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AULA 10

DIREITO DAS COISAS

= PRIMEIRA PARTE =

POSSE E PROPRIEDADE

INTRODUO

Meus Amigos e Alunos. Iniciamos hoje uma nova etapa em nossos estudos. At agora estvamos falando sobre o Direito das Obrigaes. Hoje vamos ingressar no Direito das Coisas. Este tema tambm muito extenso. Por isso vamos desmembr-lo em duas aulas. Hoje veremos somente a Posse e a Propriedade. Na prxima aula estudaremos os Direitos Reais sobre coisa alheia.

Vamos iniciar a aula de hoje fazendo uma breve introduo ao tema.

Na verdade existe uma grande dualidade no Direito Civil. Costumamos dividir os direitos (de uma forma geral) em: Obrigacionais (ou Pessoais) e Reais (chamado agora de Direito das Coisas). Assim, para o atual Cdigo Civil:

A) DIREITO PESSOAL (ou obrigacional) relao entre pessoas, abrangendo tanto o sujeito ativo como o passivo e a prestao que o segundo deve ao primeiro (o exemplo clssico o contrato).

B) DIREITO DAS COISAS relao direta e imediata entre o homem e a coisa (o exemplo clssico a propriedade), contendo trs elementos: a) sujeito ativo; b) coisa; c) relao (ou poder) do sujeito ativo sobre a coisa (domnio).

Costumo dar em aula o seguinte quadrinho para distinguir bem essa diviso do Direito.

DIREITO PESSOAL DIREITO DAS COISAS

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1) Relao entre Pessoas. Dualidade de Sujeitos:

a) Sujeito Ativo (credor)

b) Sujeito Passivo (devedor)

1) Relao direta entre o homem e as coisas. Apenas um Sujeito:

a) Sujeito Ativo

2) Objeto sempre uma prestao do devedor (ex: dar, fazer e no fazer).

2) Objeto sempre uma coisa (corprea ou incorprea).

3) Princpio bsico autonomia privada.

3) Princpio bsico regras de direito pblico.

4) No-taxatividade as obrigaes, de uma forma geral, podem ou no estar previstas na lei.

4) Taxatividade devem estar previstos expressamente na lei e so oponveis erga omnes.

5) Violados a parte pode ingressar com ao, mas somente contra a outra a parte.

5) Violados a parte pode ingressar com ao contra quem detiver a coisa.

6) Extingue-se pela inrcia (ex: prescrio).

6) Conserva-se at que haja uma situao contrria em proveito de outro titular (ex: usucapio).

Exemplo: os contratos de forma geral.

Exemplos: posse e propriedade.

Desta forma, podemos conceituar o Direito das Coisas como sendo um conjunto de normas que regem as relaes jurdicas concernentes aos bens materiais (mveis ou imveis) ou imateriais (incorpreos) suscetveis de apropriao pelo homem. Ele prev a aquisio, o exerccio, a conservao e a perda de poder sobre os bens, sejam eles corpreos ou incorpreos (entre eles os direitos autorais e a propriedade industrial marcas e patentes).

O Direito das Coisas um vnculo que liga diretamente uma pessoa a uma coisa, impondo a todas as demais pessoas da sociedade o dever de absteno de qualquer atitude em relao quela coisa. Trata-se de um direito absoluto por ser oponvel a todos (erga omnes). O titular do direito real tem o poder de reivindicar a coisa onde quer que ela se encontre.

Feita esta introduo, vamos apresentar uma Classificao Geral do Direito das Coisas para situar bem todos os pontos que veremos nesta e na prxima aula.

CLASSIFICAO

Anteriormente os termos Direito das Coisas e Direitos Reais eram tratados como sinnimos (at porque real vem de res; e res em latim significa coisa). O atual Cdigo Civil trouxe modificaes quanto s terminologias. Atualmente o Direito das Coisas passou a designar o gnero e Direitos Reais a espcie, conforme veremos logo a seguir.

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Confiram ento como ficou o quadro completo do Direito das Coisas segundo o atual Cdigo Civil e a doutrina mais moderna sobre o assunto. Lembrando que vamos fornecer abaixo esse quadro de maneira genrica. A seguir vamos analisar item por item deste quadro como sempre temos feito durante nosso curso.

CLASSIFICAO DO DIREITO DAS COISAS

I) POSSE

II) DIREITOS REAIS (podem recair sobre a prpria coisa ou sobre coisa alheia):

A) Sobre Coisa Prpria Propriedade B) Sobre Coisa Alheia

1. DE GOZO (ou fruio) a) Enfiteuse b) Superfcie c) Servido Predial d) Usufruto (englobando tambm o Uso e a Habitao)

2. DE GARANTIA a) Penhor b) Hipoteca c) Anticrese d) Alienao Fiduciria

3. AQUISIO Promessa irrevogvel (ou irretratvel) de compra e venda

Obs. A Lei n 11.481/07 acrescentou outros dois direitos, que esto sendo chamados de direitos reais de interesse social: a) a concesso de uso especial para fins de moradia; b) a concesso de direito real de uso.

OBSERVAO Desde os primrdios do Direito Romano h controvrsias a respeito da natureza jurdica da posse. Notem, pelo quadro acima que para o Direito Civil a posse est inserida no Direito das Coisas, por ser um vnculo que liga uma coisa a uma pessoa e pela sua oponibilidade a terceiros. Ela se encaixa no conceito de Direito das Coisas que falamos acima. Aplica-se a regra de que o acessrio (posse) segue o principal (propriedade).

Mas para a doutrina (mundial) a situao no to simples. Alguns autores entendem que a posse apenas um fato. Outros entendem que ela s um direito. E outros entendem que a posse um fato e um direito ao mesmo tempo. E mesmo estes se subdividem: alguns entendem que um direito obrigacional especial. E outros a reputam como direito das coisas. Mas para um aluno que se prepara para concursos pblicos esta diviso toda no to importante. So apenas vises doutrinrias. Para efeito de exames (que o que nos interessa), a posse faz parte do gnero Direito das Coisas (mas observem bem no quadro acima que ela no um Direito Real). Por isso costumamos dizer que a posse uma situao de fato protegida pelo direito para

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evitar a violncia e assegurar a paz social. At porque a situao de fato (posse) aparenta ser uma situao de direito.

OBRIGAES REAIS PROPTER REM

Outra observao importante diz respeito s obrigaes propter rem (ou seja, obrigaes em razo da coisa; ou simplesmente: obrigaes reais). Situam-se em uma zona intermediria entre o direito real e o direito obrigacional. Surgem como obrigaes pessoais de um devedor, mas por ser ele titular de um direito real. Elas acabam aderindo mais coisa do que ao seu eventual titular. Em outras palavras: elas recaem sobre uma pessoa (da ser direito pessoal), mas isso ocorre por fora de um direito real (como por exemplo, a propriedade). Exemplos clssicos: dvida por imposto predial, despesas de condomnio, obrigao de um proprietrio de no prejudicar a segurana, sossego e sade dos vizinhos; a do condmino de contribuir para a conservao da coisa comum ou de no alterar a fachada externa do edifcio; adquirente de imvel hipotecado de pagar o dbito que o onera, hipoteca, etc. Melhor exemplificando: a obrigao de pagar o IPTU pessoal; mas ela s existe por causa do direito de propriedade. Uma pessoa est devendo 03 anos de IPTU e vende seu imvel. Quem a Prefeitura ir acionar? A pessoa que realmente deve? Ou seja, a pessoa que era a proprietria do imvel e no pagou o imposto? Ou o novo proprietrio que adquiriu o bem com dvidas? Resposta: A Prefeitura ir acionar o atual proprietrio! evidente que este poder acionar o anterior de forma regressiva. Mas a Prefeitura aciona o atual proprietrio, pois quando ele comprou o bem, h uma presuno de que ele teria assumido todas as suas dvidas, inclusive as anteriores (art. 1.345, CC), pois as dvidas reais acompanham a coisa. O mesmo ocorre com as despesas condominiais. O condomnio ir assumir o atual proprietrio. Da a importncia de se exigir toda a documentao para a compra de um imvel. A falta de um desses documentos pode estar encobrindo uma grande dvida.

Por isso, costumamos dizer que as obrigaes propter rem so hbridas: parte de direito obrigacional e parte de direito real.

Como dissemos anteriormente, vamos analisar item por item do quadro geral apresentado. E vamos fazer isso com calma, em duas aulas. Hoje veremos a Posse e a Propriedade.

Iniciemos pela Posse.

DA POSSE (arts. 1.196/1.227 CC)

TEORIAS CONCEITOS

Existem duas grandes escolas que procuram delimitar o conceito de posse. Lgico que isto teoria pura. Se o aluno no entender perfeitamente o alcance de cada teoria no h muita importncia. Lembre-se estamos fazendo


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um curso dirigido para Concurso Pblico e no um curso para Mestre ou Doutor em Direito. Portanto o que o aluno precisa saber que existem duas teorias sobre o tema: a subjetiva de Savigny e a objetiva de Ihering. E que o Brasil adotou uma dessas teorias (a objetiva), conforme veremos adiante. E o nosso direito protege no somente a posse correspondente ao direito de propriedade, como tambm a posse como figura autnoma e independente da existncia de um ttulo.

Vejamos primeiro as teorias sobre o tema:

I TEORIA SUBJETIVA (principal defensor: Friedrich Karl von Savigny)

Para esta teoria posse o poder direto ou imediato que a pessoa tem de dispor fisicamente de um bem com a inteno de t-lo para si e de defend-lo com a interveno ou agresso de quem quer que seja. Esta teoria possui dois elementos:

1) Corpus (elemento material) poder fsico (contato direto) sobre a coisa, ou possibilidade de exercer esse contato.

2) Animus domini inteno de ter a coisa para si; de exercer sobre ela o direito de propriedade.

Observao Para essa teoria so necessrios os dois elementos de forma simultnea. Se houver apenas animus tem-se apenas um fenmeno de natureza psquica. E se houver apenas o corpus tem-se apenas uma deteno, ou seja, uma posse natural. Desta forma, o locatrio, o comodatrio e o depositrio no seriam considerados possuidores, pois juridicamente no poderiam ter a inteno de ter a coisa para si e assim, no gozariam de proteo direta, no podendo ingressar com as chamadas aes possessrias.

