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JULES HURTUBISE Économiste Expert-conseil en habitation 2 600, avenue Pierre-Dupuy, suite 505, Cité du Havr e Montréal (Québec) H3C 3R6 Bureau (514) 522-2767 Télécopieur (514) 522-2803 [email protected]
VILLAGE DU BASSIN PEEL
MARCHÉ POTENTIEL, PROGRAMME DE DÉVELOPPEMENT
ET PHASAGE ANNUEL DES ÎLOTS RÉSIDENTIELS
MANDAT RÉALISÉ POUR DEVIMCO
Octobre 2007
Marché, programme de développement et phasage des îlots résidentiels
TABLE DES MATIÈRES
1.0 INTRODUCTION ......................................................................................................................................1
2.0 LA VISION DE DÉVELOPPEMENT .........................................................................................................3
3.0 DÉFINITION DES FAMILLES DE PRODUITS RÉSIDENTIELS............................................................11
3.1 COMPLEXE DE RÉSIDENCES ÉTUDIANTES .................................................................................................11
3.1.1 L’EXPÉRIENCE ÉTRANGÈRE ...............................................................................................13
3.1.2 la situation à montréal...............................................................................................................16
3.1.3 conclusion ................................................................................................................................20
3.2 COMPLEXE DE RÉSIDENCES POUR PERSONNES ÂGÉES .............................................................................21
3.2.1 conclusion ................................................................................................................................26
3.3 CONDOMINIUMS .....................................................................................................................................26
3.3.1 conclusion ................................................................................................................................41
4.0 LA PROGRAMMATION DU PROJET ....................................................................................................43
5.0 CONCLUSION........................................................................................................................................49
ANNEXE
1
Marché, programme de développement et phasage des îlots résidentiels
1.0 INTRODUCTION
Par sa localisation, par sa taille, par son caractère multifonctionnel, par la diversité
des produits résidentiels considérés, par les principes qui ont guidé sa conception, le
Village du Bassin Peel sera un grand complexe immobilier d’exception et de dernière
génération, poussant à un autre niveau la création de vaste milieu de vie au centre
de Montréal et constituant une nouvelle réponse aux besoins divers de clientèles
urbaines de plus en plus variées.
Ce sera véritablement un nouveau quartier où les diverses composantes seront
fusionnées harmonieusement, participant ensemble à la qualité de vie des personnes
qui y vivront, y constituant ensemble un tout indissociable. On pourra non seulement
y vivre, on pourra aussi y travailler, y trouver une foule de produits et de services, s’y
restaurer, s’y divertir, se passer même de voiture, avoir accès facilement à pieds, en
vélo ou en tramway au Centre-Ville, au Vieux-Montréal, au Canal Lachine, au parc
Jean Drapeau…, y trouver même une vie communautaire.
Plus qu’une réponse aux divers besoins de vie des personnes qui y vivront, le Village
du Bassin Peel profitera aussi à ce milieu de Montréal relativement déstructuré et
positionnera inévitablement ses secteurs périphériques à des développements variés
qui viendront leur conférer une nouvelle vie.
Objet particulier de notre analyse, les composantes résidentielles viendront ainsi
dynamiser les autres composantes du Village du Bassin Peel et seront à la fois
dynamiser par celles-ci, leur procurant indéniablement un positionnement et une mise
en valeur qu’elles ne pourraient atteindre seules.
Les objectifs particuliers de notre analyse s’inspirent de cette vision de
développement du Village du Bassin Peel et abordent ce qui suit :
• Déterminer les produits résidentiels aptes à maximiser le développement du
Village du Bassin Peel;
• Évaluer les caractéristiques, les potentiels, les rythmes annuels d’absorption et
les conditions de marché qu’offre chacun des produits résidentiels retenus;
2
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
• Recommander un programme de développement détaillé de chacun des
bâtiments et des îlots désignés résidentiels du Village du Bassin Peel en
précisant le nombre d’unités de logement, leur superficie moyenne et la période
de réalisation la plus propice compte tenu des phases de développement
prévues pour l’ensemble du projet.
Afin d’être en mesure de bien cerner les conditions de marché de certains produits
résidentiels, plusieurs enquêtes ont été réalisées dans le cadre du mandat. Ces
enquêtes ont concerné :
• Un relevé des caractéristiques des projets de condominiums et d’appartements
au centre-ville de Montréal (projets récents, en construction ou annoncés);
• Un inventaire des condominiums existants récemment vendus et ceux mis en
vente dans le secteur du centre-ville,;
• Un inventaire de l’offre et des besoins de résidences pour étudiants;
• Un inventaire de l’offre et des besoins de résidences pour personnes âgées.
Outre la présente introduction, le présent rapport est articulé autour de 3 sections
distinctes. On retrouve à la section 2 la vision de développement retenue en ce qui
concerne la fonction résidentielle. La définition des produits résidentiels est ensuite
présentée à la section 3. On retrouve par la suite la programmation résidentielle
détaillée à la section 4.
3
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
2.0 LA VISION DE DÉVELOPPEMENT
L’objectif de cette section vise à élaborer la vision de développement qui devrait être
retenue et d’identifier les principales familles de produits résidentiels qui devraient
contribuer le plus au succès de l’ensemble du projet. Une fois cette vision élaborée, il
s’agira de préciser les caractéristiques de chacun des produits retenus (nombre
d’unités, positionnement, etc.). Cette tâche sera effectuée aux sections suivantes.
La vision de développement est influencée principalement par deux variables : la
localisation et les caractéristiques du projet.
La localisation
Il est clair que les caractéristiques du site ne sont pas neutres sur le type de
développement qui pourra être réalisé.
Le projet du Village du Bassin Peel sera localisé dans la partie centrale de Montréal.
Ce projet occupera le site délimité à l’ouest par la rue du Séminaire, au nord par la
rue Ottawa, à l’est par la voie ferrée et l’autoroute Bonaventure et au sud par le Canal
Lachine.
Source : Groupe DAA
4
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
Il s’agit d’une localisation stratégique située près du centre des affaires, du quartier
international, du Vieux-Montréal et de la Cité du Multimédia.
Source : Groupe DAA
Ces secteurs ont tous connu des développements significatifs lors des dernières
années, notamment au niveau résidentiel. Les deux cartes présentées aux pages
suivantes qui identifient les projets résidentiels réalisés depuis 2004 au centre-ville
permettent de visualiser cet état de fait. On constate que de nombreux projets ont
été réalisés au sud de l’autoroute 720 au cours des dernières années.
Cette tendance devrait se poursuivre et tout particulièrement dans le secteur de
Griffintown dans lequel on retrouve le bassin Peel. Il s’agit d’un secteur relativement
déstructuré qui se retrouve coincé entre des zones dynamiques : le centre-ville, le
Vieux-Montréal, le secteur du canal Lachine près d’Atwater et l’Île-des-Sœurs. La
déstructuration du secteur offre de nombreuses opportunités compte tenu que les
coûts de réalisation des projets deviennent de plus en plus importants dans les
secteurs environnants.
5
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
En définitive, on peut conclure qu’il s’agit d’une localisation présentant des potentiels
évidents pour un développement résidentiel :
• Le site se retrouve à proximité des zones d’emplois;
• Le site se retrouve dans le prolongement du développement observé au cours
des dernières années. Ce projet amplifiera le développement et initiera d’autres
opportunités de mises en valeur;
• Le secteur est mûr pour un redéveloppement et offre des opportunités de
développement plus abordables que dans les autres secteurs environnants. La
réalisation du projet permettra en fait d’ouvrir tout le secteur à d’autres projets.
6
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
7
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
8
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
Caractéristiques du projet
Les caractéristiques principales du projet influenceront également la programmation
des composantes résidentielles.
Projet multifonctionnel
Le Village du Bassin Peel sera un projet multifonctionnel d’envergure et de dernière
génération unique à Montréal. On retrouvera dans le projet :
• Des commerces;
• Des espaces à bureaux;
• Un cinéma;
• Un hôtel;
• Des galeries d’art et un musée;
• Et bien sûr des logements.
La fonction résidentielle viendra donc dynamiser les autres composantes du projet et
profitera également de la présence de celles-ci.
Il s’agit donc d’un projet dans lequel la population pourra habiter, travailler et se
divertir. Cette caractéristique distinctive jouera inévitablement de façon positive sur le
positionnement du projet. Le site sera également relié au Vieux-Montréal et au
centre-ville par un tramway.
Projet s’inscrivant dans les courants du « Smart Growth » et du développement
durable
Ce faisant, les principales caractéristiques du projet s’inscrivent de façon évidente
dans les tendances lourdes observées un peu partout à travers les grandes villes du
monde qui vise notamment à :
• Revitaliser les quartiers anciens;
• Densifier l’occupation du sol dans les secteurs à proximité des infrastructures de
transport en commun;
• Favoriser l’émergence de quartiers présentant une mixité de fonctions urbaines
dans lesquels les gens peuvent vivre, travailler et se récréer.
