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UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA ESCOLA POLITÉCNICA
PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA CIVIL
DIRETRIZES PARA A REABILITAÇÃO DE EDIFICAÇÕES RESIDENCIAIS
Alberto Silva Azevedo Júnior
Salvador
Ano 2018
UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA ESCOLA POLITÉCNICA
PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA CIVIL
DIRETRIZES PARA A REABILITAÇÃO DE EDIFICAÇÕES RESIDENCIAIS
Alberto Silva Azevedo Júnior
Projeto de Dissertação apresentado ao
PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM
ENGENHARIA CIVIL como requisito parcial
à obtenção do título de MESTRE EM
ENGENHARIA CIVIL
Orientador: Prof. Dr. Emerson de Andrade Marques Ferreira
Salvador
Ano 2018
RESUMO
Além das edificações mais novas construídas sob os rigores da legislação, das
normas prescritivas e da atual Norma de Desempenho, existem as mais
antigas, com tipologia e partido arquitetônico próprios, com redução do valor
econômico, das funcionalidades dos sistemas e desempenho. A requalificação
destas edificações tem sido analisada e realizada há algum tempo em outras
nações e pouco compreendida no nosso país, sendo observado que em termos
gerais não é suficientemente estudada nos cursos de engenharia civil. Para
tanto, faz-se necessário considerar ao decidir-se pela requalificação de
edificações, os benefícios sociais, econômicos e ambientais, com soluções
adequadas às atividades específicas, uso de materiais e equipamentos
tecnologicamente adaptados, eficiência e desempenho energético, além de
mão de obra treinada para tal finalidade.
Este trabalho procura através de pesquisa Survey, junto a arquitetos e
projetistas, identificar os principais critérios considerados em seus projetos de
requalificações. Os itens do questionário aplicado na pesquisa terão como base
requisitos dos usuários, estabelecidos na ABNT NBR 15575: Edificações
Habitacionais – Desempenho, analisados através de um índice de importância
relativa. As ponderações obtidas irão permitir mediante entrevistas dos
usuários e inspeções das edificações, determinarem o índice de reabilitação
necessário destas, de acordo com seus estágios de degradação, verificando se
existe aderência entre a percepção dos usuários e os dados levantados em
campo.
O conhecimento do estágio de degradação da edificação, dos seus sistemas
prediais e soluções construtivas, além das necessidades dos seus usuários
possibilitarão o desenvolvimento de diretrizes que deverão nortear os projetos
de requalificação de edificações residenciais.
Palavras chave: Edificações antigas. Requalificação de edificações. Inspeção.
Estágio de degradação.
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ............................................................................................. 4
1.1. Problema de pesquisa .............................................................................. 9
1.2. Hipótese de trabalho ................................................................................. 9
1.3. Objetivos ................................................................................................... 9
2 REVISÃO DE LITERATURA ...................................................................... 10
3 METODOLOGIA ......................................................................................... 16
4. RESULTADOS ESPERADOS ..................................................................... 25
REFERÊNCIAS ................................................................................................. 27
4
1 INTRODUÇÃO
Uma nova definição de uso se interpõe ao conceito das edificações.
Estas deixaram de ser vistas apenas como elementos de proteção, mas devem
atender às necessidades, satisfação pessoal, conforto térmico e acústico,
segurança e condições de habitabilidade.
Na contextualização do mercado imobiliário e consequentemente da
indústria da construção civil, observa-se uma gradativa redução na
disponibilidade das áreas edificáveis nos grandes centros, cuja legislação
desordenamento e uso solo, elevam sobremaneira o custo dos terrenos, com
influência direta sobre o custo do empreendimento. De grande relevância, o
impacto ambiental da atividade da construção civil, pela sua característica de
extração e uso de recursos naturais, geração e destinação de resíduos e
efluentes, vem conduzindo os intervenientes do setor a uma preocupação e
envolvimento às questões ambientais, buscando-se a avaliação do uso dos
recursos naturais e energéticos durante as fases de realização, manutenção,
ocupação e uso. Assim uma visão de sustentabilidade social, ambiental e
econômica é incorporada aos empreendimentos e ao setor.
Os novos adquirentes, usuários das unidades construídas por sua vez,
com a grande facilidade de obtenção da informação na mídia, nos canais e
redes sociais da internet, dispõe do conhecimento total dos produtos lançados,
suas características, opções e preços ofertados. Assim, a qualidade,
acertadamente, deixa de ser diferencial comercial e passa a ser condição de
sobrevivência empresarial e garantia aos mesmos. Também, a atual crise
política e econômica que se avoluma no momento nacional, além dos inúmeros
fatores mercadológicos e sociais que regem a indústria da construção, tem
levado os seus principais atores a uma reflexão, por ser este setor um dos mais
atingidos.
A engenharia brasileira dispõe de ampla coleção de normas técnicas
prescritivas, tratando e subsidiando-a das informações relativas aos seus
5
projetos, produtos e técnicas executivas já consolidadas. No entanto, a
sociedade e a própria comunidade técnica necessitavam de outros parâmetros,
independentes da forma de construir, mas que garantissem mediante índices e
critérios o comportamento final esperado das suas edificações. É na NBR
15575 – Edifícios Habitacionais, versão inicial 2007, que a construção civil
brasileira tem a sua primeira norma com definição de níveis práticos de
desempenho para as novas construções, estabelecidos com o objetivo de
atender aos requisitos dos usuários, conforme seu escopo que segue e com
grifo do autor (ABNT, 2015).
