Tagung der AG NW am 10./11.05.2007 in Hildesheim Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung in Dortmund Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung in Dortmund Der Dortmunder

Tagung der AG NW am 10./11.05.2007 in Hildesheim

Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung in Dortmund

Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung

in Dortmund

Der „Dortmunder Weg“ der kleinräumigen Wohnungsmarktbeobachtung

- Stand der Arbeit -

Mirjam BrondiesAmt für Statistik und Wahlen



• Einrichtung 1991 unter Bedingung eines angespannten Wohnungs-marktes, seitdem jährliche Berichterstattung

• Kooperation zwischen Amt für Wohnungswesen (federführend), Amt für Statistik und Wahlen, Uni Dortmund (Fak. Raumplanung), Wfa NRW (Modellversuch „KomWob“), Wohnungsunternehmen und weiteren Akteuren des Wohnungsmarktes

• Institutionalisierung der Kooperation im „Masterplan Wohnen“ seit dem Jahr 2000

• Wohnungsmarktbericht ist „offenes“ Analyse-, Kommunikations- und Evaluierungsinstrument

• Entwicklung vom Anbieter- zum Nachfragermarkt: Notwendigkeit kontinuierlicher Wohnungsmarktbeobachtung unverändert

Das Dortmunder Wohnungsmarktbeobachtungssystem



• Kleinräumige Analysen bislang rein quantitativ und unsystematisch

• Aufwand muss von Verwaltung und Kooperationspartnern zu leisten sein

• Ergebnis darf keine reine Problemanalyse sein, sondern soll Entwicklungspotentiale aufzeigen

• Steigender Informationsbedarf der Wohnungsmarktakteure soll gedeckt werden

• Gleichzeitige Entwicklung eines „Leitfadens zur kleinräumigen Wohnungsmarktbeobachtung“ zur Nachvollziehbarkeit und Vereinheitlichung quartiersbezogener Analysen

Kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtung- Vorüberlegungen -



„Dortmunder Weg“ der kleinräumigen Wohnungsmarkt-beobachtung – ein Kooperationsprojekt

Quartiersauswahl(nach Entwicklung der Leerstandsquoten/des strukturellen Leerstands,

tagespolitischer Aktualität und Siedlungsstruktur)

I. Leerstands-ursachenanalyse

II. SWOT-Analyse

III. Portfoliomanagement der Wohnungsunternehmen

Entwicklung des „Leitfadens“Ergebnisbericht mit

Handlungsempfehlungen



I. Leerstandsursachenanalyse

• Die „Stromzählermethode“ liefert seit Anfang 2005 quartalsweise Einzeldaten, die auf Unterbezirksebene ausgewertet werden

• Leerstandsquoten dienen als Hauptindikator bei der Quartiersauswahl

• Zum Verständnis kleinräumig auftretender Leerstandsbündelungen fehlt jedoch eine (auch qualitativ ausgerichtete) Ursachenanalyse. Diese Lücke soll geschlossen werden durch:

– Eine Erstellung von Gebietsprofilen– Ortsbegehungen (standardisierte Begehungsprotokolle)– Eine Befragung der Privateigentümer (liegt vor)



II. SWOT-Analyse(Strengths – Weaknesses – Oppertunities – Threats)

• Mehrsemestriges Projekt der Ruhr-Universität-Bochum, Inst. f. Geogr.

• Soll bisherige „qualitative Lücke“ schließen und einseitige (Problem-)Analysen vermeiden

Ext

erne

Ana

lyse

Interne Analyse

Stärken Schwächen

Chancen

Gefahren

Verfolgen neuer Möglich-keiten, die zu den Stärken

passen.

Schwächen eliminieren, um neue Möglichkeiten zu

nutzen.

Stärken nutzen, um Gefahren abzuwenden.

Verteidigungen ent-wickeln, um Schwächen nicht zur Gefahr werden

zu lassen.




• Datensammlungen der Wohnungsunternehmen zur strategischen Erschließung von Erfolgspotenzialen im Bestand / Grundlage für Investitionsentscheidungen

• Verknüpfung mit den für das Quartier ermittelten quantitativen und qualitativen Ergebnissen innerhalb der kleinr. Wohnungsmarktbeob.

