ZNALECKÝ POSUDOK · 2016. 8. 15. · presklené - časť chýba, schody 2 x drevená konštrukcia, 1 x kovová konštrukcia, podlahy prevažne betónové, rozvod studenej a teplej

Znalec: Ing. Iveta Weissová, Čeľovská 1904/7, 075 01 Trebišov Tel.č. 0905 680 526

Zadávateľ: Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 462/84, Hlohovec

Objednávka: písomná DDr. 050/2016 zo dňa 17.05.2016

ZNALECKÝ POSUDOK

ČÍSLO: 62/2016

Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty polyfunkčného objektu č.s. 1423 na parc. č. 3245/3 a 3244/2, na ul. M. R. Štefánika 86, katastrálne územie Michalovce s

príslušenstvom a pozemkami pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej

dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení

neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 050/2016 zo dňa 17.05.2016

Počet strán (z toho príloh): 50 ( 25 )

Počet odovzdaných vyhotovení: 4

Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 2 _______________________________________________________________________________________________________________

I. ÚVODNÁ ČASŤ

1.1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podľa vyhl. MS SR č. 492/2004 v znení nesk.

prepisov pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech

záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na

základe písomnej objednávky DDr. 050/2016 zo dňa 17.05.2016

1.2. Dátum vyžiadania posudku: 17.05.2016

1.3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 13.06.2016

1.4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 16.06.2016

1.5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.5.1 Dodané zadávateľom : - Objednávka DDr. 050 zo dňa 17.05.2016 - originál

- Výzva DDr. 050 zo dňa 17.05.2016 (Hreha Ján) - originál

- Výzva DDr. 050 zo dňa 17.05.2016 (Hreha Ján) - originál

- Znalecký posudok č. 39/2012 vypracovaný Ing. Bajužikom - kópia

1.5.2. Obstarané znalcom : - LV 4432 - vytvorený dňa 01.06.2016 cez katastrálny portál

- LV 9429 - vytvorený dňa 01.06.2016 cez katastrálny portál

- Kópia z katastrálnej mapy - vytvorená dňa 01.06.2016 cez katastrálny portál

- Zameranie a zakreslenie skutkového stavu

- Fotodokumentácia

1.6. Použitý právny predpis: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov o stanovení

všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie a kombinovaná

metóda.

1.7. Ďalšie použité predpisy a literatúra: - Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a

doplnení niektorých zákonov

- Vyhláška MS SR č. 490/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení nesk.

predpisov

- Vyhláška MS SR č. 491/2004 o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu

času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení nesk. predpisov

- Metodika ÚSI - Žilina

- STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov.

- Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a

stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3

- Indexy cien stavebných prác ŠÚ SR k 1.Q./2016

1.8. Osobitné požiadavky zadávateľa: - neboli vznesené

II. POSUDOK

2.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE

2.1.1. Výber použitej metódy: Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie a

kombinovaná metóda. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI

Žilina. Pre stanovenie VŠH porovnávacou metódou som nemala k dispozícii podklady

troch podobných nehnuteľností v lokalite.

2.1.2. Vlastnícke a evidenčné údaje :

List vlastníctva č.: 4432

Vydaný: dňa 01.06.2016 vytvorený cez katastrálny portál


Obec: Michalovce

Katastrálne územie: Michalovce

A. Majetková podstata: Pozemky

- parc. č. 3245/1 - zastavaná plocha o výmere 76 m2



Stavby

- polyfunkčný objekt č.s. 1423 na parc. č. 3245/3

B. Vlastníci: - Hreha Ján, nar. 16.08.1968 .............................................. 1/1

Poznámky: - na LV v prílohe znaleckého posudku C. Ťarchy: - záložné právo v prospech VÚB a.s. pod V - 226/13 - ostatné ťarchy na LV v prílohe znaleckého posudku

List vlastníctva č.: 9429

Vydaný: dňa 01.06.2016 vytvorený cez katastrálny portál

Obec: Michalovce

Katastrálne územie: Michalovce

A. Majetková podstata: Pozemky

- parc. č. 3243 - záhrada o výmere 1049 m2

- parc. č. 3244/1 - záhrada o výmere 331 m2


Stavby

- polyfunkčný objekt č.s. 1423 na parc. č. 3244/2

B. Vlastníci: - Hreha Ján, nar. 16.08.1968 ............................................. 1/1

Poznámky: - na LV v prílohe znaleckého posudku: C. Ťarchy: - záložné právo v prospech VÚB a.s. pod V - 226/13 - ostatné ťarchy na LV v prílohe znaleckého posudku

2.1.3. Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Miestne obhliadka spojená s miestnym šetrením, zameranie nehnuteľnosti a

fotodokumentácia vykonaná znalcom dňa 13.06.2016 za prítomnosti zamestnanca

predajne. Sprístupnená nebola samostatná bytové jednotka v podkroví v zadnej časti

prístavby.

2.1.4. Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom : Pôdorysy boli predložené v zaslanom znaleckom posudku, skutkový stav je zakreslený

a doložený fotodokumentáciou v prílohe znaleckého posudku. Pôvodná stavba podľa

predloženého znaleckého posudku užívaná od roku 1931, prístavba rozostavaná na

základe stavebného povolenia č.2005/12414-Ba zo dňa 12.10.2005, žiadosť o

predĺženie lehoty ukončenia stavby č. 7847/2011-Ba zo dňa 11.11.2011 a užívaná na

základe kolaudačného rozhodnutia č. 8769/2012-Ba zo dňa 26.11.2012 - uvedené v

rozhodnutí o pridelení súpisného čísla Sp. zn. 9403/2013-Ma zo dňa 29.11.2012.

2.1.5. Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so skutkovým stavom : Nehnuteľnosť je vo výlučnom vlastníctve vlastníka uvedeného na LV 4432 pod por. č.

1 a na LV 9429 pod por. č. 1.

K prístavbe je z východnej strany pristavená v 1.n.p. časť predajne, ktorá sa

nachádza na parc. č. 3246, evidovanej na LV 1264 - táto časť prístavby nie je

predmetom znaleckého posudku.

Na liste vlastníctva č. 4432 a 9429 sa viažu v súčasnosti na nehnuteľnosť poznámky a ťarchy - viď. kópia LV v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené.

2.1.6. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby

- polyfunkčný objekt č.s. 1423 na p.č. 3245/3 a 3244/2

- ploty


- vonkajšie úpravy

Pozemky




- parc. č. 3243 - záhrada o výmere 1049 m2

- parc. č. 3244/1 - záhrada o výmere 331 m2


2.1.7. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - prístavba na parc. č. 3246

2.2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY

2.2.1. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty

2.2.1.1. Zlúčená stavba: polyfunkčný objekt č.s. 1423

2.2.1.1.1. Polyfunkčný objekt č.s. 1423 na parc. č. 3245/3 a 3244/2

Umiestnenie stavby: Jedná sa o polyfunkčný objekt č.s. 1423 na parc. č. 3245/3 a 3244/2 na ul.