1 Escopo
1.1. Esta parte da ABNT NBR 15575 estabelece os requisitos e critérios de desempenho aplicáveis às edificações habitacionais, como um todo integrado, bem com a serem avaliados de forma isolada para um ou mais sistemas específicos.
1.2. Esta parte da ABNT 15575 não se aplica a:
- obras já concluídas;
- obras em andamento na data da entrada em vigor desta Norma;
- projetos protocolados nos órgãos competentes até a data da entrada em vigor desta Norma;
- obras de reformas;
- obras de retrofit de edifícios;
- edificações provisórias.
NBR 16280:2015 Reforma em edificações – Sistema de gestão de Reformas – Requisitos.
Com características e tipologias muito próprias, imersas neste contexto,
uma grande quantidade de construções mais antigas desponta como um
verdadeiro desafio técnico e comercial para o atual cenário do mercado
imobiliário, apontando em tempo para outras oportunidades. Com no máximo 3
(três) pavimentos acima do seu nível de evacuação e muitas vezes com outros
abaixo, majoritariamente nestas edificações há ausência de vagas de garagens
ou número insuficiente para os moradores. Outra característica é a ausência de
elevadores, ocasionando transtornos diversos na mobilidade aos apartamentos
6
dos níveis mais superiores ou mais inferiores, subsolos, particularmente para
moradores com idade avançada, tão presente nestas edificações. Situação
também comum nestes imóveis é o fato de já não pertencerem aos seus
proprietários originais, por assim dizer, mas com novos usuários que trazem
consigo diferentes anseios e necessidades impostas pela tecnologia, como as
redes de dados e lógica; pela legislação, como as redes de gás canalizado e
água individualizada; a acessibilidade e segurança contra incêndio. Também
relacionadas a fatores de ordem pessoal tais como conforto e estética. Assim,
estes edifícios mais antigos, classificados quanto ao tempo de construção, em
sua quase totalidade, sofrem verdadeiras adaptações em seus espaços, nas
instalações prediais e mecânicas.
Para atender aos anseios e necessidades, alterações são realizadas
sem planejamento, não acompanhadas ou respaldadas tecnicamente, muitas
vezes não suportadas pelos seus sistemas prediais e sem a identificação das
prioridades quanto aos requisitos dos seus usuários. As consequências
negativas são inúmeras, podendo-se mencionar.
• Soluções falhas;
• Inviabilização das necessárias requalificações;
• Erros orçamentários;
• Erros de especificações técnicas e de materiais utilizados.
Todas estas gerando patologias nas edificações de difícil identificação e
solução. Ou seja, em relação às atividades que envolvem os processos de
reabilitação de edificações, acertadamente estes deverão ser dotados de
especificações e critérios de desempenho para atendimento dos requisitos de
seus usuários, bem como realizados de forma mais eficientes, fazendo-se
necessárias neste momento as seguintes conceituações.
7
“Eficiente. Que funciona, produzindo o efeito esperado. Que tem
competência ou reúne as condições e características apropriadas para a
consecução de algo. Que tem um desempenho conforme as normas. Que
obtém resultados ou tem o funcionamento esperado com uma maior economia
de recursos e/ou tempo. ” (Dicionário Aurélio Buarque de Holanda)
“Especificações de desempenho. Conjunto de requisitos e critérios de
desempenho estabelecidos para a edificação ou seus sistemas. As
especificações de desempenho são uma expressão das funções requeridas da
edificação ou de seus sistemas e que correspondem a um uso claramente
definido. ” (ABNT NBR 15575-1:2013 – Desempenho, Parte 1 Requisitos
gerais).
“Critérios de desempenho. Especificações quantitativas dos requisitos de
desempenho, expressos em termos de quantidades mensuráveis, a fim de que
possam ser objetivamente determinados. ” (ABNT NBR 15575-1:2013 –
Desempenho, Parte 1 Requisitos gerais).
“Requisitos do usuário. Conjunto de necessidades do usuário da
edificação habitacional e seus sistemas, tecnicamente estabelecidos. ” (ABNT
NBR 15575-1:2013 – Desempenho, Parte 1 Requisitos gerais).
Apresentando-se como opção vantajosa de negócios e oportunidades
para o setor da construção civil, a reabilitação de imóveis pode trazer o
incremento da vida útil das edificações, minimização dos custos de
manutenção, operação e uso, além do impulsionamento do mercado
imobiliário, pela valorização e comercialização dos antigos imóveis. A
consolidação da atividade por sua vez pode fomentar o desenvolvimento
técnico e comercial na indústria da construção civil por incentivar as pesquisas
de materiais, equipamentos e processos desta indústria, gerando novas
oportunidades de negócios. No âmbito da sustentabilidade ambiental, a
requalificação de imóveis pode vir a produzir um equilíbrio entre a construção
de imóveis novos e aqueles a serem requalificados, bem como na redução da
8
geração de resíduos pela demolição de edificações abandonadas, por se
constituir em prática menos invasiva e com menor impacto ambiental.
