Prof. dr. sc. Vlado Belaj

USPOSTAVA ETAŽNOG VLASNIŠTVA

NAZIV, IZVORI, DEFINICIJA Nazivi koji se koriste: etažno vlasništvo i vlasništvo posebnog

dijela nekretnine Naziv etažno vlasništvo (od franc. riječi étage=kat):

jednostavnost i uvriježenost u praksi Uređuje ga Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima

(1996.- stupio na snagu 1. siječnja 1997.) Ostali izvori: Zakon o zemljišnim knjigama (1996.), Uredba o

održavanju zgrada (1997.) Definicija: etažno vlasništvo proizlazi iz suvlasničkog dijela i s

njim je trajno povezano, a predstavlja preinačenje načina izvršavanja suvlasničkih ovlasti glede neke nekretnine (s učinkom i prema trećima) tako da su ovlasti i obveze osobe kojoj pripada određeni suvlasnički dio nekretnine usredotočene na neki samostalni uporabni fizički dio te nekretnine (npr. stan) kao da je taj dio u isključivom vlasništvu tog suvlasnika

Jednostavnija definicija: etažno vlasništvo je vlasništvo na stanu ili poslovnoj prostoriji kao posebnom dijelu nekretnine

RAZVITAK ETAŽNOG VLASNIŠTVA

Etažno vlasništvo potpunije se razvilo tek u XX. stoljeću pod utjecajem stambene krize

U nas se potpunije razvija tek nakon II. svjetskog rata donošenjem Zakona o vlasništvu na dijelovima zgrada (1959.)

S pravnog stajališta etažno je vlasništvo vrlo složena ustanova Razlozi nastanka etažnog vlasništva: 1. socijalni, 2. gospodarski, 3.

prostorno-komunalni Socijalni razlozi: u pravilu jeftinija izgradnja i cijena u odnosu na

obiteljske kuće predstavlja jedno od sredstava za smanjivanje stambene krize; država nastoji što većem broju građana omogućiti kvalitetan stambeni prostor (značajno iz različitih aspekata: radnog, zdravstvenog, demografskog i sl.)

Gospodarski razlozi: stvaranje novih materijala i sustava gradnje omogućilo je znatno jeftinije podizanje velikih stambenih četvrti

Gospodarski razlozi: izgradnjom velikih višekatnih stambenih četvrti smanjuje se preveliko širenje gradova; smanjuje se površina građevinskog zemljišta čime se čuva poljoprivredno zemljište

Prostorno-komunalni razlozi: uštede u izgradnji komunalne infrastrukture, gradskog prometa i sl.

ELEMENTI PRAVNE KONSTRUKCIJE ETAŽNOG VLASNIŠTVA

Etažno vlasništvo predstavlja odnos između zemljišta, zajedničkih dijelova nekretnine i posebnih dijelova nekretnine

U ranijem sustavu etažnog vlasništva (socijalističkom) temeljna odrednica je bio poseban dio zgrade (stan ili poslovna prostorija)

Od stana su se određena prava širila na zajedničke dijelove i zemljište

Prema sustavu etažnog vlasništva koji je uveo ZV postoji jedinstvo nekretnine – određena se vlasnička prava šire od zemljišta preko zgrade kao cjeline na posebne dijelove zgrade

Temeljna odrednica ovog sustava je suvlasništvo nekretnine kao cjeline, odnosno načelo jedinstva nekretnine – iz toga se izvodi etažno vlasništvo

OPĆENITO O USPOSTAVI ETAŽNOG VLASNIŠTVA Etažno vlasništvo je neodvojivo povezano sa suvlasništvom

nekretnine kao cjeline kako kod nastanka tako i kasnije neprekidno dok postoji

Etažno vlasništvo uspostavlja se na dijelu suvlasničke nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu

Objekt na kojem se uspostavlja etažno vlasništvo najčešće je stan, ali ono se može uspostaviti i na samostalni poslovnim prostorijama, samostalnim garažama ili jasno omeđenim mjestima u zgradi namijenjenim ostavljanju motornih vozila

Etažno vlasništvo ne može postojati na zajedničkim dijelovima nekretnine (npr. zemljište na kojem je izgrađena zgrada kao i zemljište koje služi redovitoj uporabi zgrade, temelji, glavni zidovi, pročelje, stubište, dizala i sl.)

