1. Kiraya verenin zorunlu vergi-giderborlar Kiraya veren kii
ilgili zorunlu sigorta, vergi vebenzeri ykmllkler, aksi
kararlatrlmamveya kanun ngrmemise kiraya verene aittir(m. 302)
rnein emlak vergisini ev sahibi derken TV kirac tarafndan
denecektir.
2. Yan giderlere katlanma borcu Kiraya veren, kiralanann
kullanmyla ilgili olmakzere, kendisi veya nc kii tarafndan
yaplanyan giderlere katlanmakla ykmldr. (m. 303) rnein karar alnd
kiralanan zerindedeiiklikler yaplacak. te bu
deiikliklerdekimasraflara da kiraya veren katlanr. (boya,izalasyon)
M. 317 ve M. 341 dndakiler bu kapsamdadeerlendirlir.
3. KRACININ BORLARI
4. 1. zenle kullanm ve komulara sayggstermek Kirac kiralanan
szlemeye uygun olarak kullanmakkiralanann bulunduu tanmazda oturan
kiiler ilekomulara sayg gstermekle ykmldr. Buna aykr davranlar
fesih ve tazminat sonucunudourur. Konut ve atl i kirasnda : 30 gn
sre iindeaykrln giderilmesini ister, yerine getirilmezsefesih. Dier
kiralarda: yazl bir bildirimle derhal fesih. (budzenleme eski
kanundan farkldr.)
5. Konut ve atl iyeri kiralarnda kirac kiralanana kasten
arzarar verirse kiracya verilecek sre faydasz olursa veyaykmlle
aykrlk tanmazda oturan ve komularaekilmez gelirse yazl bildirimle
szleme derhal feshedilebilir.
6. 2. Ayplar bildirme borcu Kirac, kendisinin gidermekle ykml
olmad ayplar kiraya verenegecikmeksizin bildirmekle ykmldr; aksi
takdirde bundan doanzarardan sorumludur. Teslim annda bir ayp varsa
genel hkmlerde yer alan temerrde ilikinhkmler uygulama alan
bulabilir.
7. 3. Temizlik ve bakm giderlerini demeborcu Kirac, kiralanann
olaan kullanm iin gereklitemizlik ve bakm giderlerini demekle
ykmldr.Bu konuda yerel dete de baklr.
8. 4. Ayplarn giderilmesine vekiralanann gsterilmesine
katlanmaborcu Kirac ayplarn giderilmesine ya da zararlarn
nlenmesineynelik faaliyetlere katlanmak durumundadr. Kirac, bakm,
sat ya da sonraki kiralama iin zorunlu olduulde, kiraya verenin ve
onun belirledii nc kiininkiralanan gezip grmesine izin vermekle
ykmldr. Kiraya veren, almalar ve kiralanann gezilip grleceiniuygun
bir sre nce kiracya bildirmek ve bunlarn yapldsrada kiracnn
yararlarn gz nnde tutmak zorundadr. Kiracnn kira bedelinin
indirilmesine ve zararnngiderilmesine ilikin haklar sakldr. (m.
319)
9. 5. Kiralananda yenilik ve deiiklik Kiraya veren,
kiralananda, kira szlemesinin feshinigerektirmeyen ve kiracdan
katlanmas beklenebilecek olanyenilik ve deiiklikler yapabilir. Bu
yenilik ve deiikliklerin yaplmas srasnda kiraya veren,kiracnn
menfaatlerini gzetmekle ykmldr. Kiracnn, kirabedelinin
indirilmesine ve zararnn giderilmesine ilikinhaklar sakldr. (m.
320) Bu deiikliklerde kiracnn menfaati nemlidir. Kiraya verenbunlar
dikkate alarak deiiklikler yapmaldr.
10. Kirac da deiiklik ve yenilik yapabilir. Kirac, kiraya
verenin yazl rzasyla kiralananda yenilik vedeiiklikler yapabilir.
Yenilik ve deiikliklere rza gsteren kiraya veren, yazlolarak
kararlatrlm olmadka, kiralanann eskidurumuyla geri verilmesini
isteyemez. Kirac, aksine yazl bir anlama yoksa, kiraya
vereninrzasyla yapt yenilik ve deiiklikler sebebiylekiralananda
ortaya kan deer artnn karlnisteyemez.