Como contribuições sociais a atividade pode vir a minimizar os efeitos
negativos que as construções abandonadas causam à paisagem urbana,
impedimento à presente tendência de esvaziamento dos centros urbanos,
aproveitamento das diversas redes de infraestrutura e mobilidade existentes
nestes, além de promover a comercialização de domicílios às camadas de
baixíssima renda a preços compatíveis. Isto devido à grande quantidade de
imóveis em condições de abandono, podendo-se reduzir o déficit habitacional,
integrar estes imóveis aos serviços de transportes públicos já existentes no seu
entorno, revitalizar e conferir maior segurança aos centros, preservando o
patrimônio arquitetônico, histórico e cultural urbano.
Apesar da recomendação tácita da aplicação exclusiva em obras novas
e a não indicação para obras de “retrofit”, no próprio texto da norma de
desempenho, de acordo com Borges e Sabbatini (2008), esta procura melhorar
a qualidade na produção das habitações no Brasil, ao atender as necessidades
dos usuários. Assim sendo, reabilitar ou requalificar são atividades que
almejam a produção de habitações sob aquelas condições da referida norma.
Justifica-se pois a proposta deste trabalho na carência de diretrizes e
critérios para a reabilitação destas edificações, assim como na definição de
níveis de desempenho a estas aplicáveis, para atendimento dos requisitos dos
seus usuários. Levando-se em conta obviamente as suas especificidades,
características construtivas e sistemas prediais que a compõe.
Pesquisa Survey, junto a arquitetos e projetistas, buscará identificar os
principais critérios considerados em seus projetos de reabilitações, analisados
através de um índice de importância relativa. As ponderações obtidas irão
permitir mediante entrevistas dos usuários e inspeções das edificações
determinar o índice de reabilitação necessário destas, verificando se existe
aderência entre a percepção dos usuários e os dados levantados em campo.
9
O conhecimento do estágio de degradação da edificação, dos seus
sistemas prediais e soluções construtivas, além das necessidades dos seus
usuários possibilitarão o desenvolvimento das diretrizes que deverão nortear os
projetos de requalificação de edificações residenciais.
1.1. Problema de pesquisa
O trabalho aqui descrito será realizado tendo como problema de
pesquisa o fato que os critérios utilizados para decisão dos projetos de
requalificação ainda não observam de forma satisfatória os requisitos dos
usuários das edificações habitacionais.
1.2. Hipótese de trabalho
A hipótese de trabalho é a utilização dos requisitos dos usuários das
edificações habitacionais como um dos parâmetros para a decisão dos projetos
de requalificação e que pode contribuir para a viabilidade dos mesmos.
1.3. Objetivos
Objetivo geral
A dissertação terá como objetivo geral o desenvolvimento de diretrizes
para os projetos de requalificação das edificações residenciais que contemplem
os requisitos dos usuários, em conjunto com as vistorias técnicas realizadas
nestas.
Objetivos específicos
Os objetivos específicos por sua vez serão:
• Avaliar os requisitos necessários para projetos de requalificação
de edificações residenciais;
• Desenvolver roteiro para vistorias técnicas em edificações;
• Propor recomendações para desenvolvimento de projetos de
requalificação com base nos requisitos dos usuários e aspectos
de desempenho da edificação.
10
2 REVISÃO DE LITERATURA
Qualharini e Flemming, (2009) analisando dados do Instituto Brasileiro
de Geografia e Estatística (IBGE) do ano de 2007, observaram que 76% das
edificações da cidade do Rio de Janeiro, a 2ª maior do Brasil, possuem mais de
40 anos de construídas e que 90% destas necessitam de alguma adaptação,
reforma, manutenção corretiva ou requalificação. Os autores asseveram que o
expressivo número de edificações deterioradas com seus altos índices de
tempo de utilização, indica a escassez de diretrizes para a regeneração urbana,
e deveriam conduzir a uma adequação das edificações aos requisitos atuais de
sustentabilidade e usabilidade. Ainda segundo Qualharini e Flemming, (2009)
as reabilitações destas edificações podem promover benefícios diretos e
indiretos aos centros urbanos, que devido à falta de investimentos sofrem com
o êxodo da população em busca de áreas com melhor infra-estrutura. Com
tipologia e partido arquitetônico próprios, bem como soluções adotadas no
período de suas construções, tornam-se cada dia mais obsoletas, sem valor
econômico ou as funcionalidades encontradas nas edificações mais recentes e
solicitadas pelos usuários. Como conseqüências, além do já mencionado
esvaziamento dos centros urbanos, pode-se citar a desvalorização dos imóveis,
abandono de construções e a ocupação por comunidades que residem em
situações à margem da sociedade, todos estes problemas observados no
Brasil.
Atividade comum em outros países, a requalificação apresenta-se como
a maior concentração das atividades do setor da construção em alguns, porém
ainda pouco compreendida em nosso país, contrastando com nações
desenvolvidas, tais como Estados Unidos, Inglaterra, Alemanha, Portugal,
dentre outras. Ainda assim, Lombillo et al (2014), afirma que em termos gerais
a reabilitação das construções não é suficientemente estudada nos cursos de
engenharia civil, afirmando a necessidade de um direcionamento à mesma nas
escolas de engenharia.