9
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
Ces orientations tirées des principes de « Smart Growth » 1 et de développement
durable sont tout à fait présentes dans le projet du Village du bassin Peel. Ces
caractéristiques constitueront des atouts significatifs dans la mise en marché de la
fonction résidentielle sans compter le fait que le site se retrouve à proximité du centre-
ville qui en soit est un avantage indéniable.
De plus, des efforts significatifs seront déployés en ce qui concerne les
aménagements paysagers. L’objectif sera bien sûr de donner une touche verte au
secteur (espaces verts au sol et sur le toit des bâtiments). Une telle signature
permettra également au Village du Bassin Peel de se distinguer des autres projets à
proximité du centre-ville.
Diversité des produits résidentiels et intégration des services
Par ailleurs, l’envergure du projet nécessitera inévitablement une diversité de produits
résidentiels. Aucun produit, pris isolément, n’a suffisamment de potentiel de
développement pour occuper une proportion significative du projet dans un horizon
raisonnable. Cette diversité de produits, jumelée à l’intégration de services, va
accentuer le dynamisme du projet et contribuera au succès général de celui-ci en
plus d’ouvrir toutes sortes d’avenues de développement dans son voisinage.
Ce sont d’ailleurs ces deux concepts qui ont permis à la fonction résidentielle de se
développer de façon significative au cours des dernières années au centre-ville de
Montréal.
Historiquement, les projets de condominiums au centre-ville étaient principalement
axés vers ce qu’on appelle le segment des « empty nester », c’est-à-dire ces
ménages d’un certain âge qui se retrouvaient seuls une fois que les enfants avaient
quitté la maison. Ces ménages qui étaient prêts à vivre dans un nouveau milieu de
vie et qui voulaient se libérer de l’entretien de leur immeuble et/ou des problèmes de
circulation, se tournaient naturellement vers le marché des condominiums. Le
centre-ville constituait une localisation de choix
1 Le Smart growth est un concept de développement urbain "durable" bénéfique pour la
communauté, l'économie et l'environnement. Ce principe favorise notamment la réhabilitation des quartiers anciens et s'oppose a l'"urban sprawl" ou expansion incontrôlée des banlieues. Ce concept privilégie également la mixité des usages, les déplacements à pieds, etc.
10
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
Plus récemment, suite à des ajustements de marché importants, le centre-ville s’est
« démocratisé ».
Ainsi, au début des années 2000, des projets qui visaient des segments de clientèles
plus jeunes (jeunes professionnels notamment) sont apparus. Puis, en 2004, le
centre-ville s’est ouvert à des projets plus abordables. Le projet « Les Terrasses
Windsor » du groupe True North ainsi que le projet Lowneys du groupe Prével en
sont les principales manifestations et sont localisés juste au nord des emplacements
envisagés pour le Village du Bassin Peel.
Notons cependant que la diversification ne s’est pas seulement fait vers les segments
de marchés les plus abordables. Le Crystal de la Montagne, localisé à l’intersection
René Lévesque et De la Montagne, dont la construction sera terminée avant la fin de
l’année s’inscrit pour sa part dans un nouveau segment de marché haut de gamme.
Le succès d’absorption qu’a connu ce projet est indéniable. Ce succès s’explique
principalement par l’intégration de services d’hôtellerie aux unités de condominiums
du projet. Cette caractéristique a permis au projet de se positionner de façon unique
et ce même avec une localisation inhabituelle pour un projet résidentiel (sur le
boulevard René Lévesque) et des conditions de marché relativement difficiles et
incertaines (c’est-à-dire au milieu de l’année 2005) pour un projet de cette envergure
dans le segment de marché le plus luxueux.
Il en résulte qu’en misant sur la diversité, l’abordabilité et l’intégration à des services
variés dans un projet ayant une localisation stratégique et naturelle pour la fonction
résidentielle, on maximise les chances de succès du projet.
11
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
3.0 DÉFINITION DES FAMILLES DE PRODUITS RÉSIDENTIEL S
La section précédente a permis de cerner la vision de développement qui devrait être
retenue au niveau résidentiel pour le projet. Les différents produits doivent
maintenant être précisés.
Compte tenu des caractéristiques de localisation du site et du projet, il est important
que les produits résidentiels soient denses et permettent un rythme d’absorption
élevé. Dans ce contexte, trois types de complexes résidentiels pourraient être
retenus : un complexe destiné aux étudiants, un complexe de résidences pour
personnes âgées et finalement des condominiums. Des complexes spécialisés
destinés spécifiquement à ces clientèles s’insérant dans un projet multifonctionnel
d’envergure pourraient se positionner de façon avantageuse dans le marché
montréalais.
Ces types de produits ont leurs propres conditions de marchés (aires de marché,
dynamiques, etc..) sont complémentaires et cibles des clientèles d’âges variés. Il
s’agit donc à cette étape de documenter ces différents marchés et de préciser les
principaux paramètres de chacune des familles de produits. La programmation
détaillée est présentée à la section 4.
3.1 COMPLEXE DE RESIDENCES ETUDIANTES
Le Sommet de Montréal tenu en 2002 a été le plus grand événement de
mobilisation et de concertation visant à définir la vision commune du devenir de
la Ville. Ce Forum, qui rassemblait des représentants de la fonction publique et
de la société civile, a permis d’identifier des axes d’intervention et des projets
prioritaires bénéfiques pour le développement de la Ville.
Un de ces axes vise à faire de Montréal une métropole de création et
d’innovation ouverte sur le monde. Un des projets retenus pour favoriser le
rayonnement international de Montréal était de créer une Cité universitaire
internationale sur le territoire de la Ville de Montréal.
Selon les promoteurs de cette idée, Montréal est une grande ville universitaire en
Amérique du Nord. C’est en effet à Montréal qu’on retrouve le plus d’étudiants
12
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
per capita parmi les différentes agglomérations nord américaines2. En 2005, on
retrouvait à Montréal plus de 17 000 étudiants étrangers soit environ le tiers de
l’ensemble des étudiants étrangers de tout le Canada.
Depuis le Sommet de Montréal, la corporation de la Cité universitaire internationale
de Montréal a été crée. Celle-ci regroupe l’Université de Montréal, l’Université McGill,
l’Université du Québec à Montréal, l’Université Concordia, l’École des technologies
supérieures, les Hautes études commerciales, l’École polytechnique de Montréal et
finalement, la Ville de Montréal.
Même si la réalisation du concept de Cité universitaire fait encore l’objet de réflexion
au moment de la rédaction de ce document, la pertinence d’améliorer l’offre
résidentielle pour la population étudiante n’est pas remis en question.
Les objectifs spécifiques du projet sont les suivants :
• Renforcer le pôle universitaire montréalais, accroître le rayonnement international de Montréal et de ses universités ;
• Permettre aux étudiants de mieux se connaître et réseauter ;
• Dans le contexte de la crise du logement que connaît la métropole, combler un manque criant de résidences sur les campus et permettre aux Universités de Montréal d’accueillir plus d’étudiants étrangers ;
• Loger les étudiants à proximité des sept établissements universitaires et au cœur de la ville ;
• Créer de véritables milieux de vie attirants (jardins, encadrement, services, etc.) en évitant la construction de tours HLM ;
• Permettre aux étudiants de rayonner sur la communauté et de retirer tous les bénéfices de leur séjour à Montréal ;
• Favoriser l’intégration des étudiants étrangers et encourager leur rétention ;
• Soutenir une seule administration centrale, un seul règlement d’admission et un mélange des résidents entre les sites avec les résidences universitaires actuelles.
Confirmation d’un manque important, le projet de Cité universitaire internationale
visait la construction de 3 200 places destinées notamment à accueillir des
étudiants étrangers. Il prévoyait la construction de différents pôles pour desservir
2 Allocution du recteur de l’UQAM devant la Chambre de commerce Montréal métropolitain :
www. uqam.ca/rectorat/allocutions/2002-05pole-univ.html
13
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
les établissements d’enseignement. Ces pôles offriraient toute une gamme de
services aux étudiants (centre d’accueil, services de restauration, places de
rassemblement, salles d’étude, de conférences, de jeux et d’exercices, etc.), dont
certains seraient également accessibles à la population locale.
Par ailleurs, il est important de préciser que le plan d’urbanisme de la Ville
favorise la réalisation de projets résidentiels dans le secteur de Griffintown. La
présence de l’École de technologie supérieure et de résidences étudiantes dans
le secteur de Peel et Notre-Dame va dans le sens de la transformation souhaitée
par la ville.
Notons également que le plan d’urbanisme favorise l’implantation de la Cité
universitaire internationale dans le secteur de Griffintown qui se retrouve dans la
partie centrale de l’île3. Un tel projet, comme n’importe lequel projet locatif, peut
en effet difficilement se réaliser directement au centre ville compte tenu des coûts
de terrains relativement élevés. Les secteurs périphériques comme le secteur de
Griffintown offrent toutefois des possibilités réelles.
3.1.1 L’EXPÉRIENCE ÉTRANGÈRE
Ces complexes destinés spécifiquement aux étudiants se retrouvent un peu
partout à travers le monde. Un des exemples les plus récents est certainement
le University Center de Chicago.
