UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETAR. Vrenčur, Stvarno pravo za posrednike z nepremičninami, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2005, str. 42 4 Ustava RS (URS), Ur. list

UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA

KARMEN REPNIK

OMEJITVE LASTNINSKE PRAVICE NA NEPREMIČNINAH

Diplomsko delo

Maribor, 2009

UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA

DIPLOMSKO DELO

OMEJITVE LASTNINSKE PRAVICE NA NEPREMIČNINAH

Študentka: Karmen Repnik Številka indeksa: 71137725 Študijski program: UNI-PRAVO Študijska smer: Poslovno gospodarsko pravo Mentor: dr. Renato Vrenčur

Maribor, april 2009

Povzetek ........................................................................................................................... 1

Abstract ............................................................................................................................. 1

1. UVOD ........................................................................................................................... 2

2. OMEJITVE LASTNINSKE PRAVICE NA NEPREMIČNINAH .............................. 4

2.1. Splošno o omejitvah lastninske pravice................................................................. 4

2.1.1. Pojem lastnine ................................................................................................ 4

2.1.2. Omejitve kot sestavni del lastninske pravice .................................................. 6

2.1.3. Splošna delitev omejitev lastninske pravice ................................................... 9

2.1.4. Vpisovanje obligacijskih pravic v zemljiško knjigo....................................... 9

2.2. Omejitve lastninske pravice v javnem interesu ................................................... 12

2.2.1. Splošno o omejitvah lastninske pravice v javnem interesu .......................... 12

2.2.2. Vrste javnopravnih omejitev po vsebini ....................................................... 13

2.2.3. Omejitve po ZUreP-1 ................................................................................... 17

2.2.3.1. Zakonita predkupna pravica občine ........................................................... 18

2.2.3.2. Razlastitev ................................................................................................. 18

2.2.3.3. Pravica začasne uporabe nepremičnine ..................................................... 20

2.2.3.4. Sluţnosti v javno korist ............................................................................. 21

2.3. Omejitve lastninske pravice v zasebnem interesu ............................................... 24

2.3.1. Zakonske omejitve ........................................................................................ 24

2.3.1.1. Prepoved zlorabe pravic ............................................................................ 24

2.3.1.2. Pravila sosedskega prava ........................................................................... 26

2.3.1.3. Zakonita predkupna pravica v zasebnem interesu ..................................... 28

2.3.1.4. Omejene stvarne pravice, ki nastanejo na podlagi zakona ali odločbe

pristojnega organa................................................................................................... 29

2.3.1.4.1. Sluţnosti ................................................................................................. 29

2.3.1.4.2. Hipoteka ................................................................................................. 30

2.3.1.4.3. Zakonito stvarno breme .......................................................................... 31

2.3.1.4.4. Stavbna pravica....................................................................................... 32

2.3.1.5. Komasacija in arondacija .......................................................................... 32

2.3.2. Omejitve lastninske pravice po volji lastnika ............................................... 34

2.3.2.1. Splošno o omejitvah lastninske pravice po volji lastnika .......................... 34

2.3.2.2. Omejene stvarne pravice na nepremičninah .............................................. 35

2.3.2.2.1. Funkcija omejenih stvarnih pravic ......................................................... 35

2.3.2.2.2. Sluţnosti ................................................................................................. 35

2.3.2.2.3. Stavbna pravica....................................................................................... 40

2.3.2.2.4. Hipoteka ................................................................................................. 42

2.3.2.2.5. Zemljiški dolg ......................................................................................... 43

2.3.2.2.6. Stvarno breme ......................................................................................... 43

2.3.2.3. Obligacijske pravice .................................................................................. 44

2.3.2.3.1. Zakupna (najemna) pravica .................................................................... 44

2.3.2.3.2. Prepoved razpolaganja ............................................................................ 46

2.3.2.3.3. Odkupna pravica ..................................................................................... 50

2.3.2.3.4. Pogodbena predkupna pravica ................................................................ 52

2.4. Predkupna pravica kot oblika omejevanja lastninske pravice ............................. 53

2.4.1. Splošno o predkupnih pravicah .................................................................... 53

2.4.2. Pogodbena predkupna pravica ...................................................................... 53

2.4.3. Zakonita predkupna pravica ......................................................................... 55

2.4.3.1. Splošno o zakoniti predkupni pravici ........................................................ 55

2.4.3.2. Splošne zakonite predkupne pravice ......................................................... 57

2.4.3.2.1. Zakonita predkupna pravica v korist solastnikov nepremičnine (tretji

odst. 66. čl. SPZ) .................................................................................................... 57

2.4.3.2.2. Zakonita predkupna pravica v korist etaţnih lastnikov (124. čl. SPZ)... 57

2.4.3.2.3. Predkupna pravica po SZ-1 .................................................................... 58

2.4.3.2.4. Zakonita predkupna pravica občine po ZUreP-1 .................................... 58

2.4.3.2.5. Predkupna pravica po ZKZ..................................................................... 59

2.4.4. Razlike med pogodbeno in zakonito predkupno pravico ............................. 60

2.4.5. Kolizije predkupnih pravic ........................................................................... 61

2.4.6. Kolizija predkupne pravice in odkupne pravice ........................................... 62

3. SKLEP ........................................................................................................................ 63

BIBLIOGRAFIJA .......................................................................................................... 66

Viri .............................................................................................................................. 66

Literatura .................................................................................................................... 67

1

Povzetek

Lastninska pravica je ena temeljnih človekovih pravic in najpomembnejša ter

najobseţnejša stvarna pravica. V svojem diplomskem delu sem predstavila omejitve kot

pomemben vidik lastninske pravice. Omejitve lastninske pravice lahko razdelimo na

tiste, ki so določene v zasebnem interesu in tiste, ki zasledujejo javni interes. Vendar je

potrebno poudariti, da ta meja ni vedno jasno določena in se preko zasebnega interesa

marsikdaj varuje tudi javni interes. Omejitve lahko določa zakon, lahko pa lastnik sam

prostovoljno omeji svojo lastninsko pravico. Posamezne omejitve (stvarne pravice na

tuji stvari, na primer zastavna pravica, sluţnosti; predkupne pravice,…) lahko

predstavljajo večji ali manjši poseg v lastninsko pravico, največji in najbolj skrajni

poseg pa nedvomno predstavlja razlastitev.

Ključne besede: lastninska pravica, omejitve lastninske pravice, zasebni interes, javni

interes, stvarne pravice na tuji stvari, predkupna pravica, sluţnosti, razlastitev

Abstract

Property right is fundamental human right and the most important and most extensive

real right. In this thesis I am presenting restrictions (ius in re aliena, as lien, servitudes;

preemptive right,…) as an important aspect of property right. Restrictions of property

right can be divided into those that are set out in public interest and those set out in

private interest, although this line can not always be drawn so clear, as through pursuing

primarily public interest, restrictions can protect public interest in the same time as well.

There are two ways creating restrictions of property right. Firstly, restrictions can be

defined by law and secondly, the owner may voluntarily limit his property right. Some

restrictions are more restrictive for the owner as another, but the most extreme

restriction among all of them is expropriation.

Key words: property right, restrictions of property right, private interest, public interest,

ius in re aliena, preemptive right, servitude, expropriation

2

1. UVOD

Lastninska pravica je ena temeljnih človekovih pravic in najpomembnejša ter

najobseţnejša stvarna pravica, ki pomeni temelj pravnih sistemov. Lastnina je sredstvo

za zagotavljanje eksistenčne varnosti ter predpostavka za neodvisnost in samostojnost

človeka pred drţavo in druţbo,1 zato bi bilo v nasprotju z njeno pravno naravo, če bi jo

bilo dopustno za vsak namen in neomejeno utesnjevati oziroma omejevati. Pravni redi

tako v načelu ne dopuščajo omejitev lastninske pravice, izjeme pa lahko določa le zakon

z izrecnimi in jasnimi določbami. Takšen koncept je sprejel tudi Stvarnopravni

zakonik,2 ki določa, da je lastninska pravica, pravica imeti stvar v posesti, jo uporabljati

in uţivati na najobseţnejši način ter z njo razpolagati, omejitve pa lahko po SPZ,

skladno z ustavnopravno koncepcijo lastnine, določi samo zakon.3 Ustava RS

4 postavlja

temelje tako varstva kot tudi omejevanja lastnine, pri čemer slednjemu botrujejo zlasti

interesi širše skupnosti, ki pretehtajo absolutno moč lastninske pravice.5

V sodobni drţavi je omejevanje lastninske pravice značilno predvsem za področje

nepremičnin, kar je nujno predvsem zaradi njihovega ekonomskega pomena in vpetosti

v natančno določen prostor, v katerem mora priti do ravnoteţja med individualističnimi

interesi lastnika zemljišča, lastniki drugih zemljišč in javnim interesom.6 Načelo

sorazmernosti oziroma načelo razmejitve med javno koristjo in zasebnimi interesi je

bistveno načelo, ki vpliva na omejitve lastninske pravice.7 Lastnik lahko svojo

lastninsko pravico izvršuje le tako, da ne krši pravic drugih posameznikov ali zakona,

svojo vsebino pa lastninska pravica dobi znotraj druţbene in pravne ureditve.8 Po 67.

členu URS, zakon določa način pridobivanja in uţivanja lastnine tako, da je

zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija, 69. člen URS pa določa,

1 Prim.: J. Šinkovec, Ustavno zagotavljanje lastnine, Podjetje in delo, št. 6, 1992, str. 568

2 Stvarnopravni zakonik (SPZ), Ur. list RS št. 87/2002

3 Prim.: R. Vrenčur, Stvarno pravo za posrednike z nepremičninami, Inštitut za nepremičninsko pravo,

Maribor 2005, str. 42 4 Ustava RS (URS), Ur. list RS št. 33/1991, 42/97, 66/2000, 24/2003, 69/2004, 68/06

5 Prim.: R. Vrenčur, Nekateri pravni vidiki omejitev lastninske pravice v Institucionalno varstvo nekaterih

človekovih pravic, predvsem s področja druţinskih in socialnih razmerij s primerjalnopravnimi vidiki

prava Evropske Unije ter njenih članic, Zbornik prispevkov, Inštitut za civilno, primerjalno in

mednarodno zasebno pravo, Maribor 1998, str. 255 6 Prim.: M. Juhart, Nepremičnine in prostor: Omejitev lastninske pravice na nepremičninah zaradi

doseganja prostorskih ciljev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1531 7 Prim.: M. Štritof-Brus, Razlastitve in druge omejitve lastninske pravice, Planet GV, Ljubljana 2006, str.

20,22 8 Prim.: M. Tratnik, Stvarnopravni zakonik z uvodnimi pojasnili, Zaloţba Uradni list RS, Ljubljana 2002,

str. 53; M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 205

3

da se lastninska pravica na nepremičnini lahko v javno korist odvzame ali omeji proti

nadomestilu v naravi ali proti odškodnini pod pogoji, ki jih določa zakon. Ti dve

določbi predstavljata ustavnopravno podlago za javnopravno omejevanje lastninske

pravice v naši pravni ureditvi. Ţe iz dejstva, da ustavne in mednarodnopravne garancije

lastninske pravice sočasno opredeljujejo pogoje za njeno omejevanje, izhaja, da

lastninska pravica ni neomejena.9 Pri opredeljevanju lastninske pravice je treba izhajati

iz tistih upravičenj, ki jih zakon daje imetniku lastninske pravice, in tistih zavez, ki jih

zakon nalaga tretjim osebam in samemu imetniku lastninske pravic.10

Lastninska

pravica je torej enako kot vse civilnopravne pravice omejena v izvrševanju glede na

celovitost pravnega reda in je pri oblikovanju njene konkretne vsebine treba upoštevati

stalno napetost med različnimi interesi.11

Pri omejitvah lastninske pravice lahko splošno razlikujemo med tistimi, ki varujejo

javni interes in tistimi, ki varujejo zasebne interese, pri čemer je potrebno poudariti, da

ta razmejitev ni vedno jasno določena in je tako vrsta omejitev, ki sicer primarno

varujejo zasebne interese, sočasno tudi v javnem interesu oziroma se preko varovanja

zasebnih interesov varuje tudi javni interes, kot je to primer pri omejitvah na področju

sosedskega prava.12

V svojem diplomskem delu ţelim opozoriti na zelo širok spekter določb, ki z različno

intenzivnostjo posegajo v lastninsko pravico in s tem opredeljujejo njeno vsebino. Ti

posegi se lahko raztezajo od takšnih, ki lastnika pri izvrševanju svoje lastninske pravice

ne ovirajo bistveno pa do skrajnosti, kot je razlastitev.

9 Prim.: M. Tratnik, Razlastitev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1589

10 Prim.: A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 218

11 Prim.: B. Sajovic, Lastninska pravica, izvedene in posebne pravice, Ur. list RS, Ljubljana 2001, str. 70

12 Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 208; M.

Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 57

4

2. OMEJITVE LASTNINSKE PRAVICE NA

NEPREMIČNINAH

2.1. Splošno o omejitvah lastninske pravice

2.1.1. Pojem lastnine

»Lastnina v pravnem smislu, ki se odraţa v pravno urejeni lastninski pravici, pomeni

temelj pravnih sistemov.«13

Lastninska pravica je najpomembnejša in najobseţnejša

stvarna pravica, »najvišja« pravna oblast, ki jo ima pravni subjekt nad pravnim

objektom in eden ključnih pojmov vsakega pravnega reda.14

Kot eno najbolj temeljnih

človekovih pravic jo varujejo tako mednarodnopravni akti kot nacionalne ustavne

ureditve, katerih temelj je nedvomno 17. člen Deklaracije o pravicah človeka in

drţavljana iz leta 1789, ki določa, da je lastninska pravica neodtujljiva in sveta.15

Določba o varstvu zasebne lastnine v 33. členu slovenske ustave16

v prvi vrsti varuje

pravico do zasebne lastnine v odnosu do drţave, sočasno pa določa tudi varstvo instituta

lastninske pravice.17

Lastninska pravica pa ni enoten in nespremenljiv institut.18

Na opredelitve njene

vsebine močno vplivajo ideološki, pravno-politični, socialni in ekonomski dejavniki,

zato se le-te v različnih zgodovinskih obdobjih, kakor tudi v različnih zakonodajah in

doktrini razlikujejo.19

V posameznih druţbenopolitičnih ureditvah tako srečamo različne

oblike lastninske pravice, na neenotnost samega pojma lastninske pravice pa vplivajo

tudi poseganja vanjo s strani oblasti. Z razvojem se krepijo javnopravni elementi, ki so

tako ali drugače vključeni v lastninsko pravico.20

13

A. Berden v M. Juhart, A. Berden, T. Keresteš, V. Rijavec, M. Tratnik, A. Vlahek, R. Vrenčur,

Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 213 14

Prim.: M. Tratnik, Stvarnopravni zakonik z uvodnimi pojasnili, Zaloţba Uradni list RS, Ljubljana

2002, str. 53; M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 205 15

Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 205; M.

Štritof-Brus, Razlastitve in druge omejitve lastninske pravice, Planet GV, Ljubljana 2006, str. 16 16

33. člen URS določa: » Zagotovljena je pravica do zasebne lastnine in dedovanja.« Ustava RS (URS),

Ur. list RS, št. 33/1991, 42/97, 66/2000, 24/2003, 69/2004, 68/06 17

Prim.: T. Keresteš v V. Rijavec, T. Keresteš, R. Vrenčur, R. Knez, Pravna ureditev nepremičnin, GV

Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 83 18

Prim.: A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 213 19

Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 205, 206 20

Prim.: A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 213

5

V naši zakonodaji v prvem odstavku 37. člena Stvarnopravnega zakonika21

najdemo

tradicionalno opredelitev, ki opredeljuje lastninsko pravico prek treh klasičnih lastniških

upravičenj: pravice do posesti stvari (ius possidendi), pravice do (upo)rabe in uţivanja

stvari (ius utendi et fruendi) in pravice do razpolaganja s stvarjo (ius abutendi).22

Vendar je utemeljena kritika, da z naštevanjem upravičenj ni mogoče zajeti celovitosti

in vseobseţnosti poloţaja lastnika, pripeljala do danes večinskega in skoraj enotnega

izhodišča, da je lastninska pravica najširša oblast nad stvarjo.23

Nemogoče je našteti vsa

upravičenja, ki jih lastninska pravica vsebuje.24

Pri upravičenjih lastninske pravice govorimo o pozitivni funkciji lastnine, po drugi

strani pa predstavlja negativno funkcijo lastnine pravica lastnika, da vsakogar izključi

oziroma odvrne od posegov v njegovo pravico (ius excludendi tertii). Skozi negativno

funkcijo se kaţe absolutni učinek lastninske pravice, da učinkuje zoper vsakogar (erga

omnes)25

, kar je značilnost tudi drugih stvarnih pravic.26

Obstajajo tudi stališča, da

lastninska pravica ne nastane s priznavanjem upravičenj imetniku, temveč z izključitvijo

vseh drugih od poseganja v predmet njegove pravice, vendar pa pravice nedvomno ni

mogoče razlagati z dolţnostjo ali kakšnim drugim pojmom (normo, odredbo,

prepovedjo ipd.). Lastninska pravica pomeni enako kot vse pravice neko moč, moţnost

nekega ravnanja, ki jo daje imetniku pravni red. Vsakemu pozitivnemu ravnanju ali

moči pozitivno ravnati pa je nasprotno negativno ravnanje enega ali več subjektov glede

na naravo pravice. Pravica nikoli ne obstaja brez korelativnih zavez in med temi

zavezami je seveda najpomembnejša ta, da nihče ne posega v upravičenja, ki jih pravo

prizna posamezniku kot nosilcu pravice.27

21

Prvi odstavek 37. čl. SPZ: “Lastninska pravica je pravica imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uţivati

na najobseţnejši način ter z njo razpolagati. Omejitve uporabe, uţivanja in razpolaganja lahko določi

samo zakon.« 22

Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 206 23

Prim.: M. Juhart, Nepremičnine in prostor: Omejitev lastninske pravice na nepremičninah zaradi

doseganja prostorskih ciljev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1531 24

Prim.: A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 216 25

Takšen učinek pa lahko pridobijo tudi nekatere obligacijske pravice, za katere je sicer značilno

relativno učinkovanje, če se v skladu s predpisi vpišejo v zemljiško knjigo. O tem več spodaj. 26

Prim.: R. Vrenčur, Nekateri pravni vidiki omejitev lastninske pravice v Institucionalno varstvo

nekaterih človekovih pravic, predvsem s področja druţinskih in socialnih razmerij s primerjalnopravnimi

vidiki prava Evropske Unije ter njenih članic, Zbornik prispevkov, Inštitut za civilno, primerjalno in

mednarodno zasebno pravo, Maribor 1998, str. 239 27

Prim.: A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 216, 217

6

Pri moderni lastninski pravici se kriţata zasebni in javni interes ter zasebna in javna

uporaba in glede na številne omejitve generalnega značaja, ki pa imajo povsem

konkretne posledice, se v modernem pravu sprašuje, ali je sploh še mogoče govoriti o

absolutnosti lastninske pravice ali pa lahko govorimo zgolj o njeni izključujočnosti

oziroma prepovedi poseganja tretjih v lastnikove pravne poloţaje.28

Načelo

sorazmernosti oziroma načelo razmejitve med javno koristjo in zasebnimi interesi je

tako bistveno načelo, ki vpliva na omejitve lastninske pravice in ga je treba upoštevati

pri odločanju o konkretnih ukrepih v konkretnih primerih.29

»Nekateri avtorji navajajo,

da je moderna lastninska pravica le razmerje pravic in dolţnosti z inkorporiranostjo

javnopravnih omejitev.«30

Moderna teorija ugotavlja, da ne obstaja neka enotna rešitev ali pravilo, po katerem bi

bilo mogoče odgovoriti na vprašanje o mejah in vsebini lastninske pravice. Pri

opredeljevanju lastninske pravice je treba izhajati iz tistih upravičenj, ki jih zakon daje

imetniku lastninske pravice, in tistih zavez, ki jih zakon nalaga tretjim osebam in

samemu imetniku lastninske pravic. Za lastninsko pravico je značilno, da je po svoji

vsebini pravica najširše oblasti, ki jo priznava zakon na posamezni stvari, svojo vsebino

pa dobi znotraj druţbene in pravne ureditve. Lastninska pravica nikakor ni neomejena,

saj jo lahko lastnik izvršuje le tako, da ne krši pravic drugih posameznikov ali zakona.31

2.1.2. Omejitve kot sestavni del lastninske pravice

Lastninske pravica je stvarna pravica z najširšo pahljačo upravičenj in v nasprotju z

njeno pravno naravo bi bilo, če bi jo bilo dopustno za vsak namen in neomejeno

utesnjevati oziroma omejevati, saj bi na tak način iz nje hitro ostalo zelo malo. Zaradi

tega pravni redi v načelu ne dopuščajo omejitev lastninske pravice, izjeme pa lahko

določa le zakon z izrecnimi in jasnimi določbami. Takšen koncept je sprejel tudi SPZ,

ki v prvem odstavku 37. člena najprej določa, da je lastninska pravica, pravica imeti

28

Prim.: A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 216, 217 29

Prim.: M. Štritof-Brus, Razlastitve in druge omejitve lastninske pravice, Planet GV, Ljubljana 2006, str.

20,22 30

R. Vrenčur, Nekateri pravni vidiki omejitev lastninske pravice …, str. 240, povzeto po K. Plauštajner,

Priprave in načela nove lastninske zakonodaje, Strokovni posvet: Novosti v pravnem prometu s stavbnimi

zemljišči, Inštitut za gospodarsko pravo, Ljubljana 1997, str. 12 31

Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 208; R.

Vrenčur, Nekateri pravni vidiki omejitev lastninske pravice…, str. 240

7

stvar v posesti, jo uporabljati in uţivati na najobseţnejši način ter z njo razpolagati.

Omejitve uporabe, uţivanja in razpolaganja pa lahko določi samo zakon.32

Po Juhartu je celovit pregled omejitev lastninske pravice nemogoče izdelati, ker se

omejevalne določbe nenehno razširjajo in spreminjajo in bi bil zato verjetno v kratkem

času nepopoln in zastarel. Drugi razlog pa je vprašanje kriterija, kaj šteti za omejitev

lastninske pravice, saj bi nas široka razlaga lahko pripeljala do nerazumnega obsega

pravil, ki jih mora spoštovati lastnik. Hkrati poudarja, da je v sodobni drţavi

omejevanje lastninske pravice značilno predvsem za področje nepremičnin, kar je nujno

predvsem zaradi njihovega ekonomskega pomena in vpetosti v natančno določen

prostor.33

»V nasprotju s premičninami so nepremičnine danost in so vezane na določen

kraj. Nove nepremičnine (posamezen del stavbe; stavba, zgrajena na podlagi stavbne

pravice) nastajajo samo izjemoma. Zato je prostor danes svojstvena vrednota, v katerem

mora priti do ravnoteţja med individualističnimi interesi lastnika zemljišča, lastniki

drugih zemljišč in javnim interesom. Omejitve lastninske pravice zaradi vzpostavljanja

tega ravnoteţja so najbolj številne, po svoji vsebini za lastnika najdaljnoseţnejše in vse

bolj pogoste.«34

Tako na primer lastnik gozda ne sme posekati vseh dreves v svojem

gozdu, ne sme povzročati prekomernega hrupa in tako dalje.35

Po 67. člen URS, zakon določa način pridobivanja in uţivanja lastnine tako, da je

zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija, s čimer je opredeljen

odmik od pojmovanja lastnine kot absolutne in nedotakljive pravice. Pridobivanje in

uţivanje lastnine na stvareh in pravicah je torej pogojeno z njihovo naravo in

namenom.36

32

Drugi odstavek 37. člena pa določa, da lastninska pravica ne more biti vezana na rok ali pogoj, razen če

zakon tako določa. Prim.: R. Vrenčur, Omejitev razpolaganja po volji lastnika na področju nepremičnin,

Pravna praksa, št. 26, 2003, str. 5; 37. člen SPZ 33



M. Juhart, Nepremičnine in prostor: Omejitev lastninske pravice na nepremičninah zaradi doseganja

prostorskih ciljev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1531 35

Prim.: M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str.

57 36

Prim.: R. Vrenčur, Nekateri pravni vidiki omejitev lastninske pravice …, str. 240; J. Šinkovec, Ustavno

zagotavljanje lastnine, Podjetje in delo, št. 6, 1992, str. 567

8

Lastninska pravica kot najširša oblast nad stvarjo v sodobnih pravnih sistemih torej ni

več neomejena, ampak jo relativizirajo meje, ki jih postavlja pravni red.37

»Lastnina

zagotavlja najširšo oblast samo v tistih mejah, ki so določene s pravnimi normami, ki jih

je lastnik kot nosilec pravice zavezan upoštevati in svoje lastninsko oblastveno ravnanje

temu prilagoditi. Pravila pravnega reda so za lastnika omejevalne narave in pomenijo

omejevanje njegove oblastvene svobode. Zato vsebine lastninske pravice in concreto

danes ni mogoče več enotno postaviti, saj omejitve odrejajo vsebino vsakega

posameznega lastninskega razmerja. Zato je vsebina lastninske pravice, kot jo postavlja

teorija, nujno le splošen kategorialen okvir, ki kaţe na lastnost in kakovost lastninskega

razmerja, določanje njegove konkretne vsebine pa zahteva upoštevanje vseh

omejevalnih posegov.«38

Lastninska razmerja ne vstopajo v pravni sistem le v splošnih zakonih, kot je

Stvarnopravni zakonik, temveč jih posredno ureja tudi druga področna zakonodaja, s

katero se lastninske pravice omejujejo, se postavljajo ob bok drugim ustavnim pravicam

in se zagotavljata njihova enaka dostopnost ter veljavnost za vse drţavljane. Lastnikov

poloţaj je podvrţen utesnjevanju oziroma socialni vezanosti lastnine, vendar le, če je

utemeljen v zagotavljanju potreb širšega javnega interesa. Tako omejevanje urejajo

različni zakoni na vseh lastninskih področjih (stvarnem, obligacijskem, dednem) in iz

njih izvedenih področij v našem pravnem redu, kar pa ne pomeni, da je kršena ustavna

pravica zasebne lastnine iz 33. člena URS.39

Lastninska pravica je torej stvarna pravica, je absolutna in zoper vsakogar učinkujoča

pravica do vseh koristi stvari ter hkrati pravica uporabljati stvar in razpolagati z njo po

svoji volji, toda v mejah, ki jih določa pravni red posamezne druţbe. Obseg lastninske

pravice mora biti opredeljen, pravni red namreč ne more priznavati neomejenih pravic.

