Sveriges ledande fastighetsrådgivare | Svefa · 2014. 4. 10. · Sveriges allra största köpare av skogsprodukter är Tyskland, som svarat för över 20 miljarder kronor per år

NAI SvefA ANAlyS Nr 2/2011

Svensk fastighetsmarknadfokus Skog

Svensk Fastighetsmarknad, Fokus Skog, vänder sig till dig som är intresserad av skogsfastigheter och kanske vill utveckla ditt fastighetsinnehav. Rapporten ger en ögonblicksbild av den svenska skogsfastighetsmarknaden i vid bemärkelse. Här finner du fakta om bedömda genomsnittliga värden för skogsmark och prisutvecklingen för skogsfastigheter m m, i Sveriges alla län. Sannolikt är detta den bredaste samman-ställningen som presenteras i en öppen redovisning. Men viktigast är kanske att vi valt att koppla faktabeskrivningen till trender och möjligheter. Därmed är det vår ambition att bidra till nya affärsuppslag.

Genom vårt medlemskap i NAI Global, världens största nätverk för fastighetskonsulter, samt vårt breda kontorsnät i Sverige med närvaro på 18 orter, har vi en unik kunskap och ett brett kontaktnät inom fastighetsbranschen. Detta ställer vi nu till ditt förfogande. Varmt välkommen till Svensk Fastighetsmarknad Fokus Skog!

Lennart Weiss

Koncernchef NAI Svefa

Svensk Fastighetsmarknad, Fokus Skog, en källa till nya affärsmöjligheter

Varmt välkommen till årets andra upplaga av Svensk Fastighets-marknad som denna gång fokuserar på skog. Det är första gången som rapporten är grön och det känns väldigt bra att kunna erbjuda er som funderar på att investera i skogsmark en inblick i skogsfastighetsmarknaden över landet. Tidigare rap-porter i serien har fokuserat på 24 svenska orters storhusmarknad.

Vi är nu på väg in i ett något tuffare klimat för delar av skogsbran-schen med stärkt kronkurs som påverkar vår exporthandel negativt. Men Sveriges ekonomi går bra och vår analys visar att den allmänna ekonomiska utvecklingen har en allt starkare påver-kan på skogsfastighetsmarknaden.Vi kan konstatera att priserna på skogsfastigheter är högst i de delar av Sverige som är mest tätbefolkade och där befolknings-utvecklingen är positiv – de högsta priserna hittar vi således i södra Sverige och i trakterna kring Stockholm. Vi kan även se att priset på skogsfastigheter lokalt är högre relativt omgivande områden i andra delar i landet, eller länet, där positiv befolkningsutveckling är påtaglig.

I denna första rapport med fokus skog är vår ansats att beskriva ett skogsfastighetsindex, där ett större antal makroekonomiska faktorer vägs in än de rent skogliga, så som virkespriser och skogsfastighetspriser. Mer om detta på nästa uppslag.

Det kan i förstone tyckas att vi endast ger rekommendationen att köpa skog i områden med stark befolkningsutveckling, eftersom det kommer att vara en fortsatt hög efterfrågan i dessa områden och det också är där ekonomin oftast är som starkast. Vi vill med denna rapport ge en grund för egna analyser och beslut – det är ändå varje investerares enskilda preferenser avseende prisbild, ändamål med ägandet och geografisk belägenhet som avgör var det är bäst för var och en att investera i skogsfastigheter. Skogs-ägandet är inte längre så lokalt som det varit tidigare. Det så kallade utboägandet ökar och flera av de aktiva skogsköparna, som köper skogsmark i glesbygden, finner vi i Mälardalen.

Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar till nya spännande affärsmöjligheter!

uTgIVare

anSVarIg uTgIVare

graFIk och layouT

Tryck

upplaga

Svefa holding aB

lennart Weiss

karlavagnen

Sandviken Tryckeri aB

4 500

I n n e h å l l

naI Svefa Skogsfastighetsindex

Skogsmarknaden

norrbotten

Västerbotten

Jämtland

Västernorrland

gävleborg

Dalarna

Värmland

Västmanland

Örebro

uppsala

Södermanland

Stockholm

Östergötland

Jönköping

Västra götaland

gotland

kalmar

kronoberg

halland

Blekinge

Skåne

om Svensk Fastighetsmarknad

om naI Svefa

Våra adresser

2–3

4–5

6

7

8–9

10

11

12–13

14

15

16–17

18

19

20–21

22

23

24–25

26

27

28–29

30

31

32

35

36–37

40

Tommy LundbergProjektledare

Paul Nord Affärschef Värdering Jord & Skog

naI SVeFa SkogSFaSTIgheTSInDeX2

I slutet av 1990-talet gick prisutvecklingen på skogsfastigheter förbi värdeutvecklingen av skogens avkastning i form av timmer, massaved och energived. Marknaden värderar mer och mer andra saker än direkt avkastning från skogsbruket. Äganderätten i sig är viktig för köparna och fl er och fl er ser också värdestegringen på sitt skogsinnehav som en relativt säker kapitalplacering. under 2000-talet har utvecklingen av marknads-värdena på skogsmark mera börjat likna utvecklingskurvorna för bostadsfastigheter än det tidigare sambandet med utvecklingen på virkesmarknaden.

Skogen – inte bara plankor och bräder

FÖrVÄnTnIngar oM annan MarkanVÄnDnIng.

I och omkring de större städerna fi nns ett stor efterfrågan på mark för bebyggelse och för andra ändamål än jord- och skogsbruk. Det fi nns också regionala effekter i mindre städer och vid populära turistområden. prispåverkan från förvänt-ningar om ändrad markanvändning är dock tydligast närmast Stockholm, göteborg och Malmö. Det är också i dessa områden som befolkningsutvecklingen är mest stigande och således leder till ökad efterfrågan på både mark och bostäder.

koMBIneraDe FaSTIgheTer.

I södra Sverige är de kombinerade lantbruksfastigheterna dominerande. Boendet utgör ofta en stor del av det sammansatta värdet men skogen är också av vikt. Som saluobjekt utbjuds lantbruksfastigheterna ofta som hela gårdar med bostadsbygg-nad, ekonomibyggnader, åkermark och skogsmark. Vid försäljningar är det då helheten som utbjuds men emellanåt erbjuds objekten med möjlighet till uppdelning och säljarna ger då marknaden möjlighet att bjuda på separata delar. I vissa områden och för vissa objekt är dock prisbilden högst om gårdarna säljs intakta. här är arealomfattningen liksom närheten till större befolkningscentra av avgörande betydelse.

SkogSFaSTIgheTSMarknaDen Är InTe

Öppen FÖr alla.

Juridiska personer, t ex bolag, kyrkor, kommuner och stiftelser, måste generellt få förvärvstillstånd från länsstyrelsen, för köp av skogmark.Inom glesbygdsområden ges i huvudsak endast förvärvstillstånd till juridiska personer om det är frågan om kompensationsmark för mark som avståtts till enskild person eller till staten för naturvårdsändamål. Mellan juridiska personer får egendom utanför glesbygdsområde förvärvas fritt (utom förvärv från dödsbo). Detta är en lättnad jämfört med tidigare, då alla juridiska personers förvärv skulle prövas.I glesbygdsområden och omarronderings-områden måste även privatpersoner ha förvärvstillstånd. Förvärvaren skall ha varit bosatt minst 12 månader i glesbygdsområ-det för att slippa söka förvärvstillstånd. utanför glesbygdsområden är det i huvud-sak fritt för privatpersoner att köpa skogsmark.

naI SVeFa SkogSFaSTIgheTSInDex3

Län Skogsindex Prisutveckling Befolkningsutveckling

1 Stockholm 75 � � �

2 halland 66 � � �

3 uppsala 65 � � �

4 Skåne 63 � � �

5 Västra götaland 61 � � �

6 Västmanland 56 � � �

7 Södermanland 56 � � �

8 Blekinge 55 � � �

9 Östergötland 54 � � �

10 Örebro 51 � � �

11 kalmar 50 � � �

12 Jönköping 49 � � �

13 kronoberg 48 � � �

14 gotland 42 � � �

15 Värmland 42 � � �

16 Västerbotten 38 � � �

17 Dalarna 38 � � �

18 norrbotten 38 � � �

19 Västernorrland 34 � � �

20 gävleborg 33 � � �

21 Jämtland 33 � � � naI Svefa Skogsfastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för ett framgångsrikt investeringsbeslut.

Indexet är ett rankingsystem för ortens fastighetsmarknad vad avser skogsdominerade fastigheter där underlag för analysen utgörs av offentlig statistik, investeringsdata från respektive fastighetsmarknad samt naI Svefas egna bedömningar och nyckeltal från främst den egna databasen Jord & Skog.

nivån bör ses utifrån ett långsiktigt perspektiv med fokus på den värdetillväxt, avkastningsmöjlighet, alternativa markanvändningen mm som resp. län kan uppvisa. lägesfaktorn får en betydande del i indexet då den långsiktigt bedöms medföra en minskad riskfaktor för en investerare vilket medför att de län som har större tillväxtregioner gynnas något mot glesbygdslänen.

Tio parametrar har bedömts till ett värde mellan 0 – 10 vilket maximalt ger ett naI Svefa Skogsfastighets-index om 100. ”Trafikljusen” redovisar hur orten står sig i förhållande till genomsnittet. röd signal redovi-sar ett sämre värde, gult ett värde i nivå med genomsnittet och grönt ljus ett bättre värde än genomsnittet över tid.

SkogSMarknaDen4

Den svenska ekonomin och utvecklingen på skogs-fastighets-marknadenSveriges tillväxt är rekordstark och mycket konkurrenskraftig gentemot övriga europa. Skogsbranschen har som en följd av den gynnsamma kronkursen under finanskrisen gått extra bra under ett par år. Den starka tillväxten och en begynnande inflation har lett till att riksbanken höjt reporäntan och den svaga kronkursen har nu stärks. Detta talar för ett tuffare klimat för skogen i år. Men fastighetspriserna har fortsatt att stiga.

Det kan finnas många olika anledningar att äga skog. Ägandet

av skogen kan vara en investering i markens avkastning i form

av virke, energi och jakt. För en annan ägare kanske det vikti-

gaste är tanken på en kommande prisutveckling eller kanske

till och med förväntningar om att marken i framtiden kommer

att användas till ett helt annat ändamål, såsom bebyggelse

eller vindkraft eller andra verksamheter. För ytterligare en annan

ägare kan det viktigaste vara att under en tid få ta ansvaret för

att vårda och äga en bit egen mark. alla dessa aktörer verkar

på marknaden för skogfastigheter och deras agerande och

beslut i olika situationer formar den prisbild vi försöker spegla i

denna rapport.

av Sveriges totala landareal om ca 41 miljoner ha utgörs över

hälften av produktiv skogsmark. av denna mark ägs i sin tur

hälften av enskilda skogsägare, medan en fjärdedel ägs av

privata bolag och den resterande delen av allmänna ägare

såsom staten och statsägda bolag. Ägarförhållandena skiljer

sig mycket i olika delar av landet. I de södra länen är ett enskilt

ägande vanligast, medan mark norr om Dalälven i många fall ägs

av bolag.

historiskt är det lönsamheten i skogsbranschen som har haft

störst påverkan på priserna på skogsfastigheter. Betydelsen

av avkastningen från skogen har emellertid minskat, särskilt

under den senaste tioårsperioden. redan strax före millennie-

skiftet passerade marknadsvärdena rotnettovärdena, som

historiskt sett tidigare alltid legat högre. rotnettovärdet är i

princip skogens bruttovärde minus avverkningskostnaderna. I

efterdyningarna av den senaste lågkonjunkturen har rotnetto-

värdet nu sjunkit till de värdenivåer (i löpande priser) som rådde

strax efter millennieskiftet för drygt 10 år sedan. Det innebär i

realiteten en sänkning av rotnettot. under tiden har marknads-

värdena på skogsfastigheter fortsatt att stiga och ökat med ca

50 procent (också i löpande priser). Vi kan konstatera att mark-

nadsvärdeökningen har varit stabil även åren 2005 och 2009,

trots att skogsindustrin då hade en lägre lönsamhet och rotnetto-

värdena gick ned.