11. 6. Kira bedelinin denmesi borcu
12. Kirac, kira bedelini demekle ykmldr. (M.313) Bu maddeye ne
gerek var? 299 a bir bakn derimben fa zaman: Kirac, aksine szleme
ve yerel det olmadka,kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri,
her aynsonunda ve en ge kira sresinin bitimindedemekle ykmldr. Bu
bor nasl bir bortur? Aranacak m? Hayr! Gtrlecek bortur. M. 324 e
bir bakalm
13. KRACININ TEMERRD
14. Kirac, kiralanann tesliminden sonra muaccelolan kira
bedelini veya yan gideri deme borcunuifa etmezse, kiraya veren
kiracya yazl olarak birsre verip, bu srede de ifa etmeme
durumunda,szlemeyi feshedeceini bildirebilir. Kiracya verilecek sre
en az on gn, konut veatl iyeri kiralarnda ise en az otuz gndr.
Busre, kiracya yazl bildirimin yapld tarihiizleyen gnden itibaren
ilemeye balar. (M. 315) DEMEK K KRA BORCU SADECE KARARLATIRILANKRA
BEDEL DEL YAN GDERLER DE KAPSAR !BUNLAR DA DENMEZSE TEMERRT
DURUMUSZ KONUSU OLABLR.
15. ALT KRA VE KRA LKSNN DEVR Kirac kiraya verene zarar
vermeyecek ekilde ksmen ya datamamen kiraya verip kullanm hakkn
devredebilir. Zarar verici deiikliklere yol aacaksa devri
kabuledilmeyecektir. Konut ve atl iyeri kiralarnda yazl rza arttr.
Alt kirac, kiralanan kiracya tannandan baka biimdekulland takdirde
kirac, kiraya verene kar sorumlu olur. Budurumda kiraya veren,
kiracsna kar sahip olduu haklar altkiracya veya kullanm hakkn
devralana kar da kullanabilir.
16. KRA LKSNN DEVR Kiraya veren yazl rza vermedike mmkn
deildir. YER KRALARINDA HAKLI SEBEP BULUNMADIKA BURIZANIN
VERLMESNDEN KAINILAMAZ! yeri kiralarnda devreden kirac, kira
szlemesinin bitiminekadar ve en fazla iki yl sreyle devralanla
birlikte mteselsilensorumlu olur.
17. KRALANANIN KULLANILAMAMASI Kullanma elverili bulundurulduu
srecekiralanan, kiracnn kendisinden kaynaklananbir sebeple
kullanlmasa veya snrl olarakkullanlsa bile kirac, kira bedelini
demekleykmldr. Bu durumda, kiraya vereninyapmaktan kurtulduu
giderler kirabedelinden indirilir.
18. KRALANANIN SZLEMENNBTMNDEN NCE GER VERLMES Kirac, szleme
sresine veya fesih dnemine uymaksznkiralanan geri verdii takdirde,
kira szlemesinden doanborlar, kiralanann benzer koullarla kiraya
verilebileceimakul bir sre iin devam eder. Kiracnn bu
sreningemesinden nce kiraya verenden kabul etmesibeklenebilecek,
deme gcne sahip ve kira ilikisinidevralmaya hazr yeni bir kirac
bulmas hlinde, kiracnn kiraszlemesinden doan borlar sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduu giderler ile kiralananbaka biimde
kullanmakla elde ettii veya elde etmektenkasten kand yararlar kira
bedelinden indirmekleykmldr.
19. TAKASTAN FERAGAT YASAI Kirac ve kiraya veren, kira
szlemesindendoan alacaklarn takas etme hakkndannceden feragat
edemezler.
20. HAPS HAKKI KONUSU: Tanmaz kirasnda lem bir yllk ve ilemekte
olan 6 aylk kira Kiralananda bulunan ve kiralanann denmesineveya
kullanlmasna yarayan tanrlar Alt kiracnn kiralanana getirdii eyay
da kapsar.(asl kiracya olan borcunu amayacak ekilde) Haczedilemeyen
mallar zerinde olmaz.
21. nc Kiilere ait olan eya Kiraya verenin kiracya ait olmadn
bildii yada bilmesi gerektii eya Malikin elinden rzas dnda km
eyazerinde haklar hapis hakkndan nce gelir.
