Transacciones de Bienes Races en Nicaragua
Recomendaciones Generales
Antes de invertir en el mercado de bienes races en Nicaragua se
deben tomar las medidas necesarias para proteger la inversin. La
forma de transar sobre propiedades inmuebles en Nicaragua es
distinta a la forma en que se acostumbra a hacerlo en Estados
Unidos. Es importante utilizar el sentido comn en la evaluacin del
inmueble sobre el cual se pretende negociar y siempre recordar que
si el negocio parece demasiado bueno para ser verdad, muy
probamente as lo sea. La regla de "compradores precavidos" aplica a
todos los casos de compra de propiedades en Nicaragua. Eldue
diligencecorrespondiente es obligacin de uno mismo.
Las transacciones de propiedades inmuebles en Nicaragua se
realizan bajo el rgimen jurdico del derecho civil. Esto vara del
rgimen jurdico anglosajn utilizado en Estados Unidos ya que el
derecho civil se basa nicamente en leyes escritas y no en
jurisprudencia o soluciones razonables impuestas una vez que el
problema surge. El idioma oficial de toda transaccin es el espaol.
Es posible suscribir un contrato privado en ingls para la compra de
propiedades; sin embargo, este carecer de validez legal, a menos de
que sea elevado a documento pblico mediante un engorroso trmite
judicial. Un juez deber de interpretar el contrato, traducirlo, y
verificar las firmas. Todo tipo de trmite judicial en Nicaragua
toma un tiempo considerable; los juicios ms sencillos pueden tardar
meses en resolverse. Las quejas constantes de ciudadanos que han
tenido que ventilar casos en la va judicial, son que el sistema es
burocrtico, politizado y muy propenso a actos de corrupcin.
Recomendamos que toda transaccin sea registrada en el Registro
Pblico, incluyendo transacciones sobre ventas, arriendos,
hipotecas, derechos posesorios y cualquier otra que pudiera afectar
directa o indirectamente sus derechos de propiedad. La legislacin
Nicaragense no es precisa sobre el objetivo del Registro Pblico, en
lo que se refiere a su funcin como medio constitutivo o declarativo
de los derechos de propiedad. Sin embargo, el sistema legal en
Nicaragua en la prctica tiende a reconocer la inscripcin como un
medio de perfeccionamiento de los derechos de propiedad. Las
oficinas estatales involucradas en el proceso de inscripcin tienden
a modificar constantemente los procesos, ya sea aadiendo nuevos
requisitos o cambiando otros tantos, lo cual puede resultar en un
trmite fastidioso y a veces impredecible.
Asimismo, los trminos legales acostumbrados en Estados Unidos y
que se refieren a bienes inmuebles pueden tener distintos
significados o bien ni siquiera existir en el derecho civil, por lo
tanto es importante que comunique explcitamente lo que desea con el
fin de evitar malos entendidos. Todo tipo de transaccin sobre
bienes races debe ser contratada en Escritura Pblica, con el fin de
que pueda surtir efectos legales obligatorios en Nicaragua. La
Escritura Pblica debe ser escrita en Espaol y en la misma se debe
designar a un traductor en los casos en que alguno de los
comparecientes no entienda el idioma. Al comprar una propiedad debe
de asegurarse de que en la escritura se transfiera el dominio y la
posesin del inmueble, que el tamao de la propiedad sea acorde con
las medidas del rea reflejadas en plano topogrfico debidamente
aprobado por la Oficina de Catastro y que en inspeccin in situ
pueda verificar que la descripcin de la propiedad concuerde con la
escritura pblica y con el plano topogrfico.
Regulaciones Especiales
Dependiendo del tipo u origen de la propiedad que desea comprar
o arrendar, existen leyes o regulaciones especiales que tambin
deber tomar en cuenta. Estas regulaciones pueden afectar sus
derechos de propiedad de diferentes maneras, ya sea antes de su
inscripcin o bien en el uso u urbanizacin de una propiedad
debidamente inscrita.