M.R.Štefánika 86 v Michalovciach.

Dispozičné členenie: Stavba má jedno nadzemné podlažie a jedno podkrovie. Dispozičné členenie

jednotlivých miestností je zrejmé z pôdorysných náčrtov. Nachádza sa tu v pôvodnej

časti hlavný vstup z ulice, schodisko do samostatnej bytovej jednotky v podkroví, v

prístavbe WC so sprchou, samostatné WC, priestor predajne, kancelária, schodisko do

podkrovnej časti predajne, v zadnej časti sklad, šatňa, kotolňa a schodisko do

druhej samostatnej bytovej jednotky v podkroví.

Stavebno-technické riešenie: Základy betónové s izoláciou, zvislé nosné konštrukcie murované v pôvodnej časti z

tehál hr. nad 45 cm, v prístavbe v 1.n.p. z tehál hr. do 40 cm, v podkroví z

tvárnic hr. do 40 cm, strecha prevažne sedlová, krytina prevažne plechová,

klampiarske konštrukcie strechy a parapety chýbajú, vonkajšie omietky na báze

umelých látok ukončené iba na čelných stenách, vnútorné omietky hladké, chýbajú

omietky stropov, vnútorné obklady v sociálnych zariadeniach štandardné, okná v

1.n.p. prevažne zdvojené, v podkroví prevažne jednoduché, dvere hladké plné alebo

presklené - časť chýba, schody 2 x drevená konštrukcia, 1 x kovová konštrukcia,

podlahy prevažne betónové, rozvod studenej a teplej vody, kanalizácia PVC, zdroj

teplej vody zásobníkový, elektroinštalácia, vykurovanie ústredné, radiátory

panelové - časť chýba, kotol na pevné palivo a plynový, v podkroví v predajni

gamatky.

Vnútorné vybavenie: Vo WC v predajni sa nachádzajú štandardné zariaďovacie predmety, keramické obklady

a dlažby. Vnútorné vybavenie samostatnej bytovej jednotky v zadnej časti prístavby

uvažujem ako štandardné, nakoľko nebolo sprístupnené - ohodnotené ako konštrukcia

naviac. Vnútorné vybavenie samostatnej bytovej jednotky v podkroví pôvodnej stavby

nie je žiadne - nie je zriadená kúpeľňa ani kuchyňa (viď. fotodokumentácia) -

ohodnotené ako konštrukcia naviac a dokončenosť 0 %.

Technický stav a opotrebenie: Pôvodná stavby podľa predloženého znaleckého posudku postavená v roku 1931,

prístavba rozostavaná na základe stavebného povolenia č.2005/12414-Ba zo dňa

12.10.2005, žiadosť o predĺženie lehoty ukončenia výstavby č. 7847/2011-Ba zo dňa

11.11.2011 a užívaná na základe kolaudačného rozhodnutia č. 8769/2012-Ba zo dňa

26.11.2012 - uvedené v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla. Údržba priemerná,

opotrebenie stanovujem lineárnou metódou, základnú životnosť stanovujem na 100

rokov (budovy občianskej výstavby murované hr. 30-45 cm - životnosť 80-100 rokov).

OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY

Výpočet Obstavaný priestor [m3]

Pôvodná stavba z roku 1931

Oz = 0,15*12,85*8,70 16,77


Os = 0,60*12,85*8,70 67,08

Ov = 3,75*12,85*8,70 419,23

Ov+t =

1,40*0,5*12,85*8,70+0,5*1,95*0,5*12,85*8,70+0,5*3,35*0,5*12,85*8,70+

0,333*3,35*0,5*12,85*8,70

288,74

Spolu 791,82

Prístavba z roku 2012

Oz = 0,15*(78,90*9,45) 111,84

Os = 0,40*(78,90*9,45) 298,24

Ov = 3,00*(78,90*9,45) 2 236,82

Ov+t = 2,50*(78,90*9,45)+0,5*1,80*(78,90*9,45)-

0,333*1,80*0,5*9,45*4,20 2 523,16

Spolu 5 170,06

Obstavaný priestor stavby celkom 5 961,88

STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby:

JKSO: budovy predajní, nákupných stredísk, výkupných stredísk

KS: 1230 Budovy pre obchod a služby

Rozpočtový ukazovateľ: RU = 2 618 / 30,1260 = 86,90 €/m3

Koeficient konštrukcie: kK = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov)

Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu

Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m2] Repr. Výpočet výšky (h) h [m]

Nadzemné 1 12,85*8,70+78,90*9,45 857,4 Repr. (12,85*8,70*3,75+78,90*9,45*

3,00)/(12,85*8,70+78,90*9,45) 3,0978

Podkrovné 1 (12,85*8,70-3,70*3,90)+

78,90*9,45 842,97 Repr.

((12,85*8,70-3,70*3,90)*2,70

+(78,90*9,45)*3,20)/((12,85*

8,70-3,70*3,90)+78,90*9,45)

3,1422

Priemerná zastavaná plocha: (857,4 + 842,97) / 2 = 850,19 m2

Priemerná výška podlaží: (857,4 * 3,0978 + 842,97 * 3,1422)/(857,4 + 842,97) = 3,12 m

Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: kZP = 0,92 + (24 / 850,19) = 0,9482

Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: kVP = 0,30 + (2,10 / 3,12) = 0,9731

Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu

Číslo Názov Cenový

podiel RU [%] cpi

Koef. štand.

ksi

Úprava podielu cpi * ksi

Cenový podiel

hodnotenej stavby [%]

Dokonč. [%]

Výsledný podiel prvku na dokonč.