22. Hakkn Kullanlmas Kirac, tanmak veya kiralananda bulunan
tanrlar baka biryere tamak istedii takdirde, kiraya veren, alacan
gvencealtna almasn salayacak miktardaki tanr, sulh hkimininveya
icra mdrnn kararyla alkoyabilir. Alkoyma kararnn konusu olan eya,
gizlice veya zorlagtrlrse, gtrlmelerinden balayarak on gn
iindekolluk gcnn yardmyla kiralanana geri getirilir. cra mdrlne
verilen bu yetki yeni kanunla birliktegetirilmitir.
23. KONUT VE ATILI YER KRASI
24. Uygulama alan Konut ve atl iyeri kiralarna ilikinhkmler,
bunlarla birlikte kullanm kiracyabraklan eya hakknda da uygulanr.
Ancak buhkmler, nitelii gerei geici kullanmazglenmi tanmazlarn alt
ay ve daha ksasreyle kiralanmalarnda uygulanmaz. Kamu kurum ve
kurulularnn, hangi usul veesaslar iinde olursa olsun yaptklar
btnkira szlemelerine de bu hkmler uygulanr.
25. BALANTILI SZLEME YASAI Konut ve atl iyeri kiralarnda
szlemenin kurulmas ya dasrdrlmesi, kiracnn yarar olmakszn,
kiralanannkullanmyla dorudan ilikisi olmayan bir bor altnagirmesine
balanmsa, kirayla balantl szleme geersizdir. RNEK: nceki kiracnn
braktklarn satn alma Kiralananla ilgili sigorta yapma Kiracnn yarar
varsa? O halde geerli
26. Kullanm giderleri Kirac, konut ve atl iyeri kiralarnda,
szlemede aksingrlmemise veya aksine yerel det yoksa, stma,aydnlatma
ve su gibi kullanma giderlerine katlanmaklaykmldr. Giderlere
katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerinbirer rneini,
istem zerine dier tarafa vermek zorundadr. Adi kiradan farkl olarak
sadece temizlik ve bakm deil stma,aydnlatma, su gibi kullanm
giderleri de kiracnn borcu. Aksi szlemede ngrlebilir mi? Evet.
Sebebi nedir?Emredici olmamas!
27. Kiracnn gvence vermesi m. 342
28. Konut ve atl iyeri kiralarnda szlemeyle kiracya gvence
verme borcugetirilmise, bu gvence aylk kira bedelini aamaz. Gvence
olarak para veya kymetli evrak verilmesi kararlatrlmsa kirac,kiraya
verenin onay olmakszn ekilmemek zere, paray vadeli birtasarruf
hesabna yatrr, kymetli evrak ise bir bankaya depo eder.
Banka,gvenceleri ancak iki tarafn rzasyla veya icra takibinin
kesinlemesiyle yada kesinlemi mahkeme kararna dayanarak geri
verebilir. Kiraya veren, kira szlemesinin sona ermesini izleyen ay
iinde kiracyakar kira szlemesiyle ilgili bir dava atn veya icra ya
da iflas yoluylatakibe giritiini bankaya yazl olarak bildirmemise
banka, kiracnn istemizerine gvenceyi geri vermekle ykmldr. 3 aylk
kira bedelini aamaz Rza yoksa? Mahkeme yolu seilecek Kiraya veren
szlemenin sona ermesinden itibaren 3ay iinde kiracya dava atn ya da
icrayabavurduunu yazl olarak bildirmezse kirac parayalr.
29. KRA BEDEL m. 343 Kira szlemelerinde kira bedelinin
belirlenmesi dnda, kirac aleyhinedeiiklik yaplamaz. BELRLENMES M.
344 Taraflarn yenilenen kira dnemlerinde uygulanacak kira
bedellerine ilikinanlamalar, nceki yln FE art orann amamak kaydyla
geerlidir. Bukural bir yldan daha uzun szlemelerde de uygulanr.
