Tháng 6/2014

Văn phòng cho thuê

Khách sạn

Mặt bằng Bán lẻ

Tác động đến các Dự án BĐS

của GMD

CHUYÊN SAN BẤT ĐỘNG SẢN

Sáng sủa thị trường văn phòng cho thuê (03/06/2014)

Theo ông Greg Ohan, Giám đốc Bộ phận khu công nghiệp và văn phòng cho thuê

thuộc Công ty CBRE, diễn biến thị trường văn phòng cho thuê từ đầu năm đến

nay đang có chiều hướng sôi động khá ấn tượng, cụ thể giá chào thuê văn phòng

hạng A trong quý I/2014 đã tăng 3% so với cùng kỳ và hạng B tăng 1,7%. "Đây là

sự khởi đầu cho chu kỳ tăng trưởng mới của phân khúc thị trường văn phòng cho

thuê trong năm 2014 và những năm kế tiếp", ông Greg Ohan nhận định và cho

biết, một trong những yếu tố kỳ vọng thị trường văn phòng sáng hơn trong thời

gian tới là nguồn cung đang dần trở nên khan hiếm hơn so nhu cầu thuê.

Tương tự, trước đó, báo cáo về chỉ số giá bất động sản văn phòng cho thuê trong

quý I/2014 của Công ty Tư vấn bất động sản Savills cho thấy, thị trường văn

phòng đã có nhiều chuyển biến lạc quan. Theo đó, chỉ số hoạt động văn phòng đã

tăng 2,1 điểm so với quý trước và 4,4 điểm so với cùng kỳ năm trước.

Theo đánh giá của Savills, đây là giai đoạn thị trường văn phòng có công suất

thuê đạt mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây. Và khu vực trung tâm tiếp tục hoạt

động tốt hơn khu vực ngoài trung tâm trong cả công suất thuê và giá thuê trung

bình. Tại khu vực trung tâm, công suất thuê tăng 1 điểm phần trăm và giá thuê

tăng 2%, giúp tăng chỉ số văn phòng khu vực này lên 2,8 điểm. Tại khu vực ngoài

trung tâm, giá thuê trung bình tăng nhẹ 1% là nguyên nhân tăng chỉ số văn phòng

lên 0,6 điểm.

VĂN PHÒNG CHO THUÊ

THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG

Phân khúc khách sạn 4 sao hoạt động tốt nhất thị trường (08/04/2014)

Tại TP HCM, báo cáo của Savills cũng cho biết về nguồn cung TPHCM có ba dự án 5 sao với khoảng 1.100

phòng, tương đương với 26% nguồn cung 5 sao hiện tại. Các dự án này đều trong giai đoạn xây dựng hoặc

hoàn thiện. Trong Q1/2014, thị trường không có khách sạn 3 đến 5 sao mới. Tp.HCM có 92 khách sạn 3 đến

5 sao với hơn 12.600 phòng, không đổi so với quý trước và tăng 7% so với cùng kỳ năm trước.

Công suất thuê trung bình đạt 74%, tăng 2 điểm phần trăm theo quý nhưng giảm nhẹ 1 điểm phần trăm theo

năm chủ yếu do nguồn cung tăng mạnh suốt năm 2013. Giá phòng trung bình là 1.851.000VNĐ/ phòng/

đêm, không đổi theo quý nhưng tăng 3% theo năm. Trong Q1/ 2014, doanh thu bình quân trên phòng của

phân khúc 3 đến 5 sao tăng 3% theo quý do

doanh thu bình quân trên phòng của 4 sao tăng

18% và của 3 sao tăng nhẹ 1%. Trong khi đó,

doanh thu bình quân trên phòng của 5 sao giảm

nhẹ 1%.

Phân khúc 4 sao hoạt động tốt nhất với công

suất 81%, tăng 9 điểm phần trăm theo quý.

Phân khúc 3 và 5 sao hoạt động ổn định theo

quý với công suất 75% cho 3 sao và 70% cho 5

sao. Các khách sạn tại khu trung tâm hoạt động

tốt hơn khu ngoài trung tâm. Công suất thuê

trung bình của khu trung tâm là 76%, tăng 1

điểm phần trăm theo quý và cao hơn khu vực

ngoài trung tâm 1 điểm phần trăm.

