هويت شهر شماره هشتم/ سال پنجم/ بهار و تابستان ١٣٩٠

تبيين ارتباط رضايتمندى ساكنان با اقدامات نوسازى شهر تهران در فاصله سال هاى ٩٢-١٣٨٨(محالت مقدم، هاشمى و تختى)*

تاريخ د ريافت مقاله: ١٣٩٦/٠٦/٠٧ تاريخ پذيرش نهايى: ١٣٩٧/٠٤/١٢

چكيدهنوســازى نواحى ناكارآمد شــهرى عالوه بر بهبود شرايط عينى محيط مى بايست ارتقاء رضايتمندى ساكنان اين نواحى را در نظر داشــته باشد. هدف اين مقاله تبيين ارتباط ميان رضايتمندى سكونتى ســاكنان محالت ناكارآمد شهر تهران با اقدامات نوسازى صورت گرفته اســت. مبتنى بر روش تحليل خوشــه اى سلســله مراتبى و K-Means محالت تختى، مقّدم و هاشــمى به عنوان نمونه هاى مطالعاتى انتخاب شدند و مبتنى بر فرمول كوكران مجموعاً ٣٢٥ پرسش نامه به روش سيستماتيك در محالت پر شدند. اطالعات حاصل از پرسش نامه ها با استفاده از روش هاى آمارى تحليل عامل اكتشافى و تحليل رگرسيونى بررسى و تحليل شدند.مبتنى بر نتايج تحليل عامل اكتشــافى هفت عامل به عنوان عوامل معرف رضايتمندى سكونتى در محالت معرفى شدند. با توجه به فعاليت هاى نوســازى صورت گرفته در محالت و نتايج تحليل رگرســيونى، فعاليت هاى اجتماعى، تجميع و نوسازى و بهسازى محيطى با تأثيرگذارى بر عوامل رضايتمندى سكونتى بر رضايتمندى ساكنان در سطوح مختلف از ارتباط معنادار برخوردار بوده

است.

واژه هاى كليدى رضايتمندى سكونتى، نوسازى شهرى، بافت ناكارآمد شهرى، تحليل عامل اكتشافى

* اين مقاله برگرفته از رســاله دكترى نگارنده در رشــته شهرسازى با عنوان «تبيين رضايتمندى سكونتى در نوسازى بافت هاى ناكارآمد شهرى» مى باشد كه در دانشگاه تهران با راهنمايى دكتر اسفنديار زبردست و راهنمايى دكتر محمدسعيد ايزدى انجام گرفته است.

** استاديار و عضو هيئت علمى گروه شهرسازى، دانشكده معمارى و شهرسازى، دانشگاه بين المللى امام خمينى (ره). Email: babakhani@ARC.ikiu.ac.ir

دكتر مليحه باباخانى**

صفحات ٧٦-٦١

٦١

شماره هشتم/ سال پنجم/ بهار ، تابستان ١٣٩٠ هويت شهر

مقدمهتجارب نوسازى در بافت هاى ناكارآمد در اغلب موارد حكايت از آن دارد كه نوسازى شــهرى ضمن افزايش ارزش زمين، مسكن و فعاليت هاى Tse, 2002; Van Criekingen & Decroly, 2003;) تجــارى Yiu & Wong, 2005) اغلب با مشــكالت اجتماعى از قبيل تخريب

شــبكه هاى اجتماعى موجود، اخراج گروه هاى آسيب پذير همراه بوده Rothenberg, 1969; Couch, 1990; Ng, 2002; Lee, 2003;)

Chan & Yung, 2004) و ارتقــاء عينــى و بهبــود وضع اقتصادى

Rampichini) ساكنان به تحّقق رضايت ســاكنان منجر نشده استD’Andrea, 1998 &). از آنجا كه ضرورى است اقدامات شهرسازى

موضــوع ارتقاء رضايتمندى و كيفيت زندگى ســاكنان را به عنوان يك Adams) دســتاورد در بطن طرح و برنامه خود در نظر داشته باشندHa s tings, 2001; Couch, 1990; Lee, 2003 &)، لــذا نوســازى

در بافت هاى ناكارآمد شــهرى نيز بــا توجه به اين دو موضوع مى تواند توجيه پذير باشد.

ســازمان نوسازى شهر تهران در دهه اخير با هدف دستيابى به بهبود كيفيت زندگى و رضايتمندى سكونتى در نواحى ناكارآمد، رويكردهاى توســعه اى جديدى را مبناى اقدامات خود قرار داده اســت. در فاصله ســال هاى ٩٢-١٣٨٨ با هدف دستيابى به نوسازى مردمى و اجتماعى تالش بر آن داشــته تا با ايجاد دفاتر خدمات نوســازى (تسهيلگرى)، نوســازى را در تعامل با ســاكنان محالت و در راستاى حفظ و توسعه اجتماع انســانى موجود پيگيرى كند. در بررســى نتايج اين اقدامات پژوهش هايى انجــام داده، به عنوان مثال مى توان به طرح پژوهشــى «بررســى عوامل مؤثر بر تصوير ذهنى شهروندان از بافت هاى فرسوده و راهكارهاى بهبود آن» (مهندســان مشاور بوم آور، ١٣٩٤)، «ارزيابى تأثيرات سياســت هاى تشويقى ساخت وساز در بافت فرسوده منطقه ٧ بر كيفيت زندگى ســاكنان» (مهندسان مشاور برين بوم نژاد، ١٣٩٤) و «ارزيابى اثرات و پيامدهاى نوســازى هاى صــورت گرفته بر كيفيت زندگى» (دانشــگاه شهيد رجايى، در حال انجام) اشاره كرد. اين مقاله در كنار مطالعات مشابه به دنبال اهداف تازه ديگرى بوده و بر آن است تا ارتباط ميان ابعاد رضايتمندى ســكونتى ســاكنان محالت ناكارآمد شــهر تهران را با اقدامات نوسازى صورت گرفته مورد تبيين قرار دهد. به عبارت ديگر پرســش هايى كه اين پژوهش برمبناى آن شكل گرفته

است، عبارتند از:-ابعاد رضايتمندى سكونتى در نوسازى بافت هاى ناكارآمد كدامند؟

- اقدامات نوســازى سال هاى ٩٢-١٣٨٨ محالت ناكارآمد شهر تهران با رضايتمندى سكونتى ساكنان چه ارتباطى دارد؟

در ادامه با توجه به پرســش هاى طرح شــده، با طرح مفاهيم نظرى مربوطــه به پيمايش ابعاد و شــاخص هاى رضايتمندى ســكونتى در اقدامات و اســناد نوسازى و ديدگاه هاى ســاكنان در محالت ناكارآمد شــهر تهران، تحليل و ارائه يافته هاى حاصل از نظرسنجى بيان شده و در نهايت ارتباط ميان رضايتمندى سكونتى با اقدامات نوسازى در اين

شهر تبيين خواهد شد.

مبانى نظرى پژوهشبخــش نظرى مقاله مرتبط با مفاهيم رضايتمندى ســكونتى، موضوع رضايتمندى سكونتى در نســبت با نوسازى شهرى بافت هاى ناكارآمد اســت و در ادامه ابعاد و مؤلفه هاى رضايتمندى ســكونتى در نوسازى

شهرى معرفى خواهند شد.

رضايتمندى سكونتىرضايتمندي سكونتي بخشي از حوزه رضايتمندي از زندگي در معناي عام اســت كه به ابعاد محيط وابسته بوده و توصيف كننده تعامل فرد با محيط ســكونتي خود اســت (Bonaiulo et al., 2006) گالستر رضايتمندى ســكونتى را شــكاف قابل مشــاهده بين آمال و نيازهاي ســاكنين و واقعيت موجود بســتر ســكونتي آنها تعريف كرده است (Gal s ter & Hesser 1981). مك كــرى رضايتمنــدي ســكونتي را

ميزان رضايت تجربه شــده فرد يا عضوي از يــك خانواده از موقعيت ســكونتي فعلي خود مى داند (McCray & Day, 1977). انيبوكام ايــن مفهــوم را داراي ماهيتي مركب و نمايانگــر رضايت فرد از واحد Onibokun,) مســكوني، محله و ناحيه ســكونتي او عنوان مى كنــد1974). ارزيابي رضايتمندي ســكونتي شامل جنبه هاي متفاوت خانه

و محيط اطراف آن اســت. همچنين عوامل ديگرى همچون شــرايط خيابان، محيط هاي پاركينگ، مكان ســاختمان، دسترســي به عوامل طبيعي و برخي عوامل اجتماعي، مي توانــد بر ارزيابي افراد تأثيرگذار باشــد (Philips et al., 2005). به بيان ديگر رضايتمندى سكونتى را مى توان حاصل ارزيابى و قضاوت فرد از شرايط موجود محيط سكونتى در ابعــاد كالبدى، خدماتى، اقتصادى و اجتماعى در نســبت با ايده آل ذهنى وى مى تــوان تعريف كرد. مبتنى بر ادبيات نظرى اين حوزه كه ارائــه تفصيل آن در اين مجال نمى گنجد، معيار هاى مربوط به هر يك از ابعاد كه در مطالعات نظرى بدان ها پرداخته و اشــاره شــده است به

شرح جدول ١ است.بــا توجه به هدف مقاله در ادامه به بررســى مفاهيم مرتبط با موضوع

بافت هاى ناكارآمد و نوسازى آن پرداخته شده است.