År

där man får mer skogsmark för pengarna? I slutändan fattar

olika köpare olika beslut beroende på sina olika specifika

förutsättningar. ett stort skogsbolag resonerar på ett annat sätt

än en privatperson som fått en unik chans att köpa skog nära

hemmet. Mark i anslutning till bebyggelse ses med andra ögon

än mark i yttersta glesbygd. en sak är dock alltid säker: någon

ny mark tillverkas inte.

Skogsindustrin är en av Sveriges viktigaste basindustrier. av

svensk industris sysselsättning, omsättning och förädlings-

värde svarar skogsindustrin för 10 – 12 procent. Den svenska

skogsindustrin är starkt exportinriktad. andelen av den svenska

varuexporten är 11 procent, vilket motsvarade 129 miljarder

kronor år 2010. Sverige är, näst efter canada, världens största

exportör av papper, pappersmassa och sågade trävaror sam-

mantaget. under den senaste lågkonjunkturen stod skogen i

princip ensam för hela landets nettoexportvärde. Det berodde

på att importvärdet för andra branscher översteg exportvärdet

under samma period.

Sveriges allra största köpare av skogsprodukter är Tyskland,

som svarat för över 20 miljarder kronor per år. generellt är det

våra grannar i norra europa som köper mest av oss. Skogs-

varumarknaden är emellertid global och en ökad öppenhet och

demokratisering leder också till ett stigande handelsutbyte.

nordafrika är en del av världen som har vuxit i betydelse för

den svenska skogsexportmarknaden. Bland annat har expor-

ten av trävaror till egypten ökat på senare år. Byggnadskon-

struktioner och användande av trä vid byggande blir allt popu-

lärare i länder som av tradition tidigare mest byggt stenhus. en

stabilisering av den politiska utvecklingen och starkare tillväxt i

de nordafrikanska länderna kommer förhoppningsvis även ha

en positiv effekter på den svenska skogsexportindustri.

Förutom möjligheten till nya geografiska marknader öppnas

också marknader för nya produkter. Skogen är en förnyelsebar

energikälla med stor framtida potential. eu har beslutat att

en femtedel av eu:s energi ska komma från förnyelsebara

energikällor år 2020. att använda skog som energi anses ofta

vara mindre kontroversiellt än att använda grödor odlade på

åkermark, där energiproduktion kan uppfattas som att den

konkurrerar med produktion av livsmedel. Skogsmark som

lokal för en allt större vindkraftproduktion har blivit allt

intressantare i stora delar av landet.

Sammanfattningsvis visar våra analyser att marknaden mer

och mer värderar annat än den direkta avkastningen från

skogsbruket. Skogen känns uppenbarligen som en relativt

säker kapitalplacering och under 2000-talet har marknads-

värdena på skog alltmer börjat följa indexkurvan för andra

investeringsmöjligheter och lämnat rotnettovärdet bakom sig.

Som synes i rapporten är det emellertid stora prisskillnader

mellan olika regioner och län i landet. I södra Sverige och i

Stockholmsområdet är priserna nästan dubbelt så höga som

delar av norrlands inland. Var ska då en investerare köpa

skog någonstans? Är det självklart att köpa där den positiva

prisutvecklingen är stabilast eller är det kanske bättre att köpa

SkogSMarknaDen5

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

Norrköping

Lund

Umeå

Malmö

Gävle

Växjö

Luleå

Borås

Falun

Visby

Örebro

Kalmar

Uppsala

Göteborg

Halmstad

Nyköping

VästeråsKarlstad

Linköping

Sundsvall

Jönköping

Stockholm

Härnösand

Östersund

Karlskrona

Eskilstuna

Helsingborg

Trollhättan

Nyanserna illustrerar förekommande skillnader i genomsnittvärden. Se vidare sid 35.

Länsfakta

Befolkningsutveckling

Prisutveckling skogsfastigheter

naI Svefa skogsindex

Länet i siffror

Ägande

Totalareal ha

Prod. skogsmark ha

Bolag %

%

Staten %

Skogen

Medelfastigheten ha

Virkesförråd m3sk/ha

Tall/Gran/löv %

Bonitet m3sk/ha och år

Pris våren 2011

Genomsnitt kr/m3sk

normalt intervall kr/m3sk

Genomsnitt kr/ha

normalt intervall kr/ha

Enskilda

FOKUS NORRBOTTEN6

Norrbotten

Länet präglas av den tunga gruv- och stålin-

dustrin i Kiruna, Malmfälten och Luleå samt

stora skogsindustrier i bland annat Piteå och

Kalix. Luleå och Piteå är de befolknings-

tätaste regionerna och utgör handelscentra,

även om Haparanda har utvecklats starkt de

senaste åren. På de flesta orter längs kust och i

inland finns virkesköpare från stora skogsägare

som Sveaskog och SCA, skogsägarföreningen

Norra skogsägarna samt rena köpsågverk

representerade. I fjälltrakterna dominerar turism,

rennäring och småföretagande.

9 702 000

3 572 000

19

34

48

218

80

57/25/18

2,9

260

170 - 355

21 000

7 000 - 42 000

FastighetsmarknadenDe högsta priserna på skogsfastigheter finner man generellt

längs kusten och framförallt kring Piteå och Luleå. Tack vare

närheten till industrier ligger Piteåområdet något högre än

Luleå. Långt västerut och norrut blir den låga tillväxten och de

långa transportavstånden till industri avgörande faktorer för

betydligt lägre fastighetspriser.

Det senaste året har både fastighetspriserna och omsättningen

på skogsfastighetsmarknaden ökat något i länet jämfört med

året innan. Troliga orsaker kan vara en ökande andel

generationsskiften på den öppna marknaden, den allmänna

stabiliseringen av ekonomin och den låga räntenivån. Framgent

bedöms prisutvecklingen dämpas något, bland annat på grund

av vikande virkespriser och höjd ränta.

Vad avser virkespriserna så kan alltså en topp konstateras

under hösten 2010 och sedan en avkylning för framförallt

timmer, ungefär från årsskiftet och framåt. Prislistorna verkar

dock behållas på samma nivå ett tag framåt även om slut-

priserna inte är på toppnivån längre.

23%, 4 år

-0,2%

38

Länsfakta




Länet i siffror

Ägande

Totalareal ha

Prod. skogsmark ha

Bolag %

%

Staten %

Skogen

Medelfastigheten ha


Tall/Gran/löv %


Pris våren 2011

Genomsnitt kr/m3sk


Genomsnitt kr/ha


Enskilda

7

Västerbotten

Västerbottens län är ett av Sveriges glesast

befolkade. Detta gäller främst inlandet och inte

de expansiva regionerna kring kustkommunerna

Umeå och Skellefteå. Umeå, universitetsstad

och administrativt centrum, är norra Sveriges

största stad. Gruvindustrin har länge varit viktig

för länet, med brytning främst i Skelleftefältet.

Av stor betydelse är också skogsnäringen och i

länet är tre stora skogsbolag, SCA, Holmen och

Sveaskog, samt två skogsägarföreningar, Norra

skogsägarna och Norrskog, verksamma.

5 510 000

3 102 000

29

42

29

134

96

44/39/17

3,2

290

170 - 350

27 000

17 000 - 33 000

FastighetsmarknadenVästerbottens kustområde, med Umeå kommun som ledande

region, har de högsta prisnivåerna i länet. Befolkningstätheten,

närheten till industrin och närheten till investerare med kapital

är betydelsefulla anledningar till att kustområdet uppvisar en

högre prisnivå än genomsnittet för Västerbotten. Priserna på

skogsfastigheter sjunker allteftersom man kommer längre

västerut i länet och landar på sina lägsta nivåer i fjällregionen.

Umeå är en av Sveriges stora tillväxtregioner, vilket kommer att

leda till att prisnivån där även i framtiden kommer att förbli

relativt hög i förhållande till resterande länet.

Virkespriserna steg under 2010 och hade mot slutet av året

nått sin höjdpunkt, varefter de stannade av och till och med

sänktes runt nyåret. Sedan januari har virkespriserna i länet

legat kvar på en stabil nivå. Sågad vara efterfrågas för när-

varande i mindre utsträckning på världsmarknaden medan

efterfrågan på massa ser ljus ut. Den samlade uppfattningen är

emellertid att virkespriserna kommer ligga kvar på sina relativt

höga nivåer, möjligen även höjas en aning i framtiden.

10%, 4 år

0,3%

38

FOKUS VÄSTERBOTTEN

Länet i siffror

Ägande

Totalareal ha

Prod. skogsmark ha

Bolag %

Enskilda %

Staten %

Skogen

Medelfastigheten ha


Tall/Gran/löv %


Pris våren 2011

Genomsnitt kr/m3sk


Genomsnitt kr/ha


FOKUS JÄMTLAND8

Jämtland

Ett län som främst präglas av småskalig

företagsamhet, skogsindustri och turistnäring.

Östersund är länets givna handels- och

administrativa centrum och staden med omnejd

utgör kärnan i den befolkningstätaste regionen i

länet. Bland de större skogsägarna finns

Holmen, SCA, Stora Enso och Sveaskog.

Vidare finns ett stort antal mindre markägare

samt andra skogliga aktörer. Turismen präglas

av sportorterna i Funäsdals- och Vemdals-

regionen samt Åre-Storulvån-Storlienområdet

med småföretagande och en stark turistnäring.

4 908 000

2 559 000

50

42

7

161

114

36/49/14

3,5

290

260 - 320

24 000

15 000 - 38 000

FastighetsmarknadenFastighetspriserna i Jämtland har legat relativt stilla under de

senaste åren. Området kring Östersund/Storsjön och stora

delar av Ragunda och Bräcke kommuner håller en högre nivå

än övriga delar av länet. Detta beror främst på att

produktionsförmågan är bättre i nämnda områden och på att

efterfrågan kring Östersund troligen påverkar prisbilden i positiv

riktning. Ett mindre område kring Åre By ligger också på denna

högre prisnivå, vilket kan förklaras av att närheten till byn och

efterfrågan på privat jaktmark driver upp priset.

I övrigt förekommer en del spridda höga köpeskillingar lokalt i

andra områden i länet, bl.a. i Härjedalen, och är då kopplade till

ökad efterfrågan nära större tät-/turistorter och i viss mån till att

Dalamarknaden ”smittar” av sig även till södra Härjedalen.

De områden där omsättningen av fastigheter är störst är just

de som nämnts som de där fastigheterna betalas bäst – på

grund av den högre efterfrågan där. Då prisbilden har varit

relativt stabil i länet under ett par år nu finns ingen anledning att

tro att den kommer att förändras påtagligt – vare sig i negativ

eller i positiv mening. Dock kan de ”heta” områdena växa sig

större och där kan även priserna komma att stiga ytterligare.

Vidare pågår projektering och utbyggnad av vindkraft i större

och mindre sammanhang samt även planer på att

utöka/förstärka skyddade områden i Jämtlandsfjällen. Den

senare verksamheten kan förväntas öka dragningskraften till

området och därigenom främja turism och i viss begränsad

utsträckning prisbilden på fastigheter i områden som gynnas

av ökad efterfrågan.

VirkesmarknadenFörra året steg virkespriserna i länet främst under hösten och

nådde den högsta nivån under oktober 2010 – men har sedan

dess stabiliserats och i viss mån sjunkit igen.

