Ir. Frank van Genne MRICS
Directeur Onderzoek & Innovatie – AM
Lector Vastgoed – Hanzehogeschool Groningen
Jaarcongres Bedrijventerrein
11 oktober 2007
de verdwijning van “Het bedrijventerrein”
Spannend:
Bedrijventerrein = economische motor
Hoe bouw je die motor?
Hoe start je hem?
Wat moet je doen aan onderhoud?
Wie is daar voor verantwoordelijk
Aankondiging
Voor wie is het bedoeld?
Waar heeft zij/hij behoefte aan?
Smaak, hoeveelheid, sfeer, associatie, …
The proof of the pudding …
1933 CIAM: La Charte d'Athènes
Scheiding - wonen
- werken
- verkeer
- recreëren
Bedrijventerreinen
Woonwijken
Bedrijventerreinen
Wegtracee’s
Recreatiegebieden
Vijf locatietypen:
zware-industrieterreinen
zeehaventerreinen
gemengde terreinen
hoogwaardige bedrijvenparken
distributieparken
Bedrijventerreinen: IBIS
(> 10.000 m2 kantoor: kantorenpark)
IBIS 2006
Terreintype Aantal Oppervlak (ha.)
Zware industrie 128 4% 9.870 10%
Zeehaven 46 1% 16.968 18%
Gemengd 3.127 87% 57.124 60%
Hoogwaardig 134 4% 3.629 4%
Distributiepark 56 2% 3.583 4%
Onbekend 96 3% 3.391 4%
Nederland 3.587 100% 94.564 100%
CPB (2002) en RPB (2007):
Slechts zinvol onderscheid:
Zeehaventerreinen
Overige bedrijventerreinen
IBIS (Integrale Bedrijventerreineninformatiesysteem)
Minder nodig
‘Bedrijventerrein van de toekomst is vaak geen ‘bedrijventerrein’
Oplossingen van toen > problemen vandaag
Huidige concepten belemmeren het denken
Marktonderzoek > creatie > innovatie
Wat nu ?
Focus op waardecreatie Ruimtelijke kwaliteit is symtoom …
… niet de oorzaak
Waardecreatie
Bijdrage huisvesting > primaire bedrijfsproces
CRE: corporate real estate
Vastgoed
Bedrijfsomgeving Fysiek
Andere vestigers
Services
Mogelijke bijdrage primaire proces
Aan- en afvoer goederen
Goedkope productiefactoren
Delen netwerken
Toeleveranciers
Kostenbesparingen
Bereikbaarheid auto, spoor, water
Bereikbaarheid openbaar vervoer
Parkeren
Laden/lossen
Services
Beveiliging
Mogelijke bijdrage primaire proces
Voorzieningen personeel
Sociale veiligheid
Kinderopvang
Horeca
Winkels
Wonen
Mogelijke bijdrage primaire proces
Niveau andere gevestigden
(On-) zichtbaarheid
Reclame
Exclusiviteit
Beperkte schaal
Mogelijke bijdrage primaire proces
Combinatie leisure
Verkoop/outlet
Product-trial
User-meetings
Mogelijke bijdrage primaire proces
Combinatie van waardefactoren die voor bepaalde doelgroep optimale waarde levert
Conceptontwikkeling
Waarde in relatie tot primaire proces
Bedrijven bepalen zelf wat kwaliteit is …
… publieke rol beperkt tot recht en orde.
Dus niet !
Zien als een ruimtelijke opgave
Streven naar continue upgrading
Autonome beeld-kwaliteitplannen
Kwantitatief beperken vanwege oude voorraad
Retail parks: Auto, Meubels
Media Park
Outlet en design centers
High Tech Campus
Logistieke campus
Van Nelle Ontwerpfabriek
Veel is er al:
Inventarisatie sterke punten per terrein
Van concept naar locatie-invulling
Inventarisatie sterke punten per terrein
Visie op terrein-meerwaarde
Van concept naar locatie-invulling
Inventarisatie sterke punten per terrein
Visie op terrein-meerwaarde
Inventarisatie huidige gebruikers
Van concept naar locatie-invulling
Inventarisatie sterke punten per terrein
Visie op terrein-meerwaarde
Inventarisatie huidige gebruikers
Mismatch: Kansen en haalbare scenario’s
Van concept naar locatie-invulling
Inventarisatie sterke punten per terrein
Visie op terrein-meerwaarde
Inventarisatie huidige gebruikers
Mismatch: Kansen en haalbare scenario’s
Visie op fysiek en beheer
Van concept naar locatie-invulling
Inventarisatie sterke punten per terrein
Visie op terrein-meerwaarde
Inventarisatie huidige gebruikers
Mismatch: Kansen en haalbare scenario’s
Visie op fysiek en beheer
Ontbrekende waardefactoren toevoegen
Van concept naar locatie-invulling
Inventarisatie sterke punten per terrein
Visie op terrein-meerwaarde
Inventarisatie huidige gebruikers
Mismatch: Kansen en haalbare scenario’s
Visie op fysiek en beheer
Ontbrekende waardefactoren toevoegen
Potentiële verhuizers faciliteren
Van concept naar locatie-invulling
Kennisontwikkeling
Terreinbeoordelingen
Bedrijfsenquêtes
Conceptontwikkeling
www.vastgoedbeter.nl