Upload
others
View
0
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM – Q1 2015 Trình bày: Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn
Thứ Năm, ngày 2 tháng 4 năm 2015
2 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
IF IT’S TOO GOOD TO BE TRUE, IT’S TOO GOOD TO BE TRUE!
3 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
7.8%
8.4% 8.2% 8.5%
6.3%
5.3%
6.8%
5.9%
5.0% 5.4%
6.0%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM
Nguồn: Tổng cục Thống kê Việt Nam.
Tăng trưởng GDP, Việt Nam
GDP theo quý
“ ANZ điều chỉnh dự
báo tăng trưởng GDP
Việt Nam năm 2015
và 2016 lên 6,5% cho
hai năm từ mức dự
báo trước đó là 6,2%
và 6,4%.
”
5.0% 5.3% 6.1%
7.0% 6.0%
Q1 14 Q2 14 Q3 14 Q4 14 Q1 15
4 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
Việt Nam nằm trong các nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất
TRIỂN VỌNG TÍCH CỰC CHO NỀN KINH TẾ VIỆT NAM
Chi tiết các thành phần của tỷ lệ tăng GDP thực trung bình hàng năm (2014-2050)
Nguồn: PwC Analysis, The World in 2050: Will the shift in global economic power continue, February 2015.
Tỷ lệ tăng dân số TB hàng năm Tỷ lệ tăng trưởng thực trên đầu người TB hàng năm
Tăng trưởng GDP TB hàng năm (theo nội tệ)
5 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
Doanh số bán lẻ, Việt Nam
Doanh số bán xe ôtô, Việt Nam
-30%
20%
70%
120%
170%
-
40,000
80,000
120,000
160,000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2M2015
% t
ăn
g trư
ởn
g
Số
xe
bá
n đ
ượ
c
No. of cars selling % change YoY
Phí đăng ký giảm từ 10% - 20% xuống
10% - 15% trong tháng 4/2012.
Thuế nhập khẩu xe từ các nước Asean sẽ
giảm từ 50% xuống 0% đến năm 2018.
Mục tiêu tăng
trưởng tín dụng
2M: 0,68%
2015: 13-15%
2014: 14%
Số xe ôtô bán được Thay đổi theo năm
0%
6%
12%
18%
24%
30%
36%
42%
-
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
2014P
Q1
20
15
Tố
c đ
ộ t
ăng
(%
)
Do
an
h s
ố (
Ng
hìn
tỷ đ
ồn
g)
Doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ Tốc độ tăng trưởng
Nguồn: Tổng cục Thống kê Việt Nam, Q1 2015
Nguồn: Hiệp hội các nhà sản xuất ô tô Việt Nam, T3/2015
Doanh số bán xe ôtô
hàng năm:
Việt Nam: 150.000 chiếc
Thái Lan: 850,000 chiếc
Indonesia: 1,250,000 chiếc
6 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
GIÁ DẦU GIẢM DẪN ĐẾN THÂM HỤT THƯƠNG MẠI?
Đô la, vàng và dầu – Trong 10 năm
So sánh xu hướng của chỉ số đồng đô là (trên các sàn giao dịch chính) với giá vàng và dầu trong 10 năm trở lại
đây. Ba đường chỉ số trên biểu đồ thể hiện sự tương quan theo độ lệch chuẩn (standard deviation).
Nguồn: Macrotrends, 1/4/2015.
+20% y-o-y vs. EUR
và Yen
US$1,186/oz
-8% y-o-y
US$47.4/thùng
-47% y-o-y
Dec-1
0
Ma
r-11
Jun
-11
Se
p-1
1
Dec-1
1
Ma
r-12
Jun
-12
Se
p-1
2
Dec-1
2
Ma
r-13
Jun
-13
Se
p-1
3
Dec-1
3
Ma
r-14
Jun
-14
Se
p-1
4
Dec-1
4
Ma
r-15
18.932
20.703 21.036
21.246 21.458
20.803
Tỷ giá liên ngân hàng Việt Nam
Cán cân thương mại
T1
2-1
0
T6
-11
T
12
-11
T
6-1
2
T1
2-1
2
T6
-13
T
12
-13
T
6-1
4
T1
2-1
4
T3
-15
-200
-150
-100
-50
0
50
100
150
200
2010 2011 2012 2013 2014 3M2015
Tỷ U
SD
Xuất khẩu
Nhập khẩu
Chỉ số Nhà quản trị mua hàng (PMI) Chỉ số VN-Index
7 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
VIỆT NAM LÀ MỘT TRONG CÁC NƯỚC CÓ ĐỒNG TIỀN MẠNH NHẤT KHU VỰC CHÂU Á TBD
Tỷ giá
Nguồn: Phòng nghiên cứu CBRE, Q1/2015.