II TEORIA OBJETIVA (principal defensor: Rudolf von Ihering)

Para esta teoria, para constituir posse basta dispor fisicamente da coisa ou a mera possibilidade de exercer esse contato. Dispensa-se assim a inteno de ser dono da coisa. O que importa a destinao econmica do bem. Possui apenas um elemento:

Corpus trata-se do elemento material; nico elemento visvel e suscetvel de comprovao; a atitude externa do possuidor em relao coisa, agindo como se ele fosse dono desta coisa (disposio fsica sobre a coisa).

TEORIA ADOTADA PELO CDIGO CIVIL

Nosso Cdigo Civil adotou parcialmente a Teoria Objetiva de Ihering, apresentando-se como uma relao entre a pessoa e a coisa, tendo em vista a funo socioeconmica desta. Desta forma o locatrio e o comodatrio, etc., para o nosso direito, so considerados possuidores e como tais podem utilizar as aes possessrias, at mesmo contra o prprio proprietrio em determinadas situaes.



O art. 1.196, CC define a posse como sendo o exerccio pleno ou no de alguns dos poderes inerentes propriedade (usar, gozar ou fruir, dispor e reivindicar, conforme veremos adiante).

Uma pessoa pode ter a posse sem ser proprietrio!! Isto porque a posse a exteriorizao da propriedade. A posse est a servio da propriedade. Ser proprietrio ter o "domnio" da coisa. Guardem essa palavra: domnio. Vamos falar muito sobre ela durante esta fase de nosso curso. Lembrem-se que ela estar sempre ligada propriedade. J ter a posse de algo apenas ter a disposio da coisa, utilizando-se dela e tirando-lhe os frutos. Concluindo: todo proprietrio possuidor; nem todo possuidor proprietrio.

Atualmente a doutrina vem trazendo novas teorias que do nfase ao carter econmico e funo social da posse. Vamos falar sobre isso mais adiante, posto que uma tendncia do direito moderno.

DETENO FMULO DE POSSE (art. 1.198, CC) O detentor (ou fmulo de posse) detm a coisa apenas em virtude de

uma situao de dependncia econmica ou de um vnculo de subordinao em relao outra pessoa. Ele tem apenas a chamada posse natural. A lei ressalva no ser possuidor aquele que, achando-se em relao de dependncia para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens e instrues suas. Muitas vezes o examinador utiliza a expresso fmulo de posse para se referir ao detentor. So expresses sinnimas (para qu simplificar se eu posso complicar??). Assim, fmulo o servidor, o empregado e no deve ser confundido com o possuidor propriamente dito. Exatamente por no ser uma expresso usada em nosso dia-a-dia, tem muita incidncia em concursos.

O exemplo clssico do fmulo de posse que costuma cair nas provas o do caseiro de um stio. Tecnicamente o caseiro no possuidor. Ele detm a coisa em virtude de um contrato de trabalho, de uma relao de dependncia ou subordinao para com o proprietrio do stio. Na verdade ele o detentor da coisa; em outras palavras: o fmulo de posse. Portanto, se o dono do stio demitir o caseiro, imediatamente ele tambm perde a deteno da coisa.

Assim, o detentor exerce sobre o bem, no uma posse prpria, mas uma posse de outrem, em nome de outrem (tambm no h o animus domini ou seja a inteno em ter a coisa para si). Como no tem posse em sentido estrito, no lhe assiste o direito de invocar, em nome prprio, as aes possessrias. Nem o eventual direito de usucapio. Vou dar agora um exemplo completo: Eu sou dono de um automvel (sou o proprietrio). Eu empresto esse veculo a meu amigo (ele tem a posse; o possuidor). Meu amigo vai almoar com o carro e o deixa em um estacionamento; o manobrista deste estacionamento no tem posse; ele apenas o detentor do veculo (ou seja, o fmulo de posse). Outros exemplos: o zelador de um prdio que pode morar um uma edcula do prprio edifcio, a bibliotecria em relao aos livros, os funcionrios pblicos e



os empregados de uma forma geral que zelam a propriedade em nome do dono, so todos detentores.

CONCLUINDO: como vimos, para o Direito Civil, deter no o mesmo que possuir.

O art. 1.208, 1 parte, CC acrescenta que no induzem posse os atos de mera permisso ou tolerncia. Estes representam uma indulgncia pela prtica do ato, mas no cedem direito algum. Apenas retiram eventual ilicitude da conduta de terceiro. Assim, a simples tolerncia do proprietrio no gera posse; por outro lado, o ato do terceiro, por si s (ex: acampar em um stio, devidamente autorizado) no pode ser considerado como ilcito.

Elementos da Posse

Para se adquirir a posse, exigem-se os elementos necessrios para os atos jurdicos em geral, quais sejam:

Sujeito capaz (pessoa natural ou jurdica) Objeto lcito e possvel (no caso uma coisa corprea ou incorprea) Forma neste caso a forma livre Relao dominante entre o sujeito e o objeto

Objeto da Posse

Podem ser objeto de posse todas as coisas que puderem ser objeto de propriedade. Incluem-se os bens, entre outros: corpreos e incorpreos; mveis e imveis; principais e acessrios, etc.

Fundamento da Posse

Chamamos de jus possessionis (ou posse formal) quando algum, por exemplo, se instala em um imvel e nele se mantm de forma mansa e pacfica. Neste caso cria-se uma situao possessria que lhe proporciona certa proteo a esta posse, independentemente de qualquer ttulo. H uma proteo contra terceiros e, em algumas hipteses, at mesmo contra o proprietrio. Trata-se de um direito fundado no fato da posse.

Por outro lado chamamos de jus possidendi (posse causal ou titulada, pois h uma causa ou um ttulo justificando a posse) quando o possuidor possui um ttulo devidamente transcrito (ex: propriedade) ou possui algum outro direito real (enfiteuse, usufruto, etc. falaremos melhor sobre estes itens mais adiante), ou mesmo um contrato (locao, comodato, etc.).

Em qualquer das situaes acima h uma proteo legal contra eventual violncia de outrem.

Classificao

A posse pode ser classificada em:



Direta (ou imediata) quando exercida por quem detm materialmente a coisa; trata-se do poder fsico imediato. Exemplos: posse exercida pelo prprio proprietrio, posse exercida pelo locatrio (neste caso h uma autorizao do locador para ter a coisa em seu poder durante certo tempo), pelo comodatrio, etc.

Indireta (ou mediata) quando a posse exercida atravs de outra pessoa; h um mero exerccio de direitos. Exemplo: proprietrio que tem a posse atravs do inquilino; nesse caso temos duas posses paralelas e reais: a do possuidor indireto (que o proprietrio ou locador; o que cede o uso do bem) e a do possuidor direto (a do locatrio ou inquilino, que recebe o bem, em virtude do contrato), de forma temporria e derivada. Neste exemplo o locatrio tem a posse direta e o locador a posse indireta; o depositrio tem a posse direta e o depositante a posse indireta; o usufruturio tem a posse direta e o nu proprietrio tem a posse indireta, etc. Tanto o possuidor direto quanto o indireto podem invocar a proteo possessria contra uma eventual e injusta perturbao de terceiros (ou seja, ingressar com as aes possessrias). Como regra o possuidor direto (locatrio, depositrio, etc.) no podem adquirir a propriedade por usucapio.

Justa a exercida de forma mansa e pacfica, pblica e contnua, isenta de vcios originais; que no violenta, clandestina ou precria; ela adquirida de forma legtima, sem qualquer vcio jurdico externo (art. 1.200, CC).

Injusta a posse adquirida com vcios, por meio de violncia, clandestinidade ou precariedade. So suas espcies:

a) Posse Violenta a obtida atravs de esbulho, for fora fsica ou violncia moral.

b) Posse Clandestina a obtida de forma sub-reptcia, ou seja, s escondidas, s ocultas.

c) Posse Precria a obtida com abuso de confiana, no se restituindo a coisa ao final do contrato (ex: locatrio que, alugando um carro, no o devolve ao final do contrato).

Observaes

a) A posse, mesmo que injusta, ainda assim considerada posse e por isso pode ser defendida por aes, no contra aquele de quem se tirou, mas contra terceiros (art. 1.212, CC).

b) Na posse injusta presumem-se (presuno juris tantum relativa que admite prova em contrrio) continuarem os mesmos vcios nas mos dos sucessores do adquirente, mesmo que estes estejam de boa-f (arts. 1.203 e 1.206, CC).

De boa-f quando o possuidor ignora os vcios ou os obstculos que lhe impedem a aquisio da coisa ou do direito possudo (art. 1.201, CC). A

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pessoa tem a convico de estar agindo de acordo com a lei. Os vcios so: a violncia, a clandestinidade e a precariedade. Neste caso o possuidor tem a convico de que a coisa lhe pertence; um critrio subjetivo. Ocorre em geral com quem tem justo ttulo, isto , um documento referente ao objeto possudo. Exemplo: contrato de compra e venda, locao, comodato doao, etc. O justo ttulo pode ser at um compromisso de compra e venda no registrado. Nosso direito estabelece presuno (relativa) de boa-f em favor de quem tenha justo ttulo.

De m-f quando a posse viciada porque foi obtida atravs de violncia, clandestinidade ou precariedade (art. 1.202, CC). E o possuidor tem cincia deste vcio, da ilegitimidade de seu direito. Neste caso, o possuidor no tem o justo ttulo (um documento). No entanto, ainda que de m-f o possuidor no perde o direito de ajuizar a ao possessria competente para proteger-se de um ataque a sua posse de terceiros. Circunstncias que presumem a m-f: nulidade do ttulo, confisso do possuidor de que nunca teve ttulo, esbulho violento, etc.

Posse nova a que conta com menos de ano e dia. importante, em termos processuais (direito processual civil), pois se uma invaso ocorreu h menos de um ano e um dia (posse nova) poder o titular do direito (o prejudicado) ingressar com a ao de reintegrao de posse pelo rito especial, pleiteando liminar para desocupao imediata (art. 924, Cdigo de Processo Civil).

Posse velha a que conta com mais de ano e dia. Neste caso o possuidor ter ao seu alcance as aes possessrias contra terceiros. Caso seja acionado pelo proprietrio para sair do imvel ele ter direito de ser mantido nesta posse at a deciso final do Poder Judicirio.