11
Segundo Power (2008), ao decidir-se pela requalificação de edificações,
os benefícios sociais, econômicos e ambientais, incluindo ainda outros como a
redução dos custos de transporte, redução de áreas destinadas a aterros dos
resíduos da demolição, reuso de materiais, desenvolvimento econômico local,
retenção da estrutura social local, renovação e gestão da vizinhança devem ser
considerados. A autora afirma que o descarte de resíduos representa um risco
ao meio ambiente, perda de energia, material e uma atitude de descuido em
relação à diminuição de recursos naturais, o que tem levado a uma tendência
mundial de requalificar seus imóveis antigos e obsoletos, ao invés de demolir
estes. Doutra forma, apesar de muitos argumentos ainda permanecerem não
tão claros, uma visão ampla e sistêmica evidencia que a requalificação na
maior parte das vezes é a decisão mais acertada, permitindo alcançar metas
sustentáveis de forma mais rápida e fácil. A exemplo cita-se Yates (2008) que
afirma ser o processo de construir novas edificações mais intensivo em
consumo de energia e que o uso de recursos nestas é de quatro a oito vezes
maior que nas requalificações.
Por sua vez, sobre o tema reforma, cujo conceito está contido na
atividade de requalificação, Barbosa e Andery (2006) destacam.
“Processos de alterações nas edificações existentes ocorrem devido a
uma série de dinâmicas econômicas e culturais, como a urbanização e
crescimento dos grandes centros urbanos, além do próprio desgaste ou
desatualização pelo tempo de construção e uso das edificações. Diante deste
panorama, as obras de reforma em edificações particulares ou públicas, estão
cada vez mais presentes no nosso cotidiano. Os intervenientes subjugam a
complexidade do processo, que associada às particularidades destas obras,
como a falta de informações dos sistemas e as interferências não previstas
durante a sua execução, demandam um melhor diagnóstico inicial, o
planejamento e a gestão dos processos de projeto e execução.” Barbosa e
Andery (2006).
Para preenchimento desta lacuna, em uma vasta área da construção
civil e certamente em um valoroso passo, a Associação Brasileira de Normas
12
Técnicas – ABNT traz a recente NBR 16.280 com edição inicial em 2014 e
correção em 2015. Como declara a própria norma, as edificações cumprem
funções de serviço definidas em projeto.
“As edificações cumprem funções de serviço definidas em projeto.
Contudo, ao longo do tempo de serviço, existirão necessidades de ajustes,
adequações a novas demandas e até mesmo recuperação de suas
propriedades técnicas.” (ABNT NBR 16280:2015 Reforma em edificações –
Sistema de gestão de Reformas – Requisitos).
Barbosa e Andery (2006), no entanto, ressaltam que as exigências
estabelecidas pela norma e que devem ser formalizadas no documento a ser
desenvolvido, conceituado como plano de reforma limita-se a definir sem
designar a forma de elaboração ou condução do processo de planejamento de
uma obra de reforma. Outro fator citado pelos autores é que apesar das obras
de reforma possuírem determinadas peculiaridades que tornam mais relevante
a integração das suas atividades, tais como o fato das edificações estarem em
funcionamento, a ausência de informações destas, particularmente dos
sistemas estruturais e de instalações, a incompatibilidade das características
da edificação com o programa de necessidades estabelecidos pelo projeto,
além dos riscos do comprometimento da segurança, percebe-se um tratamento
não adequado destas características e uma informalidade na realização deste
tipo de obra. Fatos que apontam para a necessidade de uma maior
concentração na etapa de diagnóstico, onde as necessidades da edificação e
seus intervenientes, usuários e clientes deverão ser levantadas e definidas.
De acordo com Ferraz et al, (2016) mesmo em países desenvolvidos, a
ausência de diretrizes e incentivos às atividades de reabilitação, juntamente
com maiores interesses na incorporação de novos imóveis, levaram a um
crescimento acentuado das áreas periféricas por décadas. Porém, mudanças
têm sido percebidas no setor da construção civil, que passa a ter seu foco nas
atividades de reabilitações. Segundo Woo e Menassa (2014), os benefícios das
requalificações prediais devem ser aprendidos, entretanto existe uma série de
13
obstáculos a esta atividade que ameaçam e impedem o sucesso dos
empreendimentos de requalificação das edificações, tais como a dificuldade
orçamentária, ausência de interoperabilidade e a falta de estrutura na tomada
das decisões destes projetos, que são únicos e devem ser analisados caso a
caso. Para tanto, os autores promoveram entrevistas com diferentes partes
interessadas de projetos de requalificação, buscando identificar seus requisitos
e percepções iniciais, analisando com as respostas os critérios mais
importantes em projetos de requalificação futuros, cujos processos decisórios
são extremamente complicados, por envolver diferentes expectativas, variadas
soluções de engenharia e incertezas quanto aos benefícios econômicos e
ambientais. Os autores ainda asseveram a importância e urgência do tema no
contexto mundial, quando destacam que as edificações residenciais e
habitacionais são diretamente responsáveis pelo incremento no consumo
energético e aquecimento global, com dados atestando que nos Estados
Unidos da América, aproximadamente 70% do consumo energético, 40% da
energia utilizada e 40% das emissões de CO2 são provenientes destas.