Lastninska pravica lahko torej obstaja le znotraj pravnega reda. Temeljno izhodišče pri

njenem opredeljevanju je, da je lastninska pravica najpopolnejša pravica na stvari v

določeni druţbenoekonomski formaciji.40

37






9 40


9

2.1.3. Splošna delitev omejitev lastninske pravice

Pri omejitvah lastninske pravice lahko splošno razlikujemo med tistimi, ki so naloţene v

javnem interesu oz. varujejo javni interes, ter tistimi, ki varujejo zasebne interese.41

Poudariti je potrebno, da ta razmejitev ni vedno dovolj jasna in je tako vrsta omejitev, ki

sicer primarno varujejo zasebne interese, sočasno tudi v javnem interesu.42

Primer, ko

ista omejitev varuje tako javni kot tudi zasebni interes je zakonita predkupna pravica

solastnika nepremičnine iz tretjega odstavka 66. člena SPZ.43

Prav tako pravila

sosedskega prava varujejo interese posameznih lastnikov sosednjih nepremičnin, torej

zasebne interese, preko urejenih sosedskih odnosov, ki jih sosedsko pravo zagotavlja, pa

tudi javne interese.44

Omejitve lastninske pravice v javnem interesu so vedno naloţene z

zakonom, omejitve v zasebnem interesu pa so lahko določene v zakonu ali pa nastanejo

po volji lastnika, na podlagi pravnega posla.45

2.1.4. Vpisovanje obligacijskih pravic v zemljiško knjigo

Za vse knjiţne pravice, ki imajo temelj v pravnem poslu, se za vknjiţbo zahteva

zemljiškoknjiţno dovolilo,46

ki pomeni razpolagalni pravni posel na področju

nepremičnin. Zemljiškoknjiţno dovolilo je pogoj za dovolitev vpisa v zemljiško knjigo

in če listina, na podlagi katere se predlaga vpis stvarne ali obligacijske pravice v

zemljiško knjigo, ne vsebuje zemljiškoknjiţnega dovolila, sodišče vpisa ne bo dovolilo.

SPZ in ZZK-147

torej zahtevata formalni konsenz48

tako za stvarne49

kot tudi za

41


Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 57 42



57 44



57 46

Zemljiškoknjiţno dovolilo (intabulacijska klavzula, clausula intabulandi) je po določbi 23. člena SPZ

izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da

dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. V skladu s prvim odstavkom 41. člena ZZK-1 mora biti podpis osebe,

katere pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha na zemljiškoknjiţnem dovolilu overjen. 47

Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Ur. list RS št. 58/2003, 45/2008 48

Slovenski pravni sistem je v nasprotju z romanskimi pravnimi sistemi, v katerih je uveljavljen sistem

enotnosti zavezovalnega in razpolagalnega pravnega posla, sprejel germanski pravni sistem ločevanja

obeh pravnih poslov, pri čemer je za razpolagalni pravni posel na področju nepremičnin, zaradi pravne

jasnosti in varnosti ter principa neomejevanja lastninske pravice (nepogojnost intabulacijske klavzule),

poudarjena posebna formalnost.

10

obligacijske pravice, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo. Opredelilni znak obligacijskih

pravic je njihova relativnost, kar pomeni, da učinkujejo le med strankama konkretnega

obligacijskega razmerja, medtem ko so stvarne pravice na višji kvalitetni ravni in

delujejo absolutno, torej zoper vsakogar (erga omnes). Pravo pa dopušča tudi nekakšne

vmesne pravne poloţaje, ki so po pravnih učinkih več kot zgolj obligacijskopravni

poloţaj in manj kot stvarnopravni poloţaj, ki gre imetniku stvarne pravice. Takšne

vmesne pravne učinke pa dosegamo z vpisovanjem obligacijskih pravic v zemljiško

knjigo, s čimer le-te pridobijo višjo pravno kvaliteto. Pri obligacijskih pravicah sicer ne

velja numerus clausus, kot je to primer za stvarne pravice, vendar predpisi o zemljiški

knjigi praviloma ne dopuščajo vpisovanja vseh mogočih obligacijskih pravic v

zemljiško knjigo. Glede moţnosti vpisovanja obligacijskih pravic v zemljiško knjigo

velja načelo omejenega kroga obligacijskih pravic. V našem pravu so v drugem

odstavku 13. člena ZZK-1 pravice, ki se smejo vpisovati v zemljiško knjigo taksativno

naštete: pravica prepovedi odtujitve oziroma obremenitve, če je nastala na podlagi

pravnega posla lastnika in če so izpolnjeni pogoji za vpis po SPZ ali če je nastala na

podlagi pogodbe o dosmrtnem preţivljanju iz OZ; zakupna in najemna pravica;

predkupna oziroma odkupna pravica, če je nastala na podlagi pravnega posla; posebna

pravica uporabe javnega dobra in druge pravice, za katere zakon določa, da se vpišejo v

zemljiško knjigo. Vse navedene obligacijske pravice so na lastnino vezana bremena, ki

jih je treba razumeti nekoliko drugače kot obremenitve z omejenimi stvarnimi

pravicami, ki so »prave« obremenitve. Publiciteta obligacijske pravice, ki nastopi z

vpisom v zemljiško knjigo ali je podana z zakonsko določbo, lahko torej v omejenem

obsegu spremeni značaj pravice iz relativne v omejeno absolutno, ne pa iz obligacijske

v stvarno. V navedenih primerih imamo opravka s tako imenovanimi realnimi

obligacijami. Višja pravna kvaliteta, ki jo obligacijske pravice pridobijo z vpisom v

zemljiško knjigo, se odraţa predvsem v tem, da zaţivijo publicitetni učinki

zemljiškoknjiţnega prava. Obligacijskopravno razmerje na določeni nepremičnini

postane s tem razvidno za tretje osebe. Zaradi publiciranja obligacijskih pravic v

zemljiški knjigi se tretji seznanijo s pravnim stanjem na določeni nepremičnini. Pravno

varstvo upravičenca obligacijske pravice, ki je vpisana v zemljiško knjigo, je odvisno

od same pravne narave posamezne obligacijske pravice. Tako je upravičenec do

49

V skladu s prvim odstavkom 13. člena ZZK-1 se v zemljiško knjigo vpisujejo stvarne pravice na

nepremičninah: lastninska pravica, hipoteka, zemljiški dolg, sluţnostna pravica, pravica stvarnega

bremena in stavbna pravica.

11

pravnoposlovne prepovedi odsvojitve in obremenitve varovan v tem smislu, da je

nepremičnini oziroma pravici na nepremičnini v celoti odvzeta prometnost; imetnik

zakupne pravice v tem smislu, da sprememba lastništva, ne vpliva na njegov pravni

poloţaj, tudi če zakupnik nepremičnine nima v posesti; nepremičnini, ki je obremenjena

s predkupno pravico je omejena prometnost; odkupna pravica pa učinkuje tudi zoper

novega pridobitelja. Skupna značilnost pogodbene predkupne pravice, odkupne pravice

in prepovedi razpolaganja je v tem, da so neprenosljive in nepodedljive pravice, kar pa

ne velja za rabokupna razmerja.

Vpisovanje obligacijskih pravic v zemljiško knjigo je torej pomembno z vidika pravnih

učinkov načela zaupanja, ki ima dve plati. Pozitivna plat načela zaupanja je v tem, da

varuje zaupanje dobroverne osebe, da je stanje, kot izhaja iz zemljiške knjige, pravilno.

Kar je vpisano, velja. Negativna plat načela zaupanja pa je v tem, da varuje dobroverno

osebo v tem smislu, da je zemljiškoknjiţno stanje popolno.50

»Kar torej ni vpisano, ne

velja oziroma ne obstoji. Če je določena obligacijska pravica vpisana v zemljiško

knjigo, jo mora trpeti tudi vsak kasnejši (novi) pridobitelj nepremičnine. Če pravica v

zemljiški knjigi ni vpisana, je dobroverna oseba ni dolţna trpeti. Z vidika popolnosti

zemljiške knjige se torej šteje, da so v njej vpisane vse pravice, ki obstoje na določeni

nepremičnini. Dobroverni pridobitelj se lahko zanese, da kar ni vpisano, sploh ne

obstaja. Načelo zaupanja tudi pove, da ima vpis prednost pred dejanskim stanjem ter

zaradi tega dobrovernemu pridobitelju tudi ni treba preiskovati, kakšno je dejansko

pravno stanje glede nepremičnine, temveč je treba pregledati in upoštevati le

zemljiškoknjiţno stanje. Glede dobre vere pridobitelja je treba upoštevati, da se njegova

dobrovernost domneva. Naša sodna praksa je izrekla, da je pridobitelj nedobroveren, če

je vedel ali bi moral vedeti, da vpisano stanje ne ustreza dejanskemu.«51

50

Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 228-230; R. Vrenčur,

Omejitev razpolaganja po volji lastnika na področju nepremičnin, Pravna praksa, št. 26, 2003; A. Berden

v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 62 51

R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 228-230

12

2.2. Omejitve lastninske pravice v javnem interesu

2.2.1. Splošno o omejitvah lastninske pravice v javnem interesu

Številne določbe javnopravne narave postavljajo lastninske omejitve, s katerimi se

skuša doseči javni interes, uveljavljanje teh omejitev pa zagotavlja drţava z

ustavnopravnim instrumentarijem.52

V zvezi z omejitvami lastninske pravice, ki so

naloţene v javnem interesu je treba upoštevati določbo 67. člena Ustave Republike

Slovenije, ki predpisuje, da zakon določa način pridobivanja in uţivanja lastnine tako,

da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija.53

»Iz te določbe

izhaja, da se omejitve lastninske pravice lahko določijo samo z zakonom, in ne z akti

niţje stopnje. Namen, zaradi katerega zakonodajalec sme omejiti lastninsko pravico, pa

je omejen na zagotavljanje njene gospodarske, socialne in ekološke funkcije.

Omejevanje lastninske pravice za doseganje drugih namenov torej ni dopustno.«54

Splošna ustavna določba iz 67. člena je nadalje razčlenjena v naslednjih določilih URS:

lastninsko pravico je mogoče omejiti ali odvzeti proti nadomestilu (69. člen URS),

zaradi smotrnega izkoriščanja zemljišč lahko zakon določi posebne pogoje za uporabo

zemljišč (prvi odstavek 71. člen URS), zakon določa posebno varstvo kmetijskih

zemljišč (drugi odstavek 71. člena URS), za zagotavljanje zdravega ţivljenjskega okolja

zakon določa pogoje in načine za opravljanje gospodarskih in drugih dejavnosti (drugi

odstavek 72. člena URS), vsakdo je dolţan v skladu z zakonom varovati naravne

znamenitosti in kulturne spomenike (prvi odstavek 73. člena URS).55

Določbi 67. in 69.

člena URS sta ustavnopravna podlaga za javnopravne omejitve lastninske pravice. 67.

člen je podlaga za omejitve, ki izhajajo iz tako imenovane socialne vezanosti lastnine,

pri čemer se pravica ne odvzame, tako kot pri razlastitvi, temveč zakon lastniku le

predpisuje, kako jo mora uporabljati. Kot najpomembnejše primere zakonov, ki

vsebujejo omejitve lastninske pravice, lahko navedemo zakone, ki urejajo pravni reţim

posebnih vrst nepremičnin, kot so zlasti: Zakon o urejanju prostora, Zakon o vodah,

52



Prim.: 67. člen Ustave RS, Ur. list št. 33/1991… ; M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo,

GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 208 54

M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 208 55

Prim.: T. Keresteš, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 90

13

Zakon o gozdovih, Zakon o kmetijskih zemljiščih, Zakon o varstvu kulturne

dediščine56

, Zakon o ohranjanju narave.57

2.2.2. Vrste javnopravnih omejitev po vsebini

Javnopravne omejitve lahko po vsebini posega v lastninsko pravico razvrstimo v

naslednje vrste omejitev:

- razlastitev,

- omejitve, ki zlasti predpisujejo namenskost rabe, dolţnost določenih ravnanj

(dejanj ali opustitev) in dolţnost trpeti ravnanje drugih subjektov,

- zakonite predkupne pravice,

- omejitve razpolaganja, ki zahtevajo odobritev ali dovoljenje pristojnega organa,

in

- določitev statusa javnega dobra.58

Razlastitev predstavlja najteţji poseg v lastninsko pravico zaradi zagotavljanja javnega

interesa in se danes pogosto uporablja kot instrument prostorske politike, ko je na

primer potrebno zagotoviti zemljišča za gradnjo infrastrukturnih objektov.59

Vendar so

po Juhartu danes z vidika omejevanja lastninske pravice bolj kot razlastitev, ki je

pravno sistemsko urejena, lahko zanimive druge omejitve, ki lahko imajo podobne

učinke. Takšne učinke zasledimo pri nekaterih prostorskih in agrarnih operacijah, kot so

arondacije in komasacije60

, pri katerih se spreminja objekt lastninske pravice oziroma se

lahko ta celo izgubi.

Namenskost rabe je bolj ali manj poudarjena glede na konkretno kategorijo zemljišča.

ZKZ na primer izrecno določa namenskost rabe tako, da nalaga obdelovati kmetijsko

zemljišče na predpisan način in kot dober gospodar in da je potrebno kmetijsko

56

Zakon o varstvu kulturne dediščine (ZVKD-1), Ur. list RS št. 16/2008 57



Juhart, Nepremičnine in prostor: Omejitev lastninske pravice na nepremičninah zaradi doseganja


Prim.: M. Tratnik, Razlastitev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1589 60

Po ZUreP-1 je komasacija zloţba zemljišč na območju predvidenega občinskega lokacijskega načrta in

njihova ponovna razdelitev med lastnike zemljišč na tem območju.

14

proizvodnjo prilagoditi ekološkim in talnim razmeram, uporabljati zemljiščem in kraju

primerne metode za preprečevanje zbitosti tal, erozije in onesnaţenja ter za

zagotavljanje trajne rodovitnosti tal.61

Uresničevanje te določbe omogoča upravnim

organom, da z odločbo naloţijo lastniku zemljišča ukrepe, ki jih mora izvesti za

doseganje tega namena. Podobna ureditev velja tudi za gozdove, saj Zakon o gozdovih62

določa izvrševanje lastninske pravice na način, ki zagotavlja ekološko, socialno in

proizvodno funkcijo gozdov. Za lastnika gozda je najmočnejša omejitev izkoriščanja

določba, ki sečnjo veţe na izdajo ustrezne odločbe.63

Tudi pri zemljiščih s statusom

javnega dobra je namenska raba samoumevna. Javno dobro lahko namreč v skladu z

njenim namenom ob enakih pogojih uporablja vsakdo.64

Razvrstitev zemljišč glede na

namen rabe postaja najpomembnejša lastnost zemljišča, ki posega tudi v način

razpolaganja z zemljiščem. V skladu z 71. členom URS zakon zaradi smotrnega

izkoriščanja določa posebne pogoje za uporabo zemljišč, kar se lahko smatra kot

posebna podlaga za omejevanje lastninske pravice.

Dolţnost trpeti dejanja drugih je povezana z dejstvom, da veljavna slovenska

zakonodaja obravnava prostor kot svojevrstno naravno bogastvo in postavlja ureditev

odprtega in prehodnega prostora. Pravica do prostega prehoda je tako določena v

številnih predpisih in zajema velik obseg zemljišč. Najbolj splošno je pravica prostega

prehoda določena v Zakonu o gozdovih, ki lastniku gozda nalaga, da vsakomur dopusti

prost dostop in gibanje po gozdu. Lastninska pravica je še dodatno omejena z določbo

ZG, ki daje nekakšno splošno pravico izkoriščanja gozda (upravičenje do plodov) s tem,

da dovoljuje čebelarjenja, lov, nabiranje gob in gozdnih sadeţev. Nekoliko oţje je

določena pravica prehoda na kmetijskih zemljiščih, kjer je vsebinsko enaka pravica kot

pri gozdovih omejena na neobdelovalna kmetijska zemljišča. Pravica prostega prehoda

61

Prim.: 7. člen ZKZ, Ur. list RS št. 55/96, 55/2003 (UPB1) 62

Prim.: Zakon o gozdovih (ZG), Ur. list št. 30/1993, 67/2002, 110/2007 63

Po podatkih Zavoda za godove je Slovenija deţela gozdov, saj gozdovi pokrivajo 58,4 % naše

domovine. Po gozdnatosti smo na tretjem mestu v Evropski uniji, za Švedsko in Finsko. V Sloveniji je 71

% gozdov v zasebni lasti, 29 % gozdov pa je v lasti drţave in občin. Večje in strnjene gozdne posesti

drţavnih gozdov omogočajo kakovostno strokovno gospodarjenje. Zasebna gozdna posest pa je zelo

razdrobljena, saj povprečna posest obsega manj kot 3 ha in še ta je nadalje razdeljena na več med seboj

ločenih parcel. Za veliko večino teh posesti gozdovi niso gospodarsko pomembni. Zasebna gozdna posest

se še naprej deli, saj se povečuje število lastnikov gozdov. Po zadnjih podatkih je tako v Sloveniji ţe

314.000 (s solastniki celo 489.000) gozdnih posestnikov. Takšna velika razdrobljenost, število lastnikov

in solastnikov gozdov, oteţuje strokovno delo in optimalno izrabo lesa v zasebnih gozdovih. Zaradi

obsega in pomena, ki ga imajo pri nas gozdovi, je še toliko bolj razumljivo, da glede gozdov obstajajo

številne določbe, ki posegajo v lastninsko pravico. Več o tem na spletni strani Zavoda za gozdove:

http://www.zgs.gov.si 64

Prvi odstavek 19. člena SPZ

15

je določena tudi v Zakonu o vodah,65

po katerem mora lastnik vodnega, priobalnega ali

drugega zemljišča dopustiti vsakomur neškodljiv prehod čez svoje zemljišče do

vodnega ali morskega dobra ter dopustiti splošno rabo vodnega ali morskega dobra.66

Podobno predpisi o varstvu kulturne dediščine določajo prost dostop do naravnega in

kulturnega spomenika. Pravna narava pravice prostega prehoda ni povsem jasna in je po

svoji vsebini najbolj podobna pravici splošne rabe javnega dobra. Posredno pomeni

dolţnost trpljenja dejanj drugih tudi ustanovitev sluţnosti v javno korist, kjer gre po

vsebini za omejitev podobno nujni poti iz sosedskega prava. Razlika je predvsem v tem,

da sluţnost v javno korist ni ustanovljena v korist vsakokratnega lastnika

gospodujočega zemljišča, temveč v korist investitorja infrastrukture.

Dolţnost opuščanja določenih ravnanj je v tesni zvezi z namenskostjo rabe in se kot

posebna in svojevrstna omejitev lastninske pravice kaţe takrat, ko so lastniku

prepovedana tudi nekatera druga dejanja, ki bi sicer bila lahko v skladu z osnovno

namembnostjo. Zato v ta krog omejitev sodijo predvsem omejitve, ki jih določajo

posebni predpisi za zemljišča s posebnimi lastnostmi (takšne določbe najdemo na

primer v Zakonu o ohranjanju narave67

, Zakonu o vodah, Zakonu o gozdovih).

Dolţnost določenih ravnanj je svojevrstna omejitev lastninske pravice, ki v nasprotju z

drugimi omejitvami, ki od lastnika zahtevajo opuščanje določenih lastnih ravnanj ali

trpljenje dejanj drugih, od lastnika zahteva neko aktivno dejanje in v tej povezavi

lastnina bremeni njenega imetnika.68

»Dolţnostna vezanost kot splošna omejitev je

določena predvsem pri kmetijskih zemljiščih, gozdovih in nepremičninah s statusom

naravne in kulturne dediščine. Pri kmetijskih zemljiščih in gozdovih je dolţnostna

vezanost lastnika predvsem v funkciji zagotavljanja namenske rabe in gre za sistem in

izvedbo ukrepov, potrebnih za njeno doseganje.«69

Določba 7. člena ZKZ omogoča

izdajo upravne odločbe, s katero se naloţi obdelava kmetijskega zemljišča na način,

skladen z zakonom. Pri gozdovih pa je dolţnostna vezanost še dodatno razširjena in

zakonsko izdelana z določbami o načinu gospodarjenja z gozdovi ter se kaţe predvsem

65

Zakon o vodah (ZV-1), Ur. list št. 67/2002, 57/2008 66

Prim.: 21 in 35. člen ZV-1 67

Zakon o ohranjanju narave (ZON), Ur. list št. 56/1999, 96/2004 (UPB2) 68




prostorskih ciljev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1531

16

v določbah, ki lastniku nalagajo izvedbo določenih del zaradi gospodarjenja in varstva

gozdov. Dolţnostna vezanost je poudarjena tudi pri tistih nepremičninah, pri katerih so

posebne omejitve lastninske pravice utemeljene z ohranjanjem določenega stanja, kot na

primer pri ureditvi kulturne dediščine.70

Po Juhartu poseg v lastninsko pravico predstavljajo tudi omejitve razpolaganja, s

katerimi se usmerja pravni promet in s katerimi se lahko zagotavljajo učinki, ki izhajajo

iz vsebinskih omejitev lastninske pravice. Najmočnejši poseg v razpolagalno

sposobnost predstavljajo določbe, ki prepovedujejo prenos lastninske pravice in

nekaterim nepremičninam dajejo status stvari zunaj pravnega prometa. Takšna omejitev

je določena predvsem za nepremičnine, ki imajo status javnega dobra, tako na primer

lastninska pravica na javni cesti ne more biti predmet nobenega razpolagalnega

ravnanja.71

Naslednja pomembna oblika omejitve razpolaganja je zahteva, da se za

pridobitev lastninske pravice na nepremičnini pridobi soglasje oziroma dovoljenje

pristojnega upravnega organa. Omejitev na prvi pogled ne posega v razpolagalno

sposobnost, saj neposredno učinkuje na sposobnost pridobivanja lastninske pravice,

vendar pa se s tem omejuje tudi razpolagalčeva svoboda pri izbiri stranke

razpolagalnega posla. Soglasje je tako potrebno za pravnoposlovne pridobitve

lastninske pravice na kmetijskih zemljiščih in gozdovih.72

Predloţitev soglasja je pogoj

za učinkovito razpolaganje z zemljiščem, saj je le tako mogoče overiti podpis na

zemljiškoknjiţnem dovolilu. Najbolj razširjena oblika omejitve razpolaganja pa je

določitev zakonite predkupne pravice, ki je sicer razmeroma šibak poseg v sposobnost

razpolaganja, saj zakonita predkupna pravica zagotavlja določeni osebi samo prednost

pri sklenitvi prodajne pogodbe, če se lastnik odloči nepremičnino prodati. S tem se

70

Prvi odstavek 5. člen ZVKD-1 določa: Lastninska pravica in druge stvarne pravice na dediščini se

omejijo le v najmanjšem moţnem obsegu, ki je potreben za uresničevanje varstva. Drţava, pokrajine,

občine in drugi subjekti varstva morajo izbirati tiste ukrepe, ki so ob doseganju enakih učinkov najmanj

omejujoči za lastnike ter neposredne posestnike dediščine. Prim.: M. Juhart, Nepremičnine in prostor:

Omejitev lastninske pravice na nepremičninah zaradi doseganja prostorskih ciljev, Podjetje in delo, št. 6,

2003, str. 1531; 5. člen ZVKD-1 71

Prim.: drugi in tretji odstavek 2. člena Zakona o javnih cestah, Ur. list št. 29/1997, 33/2006 (ZJC-

UPB1), 45/2008, ki določata da so javne ceste javno dobro in so izven pravnega prometa. Na njih ni

mogoče pridobiti lastninske pravice s priposestvovanjem ali drugih stvarnih pravic. Ne glede to določbo

je na javni cesti mogoče pridobiti sluţnost za napeljevanje vodovoda in kanalizacije, električnih,

telefonskih in telegrafskih napeljav, plinovodov ter podobnih objektov in naprav javnega pomena, pod

pogoji, določenimi s predpisi, ki urejajo javne ceste. O ustanovitvi stavbne pravice na javnem dobru glej

spodaj pri stavbi pravici. Zaradi vpliva, ki ga ima lastnost javnega dobra na promet z zadevno

nepremičnino, se po 111. členu ZZK-1 pravno dejstvo, da je določena nepremičnina javno dobro,

zaznamuje v zemljiški knjigi. 72

V skladu z 19. členom ZKZ je odobritev upravne enote pogoj za veljavnost pravnega posla, s katerim

se pridobiva lastninska pravica.

17

usmerja pravni promet na osebo, ki se glede na javni interes šteje za najprimernejšega

lastnika nepremičnine.73

2.2.3. Omejitve po ZUreP-1

Zakon o urejanju prostora74

med omejitvami lastninske pravice na nepremičninah zaradi

doseganja javne koristi ureja razlastitev, začasno uporabo nepremičnine s strani drţave

ali občine, sluţnosti v javno korist in zakonito predkupno pravico občine.75

9. člen

ZUreP-1 določa, da morajo nosilci urejanja prostora pri opravljanju zadev urejanja

prostora upoštevati javne koristi in zasebne interese ter jih v skladu s temeljnimi cilji

urejanja prostora med seboj skrbno pretehtati, pri čemer zasebni interes ne sme

škodovati javnim koristim.