80
90
100
110
120
130
140
150
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
2011 2012 2013 2014 2015
Đồn
g n
ội đ
ịa/ U
SD
JPY
INR
AUD
MYR
THB
SGD-TWD
PHP
VND
KRW-HKD
NZD
CNY
Trái phiếu chính phủ Việt Nam
Thời gian đáo hạn (năm)
Lã
i su
ất (%
)
8 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
NGÂN HÀNG GIẢM LÃI SUẤT NHỜ LẠM PHÁT THẤP
Nguồn: Tổng cục Thống kê Việt Nam, Ngân hàng nhà nước Việt Nam.
Lãi suất và lạm phát Việt Nam
Ngân hàng HSBC dự báo ngân hàng trung ương có thể sẽ cắt giảm thêm
lãi suất trên thị trường mở (OMO) trong năm nay nhằm thúc đẩy nhu cầu
nội địa và tăng trưởng nhờ vào tỷ lệ lạm phát thấp.
0
5
10
15
20
25
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Lạ
m p
há
t (%
)
Average CPI (y-o-y) Lending rate Deposit rateCPI trung bình (y-o-y) Lãi suất cho vay Lãi suất tiền gửi
Lãi suất vay mua nhà cho 12 tháng đầu
T1/15 T3/15 Thời hạn vay/ tỷ lệ
vay tối đa
• Techcombank 9,49% 7,99% 20 năm/70%
• Vietcombank 7,99% 7,5% 15 năm/70%
• ACB 8,90% 7,5% 20 năm/75%
9 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
SỐ CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH LẬP TĂNG
Nguồn: Tổng cục thống kê Việt Nam.
* Các bài báo trên được trích vào Tháng 3/2015.
Restructuring banking system:
• Some large banks will have to merge
with smaller banks, while the central
bank will directly handle other
lenders.
1. Công ty Bất động sản thành lập mới tăng +49% so với
cùng kỳ năm trước;
2. Công ty Nghệ thuật, vui chơi, giải trí thành lập mới
tăng +49% so với cùng kỳ năm trước.
Novaland chuẩn bị lên sàn cuối năm 2015
19.000 thành lập mới 4% y-o-y
2.055 giải thể 9% y-o-y
16.175 ngưng hoạt động 14% y-o-y
4.376 hoạt động trở lại 20% y-o-y
10 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
HÀN QUỐC & NHẬT BẢN – HAI NƯỚC ĐẦU TƯ NHIỀU NHẤT VÀO VIỆT NAM
Vốn FDI vào Việt Nam, 3T/2015
Nguồn: Bộ kế hoạch và đầu tư Việt Nam..
76%
11%
7% 6%
Sản xuất
Bất động sản
Bán buôn bán lẻ sửa chữa Khác
Pelosi, Bipartisan Delegation Conclude
Two-Day Visit to Vietnam
Kiều hối Việt Nam đạt 12 tỷ đồng trong năm
2014, chiếm 8% trong tổng GDP cả nước và
tăng 13% so với cùng kỳ năm trước.
11 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
CƠ SỞ HẠ TẦNG – TP.HCM
Khởi công tại tuyến
Metro số 2 tại trạm
Tham Lương quận12
Dự kiến hoàn thành:
Q3/2016
Lễ động thổ cầu Thu
Thiem 2 Bridge
Dự kiến hoàn thành:
30 tháng 04, 2018
Thông xe toàn tuyến Cao
tốc Long Thành – Dầu
Giây
Chiều dài: 55 km
Kết nối TP.HCM với Đông
Nam Bộ
Chi phí ước tính cho dự
án sân bay quốc tế
Long Thành giảm 15%
04/02/2015 25/02/2015 16/01/2015 08/02/2015
12 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
Thông số chung Q4 2014
CĂN HỘ BÁN
CĂN HỘ BÁN HẠNG SANG CAO CẤP TRUNG CẤP BÌNH DÂN TỔNG
Tổng nguồn cung chào bán (căn
hộ) 1.278 40.006 33.656 49.563 124.503
Chào bán mới (căn hộ)* 0 3.196 344 1.610 5.150
Tổng nguồn cung hoàn thành (căn
hộ) 817 24.428 21.835 27.000 74.080
Hoàn thành mới (căn hộ)* 0 905 560 850 2.315
Giá bán sơ cấp bình quân
(USD/m2) $4.374 $1.717 $978 $664
Tỷ lệ thay đổi so với quý trước
(%) 3,9% 1,0% -3,7% -1,0%
Tỷ lệ thay đổi so với năm trước
(%) 3,6% 3,7% 2,3% -3,6%
(*) Không bao gồm các dự án chào bán nội bộ và chào bán lại. (**) Không bao gồm các dự án và căn hộ bị trì hoãn.
