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\R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 18, n. 68, p. 97-125, mar. - mai. 2015 \ 97 Cláusula de Raio Sob a WĞƌƐƉĞĐƟǀĂ ĚŽ ŝƌĞŝƚŽ Civil-Empresarial >ĞŽŶĂŵ DĂĐŚĂĚŽ ĚĞ ^ŽƵnjĂ Pós-graduado em Direito pela EMERJ. Mestre em Di- reito pela Univesidade do Estado do Rio de Janeiro - UERJ. Advogado. Alexandre Ferreira de Assumpção Alves Mestre e Doutor em Direito pela Universidade do Es- tado do Rio de Janeiro - UERJ. Expositor convidado na EMERJ. Professor associado da Universidade Federal do Rio de Janeiro - UFRJ e do programa de pós-gra- duação stricto sensu da UERJ. INTRODUÇÃO ƉſƐ Ă ^ĞŐƵŶĚĂ 'ƵĞƌƌĂ DƵŶĚŝĂů ƐƵƌŐŝƌĂŵ ŽƐ ƉƌŝŵĞŝƌŽƐ shopping centers Ğŵ ĚĞĐŽƌƌġŶĐŝĂ ĚĂ ŵŝŐƌĂĕĆŽ ĚĂ ƉŽƉƵůĂĕĆŽ ĚĂƐ ĐŝĚĂĚĞƐ ŶŽƌƚĞ- ͲĂŵĞƌŝĐĂŶĂƐ ƉĂƌĂ ŽƐ ƐƵďƷƌďŝŽƐ No Brasil, o primeiro shopping center foi ŝŶĂƵŐƵƌĂĚŽ Ğŵ ŵĞĂĚŽƐ ĚĂ ĚĠĐĂĚĂ ĚĞ ϲϬ Nos contratos de shopping center Ž ǀşŶĐƵůŽ ĞŶƚƌĞ Ž ĞŵƉƌĞĞŶĚĞĚŽƌ Ğ Ž ůŽũŝƐƚĂ ƐĞ ĚĄ ĂƚƌĂǀĠƐ ĚĞ ĐŽŶƚƌĂƚŽ ĚĞ ůŽĐĂĕĆŽ ĞǀĞͲƐĞ ŵĞŶĐŝŽŶĂƌ ƋƵĞ ŚĄ Ă ƉŽƐƐŝďŝůŝĚĂĚĞ ĚĞ ŽƌŐĂŶŝnjĂĕĆŽ ĚŽƐ shopping centers sob a forma de ĐŽŶĚŽŵşŶŝŽ ŽƌĚŝŶĄƌŝŽ ŽƵ ŚŽƌŝnjŽŶƚĂů Ğ ĂŝŶĚĂ ƐŽď Ă ĨŽƌŵĂ ĚĞ ƵŵĂ ƐŽĐŝĞ- ĚĂĚĞ ,ŝƉſƚĞƐĞ Ğŵ ƋƵĞ Ž ǀşŶĐƵůŽ ĞŶƚƌĞ ĂƐ ƉĂƌƚĞƐ ŶĆŽ ƐĞƌĄ ĮƌŵĂĚŽ ƉŽƌ ĐŽŶƚƌĂƚŽ ĚĞ ůŽĐĂĕĆŽ EŽ ĞŶƚĂŶƚŽ ŶĞƐƚĞ ƚƌĂďĂůŚŽ ƐĞƌĄ ĂŶĂůŝƐĂĚŽ Ž shopping center ĐŽŶƐƟƚƵşĚŽ ƉĞůŽ ĞŵƉƌĞĞŶĚĞĚŽƌ ĐŽŵŽ ƷŶŝĐŽ ƉƌŽƉƌŝĞƚĄƌŝŽ ĚŽ ĞƐƉĂ- ĕŽ İƐŝĐŽ Ğ ŽƐ ůŽũŝƐƚĂƐ ;ůŽĐĂƚĄƌŝŽƐͿ

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R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 18, n. 68, p. 97-125, mar. - mai. 2015 97

Cláusula de Raio Sob a

Civil-Empresarial

Pós-graduado em Direito pela EMERJ. Mestre em Di-reito pela Univesidade do Estado do Rio de Janeiro - UERJ. Advogado.