V členih 85 do 91 ZUreP-1 je urejena zakonita predkupna pravica občine, v 92. do 114.

členu v razdelku »Razlastitev in omejitve lastninske pravice« pa ZUreP-1 vsebuje

ureditev treh »močnejših« pravnih instrumentov, s katerimi se lahko omeji ali obremeni

lastninska pravica na nepremičninah v javno korist: razlastitev, pravica začasne uporabe

nepremičnine s strani drţave ali občine in (začasno ali trajno) sluţnost v javno korist.76

Ta ureditev se uporablja tudi za razlastitev ali omejitve lastninske pravice na podlagi

drugih zakonov, razen če drugi zakon določa drugače. Po prvem odstavku splošne

določbe 92. člena ZUreP-1 se lastninska pravica na nepremičnini lahko odvzame proti

odškodnini ali nadomestilu v naravi (razlastitev) ali omeji s pravico uporabe za določen

čas, kakor tudi obremeni z začasno ali trajno sluţnostjo. V skladu z drugim odstavkom

92. člena ZUreP-1 je razlastitev (ter omejitev ali obremenitev lastninske pravice)

dopustna le v javno korist in pod pogojem, da je za dosego javne koristi nujno potrebna

ter da je javna korist razlastitvenega namena v sorazmerju s posegom v zasebno

lastnino. Po tretjem odstavku 92. člena ZUreP-1 razlastitev ter omejitev ali obremenitev

73



Zakon o urejanju prostora (ZUreP-1), Ur. list št. 110/2002, 8/2003 75


Prim.: M. Tratnik, Sluţnosti v javno korist, Pravna praksa, št. 9, 2006, str. 20

18

lastninske pravice iz prvega odstavka ni dopustna, če drţava oziroma občina razpolaga z

drugo ustrezno nepremičnino za dosego istega namena.77

2.2.3.1. Zakonita predkupna pravica občine

Zakonita predkupna pravica občine po ZUreP-1 je določena v javnem interesu, vendar

pa lahko zakonite predkupne pravice varujejo tudi zasebni interes, zato sem zaradi

boljše preglednosti predkupne pravice v celoti uredila v posebnem poglavju 2.4.

»Predkupna pravica kot oblika omejevanja lastninske pravice«.

2.2.3.2. Razlastitev

Razlastitev je prisilen odvzem lastninske ali druge premoţenjske pravice v korist drţave

ali lokalne skupnosti78

in je kot taka prav gotovo najteţji poseg v lastninsko pravico kot

eno temeljnih človekovih pravic.79

Takšen ukrep je v sodobni drţavi nujen in ga pozna

večina drţav, saj je le tako mogoče zagotoviti gradnjo infrastrukturnih objektov, kot so

ceste, ţeleznice ter drugih objektov v javno korist. Razlastitev zato ni sporna, če se

upoštevajo nekateri pogoji, ki so sprejeti v evropski civilizirani druţbi.80

URS v 69. členu podobno kot ustave vrste drugih drţav določa, da se lahko lastninska

pravica na nepremičnini v javno korist odvzame ali omeji proti nadomestilu v naravi ali

proti odškodnini pod pogoji, ki jih določa zakon in s tem določa dopustne okvire

razlastitve.81

»Pogoj javne koristi oziroma javnega interesa je osnovni pogoj, ki se glede

razlastitve oziroma nacionalizacije pojavlja tako v nacionalnih pravnih redih kot v

mednarodnem pravu. Javna korist je zelo splošen pojem, ki je v našem pravnem redu

77

Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 210, 211;

ZUreP-1 78

V nekaterih pravnih redih je razlastitveni upravičenec lahko tudi pravna oseba zasebnega prava, ki

opravlja javno sluţbo (koncesionar). Razlastitveni upravičenec po prvem odstavku 94. člena ZUreP-1 je

drţava ali občina. 79

Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 210 povzeto

po G. Virant, Javnopravni posegi v lastninsko pravico, Javna uprava 1996/4, str. 556 in G. Virant,

Oblastni posegi v lastnino, Zbornik znanstvenih razprav, Visoka upravna šola, Ljubljana 1998, str. 84; M.

Tratnik, Razlastitev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1589 80


Prim.: Ustava RS; M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str.

210; M. Tratnik, Razlastitev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1589

19

konkretiziran zlasti v 93. členu ZUreP-1, ki določa razlastitvene namene.82

Ti so

določeni tudi v nekaterih posebnih zakonih, kot je na primer Zakon o varstvu kulturne

dediščine.«83

Razlastitveni upravičenec mora lastniku nepremičnine84

pred začetkom razlastitvenega

postopka85

dati ponudbo za odkup in šele če v roku 30 dni po vročitvi ponudbe za

odkup lastniku nepremičnine ni uspel pridobiti nepremičnine s sklenitvijo pogodbe, sme

vloţiti predlog za razlastitev.86

»Začetek razlastitvenega postopka se na podlagi odločbe upravne enote zaznamuje v

zemljiški knjigi,87

kamor upravna enota pošlje odločbo po uradni dolţnosti. Z uvedbo

razlastitvenega postopka je pravni promet z nepremičnino, ki naj bi se razlastila,

omejen.«88

Dokler razlastitveni postopek ni pravnomočno končan, ni dopusten promet z

nepremičnino ali njeno bistveno spreminjanje, razen prodaje razlastitvenemu

upravičencu ali tretji osebi, če se razlastitveni upravičenec s tem strinja. Pravni posel, ki

je sklenjen v nasprotju s to določbo, je ničen.89

V skladu s prvim odstavkom 102. člena

82

Razlastitveni nameni so npr. gradnja ali prevzem grajenega javnega dobra; gradnja, vzpostavitev

oziroma prevzem infrastrukturnih objektov za potrebe izvajanja gospodarskih javnih sluţb, gradnja za

potrebe izvajanja javnih sluţb na področju zdravstva, vzgoje, šolstva, kulture, znanosti, raziskovanja,

socialnega varstva, gradnja socialnih in neprofitnih stanovanj itd. 83


Tu lahko gre za fizične ali pravne osebe zasebnega ali javnega prava, z izjemo drţave. Lahko pa je

razlastitveni zavezanec občina. Če je razlastitveni zavezanec pravna oseba javnega prava in se

nepremičnina uporablja za javne namene, postavlja tretji odstavek 94. člena ZUreP-1 dodatni pogoj, da se

pri razlastitvi tehta javna korist, ki se zasleduje s razlastitvijo in javna korist, ki se zagotavlja z uporabo

nepremičnine pred razlastitvijo. Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba,

Ljubljana 2007, str. 211 85

Razlastitveni postopek se začne z vloţitvijo zahteve razlastitvenega upravičenca, ki mora biti vloţena

najpozneje v roku štirih let po uveljavitvi prostorskega akta, ki je podlaga za razlastitev (95. člen ZUreP-

1). O zahtevi odločajo v upravnem postopku na prvi stopnji upravne enote, na drugi stopnji pa ministrstvo

za prostor, razen če je z drugim zakonom določena drugačna ureditev (96. člen ZUreP-1). 86

Prim.: prvi odstavek 97. člena ZUreP-1; M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV

Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 211 87

Ker se začetek razlastitvenega postopka zaznamuje v zemljiški knjigi, neobstoj publicitete o pridobitvi

lastninske pravice razlastitvenega upravičenca ne more privesti do tega, da bi razlastitveni zavezanec

lahko odsvojil nepremičnino tretjemu in da bi bil ta varovan na podlagi načela zaupanja v zemljiško

knjigo iz 10. člena SPZ in 8. člena ZZK-1. Razlastitev je primer pridobitve lastninske pravice z odločbo

drţavnega organa, tako da razlastitveni upravičenec pridobi lastninsko pravico na razlaščeni nepremičnini

s pravnomočno odločbo o razlastitvi in ne šele z vpisom v zemljiško knjigo. To je v neskladju z določbo

42. člena SPZ, po kateri se lastninska pravica pridobi z dokončno upravno odločbo, vendar ima kot lex

specialis prednost ZUreP-1. Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba,

Ljubljana 2007, str. 212 in 291 88


Prim.: tretji odstavek 100. člena ZUreP-1

20

ZUreP-1 upravni organ odloči o razlastitvi z odločbo90

po izvedenem ugotovitvenem

postopku. Če se zahtevi ugodi ali delno ugodi, morajo biti v odločbi natančno navedene

nepremičnine, ki se razlaščajo.91

105. člen ZUreP-1 določa, da lastniku pripada za

razlaščeno nepremičnino ustrezna odškodnina92

oziroma enakovredna nadomestna

nepremičnina.93

Kot manj prisilna in zato sprejemljivejša alternativa institutu razlastitve

so sluţnosti, katerih vsebina je nekaj trpeti ali opuščati.94

Razlastitev, kot načeloma najhujši poseg v lastnino posameznika je torej dopustna, če se

izvaja v javno korist, ki je določena z zakonom, če se izvede po postopku, ki ga določa

zakon, in če se razlaščenemu lastniku plača primerna odškodnina (oziroma primerneje

nadomestilo, saj razlastitev ni škodni dogodek).95

2.2.3.3. Pravica začasne uporabe nepremičnine

109. člen ZUreP-1 določa, da se za namene iz 93. (razlastitveni nameni) in 133. člena

(obveznosti na območju prenove) ZUreP-1 lastninska pravica na nepremičnini lahko

omeji s pravico uporabe za določen čas (začasna uporaba). Za ustanovitev pravice

začasne uporabe pa se uporabljajo določbe ZUreP-1, ki veljajo za razlastitev.96

90

Z odločbo se določijo tudi roki, v katerih je dolţan razlastitveni upravičenec pričeti z gradnjo objekta

oziroma objektov, zaradi katerih je bila razlastitev predlagana. Upravni organ lahko v odločbi določi rok

ali datum za prevzem razlaščene nepremičnine, če se o njem ne dogovorijo stranke. 91

Prim.: 102. člen ZUreP-1 92

Po drugem odstavku 105. člena ZUreP-1 odškodnina obsega vrednost nepremičnine glede na njeno

dejansko rabo in stranske stroške, povezane z razlastitvijo, kot so selitveni stroški, izgubljeni dobiček za

čas selitve in morebitno zmanjšano vrednost preostale nepremičnine. 93

Če pa je predmet razlastitve nepremičnina, ki jo razlaščenec (deloma) uporablja kot stanovanje, mora

razlastitveni upravičenec razlaščencu zagotoviti lastninsko pravico oziroma solastninski deleţ na

enakovredni stavbi oziroma etaţno lastnino, razen če razlaščenec zahteva denarno odškodnino. Prim.:

105. člen ZUreP-1; M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str.

212 94


19 95


Prim.: 109. člen ZUreP-1

21

2.2.3.4. Služnosti v javno korist

»Sluţnosti v javno korist so sluţnosti, ki so ustanovljene v korist drţave, lokalne

skupnosti in nosilcev različnih infrastrukturnih dejavnosti.«97

Naša zakonodaja na

splošno ureja sluţnosti v javno korist v ZUreP-1 in tudi v vrsti posebnih zakonov

(sluţnost napeljave po Zakonu o telekomunikacijah,98

sluţnost po Zakonu o rudarstvu,99

Zakonu o javnih cestah,100

Zakonu o ţelezniškem prometu,101

Energetskem

zakonu102

).103

Sluţnost v javno korist je posebna oblika razlastitve, tako da je treba glede sluţnosti v

javno korist upoštevati omejitve glede razlastitve, ki izvirajo iz ustave in drugih aktov.

Sluţnost v javno korist lahko nastane na dva načina: na podlagi pogodbe med

»razlastitvenim« upravičencem in lastnikom nepremičnine, ki naj bi se obremenila, ali

pa prisilno, z upravno odločbo. Vse ureditve sluţnosti v javno korist zahtevajo, da

upravičenec najprej poskusi ustanoviti sluţnosti na pogodbeni osnovi (pri čemer se

uporabljajo določila SPZ o ustanovitvi sluţnosti) in šele če to ne uspe, se lahko predlaga

prisilna ustanovitev sluţnosti.104

110. člen ZUreP-1 določa, da se lahko lastninska pravica na nepremičnini začasno ali

trajno obremeni s sluţnostjo v javno korist, če je to nujno potrebno za postavitev

omreţij in objektov gospodarske javne infrastrukture105

in njihovo nemoteno delovanje.

97

M. Tratnik, Sluţnosti v javno korist, Pravna praksa, št. 9, 2006, str. 20 98

Zakon o telekomunikacijah (ZTel-1), Ur. list RS št. 30/2001 99

Zakon o rudarstvu (ZRud), Ur. list RS št. 56/1999, 98/2004(UPB1), 68/2008. V zvezi z izkoriščanjem

mineralnih surovin in rudarskimi deli je treba razlikovati med omejitvami lastninske pravice na podlagi

zakona in moţnostjo, da se lastninska pravica omeji z ustanovitvijo sluţnosti. V prvem primeru gre za

omejitev, ki pomeni vsebino lastninske pravice in učinkuje neposredno na podlagi zakona. Za takšno

splošno omejitev lahko štejemo določbo, da so mineralne stvari last drţave. 100

Zakon o javnih cestah (ZJC), Ur. list RS št. 29/1997, 33/2006 (UPB1), 45/2008 101

Zakon o ţelezniškem prometu (ZZelP), Ur. list RS št. 92/1999, 44/2007 (UPB4). Tukaj gre za

ustanavljanje sluţnosti na zemljiščih, ki predstavljajo cesto in ţeleznico. Cesta in ţeleznica namreč

pomenita javno dobro in ustanavljanje ter pridobivanje stvarnih in drugih pravic na nepremičninah s

takšnim statusom je omejeno. 102

Energetski zakon (EZ), Ur. list RS št. 79/1999, 27/2007 (UPB2), 70/2008 103

Ureditev iz ZUreP-1 pa se uporablja tudi glede sluţnosti v javno korist po drugih zakonih, če ti drugi

zakoni ne vsebujejo posebnih ureditev. Poleg tega vsebuje splošna pravila o sluţnostih SPZ, medtem ko

je glede vpisovanja sluţnosti v javno korist v zemljiško knjigo treba upoštevati določila Zakona o

zemljiški knjigi. Prim.: M. Tratnik, Sluţnosti v javno korist, Pravna praksa, št. 9, 2006, str. 20 104

Prim.: M. Tratnik, Sluţnosti v javno korist, Pravna praksa, št. 9, 2006 105

V 20. točki prvega odstavka 2. člena ZUreP-1 so kot gospodarska javna infrastruktura opredeljena

omreţja, ki so neposredno namenjena izvajanju gospodarskih javnih sluţb s področja prometa, energetike,

22

Ustanovitev sluţnosti lahko predlaga drţava, občina oziroma izvajalec javne sluţbe

(koncesionar). Če tako določa poseben zakon106

, se lahko sluţnost ustanovi tudi za

postavitev in nemoteno delovanje omreţij in objektov druge javne infrastrukture. V tem

primeru je upravičenec investitor javne infrastrukture.

Glede trajanja sluţnosti v javno korist obstajajo različna stališča. Ker gre za sluţnost, ki

je po naravi neprava stvarna sluţnost se za njeno prenehanje uporabljajo določbe SPZ o

osebnih sluţnostih. To pa pomeni, da v korist pravne osebe ne more trajati dlje kot

trideset let. V teoriji obstajajo stališča, da se lahko sluţnost v javno korist ustanovi za

nedoločen čas in tudi ZUreP-1 v zvezi s trajanjem sluţnosti v javno korist uporablja

besedno zvezo »začasno ali trajno«.107

Nekateri področni zakoni določajo, da lahko

sluţnosti v javno korist trajajo toliko časa, kolikor je to potrebno za doseganje javne

koristi. Energetski zakon na primer določa, da se pogodbe o pridobitvi sluţnosti v javno

korist sklepajo za čas obratovanja infrastrukture in v korist vsakokratnega izvajalca

dejavnosti sistemskega operaterja posamezne infrastrukture.108

Sluţnost tako načeloma

preneha po preteku tridesetih let, razen če zakon, kot na primer EZ, določa daljše

trajanje, to je tako dolgo kot je to potrebno. Vendar je pri tem potrebno upoštevati, da

gre za poseg v lastninsko pravico, ki mora temeljiti na zakonu, zato se primeri, za katere

zakon izrecno ne določa daljšega trajanja od tridesetih let, ne morejo reševati s pomočjo

analogije. Z besedno zvezo »v korist vsakokratnega izvajalca dejavnosti« pa Energetski

zakon za »svoje področje« odgovarja tudi na vprašanje spodaj opisane prenosljivosti

sluţnosti v javno korist.

Sluţnost v javno korist ni ustanovljena v korist določene nepremičnine, temveč je njen

namen doseganje neke javne koristi in ker abstrakten pojem javne koristi nima pravne

sposobnosti, se sluţnost v javno korist personificira v osebi, ki opravlja dejavnost,

katere sestavni del je javna korist. Zato se sluţnost v javno korist ustanavlja v korist

nosilca določene infrastrukturne dejavnost. Primarno je torej namenjena osebi z

določeno lastnostjo in ne določeni osebi. Ker pa zemljiškoknjiţni predpisi ne

komunalnega gospodarstva, upravljanja z vodami in gospodarjenja z drugimi vrstami naravnega bogastva

ali varstva okolja, ter druga omreţja in objekti v javni rabi. 106

V poštev pridejo predvsem zakoni, ki urejajo posamezno vrsto infrastrukture. 107

Po mnenju Ane Vlahek je prednost sluţnosti v javno korist pred stavbno pravico prav dejstvo, da ni

časovno omejena, temveč je čas trajanja odvisen od njenega namena in tako ni vnaprej določen. Prim: A.

Vlahek v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 1018 108

Prim.: 59. člen Energetskega zakona

23

dovoljujejo vknjiţbe sluţnosti v korist vsakokratnega obratovalca določenega

infrastrukturnega objekta ali omreţja, se lahko sluţnost v javno korist glasi samo na

določeno osebo, pri čemer se pojavi zelo pomembno vprašanje o prenosljivosti nepravih

stvarnih sluţnosti, če se zamenja subjekt obratovanja.109

Tratnik poudarja, da so neprave

stvarne sluţnosti, ki se ustanovijo v korist pravnih oseb, ponavadi povezane z

dejavnostjo, ki jo pravna oseba opravlja, in ne z lastnostmi te pravne osebe, zato so le-te

ponavadi prenosljive, vendar je treba to vprašanje preučiti v vsakem primeru posebej.

Neprave stvarne sluţnosti, ki se ustanovijo v korist fizičnih oseb so največkrat

neprenosljive, medtem ko so neprave stvarne sluţnosti, ki se ustanovijo v korist pravnih

oseb največkrat prenosljive oziroma praviloma prenosljive, če je upravičenec operater

omreţja javne gospodarske infrastrukture, kar se utemeljuje predvsem z argumentom

praktičnosti.110

Obremenitev sluţeče nepremičnine mora predstavljati najmanjšo moţno obremenitev

glede na namen, ki je podlaga za ustanovitev sluţnosti. Glede na namen sluţnosti v

javno korist predstavljajo vsebino tovrstnih sluţnosti praviloma uporabnostna

upravičenja glede obremenjenih nepremičnini, kot je pravica imeti v oziroma na

obremenjeni nepremičnini določene objekte, naprave ipd.

V primeru ustanovitve sluţnosti lastniku pripada odškodnina za poseg v njegovo

lastninsko pravico, ki obsega zmanjšano vrednost nepremičnine ali dejansko škodo in

izgubljeni dobiček.111

Vendar je potrebno poudariti, da se kljub tem določbam zakona v

praksi dogaja, da pri zemljiščih, na katerih se sluţnost v javno korist ţe več let izvršuje,

kljub temu da ustanovitev sluţnosti ni bila urejena s pravnim poslom ali odločbo

pristojnega organa in torej tudi ni vpisana v zemljiško knjigo, pristojni soglasodajalci

pred izdajo soglasja k projektnim rešitvam v postopku pridobivanja projektne

dokumentacije, potrebne za izdajo gradbenega dovoljenja, lastniku sluţečega zemljišča

109

SPZ sicer ne vsebuje izrecne določbe o prenosljivosti neprave stvarne sluţnosti. Zaradi njenih

posebnosti je glede prenosljivosti tudi ni mogoče podrediti pravilom osebnih ali stvarnih sluţnosti,

temveč je po Juhartu glede tega vprašanja potrebno zavzeti posebno stališče. 110

Takšen prenos se lahko opravi s pravnim poslom med starim in novim obratovalcem, ki mora

vsebovati zemljiškoknjiţno dovolilo, s katerim se dovoljuje sprememba subjekta sluţnosti. Sodelovanje

lastnika sluţeče nepremičnine pri prenosu ni potrebno, saj je njegov pravni interes varovan s splošnim

pravilom, da lahko zahteva prenehanje sluţnosti v javno korist, če ta ni več nujno potrebna za izvedbo

namena, zaradi katerega je bila ustanovljena. Več o tem: M. Tratnik, Neprave stvarne sluţnosti, Pravna

praksa, št. 24, 2005, str. 16 in M. Juhart v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 896 111

O tem odloča sodišče na predlog prizadetega lastnika. Prim.: 110. člen ZUreP-1

24

ponudijo sklenitev pogodbe, v kateri za ustanovitev sluţnosti v javno korist ni

predvidena nikakršna odškodnina.112

2.3. Omejitve lastninske pravice v zasebnem interesu

2.3.1. Zakonske omejitve

»Omejitve lastninske pravice, ki varujejo zasebne interese, so lahko določene z

zakonom ali pa temeljijo na pravnoposlovnem ravnanju lastnika.«113

Zakonske omejitve

lastninske pravice v zasebnem interesu so zlasti:

- prepoved zlorabe pravic (12. čl. SPZ),

- pravila sosedskega prava (73. do 91. čl. SPZ),

- zakonita predkupna pravica solastnika nepremičnine (3.odst. 66. čl. SPZ) in

drugih etaţnih lastnikov iz 124. čl. SPZ)114

- omejene stvarne pravice, ki nastanejo na podlagi zakona ali odločbe pristojnega

organa115

- komasacija in arondacija

2.3.1.1. Prepoved zlorabe pravic

Po prvem odstavku 12. člena SPZ je lastnik stvari oziroma imetnik druge stvarne

pravice omejen z enakimi pravicami drugih. Lastninsko in druge stvarne pravice je treba

izvrševati v skladu s temeljnimi načeli SPZ, z njihovim namenom in z naravo stvari.

Drugi odstavek 12. člena določa, da gre za navidezno izvrševanje pravice, če njen

imetnik ravna z izključnim ali očitnim namenom, da drugemu škoduje.116

112

B. Erdelič, Ustanovitev sluţnosti v javno korist brez odškodnine za poseg v lastninsko pravico, Pravna

praksa, št. 38, 2007, str. 7 113



V tem delu predstavljam omejene stvarne pravice le v kolikor nastanejo na podlagi zakona ali odločbe

pristojnega organa in s tem predstavljajo zakonsko omejitev lastninske pravice v zasebnem interesu. Več

o omejenih stvarnih pravica glej spodaj pri omejitvah lastninske pravice po volji lastnika. 116

Prim.: 12. člen SPZ

25

»Pravica ni absolutna oblast, vedno ima svoj namen oziroma cilj. Dokler titular pravice

izvršuje svojo pravico v skladu z njenim namenom in ciljem, velja zanj načelo Qui suo

iure utitur neminem laedit.117

Kadar pa izvršuje svojo pravico z namenom, da komu

škoduje (intencionalni kriterij), ali ko jo izvršuje brez upravičenega cilja (funkcionalni

kriterij), tedaj je izvrševanje protipravno in nosilec pravice odgovarja za škodo, ki jo

povzroči drugim.«118

Pravilo Qui suo iure utitur neminem laedit velja torej le omejeno.

Dopustno je izvrševanje, ne pa zloraba pravice. Izvrševanje pravice mora biti takšno, da

ne pomeni poseganja v tujo pravico in da torej nikogar ne prizadene.119

Ni na primer

dovoljeno namenoma povzročati takšnega hrupa, da bi plašili divjad na sosedovem

zemljišču. Če pa bi hrup povzročala na primer motorna ţaga pri sečnji lesa, bi bila to

zgolj običajna in dovoljena imisija.120

»Teorija o zlorabi pravic pravi, da lahko

posameznik nastopa v nasprotju s pravom kot takim, čeprav se giblje v okviru

posamezne pravice, katere nosilec je. Zloraba pravice nastopi tedaj, ko subjekt prestopi

meje pravno zavarovanega upravičenja tako, da s tem ogroţa oziroma posega v pravico

drugega. Razlika med zlorabo pravice in njeno kršitvijo je v tem, da se pri zlorabi

pravice prepletata pravno dopustno in pravno prepovedano.«121

»Lastninska pravica se

pod vplivom teorije o zlorabi pravic močno relativizira. Nobena lastninska pravica

predvsem ne more biti močnejša od druge lastninske pravice.«122

Teoretični pogledi na

zlorabo pravice pa niso enotni, del teorije celo zanika moţnost zlorabe pravice123

, saj

isto dejanje po teh teorijah ne more biti pravno in protipravno hkrati.124

117

Kdor izvršuje svojo pravico, nikogar ne prizadene. 118

A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 93 119

Prim.: J. Kranjc, Latinski pravni reki, Cankarjeva zaloţba, Ljubljana 2000, str. 206 120


A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 93, 94 122


Lahko po splošnem načelu Qui suo iure utitur neminem laedit ali po načelu, da pravica preneha, kjer

se začne zloraba. 124


26

2.3.1.2. Pravila sosedskega prava

Omejitev lastninske pravice predstavljajo tudi pravila sosedskega prava125

, ki jih SPZ

ureja v členih od 73 do 91. Posledica ţivljenja v skupnosti in na skupnem prostoru je, da

se morajo ljudje drug drugemu prilagajati. Da ne bi prihajalo do sporov med lastniki126

nepremičnin, katerih pravne sfere se dotikajo, je pravo izoblikovalo minimalne

standarde, ki so jih lastniki dolţni upoštevati tako glede pasivnega obnašanja – trpljenja

(pati), kot glede aktivnega ravnanja (facere) v medsebojnih sosedskih odnosih.