Posse ad interdicta a que pode ser defendida pelas aes possessrias, mas impede a aquisio da propriedade por usucapio. O exemplo clssico o da locao. Um locatrio pode defender a posse de uma turbao ou de um esbulho, mas no tem direito de usucapio contra o proprietrio. Ele pode ser inquilino durante 10, 20, 30, 50 anos. Mas no ter direito a usucapio, por causa do contrato firmado. O mesmo ocorre no comodato (emprstimo gratuito de bem infungvel). Havendo um contrato, o possuidor no pode ter o chamado animus domini (ou seja, a inteno de ter o bem para si como proprietrio). Alm disso, na usucapio h uma inrcia do proprietrio. Quando h um contrato, no est havendo inrcia da outra parte. Por isso importante firmar um contrato por escrito: uma das razes que ele prova que realmente existe o contrato e isso impede eventual ao de usucapio pelo inquilino. Se o contrato for verbal a sua prova mais difcil. Por isso, na prtica, mais fcil algum ganhar a ao de usucapio.

Posse ad usucapionem a que se prolonga por determinado lapso temporal previsto na lei, admitindo-se a aquisio do domnio pela



usucapio, desde que obedecidos os requisitos legais (veremos isto ainda hoje).

Aquisio da Posse

Pelo art. 1.204, CC adquire-se a posse desde o momento em que se torna possvel o exerccio, em nome prprio, de qualquer dos poderes inerentes propriedade. A posse pode ser adquirida de forma originria ou derivada. Tal distino importante, pois sendo originria adquire-se a posse sem qualquer vcio que porventura existia na posse anterior; j na derivada o adquirente recebe a posse com os mesmos vcios que existiam na posse anterior (arts. 1.203 e 1.206, CC). Vejamos:

1. Aquisio Originria aquela que decorre unicamente de ato do adquirente, sem a anuncia do antigo possuidor. Independe de translatividade.

a) Apreenso da coisa apreenso significa apossamento, pelo deslocamento da coisa para o domnio do possuidor, ou pelo uso da coisa se esta for imvel. Consiste na apropriao unilateral da coisa. Aplica-se:

- nas coisas de ningum (res nullius) e nas coisas abandonadas (res derelictae).

- nos bens retirados de outrem sem a sua permisso. Mesmo havendo violncia ou clandestinidade, posse (embora injusta). Isso porque se o primitivo possuidor se omitir, no reagindo em defesa da posse ou no a defendendo por meio das aes, os vcios que a comprometiam acabam desaparecendo com o tempo.

b) Exerccio de direito significa estar utilizando o direito, usufruindo economicamente dele. Exemplo: quem possui uma linha telefnica em sua residncia, tem, na verdade, um "direito de uso" da mesma. Outro exemplo o da servido de aqueduto passada por terreno alheio sem oposio do proprietrio; o agente, de forma unilateral, exerce a posse desta servido enquanto o dono do prdio permanecer inerte (veremos a servido na aula seguinte).

2. Aquisio Derivada aquela que pressupe a transmisso da posse pelo antigo possuidor ao novo em razo de ttulo jurdico (ato bilateral).

a) Tradio entende-se por tradio a entrega da coisa, pressupondo um acordo de vontades. Basta que haja a inteno do tradens (aquele que entrega a coisa) e do accipiens (o que recebe a coisa). A tradio pode ser:

- real entrega efetiva e material da coisa. Ex: A compra o carro de B e este entrega o carro ao comprador.

- simblica representada por atos que indicam o propsito de transmitir a posse. Ex: entrega das chaves do carro, de um apartamento, etc.

- ficta trata-se do constituto possessrio, conforme veremos mais abaixo.



Fala-se tambm em traditio longa manu e traditio longa manu, conforme tambm veremos mais adiante.

b) Constituto Possessrio (tambm chamado de clusula constituti) Est previsto no art. 1.267, pargrafo nico, CC o ato pelo qual aquele que possua algo em nome prprio passa a possu-lo em nome alheio. Exemplos: A, proprietrio, vende o seu imvel, mas o comprador permite que o vendedor continue residindo nele, agora como inquilino (ou como comodatrio); Z titular de uma linha telefnica, a aliena, mas continua usando-a por locao (embora este exemplo seja muito difcil de ocorrer nos dias de hoje). Pelo constituto possessrio a posse se desdobra em duas faces: o possuidor antigo, que tinha a posse plena como proprietrio, se converte em possuidor direto, enquanto o novo proprietrio se investe na posse indireta, em virtude do contrato. A clusula constituti no se presume, deve estar expressa no contrato. Aplica-se tanto aos bens mveis quanto aos imveis.

c) Acesso Temporal a posse pode ser continuada pela soma do tempo do atual possuidor com o de seus antecessores. O adquirente da posse de uma coisa pode somar a posse anterior. A acesso pode ocorrer por sucesso (os herdeiros tomam o lugar do falecido, continuando a posse) ou por unio (compra e venda ou doao). Essa faculdade de somar as posses importante pois facilita a usucapio.

Pessoas que podem adquirir a posse

A posse pode ser adquirida (art. 1.205, CC):

a) pela prpria pessoa que a pretende, desde que capaz; se ela no tiver capacidade dever ser representada ou assistida.

b) por seu representante legal (pais, tutores e curadores) ou por representante convencional, com poderes especiais (contratos - procurador ou mandatrio).

c) por terceiro, sem mandato, dependendo de ratificao posterior do interessado na posse (chamamos a pessoa que age sem mandado de gestor de negcios). A ratificao ter efeito ex tunc, isto , retroagir ao momento do incio da posse pelo gestor.

d) pelo constituto possessrio (art. 1.267, pargrafo nico, CC) como j vimos acima.

EFEITOS DA POSSE

Os efeitos da posse so as consequncias jurdicas por ela produzidas, em virtude de lei ou de norma jurdica. A posse possui diversos efeitos. Embora haja certa discrepncia entre os autores apontamos como efeitos de ser possuidor de um bem:

A) FACULDADE DE INVOCAR OS INTERDITOS interditos so as aes possessrias diretas. O possuidor tem a faculdade de propor aes possessrias objetivando mant-lo na posse ou ser-lhe restituda a posse (art.



1.210, caput, CC e arts. 926 e 932, Cdigo de Processo Civil). Permite-se que o possuidor possa demandar proteo possessria e, cumulativamente, pleitear a condenao do ru em perdas e danos. Pode-se requerer a cominao de pena para o caso de nova turbao ou esbulho. Se ocorreu o perecimento (deteriorao, destruio, perda, etc.) do bem, somente resta ao possuidor o caminho da indenizao. Mas se o ru se sentir ofendido em sua posse, pode formular, na prpria contestao, os pedidos que tiver contra o autor.

A seguir falaremos sobre as aes possessrias. A doutrina divide estas aes em lato sensu e stricto sensu.

Se a causa de pedir for a prpria posse estamos diante de uma ao possessria tpica ou stricto sensu (em sentido estrito). So elas: o Interdito Proibitrio, a Manuteno de Posse e a Reintegrao de Posse. Estas so genuinamente aes possessrias e por isso so analisadas pelo Direito Civil.

J nas demais aes (lato sensu) a posse tutelada de forma indireta; elas esto relacionadas com a posse, mas esto mais ligadas propriedade, ao direito de vizinhana e, por isso, so analisadas pelo Direito Processual Civil. Alguns autores simplesmente negam este rtulo a estas aes, no reconhecendo nelas qualquer natureza possessria. Mas, conquanto no pertenam nossa matria propriamente dita, acho importante aproveitar o enseja e falar delas tambm, para que o aluno tenha uma viso completa das aes. Vamos a elas:

1) Interdito Proibitrio a ao que visa uma proteo preventivada posse, ante a ameaa de eventual turbao ou de esbulho (art. 1210, CC, combinado com arts. 932 e 933, CPC). Exemplo: imaginem que um grupo de pessoas acampe ao longo de sua fazenda, armando barracas. possvel que o grupo queira invadir a sua fazenda. Ingressa-se com esta ao para se impedir futuro e eventual incmodo (algum do grupo mate um animal de sua propriedade ou invada a propriedade ou que ocorra algum tipo de violncia). Para se propor esta ao o autor deve ter um receio fundado e justo de que a violncia poder ocorrer. Geralmente requer-se ao Juiz uma pena pecuniria (ou seja, uma multa) em caso de eventual transgresso da ordem judicial. A multa deve ser pr-fixada representando uma cifra razovel.

Obs. O Superior Tribunal de Justia tem entendido que compete a Justia do Trabalho a apreciao de aes relativas ao interdito proibitrio quando o objeto da pretenso decorrer de greve.

2) Manuteno da Posse esta ao usada quando houver turbaopor parte de terceiros, ou seja, a prtica de algum ato que atrapalhe, embarace, incomode, moleste o livre exerccio da posse (art. 1210, CC, combinado com arts. 926 a 931, CPC). Causando ou no um dano. Exemplos: rompimento de cercas; abertura de "picadas"; penetrar no terreno para extrair lenha; fulano pe seu gado para pastar nas terras do vizinho, etc. Lembrem-se: na turbao j temos alguns atos de execuo (e no simplesmente de ameaas), porm ainda no houve a perda da posse. Na ao pode-se pleitear indenizao por eventuais danos e, para o caso de reincidncia, cominao de



pena (multa judicial). Deve-se provar a existncia da posse e a turbao propriamente dita, requerendo-se ao Juiz o mandado de manuteno. Quando a turbao nova (menos de ano e dia), pode ser requerida e concedida pelo Juiz a manuteno liminar, sem que haja audincia prvia. A turbao pode ser direta (exercida imediatamente sobre o bem) ou indireta (praticada externamente, mas que repercute sobre a coisa, como colocao de areia, cascalho ou obstculos de forma geral em frente entrada do imvel, impedindo o possuidor de nela ingressar). Tambm pode ser positiva (resulta da prtica de atos materiais sobre a coisa) e negativa (apenas dificulta ou embaraa o livre exerccio da posse).

3) Reintegrao de Posse esta ao usada quando houver esbulho, que o ato pelo qual o possuidor perdeu a posse injustamente, por violncia, clandestinidade, etc. (art. 1210, CC, combinado com arts. 926 a 931, CPC). Esbulho a privao, a subtrao da posse. Exemplos: estranho que invade a casa deixada pelo inquilino; pessoa sai de viagem e quando retorna invadiram sua chcara, etc. Reparem que nestas hipteses houve a perda da posse e a ao serve para recuperar essa posse e obter uma indenizao pelas perdas e danos que sofreu com o esbulho. Esta ao pode ser movida contra uma terceira pessoa que recebeu a coisa esbulhada, tendo cincia do vcio.

