Välkommen till

en bättre värd

Kapitalmarknadspresentation Q4 2017

6,0Procent

Åtta år med positiv värdeförändring

6,9

-8

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

12

14

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Värd

efö

ränd

ring

, pro

cen

t

127mdkr

Stockholm och Uppsala starkast

8,5% 8,4%

4,9%

2,0%

6,9%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

Stockholm Uppsala Göteborg Öresund Totalt

Fortsatt hög aktivitet på transaktionsmarknaden

157

mdkrMdkr

Omsättningen i Sverige avtar i förhållande till övriga

nordiska marknader

62 61

4351

37

8 13

14

19

29

1110

15

1516

19 16

28

15 18

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

2013 2014 2015 2016 2017

ANDEL AV NORDISKA INVESTERINGAR I PROCENT

Sverige Finland Danmark Norge

Källa: C&W

Stockholms kontorshyror bland Europas högsta

Källa: JLL

Stark hyresutveckling under lång tid Hyresutveckling per år i europeiska städer 2017 och de senaste 5 åren

-20% -10% 0% 10% 20%

MOSCOW

LONDON - WEST END

GENEVA

PARIS (CBD)

FRANKFURT

BUDAPEST

WARSAW

BUCHAREST

PRAGUE

LISBON

COPENHAGEN

DUBLIN

MILAN

AMSTERDAM

OSLO

BERLIN (CBD)

HELSINKI

BARCELONA

BRUSSELS

MADRID

STOCKHOLM

-15% -5% 5% 15% 25%

GENEVA

WARSAW

PRAGUE

PARIS (CBD)

BUCHAREST

FRANKFURT

LONDON - WEST END

LISBON

BRUSSELS

BUDAPEST

MILAN

COPENHAGEN

OSLO

MOSCOW

AMSTERDAM

MADRID

HELSINKI

BERLIN (CBD)

BARCELONA

STOCKHOLM

DUBLIN

2017 5 år

Källa: CBRE

Positiv sysselsättningstillväxt av kontorsanställda Kvartal jämfört med motsvarande kvartal föregående år för hela riket

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Låg nyproduktion i Stockholm 2015-2017

0 1 2 3 4 5 6 7

Warsaw

Bucharest

Sofia

Prague

London

Brussels

Budapest

Paris

Dublin

Berlin

Frankfurt

Stockholm

Amsterdam

Madrid

Milan

% av stocken (årssnitt)