Alexandre Ferreira de Assumpção Alves Mestre e Doutor em Direito pela Universidade do Es-tado do Rio de Janeiro - UERJ. Expositor convidado na EMERJ. Professor associado da Universidade Federal do Rio de Janeiro - UFRJ e do programa de pós-gra-duação stricto sensu da UERJ.

INTRODUÇÃO

shopping centers -

No Brasil, o primeiro shopping center foi

Nos contratos de shopping center

shopping centers sob a forma de -

shopping center -

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shopping centers, por expressa previsão -

pacta sunt ser-vanda

-

shopping centers

liberdade contratual das partes.shopping

centers -

da existente no shopping center, a uma distância em torno de 2.000 me-

shopping center

do tenant mix.Nesta pesquisa será analisado se esta cláusula presente nos con-

shopping centers no Brasil pode ser considerada

shopping center -

econômica shopping center-

shopping center, -

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---

shopping center que se teve acesso.

1. ASPECTOS GERAIS DOS SHOPPING CENTERS

Os shopping centers

1

malls -2 No

shopping center que realmente apresenta as -

neado. Nos Estados Unidos da América, mais precisamente, -

mensões, mall3

Posteriormente, os shopping centers se espalharam pelos Esta--

ciou todo o mundo.4

No Brasil os shopping centers, de modo diverso dos Estados Uni-

shopping center brasileiro foi Shopping 5

shopping center 6

Financeiro

2 Ibid., p. 139.

3 Id.

4 Id.

5 Ibid., p. 140.

6 Id.

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"Tem-se nos anos 90 um novo impulso no setor. Os resultados

."7

Atualmente são 495 shopping centers no Brasil, de acordo com a 8, que

-

9

O tenant mixshopping center. Por

-var o tenant mixdo qual ele se vale para manter o tenant mix

-

10 -

--

-

lanchonetes, pizzarias e restaurantes.11

7 Id.

Acesso em: 10 fev. 2014.

Acesso em: 10 fev. 2014.

<>. Acesso em: 10 fev. 2014.

11 Id.

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-delicatessen, alimentos especiais, câmbio,

-

12 -

-soas para o empreendimento.13

shopping center -

afastado”,14

-

não residencial, tendo em vista que o empreendimento shopping center

shopping center

a) o empreendedor ou proprietário ou desenvolvedor (ou loca-dor) -trói e desenvolve o centro comercial;

b) o lojista -

c) a administradora, que pode dissociar-se do empreende-dor e que é a empresa contratada para exercer a administra-

shopping center.15

12 Id.

13 Id.

op. cit., p. 144.

Comentários à lei do inquilinato.10ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2010, p. 345.

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-shopping center. O dispo-

Ademais, como se trata de um contrato relacional16

shopping center

-

shopping centers tendem a ser dura-

lucros. Por se tratar de um contrato duradouro e relacional

-

--

-17

shopping center um contra-to relacional suas cláusulas devem ser interpretadas tendo em vista o in-

-

shopping center

shopping center". Revista do Advogado2012, p. 113/114.

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shopping center

shopping center

-

18

-

shopping center -

-19

---

shopping center propriamente dito.

shopping centers

-dem no shopping centerentrada de funcionários, acesso ao shopping fora de horário de funcio-namento e outras”.20

18 MARTINS-COSTA, op. cit., p. 112.

. "As cláusulas de shopping centers"

op. cit., p. 163.

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shop-ping centers está a res sperata

shopping center -shopping center -

"O idealizador do shopping center promove a viabilidade eco-

tenant mix

--

shopping center lhes pro-

21

shopping center é

-centual sobre o faturamento bruto. Caso o percentual sobre o faturamen-

considerar o percentual sobre o faturamento bruto. Essa cláusula existe e shopping center não ser um

shopping center consiste em um es-

tenant mix do shopping center -

Shopping Centers Revista dos Tri-bunais. Ano 73, v. 580, 1984, p. 19.

