PRAVA I OBAVEZE VLASNIKA STANA I NOSIOCA STANARSKOG PRAVA NA STANU U SVOJINI GRAANA (ZATIENI STANARI)

lanom 1. Zakona o stambenim odnosima (Slubeni list SRBiH broj:13/74, 23/76, 34/83, 12/87 i 36/89, Slubene novine Federacije BiH broj: 11/98 i 19/99 stupio na snagu 31.05.1974. godine) je propisano da se tim zakonom ureuju prava i obaveze davalaca stana na korienje i graana u korienju stana u drutvenoj svojini i stana na kojem postoji pravo svojine. lanom 2. stav 2. Zakona o stambenim odnosima propisano je da graanin koji je do stupanja na snagu Zakona o stambenim odnosima stekao stanarsko pravo na stan u porodinoj stambenoj zgradi, odnosno na posebnom dijelu zgrade (u daljem tekstu: stan u svojini graana) ima sva prava i obaveze koji se ovim zakonom propisuju za nosioca stanarskog prava i lanove njegovog porodinog domainstva, odnosno korisnike stana, ako ovim zakonom nije drugije odreeno. Prava vlasnika stana na kojem je steeno stanarsko pravo regulisana su odredbama lana 55, 56, 57 i 58. Zakona o stambenim odnosima. lanom 55. Zakona o stambenim odnosima propisano je da po prestanku stanarskog prava na stan u svojini graana vlasnik stana ima pravo da se useli u taj stan. lanom 56. Zakona o stambenim odnosima propisano je da vlasnik stana moe od stambenog organa traiti useljenje u svoj stan ili dio svoga stana ako nosiocu stanarskog prava ponudi u zamjenu odgovarajui stan. Vlasnik stana od prije 1. januara 1959. godine moe od stambenog organa traiti useljenje u svoj stan ili dio svoga stana ako nosiocu stanarskog prava ponudi u zamjenu stan koji odgovara njegovim stvarnim potrebama. Vlasnik stana od prije 1.1.1959. godine moe traiti od stambenog organa useljenje u svoj stan ili u dio svoga stana u sluaju kada nosiocu stanarskog prava ponudi u zamjenu stan po veliini i opremi srazmjerno dijelu stana koji stvarno koristi nosilac stanarskog prava sa lanovima porodinog domainstva, ako izdaje stan podstanarima ili izdaje dio stana za vrenje poslovne djelatnosti. U skladu sa propisom Skuptine optine utvruje se da li ponueni stan odgovara stvarnim potrebama nosioca stanarskog prava, odnosno da li je srazmjeran dijelu stana koji stvarno koristi. Pravo na useljenje po odredbama stava 2. i 3. ovog lana ima i vlasnik stana koji je stan stekao nasljeem od umrlog vlasnika od prije 1.1.1959. godine. Vlasnik stana, koji se useli u svoj stan ili dio stana po odredbama stava 2, 3. i 5. ovog lana, ne moe stan zamijeniti niti otuiti za vrijeme od pet godina od dana useljenja. Vlasnik stana, u sluajevima iz ovog lana, snosi sve trokove preseljenja nosioca stanarskog prava. Ako se stranke ne sporazumiju o trokovima preseljenja, visinu tih trokova utvruje stambeni organ. Prema navedenoj zakonskoj odredbi vlasnik stana ima pravo pod odreenim uvjetima propisanim zakonom ui u posjed svog stana na kojem neko drugo lice ima stanarsko pravo.