Ce complexe ouvert à l’automne 2004 est destiné aux étudiants étrangers ou
américains fréquentant trois institutions de Chicago : le Columbia college of
Chicago, DePaul University et le Roosevelt University. Il est localisé au centre-
ville de Chicago.
3 Plan d’urbanisme de la Ville de Montréal, partie I – chapitre 2 – 2.3 – objectif 6 - action 6.3.
14
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
Il s’agit d’un bâtiment de 18 étages qui peut loger 1 680 étudiants et 43 employés
oeuvrant au complexe.
L’objectif du complexe est d’offrir aux résidants un cadre propice à la réussite
solaire mais vise également à encourager les activités parascolaires et
15
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
développer auprès de la clientèle un sentiment communautaire. Ainsi, on
retrouve dans le complexe :
• 31 000 pieds carrés de commerces de détail au niveau de la rue ;
• 30 000 pieds carrés consacrés à la restauration;
• 20 000 pieds carrés de terrasses aménagées ;
• Un service de sécurité 24 heures par jour ;
• Un centre de santé ;
• Des installations multimédia ;
• Buanderies,
• Etc.
L’offre de logement pour les étudiants dans le complexe est relativement variée.
On retrouve des chambres et des appartements.
16
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
L’University center offre également toutes les commodités pour la tenue de
conférences, séminaires, sessions de formation, etc. Des salles de réunions d’une
superficie de 415 à 2 375 pieds carrés sont disponibles sous différentes
configurations avec tous les services vidéo et audio pertinents.
3.1.2 L A SITUAT IO N A M ONT REAL
Actuellement, toutes les universités montréalaises offrent des logements locatifs pour
les étudiants (université de Montréal, McGill, Concordia, McGill et l’UQAM). Le
nombre d’unités varie de façon considérable d’une institution à l’autre. À titre
d’exemple, on en retrouve moins de 500 à Concordia et environ 2 400 à l’Université
McGill. Au total, on dénombre actuellement environ 5 300 places dans les
résidences étudiantes des universités.
17
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
Tableau 3.1 : Nombre de places disponibles dans les résidences un iversitaires
Institutions Nombre de places disponibles
Concordia 431
École de Technologies Supérieures 377
UQAM 932
Université de Montréal 1 200
Université McGill 2 361
Total 5 301
Différentes formules d’ébergement sont offertes aux étudiants. Ceux-ci peuvent
habiter en chambre simple ou double avec ou sans repas. Ils peuvent partager un
appartement avec une ou plusieurs personnes (jusqu’à huit personnes dans certains
cas). Certains établissements disposent également de studios et d’appartements
d’une chambre à coucher réservés pour une personne ou un couple.
Un relevé a été effectué pour connaître les tarifs en vigueur pour la location des
différents types d’unités à Montréal. Généralement, le coût de la location varie entre
1,20 $ et 3,13 $ le pied carré4.
4 Des informations détaillées sont présentées en annexe.
18
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
Tableau 3.2 : Exemples de prix annoncés pour des logements de typ e appartement
Institution Type de logement Coût de la
location
Coût au
pied carré
École de Technologie supérieure
Studio 503 $ / mois n.a.
Université du Québec – phase 1
Studio une chambre (type bachelor) pour une personne
465 $ / mois 2,40 $
Université du Québec – phase 1
Studio pour couple 775 $ / mois 3,13 $
Université du Québec – phase 2
Studio une chambre (type bachelor) pour une personne
500 $ / mois 2,48 $
Université du Québec – phase 2
Studio pour couple 825 $ / mois 1,88 $
Université du Québec – phase 2
Studio pour handicapé 500 $ / mois 0,91 $
Université McGill Studio De 740 $ à 804 $ / mois
n.a.
École de Technologie supérieure
Une chambre à coucher
De 650 $ à 718 $ / mois
n.a.
Université du Québec – phase 2
Appartement pour professeur
1 035 $ / mois 1,72 $
Tableau 3.3 : Exemples de prix annoncés pour des chambres sans re pas
Institution Type de logement Coût de la
location
Coût au
pied carré
Université de Montréal Studio occupation simple
296 $ / mois 3,05 $
Université de Montréal Studio occupation double
509 $ / mois 2,96 $
Université de Montréal 8 suites avec salle de bain
596 $ / mois 3,07 $
19
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
L’École de Technologie Supérieure (ETS) et l’Université Concordia ont des projets
pour la construction de nouvelles résidences.
L’ETS qui offre actuellement environ 400 places en résidence prévoit construire une
troisième phase de logements pour étudiants (environ 600 places supplémentaires).
La date de mise en chantier n’est pas encore déterminée, mais le projet est connu
depuis plusieurs années déjà.
L’Université Concordia quant à elle songe depuis longtemps à la construction de
nouvelles places en résidence pour ses étudiants. L’offre étant réduite et la demande
très grande, les places disponibles sont tirées au sort.
Dans le cas de l’Université du Québec à Montréal, elle procède actuellement à la
construction de 600 nouvelles unités dans le quadrilatère formé des rues Berri, Saint-
Hubert, de Maisonneuve et Ontario.
Potentiel de marché
À Montréal, c’est l’université McGill qui présente la meilleure offre dans l’univers du
logement étudiant et ce autant en terme de nombre de places que de typologie. Le
ratio nombre de places par étudiant est actuellement de 7,5 % (2 400 places / 32 000
étudiants)5.
Si on applique ce ratio aux autres universités montréalaises, on estime que le
potentiel de marché total pour l’ensemble des institutions universitaires de Montréal
serait de l’ordre de 7 280 places. Si on soustrait de ce nombre les places existantes,
on obtient une demande potentielle supplémentaire de l’ordre de 2 000 places.
Ce nombre doit être considéré comme un minimum compte tenu qu’il reflète
essentiellement l’ampleur de l’offre de McGill à l’ensemble des autres universités
montréalaises. Or, compte tenu que les taux d’inoccupation sont à peu près nuls à
McGill, cette façon de faire peut sous-estimer la demande potentielle.
Cette sous-estimation est d’autant plus probable que le projet de la Cité universitaire
élaboré par les représentants des différentes universités visait la création de 3 200
places.
5 Il s’agit du nombre total d’étudiants inscrit à l’Université.
20
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
Par ailleurs, une étude réalisée par PriceWaterHouseCoopers pour le compte de la
Cité universitaire internationale de Montréal (CUIM), avait estimé le potentiel
supplémentaire à 7 295 places. Le tableau suivant présente la répartition de ce
potentiel par établissement 6:
Tableau 3.4 : Estimation des besoins supplémentaires, étude Price WaterHouseCoopers
Institutions
Besoins supplémentaires
UQAM (incluant ETS) 1 785
Université de Montréal (incluant HEC et école Polytechnique)
2 260
McGill 1 600
Concordia 1 650
Total 7 295
3.1.3 CONCLUSIO N
Les informations examinées suggèrent fortement qu’il existe un potentiel de marché
très important pour des résidences étudiantes à Montréal. Ce potentiel est estimé à
quelques milliers de places actuellement et devrait augmenter dans l’avenir. De là,
même si d’autres projets verraient le jour au cours des prochaines années en
périphérie du centre-ville, le potentiel de marché important assurerait la pertinence et
la rentabilité de chacun des bâtiments envisagés pour étudiants(es) dans le Village
du Bassin Peel.
En outre, la localisation du Village du Bassin Peel est tout à fait appropriée pour cette
option résidentielle. Les produits locatifs de toutes sortes, qu’ils soient standards,
destinés à des étudiants(es) ou des personnes âgées, ont en effet de la difficulté à se
concrétiser directement dans le centre ville compte tenu des coûts de plus en plus
élevés des terrains. Toutefois, l’ouverture de ce nouveau quartier aux portes du
centre ville offre des possibilités de réalisation évidentes. La présence éventuelle du
tramway facilitera de plus les déplacements entre le site et les différentes institutions
d’enseignement.
6 PriceWaterHouseCoopers, Dossier d’affaires initial dans le cadre du projet de la Cité
universitaire internationale de Montréal, 28 juin 2006, p.3.
21
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
La présence de commerces sur le site constitue également un avantage de
localisation. Généralement, la composante commerciale fait partie intégrante des
complexes étudiants d’envergure (voir l’exemple du University Center de Chicago).
Dans le cadre du projet du Village du Bassin Peel, on peut envisager plusieurs
phases de développement pour les résidences étudiantes. Pour ce type de produits,
chacune des phases doit compter un nombre de places relativement élevé. Il est en
effet important d’atteindre une masse critique suffisante afin de permettre au
promoteur d’amortir les différents services offerts.
Compte tenu des avantages de localisation, des caractéristiques du Village du
Bassin Peel et de la demande potentielle estimée, on envisage la réalisation de 585
places dans 5 bâtiments différents La programmation détaillée est présentée à la
section 4 du présent document et prévoit que 326 places seraient complétées en
2010 et 259 le seraient en 2011, soit des rythmes annuels minimum pour ce type de
construction.
3.2 COMPLEXE DE RESIDENCES POUR PERSONNES AGEES
L’objectif de cette section est de faire le point sur les conditions de marché des
résidences pour personnes âgées dans la zone de marché du bassin Peel.
.