[%]

Konštrukcie podľa RU

1 Základy vrát. zemných prác 6,00 1,00 6,00 7,43 100 7,43

2 Zvislé konštrukcie 15,00 1,00 15,00 18,57 100 18,57

3 Stropy 8,00 1,00 8,00 9,91 100 9,91

4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 1,00 6,00 7,43 100 7,43

5 Krytina strechy 3,00 1,00 3,00 3,72 100 3,72

6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,24 0 0,00

7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 1,00 7,00 8,67 80 6,94

8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,20 3,60 4,46 10 0,45

9 Vnútorné keramické obklady 3,00 0,10 0,30 0,37 100 0,37

10 Schody 3,00 0,80 2,40 2,97 100 2,97

11 Dvere 4,00 1,00 4,00 4,95 90 4,46

12 Vráta 0,00 1,00 0,00 0,00 100 0,00

13 Okná 6,00 0,80 4,80 5,94 100 5,94

14 Povrchy podláh 3,00 0,80 2,40 2,97 100 2,97

15 Vykurovanie 5,00 1,00 5,00 6,19 90 5,57

16 Elektroinštalácia 6,00 1,00 6,00 7,43 100 7,43


17 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,24 100 1,24

18 Vnútorný vodovod 3,00 0,20 0,60 0,74 100 0,74

19 Vnútorná kanalizácia 3,00 0,20 0,60 0,74 100 0,74

20 Vnútorný plynovod 1,00 0,15 0,15 0,19 100 0,19

21 Ohrev teplej vody 2,00 0,10 0,20 0,25 100 0,25

22 Vybavenie kuchýň 2,00 0,05 0,10 0,12 100 0,12

23 Hygienické zariadenia a WC 4,00 0,10 0,40 0,50 100 0,50

24 Výťahy 1,00 0,00 0,00 0,00 100 0,00

25 Ostatné 4,00 0,30 1,20 1,49 100 1,49

Ďalšie konštrukcie

26 Vnútorné vybavenie BJ v

prístavbe - - 1,00 1,24 100 1,24

27 Vnútorné vybavenie BJ v

povodnej časti - - 1,00 1,24 0 0,00

Spolu 100,00 80,75 100,00 90,66

Rozostavanosť stavby: 90,66 %

Nedokončenosť stavby: 9,34 %

Koeficient vplyvu vybavenosti: kV = 80,75 / 100 = 0,8075

Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307

Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00

Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kCU * kV * kZP * kVP * kK * kM [€/m3]

VH = 86,90 €/m3 * 2,307 * 0,8075 * 0,9482 * 0,9731 * 0,939 * 1,00

VH = 140,2597 €/m3

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom

Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]

polyfunkčný objekt č.s.

1423 na parc. č. 3245/3

a 3244/2

1931 85 15 100 85,00 15,00

Prístavba 2012 4 15 19 21,05 78,95

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA

Názov Výpočet Hodnota [€]

Pôvodná stavba z roku 1931

Východisková hodnota dokončenej stavby 791,82 m3 * 140,2597 €/m

3 111 060,44

Nedokončenosť -9,34 % z 111 060,44 -10 373,05

Východisková hodnota 100 687,39

Technická hodnota 15,00 % z 100 687,39 € 15 103,11

Prístavba z roku 2012

Východisková hodnota dokončenej stavby 5170,06 m3 * 140,2597 €/m

3 725 151,06

Nedokončenosť -9,34 % z 725 151,06 -67 729,10

Východisková hodnota 657 421,96


Vyhodnotenie:

Názov Východisková hodnota [€] Vých. hodnota

nedokončenej stavby [€] Technická hodnota [€]

Pôvodná stavba z roku 1931 111 060,44 100 687,39 15 103,11

Prístavba z roku 2012 725 151,06 657 421,96 519 034,64

Spolu 836 211,50 758 109,35 534 137,75

Dokončenosť stavby: (758 109,35€ / 836 211,50€) * 100 % = 90,66 %


2.2.1.1.2. vstavba kancelárie v 1.n.p.

Jedná sa o vstavbu kancelárie v 1.n.p.

Základy betónové, zvislé nosné konštrukcie murované z tehál hr. do 30 cm, strop s

podhľadom, okná drevené, dvere hladké, podlaha laminátová, elektroinštalácia,

vykurovanie.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne

KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy

KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované

MERNÉ JEDNOTKY

Podlažie Začiatok užívania

Výpočet zastavanej plochy ZP [m2] kZP

1. NP 1931 0

1. NP 2012 6,20*3,40 21,08

Spolu 1. NP 21,08 18/21,08=0,854

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa

zásad uvedených v použitom katalógu.

1. NADZEMNÉ PODLAŽIE

Bod Položka Hodnota

2 Základy a podmurovka

2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 615

3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných)

3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm 1260

4 Stropy

4.2 trámčekové s podhľadom 360

9 Vonkajšia úprava povrchov

9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo 240

10 Vnútorná úprava povrchov

10.2 vápenná hladká omietka 185

12 Dvere

12.4 hladké plné alebo zasklené 150

13 Okná

13.6 jednoduché drevené alebo oceľové 65

14 Podlahy

14.5 dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter 185

15 Ústredné vykurovanie

15.1 radiátory 195

18 Elektroinštalácia

18.2 len svetelná - poistkové automaty 215

Spolu 3470

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:

Spolu 0

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307


Podlažie Výpočet RU na m2 ZP Hodnota RU [€/m

2]

1. NP (3470 + 0 * 0,854)/30,1260 115,18



Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]

1. NP 1931 85 15 100 85,00 15,00

1. NP - prístavba 2012 4 15 19 21,05 78,95



1. NP z roku 1931

Východisková hodnota 115,18 €/m2*0,00 m

2*2,307*1,00 0,00

Technická hodnota 15,00% z 0,00 0,00

1. NP - prístavba z roku 2012


2*2,307*1,00 5 601,38

Technická hodnota 78,95% z 5 601,38 4 422,29

VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

Podlažie Východisková hodnota

[€] Technická hodnota [€]

1. nadzemné podlažie 5 601,38 4 422,29

Spolu 5 601,38 4 422,29

2.2.1.1.3. vstavba kancelárie v podkroví

Jedná sa o vstavbu kancelárie v podkroví.

Základy betónové, zvislé nosné konštrukcie murované z tvárnic hr. do 30 cm, strop s

podhľadom, okná a dvere chýbajú, podlaha betón, elektroinštalácia.




MERNÉ JEDNOTKY



1. NP 1931 0

1. NP 2012 7,30*3,50 25,55

Spolu 1. NP 25,55 18/25,55=0,705




Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled.


