900 – 1 300 6,00 – 7,00 4 000 – 6 000


För varje ort finns en tabell med bedömda värden. Kriterierna för indelning av olika delmarknader har gjorts utifrån områdets direktav-kastningskrav samt hyres- och prisnivå, det vill säga en bedömning av områdets attraktivitet på fastighetsmarknaden. Inom samma kommun kan flera delmarknader förekomma med samma lägesbe-dömning och med samma eller något varierande nivåer. För varje ort och läge finns en kategorisering av marknadsinformationen i min- och maxnivåer. Syftet med indelningen i dessa nivåer är att åskådliggöra en normalfördelning inom vilken huvuddelen av noteringarna fördelar sig. Minnivån speglar ett genomsnitt av de lägre noteringarna, alltså inte de allra lägsta noteringarna. På samma sätt speglar maxnivån ett genomsnitt av de högre noteringarna.

Tabellen innehåller detaljerad marknadsinformation om följande lokalslag: bostäder, butiker, kontor och industri. För bostäder gäller att bostadsfastigheten definieras som en fastighet med typkod 320 samt 321 där lokalytan understiger 30 procent av totalytan. För bostäder avses nivåer för byggnader med värdeår från 1990 till och med 2008 eller med motsvarande standard. En bostadslägenhet definieras som en lägenhet på 3 rum och kök om cirka 75 kvadrat-meter med en normal standard för åldersklassen.

Butiks- och kontorsfastigheter definieras som fastigheter med typkod 325. En butikslokal definieras som en affärslokal belägen i gatuplan, cirka 200 kvadratmeter. Butiksarean utgör cirka 75 procent av totalarean. Standarden är normal för en butik byggd under de senaste tio åren. En kontorslokal definieras som en lokal på cirka 150–300 kvadratmeter. Standard och yteffektivitet är normal för ett kontor byggt under de senaste tio åren.

Industrifastigheter avser en produktionslokal definierad som en lokal på cirka 400–1 000 kvadratmeter med en standard som är normal för en byggnad uppförd någon gång under de senaste 15 åren. Takhöjd är cirka 4,0 – 4,5 meter. För industrifastigheter gäller att i arean ingår, förutom produktions- eller lagerlokalerna, även tillbörliga kontors- och personalutrymmen.

Angivna bruksvärdes-/marknadsmässiga hyresnivåer för respektive fastighetstyp på orten avser varmhyra för bostäder, butiker och kontor samt kallhyra för industrier. Lokalhyrorna bygger på ”normala lokalhyreskontrakt” det vill säga exklusive fastighetsskatt. I den mån rabatter speglar den ”normala marknaden” beaktas det i hyresnivån.

NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för framgångsrika investeringsbeslut. Indexet är ett rankingsystem för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen utgörs till stor del av kommunstatistik och investeringsdata från respektive fastighets-marknad samt NAI Svefas egna bedömningar och nyckeltal. Varje grupp av underliggande parametrar ger 0–10 poäng och maximalt NAI Svefa Fastighetsindex uppgår till 100 poäng.

Kartläggningen av institutionernas fastighetsinnehav baseras i första hand på årsredovisningen för 2015 för respektive aktör samt Finansinspektionens lista avseende ägarandelar och marknadsvärde i noterade bolag. Informationen från årsredovisningen har komplet-terats med fastighetsinformation från Datscha och NAI Svefa Real Estate samt även vid behov från respektive underliggande bolags hemsida. I de fall endast taxeringsvärde finns tillgängligt har detta räknats om till marknadsvärde enligt följande: taxeringsvärde*1,33 *prisutvecklingsfaktor.

Om Svensk Fastighetsmarknad

Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter gavs ut första gången hösten 2009 och har sedan dess getts ut två gånger om året. Rapportserien Svensk Fastighetmarknad kompletterades under 2011 med rapporten Fokus Skog som ges ut en gång om året och där senaste rapporten publicerades i augusti. Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter våren 2017 innehåller analys och data från 24 delmarknader i Sverige och avser bedömda värden i mars 2017.