Trong Q1/2014, du khách quốc tế đến Tp.HCM là khoảng 1.246.000 lượt, tăng mạnh 19% so với cùng kỳ

năm trước và là tốc độ tăng trưởng cao nhất trong 4 năm gần đây. Trong 3 năm tới, 10 dự án với khoảng

1.900 phòng dự kiến tham gia vào thị trường. Trong Q2/2014, thị trường sẽ chỉ có 1 khách sạn 3 sao mới tại

quận 7, cung cấp hơn 100 phòng.

THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH

Mặt bằng bán lẻ: TP.HCM vào vụ!

Trong quý I, tại TP. Hồ Chí Minh, tổng nguồn cung bán lẻ

vào khoảng 850.000m2, tăng mạnh 8% so với quý trước

(QoQ) và 7% so với cùng kỳ năm trước (YoY) do sự gia

nhập của 1 trung tâm mua sắm, 1 trung tâm bách hóa và 1

siêu thị.

Khu vực ngoại thành chiếm thị phần bán lẻ lớn nhất với

43% tổng nguồn cung, tiếp đến là khu vực nội thành (36%)

và khu vực trung tâm (21%).

Công suất thuê trung bình của trung tâm bách hóa tăng 6

điểm phần trăm QoQ trong khi công suất thuê của trung

tâm mua sắm tăng 3 điểm phần trăm QoQ; nguyên nhân

chính là do tình hình hoạt động tốt của các dự án mới.

Doanh thu bán lẻ TP.HCM trong quý I/2014 ước đạt 152.000 tỷ đồng. Loại trừ yếu tố lạm phát, doanh thu

bán lẻ tăng khoảng 7,2% YoY, tương đương với năm 2013.

Savill Việt Nam nhận định, mức tăng không đổi của doanh thu bán lẻ chỉ ra rằng sức mua không cải thiện.

Phân khúc bán lẻ trung cấp có thể sẽ hoạt động tốt hơn phân khúc cao cấp trong các quý tiếp theo. Nhu cầu

về mặt bằng bán lẻ đối với các loại hình đồ ăn và thức uống, siêu thị và một số sản phẩm và dịch vụ thiết yếu

có thể vẫn ở mức cao.

Từ quý II/2014 trở đi, Savill cho hay, khoảng 1,3 triệu m2 diện tích bán lẻ mới sẽ gia nhập thị trường. Tuy nhiên, khoảng 70% số dự án này chưa có thời gian hoàn thành dự kiến cụ thể. Quận 1, 2 và 7 chiếm diện

tích bán lẻ tương lai lớn nhất trong tất cả các quận, khoảng 63% tổng nguồn cung tương lai.

MẶT BẰNG BÁN LẺ

THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG

QUY ĐỊNH PHÁP LÝ VỀ BĐS

Nhiều quy định giúp thị trường bất động sản lành mạnh (25/05/2014)

Bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (BĐS) khi bán, cho thuê BĐS phải

qua sàn giao dịch; quy định chặt chẽ điều kiện của cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới…

Đó là một số quy định của dự thảo luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) được nhiều đại biểu ghi nhận giúp thị

trường BĐS lành mạnh, ổn định hơn.

Chiều 24/5, theo chương trình kỳ họp thứ 7, QH khóa XIII, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng thừa

ủy quyền Thủ tướng Chính phủ đã trình bày Tờ trình dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi).

Một số nội dung mới trong Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) gồm: mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh

BĐS cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm thu hút nguồn lực

đầu tư nước ngoài; mở rộng cho phép các chủ đầu tư kinh doanh BĐS được cho thuê, cho thuê mua BĐS các

dự án hình thành trong tương lai thay vì chỉ được cho thuê các dự án bất động sản đã có sẵn.

Đặc biệt, luật sửa đổi sẽ bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê bất động

sản phải qua sàn giao dịch BĐS; quy định chặt chẽ điều kiện của cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi

giới BĐS nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp của tổ chức cá nhân kinh doanh lĩnh vực

BĐS; quy định cụ thể và rõ ràng hơn về các loại nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh, quy

định rõ điều kiện hồ sơ BĐS được đưa vào kinh doanh.

“Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 đã bộc lộ một số bất cập như chưa có đủ chế tài để tạo lập một thị trường

BĐS phát triển ổn định, lành mạnh để nhà nước có thể kiểm soát trực tiếp cung cầu thị trường dẫn đến thị

trường BĐS thời gian qua phát triển thiếu ổn định, tình trạng đầu tư tự phát, theo phong trào, theo đám đông

diễn ra phổ biến, nhiều dự án BĐS chậm tiến độ, thi công cầm chừng, không triển khai, để đất hoang hóa

lãng phí làm mất mỹ quan đô thị”, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nói.

Chiều cùng ngày, QH tiến hành thảo luận về dự thảo Luật Đầu tư công. Nhiều ý kiến ĐBQH nhất trí

với quy định về phạm vi điều chỉnh như dự thảo Luật. Theo đó, Luật Đầu tư công điều chỉnh về quản

lý, sử dụng vốn đầu tư công và cùng với các luật chuyên ngành khác tạo nên một khuôn khổ pháp lý

đồng bộ, thống nhất điều chỉnh toàn bộ hoạt động đầu tư công. Dự thảo Luật đã quy định theo hướng

nâng cao kỷ cương, kỷ luật trong quản lý đầu tư công, từ khâu phê duyệt chủ trương, thẩm định

nguồn vốn nhằm hạn chế tình trạng đầu tư dàn trải gây lãng phí, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu

tư công.

Kinh doanh khách sạn 5 sao vẫn nhiều thách thức

Bên cạnh việc kinh tế chưa phục hồi, các khách sạn

cao cấp đang gặp phải thách thức từ những nguyên

nhân khách quan bên ngoài như vụ MH370, khủng

hoảng chính trị tại Thái Lan... ảnh hưởng tới lượng

khách du lịch, thuê phòng.

Đánh giá kinh doanh của các khách sạn 5 sao tại TP

HCM trong năm vừa qua, ông Tào Văn Nghệ, Tổng

giám đốc Khách sạn REX cho rằng phần lớn không có

sự tăng trưởng đột phá. Thậm chí, qua quý I/2014,

doanh thu giảm 1 - 2% so với cùng kỳ, một số khách

sạn giảm đến 4 - 5%.

"Tình hình chung chưa có nhiều chuyển biến tích cực

bởi vẫn còn ảnh hưởng khó khăn của nền kinh tế. Ngoài ra, sự chia sẻ lượng khách từ các khách sạn 3-4 sao

cũng góp phần làm doanh thu khách sạn 5 sao sụt giảm”, ông Nghệ nói.

Liên quan vấn đề này, ông Nguyễn Anh Vũ - Tổng giám đốc Khách sạn Majestic nhìn nhận bên cạnh những

nguyên nhân về mùa thấp điểm hay cao điểm, việc kinh doanh trong lĩnh vực này còn bị tác động không nhỏ

bởi một số yếu tố khách quan.

Cuối tháng 3/2014, kinh doanh khách sạn đang ổn định vì vẫn còn là tháng cao điểm nhưng từ ngày 20/3 trở

đi lại sụt giảm đột ngột. Có thể do tai nạn máy bay MH370 hay tình hình chính trị tại Thái Lan khiến những

người muốn đi du lịch tiếp tục trì hoãn kế hoạch", ông Vũ chia sẻ.

TP.HCM hiện có 16 KS 5 sao, tập trung chủ yếu ở khu vực trung tâm, nhưng giá phòng, thành phần khách

lưu trú và chiến lược tiếp thị là hoàn toàn khác nhau.

Phân tích về nguồn khách lưu trú của khách sạn 5 sao, ông Nguyễn Đức Ngọc -Giám đốc Kinh doanh - Tiếp

thị Tập đoàn TD Corp dẫn giải, khách du lịch thường được phân chia thành 3 thị trường gồm khách lẻ (cá

nhân), khách đoàn (group) và khách thương nhân (corporate). Đối với nhóm khách đoàn lại được phân chia

thành hai loại là doanh nhân (cấp quản lý) và khách đi theo diện thưởng của công ty.