Ley de Costas
Las propiedades costeras, tales como las propiedades que
colindan con ocanos, ros y lagunas, son reguladas por la Ley de
Costas, la cual fue aprobada por la Asamblea Nacional en el ao
2009. La Ley de Costas regula el dominio pblico y privado sobre el
acceso a las costas y el uso y el desarrollo de las propiedades
ubicadas en estas reas. La ley estipula como zona costera de uso
pblico, el rea descubierta entre la bajamar y la pleamar, ms
cincuenta metros de la marca de marea mxima promedio hacia tierra
firme. Las regulaciones de esta ley pudieran afectar tambin los
derechos de propiedad, de uso, construccin, arriendo y de posesin,
sobre un rea ms all de los 50 metros. Eldue diligencesobre estos
inmuebles, debe ser aun ms detallado y debe abarcar la historia
registral del ttulo de la propiedad hasta sus orgenes o al menos
que sus antecedentes daten de antes de 1917.
Carta de No Objecin
La Carta de No Objecin es un requisito establecido por la
Procuradura General de la Repblica para el traspaso de inmuebles
que histricamente pertenecieron al Estado de Nicaragua. Otras
propiedades que requieren de este documento son: propiedades
costeras, propiedades cuyos ttulos provienen de cooperativas,
ttulos supletorios, y, los ttulos originados en virtud de las leyes
85, 86 y 88.
La inscripcin de estas propiedades no es posible sin haber
obtenido previamente la Carta de No Objecin. Una vez iniciado el
proceso de inscripcin de estas propiedades, la Oficina de Catastro
solicitar esta carta; una vez que pase por el Catastro, el Registro
Pblico la volver a solicitar. El proceso para obtener la Carta de
No Objecin puede variar. Recomendamos consultar la pgina web de la
Procuradura General de la Repblica (www.pgr.gob.ni) para informarse
sobre los requisitos necesarios para este trmite; asimismo
consultar y asistirse de un abogado local. Considerando que la
falta de este documento podra resultar en una negativa de
inscripcin de su ttulo, recomendamos verificar la necesidad del
mismo durante eldue diligence. Si durante esta investigacin se
determina que la propiedad recae sobre una categora que requiere la
emisin de Carta de No Objecin, es recomendable que el vendedor la
suministre previo al cierre de la transaccin sobre el inmueble.
Ley de Rgimen Jurdico de Fronteras
La Ley de Rgimen Jurdico de Fronteras, publicada a finales del
ao 2010 establece regulaciones especiales para propiedades ubicadas
en las fronteras de Nicaragua. La nueva ley estipula que la misma
no modificar los derechos de propiedad o posesorios previamente
adquiridos. Sin embargo, hay aspectos de la ley que afectan
directamente estos derechos, especficamente para los extranjeros.
Las propiedades ubicadas en las fronteras se categorizan en funcin
de su ubicacin exacta y de su uso. Esta ley prohbe que los
extranjeros adquieran inmuebles ubicados en la denominada "zona de
seguridad fronteriza".
Propiedades de las Comunidades Indgenas
Las propiedades que pertenecen a las comunidades indgenas se
rigen bajo regulaciones especiales. Estas propiedades podran no
siempre tener tracto registral y usualmente no pueden ser
enajenadas. Se pueden obtener concesiones o derechos de arriendo,
sin embargo estos son regulados por cada consejo comunal. Las
disputas sobre derechos adquiridos de parte de los consejos
comunales son complicadas. Es una querella constante la discusin
sobre si prevalece el derecho civil comn sobre la autonoma de los
consejos comunales. Existen regulaciones ambientales sobre el uso y
desarrollo de ciertas tierras, que tambin aplican a algunas
propiedades pertenecientes a las comunidades indgenas. Muchas de
estas propiedades no pueden ser utilizadas para fines de
desarrollos urbansticos.
Due Diligence
A continuacin encontrar una serie de recomendaciones que le
servirn de gua para realizar sudue diligenceprevio a la compra de
propiedades en Nicaragua, con el fin de evitar problemas
posteriores.
Contrate a un AbogadoNo firme nada hasta no analizarlo con su
abogado. Es importante contratar a un abogado local, de buena
reputacin y que hable el mismo idioma que usted, con el fin de
poder comunicarse bien. Recuerde, tener a un abogado propio que
tenga en mente sus intereses y no depender del abogado contratado
por el urbanizador, vendedor, o agente de bienes races. Pregntele a
su abogado sobre las obligaciones fiscales aplicables al adquirir
una propiedad en Nicaragua y los impuestos anuales sobre los
inmuebles. Consulte con el abogado sobre las implicaciones y
procesos legales en cuanto a los derechos de propiedad, aplicables,
en caso de fallecimiento de un propietario. Si es extranjero,
necesitar un testamento Nicaragense? Djele saber a su abogado qu
tipo de ttulo y de transaccin desea, con el fin de que ste pueda
explicarle exactamente los requisitos y procesos. Podr encontrar
una lista de abogados registrados en nuestra pgina webAbogados (que
hablan ingls) en Nicaragua. Sin embargo, la Embajada no puede
brindar referencia ni tomar responsabilidad por la calidad de los
servicios ofrecidos por stos.