Le faible nombre d’unités pour personnes âgées de qualité dans les secteurs
centraux de Montréal oblige les clientèles âgées en quête d’une résidence à
considérer des secteurs plus éloignés. Dans un tel contexte, un tel établissement
dans le Village du Bassin Peel va inévitable rayonner sur un vaste territoire. La zone
retenue pour estimer le potentiel de marché correspond à une aire de marché
comprenant Verdun, St-Henri, Westmount, N.D.G., Outremont, Ville Mont-Royal,
Côte-des-Neiges, Snowdon, le Plateau, et le centre-sud. En fait, cette aire de
marché couvre 12 territoires de Centres locaux de services communautaires (CLSC).
Il s’agit des CLSC suivants :
� Côtes-des-Neiges;
� Métro;
� Montréal – Centre ville;
� Montréal – Centre sud;
� Mont-Royal;
� Notre-Dame-de-Grâce / Montréal – Ouest;
22
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
� Plateau Mont-Royal;
� Pointe Saint-Charles;
� Saint-Henri;
� Saint-Paul;
� Snowdon;
� Verdun.
Les tendances observées
Le vieillissement de la population au Québec est un phénomène bien connu et
documenté. L’augmentation du nombre de personnes de plus de 65 ans est
perceptible partout au Québec.
En fait, au cours de la période 1991 – 2001, la population de ce groupe d’âge a
augmenté d’environ 25 % au Québec et dans la grande région de Montréal. Sur l’île
de Montréal la hausse observée a été de près de 10 %.
Cependant, dans le centre ville élargie correspondant aux 12 CLSC identifiés
précédemment, la tendance observée est complètement différente. On constate en
fait une diminution du nombre de personnes de plus de 65 ans. Cette diminution
entre 1991 et 2001 a atteint près de 5 800 personnes ce qui représente une baisse
de l’ordre de 8 %.
Tableau 3.5 :Population de plus de 65 ans
Territoires 1991 2001 Variation VariationNombre %
Zone de marché 75 882 70 085 -5 797 -7,6%Île de Montréal 251 750 276 665 24 915 9,9%RMR de Montréal 352 460 442 715 90 255 25,6%Québec 770 915 959 820 188 905 24,5%
Source : Recensements Statistique Canada
Cette situation s’explique par la faiblesse de l’offre résidentielle pour ce créneau de
marché dans la zone de marché. Compte tenu que ces personnes ne peuvent
satisfaire leur besoins en terme de logement, ils quittent tout simplement le secteur.
23
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
Estimation du potentiel de marché pour les résidenc es pour personnes âgées
Selon les projections de population réalisées par l’Institut de la Statistique du Québec
pour le ministère de la Santé et des Services Sociaux (MSSS), on retrouve en 2007
dans l’aire de marché près de 515 000 personnes. De ce nombre, près de 71 000
personnes ont plus de 65 ans ce qui représente environ 13,7 % de la population
totale. Cette population se répartit comme suit : 34 300 ont entre 65 et 74 ans et
36 300 ont plus de 75 ans.
La population de plus de 65 ans aurait été encore plus nombreuse dans l’aire de
marché si les disponibilités d’unités pour personnes âgées avaient été en nombre
suffisant.
Le nombre de personnes âgées qui ont quitté ou ont dû quitter l’aire de marché par le
passé est important. L’aire de marché regroupe les secteurs les plus centraux de la
région métropolitaine de Montréal où les proportions de personnes âgées sont
habituellement les plus élevées. Or, il n’en est rien puisque les proportions sont de
l’ordre de 13% ou 14 % tant dans l’aire de marché que dans la région métropolitaine
de Montréal. Si on observait dans la zone de marché une proportion de personnes
âgées de 16% ou de 18% au lieu de 14%, le nombre de personnes de plus de 65
ans se situerait entre 82 300 et 92 700 plutôt que les 70 600 personnes dénombrées
actuellement.
Cette situation est réversible à condition que des résidences de types variés et de
qualité s’implantent en nombre suffisant dans l’aire de marché. Une tendance
similaire a été renversée pour la population totale au centre-ville et dans sa périphérie
immédiate au cours de la dernière décennie suite à l’apparition de nombreux projets
de condominiums de toutes gammes.
24
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
BILAN DES RÉSIDENCES POUR PESONNES ÂGÉES DANS LE TE RRITOIRE DE MARCHÉ
On retrouve actuellement dans la zone de marché retenue 29 résidences pour
personnes âgées. Ces établissements regroupent au total 2 688 unités de logement.
Les 29 résidences existantes se répartissent comme suit:
• 9 résidences de type appartement regroupant 1 289 unités, repas en sus,
• 1 résidence de type appartement regroupant 180 unités, repas inclus,
• 17 résidences de type chambre et pension regroupant 1 093 unités;
• 2 CHSLD regroupant 126 unités.
De nos jours, les nouvelles résidences comptent généralement au moins une
centaine d’unités. Il s’agit d’un minimum requis afin d’être en mesure d’offrir des
services de qualité. Or, on retrouve plusieurs petits établissements dans la zone de
marché. En fait, selon l’enquête effectuée, seulement 11 des 29 résidences
existantes regroupent plus de 100 unités chacune. Au total ces établissements
totalisent 1 963 unités de logement. Il s’agit des résidences suivantes :
Appartements
• Place Kensington à Westmount;
• Résidence Mont-Carmel au centre-ville;
• Manoir Outremont à Outremont;
• Ambiance ïle-des-Sœurs à l’Île-des-Sœurs;
• Westmount One à Westmount;
• L’Académie Rachel, Plateau Mont-Royal.
Chambres et pension
• Résidence Saint-Dominique, Plateau Mont-Royal;
• Résidence des Boulevards, Plateau Mont-Royal;
• Résidence Van Horne dans Côte-des-Neiges;
• Résidence 2150 Papineau, Centre-sud;
25
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
• CHSLD Château Westmount à Westmount.
Les 18 autres établissements regroupent seulement 725 unités.
Globalement, les taux d’inoccupation dans les résidences de type appartement sont
près de 1,6% quelque soit la gamme, ce qui est très faible voire presque nuls compte
tenu du roulement de clientèles. Les taux d’inoccupation dans les résidences
existantes de type chambre et pension sont près de 5,8%, ce qui est aussi assez
faible, compte tenu que plusieurs d’entre elles maintiennent délibérément des unités
inoccupées afin de les restaurer.
Potentiel de marché pour des unités pour personnes âgées dans l’aire de
marché
Habituellement, le nombre d’unité de logement pour personnes âgées dans un
marché en équilibre équivaut à environ 10 % du nombre de personnes de plus que
65 ans dans la zone d’étude. Si on applique cette norme au territoire de marché
considéré, on devrait retrouver environ 7 000 unités dans la zone de marché (10 %
de 70 628 personnes). Or, actuellement, on dénombre un peu moins que 2 700
unités dans la zone de marché. Il est donc clair qu’il existe un potentiel de marché
important dans cette partie du territoire montréalais.
Il est clair qu’un des obstacles majeurs pour la réalisation de résidences pour
personnes âgées dans la partie centrale de l’île est le coût de terrain. Les
promoteurs sont conscients du marché très peu exploité du centre-ville. Mais,
compte tenu de la demande importante qui se manifeste partout à travers le Québec
et qui peut être satisfaite à partir de paramètres de coûts standards, les promoteurs
ont tendance à être prudents avec le marché du centre montréalais. Mais, l’ouverture
d’un nouveau quartier directement en périphérie du centre-ville ouvre inévitablement
de nouvelles possibilités.
26
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
3.2.1 CONCLUSIO N
L’analyse effectuée a permis de constater que le potentiel de marché pour les
résidences de personnes âgées dans la zone de marché du Village du Bassin Peel
est relativement important. On parle de plusieurs milliers d’unités.
La création de ce nouveau quartier ouvrira des opportunités évidentes pour
l’implantation de résidences pour un complexe pour personnes âgées. La proximité
des attraits comme le Vieux-Port et le Vieux-Montréal, la présence de commerces
directement sur le site du projet et un prix de terrain moins élevé que directement au
centre-ville constituent des avantages de localisation évidents.
On envisage donc encore plusieurs phases de développement pour ce type de
produits. Compte tenu de la faiblesse généralisée de l’offre dans le secteur, tous les
types de résidences sont envisageables (appartements, chambres et pension).
Les résidences pour personnes âgées font partie d’une industrie de services. Par le
fait même, la rentabilité des installations nécessite une masse critique. C’est pour
cette raison que les projets récents regroupent au minimum entre 150 et 200 unités
par phase.
Au total, on envisage 928 unités dans le Village du Bassin Peel répartit sur 4 phases
dont les premières unités ne seraient disponibles qu’à partir de 2012 puisque ce type
d’activité doit compter sur des services déjà en place. La programmation détaillée est
présentée à la section 4.
3.3 CONDOMINIUMS
Une tendance évidente au resserrement vers le centr e
À une certaine époque, la population sur l’île de Montréal diminuait année après
année. Ainsi, entre 1971 et 1981, l’île a perdu plus de 163 000 personnes sur son
territoire.
