1  

 

JURIDISKA  INSTITUTIONEN  Stockholms  universitet  

 

       

Underhållsansvaret  vid  skador    utanför  en  bostadsrätt  

 -‐ Fördelningen  av  underhållsansvaret  ur  ett    

skadeståndsrättsligt  perspektiv      

Michela  Hallberg  Westin      

Examensarbete  i  allmän  fastighetsrätt,  30  hp  Examinator:  Elisabeth  Ahlinder  Stockholm,  Vårterminen  2014  

 

  2  

Förord

Jag vill rikta ett stort tack till min handledare Jonny Flodin som har gett mig mycket

värdefulla råd och insiktsfulla synpunkter.

Michela Hallberg Westin

Stockholm, maj 2014

  3  

Sammanfattning Bestämmelserna i bostadsrättslagen härstammar från 1930 års BRL. Sedan dess har reg-

lerna i stort sett inte förändrats vad avser underhållsansvaret. Lagen utformades med

hyreslagen som förebild och byggde likaså på försäkringsrättsliga aspekter till varför

föreningen skulle ansvara för vissa skador. Sedan 1930-talet har i och med samhällsut-

vecklingen stora förändringar skett i samhället. Hemförsäkringssystemet har utvecklats

varför inte samma försäkringsrättsliga aspekter längre kan göras gällande. Den enskilde

kan idag försäkra sig mot tänkbara skaderisker. En bostadsrätt har utvecklats till att avse

ett stort ekonomiskt värde och flertalet anser sig sannolikt äga sin bostadsrätt.

Utgångspunkten för underhållsansvaret stadgas i 7 kap. 4 och 12 §§ BRL. Bostadsrätts-

föreningen ska hålla fastigheten i gott skick i den mån ansvaret inte vilar på bostads-

rättshavaren. Bostadsrättshavarens underhållsansvar omfattar endast skador inom lägen-

hetens gränser men bostadsrättshavaren kan likväl under vissa förutsättningar bli ersätt-

ningsskyldig på utomobligatorisk skadeståndsrättslig grund för skador utanför lägenhet-

en. I förarbetena angavs att det kan uppkomma situationer när möjligheten att erhålla

ersättning på utomobligatorisk grund kan inskränkas. Eventuellt kan det kontraktuella

förhållandet mellan föreningen och bostadsrättshavaren påverka möjligheten att erhålla

ersättning på utomobligatorisk grund. Vad avser förhållandet mellan två bostadsrättsha-

vare angavs att skadeståndsrättsliga regler bör tillämpas mellan parterna och att det

överlämnats till rättstillämpningen att bedöma vem som ska ansvara för uppkomna ska-

dor.

Om skadeståndsrättsliga regler ska tillämpas kan en situation tänkas där miljö- och

grannelagsrätten påverkar en culpabedömning vid skador i fastigheten, exempelvis i

form av en strängare bedömning eller att rent strikt ansvar i vissa fall kan anses före-

ligga. Varken i rättslitteraturen eller i rättspraxis har frågan närmare behandlats.

Möjligheten att erhålla skadestånd påverkas även av i vilken mån en part har lidit en

sakskada. Då föreningen äger fastigheten är det i första hand föreningen som lidit en

sakskada. Bostadsrättshavaren kan dock trots det lida en ekonomisk förlust som följd av

sakskadan, en tredjemansskada. I vissa fall kan däremot reglerna i JB medföra att även

bostadsrättshavaren anses ha lidit en sakskada.

  4  

Innehållsförteckning

Sammanfattning .............................................................................................................. 3

Innehållsförteckning ....................................................................................................... 4

Förkortningar ................................................................................................................. 6

1. Inledning .................................................................................................................. 7

1.1. Bakgrund ...................................................................................................................... 7 1.2. Syfte och frågeställningar ............................................................................................ 8 1.3. Metod ............................................................................................................................. 8 1.4. Avgränsningar ............................................................................................................ 10 1.5. Disposition ................................................................................................................... 11

2. Fördelning av underhållsansvaret mellan bostadsrättsföreningen och

bostadsrättshavaren ................................................................................................. 12

2.1. Inledning ..................................................................................................................... 12 2.2. De grundläggande dragen för underhållsansvaret ................................................. 12

2.1.1 Inledning ............................................................................................................ 12

2.1.2 Allmänna principer ............................................................................................ 12

2.1.3 7 kap. 4 och 12 §§ BRL ..................................................................................... 13

2.1.4 Vattenlednings- och brandskador ...................................................................... 18

2.2 ”Lägenheten” ............................................................................................................... 21 2.2.1 Inledning ............................................................................................................ 21

2.2.2 Den fysiska gränsdragningen för begreppet ”lägenhet” .................................... 21

2.3 JB:s regler om fastighetstillbehör .............................................................................. 25 2.3.1 Inledning ............................................................................................................ 25

2.3.2 Tillförande av egendom av nyttjanderättshavare ............................................... 27

2.4 Avslutande reflektioner .............................................................................................. 29

3. Skador utanför lägenhetens gränser ................................................................... 30

3.1 Inledning .......................................................................................................................... 30

3.2 Skadestånd ...................................................................................................................... 32

3.2.1. Allmänna förutsättningar för utomobligatoriskt skadestånd ............................. 32

3.2.2. Kontraktuellt förhållande ................................................................................... 34

3.3. Sakskada ..................................................................................................................... 37 3.3.1. Inledning ............................................................................................................ 37 3.3.2. Culpabedömningen ............................................................................................ 38 3.3.3. Skärpt culpaansvar ............................................................................................. 41 3.3.4. Presumtionsansvar ............................................................................................. 44

  5  

3.3.5. Rent strikt ansvar ............................................................................................... 45 3.3.6. Självständiga uppdragstagare ............................................................................ 53

3.4. Hinder eller men ......................................................................................................... 56 3.4.1. Inledning ............................................................................................................ 56 3.4.2. Indirekt hinder eller men i nyttjanderätten ........................................................ 56

3.5. Tredjemansskada ....................................................................................................... 58 3.5.1. Inledning ............................................................................................................ 58

3.5.2. Kontraktsförhållande till den närmast skadelidande .......................................... 59

3.5.3. Innehavare av begränsad rättighet till skadad egendom .................................... 59

3.6. Avslutande reflektioner ............................................................................................. 61

4. Försäkringsrättsliga aspekter .............................................................................. 63

5. Avslutande synpunkter och de lege ferenda ....................................................... 65

5.1. Underhållsansvaret enligt BRL ................................................................................ 65 5.2. Ersättning på utomobligatorisk grund ..................................................................... 66

6. Källförteckning ...................................................................................................... 69

  6  

Förkortningar

AvtL Avtalslagen (1915:218)

BRL Bostadsrättslagen (1991:614), bostadsrättslagen (1971:479), bostadsrätts-

lagen (1930:115)

EU Europeiska unionen

FAL Försäkringsavtalslagen (2005:104)

HD Högsta domstolen

HL Hyreslagen 12 kap. JB (1970:994)

HovR Hovrätten

JB Jordabalken (1970:994)

JustR Justitieråd

KköpL Konsumentköplagen (1990:932)

KtjL Konsumenttjänstlagen (1985:716)

KöpL Köplagen (1990:931)

MB Miljöbalken (1998:808)

MÖD Mark- och miljööverdomstolen

Prop. Proposition

RH Rättsfall från hovrätterna

SFS Svensk författningssamling

SkL Skadeståndslagen (1972:207)

SOU Statens offentliga utredningar

SvJT Svensk juristtidning

TR Tingsrätten

  7  

1. Inledning 1.1. Bakgrund När en skada inträffar i en bostadsrättsfastighet kan olika parter bli ersättnings- eller

reparationsskyldiga. Vilken part som ska ansvara för en skada är beroende av vad det är

för skada, vilken typ av egendom som har skadats, var skadan har inträffat, vem som har

orsakat skadan samt om denne varit vållande. En vattenläcka kan exempelvis orsaka

skador i en lägenhet, på gemensamma utrymmen samt stammar och dylikt. Frågan är då

vem som ska ansvara för de olika skadorna. Ersättningsskyldigheten påverkas även av i

vilken mån en fastighets- eller hemförsäkring täcker aktuella skador. Om en skada orsa-

kas av en bostadsrättshavare utanför en lägenhet ska som utgångspunkt skadeståndsla-

gen (SFS 1972:207) [cit. SkL] tillämpas i enlighet med uttalanden i förarbetena. Vilka

andra regler som kan påverka ansvaret för skadorna utanför lägenheten eller vilket

culpakrav som i praktiken bör tillämpas har inte närmare utretts.

Bostadsrättsföreningar var en företeelse som uppkom i slutet av 1800-talet. Till en bör-

jan reglerades de genom 1895 års lag om registrerade föreningar för ekonomisk verk-

samhet (SFS 1895:66). Lagen innehöll endast regler avseende föreningens ställning som

juridisk person och medlemmarnas ansvar inom föreningen. Möjligheten att bilda bo-

stadsrättsföreningar uppkom som en konsekvens av bostadsbristen och de högt upp-

drivna hyrorna, särskilt för mindre bostadslägenheter, i Stockholm under slutet av 1800-

talet.1 Med hänsyn till bostadsrättens speciella karaktär ansågs att det behövdes en spe-

ciallag som reglerade associationsformen på de delar där föreningslagen inte passade in.

1930 kom den första bostadsrättslagen (SFS 1930:115) [cit. BRL] i Sverige. I de delar

där BRL inte reglerade en uppkommen situation skulle föreningslagen tillämpas. Syftet

med lagen var framförallt att trygga medlemmarnas nyttjanderätt till bostäderna och att

hindra uppkomsten av osunda föreningar. BRL har sedan dess genomgått tre större för-

ändringar; 1971 års BRL (SFS 1971:479), 1991 års BRL (SFS 1991:614) samt 2003 års

lagändring. Vad avser en bostadsrättshavares och bostadsrättsförenings rättigheter och

skyldigheter har dock endast smärre ändringar gjorts sedan 1930 års BRL och då främst

i förtydligande syfte. Lagen bygger i stor del fortfarande på 1930 års principer.