OBJEKTI ETAŽNOG VLASNIŠTVA Stan je prema čl. 2. st. 1. Zakona o najmu stanova “skup

prostorija namijenjenih za stanovanje s prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje čine zatvorenu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz”

Jedna prostorija ne može se smatrati stanom Sve prostorije koje čine stan moraju činiti zatvorenu građevinsku

cjelinu – moraju biti povezane Stan mora imati poseban ulaz (tzv. prolazni stan nije stan po

zakonskoj definiciji) Poslovna prostorija prema čl. 2. st. 3. Zakona o zakupu i prodaji

poslovnog prostora je “jedna ili više prostorija u poslovnoj ili stambenoj zgradi namijenjenih obavljanju poslovne djelatnosti koje, u pravilu, čine građevinsku cjelinu i imaju zaseban glavni ulaz”

Objekt etažnog vlasništva mogu biti samostalne poslovne prostorije

Objekt etažnog vlasništva mogu biti i samostalne garaže ili jasno omeđena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila (ne radi se o parkiralištima na otvorenom-npr. ispred zgrade)

Prema čl. 2. st. 4. i 5. Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora “garaža je prostor za smještaj vozila”, a “garažno mjesto je prostor za smještaj vozila u garaži”

Uz stan ili drugu samostalnu prostoriju etažno vlasništvo se može protezati i na sporedne dijelove kao što su otvoreni balkoni, terase, podrumske i tavanske prostorije, kućne vrtove, mjesta za ostavljanje najviše do dva motorna vozila po pojedinom stanu

Da bi se etažno vlasništvo protegnulo i na takve sporedne dijelove oni trebaju biti jasno razgraničeni od ostalih dijelova nekretnine te pristup do njih mora biti slobodan (ne preko nečijeg posebnog dijela)

NAČINI USPOSTAVE ETAŽNOG VLASNIŠTVA Etažno vlasništvo uspostavlja se: 1. na temelju odgovarajućeg suvlasničkog dijela (potrebna je

odluka suda); 2. na temelju suglasne odluke svih suvlasnika (potrebna je

suglasna pisana odluka svih suvlasnika) 3. na temelju očitovanja volje vlasnika zemljišta sa zgradom,

odnosno nositelja prava građenja sa zgradom (potrebno je pisano očitovanje volje vlasnika zemljišta, odnosno nositelja prava građenja)

Uspostava etažnog vlasništva je u potpunosti valjana tek kada se izvrši upis u zemljišnu knjigu

Etažno vlasništvo ne može se uspostaviti dok nadležno tijelo ne potvrdi da je određeni stan ili dr. samostalna uporabna cjelina

Spomenutu potvrdu može zamijeniti uporabna dozvola

TKO MOŽE PODNIJETI ZAHTJEV ZA USPOSTAVU ETAŽNOG VLASNIŠTVA?

Uspostavu etažnog vlasništva mogu zahtijevati: 1. suvlasnik nekretnine koji ima barem odgovarajući

suvlasnički dio; 2. zajednički vlasnici koji imaju u svojem zajedničkom

vlasništvu barem odgovarajući suvlasnički dio; 3. više suvlasnika te nekretnine na temelju suglasnog

zahtjeva, ako njihovi suvlasnički dijelovi ukupno iznose barem koliko je odgovarajući suvlasnički dio;

4. vlasnik zemljišta ili nositelj prava građenja kada dijele nekretninu na suvlasničke dijelove koji su odgovarajući dijelovi za uspostavu vlasništva posebnih dijelova

Kada postoji više ovlaštenika glede istog posebnog dijela (npr. suvlasnika ili zajedničkih vlasnika istog stana) svi se oni smatraju kao jedna osoba