دكتر مليحه باباخانى

٥

٦٢

هويت شهر شماره هشتم/ سال پنجم/ بهار و تابستان ١٣٩٠

٦٣

تبيين ارتباط رضايتمندى ساكنان با اقدامات نوسازى شهر تهران در...

معيارها بعد سطح

(Beamish, 1997 رفيعيان و همكاران، ١٣٨٨؛) ١. نوع واحد مسكونى

(McCrea, We s tern & s timson,2006 رفيعيان و همكاران ، ١٣٨٨؛ غيائى و همكاران ، ١٣٩٢؛) ٢. ابعاد واحد مسكونى

Yiu & Wong, 2005; Kaitilla, ١٣٩٢؛ ، همكاران و غيائى ١٣٨٨؛ ، همكاران و (رفيعيان اتاق ها اندازه و تعداد .٣Mu s tapha et al., 1995; Ukoha & Beamish, 1997; Salleh, 2008; Mohit et al., 2010 ;1993؛ سلمانى

و همكاران، ١٣٩١)

٤. تعداد واحدهاى موجود در ساختمان (رفيعيان و همكاران ، ١٣٨٨)

٥. ويژگى نما (غيائى و همكاران ، ١٣٩٢)

٦. نور آفتاب و روشنى (Mu s tapha et al., 199٥؛ غيائى و همكاران ، ١٣٩٢)

(Mohit et al., 2010) ١. ميزان رضايت از همسايگان

(Mohit et al., 2010; Turkoglu, 1997) ٢. امنيت مسكن

١. هزينه هاى تعمير و نگهدارى (رفيعيان و همكاران ، ١٣٨٨؛ غيائى و همكاران ، ١٣٩٢؛ سلمانى و همكاران، ١٣٩١)

٢. ميزان رهن و اجاره (غيائى و همكاران ، ١٣٩٢؛ سلمانى و همكاران، ١٣٩١)

١. جذابيت محله براى زندگى (Oktay & Marans, 2010؛ Oktay & Rü s temli & Marans, 2012 ؛ سلمانى و همكاران، ١٣٩١)

و همكاران، (Oktay & Rü s temli & Marans2012; Oktay & Marans, 2010؛ شاطريان مناسب دسترسى .٢(McCrea & s timson & We s tern, 2006 ١٣٩١؛ سلمانى و همكاران، ١٣٩١؛

Oktay & ؛ Varaday, 1983 ؛ Gal s ter & Hesser, 1981 ١٣٩٢؛ همكاران، و (غيائى نقليه وسايل ترافيك .٣Rü s temli & Marans, 2012 ؛ سلمانى و همكاران، ١٣٩١)

٤. دسترسى به امكانات و خدمات (آموزشى، فضاى سبز، درمانى، تسهيالت براى معلولين، جمع آورى زباله، آسفالت معابر و ...) (Campbell et al., 1976; Fried, 1961; Salleh,2008; McCrea, 2005; غيائى و همكاران ،١٣٩٢؛)

Oktay & Rü s temli ٥. نبود آلودگى هاى مختلف (صدا، بو، هوا) (رفيعيان و همكاران، ١٣٨٨؛ سلمانى و همكاران، ١٣٩١؛ & Marans, 2012; Abbaszadeh & Gohari, 2014; Enosh et al., 1984; Varaday, 1983; Dahana &

(,McCrea, We s tern & s timson Bhatnagar, 1980; Baiden 2011; McCrea,2005

Abbaszadeh & Gohari, 2014; Mar- ٦. ديد و نظر مطلوب (رفيعيان و همكاران ، ١٣٨٨؛ سلمانى و همكاران، ١٣٩١(cus & Sarkissian, 1986; oktay & marans, 2010

Abbaszadeh ١. ميزان ارتباطات انسانى (غيائى و همكاران ، ١٣٩٢؛ رفيعيان و همكاران ، ١٣٨٨؛ سلمانى و همكاران، ١٣٩١؛ McCrea & s timson& We s tern, ؛Amerigo & Argones, 1990 ؛Parkes et al,2002 ؛& Gohari, 2014

(2006

Oktay & W.Marans, ١٣٩٢؛ ، همكاران و غيائى ١٣٩١؛ همكاران، و (سلمانى اجتماعى فعاليت هاى در مشاركت .٢(Turkoglu, 19972010؛

٣. ميزان جرم و جنايت (سرقت و وجود افراد شرور) (Robin & Matheau et al & Couty, 2007؛

(Mohit, Ibrahim & Rashid, 2010) تعداد تصادفات؛

١. متوسط قيمت زمين و مسكن

٢. انگيزه براى ساخت و ساز در محله

جدول ١. معيارهاى رضايتمندى سكونتى در سطح مسكن و محله

شماره هشتم/ سال پنجم/ بهار ، تابستان ١٣٩٠ هويت شهر

بافت هاى ناكارآمد شهرىمنظور از بافت ناكارآمد، و كاهش كارآيي يك بافت نسبت به كارآمدي ســاير بافت هاي شهري است كه يا به ســبب قدمت و يا فقدان برنامه Loosim,) توسعه و نظارت فني بر شكل گيري آن بافت، به وجود مي آيد1996). به طور كلي كاهش كارآيي هر پديده اي، ناكارآمدى آن را در

پي دارد. البته واژگان چون بافت فرسوده يا بافت قديمى نيز براى اين دسته از بافت هاى شهرى به كار مى رود ولى از سال ١٣٩٣طبق آخرين مصوبات شــوراى عالى شهرســازي و معماري ايران، به دليل بار منفى واژگان گذشته، بافت ناكارآمد در كنار مفهوم بافت فرسوده مورد توجه اين نهاد قرار گرفت (شــركت مادر تخصصى عمران و بهسازى شهرى ايران، ١٣٩٣). البته الزم به ذكر اســت كه كماكان واژه بافت فرسوده توسط ســازمان هاى متولى اين امر بكار گرفته مى شود به عنوان مثال بيشتر اســناد موجود در سازمان نوسازى شــهر تهران حكايت از اين موضــوع دارد كه اين جايگزينى واژگانى چنــدان در عمل مورد توجه

قرار نگرفته و بيشــتر اســناد مذكور با عنوان بافت فرسوده در سازمان وجــود دارند. با اين وجود على رغم عدم به كارگيرى واژه بافت ناكارآمد در حوزه اجرايى كشور، با توجه به آنكه اين پژوهش در حوزه نظر قرار دارد لــذا طبق آخرين مصوبات هيئت وزيــران در اين حوزه، در تمام

مقاله از واژه بافت ناكارآمد استفاده شده است. در نوســازى بافت هاى ناكارآمد مى بايست اقدامات نوسازى همسو با افزايش رضايتمندى ســاكنان آن باشد؛ در غير اين صورت پيامدهايى همچون نارضايتى از محيط ســكونتى و در نهايت ترك آنها را موجب خواهد شــد. در اين ميان درك ماهيت ناكارآمــدى و همچنين علل پيدايش آن مى تواند به عنوان يك پيش شرط اساسى در بهبود وضعيت ايــن نواحى در نظر گرفته شــود. در ادبيات نظــرى مربوطه، عوامل و زمينه هاى ناكارآمدى را مى توان در ابعاد اقتصادى، اجتماعى، كالبدى، زيســت محيطى ، حقوقى و مديريت شهرى دسته بندى كرد كه برخى

مسائل و مشكالت مربوط به هر بعد به شرح جدول ٢ است.

دكتر مليحه باباخانى

٥

٦٤

مسائل و مشكالتبعد

- ناپايدارى ابنيه در برابر مخاطرات طبيعى (وارثى و همكاران، ١٣٩١؛ عندليب، ١٣٨٩؛ شماعى و پوراحمد، ١٣٨٤) كالبدى

- تراكم باال ( شماعى و احمد پور، ١٣٨٤؛ آئينى، ١٣٨٦)

- ناهنجارى هاى بصرى (آئينى، ١٣٨٦)

- عرض كم معابر (آئينى، ١٣٨٦)

- ريزدانگى (شماعى و احمد پور، ١٣٨٤)

- دسترسى نامطلوب (آئينى، ١٣٨٦)

- كمبود خدمات (آموزشى، فرهنگى، بهداشتى و درمانى، فضاى سبز، فضاى تفريحى و فراغتى) (آئينى، ١٣٨٦)خدماتى

- كمبود و ناكارآمدى تأسيسات و تجهيزات شهرى ( امينى، ١٣٨٧،حسينى، ١٣٨٧)

- فضاى سبز ناكافى ( ايزدى، ١٣٨٠؛ شماعى و احمد پور، ١٣٨٤)زيست محيطى

- آلودگى هاى محيطى (آب، خاك و صوتى) (شاهوى و فاروقى، ١٣٩٢؛ ايزدى، ١٣٨٠؛ شماعى و احمد پور، ١٣٨٤)

- بهداشت پايين (شاهوى و فاروقى، ١٣٩٢، ١٨)

- جرم، بزهكارى و جنايت باال (شاهوى و فاروقى، ١٣٩٢: ١٨)اجتماعى و فرهنگى

- باال بودن نرخ مهاجرت (آئينى، ١٣٨٦)

- باال بودن ميزان ساكنان مستأجر (آئينى، ١٣٨٦)

- استطاعت مالى پايين (عندليب، ١٣٨٩؛ آئينى، ١٣٨٦، حسينى، ١٣٨٧)اقتصادى

- تمايل اندك براى سرمايه گذارى (Alvin, 1970؛ عندليب، ١٣٨٩)

- مسائل مربوط به اسناد ثبتى و ارث (عندليب، ١٣٨٩)سياسى

- ساخت وسازهاى غيرمجاز و نداشتن پايان كار (عندليب، ١٣٨٩)

جدول ٢. مسائل و مشكالت بافت هاى ناكارآمد شهرى

هويت شهر شماره هشتم/ سال پنجم/ بهار و تابستان ١٣٩٠

با توجه به آنكه حل مســائل سياســى به اقدامــات در حوزه اى فراتر از شهرســازى مرتبط است، لذا مســائلى كه در اين مجال مى توان به آنها اشــاره كرد عمدتاً در ابعاد كالبدى-خدماتى-محيطى، اقتصادى،

اجتماعى و مديريتى قابل تبيين است.