Anlama yoksa ne olacak? Kira bedeli bir nceki yla ait FE
dikkatealnarak onu gememek kaydyla hakimce belirlenecek BE YILLIK
SRE M. 344/3: Anlama yaplp yaplmadna baklmakszn; - be yldan uzun
sreli ve be yldan sonra yenilenen yeni dnemdeuygulanacak bedel
hakim tarafndan belirlenir. Peki neye gre? FE, KRALANANIN DURUMU,
EMSAL BEDEL dikkate alnarak YABANCI PARA BORLARINDA: BE YILDAN NCE
DEKLKYAPILAMAZ. TBK M. 138 HKM SAKLIDIR.
30. DAVA AMA SRES m. 345 Kira bedelinin belirlenmesi davas ne
zaman alabilir? Herzaman alabilir. Ancak dava; Yeni dnem balamadan
en ge 30 gn nce Bu srede arttrlaca bildirilirse zleyen yeni dnemde
alrsa belirlenecek bedel bu dneminbandan itibaren geerli saylr.
Bunlarn yan sra szlemede yeni dnemde arttrlacanailikin hkm varsa bu
yeni dnemin bandan itibarengeerlidir.
31. KRACI ALEYHNE DZENLEME YASAI Kiracya kira bedeli ve yan
giderler dnda bir deme ykmgetirilemez. Kira bedelinin zamannda
denmemesi halinde cezadenecei veya sonraki kira alacaklarnn da
muaccelolduuna ynelik anlamalar geersizdir.
32. KRA SZLEMESNN SONA ERMES
33. Bildirim yoluyla Kirac belirli srelide en az on be gn nce
bildirimde bulunmadkaszleme ayn koullarda bir yl iin uzar. Belirsiz
srelide ise 6 aylk fesihiin 3 aylk fesih bildiriminin yaplmas
gerekir. Kiraya veren sadece szleme sresinin bittiinden bahisle
szlemeyisona erdiremez. On yllk uzama sresi sonunda bu sreyi
izleyen her uzama ylnnbitiminden 3 ay nce fesih bildiriminde
bulunabilir. Belirsiz srelide balangtan 10 yl geince 10 + 6 ay
Genel hkmlere gre de fesih mmkndr. Bildirim yazl olmaldr. ALE
KONUTU DER EN RIZASI OLMADAN FESHEDEMEZ.M. 349.
34. Dava yoluyla Kendisi, ei, altsoyu, stsoyu ve kanun gerei
bakmaklaykml olduu dier kiilerin konut ya da iyeri
gereksinimisebebiyle ( Eski kanun dneminde sadece kendisi,
ei,ocuklaryd) dava ile sona erdirebilir. Dava hakk kime ait? Sadece
kiraya veren mi ? Malik de budavay aabilir. htiyacn gerek ve samimi
olmas gerekir. ntifa hakk sahibi de akit taraf olmasa da ihtiya
nedeniyle budavay aabilir. leride gereklemesi mmkn olan ihtiya iin
dava alabilirmi? Alamaz. Evlilik bir gereke olarak kabul
edilebilir. Yurtdndan geleceim dedi? Kesin dn yaparsa olur. Tekrar
ediyoruz : htiya gerek, zorunlu ve samimi olmaldr.
35. Kirada, lojmanda olmas ihtiyaca karinedir. Kiraya verenin
bo yerleri kiraya vermesi samimi olmadngsterir. Kiralanan sata
karmak da ihtiyacn samimi olmadngsterir. Kiralanann yeniden inas
veya imar amacyla esasl onarm,geniletilmesi ya da deitirilmesi
gerekli ve bu iler srasndakiralanann kullanm imknsz ise (m. 350/2)
dava alabilir. Binann daha elverili hale getirilmesi, daha ekonomik
halegetirilmesi, modernletirme, gzelletirme faaliyetleri
rnekolabilir. Srf gelir salamak amacyla deiiklikler, imar
kastolmadndan tahliyeyi YARGITAY kabul etmiyor.
36. Yeni malikin ihtiyac nedeniyle Yeni malik bir nceki
maddedebahsedilen kiilerin konut ve iyeriihtiyac iin edinmeden
itibaren 1 ayiinde bildirilmek kaydyla 6 ay sonraaaca dava ile sona
erdirebilir. Ama dilerse gereksinim nedeniyle normalyollardan da
dava aabilir. M. 351/2 bunu aka belirtmektedir.