Tất cả giá bán chưa bao gồm Thuế GTGT và các loại phí khác.
Nguồn: CBRE Việt Nam, Q1/2015.
13 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
Thị trường tiếp tục hồi phục, dự án cao cấp vẫn ghi nhận giao dịch
CĂN HỘ BÁN
16,200 căn hộ
Q1 2015 Q1 2014
1.959 căn hộ
5.150 căn hộ
Chào bán mới tăng 163%
so với cùng kỳ năm trước
Giao dịch tăng 138%
so với cùng kỳ năm trước
2.724 căn hộ
Q1 2014
6.484 căn hộ
Q1 2015
16,200 căn hộ
Q1 2015 Q1 2014
2,600 căn hộ
4.880 căn hộ
1.500 căn hộ
Q1 2014
3.080 căn hộ
Q1 2015
TP.HCM Hà Nội
Chào bán mới tăng 82%
so với cùng kỳ năm trước
Giao dịch tăng gấp đôi
so với cùng kỳ năm trước
Nguồn: CBRE Việt Nam, Q1/2015.
14 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
31% 37% 40%
31% 31% 27%
37% 31% 32%
1% 2% 1%
Before 2010 Mid-2010 After 2015
Luxury
High-end
Mid-end
Affordable
CĂN HỘ BÁN Chào bán mới Q1/2015 – Phân khúc cao cấp và bình dân tăng
6 dự án
1360 căn hộ
2 dự án
230 căn hộ
2 dự án
473 căn hộ
1 dự án
282 căn hộ
1 dự án
700 căn hộ
1 dự án
495 căn hộ
2 dự án
508 căn hộ
2 dự án
678 căn hộ
2 dự án
424 căn hộ
TP.HCM
~5.150 căn hộ
17 dự án 1 dự án
198 căn hộ
2 dự án
223 căn hộ
1 dự án
50 căn hộ
2 dự án 270 căn hộ
2 dự án
275 căn hộ
Hoai Duc
5 dự án
3,297 căn hộ 2 dự án
337 căn hộ
3 dự án
229 căn hộ
Cau Giay
Dong Da
Ha Dong
Hoang Mai
Tu Liem
Hà Nội
4.880 căn hộ
18 dự án
Nguồn: CBRE Việt Nam, Q1/2015.
20% 17% 26%
63% 63% 57%
15% 18% 15% 3% 2% 2%
2009 2011 2015
Luxury
High-end
Mid-end
Affordable
2 dự án
223căn hộ
Hạng sang
Cao cấp
Trung cấp
Bình dân
Hạng sang
Cao cấp
Trung cấp
Bình dân
Trước 2010 Giữa 2010 Sau 2015
15 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
02,0004,0006,0008,000
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
20
12
20
13
20
14
20
15
0 2,000 4,000 6,000 8,000
CĂN HỘ BÁN Vẫn ghi nhận giao dịch bán dù trùng dịp nghỉ Tết dài
Lượng giao dịch (số căn hộ)
Nguồn: CBRE Việt Nam, Q1/2015.
TP.HCM
138% so với cùng kỳ
năm trước
Hà Nội
103% so với cùng kỳ
năm trước
Hạng sang Cao cấp Trung cấp Bình dân
16 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
$800
$1,200
$1,600
$2,000
$2,400
2004 2006 2008 2010 2012 2014
CĂN HỘ BÁN Ở một vài dự án, chủ đầu tư đang tăng giá, có thật không?
• Giá sơ cấp của phân khúc cao cấp tăng nhẹ
• Không phải mọi dự án đều tăng giá! Chỉ ở một vài dự án có vị trí tốt, do chủ đầu tư
uy tín phát triển và có tiến độ xây dựng tốt
Giá sơ cấp dự án cao cấp, TP.HCM Giá sơ cấp dự án cao cấp, Hà Nội
Giá chào bán (USD/m2)
$0
$500
$1,000
$1,500
$2,000
2006 2008 2010 2012 2014
Nguồn: CBRE Việt Nam, Q1/2015.