Atividade já consolidada na indústria da construção civil em outros
países, segundo YOLLE (2006), a requalificação das edificações relaciona-se
além dos aspectos técnicos e de urbanismo, àqueles sociais que poderão ser
gerados pelas intervenções. Segundo Vale (2006) a reabilitação ou
requalificação consiste em ações com o objetivo de recuperar e beneficiar
edificações, por meio de mecanismos de atualização tecnológica. Por sua vez
Croitor (2009) cita que a reabilitação não está limitada apenas a edificações
antigas, ocorrendo também quando o empreendedor busca eficiência nos
sistemas das edificações em uso ou reutilização das construções
abandonadas. Ainda segundo Croitor (2008), a reabilitação de edifícios tem
com objetivo prolongar a vida útil da edificação, proporcionando modernização
das suas funcionalidades e promovendo a redução do custo de utilização,
mediante implantação das tecnologias disponíveis.
Em países tais como a Inglaterra, Alemanha, França e outros, foi
formada e vem sendo retroalimentada uma base de dados registrados dos
14
resultados de obras de reabilitação de edifícios, a partir da compilação de suas
características. Sendo possível desta maneira, estabelecer parâmetros médios
que permitem diagnósticos mais precisos quanto ao comportamento esperado
para edifícios reabilitados, segundo Caccaveli e Genre (2000). Além disso,
possibilitando a realização de estimativas de custos e a análise de viabilidade
das reabilitações, conforme Jaggs e Palmer (2000).
Para tanto cada projeto de requalificação de edificações deve ser
considerado como único, procurando-se identificar e compreender os requisitos
dos usuários, com diagnóstico e análise sistêmica de toda a edificação,
caracterização e dimensionamento dos sintomas e causas, mediante
implementação de levantamento e pesquisa para conhecimento dos seus
sistemas. Isto por sua vez torna os processos decisórios e objetivos dos
projetos de requalificação extremamente difíceis de serem compatibilizados
com as várias partes envolvidas, como visto acima em Woo e Menassa (2014).
Os intervenientes, de acordo com Menassa e Baer (2013), preocupamse
com as questões de sustentabilidade das edificações existentes sob as
perspectivas social, ambiental, econômica e técnica. Porém, muitos estudos
concluem que estas partes envolvidas levam em conta nas suas decisões para
a requalificação, muito mais o aspecto financeiro que os demais. Entretanto,
estes estudos não consideram a importância que cada um dos intervenientes
pode desempenhar para determinar o tipo e a extensão dos projetos de
requalificação ou mesmo no desenvolvimento de metodologias que integrem
aquelas questões. Por sua vez, Kaklauskaset al (2004) afirma que para ser
realizado um processo de reabilitação eficiente é necessário uma exaustiva
investigação na busca de todas as soluções que o compõe. Depende-se então
de um grande número de fatores, dentre eles: custo, viabilidade financeira,
tipos de materiais a serem utilizados, a estética, manutenção, funcionalidade,
conforto térmico e acústico. Segundo o autor a atividade se constitui em uma
excelente oportunidade de reduzir o consumo energético nas edificações e
implementar princípios favoráveis à saúde dos cidadãos, proteção ambiental e
uso racional dos recursos.
15
Maet al (2012) menciona que embora exista um conjunto vasto de
tecnologias disponíveis, métodos para identificar o custo mais efetivo dos
projetos de requalificação continua sendo o principal desafio técnico da
atividade, identificando as seguintes etapas como as principais do processo.
1. Definição do escopo;
2. Seleção de indicadores;
3. Análise dos riscos envolvidos;
4. Intervenções prioritárias;
5. Desenvolvimento e comissionamento;
6. Medições pós ocupação.
16
3 METODOLOGIA
Neste item, além dos métodos de pesquisa será apresentada uma breve
descrição da metodologia adotada no projeto de mestrado. Segundo Gil, 2010,
pode-se definir pesquisa como um procedimento racional e sistemático cujo
objetivo é apresentar respostas aos problemas propostos, sendo muitas as
razões para a realização destas. Citando o autor.
“A pesquisa é desenvolvida mediante o concurso dos conhecimentos
disponíveis e a utilização cuidadosa de métodos e técnicas de investigação
científica. Na realidade, a pesquisa desenvolve-se ao longo de um
problema que envolve inúmeras fases, desde a adequada formulação do
problema até a satisfatória apresentação dos resultados. ” (Antônio Carlos
Gil. Como elaborar projetos de pesquisas, 2010).
Tem-se por tanto, na classificação das pesquisas, segundo Gil, 2010, um
melhor entendimento, pela organização dos fatos que a compõe e que
permitem a aplicação dos elementos pesquisados na solução dos problemas
investigados. Assim, a “apropriação” do conhecimento das edificações e dos
seus processos eficientes de reabilitação se dará mediante do Método Indutivo,
com uso de pesquisas exploratórias, experimentais, bibliográficas, documentais
e de campo, em vistorias e inspeções, assim como no levantamento de dados
junto à profissionais das áreas de engenharia e arquitetura, bem como dos
usuários das edificações.