Medsebojna vplivanja so mogoča tudi pri ne neposredno dotikajočih se

nepremičninah127

, zato je za potrebe sosedskega prava potrebno pojem sosedske

povezanosti nepremičnin široko tolmačiti.128

Meje sosedske ureditve gredo tako daleč,

do koder seţe potreba po zavarovanju zemljišč, tako da sosedsko pravo zaobseţe tudi

oddaljene nepremičnine, in to tako daleč, do koder se raztezajo učinki vplivanja.

Sosedsko pravo se ne nanaša samo na zemeljsko površino neke nepremičnine, temveč

se razteza tudi na podzemlje in zračni prostor nad njo.129

Omejitve lastninske pravice, ki izvirajo iz sosedskega prava se ne vpisujejo v zemljiško

knjigo, ureja jih zakon in veljajo za vse sosede ter niso določene zgolj v korist

gospodujoče stvari (izjemo predstavlja institut nujne poti). Pravila sosedskega prava

lahko razdelimo v tri skupine: prva skupina ureja prepoved vznemirjanja sosedov v

mirni in racionalni uporabi njihove nepremičnine; v drugo skupino sodijo pravila, ki

urejajo sosedska razmerja glede medsebojnih mej; v tretjo pa pravila, ki urejajo

enostransko uporabo sosedove nepremičnine.

Prvi odstavek 73. člena SPZ določa, da morajo zaradi sosedstva ali medsebojne

povezanosti nepremičnin, lastniki teh nepremičnin svojo lastninsko pravico izvrševati

125

Pravila o prepovedi medsebojnega vznemirjanja; uporabi določil sosedskega prava za neposrednega

posestnika; prepovedani imisiji; vzdrţevalnih delih; ureditvi meje; ureditvi meje v pravdi; uporabi meje;

mejnih znamenjih; drevesu na meji; plodovih, ki padejo na sosednjo nepremičnino; pravici odstraniti

veje; zasledovanju ţivali; prepovedi poglabljanja; prepovedi spreminjanja vodotoka; odtekanju meteornih

padavin; nujni poti; določitvi in prenehanju nujne poti; priključitvi na komunalno omreţje. 126

Določbe sosedskega prava, ki se nanašajo na lastnika se v skladu s 74. členom SPZ smiselno

uporabljajo tudi za neposrednega posestnika, saj bi bil sicer domet sosedskopravnih norm nezadosten. 127

Današnji tehnični napredek daje sami naravi sosedskih odnosov povsem druge razseţnosti, kot jih je

imela nekdaj. 128

Prim.: A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 382,383; R. Vrenčur,

Nekateri pravni vidiki omejitev lastninske pravice …, str. 242 129

Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 386

27

tako, da se medsebojno ne vznemirjajo in da si ne povzročajo škode. Po drugem

odstavku 73. člena SPZ se morajo pravice, ki omejujejo lastninsko pravico lastnika

sosednje ali prostorsko povezane nepremičnine (sosednje nepremičnine), izvrševati

pošteno v skladu s krajevnimi običaji in na način, ki najmanj obremenjuje lastnika

nepremičnine.130

Izvrševanje pravice v nasprotju z navedenimi kriteriji pa pomeni

zlorabo. Pravilo tega člena izhaja iz splošne prepovedi zlorabe iz 12. člena SPZ, ki se v

tem členu konkretizira in omeji na sosedske odnose oziroma prostorsko povezane

nepremičnine, hkrati pa veţe na socializacijo lastnine. Izvrševanje pravice je svobodno,

vendar se v vsaki pravici nahaja sočasno tudi neka dolţnost do skupnosti, zato se

izvrševanje vsake pravice veţe na upravičenost cilja, h kateremu teţi imetnik pravice.

Meje je treba postaviti tam, kjer bi izvrševanje pravice na škodo drugih preseglo meje

pravičnosti, ker bi nasprotovalo načelom poštenja in medsebojnega zaupanja ali bi se

pravica izvrševala brez vsake osebne koristi oziroma brez osebnega interesa.131

Splošna prepoved medsebojnega vznemirjanja iz 73. člena SPZ pa ima številne

konkretizacije in ena izmed njih 75. člen SPZ, v katerem so urejene prepovedane

imisije. Imisije, s katerimi so v pravnih redih začrtane meje dopustne uporabe

nepremičnin, predstavljajo enega najbolj tipičnih institutov sosedskega prava, zato je

sodna praksa na tem področju zelo bogata.132

V skladu s 75. členom SPZ mora lastnik

nepremičnine pri uporabi nepremičnine opuščati dejanja in odpravljati vzroke, ki

izvirajo iz njegove nepremičnine in oteţujejo uporabo drugih nepremičnin čez mero, ki

je glede na naravo in namen nepremičnine ter glede na krajevne razmere običajna, ali

povzročajo znatnejšo škodo. Brez posebnega pravnega naslova pa je prepovedano

kakršnokoli motenje s posebnimi napravami.133

S to določbo SPZ ureja kolizijo med več

lastninskimi pravicami, kot oblastvenimi pravicami istega ranga, na ta način, da omejuje

lastninska upravičenja v interesu sosedstva.

130

Način izvrševanja pravice pride do izraza zlasti, ko se da določeno pravico izvrševati na dva ali več

adekvatnih načinov, pri čemer je eden od načinov za izvrševalca pravice nekoliko manj ugoden, za

lastnika sosednje nepremičnine pa ugodnejši. Pravno dopusten je le tisti način izvrševanja, ki lastnika

sosednje nepremičnine najmanj obremenjuje. Vzdrţevalna dela mora na primer opraviti takrat, ko soseda

ni doma; nujna pot mora biti določena tako, da se čim manj obremenjuje tuja nepremičnina, pa četudi je

zaradi tega nekoliko daljša ali kako drugače manj ugodna ipd. 131

Prim.: A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 382-384 132

Prim.: R. Vrenčur, Varstvo pred imisijami po SPZ, Pravna praksa, št. 7, 2004, str. 19 133

Prim.: 75. člen SPZ

28

V sodobnih pravnih sistemih prepoved širjenja vplivov ni več omejena samo na

stvarnopravno področje, ampak se širi na področje obligacijskega prava in prava varstva

okolja.134

Posebno varstvo pred imisijami tako omogoča v našem pravnem sistemu

določba 133. člena OZ, ki je tako glede aktivne legitimacije135

kot tudi glede škode, za

katero zadošča, da zgolj grozi136

, oblikovana veliko širše kot stvarnopravna norma

SPZ.137

V skladu s prvim odstavkom 133. člena OZ lahko vsakdo zahteva od drugega,

da odstrani vir nevarnosti, od katerega grozi njemu ali nedoločenemu številu oseb večja

škoda, ter da se vzdrţi dejavnosti, iz katere izvira vznemirjanje ali škodna nevarnost, če

nastanka vznemirjanja ali škode ni mogoče preprečiti z ustreznimi ukrepi. Drugi

odstavek 133. člena OZ pa določa, da sodišče odredi na zahtevo zainteresirane osebe

ustrezne ukrepe za preprečitev nastanka škode ali vznemirjanja ali odstranitev vira

nevarnosti na stroške njegovega posestnika, če ta tega ne stori sam.138

Določbo 133.

člena OZ je treba razumeti povezovalno glede na ureditev imisij v stvarnem pravu,

določbi je namreč moţno kombinirati.139

2.3.1.3. Zakonita predkupna pravica v zasebnem interesu

Zakonita predkupna pravica solastnika nepremičnine po 3. odstavku 66. člena SPZ in

zakonita predkupna pravica etaţnih lastnikov iz 124. člena SPZ sta v prvi vrsti določeni

zaradi varovanja zasebnih interesov. Vendar, kot sem poudarila ţe na začetku, ta meja

med varovanjem javnega in zasebnega interesa ni vedno jasno določena in se v mnogih

primerih prav preko varovanja zasebnih interesov, varuje tudi javni interes. Zato sem se

zaradi boljše preglednosti odločila predkupno pravico v celoti urediti v posebnem

poglavju 2.4. »Predkupna pravica kot oblika omejevanja lastninske pravice«.

134



Upravičenec za vloţitev zahtevka je vsakdo, ki mu grozi večja škoda. Nevarnost zanj oziroma za

nedoločeno število oseb mora biti konkretna, neposredna. Naša sodna praksa je zavzela stališče, da lahko

pravno varstvo po obligacijskem pravu uporabi tudi lastnik sosednje nepremičnine, s čimer je na nek

način zabrisala mejo med stvarnopravnim in obligacijskopravnim imisijskim varstvom. Stvarnopravno

varstvo pred imisijami je namreč mogoče uveljavljati z negatorno toţbo, ki je praviloma rezervirana le za

lastnika ter domnevnega lastnika nepremičnine in s katero se lahko zahteva predvsem opustitev

vznemirjanja in prepoved nadaljnjega vznemirjanja. Obligacijskoprava zaščita s tem omehča togost

stvarnopravne ureditve. 136

Ni nujno, da je škoda ţe nastala, temveč je dovolj, da grozi večja škoda 137

Prim.: R. Vrenčur, Varstvo pred imisijami po SPZ, Pravna praksa, št. 7, 2004, str. 19; R. Vrenčur v

SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 387 138

Prim.: 133. člen OZ; Zahteva, da se odstrani škodna nevarnost 139

Prim.: R. Vrenčur, Varstvo pred imisijami po SPZ, Pravna praksa, št. 7, 2004, str. 13

29

2.3.1.4. Omejene stvarne pravice, ki nastanejo na podlagi zakona ali

odločbe pristojnega organa

2.3.1.4.1. Služnosti

Na podlagi zakona stvarna sluţnost lahko nastane samo s priposestvovanjem. Stvarna

sluţnost nastane s priposestvovanjem neposredno na podlagi zakona s potekom

priposestvovalne dobe (10 oziroma 20 let).140 Od priposestvovanja kot zakonitega

načina nastanka stvarne sluţnosti je treba strogo ločevati pojem zakonskih stvarnih

sluţnosti, pri katerih zakon določeni osebi daje pravico, da lahko zahteva ustanovitev

sluţnosti (na primer nujna pot, kjer sluţnost ne nastane z zakonom, ampak z odločbo

sodišča).141 Najbolj razširjena oblika nastanka stvarne sluţnosti z odločbo sodišča142 je

nujna pot143 oziroma stvarne sluţnosti, za katere se na podlagi 91. člena SPZ144 smiselno

uporabljajo pravila, ki urejajo nujno pot. Čeprav se nujna pot pogosto označuje kot

zakonska sluţnost, se ne pridobi ex lege, ampak šele s pravnomočno odločbo sodišča,

izdano v nepravdnem postopku. Naslednji primer nastanka stvarne sluţnosti z odločbo

sodišča je, kadar pri delitvi nepremičnine v solastnini nastane potreba po ustanovitvi

stvarne sluţnosti, ki prej zaradi pravnega razmerja solastnine ni bila potrebna. Primeri,

ko sluţnost sicer ne nastane s sodno odločbo, je pa le-ta podlaga za vpis sluţnosti v

zemljiško knjigo so: ko se sluţnost neuspešno ustanavlja na podlagi pravnega posla

(popolna sodna odločba nadomešča popolno zemljiškoknjiţno dovolilo), pri nastanku

stvarne sluţnosti z volilom (podlaga za vpis je pravnomočen sklep o dedovanju) in v

primeru spora med lastnikoma obeh zemljišč (ugotovitvena toţba). Nastanek stvarne

sluţnosti z upravno odločbo je predviden s prostorskimi ureditvenimi operacijami,

kakršna je komasacija, pri kateri se zemljišča na določenem območju zloţijo in ponovno

razdelijo med prejšnje lastnike tako, da vsak dobi čimbolj zaokroţena zemljišča. Za

doseganja tega cilja pa so včasih potrebne stvarne sluţnosti, ki pred tem niso bile

140

Stvarna sluţnost lahko nastane na podlagi zakona, če so izpolnjeni pogoji, ki jih določa zakon, pri

čemer vpis sluţnosti v zemljiško knjigo nima konstitutivnega učinka, je pa pomemben zaradi učinkovanja

načela zaupanja v zemljiško knjigo. Neizvedba vpisa lahko namreč pomeni izgubo pravice. 141

Glej več o priposestvovanju sluţnosti: A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004,

str. 901-906 142

Stvarna sluţnost nastane z dnem, ko postane sodna odločba pravnomočna, odločba upravnega organa

pa dokončna, kar pomeni da tudi v tem primeru vpis v zemljiško knjigo ni konstitutivnega pomena. 143

V skladu z določbo 88. člena SPZ, ki je v okviru določb sosedskega prava, sodišče dovoli nujno pot za

nepremičnino, ki nima za redno rabo potrebne zveze z javno cesto ali pa bi bila taka zveza povezana z

nesorazmernimi stroški. 144

V skladu z 91. členom SPZ se določila o nujnih poteh smiselno uporabljajo tudi za priključitev na

javna komunalna in druga omreţja, če lastnik nepremičnine, ki to zahteva, izpolnjuje pogoje za priklop.

30

potrebne. Namen določb o komasaciji (tako iz ZKZ kot iz ZUreP-1) je celovita rešitev

prostorskih problemov, kar vključuje tudi zagotovitev pogojev za normalno uporabo.

Ustanovitev sluţnosti z upravno odločbo je predvidena tudi v melioracijskih postopkih

po 97. členu ZKZ, če se na melioracijskem območju odvajanje vode z zemljišča ali

dovajanje vode na zemljišče ne da rešiti na kak drug ugodnejši ali racionalnejši način.145

Osebne sluţnosti ne morejo nastati na podlagi zakona, poznamo pa uţitek na podlagi

sodne odločbe (prisilni uţitek).146

Ne poznamo pa prisilne sluţnosti rabe ali prisilne

sluţnosti stanovanja.

2.3.1.4.2. Hipoteka

Zakonita hipoteka v skladu z 144. členom SPZ nastane v trenutku, ko so izpolnjeni

pogoji, ki jih predpisuje zakon, kar pomeni, da vpis zakonite hipoteke v zemljiško

knjigo nima konstitutivnega pomena. Zakonita hipoteka obstaja kot prikrita hipoteka

(hypotheca tacita), saj navzven iz zemljiške knjige ni razvidna. Temeljni problem

zakonite hipoteke je zato pomanjkanje njene publicitete, vendar je takšna rešitev nujna,

saj je prav to bistvo pridobitve pravice na podlagi zakona. Če bodo imetniki zakonite

hipoteke hoteli zavarovati svoj vrstni red in pravni poloţaj nasproti dobrovernim

poznejšim pridobiteljem hipoteke, bodo morali poskrbeti za vknjiţbo svoje zakonite

hipoteke, saj bodo v nasprotnem primeru nosili vse škodljive posledice takšne

opustitve.147

To pa ne velja za spodaj opisane privilegirane terjatve po Zakonu o izvršbi

in zavarovanju (ZIZ),148

saj imajo le-te prednost pri poplačilu proti vsem ostalim

upnikom, ne glede na njihovo dobro vero ali vrstni red pridobitve zastavne pravice in

jim publiciteto zagotavlja ţe sama zakonska norma 197. člena ZIZ.

145

Prim.: A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 888-897 146

V skladu z drugim odstavkom 17. člena Zakona o dedovanju kmetijskih gospodarstev ima preţiveli

zakonec zapustnika ob izpolnjevanju zakonskih pogojev pravico do uţitka zaščitene kmetije. 147

Vrstni red zastavnih pravic se sicer določa po trenutku nastanka zastavne pravice, vendar bo

dobroverni pridobitelj pogodbene hipoteke varovan, če bo v pravnem prometu pošteno ravnal in se

zanesel na podatke o pravicah, so vpisane v zemljiški knjigi. (10. člen SPZ, prvi odstavek 8. člena ZZK-

1). Negativni odraz materialnega publicitetnega načela namreč pomeni, da tisto, kar ni vpisano v

zemljiški knjigi, pravno ne obstaja. 148

Ur. list RS 51/1998, 3/2007 (ZIZ-UPB4), 93/2007

31

Primeri zakonite hipoteke so v našem pravu redki. Tako dobijo v skladu s 147. členom

Zakona o dedovanju149

dediči, ki so ţiveli in pridobivali skupaj z zapustnikom,

prevzemno pravico na premičnih ali nepremičnih stvareh, glede katerih izkaţejo

poseben interes, preostale dediče pa morajo izplačati. Če gre na nepremičnine imajo

neizplačani dediči do izplačila na teh nepremičninah zakonito hipoteko. Po tretjem

odstavku 71. člena SPZ imajo do izplačila zakonito zastavno pravico tudi solastniki, ki

si nepremičnino razdelijo tako, da jo prevzame samo eden od solastnikov, ki se ostalim

zaveţe izplačati prevzeto vrednost. Posebno obliko zakonite hipoteke predstavlja

ureditev v prvem odstavku 197. člena ZIZ, ki našteva privilegirane terjatve150

, ki se

poplačajo iz zneska, ki se pridobi s prodajo nepremičnine, pred ostalimi zastavnimi

upniki in po poplačilu stroškov postopka. Te privilegirane terjatve uţivajo pri poplačilu

prednost pred terjatvami ostalih upnikov, tudi tistih z zastavno pravico v najboljšem

vrstnem redu, kar praktično pomeni, da so te terjatve zavarovane s posebno obliko

zakonite zastavne pravice.151

Hipoteka na podlagi sodne odločbe (prisilna ali sodna hipoteka) nastane z vpisom v

zemljiško knjigo (in ne z dnem pravnomočnosti). Praviloma bo prisilna hipoteka nastala

na dva načina: z izvršbo na nepremičnino zaradi poplačila denarne terjatve ali z

zastavno pravico na nepremičnini v postopku zavarovanja. Prav tako lahko prisilna

zastavna pravica nastane na podlagi začasne odredbe. Prisilna zastavna pravica je

institut izvršilnega prava, tako da nastane v postopku izvršbe in zavarovanja in jo

urejajo določila ZIZ.152

2.3.1.4.3. Zakonito stvarno breme

Po 252. členu SPZ zakonito stvarno breme nastane v trenutku, ko so izpolnjeni pogoji,

ki jih določa zakon. Če ima nepremičnina več kot dva etaţna lastnika in več kot osem

posameznih delov, obstoji v skladu s 120. členom SPZ na posameznem delu v etaţni

149

Zakon o dedovanju (ZD), Ur. list št. SRS 15/1976, 23/1978, Ur. list RS št. 67/2001 150

Najprej se poravnajo: Davek na dodano vrednost oziroma davek na promet nepremičnin ter za zadnje

leto zapadle davščine, ki obremenjujejo prodano nepremičnino; za njimi pa se poravnajo: terjatve iz

naslova zakonite preţivnine, terjatve iz naslova odškodnine za škodo, nastalo zaradi zmanjšanja

ţivljenjske aktivnosti ali zmanjšanja oziroma izgube delovne zmoţnosti, terjatve iz naslova odškodnine za

izgubljeno preţivnino zaradi smrti tistega, ki jo je dajal, terjatve delavcev iz delovnega razmerja z

dolţnikom ter terjatve prispevkov za socialno zavarovanje, zapadlih za zadnje leto. 151

Prim.: T. Keresteš v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 647, 648 152

Prim.: T. Keresteš v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 643, 644

32

lastnini stvarno breme v korist drugih etaţnih lastnikov za stroške upravljanja in

vplačila v obvezen rezervni sklad do višine petkratnega zneska najniţjega vplačila v

rezervni sklad. Zakonito stvarno breme ima najboljši vrstni red. Vpis v zemljiško knjigo

ni potreben, saj mu absolutne pravne učinke zagotavlja ţe sam zakon.153

Vsak

pridobitelj pravice na nepremičnini bo moral računati z moţnostjo, da obstaja zakonito

stvarno breme, o čemer se bo lahko prepričal pri upravniku. Pri zakonitem realnem

bremenu in pri zakoniti hipoteki torej trpi publiciteta stvarnopravnih razmerij. Tudi v

drugih pravnih redih se finančna disciplina zagotavlja na podoben način. V zvezi z

zakonitim realnim bremenom pa se postavlja vprašanje sorazmernosti in s tem

dopustnosti tako rigoroznega posega v lastninsko pravico glede na limitiran znesek, do

katerega nepremičnina jamči.154

2.3.1.4.4. Stavbna pravica

Stavbna pravica lahko nastane samo na podlagi pravnega posla, vendar je v drugem

odstavku 271. člena SPZ uredil izjemo od tega pravila, ki predstavlja ex lege nastanek

stavbne pravice in vpis v zemljiško knjigo nima konstitutivnega pomena. Tukaj gre za

prehodno ureditev v sistemu druţbene lastnine nastalih razmerij, stranki pa sta morali

do 1. januarja 2006 urediti medsebojna razmerja s pogodbo o ustanovitvi stavbne

pravice.

2.3.1.5. Komasacija in arondacija

Poseg v lastninsko pravico predstavlja tudi komasacija.155

Izvedbo komasacijskega

postopka predlagajo lastniki zemljišč na območju, na katerem naj bi se meje med

parcelami na novo uredile, vendar je izvedba komasacije mogoča tudi brez soglasja

vseh lastnikov. Zato ne spada vedno in v celoti v omejitev po volji lastnika, ampak

lahko upravna odločba poseţe v voljo nekaterih lastnikov. Racionalnejša raba prostora

tudi ni samo v interesu posameznega lastnika zemljišča, temveč tudi v javnem interesu.

153

Gre za podobno situacijo, kot pri zakoniti hipoteki (na primer v zvezi z razdelitvijo solastnine, tretji

odstavek 71. člena SPZ) 154

Prim.: V. Rijavec v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 584, 585 155

Prim.: M. Tratnik, R. Vrenčur, Nepremičninsko pravo, Zbirka predpisov, GV Zaloţba, Ljubljana 2009,

str. 738

33

»Komasacija skupaj z arondacijo spada med prostorske izvedbene operacije, ki so

urejene v ZUreP-1 in ZKZ ter namenjene racionalnejšemu izrabljanju prostora.156

Komasacija omogoča racionalnejše načrtovanje in izvedbo z lokacijskimi načrti

predvidene prostorske ureditve, pri kmetijskih zemljiščih pa racionalizacijo kmetijske

proizvodnje. S komasacijo se zemljišča na nekem območju zloţijo in spet razdelijo med

prejšnje lastnike.«157

»Danes mnogi lastniki kmetijskih zemljišč in predstavniki občin

vidijo v komasaciji moţnost izboljšanja kmetovanja, ureditev dela infrastrukture in

moţnost izboljšanja in urejanja prostora v katerem ţivijo in delajo, ter s tem povezanimi

ekonomskimi učinki. Vsi večji posegi v prostor (avtocesta, ţeleznica) povzročajo velike

spremembe v prostoru in s tem tudi probleme ljudem, ki tam ţivijo. V komasacijskem

postopku se lahko ti problemi rešijo na dokaj neboleč način in z relativno majhnimi

stroški.«158

Arondacija kmetijskih zemljišč je urejena v ZKZ. Z arondacijo se

dosedanjim zemljiščem arondacijskega upravičenca pripojijo nova zemljišča, o

arondaciji pa odloči upravna enota. Arondacija kmetijskih zemljišč (zaokroţitev) se

lahko izvede v korist lastnika kmetijskega zemljišča, če bo zemljišče, ki se bo pripojilo,

rabilo za kmetijsko proizvodnjo. Arondacija se lahko izvede tudi v korist skupnosti na

podlagi pogodbe, če gre za skupne pašnike, zdruţeno obnovo ali napravo trajnih

nasadov, ali če gre za zdruţeno obdelovanje. Arondacijski upravičenci lahko vloţijo

predlog za arondacijo: če imajo na zaokroţenem območju razdrobljena zemljišča ali če

leţi v strnjenem zemljiškem kompleksu tuje zemljišče; če nudijo lastniku za zemljišče,

ki naj se pripoji, drugo ustrezno zemljišče enake katastrske kulture in katastrskega

razreda ob upoštevanju predhodno usklajenega dejanskega stanja v zemljiškem katastru;

če pa takega zemljišča nimajo, pa drugo ustrezno zemljišče; če izkaţejo, da razpolagajo

z moţnostmi za izvedbo namena, za katerega predlagajo arondacijo. Ne glede na

določbo o nadomestnem zemljišču se lahko izplača denarna odškodnina, če se dotedanji

lastnik s tako odškodnino strinja.159

156

Komasacija je urejena v 115. do 132. členu ZUreP-1, medtem ko je komasacija kmetijskih zemljišč

posebej urejena v 55. do 76. členu ZKZ. Pri komasaciji po ZKZ se morajo s predlogom komasacije

strinjati lastniki, ki imajo v lasti več kot 80 % površin zemljišč na predvidenem komasacijskem območju,

pri komasaciji po ZUreP-1, ki mora temeljiti na sprejetem prostorskem aktu, pa je potrebno soglasje

lastnikov 67 % površin s komasacijskega območja. 157


http://www.gzs-dd.si/o_komasacije.htm 159

Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 291 in 47.

do 54. člen ZKZ

34

2.3.2. Omejitve lastninske pravice po volji lastnika

2.3.2.1. Splošno o omejitvah lastninske pravice po volji lastnika

V zvezi z omejitvami lastninske pravice v zasebnem interesu, ki nastanejo na

pravnoposlovni podlagi prvi odstavek 38. čl. SPZ določa da lahko lastnik za vsak

namen, ki ni prepovedan, svojo pravico omeji, razen če zakon določa drugače.160

Lastnik torej lahko svojo pravico omeji, vendar pri tem ne sme preseči zakonskih

okvirov dopustnosti.161

Z obremenitvijo lastninske pravice se lastnik odpove enemu

delu lastninskih upravičenj, pri čemer prav takšno ali podobno upravičenje prenese na

nekoga drugega. Lastnik lahko torej z ustreznim razpolagalnim pravnim poslom svojo

lastninsko pravico »utesni«.162

Omejitve lastninske pravice po volji lastnika nastanejo

na podlagi pravnih poslov, s katerimi lastnik drugim subjektom podeli stvarnopravna

(uţitek, zastavna pravica) ali obligacijskopravna (najem, zakup, leasing) upravičenja

glede stvari. Posebna kategorija obligacijskopravnih omejitev lastninske pravice sta

prepoved razpolaganja (odsvojitve ali obremenitve) in odkupna pravica.163

Gre za

pravici, ki ju je na podlagi 13. čl. ZZK-1 mogoče vpisati v zemljiško knjigo, s čimer

pridobita absolutne učinke, vendar je moţnost vpisa prepovedi razpolaganja omejena na

primere, ko je določena med zakoncema ali zunajzakonskima parterjema, starši in otroci

ter posvojenci in posvojitelji.164

Najemna oziroma zakupna pravica pa pridobi omejene

absolutne učinke ţe na podlagi zakona.