2

Pravo vlasnika stana da trai useljenje u svoj stan nije derogirano Zakonom o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo (Slubene novine Federacije BiH broj: 77/97, 11/98, 22/99, 27/99, 7/00, 32/01, 61/01, 36/06, 51/07 i 72/08). Cilj Zakona o prodaji stanova nije da omogui otkup stana nosiocima stanarskog prava koji su to pravo stekli na stanu koji je bio i ostao u privatnom vlasnitvu. Eksplicitnom odredbom lana 47. stav 1. Zakona o prodaji stanova propisano je da se odredbe ovog zakona ne odnose na otkup stanova u privatnom vlasnitvu koji nisu nacionalizovani, a na kojima je steeno stanarsko pravo. Iako je odredbom lana 46. stav 1. Zakona o prodaji stanova propisano da nakon 06.12.2000. godine prestaju sva stanarska prava, to se ne odnosi na zatienog stanara. Meutim, i kada zatieni stanar ne bi mogao koristiti odgovarajui zamjenski stan u svojstvu nositelja stanarskog prava, time vlasnik stana ne gubi pravo useljenja u svoj stan.U kojem svojstvu e zamjenski stan koristiti nositelj stanarskog prava nije relevantno pitanje. To ne umanjuje pravo vlasnika da trai useljenje u svoj stan, niti pravo zatienog stanara da mu vlasnik u takvom sluaju osigura odgovarajui stan u smislu Zakona o stambenim odnosima. Predmet razmatranja su prava vlasnika stana od prije 1. januara 1959. godine i posebne kategorije nositelja stanarskog prava, nazvani zatieni stanari na stanovima koji su poslije II svjetskog rata ostali u privatnoj svojini. Suprostavljena prava regulisana domaim zakonodavstvom na navedeni nain, posmatrana kroz standarde iz Evropske konvencije o zatiti ljudskih prava i osnovnih sloboda u tranzicijskom drutvu, kakvo je nae, ne nalaze se u odnosu razumne proporcionalnosti. U sudskim postupcima voenim radi predaje u posjed stana, tuitelji kao vlasnici stana u kome stanuje nositelj stanarskog prava, kao zatieni stanar, odbijani su sa tubenim zahtjevom, jer nisu bile ispunjene pretpostavke za njihovo useljenje u stan iz lana 55. i 56. Zakona o stambenim odnosima. Tuitelji trae i naknadu za korienje stana od korisnika stana, zatienih stanara. Svoje zahtjeve temelje na pravu na mirno uivanje vlasnitva i pravu na naknadu, stanarinu za korienje stana od zatienih stanara u skladu sa odredbom lana 6. Zakona o vlasniko-pravnim odnosima, koji u relevantnom dijelu (stav 2.) glasi: Vlasnik ima pravo na punu nadoknadu za ogranieno ili oduzeto pravo vlasnitva. Vlasnici stanova su ogranieni u uivanju vlasnitva i u ostvarenju i odreivanju stanarine, naknade za korienje stana, to predstavlja krenje lana 1. Protokola I uz Konvenciju za zatitu ljudskih prava i osnovnih sloboda koji glasi: Svako fiziko ili pravno lice ima pravo na mirno, neometano uivanje svoje imovine. Niko ne moe biti lien svoje imovine, osim u javnom interesu i pod uvjetima predvienim zakonom i opim naelima meunarodnog prava. Prethodne odredbe, meutim, ni na koji nain ne utiu na pravo drave da primjenjuje takve zakone koje smatra potrebnim da bi nadzirala koritenje imovine u skladu sa opim interesima ili da bi osigurala naplatu poreza ili drugih doprinosa ili kazni. Navedeni lan 1. Protokola I sastoji se od tri zasebna pravila: Prvo pravilo koje je izraeno u prvoj reenici prvog stava i koje je ope prirode izraava princip mirnog uivanja imovine. Drugo pravilo, u drugoj reenici istog stava, odnosi se na liavanje imovine i podvrgava ga izvjesnim uvjetima. Tree pravilo sadrano u stavu 2. ovog lana dozvoljava da drave potpisnice imaju pravo, izmeu ostalog, kontrolirati koritenje imovine u skladu sa opim interesom. Ova tri pravila nisu razliita u tom smislu da nisu povezana. Drugo i tree pravilo se odnose na pojedine sluajeve mjeanja u pravo na