Os efeitos com relao a estas aes so muito importantes. Por isso interessante atentarmos para as seguintes observaes:

a) A distino bsica entre o interdito proibitrio, manuteno e reintegrao de posse se faz segundo a intensidade da respectiva agresso posse (ameaa, turbao e esbulho)

b) Cabe medida liminar provisria no esbulho e na turbao, se o fato datar de menos de um ano e um dia (posse nova). Nesse caso a ao tambm chamada de ao de fora nova espoliativa, iniciando-se pela expedio do mandado liminar, a fim de reintegrar o possuidor de imediato. Ex: sou possuidor de uma chcara; h dois meses ela foi invadida; eu posso ingressar com a ao, pedindo a liminar, para ser reintegrado de imediato.

c) Se o esbulho datar de mais de um ano e um dia tem-se a ao de fora velha espoliativa. Isto , o eventual esbulhador tem o direito de permanecer na posse. Neste caso o Juiz determinar a citao do ru para que oferea sua defesa. E somente ao final decidir a quem pertence a posse.

d) lcito ao autor da possessria pedir, alm da proteo especfica da posse, tambm indenizao por perdas e danos e cominao de pena (multa judicial) em caso de nova turbao ou esbulho, alm do desfazimento de eventual obra ilegal.

e) Havendo disputa sobre quem tem o direito posse, dispe o art. 1.211, CC que ela ser deferida provisoriamente quele que a tem em mos, se no a obteve por violncia e no clandestina ou precria.



f) Admite-se a fungibilidade (substituio) das aes possessrias acima mencionadas, ou seja, se voc eventualmente ingressar com a ao errada, o Juiz pode receber como sendo a correta. Trata-se de uma exceo. A regra que se voc entrar com a ao errada e o Juiz perceber, voc j perdeu a ao. O Juiz extingue este processo sem apreciar o mrito. No entanto nas aes possessrias pode haver esta fungibilidade pelo Juiz. Reparem o que prev o art. 920 do Cdigo de Processo Civil: A propositura de uma ao possessria em vez de outra no obstar a que o Juiz conhea do pedido e outorgue a proteo legal correspondente quela, cujos requisitos estejam provados. Exemplo: algumas pessoas esto cortando caminho, por dentro de sua posse para pescar no rio. Portanto est ocorrendo turbao. No entanto voc ingressa com ao de reintegrao de posse (ao invs da manuteno de posse). Neste caso o Juiz pode conhecer do pedido e julg-lo como tendo sido proposta a ao correta, desde que os requisitos da ao que deveria ser proposta estejam demonstrados.

g) Alguns autores costumam dizer que as aes possessrias stricto sensu possuem um carter dplice, baseado no art. 922, CPC. Trata-se de outra exceo do nosso sistema jurdico, uma vez que o art. 300, CPC prev que o ru na contestao somente pode alegar matria de defesa, no podendo contra-atacar o autor (para isso existe a reconveno art. 315/318, CPC). Exemplo: A prope ao em face de B, dizendo que o mesmo est turbando sua posse. B, por sua vez, se defende alegando que na verdade A que o autor de um esbulho, revertendo a situao, sem que haja reconveno. Outra coisa: se um ru esbulhador se defender simplesmente alegando ser dono da coisa esbulhada, seu argumento no pode ser levado em conta, porque no lhe assiste, ainda que sob alegao de propriedade, molestar posse alheia. Se achar que proprietrio, deve ingressar com ao prpria (ao reivindicatria, conforme veremos mais adiante, quando analisarmos a propriedade).

h) O requisito bsico para a propositura das aes possessrias, como bvio, a prova da existncia da posse. Quem no teve posse no pode ingressar com ao.

i) Segundo o art. 1.210, 2o, CC no obsta manuteno ou reintegrao na posse a alegao de propriedade, ou de outro direito sobre a coisa. Vamos dizer isso com outras palavras: o fato de uma pessoa ter o ttulo de propriedade de uma coisa no impede que outra seja possuidora e tenha direito de ser mantida ou reintegrada na posse. Este dispositivo deixa bem claro que posse uma coisa e propriedade outra.

Feitas estas observaes, continuamos a apresentar as demais aes:

4) Nunciao de Obra Nova (ou embargo de obra nova) a ao que compete ao proprietrio, possuidor, condmino e ao Municpio contra o vizinho (confinante), visando impedir a continuao de obras (consideradas em seu sentido amplo) que lhe prejudique (violando as normas do direito de vizinhana) ou que esteja em desacordo com a lei, os regulamentos



administrativos e o cdigo de postura (art. 934 a 940, CPC). Exemplo: pessoa que desvia curso de rio, ou o represa; vizinho que abre janela a menos de metro e meio, etc. Como o objetivo do autor o de embargar da obra (ou seja, impedir a sua construo), se ela j estiver pronta ou em fase de concluso, no caber mais esta ao.

5) Ao de Dano Infecto trata-se de uma medida preventiva utilizada pelo possuidor baseada no justo receio de que a runa, vcios de construo ou demolio de imvel vizinho venha lhe causar prejuzos. Visa obter do vizinho uma cauo por futuros e eventuais danos (arts. 826 a 838, CPC).

6) Embargos de Terceiro o remdio jurdico adequado para aquele que inicialmente no era parte de um processo, mas posteriormente veio a sofrer ato de apreenso de seus bens (ex: penhora judicial), que estavam em poder de outra pessoa, por determinao do Poder Judicirio (arts. 1.046 a 1.054, CPC). Exemplo: A emprestou a B seu computador. Por outro lado, B estava devendo dinheiro a C. Este ingressou com uma ao judicial contra B e o Juiz determinou a penhora de bens de B. O oficial de justia penhorou diversos bens de B inclusive o computador de A. Observem que o conflito inicial era entre B e C. No entanto A tem o direito de entrar com embargos de terceiro para defender seus bens. A jurisprudncia tambm admite a possibilidade da mulher casada defender sua meao por meio desta ao.

7) Imisso de Posse a ao judicial por meio do qual se permite que aquele que tem o direito de haver a posse atue contra aquele que se obrigou a transferi-la. Esta ao era regulada pelo Cdigo de Processo Civil de 1939. O Cdigo atual no trata desta ao. Mas mesmo assim entende-se que ela ainda pode ser ajuizada. Se uma pessoa adquire um imvel e obtm a escritura pblica definitiva, mas ainda no recebeu a posse, uma vez que o vendedor no a entregou, em tese no poderia ingressar com ao possessria (se nunca teve posse do bem no se pode ingressar com uma ao reintegrao) e nem com ao de despejo (pois o ocupante no locatrio). Assim, a sada ingressar com ao de imisso na posse. O exemplo clssico a ao do promitente-comprador contra o promitente-vendedor. Notem que a base para esta ao no somente o contrato de compromisso de compra e venda. No necessrio que o adquirente seja o proprietrio (no se discute o domnio); porm exige-se que o contrato contenha clusula que outorgue ao promitente-comprador o direito de imisso na posse. No devemos confundir esta ao com a de reintegrao de posse, pois embora ambas objetivem a posse, a imisso uma ao proposta por aquele que possui direito posse contra aquele que tem a obrigao de transferi-la, enquanto na reintegrao a ao do possuidor (fundada na posse) dirige-se contra aquele que cometeu alguma violncia (esbulho). E o Superior Tribunal de Justia j entendeu que no necessrio o registro de imveis para ter direito de ingressar com esta ao. Outro exemplo prtico: Uma pessoa estava financiando um apartamento pela Caixa Econmica, sendo que passou a residir nele. Aps algum tempo, o muturio simplesmente parou de pagar as prestaes. Neste momento duas situaes podem ocorrer. A) A Caixa move a ao de resciso



contratual e requer a imisso de posse. Ganhando a ao o muturio deve sair do imvel. Estando este desocupado, a Caixa financia para outra pessoa. B) A Caixa simplesmente rescinde o contrato e leva o imvel a leilo, que muitas vezes feito extrajudicialmente. O Supremo Tribunal Federal entende que isto possvel, devendo-se observar o Decreto-lei no 70/66. Neste caso a pessoa que comprou o imvel no leilo recebe uma carta de arrematao que serve como ttulo para o Registro de Imveis. Depois disso, ela deve ingressar com a ao de imisso de posse (no poderia entrar com reintegrao de posse, pois nunca teve a posse do imvel). Adquirir um imvel nestas condies um risco grande, pois ele assume o dever de continuar pagando as prestaes do financiamento sem ter a posse do bem. Alm disso, esta ao pode demorar muito (embora possa ser concedida liminar) e ainda h o risco de se perder a ao (digamos que a Caixa no poderia ter leiloado o bem, uma vez que o muturio anterior j estava discutindo judicialmente a reviso contratual e estava depositando as parcelas do financiamento em juzo).

Observem que nem todo o adquirente tem pode utilizar a imisso de posse. Se o alienante no possua a posse no momento da alienao, a ao cabvel no ser a de imisso de posse, mas sim a cabvel diante da relao contratual estabelecida entre o alienante e o possuidor. Exemplos: a) na locao = O locador vendeu o bem que estava locado a uma terceira pessoa. Nesta situao o alienante no se obrigou a transferir a posse (e nem poderia, pois no estava na posse). Portanto o adquirente no pode ingressar com a imisso de posse. Entende-se que a ao correta a ser proposta pelo adquirente a de despejo. b) no comodato = o proprietrio cedeu um imvel em comodato sem tempo determinado e, tempos depois, vendeu este imvel a uma terceira pessoa. Neste caso o alienante tambm no poderia se obrigar ceder a posse ao adquirente. Entende-se que o correto seria propor uma ao de reintegrao de posse: o adquirente notifica o comodatrio para desocupar o imvel; no tendo desocupado, caracteriza-se o esbulho. E a partir da abre-se oportunidade para a reintegrao.

Obs. Reforando: a doutrina aponta que somente as trs primeiras aes (interdito proibitrio, manuteno e reintegrao) podem ser chamadas de possessrias tpicas (stricto sensu). Nas demais se discute direitos de vizinhana, efeitos do estado da posse, etc. Aps falar sobre a faculdade de se ingressar com as aes possessrias, vejamos os demais efeitos da posse.