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-

faturamento, que poderia ser facilmente burlado pelo locatário. Como forma de preservar o tenant mix do shopping center, o lo-

catário não pode mudar de ramo, bem como não pode ceder o contrato, tendo em vista que o tenant mix não se relaciona somente à diversidade de produtos ofertados, mas à qualidade desses produtos e bom atendi-mento.

-shopping center. -

shopping center. Por conse-

tenant mix do shopping center de propriedade dele se insta---

shopping center.

2. ASPECTOS GERAIS DA CLÁUSULA DE RAIO

shopping centers com a

dos shoppings centers. nos Estados Unidos na época da depressão econômica dos anos 30 do século passado, quando proprietários de imóveis

--

um determinado percentual da receita do locatário, seria uma

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forma de reduzir os riscos do locatário, facilitando-lhe a ce-

--

vio do faturamento pelo locatário para outro estabelecimento

-22

assumido pelo locador.

"Quando, na década de 1950, os primeiros shopping centers -

e shopping centers -shopping center

23

No Brasil, as cláusulas de raio também foram incorporadas ao con-shopping center

shopping center.24 Daniel

extensão não só ao locatário como também aos seus sócios,

-25

22 CRISTOFARO, Pedro Paulo Salles. "As cláusulas de raio em shopping centersRevista de Direito Renovar

23 Ibid., p. 50.

Shopping centers. Rio de Janeiro: Renovar, 2005, p. 115.

Shopping Center: limites na liberdade de contra-tar. São Paulo: Saraiva, 2011, p. 92.

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-shopping center dentro de um raio aproximado de 2 (dois)

shopping center

"4.5) - As DECLARANTES reservam-se no direito de resilir ou

prévia concordância escrita das DECLARANTES, vier a abrir

o mesmo nome fantasia por ela adotado em qualquer de suas

(dois mil metros lineares), de qualquer ponto do prédio do

o eventual e novo estabelecimento do locatário; 4.5.1) – As

---

26

<

> Acesso em: 02 mar. 2014.

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preen-dimento, das partes contratantes, do local do imóvel etc”.27

supra, no que pese

-

"CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA – O item 4.5 da Escritura Declaratória

a prévia concordância escrita das DECLARANTES, vier a abrir outro

-

lineares, de qualquer ponto do prédio do Shopping Center, distân-cia essa considerada em linha reta até o eventual e novo estabe-

ou venham a estar dentro desta distância."28

O empreendedor, ao proibir a abertura de novo estabelecimento no raio de 400m somente no comércio de rua, visa manter o potencial

shopping center, além

-

shopping center para se aproveitar

shopping centers"

<

> Acesso em: 02 mar. 2014.

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diretrizes para analisá-la e concluir acerca da abusividade ou não da cláu-

shopping center.

3. CLÁUSULA DE RAIO ANALISADA SOB O PRISMA DA LIBERDADE CONTRATUAL ASSEGURADA PELO ARTIGO 54 DA LEI Nº 8.245/91

-

-

-tes para que elas pudessem estabelecer livremente as cláu-

-29

---

cial ou economicamente mais fraca”.30

-

autonomia da vontade dos contratantes, na medida em que foram elabo--

31

29 HENTZ, André Soares.

30 HENTZ, op. cit., p. 63.

31 Ibid., p. 64.

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-

32

-

33 Por isso, as partes ao celebrarem os contratos --

anseios da comunidade a cada momento”.34 A liberdade contratual, então, não deve ser interpretada de modo absoluto. Ademais, consequentemen-te, o poder conferido às partes para contratar, autonomia privada, subme-

liberdade contratual, se não são sinônimos, ao menos se complementam.

sistema de livre mercado”.35

36

pode ser considerado como um ato que somente diz respeito às partes;

37

Revista do Tribunal Regional Federal 3ª Região. Nº 77,

-

34 Ibid., p. 38.

--

dade de Direito da Universidade de São Paulo, São Paulo, p.104.

op. cit., p. 119.

do terceiro que contribui para inadimplemento contratual". Revista dos Tribunais. Ano 87, v. 750, abr., 1998, p. 120.