17
Para tanto, fundamenta-se.
O conhecimento humano caracteriza-se pela relação estabelecida entre o sujeito e o objeto, podendo-se dizer que esta é uma relação de apropriação. A complexidade do objeto a ser conhecido determina o nível de abrangência da apropriação. Assim, a apreensão simples da realidade cotidiana é um conhecimento popular ou empírico, enquanto o estudo aprofundado e metódico da realidade enquadra-se no conhecimento científico. (Gerhardt e Souza, 2009).
A pesquisa se dará em 3 (três) etapas: planejamento dos experimentos,
geração dos dados e tratamento dos dados. Como exposto acima, será
aplicado o Método Indutivo que segundo Gil (2008), consiste na busca da
generalização através de observações de casos da realidade concreta. Suas
etapas são descritas a seguir.
A primeira etapa será uma pesquisa documental junto aos órgãos SEFAZ –
Secretaria Municipal da Fazenda e SEFAZ – Secretaria Municipal de
Urbanismo, com o levantamento do número de edificações com a tipologia
descrita acima, presente em três bairros distintos do município de Salvador e
com as seguintes especificidades:
• Bairro tradicional, de classe média alta com predominância de
residências;
• Bairro tradicional, de classe média, com misto de residências e
comércio;
• Bairro tradicional, de classe média baixa, com residências, porém
predominantemente comercial.
De posse destes números, em uma amostra aleatória, composta de no
mínimo 30 edificações, podendo ser ajustada em função do universo levantado
na pesquisa documental, será realizada uma classificação das construções
18
correlacionando a tipologia, tempo de construção, número de cômodos, número
de vagas de garagens, número de pavimentos, existência ou não de
elevadores, dentre outras informações cadastrais. A análise destas
informações possibilitará a contextualização das edificações quanto às suas
características e período de construção.
Seguir-se-á uma organização dos dados e definição de um índice de
requalificação através da estimação da média e desvio padrão de cada
elemento da amostra, com base em Métodos estatísticos, delimitando o
tamanho da população, nível de confiança estabelecido e erro máximo
permitido.
A segunda etapa consistirá em uma pesquisa experimental com distribuição
aleatória da amostra, o uso de determinadas características das edificações e o
controle da situação experimental. Para isto será executado um levantamento
de campo com vistoria e inspeção das referidas edificações, componentes da
amostra. Como instrumento, um roteiro no formato de planilha, tendo como
base itens da NBR 15575:2013 que contemplam os requisitos dos usuários das
edificações, nos critérios segurança, habitabilidade e sustentabilidade.
Ainda durante esta etapa será desenvolvida conjuntamente uma pesquisa
exploratória e documental da edificação vistoriada, com a análise dos seus
projetos, dos seus atuais sistemas prediais, dos documentos do período de
construção e das informações dos seus ocupantes. Os dados também serão
tratados por Métodos estatísticos para obtenção da estimação da média e
desvio padrão de cada elemento da amostra que representarão seus índices de
requalificação. Como anteriormente, delimitando o tamanho da população, nível
19
de confiança estabelecido e erro máximo permitido. A planilha de inspeção na
sua versão inicial é apresentada abaixo.
Observa-se que na primeira coluna da mesma tem-se o desempenho
estrutural, a segurança contra incêndio, segurança no uso e operação,
funcionalidade e acessibilidade, conforto tátil e antropodinâmico, desempenho
térmico, desempenho acústico, desempenho lumínico, estanqueidade,
durabilidade, manutenibilidade e impacto ambiental.
Na segunda coluna serão elencados os locais vistoriados e na terceira
coluna será identificado o grau de intervenção dos locais vistoriados em uma
escala gradativa de 1 a 5, onde 5 representa a necessidade máxima de
intervenção. Por fim na quarta coluna, as observações coletadas durante a
atividade de vistoria, referentes a cada item.
Ainda durante o processo de vistoria e inspeção, será realizada
conjuntamente, uma pesquisa documental da edificação vistoriada, com a
análise dos seus projetos, dos seus atuais sistemas prediais, dos documentos
do período de construção e das informações dos seus ocupantes. Nesta fase
verifica-se a importância da observação no trabalho de pesquisa. Esta,
segundo Gerhardt e Silveira, 2009, organizadoras da apostila Métodos de
Pesquisa da Universidade Federal do Rio Grande do Sul, é uma técnica que
utiliza os sentidos para apreensão de determinados aspectos da realidade.
Ainda segunda as autoras, através do ver, ouvir e examinar os fatos e
fenômenos que se pretende investigar, permite e fortalece a aproximação do
investigador com o seu objeto de estudo.
