TRACRISIETREND Mercato Immobiliare e Investimenti Finanziari Situazione - Scenari - Prospettive

TRACRISIETRENDTRACRISIETRENDMercato Immobiliare e Investimenti FinanziariMercato Immobiliare e Investimenti Finanziari

Situazione - Scenari - ProspettiveSituazione - Scenari - Prospettive

Prof. Claudio CacciamaniProf. Claudio Cacciamani

Dipartimento di EconomiaDipartimento di Economia

Università degli Studi di ParmaUniversità degli Studi di Parma

[email protected]@unipr.it

AgendaAgenda

1)1) Analisi e prospettive del mercato Analisi e prospettive del mercato immobiliareimmobiliare

2)2) Rendimenti immobiliari e Rendimenti immobiliari e rendimenti mobiliari: un confrontorendimenti mobiliari: un confronto

3)3) Il rischio degli investimenti Il rischio degli investimenti immobiliariimmobiliari

4)4) I veicoli di investimento immobiliareI veicoli di investimento immobiliare


AgendaAgenda






Investimenti in costruzioniInvestimenti in costruzioniI NVESTI MENTI I N COSTRUZI ONI

Milioni di euro a prezzi 2000

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

1951 1956 1961 1966 1971 1976 1981 1986 1991 1996 2001 2006

Costruzioni abitazioni altre costruzioni


Andamento dei prezzi medi delle Andamento dei prezzi medi delle nuove abitazioni nelle 13 aree nuove abitazioni nelle 13 aree

metropolitanemetropolitane

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

I 65

II 6

6

I 68

II 6

9

I 71

II 7

2

I 74

II 7

5

I 77

II 7

8

I 80

II 8

1

I 83

II 8

4

I 86

II 8

7

I 89

II 9

0

I 92

II 9

3

I 95

II 9

6

I 98

II 9

9

I 01

II 0

2

I 04

II 0

5

Prezzi medi


Andamento dei prezziAndamento dei prezzi


L’acquisto di abitazioniL’acquisto di abitazioniTasso medio interesse per acquisto abitazioni (gennaio

2007 - febbraio 2009)


Il numero di transazioni per Il numero di transazioni per comparto e focus sul trend comparto e focus sul trend

residenzialeresidenziale


Ciclo e trend del mercato Ciclo e trend del mercato immobiliareimmobiliare


Gli investimenti degli Gli investimenti degli investitori istituzionaliinvestitori istituzionali

Investimento immobiliare

diretto


indiretto

Altre voci legate all’attivo

immobiliare

CASSE DI PREVIDENZA

FONDI PENSIONE

Quote di OICR immobiliari


diretto


indiretto


AgendaAgenda






[email protected]

Indice fondi immobiliari: il trend Indice fondi immobiliari: il trend 2002 - 2009 2002 - 2009


Fondi immobiliari, titoli di stato Fondi immobiliari, titoli di stato e indicatore di Borsa - Italiae indicatore di Borsa - Italia

Rendimento più

elevato nel lungo periodo


AgendaAgenda






Il rischio immobiliareIl rischio immobiliare Gli operatori del mercato immobiliare ancora non Gli operatori del mercato immobiliare ancora non

dispongono di specifiche metodologie di misurazione dispongono di specifiche metodologie di misurazione del rischio, come invece è ormai consolidato in altri del rischio, come invece è ormai consolidato in altri settori di investimento di tipo finanziario;settori di investimento di tipo finanziario;

Tale circostanza non è dovuta alla mancanza di Tale circostanza non è dovuta alla mancanza di interesse degli operatori, ma alle difficoltà di interesse degli operatori, ma alle difficoltà di implementazione di strumenti adeguati alle specificità implementazione di strumenti adeguati alle specificità del real estate market;del real estate market;

Il modello proposto (RER) intende fornire indicazioni di Il modello proposto (RER) intende fornire indicazioni di metodo per superare tale carenza, individuando metodo per superare tale carenza, individuando adeguati criteri di valutazione dei rischi immobiliari e adeguati criteri di valutazione dei rischi immobiliari e di attribuzione di rating agli investimenti nel settore di attribuzione di rating agli investimenti nel settore del del real estatereal estate..

15

[email protected]


Il rischio di un immobile: Il rischio di un immobile: alcune applicazionialcune applicazioni

1 0

1 01 0

8

5

2

0

2

4

6

8

10

Rischiomassimo

Rischioimmobile

Rischio conduttore

Rischio contestoRischio endogeno

Immobile adibito a uffici situato nella provincia di Roma


Il rischio di un immobile: Il rischio di un immobile: alcune applicazionialcune applicazioni

1 0

1 01 0

3

7

9

0

2

4

6

8

10

Rischiomassimo

Rischioimmobile

Rischio conduttore


Immobile adibito a uso commerciale sito in Milano


La situazione congiunturale: La situazione congiunturale: cambia il rischio di un cambia il rischio di un

immobile?immobile?

18

[email protected]

10

1010

8

7

9

0

2

4

6

8

10

Rischio massimo

Rischio immobile

Rischio conduttore


Possibile insolvenza

della controparte


La situazione congiunturale: La situazione congiunturale: cambia il rischio di un cambia il rischio di un

immobile?immobile?