                                                                                                               1 SOU 1928:16 s. 5.

  8  

Bostadsrättsformen har blivit allt vanligare och idag består en stor del av lägenheterna i

Sverige av bostadsrätter.2 Sedan 1930-talet har Sverige haft en drastisk utveckling. Vid

lagens tillkomst fanns inget hemförsäkringssystem. Det är därför anmärkningsvärt att

dagens lag bygger på samma syften och principer som 1930 års BRL.

1.2. Syfte och frågeställningar Ändamålet med detta examensarbete är att utreda vilka rättsregler som påverkar an-

svarsfördelningen mellan en bostadsrättsförening och en bostadsrättshavare samt mellan

två bostadsrättshavare när skada inträffat i fastigheten. Fokus ligger framförallt vid ska-

dor utanför en bostadsrättslägenhets gränser. Detta ska ställas mot förarbetena till lagen

för att sedan avgöra om dagens regler är förutsebara och rättssäkra samt om det förelig-

ger behov av en ny lagstiftning. Mot bakgrund av detta syfte har jag formulerat följande

frågeställningar:

- Vilka rättsregler påverkar föreningens och bostadsrättshavarens underhållsansvar?

- Hur sker ansvarsfördelningen mellan två bostadsrättshavare vid skador i fastighet-

en?

- Finns det behov av en ny lagstiftning som närmare preciserar underhållsansvaret?

1.3. Metod Examensarbetet har som utgångspunkt ett rättsdogmatiskt förhållningssätt till syftet.

Rättsdogmatik förknippas primärt med rekonstruktion av gällande rätt.3 Examensarbetet

har därför genomförts med hjälp av juridisk metod. Juridisk metod innefattar bl.a.

rättskälleläran. I rättskälleläran ingår rättshierarkin som innefattar lag, förarbeten, praxis

och doktrin i nu nämnd ordning.4 De rättskällor som använts i detta examensarbete föl-

jer i huvudsak denna relevansordning. Förhållandet mellan dessa rättskällor är dock

dynamisk och kan inte sammanfattas i en enkel formel. Prejudikat och doktrin har där-

för i vissa delar fått stor vikt i examensarbetet. Det finns inget hinder mot att man vid en

rättsdogmatisk metod vidgar perspektivet och går utanför gällande rätt.5 Gällande rätt

blir utgångspunkten i examensarbetet men den innefattar även en analys av rättssyste-                                                                                                                2 I Stockholmsområdet består 52 % av alla lägenheter av bostadsrätter och i hela riket av 36 %. Sedan 90-talet har antalet bostadsrätter ökat med 53,7 % medan antalet hyresrätter endast ökat med 2,2 %. Se sta-tistik från SCB den 31/12-2012. Länk under ”elektroniska källor”. 3 N. Jareborg (2004) s. 4. 4 C. Sandgren (2007) s. 36 ff. 5 N. Jareborg (2004) s. 4.

  9  

met och dess förhållande till andra rättsområden för att finna vägledning till besvarandet

av frågeställningarna.

Inom bostadsrättsområdet finns ytterst lite vägledning vad avser underhållsansvaret vid

skador i fastigheten. Där det ansetts befogat har analogier och jämförelser gjorts från

andra rättsområden. Bostadsrätten liknar i många avseenden en äganderätt varför det

ligger nära till hands att tillämpa grannelags- och miljörättsliga regler vid en sådan ana-

logi. Även hyresrättsliga regler har använts på de ställen där det ansetts befogat. Det

finns stora skillnader mellan de olika nyttjanderätterna, vad avser underhållsansvaret,

varför en stor del kommer att utgöras av miljö- och grannelagsrättsliga principer. Då

förarbetena till lagen har hänvisat till skadeståndsrättsliga regler kommer även dessa att

behandlas. Försäkringsrätten används som ett sätt att förtydliga och illustrera i vilka

situationer behandlade regler får praktisk betydelse.

Reglerna i de olika rättsområdena kommer att beröras och jämföras för att besvara exa-

mensarbetets syfte. Varje rättsområde är däremot så pass komplext att en ingripande och

genomgående analys av områdena inte kan förvärvas inom ramen för avgränsningen.

Rättsområdena kommer därför bara beskrivas i huvuddrag och analysen bygger på lik-

heter och skillnader som observerats mellan dessa olika rättsområden. Med den kunskap

som förvärvas genom jämförelsen kan en rättspolitisk diskussion föras de  lege  ferenda,  

hur rätten borde vara i Sverige.

I examensarbetet är i första hand lagtext viktigt. Trots att lagtext är av särskild tyngd är

den inte alltid särskild tydlig. För att förstå lagens ordalydelse och ändamål beaktas där-

för förarbeten, dvs. en teleologisk metod. Förarbeten brukar regelmässigt uppfattas som

hjälpmedel och tolkningsverktyg till den dominerande rättskällefaktorn, lagstiftningen. I

svensk rätt är den praktiska betydelsen av förarbetena avsevärd.6 För att kunna bedöma

lagens motiv och skyddsintresse krävs en undersökning av lagens bakomliggande än-

damål. Därav har både förarbeten samt utredningar fått stort utrymme.

Den rättslitteratur som behandlar underhållsansvaret är av ytterst begränsad omfattning

och behandlar endast kortfattat de regler som finns. Inom skadestånds-, miljö- och gran-

                                                                                                               6 S. Strömholm (1996) s. 358.

  10  

nelagsrätten finns däremot betydligt mer rättslitteratur att beakta. I denna del har därför

rättslitteraturen fått större betydelse. Rättslitteraturen har valts som stöd främst då det

föreligger brist på andra rättskällor och för att hämta argument för hur en fråga kan tol-

kas samt för att kritisera de andra rättskällorna som finns.

I examensarbetet har även underrättsfall beaktats, i brist på rättsfall från Högsta domsto-

len. Prejudikatvärdet av dessa rättsfall kan självklart diskuteras och alltför långtgående

slutsatser kan inte dras. De kan däremot ge vägledning för hur olika frågor kan tolkas

och argumenteras för. Hovrättsavgörandena är därför en försiktigt auktoritär källa. Där

det inte finns vägledning att hänvisa till är hovrättsavgöranden däremot bättre än inga

avgöranden alls. Dessa kommer emellertid att kritiskt granskas. Rättsfall från Högsta

domstolen samt avgöranden där mark- och miljööverdomstolen är sista instans har

självklart högre värde såsom rättskälla.

I detta examensarbete består materialet främst av lagtext, propositioner, utredningar,

rättspraxis samt rättslitteratur.

1.4. Avgränsningar I examensarbetet kommer inte någon allmän genomgång av hyresrätten, skadeståndsrät-

ten, miljörätten eller grannelagsrätten att ske. Endast de väsentliga delar som är rele-

vanta för problemformuleringen kommer att lyftas fram och där det ansetts befogat har

en närmare redogörelse gjorts av reglerna inom de olika instituten. Jag har även begrän-

sat mig till att endast beröra dessa områden. När de grannelagsrättsliga principerna be-

rörs kommer inte reglerna om ägarlägenheter av omfattningsskäl att beröras något när-

mare. När analogier görs till hyresrätten är utgångspunkten att det är bostadshyresgäster

som avses och inte lokalhyresgäster. Försäkringsrätten beskrivs endast övergripande för

att illustrera i vilka situationer som behandlade regler får praktisk betydelse.

I samtliga fall som berörs i examensarbetet föreligger i grunden alltid en sakskada. Jag

kommer därför inte behandla rena förmögenhetsskador då en ekonomisk förlust på

grund av att någon annan lidit en sakskada betraktas som en tredjemansskada.

För att besvara syftet så som det framställts i kapitel 1.2 fordras en jämförelse med

andra jämförbara rättsområden i svensk rätt. Att använda sig av en komparativ metod

  11  

där de svenska reglerna ställs mot utländska reglerna ger föga vägledning då fastighets-

rätten är nationellt präglad och det bereder inte mer kunskap om de svenska reglerna.

Fastighetsrätten är även ett område som delvis lämnats utanför EU:s inflytande. Därav

är examensarbetet begränsat till att avse rättsområden inom den svenska rätten.

Under arbetets gång har nya problem och sidospår upptäckts. Utrymmet i examensar-

betet medger dock inte att i detalj redogöra och behandla alla dessa sidospår. En del

problemformuleringar har därmed lämnats utanför examensarbetet.

1.5. Disposition Examensarbetet är indelat i tre huvudsakliga kapitel, utöver detta inledande kapitel. Den

första delen, kapitel 2, behandlar de generella reglerna i BRL. Ansvarsfördelningen i

BRL är utgångspunkten när skador uppstår i fastigheten. Bestämmelserna avser dock

endast förhållandet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren. Skadestånd

mellan två bostadsrättshavare har lämnats utanför lagens tillämpning. Det är däremot av

stor vikt att dessa regler klargörs. Kapitel 2 kommer därför att behandla reglerna om

underhållsansvaret i BRL, begreppet lägenhet samt reglerna om byggnadstillbehör för

att redogöra vem som har underhållsansvaret för en skada, i vilken mån en skada har

uppstått utanför lägenheten samt om en bostadsrättshavare har lidit en sak- eller tredje-

mansskada. Till viss del är därför kapitel 2 av mer deskriptiv karaktär. Kapitel 2 be-

handlar främst avtalsrelationen mellan bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen.

I examensarbetets andra del, kapitel 3, ska förhållandet mellan två bostadsrättshavare

redogöras för mer i detalj. Denna del behandlar rättsregler i andra rättsområden för att

finna vägledning i hur en bedömning bör göras då skador inträffar i en fastighet och

speciellt utanför en lägenhets gränser samt på en annan bostadsrättshavares egendom. I

kapitlets inledande del ges även ett praktiskt exempel på när reglerna får betydelse. I

analysen pekas på såväl skillnader som likheter mellan de olika rättsområdena.

I den tredje delen, kapitel 4, kommer försäkringsrätten kortfattat att beröras för att be-

lysa i vilka situationer som de faktiska problemen uppstår.

Examensarbetet sammanfattas i avslutande kommentarer, kapitel 5, där syftet besvaras.