Depuis, la tendance s’est complètement modifiée. Ainsi, entre 1981 et 1991, le
nombre de résidant sur l’île de Montréal s’est accru de 15 749 personnes soit une
27
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
moyenne de près de 7 900 personnes par tranche de 5 ans.
Puis, après une brève période de stagnation entre 1991 et 1996, la tendance à la
hausse s’est poursuivie. L’augmentation sur l’île a atteint près de 37 000 personnes
entre 1996 – 2001 et près de 42 000 personnes lors de la période 2001 – 2006.
-24
36 877
41 719
-5 000
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
45 000
1991 - 1996 1996 - 2001 2001 - 2006
Figure 3.1 :Variation de la population sur l'île de Montréal,19 91 - 2006
Il est donc clair à la lumière de ces résultats que le territoire le plus central de la
région métropolitaine, c’est-à-dire l’île de Montréal, est actuellement sur une tendance
d’expansion démographique.
Cette conjoncture favorable pour l’île de Montréal est également perceptible au
niveau des mises en chantier. La figure suivante présente l’évolution des parts de
marché des différents secteurs géographiques qui composent la RMR de Montréal
depuis 1989. L’analyse des données permet d’identifier certaines tendances:
28
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
Figure 3.2 :Parts de marché des secteurs géographiques de la RM R de Montréal,
1989 - 2006
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005
Rive Sud Vaudreuil Soulanges Laval et Rive Nord Île de Montréal
• Premièrement, une diminution constante de la part de marché de la rive sud
On constate à partir des tableaux et de la figure suivante qu’à la fin des années
’80, ce sont les banlieues (Laval / rive nord et la rive sud) qui présentaient les
parts de marché les plus importantes (environ 36 % chacun des mises en
chantier totales de la RMR). La meilleure performance de la rive sud a été
atteinte en 1992 avec plus de 43 % des mises en chantier de la région.
Mais depuis, cette proportion n’a cessé de décroître pour atteindre seulement
20 % en 2006. Par ailleurs, au cours de la dernière année, la performance de la
rive nord surpassait celle de la rive sud par plus de 24 points en pourcentage.
29
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
• Deuxièmement, on observe une progression significative des parts de marché
sur l’île de Montréal
À la fin des années ’80, l’île de Montréal s’accaparait un peu plus de 21 % du
marché. Cette proportion a diminué jusqu’à 12 % en 1996.
Depuis, la part de marché de Montréal a augmenté de façon significative. En
2004, 38 % des mises en chantier de la RMR ont été recensées sur le territoire
de l’île de Montréal, soit la même proportion que la région de Laval / rive nord.
Notons que depuis 2004, on constate un léger recul de la part de marché de l’île
de Montréal. À notre avis, il ne s’agit pas de retournement de tendance mais
plutôt d’une période d’ajustement. Soulignons en effet qu’en période de forte
effervescence comme ce fut le cas au cours des dernières années, se sont les
sites les plus faciles à mettre en valeur qui sont généralement retenus par les
promoteurs. Or, habituellement, les sites les plus centraux présentent plus de
contraintes et s’avèrent plus compliqués à mettre en valeur.
L’analyse de l’évolution des mises en chantier pour chacun des arrondissements de
la Ville de Montréal permet de constater que le phénomène de resserrement est
également observé au niveau du secteur central de l’île de Montréal7. La figure
suivante permet d’apprécier cette tendance au cours des cinq dernières années :
7 Les résultats pour chacun des arrondissements sont présentés à l’annexe x
30
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
Figure 3.3 :Évolution des parts de marché des arrondissements d e Montréal les
plus dynamiques, 2002 - 2006
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
2002 2003 2004 2005 2006
Mercier / Hochelaga - Maisonneuve Pierrefonds / Roxboro
RDP / PAT Saint-Laurent
Centre (Ville-Marie et Sud-ouest)
On constate à la lecture des résultats obtenus, que c’est le secteur le plus central de
la ville, les arrondissements Ville-Marie et Sud-ouest, qui a connu la meilleure
performance au cours des dernières années. L’écart s’est d’ailleurs creusé de façon
importante depuis 2003.
À notre avis, ce mouvement généralisé vers le centre s’explique par les facteurs
suivants :
� Érosion du bassin des premiers acheteurs;
� Présence accrue des ménages déjà propriétaire avec une équité plus
importante (vieillissement de la population);
� Amélioration de l’environnement économique générale;
� Congestion accrue sur les différents ponts de la région métropolitaine.
Or, compte tenu que la plupart de ces variables devraient se manifester encore au
cours des prochaines années, on peut penser que les pressions vers le centre
devraient demeurer vives. À condition toutefois d’être en mesure d’assurer une offre
diversifiée et de qualité qui répond aux attentes de cette clientèle.
31
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
Des conditions propices à l’apparition de nouveaux projets au centre-ville
Le secteur central de l’île de Montréal est un marché naturel pour les condominiums.
Entre 2002 et 2006, 5 507 condos ont été construits dans la partie centrale de l’île de
Montréal (arrondissements Ville-Marie et Sud-Ouest). Il s’agit d’une moyenne de
plus de 1 100 unités annuellement, ce qui représente environ 26 % de toutes les
condos construits sur l’île de Montréal au cours de la période.
Ainsi, on constate que la zone dans laquelle s’implantera le projet du Village du
Bassin Peel se retrouve à l’intérieur d’un secteur relativement dynamique au niveau
de la construction de condominiums. Le développement est rendu pratiquement aux
portes du projet. Il est donc tout à fait naturel que ce type de produits, c’est-à-dire
des condominiums, s’implante dans le futur Village.
Au cours des dernières années, la construction de condominiums a toutefois ralentie
dans la région de Montréal et particulièrement au centre-ville. On peut toutefois
déceler à travers différentes variables que les conditions de marchés actuelles
favorise une reprise des activités dans ce secteur de la Ville.
Les figures suivantes présentent les résultats d’une enquête effectuée au cours des
cinq dernières années dans le centre-ville de Montréal portant sur les projets en
construction et sur les projets annoncés mais non débutés. Les informations
recueillies concernent le nombre de projets et le nombre d’unités de logement.
32
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
26
4041
24
13
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
Février 2003 Février 2004 Avril 2005 Avril 2006 Août 20 07
Figure 3.4 :Projets de condominiums et d'appartements,
Nombre de projets en construction et annoncés, Cent re-Ville de Montréal
1 359
2 405
3 016
1 991
866
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
Février 2003 Février 2004 Avril 2005 Avril 2006 Août 20 07
Figure 3.5 :
Projets de condominiums et d'appartements, Nombre d'unités dans les projets en construction et annoncés, Centre-Ville de Montréal
33
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
12
21
14
7
1
0
5
10
15
20
25
Février 2003 Février 2004 Avril 2005 Avril 2006 Août 20 07
Figure 3.6 :Projets de condominiums et d'appartements,
Nombre de projets anno ncés, Centre-Ville de Montréal
638
1 304
848
523
8
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
Février 2003 Février 2004 Avril 2005 Avril 2006 Août 20 07
Figure 3.7 :Projets de condominiums et d'appartements,
Nombre d'unités dans les projets annoncés, Centre-V ille de Montréal
34
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
On constate à la lecture de ces figures que le marché du condos neuf au centre-ville
de Montréal a connu une baisse significatif depuis quelques années et ce autant en
ce qui concerne le nombre de projet qu’en nombre d’unités de logement.
Ainsi, en 2004 et 2005, on recensait une quarantaine de projets en construction ou
annoncés. Ces projets représentaient entre 2 400 et 3 000 logements. Or, en 2007,
on recensait seulement 13 projets en construction ou annoncés pour un peu plus de
800 unités de logement.
En ce qui concerne strictement les projets annoncés, la baisse est encore plus
importante. On est passé de 21 projets en 2004 (pour 1 300 unités) à seulement un
projet annoncé en 2007 (8 unités).
Il est donc clair à partir de ces données que le marché a subi certains ajustements au
cours des dernières années. Le marché a pris une pause.
L’analyse des transactions dans le marché de la revente indique toutefois une
vigueur et un dynamisme certain pour le secteur du centre-ville.
Un relevé de l’ensemble des reventes réalisées entre janvier 2006 et août 2007 a été
effectué pour les secteurs de Pointe-Saint-Charles, Saint-Henri et Ville-Marie.
L’analyse des informations obtenues indique clairement que les prix des transactions
au pied carré sont à la hausse. Ainsi, depuis un an la valeur de la transaction
moyenne a augmenté de 32 % à Pointe-Saint-Charles, 15 % à Saint-Henri et de
10 % dans Ville-Marie.