160

Prim.: Prvi odstavek 38. člena SPZ 161

Prim.: R. Vrenčur, Omejitev razpolaganja po volji lastnika na področju nepremičnin, Pravna praksa, št.

26, 2003, str. 5 162

R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 224 163

Pred sprejetjem SPZ je obe pravici le poimensko navajal ZZK iz leta 1995 v katalogu obligacijskih

pravic, ki se lahko vpisujejo v zemljiško knjigo. Naša zakonodaja v materialnopravnih predpisih ni

urejala niti prepovedi odtujitve oziroma obremenitve in tudi ne odkupne pravice, zato so bila edini pravni

vir za obe pravici pravna pravila nekdanjega ODZ. Naša sodišča omenjenih pravil niso upoštevala, kar je

rezultiralo v tem, da se je prepoved razpolaganja nekritično vpisovala v zemljiško knjigo, tudi prek

dopustnih okvirov iz § 364c ODZ, odkupna pravica pa v zemljiških knjigah slovenskih zemljišč ni

zaţivela. 164

Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 208, 214;

četrti odstavek 38. člena SPZ; R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 223,

224

35

2.3.2.2. Omejene stvarne pravice na nepremičninah

2.3.2.2.1. Funkcija omejenih stvarnih pravic

Omejene oziroma izvedene stvarne pravice so pravice, ki so izvedene iz lastninske

pravice in dajejo upravičencu določena upravičenja glede tuje stvari, pri čemer gre za

določena lastniška upravičenja, tako da omejene stvarne pravice predstavljajo

posamezne vidike oziroma »dele« lastninske pravice. V primerjavi z lastninsko pravico

ne gre za manj kvalitetne, pač pa za manj obseţne pravice. Omejene stvarne pravice

praviloma delimo na pravice, ki upravičujejo do uporabe oziroma uţivanja tuje stvari

(sluţnosti, stavbna pravica), ter »zavarovalne« pravice, katerih namen je zavarovanje

dolgov lastnika obremenjene stvari ali tretje osebe. Zavarovalne pravice ne upravičujejo

do uporabe stvari, ampak dajejo imetniku pravico, da se ob neplačilu dospele

zavarovane terjatve prednostno poplača iz obremenjene stvari (zastavna pravica,

zemljiški dolg), kar pomeni da lahko imetnik proda ali vsaj zahteva prodajo te stvari.

Obstajajo pa tudi omejene stvarne pravice, kot je na primer v našem pravu stvarno

breme, ki imajo lahko obe funkciji.165

2.3.2.2.2. Služnosti

Stvarne in osebne služnosti

Sluţnost kot stvarna pravica na tuji stvari (ius in re aliena) omejuje lastninsko pravico

lastnika sluţeče stvari. Sluţnostni upravičenec mora svojo pravico izvrševati obzirno in

samo v obsegu, ki ustreza njeni vsebini. Sluţnost je večinoma posledica lastnikovega

samoomejevanja in je izraz pravila prvega odstavka 38. člena SPZ, ki določa, da lahko

lastnik za vsak namen, ki ni prepovedan, svojo pravico omeji, če zakon ne določa

drugače, kar je treba razlikovati od omejitev lastninske pravice na podlagi zakona, kjer

gre za neposreden učinek pravne norme civilnega in upravnega prava, ki določa vsebino

lastninske pravice. Iz teh določb lahko izhaja tudi dolţnost lastnika trpeti določena

ravnanja drugih oziroma opuščati nekatere načine izvrševanja lastninske oblasti zaradi

165

Prim.: M. Tratnik, Stvarnopravni zakonik z uvodnimi pojasnili, Zaloţba Uradni list RS, Ljubljana

2002, str. 111

36

interesa drugih oseb, razlika med obema omejitvama pa je torej v pravnem temelju.166

»Sluţnosti se ne smejo razširjati. Morajo se utesnjevati, kolikor dopuščata narava in

namen sluţnosti. Za vse sluţnosti velja v interesu lastnika sluţne stvari pravilo, da se

morajo primerno (pošteno) izvrševati in sicer tako, da je breme čim manjše.«167

Splošna

načela, ki veljajo za sluţnosti so, da sluţnost sluţnosti ni mogoča, da sluţnost dajatve ne

obstaja, da se mora sluţnost izvrševati pravilno in da sluţnost na lastni stvari ni

mogoča.

Stvarna sluţnost je pravica (vsakokratnega) lastnika gospodujoče nepremičnine168

,

izvrševati za njene potrebe določena dejanja na tuji nepremičnini (pozitivna sluţnost) ali

zahtevati od (vsakokratnega) lastnika sluţeče stvari, da opušča določena ravnanja, ki bi

jih sicer imel pravico izvrševati na svoji nepremičnini (negativna sluţnost)169

. Ne more

pa stvarna sluţnost obvezovati lastnika sluţeče nepremičnine k nekemu pozitivnemu

ravnanju, kot so dajatve in storitve. Stvarna sluţnost je lahko ustanovljena za določen

čas ali za določen letni čas. Glede na naravo stvarne sluţnosti pa velja, da je v dvomu

časovno neomejena in jo sluţnostni upravičenec lahko izvršuje brez časovnih

omejitev.170

Stvarne sluţnosti se ustanavljajo v korist vsakokratnega lastnika

gospodujočega zemljišča in gre lahko celo za trajno omejitev lastninske pravice na

sluţečem zemljišču. Namen in smisel stvarne sluţnosti je namreč v koristi, ki omogoča

laţje izvrševanje lastninske oblasti na gospodujoči nepremičnini, nujno pa pomeni

omejevanje lastninske pravice lastnika sluţeče nepremičnine. Zato se v razvoju

sluţnosti kaţe zveza s sosedskim pravom, saj razmerje stvarne sluţnosti zahteva

določeno funkcionalno (ne prostorsko)171

povezanost med gospodujočim in sluţečim

zemljiščem. Stvarne sluţnosti se v skladu z načelom restrikcije izvršuje na način, ki

najmanj obremenjuje sluţečo nepremičnino in se morajo torej utesnjevati, kolikor

166

Prim.: M. Juhart v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 871-985 167

T. Frantar, Stvarno pravo, Gospodarski vestnik, Ljubljana 1993, str. 207 168

Stvarna sluţnost je povezana z gospodujočo nepremičnino in je z njo v razmerju akcesornosti. Ne

prenaša se kot samostojna pravica, ampak prehaja skupaj z lastninsko pravico na gospodujoči

nepremičnini. Sluţnostni upravičenec je vsakokratni lastnik gospodujoče nepremičnine. Glede njenega

izvrševanja po je pomembno poudariti, da stvarna sluţnost ni ustanovljena v korist določene osebe, zato

njeno izvrševanje ni omejeno samo na lastnika gospodujočega zemljišča. Če je vsebina sluţnosti takšna,

jo lahko izvršuje vsak, ki uporablja gospodujočo nepremičnino. Tako bo sluţnost poti lahko uporabil

vsak, ki ţeli priti do gospodujoče nepremičnine. 169

Tipični primeri negativne sluţnosti so prepoved dviga objekta, prepoved odvzemanja razgleda ipd.

Negativne sluţnosti ni mogoče pridobiti s priposestvovanjem. 170

Tudi uţitkar in imetnik stavbne pravice lahko po svoji volji obremenita sluţečo nepremičnino, vendar

ne moreta za dalj časa, kot traja njuna pravica. Ko njuna pravica ugasne, ugasne tudi stvarna sluţnost, ki

sta jo ustanovila. 171

S sodobno tehniko se lahko korist za določeno nepremičnino prenaša tudi na razdaljo.

37

dopuščajo njihov namen in narava.172

Stvarna sluţnost lahko nastane na podlagi

pravnega posla,173

z zakonom (priposestvovanje) ali z (konstitutivno) odločbo

pristojnega organa (glej zgoraj pod »Omejene stvarne pravice, ki nastanejo na podlagi

zakona ali odločbe pristojnega organa«).

Osebna sluţnost je stvarna pravica na tuji stvari, ki daje imetniku pravico da uporablja

tujo stvar ali izkorišča pravico in traja najdlje do njegove smrti. Če je ustanovljena v

korist pravne osebe, čas trajanja ne sme biti daljši od trideset let. Osebne sluţnosti so

torej vedno časovno omejene in se ustanovijo v korist individualno določene osebe.174

Lastninska pravica na sluţeči stvari je obremenjena v interesu sluţnostnega

upravičenca, ki ima pravico rabiti in uţivati stvar ob varovanju substance. Osebna

sluţnost nastane le na podlagi pravnega posla in sodne odločbe.175

SPZ pozna tri vrste

osebnih sluţnosti: uţitek, rabo in sluţnost stanovanja (numerus clausus).

Uţitek daje pravico uporabljati in uţivati tujo stvar ali pravico tako, da se ohrani njena

substanca. Uţivanje mora biti v skladu z gospodarsko rabo stvari. Lastniku ostane le

gola lastninska pravica (nuda proprietas). Sprememba lastništva ne vpliva na uţitkarjev

pravni poloţaj. Pogosto je predmet uţitka nepremična stvar, ko si izročitelj z izročilno

ali preuţitno pogodbo pridrţi določene pravice, si čimer si zagotovi (najpogosteje

skupaj s stvarnim bremenom in pravico stanovanja) eksistenčno osnovo za starost.

Predmet uţitka pa so lahko tudi premične stvari in premoţenjske pravice. Uţitkarju

pripadejo vsi donosi (naravni in civilni plodovi), ki izvirajo iz sluţne stvari.

172

Pri stvarni sluţnosti gre za abstrakten pojem, ki nima podrobneje določene vsebine, zato je treba

vsebino stvarne sluţnosti pri njeni ustanovitvi (pri vseh načinih njenega nastanka) natančno opredeliti.

Strankam sluţnostnega razmerja je pri določanju vsebine sluţnosti prepuščena dokaj velika svoboda, zato

ni mogoče našteti vseh pojavnih oblik stvarnih sluţnosti, saj podobno kot na področju pogodbenih

obligacij lahko nastajajo nove vsebine. Za osebne sluţnosti pa je značilna s tipom določena vsebina. 173

Stvarna sluţnost se lahko ustanovi z enostranskim (oporočno razpolaganje lastnika sluţeče

nepremičnine, kar je sicer bolj značilno za nastanek osebnih sluţnosti) ali dvostranskim (sklenitev

pogodbe med lastnikoma gospodujoče in sluţeče nepremičnine, ki je lahko odplačne ali neodplačne

narave) pravnim poslom. Plačilo iz naslova pogodbe o ustanovitvi sluţnosti je klasična obligacijska

terjatev. Pri ustanovitvi na podlagi pravnega posla je vpis v zemljiško knjigo konstitutivnega pomena,

tako da stvarna sluţnost nastane šele z vpisom v zemljiško knjigo. 174

Ker so vezane na določeno osebo, osebne sluţnosti niso podedljive, medtem ko so stvarne sluţnosti

podedljive (hkrati z lastnino nepremičnine). Osebne sluţnosti kot strogo osebne stvarne pravice so

neprenosljive, moţno pa je prenesti njihovo izvrševanje kot obligacijsko pravico uporabe tuje stvari

(vendar samo uţitka, izvrševanja sluţnosti rabe in stanovanja ni mogoče prenesti). 175

Ta razlika glede na stvarne sluţnosti odpira vprašanja o moţnosti priposestvovanja uţitka kot

zakonskega načina pridobitve pravice.

38

Raba daje zgolj pravico uporabljati tujo stvar v skladu z njenim gospodarskim

namenom za potrebe imetnika sluţnosti, pri čemer se mora ohranjati substanca stvari.

Predmet rabe so lahko samo nepotrošne stvari. Za razliko od uţitka osebna sluţnost

rabe ne daje pravice uţivati stvari, ni je mogoče prenesti v izvrševanje, imetnik pa jo

lahko uporablja samo za svoje potrebe.

Sluţnost stanovanja je osebna sluţnost, ki daje pravico uporabljati tuje stanovanje ali

njegov del za potrebe imetnika sluţnosti in njegove druţine tako, da se ohranja njegova

substanca. Imetnik sluţnosti stanovanja ima pravico do uporabe skupnih delov

stanovanjske hiše. Izvrševanje sluţnosti stanovanja se ne more prenesti na tretjo osebo.

Tudi tukaj je izvzeto uţivanje stvari, od sluţnosti rabe pa se razlikuje v predmetu rabe in

krogu oseb, ki so upravičene so uporabe stvari.

Glede rabe in sluţnosti stanovanja SPZ vsebuje nekatere posebne določbe, sicer pa

napotuje na smiselno uporabo določb o uţitku. Uţitek je najpomembnejša osebna

sluţnost, ki nastane na podlagi pravnega posla (pogodbeni ali oporočni uţitek, ki

nastane z dnem vpisa v zemljiško knjigo) ali sodne odločbe (prisilni uţitek, ki nastane z

dnem pravnomočnosti sodne odločbe). Uţitek je najpogosteje ustanovljen tako, da si

lastnik v izročilni ali preuţitni pogodbi pridrţi sluţnost uţitka, lahko pa se ustanovi na

podlagi samostojne pogodbe o ustanovitvi uţitka.176

Tako osebne kot stvarne sluţnosti so stvarne pravice in kot take učinkujejo erga

omnes177

(proti vsakokratnemu lastniku obremenjene stvari, kakor tudi proti tretjim, ki

morajo to pravico spoštovati in se vzdrţati vsakršnih posegov vanjo), zato je tudi njeno

varstvo usmerjeno proti nedoločenemu krogu oseb. Zaradi erga omnes učinkovanja

sluţnosti, prehajanje lastninske pravice na pasivni strani niti ni pomembno. Zaradi

spremembe lastninske pravice na sluţeči nepremičnini novi lastnik ne more zahtevati

176

Pogodba o ustanovitvi uţitka je lahko odplačna ali neodplačna. Ker uţitek pomeni le utesnitev

lastninske pravice, pri čemer se stvar ob prenehanju uţitka vrača lastniku, je za lastnika pomembno, kaj se

s stvarjo dogaja. Zato mora uţitkar lastnika obveščati o vseh okoliščinah, pomembnih za stvar, in mu

dopustiti, da jo enkrat letno pregleda. Uţitkar mora med trajanjem uţitka kot dober gospodar vzdrţevati

stvar v skladu z njenim gospodarskim namenom, bremenijo ga vsi stroški rabe, stvarna bremena in javne

dajatve ne glede na korist, ki jo ima od uţitka. 177

Po vsebini enake pravice in obveznosti kot pri sluţnostih, se lahko v skladu s pravili obligacijskega

prava, dogovorijo na obligatorni podlagi, vendar gre v tem primeru za obligacijske pravice, ki nimajo

absolutnih učinkov, kar pomeni, da lahko zavezujejo le tisti stranki, ki sta te pravice in obveznosti

dogovorile, ter njune univerzalne naslednike (dediče).

39

prenehanja stvarne sluţnosti, v verigi pravnega nasledstva namreč prehaja lastninska

pravica na nepremičnini skupaj z bremeni.

Čeprav sluţnost imetniku zagotavlja le omejeno oblast nad stvarjo, je poloţaj imetnika

sluţnosti v tem prenesenem delu izvrševanja oblasti močnejši od lastnikovega pravnega

poloţaja, saj se mora lastnik ustreznemu delu oblasti odpovedati in proti pravilnemu

izvrševanju sluţnosti nima pravnega sredstva. Stvarna sluţnost vselej bremeni sluţečo

nepremičnino kot celoto, čeprav je lahko izvrševanje vsebine sluţnosti omejeno samo

na del sluţeče nepremičnine. Čezmerno izvrševanje sluţnosti pomeni nedopusten poseg

v lastninsko pravico in lastnik sluţečega zemljišča v tem pogledu uţiva pravno varstvo,

ki mu ga zagotavlja lastninska pravica.178

Neprave stvarne služnosti

V 226. členu pa SPZ ureja neprave stvarne sluţnosti, ki so po svoji vsebini stvarne

sluţnosti, vendar pri njih ne obstaja gospodujoča nepremičnina, zato ne morejo biti

ustanovljene v korist vsakokratnega lastnika gospodujoče nepremičnine, temveč le v

korist določene fizične ali pravne osebe.179

Glede nastanka in prenehanja se uporabljajo

določila SPZ, ki urejajo osebne sluţnosti180

, kar pomeni da gre za časovno omejeno

stvarno pravico. Če se ustanavlja v korist fizične osebe, se lahko ustanovi najdlje za čas

njenega ţivljenja, kadar pa je ustanovljena v korist pravne osebe, ne sme trajati več kot

30 let. Vendar se glede trajanja sluţnosti v javno korist, ki so po naravi neprave stvarne

sluţnosti v teoriji pojavljajo različna stališča. Po nekaterih stališčih naj bi trajale tako

dolgo, dokler za to obstaja javni interes. Glede drugih vidikov pa se uporabljajo določila

glede stvarnih sluţnosti.

178

Prim.: M. Juhart v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 871-985; M. Tratnik,

Stvarnopravni zakonik z uvodnimi pojasnili, Zaloţba Uradni list RS, Ljubljana 2002, str. 144-153 179

Iz tega vidika so neprave stvarne sluţnosti podobne osebnim sluţnostim ter stvarnemu bremenu in

stavbni pravici. Glede na vsebino pravice je neprava stvarna sluţnost podobna osebni sluţnosti rabe,

vendar je ta sluţnost običajno ustanovljena na premičnini. Z nepravo stvarno sluţnostjo je lahko

obremenjena samo nepremičnina. Prav tako je osebna sluţnost rabe lahko samo pozitivna, negativne

osebne sluţnosti naše pravo ne pozna. 180

Za nastanek osebnih sluţnosti se smiselno uporabljajo določila, ki urejajo uţitek, kar pomeni nastanek

na podlagi pravnega posla ali sodne odločbe. Pri nastanku na podlagi sodne odločbe pa gre za

konstitutivno sodno odločbo, ki mora biti utemeljena z zakonsko določbo, zato takšna pravna podlaga za

nepravo stvarno sluţnost ne pride v poštev. Pravno naravo neprave stvarne sluţnosti pa lahko ima

sluţnost v javno korist, ustanovljena po določbah ZUreP-1, ki nastane z odločbo upravnega organa.

40

Ustanovijo se lahko le na nepremičninah in v skladu z enim najbolj temeljnih načel

sluţnostnega prava, da sluţnost ne more obstajati v storitvi (servitus in faciendo

consistere nequit), tudi neprave stvarne sluţnosti ne morejo imeti za svojo vsebino

pozitivnih ravnanj lastnika obremenjene nepremičnine, temveč je ta obveznost lahko le

dopustitev ali opustitev. Vsebina sluţnosti mora biti natančno opisana. V zemljiško

knjigo se vpiše kot breme sluţečega zemljišča v dobro osebe, v korist katere je

ustanovljena.

Ustanavljajo se predvsem v dveh primerih. Prvi primer je ko ţelita stranki, fizični osebi,

ustanoviti sluţnost, ki je po vsebini stvarna sluţnost, in jo omejiti na točno določeno

osebo.181

Drugi primer, ki ima bistveno večje razseţnosti pa so neprave stvarne

sluţnosti, ki se ustanovijo v korist pravnih oseb. Upravičenci so lahko lokalne

skupnosti, kjer so sluţnosti namenjene splošni rabi (npr. pravica do uporabe parka, ki je

sicer v zasebni lasti). Zelo velik pa je ekonomski pomen sluţnosti, ki se ustanovijo v

korist operaterjev omreţij javne gospodarske infrastrukture,182

kjer gre za razmerja med

enim sluţnostnim upravičencem in več (deset)tisoč lastniki sluţeče nepremičnine. Tu

prihaja so stičišča civilnopravne ureditve sluţnosti v SPZ in javnopravne ureditve

sluţnosti v javno korist, ki so na splošno urejene v ZUreP-1, kakor tudi v nekaterih

posebnih predpisih. O tem glej zgoraj pod »Omejitve po ZUreP-1«.183

2.3.2.2.3. Stavbna pravica

Stavbna pravica je stvarna pravica imeti v lasti zgrajeno zgradbo na, nad ali pod tujo

nepremičnino184

in lahko nastane le na podlagi pravnega posla.185

Stavbna pravica ne

181

Na primer A dovoli invalidnemu sosedu B-ju, da na svoji vsakdanji poti v trgovino z invalidskim

vozičkom uporabi bliţnjico preko njegovega vrta. Razlog za dovolitev sluţnosti je B-jeva invalidnost,

zato A ni pripravljen ustanoviti »prave« stvarne sluţnosti poti v korist sosednjega (trenutno B-jevega)

zemljišča, ki bi jo lahko »večno« uporabljali tudi vsi kasnejši lastniki tega zemljišča. Institut neprave

stvarne sluţnosti omogoča, da ima B stvarno pravico, ki je bistveno močnejša od morebitne obligacijske

pravice do poti, vendar pa je vezana na B-jevo osebo in bo z njegovo smrtjo prenehala. 182

Ker nosilec interesa gradnje javne infrastrukture nima nepremičnine, ki bi imela lastnosti gospodujoče

nepremičnine, namreč ni mogoče ustanoviti prave stvarne sluţnosti. 183

Prim.: M. Tratnik, Neprave stvarne sluţnosti, Pravna praksa, št. 24, 2005, str. 16 184 Institut stavbne pravice (ki jo je torej mogoče ustanoviti samo na nepremičnini) tako pomeni odmik od

klasičnega načela superficies solo cedit in omogoča soobstoj lastninske pravice na zemljišču in ločeno

lastninske pravice na zgradbi, postavljeni na tem zemljišču, ki bi bila sicer po načelu povezanosti

zemljišča in objekta sestavina zemljišča, na katerem je zgrajena. Pojem zgradbe zajema poleg stavb

(stanovanjskih hiš, kioskov, trgovskih hiš ipd.) tudi mostove, viadukte, kanale, jaške, tunele, ţičnice,

igrišča, zgrajene tribune ipd. Objekt mora biti z zemljiščem relativno trajno povezan. Obseg stavbne

41

sme trajati več kot devetindevetdeset let in je prenosljiva.186

Ustanovitev stavbne

pravice ne spremeni lastninske pravice na nepremičnini, temveč gre le za večjo ali

manjšo obremenitev oziroma poseg v lastnikovo upravičenje rabe te nepremičnine, zato

stavbna pravica predstavlja posebno omejeno stvarno pravico na tuji stvari. V praksi

stavbna pravica v mnogih primerih nadomešča razlastitev, ki predstavlja mnogo

močnejši poseg v lastninsko pravico. Vendar bo zaradi omejenosti trajanja stavbne

pravice v nekaterih primerih primernejši odvzem lastninske pravice.187

Spekter

obremenjenosti se pri stavbni pravici razteza od najmanjše v primeru, ko se zgradba niti

ne dotika zemljišča in raba zemljišča v celoti ostaja lastniku zemljišča, do največje v

primeru gole lastninske pravice na zemljišču.188

Glede na to da se ne da izključiti

prenosljivosti, saj le-ta predstavlja bistveno značilnost stavbne pravice (oziroma se jo

lahko izključi samo na obligacijskopravnem nivoju), se lastnik z ustanovitvijo stavbne

pravice odreče velikemu delu suverenosti, saj ne more izbirati novega imetnika stavbne

pravice, temveč lahko le čaka na potek časa, za katerega je ta prvotno ustanovljena.