رضايتمندى سكونتى در بافت هاى ناكارآمد شهرىدانســتيم رضايتمندى سكونتى متأثر از شــرايط عينى محيط (ابعاد كالبدى، اجتماعى و خدماتى) و بعد ذهنى افراد (شــخصى) اســت؛ به بيــان ديگر تالزم هم زمان ابعاد عينــى و قضاوت هاى ذهنى در نهايت منجر به رضايتمندى سكونتى خواهد شد. لذا در شهرسازى اگر توجه به اين دغدغه مهم باشــد، مى بايست بهبود و ارتقاء هر دو دسته ابعاد فوق را در نظر گرفته شود. اما از آنجايى كه منظور از بعد شخصى، تأثير ويژگى هاى ســاكنان بر امر قضاوت ايشان در امر نوسازى شهرى است، لذا برنامه ريزى در راســتاى تغيير در آنها به منظور دستيابى به بهبود در قضاوت از رضايتمندى سكونتى، امرى دشوار مى نماياند. بنابراين بر اســاس پيش فرض اين مقاله و منطق اجرايى آن، اقدامات نوسازى به منظور بهبود رضايتمندى ســكونتى در راستاى تغيير با تأكيد بر ابعاد

كالبدى-خدماتى، اجتماعى و اقتصادى خواهد بود. لذا نوسازى شهرى زمانى مى تواند در راســتاى ارتقاء كيفيت و رضايتمندى ســكونتى در اين نواحى باشــد كه كليه ابعاد فوق را هم زمان مورد توجه قرار دهد.

(شكل١)

چهارچوب نظرى انجام پژوهشدر تبييــن ارتباط ميان رضايتمندى ســكونتى با اقدامات نوســازى بافت هاى ناكارآمد شــهرى، از آنجايى كه در ايران اين بافت ها در قالب محالت ناكارآمد مــورد مطالعه قرار مى گيرند، لذا دو ســطح محله ومسكن به عنوان سطوح سنجش رضايتمندى سكونتى در نظر گرفته شده است. ابعاد بررسى رضايتمندى سكونتى در محالت ناكارآمد شهر تهران و معيار هاى مورد بررسى مبتنى بر ادبيات نظرى نيز شامل ابعاد اقتصادى، اجتماعــى و مديريتى خواهند كالبدى-محيطى-خدماتى، بود. به عبارت ديگر اقدامات نوســازى شهرى از طريق تأثيرگذارى بر ابعاد فوق و در نهايت بر رضايتمندى ســكونتى ســاكنان كه متأثر از قضاوت ايشــان از آن ابعاد اســت، با موضوع رضايتمندى مرتبط است

(شكل ٢).

٦٥

تبيين ارتباط رضايتمندى ساكنان با اقدامات نوسازى شهر تهران در...

شكل ١. ابعاد تأثيرگذار بر رضايتمندى سكونتى در بافت هاى ناكارآمد شهرى

شماره هشتم/ سال پنجم/ بهار ، تابستان ١٣٩٠ هويت شهر

روش شناسى پژوهشروش انجام پژوهش در نمونه شهر تهران در دو بخش «تعيين جامعه مورد پژوهش» و «نحوه سنجش و تحليل نتايج» قابل تبيين است و

به شرح زير است:جامعه مورد مخاطب ســاكنينى از محالت هســتند كه خانه هايشان در فاصله ســال هاى ٩٢-١٣٨٨ تحت تأثير اقدامات تسهيل گرى مورد نوسازى قرار گرفته اند. فرآيند تعيين نمونه ها نيز مبتنى بر يك ساختار سلسله مراتبى انجام گرفت. به منظور تعيين محالت منتخب از حدود ٢٠٠ محله ناكارآمد شهر تهران كه در فاصله سال هاى ١٣٨٨ تا ١٣٩٢ اقدامات نوســازى در آنها مورد انجام شده است، يك ماتريس از چهار شاخص (تعداد پروانه هاى ســاختمانى غيرتجميعى، تعداد پروانه هاى ساختمانى تجميعى، ســطح معابر آزاد شده و سطح نوسازى) موجود در اسناد سازمان نوسازى كه به نوعى نشانگر پيشرفت فرآيند نوسازى اســت تهيه شــد. در گام بعد برمبناى معيارهاى اشــاره شده محالت طبق روش تحليل خوشه اى سلسله مراتبى به دسته هاى همگن تقسيم شــدند. خروجى حاصل از اين بخش از تحليل بيانگر حضور سه دسته همگن است. در ادامه مطابق روش تحليل K-Means، محالت مربوط به هر يك از دســته هاى فوق، مطابق با معيارهاى فوق تعيين شــدند. در نهايت با بررســى ويژگى هاى خاص هر يــك نمونه هاى حاضر در هر دســته، مشورت با كارشناسان سازمان نوسازى و سهولت دستيابى

به اطالعات از هر دســته، يك محله از هر دســته به عنوان نمونه هاى منتخب در اين پژوهش انتخاب شــد (جدول ٣). در ادامه طبق فرمول كوكــران تعداد نمونه هاى قابل قبول با ميزان خطاى قابل قبول ٠/١ و

با ٩٩/٥ درصد اطمينان در هر محله تعيين شد. تهيــه پرســش نامه با توجه به كليــه معيارها و شــاخص هاى بخش چهارچوب انجام پژوهــش صورت گرفت. مبتنى بر طيف بندى ليكرت در دامنه عددى ١ تا ٥ كيفيت پاســخ ها تنظيم شد. پيش از پر كردن كليه پرســش نامه ها، جهت تحليل و ســنجش ميزان صحت سؤاالت پرســش نامه ٣٠ عدد پرسشــنامه به عنوان نمونه در محله هاشمى پر شد و سپس بعد از ورود اطالعات در محيط نرم افزار SPSS با استفاده از روش تحليــل قابليت اطمينان ضرايب آلفاى كرونباخ تعيين شــد. با انجام تحليل فوق و كســب آلفــاى كرونباخ ٠/٧٢ در ارتباط با كليه

سؤاالت، روايى كليه سؤاالت مورد تأييد قرار گرفت. در نهايت اطالعات حاصل از پرســش نامه ها با اســتفاده از روش هاى آمارى تحليل عاملى و تحليل رگرســيونى مورد بررسى و تحليل قرار گرفتند. به منظور تبيين عوامل معرف رضايتمندى سكونتى در محالت مذكور، تحليل عامل اكتشــافى انجام گرفت و در ادامه از روش تحليل رگرســيونى چند متغيره و ســاده براى تحليل ميزان همبستگى ميان عوامل معرف رضايتمندى ســكونتى در نوســازى محالت ناكارآمد با ميزان رضايتمندى سكونتى در سطوح مختلف واحد مسكونى، مجتمع

دكتر مليحه باباخانى

٥

٦٦

شكل ٢.مدل عملياتى انجام پژوهش

هويت شهر شماره هشتم/ سال پنجم/ بهار و تابستان ١٣٩٠

مسكونى، محله و رضايتمندى كلى سكونتى استفاده شد.

معرفى فعاليت هاى ســازمان نوسازى در فاصله سال هاى ٩٢-١٣٨٨

فعاليت هاى ســازمان نوسازى در دهه گذشته را مى توان به دو بخش مطالعات نظرى و اقدامات اجرايى تقسيم كرد. در حوزه مطالعات نظرى مى توان به تدوين و ترجمه كتب و انجام طرح هاى پژوهشــى مرتبط با موضوع اشــاره كرد. در جدول ٤ به برخى از اين اقدامات پژوهشى كه با حمايت و پشــتيبانى سازمان نوسازى شهر تهران انجام گرفته، اشاره

شده است.در حوزه عمل و اجراء سازمان نوسازى شهر تهران در فاصله سال هاى

٩٢-١٣٨٨ بــه ايجاد دفاتر خدمات نوســازى در محــالت ناكارآمدپرداخته و در ابتداى تشــكيل دفاتر تسهيلگرى در محالت، ازآنجاكه فاقــد شــناخت كافى در محالت بودند شــش ماه به شــناخت محله پرداخته و در حوزه هاى گوناگون نظير آگاهى رسانى، اقدامات آموزشى و نهادســازى بسترهاى الزم را جهت نوسازى مردمى در محالت ايجاد كردنــد. در ادامه بخــش اعظم فعاليت دفاتر به شناســايى پروژه هاى تجميع و برگزارى جلســات با مالكين در راستاى جلب مشاركت آنها در ســاخت، ارائه خدمات فنى و مهندســى به ســاكنين، شناسايى و جذب سرمايه گذاران و همچنين تسهيل دريافت وام و تسهيالت براى پروژه هاى تجميعى اختصاص پيدا كرد. در ســال ١٣٩٢ نيز موضوعات كيفيت ساخت وساز و كمبود خدمات در محالت ناكارآمد و پروژه هاى

٦٧

تبيين ارتباط رضايتمندى ساكنان با اقدامات نوسازى شهر تهران در...