150–250 căn hộ
mỗi đợt chào bán
250–350 căn hộ
mỗi đợt chào bán
350–450 căn hộ
mỗi đợt chào bán
>500 căn hộ
mỗi đợt chào bán
17 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
Khách mua căn hộ bình dân
CĂN HỘ BÁN TP.HCM
Cơ cấu thu nhập chính thức
hàng tháng của hộ gia đình
Khảo sát từ hơn 2.000 khách mua căn hộ Ehome
Nguồn: Nam Long, Q3/2014.
28%
40%
19%
6% 7%
BelowUS$500
US$500 -$1,000
US$1,000 -$1,500
US$1,500 -$2,000
AboveUS$2,000
63% là nhân viên thâm
niên, thu nhập ổn định
>3/4 từ độ tuổi 25 đến 45
64% muốn mua căn hộ
2 phòng ngủ
Giá Môi trường sống Nhân tố chính ảnh hưởng đến
quyết định mua nhà
18 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
Khách mua căn hộ bình dân
CĂN HỘ BÁN TP.HCM
Hỗ trợ vay vốn ngân hàng Hỗ trợ vay vốn ngân hàng
81% muốn vay ngân hàng để mua
nhà mới
56% muốn lãi suất ổn định
29% muốn thời hạn vay dài 20 năm
Khuyến mãi ưa chuộng khi mua nhà mới
34% thích giảm giá trực tiếp trên giá bán
31% thích lịch thanh toán dài Khảo sát từ hơn 2.000 khách mua căn hộ Ehome
Nguồn: Nam Long, Q3/2014.
19 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
Liên doan với nước ngoài Nguồn cung cao cấp
CĂN HỘ BÁN TP.HCM
“Căn hộ bình dân chất lượng cao”
Thời điểm mở bán, Tháng 12/2014
Ba tháng sau, Tháng 3/2015
20 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
Tây –
43% Khu
trung tâm
– 8%
Đông
Nam –
28%
Tây Nam
– 21%
Dự kiến nguồn cung dồi dào trong năm 2015
CĂN HỘ BÁN
Tây –
43% Khu
trung tâm
– 8%
Đông
Nam –
28%
TP.HCM: Khu Đông và khu Nam tiếp tục có nhiều dự án phát triển.
Hà Nội: Khu Tây vẫn còn nhiều nguồn cung đang triển khai – nhưng khu Đông
và Đông Nam đang trở thành điểm tập trung mới
Tây Nam
– 21%
BẮ
C
16%
TP.HCM ~22.000 căn hộ
Hà Nội ~13.000 căn hộ
Nguồn: CBRE Việt Nam, Q1/2015.
21 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
Triển vọng
CĂN HỘ BÁN
Hoạt động bán hàng được kỳ vọng sẽ duy trì tốt vì thị
trường đã thấy được sự trở lại của không chỉ người
mua cuối cùng mà còn các chủ đầu tư (và người đầu
tư).
Liệu có nên lo lắng về thị trường tăng trưởng nóng?
Giá được kỳ vọng sẽ tăng lên đều đặn. Mặc dù các
chủ đầu tư danh tiếng thì thận trọng với chiến lược
giá, ghi nhận khả năng chi trả của thị trường bình
dân.
Sự trở lại của các dự án hàng đầu: nhà đầu tư
Singapore và Hàn Quốc đang chuẩn bị tung ra các dự
án khổng lồ trong khi nhà đầu tư Nhật và liên doanh
đang tìm kiếm cho khu đất phát triển khu dân cư.
22 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
Thông số chung Quý 1 2015
BÁN LẺ
Bán lẻ TTTM tổng hợp TTTM Khối đế bán lẻ** Bazaar Total
Nguồn cung (Dự án) 9 11 14 7 41
Nguồn cung (NLA, m2) 108.827 307.410 63.399 37.633 517.269
Nguồn cung mới (Dự án) 0 1 0 1 2
Nguồn cung mới (NLA, m2) 0 16.716 0 2.635 19.351
Diện tích thực thuê (NLA, m2) 3.047
Tỷ lệ trống (%) 10,2% 9,6% 6,7% 14,2% 9,7%
Thay đổi theo quý (đpt) -0,3 pp 3,8 pp -0,7 pp -1,8 pp
Thay đổi theo năm (đpt) 1,1 pp -2,1 pp -4,7 pp -0,8 pp
Giá thuê bình quân khu trung tâm $91,2 $102,2 $60,2 $119,5
Thay đổi theo quý (đpt) 0% -4,1% 5,1% -0,9%
Thay đổi theo năm (đpt) -6,3% 2,3% -0,5% 1,2%
Giá thuê bình quân ngoài khu trung
tâm $44,7 $33,5 $15,3 $80,1
Thay đổi theo quý (đpt) 1,9% -0,3% 2,2% 0%
Thay đổi theo năm (đpt) -0,5% 9,0% 0,1% 5,2%
(*) TTTM tổng hợp chuyên biệt, không bao gồm TTTM tổng hợp Robins, là khách thuê chủ chốt của Crescent Mall.