2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 615 100 615,0


3.2.b murované z pórobetónu (Siporex, Ytong, Ypor,

Hebel...) hrúbky nad 15 do 30 cm 1255 100

1255,

0

4 Stropy

4.2 trámčekové s podhľadom 360 100 360,0


9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo 240 100 240,0


10.2 vápenná hladká omietka 185 100 185,0


12 Dvere

12.4 hladké plné alebo zasklené 150 0 0,0

13 Okná

13.6 jednoduché drevené alebo oceľové 65 20 13,0

14 Podlahy

14.5 dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter 185 100 185,0


18.2 len svetelná - poistkové automaty 215 80 172,0

Spolu 3270 3025,0


Spolu 0 0,0



Podlažie Výpočet RU na m

2 ZP

dokončeného podlažia Výpočet RU na m

2 ZP

nedokončeného podlažia

Hodnota RU dokončeného podlažia [€/m

2]

Hodnota RU nedokončeného podlažia [€/m

2]

1. NP (3270 + 0 *

0,705)/30,1260

(3025 + 0 *

0,705)/30,1260 108,54 100,41



1. NP 1931 85 15 100 85,00 15,00

1. NP - prístavba 2012 4 15 19 21,05 78,95



1. NP z roku 1931


2*2,307*1,00 0,00

Východisková hodnota

nedokončeného podlažia 100,41 €/m

2*0,00 m

2*2,307*1,00 0,00




2*2,307*1,00 6 397,77

Východisková hodnota

nedokončeného podlažia 100,41 €/m

2*25,55 m

2*2,307*1,00 5 918,55




po dokončení [€] Východisková hodnota

nedokončenej stavby [€] Technická hodnota [€]

1. nadzemné podlažie 6 397,77 5 918,55 4 672,70

Spolu 6 397,77 5 918,55 4 672,70

Dokončenosť stavby: (5 918,55€ / 6 397,77€) * 100 % = 92,51 %

2.2.1.1.4. Vyhodnotenie - polyfunkčný objekt č.s. 1423

Číslo Názov Východisková hodnota [€] Technická hodnota [€]

1. polyfunkčný objekt č.s. 1423 na parc. č.

3245/3 a 3244/2 758 109,35 534 137,75

2. vstavba kancelárie v 1.n.p. 5 601,38 4 422,29

3. vstavba kancelárie v podkroví 5 918,55 4 672,70

Spolu 769 629,28 543 232,74


2.2.1.2. Drobná stavba: výklad na parc. č. 3245/1

Jedná sa o výklad pristavený v prednej časti k objektu, prevádzkovo neprepojený s

hlavným objektom.




MERNÉ JEDNOTKY



1. NP 1931 0

1. NP 2012 1,76*5,02 8,84

Spolu 1. NP 8,84 18/8,84=2,036




Bod Položka Hodnota


2.2 betónové, podmurovka betónová 845


3.2.b murované z pórobetónu (Siporex, Ytong, Hebel...) hr. nad 15 do 30 cm 1255

4 Stropy

4.2 trámčekové s podhľadom 360

5 Krov

5.3 pultové 545

6 Krytina strechy na krove

6.1.c plechová pozinkovaná 760


9.2 striekaný brizolit, vápenná štuková omietka 370


10.2 vápenná hladká omietka 185

12 Dvere

12.4 hladké plné alebo zasklené 150

13 Okná

13.5 zdvojené a ostatné s dvojvrstvovým zasklením 80

14 Podlahy

14.5 dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter 185


18.2 len svetelná - poistkové automaty 215

Spolu 4950


Spolu 0



Podlažie Výpočet RU na m2 ZP Hodnota RU [€/m

2]

1. NP (4950 + 0 * 2,036)/30,1260 164,31




1. NP 1931 85 15 100 85,00 15,00

1. NP - prístavba 2012 4 15 19 21,05 78,95



1. NP z roku 1931


2*2,307*1,00 0,00




2*2,307*1,00 3 350,92




[€] Technická hodnota [€]

1. nadzemné podlažie 3 350,92 2 645,55

Spolu 3 350,92 2 645,55

2.2.1.3. PLOT - plechový

Jedná sa o oplotenie parc. č. 3243. Základy okolo stĺpikov, plot plechový, 1 x

plotové vráta. Plot postavený a užívaný do roku 2005, životnosť stanovujem na 30

rokov.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie

KS: 2 ex Inžinierske stavby

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č.

Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ

1. Základy vrátane zemných prác:

okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo

drevených 80,00m 170 5,64 €/m

Spolu: 5,64 €/m

3. Výplň plotu:

z vlnitého plechu na oceľových alebo

drevených zvlakoch 160,00m

2 611 20,28 €/m

4. Plotové vráta:

b) kovové s drôtenou výplňou alebo z

kovových profilov 1 ks 7505 249,12 €/ks

Dĺžka plotu: 80,00 m

Pohľadová plocha výplne: 80,00*2,00 = 160,00 m2



TECHNICKÝ STAV - výpočet opotreb. lineár. met. so stanovením životnosti odb. odhadom


plot plechový 2005 11 19 30 36,67 63,33



Východisková hodnota (80,00m * 5,64 €/m + 160,00m

2 * 20,28 €/m

2 + 1ks *

249,12 €/ks) * 2,307 * 1,00 9 101,39



2.2.1.4. VONKAJŠIE ÚPRAVY

2.2.1.4.1. Vonkajšia úprava: prípojka vody

Jedná sa o prípojku vody užívanú od roku 2012. Životnosť stanovujem na 50 rokov.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ

Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1)

Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC

Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu

Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 €/bm

Počet merných jednotiek: 4 bm





prípojka vody 2012 4 46 50 8,00 92,00



Východisková hodnota 4 bm * 41,49 €/bm * 2,307 * 1,00 382,87

Technická hodnota 92,00 % z 382,87 € 352,24

2.2.1.4.2. Vonkajšia úprava: vodomerná šachta

Jedná sa o vodomernú šachtu užívanú od roku 2012. Životnosť stanovujem na 50 rokov.


Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1)

Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5)

Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia

Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 €/m3 OP

Počet merných jednotiek: 1,00*1,00*1,20 = 1,2 m3 OP





vodomerná šachta 2012 4 46 50 8,00 92,00



Východisková hodnota 1,2 m3 OP * 254,27 €/m3 OP * 2,307 * 1,00 703,92


2.2.1.4.3. Vonkajšia úprava: prípojka kanalizácie

Jedná sa o prípojku kanalizácie užívanú od roku 2012. Životnosť stanovujem na 60

rokov.


Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2)

Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové


Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm

Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie







prípojka kanalizácie 2012 4 56 60 6,67 93,33



Východisková hodnota 4 bm * 28,38 €/bm * 2,307 * 1,00 261,89


2.2.1.4.4. Vonkajšia úprava: revízna šachta

Jedná sa o revíznu šachtu užívanú od roku 2012. Životnosť stanovujem na 60 rokov.


Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2)

Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11)

Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 €/m3 OP

Počet merných jednotiek: 0,75*0,75*1,50 = 0,84 m3 OP





revízna šachta 2012 4 56 60 6,67 93,33



Východisková hodnota 0,84 m3 OP * 107,88 €/m3 OP * 2,307 * 1,00 209,06


2.2.1.4.5. Vonkajšia úprava: prípojka plynu

Jedná sa o prípojku plynu užívanú od roku 2012. Životnosť stanovujem na 40 rokov.


Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5)

Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm

Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu

Kód KS2: 2221 Miestne plynovody


Počet merných jednotiek: 0,50 bm






prípojka plynu 2012 4 36 40 10,00 90,00



Východisková hodnota 0,5 bm * 14,11 €/bm * 2,307 * 1,00 16,28


2.2.1.4.6. Vonkajšia úprava: prípojka elektriny

Jedná sa o prípojku elektriny užívanú od roku 2012. Životnosť stanovujem na 50

rokov.


Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7)

Bod: 7.1. NN prípojky

Položka: 7.1.v) kábelová prípojka zemná Cu 4*16 mm*mm

Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia


Počet káblov: 1

Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 10,46 €/bm






prípojka elektriny 2012 4 46 50 8,00 92,00



Východisková hodnota 1 bm * (17,43 €/bm + 0 * 10,46 €/bm) * 2,307 *

1,00 40,21


2.2.1.4.7. Vonkajšia úprava: spevnené plochy - zámková dlažba

Jedná sa o spevnené plochy užívané od roku 2012. Životnosť stanovujem na 40 rokov.


Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5)

Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým

Položka: 8.3.g) Zámková betón. dlažba-kladené do malty na podkl. betón

Kód KS: 2111 Cestné komunikácie

Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 570/30,1260 = 18,92 €/m2 ZP

Počet merných jednotiek: 5,40*10,60 = 57,24 m2 ZP





spevnené plochy -

zámková dlažba 2012 4 36 40 10,00 90,00




Východisková hodnota 57,24 m2 ZP * 18,92 €/m2 ZP * 2,307 * 1,00 2 498,44


2.2.1.4.8. Vonkajšia úprava: spevnené plochy - štrkové

Jedná sa o spevnené plochy užívané od roku 2012. Životnosť stanovujem na 10 rokov.


Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5)

Bod: 8.1. Plochy s prašným povrchom

Položka: 8.1.a) Štrkové do hrúbky 150 mm

Kód KS: 2111 Cestné komunikácie

Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 305/30,1260 = 10,12 €/m2 ZP

Počet merných jednotiek: 3,60*127 = 457,2 m2 ZP





spevnené plochy –

štrkové 2012 4 6 10 40,00 60,00



Východisková hodnota 457,2 m2 ZP * 10,12 €/m2 ZP * 2,307 * 1,00 10 674,18


2.2.2. REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

Názov Východisková hodnota [€] Technická hodnota [€]

polyfunkčný objekt č.s. 1423 769 629,28 543 232,74

výklad na parc. č. 3245/1 3 350,92 2 645,55

plot plechový 9 101,39 5 763,91

Vonkajšie úpravy

prípojka vody 382,87 352,24

vodomerná šachta 703,92 647,61

prípojka kanalizácie 261,89 244,42

revízna šachta 209,06 195,12

prípojka plynu 16,28 14,65

prípojka elektriny 40,21 36,99

spevnené plochy - zámková dlažba 2 498,44 2 248,60

spevnené plochy - štrkové 10 674,18 6 404,51

Celkom: 796 868,44 561 786,34


2.3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 2.3.1. STAVBY

2.3.1.1. METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE - NEBYTOVÉ BUDOVY

2.3.1.1. Analýza polohy nehnuteľnosti:

Nehnuteľnosť sa nachádza v Michalovciach, na hlavnej komunikácii, na začiatku obce.

V tejto lokalite je dopyt v porovnaní s ponukou nižší. Jedná sa o polyfunkčný

objekt predajne nábytku s dvoma samostatnými bytovými jednotkami, s dvorom a

možnosťou parkovania, s priemerným dispozičným riešením. Nehnuteľnosť je v

priemernom technickom stave - potrebné dokončenie, prevládajúca zástavba objekty

pre obchod, služby, ľahká a stredná výroba bez negatívnych vplyvov, pracovné

možnosti v mieste obmedzené, hustota obyvateľstva priemerná, orientácia hlavných

miestností na východ a západ, terén rovinatý, možnosť napojenia na všetky

inžinierske siete, doprava autobusová, železničná, MHD, taxi, príslušenstvo - bez

dopadu na hodnotu nehnuteľnosti, občianska vybavenosť - MsÚ, DÚ, MŠ, ZŠ, SŠ, pošty,

banky, polícia, kompletná sieť obchodov a služieb, prírodná lokalita v

bezprostrednom okolí stavby - žiadna, životné prostredie - zvýšený hluk a prach od

dopravy, možnosť ďalšieho rozšírenia - žiadna. Nehnuteľnosť je možné prenajať,

hodnotím ju ako problematickú, nakoľko časť prístavby sa nachádza na cudzom

pozemku, prístup k nehnuteľnosti, výmera, ako ja dispozičné riešenie je nevýhodné

(jedná sa o nevýhodný úzky dlhý pozemok, ako aj úzku dlhú stavbu s prístupom len z

prednej alebo zo zadnej časti). Koeficient predajnosti stanovujem na 0,40 (v zmysle

Metodiky USI Žilina je priemerný koeficient predajnosti v okresných mestách pre

občiansku výstavbu odporúčaný v intervale 0,40-0,50, pre ostatné budovy v intervale

0,30-0,40)

2.3.1.2. Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je možné využívať na podnikateľské účely ako prevádzkovú budovu pre

obchod, služby, administratívu, skladovanie ...

2.3.1.3. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na liste vlastníctva č. 4432 a 9429 sa viažu v súčasnosti na nehnuteľnosť poznámky a ťarchy - viď. kópia LV v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené.

Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,4

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:


Trieda Výpočet Hodnota

I. trieda III. trieda + 200 % = (0,400 + 0,800) 1,200

II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,800

III. trieda Priemerný koeficient 0,400

IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,220

V. trieda III. trieda - 90 % = (0,400 - 0,360) 0,040

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:

Číslo Popis Trieda kPDI Váha

vI

Výsledok kPDI*vI

1 Trh s nehnuteľnosťami

dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,220 13 2,86

2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce

časti obce nevhodné k bývaniu situované na okraji obce IV. 0,220 30 6,60

3 Súčasný technický stav nehnuteľností

nehnuteľnosť vyžaduje opravu (dokončenie) III. 0,400 8 3,20

4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti

ľahká výroba a služby, bez negatívnych vplyvov na

okolie a bez zvláštnych požiadaviek na dopravu III. 0,400 7 2,80

5 Príslušenstvo nehnuteľnosti

bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,400 6 2,40

6 Typ nehnuteľnosti

priemerný - obchodný a prevádzkový objekt III. 0,400 10 4,00

7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti

pracovné možnosti mimo miesto, nezamest. nad 20 % V. 0,040 9 0,36

8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby

priemerná hustota obyvateľstva II. 0,800 6 4,80

9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám

orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a

čiastočne nevhodná III. 0,400 5 2,00

10 Konfigurácia terénu

rovinatý, alebo mierne svah. pozemok o sklone do 5% I. 1,200 6 7,20

11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby

elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu,

kanalizácia, telefón, spoločná anténa II. 0,800 7 5,60

12 Doprava v okolí nehnuteľnosti

železnica, autobus a miestna doprava II. 0,800 7 5,60

13 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, kultúra)

okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola,

poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť

obchodov a základné služby

II. 0,800 10 8,00

14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby

žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,040 8 0,32

15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby

zvýšená hlučnosť a prašnosť od intenzívnej dopravy III. 0,400 9 3,60

16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut.

bez zmeny III. 0,400 8 3,20

17 Možnosti ďalšieho rozšírenia

žiadna možnosť rozšírenia V. 0,040 7 0,28

18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností

bežný prenájom nehnuteľností III. 0,400 4 1,60

19 Názor znalca

problematická nehnuteľnosť IV. 0,220 20 4,40

Spolu 180 68,82


VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 68,82/ 180 0,382

Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kPD = 561 786,34 € * 0,382 214 602,38 €

2.3.1.2 KOMBINOVANÁ METÓDA

2.3.1.2.1 VÝNOSOVÁ HODNOTA

Podľa dostupných informácií sa budova neprenajíma, pri obhliadke vlastník nebol

prítomný a neboli predložené ani žiadne doklady o nákladoch na prevádzku budovy,

žiadne nájomné zmluvy a nakoľko sa zadávateľ posudku vyjadril, že budova sa

neprenajíma, kombinovaná metóda bola vypočítaná na základe predpokladaného nájmu a

predpokladaných nákladov na prevádzku budovy.

Popis k základným údajom: Pri výpočte výnosovej metódy predpokladám s časovo obmedzeným konštantným prenájmom

na dobu 20 rokov, daňové zaťaženie (i+r)*(100/(100-19)+(i+r) = 1,41 %, hlavné

refinančné operácie NBS platné od 16.03.2016 - 0,00 %, miera rizika 8,0 %.

Hrubý výnos: Nakoľko neboli predložené žiadne nájomné zmluvy, predpokladám nájomné vo výške 36

Eur/m2/rok (3,00 Eur/m2/mes.) s DPH za predajné priestory, sklady a kanceláriu na

prízemí, 24 Eur/m2/rok (2,00 Eur/m2/mes.) s DPH vrátane energií za predajné

priestory a kanceláriu v podkroví, 2880 Eur/rok (240 Eur/mes.) s DPH za bytovú

jednotku v prednej časti a 3480 Eur/rok (290 Eur/mes.) s DPH za bytovú jednotku v

zadnej časti za predpokladu, že ostatné náklady na prevádzku si hradí nájomca na

základe doručených faktúr od prenajímateľa.

Náklady na prevádzku: 1.) daň z nehnuteľnosti

- budova:

1.n.p. = 857 m2 * 2,60 Eur/rok/m2 = 2 228,20 Eur/rok

podkrovie = (4,00*16+2,60+0,60)*9,45 m2 * 0,10 Eur/rok/m2 = 63,50 Eur/rok

byt = (12,85*8,70-3,90*3,70)/1,20 m2 * 0,26 Eur/rok/m2 = 21,01 Eur/rok

byt = (9,45*12,00)/1,20 m2 * 0,26 Eur/rok/m2 = 24,57 Eur/rok

spolu stavby = 2 337,28 Eur/rok

- pozemky:

zastavaná plocha = 87 m2 * 4,64 Eur/m2/rok * 0,65 % = 2,62 Eur/rok

záhrada = 1380 m2 * 4,64 Eur/m2/rok * 0,50 % = 32,02 Eur/rok

spolu pozemky = 34,64 EUr/rok

2.) poistenie budovy (1,0 % z VH+20% DPH)

3.) náklady na údržbu (1,0 % z VH+20% DPH)

4.) správne náklady (3 % z HV),

5.) odhad nevyužitého nájomného (50 % z HV)

6.) podiel pozemku na výnose (10 % z HV)

7.) náklady na budúci prevod ( 0,8 % z likv. hodn.)

Likvidačná hodnota: 214 602,38 €

Náklady spojené s budúcim prevodom:

Názov Výpočet Spolu [€]

náklady na prevod 0,80 % z 214 602,38 € 1 716,82

Spolu: 1 716,82

Hrubý výnos


Názov Výpočet MJ MJ Počet MJ Nájomné/MJ

[€/MJ] Nájomné spolu [€]

1.n.p. - predajňa 857,40/1,20 m2 714,50 36,00 25 722,00

podkrovie - predajňa ((4,00*16+2,60)*9,45)/1,20 m2 524,48 24,00 12 587,52

BJ v prednej časti 1 ks 1,00 2 880,00 2 880,00

BJ v zadnej časti 1 ks 1,00 3 480,00 3 480,00

Hrubý výnos spolu: 44 669,52

Náklady

Názov vynaloženého nákladu

Rok Výpočet Náklad [€/rok]

Prevádzkové náklady

poistenie 1,0 % z

VH+20% DPH (všetky) 0,10 % z (796 868,44 + 20% DPH) 956,24

daň z nehnuteľností (všetky) 2337,28 2 337,28

Náklady na údržbu

1,0 % z VH+20% DPH (všetky) 0,10 % z (796 868,44 + 20% DPH) 956,24

Správne náklady

3,0% z HV (všetky) 3,00 % z 44 669,52 1 340,09

Odhad nevyužitého nájomného

50 % z HV (všetky) 50,00 % z 44 669,52 22 334,76

Nájom pozemkov

podiel pozemku na

výnose 10 % z HV (všetky) 10,00 % z 44 669,52 4 466,95

Náklady spolu: 32 391,56

Odčerpateľný zdroj

Rok Hrubý výnos [€] Náklady [€] Odčerpateľný zdroj [€]

Všetky 44 669,52 32 391,56 12 277,96

Výpočet výnosovej hodnoty

Doba úžitkovosti: 20 r.