تعداد واحدهاى نوسازى شده نام محلهدر سال هاى ٩٢-٨٨

تعداد نمونه هاى الزم طبق فرمول كوكران

تعداد نهايى پرسش نامه هاى پرشده

٢٠٦٠٩٢١٠٠محلة تختى

١٣٦٠٩٠١٢٥محله مقدم

٣٣٢٠٩٣١٠٠محله هاشمى

٦٧٤٠٢٧٥٣٢٥مجموع

جدول ٣. تعداد نمونه هاى الزم براى پيمايش در محالت منتخب

شكل ٣. موقعيت توزيع پرسش نامه ها در محالت

شماره هشتم/ سال پنجم/ بهار ، تابستان ١٣٩٠ هويت شهر

محرك توسعه به فعاليت هاى اصلى اين دفاتر در كنار اقدامات پيشين مورد توجه قرار گرفت (برگرفته از شــركت عمران و بهسازى، ١٣٩٣). در جدول ٥ به فعاليت ها و اقدامات تعريف شده براى دفاتر تسهيلگرى

در فاصله سال هاى مذكور اشاره شده است: البته الزم به ذكر است از فعاليت هاى فوق تا آخر سال ١٣٩٢ بيشتر اقدامــات بر فعاليت هــاى اجتماعى، تجميع و نوســازى و تا حدودى بهســازى محيط متمركز شد و توجه به ارتقاء كيفيت ساخت و ساز و

اجراى پروژه هاى محرك توسعه به ميزان كمى تحقق يافت. بحــث و تحليل ارتباط رضايتمندى ســكونتى با اقدامات نوســازى

محالت ناكارآمد شهر تهرانبه منظور تحليل ارتباط رضايتمندى سكونتى با اقدامات نوسازى شهر

تهران اقدامات زير مورد پيگيرى واقع شده اند:- ابتدا مبتنى بر نتايج نظرســنجى از ســاكنان (رضايتمندى) عوامل مربوط به رضايتمندى ســاكنان محالت ناكارآمد با اســتفاده از روش

تحليل عاملى اكتشافى مشخص شد.- در بخش دوم با استفاده از تحليل رگرسيونى تعيين شد كه كدام يك از عوامل معرف رضايتمندى سكونتى ساكنان با رضايتمندى سكونتى

در سطوح مختلف ارتباط دارد. - در نهايت به منظور روشــن شدن ارتباط ميان فعاليت هاى سازمان نوســازى با رضايتمندى ســاكنان، نتايج دو بخش فوق در نســبت با فعاليت هاى نوســازى انجام شده توســط دفاتر تسهيلگرى شهر تهران مورد تحليل اســتنتاجى قرار گرفت. در ادامــه نتايج حاصل از مراحل

فوق آمده است.

عوامل معرف رضايتمندى سكونتى در نوسازى بافت هاى ناكارآمد شهر تهران: براى دســتيابى به عوامل معرف رضايتمندى سكونتى، اطالعات مســتخرج از پرسشــنامه ها وارد نرم افزار Excel و ســپس Spss شــد و مورد تحليل عاملى قرار گرفــت. بدين منظور اطالعات

سه محله به صورت يكپارچه مورد تحليل عامل اكتشافى قرار گرفتند. نتايج تحليل عامل اكتشــافى با نتايج آزمــون K-M-O (٠/٨٢٥) و بارتلــت (٠/٠٠٠ =Sig)، قابل قبول بودن اين تحليل را در ســطح باال نشــان مى دهد. مبتنى بر تحليل فوق هفت عامل به شــرح جدول ٦ به عنوان عوامل معرف رضايتمندى ســكونتى در محالت ناكارآمد شهر تهران معرفى شدند كه درمجموع واريانس ٦٠/٣٠% را نشان مى دهند. در جــدول٦ عوامل و شــاخص ها و واريانس هر يــك از آنها نمايش

داده شده است.با توجه به واريانس عوامل، وضعيت مجتمع مسكونى، سرمايه اجتماعى و شرايط محيطى محله درصد بااليى از وضعيت رضايتمندى سكونتى

را در محالت مورد مطالعه تبيين مى كنند. ارتباط عوامل رضايتمندى سكونتى با رضايتمندى در سطوح مختلف: در اين بخش به مقوله رضايتمندى سكونتى با رضايتمندى در سطوح واحد مســكونى، مجتمع مســكونى و محله مبتنى بــر روش تحليل رگرســيونى پرداخته شــده تا مشخص شــود كه عوامل رضايتمندى ســكونتى ( نتايج تحليل عاملى) چه نقــش و تأثيرى بر رضايتمندى

ساكنان دارند. (جدول ٧ و جدول ٨)- رضايتمنــدى از واحد مســكونى: بــا توجه بــه عوامل معرف رضايتمندى ســكونتى، رضايتمنــدى از واحد مســكونى در محالت

دكتر مليحه باباخانى

٥

٦٨

طرح هاى پژوهشى كتاب ها

- سازمان نوسازى شهر تهران (١٣٩٤). مستند نگارى نوسازى بافت هاى فرسوده شهر تهران

توسعه و نوسازى كتاب هاى .(١٣٩٤) ودودى سيما و احمد صالحى، -محلى، كتاب برنامه ريزى

كتاب محلى؛ توسعه و نوسازى كتاب هاى .(١٣٩٤) رويا ميرزاقوام، -شناخت

و نوسازى كتاب هاى .(١٣٩٤) معاصر بازنگر توسعه مطالعات موسسه -توسعه محلى؛ كتاب مشاركت

- اديب زاده، بهمن (١٣٩٣). كتاب الگوهايى براى نوسازى

به نو رويكردى شهرى، نوسازى اصول .(١٣٨٩) عليرضا عندليب، -بافت هاى فرسوده

- رفيعيان، مجتبى (١٣٩٣). كتاب مديريت بازآفرينى شهرى، چشم انداز جهانى، كتاب ترجمه شده و ساير موارد.

- شركت طرح كاوش پاسارگاد (١٣٩٦). مكثى در كوچه هاى شهر براى توسعه محلى

و تهران سازمان نوسازى شهر نظرسنجى عملكرد تهران (١٣٩٢). دانشگاه -دفاتر خدمات نوسازى از ساكنان مناطق ٧ تا ١٩

- پيران، پرويز (١٣٨٩). توسعه محله اى مشاركت مبنا و مشاركت محور در ايران

- هادى زنور، بهروز (١٣٨٩). پروژه سياست گزارى به منظور تسريع در نوسازى مردمى در بافت هاى فرسوده كالن شهر

بر آثار آن نواب و ارزيابى طرح - مهندسان مشاور طرح و معمارى (١٣٨٩). ساكنان

- شركت پردازش اطالعات نقش كليك (١٣٩٣). سنجش شاخص هاى ارزيابى فرآيند نوسازى بافت هاى فرسوده شهر تهران

بررسى .(١٣٨٥) تهران دانشگاه اجتماعى علوم دانشكده دانشگاهى جهاد -ديدگاه ساكنين نواحى فرسوده شهر تهران در خصوص مفهوم فرسودگى

جدول ٤. فعاليت ها و اقدامات پژوهشى سازمان نوسازى شهر تهران در دهه گذشته

هويت شهر شماره هشتم/ سال پنجم/ بهار و تابستان ١٣٩٠

٦٩

تبيين ارتباط رضايتمندى ساكنان با اقدامات نوسازى شهر تهران در...

اقداماتفعاليت

فعاليت هاى اجتماعى

شناخت از طريق بازديد پالك به پالك؛

اطالع رسانى در اماكن عمومى و آگاه سازى و اطالع رسانى از طريق توزيع بروشور و تراكت؛

شناسايى معتمدين محله و تشكيل كارگروه ها / تشكيل جلسات ماهيانه با كارگروه ها و انتقال ايده ها؛

برگزارى دوره هاى آموزشى در مقاطع زمانى مختلف با همكارى سازمان هاى مختلف؛

اقداماتى در راستاى بهبود شرايط كارآفرينى و ايجاد بازارچه هاى خوداشتغالى.

تجميع و نوسازى

بررسى وضعيت پالك ها و معابر و تعريف پروژه هاى تجميعى؛

برگزارى جلسات تجميع و توجيه (در محل يا دفتر) و پيمان انعقاد قرارداد؛

پيگيرى پروژه ها در حين ساخت و پس از ساخت.

ارتقاء كيفيت ساخت و سازتدوين ضوابط يكپارچه طراحى پالن معمارى و نما و مشاوره به مالكين و سرمايه گذاران به منظور ارتقاء كيفيت

ساخت وساز؛

- بيمه تضمين كيفيت.

بهسازى محيطى

شناسايى مسائل و مشكالت بهسازى محيطى؛

تعريف پروژه هاى بهسازى محيطى (به عنوان مثال رنگ آميزى ديوارهاى فاقد نما، آسفالت معابر، اصالح جوى ها و ...)؛

پيگيرى اجراى پروژه ها.

محرّك توسعهشناسايى كمبودها و نيازهاى محله؛

تعريف پروژه هاى محرك توسعه و ارزش افزا همچون پاركينگ مكانيزه، فضاى سبز و ... .