20
Quadro 1: Planilha de inspeção da edificação versão inicial
SEGURANÇA ESTRUTURAL
SEGURANÇA CONTRA FOGO
SEGURANÇA NO USO E NA OPERAÇÃO
ESTANQUEIDADE DESEMPENHO TÉRMICO DESEMPENHO ACÚSTICO DESEMPENHO LUMÍNICO
SAÚDE, HIGIENE E QUALIDADE DO AR FUNCIONALIDADE E ACESSIBILIDADE
CONFORTO TÁTIL E ANTROPODINÂMICO
DURABILIDADE
MANUTENIBILIDADE
IMPACTO AMBIENTAL
GICT = GRAU DE INTERVENÇÃO DA CONDIÇÃO TÉCNICA GIED F = GRAU DE IN TERVENÇÃO DA EDIFICAÇÃ O GICDU = GRAU DE INTERVENÇÃO DA CONDIÇÃO DE USO U x GICDC F = GICT x GICD GIED GICDC = GRAU DE INTERVENÇÃO DA CONDIÇÃO DE CONSTRUÇÃO
VAÇÕES OBSER REQUISITOS DOS USUÁRIOS CONDIÇÃO TÉCNICA
CONDIÇÃO DE USO
CONDIÇÃO DE CONSTRUÇÃO
LOCAIS
INSPECIONADOS
IDENTIFICAÇÃO DA AMOSTRA, TIPOLOGIA, DATA DE VISTORIA E INSPEÇÃO
GICT GICDU GICDC
GIEDF
21
Em continuação da segunda etapa, um questionário semi-estruturado
será aplicado em entrevistas com os usuários das edificações que compõe a
amostra – síndicos, administradores e moradores. Serão questões fechadas
contemplando os mesmos itens da norma NBR 15575:2013 contemplados nas
planilhas de vistoria e inspeção. No decorrer desta etapa ocorrerá a aplicação
de uma pesquisa Survey aos profissionais das áreas de engenharia e
arquitetura com atuação na requalificação ou reabilitação das edificações,
permitindo a elaboração de um Índice de importância relativa dos itens dos
seus projetos desenvolvidos. As respostas obtidas de forma on-line também
permitirão extrapolar a amostragem da região metropolitana abordada com
questões que contemplarão os mesmos itens da norma de desempenho.
Da mesma forma os resultados de ambas os questionários serão
tratados por Métodos estatísticos para obtenção da estimação da média e
desvio padrão de cada elemento da amostra buscando-se seus índices de
requalificação. Como acima, delimitando o tamanho da população, nível de
confiança estabelecido e erro máximo permitido.
Os formulários utilizados na entrevista, segundo Gerhadt e Silveira
(2009), serão utilizados para designar um conjunto de questões a serem
realizadas e anotadas por um entrevistador presente. Será composto dos itens
que contemplam a NBR 15575 e já utilizado na planilha da etapa anterior. As
questões terão atribuição de valores, com a possibilidade de ao final,
responder-se de forma lógica o que realizar inicialmente, por que realizar e
como realizar. Uma matriz GUT (gravidade, urgência e tendência) conforme
modelo abaixo será utilizada. Fundamenta-se segundo Gomide et al (2014).
22
“Embora também possam ser sugeridas algumas importantes ferramentas
capazes de ordenar prioridades da manutenção predial, como a Análise de
Modo e Efeito de Falha (FMEA) e o Diagrama de Pareto, a ferramenta que
mais se adéqua à priorização das providências para correção das condições
construtivas, de uso e de manutenção, na opinião dos autores, é a Matriz GUT
(gravidade, urgência e tendência), de KepnerTregoe.“ (p.36)
Quadro 2: Matriz GUT
IDENTIFICAÇÃO DA AMOSTRA, REQUISITOS DOS USUÁRIOS NA
NORMA 15575
VALORES ATRIBUÍDOS G U T
GRAU VALOR GRAVIDADE URGÊNCIA TENDÊNCIA
MÁXIMO 5 GRAVÍSSIMO AÇÃO
IMEDIATA
PIORAR
RAPIDAMENTE
ALTO 4 MUITO
GRAVE
AÇÃO
URGENTE
PIORAR EM
POUCO
TEMPO
MÉDIO 3 GRAVE
O MAIS
CEDO
POSSÍVEL
PIORAR EM
MÉDIO PRAZO
BAIXO 2 POUCO
GRAVE
PODE
ESPERAR
PIORAR EM
LONGO PRAZO
MÍNIMO 1 SEM
GRAVIDADE
NÃO TEM
PRESSA
NÃO VAI
PIORAR
IP = G x U x T
Na terceira etapa o processamento se dará com a comparação entre os
resultados dos dados levantados em campo e aqueles obtidos através de
questionários e pesquisa Survey. Será realizada a aplicação de Métodos
23
estatísticos de comparação e aderência entre amostras, a saber, o Teste T
Student e a Prova de U Mann-Whitney, considerando as amostras
independentes, de mesmo tamanho e com as correlações abaixo descritas.
• Dados das vistorias e os dados dos questionários dos usuários das
edificações;
• Dados das vistorias e os dados da pesquisa Survey com profissionais da
área;
• Dados da pesquisa Survey com profissionais da área e os dados dos
questionários com usuários da edificação
Por fim haverá a identificação de uma amostra emblemática, caracterizada
por apresentar o maior nivelamento e aderência entre os requisitos dos
usuários e respostas das pesquisas Survey, com aqueles identificados nas
vistorias às edificações. A amostra terá sido selecionada por critérios técnicos,
porém atendendo às necessidades externadas dos seus usuários e as
considerações dos projetos daqueles profissionais da área, sob a qual as
diretrizes de reabilitação da edificação serão propostas.