Adquiera Seguro de TtuloPara mayor tranquilidad y seguridad es
recomendable adquirir un seguro de ttulo, en caso de encontrarse
con posteriores problemas sobre la legalidad del ttulo o con
juicios engorrosos. Los seguros de ttulo pueden obtenerse en
Nicaragua. La pliza es en ingls y garantiza su ttulo. Sin embargo,
siempre es importante revisar las excepciones y exclusiones
aplicables a la cobertura de su pliza. Solicite a la compaa de
Seguro de Ttulo que le ensee una pliza de muestra. Indague si el
urbanizador tiene una pliza general. Aun cuando la pliza que pueda
tener el urbanizador no le proteger a usted, podr verificar, previo
a la compra de la propiedad, si esa pliza general contiene
excepciones inusuales en la cobertura. Analice las excepciones con
su abogado. A la fecha, existen tres compaas que ofrecen seguro de
ttulo por propiedades en Nicaragua: Fidelity National Title
Insurance Company, First American Title Insurance Company, y
Stewart Title Guaranty Company. La vigencia de una pliza de seguro
de ttulo durar el tiempo que el asegurado o sus herederos conserven
el ttulo de la propiedad. El costo de la pliza solo se paga una vez
y generalmente oscila entre cinco dlares por cada mil dlares de
cobertura. Todo propietario nuevo necesita una pliza nueva, puesto
que la pliza no es transferible. Podr obtener mayor informacin
contactando a una de las tres compaas que ofrecen seguro de ttulo
para propiedades en Nicaragua.
Realice una Investigacin RegistralAsegrese de revisar junto a su
abogado el tracto registral de la propiedad que desea adquirir. La
investigacin del tracto registral debera de abarcar al menos 30
aos. Si la propiedad en cuestin est ubicada en una zona costera,
recomendamos una revisin de todo el tracto registral que date de
antes de 1917.
Las siguientes son una serie de preguntas que debe de tener en
mente mientras investiga el ttulo: la escritura le garantiza que
recibir un ttulo de dominio pleno, libre de gravmenes o cualquier
otro defecto como hipotecas y que podr exigir saneamiento del mismo
en caso de problemas o revocar el acto? Existen problemas de
propiedad en el historial del ttulo? Est negociando con el
verdadero propietario? Qu tipo de ttulo le estn ofreciendo:
posesorio o de dominio pleno? Quien habita la propiedad? Qu
derechos poseen los ocupantes? La propiedad ha pertenecido al
Estado de Nicaragua? Requerir una Carta de No Objecin? Cumple la
propiedad con los requisitos de la Ley de Costas? Una buena
comunicacin acerca del tracto registral de su ttulo, con su abogado
y con la compaa de seguro de ttulo, es vital para garantizar que
obtendr exactamente lo que est pagando.
Asegrese de Tener un Plano Topogrfico AprobadoTiene un plano
topogrfico de la propiedad que est adquiriendo? Le delimit el
topgrafo todos los derroteros de la propiedad? El plano que tiene
es un simple dibujo de la propiedad o es un plano debidamente
aprobado por catastro? Estn claramente identificados las
dimensiones de la propiedad? Analice detenidamente el plano para
identificar el acceso a la propiedad. El acceso es mediante una
calle o camino publico o es una servidumbre de paso? Si es una
servidumbre, ha sido esta otorgada nicamente al actual propietario
(vendedor) o a todo propietario futuro? Est registrada la
servidumbre de paso? El plano muestra caminos, muros, ros o
infraestructura? De ser as, afectan su ttulo sobre la propiedad? Si
est comprando dentro de una urbanizacin, le han garantizado el
acceso? El contrato con el urbanizador le garantiza especficamente
el acceso y/o derechos sobre reas comunes? Es importante analizar
junto con su abogado y el topgrafo si un tercero posee derechos de
uso o servidumbres sobre el inmueble y si todas las mejoras se
encuentran dentro de los lmites de la propiedad.