Timmerpriserna sjönk under slutet av 2010 och ligger nu kvar

på ungefär samma nivå som vid förra årets slut.

Massavedpriset och energivedpriset ligger kvar på samma

höga nivå som efter senaste höjningen i fjol höstas och har till

och med höjts ytterligare något.

Länsfakta




FOKUS JÄMTLAND9

Andra marknadsfaktorerI Jämtland är det främst jakten och potentiell exploatering kring

sportorterna som kan ha prispåverkande effekt utöver

produktion och läge i länet. Tydligast exempel på jaktens

inverkan är när skogsfastigheter med relativt dålig produktion

och stor andel skogliga impediment eller myr betalas riktigt bra

– då är det värdet av att äga egen mark och ha egen jakt som

slår igenom. Sannolikt är det framförallt möjligheterna till

björnjakt och jakt på skogsfågel/ripa på egen mark som mest

driver upp priserna.

Möjligheterna till potentiell exploatering och

fastighetsutveckling bidrar sannolikt till den höjda prisbilden

intill sportorter som Funäsdalen, Vemdalen och Åre.

I nuläget pågår en offensiv exploatering i Åre, i viss mån i

Vemdalen samt i någon mån även kring Funäsdalens

skidområden. Här finns redan intecknade exploateringsvärden,

men även en hel del förväntningsvärden.

I fokusPå en del håll kring nämnda sportorter – Åre, Vemdalen

och Funäsdalen med flera där exploatering pågår –

påverkar fastighetsutvecklingen helt klart berörda

fastigheters värde i positiv mening. Det handlar här både

om utbyggnad av liftsystem och skidbackar, men även om

etablering av helt nya områden för bostäder. Relativt stora

områden är under exploatering primärt under perioden

2009-2012. Fjälljakten på statlig mark i länet är en stadig

källa till inkomster i fjällkommunerna, vilket gynnar idkare

av fjäll- och jaktturism. Denna verksamhet antas vara

fortsatt stark framöver.

De aktuella sportorterna är sedan forna dagar mest kända

för vintersport men bygger nu ut verksamhet som

syftar till aktiva semestrar även under barmarksperioden

med bland annat äventyrsbanor, cykling, fiske med mera.

En ökad åretruntverksamhet gynnar turismen och skapar

bättre ekonomisk bärighet åt den expansion som nu

pågår.

0%

17%, 4 år

33

Länsfakta




Länet i siffror

Ägande

Totalareal ha

Prod. skogsmark ha

Bolag %

%

Staten %

Skogen

Medelfastigheten ha


Tall/Gran/löv %


Pris våren 2011

Genomsnitt kr/m3sk


Genomsnitt kr/ha


Enskilda

FOKUS VÄSTERNORRLAND10

Västernorrland

Västernorrlands län består bland annat av

Medelpad och större delen av Ångermanland.

Även om Härnösand är residensstad har både

Sundsvall och Örnsköldsvik fler invånare. Be-

folkningstätast är Sundsvallsområdet, där bland

annat SCA är en stor arbetsgivare. Skogsindus-

trin har en lång tradition i länet och områdena

runt Örnsköldsvik och de stora älvarnas nedre

lopp har under många år varit centrum för

svensk träförädling. Industriproduktionen för-

brukar mycket el, men länet är trots det en vik-

tig leverantör av energi till södra Sverige.

2 139 000

1 688 000

53

44

3

105

140

29/53/18

4,2

320

260 - 370

35 000

15 000 - 45 000

FastighetsmarknadenLänets högsta prisnivåer återfinns i Sundsvall, Timrå och delar

av Ånge kommun. Befolkningstätheten, närheten till industrin

och tillgången till stora vägar och järnväg är de största

anledningarna till att regionen visar högre prisnivå än

genomsnittet för länet. SCA är det dominerande skogsbolaget i

området och har 3 stora industrier, Ortviken, Tunadal och

Östrand, i och utanför Sundsvall. I norra delen av Västernorr-

land, med bas i Örnsköldsvik, återfinns Holmen som en stor

aktör inom skogsbruket, vilket hjälper till att hålla uppe

prisnivån i norr.

Virkespriserna har under 2010 huvudsakligen stigit, dock

kunde runt årsskiftet skönjas en liten sänkning. Sedan januari

2011 har virkespriserna legat stabilt i länet. Med tanke på

rådande oroligheter på världsmarknaden är det svårt att få en

klar bild av hur priserna kommer att justeras framöver. Det

allmänna intrycket är emellertid att priset på massaved under

2011 kommer att ligga kvar på den nivå det har idag.

11%, 4 år

-0,2%

34

Länsfakta




Länet i siffror

Ägande

Totalareal ha

Prod. skogsmark ha

Bolag %

%

Staten %

Skogen

Medelfastigheten ha


Tall/Gran/löv %


Pris våren 2011

Genomsnitt kr/m3sk


Genomsnitt kr/ha


Enskilda

11

Gävleborg

Gävleborgs län är det sydligaste av Norrlands-

länen och består av Gästrikland, Hälsingland

och Orsa Finnmark i Dalarna. I söder känne-

tecknas länet av mer öppna marker med jord-

bruksföretag och inslag av gamla bruk, medan

skogen dominerar den norra delen. Utmed kus-

ten finns hamnar med sjötrafik och här är också

de stora skogsindustrierna belägna. Länet in-

rymmer Hamra och Färnebofjärdens national-

parker. Gränsen i söder mot Uppland utgörs

delvis av Dalälven, som mynnar vid Älvkarleby,

söder om residensstaden Gävle.

1 889 000

1 524 000

42

44

14

117

140

49/38/14

5,4

390

220 - 560

46 000

16 000 - 100 000

FastighetsmarknadenUtvecklingen de senaste tolv månaderna har varit bra för länets

skogsägare. Bedömningen görs att priserna har ökat med ca

10 procent, och i delar av länet har 400 kronorsnivån nu

uppnåtts. Det är framförallt i Hälsingland som vi har konstaterat

de högsta nivåerna, även om höga köpeskillingar även har

noterats i Gästrikland. Omsättningen av skogsfastigheter har

varit störst i Hälsingland. De kombinerade fastigheterna (jord,

skog och byggnader) säljs ofta i delar, eftersom marknaden

värderar delarna på olika sätt. En köpare som investerar sitt

kapital i skogsmark vill vanligen inte att det ingår byggnader

som kan verka som en belastning. Möjlighet till jakt på

framförallt högvilt är också en starkt prispåverkande faktor,

vilket märks på de mycket höga köpeskillingarna på mindre

skogsfastigheter. Priserna på timmer sänktes under vintern,

medan massavedpriserna har legat kvar på en hög nivå.

Groten börjar mer och mer bli ett intressant komplement till

övriga sortiment. Utvecklingen av energisortimenten förväntas

också bidra till att hålla massavedspriset uppe. Medelåldern på

skogsägarna är fortfarande relativt hög fler och fler och

fastigheter säljs på öppna marknaden, utanför släkten.

Omsättningen av skogsfastigheter förväntas vara fortsatt hög.

11%, 4 år

0,1%

33

FOKUS GÄVLEBORG

Länet i siffror

Ägande

Totalareal ha

Prod. skogsmark ha

Bolag %

Enskilda %

Staten %

Skogen

Medelfastigheten ha


Tall/Gran/löv %


Pris våren 2011

Genomsnitt kr/m3sk


Genomsnitt kr/ha


FOKUS DALARNA12

Dalarna

Dalarna är ett län med stark koppling till

skogsbruk och skogsindustri, med rötterna i det

stora behov av virke och kol som Falu

koppargruva gav upphov till. Numera

domineras skogsindustrin av Kvarnsvedens

pappersbruk, många moderna sågverk samt en

spirande verksamhet inom energisegmentet.

Stora skogsbolag, främst Bergvik Skog och

Sveaskog, äger en betydande del av skogs-

marken men även det privata skogsägandet,

med Mellanskog som största medlems-

organisation, är en kraft att räkna med.

2 813 000

1 866 000

42

41

17

68

120

54/34/12

4,8

380

280 - 440

44 000

20 000 - 100 000

FastighetsmarknadenOmsättningen av skogsfastigheter har varit hög de senaste

åren och priserna har stigit kraftigt. Under hösten 2010 nådde

skogsfastighetspriserna sin högsta nivå någonsin i länet, vilket

alltså inträffar samtidigt som relativt många fastigheter är till

salu.

Detta måste ses som ett tecken på att marknaden är stark och

att intresset för att köpa skogsfastigheter är mycket stort.

Under vintern har vi noterat en säsongsmässigt normal

nedgång i antalet affärer, men priserna är kvar på en mycket

hög nivå, om än något lägre än i höstas. Förmodligen kan

detta till stor del förklaras med en vikande efterfrågan - och

därmed prissänkningar - på timmer.

Prisnivåerna i länet är sedan många år högst i de södra

delarna. Det är här de mest produktiva markerna finns och här

finns också flest aktiva lantbrukare som har skogsbruket som

komplement till övrig lantbruksverksamhet. Skillnaden mot

övriga länet i stort är dock inte mer än ca 5 - 10 procent i

genomsnitt och givetvis förekommer både högre och lägre

prisnoteringar även här.

En intressant utveckling på senare tid är att priserna i

Transtrands socken haft en snabb ökning relativt sin

omgivning. Troligen är detta kopplat till de starka

turistströmmarna i Sälenfjällen, kombinerat med möjligheter att

jaga i näraliggande viltvårdsområden. Vi kommer att med stort

intresse följa den fortsatta utvecklingen i denna del av länet.

VirkesmarknadenÄven virkesmarknaden var mycket stark under hösten 2010,

med prisnivåer som kom väldigt nära rekordnivåerna från 2007.

Nu under vintern har marknaden för sågade trävaror försvagats

och branschföreträdare pratar om en svagare marknad under

hela 2011. Detta har resulterat i ett par prissänkningar på

timmer under vintern och det återstår att se om nuvarande

nivåer står sig. Samtidigt spår man ljusare tider på lite sikt, då

man räknar med att behovet av virke för bostadsbyggande

kommer att öka på världsmarknaden, när nuvarande

oroshärdar lugnat ner sig.

För massaved är priserna dock fortsatt goda och prisnivåerna

för pappersmassa är uppe på rekordnivåer. Samtidigt har

energisortimenten definitivt gjort sitt intåg även i Dalarna, i och

med uppbyggnad av biobränsleindustri i Vansbro och Älvdalen.

Trots inkörningsproblem har detta redan fått viss effekt på

massavedsmarknaden och skogsägarna i framför allt

Västerdalarna har fått ytterligare en köpare av klenare

virkesdimensioner.

Länsfakta




FOKUS DALARNA13

Andra marknadsfaktorerI ett lite större perspektiv är det intressant att notera de mycket

stora investeringar som under senare år gjorts i Dalarnas

virkesförbrukande industrier. En helt ny pappersmaskin togs i

bruk i Kvarnsveden för ett par år sedan. Därefter har många

sågverk investerat i stora utbyggnader och moderniseringar,

vilket tydligt kommer att öka behovet av timmer. Som tidigare

nämnts byggs också stora biobränsleproducerande

anläggningar i Vansbro och Älvdalen, vilket i nuläget verkar

vara väl i fas med en förväntad stark ökning av efterfrågan på

biobränslen. Sammantaget visar det på en stor optimism bland

länets virkesköpande företag. Förutsatt att man klarar sig i den

internationella konkurrensen borde detta skapa framtidstro

även hos länets skogsägare.