Prava i dužnosti koja proizlaze iz etažnog vlasništva izvršavaju solidarno

USPOSTAVA ETAŽNOG VLASNIŠTVA NA TEMELJU ODGOVARAJUĆEG SUVLASNIČKOG DIJELA I KORISNE VRIJEDNOSTI

Ovaj je način uspostave moguć i bez suglasne odluke svih suvlasnika Zahtjev može postaviti jedan ili više suvlasnika ako imaju odgovarajući

suvlasnički dio S pravnog je stajališta ovaj način uspostave najsloženiji Problem kod ovog načina uspostave etažnog vlasništva je potreba

postojanja pisane suglasnosti svih suvlasnika Suvlasnici doduše ne mogu uskratiti suglasnost drugom suvlasniku koji

ima odgovarajući suvlasnički dio osim ako bi se time ukinula ili ograničila njihova prava na temelju već stečenog etažnog vlasništva

Suvlasnički je dio odgovarajući ako je jednak ili veći od odnosa korisne vrijednosti stana ili dr. glede kojeg se traži uspostava etažnog vlasništva prema korisnoj vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine

Korisna vrijednost izračunava se prije svega iz korisne površine, ali i drugih elemenata koji povećavaju ili umanjuju vrijednost prema drugim stanovima

PRAVILA ZA UTVRĐIVANJE KORISNE VRIJEDNOSTI 1. korisne vrijednosti utvrđuje isključivo sud odlukom donesenom u

izvanparničnom postupku; 2. izračunava se na temelju korisne površine koju čini podna površina

stana umanjena za širinu zidova koji je prekidaju; 3. uzimaju se u obzir razlike koje povećavaju ili smanjuju vrijednost

prema drugim stanovima, a proizlaze iz namjene, položaja i sl., a nisu nastale na trošak samo jednog od suvlasnika;

4. zanemaruju se razlike koje povećavaju ili smanjuju vrijednost koje su manje od 2%

5. ne uzimaju se u obzir podrumske i tavanske prostorije koje nisu prilagođene za stambene ili poslovne svrhe

6. korisne se površina u pravilu izračunava prema glavnom projektu koji je sastavni dio građevinske dozvole (ako postoje znatnija odstupanja može se korisna površina izračunati prema stvarnom stanju)

PRIMJER ODREĐIVANJA SUVLASNIČKOG DIJELA TEMELJEM KORISNIH VRIJEDNOSTI

Na temelju izračuna korisnih vrijednosti stavljanjem u odnos korisne vrijednosti pojedine samostalne cjeline, s ukupnom vrijednosti svih samostalnih cjelina, suvlasnički omjeri su slijedeći:

I. etaža (posl. prostor): 320.000,00x100:800.000,00= 40/100II. etaža (stan): 280.000,00x100:800.000,00= 35/100III. etaža (stan): 110.000,00x100:800.000,00= 14/100

(stan): 90.000,00x100:800.000,00= 11/100 -------------------------------------------------------------------------------

UKUPNO: 800.000,00 100/100

NAKNADNA PROMJENA KORISNIH VRIJEDNOSTI Jednom utvrđena korisna vrijednost stana i dr. nije nepromjenjiva Jednom utvrđena korisna vrijednost stana i dr. nije nepromjenjiva

kategorijakategorija Sud će ponovno utvrđivati korisnu vrijednost:Sud će ponovno utvrđivati korisnu vrijednost: 1. zbog određenih promjena nastalih građevinskim zahvatima za koje 1. zbog određenih promjena nastalih građevinskim zahvatima za koje

je potrebna građevinska dozvola (npr. dogradnja, nadogradnja), je potrebna građevinska dozvola (npr. dogradnja, nadogradnja), 2. zbog promjene stanja stanova odnosno drugih prostorija koji 2. zbog promjene stanja stanova odnosno drugih prostorija koji

neposredno graniče ili zbog prijenosa sporednih dijelovaneposredno graniče ili zbog prijenosa sporednih dijelova Promjena stanja stanova i dr. prostorija - npr. promjena namjene (stan

u posl. prostor); građevinski radovi za koje nije potrebna građevinska dozvola

Prijenos sporednih dijelova – npr. otvorenih balkona, terasa, podrumskih ili tavanskih prostorija

Da bi prijenos bio moguć sporedni dio treba biti takav da je dostupan za prijenos na drugi posebni dio zgrade