  12  

2. Fördelning av underhållsansvaret mellan bostadsrättsföreningen

och bostadsrättshavaren 2.1. Inledning I detta kapitel kommer de grundläggande reglerna för underhållsansvaret, så som de

framställs i BRL, att inledningsvis behandlas. Dessa regler är utgångspunkten för ansva-

ret mellan en bostadsrättshavare och en bostadsrättsförening varför de är av stor vikt för

besvarandet av syftet. Då bostadsrättshavaren som utgångspunkt ska svara för underhål-

let i lägenheten kommer lägenhetsbegreppet att redogöras för. Reglerna om fastighets-

tillbehör och lös egendom får betydelse avseende vem som ska anses ha lidit en sak-

skada varför dessa regler avslutningsvis kommer att beröras. Kapitlet sammanfattas

sedan kortfattat i avslutande reflektioner. Vad avser förhållandet gentemot en annan bostadsrättshavare och skador utanför lägenheten hänvisas till kapitel 3. 2.2. De grundläggande dragen för underhållsansvaret

2.1.1 Inledning

Speciellt med nyttjanderätten till en bostadsrätt är bl.a. parterna i avtalsförhållandet.

Ansvarsfördelningen i BRL vid skador på fastigheten avser förhållandet mellan bostads-

rättsföreningen och bostadsrättshavaren. Mellan medlemmarna i föreningen föreligger

inget avtal. Det finns inte heller några bestämmelser i lag som reglerar förhållandet.7

BRL är dock utgångspunkten vid skador på fastigheten.

2.1.2 Allmänna principer

En bostadsrätt är en form av nyttjanderätt. Nyttjanderätten till en bostadsrätt skiljer sig

från andra nyttjanderätter, exempelvis hyresrätten, på så sätt att bostadsrättshavaren är

medlem i bostadsrättsföreningen och därmed indirekt samägare till fastigheten. Flera av

bestämmelserna i BRL har utformats med hyreslagen8 som förebild. I praktiken förelig-

ger dock stora skillnader mellan den traditionella hyresrätten och nyttjanderätten till en

bostadsrätt. En bostadsrätt motsvaras av ett stort ekonomiskt värde och nyttjanderätten

till bostadsrätten är föremål för överlåtelse till skillnad från hyresrätter, som enligt lag

inte får motsvara ett ekonomiskt värde och som således inte är fritt överlåtbar. En bo-                                                                                                                7 Jfr däremot 10 kap. 1 § BRL som hänvisar till 13 kap. 3 § lagen om ekonomiska föreningar (SFS 1987:667) där en föreningsmedlem kan bli ersättningsskyldig gentemot en annan medlem om skadan orsakats genom grov vårdslöshet eller uppsåt för åtgärder i strid med stadgarna eller lag. 8 12 kap. jordabalken (SFS 1970:994) [cit. JB].

  13  

stadsrättshavare har en till tiden obegränsad nyttjanderätt till lägenheten och kan i prin-

cip inte förlora nyttjanderätten med undantag av vissa specifika förutsättningar.9 Efter

en överlåtelse av en bostadsrätt kan förvärvaren endast i undantagsfall vägras medlem-

skap i föreningen.10 En bostadsrätt liknar därför i många avseenden ägandet av en fas-

tighet varför det har ansetts motiverat att bostadsrättshavaren ska ha en större handlings-

frihet än vad som är fallet för hyresgäster. Denna får dock inte bli så stor att en ända-

målsenlig förvaltning och skötsel av föreningens hus försvåras. Handlingsfriheten ska

stå i proportion till den enskildes rättigheter gentemot kollektivet.11

Vidare är associationsformen i sig speciell. En bostadsrättsförening äger fastigheten och

bostadsrättshavarna är medlemmar i föreningen. Indirekt äger alltså medlemmarna fas-

tigheten trots att medlemskapet juridiskt är att anse såsom en nyttjanderätt till lägenhet-

en. Detta var ett av skälen till att lagstiftaren inte i onödan ville ställa upp regler som

markerar ett motsatsförhållande mellan föreningen och den enskilde. Genom demokra-

tin finns möjligheter att finna gemensamma lösningar på svårigheter och problem.12

Inom föreningen ska även hänsyn tas till likabehandlingsprincipen och generalklausu-

lerna. Alla medlemmar ska behandlas lika.13 Föreningen får inte företa en rättshandling

eller annan åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon

annan nackdel för föreningen eller annan bostadsrättshavare.14

2.1.3 7 kap. 4 och 12 §§ BRL

Innan 1930 års BRL infördes reglerades associationsformen genom 1911 års lag om

ekonomiska föreningar (SFS 1911:55) och dessförinnan gällde den första lagen om

ekonomiska föreningar från 1895. När 1930 års lag infördes var tanken att föreningsla-

gen skulle utgöra ett komplement till 1930 års lag.15 Denna ståndpunkt övergavs dock i

1971 års BRL. Lagen blev då s.k. självförsörjande.16

Eftersom 1911 års föreningslag endast var av generell karaktär behövdes en detaljerad

lag som reglerade bostadsrättsförhållandet. Syftet var bl.a. att motverka osunda bostads-

                                                                                                               9 Se 1 kap. 4 § BRL samt prop. 1990/91:92 s. 60 och s. 99. 10 Se 2 kap. 3-7 §§ BRL. 11 SOU 2000:2 s. 137 ff. samt prop. 2002/03:12 s. 49 f. Se även bet. 2002/03:BOU2 s. 11 ff. 12 SOU 2000:2 s. 139. 13 SOU 2000:2 s. 272. 14 Jfr 9 kap. 14 § BRL som hänvisar till 7 kap. 16 § lagen om ekonomiska föreningar. 15 NJA II 1930 s. 458. 16 Jfr prop. 1971:12 s. 11 ff.

  14  

föreningsföretag samt att stärka den enskildes trygghet. Det ansågs att en bostadsrätts-

havare ska erhålla samma fördelar som vid en äganderätt, men med viss möjlighet till

ingripande mot medlemmarna som dock inte fick gå utöver vad som är nödvändigt med

hänsyn till tryggheten i besittningsrätten.17 Den nuvarande ansvarsfördelningen infördes

genom 2003 års lagändring. Avsikten var dock endast att göra ett förtydligande av vad

som gällde sedan tidigare. Redan i 1930 års BRL lades ramen för underhållsansvaret.18

Då bostadsrätten bedömdes närma sig en äganderätt ansågs det ligga i sakens natur att

den som innehar en lägenhet med bostadsrätt ska äga att i allmänhet förfoga över lägen-

heten såsom en äganderätt varför underhållsansvaret skulle åligga bostadsrättshavaren.19

En parts försäkringsmöjligheter var även en faktor som beaktades vid utformandet av

lagstiftningen. I förarbetena till 1930 års BRL påpekades att ”uppkommer skada genom

eld eller vatten bör föreningen svara för därav föranledda reparationer då föreningen

måste anses åligga att hålla huset försäkrat mot dylik risk”.20 I motiven till 1907 års

nyttjanderättslag21 användes en liknande motivering som argument till varför en hyres-

gäst inte skulle ansvara för brandskador. Om hyresgästen ansvarar för dylika skador

skulle det innebära att även denne måste försäkra sig mot risken. I de fall där hyresvär-

den hade underlåtit att försäkra byggnaden skulle det anses försumligt.22

Utgångspunkten för fördelningen av underhållsansvaret mellan bostadsrättsföreningen

och bostadsrättshavaren är stadgad i 7 kap. 4 och 12 §§ BRL. En åtskillnad görs på vad

som gäller beträffande ansvarsfördelningen vid tillträdet till lägenheten samt ansvars-

fördelningen för skador därefter.

När lägenheten tillträds för första gången ska den tillhandahållas i sådant skick att den

enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för avsett ändamål förutsatt

att inte annat avtalats, 7 kap. 1 § BRL. Vilket skick bostadsrätten ska lämnas i när någon

förvärvat lägenheten genom exempelvis ett köp har lämnats oreglerat då det utgör en

annan partsrelation och får avgöras i enlighet med avtals- och köprättsliga regler. När

lägenheten tillträds för första gången och den inte överensstämmer med vad som avta-                                                                                                                17 Prop. 1930:65 s. 19 ff. 18 Jfr NJA II 1930 s. 503 samt 507. 19 NJA II 1930 s. 507 samt prop. 1930:65 s. 58. 20 NJA II 1930 s. 508. 21 Lag om nyttjanderätt till fast egendom (SFS 1907:36). 22 NJA II 1908 s. 145.

  15  

lats eller inte är fullt brukbar för avsett ändamål föreligger en ursprunglig brist och bo-

stadsrättshavaren har rätt att göra påföljder gällande i enlighet med 7 kap. 2 § BRL; av-

hjälpande, frånträdande, prisnedsättning och skadestånd23 kan då bli aktuellt. Bestäm-

melsen har bl.a. prövats i ett mål från Svea hovrätt24. Lägenheten ansågs inte tillhanda-

hållen i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten var fullt brukbar

för avsett ändamål. I lägenheten hade en alkalisk nedbrytning av golvmattor och lim

skett som gett upphov till skadliga kemiska föreningar i inomhusluften, vilket var teck-

en på byggfukt, varför det förelåg en ursprunglig brist.

Vad avser tiden efter det att lägenheten tillträtts för första gången är föreningen skyldig

att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick i den mån ansvaret inte vilar på bo-

stadsrättshavaren. Utgångspunkten är att föreningen såsom ägare av huset ska ansvara

för husets underhåll, det yttre underhållet, i enlighet med 7 kap. 4 § BRL. Om bostads-

rättsföreningen åsidosätter sin underhållsskyldighet eller om det på annat sätt uppstår

hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande ska 7 kap. 2 § BRL till-

lämpas.25 Bostadsrättshavaren kan då avhjälpa bristen på föreningens bekostnad, från-

träda bostadsrätten, kräva skälig nedsättning av årsavgiften eller kräva skadestånd26.

Bostadsrättshavaren har alltså rätt till samma påföljder som vid ursprunglig brist.

Huvudansvaret för lägenhetens skick åvilar bostadsrättshavaren. 7 kap. 12 § BRL anger

”lägenheten” som referensram. I förarbetena bedömdes att gränsdragningen för under-

hållsansvaret inte kan bli så exakt att det kan tjäna till vägledning för alla de varierande

fall som i praktiken kan förekomma varför det har ansetts omöjligt att i detalj ange vilka

delar av fastigheten som föreningen respektive bostadsrättshavaren ska ansvara för.