Det är svårt att i Dalarna bortse från fastighetsstrukturens

betydelse för marknaden. Många områden är fortfarande starkt

ägosplittrade, vilket medför svårigheter att bedriva ett

ekonomiskt skogsbruk. Marknaden är i dessa delar också

delvis begränsad, eftersom det oftast krävs förvärvstillstånd för

utifrån kommande köpare. De områden där laga skifte och på

senare tid omarrondering genomförts, har bättre struktur med

färre och större skiften. De är också öppna för hela

privatmarknaden och länsstyrelsen kräver normalt inte

förvärvstillstånd här, vilket generellt leder till högre

skogsmarkspriser.

I fokusOmarrondering är något som pågått under en längre tid i

Dalarna, med varierande intensitet. Just nu har denna

verksamhet dock åter hamnat i fokus. År 2009 fick

länsstyrelsen i uppdrag av regeringen att utarbeta en

strategisk långsiktig plan för omarrondering. Med

nuvarande takt skulle det ta uppåt 90 år att få en bättre

struktur på de 570 000 ha mark som idag är ägosplittrade.

En rapport presenterades där man genom en förenklad

process och utökade resurser bedömer det vara möjligt

att kunna klara omarronderingen på 20 år till en kostnad

av ca 1,5 miljarder kronor, varav staten föreslås stå för 900

miljoner. Om regeringen beviljar medel för detta kommer

det alltså att ske en omfattande förändring av strukturen

för Dalarnas lantbruksfastigheter fram till 2030.

I områden som tidigare omarronderats har både virkes-

priser och fastighetspriser stigit. Ett intressant exempel är

Gagnefs kommun där virkespriserna efter omarron-

deringen steg med 100 – 150 kr, antagligen beroende på

möjligheten till betydligt rationellare virkesaffärer. Även

priserna på skogsmark steg, om än inte lika kraftigt. Just

nu pågår omarrondering i Leksands kommun, vilken

beräknas vara slutförd under 2012.

0,2%

14%, 4 år

38

Länsfakta




Länet i siffror

Ägande

Totalareal ha

Prod. skogsmark ha

Bolag %

%

Staten %

Skogen

Medelfastigheten ha


Tall/Gran/löv %


Pris våren 2011

Genomsnitt kr/m3sk


Genomsnitt kr/ha


Enskilda

FOKUS VÄRMLAND14

Värmland

Det län som fostrat många av våra största

diktare är också ett av Sveriges starkaste

skogslän med lång tradition av sågverks- och

massaindustri. Industrins tyngdpunkt är i länets

södra delar i nära anslutning till Vänern med

dess hamnar. Karlstad utgör centra för handel

med den befolkningstätaste delen av länet. Med

dessa grundförutsättningar är länet attraktivt för

besökare och för etablering av nya verksam-

heter. Den största skogsägaren i länet är

Bergvik Skog AB.

1 779 000

1 332 000

39

58

3

58

153

34/51/14

6,3

390

300 - 500

43 000

33 000 - 54 000

FastighetsmarknadenTrots att utbudet av skogsfastigheter är stort i Värmland jämfört

med andra län har priserna under en längre period haft en

positiv utveckling.

Prisnivån är högst i den sydöstra länsdelen. Detta kan förklaras

både med ett begränsat utbud av fastigheter och med när-

heten till flera större tätorter. Motsatt förhållande kan ses i delar

av västra Värmland, där nivåerna är lägre. Torsby är den

kommun där flest förvärv sker och där en tidigare låg nivå

numera stigit till genomsnittet i länet. En förklaring till utjäm-

ningen av nivåerna i länet kan vara att värdet av skog i Värm-

land tidigare varit lågt i förhållande till angränsande marknader.

Detta har aktörer på marknaden uppmärksammat, vilket har

lett till att fler investerare tillkommit.

Det framtida utbudet av skogsfastigheter bedöms öka, främst

på grund av generationsskiften, vilket innebär goda möjligheter

för investerare. En begränsning i detta sammanhang är den

förvärvsprövning som sker i länet. Speciella regler gäller

generellt för juridiska personer. I korthet gäller att förvärv mellan

bolag kan ske, medan bolag endast i undantagsfall kan

förvärva av en icke juridisk person.

Intressant att belysa är den något turbulenta virkesmarknaden.

Trots att virkesvärdet står för den enskilt största intäkten är

marknadsvärdenivån på skogsfastigheter betydligt stabilare.

17%, 4 år

0%

42

Länsfakta




Länet i siffror

Ägande

Totalareal ha

Prod. skogsmark ha

Bolag %

%

Staten %

Skogen

Medelfastigheten ha


Tall/Gran/löv %


Pris våren 2011

Genomsnitt kr/m3sk


Genomsnitt kr/ha


Enskilda

15

Västmanland

Västmanland präglas av en lång industri-

tradition. I Bergslagen stod den svenska

industrins vagga och den byggde på det som

naturen gav – malm, skog och vattenkraft.

Ungefär hälften av befolkningen bor i residens-

staden Västerås, som med sina snabbtågsför-

bindelser till huvudstaden numera är en

integrerad del av Stockholm-Mälardalsregionen.

Kloten-Malingsbo-området i länets norra del har

profilerat sig som ett eldorado för jakt och fiske,

inte minst marknadsfört av den årliga kunga-

jakten.

570 000

329 000

24

48

29

91

162

42/38/20

7,3

490

420 - 560

65 000

45 000 - 95 000

FastighetsmarknadenPriserna på obebyggda skogsfastigheter är höga och har stigit

under den senaste 5-års-perioden. Detta kan förklaras av

närheten till Mälardalens kapitalstarka köpare och av att

utbudet av rena skogsfastigheter är lågt. Priserna tenderar vara

något lägre i de norra delarna av länet för att långsamt stiga

mot söder, med de högsta nivåerna i närheten av Västerås.

Vid nyåret 2011 sänktes timmerpriserna och massaveds-

priserna steg, även om de sistnämnda fortfarande är lägre än i

länen norr om Västmanland. Skillnaden kompenseras i visst

mått av att inga transportavdrag tillämpas på massaved i

Västmanland. Sammantaget innebär detta att det totala

virkespriset är ca 5 högre än för ett år sedan. procent

Av stora skogsägare kan nämnas Sveaskog, Holmen och

Västerås stift. Stora köpsågverk är Setragroups renodlade

furusågverk i Skinnskatteberg och Karl Hedin AB:s sågverk i

Karbenning. Holmens stora sågverkssatsning i Bråviken

kommer troligen att innebära en för skogsägarna positiv

påverkan på virkesmarknaden då Västmanland ligger inom

rimligt transportavstånd.

25%, 4 år

0,6%

56

FOKUS VÄSTMANLAND

Länet i siffror

Ägande

Totalareal ha

Prod. skogsmark ha

Bolag %

Enskilda %

Staten %

Skogen

Medelfastigheten ha


Tall/Gran/löv %


Pris våren 2011

Genomsnitt kr/m3sk


Genomsnitt kr/ha


FOKUS ÖREBRO16

Örebro

Örebro län är en kulturbygd med gamla anor.

Bergslagens hyttor och ståtliga bergsmans-

gårdar vittnar om en tid då järnframställningen

var viktig. Fiske och båtliv präglar ännu trakter-

na kring de två stora sjöarna Hjälmaren och

Vättern. I länet finns två nationalparker och flera

vackra fågelsjöar. Skogsnäringen har varit och

är viktig för länet. Betydande industrier är Kors-

näs pappersfabrik samt sågverken i Hasselfors

och Karlskoga. Knappt hälften av skogsmarks-

arealen är privatägd. Bland större skogsägare

finns Bergvik Skog AB och Sveaskog.

849 000

571 000

25

43

31

71

163

34/48/17

7,3

480

400 - 580

65 000

40 000 - 95 000

FastighetsmarknadenÅret som gått har varit gynnsamt för länets skogsägare. Mark-

naden för skogsfastigheter har haft en stark utveckling och

priserna bedöms ha ökat med knappt 10 procent. Orsaker till

uppgången bedöms vara ett begränsat utbud, närhet till den

expansiva Mälardalsregionen och synen på skogsfastigheter

som en bra investering. Även trenden att flytta från större

städer ut på landsbygden kan påverka priset, främst på

kombinerade fastigheter.

De höga virkespriserna kan också bidra till beslutet att förvärva

en fastighet, då omfattande uttag ofta görs för att finansiera

köpet. Virkesmarknaden har då en stor inverkan på affären.

I de västra och norra delarna av länet tenderar priserna att vara

något lägre. Norrut påverkas nivåerna av befolkningsmängd

och sysselsättning. Områdena omkring Karlskoga och Deger-

fors har en stark koppling till Värmlands län och presumtiva

köpare påverkas möjligen av kända värmländska nyckeltal.

Utbudet av skogsfastigheter bedöms öka framöver. Skogs-

ägarkåren har en hög medelålder och under de närmast åren

kommer fler generationsskiften att genomföras. Även om de

flesta fastighetsaffärerna görs inom familjen kan fler fastigheter

komma ut på den öppna marknaden. Det är inte alltid den

yngre generationen har möjlighet eller intresse av att ta över.

VirkesmarknadenDe höga virkespriserna och den kalla snörika vintern har ökat

aktiviteten i skogen. Enligt preliminära uppgifter har antalet

hyggesanmälningar blivit fler under året. I Örebro län finns ett

stort antal aktörer på virkesmarknaden, vilket ökar kon-

kurrensen. Skogsägarna gynnas också av närheten till

industrier.

I januari sänktes timmerpriset i länet, samtidigt som massa-

vedspriserna höjdes. Troligen kommer timmerpriserna att

sänkas ytterligare under året, medan massavedspriserna förblir

stabila. Flertalet av de större virkesaktörerna har en timmerpris-

lista för norra länsdelen och en annan i söder. Utbyggnad av

värmeverk har lett till ett uppsving för energisortimenten och i

dag tas GROT ut på de flesta avverkningar. Energivedspriset

närmar sig barrmassavedspriset och kan på så sätt vara ett

alternativt sortiment att ta ut, vilket rimligen bör sänka kost-

naden för avverkningen.

Länsfakta




FOKUS ÖREBRO17

Andra marknadsfaktorerUnder de senaste åren har ytterligare stora virkesaktörer

etablerat sig på en marknad där det redan finns ett stort antal

intressenter. Holmen har etablerat en inköpsorganisation i

länet, och en del i den satsningen är att förse det nya såg-

verket i Braviken med råvara. Även Korsnäs har numer en

inköpsorganisation i länet som en följd av att Korsnäs köpte

pappersbruket i Frövi av AssiDomän och massabruket i

Rockhammar av Rottneros. Sommaren 2010 lades det anrika

Örebro kartongbruk ned. Gipsskivekartong var deras huvud-

produkt de senaste åren.

Virkestransporter sker främst med lastbil, men även till del på

järnväg. I Hällefors finns sedan några år tillbaka en virkes-

terminal för omlastning till järnväg. Det är Trätåg AB, som ägs

av StoraEnso Skog och Korsnäs, som transporterar virke till

ägarnas industrier runt om i Sverige. Även andra aktörer i länet

kör virke på järnväg, till exempel Mellanskog som har ett

samarbete med Södra för leverans till deras massabruk. Fler

inköpsorganisationer och satsningar på järnvägstransport för

att flytta virke söderut, med höjda prisnivåer som följd, borde

gynna skogsägare i länet.

I fokusInfrastrukturen i länet utvecklas och säkerställs bland

annat genom att Trafikverket genomför projektet

”Trädsäkra järnväg” i hela landet. Inom länet är vissa

sträckor redan trädsäkrade och andra på väg att bli.