شاخص هاى معرف عاملواريانسعامل

وضعيت كلى مجتمع ١٠/٤٩ %مسكونى

رضايتمندى از تعداد واحد مسكونى در مجتمع (٠/٥٨٧)، رضايتمندى از نماى مجتمع (٠/٦٣٦)، رضايتمندى از تسهيالت مجتمع (٠/٧١٢)، رضايتمندى از همسايگان (٠/٦٣٧)، امنيت (٠/٧١٥)

و هزينه نگهدارى و شارژ ساختمان (٠/٧٢٥)

(٠/٧٥)، ٩/٤٩ %سرمايه اجتماعى نظرخواهى ،(٠/٦٤٤) همكارى به تمايل ،(٠/٧٦٩) نوسازى عوامل به اعتماد ميزان مشاركت در فرآيند نوسازى (٠/٧٣٩) و هماهنگى ميان عوامل نوسازى (٦٢ ٠/٢)

رضايتمندى از ديد و منظر (٠/٤٨٢)، ميزان شلوغى در محله (٠/٧١٨) و ميزان آلودگى (٠/٨١٥)٩/٦٥ %وضعيت محيطى

براى ٩/٦٢ %خدمات و امكانات محلى تسهيالت ،(٠/٧٨٦) آموزشى ،(٠/٧٣٩) درمانى فضاى ،(٠/٤٢١) محله دسترسى وضعيت معلولين (٠/٤٧٩)، مراكز خريد (٠/٧٣٢) و امكانات محلى (٠/٥٩٨)

رضايتمندى از متراژ واحد مسكونى (٠/٨٢٦)، تعداد و اندازه اتاق ها (٠/٨٥) و ميزان نور و روشنايى ٨/٠٧ %وضعيت واحد مسكونى(٠/٦٧٩)

وضعيت اجتماعى-اقتصادى ميزان تردد سارقان (٠/٧٥٧)، حوادث رانندگى در محله (٠/٧١٥-) و رضايتمندى از سود اقتصادى ٦/٢٨ %محله

مشاركت در ساخت و ساز محلى (٠/٤٢٩)

از ٦/١٩ %وضعيت كالبدى محله رضايتمندى و (٠/٤٥٤) محله جذابيت ،(٠/٧٢٨) محله ساختمان هاى نماى از رضايتمندى روشنايى شب محله (٠/٦٩٣)

جدول ٥. فعاليت ها و اقدامات سازمان نوسازى شهر تهران در سال هاى ٩٢-١٣٨٨، (مأخذ: حاجى على اكبرى، ١٣٩٠، ٣٧-٣٤)

جدول ٦. نتايج تحليل عامل اكتشافى

شماره هشتم/ سال پنجم/ بهار ، تابستان ١٣٩٠ هويت شهر

ناكارآمد شــهر تهــران تنها مى تواند از عامــل وضعيت كالبدى واحد مســكونى تأثير بپذيرد. با انجام تحليل رگرســيونى مشخص شد كه ميان اين دو موضوع ارتباط مثبتى برقرار اســت به بيان ديگر با بهبود وضعيت كالبدى واحدهاى ســكونتى (متراژ، تعــداد و اندازه اتاق ها و نور و روشــنايى) در نمونه هاى موردى اين مقاله، رضايتمندى از واحد

مسكونى افزايش يافته است.

- رضايتمنــدى از مجتمع مســكونى: مبتنى بر نتايــج تحليل رگرســيونى تنها عامل وضعيــت كلى مجتمع مســكونى مى تواند بر رضايتمندى از مجتمع مسكونى تأثيرگذار باشد و ارتباط ميان اين دو موضوع برقرار است و با بهبود وضعيت امنيت، وضعيت كالبدى مجتمع و تســهيالت و امكانات آن ميزان رضايتمندى از مجتمع هاى مسكونى

محالت نوسازى شده افزايش يافته است. نتايــج آزمون هاى F و T براى هر يك از تحليل هاى رگرســيونى فوق

قابل قبول بودن نتايج را تائيد مى كند. تبييــن ارتباط فعاليت هاى نوســازى بافت هاى ناكارآمد شــهر تهران بــا رضايتمندى ســكونتى: در ادامــه به منظور بررســى ارتباط ميان رضايتمندى ســكونتى در نسبت با اقدامات نوسازى شهر تهران، تناظر ميان فعاليت هاى سازمان نوسازى و عوامل معرف رضايتمندى سكونتى مشخص و درنهايت ارتباط فعاليت هاى نوسازى با رضايتمندى سكونتى

تبيين شد:

- فعاليت هــاى اجتماعى: بخش از فعاليت هاى دفاتر تســهيلگر در قالب فعاليت هاى اجتماعى از قبيل اطالع رسانى و آگاه سازى ساكنان، ارتباط با ســاكنان از طريق معتمدين محلى و موارد ديگر انجام شده اســت. با توجــه به عوامل معــرف رضايتمندى ســكونتى در محالت (نتايــج تحليل عاملى) اين بخش از فعاليت هاى دفاتر تســهيلگرى در راستاى ارتقاء سرمايه و همبســتگى اجتماعى بوده و با مؤلفه سرمايه اجتماعى در محالت مرتبط اســت. از ســوى ديگر نتايج تحليل هاى رگرســيونى نشان داد عامل سرمايه اجتماعى با رضايتمندى از محله و رضايتمندى سكونتى مرتبط است. بر اين اساس مى توان نتيجه گرفت كه فعاليت هاى اجتماعى صورت گرفته در محالت نوســازى شــده بر رضايتمندى سكونتى ســاكنان و رضايت آنها از محله سكونتى شان از

نقش مؤثرى برخوردار بوده و موجب بهبود آن شده است.

- تجميع و نوسازى: بخش مهم ديگر از فعاليت هاى انجام شده توسط دفاتر تســهيلگرى مربوط به تجميع و نوسازى پالك هاى فرسوده بوده است كه اين بخش از فعاليت ها بر مؤلفه هايى از رضايتمندى سكونتى

همچون ســرمايه اجتماعى، وضعيت كالبدى واحد مسكونى، وضعيت كلــى مجتمع مســكونى و وضعيــت كالبدى محله تأثيرگذار اســت. از ديگر ســو با توجه به آنكه عوامل فوق بر رضايتمندى ســاكنان در ســطوح مختلف تأثير گذاشــته اســت و نتايج تحليل هاى رگرسيونى و معنــادار بــودن ارتباط ميان وضعيــت كالبدى مســكن و محله با رضايتمنــدى ســكونتى، مى توان گفت كــه فعاليت هــاى تجميع و نوســازى صورت گرفته در محــالت، رضايتمندى ســاكنان از واحد مســكونى، مجتمع مســكونى و محله شــان را موجب شــده اســت.

- بهسازى محيطى: فعاليت هاى بهســازى محيطى در نسبت با دو فعاليــت قبل به ميزان كمتــرى در فاصله ســال هاى ٩٢-١٣٨٨ در محالت پيگيرى شــده اســت و موجب تغييــر در وضعيت كالبدى و شرايط محيطى محله كه از ابعاد رضايتمندى سكونتى مى باشند، شده اســت. نتايج تحليل هاى رگرســيونى در اين ارتباط نشان مى دهد كه ارتبــاط معنادارى ميان فعاليت هاى بهســازى محيطى با رضايتمندى سكونتى ســاكنان و رضايتمندى از محله وجود دارد. بنابراين مى توان اذعان داشت كه فعاليت هاى بهسازى محيطى صورت گرفته در محالت اگرچــه به ميزان محــدود انجام گرفته ولى از طريــق تأثيرگذارى بر وضعيت كالبدى-محيطى محله موجب رضايتمندى سكونتى ساكنان

و رضايتمندى آنها از محله شان شده است.- فعاليت هــا در دو حــوزه پروژه هاى محرك توســعه و ارتقاء كيفيت ســاخت و ســاز تقريباً در محالت نوسازى شــده در فاصله سال هاى ٩٢-١٣٨٨ مورد توجه قرار نگرفتــه و نمى توان نحوه تأثيرگذارى اين فعاليت ها را بر رضايتمندى ســاكنان مورد توجه قرارداد. در جدول زير ارتباط ميان فعاليت هاى نوسازى با عوامل معرف رضايتمندى سكونتى

و رضايتمندى در سطوح مختلف ارائه شده است.

- رضايتمندى از محله: مبتنى بر تحليل رگرسيونى مشخص شد كه به استثناى شــرايط اقتصادى محله تمامى عوامل معرف رضايتمندى از محله بر رضايتمندى از محالت تأثيرگذار بوده است و ارتباط مثبت دارند بطوريكه با ارتقاء سرمايه اجتماعى محلى، بهبود شرايط محيطى محلــه، ايجاد امكانات و خدمات محلى و بهبود وضعيت كالبدى محله، بر ميزان رضايتمندى از محالت ناكارآمد شهر تهران افزوده شده است.