3

mirno uivanje imovine i trebaju biti tumaeni u okviru opeg principa izraenog u prvom pravilu. Svako mjeanje prema drugom ili treem pravilu mora biti predvieno zakonom, mora sluiti legitimnom cilju, mora uspostavljati pravinu ravnoteu izmeu prava koje ima nositelj prava i javnog i opeg interesa (princip proporcionalnosti). Drugim rijeima, da bi mjeanje bilo opravdano nije dovoljno da samo bude nametnuto zakonskom odredbom koja ispunjava uvjete vladavine prava i slui legitimnom cilju u javnom interesu, nego mora takoe odrati razuman odnos proporcionalnosti izmeu upotrebljenih sredstava i cilja koji se eli ostvariti. Mjeanje u pravo na imovinu ne smije ii dalje od potrebnog da bi se postigao legitiman cilj, a nosioci prava se ne smiju podvrgavati proizvoljnom tretmanu i od njih se ne smije traiti da snose preveliki teret u ostvarivanju legitimnog cilja. S obzirom da je lanom 56. stav 2. Zakona o stambenim odnosima propisano da vlasnik stana od prije 1. januara 1959. godine moe od stambenog organa traiti useljenje u svoj stan ili dio svog stana ako nositelju stanarskog prava ponudi u zamjenu stan koji odgovara njegovim stambenim potrebama, vlasnik stana, dakle, ima pravo pod odreenim uvjetima propisanim zakonom ui u posjed svog stana na kojem neko drugo lice ima stanarsko pravo. U predmetnim sluajevima aktuelizirano je pravo vlasnika na naknadu za koritenje njegove imovine, pravo na isplatu stanarine. Odredbom lana 38. Zakona o stambenim odnosima propisana je obaveza nositelja stanarskog prava da za koritenje stana plaa stanarinu u skladu sa propisima skuptine optine koja se u smislu stava 3. istog lana u sluaju kada se ugovorne strane ne mogu sporazumjeti o visini stanarine prije potpisivanja ugovora o koritenju stana moe utvrditi i po stambenim organu, a na zahtjev jedne od ugovornih strana. Dakle, utvrivanje stanarina je bilo normativno regulisano, pa i poveanje istih, jer se odlukom kao optim aktom utvrivala visina stanarine, kao i poveanje stanarina, generalno zavisno od utvrenog programa i politike cijena i to istovremeno za sve korisnike stanova. Odlukama SIZ stanovanja je propisivano da se od sredstava ostvarenih iz stanarine u stambenoj zgradi izdvoji odreeni procenat za investiciono i tekue odravanje zgrade. Primjenom Zakona o prodaji stanova, iji je cilj privatizacija drutvene (dravne) imovine i zabrana daljnjeg sticanja stanarskog prava, kao posebnog, socijalistikog quasi-imovinskog prava in rem, reim stanarine kao naknade za koritenje stana je prestao. To je sluaj za sve otkupljene stanove za koje vlasnici stanova upraviteljima zgrade plaaju odreene mjesene iznose za odravanje zajednikih dijelova zgrade i upravljanje zgradom u skladu sa odredbom lana 42. Zakona o prodaji stanova. Primjeeno je, prema podacima spisa i provjerom kod nadlenih opinskih i kantonalnih stambenih organa, da nisu doneene odluke o visini stanarine za nositelje stanarskog prava, koji su to pravo zadrali na stanovima u privatnom vlasnitvu, niti ti zatieni stanari plaaju naknadu za koritenje stanova vlasnicima stanova. Slijedi da zatieni stanari stanuju u stanovima u privatnom vlasnitvu, a da ne plaaju naknadu za koritenje tih stanova. U situaciji kada vlasnici stanova, ogranieni u koritenju svoje imovine, nisu imali nikakvog uticaja na odreivanje visine stanarine, kada o visini stanarine nema odluka nadlenih stambenih organa i kada zatieni stanari ne plaaju naknadu za koritenje stanova, postavlja se pitanje iluzornosti prava vlasnitva na stanu. U takvom odnosu prava nema pravine ravnotee. Postojei faktiki odnos predstavlja krajnost u kojoj su zatieni samo korisnici stanova. Smatram da bi uzor u rjeenju ovog problema trebalo traiti u uporednom pravu i pravu Evropske unije. Ovo i zbog toga to su domai sudovi duni tumaiti nacionalno pravo u svjetlu prava