Vendar vsebina stavbne pravice s prenosom ostaja nespremenjena.189

pravice je treba natančno opisati, praviloma je odplačna pravica. 265. SPZ člen določa, da se stavbna

pravica lahko ustanovi tudi kot posebna pravica uporabe, če se s tem ne posega v splošno rabo javnega

dobra. Pri tem gre za primere, ko imajo nepremičnine status javnega dobra, poleg njihove splošne rabe pa

bi jih bilo smotrno izkoristiti še za graditev zgradbe (na primer zgraditev podhoda ali garaţne hiše pod

površino javne ceste, gradnja bencinskih črpalk in obcestnih lokalov ob avtocesti). Lahko gre tudi za

zgraditev napeljave pod javno cesto, vendar to omogoča tudi ustanovitev sluţnosti. Na tak način se lahko

nepremičnino, ki ima status javnega dobra, poleg njene splošne rabe uporabi še za druge, posebne

uporabe, s čimer se krog moţnosti izrabe nepremičnin pomembno širi. 185

V drugem odstavku 271. člena je SPZ uredil izjemo od tega pravila, ki predstavlja ex lege nastanek

stavbne pravice in vpis v zemljiško knjigo nima konstitutivnega pomena. Tukaj gre za prehodno ureditev

v sistemu druţbene lastnine nastalih razmerij, stranki pa sta morali do 1. januarja 2006 urediti medsebojna

razmerja s pogodbo o ustanovitvi stavbne pravice. 186

Prenosljivost je bistvena značilnost stavbne pravice, po čemer se loči od osebnih sluţnosti, ki so

neprenosljive in strogo vezane na sluţnostnega upravičenca. 187

Po mnenju Ane Vlahek bo zaradi omejenosti trajanja stavbne pravice včasih primernejši tudi institut

omejitve lastninske pravice v javno korist oziroma stvarne sluţnosti v javno korist po 110. členu ZUreP-

1, pri katerem je čas trajanja sluţnosti odvisen od njenega namena in tako ni vnaprej določen. Glej: A.

Vlahek v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 1018. Vendar, kot sem opisala zgoraj,

ostaja vprašanje trajanja sluţnosti v javno korist problematično, saj bi se naj glede prenehanja uporabljala

določila SPZ o osebnih sluţnostih, ki pa trajanje sluţnosti v korist pravne osebe omejujejo na trideset let,

kar očitno pomeni manj kot pri stavbni pravici. Pri tem vprašanju je potrebno upoštevati tudi področno

zakonodajo (EZ,…) 188

Prim.: A. Vlahek v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 1020 189

Prim.: A. Vlahek v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 1025

42

2.3.2.2.4. Hipoteka

Zastavna pravica je v skladu z 128. členom SPZ pravica zastavnega upnika, da se zaradi

neplačila zavarovane terjatve ob njeni zapadlosti poplača skupaj z obrestmi in stroški iz

vrednosti zastavljenega predmeta pred vsemi drugimi upniki zastavitelja. Hipoteka je

zastavna pravica na nepremičninah in je kot taka omejena stvarna pravica na tuji

nepremičnini, ki je namenjena zavarovanju terjatve190

zastavnega upnika do zastavitelja

ali tretje osebe in jamči za zavarovano terjatev vse do dokončnega poplačila terjatve.

Hipoteka lahko nastane na podlagi pravnega posla (sporazumna ali pogodbena

hipoteka), sodne odločbe (prisilna ali sodna hipoteka)191

ali zakona (zakonita hipoteka).

Za pridobitev hipoteke na podlagi pravnega posla ali sodne odločbe je vpis v zemljiško

knjigo konstitutivnega pomena, toda tudi zakonita hipoteka se lahko vpiše v zemljiško

knjigo, zato lahko hipoteko imenujemo tudi knjiţna zastavna pravica. Njena značilnost

je neposestnost, saj zastavljena nepremičnina ostane v posesti zastavitelja. Če zastavitelj

s svojim ravnanjem zmanjšuje vrednost v hipoteko dane nepremičnine ali kako drugače

slabša njeno stanje, lahko hipotekarni upnik zahteva od sodišča, naj naloţi

hipotekarnemu dolţniku, da opusti takšna dejanja in če dolţnik tega ne stori, lahko

zahteva prisilno izterjavo s hipoteko zavarovane terjatve še pred njeno zapadlostjo. Če

dolţnik v roku ne plača terjatve, lahko upnik s toţbo zahteva, da se zastavljena

nepremičnina proda. Če pa je hipoteka nastala na podlagi neposredno izvršljivega

notarskega zapisa, kjer gre za posebno poenostavljen postopek realizacije hipoteke,

lahko upnik od notarja zahteva, da ugotovi zapadlost terjatve in opravi prodajo

zastavljene nepremičnine in poplačilo upnikov oziroma predlaga izvršbo.192

O zakoniti

in prisilni hipoteki glej zgoraj pod »Omejene stvarne pravice, ki nastanejo na podlagi

zakona ali odločbe pristojnega organa«.

190

Iz tega izhaja, da ni samostojna, temveč stranska oziroma akcesorna pravica, ki je v svojem obstoju

vezana na obstoj zavarovane terjatve. 191

243. čl. in naslednji ZIZ 192

Prim.: T. Keresteš v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 610-704

43

2.3.2.2.5. Zemljiški dolg

Zemljiški dolg je omejena stvarna pravica zahtevati poplačilo določenega denarnega

zneska iz vrednosti nepremičnine pred drugimi upniki s slabšim vrstnim redom, s tem

da poplačilo ne sme biti vezano na pogoj. Bistvena razlika med zemljiškim dolgom in

hipoteko je v tem, da zemljiški dolg ni akcesoren zavarovani terjatvi, temveč povsem

neodvisen od obstoja določene terjatve in lahko nastane in obstaja ne glede na terjatev.

Zemljiški dolg je pravica, katere abstraktno upravičenje je naravnano na izničenje

lastninske pravice vsakokratnega lastnika obremenjene nepremičnine, če se ne plača

zemljiški dolg. Naše pravo pozna pisemski zemljiški dolg, ki se prenaša s prenosom

zemljiškega pisma, ki je vrednostni papir. Zemljiškim dolg nastane na podlagi

enostranskega pravnega posla, z vpisom v zemljiško knjigo in izstavitvijo zemljiškega

pisma. Ustanovi ga lahko lastnik nepremičnine ali hipotekarni upnik, ki spremeni v

soglasju z lastnikom obremenjene nepremičnine, svojo hipoteko v enega ali več

zemljiških dolgov, pri čemer obremenitev iz zemljiških dolgov ne sme presegati

obremenitve iz hipoteke. Lastnik obremenjene nepremičnine mora plačati zemljiški dolg

ob njegovi zapadlosti upravičenemu imetniku zemljiškega pisma, ki predstavlja izvršilni

naslov.193

Poplačila zemljiškega dolga pa ne more zahtevati lastnik obremenjene

nepremičnine, saj bi s tem lahko bili v celoti izigrani upniki.194

2.3.2.2.6. Stvarno breme

Stvarno (realno) breme je stvarna pravica na podlagi katere je lastnik obremenjene

nepremičnine zavezan k bodočim dajatvam ali storitvam, s čimer se omeji oziroma

utesni lastninska pravica. Nastane na podlagi pravnega posla195

ali zakona. Ustanovi se

193

Nosilec pravice zemljiškega dolga je samo oseba, ki je upravičeni imetnik zemljiškega pisma in samo

tej osebi lahko lastnik obremenjene nepremičnine tudi plača zemljiški dolg z osvobajajočim učinkom.

Samo upravičeni imetnik zemljiškega pisma je upravičen predlagati izvršbo. 194

Prim.: T. Keresteš v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 795-832; M. Juhart, M.

Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 519 195

Zavezovalni posel pri personalnih realnih bremenih bo predvsem izročilna pogodba, s katero se

izročitelj zaveţe, da bo izročil in razdelil svoje premoţenje svojim potomcem, posvojencem ter njihovim

potomcem (546. člen OZ) oziroma preuţitna pogodba, s katero se ena stranka (preuţitkar) zavezuje, da bo

na drugo stranko (prevzemnika) prenesla lastninsko pravico na določenih svojih nepremičninah,

prevzemnik pa se zavezuje, da bo preuţitkarju ali komu drugemu do njegove smrti nudil določene dajatve

ali storitve (564. člen OZ). Pomembno je, da pogodba natančno določa vsebino posamičnih obveznosti, ki

jih prevzema zavezanec kot lastnik nepremičnine.

44

lahko v korist določene osebe (personalno realno breme)196

ali v korist vsakokratnega

lastnika določene nepremičnine (predialno realno breme).197

Njegova temeljna

značilnost je v tem, da nepremičnina jamči za posamične izpolnitve, kar z drugimi

besedami pomeni, da so upravičenčeve posamične terjatve zavarovane z nepremičnino,

katere vsakokratni lastnik jih je dolţan izpolnjevati.198

Stvarno breme je lahko osnovano

za določen ali neodločen čas. Od sluţnosti ga ločuje predvsem to, da gre pri stvarnem

bremenu za pozitivne izpolnitve lastnika tako obremenjene nepremičnine. Stvarna

bremena imajo svoj izvor v srednjeveškem fevdalen pravu, takšna kot jih poznamo

danes pa predstavljajo zelo učinkovito realno jamstvo predvsem ostarelih kmetov, ki

svoja posestva izročijo naslednikom ter si hkrati izgovorijo (poleg nekaterih osebnih

sluţnosti) še določene pozitivne izpolnitve, ki bremenijo prevzemnika nepremičnine.

Lastnik obremenjene nepremičnine odgovarja z nepremičnino za vse obveznosti (tudi

obveznosti njegovega predhodnika), ki izvirajo iz stvarnega bremena, kar predstavlja

zelo učinkovito realno jamstvo, ki zavezanca sili k izpolnjevanju posamičnih

obveznosti, v izogib prisilni izvršbi na obremenjeno nepremičnino.199

O zakonitem

stvarnem bremenu glej zgoraj pod »Omejene stvarne pravice, ki nastanejo na podlagi

zakona ali odločbe pristojnega organa«.

2.3.2.3. Obligacijske pravice

2.3.2.3.1. Zakupna (najemna) pravica

Z zakupno (najemno) pogodbo se po določbi 587. člena Obligacijskega zakonika200

zakupodajalec (najemodajalec) zavezuje, da bo zakupniku (najemniku) izročil določeno

stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno zakupnino

196

Če čas trajanja personalnega stvarnega bremena ni določen, bo glede na osebno naravo prenehalo s

smrtjo oziroma prenehanjem upravičenca. 197

V tuji praksi se pogosti ustanavljajo realna bremena za zavarovanje nadomestila, ki ga mora plačevati

imetnik stavbne pravice, za nadomestilo za nujno pot, ipd. Predialno stvarno breme je zaradi nevezanosti

na osebo, lahko trajnejše v svojem obstoju, personalna pa prenehajo najkasneje s smrtjo upravičenca.

Sprememba lastnika »sluţečega« ali »gospodujočega« zemljišča na obstoj realnega bremena ne vpliva.

Personalna realna bremena se ravnajo smiselno po določbah o osebnih sluţnostih, predilna pa po

določbah o stvarnih sluţnostih. Za posamezne izpolnitve se smiselno uporabljajo določila, ki veljajo za

hipoteko. Stvarno breme je akcesorna stvarna pravica, kar pomeni, da ne more obstajati sama zase, brez

terjatve. 198

249. in 250. člen SPZ 199

Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 985-1009 200

Obligacijski zakonik (OZ), Ur. list RS št. 83/2001, 97/2007 (UPB1)

45

(najemnino). Raba obsega tudi uţivanje stvari (pobiranje plodov), če ni drugače

dogovorjeno ali drugačnega običaja. V zvezi z omejitvami lastninske pravice je pri

zakupni pogodbi potrebno opozoriti na določbo 610. člena OZ, ki določa da pri odtujitvi

stvari, ki je bila pred tem izročena komu drugemu v zakup, stopi pridobitelj stvari na

mesto zakupodajalca in potlej obstajajo pravice in obveznosti iz zakupa med njim in

zakupnikom. Pridobitelj ne more zahtevati, naj mu zakupnik izroči stvar pred potekom

časa, za katerega je bil zakup dogovorjen; če trajanje zakupa ni določeno ne s pogodbo

ne z zakonom, pa ne pred iztekom odpovednega roka. Za obveznosti, ki jih ima

pridobitelj iz zakupa, odgovarja prenosnik kot solidarni porok. Zakupna pravica tako

učinkuje proti tretjim ţe na podlagi zakona, brez vpisa v zemljiško knjigo. 612. člen OZ

ureja poloţaj, ko pride do odtujitve v zakup dane stvari pred izročitvijo zakupniku. Če

je bila stvar, glede katere je bila sklenjena zakupna pogodba, izročena pridobitelju, ne

pa zakupniku, stopi pridobitelj stvari na mesto zakupodajalca in prevzame njegove

obveznosti do zakupnika, če je ob sklenitvi pogodbe o odtujitvi vedel za zakupno

pogodbo. Pridobitelj, ki ob sklenitvi pogodbe o odtujitvi ni vedel za zakupno pogodbo,

ni dolţan izročiti stvari zakupniku, zakupnik pa lahko zahteva od zakupodajalca le

povrnitev škode. Za obveznosti, ki jih ima pridobitelj nasproti zakupniku iz zakupa,

odgovarja prenosnik kot solidarni porok. Zakupnik ima torej poseben interes na vpis

zakupa, če mu stvar še ni bila izročena v posest, saj se z vpisom zakupa v tem primeru

doseţe publicitetni učinek. To pa pomeni da se pridobitelj lastninske pravice ne more

sklicevati, da ni vedel za obstoj zakupnega razmerja. Vknjiţba zakupa ima deklaratorni

učinek in ne vpliva na nastanek in obstoj pravic in obveznosti iz zakupa. Izjema je le

zakup kmetijskih zemljišč, kjer 28. člen ZKZ izrecno določa, da se mora zakup vpisati v

zemljiško knjigo.201

Zakon o izvršbi in zavarovanju v 175. členu, v poglavju o izvršbi na nepremičnine, za

najemno in zakupno razmerje določa, da le-to razmerje ne preneha s prodajo stvari, ki je

predmet najema ali zakupa. Kupec stopi v pravice in obveznosti najemodajalca oziroma

zakupodajalca. Če pa je najemno ali zakupno razmerje nastalo po pridobitvi upnikove

zastavne pravice oziroma zemljiškega dolga na nepremičnini, lahko kupec ne glede na

201

Prim: M. Juhart v N. Plavšak, M. Juhart, B. Podgoršek, V. Kranjc, S. Ilovar Gradišar, B. Zabel, D.

Moţina, Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3.knjiga, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str.

638

46

zakonske in pogodbene roke odpove pogodbo o najemu ali zakupu z odpovednim

rokom enega meseca.202

2.3.2.3.2. Prepoved razpolaganja

Glede omejitve razpolagalne komponente s pravnim poslom na nepremičninskem

področju pozna naše pravo prepoved razpolaganja oziroma prepoved odsvojitve ali

obremenitve, ki je urejena v drugem do četrtem odstavku 38. člena SPZ.203

Po drugem

odstavku 38. člena SPZ ima s pravnim poslom ali z oporoko določena prepoved

odtujitve ali obremenitve stvari ali stvarne pravice relativne učinke, učinkuje namreč le

glede prvega lastnika, ne pa tudi glede njegovih pravnih naslednikov ali glede tretjih.

Prepoved odtujitve ali obremenitve se na podlagi 13. člena ZZK-1 lahko vpiše v

zemljiško knjigo, s čimer pridobi absolutni učinek, vendar je moţnost vpisa omejena.

Četrti odstavek 38. člena namreč določa, da se lahko prepoved odtujitve ali obremenitve

vpiše v zemljiško knjigo samo, če je določena med zakoncema ali zunajzakonskima

partnerjema, starši in otroci ter posvojenci in posvojitelji ter da v tem primeru prepoved

učinkuje tudi proti tretjim osebam.204

»Tako je ne bo dopustno vknjiţiti, če bo

dogovorjena med osebami, ki jih pravilo ne našteva (npr. v korist banke; med brati in

sestrami; med dedkom in vnukom itd.). Takšna vknjiţba bi bila iz materialnopravnega

razloga205

neveljavna.«206

»Ratio tako oblikovane pravnoposlovne prepovedi

razpolaganja, kot jo povzema SPZ, je lahko v moralnih razlogih, ko na primer

izročevalec premoţenja ne ţeli, da bi prevzemnik nepremičnine odsvojil za časa

izročevalčevega ţivljenja, kateri si je na izročenih nepremičninah izgovoril na primer

202

175. člen ZIZ 203

Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 225 204

Prim.: 38. čl. SPZ; M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str.

214, 215; M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004,

str. 63 205

V skladu z ZZK-1 se lahko v zemljiško knjigo vpiše samo tista pravnoposlovna prepoved

razpolaganja, ki izpolnjuje pogoje po SPZ in OZ. Pri vknjiţbi prepovedi razpolaganja, ki ni v skladu z

materialnim pravom (na primer vknjiţba prepovedi razpolaganja na podlagi pravnega posla v korist

banke) gre za materialnopravno neveljavno vknjiţbo, ki se v skladu z 243. členom ZZK-1 sanira z

izbrisno toţbo. Vendar bi bilo takšno napako, v skladu z načelom zakonitosti oziroma legalitete, potrebno

sanirati ţe pri preizkusu utemeljenosti zahtevka za vpis. Do izbrisa tistih prepovedi razpolaganja, ki so

bile vknjiţene v nasprotju s § 364c ODZ (na primer v korist kreditodajalcev) bo prišlo skozi postopek

izbrisa starih hipotek. Več o materialnopravno neveljavni vknjiţbi prepovedi razpolaganja: R. Vrenčur v

SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 231, 232; več o izbrisu tistih prepovedi

razpolaganja, ki so bile vknjiţene v nasprotju z ODZ: R. Vrenčur, Omejitev razpolaganja po volji lastnika

na področju nepremičnin, Pravna praksa, št. 26, 2003, str. 5 206

R. Vrenčur, Omejitev razpolaganja po volji lastnika na področju nepremičnin, Pravna praksa, št. 26,

2003, str. 5

47

realno breme in osebne sluţnosti. Prav tako je razlog lahko tudi v varstvu druţinskega

premoţenja. Prednik, ki odsvoji nepremičnino svojemu potomcu, ne ţeli, da bi jo

zapravljivi potomec prehitro prodal.«207

Ta pravni institut pomeni omejitev za lastnika, saj mu prepoveduje pravno razpolaganje

s stvarjo. Če je dogovorjena prepoved razpolaganja vpisana v zemljiško knjigo, je

nepremičnina res extra commercium. Prepoved razpolaganja, ki ima za posledico, da je

stvar izven pravnega prometa je torej omejena, kar zadeva objekt pravice, le na

nepremičnine, saj je le na nepremičninskem področju zaradi obstoja zemljiške knjige

mogoče zagotoviti publiciteto obligacijskih pravic, ki se lahko vpisujejo v zemljiško

knjigo.208

Pravnoposlovna prepoved razpolaganja je v osnovi obligacijskopravno

razmerje in jo je kot tako glede na avtonomijo obligacijskih razmerij veljavno sklepati

med komerkoli. Prepoved razpolaganja zavezuje k opustitvi razpolaganja s pravico in

ima na obligacijskem nivoju za posledico odškodninsko obveznost. Prepoved

razpolaganja z nepremičnino, ki jo je dopustno vknjiţiti v zemljiško knjigo, s čimer

pridobi absolutne pravne učinke pa je glede na jasno ureditev v našem materialnem

pravu omejena na zelo ozek krog oseb, taksativno določenih v četrtem odstavku 38.

člena. Ko pa je prepoved dogovorjena med osebami, ki ne sodijo v krog oseb iz četrtega

odstavka 38. člena SPZ je po veljavnem pravu ni dopustno vknjiţiti v zemljiško knjigo

in ima zato le obligacijskopravne učinke (na primer prepoved razpolaganja v korist

banke, ki se je pred sprejetjem SPZ vpisovala v zemljiško knjigo, čeprav to ni bilo v

skladu s pravili), zato se bo morala poslovna praksa v bodoče posluţevati drugih

instrumentov zavarovanja. Če prepoved odsvojitve in obremenitve ni dogovorjena med

osebami, ki jih taksativno našteva četrti odstavek 38. člena SPZ je vpis takšne prepovedi

v zemljiško knjigo neveljaven.209

»S to določbo, ki se zgleduje po § 364c ODZ, je SPZ odpravil prakso vpisovanja

prepovedi odsvojitve ali obremenitve v korist hipotekarnih upnikov v zemljiško knjigo,

s čimer so omejevali razpolagalno sposobnost zastavitelja. Hipotekarni upnik si na

podlagi drugega odstavka 38. člena SPZ lahko izgovori prepoved odsvojitve, vendar

zgolj na zavezovalni ravni. To pomeni, da bo odsvojitev v nasprotju s prepovedjo

207



Prim.: R. Vrenčur, Omejitev razpolaganja po volji lastnika na področju nepremičnin, Pravna praksa, št.

26, 2003; R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, str. 226-227, 231-232

48

veljavna, vendar bo pomenila kršitev obligacijskopravnega razmerja med hipotekarnim

upnikom in dolţnikom.«210

Dogovor o prepovedi ustanovitve nadaljnje hipoteke pa je v

skladu z drugim odstavkom 147. člena SPZ celo na zavezovalni ravni ničen.211

Ta

določba je stroţja od 38. člena SPZ, ki v zavezovalnopravno raven ne posega.212

»Pravnoposlovna prepoved odsvojitve prepoveduje pogodbeni stranki, v breme katere je

dogovorjena, prenos lastninske pravice na nepremičnini, medtem ko dogovorjena

prepoved obremenitve prepoveduje obremenitev nepremičnine z zastavno pravico in

drugimi omejenimi stvarnimi pravicami, ne velja pa za dogovarjanje obligacijskih

pravic na tej nepremičnini.«213

Glede na to, da gre za pravnoposlovno prepoved razpolaganja, takšna prepoved ni ovira

za prodajo stvari na prisilni javni draţbi in tudi ne za oblikovanje prisilne zastavne

oziroma poplačilne pravice na nepremičnini. Prepoved preprečuje le pravnoposlovno

odsvojitev in obremenitev stvari oziroma pravilneje, lastninske pravice na stvari.214

»Prepoved razpolaganja se lahko časovno omeji, v vsakem primeru pa ugasne s smrtjo

upravičenca. V tem primeru se lahko na podlagi smrtovnice zahteva izbris prepovedi

razpolaganja iz zemljiške knjige.«215

Poseben primer prepovedi razpolaganja ureja določba 559. člena OZ glede pogodbe o

dosmrtnem preţivljanju,216

v skladu s katero se preţivljanec lahko v korist preţivljalca

210



V skladu s prvim odstavkom 147. člena se na isti nepremičnini lahko ustanovi več hipotek. Tretji

odstavek istega člena pa določa, da šele ko je prvi upnik poplačan v celoti, se poplača naslednji upnik in

tako po vrsti. Kasnejše hipoteke torej zaradi prioritetnega načela tako ali tako ne morejo poslabšati

poloţaja hipotekarnega upnika. Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004,

str. 228; M. Tratnik, Stvarnopravni zakonik z uvodnimi pojasnili, Zaloţba Uradni list RS, Ljubljana

2002, str. 118 213

SPZ v 38. členu govori o prepovedi odtujitve ali obremenitve, kar bi utegnilo pomeniti, da je dopustno

predlagati vknjiţbo bodisi samo prepovedi odtujitve bodisi samo prepovedi obremenitve, vendar je

potrebno na institut prepovedi odtujitve ali obremenitve gledati kot na enoten pravni institut prepovedi

razpolaganja. To pomeni, da ga ni smiselno cepiti na prepoved odsvojitve in prepovedi obremenitve.

Tako je na primer tudi avstrijska sodna praksa zavzela stališče, da prepoved odsvojitve zajema tudi

prepoved obremenitve. Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 227 214



Prvi odstavek 557. člena: »S pogodbo o dosmrtnem preţivljanju se pogodbenik (preţivljalec) zaveţe,

da bo preţivljal drugega pogodbenika ali koga drugega (preţivljanca), drugi pogodbenik pa izjavi, da mu

zapušča vse premoţenje ali del premoţenja, ki obsega nepremičnine in premičnine, ki so namenjene za

rabo in uţivanje nepremičnin, s tem da je njihova izročitev odloţena do izročiteljeve smrti.«

49

odpove razpolaganju s premoţenjem, ki je predmet pogodbe217

o dosmrtnem

preţivljanju.218

»Obveznosti strank nastaneta s sklenitvijo pogodbe in ne prenehata s

trenutno izpolnitvijo. Izvrševanje obeh obveznosti traja do preţivljančeve smrti.

Pomemben del izpolnitve preţivljančeve obveznosti je njegova izjava o prenosu

premoţenja na preţivljalca s svojo smrtjo. Predmet preţivljančevega izpolnitvenega

ravnanja je tudi opustitev nadaljnjega razpolaganja s premoţenjem, ki je predmet

pogodbe. Njegova obveznost namreč ne bo izpolnjena, če bo pred svojo smrtjo prenesel

premoţenje, ki je predmet pogodbe, na drugega pridobitelja in zato ob svoji smrti ne bo

imel razpolagalne sposobnosti glede odsvojenega premoţenja. Z izjavo o prenosu

premoţenja na preţivljalca na dan svoje smrti preţivljanec prostovoljno omeji svojo

lastninsko pravico na tem premoţenju.«219

Preţivljalec izpolnjuje svojo obveznost ves

čas do preţivljančeve smrti, ko se opravi prenos premoţenja nanj. Čeprav je odpoved

razpolaganju vsebovana ţe v sami izjavi o prenosu premoţenja, ki je odloţen do smrti

preţivljanca, OZ v 559. členu še posebej določa, da se lahko preţivljanec v korist

preţivljalca odpove razpolaganju s premoţenjem, ki je predmet pogodbe o dosmrtnem

preţivljanju, s čimer se poudarja posebno varstvo preţivljalca, ki izpolnjuje svojo

obveznost, preden pridobi preţivljančevo premoţenje. Vendar takšno varstvo

preţivljalca ni popolno, ker obligacijskopravna omejitev lastninske pravice, učinkuje le

med strankama in če preţivljanec kljub temu razpolaga s svojim premoţenjem in ga

prenese na drugega ali obremeni, je ta prenos veljaven in ima za posledico le

odškodninsko obveznost. Popolno varstvo je doseţeno z vknjiţbo pravice prepovedi

odtujitve ali obremenitve v zemljiško knjigo, s čimer se razširijo učinki prepovedi tudi

na tretje osebe in je tako razpolaganje v nasprotju z vknjiţeno pravico prepovedi

razpolaganja neveljavno. Po drugem odstavku 13. člena ZZK-1 sodi obligacijska

pravica prepovedi odtujitve oziroma obremenitve nepremičnine, ki je nastala na podlagi

pogodbe o dosmrtnem preţivljanju, med pravice, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo tudi,

če ni dogovorjena med osebami, ki so določene v četrtem odstavku 38. člena SPZ.