Denna åtgärd är viktig för samhällsekonomin eftersom

driftstörningar på grund av nedfallna träd medför stora

kostnader. Vidare kan nämnas att Riksdagen har beslutat

att alla luftledningar med spänning över 25 Kv ska vara

trädsäkra. Även denna åtgärd är viktig för elförsörjningen

till länets elkrävande industri. Bland annat trädsäkrades en

av Vattenfalls 40 Kv ledningar norr om Lindesberg under

året. Också vägnätet har förbättrats. Ett bra exempel är

den nybyggda Södra tvärleden söder om Örebro, som

tillkommit för att minska den tunga trafiken genom staden.

Väg 49 från riksväg 50 till strax innan Olshammar kommer

att få en upprustning och delvis ny sträckning, vilket

påverkar de tyngre transporterna till bland annat Aspabruk

positivt.

0,5%

21%, 4 år

51

Länsfakta




Länet i siffror

Ägande

Totalareal ha

Prod. skogsmark ha

Bolag %

%

Staten %

Skogen

Medelfastigheten ha


Tall/Gran/löv %


Pris våren 2011

Genomsnitt kr/m3sk


Genomsnitt kr/ha


Enskilda

FOKUS UPPSALA18

Uppsala

Uppsala län är ett typiskt Mälardalslän, som i

sina södra och västra delar utmärks av jord-

bruksbygden på Uppsalaslätten och områdena

längs Mälaren. Landskapets östra och norra

delar, längs kustbandet, domineras av skogs-

mark. Länets ekonomiska centrum utgörs av

Uppsala, där också huvuddelen av länets be-

folkning bor. Utvecklingen inom länet medför

förväntningar om alternativa markanvändningar

inom stora områden, vilket driver upp mark-

nadsvärdet för lantbruksfastigheter. Skogsin-

dustrin domineras av pappersbruket i Hallstavik.

768 000

432 000

51

45

4

65

171

44/39/17

7,4

490

390 - 670

64 000

47 000 - 75 000

FastighetsmarknadenPrisutvecklingen på skogsdominerade fastigheter inom länet

har varit god de senaste åren, även om den globala finansiella

oron bromsade värdetillväxten under slutet av 2008 och början

av 2009. Huvuddelen av de försålda skogsfastigheterna inom

länet är mindre sammansatta lantbruksfastigheter omfattandes

byggnader, åker och bete samt skogsmark. Länets närhet till

den starka marknaden i Stockholm påverkar priserna i

värdehöjande riktning. Man kan tydligt se tendens till ett prisfall

för snittfastigheten när man kommer längre än ca en timmes

resväg från Stockholm. Generellt kan köparna delas upp i två

dominerande grupper. Först utbon från staden, som köper en

skogsfastighet med avsikten att bebo fastigheten på deltid eller

heltid. I dessa fall är skogen och dess avkastningsvärde oftast

sekundärt och man köper läget, livsstilen, jaktmöjligheter mm.

Den andra dominerande gruppen är fastighetsägare med

närbelägna fastigheter, som ser en möjlighet att göra

tillskottsköp och på så sätt skaffa sig stordriftsfördelar och

rationalisera skötseln.

25%, 4 år

1,2%

65

Länsfakta




Länet i siffror

Ägande

Totalareal ha

Prod. skogsmark ha

Bolag %

%

Staten %

Skogen

Medelfastigheten ha


Tall/Gran/löv %


Pris våren 2011

Genomsnitt kr/m3sk


Genomsnitt kr/ha


Enskilda

19

Södermanland

Länet består av storstadsnära landsbygd i

Stockholm-Mälarregionen. Landskapet är en

gammal kulturbygd med många stora gods och

herresäten. Residensstaden Nyköping grun-

dades år 1250. De största privata arbetsgivarna

är SSAB i Oxelösund och delar av Volvokon-

cernen. Länet består till drygt hälften av skog

och har 136 naturreservat. Några av de största

skogsägarna är Ericsbergs Säteri, Sveaskog,

Holmen och Strängnäs stift. Skogsindustrin

domineras av BooForssjö AB, som bland annat

driver sågverk och producerar biobränsle.

618 000

332 000

25

67

9

73

175

40/42/18

7,8

5 04

470 - 650

89 000

60 000 - 125 000

FastighetsmarknadenDe högsta priserna på skogsmark finns i de delar av länet som

gränsar till Stockholms län. I övriga delar av länet är prisnivån

ganska jämn. Skillnaden beror inte på olika produktions-

mässiga förutsättningar, utan snarare på avståndet till

Stockholm. Många kapitalstarka köpare, som ser mer till jakten

och ägandets glädje, är med och påverkar prisnivån. Denna

köparkategori tar sannolikt stor hänsyn till restiden till och från

skogsfastigheten.

Virkespriserna är intressanta för alla köparkategorier. Kring

årsskiftet sjönk timmerpriserna medan priserna på massaved

och energisortiment steg. Även rotpostmarknaden har däm-

pats något. En motkraft har dock varit det nystartade Bravikens

sågverk i Norrköping, som ökat konkurrensen om grantimmer

även i Södermanland.

Sågverkens konkurrenssituation är sådan att man kan förvänta

prissänkningar på sågtimmer till hösten, vilket kan komma att

påverka även fastighetspriserna. Det troliga är då att prisut-

vecklingen på skogsmark stannar upp. För att priserna skall

sjunka krävs sannolikt att även andra omvärldsfaktorer

väsentligt ändras till det sämre.

21%, 4 år

0,6%

56

FOKUS S DERMANLANDÖ

Länet i siffror

Ägande

Totalareal ha

Prod. skogsmark ha

Bolag %

Enskilda %

Staten %

Skogen

Medelfastigheten ha


Tall/Gran/löv %


Pris våren 2011

Genomsnitt kr/m3sk


Genomsnitt kr/ha


FOKUS STOCKHOLM20

Stockholm

Sveriges befolkningstätaste län domineras av

den starka tillväxtsektorn runt huvudstaden.

Utöver en växande befolkning utmärks länet av

stora arealer skog- och åkermark och en

betydande skogsindustri och jordbruks-

verksamhet. Omsättningen på fastigheter inom

länet har varit relativt hög, med flera stora

affärer de senaste åren. Utvecklingen inom

länet, vilken medför förväntningar om en

framtida alternativ markanvändning inom stora

områden, påverkar marknadsvärdet för

lantbruksfastigheter i värdehöjande riktning.

647 000

292 000

28

59

13

52

181

35/38/27

7,5

520

470 - 540

75 000

50 000 - 120 000

FastighetsmarknadenUnder det senaste decenniet har marknaden för

skogsfastigheter haft en kraftigt uppåtgående trend. Detta kan

ha flera orsaker. Inom länet, med den absolut högsta

befolkningstätheten i landet, ökar konkurrensen om den mark

som finns tillgänglig allt mer.

Detta medför att den traditionella skogsägaren och köparen får

en allt större konkurrens av kommersiella aktörer, som inte

alltid köper skogen och dess avkastningsvärde, utan kanske

framförallt en framtida alternativ markanvändning och då ofta

en förhoppning om en exploatering.

Ökat har också intresset från utbor att äga skog. Det har blivit

lite av en statussymbol att åka ut till sin gård, sin skogsfas-

tighet etc. Denna stora köparkategori i kombination med en

relativt sett låg omsättning av fastigheter medför en ökad

konkurrens med stigande priser till följd.

En annan aspekt som är viktig att nämna är den långa

kontinuitet som traditionellt hänger samman med ägandet av

skogsmark. Detta innebär ofta att en fastighet sällan kommer

ut på marknaden mer än kanske en gång under en livstid.

Således har man ofta bara en chans, om ens det, att förvärva

en grannfastighet. Detta gör att man oavsett konjunkturläge

ofta är beredd att satsa kapital på tillskottsköp för att vinna de

stordriftsfördelar som större sammanhängande bruknings-

enheter ger.

VirkesmarknadenUnder de senaste åren, vilka har inneburit en kraftig

värdeökning på skogsfastigheter, har gapet mellan

marknadsvärdet och det korta avkastningsvärdet av skogen på

en fastighet inom länet ökat mer och mer. Emellertid har det

allra senaste året inneburit ett antal prishöjningar både vad

avser massaved och timmer. En stor anledning till att priserna

på den skogliga råvaran ökar bedöms vara den hårdnande

konkurrensen inom regionen, där främst konkurrensen från

energiproducenterna har ökat kraftigt. Bedömningen görs att vi

kommer att se ytterligare prisökningar på främst timmer och

energivedssortiment framöver, även om ökningstakten antas

avta något i jämförelse med det senaste året.

Länsfakta




FOKUS STOCKHOLM21

Andra marknadsfaktorerEn fastighetstyp som varit extremt attraktiv på den svenska

fastighetsmarknaden, och kanske framförallt i

Stockholmsregionen, är den mindre bebyggda jord- och

skogsfastigheten. Denna fastighetstyp, ofta möjlig att använda

som hästgård, har lockat en stor och stark kategori köpare

under senaste åren.

Under den senaste tiden har vi dock kunnat ana en vikande

trend för denna typ av fastighet. I ett första skede minskade

efterfrågan för små lantbruksfastigheter om ca 5-15 ha, men

det senaste året så har även fastigheter i intervallet 15-40 ha

påverkats.

Värt att notera är att priserna för andra typer av

bostadsfastigheter på landsbygden inte har stagnerat eller

sjunkit i någon större utsträckning. Bedömningen är därför att

hästgårdarna har blivit aningen övervärderade på marknaden

när den starka efterfrågan minskat.

Det bör poängteras att denna fastighetstyp emellertid

fortfarande är mycket efterfrågad på marknaden. Höga

köpnoteringar är inte ovanliga, även om de absoluta

toppnoteringarna på sistone uteblivit.

I fokusStockholms stad har sedan mitten av det förra seklet köpt

ett stort antal jord- och skogsbruksfastigheter. Avsikten

med köpen har bland annat varit att bygga satellitstäder

kring Stockholm under 1960- talet. Trots detta så är stora

delar av den köpta marken i dag oexploaterad. Rådande

politiska styre i stadshuset har beslutat att staden inte ska

äga mark utanför sin egen kommungräns, varför man

sedan ett antal år har sålt ut större och mindre jord-

egendomar i länet. Av stadens ursprungliga areal om ca

25 000 ha återstår i dagsläget ca 10 000 ha, varav ungefär

hälften utgörs av produktiv skogsmark. Det finns ett

politiskt beslut att även Stockholms stads kvarvarande

markinnehav utanför stadsgränsen och inom länet ska

säljas framöver. Något datum då alla fastigheter ska vara

sålda finns inte, utan detta kommer att ske löpande.

Under våren har bland annat en stor fastighet om ca 1 300

ha, mestadels skogsmark och inägomark, men även

bebyggd med ett antal bostadshus och fritidshus, bjudits

ut på marknaden. Intresset har varit stort för detta objekt.

Affären är enligt uppgift från Fastighetskontoret klar men

ingen officiell köpare är ännu presenterad.

1,7%

19%, 4 år

75

Länsfakta




Länet i siffror

Ägande

Totalareal ha

Prod. skogsmark ha

Bolag %

%

Staten %

Skogen

Medelfastigheten ha


Tall/Gran/löv %


Pris våren 2011

Genomsnitt kr/m3sk


Genomsnitt kr/ha


Enskilda

FOKUS ÖSTERGÖTLAND22

Östergötland

Länets näringsliv domineras av verkstads-

industri med tyngdpunkt mot den befolknings-

täta Linköpings/Norrköpingsregionen. Öster-

götland är också en bygd med aktivt jordbruk

och betydande skogsbruk. De största företagen

inom skogsindustrin är Holmen Paper AB i

Norrköping och Billerud Skärblacka AB. Bland

sågverken kan nämnas Bravikens Sågverk

(Holmen AB), Boxholms sågverk (Rörvik Timber)

och Kindasågen, vilken drivs av Södra Timber.