4

Evropske unije i rjeavati sluajeve osnovom nacionalnog prava u skladu sa standardima Evropske unije. U presudi Evropskog suda za ljudska prava u predmetu HUTEN-APSKA protiv Poljske (predstavka broj: 35014/97) naznaeno je Teina uspostavljanja ravnotee legitimnih interesa stanodavaca i stanara posebno u situaciji kada prava stanodavaca dugo nisu bila potovana, a stambena pitanja su itav niz decenija podlijegala dravnom upravljanju, nameu obavezu zakonodavcu da nastoji da uspostavi harmoninu pravnu situaciju stanodavca i stanara kako bi njihov odnos mogao da bude to je mogue vie komplementaran, a ne da njegovu osnovnu odliku predstavlja neminovno antagonizam. Naknade za koritenje prostorija, ukljuujui tu i stanarinu, predstavljaju specijalni elemenat tih odnosa. One treba da obezbjede ne samo da stanodavac pokrije trokove odravanja i popravki zgrade, ve i da dobije izvjestan povraaj uloenog kapitala (amortizaciju) i pristojan profit, zato to nijedna zakonska odredba ne moe anulirati jednu od osnovnih komponenti prava na imovinu pravo da se iz predmeta posjedovanja imovine izvlai profit. Pri tome je neophodno uzeti u obzir legitimne interese stanara i uspostaviti djelotvorne mehanizme za zatitu stanara od situacija u kojima bi stanodavac zloupotrebio njihova prava. Takoe je neophodno razraditi instrumente koji e omoguiti da se prui podrka stanarima koji se nalaze u tekim finansijskim i ivotnim okolnostima. To se ne smije initi, ako to je dosad bio sluaj, mahom na troak stanodavca, ve pravashodno kroz angaovanje specijalnih javnih resursa. Na taj nain obaveze koje su inherentne drutvenoj solidarnosti i dunost da se pomogne onima u loijem materijalnom poloaju prebacuju se na drutvo u cjelini. Drave, koje poput Poljske, prolaze kroz radikalne sistemske i ekonomske preobraaje moraju stvoriti zakonodavne instrumente koji im omoguuju da prevaziu posljedice istorijskih dogaaja proizvoljnog, dogmatskog mjeanja drave u privatnu imovinu i da obezbjede prelazak na uslove koji su primjereni demokratskim, liberalnim dravama u kojima postoji vladavina prava. U postojeim uslovima nije mogue sa stanovita prava stanodavaca, koji su ranije lieni da u potpunosti uivaju svoju imovinu, njima jednostavno vratiti tu mogunost u vidu neograniene traino orjentisane stanarine. Takva mjera u situaciji u kojoj su privatne kue, koje su prethodno oduzete, u vezi sa takvim javnim upravljanjem stambenim pitanjima, izgubile na vrijednosti i zahtjevaju veoma velika ulaganja u popravke i visoke trokove odravanja, znailo bi nametnuti stanarima prekomjerno breme koje bi ugrozilo njihovu egzistenciju. Pitanje odreivanja stanarine i trokova naknade za koritenje stanova ne moe se sagledavati samo iz perspektive i pravila za poveanje stanarine, odnosno trokova. Prije svega neophodno je ustanoviti zakonsko polazite, elemente stanarine koji e adekvatno uzeti u obzir prava stanodavaca. Istovremeno, ne gubei iz vida nuno komplementarni odnos stanodavca i stanara, treba imati u vidu i injenicu da je sutinska dunost stanara da plaa ekonomski opravdani nivo stanarine, dakle, nivo koji nije suvie visok, ali je u korelaciji sa opravdanim ekonomskim interesima stanodavca. Polazite za odreivanje takve stanarine treba da bude indikacija da njeni elementi ne mogu biti ustanovljeni bez korelacije sa tekuim odravanjem i popravkama adekvatno odreenom amortizacijom i pristojnim profitom. Siromani stanari trebalo bi da budu obuhvaeni sistemom individualnih socijalnih davanja na ime stanarine, to je opravdano sa stanovita njihovih individualnih okolnosti, a ostvaruje se iz javnih finansijskih fondova. Sud je utvrdio krenje lana 1. Protokola I, navodei da krenje prava na