Asegrese de que el Vendedor Tenga los Permisos
NecesariosSolictele a su abogado que revise si el
vendedor/urbanizador ha obtenido todos los permisos necesarios para
vender, desmembrar, usar y construir en la propiedad. Los permisos
de uso de suelo, ambientales, de construccin, y de agua, deben ser
revisados previo a la compra.
Revise el Acceso a las Utilidades y Servicios BsicosLas
conexiones de agua potable, aguas negras, luz, internet, cable y de
telfono deben ser revisadas de previo. Han sido instaladas
legalmente? Las conexiones a estos servicios estn incluidos en la
compra de la propiedad o tendrn que correr por su cuenta? La
infraestructura de los servicios bsicos son de la municipalidad o
privados? Si los servicios son privados, es la infraestructura la
necesaria para suplir las necesidades de todo la urbanizacin
proyectada? Quien estar a cargo del mantenimiento? Si su propiedad
es parte de una urbanizacin debe indagar sobre los derechos de
propiedad de las calles comunes y sobre su mantenimiento. Quien
incurrir en el pago de las utilidades? Han instalado medidores
separados para cada lote o casa?
Investigue sobre la Reputacin del UrbanizadorSi usted est
comprndole a un urbanizador es recomendable revisar sus
antecedentes. Si est adquiriendo en una etapa de pre-construccin,
cmo est financiado el proyecto? Est, el urbanizador, construyendo
meramente con los ingresos de las ventas? Qu recomendacin le
brindan otros Estadounidenses en Nicaragua? El urbanizador tiene
polticas de desarrollo sostenible y de proteccin al medio ambiente?
Estas caractersticas suelen ser buenos indicadores del compromiso
del urbanizador para con el pas. Si usted adquirir en etapa de
pre-construccin, indague sobre quien construir su casa, y, si es
posible solicite ver muestras del trabajo de la empresa
constructora para conocer la calidad de la construccin.
Revise el Plan Maestro de la Urbanizacin y la Documentacin
LegalCuando adquiera propiedades dentro de una urbanizacin,
solicite ver el plan maestro. Revise los estatutos, condiciones y
restricciones. Estn debidamente registrados? Quien est a cargo de
la ejecucin del proyecto y de sus estatutos? La reglamentacin de la
urbanizacin ser de obligatorio cumplimiento para terceros
adquirentes o nicamente para aquellos que compren directamente al
urbanizador? Como siempre, ste es un tema que se recomienda sea
revisado junto con su abogado. Est usted de acuerdo con las
condiciones y las restricciones? Cules son las obligaciones y la
cuota de mantenimiento en que deben incurrir los propietarios de
casa? Podr el urbanizador aumentar la cuota de mantenimiento
arbitrariamente? Cuando entrarn en efecto las obligaciones de pago
de la cuota de mantenimiento? Quien estar a cargo de la
administracin de esta cuota? Qu pagos estn cubiertos con esta
cuota? La seguridad est incluida como parte de su compra en la
urbanizacin? Este gasto est cubierto en el pago de la cuota de
mantenimiento? Quien dar mantenimiento a las calles internas,
tuberas de aguas negras, sistemas elctricos y reas comunes? Est
esto cubierto en la misma cuota de mantenimiento? De qu manera
puede incrementar la cuota? Quien administrar la junta o asociacin
de vecinos y quien elegir a los representantes de ella y en qu
momento se vuelve obligatoria la conformacin de la misma? Verifique
si la Ley de Incentivos, No. 306 aplica a sta propiedad, como es el
caso en diversos condominios? De ser as, pueden existir
restricciones sobre el uso de la propiedad, as como beneficios
fiscales aplicables.
Proceso de Transferencia y de CierreEn enero de 2011, la
Asamblea Nacional de Nicaragua aprob una nueva Ley de Fideicomisos;
sin embargo, el reglamento a esta ley aun no ha sido publicado.
Algunas compaas locales pueden ya estar ofreciendo servicios de
fideicomiso. No es recomendable utilizar estos servicios previos a
la aprobacin del reglamento a esta Ley de Fideicomiso. Si entrega
su dinero a un abogado, agente de bienes races o vendedor bajo sta
figura, las garantas de que ste ser retornado son limitadas.