- رضايتمندى ســكونتى: مبتنى بر نتيجه تحليل عاملى، ٧ عامل به عنوان عوامــل تعيين كننده رضايتمندى ســكونتى در اين محالت محسوب مى شوند و نتيجه تحليل رگرسيونى نشان مى دهد كه تمامى عوامل به غيراز شرايط محيطى محله بر رضايتمندى سكونتى ساكنان

دكتر مليحه باباخانى

٥

٧٠

هويت شهر شماره هشتم/ سال پنجم/ بهار و تابستان ١٣٩٠

تأثيرگذار هســتند و با بهبود وضعيت كالبدى واحد مسكونى، مجتمع مســكونى و محله، ارتقاء ســرمايه اجتماعى، بهبود امكانات و خدمات محلى و وضعيت اقتصادى اجتماعى محله ميزان رضايتمندى سكونتى

افزايش يافته است. نتايــج آزمون هاى F و T براى هر يك از تحليل هاى رگرســيونى فوق

قابل قبول بودن نتايج را تائيد مى كند. تبييــن ارتباط فعاليت هاى نوســازى بافت هاى ناكارآمد شــهر تهران بــا رضايتمندى ســكونتى: در ادامــه به منظور بررســى ارتباط ميان رضايتمندى ســكونتى در نسبت با اقدامات نوسازى شهر تهران، تناظر ميان فعاليت هاى سازمان نوسازى و عوامل معرف رضايتمندى سكونتى مشخص و درنهايت ارتباط فعاليت هاى نوسازى با رضايتمندى سكونتى

تبيين شد:

- فعاليت هــاى اجتماعى: بخش از فعاليت هاى دفاتر تســهيلگر در قالب فعاليت هاى اجتماعى از قبيل اطالع رسانى و آگاه سازى ساكنان، ارتباط با ســاكنان از طريق معتمدين محلى و موارد ديگر انجام شده اســت. با توجــه به عوامل معــرف رضايتمندى ســكونتى در محالت (نتايــج تحليل عاملى) اين بخش از فعاليت هاى دفاتر تســهيلگرى در راستاى ارتقاء سرمايه و همبســتگى اجتماعى بوده و با مؤلفه سرمايه اجتماعى در محالت مرتبط اســت. از ســوى ديگر نتايج تحليل هاى رگرســيونى نشان داد عامل سرمايه اجتماعى با رضايتمندى از محله و رضايتمندى سكونتى مرتبط است. بر اين اساس مى توان نتيجه گرفت كه فعاليت هاى اجتماعى صورت گرفته در محالت نوســازى شــده بر رضايتمندى سكونتى ســاكنان و رضايت آنها از محله سكونتى شان از

نقش مؤثرى برخوردار بوده و موجب بهبود آن شده است.

٧١

تبيين ارتباط رضايتمندى ساكنان با اقدامات نوسازى شهر تهران در...

توضيحرگرسيون

وضعيت كالبدى واحد مسكونى با رضايتمندى از واحد مسكونى

ارتباط مثبت است لذا با بهبود وضعيت كالبدى مسكن، رضايتمندى از واحد مسكونى افزايش مى يابد.٢٩/٢ %

شرايط كلى مجتمع مسكونى با رضايتمندى از مجتمع مسكونى

ارتباط مثبت است لذا بهبود در وضعيت امكانات و خدمات مجتمع مسكونى، امنيت و ... موجب مسرت ٣٦/٣ %ساكنان خواهد شد.

رضايتمندى ساكنان از محله با عوامل معرف در اين سطح

ارتباط مثبت است لذا با بهبود امكانات و خدمات محلى، سرمايه اجتماعى، بهسازى محيطى و وضعيت ٣٤/٥ %كالبدى محله رضايتمندى ساكنان افزايش مى يابد كه يك رابطه منطقى است.

تمام عوامل حاصل از تحليل عامل با رضايتمندى سكونتى در حالت

كلى

وضعيت كلى مجتمع مسكونى، وضعيت كالبدى محله و مسكن و سرمايه اجتماعى داراى ارتباط مثبت ٤٦/٩ %با رضايتمندى سكونتى در حالت كلى هستند كه يك رابطه منطقى است بطوريكه با بهبود عوامل فوق

ميزان رضايتمندى بهبود خواهد يافت.

جدول ٧. وضعيت عوامل رضايتمندى در ارتباط با سطوح مختلف رضايتمندى سكونتى در محالت ناكارآمد شهر تهران

جدول ٨. نتايج تحليل رگرسيونى و نحوه ارتباط ميان عوامل معرف رضايتمندى سكونتى با رضايتمندى سكونتى در سطوح مختلف

شماره هشتم/ سال پنجم/ بهار ، تابستان ١٣٩٠ هويت شهر

- تجميع و نوسازى: بخش مهم ديگر از فعاليت هاى انجام شده توسط دفاتر تســهيلگرى مربوط به تجميع و نوسازى پالك هاى فرسوده بوده است كه اين بخش از فعاليت ها بر مؤلفه هايى از رضايتمندى سكونتى همچون ســرمايه اجتماعى، وضعيت كالبدى واحد مسكونى، وضعيت كلى مجتمع مسكونى و وضعيت كالبدى محله تأثيرگذار است. از ديگر ســو با توجه به آنكه عوامل فوق بر رضايتمندى ســاكنان در ســطوح مختلف تأثير گذاشته اســت و نتايج تحليل هاى رگرسيونى و معنادار بــودن ارتباط ميان وضعيت كالبدى مســكن و محلــه با رضايتمندى سكونتى، مى توان گفت كه فعاليت هاى تجميع و نوسازى صورت گرفته در محالت، رضايتمندى ساكنان از واحد مسكونى، مجتمع مسكونى و

محله شان را موجب شده است.- بهسازى محيطى: فعاليت هاى بهســازى محيطى در نسبت با دو فعاليــت قبل به ميزان كمتــرى در فاصله ســال هاى ٩٢-١٣٨٨ در محالت پيگيرى شــده اســت و موجب تغييــر در وضعيت كالبدى و شرايط محيطى محله كه از ابعاد رضايتمندى سكونتى مى باشند، شده اســت. نتايج تحليل هاى رگرســيونى در اين ارتباط نشان مى دهد كه ارتبــاط معنادارى ميان فعاليت هاى بهســازى محيطى با رضايتمندى سكونتى ســاكنان و رضايتمندى از محله وجود دارد. بنابراين مى توان

اذعان داشت كه فعاليت هاى بهسازى محيطى صورت گرفته در محالت اگرچــه به ميزان محــدود انجام گرفته ولى از طريــق تأثيرگذارى بر وضعيت كالبدى-محيطى محله موجب رضايتمندى سكونتى ساكنان

و رضايتمندى آنها از محله شان شده است.- فعاليت هــا در دو حــوزه پروژه هاى محرك توســعه و ارتقاء كيفيت ســاخت و ســاز تقريباً در محالت نوسازى شــده در فاصله سال هاى ٩٢-١٣٨٨ مورد توجه قرار نگرفتــه و نمى توان نحوه تأثيرگذارى اين فعاليت ها را بر رضايتمندى ســاكنان مورد توجه قرارداد. در جدول زير ارتباط ميان فعاليت هاى نوسازى با عوامل معرف رضايتمندى سكونتى

و رضايتمندى در سطوح مختلف ارائه شده است.

بنابراين در بيان كلى مى توان گفت كه فعاليت هاى اجتماعى، تجميع و نوســازى و بهســازى محيطى بر رضايتمندى ســكونتى ساكنان در سطوح مختلف از ارتباط معنادار برخوردار بوده است و فعاليت هاى دو حوزه ارتقاء كيفيت ساخت و ســاز و پروژه هاى محرك توسعه اگرچه در فعاليت هاى تعريف شده دفاتر خدمات نوسازى مطرح شدند ولى در ســالهاى فوق چندان مورد توجه قرار نگرفته اند و تأثير گذارى آنها بر

رضايتمندى ساكنان قابل بررسى نمى باشد.

دكتر مليحه باباخانى

٥

٧٢

اقدامات سازمان نوسازى شهر تهران

تأثيرگذارى فعاليت هاى سازمان نوسازى بر

عوامل معرف رضايتمندى سكونتى

رضايتمندى سكونتى (در سطوح مختلف)

- رضايتمندى از محلهسرمايه اجتماعىفعاليت هاى اجتماعى

- رضايتمندى سكونتى

تجميع و نوسازى

- رضايتمندى از واحد مسكونىسرمايه اجتماعى

- رضايتمندى از مجتمع مسكونى

- رضايتمندى از محله

- رضايتمندى سكونتى

وضعيت كالبدى واحد مسكونى

وضعيت كلى مجتمع مسكونى

شرايط كالبدى محله

- رضايتمندى از محلهوضعيت كالبدى محلهبهسازى محيطى

- رضايتمندى سكونتى شرايط محيطى محله

--ارتقاء كيفيت ساخت و ساز

--پروژه هاى محرك توسعه

جدول٩. ارتباط ميان فعاليت هاى نوسازى سال هاى ٩٢-١٣٨٨ با رضايتمندى سكونتى

هويت شهر شماره هشتم/ سال پنجم/ بهار و تابستان ١٣٩٠

نتيجه گيرى با توجه به اهميت ارتقاء كيفيت و رضايتمندى سكونتى به عنوان يكى از دســتاوردهاى مهم در نوسازى بافت هاى ناكارآمد شهرى، اين مقاله

در راستاى دو پرسش زير شكل گرفت:- ابعاد رضايتمندى ســكونتى در نوســازى بافت ها ناكارآمد شــهرى