Istället ansågs att föreningen i dess stadgar ska precisera gränserna för fördelningen av

underhållsansvaret.27 Bestämmelsen i 7 kap. 12 § BRL är dock en tvingande regel och

föreningen kan inte genom stadgan utvidga bostadsrättshavarens ansvar till att omfatta

delar av fastigheten som inte framgår av bestämmelsen.28 Lägenhetens gränser borde

därför utgöra begränsningen av bostadsrättshavarens underhållsansvar. Om bestämmel-

sen är tvingande är det till viss del motsägelsefullt att gränserna likväl är diffusa och att                                                                                                                23 Skadestånd förutsätter att föreningen varit försumlig. 24 Svea hovrätts dom i mål T 9980-05 (2008-05-23). 25 SOU 2000:2 s. 145 f. 26 Ersättningen omfattar då hela det positiva kontraktsintresset, se SOU 2000:2 s. 143. 27 Prop. 1990/91:92 s. 99 samt SOU 2000:2 s. 155. 28 Se NJA 2007 s. 709.

  16  

föreningen genom stadgan i viss mån kan avtala om begreppets innebörd, se kapitel 2.2.

Lägenhetens gränser är tvingande till bostadsrättshavarens fördel men likväl omöjliga

att precisera. Föreningen kan däremot åta sig underhållsansvar för delar av fastigheten

som åvilar bostadsrättshavaren.

Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, det s.k. ”inre

underhållet”. Vad som är att betrakta som gott skick preciseras varken i lagen eller i

förarbetena. Det har ansetts innefatta bl.a. ommålning, tapetsering och golvbehandling.

Frågan torde bedömas enligt en allmän värdering med hänsyn till förhållandena på or-

ten, husets ålder m.m.29 Innebörden av underhållsansvaret är att bostadsrättshavaren

dels ska vidta de reparationer som behövs, dels svara för kostnaderna för åtgärderna.30

Bostadsrättshavaren har således en ombyggnads- och nybyggnadsskyldighet när så er-

fordras och ska avhjälpa de skador som uppstår i lägenheten oberoende av hur de upp-

kommit, exempelvis genom olyckshändelse eller genom vållande av annan.31 Bostads-

rättahavaren ska även ansvara för eventuell mark som ingår i upplåtelsen. I doktrinen

har angetts att med mark åsyftas småhus med tillhörande trädgård.32 Vid en objektiv

lagtolkning av ordet ”mark” ger det närmast intrycket att ordet åsyftar den fysiska mar-

ken.33 För att begreppet mark även ska innefatta balkonger och terrasser krävs sannolikt

en ytterst extensiv tolkning.34

Att bostadsrättshavaren ska hålla lägenheten i gott skick har ansetts innefatta både en

vårdplikt och en underhållsplikt. Att hålla lägenheten i gott skick tar sikte på ett resultat

avseende lägenheten. En vårdplikt kan sägas utgöra en omsorgsförpliktelse, då krav på

culpa föreligger, medan strikt ansvar brukar sägas utgöra en ansvarsförpliktelse, då an-

svar uppkommer oavsett vållande. Det kan ifrågasättas om en uppdelning mellan under-

hållsansvaret och vårdplikten lämpligen kan göras. Troligen är bostadsrättshavaren inte

skyldig att förbättra lägenheten utan istället skyldig att åtgärda de skador som uppstår,

alltså en ansvarsförpliktelse.35

                                                                                                               29 B. Lundén, U. Svensson (2013) s. 117 ff. 30 Prop. 1971:12 s. 124. 31 H. Julius m.fl. (1 mars 2012) kommentar till 7 kap. 12 § BRL. 32 B. Lundén, U. Svensson (2013) s. 112. 33 Se exempelvis 1 kap. 1 a och 3 §§ JB samt A. Victorin, R. Hager (2011) s. 63. 34 Däremot anges i förarbetena att en balkong kan preciseras i föreningens stadga på egendom som ska tillhöra lägenheten och därmed ingår i underhållsansvaret. Se prop. 1990/91:92 s. 99. 35 Se G. Siljeström, C. Svennegård (1965) s. 114 där det anges att bostadsrättshavaren inte har en skyldig-het att förbättra lägenheten utan endast att bota de skador som uppstår i lägenheten. Däremot anges att

  17  

Från huvudregeln i 7 kap. 12 § BRL görs undantag i paragrafens andra stycke där det

stadgas att bostadsrättshavaren inte ansvarar för reparationer av ledningar för avlopp,

värme, gas, elektricitet och vatten under förutsättning att föreningen försett lägenheten

med ledningen och denne tjänar fler än en lägenhet. Ventilationskanaler ska jämställas

med aktuella ledningar. För dessa ledningar ansvarar således föreningen.36 Brister det i

någon av förutsättningarna torde bostadsrättshavaren ansvara fullt ut.37 Tidigare använ-

des begreppet stamledningar. Detta begrepp byttes dock ut i 2003 års lagändring till

begreppet ledning. Ändringen har främst gjorts i klargörande syfte.38 Vad som avses

med att en ledning ska tjäna en lägenhet är inte helt klart och kan i praktiken leda till

stor osäkerhet.39

I Svea hovrätts dom i mål T 2847-07 (2008-02-21) ansåg en bostadsrättshavare att före-

ningen var skyldig att reparera rökkanalen i den öppna spis som fanns i lägenheten. En-

ligt stadgarna hade föreningen ansvaret för reparation av ledningar som försåg lägenhet-

erna med värme. Det fanns centralvärme kopplad till ett fjärrvärmenät. Den öppna spi-

sen var inte nödvändig för uppvärmning av lägenheten varför hovrätten ansåg att den

inte omfattades av föreningens ansvar för lägenhetens uppvärmning. En möjlig tolkning

av fallet är att bostadsrättshavaren hade underhållsansvaret för rökkanalen. En annan

tänkbar tolkning är att föreningen inte hade någon skyldighet att reparera rökkanalen på

grund av att fastigheten var i gott skick då lägenheten kunde få värme på annat sätt.

Utöver ovanstående begränsning ansvarar inte heller bostadsrättshavaren för brand- och

vattenledningsskador om inte bostadsrättshavaren, eller någon denne ansvarar för, varit

vårdslös. I fjärde stycket finns ytterligare en begränsning vid brandskada då det jämväl

krävs att bostadsrättshavaren brustit i tillbörlig omsorg.

Föreningen har en möjlighet att avhjälpa brister som bostadsrättshavaren ansvarar för på

bostadsrättshavarens bekostnad, 7 kap. 12 a § BRL. Denna regel begränsar sig dock till

att avse risk för skador på föreningens eller annans egendom. Exempel på när denna

regel får användas är icke fackmannamässigt utförda elinstallationer eller andra änd-                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      nyttjanderätten kan förverkas om lägenheten vanvårdas i sådan grad att husets bestånd riskeras (se 7 kap. 18 § p. 5 BRL). 36 SOU 2000:2 s. 156. 37 H. Julius m.fl. (1 mars 2012) kommentar till 7 kap. 12 § BRL. 38 Se SOU 2000:2 s. 156. Frågan är däremot om begreppet ”ledning” är mer belysande än ”stamledning”. 39 Problematiken ska inte närmare beröras inom ramen för avgränsningen.

  18  

ringar i våtutrymmen som kan innebära risk för vattenskador.40 Nyttjanderätten till lä-

genheten kan även förverkas när lägenheten har vanvårdats, 7 kap. 18 § p. 5 BRL.41

Inom hyresrätten finns liknande regler om ansvar för skador i fastigheten. Hyresgästen

har här, till skillnad från ansvaret enligt BRL, en vårdplikt om lägenheten. Underhålls-

ansvaret för lägenheten åvilar däremot hyresvärden, 12 kap. 15 § JB. Hyresgästens

vårdplikt omfattas av en skyldighet att ersätta skador som uppkommer genom dennes

försummelse eller försummande av annan som hyresgästen ansvarar för och kan även

avse egendom utanför lägenhetens gränser. Hyresgästen är inte heller skyldig att an-

svara för skador genom normal förslitning. Sådana skador ska hyresvärden stå för i en-

lighet med dennes underhållsansvar. Plikten utgör alltså en omsorgsförpliktelse då det

krävs vårdslöshet för att ersättningsskyldighet ska uppstå till skillnad från BRL där en

bostadsrättshavare ansvarar för skador i lägenheten oavsett om denne varit vårdslös eller

inte, alltså en ansvarsförpliktelse.42 Vägledning kan därför inte alltid hämtas ur hyres-

reglerna då de i många avseenden skiljer sig från bostadsrätthavarens underhållsansvar.

2.1.4 Vattenlednings- och brandskador

Bostadsrättshavaren ansvarar som huvudregel inte för underhållet av vissa ledningar. I 7

kap. 12 § tredje stycket BRL undantas de ledningar som bostadsrättshavaren som hu-

vudregel ska ansvara för i enlighet med andra stycket nämnd paragraf. För reparationer

på grund av en vattenledningsskada ska bostadsrättshavaren ansvara endast i de fall bo-

stadsrättshavaren, eller någon denne ansvarar för, varit vållande till skadan. I förarbe-

tena till 1930 års BRL angavs att föreningen bör svara för följdskador genom eld och

vatten då föreningen måste anses åligga att hålla huset försäkrat mot dylik risk avseende

alla utrymmen i fastigheten.43 Lagparagrafen bör däremot läsas i dess helhet. En förut-

sättning för att överhuvudtaget tillämpa regeln är att skadan skett i lägenheten. Ansvaret

                                                                                                               40 Det ska nämnas att underhållsansvaret i 7 kap. 12 §§ BRL endast påtalar vem som har reparationsskyl-digheten för skadorna i lägenheten. Det kan ifrågasättas om föreningen kan begära ersättning av bostads-rättshavaren för en skada som bostadsrättshavaren har underhållsansvaret för om föreningen frivilligt åtgärdat skadorna om inte 7 kap. 12 a § BRL är tillämplig eller om ersättningen inte har avtalats. 7 kap. 12 § BRL ger inte föreningen en rätt att avhjälpa skadorna i lägenheten. Eventuellt kan ett åtagande att utföra bostadsrättshavarens underhållsansvar inbegripa en rätt till ersättning för arbetet i enlighet med principen om ”negotiorum gestio”, dvs. en rätt till ersättning för skötseln av annans angelägenhet. Ett muntligt avtal om att föreningen ska åta sig att utföra arbete i lägenheten innefattar troligen ofta en rätt att erhålla ersättning för arbetet och i vart fall bör sannolikt en presumtion för en sådan ersättningsskyldighet föreligga. I grunden rör det sig dock om vanlig avtalstolkning. Frågan ska inte närmare diskuteras. 41 H. Julius m.fl. (1 mars 2012) kommentar till 7 kap. 12 a § BRL samt 7 kap. 18 § BRL. 42 Lars K. Beckman m.fl. (2012) s. 305 f. samt H.Å. Wängberg m.fl. (2012) s. 53. 43 NJA II 1930 s. 508.