(**) Khối đế bán lẻ là diện tích bán lẻ thường nằm dưới khu dự án phức hợp như khu dân cư/tòa nhà văn phòng. Giá thuê là giá chào thuê của tầng trệt hoặc tầng 1 (USD/m2/tháng), không bao gồm thuế GTGT và phí dịch vụ.
Giá chào thuê của loại hình bán lẻ bazaar (v.d. Saigon Square, Lucky Plaza...) cao nhất trong tất cả các loại hình bán lẻ do diện tích cho thuê mỗi đơn vị bán lẻ trong loại hình này thường nhỏ, khoảng 2,5 – 5 m2.
Nguồn: CBRE Việt Nam, Q1 2015.
23 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
Nguồn cung mới và tái hoạt động trong Quý 1/2015
BÁN LẺ
VINCOM THỦ ĐỨC
Quận Thủ Đức
GFA: 27,860 m2
Mở cửa T1/2015
SAIGON SQUARE 3
Quận 3
GFA: 3,100 m2
Mở cửa T1/2015
SENTINEL PLACE
Hoàn Kiếm District
GFA: 700 m2
Mở cửa trở lại: T1/2015
HÀ NỘI 3 TP. HCM 2
HÒA BÌNH GREEN CITY
Quận Hoàng Mai
NLA: 25,000 m2
Mở cửa T1/2015
63 LÝ THÁI TỔ
Quận Hoàn Kiếm
NLA: 561 m2
Mở cửa trở lại: T2/2015
24 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
BÁN LẺ - GIÁ THUÊ ĐÃ THOÁT ĐÁY
Nguồn: CBRE Việt Nam, Quý 1/2015.
TP. HCM Hà Nội
2015 Q1
2014
Q4
Q3
Q2
Q1
2013
Q4
Q3
Q2
Q1
2012
Q4
Q3
Q2
Q1
2011
Q4
Q3
Q2
Q1
0 50 100 150050100150
2015 Q1
2014
Q4
Q3
Q2
Q1
2013
Q4
Q3
Q2
Q1
2012
Q4
Q3
Q2
Q1
2011
Q4
Q3
Q2
Q1
0 50 100 150050100150
Khu vực ngoài trung tâm Khu vực trung tâm Khu vực ngoài trung tâm Khu vực trung tâm
25 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
BÁN LẺ - TỶ LỆ LẤP ĐẦY KHẢ QUAN
Nguồn: CBRE Việt Nam, Quý 1/2015.
TP. HCM Hà Nội
-5
0
5
10
15
20
-20 000
20 000
60 000
100 000
140 000
180 000
2011 2012 2013 2014 2015
Tỷ lệ t
rống
(%
)
Diệ
n t
ích t
hự
c th
uê (
m2)
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
-20 000
20 000
60 000
100 000
140 000
180 000
2011 2012 2013 2014 2015
Diện tích thực thuê Tỷ lệ trống
26 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
QUẬN 2 HÌNH THÀNH MỘT KHU VỰC BÁN LẺ MỚI
Vinhomes Central Park
59.000 GFA m2
Mở cửa 2018
Estella Heights
37.290 GFA m2
Mở cửa 2018
Thao Dien Pearl
20.400 GFA m2
Mở cửa 2016
Pearl Plaza
20.579 GFA m2
Mở cửa 2015
Lexington Residence
Mở cửa 2016
T
The Sun Avenue
Mở cửa 2016
Vincom Megamall Thao Dien
120.000 GFA m2
Mở cửa 2016
27 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
Các nhà bán lẻ Châu Á hợp tác với đối tác nội để mở rộng hoạt động
CÁC THƯƠNG HIỆU NGOẠI MỞ RỘNG KINH DOANH
AEON
BJC
Việt Nam là thị trường
quan trọng số 2 tại Đông Nam Á
B’s mart của BJC Mua 94 Family marts tại Việt Nam
Mục tiêu mở 300 cửa hàng cho đến
năm 2018
Khảo sát online
11.000 người tiêu dùng tại
11 TP
Bao gồm 1.000 người
tiêu dùng Việt Nam
• Trước khi mua hàng
• Mua hàng
Chia quá trình mua sắm làm 2 giai đoạn
XU HƯỚNG NGƯỜI TIÊU DÙNG
KHU VỰC CHÂU Á - TBD
VIỆT NAM
Úc
Trung Quốc
Hồng Kông
Ấn Độ
Nhật Bản
Malaysia
New Zealand
Singapore
Hàn Quốc
Đài Loan
Việt Nam
29 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
NGƯỜI TIÊU DÙNG ĐÁNH GIÁ CÁC TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI CẢI THIỆN NHƯ THẾ NÀO?
