第三章 房地产投资经济评价

房地产投资经济评价是房地产投资分析的重要组成部分，是项目可行性研究的核心内容，是投资与贷款决策的重要依据。

房地产投资经济评价指标主要分为两大类：

1.反映盈利能力的指标2.反映清偿能力的指标

成本利润率投资利润率投资利税率

静态指标 资本金利润率资本金净利润率静态投资回收期盈利能力净现值内部收益率财务

动态指标 动态投资回收期分析盈利指数指标体

系投资回收期借款偿还期还本付息比率

清偿能力 资产负债率流动比率速动比率

一、反映盈利能力的静态指标

（一）成本利润率指开发利润占总开发成本的比率。

成本利润率反映的是开发经营期内的利润率，而不是年利润率。

• 某房地产开发商以 5 000万元的价格获得了一宗占地面积为 4 000 平方米的土地 50年的使用权，建筑容积率为 5.5，建筑覆盖率为 60％，楼高 14层， 1至 4层建筑面积均相等， 5至 14层为塔楼 (均为标准层 )，建造成本为 3 500元／㎡，专业人员费用为建造成本预算的8％，行政性收费等其他费用为 460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5％，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的 0.5％、 3.0％和 6.5％，预计建成后售价为12 000元／㎡。项目开发周期为 3年，建设期为 2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为12％，按季度计息，融资费用为贷款利息的 10％。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少 ? 

(1) 项目总开发价值     1)项目建筑面积： 4 000×5.5＝ 22 000(㎡ )     2)标准层每层建筑面积： (22 000-4 000×60 ％×4)／ 10＝ 1 240(㎡ )     3)项目总销售收入： 22000×l2000＝ 26400(万元 )     4)销售税费： 26400×6.5％＝ l 716(万元 )     5)项目总开发价值： 26400-1716＝ 24684(万元 ) 

(2)项目总开发成本      1)土地成本： 5 000 万元     2)建造成本： 22 000×3 500＝ 7 700(万元 )     3)专业人员费用： 7 700×8％＝ 616(万元 )     4)其他费用： 460 万元     5)管理费： (5 000+7 700十 616+460)×3.5％＝482.16(万元 ) 

6) 财务费用  a. 土地费用利息：     5 000×[(1+12％／ 4) 3×4－ 1]＝ 2 128.80(万 )  b. 建造费用／专业人员费用／其他费用／管理费用利息：   (7 700+616+460+482.16)×[(1+12％／ 4) (2/2)x4-1)＝ l161.98(万 )  c.融资费用： (2128.80+1161.98) ×10％＝ 329.08(万 )      d.财务费用总计： 2128.80+1161.98+329.08＝ 3 619.86(万元 ) 

7) 市场推广及销售代理费用：26400×(0.5％ +3.0％ )＝ 924(万元 ) 

8) 项目总开发成本：  5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝ 18802.02(万 )

(3)开发商利润：24 684－ 18 802.02＝ 5 881.98(万 ) 

(4)成本利润率：5 881.98／ 18 802.02×100％＝ 31.28 ％

某开发商在一个中等城市以 425万元的价格购买了一块写字楼用地 50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为 4 500㎡。开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年净租金收入为 450元／㎡，银行同意提供的贷款利率为 15％的基础利率上浮 2个百分点，融资费用为贷款利息的 10％。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为 1 000元／㎡，专业人员费用为建造成本的 12.5％，行政性收费等其他费用为 60万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的 3.0％，市场推广及出租代理费为年净租金收入的 20 ％， 当前房地产的长期投资收益率为 9.5％。项目开发周期为18个月，建设期为 12个月，可出租面积系数为0.85,试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初

步评估。（按季计息）

(1) 项目总开发价值  1)项目可出租建筑面积： 4500×0.85＝ 3825(㎡ )     2)项目每年净租金收入： 3825×450＝ 172.125(万元 )     3)项目总开发价值： P＝ 172.125×(P／ A， 9.5％， 48.5)＝ 1789.63(万元 ) 