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-

38 De acordo com Daniel

39

shopping center devem prevalecer as

em shopping centera priori -

"Os contratos de shopping centers, e não poderia ser dife-rente, também devem subsumir-se a esse novo sistema, in-

shopping center deve -

-

especiais."40

op. cit., p. 98.

40 Ibid., p. 119.

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nas proximidades, num raio de 2.000 m (dois mil metros)”.41 De acordo -

42 tenant mix do shopping center

"Muitas vezes, num futuro até não muito distante, um novo

literalmente do outro lado da rua. Prevendo o empreendedor-

-sula assim mencionada é válida, não havendo mesmo como

-43

-

que pode ser acertado numa simples ESCRITURA DECLARA--

da Car-

aos locatários, examinadas em primeiro plano, obedecem -

-

Locação em geral e aluguéis em shopping centers. 2ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 149.

42 Ibid., p. 150.

43 Id.

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que estas se situam num raio próximo ao Centro Comercial,

disposto no art. 5 -

44

45 O autor -

46 -

--

-shopping center

shopping center. -

sho-pping center raio, as necessidades do mercado relevante consideradas pelo shopping center

shopping center Z diminuirá, pois apesar 44 Ibid., p. 151.

45 Id.

46 Id.

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-shopping center

know how de uma sociedade empresária pode ser transferido à outra. Portanto, se não houver a ex-

tenant mix do shopping center, de-senvolvido com base no estudo de viabilidade técnica do empreendedor,

4. CONTRATO DE ADESÃO E ABUSIVIDADE DA LIBERDADE CONTRATUAL NA PREVISÃO DA CLÁUSULA DE RAIO

shopping center haver previ-

em shopping center consiste em um contrato de adesão. De acordo com

nos contratos de adesão. Os contratos de shopping center

shop-ping center são contratos de adesão. Nos contratos de sho-pping center

preestabelecidas pelo empreendedor, essa circunstância -

descaracterizam o contrato de adesão, resta saber o que são 47

shopping center." 2005. 210 p. Tese (Doutorado em Direito),

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-shopping center

ser entendidas

-

com as cláusulas que determinam: o horário de funcionamento --

tenant mix -

o modus operandi de um shopping -mos a não considerá-las como substanciais."48

operacionais do shopping center, -shopping center, na maioria das vezes, será um contrato de ade-

49 a priori, que devam ser aplicadas as normas

estabelecimento shopping center.

shopping center -

de São Paulo, São Paulo, p. 70.

48 Ibid., p. 71.

49 MARTINS-COSTA, op. cit., p. 115.

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poder repassar aos seus clientes essa estrutura técnica. O

do bem contratado."50

-

--

-

-

51

Caso se trate de um contrato de adesão, o que ocorre na maioria

-

52 Entretanto, o fato de se tratar ou não de uma

50 MILANI, op. cit., p. 140.

Revista Forense.

Revista da EMERJ. "Contrato de Shopping Center.

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-

que importa é analisar se a previsão da cláusula de raio em si, em razão dos efeitos que ela produz, consiste em abuso da liberdade contratual.

em shopping center

53

shopping center

54

-

também está presente no contrato de adesão. Todavia, são -

--las, prevalecendo no contrato de adesão a superioridade da

contratos de adesão, mas com reduzido campo de liberdade,

53 MARTINS-COSTA, op. cit., p. 115.

54 MILANI, op. cit., p. 76.

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-

se pode alterar qualquer cláusula, sob pena de descaracteri-zar o contrato como de adesão."55

shopping center ser

de shopping que se tem em mãos é um contrato de adesão -

t -56

Considerando que se trata de um contrato de adesão, deve-se veri-

não se confundem. Contudo,

-

a contrario sensubons costumes. Já as cláusulas abusivas tanto podem conter

-

-

55 Ibid., p. 62/63.

56 Ibid., p. 80.

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-

57

A cláusula de raio sob o aspecto civil-empresarial não traz dispo-

costumes, assim como a extensão da cláusula de raio aos sócios da loca-

shopping centerum contrato de adesão, ela estabelecerá uma desproporcionalidade nas

-

shop-ping center, inclusive a ABRASCE58

shopping center (contrato de adesão) sem-

5. DIRETRIZES PARA ANÁLISE DA CLÁUSULA DE RAIO SOB O ASPEC

-

tenant mix, ainshopping center -

do shopping center em atrair a clientela.