Kod ponovnog utvrđivanja korisnih vrijednosti, suvlasnici čija je korisna vrijednost povećana dužni su punu naknadu onim suvlasnicima čija se korisna vrijednost smanjila

USPOSTAVA ETAŽNOG VLASNIŠTVA NA TEMELJU SUGLASNE ODLUKE SVIH SUVLASNIKA

Nije bitno da postoji odgovarajući suvlasnički dio Važno je samo da postoji pisani sporazum (ugovor) svih

suvlasnika kojim oni suglasno osnivaju etažno vlasništvo Suglasna odluka svih suvlasnika (ugovor) zamjenjuje odluku

suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti Ipak u slučaju naknadne promjene korisnih vrijednosti može se

od suda zahtijevati ponovno utvrđivanje korisnih vrijednosti U pravilu je polazište za utvrđivanje suvlasničkih dijelova

korisna površina stana ili drugog posebnog dijela nekretnine Suvlasnici mogu primijeniti i izračun korisnih vrijednosti pri

utvrđivanju veličine suvlasničkih dijelova To ne vrijedi apsolutno jer ako tako odgovara suvlasnicima oni

mogu odrediti veličinu suvlasničkog dijela različito od veličine pripadajućeg posebnog dijela nekretnine

PRIMJER ODREĐIVANJA SUVLASNIČKIH DIJELOVA TEMELJEM KORISNE POVRŠINE

Temeljem suglasnosti suvlasnika, stavljanjem u odnos korisne površine samostalnih uporabnih cjelina s ukupnom površinom istih, utvrđuje se veličina suvlasničkih dijelova nekretnine kako slijedi:

I. etaža: stan 120x100:480= 25/100 stan 40x100:480 = 8/100

II. etaža: stan 62X100:480= 13/100 stan 58x100:480= 12/100 stan 40x100:480= 8/100III. etaža: stan 80x100:480= 17/100 stan 80x100:480= 17/100-------------------------------------------------UKUPNO: 480 m² = 100/100

USPOSTAVA ETAŽNOG VLASNIŠTVA NA TEMELJU OČITOVANJA VOLJE VLASNIKA ZEMLJIŠTA SA ZGRADOM (NOSITELJA PRAVA GRAĐENJA SA ZGRADOM)

Potrebno je očitovanje volje (pisano) vlasnika zemljišta sa zgradom, odnosno nositelja prava građenja sa zgradom

Ne traži se suglasnost ostalih suvlasnika jer je u ovom slučaju samo jedan vlasnik cijele nekretnine

Pravomoćnu odluku suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti zamjenjuje odgovarajuća odredba vlasnika zemljišta sa zgradom (očitovanje volje)

Relativno jednostavan način uspostave etažnog vlasništva jer nisu potrebne suglasnosti suvlasnika

Primjenjuje se kod izgradnje novih objekata pri čemu investitor koji je ujedno i vlasnik cijele nekretnine obavi etažiranje

Kupci stanova ili drugih posebnih dijelova nekretnine upisuju se kao suvlasnici stanova i dr. koji su već etažirani

DOGRADNJA, NADOGRADNJA, PREUREĐENJE I ULAGANJE Dogradnjom, nadogradnjom ili preuređenjem (adaptacijom)

zgrada, odnosno prostorija u suvlasničkim (zajedničkim ili tuđim) zgradama ne može se steći vlasništvo

Jednako tako ne može se steći vlasništvo ni prigradnjom, ugradnjom ili ulaganjem u suvlasničku (zajedničku ili tuđu) zgradu

Da li onaj koji je obavio dogradnju, nadogradnju, preuređenje ili ulaganje u suvlasničku (zajedničku ili tuđu) zgradu ima pravo na naknadu određuju pravila obveznog prava

Vlasništvo bi se eventualno moglo steći samo ako je vlasnik (suvlasnik) dograđene, nadograđene ili prigrađene nekretnine tako odredio

Npr. suvlasnici (etažni vlasnici) sporazume se o nadogradnji pri čemu može doći do promjene korisnih vrijednosti odnosno veličine suvlasničkih dijelova