35
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
278 $273 $
238 $242 $
251 $
293 $
313 $
220 $
230 $
240 $
250 $
260 $
270 $
280 $
290 $
300 $
310 $
320 $
Jan.- Mars 2006 Avril - Juin 2006 Juil.- Sept. 2006 Oc t.- Déc.2006 Jan.- Mars 2007 Avril - Juin 2007 Juil.- Août 2007
Figure 3.8 :Secteur du Sud-Ouest de Montréal (Pointe Saint-Char les),
Valeur moyenne des reventes ($ / p.c. net)
245 $
223 $
239 $
245 $ 245 $
273 $ 274 $
220 $
230 $
240 $
250 $
260 $
270 $
280 $
Jan.- Mars 2006 Avril - Juin 2006 Juil.- Sept. 2006 Oc t.- Déc.2006 Jan.- Mars 2007 Avril - Juin 2007 Juil.- Août 2007
Figure 3.9 :Secteur du Sud-Ouest de Montréal (Saint-Henri / Pet ite-Bourgogne),
Valeur moyenne des reventes ($ / p.c. net)
36
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
294 $
317 $
284 $
296 $
285 $
281 $
311 $
270 $
275 $
280 $
285 $
290 $
295 $
300 $
305 $
310 $
315 $
320 $
Jan.- Mars 2006 Avril - Juin 2006 Juil.- Sept. 2006 Oc t.- Déc.2006 Jan.- Mars 2007 Avril - Juin 2007 Juil.- Août 2007
Figure 3.10 :Secteur Ville-Marie,
Valeur moyenne des reventes ($ / p.c. net)
On peut donc conclure à partir de ces différentes variables que les conditions de
marché sont réunies pour une reprise de l’activité au centre-ville de Montréal.
Les projets qui ont connu du succès récemment
Au cours des dernières années deux projets au centre ville ont particulièrement
retenus l’attention. Il s’agit des projets Terrasses Windsor et du projet Lowney.
Le projet « Les Terrasses Windsor » est situé dans le quadrilatère délimité par les
rues Peel, Notre-Dame, De la Montagne et Saint-Jacques. Ce projet qui a débuté en
2003 et qui s’est terminé en 2007 compte 7 phases pour un total de 1 018 unités. En
moyenne c’est donc plus de 200 unités vendues annuellement.
La particularité de ce projet est d’avoir introduit des unités de petites superficies au
centre ville. La superficie des unités dans ce projet varie entre 567 pieds carrés à
1 045 pieds carrés. Soulignons cependant que les unités de plus de 1 000 pieds
carrés se retrouvent seulement dans deux des sept phases du projet. Généralement,
37
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
la superficie des unités variait entre 600 et 850 pieds carrés.
Les prix quant à eux ont varié entre 205 $ et 315 $ le pied carré. Le prix maximum
atteint lors des deux dernières phases qui ont été terminées cette année s’élevait à
280 $ le pied carré.
Quant au Lowney, la troisième phase de ce projet situé sur la rue de l’inspecteur à
l’ouest de la rue University est en construction actuellement. Au total, 92 des 126
unités sont déjà vendues. La superficie des unités de cette troisième phase varie
entre 490 et 837 pieds carrés. Les prix annoncés sont de 230 $ à 300 $ le pied
carré.
Les phases 1 et 2 comptaient respectivement 69 et 64 unités. Les superficies des
unités dans ces premières phases étaient légèrement plus importante que celles de
la phase 3 (661 à 1 106 pieds carrés pour la phase 2 et 520 à 956 pieds carrés pour
la phase 1).
Une quatrième phase de 110 unités est annoncée.
Un segment de marché particulier à développer
À notre avis, un des segments de marché qui devrait être retenu dans le projet est
celui des ménages composés de professionnels. Il s’agit en fait de la clientèle
typique qu’on retrouve généralement dans le Vieux-Montréal et dans les projets le
long du Canal Lachine.
En fait, l’analyse de l’évolution des projets du centre-ville réalisée précédemment
nous permet d’identifier une piste intéressante pour distinguer le positionnement du
Village du Bassin Peel par rapport aux autres projets du secteur. Les résultats de
l’analyse ont permis en effet de constater que les projets qui ont connu le plus de
succès sont ceux qui ont introduit des produits différents notamment en intégrant des
services spécifiques et adaptés à la clientèle visée (comme dans le cas du Crystal de
la Montagne par exemple).
Dans le cas du Village du Bassin Peel, on pourrait miser, du moins en partie, sur le
principe du « live – work » c’est-à-dire favoriser la création d’un milieu de vie qui
permettrait aux résidants de vivre et travailler dans un même quartier ou à proximité.
Ce concept est de plus en plus populaire dans certaines grandes villes américaines et
en Europe. La proximité du centre-ville permettrait d’offrir cette possibilité aux futurs
38
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
résidants. Notons également que de nombreux emplois se retrouveront sur le site
(des espaces à bureau notamment). Ces nouveaux travailleurs en devenant
résidants du projet pourraient également bénéficier de la proximité entre le lieu de
résidence et de travail.
Soulignons cependant que le concept de « live – work » peut être poussé encore plus
loin. Dans certains cas, le lieu de travail est directement dans le logement. Il s’agit
encore une fois d’appliquer l’idée de l’intégration des services, mais cette fois pour la
clientèle des professionnels et des travailleurs autonomes.
On retrouve dans certains projets à Montréal de timides initiatives qui vont dans ce
sens. On peut penser par exemple au projet « Les Lofts Redpath » situé le long du
Canal Lachine (coin De Montmorency) qui offre aux résidents la possibilité d’utiliser
des salles de réunion à l’intérieur même de l’édifice. Mais, pour l’instant, il s’agit
d’initiatives isolées qui se manifestent généralement en réaction à des demandes
particulières. Les projets qui considèrent cette préoccupation dans la planification du
projet sont à peu près inexistants à Montréal pour l’instant.
Dans le cas du Village du Bassin Peel, cette caractéristique pourrait être poussée
plus loin et être pris en considération dès l’étape de planification. Cette caractéristique
pourrait devenir en quelque sorte la marque de commerce d’une des parties du
Village. Notons que le Village du Bassin Peel se prêterait tout à fait à ce type de
projet compte tenu de sa proximité avec des pôles d’emplois dans le tertiaire moteur
dans lesquels on retrouve des catégories de professionnels qui pourraient être
intéressés par ce type de produits (centre-ville, Cité du Multimédia, Vieux-Montréal,
etc.).
Les complexes de type « Live-Work » devraient croître en popularité au cours des
prochaines années un peu partout à travers l’Amérique et en Europe. C’est du moins
ce que croît John McIlwain spécialiste en développement résidentiel de l’Urban Land
Institute de Washington D.C.8 Les différentes enquêtes réalisées par le Census
Bureau aux États-Unis démontrent en effet que les personnes qui travaillent de leur
domicile est en forte croissance. On estime que ce nombre a augmenté de 7 % au
États-Unis lors des trois dernières années.
8 http://realestate.msn.com/Buying/Article_aspx?cp-documentid=5066919.
39
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
On peut identifier plusieurs projets récents aux Etats-Unis dans lesquels on retrouve
le concept de « Live-Work » :
� City Plaza à West Palm Beach
Le complexe City Plaza est situé au cœur de West Palm Beach. Le premier
immeuble ouvre ses portes en 2005. Compte tenu du succès évident, les
promoteurs décident de poursuivre avec un deuxième immeuble de 21 étages
qui comptera plus de 360 unités haut de gamme. La construction de ce
deuxième immeuble sera terminée en 2008 (voir photo montage ci-après).
La publicité et le marketing élaborés pour ce deuxième immeuble visent en
partie les professionnels qui peuvent travailler à domicile. Le concept de
« Live/work » est spécifiquement mis de l’avant. Outre les services
habituels dans ce type d’immeubles luxueux (sécurité 24/24, services de
conciergerie, piscine, centre de santé, etc) on retrouve également des
salles de réunions à l’usage des résidents.
40
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
� The Metropolitan condominiums à Portland
Au milieu des années ’90, le secteur de Pearl District (Hoyt Street properties) à
Portland était une ancienne zone ferroviaire et d’entrepôt abandonnée.
Aujourd’hui, il s’agit d’un des secteurs les plus dynamiques de la ville au niveau
du développement résidentiel. On y retrouve des tours résidentielles, des
galeries d’art, des restaurants et des espaces verts.
Avant Après
Un des plus prestigieux immeubles de ce secteur et de l’ensemble de la Ville
est le Metropolitan Condominiums. Il s’agit de deux immeubles jumelés : l’un
de 19 étages qui compte 121 luxueuses unités de logement en copropriété et le
deuxième de 4 étages consacré exclusivement à des unités Live / work. Ces
des sections sont jointes par environ 20 000 pieds carrés de commerces de
détail au niveau de la rue.
Ce bâtiment LEED regroupe plusieurs services : centre de santé, cave à vin, et
notamment des salles de conférence pour les travailleurs à domicile. Le
bâtiment sera terminé et livré aux nouveaux résidants avant la fin de l’année.
41
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
3.3.1 CONCLUSION
Le centre-ville élargi est un secteur propice et naturel à la construction de
condominiums. Il s’agit d’un produit résidentiel qui s’est développé depuis longtemps
dans ce secteur et qui devrait s’amplifier au cours des prochaines années.
La construction de condominiums dans le grand centre-ville a connu un
ralentissement au cours des dernières années. On a constaté certains ajustements
et le marché du condominium neuf a pris une pause.
