Zemljisna knjiga VS Katastar

8/8/2019 Zemljisna knjiga VS Katastar

http://slidepdf.com/reader/full/zemljisna-knjiga-vs-katastar 1/4

Zemljišna knjiga VS Katastar

Da su vrata zemljišno -knjižnog odeljenja Drugog opštinskog suda uBeogradu otvorena 24 sata, onda bi ispred njih danonoćno bila gužva. Ovozbog Zakona o planiranju i gradnji čiji je smisao, osim legalizacije bespravnegradnje, da u Srbiji posle 35 godina zabrane, ponovo omogući prometgradskog građevinskog zemljišta, ali i Zakona o hipoteci, usvojenom krajem2005. godine koji za odobravanje kredita na ime hipoteke nad nekretninom,podrazumeva da se ista gradi na uknjiženom zemljištu. Šef zemljišno-knjižnog odeljenja Drugog opštinskog suda u Beogradu, Dragan Benović,

ocenjuje da "zabrana prodaje i kopovine gradskog građ

evinskog zemljištakoja je u Srbiji postojala punih 35 godina, od 1968. do 2003. godine, nije

mogla da zaustavi život". Za to vreme građani su zidali svoje kuće, prethodnokupujući placeve internim ugovorima sa vlasnicima zemljišta. Kad jepodignute objekte trebalo legalizovati, iako je reč o kupcima koji su podtr žišnim uslovima kupovali zemljište, postavilo se pitanje validnosti takvihkupoprodajnih ugovora, a samim tim i uknjižbe zemljišta na kome je objekatpodignut, kaže za "Građevinar", Benović.

-Tek Zakonom o planiranju i izgradnji od 15. maja 2003.godine dozvoljen jepromet neizgrađenog građevinskog zemljišta. Sve promete zemljišta koji su

se dešavali u tom višedecenijskom periodu, sada treba legalizovati u skladusa važećim propisima. Ovo iz razloga što je pribavljanje prava korišćenja nazemljištu nužan uslov za legalizaciju divljih- već izgrađenih objekata, ali inužan preduslov za dobijanje građevinskih dozvola objekata koji će se tekgraditi.

Teško uspevate da izađete u susret svim pitanjima i zahtevima građana?

- Izvesno interesovanje građana za upis u zemljišnu knjigu pojavilo sepočetkom devedesetih godina prošlog veka, pošto je građanima dopuštenotkup društvenih stanova. Narod je počeo da stiče svest o potrebi upisa u

zemljišnu knjigu, jer je vlasnički list legitimacija o postojanju prevashodnoprava svojine na određenoj nepokretnosti. Kod prometa nepokretnosti, njenekupovine ili davanja u zalog, kad postoji interesovanje trećih lica, uvidom uknjigu nepokretnosti se dolazi do saznanja o načinu na koji je neko stekaopravo svojine na toj nepokretnosti, odnosno da li je ista opterećena ili neodređenim teretom.

Zemljišna knjiga je javna knjiga i svako je može razledati, baš kao i isprave naosnovu kojih je upisana nekretnina.Šta znači pod teretom?

- Postoje stvarni i lični tereti. Nekretnina je pod teretom kada postojezabeležbe postojanja prava iz Ugovora o doživotnom izdr žavanju, zabeležbe



privremenih mera zabrane otuđenja i opterećenja, zabeležbe sporova, javnihprodaja, lišavanja poslovnih sposobnosti imaoca prava, kao i glavni tereti ihipoteke koji su upisani na određenoj nekretnini. Prema ranijem Zakonuhipoteka se mogla uspostaviti samo nad objektom nad kojim je dokazanopravo svojine, međutim novi Zakon o hipoteci pruža mogužnost opterećenja

nepokretnosti i objekata u izgradnji, ukoliko se poseduju validna dokumentaza gradnju.

Koliko je interesovanje naših građana za upis hipoteka ?

- Na teritoriji koju mi pokrivamo, a to je 35 do 40 katastarskih opština uBeogradu, samo u 2008. godini, imali smo između 3.500 i 4.000 podnetihzahteva za upis hipoteke nad nakretninom. Po tim zahtevima se odmahpostupa, odnosno donosi rešenje o uspostavljanju hipoteke.

Kad smo kod nadležnosti i opština, veliki deo vašeg posla je prešao u

nadležnost RGZ-a.

- Da. U našoj, tj. nadležnosti Drugog opštinskog suda, još uvek su OpštineVoždovac, Zvezdara, Palilula i Čukarica i još neke katastarske opštine poputBarajeva, Ostružnice, Umke...

