Tinglysing fast eiendom

Universitetet i Oslo 05.03.2014Registerfører Haldis Framstad Skaare,

Statens kartverk

Hva betyr det å tinglyse?

• Registrere dokument for å sikre rettsvern for rettsstiftelser som dokumentet inneholder. Rettigheten registreres i et register. Når det gjelder fast eiendom så kalles dette registeret grunnbok.

• Grunnboken er elektronisk, og registreringen foretas av Statens kartverk, tinglysingen. Tidligere foregikk tinglysingen i tingrettene, og hos byskriveren.

• For rettigheter knyttet til borettslagsandeler, registreres disse i grunnboken for borettslagsandeler. Tidligere var det ikke noe nasjonalt register, dette ble opprettet i 2006.

Hvorfor tinglyse?

•Formålet med tinglysing er å oppnå rettsvern for rettigheter overfor andre rettstiftelser. Dette skjer ved registrering i et register som er åpent for publikum, slik at notoritet og publisitet oppnås for den tinglyste rettsstiftelse.

•Sikre realkreditten

•Sikre lån med pant i fast eiendom

•Tinglysing har ingen betydning mellom partene

•En avtale blir ikke ”mer bindende” eller ”mer gyldig” av å være tinglyst.

Hvorfor tinglyse?

• Rettsvirkningene av tinglysing følger av tinglysingsloven §§20-27.

• Oppnår rettsvern overfor en yngre rettsstifting

• Ekstingverer en eldre utinglyst rettsstiftelse

• Ekstinksjon i hjemmelsmannskonflikt

Rettsvernsvirkning

• § 20. Når et dokument er innført i dagboken, går det rettserhverv som dokumentet gir uttrykk for, i kollisjonstilfelle foran rettserhverv som ikke er innført samme dag eller tidligere.

       Rettserhverv som er innført i dagboken samme dag, er likestillet; dog går utleggs- og arrestforretninger foran annet rettserhverv. Er flere utleggsforretninger innført samme dag, går den eldste foran.

• § 21. Et eldre rettserverv går uten hensyn til § 20 foran et yngre, dersom dette er stiftet ved rettshandel og erververen da hans rett ble dagbokført, kjente eller burde kjenne den eldre rett.

Hvilke opplysninger finner vi i grunnboken?

• Grunnboken er et rettighetsregister.

• Grunnboken skal ikke ha opplysninger om en eiendoms fysiske forhold, herunder areal og grenser.

• Grunnboken er rubrisert slik:

• Hjemmelsopplysninger

• Pengeheftelser

• Servitutter

• Grunndata

Grunnbokens troverdighet

• Positiv troverdighet

• Man skal stole på at de opplysninger grunnboken gir er riktige.

• Unntak: forfalskning, tvang

• Staten har et objektivt erstatningsansvar, tingl. § 35.

• Negativ troverdighet

• Man skal stole på at det grunnboken ikke opplyser om heller ikke gjelder

• OBS! Ikke tinglysingsplikt

• OBS! Adgang til å rette feil

• Gjelder rettslige, ikke faktiske forhold.

Hvordan opprette et grunnboksblad?

• Tinglyse ”Melding til tinglysing”, jf matrikkellova § 24

Vilkår for tinglysing

• Hovedregel: Tinglysingsloven §12

• Såfremt ikke annet er bestemt ved lov, kan et dokument bare anmerkes i grunnboken når det går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller opheve en rett som har til gjenstand en fast eiendom i embedskretsen.

• Unntak: Rett til tinglysing kan følge av lov, eks. jordskifteloven § 24.

Samspillet matrikkel-grunnbok

• Tinglysingsloven § 12a første punktum, en tinglysingssperre

• ” Når det etter matrikkellova skal utføres oppmålingsforretning, kan dokument som gir grunnbokshjemmel til eiendoms- eller festerett, ikke tinglyses uten at melding til tinglysing om opprettelse av matrikkelenheten senest samtidig blir registrert i grunnboken.

• Matrikkellova § 12

• Unntak matrikkelforskriften § 30.

Vilkår for tinglysing - tinglysingsloven § 13

• Dokument som gir uttrykk for en rettshandel kan ikke anmerkes uten hjemmelshavers samtykke, tgl. § 13

• Rettskraftig dom kan anmerkes uten samtykke, § 13, 4.ledd

• Utleggsforretning kan anmerkes uten samtykke

• Ektefellesamtykke ved felles bolig• Tgl. § 13, 5. ledd• Ekteskapsloven § 32, egenerklæring om sivilstand

Vilkår for tinglysing - tinglysingsloven § 13

• Ingen heftelse kan slettes uten rettighetshavers samtykke, tgl. § 32 første ledd

• Unntak:• Heftelse som åpenbart er opphørt kan slettes uten

samtykke, jf. § 31andre ledd

• Det samme gjelder heftelser der virkningen av tinglysingen er falt bort, jf. tgl. § 31 første ledd, jf.§§ 28-30

• Heftelse som det sannsynliggjøres at er bortfalt, kan slettes etter kunngjøring, jf. § 32a

Tinglysingsloven §15

• Den som har grunnbokshjemmel, har også hjemmel til de bygninger som er eller blir oppført på eiendommen, jf. tgl.§ 15

• Eks. ikke tinglyst festeforhold• Grunneier vil inneha den formelle hjemmel også til festerens

bebyggelse

• Formelt eierskap• Grunnboken gir ikke nødvendigvis uttrykk for det reelle

eierskapet

Formkrav til visse dokumenter

•Grunnleggende forutsetninger for tinglysing med hensyn til klarhet og form. Tinglysingsforskriften §§4, 4a