B) FACULDADE DA LEGTIMA DEFESA DA POSSE E DO DESFORO IMEDIATO (tambm chamada de autotutela, autodefesa, ou defesa direta art. 1.210, 1, CC) nestes casos sentimos a presena de resqucios de justia privada, ou seja, a justia feita pelas prprias mos. O Direito, de uma forma geral, impede a autotutela. Para isso existe o Poder Judicirio (com todos os seus problemas, reconhecemos, mas assim que deve funcionar um Estado Democrtico e de Direito). No entanto, em determinadas situaes ela admitida, prevista pela lei, como nos exemplos:



1) Legtima Defesa o possuidor molestado pode reagir contra o agressor, incontinenti, empregando meios estritamente necessrios para manter-se na posse. Exemplo: pessoa est sendo turbada por terceiros. Ao invs de ingressar com a ao de manuteno de posse (s vezes pode no dar tempo, pois ela est na iminncia de sofrer uma violncia) se utiliza da fora prpria para repelir o incmodo.

2) Desforo Imediato (ou incontinenti) o possuidor pode recuperar a posse perdida, empregando meios moderados, agindo pessoalmente ou sendo ajudado por amigos ou serviais. Exemplo: pessoa viajou por um fim de semana e quando voltou percebeu que sua casa foi invadida por moradores de rua. Houve um esbulho. Ao invs de ingressar com ao de reintegrao de posse ela pode recuperar pela sua prpria fora.

Cuidado Os atos de defesa ou de desforo so excees em nosso Direito e, como tais, somente devem ser usados em situaes especiais. No podem ir alm do indispensvel manuteno ou restituio da posse. Os meios empregados devem ser proporcionais agresso. O excesso na defesa da posse pode acarretar a indenizao pelos danos causados.

Vamos fornecer agora um pequeno grfico do que foi falado at o momento sobre a defesa da posse (letras A e B dos efeitos da Posse).

DEFESA DA POSSE

A) Judicial a) interdito proibitrio b) manuteno de posse c) reintegrao de posse d) nunciao de obra nova e) dano infecto f) embargos de terceiro g) imisso

B) Direta, Pessoal a) legtima defesa da posse para manter-se (na turbao) b) desforo imediato para restituir-se (no esbulho)

C) PERCEPO DOS FRUTOS art. 1.214, CC ( interessante rever este ponto tambm na aula referente aos bens acessrios).

1) Possuidor de boa-f tem direito aos frutos percebidos tempestivamente. Pode usar a coisa e dela fruir, retirando todas as vantagens. A boa-f deve existir no momento da percepo. No momento em que cessar a boa-f (a pessoa toma cincia dos vcios que maculam sua posse) ela no tem mais direitos aos frutos pendentes e, se colh-los antecipadamente, deve restitu-los, deduzidas as despesas de produo e custeio.



2) Possuidor de m-f Responde pela perda ou deteriorao da coisa, ainda que acidental, salvo se provar que de igual modo se teria dado estando a coisa na posse do reivindicante. responsvel pelos frutos colhidos e percebidos, bem como pelos que, por culpa sua, deixou de perceber, tendo, no entanto, direito s despesas de produo e custeio (para se evitar o enriquecimento sem causa).

D) INDENIZAO DE BENFEITORIAS (sobre o tema revejam tambm a aula referente aos bens acessrios).

1) Possuidor de boa-f tem direito de ser indenizado pelas benfeitorias necessrias e teis. Quanto s volupturias, pode levant-las, desde que no danifique a coisa. Se ele no for indenizado, tem o direito de reteno pelo valor das mesmas, isto , pode reter (segurar, no devolver) o bem at que seja indenizado pelas benfeitorias realizadas (art. 1.219, CC).

2) Possuidor de m-f tem direito indenizao somente pelas benfeitorias necessrias, sendo que ele no ter direito de reteno quanto a elas e tambm no poder levantar as volupturias (art. 1.220, CC).

Obs. A Lei n 8.245/91 (lei do inquilinato) assim dispe sobre os direitos do locatrio (que um possuidor de boa-f por excelncia): Art. 35. Salvo expressa disposio contratual em contrrio, as benfeitorias necessrias introduzidas pelo locatrio, ainda que no autorizadas pelo locador, bem como as teis, desde que autorizadas, sero indenizveis e permitem o exerccio do direito de reteno. Art. 36. As benfeitorias volupturias no sero indenizveis, podendo ser levantadas pelo locatrio, finda a locao, desde que sua retirada no afete a estrutura e a substncia do imvel.

E) Direito de indenizao dos prejuzos, aps ser manutenido ou reintegrado.

F) Faculdade de ser mantido sumariamente, se a posse for velha (mais de ano e dia). So as liminares, que j foram analisadas acima. Acrescente-se que elas somente sero concedidas se forem constatados o periculum in mora (perigo que oferece a deciso tardia) e fumus boni juris (fumaa do bom direito). Ou seja, o Juiz deve estar convencido de que, ao menos aparentemente, o possuidor turbado ou esbulhado est com a razo.

G) O possuidor, em alguns casos, pode adquirir a propriedade por usucapio (revejam, acima, classificao da posse ad interdicta e ad usucapionem).



RESUMO DOS EFEITOS ACIMA I) Possuidor de Boa-f

a) no responde pela perda ou deteriorao da coisa a que no der causa (art. 1.217, CC). b) direito aos frutos percebidos. c) direito de ser indenizado pelas benfeitorias necessrias e teis. d) direito de reteno, com garantia do pagamento das benfeitorias acima. e) jus tollendi, ou seja, a possibilidade de se levantar as benfeitorias volupturias.

II) Possuidor de M-f a) responsabilidade pela perda ou deteriorao da coisa, ainda que acidental, salvo se provar que de igual modo se teriam dado, estando a coisa na posse do reivindicante (art. 1.218, CC). b) dever de indenizar os frutos colhidos. c) direito de ser indenizado apenas pelas benfeitorias necessrias. d) no h direito de reteno. e) no h direito de levantar benfeitorias teis ou volupturias.

PERDA DA POSSE (arts. 1.223 e 1.224, CC) ocorre quando cessa o poder que o possuidor exercia sobre o bem. Perde-se a posse nas seguintes hipteses:

Abandono da coisa (res derelictae) o possuidor se afasta intencionalmente do bem, no mais pretendendo sua disponibilidade fsica ou o exerccio de poderes sobre o objeto. Trata-se da renncia da posse; a inteno de largar voluntariamente o que est em sua posse.

Tradio trata-se da entrega da coisa; envolve a inteno definitiva de transferir a coisa a outrem. Ao mesmo tempo em que meio aquisitivo da posse para o adquirente, implica na sua perda para o alienante.

Perda impossibilita a utilizao econmica da coisa, em virtude da impossibilidade absoluta de encontr-la. Ex: objeto que cai em um rio profundo, ou em alto-mar, etc. No entanto se o objeto foi perdido, digamos em uma sala de aula, no h a perda da posse enquanto o objeto estiver sendo procurado; somente quando houver a desistncia da busca.

Destruio inutilizao total decorrente de evento natural ou caso fortuito inundaes, incndios, etc. Perecendo o objeto extingue-se o direito, pois no h como haver posse de coisa definitivamente destruda.

Colocao do bem fora do comrcio (trata-se de coisa inaproveitvel ou inalienvel). No entanto esta hiptese no sempre uma causa absoluta de perda de posse.



Posse de outrem, ainda que contra a vontade do possuidor, se este no for manutenido ou reintegrado em tempo competente. Como a posse exclusiva, firmando-se uma nova posse, extingue-se a anterior.

Constituto Possessrio (ou clusula constituti) j analisado acima no item aquisio derivada da posse.

A perda da posse dos direitos se d pela impossibilidade de seu exerccio ou pelo desuso, que o no exerccio da posse do direito dentro de um prazo previsto na lei (ex: no uso de uma servido por dez anos consecutivos, conforme veremos na prxima aula).

COMPOSSE (compossesso ou posse comum) art. 1.199, CC

Composse a situao pela qual duas ou mais pessoas exercem, simultaneamente, poderes possessrios sobre a mesma coisa. Pode ser decorrente de contrato (ato inter vivos) ou herana (causa mortis). Neste caso, podem usar livremente a coisa, conforme seu destino, e sobre ela exercer seus direitos compatveis com a indiviso.

Qualquer dos compossuidores pode valer-se das aes possessrias ou mesmo da legtima defesa da posse para impedir que o outro compossuidor exera uma posse exclusiva sobre qualquer frao da comunho. Em relao a terceiros, como se fossem um nico sujeito, qualquer deles poder usar os remdios possessrios que se fizerem necessrios, tal como acontece no condomnio. So exemplos de composse: um bem imvel pertencente a cnjuges casados pelo regime da comunho universal de bens, ou entre conviventes havendo unio estvel, ou entre herdeiros antes da partilha do acervo; entre conscios, nas coisas comuns, salvo se se tratar de pessoa jurdica, etc.

Requisitos

Pluralidade de sujeitos. Coisa indivisa.

Espcies

Composse pro indiviso os compossuidores tm uma parte ideal do bem, sem saber qual a parte que compete a cada um. Exemplo: trs pessoas possuem um apartamento; como no est determinada a parte de cada uma, elas tm a tera parte ideal de tudo. Todos possuem tudo, na sua quota-parte.

Composse pro diviso embora no haja uma diviso de direito da coisa (ela permanece indivisa), j existe uma diviso de fato, isto , cada compossuidor j possui uma parte certa e especfica da coisa, de forma que todos eles sabem onde inicia e onde termina a sua parte da coisa. Exemplo: trs pessoas possuem uma grande fazenda; os trs fazem uma diviso de fato da rea desta fazenda, sendo que cada um exerce a posse plena na sua parte delimitada.



DA PROPRIEDADE(arts. 1.228/1.360, CC)

CONCEITO

Propriedade (do latim proprietas, derivado de proprius, o que pertence a uma pessoa) o direito que a pessoa fsica ou jurdica tem de usar, gozar, dispor de um bem ou reav-lo de quem injustamente o possua ou detenha (art. 1.228, caput, CC). Trata-se do mais completo dos direitos subjetivos, sendo o centro do direito das coisas, garantido pela Constituio Federal (art. 5o, inciso XXII). H diversas teorias e controvrsias que tentam explicar o fundamento da propriedade. A mais aceita entre ns a da natureza humana: a propriedade individual inerente natureza humana; ela existe desde os primrdios da existncia humana e revela a existncia e a liberdade do homem. O Cdigo Civil no conceitua a propriedade, mas expe o seu contedo, explicita os poderes do proprietrio no art. 1.228: usar, gozar ou fruir, dispor e reav-la de terceiro que injustamente a possa ou detenha, como veremos adiante.