(2) 项目总开发成本     1)土地成本： 425 万元     2)建造成本： 4 500×1 000＝ 450(万元 )     3)专业人员费用： 450×12.5％＝ 56.25(万元 )     4)其他费用： 60 万元     5)管理费：(425+450+56.25+60)×3.0％＝ 29.74(万元 ) 

 6) 财务费用   a．土地费用利息： 425×[(1+17％／ 4) 1.5×4-1]＝ 120.56(万元 )     b．建造费用／专业人员费用／其他费用／管理费用利

息：     (450+56.25+60+29.74)×[(1+17％／ 4) 0.5×4-1)＝ 51.74(万元 )     c．融资费用： (120.56+51.74)×10％＝ 17.23(万元 )     d．财务费用总计： 120.56+51.74+17.23＝ 189.53(万元 )7)市场推广及出租代理费： 172.125×20％＝ 34.43(万元 ) 8)项目开发成本总计：      425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43＝1 241.35(万元 ) 

(3)开发商利润：1789.63-l24135＝ 548.28(万元 ) (4)开发商成本利润率为：548.28／ 1241.35×100％＝ 44.17 ％

（二）投资利润率1、定义：投资利润率是指房地产投资项目开发建设完成后，项目经营期内正常年度的年利润总额（或年平均利润总额）与项目总投资的比率。2、计算公式：投资利润率 =年利润总额（年平均利润额） /项目总投资额 ×100%

3、优缺点：计算方便，但年利润总额很难确定。较合理的做法一般按预计回收期的利润平均值为年利润总额来计算投资利润率。

（三）投资利税率

1、定义：投资利税率是指房地产投资项目建设完成以后正常年度的年利税总额与项目总投资的比率。利税额为实现的净利

润加上上缴的所有税金之和。2、计算公式：投资利税率 =年利税总额 /项目总投资额*100%3、应用：指标越大，说明项目盈利能力越大，为国家所作贡献越大。4、优缺点：同投资利润率。

（四）资本金利润率

1、定义：项目的年正常税前利润额与项 目资本金的比例。 此处的利润额为税前

利润，资本金为项目全部注册资本2、计算公式：资本金利润率 =年税前利润额 /资本金 *100%• 投资项目资本金 ,是指在投资项目总投资中 ,由投资者认缴的出资额 ,对投资项目来说是非债务性资金 ,项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。

• 国务院决定自 2009年 5 月 25 日起对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整。

• 调整前：商品房最低资本金比例为35%。

• 调整后：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30% 。

（五）资本金净利润率

1、定义：项目的税后利润额与项目资本金的比例。2、计算公式：资本金净利润率 =税后利润额 /资本金 *100%

例 .已知某房地产投资项目的投资总额为 5000万元。如果投资者投入的权益资本为 2000万元，经营期内年平均利润率总额为 800万元、年平均税后利润为 600万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率？

参考答案

①

②

③

问题：投资估算中总投资和总成本有差别吗？

房地产开发项目总投资开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（见表3-1）。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等（见表 3-2）。经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。

序 号 项 目 总 投 资 估算说明

1 开发建设投资

– 11.2– 31.4– 51.6– 71.8– 91.101.111.12

土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费

2 经营资金

3 项目总投资 （ 1） +（ 2）

3． 13． 23． 3 

开发产品成本固定资产投资经营资金

表 3-1  项目总投资估算表 单位：万元

序 号 项 目 开发产品成本 固定资产投资 合计123456789101112

土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费

合 计

表 3-2  开发建设投资估算表 单位：万元

土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用

固定资产及其他资产

开发产品成本

开发项目总投资

开发建设投资

经营资金

房地产开发项目总投资构成图示

例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为 49 781平方米，其中，住宅部分为 47 581㎡，休养所为 1 200㎡，综合商场为 1 000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为 13 057万元，其中开发建设投资 13 049万元，由开发产品成本 12 867万元和自营固定资产的 182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金 8万元。

土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用

固定资产及其他资产182万元

开发产品成本 12867万元

开发项目总投资13057万元

开发建设投资13049万元

经营资金 8万元

房地产开发项目总投资构成图示

从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金 8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本 12 867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本 12867万元。如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。