• Zusage aller Wohnungsunternehmen, Einigung auf Mindeststandards

Deckungsbeitrag/m²

Marktfähigkeit„Frage-zeichen“

„Milch-kühe“

„Arme Hunde“

„Stars“



„Dortmunder Weg“ der kleinräumigen Wohnungsmarkt-beobachtung – ein Kooperationsprojekt

Quartiersauswahl(nach Entwicklung der Leerstandsquoten/des strukturellen Leerstands,

tagespolitischer Aktualität und Siedlungsstruktur)

I. Leerstands-ursachenanalyse

II. SWOT-Analyse


Entwicklung des „Leitfadens“Ergebnisbericht mit

Handlungsempfehlungen



Leerstandsursachenanalyse:Befragung der Privateigentümer

Hörder Neumarkt:

6,9 %

Nordmarkt-Südost: 8,9 %

Rheinische Straße: 5,7 %

• Versand durch das städt. Steueramt mit dem Heranziehungsbescheid zur Grundsteuer

• Angeschrieben: 953 Privateigentümer

• Rücklaufquote: 24 %

• 33 Eigentümer wünschen Kontaktaufnahme



Fragen zum Gebäude

0%

20%

40%

60%

80%

100%

RheinischeStraße

Nordmarkt-Südost

Hörder Neumarkt

Vor 1918 1919 bis 1948 1949 bis 1969 1970 und später

Wann wurde das Gebäude erbaut? (%)

0%

20%

40%

60%

80%

100%

RheinischeStraße

Nordmarkt-Südost

Hörder Neumarkt

Zeitgemäß Teilw. modernisierungsbedürftig

Voll modernisierungsbedürftig Nicht modernisierungsfähig

Wie schätzen Sie den Zustand des Gebäudes insgesamt ein? (%)

• In allen drei Quartieren hohe Anteile von 3- bis 9-Familienhäusern, in Citynähe rd. 30 % Gebäude mit 10 oder mehr WE

• 35 % der Gebäude sind von Leerstand betroffen



Angaben zu den leerstehenden Wohnungen

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20%

40%

60%

80%

100%

RheinischeStraße

Nordmarkt-Südost

HörderNeumarkt

3 bis 6 Monate 6 bis 12 Monate Mehr als 12 Monate

Wie lange stehen die Wohnungen leer? (%)

0%

20%

40%

60%

80%

100%

RheinischeStraße

Nordmarkt-Südost

HörderNeumarkt

1 Raum 2 Räume 3 Räume 4 u. m. Räume

Wie viele Räume haben die Wohnungen? (%)

• 14 % der leer stehenden Wohnungen werden derzeit modernisiert



Ausstattung der leerstehenden Wohnungen

40

50

60

70

80

90

100

RheinischeStraße

Nordmarkt-Südost

HörderNeumarkt

Verfügen die Wohnungen über ein eigenes Bad/WC?

Antwort „Ja“ (%)

0

20

40

60

80

100

RheinischeStraße

Nordmarkt-Südost

HörderNeumarkt

Verfügen die Wohnungen über einen Balkon?

Antwort „Ja“ (%)

• Bei über 90 % steht ein Keller/Abstellraum zur Verfügung

• Ausstattung mit Aufzügen nur selten vorhanden



Beschaffenheit des Gebäudes oder der Wohnungen als Leerstandsgrund

0

20

40

60

Vor 1918 1919 bis1948

1949 bis1969

1970 undspäter

Beschaffenheit des Gebäudes/derWohnungen Leerstandsgrund?Antwort „Ja“ nach Baualter (%)

0

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80

100

Vollmodernisierungsbed.

Teilsmodernisierungsbed.

Zeitgemäß

Beschaffenheit des Gebäudes/derWohnungen Leerstandsgrund?

Antwort „Ja“ nach Gebäudezustand (%)

• Insgesamt 37 % der Befragten sehen in der Beschaffenheit des Gebäudes und oder der Wohnungen einen Leerstandsgrund



Wohnumfeldbezogene Leerstandsgründe

0 20 40 60 80 100

Öffentliche Infrastruktur ist nichtausreichend.

Nahversorgung ist nicht ausreichend.

Sonstiges

Gebäude ist einer hohen Lärmbelastungausgesetzt.

Wohnumfeld hat geringen Freizeitwert.

Quartier hat ein schiweriges Mieterklientel.

Wohnstandort hat ein Imageproblem.

Rheinische Straße

Nordmarkt-Südost

Hörder Neumarkt

Antwortmöglichkeiten „trifft voll zu“ und „trifft eher zu“ (%)

• 32 % nutzen offene Abschlussfrage für weitere Kommentare – drei Viertel davon thematisieren Probleme des Wohnumfelds



Fazit

• Stärken / Chancen:– Modell wurde kooperativ entwickelt: Hohe Bereitschaft der

Wohnungsmarktakteure, sich weiterhin einzubringen und „selber“ erarbeitete Handlungsempfehlungen im Quartier auch umzusetzen.

• Schwächen / Risiken:– Gelungener Methodenmix oder willkürliche Mixtur quantitativer und

qualitativer Verfahren, die sich nicht in einem Leitfaden abbilden lassen und schließlich keine brauchbare Entscheidungsgrundlage darstellen?

• Dienstleistungen der Statistik:– Neben der Datenbereitstellung, -erhebung und –haltung sind Beratung

und Hilfen bei der Interpretation der Daten bis hin zur Rolle des „neutralen“ Moderators gefragt.

• Weitere Informationen zum Thema:– www.wohnungswesen.dortmund.de



Vielen Dank für Ihre Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!Aufmerksamkeit!

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