Importante: Lembrem-se de que o atual Cdigo Civil reafirma a funo social da propriedade acolhida no art. 5o, inciso XXIII e art. 170, III ambos da Constituio Federal e no Estatuto da Cidade (Lei n 10.257/01).

ELEMENTOS

Direito de Usar (jus utendi) consiste na faculdade que o dono tem de servir-se da coisa e utiliz-la da maneira que entender mais conveniente, sem modificao em sua substncia, no podendo causar danos e incmodos a terceiros (ex: morar em uma casa).

Direito de Gozar ou Fruir (jus fruendi) consiste no direito que o proprietrio tem de receber os frutos (naturais ou civis) e a utilizao dos produtos da coisa principal; ou seja, possibilidade de obter vantagem econmica da coisa.

Direito de Dispor (jus abutendi ou disponendi) consiste no poder de se desfazer da coisa a ttulo oneroso (venda) ou gratuito (doao), abrangendo o poder de consumi-la ou grav-la de nus (como veremos na prxima aula: penhor, hipoteca, servido, etc).

Direito de Reivindicar (rei vindicatio) abrange o poder de mover ao para reaver o bem de quem injustamente o detenha ou possua (ao reivindicatria); nesta ao o que se discute a propriedade.

RESTRIES AO DIREITO DE PROPRIEDADE

O direito de propriedade no mais considerado como absoluto. Encontra limites no direito dos outros, que deve ser respeitado. E, cada vez mais, vo



surgindo medidas restritivas ao direito de propriedade, impostas pelo Estado em prol da supremacia do interesse pblico. Assim, o direito de propriedade esbarra na sua funo social, no interesse pblico, no princpio da justia e do bem comum. Atualmente a propriedade tambm tem uma funo scio-ambiental, com a previso de proteo da flora, fauna, diversidade ecolgica, do patrimnio cultural e artstico, das guas e do ar. Confiram com o art. 225, CF/88.

Limitaes ao Direito de Propriedade

1) Constitucionais

O espao areo e o subsolo pertencem ao proprietrio do solo, at a altura e profundidade que lhes seja til, dentro das limitaes legais. O dono do solo ser, tambm, o dono do subsolo, para construo de passagens, garagens subterrneas, pores, adegas, etc. No entanto esta regra pode sofrer algumas limitaes. Pelo art. 176, CF/88 os recursos minerais e hidrulicos constituiro propriedade distinta da do solo, para efeito de explorao ou aproveitamento, ficando sob o domnio da Unio. Assim, a pesquisa e a lavra de recursos minerais (jazidas, minas, etc.) e o aproveitamento dos potenciais de energia hidrulica, monumentos arqueolgicos somente podero ser efetuados mediante autorizao ou concesso da Unio. Todavia a prpria Constituio garante ao dono do solo a participao nos resultados da lavra. A utilizao do espao areo tambm pode sofrer limitaes por leis de zoneamento municipal, uma vez que muitos municpios limitam a altura das construes.

Desapropriao por necessidade ou utilidade pblica e por interesse social (art. 5o, inciso XIV e art. 184, CF/88), mediante prvia e justa indenizao em dinheiro.

Requisio uso da propriedade alheia em caso de perigo iminente (art. 5o, inciso XXV, CF/88) ou em circunstncias especiais, assegurando-se ao proprietrio o pagamento de indenizao posterior, se houver dano.

Confisco de terras onde se cultivem ilegalmente plantas psicotrpicas art. 243, CF/88.

Constituio: arts. 216, I a V, 1o a 5o; 23, III e IV e 24, VII colocam sob proteo especial do poder pblico os documentos, obras e os locais de valor histrico ou artstico, os monumentos e as paisagens naturais notveis, bem como as jazidas arqueolgicas o proprietrio tem o uso e gozo da coisa, mas no tem a disponibilidade, uma vez que sua alienao depende de autorizao do Departamento do Patrimnio Histrico e Artstico Nacional.

Proteo do Bem Ambiental, segundo prev o art. 225, CF/88. O prprio Cdigo Civil (art. 1.228, 1) prescreve que o direito de propriedade deve ser exercido em consonncia com as finalidades econmicas e sociais, de modo que sejam preservadas a flora, a fauna,



as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o patrimnio histrico e artstico, bem como seja evitada a poluio do ar e das guas.

2) Administrativas

Coisas tombadas (Decreto n 25/1937). Ocupao de terrenos vizinhos s jazidas (servido compulsria). Restrio sobre floresta (Cdigo Florestal) certas rvores, devido sua beleza e raridade podem ficar imunes ao corte.

Restries sobre alinhamento, altura, etc. de construes, por razes estticas, urbansticas e higinicas; pode haver obrigao de murar terrenos, calar passeios, etc.

Zona de proteo dos aeroportos proibio de construir acima de certa altura, dentro do setor de aproximao de avies.

3) Militares

Requisio de mveis e imveis necessrios s Foras Armadas (Decreto-lei n 5.451/1943) e defesa do povo.

Transaes de imveis particulares situados nas faixas de at 150 km ao longo das fronteiras.

4) Civil

O direito de vizinhana, que impede que o vizinho seja prejudicado quanto segurana, ao sossego, sade (veremos, ainda hoje os Direitos de Vizinhana); direito de passagem forada para imvel encravado, etc.

Todas essas restries acabam traando um novo perfil do direito de propriedade em vigor, deixando de apresentar caractersticas de direito absoluto e ilimitado para se transformar gradativamente em um direito de finalidade social (demonstrando um carter coletivista do atual legislao, diferentemente do anterior que era mais individualista).

CLASSIFICAO

A propriedade classifica-se em:

1) Plena quando o proprietrio tem o direito de uso, gozo e disposio plena enfeixados em suas mos, sem que terceiros tenham qualquer direito sobre quele bem. Ou seja, todos os elementos da propriedade vistos acima esto reunidos nas mos do seu titular. A propriedade plena tambm chamada de alodial, ou seja, livre de foros, vnculos ou nus.

2) Limitada (ou restrita) quando incide sobre a propriedade algum nus (ex: hipoteca, servido, usufruto, etc.) ou quando ela for resolvel (se extinguir com um acontecimento futuro). O proprietrio abriu mo de um ou alguns dos poderes da propriedade em favor de outra pessoa. Exemplo: se o proprietrio fez um usufruto em favor de um filho, em tese no poder mais



usar e fruir o bem, pois abriu mo desses direitos; constituiu-se assim, um direito real sobre coisa alheia ele mantm a propriedade, mas no poder mais us-la.

Na realidade, na propriedade limitada o direito composto de duas partes destacveis:

nua propriedade corresponde titularidade, ao fato de ser proprietrio e ter o bem em seu nome. Costuma-se dizer que a nua propriedade aquela despida dos atributos do uso e da fruio, tendo direito essncia, substncia da coisa. A pessoa recebe o nome de nu proprietrio, senhorio direto ou proprietrio direto.

domnio til corresponde ao direito de usar, gozar e dispor da coisa. Dependendo do direito que tem, recebe nome diferente: enfiteuta, usufruturio, etc.

Desta forma, uma pessoa pode ser o titular do bem (ser proprietrio, t-lo registrado em seu nome), mas ser outra pessoa que ter direito de usar, gozar e at dispor daquele bem, em virtude de um contrato (ex: usufruto, servido, habitao). Este desmembramento da propriedade conhecido como princpio da elasticidade.

Se o domnio til e a nua propriedade pertencem mesma pessoa, temos a propriedade plena. Caso contrrio, temos a limitada.

Cuidado para no confundir os termos!!! Vejamos quem quem na posse e na propriedade, em um contrato de locao:

Na posse

Locatrio o Possuidor direto ele tem a disposio material da coisa

Locador o Possuidor indireto ele tem a posse exercida atravs de outrem

Na propriedade

Locador o Proprietrio direto ele tem a titularidade do bem, porm nem sempre tem a posse direta.

Resumindo: Em uma locao o locador, sob o ponto de vista da posse o possuidor indireto (o locatrio ou inquilino o possuidor direto); j sob o ponto de vista da propriedade o locador considerado como proprietrio direto. E o locatrio o possuidor direto.

PROTEO PROPRIEDADE

A proteo da propriedade obtida atravs da Ao Reivindicatria (art. 95, CPC), para retomada da coisa, quando terceira pessoa a detenha, dizendo-se dono. a ao do proprietrio dirigida contra o possuidor (costuma-se dizer que ele uma ao do proprietrio sem posse, contra o possuidor que no



proprietrio). diferente da Ao Reintegrao que vimos na posse. Na Reivindicao o autor deve provar o seu domnio, oferecendo uma prova da propriedade, com a respectiva transcrio e descrevendo o imvel com suas confrontaes ( o registro do imvel), bem como demonstrar que a coisa reivindicada esteja na posse injusta do ru.

A ao reivindicatria imprescritvel, embora se trate de ao real. O domnio perptuo e somente se extingue nos casos expressos pela lei (ex: usucapio da outra pessoa, desapropriao, etc.) e pelo no-uso. No entanto, se a coisa for usucapida, no pode mais ser proposta ao reivindicatria pelo antigo proprietrio.

O efeito da ao reivindicatria fazer com que o possuidor restitua o bem com todos os seus acessrios. Se impossvel essa devoluo por ter perecido a coisa, o proprietrio ter direito de receber o valor da coisa se o possuidor estiver de m-f.

Outros meios judiciais de proteo:

Ao Negatria o proprietrio que, apesar de conservar o bem em seu poder, sofre turbao no exerccio de seu direito, poder propor ao negatria para defender seu domnio, sendo frequentemente empregada para solucionar conflito de vizinhana.

Ao Declaratria usada para dissipar dvidas a respeito do domnio.

Ao de Dano Infecto medida preventiva baseada no receio de que o vizinho, em demolio ou vcio de construo, lhe cause prejuzos; obtm do vizinho cauo por eventuais futuros danos.