Östergötlands turistnäring präglas främst av

skärgårdarna, Vättern och Göta Kanal.

1 044 000

622 000

31

59

10

78

174

41/41/18

8,0

540

460 - 630

82 000

50 000 - 120 000

FastighetsmarknadenHistoriskt har skogsfastighetspriserna varit högre i den södra

länsdelen än i den norra. Den skillnaden är sedan ett par år

nästan helt borta. Fastighetspriserna är höga i hela länet,

beroende på att efterfrågan på skogsmark är större än ut-

budet. För övrigt kan man konstatera att omsättningen av

skogsmark i länet totalt sett har varit förhållandevis låg det

senaste året. De största skogsägarna i länet är Holmen Skog

AB, Sveaskog AB, Boxholms Skogar AB, Linköpings stift och

Baroniet Adelswärd AB. I landskapet finns också många

privata ägare med relativt stora skogsinnehav.

Kring årsskiftet sjönk timmerpriserna, medan priserna på

massaved och energisortiment steg. Även rotpostmarknaden

har dämpats något. Bravikens sågverk, som startade under

januari 2011, har ökat konkurrensen om grantimmer, vilket

åtminstone tillfälligt bidragit till att prissänkningarna inte blivit

större. Man kan sannolikt förvänta sig ytterligare prissänkningar

på sågtimmer senare i år, vilket eventuellt påverkar även fas-

tighetspriserna. I sammanhanget kan nämnas att Södra lägger

ner den slitna Åtvidabergssågen på grund av konkurrensen på

marknaden, och i stället satsar mer på sina övriga anlägg-

ningar.

18%, 4 år

0,6%

54

Länsfakta




Länet i siffror

Ägande

Totalareal ha

Prod. skogsmark ha

Bolag %

%

Staten %

Skogen

Medelfastigheten ha


Tall/Gran/löv %


Pris våren 2011

Genomsnitt kr/m3sk


Genomsnitt kr/ha


Enskilda

23

Jönköping

Jönköpings län kännetecknas av entreprenör-

skap, med många små och medelstora företag.

Länet täcks till största delen av skog, och

skogs- och trävaruindustrierna är bland de

viktigaste näringarna i länet. Stora aktörer på

virkesmarknaden är Södra, Vida och Rörvik. Det

goda logistikläget, med närheten till många

större städer och den passerande E4:an, åter-

speglas i åtskilliga stora logistikfastigheter.

Jönköping är residensstaden med högskola

och flera statliga myndigheter, bland annat

Skogsstyrelsen och Jordbruksverket.

1 028 000

703 000

9

82

9

51

166

32/52/16

8,4

510

420 - 650

77 000

40 000 - 130 000

FastighetsmarknadenPriserna på rena skogsfastigheter är höga i hela länet. För

närvarande återfinns den högsta prisnivån i attraktiva lägen

nära de expansiva regionerna runt Jönköping och Värnamo.

Fastighetspriserna visar inga tecken på att sjunka, men en

utplaning av de tidigare årens kraftiga prisökningar kan

skönjas. Efter en period av mindre aktivitet under vintern väntas

utbudet av fastigheter öka under den närmaste tiden. Då

medelåldern på fastighetsägarna är hög och en stor andel

generationsskiften sannolikt är i antågande, antas utbudet av

fastigheter till försäljning under kommande år vara högt.

Massavedspriset ligger på mycket höga nivåer medan timret

har haft en betydande nedgång efter förra årets topp-

noteringar. Talltimmer har haft en större sänkning än gran-

timmer. En av anledningarna till detta är oroligheterna i Nord-

afrika, vars länder är viktiga kunder för sågad fura. Trenden det

närmaste året verkar vara svagt nedåtgående. Sett på längre

sikt bedöms virkespriserna bli högre beroende på ökad efter-

frågan och konkurrens till följd av nybyggnationen av sågverken

Braviken utanför Norrköping och Värö norr om Varberg.

12%, 4 år

0,2%

49

FOKUS J NK PINGÖ Ö

Länet i siffror

Ägande

Totalareal ha

Prod. skogsmark ha

Bolag %

Enskilda %

Staten %

Skogen

Medelfastigheten ha


Tall/Gran/löv %


Pris våren 2011

Genomsnitt kr/m3sk


Genomsnitt kr/ha


FOKUS VÄSTRA GÖTALAND24

Västra Götaland

Västra Götalands län har en varierande

näringslivsstruktur med stora traditionella

näringar som handel, sjöfart, jordbruk,

skogsbruk och tillverkningsindustri. Genom-

gående finns en internationell prägel med

spetskompetens inom bland annat fordons-

industri, medicin, kemi, inredning och textil.

Göteborg är centrum för högre utbildning och

forskning samt för länets offentliga verksamhet.

Skandinaviens största hamn ligger i Göteborg

och E6:an utgör en viktig länk för lastbils-

transporter mellan kontinenten och Norge.

2 374 000

1 273 000

10

81

9

33

171

28/52/20

8,1

500

370 - 630

80 000

50 000 - 110 000

FastighetsmarknadenSödra länsdelen har de högsta prisnivåerna. Här finns ett stort

antal aktiva lantbrukare som har skogsbruket som ett kom-

plement till jordbruket eller annan verksamhet. Generellt sett

finns här bra produktionsförhållanden och sedan gammalt

påtaglig influens från en stark marknad söderifrån. Den ökade

efterfrågan på skogsfastigheter i stormarna Gudrun och Pers

ytterområden är fortfarande kännbar. Även de norra läns-

delarna är traditionella skogstrakter, men här möter man de

något lägre nivåerna på den värmländska marknaden. Pris-

nivån i den norra länsdelen är ca 15 procent lägre än nivån i

den södra delen.

Andelen med bostadshus bebyggda kombinerade fastigheter

är hög inom länet, och detta leder till att mycket skog köps

med andra syften än för ren virkesproduktion. Här svarar

storstadsregionernas hästgårdar för en stor andel av omsatta

fastigheter. En viss omsättning sker även i förädlingssyfte då

fastigheter köps in och styckas i mindre enheter med häst-

hållningsmöjlighet. Delarna säljs sedan vidare, vanligtvis med

förhandsbesked om bygglov. Länet har även starka jordbruks-

områden som Västgötaslätten och Dalboslätten, där många

affärer görs i form av fastighetsregleringar.

Rent generellt har nivåerna på fastighetsmarknaden visat på en

konstant stigande kurva under de senaste åren men viss

avmattning kan skönjas under innevarande vinter. Avmatt-

ningen märks främst på fastigheter med stor andel slutavverk-

ningsskog som en effekt av sänkta virkespriser samt avseende

köp med andra syften än virkesproduktion, t ex boende, inom

länets glesbygder.

VirkesmarknadenMärkbart för länet är att sågverksindustrierna i den över-

etablerade Smålandsregionen nu letar råvara längre norrut för

varje år. Nya inköpsorganisationer etableras här på nya

marknader. Även industrin i regionen står under tillväxt, där

exempelvis Södra står inför en stor utbyggnad av sitt sågverk i

Värö.

På timmersidan var prisuppgången markant under hela 2010.

De högsta virkespriserna uppnåddes under hösten 2010, men

en sänkning av listpriser på timmer gjordes i början av 2011.

Det starka kronläget är här en viktig faktor, vilket också

kommer att märkas under den närmsta framtiden. För

pappersmassan och massaveden är prisbilden annorlunda.

Massabruken går bra och listprishöjningarna på massaved har

kommit tätt under 2010 och 2011.

Biobränslemarknaden inom länet är het och området beskrivs i

branschen emellanåt som ”lilla Mälardalen” med flera stor-

förbrukande värmeverk som exempelvis Borås, Trollhättan,

Göteborg, Skövde och ett relativt nytt verk för flis i Mölndal.

Länsfakta




FOKUS VÄSTRA GÖTALAND25

Andra marknadsfaktorerLänets fastighetsstruktur innebär att det finns en förhållandevis

hög andel bebyggda lantbruksfastigheter där det är svårt att

särskilja skogsvärdets andel. Genomsnittsstorleken på skogs-

fastigheterna är förhållandevis liten och ägandet spritt bland

många mindre brukare. Variationen i befolkningstäthet är

mycket stor inom länet från Göteborgs stad med Sveriges näst

högsta befolkningstäthet till Dals-Eds kommun som är ett av

södra Sveriges glesast befolkade områden.

I Göteborgsregionen och andra befolkningscentra råder hög

efterfrågan på fritidslantbruk, s k hästgårdar. Här märks även

hög efterfrågan på skogsmark för jakt och andra fritids-

sysselsättningar. Inom dessa områden avviker marknadsvärde-

nivåerna markant från virkesprisnivåerna, varför man ofta talar i

termer om ”icke monetära nyttor”. Detta förhållande gäller även

kustområdet upp mot Norgegränsen där man kan se att

kvalitativt och drivningsmässigt svaga marker betalas i nivå

med den bättre granskogen. Även på den jordbruks-

dominerade Västgötaslätten, där tillgången på skogsmark är

begränsad, märks en förhållandevis hög prisnivå.

I fokusProjektet ”Bana Väg i Väst” innebär utbyggnad av såväl

dubbelspårig järnväg som fyrfilig motorväg sträckan

Göteborg – Trollhättan. Utbyggnaden, som ska vara

avslutad 2012, ger en kraftigt förbättrad pendlingsmöj-

lighet för området direkt norr om Göteborg. Detta bedöms

på sikt innebära en ökad inflyttning i Trollhätteområdet och

i hela Göta Älvdalen. Med ökad befolkning följer även ökat

intresse för skogsfastigheter och skogsmark som köps på

grund av andra aspekter än de som är kopplade till

virkesproduktion – t ex jakt, vedhuggning, rekreation.

Stora infrastrukturåtgärder som denna leder till att

Göteborgsregionen växer och att fastighetsmarknaden får

en positiv skjuts. De berörda kommunerna har upp-

märksammat områdets ändrade förutsättningar i sina

översiktsplaneringar, men det tar sedan tid innan detalj-

planeprocessen sätter fart. Flera viktiga infrastrukturprojekt

står på tur, som E 20 till Skaraborgsområdet och Rv 40

mot Jönköping samt ”flaskhalsar” inne i centrala

Göteborg.

0,7%

20%, 4 år

61

Länsfakta




Länet i siffror

Ägande

Totalareal ha

Prod. skogsmark ha

Bolag %

%

Staten %

Skogen

Medelfastigheten ha


Tall/Gran/löv %


Pris våren 2011

Genomsnitt kr/m3sk


Genomsnitt kr/ha


Enskilda

FOKUS GOTLAND26

Gotland

Gotland är ett utpräglat jordbrukslän med stark

turistnäring. De båda näringarna drivs huvud-

sakligen av en småskalig men livaktig privat

näringsverksamhet, ofta i kombination med

varandra. Skogsbruket utgör en mindre del av

den areella näringen. Enskilda privatpersoner är

de helt dominerande ägarna av skogsmark och

skogsavverkningar sker ofta när större inves-

teringar på gården är aktuella. På senare tid har

emellertid marknaden för skogsdominerade

fastigheter följt den positiva prisutveckling som

vi sett på fastlandet.

284 000

112 000

12

85

2

26

113

73/16/10

3,9

350

300 - 500

40 000

20 000 - 75 000

FastighetsmarknadenDe flesta lantbruksenheter som byter ägare är kombinerade

fastigheter: bostadsbyggnad, ekonomibyggnader och inägor

förutom mer eller mindre skogsmark. Skogsmarken bedöms i

många fall följa med ”på köpet”, eftersom det i huvudsak är

jordbruksdelen köparen förvärvar.

Skogsdominerade fastigheter är en begränsad del av mark-

naden och prisspridningen är relativt stor.