5

imovinu u ovom predmetu nije iskljuivo povezano sa pitanjem nivoa naplative stanarine, ve bi se moglo rei da se sastoji od kombinovanog dejstva manjkavih odredaba u vezi sa odreivanjem stanarine i raznih ogranienja prava stanodavaca. Imajui na umu posljedice funkcionisanja zakonodavstva o kontroli stanarine tokom cijelog razmatranog perioda po prava podnositelja predstavke i drugih lica koja su nalaze u slinom poloaju, sud smatra da Poljska drava nije uspostavila neophodnu pravinu ranoteu izmeu opih interesa zajednice i zatite imovinskog prava. Problem koji lei u osnovi krenja lana 1. Protokola broj I u ovom predmetu sastoji se u loem funkcionisanju poljskog stambenog zakonodavstva. to se tie optih mjera koje Poljska drava treba da preuzme kako bi okonala sistematsko krenje imovinskih prava indentifikovano u ovom predmetu, i imajui na umu socijalnu i ekonomsku dimenziju tog krenja, ukljuujui obaveze drave prema socijalnim pravima drugih lica, sud smatra da tuena drava prije svega mora kroz odgovarajue pravne i / ili druge mjere obezbijediti u svom unutranjem pravnom poretku mehanizam za odravanje pravine ravnotee izmeu interesa stanodavaca, ukljuujui njihovo pravo da izvlae profit iz svoje imovine i opeg interesa zajednice, ukljuujui raspoloivost odgovarajueg smjetaja za one koji su u slabijem materijalnom poloaju u skladu sa naelima zatite imovinskih prava prema Konvenciji. Slian stav Evropskog suda za ljudska prava izraen je i u presudi od 21.09.2004. godine u predmetu SCHIRMER protiv Poljske (aplikacija 68880/01 stav 38.) u kome sud naglaava da tekoe koje se mogu pojaviti za drave lanice Vijea Evrope u vezi sa otklanjanjem posljedica biveg socijalistikog reima neopravdavaju drave lanice da ne potuju standarde iz Evropske konvencije. Iz navedene prakse Evropskog suda za ljudska prava jasno je da su povrjeena prava na imovinu vlasnika stanova koji za stanove koje koriste drugi ne mogu ostvariti adekvatnu naknadu. U sluajevima koji su predmetom ove analize vlasnici stanova ne ostvaruju nikakvu naknadu za imovinu koju ne mogu koristiti bez ostvarenja propisanih uslova. Kada nadlei organi svojim odlukama nisu propisali visinu stanarine, odnosno naknade koju bi plaali zatieni stanari, ostvarivanje prava vlasnika treba tretirati primjenom odredbi iz lana 1. Protokola I Evropske konvencije.Sporno pitanje koje se namee je pitanje naina utvrivanja pripadajue naknade za koritenje odreenog stana. Polazei od naela zatite imovine i naela srazmjernosti, stanarinu, naknadu za koritenje, bi trebalo odrediti shodno fizikom stanju zgrade o kojoj je rije, odnosno u kojoj se stan nalazi, povrini stana i uslovima u kojima se nalazi stan, kao i drugim iniocima koji poveavaju ili smanjuju vrijednost stana. Pri tome kao orijentir, odnosno kriterij za odredljivost visine treba imati u vidu trinu visinu zakupnine za odreenu stambenu jedinicu. Zatita imovine i prava zatienih stanara nisu na ravnopravnoj osnovi, radi se o pravima koja uivaju ustavnu zatitu, ali na razliite naine. Po pravilu ta prava su u koliziji, ali to ne znai da pruanje izvjesnog stepena zatite jednom od tih prava nuno mora rezultirati slabljenjem stepena zatite drugog takvog prava. Zbog toga stanarina, naknada za koritenje bi se mogla, primjera radi odreivati procentualno od utvrene trine zakupnine (naprimjer ne vie od 50%, a ne manje od 30% od utvrene zakupnine, to bi zavisilo od svih okolnosti sluaja). inioce koji utiu na visinu stanarine treba sagledavati iz perspektive kriterijuma i pravila za trino orijentisanu stanarinu. Stanarinu treba tumaiti na nain na koji Evropski sud

6

definie taj pojam, a kako je naprijed navedeno a uz potivanje naela pravine ravnotee. Prilikom procjenjivanja potovanja lana 1. Protokola broj I, a kako obrazlae Evropski sud, sud mora svestrano ispitati razne interese imajui na umu da je namjera Konvencije ouvanje prava o kojima se tu radi, koja su praktina i djelotvorna. Iz tih razloga sud mora sagledati i pozadinu pojavnih manifestacija i razmotriti stvarne okolnosti situacije na koje se podnosilac predstavke ali. U predmetima koji se tiu djelovanja stambenog zakonodavstva ta procjena ne obuhvata samo uslove za odreivanje stanarine koju dobijaju pojedinani stanodavci i razmjere dravnog mjeanja u slobodu sklapanja ugovora i ugovornih odnosa na tritu zakupa stanova, ve i postojanje procesnih i drugih garancija koje e osigurati da funkcionisanje tog sistema i njegov uticaj na imovinska prava stanodavca ne bude ni proizvoljno, ni nepredvidljivo. Neizvjesnost, bilo da je rije o pravnoj neizvjesnosti, odnosno nesigurnosti predstavlja inilac koji se mora uzeti u obzir kod ocjenjivanja ponaanja drave. Kad god je rije o nekom pitanju od opeg interesa, javne vlasti su dune da postupaju blagovremeno, na primjeren i konzistentan nain. Kako u predmetnim sluajevima nije ostvarena navedena namjera Konvencije, spornu problematiku treba rjeavati u okvirima domaeg zakonodavstva baziranim na meunarodnim standardima.

Amra Hadimustafi