كدم اند؟- ارتباط ميان اقدامات نوسازى سال هاى ٩٢-١٣٨٨ محالت ناكارآمد

شهر تهران با رضايتمندى سكونتى ساكنان چگونه است؟مبتنــى بر مطالعات نظرى اين مقاله توجه به ابعاد كالبدى-محيطى-خدمــات، اقتصــادى، اجتماعى و مديريتــى از عوامــل تأثيرگذار بر دســتيابى به رضايتمندى سكونتى در بافت هاى ناكارآمد شهرى است. نتايج تحليل عامل اكتشــافى در نمونه هاى مورد پژوهش نيز نشــان داد كه هفت عامل وضعيت كلى مجتمع مســكونى، سرمايه اجتماعى، عامــل محيطى، وضعيت كالبدى واحد مســكونى ، خدمات و امكانات محلى، شــرايط اجتماعى-اقتصادى محله و وضعيت كالبدى محله بر رضايتمندى ساكنان نواحى ناكارآمد شهر تهران است. در ميان عوامل فوق وضعيت مجتمع مســكونى، ســرمايه اجتماعى و شرايط محيطى محله درصد بااليــى از وضعيت رضايتمندى ســكونتى محالت مورد مطالعــه را تبييــن مى كنند لذا با بهبود عوامل فــوق به ميزان بااليى

مى توان رضايتمندى سكونتى ساكنان را افزايش داد. نتايج تحليل هاى رگرســيونى نيز نشان داد كه ارتباط معنادارى ميان رضايتمندى ســكونتى در ســطوح مختلف با عوامــل رضايتمندى در محــالت وجود دارد و در اين ميان ارتباط ميان فعاليت هاى نوســازى سازمان نوسازى با رضايتمندى ســكونتى ساكنان نيز بيانگر آن است كه ايــن فعاليت ها از طريق تأثيرگذارى بر عوامل مختلف رضايتمندى ســكونتى، رضايتمندى ساكنان را موجب شده اســت. به عنوان مثال فعاليت هــاى اجتماعــى، تجميع و نوســازى و بهســازى محيطى بر رضايتمندى ســكونتى ساكنان در ســطوح مختلف از ارتباط معنادار برخوردار بوده اســت و مبتنى بر ديدگاه و نظرات ساكنان اين اقدامات

رضايتمندى ساكنان را در پى داشته است. فعاليت هاى دو حوزه ارتقاء كيفيت ساخت و ساز و پروژه هاى محرك توســعه اگرچه در فعاليت هاى تعريف شــده دفاتر خدمات نوســازى مطرح شــدند ولى در سال هاى فوق چندان مورد توجه قرار نگرفته اند و تأثيرگزارى آنها بر رضايتمندى ســاكنان قابل بررســى نمى باشــد. همچنين الزم به ذكر اســت كه اين بررسى و ارزيابى مبتنى بر نظرات و ديدگاه هاى ساكنان و رضايتمندى آنها بوده است و اقدامات سازمان نوســازى با در نظر داشــتن خالء هاى اشاره شــده، از ديدگاه ساكنان

مثبت ارزيابى مى شــود. البته ارزيابى نهايى از اقدامات نوســازى اين ســازمان منوط به ارزيابى اقدامات از نگاه متخصصان ذى صالح مبتنى

بر ديدگاه فنى و كارشناسانه آنها در كنار نتايج اين تحقيق است.

فهرست مراجعدر مديريتى و اقتصادي،مالى موضوعات .(١٣٨٦) محمد. آئينى، .١بهسازي و نوسازي بافت هاى فرسوده شهري. تهران: مركز تحقيقات ساختمان

و مسكن.

٢. امينى، الهام. (١٣٨٧). تجزيه بافت شهري و تحليل عوامل فرسودگى

بافت نوسازى و بهسازى همايش اولين شهرسازي. ديدگاه از ايران در آن

فرسوده شهرى. آذر ٢٠-٢١، (ص ١-١١). مشهد، ايران.

٣. ايزدى، محمدسعيد. (١٣٨٠). بررسى تجارب مرمت شهرى در ايران

با تأكيد بر تحوالت دو دهه اخير. فصلنامه عمران و بهسازى شهرى. ٢(٣)،

.٣٢-٤٢

٤. حاجى على اكبرى، كاوه. (١٣٩٠). تسهيل گرى در بافت هاى فرسوده

شهر تهران. نشريه معمارى و شهرسازى هفت شهر. ٣ (٣٧ و ٣٨)، ٢٥-٣٥.

٥. حسينى، جواد. (١٣٨٧). طرح مشاركت محله در بازسازي و بهسازي

فرسوده بافت نوسازى و بهسازى همايش اولين شهري. فرسوده بافت هاى

شهرى. آذر ٢٠-٢١، (ص ١-٥٥). مشهد، ايران.

.(١٣٨٨) زهرا. عسگرى زاده، و على؛ عسگرى، مجتبى؛ رفيعيان، .٦

پژوهش هاى نواب. محله ساكنان سكونتي رضايتمندي ميزان سنجش

جغرافياي انساني،٤٢ (٦٧)، ٥٣-٥٨.

.(١٣٩١) مجتبى. رفيعيان، و على اكبرى؛ تقوايى، حسن؛ سلمانى، .٧

سنجش كيفيت زندگى در محيط سكونتى فرسوده و بصرى سازى آن؛ مورد

شناسى: محلة هاشمى در منطقة ده تهران. فصلنامه جغرافيا و آمايش شهرى

- منطقه اى. ٢(٤). ٥٣-٦٤.

زندگى كيفيت ارتقاء .(١٣٩٢) فريكا. فاروقى، و سيروان؛ شاهوى، .٨

و عمران سازمان تهران: لودا. پروژه آموزه هاى شهرى، فرسوده مناطق در

بهسازى شهرى.

.(١٣٩١) امير. اشنويي و محمود؛ پور، گنجي محسن؛ شاطريان، .٩

از بيدگل و آران شهر قديم بافت ساكنان رضايتمندى ميزان سنجش

شاخص هاى كيفيت زندگى. مجله مطالعات و پژوهشهاى شهرى و منطقه اى،

.٤(١٣)، ١٢٧-١٤٤

.(١٣٩٣) ايران. شهرى بهسازى و عمران تخصصى مادر شركت .١٠

ناكارآمد محالت و محدوده ها بازآفرينى جريان سازى اجرايى دستورالعمل

مبتنى بر رويكرد اجتماع محور. تهران: وزارت راه و شهرسازى.

٧٣

تبيين ارتباط رضايتمندى ساكنان با اقدامات نوسازى شهر تهران در...

شماره هشتم/ سال پنجم/ بهار ، تابستان ١٣٩٠ هويت شهر

١١. شماعى، على؛ و پوراحمد، احمد. (١٣٨٤). بهسازى و نوسازى شهرى

از ديدگاه علم جغرافيا. تهران: دانشگاه تهران.

١٢. عندليب، عليرضا. (١٣٨٩). اصول نوسازى شهرى رويكردى نو به بافت هاى

فرسوده. تهران: انتشارات آذرخش.

١٣. غيائى، محمدهادى؛ عظيمى، شراره؛ و شهابيان، پويان. (١٣٩٢). سنجش

با متغيرهاي مسكن، واحد همسايگي و ارتباط رضايتمندي سكونتي ميزان

هويت فصلنامه فارابي). پزشكان مسكوني مجتمع : موردي (مطالعه محله

شهر، ٧ (١٥)، ٤٧-٥٨.

بر تصوير ذهنى مؤثر بررسى عوامل بوم آور. (١٣٩٤). ١٤. مهندسان مشاور

شهروندان از بافت هاى فرسوده و راهكارهاى بهبود آن. تهران: سازمان نوسازى

شهر تهران.

١٥. مهندسان مشاور برين بوم نوژان. (١٣٩٤). ارزيابى تأثيرات سياست هاى

تشويقى ساخت و ساز در بافت فرسوده منطقه ٧ بر كيفيت زندگى ساكنان.

تهران: سازمان نوسازى شهر تهران.

.(١٣٩١) . اهللا نعمت رضايي، و مسعود؛ تقوايي، حميدرضا؛ وارثي، .١٦

علمي مجله شيراز). موردي: شهر نمونه ) شهري فرسوده بافت ساماندهي

تخصصي برنامه ريزى فضايي. اصفهان، ٢(٢)، ١٢٩-١٥٦.

17. Abbaszadeh, S., & Gohari, F. (2014). Analytic

Exploration of Effective Factors (Theoretical-Analytic Model)

for Creating a Satisfactory Pattern in Su s tainable Residential

Complexes. Journal of Social Issues & Humanities, 2(5), 45-

56.

18. Adams, D., & Ha s tings, E. M. (2001). Urban renewal

in Hong Kong: Transition from development corporation to

renewal authority. Journal of Land use Policy, 18(3), 245-258.

19. Alvin, B. (1970). Bakeoff the Sociology of Urban

Region. U.S.A:Meredith Corporation.

20. Amérigo, M., & Aragonés, J. I. (1990). Residential

Satisfaction in Council Housing. Journal of Environmental

Psychology, 10(4), 313-325.

21. Baiden, P., Arkug, L., & Asiedu, A. B. (2011). An

assessment of residents’ housing satisfaction and coping in

Accra, Ghana. Journal of Public Health, 19 (1), 29-37.

22. Beamish J. O. (1997). Assessment of residents’

satisfaction with public housing in Abuja, Nigeria.

Habitat International, 21(4), 445-460.

23. Bonaiuto, M., Fornara, F., & Bonnes, M. (2006).

Perceived residential environment quality in middle and low

extension italian cities. Revue Européenne de Psychologie

Appliquée, 56 (1), 23-34.

24. Campbell A., Converse PE., & Rodgers WL. (1976).

The Quality of American Life. Perceptions, Evaluations

and Satisfactions. Rodgers WL. New-York: Russel Sage

Foundation.

25. Chan, E. H.W. & Yung, E. H. K. (2004). Is the

Development Control Legal Framework Conductive to a

Su s tainable Dense Urban Development in Hong Kong?.

Habitat International, 28(3), 409-426.