Den allra senaste tiden har ett antal väldigt höga priser, mellan

400 och 500 kr/m3sk, noterats även på rätt välbestockade

fastigheter. Det finns enstaka ännu högre noteringar, men då

har det varit fråga om ungskogsfastigheter, vilka har mycket

lågt virkesförråd.

Det här indikerar en väldigt mycket högre prisnivå än för bara

ett par år sedan. Frågan är om detta är en anpassning till

fastlandets prisnivåer eller bara ett mindre antal tillfälliga

prisnoteringar? Vi följer utvecklingen med intresse.

Virkesmarknaden på ön är relativt liten och omfattar cirka

300 000 m3sk per år. De större aktörerna är, förutom

Mellanskog, Skogssällskapet (Visby Stift) och Gotlandflis AB.

Timmerpriserna har sjunkit under början av 2011, medan

massavedpriserna har legat i nivå med fastlandet. Ved för

energiproduktion ökar i betydelse och kommer förmodligen att

hålla priset på dessa sortiment uppe.

25%, 4 år

0,1%

42

Länsfakta




Länet i siffror

Ägande

Totalareal ha

Prod. skogsmark ha

Bolag %

%

Staten %

Skogen

Medelfastigheten ha


Tall/Gran/löv %


Pris våren 2011

Genomsnitt kr/m3sk


Genomsnitt kr/ha


Enskilda

27

Kalmar

Kalmar län inrymmer allt från vackra skärgårdar,

Glasrikets industrisamhällen och stora skogs-

områden till Ölands unika alvar. Jord- och

skogsbruk, trä- och skogsindustri, livsmedels-

industri och turism är viktiga näringar. Här finns

många kända varumärken, som till exempel

Orrefors, Kosta Boda, Kährs och Scania.

Linnéuniversitetet i residensstaden Kalmar är en

högklassig forsknings- och utbildningsin-

stitution. Stora aktörer på virkesmarknaden är

Södra, Bergs Timber, Jarl Timber samt ett antal

andra köpsågverk.

1 101 000

720 000

9

78

13

67

177

38/41/20

8,4

520

460 - 590

83 000

65 000 - 100 000

FastighetsmarknadenGenerellt sett är fastighetspriserna på skogsfastigheter höga i

hela länet. Ur statistiken går det att utläsa att Kalmar, Nybro

och Emmaboda kommuner ligger på en något högre prisnivå

per skogskubikmeter, likaså Oskarshamn och Vimmerby

kommuner. Närheten till skogsindustri och attraktiva tätorter

har troligen inflytande på prisbilden. Bland annat Södras

massabruk och sågverk i Mönsterås ligger strategiskt beläget i

länet, likaså ett flertal större köpsågverk. Fastighetspriserna

kommer troligtvis att plana ut eller endast stiga marginellt under

2011, på grund av räntehöjningar, förändrade virkespriser och

ett ökat utbud av fastigheter på marknaden.

Enligt VD Rolf Lindström, Bergs Skog AB i Mörlunda, är

skogsägarens rotnetto totalt sett fortsatt bra, trots något

sänkta timmerpriser. Helhetsaffären är god för skogsägaren där

höjda massavedspriser och intäkter från biobränsle håller uppe

rotnettot. Oroligheter i världen som Japan och Nordafrika är

osäkerhetsfaktorer just nu men på sikt kan det tvärtom leda till

möjligheter.

21%, 4 år

0%

50

FOKUS KALMAR

Länet i siffror

Ägande

Totalareal ha

Prod. skogsmark ha

Bolag %

Enskilda %

Staten %

Skogen

Medelfastigheten ha


Tall/Gran/löv %


Pris våren 2011

Genomsnitt kr/m3sk


Genomsnitt kr/ha


FOKUS KRONOBERG28

Kronoberg

Pappers-, möbel- och glasindustri var tidigare

dominerande i länet. Numera har tyngdpunkten

förskjutits mot verkstadsindustrin. Skogsin-

dustrin är fortfarande stark i ett län som består

av över 70 procent skog. Ett antal stora riks-

och Europavägar bidrar till goda förbindelser

såväl inom som utom länet. Kronobergs län

domineras av barrskogar, med huvudsakligen

tall på höglandet i öster samt grandominerade

partier i syd. Sjön Åsnen i mellersta Kronoberg

har lokalt påverkat växtligheten positivt med

granbestånd med ett rikt inslag av ädellövskog.

845 000

645 000

9

79

12

50

146

31/50/19

8,8

570

450 - 600

80 000

50 000 - 100 000

FastighetsmarknadenHela Kronobergs län präglas av skogsindustrin, med både

mindre och större sågverk och pappersindustrier. Industrierna

är främst belägna i länets östra samt sydvästra delar. Priserna

på skogsfastigheter har jämnat ut sig efter toppnoteringar

under 2010, men antas öka även i framtiden. I länet finns

också ett stort intresse från utländska privata aktörer. Östra

Kronoberg visar på priser över genomsnittet, vilket med tanke

på den mängd större och mindre aktörer som finns inom

träindustrin i området inte är förvånande. Även närheten till

Växjö ser ut att ha påverkat priserna i positiv mening. De

sydvästra delarna av Kronoberg har noterats för höga

fastighetspriser, där närheten till E4, de större städerna i Skåne

samt den gynnsamma boniteten ses som bidragande faktorer.

Ett något lägre fastighetspris än genomsnittet för länet noteras

däremot i nordvästra Kronoberg, där hög nederbörd bidrar till

myrrika områden. Avsaknaden av större träindustrier kan vara

en bidragande orsak, dock bör tilläggas att trenden i västra

Kronoberg verkar vara stigande fastighetspriser.

VirkesmarknadenFrån en redan bra nivå våren 2010 ökade priset på timmer

kraftigt i mitten av 2010. En orsak kan vara att förråden av virke

från stormen Gudrun blivit upparbetade. De höga priserna på

virket mattades av vid årsskiftet, för att sedan stabiliseras på

mer normala nivåer. Att den svenska kronan har stärkts kan

vara en bidragande orsak till att priserna sjunkit, men också att

de rekordhöga prisnivåerna var just väldigt höga. I framtiden

kommer förmodligen priserna att öka igen, det är emellertid

svårt att säga om de kommer att komma upp i de nivåer som

sågs under 2010.

Jämfört med de höga timmerpriserna kan det verka som om

massapriserna blivit tillbakasatta, men de har successivt ökat i

takt med att timmerpriserna sjunkit. Priserna på massaved ser

ut att vara stabila i dagsläget, likaså energivedspriserna, som

har haft en jämn uppgångstakt under fjolåret och in på det nya

året.

Södra planerar att uppföra ett sågverk för löv i Traryd i

Markaryds kommun. Det ska bli intressant att se hur detta i

kombination med upparbetade lager kommer att påverka

priserna i framtiden.

Länsfakta




FOKUS KRONOBERG29

Andra marknadsfaktorerJaktmöjligheterna i Kronoberg är stora, inte minst efter stor-

marna Gudrun och Per som öppnade upp landskapet och

släppte in sly och ungskog. Detta har medfört att vilt-

stammarna har ökat i länet och tyvärr även viltskadorna. I och

med att vildsvinen har etablerat sig i länet så finns ännu ett vilt

att beakta. Arrendepriserna på jakt skiljer sig främst beroende

på storleken av fastigheten. I regel är fastigheterna i nordöstra

Kronoberg något större än de i sydväst. Emellertid bör även

beaktas att närheten till bebyggelse eller större städer har en

inverkan på jaktpriset. Som en följd av detta vägs nackdelen av

mindre arealer i sydväst upp av närheten till de större städerna

i nordvästra Skåne.

Södras massabruk i Mönsterås tittar på möjligheterna att

förädla tallolja till diesel, vilket bedöms att framöver kunna

påverka marknaden. Dels för att sortimenten förmodligen

kommer att öka inom skogsbruket, men också för att fokus på

dimensioner kanske minskar i framtiden. Mönsterås ligger

visserligen i Kalmar län, men torde ändå kunna påverka

Kronobergs län i positiv riktning vad avser prisnivåer.

För närvarande pågår det diskussioner om utbyggnad av

vindkraftverk i länet. På sikt kan detta komma att påverka

fastighetspriserna inom vindkraftsområdena.

I fokusDet har föreslagits att Västra Åsnen, det sjörika slätt-

landskapet söder om småländska höglandet, ska bli

nationalpark. Förutsättningarna utreds fortfarande, men

nationalparken kan komma att invigas 2015. Området

ligger i Alvesta och Tingsryds kommuner och omfattar

totalt cirka 2 000 hektar och 200 öar. Nationalparken kan

bidra till att utveckla turistnäringen och därmed främja en

levande landsbygd.

En omvälvande händelse för Kronoberg under 2000-talet

har varit stormen Gudrun som under en natt fällde 75

miljoner m3sk (tre årsavverkningar) i Götaland och

Svealand. Kronoberg blev värst drabbat och ca 18 % av

virkesförrådet fälldes. Det var mest äldre gallrings- och

slutavverkningsbar granskog som blev drabbad. Stormen

har medfört svåra angrepp av granbarkborre samt en

ökad viltstam, vilken gynnats av stora planteringar och

lövsly. Detta är problem som i dag och för lång tid

framöver kommer att vara av stor betydelse för

skogsbruket i Kronobergs län.

0,4%

13%, 4 år

48

Länsfakta




Länet i siffror

Ägande

Totalareal ha

Prod. skogsmark ha

Bolag %

%

Staten %

Skogen

Medelfastigheten ha


Tall/Gran/löv %


Pris våren 2011

Genomsnitt kr/m3sk


Genomsnitt kr/ha


Enskilda

FOKUS HALLAND30

Halland

Halland påverkas i många sammanhang av sin

långa kuststräcka. Detta märks både inom

turistnäringen, där soliga stränder och salta bad

väger tungt, liksom i skogsproduktionen med

svagare marker ute vid kusten och mycket

bördiga områden inåt land. De befolknings-

tätaste områdena finner man också utmed

kusten där Halmstad är en viktig motor för

regionen. Länet ansluter i norr direkt mot

Göteborg dit också mycket arbetspendling

sker.

510 000

299 000

10

84

6

38

191

17/59/24

9,4

540

450 - 650

95 000

70 000 - 120 000

FastighetsmarknadenSkogsfastighetsmarknaden i Halland har präglats mycket av

stormen Gudrun. Stora mängder kapital matades in i

skogsmarknaden med märkbara prisökningar som en direkt

följd. De högsta prisnivåerna återfinns i söder. Skogens

sammansättning varierar också inom länet, där lövets andel är

betydligt större i söder medan gran dominerar i öster och i

norr.

Stor andel av lantbruksfastigheterna i Halland utgörs av kom-

binerade fastigheter vilka köps av helt andra anledningar än ett

aktivt skogsbrukande. Boendet och användningen av skogen

för rekreation är det viktiga. Denna typ av marknad är vanligare

utmed kustområdet medan skogsbruket är av större vikt på

marknaden i inlandet.

Regionen har ett flertal större virkesförbrukande industrier,

exempelvis massabruk i Värö och Hylte och ett antal stora

sågverk. Utbyggnadstakten inom framförallt sågverksindustrin

är just nu hög. Södra bygger ut sitt sågverk i Värö till en nästan

tredubblad produktion. Varbergs hamn, som även den står

inför en utbyggnad, är också viktig för skogsindustrin i

regionen.