19

[email protected]

10

1010

8

7

10

0

2

4

6

8

10

Rischio massimo

Rischio immobile

Rischio conduttore


Incremento del vacancy

rate: i conduttori

non sono più in grado di sostenere

elevati canoni di affitto


AgendaAgenda






L’investimento mobiliare diretto e L’investimento mobiliare diretto e indirettoindiretto

ACQUISTO DIRETTODI UNITA’

IMMOBILIARI

ACQUISTO DI QUOTE DI FONDI IMMOBILIARI,

PARTECIPAZIONI IN SOCIETA’ IMMOBILIARI,

QUOTE DI SIIQ

INVESTIMENTO IMMOBILIAREDIRETTO CONTRO INDIRETTO

Irripetibilità del size,Irripetibilità del size,Forte Forte concentrazione,concentrazione,QualitàQualitàCosti di gestione Costi di gestione degli edificidegli edifici


““Veicoli giuridici”: confronto Veicoli giuridici”: confronto costicosti

SOCIETA’ IMMOBILIARESOCIETA’ IMMOBILIARE AmmortamentiAmmortamenti Costi di brokeraggioCosti di brokeraggio Consulenza Consulenza

strategicastrategica Costi amministrativiCosti amministrativi Costi del personaleCosti del personale IRES, IRAPIRES, IRAP

FONDO IMMOBILIAREFONDO IMMOBILIARE Oneri banca Oneri banca

depositariadepositaria Commissione di Commissione di

gestione SGRgestione SGR Costo valutatori Costo valutatori

indipendentiindipendenti


Una verifica empirica: confronto Una verifica empirica: confronto flussi economiciflussi economici

Grafico 1: confronto flussi economici fondo - società

-500.000

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

4.000.000

2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020

fondo società


Una verifica empirica: confronto Una verifica empirica: confronto VANVAN

0

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000

7.000.000

8.000.000

9.000.000

10.000.000

Grafico 2: confronto VAN fondo - società (scenario di tassi migliore)

VAN FONDO VAN SOCIETA'


Una verifica empirica:confronto Una verifica empirica:confronto flussi investitori privatiflussi investitori privati

Grafico 3: confronto flussi investitori privati

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

1.000.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

PRIVATO FONDO PRIVATO SOCIETA'


Una verifica empirica: confronto Una verifica empirica: confronto flussi investitori societàflussi investitori società

Grafico 4: confronto flussi investitori società

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

SOCIETA' FONDO SOCIETA' SOC. IMM.


Considerazioni sui veicoli di Considerazioni sui veicoli di investimento immobiliariinvestimento immobiliari

Le decisioni in merito al particolare veicolo Le decisioni in merito al particolare veicolo giuridico da adottare, così come le scelte di asset giuridico da adottare, così come le scelte di asset allocation dinamica ottimale, richiedono la allocation dinamica ottimale, richiedono la valutazione di parametri multipli e complessi;valutazione di parametri multipli e complessi;

La selezione del veicolo giuridico dovrebbe essere La selezione del veicolo giuridico dovrebbe essere basata non solo su considerazioni di convenienza basata non solo su considerazioni di convenienza economico-finanziaria di breve periodo, ma anche economico-finanziaria di breve periodo, ma anche su fattori di tipo gestionale, qualitativo e di su fattori di tipo gestionale, qualitativo e di governance connessi al medio-lungo termine. governance connessi al medio-lungo termine.


Una classificazione dei fondi Una classificazione dei fondi immobiliariimmobiliari


I fondi immobiliari: destinatariI fondi immobiliari: destinatari

RETAIL QUALIFICATI

Rivolto alla generalità degliinvestitori, senza alcuna

specifica circa la loro natura e/o caratteristica giuridica

Rivolto, appunto, agli investitori qualificati quali: assicurazioni,

banche, fondi pensione,etc.

La Banca d’Italia tende in ogni caso a salvaguardare il principio della pluralità dei sottoscrittori delle quote.


I fondi immobiliari in ItaliaI fondi immobiliari in Italia(dati in milioni di euro)(dati in milioni di euro)

DescrizioneDescrizione 20012001 20022002 20032003 20042004 20052005 20062006 20072007 2008*2008*

Numero fondi Numero fondi operativioperativi11

77 1313 1717 2929 5858 155155 186186 220220

NavNav22 2.4382.438 3.2363.236 4.0484.048 7.7827.782 13.00213.002 19.36019.360 23.94023.940 27.50027.500

Patrimonio Patrimonio immobiliare immobiliare detenuto detenuto dierettamentedierettamente

1.4181.418 2.7182.718 3.4303.430 10.33010.330 15.90115.901 26.35626.356 32.35032.350 35.00035.000

Indebitamento Indebitamento esercitatoesercitato33

1616 429429 573573 3.9803.980 6.2616.261 12.17412.174 14.28014.280 --

CapitalizzazionCapitalizzazionee44

2.4382.438 3.2363.236 2.0922.092 3.1703.170 3.9133.913 4.6304.630 4.9704.970 --

Performance Performance (ROE)(ROE)55

5.89%5.89% 7.12%7.12% 5.31%5.31% 6.38%6.38% 5.80%5.80% 7.29%7.29% 7.21%7.21% --

*Stima

1 Fondi autorizzati dalla Banca d’Italia che hanno concluso il collocamento

2 Valore del patrimonio netto dei fondi al 31 dicembre di ogni anno

3 Finanziamenti effettivamente ricevuti

4 Include il solo valore di Borsa dei fondi retail quotati

5 Roe dei fondi retail al 31 dicembre di ogni [email protected]


Suddivisione tra fondi specializzati Suddivisione tra fondi specializzati e diversificati, ordinari e ad e diversificati, ordinari e ad

apportoapporto

Fonte: elaborazione su dati Scenari Immobiliari


Asset allocation fondi Asset allocation fondi immobiliariimmobiliari

Fonte: dati Assogestioni.

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