  19  

avser således de skador som uppstått i lägenheten. Att föreningen ska svara för sådana

skador innebär att det ligger på föreningen att på egen bekostnad åtgärda eller reparera

skadorna. Det torde alltså vara skador på sådant som bostadsrättshavaren normalt sett är

underhållsansvarig för som avses.44 Det kan även ifrågasättas om det finns andra led-

ningar än de i andra stycket nämnd paragraf som omfattas av regeln i tredje stycket.45

Vad som avses med en vattenledningsskada är inte helt säkert. Enligt utredningen till

2003 års lagändring ansågs att undantaget endast tar sikte på vatten under tryck och inte

exempelvis reparationer på grund av avloppsskador. Det skulle enligt utredningen även

röra sig om vattenskador från en ledning och exempelvis inte vatten från en dusch som

sprutats på en vägg och läckt igenom. Sådana typer av skador är därmed inte undan-

tagna från bostadsrättshavarens underhållsansvar.46 I Svea hovrätts dom i mål T 858/85

(1986-03-10) gjordes en snäv tolkning av begreppet vattenledning. I målet ansåg dom-

stolen att en diskmaskin som kopplats till en vattenledning inte utgjorde en sådan led-

ning. Tingsrätten, vars domslut hovrätten fastställde, ansåg att försäkringsvillkorens

definition på vattenledningsskada inte kunde tillmätas avgörande betydelse vid bedöm-

ning av vad lagens definition innehåller. Med vattenledningsskada ansåg åsyftas en obe-

räknad utströmning av vatten från en vattenledning. Till vattenledning ansågs tillhöra

anbringade anordningar för avtappning av vatten. Därför ansåg tingsrätten att en disk-

maskin som anslutits till en vattenledning inte ingick i vattenledningen eller utgjorde en

förlängning av denna. Vattenledningen ansågs sluta vid den avstängningskran till vilken

diskmaskinen anslutits. Att det var vattenledningsvatten som förorsakat skadan ansågs

inte utgöra skäl för att skadan skulle anses såsom en vattenledningsskada.

I NJA 2006 s. 732 ansåg domstolen att undantagsbestämmelsen endast tog sikte på

tappvattenledningar. Rättsfrågan var om skador till följd av läckage av vatten från led-

ningar och anordningar för värme skulle omfattas av undantagsbestämmelsen i tredje

stycket. I rättsfallet hänvisades till utredningens uttalande i 2003 års lagändring där det

angavs att endast skador av vatten under tryck omfattas av bestämmelsen och således

inte alla skador orsakade av vatten. Domstolen ansåg att bestämmelsen skulle tolkas

restriktivt då den utgör en undantagsbestämmelse. En jämförelse gjordes även till andra

                                                                                                               44 SOU 2000:2 s. 159. 45 Frågan ska inte närmare beröras inom ramen för avgränsningen. 46 SOU 2000:2 s. 158 f.

  20  

stycket i 7 kap. 12 § BRL där det görs en åtskillnad mellan värme och vatten. Hänsyn

togs alltså till paragrafens språkliga och systematiska utformning. Sammantaget ansågs

övervägande skäl tala för att undantaget tog sikte på tappvattenledningar varför anord-

ningar för värme inte skulle omfattas av undantagsbestämmelsen.47

En bostadsrättshavare ansvarar även för skador i lägenheten som uppstått genom brand

om denne varit vårdslös eller brustit i tillbörlig tillsyn. Vad som är att anse såsom till-

börlig tillsyn är ovisst och vägledning finns varken att hämta i lag, förarbeten eller

praxis. Regeln har däremot stora likheter med vad som gäller enligt 12 kap. 24 § JB.48 I

båda lagstadgandena anges att föreningen/hyresvärden som utgångspunkt ska ansvara

för brandskador. Även motiven till respektive lag anger att försäkringsmöjligheterna var

en stor anledning till att en sådan uppdelning av underhållsansvaret skedde.49

Enligt 12 kap. 24 § JB ska en hyresgäst ansvara för kostnaderna vid brandskada om hy-

resgästen brustit i tillbörlig omsorg och tillsyn som denne borde ha iakttagit. Som ex-

empel på regelns tillämplighet angavs ansvaret för barn. Den lagstadgade kretsen torde

däremot vara betydligt vidare än så. Det finns inte mycket till vägledning i praxis vid

avgörande av vad som är att anse som rimlig tillsyn. Troligen får en bedömning göras

av samtliga omständigheter i det enskilda fallet och likartad den som sker vid avgörande

om oaktsamhet. Kravet på vad som är tillbörlig tillsyn torde dock variera beroende på

om det exempelvis rör sig om barn, sambo/make, inneboende eller en anlitad hantver-

kare. Troligen krävs en större tillsyn vad avser barn, bl.a. på grund av dess oberäknelig-

het, än vad som är fallet för en anlitad hantverkare som anlitats just på grund av dess

sakkunnighet och skicklighet. Om brandskadan är vållad av hyresgästen uppstår däre-

mot ersättningsskyldighet. Hänsyn har i praxis tagits till att en brand gav större skador

än vad som är normalt vid liknande bränder och att branden typiskt sett inte borde ha

gett upphov till så omfattande spridning. Hyresgästen ansågs därför inte ha varit vål-

                                                                                                               47 Det kan ifrågasättas vad den juridiska innebörden av en tappvattenledning är. Inom byggbranschen brukar vanligen avses en ledning där rent vatten leds till alla kranar i en fastighet. Det är inte självklart att den juridiska definitionen ska anses vara densamma. I Svea hovrätts dom i mål T 858/85 (1986-03-10), se ovan, ansågs exempelvis att försäkringsvillkorens definition inte hade avgörande betydelse för vad lagens definition innehåller. Frågan ska dock inte närmare beröras. 48 H. Julius m.fl. (1 mars 2012) kommentar till 7 kap. 12 § BRL. 49 NJA II 1930 s. 508 samt NJA II 1908 s. 145.

  21  

lande till skadan.50 Domslutet är något märkligt. Om skadan hade varit av mindre om-

fattning hade hyresgästen troligen blivit ersättningsskyldig.

2.2 ”Lägenheten”

2.2.1 Inledning

Bostadsrättshavaren ska hålla lägenheten i gott skick. Vid en objektiv tolkning av lag-

texten torde undantagsbestämmelserna i 7 kap. 12 § BRL endast avse den egendom som

finns i lägenheten. Paragrafen börjar med att stadga att bostadsrätthavaren ska hålla lä-

genheten i gott skick om inte annat stadgas i andra-femte styckena. Lagparagrafens sys-

tematik och uppbyggnad tyder på att ledningarna ska befinna sig i lägenheten då para-

grafen måste läsas i dess helhet.51 Ledningar utanför lägenheten borde överhuvudtaget

inte omfattas av underhållsskyldigheten. För att avgöra vad en bostadsrättshavares an-

svar ska omfatta måste det klargöras var den fysiska gränsen för lägenheten ska dras.

Exakt var gränsen ska gå har däremot antagits få avgöras från fall till fall.52 Detta är en

osäkerhet i regelns begreppsbildning då det inte finns en legaldefinition för vad som ska

innefattas i begreppet. Däremot bör det finnas visst utrymme att avtala om begreppets

innebörd. I förarbetena gavs en exemplifiering på vad en förening genom dess stadga

kan precisera vad avser gränserna för lägenheten.53 Exemplifieringen tyder på att egen-

dom som anges i vart fall kan ingå i bostadsrättshavarens underhållsansvar. Lägenhets-

begreppet är alltså inte ett fast begrepp.

2.2.2 Den fysiska gränsdragningen för begreppet ”lägenhet”

Bostadsrättshavaren ska som utgångspunkt ansvara för lägenhetens golv, väggar, tak,

fönster, inne- och ytterdörrar, kakel, köksutrustning osv. I första hand det som är synligt

i lägenheten. Av praktiska och estetiska skäl brukar antas att föreningen ska svara för

yttersidor av dörrar och fönsterbågar. Det har i doktrinen antagits att sådant som ligger

under ytskiktet men som hänger ihop med det ska anses vara bostadsrättshavarens an-

svar, exempelvis tätskiktet som ska finnas i badrum direkt under klinkers för att för-

hindra vattenskador samt att grenledningar i badrumsgolvet kan falla på bostadsrättsha-

                                                                                                               50 Svea hovrätts dom i mål FT 8436-01 (2003-02-06). 51 Antagandet stöds även av rättslitteraturen, se A. Victorin, J. Flodin (2011) s. 227 och 237 samt B. Nils-son Hjorth (2013) s. 4 f. Se även NJA II 2003 s. 27 f. 52 Se prop. 1990/91:92 s. 99. 53 Prop. 1990/91:92 s. 99.

  22  

varens ansvar.54 Lagtexten anger däremot lägenheten som grund varför ledningarna

måste befinna sig i lägenheten för att ansvaret ska åligga bostadsrättshavaren.55

Av intresse är ett rättsfall från Svea Hovrätt56 som nu fått prövningstillstånd till HD.