（六）静态投资回收期

1、定义：静态投资回收期是指不考虑资金的时间价值，以项目的净收益来抵偿全部投资所需要的时间。它反映房地产投资项目的在静态情况下回收投入资金的能力。

2、计算方法

（ 1）按平均收益额计算静态投资回收期。适用于每年的收益额比较平均时。公式：投资回收期 =项目总投资 /项目年平均收益额

（ 2）按累计收益额计算静态投资回收期。适用于年收益额不均衡、相差较大的情况下。公式：此处的投资回收期为项目净现金收入累计值等于项目总投资所需要的时间。

• 例子：某房地产投资项目现金流量表如下：

年份现金流

土地开发 房屋建设 销 售

0 1 2 3 4 5

现金流出 500 60 1400 1500 100 100

现金流入 0 0 0 50 3500 4000

年份现金流

土地开发 房屋建设 销 售

0 1 2 3 4 5

现金流出 500 60 1400 1500 100 100

现金流入 0 0 0 50 3500 4000

净现金流量 -500 -60 -1400 -1450 3400 3900

累计净现金流量

-500 -560 -1960 -3410 -10 3890

投资回收期越短，说明投资成本回收越快。因此，利用这个指标筛选投资项目时，应选择数值最小的项

目。

年份 0 1 2 3 4 5 6

净现金流量

-100 -80 40 60 60 60 60

累计净现金流量

作业：试计算静态投资回收期

静态投资回收期的缺陷：1.对于报酬率的估计忽略了整个持有期间内的现金流入。2.没有考虑其他投资机会所带来的收益（例如投资机会成本等）。3.忽略了时间价值因素。4.没有考虑投资所面临的风险。

二、反映盈利能力的动态指标

（一）财务净现值（ FNPV）1、定义：是指将投资期内不同时间所发生的净现金流量（现金流入与流出之差），以一定的贴现率贴现到投资期初，并将各期净现金流量现值相加求和。

FNPV=∑ (CI-CO)t(1+i0)-t

FNPV——财务净现值；CI——第 t年的现金流入量CO——第 t年的现金流出量；i0——标准现率。

2、计算公式：

3、应用：

（ 1 ）当 FNPV>0 时，说明投资项目的资金产出大于项目的资金投入，或者说，该投资项目可实现的投资收益率会超过用做贴现率的最低投资期望收益率。项目可盈利。（ 2 ）当 FNPV=0 时，表示投资项目资金的产出等于资金的投入，或者说，该项目可以实现的投资收益率正好等于用作贴现率的最低投资期望收益率。（ 3 ）当 FNPV<0 时，表示投资项目资金的产出小于资金的投入，或者说，该项目可以实现的投资收益率低于用作贴现率的最低投资期望收益率。该项目亏本。

4、优点：考虑了项目投资期内各笔资金的时间价值，明确反映了投资项目的净利润，净现值越大，项目净利润越高，经济效益越好。

5、缺点（局限性）：（ 1）贴现率不易确定。贴现率的大小取决于银行存款利率的高低、项目经营风险的程度、通货膨胀率等。（ 2）净现值是个绝对指标，只能反映项目是否盈利，而不能反映盈利水平或单位资本投入的回报率。通常用内部收益率来反映盈利水平。