Kritikovali ste prelazak zemljišnih knjiga iz nadležnosti suda u katastar? Bojitese posledica?

- Da. Pre desetak -petnaest godina Vlada RS je usvojila Zakon o katastrunepokretnosti i upisa prava u katastar nepokretnosti. Ja, kao pojedinac, DrugiOpštinski sud u Beogradu kao ustanova, Advokatska komora Grada,Advokatska komora Srbije i Udruženje pravnika Grada i Srbije bilo smo izričitoprotiv tog zakona. Smatramo da njime nije učinjen nikakav iskorak ukvantitetu, kao ni u kvalitetu načina rešavanja podnetih zahteva. U ciljusređivanja katastarske evidencije, kako bi RGZ postepeno preuzimaozemljišne knjige koje su do tada bile u nadležnosti sudova, između Svetskebanke i Vlade Srbije potpisan je Ugovor o kreditu, u iznosu od oko 30 milionadolara. Lično smatram da je to uzalud potrošen novac. U isto vreme kada jeSvetska banka odobrila kreditnu tranšu, za potrebe katastra i njihovogpreuzimanja zemljišnih knjiga, 2002. godine Izmenama i Dopunama Zakona o

zemljišnom promeru i katastru, katastar se odri

če svoje prirodne i suverenefukcije -snimanja zemljišta. Snimanje zemljišta, koje je do tada isključivo bilo u

nadležnosti katastra se iste godine poverava privatnim agencijama. Ljudimasovno napuštaju katastar i osnivaju privatne agencije jer je izradageodetskog snimka unosan posao, a suma od 100 eura, koliko najmanjeiznosi izrada jednog geodetskog snimka, umesto na račun katastra i dr žavepreliva se u džepove privatnih agencija, kojih danas u Srbiji ima oko četiristorine.

Kažete da je kredit koji je odobrila Svetska banka nenamenski potrošen?

-Tako je, jer se ništa suštinski nije uradilo. Tamo gde je postojao zemljišno -knjižni sistem katastar je jednostavno te podatke preneo u elekronsku formu.



Pri tome, prilikom prepisivanja zemljišnih knjiga je napravljen ogroman brojgrešaka. Kada su shvatili da to prepisivanjem neće ići, jer preti haos, odlučilisu da skeniraju zemljišnu knjigu.

Napravite nam razliku u funkciji zemljišne knjige i katastra?

-I katastar i zemljišna knjiga su svih ovih decenija postojali u Srbiji, to supredratni zakoni. Smisao postojanja katastra je bio da evidentira sve parcele isve posednike, tj. sve ono što fizički predstavlja nepokretnost, kako zemljištetako i ono što je izgrađeno njemu, a potom da se utvrde posednici. Zadatakzemljišne knjige je bio da za tako prihvaćene nepokretnosti ustroji pravnečinjenice. Da utvrdi ko je stvarni vlasnik jer biti u posedu jedne nekretnine neznači i obaveznopravo svojine na istoj. Katastar je bio od značaja za dr žavu, jer su se poreske uprave prihoda oslanjale na podatke iz katastra. Da binaplatila porez, dr žavi nije bilo bitno ko je vlasnik, već ko je posednikzemljišta. Preuzimanjem zemljišne knjige, tj. svojinske- vlasničke evidencije

koja je bila u isključivoj nadležnosti sudova, kako je već to i na zapadu,postepeno će se gasiti osnovna funkcija katastra, a to je evidencijaposedovnog stanja. Doduše, u katastru nepokretnosti je ostavljenamogućnost privremenog upisa posednika koji će, ukoliko za dve godine nedokažu pravo svojine, biti izbrisani iz te evidencije.

Tvrdite da je za evidenciju vlasništva jedino merodavan Zemljišno- knjižnisud?

-Baš tako. Ovo iz razloga, što u Zemljišno- knjižnom sistemu, na odlukezemljišno- knjižnih sudova građani imaju pravo zaštite sve do Vrhovnog suda.Na odluke Zemljišno- knjižnih sudova, kao prvostepenih, po žalbi odlučujeOkružni sud, a na njihove odluke, po žalbi, odlučuje Vrhovni. U Zakonu okatastru nepokretnosti, katastar kao prvostepeni organ donosi rešenje, nakoje je moguće uputiti žalbu samo RGZ-u, kao drugostepenom organu i tu jekraj. A, što se tiče rada sudova i RGZ-a, to su dve neuporedive stvari. Ipak jesamo sud, jedan nepristrasan organ, a mnogi se danas usuđuju dakomentarišu rad sudova, kvalitet sudskih odluka i rad sudskih veštaka. Nemogu da verujem šta sve traže od domentacije strankama i šta se usuđuju dakomentarišu.