Vknjiţena pravica prepovedi odtujitve in obremenitve je ovira220

za nadaljnje vknjiţbe

pridobitve pravic v zemljiško knjigo na podlagi preţivljančevega razpolaganja (47. člen

217

Določba je bistveno širša od določbe 38. člena SPZ, saj je objekt, na katerega se prepoved

razpolaganja nanaša premoţenje, kot skupek pravic. Verjetno pa bo teţko zagotoviti publiciteto prav na

vseh objektih tega premoţenja. 218


B. Podgoršek v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 552 220

Če ista oseba sklene dve veljavni pogodbi o dosmrtnem preţivljanju z različnimi datumi, ima v skladu

s slovensko sodno prakso prednost tisti od preţivljalcev, ki pogodbo izvaja in zlasti ki vpiše prepoved

obremenitve in odsvojitve v zemljiško knjigo.

50

ZZK-1).221

Če je predmet prepovedi tudi nepremičnina, gre torej za lex specialis v

razmerju do 38. člena SPZ, kar pomeni, da v tem primeru ne velja omejitev moţnosti

vpisa v korist oţjih druţinskih članov iz četrtega odstavka 38. člena SPZ.222

Odpoved

razpolaganju se lahko torej vknjiţi v zemljiško knjigo tudi v korist nekoga, ki ne sodi v

krog oseb, ki so taksativno naštete v četrtem odstavku 38. člena, vendar samo, če je

dogovorjena v zvezi s pogodbo o dosmrtnem preţivljanju. Takšna odpoved

razpolaganju v korist preţivljalca je pomembna zato, da se preţivljancu onemogoči

razpolaganje z nepremičninami in drugim premoţenjem, katere se je s pogodbo o

dosmrtnem preţivljanju zavezal prepustiti ob njegovi smrti preţivljalcu.223

»Prav tako je lex specialis drugi odstavek 81. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj

in enostanovanjskih stavb,224

v skladu s katerim se v zemljiško knjigo vpiše prepoved

odsvojitve in obremenitve v korist skrbniškega notarja in v breme prodajalca posebnih

delov v (bodoči) etaţni lastnini.«225

2.3.2.3.3. Odkupna pravica

»Odkupna pravica je obligacijska pravica, na podlagi katere sme upravičenec stvar

odkupiti od zavezanca.«226

Peti odstavek 38. člena SPZ določa da se lastnik lahko s

pravnim poslom zaveţe, da bo drugi pogodbeni stranki pod dogovorjenimi pogoji na

njeno zahtevo prodal določeno stvar (odkupna pravica).227

»Upravičenec lahko na

podlagi izgovorjene odkupne pravice izjavi, da ţeli stvar odkupiti. V posledici takšne

upravičenčeve izjave mora zavezanec stvar oziroma lastnino prenesti na upravičenca, ta

pa mora zavezancu plačati vnaprej dogovorjeno kupnino.«228

221

Prim.: B. Podgoršek, OZ s komentarjem, str. 552, 553 222

Prim.: M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004,

str. 63 223


Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES), Ur. list RS št. 18/2004. V

skladu s prvim odstavkom 81. člena ZVKSES mora prodajalec s pogodbo o oblikovanju skrbniškega

računa pri nepremičnini oziroma nepremičninah, na katerih gradi oziroma bo gradil stavbo, ustanoviti

prepoved odtujitve in obremenitve v korist skrbniškega notarja. 225



Prim.: 38. člen SPZ 228

R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 233

51

Odkupna pravica je po večinskem stališču tako imenovana oblikovalna pravica, kar

pomeni, da z enostransko izjavo volje odkupnega upravičenca v povezavi z dogovorom

o odkupni pravici nastane kupoprodajno pravno razmerje, ki ima enake učinke kot

prodajna pogodba in je zadostna podlaga za prenos lastninske pravice na upravičenca.229

»Kupoprodajno razmerje nastane zgolj z izjavo upravičenca in ni potrebna nikakršna

izjava zavezanca. Kupoprodajno razmerje nastane celo v primeru, ko zavezanec izjavi,

da se z uveljavljanjem odkupne pravice ne strinja.« 230

Zavezanec je zaradi tega v

izjemno neugodnem poloţaju, čeprav je lastnik stvari, saj mora nenehno računati s tem,

da bo upravičenec odkupno pravico realiziral. Zavezanec je v primeru realizacije231

odkupne pravice zavezan opraviti prenos lastninske pravice na upravičenca.232

V našem pravu se lahko odkupna pravica časovno omeji, v vsakem primeru pa zaradi

svoje osebne narave preneha s smrtjo oziroma prenehanjem upravičenca. Prav tako

preneha tudi s smrtjo oziroma prenehanjem zavezanca.233

Šesti odstavek 38. člena SPZ določa, da odkupna pravica učinkuje proti tretjim osebam

le, če je vpisana v zemljiško knjigo.234

Odkupna pravica spada med tiste obligacijske

pravice, ki jih taksativno našteva ZZK-1 v drugem odstavku 13. člena kot pravice, ki se

lahko vpisujejo v zemljiško knjigo. Tudi primerjalni pravni redi pri nepremičninah

dopuščajo vpisovanje odkupne pravice v zemljiško knjigo, s čimer je mogoče doseči, da

se tretji pridobitelji ne morejo sklicevati na dobro vero. Vknjiţena odkupna pravica tako

učinkuje tudi zoper kasnejšega pridobitelja nepremičnine in ne pomeni pravne ovire za

prenos nepremičnine oziroma lastninske pravice na nepremičnini.235

229


str. 64; M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 216, 217 230


Zavezanec mora upravičencu, ki je uveljavil odkupno pravico, izstaviti zemljiškoknjiţno dovolilo,

medtem ko je (zavezovalni) pravni temelj prenosa dogovor o odkupni pravici in izjava odkupnega

upravičenca, da uveljavlja odkupno pravico. Prodajno pogodbeno razmerje bo nastalo takrat, ko bo

odkupni zavezanec prejel od odkupnega upravičenca izjavo o uresničitvi odkupne pravice (smiselno 28.

člen OZ). 232

Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 233. 234; R. Vrenčur,

Stvarno pravo za posrednike pri prometu z nepremičninami, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor

2000, str. 43 233

Tuje ureditve, ki urejajo odkupno pravico, jo običajno veţejo na določen čas. Tako se lahko po nemški

ureditvi izkoristi odkupna pravica pri nepremičninah v 30 letih, pri premičninah pa v 3 letih od časa, ko je

bila dogovorjena (§ 503 BGB). Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004,

str. 234 234


Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 233; 13. člen ZZK-1

52

Odkupna pravica se lahko dogovori v povezavi s predhodno prodajo nepremičnine

(nazajkupna pravica), ali pa povsem samostojno in neodvisno od predhodne prodaje.236

Pri nazajkupni pravici si prodajalec, ki je zaradi finančne stiske prisiljen prodati stvar, ki

mi je posebej pri srcu, izgovori odkupno pravico zato, da si zagotovi moţnost, da

potem, ko se mu gmotni poloţaj izboljša, dobi stvar nazaj.237

Glede na to, da je v našem

pravu dopustno izgovoriti odkupno pravico tudi povsem samostojno, bo eden izmed

glavnih razlogov za oblikovanje odkupne pravice v zagotovitvi prioritetnega poloţaja

pri pridobitvi določene nepremičnine. Takšne moţnosti pa ne zagotavlja niti predkupna

pravica, pri kateri je kreator spremembe lastninskega poloţaja predkupni zavezanec

(trenutni lastnik nepremičnine). Pri odkupni pravici pa je v takšni vlogi kreatorja

odkupni upravičenec (bodoči lastnik nepremičnine).238

O koliziji odkupne pravice in

zakonite predkupne pravice glej spodaj.

V praksi pa ima lahko odkupna pravica velik pomen v povezavi z leasingom

nepremičnin. Če gre pri konkretnem leasingu za modaliteto sale and lease back, bo

gotovo v interesu jemalca leasinga, da se opravi vpis zakupne pravice v zemljiško

knjigo. Spet pa ne bo pravni poloţaj jemalca leasinga, ki ima obligacijsko pravico do

odkupa, v zadostni meri zavarovan, če dajalec leasinga nepremičnino odsvoji tretjemu.

Zato bo potrebno izvršiti tudi vpis odkupne pravice v korist jemalca leasinga v

zemljiško knjigo. Poloţaj jemalca leasinga bo torej v celoti zavarovan le, če se bo izvršil

tako vpis zakupne pravice kot tudi vpis odkupne pravice v zemljiško knjigo.239

2.3.2.3.4. Pogodbena predkupna pravica

Tudi pogodbena predkupna pravica sodi med tiste obligacijske pravice, ki se lahko

vpišejo v zemljiško knjigo, s čimer pridobijo omejene absolutne učinke. Glej več o

pogodbeni predkupni pravici spodaj.

236

V avstrijskem pravu je odkupna pravica vezana na predhodno prodajo nepremičnine (§ 1068 ODZ). 237


str. 64 238


Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 335

53

2.4.Predkupna pravica kot oblika omejevanja lastninske pravice

2.4.1. Splošno o predkupnih pravicah

Predkupna pravica je pravica upravičenca do prednostnega nakupa stvari, če se lastnik

odloči, da bo stvar prodal in je na splošno urejena v 507. do 513. členu OZ.240

Prodajalec mora predkupnemu upravičencu pred prodajo drugi osebi stvar ponuditi po

isti ceni, kot jo namerava prodati drugi osebi in če predkupni upravičenec uveljavi

predkupno pravico, mora prodajalec stvar prodati njemu.241

Glede na pravni temelj nastanka in pravne posledice razlikujemo pogodbene predkupne

pravice, ki nastanejo na podlagi pravnega posla in v posamičnem interesu predkupnih

upravičencev ter zakonite predkupne pravice, ki nastanejo na podlagi zakona, praviloma

v javnem interesu.242

»Niti zakonita predkupna pravica niti pogodbena predkupna

pravica ne dajeta upravičencu neposredne oblasti nad stvarjo (niti popolne niti

omejene). Upravičenec ne more imeti nobenih koristi iz stvari, kot je to pri uţitku in

drugih podobnih pravicah. Vendar pa se zakonita predkupna pravica zelo pribliţa

absolutnim pravicam, ker učinkuje zoper vsakogar. Takšne učinke ima tudi vknjiţena

pogodbena predkupna pravica. Zato tudi ne čudi, da obe navedeni vrsti predkupne

pravice v tuji literaturi poimenujejo »stvarna predkupna pravica« (dingliches

Vorkaufsrecht), vendar hkrati jasno poudarjajo, da ne gre v nobenem primeru za stvarno

pravico, saj upravičencu ne zagotavlja neposredne oblasti nad stvarjo.«243

2.4.2. Pogodbena predkupna pravica

V skladu z določbo 507. člena OZ, ki ureja pravnoposlovno predkupno pravico se

lahko lastnik stvari (prodajalec) s pogodbenim določilom o predkupni pravici zaveţe, da

bo predkupnega upravičenca obvestil o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o

240


Prim.: R. Vrenčur, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 103 242

Prim.: R. Vrenčur, Zakonita predkupna pravica na področju nepremičnin, Podjetje in delo, št. 6, 2003,

str. 1565; R. Vrenčur, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 103; M. Tratnik,

Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 60 243

R. Vrenčur, Zakonita predkupna pravica na področju nepremičnin, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str.

1565

54

pogojih prodaje ter mu ponudil, naj jo on kupi pod enakimi pogoji.244

»Predkupna

pravica se lahko uveljavlja le pri prodaji, ne pa pri drugih pravnih poslih, ki so podlaga

za prenos lastninske pravice (na primer darilna ali menjalna pogodba).«245

»Predkupna pravica je strogo osebna pravica.«246

V skladu s 509. členom OZ je ni

mogoče odtujiti ali podedovati, če zakon ne določa drugače. Pogodbena predkupna

pravica se dogovori za določen čas in v skladu s prvim odstavkom 511. člena OZ

preneha s potekom časa, ki je določen s pogodbo. Če čas trajanja ni določen, predkupna

pravica v skladu z drugim odstavkom 511. člena OZ preneha s potekom petih let247

od

sklenitve pogodbe, s katero je nastala.248

Če prodajalec sklene prodajno pogodbo in prenese lastninsko pravico, ne da bi o prodaji

obvestil predkupnega upravičenca,249

je prodajna pogodba s tretjo osebo veljavno

sklenjena, vendar je v skladu z 512. členom OZ izpodbojna.250

»Predkupni upravičenec

lahko v šestih mesecih od dneva, ko je zvedel za prodajo,251

zahteva, da se pogodba

razveljavi in da se stvar pod enakimi pogoji proda njemu. Izpodbijanje je mogoče le, če

je bila tretjemu, ki je stvar kupil, predkupna pravica znana ali mu ni mogla ostati

neznana (dobrovernost). Pri nepremičninah to praviloma pomeni, da je izpodbijanje

zaradi pogodbene predkupne pravice mogoče le, če je bila ta vpisana v zemljiško

244

V primeru prodaje mora torej prodajalec predkupnega upravičenca obvestiti o prodaji ter njenih

pogojih. Predkupni upravičenec mora v skladu s prvim odstavkom 508. člena OZ v tridesetih dneh po

prejemu lastnikovega obvestila o nameravani prodaji na zanesljiv način (priporočena pošiljka ali s

povratnico) obvestiti prodajalca o svoji odločitvi, da bo izrabil svojo predkupno pravico. V skladu z

drugim odstavkom 508. člena OZ mora hkrati z izjavo, da kupuje stvar, plačati kupnino, ki jo je lastnik

določil v obvestilu o nameravani prodaji, ali jo poloţiti pri sodišču. Če je lastnik v pogojih za prodajo

navedel določen rok za plačilo kupnine (odloţeno plačilo), lahko predkupni upravičenec v skladu s tretjim

odstavkom 508. člena OZ izkoristi ta rok le, če da zadostno zavarovanje za plačilo, sicer pa ta rok zanj ne

velja. Prim.: 507. člen OZ 245

M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 215; R. Vrenčur,

Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 105; 508. člen OZ 246

R. Vrenčur, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 105 247

Tu imamo novo ureditev v primerjavi z ZOR, kjer je bilo določeno, da predkupna pravica ne more

trajati več kot pet let. 248

Prim.: 511. čl. OZ; M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa,

Ljubljana 2004, str. 61; R. Vrenčur, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 105 249

Enako velja, če je prodajalec napačno obvestil predkupnega upravičenca o pogojih za prodajo (na

primer z navedbo višje cene, da bi predkupni upravičenec ne izkoristil svoje pravice). 250


V skladu s tretjim odstavkom 512. člena OZ upravičenje preneha v vsakem primeru po petih letih od

prenosa lastnine stvari na tretjega. Uveljavljanje predkupne pravice je torej vezano na šestmesečni

subjektivni materialni prekluzivni rok, ki prične teči od dne, ko predkupni upravičenec izve za sklenitev

prodajne pogodbe, oziroma od takrat, ko izve za prave pogodbene pogoje in petletni objektivni materialni

prekluzivni rok, ki začne teči s trenutkom prenosa lastnine stvari na tretjega. Če se pri nepremičnini kupec

ne vpiše v zemljiško knjigo in ne pride do prenosa lastnine stvari na kupca, petletni objektivni materialni

prekluzivni rok ne začne teči.

55

knjigo.«252

Pogodbena predkupna pravica se namreč na podlagi 3. točke drugega

odstavka 13. člena ZZK-1 lahko vpisuje v zemljiško knjigo, s čimer pridobi

publiciteto,253

tako da lahko učinkuje proti tretjim.254

Ko pogodbena predkupna pravica

pridobi publiciteto, nihče tretji, ki bi nepremičnino kupil, ne bi mogel trditi, da ni vedel

za obstoj predkupne pravice. Če pa ta pravica pri nepremičnini ni vpisana, je ni mogoče

uveljavljati proti pošteni osebi, ki zaupa v zemljiškoknjiţne podatke. Tako pridobi sicer

obligacijska pravica učinke erga omnes in se na nek način »postvari« oziroma postane

podoba stvarnim pravicam.255

2.4.3. Zakonita predkupna pravica

2.4.3.1. Splošno o zakoniti predkupni pravici

513. člen OZ določa da lahko imajo določene osebe predkupno pravico po zakonu in da

trajanje zakonite predkupne pravice ni omejeno. Če zakon za posamezen primer ne

določa drugače, se zanjo smiselno uporabljajo pravila o pogodbeni predkupni pravici.256

Zakonita predkupna pravica je ena najšibkejših oblik omejevanja lastninske pravice na

nepremičninah. Gre za omejevanje prometa oz. razpolaganja z nepremičninami

praviloma v javnem interesu.257

»Predkupna pravica ne posega bistveno v svobodo

razpolaganja, temveč usmerja pravni promet na osebo, ki se glede na javni interes šteje

za najprimernejšega lastnika nepremičnine. Predkupna pravica ne ovira lastnika

nepremičnine pri odločitvi, ali bo nepremičnino prodal, temveč vpliva samo na

odločitev, komu jo bo prodal. Prav tako lahko lastnik svobodno določa vse pogoje

prodaje.«258

252


Publiciteta zakonite predkupne pravice pa izhaja ţe iz zakona, ki predkupno pravico določa

(ignorantia iuris nocet). 254


str. 60 255


513. člen OZ 257


Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 61 258

M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 213

56

Naše pravo pozna vrsto zakonitih predkupnih pravic na nepremičninah, ki jih v

globalnem lahko razvrstimo na splošne in posebne.259

»Splošne se nanašajo na vse

nepremičnine, ki imajo nek določen status: dejstvo, da je nepremičnina v solastnini, da

gre za kmetijsko zemljišče ali gozd oziroma da nepremičnina leţi na poselitvenem

območju. Posebne zakonite predkupne pravice pa se nanašajo na nepremičnine, ki so

zaradi določenih specifičnih lastnosti podvrţene posebnemu pravnemu reţimu.«260

V naši zakonodaji so določene naslednje splošne zakonite predkupne pravice:

- predkupna pravica solastnika nepremičnine (tretji odstavek 66. čl. SPZ),

- predkupna pravica pri prodaji posameznega dela stavbe (124. čl. SPZ in 176. do

178. čl. SZ-1),

- predkupna pravica občine na poselitvenih območjih (85. do 91. čl. ZUreP-1) in

- predkupne pravice na kmetijskih zemljiščih in gozdovih (20. do 24. čl. ZKZ).261

Posebne zakonite predkupne pravice so določene v vrsti posebnih predpisov:

- 47. čl. ZG določa zakonito predkupno pravico na varovalnih gozdovih iz 43. čl.

ZG in gozdovih s posebnim pomenom iz 44. čl. ZG v korist drţave oziroma lokalne

skupnosti;

- 62. čl. ZVKD-1 določa zakonito predkupno pravico na nepremičninah s

statusom kulturnega spomenika v korist drţave in lokalne skupnosti, kjer spomenik leţi;

- 84. čl. ZON določa zakonito predkupno pravico na nepremičninah v zavarovanih

območjih v korist drţave in lokalne skupnosti;

- 16. in 22. čl. ZV-1 določata zakonito predkupno pravico na vodnih zemljiščih, ki

imajo status naravnega vodnega javnega dobra v korist lokalne skupnosti, in na vodnih

zemljiščih v korist drţave;

- 25. čl. ZVG262

določa zakonito predkupno pravico na zemljiščih, na katerih so

vojna grobišča v korist drţave.263

259


M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 61,

62 261


Zakon o vojnih grobiščih (ZVG), Ur. list RS št. 65/2003 263

Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 214

57

2.4.3.2. Splošne zakonite predkupne pravice

2.4.3.2.1. Zakonita predkupna pravica v korist solastnikov nepremičnine (tretji

odst. 66. čl. SPZ)

Če je predmet solastnine nepremičnina, imajo v skladu s tretjim odstavkom 66. člena

SPZ drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico.264

Torej, če posamezni solastnik

prodaja svoj idealni del nepremičnine265

komu tretjemu, imajo preostali solastniki

predkupno pravico.266

Solastnina ţe sama po sebi predstavlja moţen vir sporov,267

zato

se z zmanjšanjem števila solastnikov oziroma s pridobitvijo celotne stvari v izključno

lastnino moţnosti sporov nedvomno zmanjšajo, omogoča pa se tudi smotrnejše

funkcioniranje lastnine.268

Ta predkupna pravica tako omogoča ukinjanje solastninskih

razmerij, kar je nedvomno v interesu varnega in enostavnega pravnega prometa z

nepremičninami in torej tudi v javnem interesu.269

2.4.3.2.2. Zakonita predkupna pravica v korist etažnih lastnikov (124. čl. SPZ)

Če ima nepremičnina dva ali več etaţnih lastnikov in nima več kot pet posameznih

delov, imajo v skladu s prvim odstavkom 124. člena SPZ pri prodaji posameznega dela

v etaţni lastnini drugi etaţni lastniki predkupno pravico. Za uveljavljanje predkupne

pravice se v skladu z drugim odstavkom 124. člena SPZ smiselno uporabljajo določila

264

Če sočasno uveljavlja predkupno pravico več solastnikov, jo lahko vsak od njih uveljavlja sorazmerno

s svojim idealnim deleţem. Prim.: tretji odstavek 66. člena SPZ 265

To zakonito predkupno pravico lahko uveljavljajo tudi v izvršbi na idealni del nepremičnine. Preostali

solastniki imajo v izvršbi kot predkupni upravičenci prednost pred najugodnejšim ponudnikom, če takoj

po končani draţbi izjavijo, da kupujejo nepremičnino pod enakimi pogoji. Če je bila nepremičnina

prodana z neposredno pogodbo, sodišče predkupne upravičence posebej povabi, naj izjavijo, ali ţelijo

izkoristiti svojo pravico. Čeprav je predkupni upravičenec izkoristil svojo pravico, ima kupec v izvršbi

takoj moţnost ponuditi višjo ceno (182. člen ZIZ). 266

Prim.: V. Rijavec v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 337 267

Latinski pravni rek Communio est mater rixarum pomeni, da je premoţenjska (tj. solastninska)

skupnost vir oziroma dobesedno mati prepirov. V premoţenjski (tj. solastninski) ali siceršnji skupnosti, v

kateri se kriţajo interesi različnih subjektov oziroma se prepletajo lastni in tuji interesi, redno prihaja do

sporov in prepirov. Prim.: J. Kranjc, Latinski pravni reki, Cankarjeva zaloţba, Ljubljana 2000, str. 48 268

Prim.: V. Rijavec v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 338; J. Kranjc, Latinski

pravni reki, Cankarjeva zaloţba, Ljubljana 2000, str. 48 269

Takšne določbe pa ZTLR ni poznal in predstavlja pomembno novost, ki jo je v naše pravo prinesel

SPZ. Vendar je potrebno opozoriti, da je predkupni upravičenec tisti, ki mora skrbeti, da bo ta njegova

pravica upoštevana, v čemer se zakonita predkupna pravica po SPZ bistveno razlikuje od zakonite

predkupne pravice občine po ZUreP-1, kjer notar ne sme overiti podpisa na zemljiškoknjiţnem dovolilu,

če ni priloţen dokument, iz katerega izhaja, da občina svoje predkupne pravice ne uveljavlja. Prim.: M.

Tratnik, Zakonita predkupna pravica solastnika nepremičnine, Pravna praksa, št. 44, 2003, str. 12; J.

Dernovšek; Stvarno pravo: Zakonita predkupna pravica, Pravna praksa, št. 1, 2003, str. 5

58

SPZ, ki urejajo predkupno pravico solastnikov.270

Če uveljavlja predkupno pravico več

etaţnih lastnikov, jo tako lahko vsak uveljavlja sorazmerno s svojim delom v zgradbi.271

Smiselnost te predkupne pravice je v dejstvu, da je za manjše stavbe v etaţni lastnini

pomembna tudi osebna povezanost med lastniki. S predkupno pravico lahko ob prodaji

posameznega dela preostali etaţni lastniki preprečijo, da bi v skupnost vstopil nekdo, ki

ga ne ţelijo. Takšna predkupna pravica ne pomeni prekomernega posega v ustavno

zavarovano lastninsko pravico. S takšno omejitvijo razpolaganja se zmanjšajo moţnosti

za konflikte v skupnosti oziroma se zagotavljajo boljši pogoji za mirno soţitje, s tem pa

se zagotavlja socialna funkcija lastnine.272

2.4.3.2.3. Predkupna pravica po SZ-1

Stanovanjski zakon273

v 176. členu ustanavlja zakonito predkupno pravico v korist

najemnika – prejšnjega imetnika stanovanjske pravice,274

ki mu je bilo stanovanje dano

v najem za nedoločen čas. To pravico lahko uveljavlja, če je ne uveljavlja solastnik

stanovanja. Predkupni upravičenec lahko svojo predkupno pravico vknjiţi v zemljiško

knjigo, kar je izjema, saj se zakonite predkupne pravice sicer ne vknjiţijo v zemljiško

knjigo.275

2.4.3.2.4. Zakonita predkupna pravica občine po ZUreP-1

Po ZUreP-1, ki ureja zakonito predkupno pravico občine v členih 85 do 91, ima

zakonito predkupno pravico občina, ki ji je treba prednostno ponuditi nepremičnino, če

je ta na območju, ki ga je občina z odlokom določila kot območje predkupne pravice.