ÚROKOVÁ MIERA:

Zaťaženie daňou z príjmu: d = 1,41 %

Základná úroková sadzba ECB: i = 0,00 %

Miera rizika: r = 8,00 %

Kapitalizačný úrokomer: k = (0+8+1,41) / 100 = 0,0941

Výnosová hodnota pozemku

20 OZt HL HV = Suma (--------------------) + -------------------- t=1 (1 + 0,0941)^t (1 + 0,0941)^20

Výpočtová tabuľka:

t (1+0,0941)^t OZt OZt/(1+0,0941)^t

1 1,0941 12 277,96 € 11 221,97 €

2 1,1971 12 277,96 € 10 256,42 €

3 1,3097 12 277,96 € 9 374,64 €

4 1,4329 12 277,96 € 8 568,61 €

5 1,5678 12 277,96 € 7 831,33 €

6 1,7153 12 277,96 € 7 157,91 €

7 1,8767 12 277,96 € 6 542,31 €

8 2,0533 12 277,96 € 5 979,62 €


9 2,2465 12 277,96 € 5 465,37 €

10 2,4579 12 277,96 € 4 995,30 €

11 2,6892 12 277,96 € 4 565,66 €

12 2,9423 12 277,96 € 4 172,91 €

13 3,2192 12 277,96 € 3 813,98 €

14 3,5221 12 277,96 € 3 485,98 €

15 3,8535 12 277,96 € 3 186,18 €

16 4,2161 12 277,96 € 2 912,16 €

17 4,6128 12 277,96 € 2 661,72 €

18 5,0469 12 277,96 € 2 432,77 €

19 5,5218 12 277,96 € 2 223,54 €

20 6,0414 12 277,96 € 2 032,30 €

Spolu:

108 880,68 €

n (1+0,0941)^n VŠH pol.dif.[€] Daň[€] Náklady [€] HL/(1+0,0941)^n

20 6,0414 214 602,38 0,00 1 716,82 35 237,79 €

Výnosová hodnota: 108 880,68 € + 35 237,79 € = 144 118,47 €

2.3.1.2.2 KOMBINÁCIA TECHNICKEJ A VÝNOSOVEJ HODNOTY

Kombinácia technickej a výnosovej hodnoty: Kombinácia je vykonaná podľa zásad uvedených v prílohe č. 3 vyhl. MS SR 492/2004 v

znení nesk. prepisov. Váhy jednotlivých hodnôt sú určené Neageliho princípom s

ohľadom na rozdiel medzi hodnotou výnosovou a hodnotou technickou. V prípadoch, keď

sa výnosová hodnota stavieb približne rovná alebo je vyššia ako súčet technických

hodnôt stavieb, spravidla platí, že váha výnosovej hodnoty a technickej hodnoty je

1, v ostatných prípadoch platí, že váha výnosovej hodnoty je väčšia ako váha

technickej hodnoty.

Technická hodnota stavieb (TH): 561 786,34 €

Výnosová hodnota (HV): 144 118,47 €

Určenie váh podľa Neageliho:

Rozdiel:

R = TH - HV

HV * 100 =

561 786,34 - 144 118,47

144 118,47 * 100 = 289,81%

Váha technickej hodnoty: b = 1

Váha výnosovej hodnoty: a = 5

Všeobecná hodnota vypočítaná kombinovanou metódou:

VŠHs = a * HV + b * TH

a + b

VŠHs = (5 * 144 118,47) + (1 * 561 786,34)

5 + 1 = 213 729,78 €

2.3.1.3 VÝBER VHODNEJ METÓDY

Metóda výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb Hodnota [€]

Metóda polohovej diferenciácie 214 602,38

Kombinovaná metóda 213 729,78

Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda poloh. diferenc.

VŠH stavieb = 214 602,38 €


2.3.2. POZEMKY

2.3.2.1. METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

Parcely sa nachádzajú v Michalovciach, v zastavanom území, v evidencii

nehnuteľnosti vedené ako zastavaná plocha a záhrada. Zastavané sú polyfunkčným

prevádzkovým objektom so štandardným vybavením, doprava autobusová, železničná,

MHD, taxi, poloha priemyselná, infraštruktúra - veľmi dobrá vybavenosť - možnosť

napojenia na všetky inžinierske siete. Vzhľadom na lokalitu zvyšujem hodnotu

o 100%, vzhľadom na výmeru pozemkov, ich tvar a druh možnej zástavby znižujem

hodnotu o 50 %.

Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu

výmera [m2]

Podiel Výmera [m2]

3245/1 zastavaná plocha a nádvorie 76 76,00 1/1 76,00



3243 záhrada 1049 1049,00 1/1 1049,00

3244/1 záhrada 331 331,00 1/1 331,00


Spolu výmera 2 317,00

Obec: Michalovce

Východisková hodnota: VHMJ = 9,96 €/m2

Označenie a názov koeficientu Hodnotenie Hodnota

koeficientu kS

koeficient všeobecnej situácie

4. časti na predmestiach a priemyslové oblasti

miest do 50 000 obyvateľov 0,90

kV

koeficient intenzity využitia

3. nebytové stavby pre priemysel s bežným

techn. vybavením 1,00

kD

koeficient dopravných vzťahov

4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku

hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta

vlastným autom do centra (10 min), územie mesta

1,00

kP

koef. obchodnej a priemys. polohy 4. priemyselná poloha 0,90

kI

koeficient technickej

infraštruktúry pozemku

4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30

kZ

koeficient povyšujúcich faktorov

5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu,

ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východis.

hodnote

2,00

kR

koeficient redukujúcich faktorov

12. iné faktory (napríklad: tvar pozemku,

výmera pozemku, druh možnej zástavby a pod.) 0,50

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient poloh. diferenciácie kPD = 0,90*1,00*1,00*0,90*1,30*2,00*0,50 1,0530

Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kPD = 9,96 €/m2 * 1,0530 10,49 €/m

2

Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 2 317,00 m2 * 10,49 €/m

2 24 305,33 €

VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH

Názov Všeobecná hodnota

pozemku v celosti [€]

parcela č. 3245/1 797,24

parcela č. 3245/2 115,39

parcela č. 3245/3 2 653,97

parcela č. 3243 11 004,01

parcela č. 3244/1 3 472,19

parcela č. 3244/2 6 262,53

Spolu 24 305,33


2.3.2.2. VÝNOSOVÁ METÓDA

Výnosová hodnota pozemku bola vypočítaná podľa prílohy č. E.2 vyhlášky č. 492/2004.

Za hrubý výnos bola dosadená hodnota vypočítaná podľa prílohy G vyhlášky 492/2004 -

výpočet všeobecnej hodnoty nájmu za pozemok, obdobie - 15 rokov, náklady - daň z

nehnuteľností za pozemok 7,47 EUR/rok, hlavné refinančné operácie k 16.03.2016 -

0,00 % (stanovujem 1,00%), daňové zaťaženie 1,41 %, miera rizika 8,0 %, daň z

príjmu 19%.