Nguồn: Khảo sát xu hướng tiêu dùng khu vực Châu Á – TBD, CBRE 2014.
Những sự cải thiện trong các trung tâm mua sắm mà người tiêu dùng
nhận thấy
60%
54%
54%
57%
62%
60%
51%
59%
55%
43%
43%
50%
62%
52%
38%
55%
66%
64%
56%
63%
58%
42%
46%
52%
47%
45%
33%
44%
32%
21%
24%
28%
5%
9%
18%
9%
TTTM lớn
TTTM nhỏ
Cửa hàng mặt phố
Tổng
Dịch vụ nhà hàng/quán ăn Thiết kế và cách bố trí
Diện tích lớn hơn và đa dạng cửa hàng Thêm các thương hiệu quốc tế
Chương trình ưu đãi thành viên tốt hơn Thêm các hoạt động giải trí
Giữ xe miễn phí Nhiều sự kiên hơn
Khác
30 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
NHỮN YẾU TỐ LÀM CHO TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI/ NHÀ PHỐ THƯƠNG MẠI HẤP DẪN
Trung bình
Hộ gia đình có thu nhập thấp
(<4.000.000 VNĐ/tháng)
Hộ gia đình có thu nhập trung bình
(4.000.000 – 20.000.000 VNĐ/tháng)
Hộ gia đình có thu nhập cao
(>20.000.000 VNĐ/tháng)
Nguồn: Khảo sát xu hướng tiêu dùng khu vực Châu Á – TBD, CBRE 2014.
Những yếu tố quan trọng quyết định địa điểm mua sắm mặt
hàng phi thực phẩm
31 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
KHÁCH HÀNG ĐI MUA SẮM BẰNG CÁCH NÀO?
Bạn di chuyển bằng phương tiện gì
đến nơi mua sắm ưa thích của mình?
Cá nhân (Xe hơi/Xe máy)
Xe buýt, Tàu điện ngầm, BTS
Đi bộ/Đạp xe
Nguồn: Khảo sát xu hướng tiêu dùng khu vực Châu Á – TBD, CBRE 2014.
32 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
KHOẢN THỜI GIAN TRUNG BÌNH NGƯỜI TIÊU DÙNG ĐI ĐẾN NƠI MUA SẮM
1 - 5 phút
6 - 15 phút
16 - 30 phút
Trên 30 phút
Nguồn: Khảo sát xu hướng tiêu dùng khu vực Châu Á – TBD, CBRE 2014.
33 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
TƯƠNG TÁC GIỮA BÁN HÀNGTRỰC TUYẾN VÀ TRUYÊN THỐNG
Trong hai năm tới:
25% số người được khảo sát dự định sẽ mua sắm
ít hơn tại cửa hàng thực tế.
45% - 50% người được hỏi nói rằng họ sẽ mua
sắm trực tuyến thường xuyên hơn.
69% người tham gia trả lời từ 55 – 64 tuổi cho
rằng sẽ mua sắm các mặt hàng phi thực phẩm
thường xuyên hơn bằng điện thoại thông minh/máy
tính bảng.
Thay đổi chiến lược để thúc đẩy cả thương mại
điện tử lẫn hoạt động kinh doanh truyền thống bằng
các hoạt động:
1, Tận dụng nguồn dữ liệu lớn (“big data”)
2, Áp dụng chiến lược Trực tuyến đến Ngoại tuyến
(O2O)
3, Xây dựng những ứng dụng đơn giản
và hiệu quả
Ít thường xuyên hơn
Không thay đổi
Thường xuyên hơn
Cửa hàng thực tế ĐT thông minh/
máy tính bảng
Ca-ta-lô/thư tín Máy tính để bàn/laptop Nguồn: Khảo sát xu hướng tiêu dùng khu vực Châu Á – TBD, CBRE 2014.
34 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
Triển vọng
BÁN LẺ
Giá thuê của các cửa hàng bắt đầu tăng.
Quận 2 và quận Bình Thạnh gây chú ý như là một
khu vực bamới. Các dự án quy mô lớn sẽ thống
trị thị trường.
