Download pdf - Rapor TR.cdr

Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı GörünümüTemmuz 2014

1

Güven Ger� Gel�yor

Hükümet tarafından 2014 yılı için %4.0 olarak açıklanan büyüme tahminine

karşın, 1Ç 2014’te büyüme oranı beklenenden daha iyi gelişme göstererek %4.3

olarak gerçekleşmiştir. Bununla beraber, uluslararası beklentiler %2.3 ile %2.4

arasında değişmek üzere tedbirli olmaya devam etmektedir.

.

.

Kısa vadede, perakende pazarına olan yerel ve uluslararası talebin Orta

Doğu’daki gerginlikler sebebiyle azalması beklenmektedir. Öte yandan, büyüme

rakamları ve Alışveriş Merkezi Endeksi değerlerindeki iyileşme olumlu havayı

yansıtmaktadır.

.

.

Türkiye’nin 102 pazar arasında “yarı şeffaf” kategorisinde yer alarak 34. olduğu

“Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi”nin sekizincisi Haziran 2014’te

JLL tarafından yayınlanmıştır..

Lojistik pazarına olan artan talebin ve yüksek kaliteli stokun kısıtlı olmasıyla

birlikte 2014 yılında yatırımcı güvenini yükseltmesi beklenmektedir.

Verimlilik, esneklik ve yüksek konfor standartları ofis pazarında iş yeri stratejisi

açısından öne çıkan başlıca kavramlar olurken, kurumsallaşma eğilimi kat alanı

büyüklüklerinde artışı beraberinde getirmiştir.

2014 yılında otel performanslarındaki düşüşe rağmen, uzun vadade Türkiye

otel pazarı öngörülerinin pozitif olacağı beklenmektedir.

Birincil gayrimenkullerin önemli ölçüde ilgi çekeceği beklentisine karşın, 2014

yılında Avrupa ve Amerikalı yatırımcıların Türkiye’ye olan ilgisinin sınırlı olması

beklenmektedir. Körfez Bölgesi yatırımcıları büyük ölçüde konut projelerine

olan ilgileriyle pazara geri dönmüşlerdir. Yerel yatırımcılar ise arsa satın

alımları ve mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı mülk satışları konusunda

istekli bir tutum sergilemeye devam etmişlerdir.

GSYİH Büyüme

Ekonom�k Görünüm

2014 yılının hükümeti hedef alan yolsuzluk soruşturmaları ile

başlaması ve yerel seçim süreci ile devam etmesi nedeniyle Türk

Lirası’nın (TL) Amerikan Doları (USD) ve Euro (EUR) karşısında

değer kaybı ve ekonomi üzerindeki genel baskı yılın başından beri

etkisini sürdürmektedir. Ancak 30 Mart Yerel Seçimleri’nden sonra

iktidar partisi olan AKP’nin bir önceki genel seçimlerde sağladığı

siyasi hakimiyetini korumasıyla birlikte, döviz kurları daha istikrarlı

bir görünüme kavuşmuştur. Yaklaşan Cumhurbaşkanlığı seçimleri

ve Ortadoğu Bölgesi’nde yayılmakta olan huzursuzlukla birlikte

Türkiye’nin politik durumunun başlıca risk faktörü olmaya devam

etmesi beklenmektedir. .

Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCMB) 28 Ocak’ta haftalık

repo faiz oranına müdahale ederek %4.5’ten %10’a yükseltmiştir.

Artan fonlama maliyeti ve buna paralel olarak siyasi belirsizlikten

beslenen durgun iç talebin, Avrupa Birliği ekonomilerindeki

toparlanma potansiyeli ve rekabetçi döviz kurunun etkisi ile cari açık

oranının azalmasına neden olacağı öngörülmektedir. 2014 yılının ilk

dört ayı için Türkiye’nin ihracat hacmi, 2013 yılının aynı dönemine

göre %8.5 oranında artış gösterirken, ithalat hacminde ise %4.2

oranında düşüş yaşanmıştır.

Hükümet 2013 yıl sonu büyüme hedefini %4.0’dan %3.6’ya

düşürerek revize etmiş, ancak gerçekleşen yıl sonu büyümesi %4.0

olmuştur. 1Ç 2014 büyüme rakamı %4.3 olarak açıklanırken, 2014-

2016 Orta Vadeli Ekonomik Program (OVEP) 2014 yılı için büyüme

hedefinin %4.0 seviyesinde kalacağını öngörmektedir. Uluslararası

projeksiyonlar hala temkinli tahminler ortaya koymakta ve Türkiye

Ekonomisi için yavaşlama öngörüsünde bulunmaktadır. IMF ve

Dünya Bankası Türkiye’nin GSYİH büyümesini %2.3-%2.4

seviyesinde beklerken, OECD’nin tahminleri büyüme oranının %2.8

seviyesinde olacağını öngörmektedir.

GSYİH Büyüme (%)

Kaynak: TÜİK

Enflasyon

Tüketici Güveni

Merkez Bankası’nın 2014-II Enflasyon Raporu’na göre, tüketici

fiyatlarındaki artışın temel nedenleri olarak, TL’deki değer kaybı ile

kötü hava koşulları dolayısıyla gıda fiyatlarındaki artış

gösterilmektedir. .

2013 yıl sonu enflasyon oranı %7.4 olarak açıklanırken, 2014

Haziran ayında %9.2 olan yıllık enflasyon oranı, 2013 yıl sonuna

göre artış kaydetmiştir. Bu durum TCMB’nin %6.6’dan %7.6’ya

revize etmiş olduğu 2014 yıl sonu enflasyon hedefi için ciddi bir risk

oluşturmaktadır. .