24
Quadro 3: Síntese das atividades descritas na metodologia
OBJETIVO GERAL Desenvolver diretrizes para os projetos de requalificação das edificações habitacionais que contemplem os requisitos dos usuários, em
conjunto com as vistorias técnicas realizadas nestas.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS COMO? QUE INSTRUMENTOS VOU UTILIZAR? QUE INFORMAÇÕES VOU OBTER? RESULTADOS ESPERADOS.
Elaborar roteiro para vistorias técnicas
- Pesquisa bibliográfica
- Norma de desempenho 15575:2013 e
Normas técnicas específicas da ABNT
(Associação Brasileira de Normas
Técnicas) e do IBAPE (Instituto Brasileiro
de Avaliações e Perícias de Engenharia)
- Formulário de vistoria e inspeção técnica segundo conceitos
consolidados da engenharia diagnóstica nacional e internacional,
além de itens de normas de desempenho do Brasil e outros países -Conceitos da engenharia
diagnóstica e da inspeção
predial
- Normas técnicas e Livros técnicos
nacionais e internacionais específicos ao
tema
Identificar requisitos dos usuários
-Levantar as
necessidades/requisitos
dos usuários das
edificações
- Aplicação de questionários aos usuários
da edificação
- Relacionar o diagnóstico da edificação quanto ao nível das
intervenções necessárias para sua reabilitação, com os requisitos
estabelecidos pelos seus usuários
-Conhecer as
considerações
estabelecidas em projetos
de requalificação pelos
profissionais da área de
engenharia e arquitetura
- Aplicação de questionários aos
profissionais da área
- Relacionar os elementos considerados no desenvolvimento dos
projetos de requalificações das edificações por seus profissionais
(arquitetos e engenheiros) com os níveis de desempenho e critérios
dos usuários
Avaliar imóveis em relação aos critérios dos usuários Vistoria e inspeção da
edificação
- Vistoria e inspeção da edificação com
uso de roteiro no formato de planilha,
contendo itens abordados pela norma
de desempenho
- Identificar o estágio de degradação da edificação e correlacionar a
um índice de requalificação
- Pesquisa documental da edificação com
levantamento
- Identificação das limitações impostas pela legislação quanto ao
processo de reabilitação da edificação
Desenvolver um método para avaliação da viabilidade dos
projetos de requalificação com base nas áreas do
conhecimento: escopo, prazo, custo, qualidade e quanto ao
desempenho.
Identificação de amostra
e Desenvolvimento de
projeto executivo
contendo diretrizes para a
requalificação ou
reabilitação das
edificações
- Elaboração de projeto executivo
- Visualizar e gerenciar as interferências e inter-relações entre os
sistemas existentes, além dos processos a serem desenvolvidos na
reabilitação das edificações
- Gerenciamento do projeto de
reabilitação considerando suas
principais restrições: escopo, prazo,
custo e qualidade
- Gerenciamento do projeto de reabilitação da edificação
- Planejamento e análise técnica das
diretrizes com o uso da ABNT NBR
16280:2015
- Prevenir prevenções de perda de desempenho dos sistemas,
elementos ou componentes da edificação e planejamento das
atividades da reabilitação
25
4. RESULTADOS ESPERADOS
Espera-se com este trabalho o desenvolvimento de diretrizes para a
requalificação das edificações que possam resultar na realização de um
Caderno Técnico para obras com esta característica e de possível uso pelos
seus intervenientes, como usuários, síndicos e administradores de condomínios
no momento decisório da contratação da requalificação dos imóveis, definindo
e planejando as intervenções. Da mesma forma os engenheiros e arquitetos
envolvidos neste mercado poderão utilizá-lo a fim de maior conhecimento dos
requisitos dos usuários e clientes.
Como produção científica a própria Dissertação de Mestrado, artigos
científicos, além de novos trabalhos de pesquisa do tema, cuja importância,
sem exaustão da matéria é discutida abaixo.
1. Importância social
• Verificada no crescimento e fortalecimento de um vasto mercado
para a indústria da construção civil;
• Impacto direto sobre o aumento da empregabilidade;
• Formação de uma mão de obra especializada na requalificação
de antigas edificações;
• Possibilidade da redução do déficit habitacional pelo
aproveitamento das edificações abandonadas.
2. No quesito científico
Incentivo à pesquisa na indústria da construção civil.
3. No aspecto tecnológico
• Possibilidade do desenvolvimento de novas técnicas construtivas;
26
• Desenvolvimento de materiais e equipamentos específicos para
atendimento à grande especificidade das obras de requalificação;
Fomento à inovação na construção civil.
4. No aspecto econômico
• Impacto sobre a economia local, com a valorização dos imóveis no
entorno das requalificações;
• Geração de empregos indiretos para atender as demandas dos
trabalhadores lotados nas obras de requalificação; Geração de
emprego e renda.
5. No Aspecto ambiental
• Redução dos resíduos gerados pelas demolições;
• Diminuição do custo ambiental de uso e ocupação das edificações
pela maior eficiência e desempenho destas;
• Aumento da vida útil da edificação reduzindo seus custos ambientais
de manutenibilidade;
• Redução dos custos ambientais da construção de novas edificações
pela atualização das antigas, minimizando o custo ambiental da
atividade no uso de recursos naturais.
27
REFERÊNCIAS
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