Notar ne sme overiti podpisa prodajalca, če ne predloţi dokazila o tem, da občina ne

270



Prim.: V. Rijavec v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 591, 592 273

Stanovanjski zakon (SZ-1), Ur. list št. 69/2003, 57/2008 274

18. člen SZ je določal predkupno pravico v korist najemnikov za nedoločen čas, kar je ustavno sodišče

zaradi neskladnosti z ustavo razveljavilo tako, da velja predkupna pravica le še za tiste najemnike

stanovanj, ki so imeli na njih stanovanjsko pravico (U-I119/94, Ur. list RS, št. 24/96). 275

Prim.: R. Vrenčur, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 107

59

uveljavlja predkupne pravice.276

Vendar je te pretirane določbe (ki se nanašajo tudi na

stanovanja) v uporabi omejil ZZK-1, ki je določil, da se ne uporabljajo določbe za

zemljiškoknjiţna dovolila, ki se nanašajo na samostojne dele objekta v etaţni lastnini

(četrti odstavek 38. člena ZZK-1). Prav tako ne velja predkupna pravica za primere, ko

lastnik proda nepremičnino zakoncu ali zunajzakonskemu partnerju, sorodniku v ravni

vrsti, posvojitelju ali posvojencu in ko je kupec drţava, oseba javnega prava ali

izvajalec drţavne javne sluţbe.277

2.4.3.2.5. Predkupna pravica po ZKZ

Predkupne pravice pri prometu s kmetijskimi zemljišči posebej ureja Zakon o

kmetijskih zemljiščih (ZKZ), ki določa krog predkupnih upravičencev.278

Ker mora

prodajalec pri prodaji pridobiti odobritev upravne enote,279

se mora ponudba za prodajo

objaviti na oglasni deski in enotnem drţavnem portalu E-uprave.280

276

Pred sklenitvijo prodajne pogodbe mora lastnik nepremičnine od občinskega upravnega organa

pridobiti lokacijsko informacijo o zemljišču. Pri tem mora v zahtevi za izdajo lokacijske informacije

navesti namen, zaradi katerega se lokacijska informacija zahteva. Lokacijska informacija, ki je bila

zahtevana zaradi nameravane prodaje mora vsebovati tudi podatek o obstoju oziroma neobstoju zakonite

predkupne pravice občine. Če iz lokacijske informacije izhaja, da zakonita predkupna pravica občine

obstaja, mora lastnik nepremičnine na območju predkupne pravice (prodajalec) od občine pred sklenitvijo

kupoprodajne pogodbe zahtevati izdajo potrdila o uveljavljanju ali neuveljavljanju predkupne pravice. Če

občina potrdila ne izda v petnajstih dneh od vloţitve zahteve, se v skladu s 87. členom ZUreP-1 šteje, da

predkupne pravice ne uveljavlja. Če občina izda potrdilo, da uveljavlja predkupno pravico, ji mora

prodajalec v skladu s prvim odstavkom 88. člena podati pisno ponudbo za prodajo nepremičnine, o kateri

se mora občina izjaviti najkasneje v petnajstih dneh, sicer se šteje, da nepremičnine ne bo kupila. Če

občina ne uveljavlja predkupne pravice, lahko v skladu z drugim odstavkom 88. člena prodajalec po

preteku petnajstdnevnega roka proda nepremičnino drugi osebi, vendar le pod enakimi ali zase

ugodnejšimi pogoji, kot jih je ponudil občini. 277


V skladu s 23. členom ZKZ imamo opravka s šestimi kategorijami, ki si sledijo v navedenem vrstnem

redu: solastnik; kmet mejaš; zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; drug kmet, kmetijska organizacija ali

samostojni podjetnik, ki potrebuje zemljišče za opravljanje kmetijske ali gozdarske dejavnosti; Sklad

kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo. Če predkupno pravico

uveljavlja več kmetov, uvrščenih na isto mesto v vrstnem redu predkupnih upravičencev, imajo prednost

po vrsti: kmet, ki mu je kmetijska dejavnost edina ali glavna dejavnost, nato kmet, ki zemljišče sam

obdeluje in nato kmet, ki ga določi prodajalec. 279

Prvi odstavek 19. člena ZKZ 280

Prim.: R. Vrenčur, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 106, 107

60

2.4.4. Razlike med pogodbeno in zakonito predkupno pravico

»Med zakonito in pravnoposlovno predkupno pravico je nekaj praktičnih razlik. Prva

razlika je glede moţnosti vpisa v zemljiško knjigo. Zakon o zemljiški knjigi dopušča

vpis v zemljiško knjigo samo za predkupno pravico, če je ta nastala na podlagi pravnega

posla (3. točka drugega odstavka 13. člena ZZK-1). Zakonite predkupne pravice

načeloma ni treba vpisati v zemljiško knjigo, saj njeno publiciteto zagotavlja ţe zakon,

iz katerega izhaja. Vendar poznamo tudi izjeme. Tako na primer SZ-1 določa, da se

lahko zakonita predkupna pravica najemnika (prejšnjega imetnika stanovanjske pravice,

ki mu je bilo stanovanje dano v najem za nedoločen čas) iz 176. člena SZ-1 vpiše v

zemljiško knjigo na predlog predkupnega upravičenca (prvi odstavek 178. člena SZ-

1).«281

S tem je dopusten vpis v zemljiško knjigo, saj 5. točka drugega odstavka 13.

člena ZZK-1 določa, da se lahko v zemljiško knjigo vpišejo tudi druge pravice, za

katere zakon določa, da se vpišejo v zemljiško knjigo.282

Vpis v zemljiško knjigo je

torej pomemben predvsem pri pogodbeni predkupni pravici, medtem ko nastanejo

publicitetni učinki zakonite predkupne pravice ţe z zakonom.283

Druga razlika pa je v uveljavljanju. Pravnoposlovna predkupna pravica se lahko

uveljavlja samo proti tistim kupcem, ki so slaboverni, zakonita pa zoper vsakogar.

Tukaj postane pomembna moţnost vpisa v zemljiško knjigo, saj ni mogoče očitati

slabovernosti tistemu, ki je pošteno ravnal v pravnem prometu in zaupal v

zemljiškoknjiţno stanje. Moţnost vpisa v zemljiško knjigo pa je pomembna tudi zato,

ker omogoča (omejeno) uveljavljanje pogodbene predkupne pravice v izvršilnem

postopku.284

Izpodbijanje pogodbe zaradi neupoštevanja pogodbene predkupne pravice

281

R. Vrenčur, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 103, 104 282


R. Vrenčur, Zakonita predkupna pravica na področju nepremičnin, Podjetje in delo, št. 6, 2003 284

Nobene razlike namreč ni pri uveljavljanju vknjiţene pravnoposlovne predkupne pravice in zakonite

predkupne pravice v izvršilnem postopku na nepremičnine. Predkupni upravičenec, čigar predkupna

pravica je vpisana v zemljiško knjigo, mora biti na javno draţbo vabljen ţe na podlagi drugega odstavka

510. člena OZ. Če bi sodišče to prezrlo, lahko le-ta zahteva razveljavitev draţbe. Prvi odstavek 510. člena

sicer določa, da se predkupni upravičenec na javni draţbi načeloma ne more sklicevati na svojo

predkupno pravico, vendar velja drugače pri nepremičninah. Zakon o izvršbi in zavarovanju v 182. členu

določa, da ima imetnik zakonite predkupne pravice oziroma imetnik vknjiţene pogodbene predkupne

pravice prednost pred najugodnejšim ponudnikom, če takoj po končani draţbi izjavi, da kupuje

nepremičnino pod enakimi pogoji. Kadar pa se nepremičnina prodaja z neposredno pogodbo, povabi

sodišče predkupnega upravičenca, naj na zapisnik pri sodišču izjavi, ali ţeli izkoristiti pravico. Če

predkupni upravičenec izrabi svojo pravico, imata najboljši ponudnik na draţbi ali kupec pri neposredni

pogodbi takoj pravico ponuditi višjo ceno. Podobno ureja predkupno pravico tudi Zakon o prisilni

poravnavi, stečaju in likvidaciji v 149. in 150. členu. Prim.: R. Vrenčur , Pravna ureditev nepremičnin,

61

je praviloma mogoče le, če je bila tretjemu, ki je stvar kupil, predkupna pravica znana

ali mu ni mogla ostati neznana (dobrovernost), kar pri nepremičninah praviloma

pomeni, da je izpodbijanje zaradi pogodbene predkupne pravice mogoče le, če je bila ta

vpisana v zemljiško knjigo. Če pa ni bila upoštevana zakonita predkupna pravica, ki se

ne vpisuje v zemljiško knjigo, pa tretji praviloma ne more biti v dobri veri, ker

publiciteta zakonite predkupne pravice izhaja iz zakona, ki predkupno pravico določa

(ignorantia iuris nocet).285

»Seveda so moţne izjeme. Če na primer solastniško razmerje

na etaţni lastnini (še) ni razvidno iz zemljiške knjige, tretji ne more vedeti za zakonito

predkupno pravico iz 66. oziroma 124. člena SPZ.«286

Tretja razlika med obema predkupnima pravicama je v krogu oseb, na katere posamezna

predkupna pravica nanaša. Pravnoposlovna predkupna pravica je ustanovljena v korist

točno določene osebe, zakonita predkupna pravica pa praviloma ščiti neki širši javni

interes. Vendar tudi tukaj obstajajo izjeme in tako zakonite predkupne pravice ščitijo

interese etaţnih lastnikov, solastnikov ali najemnikov.287

2.4.5. Kolizije predkupnih pravic

V pravnem prometu lahko nastanejo različne kolizije predkupnih pravic, tako da lahko

pride do situacije ko lahko ima na isti stvari več oseb (pravnoposlovno ali zakonito)

predkupno pravico. Splošno pravilo v našem pravu je, da ima v primeru kolizije med

zakonito in pogodbeno predkupno pravico prednost zakonita predkupna pravica, kar je

razumljivo, saj bi sicer stranke vedno lahko obšle sistem zakonitih predkupnih pravic. V

koliziji zakonitih predkupnih upravičencev po ZKZ je vrstni red določen v samem

zakonu,288

prav tako pa so rešene tudi kolizije različnih predkupnih upravičencev

kmetov v istem vrstnem redu. V koliziji predkupne pravice najemnika – bivšega

imetnika stanovanjske pravice in solastnika stanovanja ima prednost solastnik, najemnik

GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 104; 510. čl OZ; M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV

revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 60 285


M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 61 287


23. člen ZKZ

62

pa ima pravico pred drugimi etaţnimi lastniki,289

ki imajo prav tako zakonito predkupno

pravico po SPZ.290

2.4.6. Kolizija predkupne pravice in odkupne pravice

V primeru kolizije odkupne pravice in zakonite predkupne pravice ima prednost slednja.

Drugačna interpretacija bi omogočala zaobid zakonite predkupne pravice. Prodajalec bi

s kupcem (kateremu ţeli prodati nepremičnino) namesto prodajne pogodbe sklenil

dogovor o odkupni pravici, nakar bi kupec to pravico izkoristil. 291

Zakonita predkupna pravica pride v poštev, če lastnik nepremičnino proda. Pri odkupni

pravici pa ni lastnik tisti, ki prodaja nepremičnino, ampak odkupni upravičenec z

enostransko izjavo volje oblikuje prodajno-pogodbeno razmerje, ki lastnika zavezuje, da

opravi prenos lastninske pravice na odkupnega upravičenca. Ker ne bi šlo za prodajo,

torej ne bi bilo potrebno upoštevati zakonite predkupne pravice. Ker vknjiţena odkupna

pravica učinkuje tudi zoper novega pridobitelja nepremičnine, bi lahko prišlo do

poloţaja, da bi lahko odkupni upravičenec uveljavljal odkupno pravico zoper

zakonitega predkupnega upravičenca (na primer občino), ki je svojo predkupno pravico

izkoristil. Takšna interpretacija bi v preveliki meri predstavljala moţnost izigravanja

zakonitih predkupnih pravic, še posebej tistih, ki so določene v javnem interesu, zato je

treba dati prednost zakoniti predkupni pravici.292

»V primeru nastanka kolizije med pogodbeno odkupno in pogodbeno predkupno

pravico pa pride v poštev smiselna uporaba 6. člena SPZ (prioritetno načelo),293

kar

pomeni, da je potrebno prej ustanovljeni pravici dati prednost pred kasneje ustanovljeno

pravico.«294

289

176. člen SZ-1 290



str. 64 292


str. 64; R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 234 293

Neposredna uporaba 6. člena SPZ ni moţna, ker ne gre za stvarni pravici, temveč pravici

obligacijskega prava. 294


str. 64

63

3. SKLEP

Pri lastninski pravici gre za temeljno ustavno zagotovljeno pravico, ki predstavlja

najširšo oblast nad stvarjo, zato je treba posege v lastninsko pravico razlagati

restriktivno. Kriteriji za poseg v lastnino morajo biti vedno jasni in izrecni, kar pomeni,

da je na področju omejevanja lastninske pravice analogija nedopustna.295

Pri posegih je

potrebno vzpostavljati ravnoteţje med individualističnimi interesi lastnika zemljišča,

lastniki drugih zemljišč in javnim interesom.296

Omejitve lahko določa zakon ali pa

lastnik sam po svoji volji omeji svojo lastninsko pravico. Zakon lahko določa omejitve

lastninske pravice tako v javnem kot v zasebnem interesu, marsikdaj pa se ravno preko

varovanja zasebnega interesa, posredno varuje tudi javni interes.

Vsebina omejitev se razteza do najmanjših moţnih, ko omejitev lastnika ne ovira

bistveno pri njegovem izvrševanju lastninske pravice, kot na primer, da mora dovoliti

prost prehod čez svoj gozd; preko omejitev, pri katerih se lastnik odreče delu svoje

suverenosti; pa do skrajnosti, kot je razlastitev. Predkupna pravica na primer začne

»omejevati« lastnika komaj, ko se ta odloči stvar prodati, pri čemer zakonita predkupna

pravica s tem usmerja pravni promet na osebo, ki se glede na javni interes šteje za

najprimernejšega lastnika nepremičnine in kot taka predstavlja v našem pravnem

sistemu pogost instrument regulacije pravnega prometa z nepremičnino.297

69. člen URS določa, da se lastninska pravica na nepremičnini lahko v javno korist

odvzame ali omeji proti nadomestilu v naravi ali proti odškodnini pod pogoji, ki jih

določa zakon, vendar kljub temu v praksi marsikdaj ostaja vprašanje nadomestila

oziroma odškodnine nerešeno. Vsekakor bi bila potrebna sistemska rešitev glede

odškodnin na primer pri sluţnostih v javno korist.

Poseben pomen v zvezi z omejitvami lastninske pravice imajo obligacijske pravice,

katerih opredelilni znak je njihovo relativno učinkovanje. Načeli avtonomije in

dispozitivnosti dopuščata prosto oblikovanje obligacijskih razmerij, tako da se na

295

Prim.: R. Vrenčur, Komunalne sluţnosti, Pravna praksa, št. 7, 2002, str. 17 296




64

obligacijskopravnem nivoju lahko stranke dogovorijo skoraj karkoli. V zemljiško knjigo

pa se lahko vpisujejo samo tiste obligacijske pravice, za katere je glede na njihovo

pravno naravo pomembna publiciteta v zemljiški knjigi.298

Tako lahko nekatere

obligacijske pravice, glede katerih zakon to dopušča, s pomočjo vpisa v zemljiško

knjigo, ali celo brez vpisa, kot je to primer pri zakupni pravici, pridobijo omejene

absolutne učinke in tako predstavljajo pomemben poseg v lastninsko pravico. Z vpisom

ali na podlagi zakona pridobijo višjo pravno kvaliteto oziroma se oplemenitijo, kar jih

»naredi močnejše« v poseganju v lastninsko pravico.

Pomembno omejevanje lastninske pravice lahko predstavljajo omejene stvarne pravice

oziroma stvarne pravice na tuji stvari, ki lahko obstajajo samo poleg lastninske pravice,

pri čemer se na imetnika prenaša del lastnikove oblasti. V tem delu mora lastnik

prepustiti svojo oblast imetniku druge stvarne pravice, zato je pomembno ali ta omejitev

nastane po volji lastnika ali proti njegovi volji.299

Poudariti je potrebno, da je celosten pregled omejitev lastninske pravice nemogoče

izdelati, saj bi le-ta moral vsebovati številne omejevalne določbe številnih področnih

zakonov, ki pa se nenehno spreminjajo. Poleg v tem delu obravnavanih omejitev pa

predstavljajo omejitev lastninske pravice tudi večosebna lastninska razmerja (solastnina,

skupna lastnina, solastnina etaţnih lastnikov na skupnih delih).

Menim, da je bistvenega pomena razlikovanje med tistimi omejitvami, ki nastanejo po

volji lastnika in tistimi, ki nastanejo proti njegovi volji. Čeprav lahko omejitve, ki

nastanejo na podlagi volje lastnika včasih posegajo v lastninsko pravico intenzivneje kot

tiste, ki nastanejo proti njegovi volji in čeprav morda (finančne) okoliščine lastnika

prisilijo k omejevanju svoje lastninske pravice, se lastnik vendarle zanje odloči sam.

Sam pretehta med pozitivnimi in negativnimi vidiki konkretne omejitve in se odloči kaj

mu v danem trenutku pomeni več; popolna uporaba in uţivanje lastninske pravice na

svoji nepremičnini ali nadomestilo, ki ga dobi, če se (delu) suverenosti odpove;

gotovost o trajnosti njegove lastninske pravice na nepremičnini ali sredstva, ki mu jih

zagotovi hipoteka, ki hkrati to gotovost zmanjša, … Iz tega razloga sem v vsebinskem

298

Prim.: M. Tratnik, R. Vrenčur, Nepremičninsko pravo, I. del, Zemljiškoknjiţno pravo, Inštitut za

nepremičninsko pravo, Maribor 2005, str. 270 299


65

delu stvarne pravice na tuji stvari opisala na dveh mestih, ločeno glede na prisotnost ali

neprisotnost volje lastnika nepremičnine, ki se obremenjuje.

»Bistvo sodobne pravne teorije o lastninski pravici lahko skrčimo na ugotovitev, da

lastninska pravica ni več absolutna ali vseobsegajoča in oblastvena, saj jo omejujejo

različna pravna področja, tako da je njen tradicionalni koncept zelo okrnjen, saj se vse

bolj uveljavlja njena socialna funkcija, ki daje posamezniku – upravičencu pravico

uporabljati stvar, jo uţivati in razpolagati z njo toliko, kolikor dopušča pravni red, vsako

drugo uporabo pa izključuje in prepoveduje. Tudi omejitve so njen sestavni del, saj ta

šele z njimi resnično zaţivi in pridobi svoj pomen.«300

300

M. Štritof-Brus, Razlastitve in druge omejitve lastninske pravice, Planet GV, Ljubljana 2006, str. 16

66

BIBLIOGRAFIJA

Viri

- Energetski zakon (EZ), Uradni list RS št. 79/1999, 27/2007 (UPB2), 70/2008,

Ljubljana, 1999

- Obligacijski zakonik (OZ), Uradni list RS št. 83/2001, 97/2007 (OZ-UPB1),

Ljubljana, 2001

- Stanovanjski zakon (SZ-1), Uradni list RS št. 69/2003, 57/2008, Ljubljana, 2003

- Stvarnopravni zakonik (SPZ), Uradni list RS št. 87/2002, Ljubljana, 2002

- Ustava RS (URS), Uradni list RS št. 33/1991, 42/97, 66/2000, 24/2003, 69/2004,

68/06, Ljubljana, 1991

- Zakon o dedovanju (ZD), Uradni list SRS št. 15/1976, 23/1978, Uradni list RS

št. 67/2001, Ljubljana, 1976

- Zakon o gozdovih (ZG), Uradni list RS št. 30/93, 67/2002, 110/2007, Ljubljana,

1993

- Zakon o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), Uradni list št. 51/1998, 3/2007 (UPB4),

93/2007, Ljubljana, 1998

- Zakona o javnih cestah (ZJC), Uradni list št. RS 29/1997, 33/2006 (ZJC-UPB1),

45/2008, Ljubljana, 1997

- Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), Uradni list RS št. 55/96, 55/2003 (ZKZ-

UPB1), Ljubljana, 2003

- Zakon o ohranjanju narave (ZON), Uradni list RS št. 56/1999, 96/2004 (ZON-

UPB2), Ljubljana, 1999

- Zakon o urejanju prostora (ZUreP-1), Uradni list RS št. 110/2002, 8/2003,

Ljubljana, 2002

- Zakon o varstvu kulturne dediščine (ZVKD-1), Uradni list RS št. 16/2008,

Ljubljana, 2008

- Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES), Uradni

list RS št. 18/2004, Ljubljana, 2004

- Zakon o vojnih grobiščih (ZVG), Uradni list RS št. 65/2003, Ljubljana, 2003

- Zakon o vodah (ZV-1), Uradni list RS št. 67/2002, 57/2008, Ljubljana, 2002

- Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Uradni list RS št. 58/2003, Ljubljana, 2003

67

Literatura

Publikacije in članki

- Dernovšek Joţe, Stvarno pravo: Zakonita predkupna pravica, Pravna praksa, št.

1, 2003

- Erdelič Biljana, Ustanovitev sluţnosti v javno korist brez odškodnine za poseg v

lastninsko pravico, Pravna praksa, št. 38, 2007

- Frantar Tone, Stvarno pravo, Gospodarski vestnik, Ljubljana 1993

- Juhart Miha, Berden Andrej, Keresteš Tomaţ, Rijavec Vesna, Tratnik Matjaţ,

Vlahek Ana, Vrenčur Renato, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Zaloţba,

Ljubljana 2004

- Juhart Miha, Nepremičnine in prostor: Omejitev lastninske pravice na

nepremičninah zaradi doseganja prostorskih ciljev, Podjetje in delo, št. 6, 2003

- Juhart Miha, Tratnik Matjaţ, Vrenčur Renato, Stvarno pravo, GV Zaloţba,

Ljubljana 2007

- Kranjc Janez, Latinski pravni reki, Cankarjeva zaloţba, Ljubljana 2000

- Plavšak Nina, Juhart Miha, Podgoršek Bojan, Kranjc Vesna, Ilovar Gradišar

Sonja, Zabel Bojan, Moţina Damjan, Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del),

3.knjiga, GV Zaloţba, Ljubljana 2004

- Rijavec Vesna, Keresteš Tomaţ, Vrenčur Renato, Knez Rajko, Pravna ureditev

nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006

- Sajovic Bogomir, Lastninska pravica, izvedene in posebne pravice, Uradni list

RS, Ljubljana 2001

- Šinkovec Janez, Ustavno zagotavljanje lastnine, Podjetje in delo, št. 6, 1992

- Štritof – Brus Mojca, Razlastitve in druge omejitve lastninske pravice, Planet

GV, Ljubljana 2006

- Tratnik Matjaţ, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije, Ljubljana 2004

- Tratnik Matjaţ, Razlastitev, Podjetje in delo, št. 6, 2003

- Tratnik Matjaţ, Sluţnosti v javno korist, Pravna praksa, št. 9, 2006

- Tratnik Matjaţ, Stvarnopravni zakonik z uvodnimi pojasnili, Zaloţba Uradni list

RS, Ljubljana 2002

- Tratnik Matjaţ, Vrenčur Renato, Nepremičninsko pravo, I. del,

Zemljiškoknjiţno pravo, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2005

68

- Tratnik Matjaţ, Zakonita predkupna pravica solastnika nepremičnine, Pravna

praksa, št. 44, 2003

- Tratnik Matjaţ, Vrenčur Renato, Nepremičninsko pravo, Zbirka predpisov, GV

Zaloţba, Ljubljana 2009

- Vrenčur Renato, Komunalne sluţnosti, Pravna praksa, št. 7, 2002

- Vrenčur Renato, Lastninska pravica na nepremičninah, Pravna praksa, št. 31,

2004

- Vrenčur Renato, Nekateri vidiki omejitev lastninske pravice, Institucionalno

varstvo nekaterih človekovih pravic, predvsem s področja druţinskih in socialnih

razmerij s primerjalnopravnimi vidiki prava Evropske Unije ter njenih članic, Zbornik

prispevkov, Inštitut za civilno, primerjalno in mednarodnopravno zasebno pravo,

Maribor 1998

- Vrenčur Renato, Omejitev razpolaganja po volji lastnika na področju

nepremičnin, Pravna praksa, št. 26, 2003

- Vrenčur Renato, O prepovedi odsvojitve in obremenitve, Pravna praksa, št. 420,

1999

- Vrenčur Renato, Varstvo pred imisijami po SPZ, Pravna praksa, št. 7, 2004

- Vrenčur Renato, Stvarno pravo za posrednike z nepremičninami, Inštitut za

nepremičninsko pravo, Maribor 2005

- Vrenčur Renato, Zakonita predkupna pravica na področju nepremičnin, Podjetje

in delo, št. 6, 2003

Spletni viri

- Spletna stran Zavoda za gozdove: http://www.zgs.gov.si

- Spletna stran Geodetskega zavoda Slovenije:

http://www.gzs-dd.si/o_komasacije.htm

http://www.zgs.gov.si/

http://www.gzs-dd.si/o_komasacije.htm

Documents

UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETAR. Vrenčur, Stvarno pravo za posrednike z nepremičninami, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2005, str. 42 4 Ustava RS (URS), Ur. list