Algunos agentes de bienes races tienen acuerdos con compaas
estadounidenses que ofrecen servicios de fideicomisos (escrow) y
las compaas internacionales de seguros de ttulo tambin brindan
servicios internacionales de este tipo, en los que custodian los
fondos en Estados Unidos. Las compaas estadounidenses que ofrecen
estos servicios, no pueden preparar su escritura pblica o gestionar
la inscripcin de la misma, esto debe ser ejecutado por un notario
pblico local bajo la supervisin de su abogado. Sin embargo, los
servicios deescrowde las compaas estadounidenses pueden
garantizarle que su dinero sea distribuido en base a sus
instrucciones.
Previo al cierre del negocio confirme con su abogado todos los
gastos y pagos aplicables a la transaccin, incluyendo los
honorarios legales. Asegrese de que su abogado le explique
claramente el proceso de cierre: lo que significa y qu documentos
necesitar para el cierre. Compruebe con documento en mano, en el
momento del cierre, que todos los impuestos de bienes inmuebles han
sido cancelados, as como el pago de todas las facturas de las
utilidades o pagos de personal que pueda haber estado laborando en
su propiedad a cuenta del vendedor o del urbanizador. Si usted no
estar en Nicaragua al momento del cierre, asegrese de haber dejado
un poder legal de representacin para el tipo de transaccin que
desea y para cualquier otra actividad o gestin en la que necesite
que lo representen. Por ejemplo, necesitar un poder de
representacin para que alguien acepte la compraventa en su nombre,
pero si tiene un acuerdo de financiamiento o de hipoteca con el
vendedor, podra necesitar un poder de representacin distinto. Se
recomienda evitar el otorgamiento de un Poder General y/o Poder
Generalsimo, los cuales otorgan una amplitud de facultades
innecesarias. Para las transacciones de bienes inmuebles puede
otorgar un Poder Especial, mediante el cual, nicamente otorga
facultades especficas que usted designe para la persona de su
confianza.
Post CierreUna vez que haya concluido con las etapas dedue
diligencey de cierre, debe de proceder de inmediato a iniciar el
proceso de inscripcin de su ttulo. Como precaucin puede solicitar
una inscripcin provisional, la cual tiene validez de 6 meses,
tiempo durante el cual puede recopilar toda la dems documentacin y
requisitos para la inscripcin definitiva de su ttulo. El tiempo de
inscripcin vara de entre 1 a 9 meses de conformidad al tipo de
inscripcin y la ubicacin de la propiedad.
Tambin debe de considerar las medidas que adoptar para el cuido
de su propiedad. Si la misma est ubicada dentro de una comunidad
cerrada, la posibilidad de ser vctima de toma tierras es mnima. Si
adquiere una propiedad fuera de una comunidad cerrada o una que no
tenga servicio de seguridad, es recomendable que contrate a un
guarda o cuidador que le brinde mantenimiento y seguridad a su
propiedad. Asegrese de tener un contrato de trabajo que lo proteja
a usted en caso de que su cuidador o guarda intente alegar que
tiene derechos sobre su propiedad. Aun si su propiedad se encuentra
dentro de una comunidad cerrada puede que tambin desee contratar a
una persona para que le brinde mantenimiento a los jardines,
pintura, humedad y moho. Encontrar administradores de propiedades
en toda Nicaragua, lo cual le servir para proteger su nueva
inversin. Adicionalmente, tambin debe recordar que es necesario
pagar anualmente el impuesto municipal de bienes inmuebles (si es
cancelado antes del 31 de Marzo, goza de un descuento). Este pago
puede encargarlo a su abogado, al administrador de su propiedad o
bien a un amigo.
Las transacciones de bienes races fuera de los Estados Unidos
pueden resultar una aventura, pero al seguir estas recomendaciones
usted puede evitar muchos de los problemas con los que algunos
inversionistas se han encontrado. Para obtener mayor informacin
sobre estos temas, puede contactar a la Oficina de Propiedad de la
Embajada de Estados Unidos en Managua llamando al nmero
(011)-(505)-2252-7234, o enviando un correo electrnico
a:[email protected] por la Oficina de Propiedad
de la Embajada de Estados Unidos con contribucin de
American-Nicaraguan Investors and Developers Association
(ANID).