ARUBRIK

Svensk Fastighetsmarknad – Fokus Skog 2016

Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter

TEMA: HÅLLBARHET – FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR EN HÅLLBAR BLANDSTAD HÖSTEN 2016Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter

TEMA: INSTITUTIONERNAS FASTIGHETSINVESTERINGAR VÅREN 2017


FASTIGHETSTRANSAKTIONERFör att kunna leverera knivskarpa analyser och produkter som berör fastighetsmarknaden är naturligtvis kvalitén på den underliggande informationen av största vikt. NAI Svefa använder sig idag av det egenutvecklade fastighetssystemet RealEstate, vilket är vårt web-baserade moduluppbyggda ortsprissystem. RealEstate innehåller detaljerade uppgifter om samtliga lagfarna transaktioner för samtliga fastigheter sedan 1988 samt uppgifter om bostadsrättsöverlåtelser från Mäklarstatistik AB sedan 2005. Systemet levererar dagsfärsk prisinformation om alla fastighetstyper – storhus, småhus, bostads-rätter och lantbruksfastigheter. Med en stor mängd utsökningskri-terier och en lättöverskådlig presentation är RealEstate en värdefull partner för professionella aktörer på fastighetsmarknaden.

MARKNADSINFORMATIONRealEstate innehåller även en modul med marknadsinformation för kommersiella fastigheter där NAI Svefas rikstäckande konsultkår varje kvartal bedömer avkastningskrav, vakanser, hyresnivåer och DoU för olika typer av fastigheter och lägen. Idag används systemet av

ett stort antal aktörer verksamma på den svenska fastighetsmark-naden såsom banker, fastighetsbolag, myndigheter, kommuner och fastighetskonsulter.

INFÖRSKAFFNING AV LICENSRealEstate kan alltså komma er organisation eller företag till nytta på flera plan. NAI Svefa erbjuder skräddarsydda licensutformningar för era faktiska behov. Exempelvis kan olika moduler sättas samman med enbart de fastighetstyper och marknader som ni efterfrågar.

TESTVERSIONMed syfte att demonstrera systemet och dess många fördelar har vi ett demonstrationskonto, som innehåller alla moduler och skarp data, men som är begränsat geografiskt till Örebro kommun. Här kan intresserade kostnadsfritt pröva på systemet och bekanta sig med alla dess fördelar och möjligheter. För att få tillgång till använ-darnamn och lösenord till testversionen vänligen kontakta Peter Möller, ansvarig för affärsområdet Fastighetsinformation, via e-post [email protected] eller telefon 070-564 16 49.

Svefa RealEstate

Vad händer på marknaden? Hur ser prisutvecklingen ut och vilka överlåtelser har skett? Exakt, uppdaterad och lätttillgänglig information om fastigheter är en grundförutsättning för varje framgångsrik aktör på fastighetsmarknaden.


NAI Svefa Analys har stor erfarenhet av att på kort tid sätta samman projektteam för olika typer av komplexa fastighetsutredningar. Vi har gedigen erfarenhet av och specialistkompetenser för strategisk analys av såväl privata som offentliga och allmännyttiga fastighetsin-nehav samt för fastighetsutredningar i tidiga skeden.

Inom affärssegmentet Portföljanalys och fastighetsstrategi har vi under lång tid samlat på oss en erfarenhetsdatabas över handlings-alternativ, framgångsfaktorer och fallgropar för offentligt fastighetsä-gande och har utarbetat en metodik för framarbetande av en för uppdragsgivaren hållbar fastighetsstrategi. Tillsammans med kompe-tens från Fasticon och Sensa breddas och förbättras möjligheterna till den bästa helhetslösningen för våra kunder. Vi är väl införstådda med den komplexa verklighet som offentliga verksamheter lever i och har stor vana av uppgiften som föredragande i beslutande organ samt att involvera och förankra olika handlingsalternativ tidigt i arbetsprocessen.

Tillsammans med ämnesexperter inom samhällsbyggnad på NAI Svefa genomför vi analyser av marknadens förutsättningar och efterfrågan inför planläggning eller stads- och fastighetsutveckling.

Vår analys och rådgivning skräddarsys för att möta kundens specifika utmaningar och behov.

MARKNADSANALYSOrts-, delmarknads-, pris- och efterfrågeanalyser. Beskrivning av marknadsförutsättningar inför investeringsbeslut eller som underlag för årsredovisning, affärsplane- och strategiarbete. Analyser i tidiga skeden i syfte att skapa förutsättningar för ekonomisk genomförbar-het samt värdeskapande stads- och fastighetsutveckling.