Vejam um caso interessante: A invadiu uma pequena parte da propriedade de B. Este ingressou com uma ao reivindicatria e demolitria. Mas a justia negou o pedido. Notem a fundamentao da deciso: Invaso em parte pequena da rea de terreno vizinho. Construo de residncia do ru que j foi concluda. Demolio parcial que acarretaria prejuzo acentuado. Substituio da reivindicao com ordem de demolio, pela indenizao da rea invadida, bem como eventual desvalorizao da rea remanescente da autora. Soluo do art. 1.258, CC e que reflete os princpios da razoabilidade e proporcionalidade, que hoje se elevam como verdadeiro direito fundamental, na medida em que no Estado de Direito no se pode tolerar o excesso.

CARACTERES DA PROPRIEDADE

Absoluto o direito de propriedade o mais completo dos direitos reais; o seu titular pode utilizar o bem como quiser, sujeitando-se apenas s limitaes legais impostas (interesse pblico) ou coexistncia do direito de propriedade de outros titulares (art. 1.231, CC). Podemos dizer que o direito de propriedade tem natureza absoluta se comparado com os direitos pessoais puros. Entretanto, relativiza-se quanto aos direitos da personalidade, aos direitos difusos



e coletivos e os interesses da coletividade. Este carter absoluto da propriedade vem perdendo gradativamente a fora. Vejam acima a enorme quantidade de limitaes ao Direito de Propriedade. Principalmente tendo-se em vista sua finalidade social, amparada constitucionalmente.

Exclusivo esta caracterstica significa que uma mesma coisa no pode pertencer com exclusividade (portanto, ressalvado o condomnio) e simultaneamente a duas ou mais pessoas.

Perptuo o direito de propriedade subsiste independente de seu exerccio (ou seja, a propriedade no se extingue pelo fato de seu titular no se utilizar da coisa). Ela s deixa de existir quando ocorre alguma causa extintiva (legal ou voluntria).

Elstico a propriedade pode ser distendida ou contrada no seu exerccio, conforme lhe adicionem ou subtraiam poderes destacveis (nua propriedade e domnio til). Veremos isso melhor adiante.

OBJETO DA PROPRIEDADE

Podemos dizer que pode ser objeto de propriedade tudo aquilo que no for excludo pela lei. Assim, todas as coisas mveis e imveis, corpreas e incorpreas, etc., desde que tenham valor econmico individualmente determinado e sejam aproveitveis pelo homem, podem ser objeto do domnio.

A grande diviso que existe na propriedade a sua classificao em Imveis e Mveis. Por isso vamos destac-las em itens separados, para poder melhor analisar suas peculiaridades, especialmente em relao sua aquisio e extino.

A) DA PROPRIEDADE IMVEL

AQUISIO

Aquisio da propriedade a incorporao dos direitos de dono em um titular. A aquisio da propriedade imvel se d (conforme os arts. 1.227, 1.238 a 1.259 e 1.784, CC que iremos analisar um por um) de forma originria ou derivada:

a) Originria quando no houver transmisso de uma pessoa para outra. No h intermediao, ou seja, no h nenhuma relao entre o titular anterior e o atual. O indivduo faz seu o bem sem que este lhe tenha sido transmitido por algum, ocorrendo um contato direto entre a pessoa e a coisa. Subdivide-se em:

Acesso. Usucapio.

b) Derivada quando houver transmissibilidade do domnio do anterior para o atual titular; a propriedade passa de uma pessoa para outra:

C CUURRSSO O OON N--LLIINNE E D DIIRRE EIITTO O CCIIVVI ILL RREEGGUULLA ARR P PRRO OFFE ESSSSOORR: : LLAAUURRO O EESSCCOOBBAARR


Ato causa mortis sucesso legtima ou testamentria. Ato inter vivos negcio jurdico (ex: contrato de compra e

venda de uma casa) seguido de registro.

1) ACESSO (art. 1.248, CC)

Acesso o direito que o proprietrio tem de acrescer aos seus bens tudo o que se incorporar natural ou artificialmente a estes. Assim, tudo o que aderir coisa passa a pertencer ao proprietrio dela. Trata-se de um modo originrio de aquisio em virtude do qual fica pertencendo ao proprietrio tudo quanto se une ou se incorpora ao seu bem. H um aumento do valor ou do volume do objeto. A acesso pode ser natural se provier de um acontecimento natural e artificial (fsico ou industrial) se decorrer do trabalho humano. Vejamos melhor as suas espcies:

a) Ilhas formadas por fora natural (art. 1.249, CC) a formao de uma ilha se d pelo acmulo paulatino de areia, cascalho e materiais levados pela correnteza, ou de rebaixamento de guas, deixando a descoberto e a seco uma parte do fundo ou do leito. Interessam ao direito civil somente as ilhas formadas em rios no-navegveis ou particulares, por pertencerem ao domnio particular (evidente que as ilhas formadas em rios pblicos, so consideradas ilhas pblicas e pertencem ao Estado). As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietrios ribeirinhos fronteiros. A regra a seguinte: traa-se uma linha mediana e imaginria no leito do rio dividindo-o em duas partes. At o meio do leito a ilha pertence ao proprietrio fronteiro da margem esquerda e a outra metade ao proprietrio da margem direita.

b) Aluvio (art. 1.250, CC) acrscimo de terras s margens do rio, mediante lentos e imperceptveis depsitos naturais ou desvios das guas. Esses acrscimos pertencem aos donos dos terrenos marginais, seguindo a regra de que o acessrio segue o principal. No h previso em lei, mas a doutrina classifica a aluvio em prpria e imprpria. Em ambas h um acrscimo paulatino de terras s margens do rio. No entanto, na prpria o acrscimo se forma pelos depsitos de terra nos terrenos marginais do rio. J na imprpria quando o acrscimo se forma em razo do afastamento das guas que descobrem parte do leito do rio. Costumo dizer em aula, repetindo um velho professor: terra que vem aluvio prpria; gua que vai aluvio imprpria. Em ambas as situaes no h indenizao do proprietrio beneficiado aos eventualmente prejudicados. No se consideram como aluvio os aterros artificiais ou acrscimos de terra feitos pelo proprietrio ribeirinho. Neste caso, se houver prejuzo, h obrigao de ressarcimento. Reforando: aluvio obra da natureza e no do trabalho humano.

c) Avulso (art. 1.251, CC) repentino deslocamento de uma poro de terra avulsa por fora natural violenta, desprendendo de um prdio e juntando-se a outro. Como regra, o dono do imvel desfalcado perder a parte deslocada; mas lhe ser lcito exigir indenizao dentro do prazo de um ano (trata-se de um prazo decadencial). Se o dono do imvel

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acrescido no quiser pagar a indenizao, dever permitir a remoo da parte acrescida (particularmente nunca vi isso na prtica... mas at comum cair em concursos).

d) lveo abandonado ou abandono de lveo (art. 1.252, CC) lveo o leito do rio. Secando ou desviando (fenmeno natural) de modo permanente, tem-se o abandono de lveo; d-se a mesma soluo da formao de ilhas: traa-se uma linha mediana imaginria, o lveo abandonado pertencer aos proprietrios ribeirinhos das duas margens at o seu meio, sem que os proprietrios dos terrenos por onde o rio abriu novo curso tenham direito a indenizao.

e) Acesses artificiais (fsicas ou industriais) derivam de um comportamento ativo do homem. Exemplos: plantaes, construes. Possui carter oneroso e se submete regra de que tudo aquilo que se incorpora ao bem em razo de uma ao qualquer, cai sob o domnio de seu proprietrio. Segundo o art. 1.253, CC as construes e plantaes presumem-se feitas pelo proprietrio do terreno e a sua custa, at que se prove o contrrio. Por isso trata-se de uma presuno juris tantum, ou seja, relativa, pois admite prova em contrrio. Regras:

- aquele que semeia, planta ou edifica em terreno prprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, alm de responder por perdas e danos, se agiu de m-f.

- aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietrio, as sementes, plantas e construes; se procedeu de boa-f, ter direito a indenizao.

2) USUCAPIO (arts. 1.238 a 1.244, CC)

A palavra usucapio vem do latim (capio = tomar; usu = pelo uso; tomar pelo uso, adquirir pelo uso). Adquire-se a propriedade pela posse prolongada no tempo. Seus requisitos: posse e tempo. usada no gnero feminino ou masculino. No entanto a Constituio e o Cdigo Civil vem usando o termo como uma palavra feminina: a usucapio.

Sua primeira manifestao se deu na Lei das XII tbuas: 02 anos para imveis e 01 ano para os mveis e a mulheres. Vejam que absurdo: a mulher tambm poderia ser usucapida!! E maior absurdo ainda era o prazo para usucapio da mulher um ano.

Usucapio tambm chamada de prescrio aquisitiva. Particularmente no gosto deste termo; eu o considero imprprio. Mas j vi cair em concurso. uma situao de domnio pela posse prolongada. Permite que uma determinada situao de fato, que, sem ser molestada, se alongou por certo intervalo de tempo previsto em lei, se transforme em uma situao jurdica. Garante a estabilidade e segurana da propriedade, fixando um prazo, alm do qual no se podem mais levantar dvidas a respeito de ausncia ou de eventuais vcios no



ttulo de posse. Assim, solidificam-se as aquisies e facilita-se a prova do domnio.

A usucapio um modo de aquisio da propriedade (e de outros direitos reais, como as servides prediais, que veremos na prxima aula), independente da vontade do titular anterior. Ter a posse ter poder de fato sobre uma coisa. Mas no caso da usucapio o exerccio do poder de fato decorre do nimo de dono (ou seja, da inteno em ser dono da coisa), pois preciso que o possuidor se comporte em relao coisa como se fosse realmente o dono, usando e cuidando da mesma como se fosse sua.

Ocorre quando algum detm a posse de uma coisa com nimo de dono, por um tempo determinado, sem interrupo e sem oposio, desde que no seja posse clandestina, violenta ou precria. Dentro dessas condies o possuidor requer ao Juiz (atravs de advogado) que lhe reconhea a propriedade. A sentena proferida (natureza declaratria) valer como ttulo e ser registrada no Registro de Imveis.

No podem ser usucapidas as coisas fora do comrcio, como o ar, a luz solar, os bens pblicos (qualquer que seja a sua natureza), os imveis com clusula de inalienabilidade, etc. (revejam estes itens na aula referente aos Bens).

O possuidor pode, para fim de contar o tempo exigido, acrescentar sua posse a do seu antecessor, contanto que ambas tenham as mesmas caractersticas (art. 1.243, CC).