37. Kiracdan kaynakl sebeplerle sonaerme TAHLYE TAAHHD:
Kiralanann tesliminden sonra kirayaverene kar belli tarihte
boaltmay taahht etmi (yazl)boaltmam ise bu tarihten itibaren 1 ay
iinde icra ya dadava yoluyla kiraya veren tahliyeyi talep edebilir.
Yazl olmal Szlemeden sonra verilmi olmal nceden verilen tahliye
taahhd kirac tazyik altndaolduundan bahisle serbest irade sz konusu
olmad iingeersiz. YARGITAY.
38. K HAKLI HTARLA: Bir yldan az sreli szlemelerde o sre iinde
Bir yldan uzun srenlerde ise bir kira yl iinde Kira bedelinin
denmemesinden dolay 2 hakl ihtar yaplrsa Kira sresinin veya bir
yldan uzun srelide ihtarn yapld ylnsonunda bir ay iinde dava aarak
sona erdirilebilir. Muacceliyet ncesi ihtar hakszdr. Kira bedelinde
czi bir eksiklik ihtar hakl klmaz Ayn aya ait iki ihtar geerli
deildir. htarlarn ayn kira yl iinde olmas gerekir. Kira sresinin
sonunu takip eden bir ay iinde tahliye davasnnalmas gerekir.
htardan nce para geldi? htar haksz YARGITAY sresiz akitlerde ihtar
olmaz diyor Kira bedeli yllk deniyorsa? ki hakl ihtar mmkn
deil.
39. KONUTUN OLMASI NEDENYLE: Kirac ya da birlikte yaad einin
aynile veya belediye snrlar iindeoturmaya elverili bir konutu var
vekiraya veren kira szlemesi yaplrkenbunu bilmiyorsa, szlemenin
bitimindenitibaren bir ay iinde dava aabilir.
40. BK M. 353-354 Kiraya veren, en ge davann almasiin ngrlen
srede dava aacankiracya yazl olarak bildirmise, davaama sresi bir
kira yl iin uzamsaylr. Dava yoluyla kira szlemesinin
sonaerdirilmesine ilikin hkmler, kiracaleyhine deitirilemez.
41. YENDEN KRALAMA YASAI Kiraya veren, gereksinim amacyla
kiralanann boaltlmasnsaladnda, hakl sebep olmakszn, kiralanan
ylgemedike eski kiracsndan bakasna kiralayamaz. Yeniden ina ve imar
amacyla boaltlmas salanantanmazlar, eski hli ile, hakl sebep
olmakszn ylgemedike bakasna kiralanamaz. Eski kiracnn, yenidenina
ve imar gerekletirilen tanmazlar, yeni durumu veyeni kira bedeli
ile kiralama konusunda ncelik hakk vardr. Buhakkn, kiraya verenin
yapaca yazl bildirimi izleyen bir ayiinde kullanlmas gerekir; bu
ncelik hakk sonaerdirilmedike, tanmaz yl gemeden
bakasnakiralanamaz. Aksi halde tazminat ykmll vardr.
42. KRACININ LM len kiracnn ortaklar veya bunlarn ayn meslek ve
sanatyrten miraslar ve len kirac ile birlikte ayn konuttaoturanlar
szlemeye ve kanununa uydular takdirde tarafolarak szlemeyi
srdrebilirler.
43. HASILAT(RN) KRASI
44. Haslat kiras szlemesinin kurulmas iin de taraf
iradelerininuyumas yeterlidir. Dolaysyla bu szleme de rzai
nitelikte birszlemedir. Ayrca kiralanann teslimi szlemenin kurulmas
iinart deildir. rn kirasnn konusu rn getiren bir tanr veya tanmaz,
yahutbir ticari iletme ya da hak tekil edebilir. rnden anlamamz
gerekenler sadece tabii rnler deil bununyan sra medeni rnlerdir.
letme de rn kirasnn konusunu oluturabilir. Haklar da rn kirasnn
konusunu oluturabilir. ntifa hakknnkullanlmasnn devri buna rnektir.
Fikir ve sanat eserlerinin iletmehakk da devredilirse bu da rn
kiras eklinde karmza kabilir. rn kiras szlemesi belirli sreli
olabilecei gibi belirsiz sreli deolabilir. Srenin bitiminde szleme
kendiliinden sona erer. rtl olaraksre srdrmeleri halinde birer yl
iin yenilenmi saylr. Byleceher kira ylnn sonu iin yasal bildirim
srelerine uyarak szlemefeshedilebilir.