（二）内部收益率（ FIRR）

1、定义：指的是项目投资期中各年净现金流量现值的累计值为零时的贴现率。

内部收益率可以反映拟投资项目的实际投资收益水平。

2 、表达式：

∑ (CI-CO)t(1+FIRR) –t =0

净现值（ NPV）

折现率（ i）

NPV1

NPV2

0FIRR

i1i2

净现值与折现率的关系

3、线性内插法求解过程假设有两个非常接近的贴现率 i1和 i2，要

求 |i1-i2|<2%，并且满足FNPV(i1)>0， FNPV(i2)<0， i2>i1,则FIRR =

例知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资心目的财务内部收益率？

年份 0 1 2 3 4 5 6

现金流入 300 300 350 400 400 600

现金流出 1200

净现金流量

-1200 300 300 350 400 400 600

单位：万元

：

4441051434166799271200累计值

3392482732632482731200净现值FNPVic=10%

18208363550747-9521200累计值

1911541871982052481200净现值FNPV2

i2=21%

151853465397429501200累计值

2011611932022082501200净现值FNPV1

i1=20%

6004004003503003001200净现金流量

1200现金流出

600400400350300300现金流入

6543210年份

参考答案

根据上表的计算，可得：•当 i1=20%时， FNPV1=15•当 i2P21%时， FNPV2%18

由此可知，

• FIRR 大于、等于筹资的资本成本，即FIRR≥ic,项目可接受；若 FIRR 小于资本成本，即 FIRR＜ ic,则项目不可接受。

• 假设项目全部用贷款筹资，项目内部收益率高于筹资成本（即贷款利率），说明项目的投资收益除偿还利息外尚有剩余，这部分剩余额归股东所有，可增加股东的财富。若内部收益率小于贷款利息，则项目的收益不足以支付利息，股东还要为此付出代价，因此，项目不可行，应予以拒绝。

4、优点：无须事先假定贴现率，可以直接计算出项目盈亏平衡时的贴现率，减少了主观性。5、作用：（ 1）可以指出投资者能够承受的贷款利率上限；（ 2）与基准收益率相比较，能够评判独

立项目的取舍；（ 3）能够比较互斥项目的单位投资回报的优劣。

（三）动态投资回收期

1、定义：在考虑了资金时间价值的基础上，以项目所得到的净现金流量现值抵偿项目全部投资的现值所需要的时间。

累计净现金流量现值等于零的时间，即为动态投资回收期。

2、表达式：

• 例子：某房地产投资方案现金流量表如下阶段现金流

土地开发 房屋建设 销售

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

现金流入 0 0 0 500 1000 4000 5000 5000 4000 500

现金流出 500 300 4000 5000 50 0 0 0 50 50

累计净现金流 -500 -800 -4800 -9300 -8350 -4350 650 5650 9600 10050

净现金流量现值 -500 -261 -3025 -2959 543 1989 2162 1880 1144 128

累 计 -500 -761 -3780 -6745 -6202 -4213 -2051 -171 973 1101

• 由此计算出来的投资回收期通过与行业建议的标准投资回收期或行业平均投资回收期进行比较，如果计算出来的投资回收期小于或者等于标准投资回收期或者行业平均投资回收期，可以认为项目是可以接受的，否则项目不可行。

3、缺点：动态投资回收期的长短受所选择贴现率的影响，因而贴现率较难确定。

（四）财务净现值率财务净现值与财务内部收益率虽然考虑到了资金的时间价值，并较好地反映了项目投资收益能力和水平。但是上述指标属于绝对性指标，没能考虑到投资资金大小的影响，即单位投资的盈利能力。为了能够考虑投资总额对项目的影响，采用了财务净现值率指标（ FNPVR）。

净现值率（ FNPVR）：财务净现值和项目总投资现值的比率。

式中， FNPVR为财务净现值率， FNPV为项目财务净现值， PVI为项目投资总额现值。在用FNPVR进行项目财务评价时，数值越大说明其经济效益越好。采用 FNPVR对不同投资方案进行比选时，所使用的折现率和计算期数应该相同，否则不可比。

三、反映清偿能力的指标

（一）投资回收期（静态、动态）既是反映盈利能力的指标，又是反映清偿能力的指标

（二）借款偿还期

1、定义：借款偿还期是指还清项目建设投资借款本息所需要的时间。2、计算公式：• 借款偿还期 = 借款偿还后开始出现盈余的年份－开始借款年份 -1 + 当年偿还借款数 /当年可用于还款的收益额

• 对于出租经营为主的房地产项目，偿还借款的资金来源包括折旧、未分配利润等。对于以销售为主的房地产项目，通常不计算其借款偿还期。

例：王某借款成立公司，公司借款偿还第 7年出现盈余，盈余当年应偿还的借款额为 23.1万元，盈余当年可用于还款的余额为 300万元，则其借款偿还期为 ( )。

（三）还本付息比率（偿债备付率）还本付息比率是物业投资所获得的年净经营收益与年还本付息额（或年债息总额）之比。某物业投资的还本付息比率越高，表明该投资的还贷能力越强。