Certaines conditions de marché laissent toutefois entrevoir une reprise des activités
prochainement. Les résultats d’une enquête effectuée depuis plusieurs années
permettent de constater que le nombre de projets en construction ou annoncés n’a
jamais été aussi peu élevé depuis 2003 et ce, autant en terme de projets qu’en
nombre d’unités. On se retrouve donc au creux d’un cycle.
Par ailleurs, l’analyse du marché de la revente indique clairement que l’attrait du
centre-ville n’a pas diminué pendant cette période plus difficile pour les
condominiums neufs. Les prix de vente au pied carré n’ont pas diminué. On
constate même que ces prix de vente connaissent des augmentations marquées
depuis environ un an dans le grand secteur du centre-ville. Ces éléments militent
donc en faveur d’une reprise du marché du neuf au centre.
42
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
On constate également que les projets qui ont connu le plus de succès au cours des
dernières années se retrouvent dans le voisinage immédiat du site du Village du
Bassin Peel. Il s’agit des projets « Les Terrasses Windsor », Le Lowney’s et le Quai
de la Commune ».
Le succès de ces projets démontre clairement les tendances de développement très
fortes qu’on retrouve depuis quelques années au sud de l’autoroute Ville-Marie et
indique de façon sans équivoque l’attrait de tout ce secteur.
Ces projets présentent certaines similitudes : des superficies de plancher
relativement petites et des prix modestes ont permis d’élargir le bassin d’acheteur
susceptible de se localiser dans le centre de Montréal.
Ces projets devraient être la référence pour la composante résidentielle du Village du
Bassin Peel. Avec de telles caractéristiques en termes de superficies et de prix, il est
réaliste de prétendre à des phases comptant entre 200 et 250 unités par année
comme ce fut le cas pour les projets mentionnées précédemment. Au total, on
envisage un peu plus de 2 000 unités dont la superficie moyenne sera généralement
inférieure à 1 000 pieds carrés et dont le prix avec taxes oscillera entre 320 $ et 350 $
le pied carré.
En plus d’exploiter les marchés traditionnels qui se manifestent dans ce secteur de la
ville, on pourrait offrir la possibilité d’intégrer des unités de type « Live-Work ». Cette
possibilité pourrait être un plus pour le projet et améliorerait encore davantage la
diversité des produits.
La programmation détaillée est présentée à la section suivante.
43
Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
4.0 LA PROGRAMMATION DU PROJET
L’objectif de cette section est de présenter de façon détaillée la programmation
résidentielle retenue pour le Village du Bassin Peel. Les aspects abordés sont la
localisation de chacun des types de logements sur le site, le nombre d’unités pour
chacune des typologies, les superficies moyennes, les prix moyens de vente ou de
location et le phasage.
La carte de la page suivante permet de visualiser la localisation de chacun des types
de logement sur le site. Les bâtiments résidentiels seraient construits à même le sol
essentiellement dans la partie ouest du site (section résidentielle). Dans le cas des
autres îlots, les logements seraient construits au-dessus des commerces.
On constate à partir de la carte que les logements sont regroupés par type afin de
créer des complexes homogènes. Le complexe destiné aux étudiants se retrouverait
dans la portion nord-est du site (à l’est de la rue Peel). Quant à celui des résidences
pour personnes âgées, il serait localisé complètement dans la partie ouest du projet.
L’espace entre les bâtiments d’un complexe serait aménagé en fonction du type
d’occupation.
Il est également prévu d’inclure dans le Village du Bassin Peel des logements
sociaux. Ceux-ci seraient localisés au coin des rues De la Montagne et Ottawa. On
retrouverait également sur le site des condominiums abordables.
Le reste du site serait occupé par différents types de condominiums. Trois types sont
identifiés.
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Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
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Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
Au total, la programmation retenue dans le cadre du projet compte 3 832 unités de
logements réparties selon les types suivants :
Tableau 4.1 :
Nombre d’unités par type de logement
Description Nombre d’unités
Logements étudiants 584
Logements pour personnes âgées 928
Logements sociaux 437
Logements abordables 471
Condominiums 1 412
Total 3 832
On constate qu’il s’agit d’une programmation diversifiée, conforme à la stratégie
d’inclusion de la Ville de Montréal qui favorise la diversité et la mixité sociale à
l’intérieur d’un même projet.
La base pour calculer les logements sociaux est de retrancher du total les 584
logements étudiants et les 220 unités destinées à des clientèles âgées semi-
autonomes. Ainsi défini, 471 logements sociaux sont envisagés et ils représentent
14,4% des 3 027 habitations9. Quant aux condominiums abordables, ils sont
envisagés au nombre de 471, soit 15,6% des 3 027 habitations. Au total, c’est 30%
des 3 027 habitations qui auront une vocation dite sociale.
La diversité recherchée pour la composante résidentielle est également perceptible
au niveau des superficies et des prix des logements. Le tableau suivant présente ces
caractéristiques de chacun de ces types de logements retenus :
9 Les unités pour étudiants et les chambres et pension pour personnes âgées ne sont pas considérées
comme des logements par certains organismes comme Statistique Canada ou la SCHL compte tenu que ces unités ne possèdent pas nécessairement une cuisine complète.
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Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
Tableau 4.2 : Caractéristiques des unités par îlot
Superficie brute Vocation Nombre Unité moyenne(p.c.) d'unités (p.c.)
Ilot 1Bâtiment 1 92 935 Rés. pour étudiants 68 1 100 2,50 $ p.c.
Ilot 2Bâtiment 1 94 207 Rés. pour étudiants 86 875 2,50 $ p.c.Bâtiment 2 153 086 Rés. pour étudiants 140 875 2,50 $ p.c.Bâtiment 3 115 304 Rés. pour étudiants 105 875 2,50 $ p.c.Bâtiment 4 266 710 Rés. pour étudiants 186 1 150 2,50 $ p.c.
Ilot 3Bâtiment 1 153 086 Condominiums type 1 179 700 281 $ p.c. (avec taxes)Bâtiment 2 94 207 Condominiums abordables 97 800Bâtiment 4 94 207 Condominiums abordables 97 800
Ilot 8 a 12Bâtiment 1 113 345 Condominiums type 2 93 1 000 319 $ p.c. (avec taxes)Bâtiment 2 227 390 Condominiums type 2 178 1 050 319 $ p.c. (avec taxes)Bâtiment 3 218 714 Condominiums type 2 163 1 100 330 $ p.c. (avec taxes)Bâtiment 4 292 738 Condominiums type 2 209 1 150 330 $ p.c. (avec taxes)Bâtiment 5 198 424 Condominiums type 2 136 1 200 330 $ p.c. (avec taxes)Bâtiment 6 261 113 Condominiums type 2 159 1 350 341 $ p.c. (avec taxes)
Section Résidentielle Logements sociauxBâtiment 1a 141 100 Accès Logis (OMH) 159 800Bâtiment 1b 127 500 Accès Logis (OMH) 143 800Bâtiment 1c 119 937 Accès Logis (OMH) 135 800
Condominiums abordablesBâtiment 2 103 464 Condominiums abordables 110 850Bâtiment 3 89 126 Condominiums abordables 94 850Bâtiment 4 69 923 Condominiums abordables 74 850
Résidences pour personnes âgéesBâtiment 1 221 394 Personnes autonomes 261 635 2,80 $ p.c.Bâtiment 2 239 478 Personnes autonomes 283 635 2,80 $ p.c.Bâtiment 3 138 210 Personnes autonomes 163 635 2,80 $ p.c.Bâtiment 4 132 010 Personnes semi-autonomes 220 450 4,50 $ p.c.
Condominiums Bâtiment 1 132 010 Condominiums type 3 114 950 330 $ p.c. (avec taces)Bâtiment 2 101 268 Condominiums type 3 87 950 330 $ p.c. (avec taxes)Bâtiment 3 77 006 Condominiums type 3 47 1 350 352 $ p.c. (avec taxes)Bâtiment 4 77 006 Condominiums type 3 47 1 350 352 $ p.c. (avec taxes)
À déterminer par l'OMH
À déterminer par la SHDMÀ déterminer par la SHDMÀ déterminer par la SHDM
Coût de location ouprix de vente
À déterminer par l'OMHÀ déterminer par l'OMH
À déterminer par la SHDMÀ déterminer par la SHDM
On constate à la lecture du tableau que les superficies de plancher moyennes pour
les condominiums varient entre 700 et 1 350 pieds carrés, soit des superficies
moyennes allant des condominiums des Terrasses Windsor à ceux des
condominiums sur de Maisonneuve ou sur Sherbrooke Ouest. Les prix envisagés
(incluant les taxes) quant à eux varient entre 281 $ et 352 $ le pied carré. Il s’agit de
la typologie la plus dense.
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Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
Dans le cas des condominiums de type 1, la superficie moyenne est de l’ordre de 700
pieds carrés et le prix envisagé est d’environ 280 $ le pied carré.
Dans le cas des condominiums de type 2 qui se retrouve dans la partie sud du projet,
la superficie moyenne totale est de l’ordre de 1 150 pieds carrés. Celle-ci varie entre
1 000 et 1350 pieds carrés selon le bâtiment. Les prix moyens varient entre 320 $ et
340 $ le pied carré.