Các trung tâm thương mại với hiệu suất thấp sẽ
cần phải tăng thêm hàng hóa và tìm kiếm thêm
các khách thuê chủ chốt. Điều khoản chia sẻ lợi
nhuận trở nên phổ biến.
35 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
VĂN PHÒNG HẠNG A HẠNG B TỔNG CỘNG
Số tòa nhà (dự án) 11 57 68
Tổng nguồn cung (GFA, m2) 329.931 928.891 1.258.822
Tổng nguồn cung (NLA, m2) 254.557 700.455 955.012
Nguồn cung mới (tòa nhà) - - -
Nguồn cung mới (GFA, m2) - - -
Diện tích thực thuê (NLA, m2) 807 15.196 16.003
Thay đổi theo quý (%) -31,7% -20,7% -21,4%
Thay đổi theo năm (%) 28,3% 37,1% 36,6%
Tỷ lệ trống (%) 7,9% 6,2% 6,6%
Thay đổi theo quý (pp) -0,3 -2,2 -1,7
Thay đổi theo năm (pp) -1,9 -3,8 -3,3
Giá chào thuê trung bình (USD/m2/tháng) 35,1 19,1 23,39
Thay đổi theo quý (%) -3,4% 0,4% -1,6%
Thay đổi theo năm (%) -2,1% -0,4% -1,7%
Thông số chung Qúy 1 2015
VĂN PHÒNG
Tất cả giá thuê là giá thuê trung bình trên NLA, không bao gồm thuế và phí dịch vụ
Nguồn: CBRE Việt Nam, Quý 1 2015
36 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
$0$5$10$15$20$25$30$35
Giá chào thuê
VĂN PHÒNG
Nguồn: CBRE Việt Nam, Quý 1/2015.
Giá chào thuê trung bình
(USD/m2/tháng)
2015 Q1
2014
Q4
Q3
Q2
Q1
2013
Q4
Q3
Q2
Q1
Hạng B Hạng A
Q-o-Q
Hạng A Hạng B
Y-o-Y
3,4% 0,4%
2,1% 0,4%
Q1 15
Tru
ng
tâ
m
Grade A: -0,9%q-o-q
Grade B: +0,1%q-o-q
Ngoài Trung Tâm Grade A: -3,6%q-o-q
Grade B: -0,4%q-o-q $0 $5 $10 $15 $20 $25 $30 $35 $40
$19.1 $34.2
37 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
VĂN PHÒNG CHO THUÊ Diện tích thực thuê khả quan và Tỷ lệ trống giảm
TP.HCM Hà Nội
0%
6%
12%
18%
24%
30%
36%
42%
-10,000
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
2013 2014 2015D
iện t
ích
th
ực th
uê (
m2
)
1%
3%
5%
7%
9%
11%
13%
15%
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
2013 2014 2015
Diệ
n t
ích t
hự
c th
uê (
m2
)
Lưu ý: Giá chào thuê tại Hà Nội đã bao gồm phí dịch vụ, không bao gồm VAT; Giá chào thuê tại TP.HCM không bao gồm VAT và phí dịch vụ.
Nguồn: CBRE Việt Nam, Quý 1/2015.
38 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
Phân chia khách thuê theo sở thích và nguồn gốc
VĂN PHÒNG CHO THUÊ
Theo nguồn gốc, TP.HCM Theo sở thích, TP.HCM
Nguồn: CBRE Việt Nam, Quý 1/2015
Theo nguồn gốc, Hà Nội Theo sở thích, Hà Nội
32%
32%
36%
39%
45%
34%
26%
18%
20%
3%
5%
9%
14Q1
14Q4
15Q1
<100 100-300 300-1000 >1000
60%
43%
52%
40%
57%
48%
Local Foreign
11%
27%
33%
33%
33%
56%
44%
27%
11%
11%
13%
14Q1
14Q4
15Q1
<100 100-300 300-1000 >1000
20%
11%
33%
80%
89%
67%
Local ForeignTrong nước Nước ngoài
Trong nước Nước ngoài
39 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
Nguồn cung tương lai
VĂN PHÒNG CHO THUÊ
PEARL PLAZA
561A Điện Biên Phủ, Q.
Bình Thạnh.