NÁJOM POZEMKOV VÝPOČTOM

VŠH m2 pozemku polohovou diferenciáciou: 10,490 €

Obdobie predpokladanej návratnosti investície: 15 rokov

Úroková miera: 1,00 %

Daň z príjmu: 19 %

Koeficient zohľadňujúci daňové zaťaženie: 1,19

Počet MJ pozemku: 2 317,00 m2

Nájom za rok na m2: VŠHNPMJ = VŠHPOZMJ *

(1 + k)n * k

(1 + k)n - 1 * kn

VŠHNPMJ = 10,490 *

(1 + 0,0100)15 * 0,0100

(1 + 0,0100)15 - 1 * 1,19 = 0,900 €/m2/rok

Nájom za rok spolu: VŠHNP = M * VŠHNPMJ = 2 317,00 m2 * 0,900 €/m2/rok = 2 085,30 €/rok

Daň z nehnuteľnosti za pozemky: - zastavaná plocha = 87 m2 * 4,64 Eur/m2/rok * 0,65 % = 2,62 Eur/rok

- záhrada = 1380 m2 * 4,64 Eur/m2/rok * 0,50 % = 32,02 Eur/rok

- spolu pozemky = 34,64 Eur/rok

Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu

výmera [m2]

Podiel Výmera [m2]




3243 záhrada 1049 1049,00 1/1 1049,00

3244/1 záhrada 331 331,00 1/1 331,00


Spolu výmera 2 317,00

Hrubý výnos

Názov Výpočet MJ MJ Počet MJ Nájomné/MJ [€/MJ] Nájomné spolu [€]

ročný nájom 2317 m2 2 317,00 0,90 2 085,30

Hrubý výnos spolu: 2 085,30

Náklady

Názov vynaloženého nákladu Rok Výpočet Náklad [€/rok]

Prevádzkové náklady

daň z nehnuteľnosti (všetky) 34,64 34,64

Náklady spolu: 34,64

Odčerpateľný zdroj

Rok Hrubý výnos [€] Náklady [€] Odčerpateľný zdroj [€]

Všetky 2 085,30 34,64 2 050,66

Výpočet výnosovej hodnoty


Doba kapitalizácie: Neobmedzená

ÚROKOVÁ MIERA:

Zaťaženie daňou z príjmu: d = 1,41 %

Základná úroková sadzba ECB: i = 0,00 %

Miera rizika: r = 8,00 %

Kapitalizačný úrokomer: k = (0+8+1,41) / 100 = 0,0941

Výnosová hodnota pozemku

VŠHPOZ = OZ

k =

2 050,66

0,0941 = 21 792,35 €

VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH

Názov Všeobecná hodnota

pozemku v celosti [€]

parcela č. 3245/1 714,81

parcela č. 3245/2 103,46

parcela č. 3245/3 2 379,57

parcela č. 3243 9 866,28

parcela č. 3244/1 3 113,19

parcela č. 3244/2 5 615,03

Spolu 21 792,35

2.3.2.3 VÝBER VHODNEJ METÓDY

Metóda výpočtu všeobecnej hodnoty pozemkov Hodnota [€]

Metóda polohovej diferenciácie 24 305,33

Výnosová metóda 21 792,35

Ako vhodná metóda pre stanovenie všeobecnej hodnoty majetku bola stanovená metóda

polohovej diferenciácie.

VŠH pozemkov = 24 305,33 €


III. ZÁVER

3.1. Citácia otázok zadávateľa a stručné odpovede na ne: Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty polyfunkčného objektu č.s. 1423 na

parc. č. 3245/3 a 3244/2, na ul. M. R. Štefánika 86, katastrálne územie Michalovce

s príslušenstvom a pozemkami pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej

dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení

neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr.050/2016 zo dňa 17.05.2016.

Pre výpočet všeobecnej hodnoty je použitá metóda polohovej diferenciácie

a kombinovaná metóda. Ako vhodná metóda pre stanovenie všeobecnej hodnoty bola

použitá metóda polohovej diferenciácie. Všeobecná hodnota vypočítaná kombinovanou

metódou bola vypočítaná na základe predpokladaného nájmu a predpokladaných nákladov

na prevádzku budovy, nakoľko podľa dostupných informácií sa budova neprenajíma, pri

obhliadke vlastník nebol prítomný a neboli predložené ani žiadne doklady o

nákladoch na prevádzku budovy ani žiadne nájomné zmluvy.

REKAPITULÁCIA: Stavby: Všeobecná hodnota kombinovanou a výnosovou metódou: 213 729,78 €

Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 214 602,38 €

Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda poloh. diferenc.

Pozemky: Všeobecná hodnota výnosovou metódou: 21 792,35 €

Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 24 305,33 €

Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda poloh. diferenc.

3.2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [€]

Stavby

polyfunkčný objekt č.s. 1423 207 514,90

výklad na parc. č. 3245/1 1 010,60

plot plechový 2 201,81

Vonkajšie úpravy

prípojka vody 134,56

vodomerná šachta 247,39

prípojka kanalizácie 93,37

revízna šachta 74,54

prípojka plynu 5,60

prípojka elektriny 14,13

spevnené plochy - zámková dlažba 858,97

spevnené plochy - štrkové 2 446,52

Spolu stavby 214 602,38

Pozemky

zastavaná plocha - parc. č. 3245/1 (76 m2) 797,24

zastavaná plocha - parc. č. 3245/2 (11 m2) 115,39

zastavaná plocha - parc. č. 3245/3 (253 m2) 2 653,97

zastavaná plocha - parc. č. 3243 (1 049 m2) 11 004,01



Spolu pozemky (2 317,00 m2) 24 305,33

Spolu VŠH 238 907,71

Zaokrúhlená VŠH spolu 239 000,00


Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 239 000,00 €

Slovom: Dvestotridsaťdeväťtisíc Eur

V Trebišove 16.06.2016 ..................

Ing.I.Weissová

3.3. MIMORIADNE RIZIKÁ

Na liste vlastníctva č. 4432 a 9429 sa viažu v súčasnosti na nehnuteľnosť poznámky a ťarchy - viď. kópia LV v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené.

IV. PRÍLOHY

- objednávka

- výzva - 2 x

- list vlastníctva č. 4432 a 9429

- kópia z mapy

- ZP 39/2012 - str. č. 6, 24 až 31, 42, 53, 57, 65, 72

- pôdorysné náčrty a rezy

- fotodokumentácia

Documents

ZNALECKÝ POSUDOK · 2016. 8. 15. · presklené - časť chýba, schody 2 x drevená konštrukcia, 1 x kovová konštrukcia, podlahy prevažne betónové, rozvod studenej a teplej