Frågan rörde främst 7 kap. 7 § BRL men är av intresse då regelns tillämpning begränsas

av de åtgärder som utförs i lägenheten vilket även är utgångspunkten för tillämpligheten

av 7 kap. 12 § BRL.57 Omständigheterna var följande. Ett par bodde i en bostadsrättslä-

genhet som hade befintliga rökkanaler i fastigheten på grund av att bostäderna tidigare

värmdes upp med hjälp av kakelugnar. Paret satte in en braskamin i en befintlig rökka-

nal som endast tjänade deras lägenhet. Paret hävdade att 7 kap. 7 § BRL var tillämplig

då rökkanalen endast tjänade deras boende och därför funktionsmässigt hörde till lägen-

heten. Enligt föreningen var rökgången en del av huset som föreningen hade ansvar för.

I hovrätten argumenterade båda parterna för att underhållsansvaret enligt BRL skulle

avgöra om åtgärden skulle anses ha skett i eller utanför lägenheten.

Hovrätten anförde inledningsvis att 7 kap. 7 § BRL förutsätter att ingrepp har skett i

lägenheten samt att det inte finns något klart uttalande i förarbetena vad gäller gräns-

dragningen av om ett ingrepp skett i lägenheten eller inte. Som exempel på ”annan vä-

sentlig förändring” i 7 kap. 7 § BRL anges i förarbetena ingrepp i sådana ledningar som

föreningen enligt 7 kap. 12 § BRL har att ansvara för. Enligt hovrätten talade det för att

underhållsansvaret inte var avgörande för bedömningen men att det kan beaktas. Hov-

rätten påpekade att paret skulle ha haft underhållsansvaret för kanalen om det inte vore

för regleringen i stadgarna, där föreningen åtagit sig underhållet för aktuella ledningar.

Ytterligare som enligt hovrätten talade för att åtgärden skett i lägenheten var att rök-

gången var avsedd för eldstäder och att åtgärden syftade till att installera en kamin som

fanns i lägenheten. Sammantaget fann domstolen att installation skett i parets lägenhet.

För att en bostadsrättshavare ska ha underhållsansvaret för en ledning krävs att ledning-

en befinner sig i lägenheten, att föreningen försett lägenheten med ledningen samt att

ledningen endast tjänar aktuell lägenhet. I målet gick en skorstensstock igenom lägen-

                                                                                                               54 A. Victorin, J. Flodin (2011) s. 236 samt B. Lundén, U. Svensson (2013) s. 111. 55 Om en ledning endast tjänar en lägenhet är det inte säkert i vilken mån en sådan ledning kan vara belä-gen utanför lägenheten men ändå anses tillhöra lägenheten. Rättsläget i denna del är högst osäkert. Jfr även HSB:s normalstadga 36 § där det anges att ledningarna ska vara synliga i lägenheten för att falla under begreppet lägenhet, se bilaga till H. Julius m.fl. (1 mars 2012) kommentar till BRL. 56 Svea Hovrätts dom i mål Ä 440-12 (2013-05-15). 57 A. Victorin, J. Flodin (2011) s. 227.

  23  

heten från bottenplan upp till vindsvåningen och igenom till taket. Skorstensstocken var

alltså synlig i lägenheten vilket dock inte automatiskt innebär att den ska tillhöra lägen-

heten. Rökkanalen som bostadsrättshavarna anslutit kaminen till var belägen i skor-

stensstocken. Bostadsrättshavarna hade gjort hål i den synliga skorstensstocken för att

komma åt rökkanalen som betjänade deras lägenhet. Föreningen gjorde gällande att

skorstensstocken skulle liknas med en hiss som omgärdas av väggar. Rimligtvis ska inte

underhållsansvaret omfatta en hiss enbart av det faktum att hissen ligger i anslutning till

lägenheten. En skorstensstock borde kunna liknas med en bärande vägg som normalt

inte omfattas av bostadsrättshavarens underhållsskyldigheten. Något som talar emot

detta är 7 kap. 7 § BRL där det anges att ingrepp i bärande konstruktion och ändringar

av befintliga ledningar för exempelvis avlopp inte får göras. Det antyder på att dessa

ledningar och väggar som tidigare angetts inte ska omfattas av underhållsansvaret även

under vissa förutsättningar kan göra det. En sådan argumentation förutsätter däremot att

begreppen är samordnade. I förarbetena framgår dock att de är harmoniserade.58

7 kap. 12 § BRL är inte en regel som avgör i vilken omfattning en del av fastigheten hör

till en enskild lägenhet eller inte. Föreningen kan genom föreskrift i stadgan ta på sig

underhållsansvaret för sådant som finns i lägenheten. Gränsdragningen för vad som ska

anses tillhöra lägenheten har uppmärksammats som ett problem i förarbetena men det

ansågs att det i praktiken inte går att reglera alla de fall som faktiskt kan förekomma

varför ingen reglering ansågs nödvändig. Det bedömdes vara upp till föreningen att i

dess stadga närmare precisera vad som ska tillhöra lägenheten. I övrigt var det upp till

rättstillämpningen att avgöra gränsdragningen.59 Det föreligger stor brist på vägledande

praxis för bedömningen om vad som innefattas i begreppet, både beträffande hur be-

stämmelserna ska tolkas samt vilka omständigheter som får beaktas vid bedömningen.

Det bör däremot poängteras att bostadsrättshavarens ansvar inte får utvidgas till att avse

delar av fastigheten som inte framgår av lagstiftningen och kan därför inte omfatta

andra delar av fastigheten än den egna lägenheten.60

Frågan är då hur bestämmelserna ska tolkas när varken lagstiftningen, förarbeten eller

praxis ger någon vägledning. Ett sätt är att använda sig av ändamålsöverväganden som

                                                                                                               58 I SOU 2000:2 s. 183 framgår att begreppet lägenhet i 7 kap. 7 och 12 §§ BRL är harmoniserade. 59 Prop. 1990/91:92 s. 99 samt SOU 2000:2 s. 155. 60 Se NJA 2007 s. 709 samt SOU 2000:2 s. 147 och s. 159.

  24  

hovrätten i målet delvis gjorde. Hänsyn till vem som har bäst möjlighet att inspektera

och hålla uppsikt över egendomen är faktorer som vid en sådan bedömning kan beak-

tas.61 Ledningar måste troligtvis vara sådan egendom som 1) typiskt sett går igenom

hela fastigheten, 2) kan liknas med ett enhetligt system och som 3) oftast inte är synliga

i lägenheten. I de fallen kan det anses olämpligt att lägga ansvaret på bostadsrättshava-

ren för vissa delar av det enhetliga systemet då föreningen bl.a. borde ha en bättre kun-

skap om ledningarnas placering, skick m.m. 62

Det kan även ifrågasättas i vilken mån en balkong ska anses tillhöra lägenheten och om

bedömningen påverkas av hur upplåtelseavtalet är utformat. Det är numera också före-

kommande att tillhörande förråd placeras på balkongen i anslutning till lägenheten. Om

förrådet ska tillhöra lägenheten är inte säkert.63 Upplåtelseavtalet bör som utgångspunkt

utgöra riktlinjen för vad som anses höra till lägenheten, jfr 1 kap. 4 § BRL. Det är svårt

för en förening att underhålla en balkong då tillträde i de flesta fall krävs till lägenheten.

Funktionsmässigt hör balkongen till bostadsrätten. Praktiska skäl talar för att under-

hållsansvaret för en balkong ska åvila bostadsrättshavaren. I förarbetena anges balkong

som exempel på sådan egendom som föreningen kan precisera i stadgan. Utgångspunk-

ten borde därmed vara att bostadsrättshavaren i vart fall kan ha underhållsansvaret för

balkongen.64 Problemet uppstår i de situationer där föreningen inte preciserat ansvaret.

I Svea hovrätts dom i mål T 9101-11 (2012-03-16) uppstod skador i en bostadsrätt och

tillhörande terrass. Föreningen krävde bostadsrättshavaren på ersättning då de ansåg att

medlemmen hade underhållsansvaret för terrassen. Föreningen hade i dess stadga angi-

vit att underhållet av balkongen tillföll medlemmen. Bostadsrättshavaren ansåg däremot

att underhållsansvaret tillhörde det ”yttre” underhållet och föll under föreningens ansvar

och således att föreskriften i stadgan utgjorde en otillåten utvidgning av underhållsan-

svaret. Därtill ansåg medlemmen att en åtskillnad bör göras mellan en balkong och en

takterrass. Tingsrätten, vars domslut fastställdes av hovrätten, ansåg att underhållsskyl-

digheten åvilade bostadsrättshavaren. Domstolen bedömde att föreningens stadgar inte                                                                                                                61 Inom entreprenadrätten brukar entreprenören åläggas ansvar för de delar av entreprenaden som omfat-tas av dennes kontrollsfär, jfr 31-32 §§ konsumenttjänstlagen (SFS 1985:716) [cit. KtjL]. 62 Det ska tilläggas att praktiska aspekter kan tala för att underhållsansvaret för rökkanalen i aktuellt mål inte ska åläggas bostadsrättshavaren framförallt då underhållet ofta kräver ingrepp i egendom utanför lägenheten. I dessa fall borde det anses oskäligt att ålägga bostadsrättshavaren underhållsansvaret då ett sådant ingrepp dessutom kräver tillstånd från föreningen, jfr 7 kap. 7 § BRL. 63 Se B. Lundén, U. Svensson (2013) s. 112 och 119, som anser att en balkong tillhör underhållsansvaret. 64 Prop. 1990/91:92 s. 99.

  25  

stred mot BRL då denna endast utgjorde en preciserad ansvarsfördelning i enlighet med

BRL och dess förarbeten. Att någon skillnad skulle föreligga mellan en balkong och en

terrass ansågs inte rimligt då de fyller samma funktion och nyttjandet i båda fallen är

avgränsat till medlemmen.

I doktrinen har angetts att bostadsrättshavaren kan ansvara för underhåll i form av ren-

hållning och snöskottning av balkong eller terrass då denna hör till lägenheten vad avser

balkonggolvet och insidan av balkongväggarna medan balkongräcket och utsidan av

balkongväggarna anses ingå i det yttre underhållet och därmed föreningens ansvar.65

Rättsläget får delvis sägas vara oklart på den punkten. Praktiska skäl talar för att ansva-

ret ska åligga bostadsrättshavaren.66 Ansvaret får dock inte utsträckas och som tidigare

nämnts är underhållsansvaret alltjämt endast ett ansvar för skador i lägenheten. Domen

innebär dels att det inte finns några hinder för en förening att i stadgarna precisera att

medlemmarnas underhållsansvar även innefattar ansvar för balkong samt att en takter-

rass i det avseendet är att jämställa med en balkong. Domslutet bör stämma överens

med uttalanden i förarbeten där det anges att balkongen kan ingå i underhållsansvaret.67

2.3 JB:s regler om fastighetstillbehör

2.3.1 Inledning

När en skada inträffar på en angränsande bostadsrätt är det av vikt att klargöra vem som

har lidit själva sakskadan. Då bostadsrättsföreningen äger fastigheten är det föreningen

som oftast lider sakskadan. Trots detta kan bostadsrättshavaren under vissa förutsätt-

ningar likväl lida en sakskada på grund av reglerna i JB.