Trong thời điểm kinh tế khó khăn, doanh nghiệp thường cắt giảm các chi phí công tác của quản lý cấp trung,

nếu có cũng chuyển từ 5 sao xuống 3-4 sao. Trong khi đó, nhân viên được công ty thưởng lại có nhiều sự lựa

chọn về địa điểm. Đó là lý do khiến công suất của khách sạn 5 sao giảm sút trong vài năm vừa qua.

Nguồn cung khách sạn 5 sao tại TP.HCM nói riêng và trên phạm vị cả nước nói chung chưa nhiều nhưng

mức độ cạnh tranh là không hề nhỏ.

XU HƯỚNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Mặc dù không bằng thời điểm đỉnh cao nhưng dư địa phát triển của mảng kinh doanh khách sạn 5 sao còn rất

lớn. Nhìn vào thị trường TP.HCM, ông John Augustin - Giám đốc Điều hành Tập đoàn quản lý The Everly

Group cho rằng tình trạng kết quả kinh doanh kém hơn giai đoạn 2007-2008 sẽ không kéo dài lâu. TP.HCM

hay Hà Nội đang ở giai đoạn đầu như các thành phố lớn của Malaysia những năm 80 của thế kỷ trước nên dư

địa phát triển còn rất lớn.

Thống kê của Savills tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương về giá trị và xu hướng đầu tư trong khu vực đối

với lĩnh vực khách sạn cho thấy Việt Nam đang chiếm tỷ lệ rất nhỏ, chỉ khoảng 2% trong tổng số 12 thị

trường mà các nhà đầu tư quốc tế hiện diện. Singapore chiếm 10% và Thái Lan là 7%, Trung Quốc đạt tỷ

trọng lớn nhất với 20%.

Do đó, đây là giai đoạn để các nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản Việt Nam mua những tài sản giá rẻ.

Ông John Augustin chia sẻ đã không ít doanh nghiệp Việt Nam chào bán các dự án khách sạn đang triển khai

cho The Everly Group.

Trong vai trò là một nhà đầu tư kiêm cổ đông tại Khách sạn Metropole, ông Andy Ho - Giám đốc Điều hành

Quỹ VOF, thuộc Tập đoàn VinaCapital nhấn mạnh nếu có những cơ hội đầu tư vào khách sạn 5 sao đang

hoạt động hiệu quả, đơn vị này sẽ không từ bỏ cơ hội. Sau khi thoái vốn khỏi Khách sạn Legend (TP.HCM),

VinaCapital cũng đang tìm đối tác để bán lại cổ phần tại Khách sạn Metropole Hà Nội. Ngoài ra, khách sạn

New World và Le Meridien Sài Gòn tại TP.HCM cũng cũng đang tìm kiếm nhà đầu tư mới.

Mặt bằng bán lẻ nhiều triển vọng từ TPP

Có những e ngại từ phía đối tác nước ngoài về vấn đề nợ xấu của ngân hàng và Đồng Việt Nam đang

được định giá cao; tuy nhiên, tiềm năng của thị trường bán lẻ Việt Nam tiếp tục được các nhà đầu tư

đánh giá tốt.

Thị trường bán lẻ Việt Nam tiếp tục được đánh giá

tốt là cơ hội cho các chủ đầu tư vào các trung tâm

thương mại hoặc mặt bằng tại chân đế các toà nhà

cao tầng.

Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE Việt

Nam vừa hé lộ thông tin về một vài đối tác thương mại

Hoa Kỳ đang thông qua CBRE để tìm kiếm mặt bằng

bán lẻ tại Việt Nam.

Theo ông Leech, có những e ngại từ phía đối tác Hoa

Kỳ về vấn đề nợ xấu của một số ngân hàng và Đồng

Việt Nam đang được định giá cao; tuy nhiên, tiềm

năng của thị trường bán lẻ Việt Nam tiếp tục được các

nhà đầu tư đánh giá tốt.