Sem posse no h usucapio, pois como vimos ela vem a ser a aquisio do domnio pela posse prolongada.

Como vimos, a posse dever ser exercida com animus domini (inteno de dono) e ainda dever ser:

Mansa e Pacfica exercida sem contestao de quem tenha legtimo interesse (ou seja, do proprietrio).

Contnua sem intervalos, porm admite a sucesso (art. 1.243, CC); o possuidor pode (no obrigado, pois s vezes pode no interessar) acrescentar sua posse a do seu antecessor para o fim de contar o tempo exigido, desde que ambas sejam uniformes.

Justa sem os vcios da violncia, clandestinidade ou precariedade. Se a situao de fato for adquirida por meio de atos violentos ou clandestinos, no induzir posse, enquanto no cessar a violncia ou a clandestinidade (art. 1.208, CC); se for adquirida a ttulo precrio tal situao jamais se convalescer.

Trs so as modalidades de usucapio:

A) EXTRAORDINRIA (ART. 1.238, CC)

exige-se, inicialmente que a posse seja pacfica, ininterrupta, com animus domini e sem oposio por no mnimo 15 anos.



o prazo pode cair para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imvel sua moradia habitual ou houver realizado obras ou servios de carter produtivo.

no necessrio provar boa-f ou justo ttulo. Provando-se o requisito temporal j h presuno absoluta (juris et de jure) deste fato. Assim, mesmo que na prtica a pessoa esteja de m-f, no possvel alegar este fato para se impedir a usucapio do bem; presume-se de forma absoluta que a boa-f exista aps a superao do prazo legal.

em qualquer das hipteses acima, aps preencher os requisitos legais, deve-se ingressar com uma ao e obter do Poder Judicirio uma sentena judicial. Esta sentena considerada como declaratria do direito, servindo de ttulo para registro no Cartrio de Registro Imobilirio. Ela declara (e no constitui) a propriedade nas mos do usucapiente. Uma ressalva: na prtica estes processos costumam demorar muito.

B) ORDINRIA (ART. 1.242, CC)

posse mansa, pacfica e ininterrupta com animus domini por 10 anos. o prazo cai para 05 anos se o imvel foi adquirido onerosamente,

desde que os possuidores nele estabelecerem sua moradia ou fizerem investimentos de interesse social e econmico (produtividade) posse-trabalho.

justo ttulo que definido como sendo o ato jurdico destinado a habilitar uma pessoa a adquirir o domnio de uma coisa, mas que no produziu efeitos porque: a) o transmitente no era o dono da coisa, embora acreditava s-lo; b) o transmitente no tem o direito de dispor da coisa ou a transferiu por ato nulo de pleno direito; c) houve erro no modo de aquisio (ex: a aquisio de um bem imvel por instrumento particular, mas o ato exige escritura pblica).

boa-f ignorncia dos defeitos no ttulo; o possuidor est convicto que a sua posse no prejudica ningum e desconhece eventuais vcios que lhe impedem a aquisio do domnio.

sentena judicial.

C) CONSTITUCIONAL

A Constituio Federal de 1988 (reforada posteriormente pelo atual Cdigo Civil e o Estatuto da Cidade), criou outras duas espcies de usucapio, no exigindo, em qualquer das espcies, o justo ttulo ou boa-f (h uma presuno juris et de jure de boa-f):

1) rea Rural (pro labore). Prevista nos arts. 191 CF/88 e 1.239, CC. Requisitos:

- rea do imvel no pode ser superior a 50 hectares. - posse - 5 anos ininterruptos sem oposio, com animus domini.



- destinado para sua moradia ou de sua famlia. - pessoa no ser proprietria de outro imvel, seja na rea rural ou

urbana. - deve tornar a propriedade produtiva por fora de seu trabalho ou de

sua famlia. - imveis pblicos proibio (art. 191, pargrafo nico, CF/88 e

tambm art. 102, CC).

2) rea Urbana (pro moradia ou pro misero). Prevista nos arts. 183, CF/88 e 1.240, CC. Requisitos:

- rea do imvel no pode ser superior a 250 m2. - posse 5 anos ininterruptos e sem oposio. - destinado para sua moradia ou de sua famlia. - a pessoa no ser proprietria de outro imvel (seja na rea rural ou

urbana). - este instituto s pode ser usado uma vez (o difcil fiscalizar isso). - imveis pblicos proibio (art. 183, 3o, CF/88 e tambm art. 102,

CC).

Observaes Importantes:

A) A Lei n 10.257/01 (Estatuto da Cidade) dispe que as reas urbanas com mais de 250 m2, ocupadas por populao da baixa renda para sua moradia, por 05 anos, ininterruptamente e sem oposio e com animus domini, onde no for possvel identificar os terrenos ocupados de cada possuidor, so susceptveis de usucapio coletivo, desde que os possuidores no sejam proprietrios de outro imvel, urbano ou rural. Na sentena o Juiz atribuir igual frao ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimenso do terreno que cada um ocupe. So partes legtimas para a propositura dessa ao: a) o possuidor, isoladamente ou em litisconsrcio; b) possuidores, em composse; c) associao de moradores da comunidade, regularmente constituda (substituto processual). O autor ter os benefcios da justia gratuita, sendo obrigatria a interveno do Ministrio Pblico. O rito do processo o sumrio.

B) J o art. 1.228, 4o, CC dispe que o proprietrio pode ser privado do imvel que reivindica quando este consistir em extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f, por mais de cinco anos, de considervel nmero de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e servios considerados pelo Juiz de interesse pessoal e econmico relevante. Trata-se da desapropriao judicial por posse-trabalho.

Observem que nas duas situaes acima h uma busca pelo sentido social da propriedade. A diferena entre os institutos que pela usucapio coletiva os habitantes da rea tomam a iniciativa e pedem o domnio (no h pagamento de qualquer indenizao), enquanto que pela situao do Cdigo Civil ocorre algo prximo a uma desapropriao, j que pelo art. 1.228, 5o, CC o Juiz fixar uma indenizao ao proprietrio que perde o domnio para a coletividade (o que no previsto na usucapio coletiva).



J sabemos disso, j vimos em diversas oportunidades, mas sempre convm reforar: os bens pblicos no podem ser objeto de usucapio (art. 102, CC e arts. 183, 3 e 191, pargrafo nico, da Constituio Federal).

C) A usucapio pode ser arguida como matria de defesa na ao reivindicatria, antes mesmo da sentena (Smula 237 do STF).

D) Quanto usucapio, importante saber que o prazo de sua aquisio pode ser interrompido ou suspenso pelas mesmas causas que suspendem ou interrompem a prescrio em geral (se tiver dvida, revejam a matria na aula Fatos e Atos Jurdicos). Desta forma no pode haver usucapio entre cnjuges na constncia do casamento, entre descendentes e ascendentes, durante o poder familiar, contra os absolutamente incapazes, etc.

E) O art. 1.243, CC permite a unio de posses para fins de contagem de prazo para usucapio. Assim, pode-se somar a posse do atual possuidor com a de seus antecessores, contanto que todas sejam contnuas e pacficas (sem oposio). Enquanto for violenta ou clandestina no corre o prazo para usucapio. J a posse precria tambm poder ser usucapida, mas o prazo somente se inicia a partir do momento em que aquele que deveria restituir o bem passa a possu-lo em nome prprio, com a inteno de inverter o ttulo da posse, em atos inequvocos de oposio ao proprietrio.

F) O domnio conferido ao homem e mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

3) REGISTRO Transcrio (art. 1.227, CC) Quando se realiza um contrato constitutivo ou translativo de direitos reais

sobre imveis (ex: compra e venda de uma casa), inicialmente deve-se fazer uma escritura pblica. Um contrato cria direitos e obrigaes. Mas ainda no houve a transmisso da propriedade deste imvel. Esta transmisso somente ocorre com o registro de transferncia. Exemplo: se eu compro uma casa, devo inicialmente fazer uma escritura de compra e venda. Mas ainda no sou o proprietrio desta casa. Eu preciso registrar a escritura de compra e venda no Registro de Imveis. Enquanto eu no fizer isto o vendedor continua sendo, aos olhos da lei, como o dono do bem. comum observar em alguns Cartrios de Registro de Imveis uma tabuleta com a seguinte inscrio: Quem no registra no dono.

Por outro lado uma vez registrado o bem, enquanto este registro no for declarado judicialmente como invlido e cancelado, permanece o adquirente como sendo o dono do imvel. isto o que diz o art. 1.245 e seus pargrafos 1o

e 2o, do CC.

O registro da escritura feito no Registro de Imveis chamado de transcrio. Ele vale a partir da data da prenotao, que um apontamento protocolado que assinala a entrada em cartrio de um documento. Por isso interessante, logo que se compra um imvel, registr-lo em seu nome. Se eu



no registr-lo, o vendedor, agindo de malcia, pode vender o bem por uma segunda vez a outra pessoa. E se esta registra antes do que eu, ela ser considerada como proprietria (at porque ela tambm pode estar de boa-f). evidente que, ao menos em tese, eu teria uma ao regressiva contra o vendedor que agiu de m-f. Mas eu pergunto: eu vou ach-lo? A essa altura, provavelmente, ele j desapareceu.

Caso o registro no representar a verdade, poder ser retificado ou anulado a pedido do interessado. Somente se o registro for cancelado, poder o proprietrio reivindicar o imvel, independentemente da boa-f ou do ttulo do terceiro adquirente (pargrafo nico do art. 1.247, CC). Como se admite prova em contrrio, o registro do ttulo aquisitivo possui apenas uma presuno relativa (juris tantum) de que aquele que tem o seu nome registrado como titular da propriedade realmente o seu proprietrio.

Devem ser registrados os ttulos translativos da propriedade por ato inter vivos (compra e venda, troca, dao em pagamento, doao, etc.) bem como causa mortis (herana, legado, etc. ser visto na Aula sobre Sucesses). Tambm so registradas as sentenas homologatrias de diviso de bens (separao, divrcio, nulidade ou anulao de casamento, quando nas partilhas houver imveis ou direitos reais, etc.), bem como as arremataes e adjudicaes em hasta pblica, usucapio, etc.

O art. 1.245, 1, CC determina que enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imvel.

Resumindo: um contrato no hbil para transferir o domnio de bem imvel, sendo necessrio, alm do acordo de vontades, o registro do ttulo, que uma p