19%, 4 år

0,9%

66

Länsfakta




Länet i siffror

Ägande

Totalareal ha

Prod. skogsmark ha

Bolag %

%

Staten %

Skogen

Medelfastigheten ha


Tall/Gran/löv %


Pris våren 2011

Genomsnitt kr/m3sk


Genomsnitt kr/ha


Enskilda

31

Blekinge

Ett av Sveriges minsta län, ofta kallat för

”Sveriges trädgård”. Blekinge är ett skiftande

landskap med skärgårdar, öppen jord, ek- och

bokskogar och täta granskogar. Länet har en

lång tradition av tillverkningsindustri, främst

verkstadsindustri. Även fiske, pälsdjursupp-

födning och turism är viktiga näringar. Blekinge

Tekniska Högskola i residensstaden Karlskrona

erbjuder både grundutbildning och forskning

inom områden som teknik, vård- och samhälls-

vetenskap. Stora aktörer på virkesmarknaden

är Södra, Viking Timber och Rönås Skog.

278 000

178 000

7

87

5

34

191

12/53/34

11,0

510

470 - 550

77 000

60 000 - 95 000

FastighetsmarknadenPriserna på skogsfastigheter är höga i hela Blekinge. Länet är

så pass litet att avstånd till skogsindustri inte bedöms påverka

fastighetspriserna, som knappast varierar mellan länets

kommuner.

Viktiga prishöjande faktorer är närhet till fina lägen mot hav och

insjöar samt attraktiva lägen nära expansiva orter. Troligen

kommer fastighetspriserna att endast stiga svagt eller plana ut

under 2011, beroende på räntehöjningar, förändrade virkes-

priser och ökat utbud av fastigheter på den lokala marknaden.

Inom sågverksnäringen tror man att timmerpriserna eventuellt

kan komma att gå ned något i det korta perspektivet på grund

av stora lager vid sågverken, oroligheter och ekonomiska

krispaket i flera viktiga exportländer. De asiatiska länderna kan

emellertid vara en öppning för framtiden. Inför nästa

virkessäsong i augusti är det i dag oklart i vilken riktning

virkespriserna kommer att gå.

12%, 4 år

0,4%

55

FOKUS BLEKINGE

Länsfakta




Länet i siffror

Ägande

Totalareal ha

Prod. skogsmark ha

Bolag %

%

Staten %

Skogen

Medelfastigheten ha


Tall/Gran/löv %


Pris våren 2011

Genomsnitt kr/m3sk


Genomsnitt kr/ha


Enskilda

FOKUS SKÅNE32

Skåne

Länets läge är idealiskt med närhet både till det

ekonomiskt utvecklade Västeuropa och de

dynamiska tillväxtekonomierna runt Östersjön.

Skåne är ett stort turistlän med bland annat

Österlen med naturreservat och fiskelägen

samt, i den västra delen, stadsliv och Dan-

marksbåtar. Landskapet är mycket varierat.

I mellersta och norra delen av länet finns det

omfattande områden med främst ljusa, öppna

bokskogar medan i södra Skåne har Sveriges

bördigaste odlingsmarker.

1 109 000

392 000

14

78

7

32

199

12/45/43

11,2

600

550 - 700

97 000

80 000 - 110 000

FastighetsmarknadenDe högsta skogsmarksvärdena återfinns i den norra delen av

Skåne, främst i nordost där det även finns ett antal träin-

dustrier. I länets sydvästra del med dess öppna landskap ligger

tyngdpunkten på lantbruk och förekomsten av rena skogs-

fastigheter är begränsad. Även om kubikpriset i söder ser ut att

vara under genomsnittet i länet, är det här som de högsta

hektarpriserna återfinns.

Priserna på timmer och energived höjdes i början på 2010 efter

att lågkonjunkturen vänt. Timmerpriset sänktes sedan en aning

runt maj månad medan priset på energived förblev på en hög

nivå. Det är svårt att säga vad som kommer att hända med

priset på massaved i framtiden, efter den senaste höjningen

runt årsskiftet 2010/2011.

Även om de flesta skogsägarna i Skåne är hemmahörande i

Hässleholms och Kristinstad kommuner, kommer anmärk-

ningsvärt många markägare från Malmö och Lund. Många

skogsägare i Skåne sköter uppenbarligen sitt skogsbruk på

distans.

10%, 4 år

1,0%

63

oM SVenSk FaSTIgheTSMarknaD34

Svensk Fastighetsmarknad nr 2 2011, Fokus Skog,

innehåller analyser och data från samtliga län i Sverige och

avser bedömda värden för våren 2011.

Varje län redovisas i siffror. De två första tabellerna (ägandet

och skogen) är hämtade från Skogsstatistisk årsbok och

Statistiska centralbyrån. uppgifterna är hämtade från de

senaste offentliga upplagorna. Den produktiva skogsmarkens

ägare har vi valt att definiera i tre olika ägarkategorier enligt

följande:

Bolag (privatägda aB, Övriga privata ägare förutom privat-

personer).

enskilda (privatpersoner).

Staten (Staten, Statsägda aB, Övriga allmänna ägare).

exempel på övriga privata ägare är besparingsskogar och

allmänningar. Övriga allmänna ägare är i huvudsak stiften.

under rubriken pris våren 2011 redovisas de bedömda

genomsnittliga värdena för skogsmark under våren 2011,

tillsammans med det prisintervall som förekommit den senaste

tolvmånadersperioden. genomsnittsvärdet är bedömt för hela

länet. prisintervallet speglar den normala prisvariation som

förekommit under perioden, beroende på saluobjektens olika

virkesförråd, åldersklasser och kvalitet samt unika marknads-

situation. I redovisade värden och intervall ingår inte extrema

om Svensk Fastighets-marknad

oM SVenSk FaSTIgheTSMarknaD35

Tommy LundbergProjektledare

köp, t ex köp av fastigheter med mycket lågt virkesförråd eller

hög andel kalmark. Vidare ingår inte köp där en annan mark-

användning än skogsbruk, jakt och fiske är aktuell.

Småfastigheter under en definierad arealgräns ingår inte heller

i genomsnittet. Definitionen för vad naI Svefa bedömer som

småfastigheter i denna rapport varierar över landet, men i ge-

nomsnitt ligger gränsen för lägstanivå mellan 10 och 15 hektar.

För hela riket, och för varje län, finns en karta med olika

nyanser av grönt. nyanserna ska illustrera förekommande

skillnader i genomsnittsvärden, dels över hela landet och dels

inom respektive län. principen är att ju mörkare nyans desto

högre genomsnittsvärde. Våren 2011 är det högst värde i delar

av Skåne län, med ett snitt på över 600 kr/m3sk. De lägsta

prisnoteringarna finner vi i delar av norrbottens län, där

genomsnittet ligger på ca 260 kr/m3sk.

naI Svefa har tillgång till samtliga lagfarna köp som genomförts

för samtliga fastighetstyper. naI Svefa följer kontinuerligt

prisutvecklingen och lägger in aktuella prisnoteringar och

försäljningsuppgifter i det ortsprissystem som företaget har

utvecklat under en rad av år. ortsprisstemet innehåller upp-

gifter från de salufastigheter som exponeras på den allmänna

marknaden. I denna rapport är det i första hand obebyggda

lantbruksenheter (typkod 110) som ingår i analyserna. I södra

Sverige ingår också en viss andel bebyggda lantbruksfastig-

heter (typkod 120), eftersom de kombinerade lantbruksfastig-

heterna är det vanligaste saluobjektet för denna region.

För att ytterligare komplettera bilden av marknaden har även

fastighetsregleringar, gällande överföring av skogsmark

analyserats.

Följande personer ansvarar för innehållet i Svensk

Fastighetsmarknad, Fokus Skog och nås på

[email protected]

Paul Nord Södra Sverige

Fredrik EkedahlNorra Sverige

Magdalena StjerndahlRedaktör

Per WåhlinMellansverige

om naI Svefa

naI Svefa erbjuder kvalificerad rådgivning för hela din fastighetsaffär. Vi är en av Sveriges

största fastighetskonsulter och förser både offentliga och privata uppdragsgivare med

spetskompetens inom analys, värdering, fastighetsinformation, transaktioner, uthyrning,

fastighetsutveckling, samhällsutveckling, markåtkomst och utbildning.

Med 130 medarbetare på kontor över hela landet, medlemskap i det internationella nätverket

naI global och tillgång till egenutvecklade, marknadsledande fastighetsinformationssystem

baseras vår rådgivning på en på en unik kunskap om fastighetsmarknaden – både lokalt,

regionalt och globalt.

kontakta gärna någon av våra affärschefer nedan om du vill veta mer.

Se också www.naisvefa.se eller www.svenskfastighetsmarknad.se

oM naI SVeFa36

Koncernledning

Ägare: Personalägt sedan 1997

Antal anställda: 130

Kvalitet och miljö: Certifierade enligt ISO 9001 och 14001

Huvudkontor: Stockholm

Kontor: 18 orter

lennart Weiss koncernchef

ylva Melhus ekonomi

christer Skagerlind VD Svefa Fastighetsutveckling aB

lars haag operativ chef

peter Möller affärschef Fastighetsinformation

Mikael holmström VD Svefa Transactions aB

petra Skoglund hr

gustav källén Verksamhetsutveckling och konsultchef

Malin Bergman Marknad

Affärschefer

Mark och exploateringgerd [email protected]

Miljömål niklas [email protected]

Värdering Jan Tä[email protected]

Värdering StorhusJonas å[email protected]

Värdering Jord & Skogpaul [email protected]

analysåsa [email protected]

Fastighetsinformationpeter Mö[email protected]

Transaktioner & uthyrningMikael holmströ[email protected]

Fastighetsutvecklingchrister [email protected]

naI Svefa kompetensper [email protected]

Infrastruktur helena [email protected]

ylva Melhus lars haag lennart Weiss

oM naI SVeFa37

FastighetsbildningBörje nordströ[email protected]

aDreSSer40

StOCKHOlm

Drottninggatan 78 Box 3316103 66 StockholmTel: +46 8-441 15 50

FAlun

Trotzgatan 35791 72 FalunTel: +46 23-480 30

GÄvle

kyrkogatan 12803 20 gävleTel: +46 26-17 54 40

GötebOrG

kungsportsavenyen 31–35411 36 göteborgTel: +46 31-711 63 00

HÄrnöSAnd

Brunnshusgatan 6871 31 härnösandTel: +46 611-247 05

JönKöPInG

Södra Strandgatan 3553 20 JönköpingTel: +46 36-30 71 10

KArlStAd

Bryggaregatan 9653 40 karlSTaDTel: +46 54-10 03 20

lInKöPInG

ågatan 35582 22 linköpingTel: +46 13-25 55 70

luleå

BryggerietVästra Varvsgatan 3, vån 3B972 36 luleåTel: +46 920-21 11 00

mAlmö

Södra långgatan 25, 3 trBox 171 22200 10 MalmöTel: +46 40-660 81 40

mOrA

Strandgatan 8792 30 MoraTel: +46 250-158 58

nOrrKöPInG

Slottsgatan 116602 22 norrköpingTel: +46 11-13 46 60

umeå

Magasinsgatan 7903 27 umeåTel: +46 90-12 75 25

vÄnerSbOrG

Sundsgatan 16462 33 VänersborgTel: +46 521-621 00

vÄSteråS

Slottsgatan 21 722 11 VästeråsTel: +46 21-80 61 50

vÄxJö

kungsgatan 3Box 69351 03 VäxjöTel: +46 470-74 60 60

örebrO

Vasastrand 11Box 493701 49 ÖrebroTel: +46 19-10 01 20

öSterSund

postgränd 8a831 30 ÖstersundTel: +46 63-10 75 40

www.naisvefa.se

www.svenskfastighetsmarknad.se

Documents

Sveriges ledande fastighetsrådgivare | Svefa · 2014. 4. 10. · Sveriges allra största köpare av skogsprodukter är Tyskland, som svarat för över 20 miljarder kronor per år