（四）资产负债率

1、定义：资产负债率是项目负债总额与资产总额之比，表明在整个项目资金构成中，债权人提供资金所占的比率。资产负债率揭示了项目投资人对债权人债务的保障程度，是分析项目长期债务清偿能力的重要指标。2、计算公式：• 资产负债率 =负债总额 /资产总额 *100%

3、应用：• 资产负债率究竟多高才算合理，没有统一规定。它取决于项目（企业）的盈利水平，银行贷款利率、通货膨胀率和国民经济发展水平。一般地，项目盈利率较高，其可承受负债率也比较高；贷款利率提高，会使企业债务减少；国民经济景气时，企业会提高负债率。另外，规模较大、期限较长、投资额较大的项目，其资产负债率也较高。

• 资产负债率增加，说明项目债务压力增大，破产风险增大。一般而言，当自有资金利润率上升，且大于银行贷款利率时，说明负债经营是正确的，举债扩大了经营规模，新增利润在支付了贷款利息后增加了项目的净收益，反之则说明给项目带来了风险，风险偏高，应适当调整。

（五）流动比率

1、定义：流动比率是项目流动资产与流动负债之比。2、计算公式：流动比率 =流动资产 /流动负债 *100%流动资产是指可以在一年内或超过一年的一个营业期内变现或运用的资产。包括现金、各种存款、短期投资、应收款项、存货、预付款项等。

流动负债，是指将在 1年 (含 1年 )或者超过 1年的一个 营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付票据、应

付账款、预收账款、应付工资、应付福利费、应付股利、应交税金、其它应付款项和一年内到期的长期借款等。

3、应用：•流动比率描述的是项目流动资产变现为现金以偿还流动负债的能力。流动比率的高低反映了项目承受流动资产贬值的能力和偿还中、短期债务能力的强弱。流动比率越高，说明该项目偿还能力越强。

（六）速动比率

1、定义：速动比率是指项目速动资产与流动负债之比。2、计算公式：速动比率 =速动资产 /流动负债 *100%3、应用：速动资产是指能迅速转变为货币资金的流动资产，如货币资金、应收账款等。

作业：1. 知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资心目的财务内部收益率？如果投资目标收益率为 10%时，分别求出该投资项目的静态和动态投资回收期？

年份 0 1 2 3 4 5 6

现金流入 300 300 300 300 300 600

现金流出 1000

净现金流量

-1000 300 300 300 300 300 600

单位：万元

2．通过分析某一房地产项目资产负债表，可以得到如下信息：负债合计 5000万元，资产合计 8000万元，流动资产和流动负债分别为 3000万元和 2500万元，存货为 1500万元。计算该房地产投资项目的资产负债率、流动比率和速动比率。

3.已知某房地产投资项目的投资总额为 1000万元。如果投资者投入的权益资本为 400万元，经营期内年平均利润率总额为 200万元、年平均税后利润为 120万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率？

4.某开发项目规划建设用地面积 3000平方米 ,总容积率 5.5,已知项目开发周期为 1.5年 ,购买土地使用权半年后开始建设 ,工期1年 ,地价为 1000万元 ,购买土地使用权手续费为地价的 1.5%,项目开发成本为2000元 /平方米 ,开发商市场推广费为开发成本的 3.5%,贷款利率为 10%,销售代理

费为销售收入的 2.5%,销售税费为销售收 入的 5.48%,项目的平均售价为 5000元 /

平方米 ,项目可销售面积的比例为 90%,问开发商的成本利润率是多少？

5．某投资者计划以 600万元购入一商业物业用于出租经营，要求在 3年建设期内分期付款的比例分别为20%， 30%， 50%，行业基准收益率为 18%，贷款利率为 12%，物业从第 4年初开始投入使用。预计物业经营期内的收支情况下如下表所示，试计算该项目的财务净现值是多少？并分析该投资项目的可行性。（设现金收支均发生在年初）

物业经营期内现金收入与支出表（单位：万元）年份 4 5 6 7 8 9 10 11

毛租金收入 150 150 150 150 150 150 150 150

经营成本 30 30 30 30 30 30 30 30

转售收入 1200

转售成本 120

装修成本 60 100