Les condominiums de type 3 localisés dans la section ouest du site près du Canal
Lachine sont les plus luxueux avec des prix moyens variant entre 330 $ et 350 $ le
pied carré.
Le phasage détaillé de la composante résidentielle est présenté à la figure suivante.
On constate que la programmation est prévue sur une période d’au moins 12 ans et
prévoit un rythme de construction variant entre 47 et 677 unités annuellement. Ce
nombre relativement important doit toutefois être relativisé.
Rappelons que le Village du Bassin Peel s’adresse à plusieurs segments de marché
complètement indépendant l’un de l’autre. Par ailleurs, certains créneaux comme les
résidences pour personnes âgées et les résidences pour étudiants exigent un
nombre élevé d’unités par bâtiment.
En isolant spécifiquement le marché du condominium, le nombre envisagé
annuellement oscille entre 47 et 318 unités. Mentionnons que ce dernier volume
annuel fut atteint il y a quelques années dans les projets « Terrasses Windsor » et
Lowneys, tous deux localisés un peu plus au nord du Village du Bassin Peel. En
outre, les créneaux de marché visés par ces projets étaient relativement plus limités
que ceux du Village du Bassin Peel.
Au total, le rythme annuel de construction prévu pour chacune des trois familles de
produits résidentiels retenus rende la programmation envisagée pour le Village du
Bassin Peel tout à fait réalisable.
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Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
VILLAGE DU BASSIN PEELCOMPLEXE RÉSIDENTIEL couleur = période de construction
TABLEAU SOMMAIREPrésenté à Jules Hurtubisepar Norfield ImmobilierOctobre 2007
Année de la mise en marché des unités d'habitation 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Totaux
Projet Superficie Nombre VocationBrute d'unités
Ilot 1Bâtiment1 92 935 68 Rés. pour etudiants 68
Ilot 2Bâtiment 1 94 207 86 Rés. pour etudiants 86 Bâtiment 2 153 086 140 Rés. pour etudiants 140 Bâtiment 3 115 304 105 Rés. pour etudiants 105 Bâtiment 4 266 710 186 Rés. pour etudiants 186
Ilot 3Bâtiment 1 153 086 179 Condominiums type 1 179 Bâtiment 2 94 207 97 Condominiums abordables 97 Bâtiment 4 94 207 97 Condominiums abordables 97
Ilot 8 a 12Bâtiment 1 113 345 93 Condominiums type 2 93 Bâtiment 2 227 390 178 Condominiums type 2 178 Bâtiment 3 218 714 163 Condominiums type 2 163 Bâtiment 4 292 738 209 Condominiums type 2 209 Bâtiment 5 198 424 136 Condominiums type 2 136 Bâtiment 6 261 113 159 Condominiums type 2 159
Section Residentielle Logements sociauxBâtiment 1 a 141 100 159 Accès Logis (OMH) 159 Bâtiment 1 b 127 500 143 Accès Logis (OMH) 143 Bâtiment 1 c 119 937 135 Accès Logis (OMH) 135
Condominiums abordablesBâtiment 2 103 464 110 Condominiums abordables 110 Bâtiment 3 89 126 94 Condominiums abordables 94 Bâtiment 4 69 923 74 Condominiums abordables 74
Résidences pour personnes âgéesBâtiment 1 221 394 261 Personnes autonomes 261 Bâtiments 2 239 478 283 Personnes autonomes 283 Bâtiment 3 138 210 163 Personnes autonomes 163 Bâtiments 4 132 010 220 Personnes semi-autonomes 220
Condominiums du CanalBâtiments 1 132 010 114 Condominiums type 3 114 Bâtiment 2 101 268 87 Condominiums type 3 87 Bâtiments 3 77 006 47 Condominiums type 3 47 Bâtiments 4 77 006 47 Condominiums type 3 47
Totaux 4 144 898 3 832 664 677 586 477 471 318 250 136 47 206 3 832
CondominiumsType 2 et 3 1 699 014 1 231 - 178 93 163 114 209 87 136 47 206 1 231 Type 1 153 086 179 179 - - - - - - - - - 179 Abordables 450 927 472 - 97 97 94 74 110 - - - - 472 Totaux Condo 2 303 027 1 883 179 275 190 257 188 318 87 136 47 206 1 883
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Village du Bassin Peel – Définition des phases de développement résidentielles
5.0 CONCLUSION
La composante résidentielle du Village du Bassin Peel sera une grande intervention
intégrée visant à ouvrir de nouveaux choix de cadre de vie pour ceux et celles
souhaitant vivre ou continuer de vivre dans ce milieu particulier de Montréal appelé à
une métamorphose profonde.
Elle s’inscrit sur plusieurs plans dans des tendances récentes affectant les milieux au
sud du centre-ville, les amplifiant et les diversifiant encore davantage. Elle répond en
outre à des manques importants affectant en particulier plusieurs groupes de
clientèles, soit des condominiums aménagés pour permettre des activités de bureau,
soit les clientèles étudiantes en bonne partie étrangères, soit aussi les personnes
âgées en quête d’une habitation avec services adaptés à leurs besoins et qui sont
généralement contraintes de se déplacer dans d’autres milieux de la région
métropolitaine de Montréal.
Le Village du Bassin Peel permettra ainsi d’ouvrir de nouvelles avenues de
développement qui sont autant de nouvelles réponses à des besoins importants
puisque des logements pour étudiants(es) ou pour personnes âgées par exemple
pourraient facilement être questionnés dans ce milieu de Montréal dans son état
actuel. Résultante des composantes envisagées dans le Village du Bassin Peel, ces
options de développement résidentiel deviendraient à l’inverse non seulement
envisageables mais pourraient progressivement bénéficier en outre d’un
positionnement de marché hautement favorable.
ANNEXES
ANNEXE 1
CARACTÉRISTIQUES DES RÉSIDENCES ÉTUDIANTES À MONTRÉ AL
ANNEXE 2
MISES EN CHANTIER DANS LES ARRONDISSEMENTS DE MONTR ÉAL
Mises en chantier résidentielle des arrondissements de Montréal, 2002 - 2006
ARRONDISSEMENTS 2002 2003 2004 2005 2006
Ahuntsic / Cartierville 79 230 480 367 169Anjou 385 480 420 164 314
CDN / NDG 154 67 185 287 240Île-Bizard / Ste-Geneviève 120 72 72 71 310
Lachine 73 87 328 595 149Lasalle 182 572 349 90 52
Mercier / Hochelaga - Maisonneuve 329 230 485 745 647Montréal-Nord 64 67 446 149 85
Outremont 10 31 65 37 0Pierrefonds / Roxboro 449 579 765 167 94
Plateau Mont-Royal 118 179 426 158 333RDP / PAT 390 804 861 553 304
Rosemont Petite-Patrie 329 594 369 620 289Saint-Laurent 855 466 1 055 928 721Saint-Léonard 90 649 224 325 580
Sud-Ouest 326 261 277 440 459Ville-Marie 488 763 1 645 1 659 1 355
Villeray / St-Michel / Parc-Extension 68 131 134 169 270Verdun 271 491 759 399 96
VILLE DE MONTRÉAL 4 780 6 753 9 345 7 923 6 467
Évolution des parts de marché des arrondissements d e Montréal, 2002 - 2006
ARRONDISSEMENTS 2002 2003 2004 2005 2006
Ahuntsic / Cartierville 1,7% 3,4% 5,1% 4,6% 2,6%Anjou 8,1% 7,1% 4,5% 2,1% 4,9%
CDN / NDG 3,2% 1,0% 2,0% 3,6% 3,7%Île-Bizard / Ste-Geneviève 2,5% 1,1% 0,8% 0,9% 4,8%
Lachine 1,5% 1,3% 3,5% 7,5% 2,3%Lasalle 3,8% 8,5% 3,7% 1,1% 0,8%
Mercier / Hochelaga - Maisonneuve 6,9% 3,4% 5,2% 9,4% 10,0%Montréal-Nord 1,3% 1,0% 4,8% 1,9% 1,3%
Outremont 0,2% 0,5% 0,7% 0,5% 0,0%Pierrefonds / Roxboro 9,4% 8,6% 8,2% 2,1% 1,5%
Plateau Mont-Royal 2,5% 2,7% 4,6% 2,0% 5,1%RDP / PAT 8,2% 11,9% 9,2% 7,0% 4,7%
Rosemont Petite-Patrie 6,9% 8,8% 3,9% 7,8% 4,5%Saint-Laurent 17,9% 6,9% 11,3% 11,7% 11,1%Saint-Léonard 1,9% 9,6% 2,4% 4,1% 9,0%
Sud-Ouest 6,8% 3,9% 3,0% 5,6% 7,1%Ville-Marie 10,2% 11,3% 17,6% 20,9% 21,0%
Villeray / St-Michel / Parc-Extension 1,4% 1,9% 1,4% 2,1% 4,2%Verdun 5,7% 7,3% 8,1% 5,0% 1,5%
VILLE DE MONTRÉAL 100% 100% 100% 100% 100%
ANNEXE 3
PROJETS AU CENTRE VILLE DE MONTRÉAL
ANNEXE 4
INFORMATIONS DU MARCHÉ DE LA REVENTE