Kažete da je Srbija jedna od retkih zemalja koja je zemlji

šnu knjigu poverilakatastru?

-Imao sam sreću da vidim kako to izgleda, recimo u Nemačkoj. Nemci zasvoju zemljišnu knjigu kažu da im je sveta krava. Možete im sve dirati upravosuđu, ali zemljišnu knjigu ne možete nikako. Našoj zemljišnoj knjizi nemože se ništa prebaciti, u smislu tačnosti i pouzdosti. Jedino ima tehničkinedostatak, što je podatke uz jedan dobar program treba prebaciti uelekronsku formu. Bilo bi dobro da postoji baza podataka za teritoriju celeSrbije, i na taj način, pritiskom na dugme ista bi mogla buti dostupna svimzainteresovanim licima.



Na ime sređivanja katastarske evidencije, Vladi Republike Srbije je od straneSvetske banke, Ugovorom iz 2004. godine odobrena kreditna tranša od 30miliona dolara. Korisnik sredstava je Republički geodetski zavod, a svrhadodele kredita je snimanje i evidentiranje faktičkog stanja nepokretnosti uSrbiji. Dok u RGZ-u navode do je danas uknjiženo preko 80 odsto teritorije

Srbije, Benović kaže da je to netačno.

-Nije tačno da je tolikim procentom teritorija Srbije uknjižena, već samo da jepokrivena katastrom. Postoje čitava bespravno podignuta naselja koje jenomoguće upisati u bilo koju vlasnički evidenciju, dok se ne legalizujubespravni objekti u njima. Sve ono što nije moglo biti upisano u zemljišnuknjigu, ne može biti upisano ni u katastar nepokretnosti, tvrdi Benović, idodaje da je nemoguće do 2010.godine katastrom nepokretnosti pokrititeritoriju cele Srbiju, a da se to uradi na kvalitetan način.

Iako već odavno urbane, pod građevinama u Beogradu još uvek postojeteritorije koje se vode kao voćnjaci i vinogradi. To je slučaj sa Mirijevom,delovima Rakovice, Kneževca, Žarkova ... Stanovnici ovih naselja, savesnikorisnici zemljišta , a ujedno i vlasnici divlje podignutih objekata na istima,muku muče da fizički razdele i razgraniče svoje parcele. Pojedinci koji su imaliiskustava u rešavanju ovakvog Gordijevog čvora, kao i mnogi advokati, tvrdeda isti može da se odreši samo uz pomoć dr žave, tj.da se izvr ši vlasničkaevidencija, javnim izlaganjem Zemljišno- knjižnog uloška, odnosno upisomfaktičkog stanja na terenu, uz izjavu korisnika i njegovih suseda koji se tomprilikom pozivaju na izjašnjenje. Benović to negira kao moguće.

-Reč je o postupku koji sledi prilikom preuzimanja zemljišne knjige od stranekatastra. Međutim, tako se ne mogu izvr šiti promene u vlasničkoj evidenciji.Potreban je dokaz o vlasništvu, a taj dokaz gde imamo više korisnika idealnihdelova parcele se pribavlja isključivo Ugovorom o fizičkoj deobi ili vanparičnimpostupkom, ukoliko nema saglasnosti svih korisnika ili neko od njih ne živiuSrbiji, pa nije ni u mogućnosti da priloži svoju saglasnost. Preciznijerečeno, nikako se samo upisom faktičkog stanja na terenu, uz izjavu samogkorisnika to ne može postići, ističe Benović.

29.03.2009 06:25:00

Intervjuu: Dragan Benovi ć , š ef zemlji š no- knji ž nog odeljenja Drugog opš tinskog suda u Beogradu. Kupovina stana ili zemlji š tu, mož e da predstavlja i put u neizvesno, ukoliko ista nije upisana u zemlji š nu knjigu nepokretnosti. Posle decenija marginalizovanja, s obzirom da u socijalizmu nije bio dozvoljen promet gradskog zemlji š ta, a stanovi su mahom bili dru š tveni, zemlji š na knjiga poslednjih godina naglo dobija naznač aju. Jedino upisana nepokretnost u zemlji š ni javni registar, jegarant sigurnosti i svojinskog odnosa.

Documents

Zemljisna knjiga VS Katastar