26. Couch, C. (1990). Urban Renewal. London: Mc Millan.

27. Dahana, O. P., & Bhatnagar, O. P. (1980). Education and

communication for development. New Dehli: Oxford and IBH

publishing Co.

28. Enosh, N., Leslav, A., & Shacham, J. (1984). Residential

quality assessment: a conceptual modal and empirical te s t.

Social Indicators Research, 14 (4), 453-76.

29. Fried, M., & Gleicher, P. (1961). Some sources of

residential satisfaction in an urban slum. Journal of the

American In s titute of Planners, 27(4), 305-315.

30. Gal s ter, G. C., & Hesser, G. W. (1981). Residential

satisfaction compositional and contextual correlates.

Environment and Behavior, 13 (1), 735–58.

31. Kaitilla, S. (1993). Satisfaction with public housing in

Papua New Guinea : The case of We s t Taraka housing scheme.

Environment and Behavior, 25 (2), 514-45.

32. Lee, M. (2003). Conceptualizing the new governance:

a new in s titution of social coordination. The In s titutional

Analysis and Development Mini-Conference. May 3rd and

5th. Workshop in Political Theory and Policy Analysis.

Bloomington. Indiana. Indiana University.

33. Loo, S. (1996). Urban conservation policy and the

preservation of hi s torical and cultural heritage cities. Cities, 13

(6), 399–409.

دكتر مليحه باباخانى

٥

٧٤

هويت شهر شماره هشتم/ سال پنجم/ بهار و تابستان ١٣٩٠

٧٥

تبيين ارتباط رضايتمندى ساكنان با اقدامات نوسازى شهر تهران در...

34. Marcus, C., & Sarkissian, W. (1986). Housing as if

people mattered: Site design guidelines for medium-density

family housing. Berkeley: University of California Press.

35. McCrae, R. R. (2005). Personality profiles of cultures:

Aggregate personality traits. Journal of Personality and Social

Psychology, 89 (3), 407-425.

36. McCray, J.W., & Day, S.S. (1977). Housing values,

aspirations, and satisfactions as indicators of housing needs.

Home Economics Research Journal, 5, 244-254.

37. McCrea, R., s timson, R., & We s tern, J. (2006). Te s ting

a general model of satisfaction with urban living using data for

South Ea s t Queensland, Au s tralia. Social Indicators Research,

72 (3), 121-152

38. Mohit, M. A., Ibrahim, M., & Rashid, Y. R. (2010).

Assessment of residential satisfaction in newly designed public

low-co s t housing in Kuala Lumpur. Malaysia: Habitat Int.

39. Mu s tapha, F. H., Alped, A., & Wild, S. (1995). A

model for assessing the effectiveness of public housing in

Sana’a (Republic of Yemen). Con s truction, Management and

Economics, 13 (6), 457-465.

40. Ng, M. K. (2002). Property-led urban renewal in Hong

Kong: any place for the community?. Su s tainable Development,

10 (3), 140-146.

41. Oktay, D., & Marans, R.W. (2010). Overall quality of

urban life and neighbourhood satisfaction: A household survey

in the Walled City of Famagu s ta. Open house international, 35

(3), 27-36.

42. Oktay, D., Rü s temli, A., & Marans, R. W. (2012).

Determinants of Neighborhood Satisfaction Among Local

Residents and International s tudents: A Case s tudy in

Famagu s ta, N. Cyprus. Journal of Architecture & Planning

research, 29 (3) 224-240.

43. Onibokun, A. G. (1974). Evaluating Consumers

Satisfaction with Housing: An Application of a Sy s tems

Approach. Journal of the American In s titute of Planners, 26,

189-200.

44. Parkes, A., Kearns, A., & Atkinson, R. (2002). The

determinants of neighborhood dissatisfaction. Bri s tol:.ESRC

Centre for Neighborhood Research.

45. Phillips, D. R., Siu, O. L., Yeh, A. G., & Cheng, K. H.

(2005). The impacts of dwelling conditions on older persons’

psychological well-being in Hong Kong: the mediating role

of residential satisfaction. Social science & medicine, 60(12),

2785-2797.

46. Rampichini, C., & D’Andrea, S. S. (1998). A hierarchical

ordinal probit model for the analysis of life satisfaction in Italy.

Social Indicators Research, 44(1), 41–69.

47. Robin, M., Matheau-Police., & A. Couty, C. (2007).

Development of a scale of perceived environmental annoyances

in urban settings. Journal of Environmental Psychology, 27,

55-68.

48. Rothenberg, J. (1969). Economic Evaluation of Urban

Renewal: Conceptual Foundation of Benefit-co s t Analysis.

Washington:The Brookings In s titution.

49. Salleh, A. G. (2008). Neighbourhood factors in private

low-co s t housing in Malaysia. Habitat International, 32 (4),

485-93.

50. Tse, R. Y. C. (2002). E s timating neighborhood effects in

house prices: Towards a new hedonic model approach. Urban

s tudies, 39(7), 1165–1180.

51. Turkoglu, H. (1997). Residents’ satisfaction of housing

environments: the case of İ s tanbul, Turkey. Landscape and

Urban Planning, 39 (1), 55-67.

52. Ukoha, O. M., & Beamish, J. O. (1997). Assessment of

residents’ satisfaction with public housing in Abuja, Nigeria.

Habitat International, 21 (4), 45-460.

53. Van Criekingen, M., & Decroly, J. M. (2003).

Revisiting the diversity of gentrification: Neighbourhood

renewal processes in brussels and montreal. Urban

s tudies, 40(1), 2451–2465.

دكتر مليحه باباخانىشماره هشتم/ سال پنجم/ بهار ، تابستان ١٣٩٠ هويت شهر

٥

٧٦

54. Varaday, D. P. (1983). Determinants of

residential mobility decisions the role of government

services in relation to other factors. Journal of the

American Planning Association, 49 (2), 184-99.

55. Yiu, C. Y., & Wong, S. K. (2005). The effects of

expected transport improvements on housing prices. Urban

s tudies, 42(1), 113–125.

ISNN:17359562هويت شهر شماره هشتم/ سال پنجم/ بهار و تابستان ١٣٩٠

Maliheh Babakhani*, Ph.D. in Urbanism, Science Committee in Architecture and Urban Development Faculty of Imam

Khomeini International University.

Ab s tractDeteriorated urban textures are areas of a city isolated from developmental life cycle. They have turned into the

focus of problems and inefficiencies. The evaluation of renewal actions claim to promote residents’ satisfaction in

some cases. At the same time of improving objective and economic quality of life, there are claims regarding the

lack of any improvements in their subjective quality of life. Above physical reforms, renewal actions in deteriorated

textures should consider the issue of enhancing residents’ quality of life. Hence, besides considering physical aspects,

renewal thoughts mu s t also seek to provide and promote their quality of life and satisfaction. The Tehran Renewal

Organization through 1388-92 with the aim of achieving democratic renewal has tried to follow renewal actions with

residents of the neighborhood and in keeping exi s ting human and community development.

This organization defined five activities: Social activities in order to identify the neighborhood for Awareness and

informing the residents; Integration and renewal; improving the quality of con s truction; Environmental sanitation and

the definition of s timulus projects. The aim of this article is to explain the relationship between residential satisfaction

of local residents with renewal actions of Tehran Renewal Organization. To achieve this, fir s t, the aspects of residential

satisfaction in deteriorated textures will be discussed. Then, the s tatus of these aspects in renewal experiences will be

reviewed. Accordingly, the aspects of achieving residential satisfaction in these fabrics are explained via deductive

reasoning method. Based on hi s torical research method, renewal experiences are s tudied regarding the aspects of

residential satisfaction. Residential satisfaction in deteriorated fabrics is influenced by physical-environmental,

services, socio-cultural, managerial, and economic aspects.

According to aspects of the theoretical framework to examine this issue in renewal experiences through 1388-92 in

Tehran, three neighborhoods Hashemi in 10 di s trict, Moghaddam in 17 di s trict and Takhti in 12 di s trict were selected

as samples in Tehran based on the clu s ter analysis, k-means method. Target population are residents of neighborhoods

that their homes renovated through 1388-92. Then based on Cochran formula 325 que s tioner was determined to

be di s tributed in the neighborhoods. Que s tionnaires were di s tributed and were filled through sy s tematic method in

neighborhoods. The data of the que s tionnaires analysis by s tati s tical methods such as regression and factor analysis in

SPSS software. Based on outcome of Exploratory Factor Analysis, seven factors (residential complex, social capital

and environmental conditions residential neighborhood, The physical condition of housing units, Local Facilities and

Services, Social-economic situation, Physical conditions of Neighborhood) defined as factors of residential satisfaction

in these neighborhoods. The general characteri s tics of the residential complex, social capital and environmental

conditions residential neighborhood residents account for a high percentage of residential satisfaction. Based on

renewal actions that done in these neighborhoods and results of regression analysis, Social activities, integration and

renewal and environmental sanitation associate with residential satisfaction. Activities in the field of improving the

quality of con s truction and development s timulus projects although were defined in renewal activities but has not

been considered in the following years and effectiveness of them on residential satisfaction cannot be inve s tigated.

Keywords: Residential satisfaction, Urban renewal, Deteriorated texture, Exploratory Factor Analysis

* Corresponding Author: Email: babakhani@alumni.ut.ac.ir

The Explanation of Relation between Residential Satisfaction and Renewal Actions in Tehran city (Case Study:Moghadam, Takhti, Hashemi Neighborhoods)

115