Tổng diện tích sàn: 37.434
sm
Dự kiến hoàn thành:
Q3/2015
VIETCOMBANK TOWER
5 Công trường Mê Linh, Q1
Tổng diện tích sàn:
55.000m2
Dự kiến hoàn thành:
Q2/2015
VIETTEL OFFICE &
TRADE CENTER
285 Cách Mạng Tháng
Tám, Q10
Tổng diện tích sàn:
65.971 sm
Dự kiến hoàn thành:
Q1/2016
LIM 2
158 Võ Văn Tần, Q3
Tổng diện tích sàn:
20.467 m2
Dự kiến hoàn thành:
Q3/2015
Sắp ra mắt 2015, 2016, 2017
DEUTSCHES HAUS
Lê Duẩn-Lê Văn Hưu,
Q.1
Tổng diện tích sàn:
40.000 m2
Dự kiến hoàn thành:
Quý 3/2017
40 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
Triển vọng
VĂN PHÒNG CHO THUÊ
Thị trường văn phòng trong Quý 1 rất thận trọng
vì các nhà đầu tư đang nghiên cứu và tham dò thị
trường.
Tòa nhà văn phòng xanh tiết kiệm năng lượng,
tăng cường sức khỏe cho nhân viên và tăng thêm
chất lượng cho khách thuê.
Kinh tế hồi phục và sự mở rộng của các công ty
quốc tế sẽ tác động tích cực đến thị trường văn
phòng trên tất cả các chỉ số chính. Giá thuê là
yếu tố quyết định hơn là vị trí.
41 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ TRONG Q1/2015
42 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
NHÀ ĐẦU TƯ – NGUỒN VÀ XU HƯỚNG
Dữ liệu thu nhập từ năm 2011 – 2015 YTD.
Nguồn: Trích nguồn RCA trong T3/2015.
Cơ cấu bên bán theo số lượng giao dịch
VALUATION TRANSPARENCY STRUCTURING TRACK RECORD
Cơ cấu khách mua theo số lượng giao dịch
Lĩnh vực đầu tư theo giá trị giao dịch Lĩnh vực đầu tư theo số lượng giao dịch
63% 14%
8%
6% 4%
4% 2% Trong nước
Hàn Quốc
Singapore
Nhật Bản
Đầu tư nước ngoài
Thái Lan
Đài Loan
54%
15%
13%
8%
5% 3% 3% Trong nước
Hồng Kông
Hàn Quốc
Đầu tư nước ngoài
Hà Lan
Nhật Bản
Malaysia
37%
20%
17%
13%
10% 3% Đất dự án
Văn phòng
Khách sạn
Căn hộ
Bán lẻ
Khu công nghiệp
32%
30%
28%
7% 4% 1% Bán lẻ
Khách sạn
Văn phòng
Đất dự án
Căn hộ
Khu công nghiệp
43 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
Sự
min
h b
ạch
Bốn vấn đề cần quan tâm
Thẩm định giá
Thành Tích
Cơ cấu
44 CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015
THỊ TRƯỜNG PHÂN KHÚC TP.HCM/ MIỀN NAM HÀ NỘI/ MIỀN BẮC
GIÁ THUÊ/BÁN TỶ LỆ HẤP THỤ GIÁ THUÊ/BÁN TỶ LỆ HẤP THỤ
VĂN PHÒNG Dự án mới
Dự án lâu năm
BÁN LẺ KV trung tâm
Ngoài trung tâm
NHÀ Ở BÁN
Cao cấp
Trung cấp
Bình dân
KHÁCH SẠN KV nội thành
Khu vực biển
CĂN HỘ DỊCH VỤ Hạng A
KHU CÔNG
NGHIỆP
Đất
Nhà xưởng/Kho
DỰ BÁO 2015
Nguồn: CBRE Việt Nam, Q1/2015.
All materials presented in this report, unless specifically indicated otherwise, is under copyright and proprietary to CBRE. Information contained herein, including projections, has been obtained from materials and sources believed to be reliable at the date of publication. While we do not doubt its accuracy, we have not verified it and make no guarantee, warranty or representation about it. Readers are responsible for independently assessing the relevance, accuracy, completeness and currency of the information of this publication. This report is presented for information purposes only, exclusively for CBRE clients and professionals, and is not to be used or considered as an offer or the solicitation of an offer to sell or buy or subscribe for securities or other financial instruments. All rights to the material are reserved and none of the material, nor its content, nor any copy of it, may be altered in any way, transmitted to, copied or distributed to any other party without prior express written permission of CBRE. Any unauthorised publication or redistribution of CBRE research reports is prohibited. CBRE will not be liable for any loss, damage, cost or expense incurred or arising by reason of any person using or relying on information in this publication.
For more information regarding this presentation please contact: CBRE Vietnam Co., Ltd. – Research & Consulting T +84 8 3824 6125
F +84 8 3823 8418
Email: [email protected]