Källa: C&W

Lågt utbud av nya kontor har drivit hyresutvecklingen

Källa: Evidens, Jones Lang LaSalle

0%

2%

4%

6%

8%

10%

Stockholm Uppsala Göteborg Malmö

Tillväxt kontorsarbetstillfällen Utbud av nya kontor

Ackumulerad efterfrågan och utbud av kontor under perioden 2014 - 2016

En mer balanserad marknad framåt

Källa: Evidens, Jones Lang LaSalle, Vasakronan

0%

2%

4%

6%

8%

10%

Stockholm Uppsala Göteborg Malmö

Tillväxt kontorsarbetstillfällen 2017F - 2019F Utbud av nya kontor 2017F - 2019F

Bedömda marknadshyror

4 900

3 000

1 950 2 3001 900 1 850

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

Sthlm CBD Sthlm Inner Sthlm Närförort Gbg CBD Malmö CBD Uppsala

Genomsnittlig utgående nivå

Källa: C&W

Kr/kvm Kr/kvm

Direktavkastningskraven har stabiliserats

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

6,5

7,0

20

08

Q4

20

09

Q4

20

10

Q4

20

11

Q4

20

12

Q4

20

13

Q4

20

14

Q4

20

15

Q4

20

16

Q4

20

17

Q4

Kontor Sth CBD Kontor Sth Ytter

Kontor Gbg Kontor Malmö

Kontor Uppsala

-25

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

20

09

H1

20

09

H2

20

10

H1

20

10

H2

20

11

H1

20

11

H2

20

12

H1

20

12

H2

20

13

H1

20

13

H2

20

14

H1

20

14

H2

20

15

H1

20

15

H2

20

16

H1

20

16

H2

20

17

H1

20

17

H2

BEDÖMDA DIREKTAVKASTNINGSKRAV FÖR

BÄSTA OBJEKT

BEDÖMD FÖRÄNDRING I VASAKRONANS PORTFÖLJ PER

HALVÅR

Pro

ce

nt

Pu

nkte

r

Handel

E-handel en verklighet – färre fysiska butiker

Ökat utbud av handelslokalerFörändrade värderingar påverkar konsumtionen

Global priskonkurrens pressar lönsamheten

Minskad omsättning i fysiska butiker 2017

Kläder

Restaurang

Livsmedel

Sport o fritid

Elektronik

Skor

Övrigt

Omsättning i Vasakronan

BranschVasakronan

Cityindex 2017

DHI

Motsv kat

Kläder -3,8 % -1,2%

Restaurang -1,0 % -

Livsmedel 1,2 % 2,3%

Sport o fritid -1,6 % 0,2%

Elektronik 2,1 % -1,7%

Skor -2,5 % -2,2%

Totalt -1,3 % 2,4%

Attrahera nya starka varumärken

Mindre butiker, bredare mixTydliga koncept för stråk

Konvertering av butiksytor

Bostäder

Projekt

Hubben - Uppsala

Nöten - Solna

Nattugglan - Södermalm

Vi hyr ut snabbare än vi bygger

44

25

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

2016Q1

2016Q2

2016Q3

2016Q4

2017Q1

2017Q2

2017Q3

2017Q4

%

Uthyrningsgrad, % (area) Upparbetandegrad, %

Teknisk utveckling

Halvering av energianvändningen

80

100

120

140

160

180

200

220

kW

h/k

vm

56 %Av fastigheterna

< 100 kWh/kvm

Motsvarar 4 mdkr i ökade fastighetsvärden

120 kWh/kvm

200mkr

4Mdkr

Sammanfattning

Stark kontorshyresmarknad

Strukturförändring inom handel

Stark projektportfölj

Delårsrapport

9,3Mdkr

Fortsatt stark prisförändring vid återköp

14,1

0,7

3,0

10,2

-5,0

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

Q42014

Q22015

Q42015

Q22016

Q42016

Q22017

Q42017

Region Stockholm Region Göteborg Region Öresund

Region Uppsala Totalt

11,2

% R12

93,492,0 92,6

94,293,1

75

80

85

90

95

100

2013 Q4 2014 Q4 2015 Q4 2016 Q4 2017 Q4

Stabil uthyrningsgrad

%

2,8%4,1%

Projekt Förvaltning

Trots hög projektandel

Uthyrningsgrad: 93,1%

1,4%

1,4%4,1%

Projekt Sergelhuset Förvaltning

Projektstart för Sergelhuset påverkar

Uthyrningsgrad: 93,1%

Högre hyresintäkterJämförbart bestånd 4,9 % (3,1)

Totalt 3,8 % (4,0)

Högre fastighetskostnaderJämförbart bestånd 2,1% (4,5)

Totalt 1,1% (3,3)

Förbättrat driftnettoJämförbart bestånd 6,0% (2,6)

Totalt 4,9% (4,3)

Fastighetsvärdet ökar med 11 mdkr

Mkr 2017 2016

Fastighetsvärde 1 januari 115 922 103 894

Investeringar 2 543 2 035

Förvärv 1 049 58

Försäljningar -612 -2 121

Värdeförändring 7 973 12 056

Fastighetsvärde 31 december 126 875 115 922

Värdeutveckling 2017

Sänkta

avkastnings-

kravStigande

hyror

6,9Procent

värdeökning

Bästa driftnettot någonsin

MkrJan-dec

2017

Jan-dec

2016Förändring

Intäkter 6 490 6 251 239

Kostnader -1 812 -1 792 -20

Driftnetto 4 678 4 459 219

Räntenetto -1 165 -1 152 -13

Resultat före

värdeförändringar och skatt3 413 3 217 196

Värdeförändring fastigheter 7 973 12 056 -4 083

Värdeförändring derivat 468 -764 1 250

Årets resultat

efter skatt9 269 11 472 -2 203

Historiskt låg belåningsgrad

45

40

45

50

55

60

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

%

Och hög räntetäckningsgrad

3,9

0

1

2

3

4

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

ggr

1,9 ggr

4mdkr

Sammanfattning

Rekordhögt driftnetto

Positiv värdeförändring

Starkt resultat efter skatt

6,0%

127 mdkr

9,3mdkr

Finansiering

Obligationsmarknaden 2014-2017

Källa: Danske Bank Markets

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

160 000

Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec

Företagsobligationer – ackumulerad emissionsvolym

2014 2015 2016 2017

Mkr

84Procent

Ökad andel grön finansiering

2,0 mdkr

Gröna lån

EIB

0,45 mdkr

Gröna lån

NIB

5,2mdkr

Gröna

obligationer

2,8 mdkr

Gröna lån

NIB

8,0mdkr

Gröna

obligationer

Ökad potential för grön finansiering

20%

100%

40%

-6%

-5%

-2%

3%

5%

5%NIB + EIB

Certifikat

Förändring 12 månader

Cetifikat 6,9

MTN Obligationer17,7

MTN Gröna obligationer 8,0

MTN NOK-obligationer 6,7

MTN Realränteobl.0,45

Banklån mot säkerhet 15,3

NIB och EIB 3,4

MTN

Gröna obl.

NOK58,4

mdkr

God tillgång till finansiering

Kapitalbindning 3,8 år (3,4)

0

2

4

6

8

10

12

14

16

0-1 1-2 2-3 3-4 4-5 5+

Certifikat MTN obligationer Banklån mot säkerhet MTN NOK obligationer NIB och EIB

23 %

20 %

12 %11 %

7 %

27%Mdkr

år

Längre bindningstider

4,3

4,5

3,4

3,8

0

1

2

3

4

5

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Räntebindning Kapitalbindning

År

Räntebindning 4,5 år (4,3)

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

38 %

41

År

Andel

-2 200

-2 000

-1 800

-1 600

-1 400

-1 200

-1 000

-800

-600

-400

-200

0Räntenetto Marknadsvärde derivat

- 200 mkr+ 1 900 mkr

+ 1 %

Begränsad ränterisk

Mkr

+ 1 %

35

49

6371

79

105

3 4 5 6 7 10

Kreditmarginal (b.p)/år

Vasakronans emissionskurva

År

Sammanfattning

Bra positionerad skuld

Fortsatt förlängning av

kapitalbindning

Mer grön finansiering

Välkommen till

en bättre värd