57 Ibid., p. 128.

Acesso em: 10 fev. 2014.

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shopping center trata-se de um contrato de adesão, deve-se analisar se a cláusula de raio pode ser considerada abusiva. Observa-se que o empreendedor ao

tenant mix -

shopping center parte externa do shopping center,

tenant mix, em -

-shopping center, sob pena

-

-endedor de shopping center.

shopping center, ele quer

-

do tenant mix -

-

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tenant mix do empreendi--

-

Atualmente, os shopping centers -

-

-shopping center

de viabilidade técnica, porque essas despesas do empreendedor são di-res sperata59. -

--

la não diz respeito ao modus operandi do shopping center. No entanto, se se

res sperata shopping center não se tratar de um built to suit

shopping center buil to suit o locador investe no imóvel -

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sho-pping center

-levante considerado na época do estudo de viabilidade técnica será alte-

shopping center vizinho pode acarretar um -

shopping center Z. Portanto, no decorrer dos

-bém poderia ser restabelecido com a revisão contratual que, nesse caso,

shopping center -

-shopping center irá se alterar.

-

de clientela do tenant mix --

mento realizado pelo empreendedor, deve-se entender, por se tratar de

razoável, o mesmo considerado para a cláusula de não restabelecimento,

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-

-

CONCLUSÃO

shopping center

a possibilidade de alterar as cláusulas operacionais do shopping center. Como a cláusula de raio não se relaciona ao modo operacional do shop-ping center

-shopping center

sob pena de descaracterizá-lo, a cláusula de raio se torna abusiva no aspec-

contrato de adesão,A atividade econômica do empreendedor é remunerada com o

-sula de raio teria como escopo facilitar o trabalho do empreendedor de manter o tenant mix

-

-

-dade empresária diversa, entretanto sob os mesmos moldes da existente

shopping center concorrente.

-

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entorno do shopping center com o passar dos anos. Desse modo, o estudo shopping

center -

shopping center para que o em-

-shopping

center entende-se que o prazo de até cinco anos, previsto para a cláusula de não

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS <

Abrasce.pdf>. Acesso em: 10 fev. 2014.

Acesso em: 10 fev. 2014.

numeros-do-setor/grandes-numeros>. Acesso em: 10 fev. 2014.

-de aquiliana do terceiro que contribui para inadimplemento contratual." Revista dos Tribunais. Ano 87, v. 750, abr., 1998.

Shopping centers. Rio de Janeiro: Renovar, 2005. Sho-

pping Center: limites na liberdade de contratar. São Paulo: Saraiva, 2011.-

. " sho-pping centers

CRISTOFARO, Pedro Paulo Salles. "As cláusulas de raio em shopping centers Revista de Direito Renovar. 36, set./dez., 2006.

Revista da EMERJ. "Contrato de Shopping Center."

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R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 18, n. 68, p. 97-125, mar. - mai. 2015 125

-mão Filho. Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, São Paulo.

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Aspectos jurídicos em shopping cen-ters.

shopping center." Revista do Advogado.

shopping center”. Revista de Di-

shopping cen-ter -sor doutor Custódio da Piedade Ubaldino Miranda. Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, São Paulo.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. "Shopping Centers: -Revista dos Tribunais. Ano 73, v. 580, 1984.

< -

> Acesso em: 02 mar. 2014. Comentários à lei do inquilinato.10ª ed. Rio

de Janeiro: Forense, 2010.

. Ano

Revista do Tribunal Regional Federal 3ª Região

Os contratos de concessão exclusiva para distri-Revista Forense


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