De grundläggande reglerna om fastighet och fastighetstillbehör regleras i 1-2 kap. JB.

En fastighet är en särskild avgränsad del av jord. Till fast egendom räknas tillbehör till

fastigheten, exempelvis en byggnad om denna har anbringats för stadigvarande bruk.

Till fastighetstillbehör räknas även tillbehör till byggnad. Byggnadstillbehör är fast in-

redning eller annat varmed byggnaden blivit försedd under förutsättning att det är ägnat

                                                                                                               65 B. Lundén, U. Svensson (2013) s. 119. 66 Det ska tilläggas att föreningen kan ges tillträde till lägenheten i enlighet med 7 kap. 13 § BRL. 67 Hovrätten preciserade dock inte på vilket sätt bostadsrättshavaren har underhållsansvaret för balkongen. Som angetts i rättslitteraturen är det troligen inte rimligt att underhållsansvaret omfattar hela balkongen utan endast vissa delar. I denna del kan hovrättens domslut uppfattas som något långtgående.

  26  

till stadigvarande bruk. Dessa regler bygger på två grundprinciper; ett fysiskt samband

samt ett ägarsamband. Föremålet ska ha ett fysiskt samband med fastigheten. Därutöver

ska föremålet och fastigheten vara i samma ägares hand. Bryts sambandet upphör före-

målet att vara fastighetstillbehör vilket innebär att föremålet blir att betrakta som lös

egendom. I detta ligger en objektiv prövning då det ska råda en ändamålsgemenskap

mellan föremålet och byggnaden. Tillbehöret ska normalt sett vara till nytta för den som

nyttjar fastigheten. Det som fysiskt ser ut att tillhöra fastigheten ska som huvudregeln

utgöra fastighetstillbehör, exempelvis fast anbringade föremål. Egendomen förblir där-

emot lös egendom då föremål tillförts av annan än fastighetsägaren, exempelvis när en

hyresgäst tillför fastigheten lös egendom, 2 kap. 4 § JB.68

Det finns även en princip om accession69 som i vissa fall kan medföra att lös egendom,

trots att det tillförts av annan än fastighetsägaren, övergår till att bli fastighetstillbehör.70

Frågan har berörts i NJA 2002 s. 561. I målet hade ett par tillfört en tillbyggnad på en

fastighet som ägdes av deras barn. Tillbyggnaden gavs sedan i gåva till barnen. Frågan i

målet var när byggnaden hade blivit en del av fastigheten. HD konstaterade att när det

sker en borttagning av egendom och det då uppstår en väsentlig värdeförstörelse, om

denne hypotetiskt tar bort egendomen, blir egendomen omedelbart fastighetstillbehör

när den slutligen anbringats till fastigheten.71 Om en bostadsrättshavare själv har be-

kostat tillbyggnaden av exempelvis en balkong kan egendomen teoretiskt utgöra lös

egendom då egendomen inte tillförts av ägaren till fastigheten. Balkongen borde då ingå

i bostadsrättshavarens ansvar då denne äger balkongen. Däremot kan eventuellt reglerna

om accession medföra att egendomen övergår till att bli byggnadstillbehör då kostnaden

att ta ner balkongen samt att sedan återställa fasad och liknande borde medföra en vä-

sentlig värdeförstörelse.72

                                                                                                               68 A. Victorin, R. Hager (2011) s. 63 ff. samt L.K. Beckman m.fl. (2012) s. 30. 69 Accession innebär att ett föremål som sammanfogats med fastigheten kan utgöra fastighetstillbehör varigenom äganderätten till föremålet övergår till fastighetsägaren. 70 Principen bör däremot inte få alltför stor betydelse då 2 kap. 4 § JB annars förlorar sin betydelse. 71 Se även P. Strömgren (2012) s. 201. 72 Det är även värt att nämna att den som tillfört egendomen även kan ha ett obligationsrättsligt anspråk, vilket även nämns i NJA 2002 s. 561. I förarbetena angavs att det var upp till rättstillämpningen att be-stämma om det fanns ett obligationsrättsligt anspråk vid hyrestidens slut. En nyttjanderätt till en bostads-rätt är däremot obegränsad i tid och endast då nyttjanderätten upphör eller föreningen går i konkurs bör det bli aktuellt, se SOU 1947:38 s. 106. Problematiken ska däremot inte närmare diskuteras inom ramen för avgränsningen.

  27  

I HD:s dom i mål T 2889-12 (2014-02-13) uppstod frågan om egendom tillförd fastig-

heten av en samägare till fastigheten men inte för övriga delägares räkning, s.k. ägar-

kongruens, ska anses som lös egendom och särskilt om en delägare till fastigheten

kunde anses såsom ”annan” i den mening som avses i 2 kap. 4 § JB. Domstolen ansåg

att en avvägning bör göras av delvis motstående intressen. Hänsyn måste tas till att så-

dant som objektivt framstår som fastighetstillbehör också som utgångspunkt ska utgöra

ett sådant tillbehör och å andra sidan till att det brister i ägarkongruens. HD påpekade att

av delägare tillförd egendom som utgångspunkt ska anses tillförd för övriga fastighetsä-

gares intresse. Om det dock framgår av omständigheterna, vid den tidpunkt då föremålet

tillfördes fastigheten, att så inte skedde för övrigas räkning bör föremålet till följd av

ägarkongruens betraktas som lös egendom på samma sätt som om en nyttjanderättsha-

vare eller annan än fastighetsägaren har tillfört föremålet. Då det i fallet var klarlagt att

anbringandet inte skett för övriga delägares räkning var egendomen att anse såsom lös

egendom. Det är tveksamt om en sådan presumtion som majoriteten i HD anför kan

föreligga vid bostadsrätter mot bakgrund av att det i SOU 2000:2 påpekades att egen-

dom som tillförs i standardhöjande syfte inte ska utgöra fast egendom, se kapitel 2.3.2.

En förutsättning för tillämpligheten av rättsfallet är däremot att bostadsrättshavaren kan

likställas med en samägare vilket måste anses tveksamt.

2.3.2 Tillförande av egendom av nyttjanderättshavare

Har egendom satts in av en hyresgäst förblir det lös egendom så länge det ägs av hyres-

gästen. Undantag föreligger då egendomen svårligen kan tas bort vilket är ett utflöde om

de allmänna reglerna om accession. Det har dock ansetts att principen bör tillämpas med

viss försiktighet. Regeln får inte innebära att rätten till ett presumtivt fastighetstillbehör

går om intet.73 I praxis har en vedspis som utan tekniskt bekymmer kunde avlägsnas

från skorstensstocken ansetts utgöra lös egendom.74 I förarbetena till BRL har det an-

setts leda till orimliga konsekvenser att föremål som en bostadsrättshavare tillför fastig-

heten aldrig kan tänkas övergå på föreningen utan att så skett genom ett uttryckligt över-

låtelseavtal. I praxis har egendom under vissa omständigheter ansetts övergå till fastig-

hetstillbehör då en hyresgäst exempelvis ersätter en skadad inredningsdetalj.75 På

samma sätt har det antagits att egendom som en bostadsrättshavare tillför under vissa

omständigheter utgör fastighetstillbehör.                                                                                                                73 A. Victorin, R. Hager (2011) s. 75 ff. 74 NJA 1996 s. 693. 75 P. Westerlind (1971) s. 163 ff. samt SOU 1947:38 s. 106.

  28  

När en bostadsrättshavare tillför lägenheten lös egendom är huvudregeln att denne kan

ta med sig egendomen när bostadsrättshavaren lämnar lägenheten. En åtgärd som dock

sker inom ramen för underhållsskyldigheten torde vara att jämställa med en situation att

en hyresgäst ersätter ett skadat föremål. Det nya tillförda föremålet blir då fastighetstill-

behör förutsatt att rekvisiten i 2 kap. 1-2 §§ JB är uppfyllda. Enligt utredningen ansågs

dock ett föremål som tillförts för att höja standarden och som inte tillförts för att full-

göra underhållsskyldigheten bli att bedöma på motsatt sätt. Det tillades att ett avlägs-

nande av föremålet dock kan medföra en skyldighet att återställa lägenheten vilket dess-

utom ska ske med iakttagande av underhållsskyldigheten och oberoende av om det rör

sig om tillval vid nyproduktion eller om bostadsrättshavaren på eget initiativ höjt stan-

darden lägenheten.76

Vid en överlåtelse av nyttjanderätten till bostadsrätten har dessutom avtalet med förvär-

varen betydelse för frågan i vilken utsträckning överlåtaren gentemot förvärvaren har

rätt att ta med sig föremål som inte är att anse som tillbehör. Det kan dock ifrågasättas

om inte lös egendom efter en viss tid borde övergå till föreningen, särskilt med tanke på

att en bostadsrätt ofta är föremål för överlåtelser.77 En möjlighet är att överlåtelseavtalet

ska tolkas på så sätt att det inbegriper lös egendom som bostadsrättshavaren lämnat kvar

och att det därmed är den som förvärvar bostadsrätten som förvärvar äganderätten till

föremålen istället för föreningen.78 Ett annat alternativ är att tänka sig en form av samä-

gande i de fall där egendom byts ut mot nyare egendom, i vart fall till det värde som den

gamla egendomen motsvarade. Uttalanden i förarbetena ger inte stöd för en sådan tolk-

ning.79 Mer troligt är att bostadsrättshavaren får en skyldighet att åtgärda lägenheten till

ursprungligt skick om denne väljer att ta med sig egendomen.80

                                                                                                               76 H. Julius m.fl. (1 mars 2012) kommentar till 7 kap. 4 § BRL samt SOU 2000:2 s. 152 f. 77 Se P. Westerlind (1971) s. 165 där han påpekar att äganderätten till lös egendom inte kan göras gäl-lande efter hur lång tid som helst efter att äganderätten har övergått till annan och att äganderätten därför efter en viss tid måste ha anses utslocknas och därmed övergå till föreningen, vilket även stöds av SOU 1947:38 s. 106. 78 Jfr U. Jensen (2002) s. 199 ff. som anser att det mest naturliga är att äganderätten övergår på köparen. 79 SOU 2000:2 s. 152 ff. 80 Jfr U. Jensen (2002) s. 187 som för en diskussion kring samägande vid accession. Han anser däremot att i de fall då en bostadsrättshavare tillför egendom till fastigheten utgör egendomen en bisak i förhål-lande till fastigheten och att huvudregeln i dessa fall är att ägaren till bisaken inte längre kan göra några sakrättsligt grundande anspråk på egendomen. Se även prop. 1971:12 s. 125.