PORTFÖLJANALYS OCH FASTIGHETSSTRATEGIAnalys av fastighetsinnehavet i syfte att identifiera möjligheter och handlingsalternativ som kan skapas utifrån fastighetstillgångarna. Analysen ligger till grund för fastighetstrategin och för beslut om förändringar i fastighetsportföljen, ägandestrukturen eller förvalt-ningsorganisationen. Analysen innehåller förslag på vilka fastigheter som långsiktigt bör ägas, utvecklas eller avyttras.

TAXERINGSRÅDGIVNINGAnalys av fastighetens särskilda förutsättningar och säregna förhål-landen, bebyggelse och utformning samt hyresförhållande som underlag för fastighetsdeklaration samt för justering av fastighets-taxeringsbeslut.

Om NAI Svefa AnalysBakom en långsiktig fastighetsstrategi och ett framgångsrikt fastighetsföretagande finns alltid en analys av marknadens och de enskilda fastigheternas förutsättningar för ekonomiska avkastning. NAI Svefa Analys arbetar över hela Sverige och tillsammans med såväl offentliga som privata uppdragsgivare. Vårt erbjudande sträcker sig från marknadsanalyser i tidiga skeden till analyser av fastighetsportföljer och rådgivning inför omstrukturering av fastighetsinnehav, beslut om investering och försäljning eller vid framtagande av en långsiktig fastighets- och förvaltningsstrategi.

MARKNADSANALYS MODELL FÖR DELFINANSIERINGAV KOMMUNAL INFRASTRUKTUR

PORTFÖLJANALYS OCH FASTIGHETSSTRATEGI

Analys av marknadsförutsättningar och utsikter för nyproduktion av hyresrätter i Sverige och på ett an-tal utvalda delmarknader på uppdrag av Skanska Hyresbostäder. Analysen ligger till grund för bola-gets affärsplan.

Analys av inverkan på fastighetsvärden vid kom-munens utbyggnad av infrastruktur samt möjlig-heterna att delfinansiera utbyggnaden genom ut-tag av bidrag från berörda fastighetsägare i form av värdestegringsersättning. Analysen resulterar i en modell för uttag av infrastrukturbidrag och en bedömning av hur stor del av projektet som kan finansieras på detta sätt.

Portföljanalys som underlag för strategi kring ägande och utveckling där fastighetsbeståndets användning på ett optimalt sätt såväl ska stödja som följa en önskad långsiktig utveckling för Sollentuna kommun. Analysen syftar till att få en strategisk utgångspunkt för val av handlingsalter-nativ avseende ägandestruktur och huvudman-naskap för nyproduktion.

Åsa HenningeAffärsområdeschef [email protected] 86 51

Andreas Strö[email protected] 86 50

Jacob [email protected] 86 42

Joachim [email protected] 87 18

Lena Egerströ[email protected] 86 31

Thomas [email protected] 86 46

KONTAKT


STOCKHOLM HUVUDKONTORMäster Samuelsgatan 60Box 3316103 66 StockholmTel: 010-603 86 00

FALUNPelle Bergs Backe 3791 50 Falun

GÄVLEKyrkogatan 12803 20 Gävle

GÖTEBORGUllevigatan 19411 40 Göteborg

HÄRNÖSANDBrunnshusgatan 6871 31 Härnösand

JÖNKÖPINGSödra Strandgatan 3553 20 Jönköping

KARLSTADVåxnäsgatan 3, 2 tr653 40 Karlstad

LULEÅBox 11034976 27 Luleå

MALMÖNordenskiöldsgatan 6211 19 Malmö

MORAStrandgatan 8792 30 Mora

NORRKÖPINGSkolgatan 1B602 25 Norrköping

SUNDSVALLSjögatan 23852 34 Sundsvall

UMEÅVästra Norrlandsg. 11D903 27 Umeå

VÄNERSBORGSundsgatan 16462 33 Vänersborg

VÄXJÖVideum Science ParkP G Vejdes väg 15351 96 Växjö

ÖREBROVasastrand 11Box 493701 49 Örebro

ÖSTERSUNDPostgränd 8A831 30 Östersund

Här finns vi

www.naisvefa.se

Documents

Svensk Fastighetsmarknad · SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 1 2016 går till historien som ett rekordår på svensk fastighetsmarknad. Rekordlåga räntor har inneburit ett