“Việt Nam đang đàm phán để được tham gia Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP). Sự kiện này

được kỳ vọng sẽ thúc đẩy cạnh tranh lành mạnh giữa các nhà bán lẻ trong nước và quốc tế. Thêm vào đó, dự

kiến sẽ có 1 “làn sóng” các nhà bán lẻ đến từ Thái Lan, Nhật Bản và Hàn Quốc đổ bộ vào Việt Nam. Những

chủ đầu tư lớn như Aeon Mall, Tập đoàn Central Group và Tập đoàn CJ đã bảy tỏ sự tin tưởng vào tiềm năng

phát triển mạnh mẽ của thị trường bằng cách mở rộng mạng lưới kinh doanh của mình cũng như đưa ra

những kế hoạch phát triển lâu dài tại Việt Nam”, ông Leech nói.Trong quý I/2014, phân khúc mặt bằng bán

lẻ tại Hà Nội có nhiều khởi sắc. Ngoài dự án Lotte Mart, trung tâm mua sắm tổng hợp Robins thuộc Tập

đoàn Central Group (Thái Lan) cũng là 1 nhà bán lẻ lớn mới gia nhập thị trường Việt Nam. Trung tâm này

nằm tại Vincom Mega Mall – Royal City, cung cấp các mặt hàng đa dạng từ mỹ phẩm, thời trang cho tới các

sản phẩm gia dụng, phù hợp với phần lớn nhu cầu của tầng lớp trung lưu. Một vài thương hiệu quốc tế lớn

cũng được dự đoán sẽ gia nhập thị trường bán lẻ Hà Nội như McDonald’s và Starbucks. Hiện các thương

hiệu này đều đã mở cửa hàng đầu tiên tại TP. Hồ Chí Minh và đạt được những thành công bước đầu.

Tỷ lệ trống của phân khúc mặt bằng bán lẻ quý I/2014 đạt 14,4%, giảm 1% so với quý IV/2013 và tăng 1,2%

so với cùng kỳ 2013. Tỷ lệ trống của các trung tâm thương mại đạt 15,1%, giảm 1,2% so với quý IV/2013.

Tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm mua sắm tổng hợp được cải thiện khi tỷ lệ trống đạt 8,2%, giảm 15,3% so với

quý IV/2013. Khối đế bán lẻ đã không đạt được công suất 100% như năm 2013 do một số khách thuê đã thay

đổi địa điểm thuê, dẫn đến tỷ lệ lấp đầy giảm xuống chỉ còn 91,5%. Khu vực trung tâm đạt tỷ lệ lấp đầy

100% tại các dự án mới gia nhập thị trường trong khi tỷ lệ này thấp hơn tại khu vực ngoài trung tâm do các

dự án mới được mở lại có tỷ lệ trống cao.

Giá thuê trung bình toàn thị trường đạt 39,7 USD/m2/tháng, giảm 4,8% so với quý trước. Giá thuê giảm đối

với cả 2 khu vực trung tâm và khu vực ngoài trung tâm. Trong quý này, giá giảm tại cả dự án cũ và dự án

mới mở, đặc biệt tại khu vực trung tâm.

Trong quý này, 2 trung tâm thương mại đã mở cửa trở lại sau 1 thời gian tạm ngừng để “tái cơ cấu”. Lotte

Mart khai trương trung tâm thương mại đầu tiên tại Hà Nội ở 4 khối đế toà nhà Mipec Tower (phố Tây Sơn,

quận Đống Đa), diện tích khoảng 20.000 m2. Hanoi Square (từng được biết đến với cái tên Hàng Da

Galleria) được định hướng tới những khách hàng có thu nhập thấp hơn.

CẬP NHẬT DỰ ÁN BĐS CỦA GMD

Dự án Khu phức hợp Viêng-chăn của Gemadept tọa lạc tại vị trí đắc địa tiếp giáp 3 mặt tiền

đối diện quảng trường Patuxay và gần văn phòng chính phủ Lào vốn được nhân dân địa

phương ví như khu vực đại lộ Champ Elysee của Pháp.

Đây là tổ hợp Khách sạn 5 sao theo chuẩn quốc tế và Trung tâm mua sắm cao cấp trên diện

tích khu đất hơn 6.700m2.

Hiện Ban quản lý dự án đang chuẩn bị các công việc cần thiết để tiến hành khởi công trong

năm nay sau khi nhận được giấy phép xây dựng ngày 19/04/2014.

GEMADEPT CORPORATION