  29  

2.4 Avslutande reflektioner BRL innehåller bristfällig vägledning för hur olika situationer ska bedömas vid skador i

fastigheten. Begreppsbildningen bidrar till stor osäkerhet då det inte finns någon väg-

ledning för hur vissa begrepp ska tolkas och vilka omständigheter som får beaktas vid

en bedömning om fördelningen av underhållsansvaret. Varför får då dessa regler bety-

delse? BRL reglerar endast förhållandet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrätts-

havaren. Om en skada inträffat i en lägenhet och undantagen i 7 kap. 12 § BRL inte är

tillämpliga har bostadsrättshavaren undantagslöst reparationsansvaret för skadorna i

lägenheten enligt BRL. Då en skada däremot inträffat utanför lägenheten ska bostads-

rättsinnehavaren inte, i vart fall som utgångspunkt, ansvara för skadan. Bedömningen av

om skadan har skett i lägenheten blir därför av avgörande betydelse för vem som har

reparationsansvaret för skadorna. I de fall då en vattenlednings- eller brandskada upp-

stått, som en bostadsrättshavare har vållat, ansvarar inte bostadsrättshavaren i angrän-

sande bostadsrätt för skadorna i dennes lägenhet då det krävs vållande för att reparat-

ionsskyldighet ska föreligga, 7 kap. 12 § 3 st. Därav har det även betydelse i vilken mån

skadan kan klassas som en vattenlednings- eller brandskada. Troligen har inte heller

föreningen en skyldighet att åtgärda skador på lös egendom utan endast på fast egendom

och fastighetstillbehör. Bostadsrättshavaren får då söka ersättning i andra regler vilka

behandlas i kapitel 3. I de fall där skador uppstått utanför lägenheten får också frågan

om fast och lös egendom betydelse för bedömningen av vem som har lidit en sakskada.

På grund av principen om accession kan egendom övergå till byggnadstillbehör trots att

ägaren av fastigheten inte tillfört egendomen. Principen får däremot inte ges för stor

betydelse då regeln i 2 kap. 4 § JB annars inte får någon praktisk betydelse.

I vilken mån ersättningsskyldighet uppstår vid skador utanför lägenheten behandlas i

kapitel 3. Dock ska läsaren ha reglerna som nu behandlats i åtanke då de är grundramen

för ansvarsfördelningen när skador inträffat i fastigheten. Trots att bostadsrättshavaren

har underhållsansvaret för skadorna i lägenheten och föreningen för skadorna på övriga

delar av fastigheten kan troligtvis andra rättsregler medföra att ersättningsskyldighet kan

uppstå för skadorna i fastigheten. Bedömningen är till stor del beroende av om någon

annan kan anses vållande till skadorna eller i vart fall orsakande.

  30  

3. Skador utanför lägenhetens gränser 3.1. Inledning 7 kap. 12 § BRL reglerar underhållsansvaret mellan bostadsrättsföreningen och bostads-

rättshavaren. Fördelningsansvaret avser inte ansvaret mellan två bostadsrättshavare. Det

finns föga vägledning för hur ansvaret ska se ut när skador inträffar på egendom utanför

lägenheten och speciellt vad avser förhållandet mellan två bostadsrättshavare. När en

skada inträffar i en bostadsrättsfastighet är det viktigt att först klargöra vem som har

lidit skadan, var skadan har inträffat och vilken typ av skada det rör sig om. Då får be-

dömningen om lägenhetens gränser, byggnadstillbehör och lös egendom betydelse.

De allvarligaste skadorna som kan inträffa i en fastighet är vatten- och brandskador,

vilka ofta är kostsamma att åtgärda. Det ansågs befogat att föreningen ska ansvara för

skadorna då föreningen är försäkrad mot dylika skador. Om ett rör spricker kan exem-

pelvis föreningen lida en sakskada dels av att röret har spruckit och dels följdskadorna, i

form av vattenskador, på övriga delar av fastigheten. Även lös egendom som en bo-

stadsrättshavare har tillfört lägenheten kan skadas och bostadsrättshavaren lider då en

sakskada. Om egendomen däremot utgör fastighetstillbehör kan bostadsrättshavaren lida

en ekonomisk förlust i form av kostnad för ersättningsboende eller på grund av under-

hållsskyldigheten blir skyldig att reparera skadorna i lägenheten.81 Bostadsrättshavaren

har då inte lidit en sakskada, eftersom egendomen tillhör föreningen, utan istället en

tredjemansskada.82 Vattenskador kan också uppkomma på annat sätt än genom en brus-

ten ledning, exempelvis genom att en person somnar i duschen och blockerar golvbrun-

nen med följd att vatten tränger ut i lägenheten. Ibland kan bristande underhåll leda till

att skador orsakas utanför lägenhetens gränser. Det är likväl vanligt att en bostadsrätts-

havare renoverar eller vidtar förbättringsåtgärder i lägenheten, ibland genom en entre-

prenörs försorg. Det kan då inträffa skador på föreningens egendom, exempelvis bjälk-

laget eller annan egendom i angränsande utrymme. Om skadorna uppstår genom entre-

prenörens vållande uppkommer frågan vem som ska ansvara för skadorna.

BRL är utgångspunkten vid skador på fastigheten varför en bostadsrättshavare kan bli

reparationsskyldig för en skada som någon annan i föreningen orsakat. Dock kan möjli-

                                                                                                               81 Vid en vattenledningsskada krävs dock vårdslöshet för att bostadsrättshavaren ska ansvara för skadan. 82 Prop. 1972:5 s. 159 samt J. Kleineman (JT 1993-94) s. 718 ff.

  31  

gen andra rättsregler medföra att ersättning kan erhållas för kostnaderna. Främst är det

tre olika relationer som ska beröras; bostadsrättsföreningens ansvar för skador gentemot

en bostadsrättshavare, en bostadsrättshavares ansvar för skador gentemot bostadsrätts-

föreningen samt en bostadsrättshavares ansvar gentemot en annan bostadsrättshavare. I

de olika situationerna och beroende på vilken skada det rör sig om, gör sig olika regler

och aspekter gällande. Exempelvis är det just vid rörskador som strikt ansvar i vissa fall

ansetts föreligga. Möjligheten att överhuvudtaget åberopa SkL i kontraktsförhållande är

dock diskutabelt. Om SkL däremot kan åberopas är risken för omfattande skador något

som kan medföra ett strängare culpaansvar. Vilket culpakrav som ska föreligga har inte

utretts i varken förarbetena eller i rättspraxis. Culpakravet får betydelse dels vid ersätt-

ning på utomobligatorisk grund samt enligt 7 kap. 4 § och 12 § 3 st. BRL.

I NJA 2007 s. 709 hade överlåtaren av en bostadsrätt skött det inre underhållet på ett

sådant sätt att det orsakat skador på fastigheten utanför lägenhetens gränser. Förvärva-

ren av bostadsrätten ansågs inte ersättningsskyldig för skadorna. Domstolen anförde

bl.a. följande. Bostadsrättshavarens nyttjanderätt gäller utan begränsning i tid och när-

mar sig därför en äganderätt. Därav har det ansetts motiverat att bostadsrättshavaren ska

ansvara för lägenhetsunderhållet vilket även innefattar en reparationsskyldighet för mer

omfattande skador i lägenheten oavsett om dessa uppkommit genom eget vållande eller

på annat sätt. Ansvaret för föreningens hus utanför bostadsrättshavarens lägenhet åvilar

föreningen. HD påpekade att bostadsrättshavarens ansvar inte får utsträckas till andra

delar av huset än den egna lägenheten men att ansvaret kan inskränkas i stadgan.83 Ett

mer vittgående ansvar ansågs däremot kunna följa av andra lagregler. En stadga bedöm-

des dock inte kunna utvidga bostadsrättshavarens ansvar. Vid skador utanför lägenhet-

ens gränser ansågs att skadeståndslagen ska tillämpas och att andra regler än SkL kan

gälla med undantag av att strikt ansvar inte kan anses föreligga i något fall. Det fram-

hölls även att en bostadsrättshavares ansvar för skador utanför lägenheten till följd av

hans försummelse av det inre underhållet har berörts i utredningen till BRL. Där antas

att ersättningsskyldigheten regleras genom SkL och därmed förutsätter vårdslöshet.

Inledningsvis ska reglerna vid utomobligatoriskt skadestånd behandlas. Därefter ska

beröras i vilken mån det kontraktuella förhållandet mellan bostadsrättshavaren och bo-

                                                                                                               83 Jfr SOU 1988:14 s. 153 samt NJA 2006 s. 732.

  32  

stadsrättsföreningen påverkar möjligheten att kräva skadestånd på utomobligatorisk

grund. I kapitel 3.3 ska culpakravet, om det under vissa premisser kan föreligga strikt

ansvar samt betydelsen av om skadan är skedd av en självständig företagare behandlas. I

kapitel 3.4 ska regeln om hinder och men beröras och i kapitel 3.5 ska möjligheten att

erhålla ersättning vid en tredjemansskada behandlas.

3.2. Skadestånd 3.2.1. Allmänna förutsättningar för utomobligatoriskt skadestånd

I förarbetena till BRL hänvisas till SkL vid skador utanför en bostadsrätt. Lagen är dis-

positiv i förhållande t