45. KRAYA VERENN BORLARI Kiraya veren, birlikte kiralanm tanr
eylervarsa bunlar da iinde olmak zere, kiralanan,szlemenin amacna
uygun biimdekullanlmaya ve iletilmeye elverili birdurumda kiracya
teslim etmek ve szlemesresince bu durumda bulundurmaklaykmldr.
46. AYIBA VE ZAPTA KARI TEKEFFL BORLARI:Bu konuda bir dzenleme
yok. Sonradanortaya kan ayplar konusunda TBK m. 360uygulanr. Zapta
kar tekefflle ilgili hkmvard, ancak bu da kanundan karld. ESASLI
ONARIM: Kiraya veren, kira sresiiinde yaplmas zorunlu olan esasl
onarmlar,kirac tarafndan bildirilir bildirilmez, giderikendisine
ait olmak zere yapmaklaykmldr.
47. KRACININ BORLARI KRA BEDEL VE YAN GDERLER: Kirac, szlemede
aksine bir hkm veyayerel det olmadka, kira bedelini ve yan
giderleri her kira ylnn ve enge kira sresinin sonunda demekle
ykmldr. Kirac, kiralanann tesliminden sonra vadesi gelmi kira
bedelini veya yangiderleri demezse kiraya veren, kiracya yazl
olarak en az altm gnlkbir nel verip, bu nel iinde dememesi
durumunda szlemeyifeshedeceini bildirebilir. KRA BEDELNDE NDRM:
Tarmsal bir tanmazn her zamanki verimi,olaanst felaket veya doal
olaylar yznden nemli lde azalrsakirac, kira bedelinden orantl bir
miktarn indirilmesini isteyebilir. BU HAKTAN FERAGAT K HALDE MMKN:
1. Bedel belirlenirken bu gibi haller dikkate alnmsa veya 2. oluan
zararlar sigorta ile karlanmsa.
48. KRALANANI KULLANMA VE LETME BORCU: Kirac, kiralanan
zglendii amaca uygun ve iyi bir biimdeiletmekle, zellikle rn
vermeye elverili bir durumdabulundurmakla ykmldr. Kirac, kiraya
verenin izni olmakszn, kiralanann iletmeusuln, kira sresinin
bitiminden sonra etkisi grlebilecekbiimde deitiremez. BAKIM BORCU:
Kirac, kiralanann bakmn gerei gibi salamakla ykmldr. Kirac, yerel
dete uygun olarak kk onarmlar yapmak,bozulan veya kullanlmayla yok
olan dk deerli ara vegerelerin yerine yenilerini koymak
zorundadr.
49. ALT KRAYA VERME Kirac, kiraya verenin rzas olmakszn
kiralanan bakasnakiraya veremeyecei gibi, kullanm ve iletme hakkn
dabakasna devredemez. Ancak kirac, kiralananda bulunan bazyerleri,
kiraya veren iin zarar douracak bir deiikliigerektirmemek kouluyla
kiraya verebilir. Kiracnn, bakasyla yapt bu kira szlemelerine, alt
kirayailikin kurallar, kyas yoluyla uygulanr. Alt kira ilikisinin
kurulmas kiraya veren asndan zarardourmamaldr. Bu zarar kiralanann
baz yerlerinde deiiklikyaplmas ile ilgilidir.
50. RN KRASI SZLEMESNN SONAERMES Szleme hkmlerine aykr hareket
edilmesi neticesindeszleme sona erebilir. Taraflarn borlarna aykr
davranmasbunun en tipik rneidir. Belirli sreli szlemelerde srenin
bitmesiyle sona erer. Belirsiz sreli szlemelerde feshi bildirme ile
sona erer. Ziraitanmazlarda ilkbahar ya da sonbaharda dier
durumlarda 6aylk feshi ihbar srelerine uyulmaldr. nemli sebeplerle
de fesihle sona erdirilebilir. TBK m. 331 ebunun iin baklabilir.
Kirac lrse feshin bildirilmesiyle szleme sona erer. Yine 6aylk sre
dikkate alnmaldr.