Tüketici Güven Endeksi, tüketicilerin gelecek 12 aylık süreçte genel

ekonomik görünüm, hane halkı finansal durumu ve işsizlik

oranlarına ilişkin beklentilerini ölçmektedir. Yerel seçimlerin neden

olduğu artan sosyal gerilimle birlikte endeks Ekim 2012’den beri en

düşük seviyeye gerilemiş ve Şubat 2014 için 69.2 olarak

ölçülmüştür. Seçim sürecinin sona ermesi ile birlikte 2014 Nisan

ayında 78.5 seviyesine yükselen endeksin, 2013 Temmuz ayındaki

seviyelere ulaştığı görülmüştür. Endeksin yükseliş eğilimini

sürdürürken, yılın ikinci yarısı gerçekleştirilecek olan

Cumhurbaşkanlığı seçimlerinin etkisiyle dalgalı bir görünüme sahip

olacağı öngörülmektedir.

ÜFE & TÜFE (%)

Kaynak: TÜİK

• On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 2

%12,4

%9,3%8,7

%5,3

%3,1 %2,7

%1,5 %1,3

%2,9

%4,5 %4,3 %4,4 %4,3

% 0

% 2

% 4

% 6

% 8

% 10

% 12

% 14

1Ç 2

011

2Ç 2

011

3Ç 2

011

4Ç 2

011

1Ç 2

012

2Ç 2

012

3Ç 2

012

4Ç 2

012

1Ç 2

013

2Ç 2

013

3Ç 2

013

4Ç 2

013

1Ç 2

014

% 0

% 2

% 4

% 6

% 8

% 10

% 12

% 14

% 16

Haz

-10

Ağu

-10

Eki

-10

Ara

-10

Şub

-11

Nis

-11

Haz

-11

Ağu

-11

Eki

-11

Ara

-11

Şub

-12

Nis

-12

Haz

-12

Ağu

-12

Eki

-12

Ara

-12

Şub

-13

Nis

-13

Haz

-13

Ağu

-13

Eki

-13

Ara

-13

Şub

-14

Nis

-14

Haz

-14

TÜFE(Yıllık) ÜFE(Yıllık)

Perakende Pazarı Görünümü

Talep

Bu bölümde Türkiye perakende pazarındaki arz ve talep eğilimleri

incelenecektir.

Türkiye’deki siyasi istikrara ilişkin 2014 yılında var olan iki seçim

olumsuz bir görünüm oluştursa da, Türkiye’nin büyüme performansı

ve Alışveriş Merkezi Endeksi sonuçları perakende talebi bakımından

pozitif bir görünüm sergilemektedir. İç politikadaki gelişmeler,

Ortadoğu bölgesinde yayılmakta olan huzursuzluk ile birlikte

değerlendirildiğinde, yerel ve uluslararası perakende talebinin pozitif

görünümü kısa vadede zarar görme potansiyeline sahiptir.

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği tarafından yayınlanan

Alışveriş Merkezi Endeksi, ciro değerlerinde 2014’ün ilk 5 aylık

döneminin ortalaması olan 143 puanla, 2013 yılının aynı döneminin

137 puanlık performansına göre bir artış olduğunu işaret etmektedir.

İki dönemin ziyaretçi sayısı göstergelerinin karşılaştırması, ciro

endeksi kıyaslamasının sonuçlarına paraleldir. 2014 yılının

başlarında yürürlüğe giren kredi kartı taksit sayılarına sınırlama

getiren düzenlemeye rağmen, alışveriş merkezi satış rakamlarında

olumsuz bir etki gözlemlenmemiştir. .

Türkiye’nin güçlü nüfus yapısı ve alım gücünde beklenen artış,

perakende talebi beklentilerini orta ve uzun vadede olumlu yönde

etkileyen başlıca faktörler arasında yer almaktadır. Oxford Economic

projeksiyonuna göre, Türkiye 2014 ve 2016 yılları arasında %2.4’lük

perakende satış büyüme oranına ulaşacaktır. Perakendedeki genel

büyüme eğiliminin yanı sıra, hazır giyim, yiyecek & içecek,

hobi & hediyelik eşya sektörleri özelinde yatay bir çizgide seyir eden

ilerleme eğilimi, kişisel bakım & aksesuar, mobilya,

kültür/sanat/eğlence sektörleri özelinde ise yukarı yönlü bir ivme

kazanmıştır. .

Büyüme potansiyelinin farkındalığı ile uluslararası yatırımlar devam

etmektedir. Avrupa’nın en büyük outlet zinciri McArthurGlen, FİBA

Holding ile ortaklık anlaşması imzalamış ve bu girişimin ilk adımı

olarak İstanbul’da iki tane outlet merkezi geliştirileceği açıklanmıştır.

Kişisel bilgisayar ve tüketici elektroniği markası Apple Türkiye

pazarına Nisan 2014 itibariyle Zorlu Alışveriş Merkezi ile giriş

yapmıştır. .

Carpisa, Fauchon, Hamley's, Crate & Barrel, Pandora 1Y 2014

içinde Türkiye pazarına ilk defa giriş yapmış olan uluslararası

markalar arasında yer almaktadırlar. Sıradışı bir durum olarak

kozmetik sektöründen bir marka Türkiye pazarından bu dönemde

çıkma kararı almıştır. .

LCW, Koton, Simit Sarayı, Ramsey, Desa, Derimod, Paşabahçe,

Damat/Tween gibi bazı Türk markaları dış pazarlarda yeni fırsatlar

için arayışlarına ve agresif büyüme stratejilerini takip etmeye devam

etmektedirler. .

2014 yılının ilk yarısında, perakende pazarının uluslararası ve yerli

perakendecilerin Türkiye genelindeki büyüme hedefleri bakımından

oldukça aktif bir görüntü sergilediği gözlemlenmiştir ve söz konusu

eğilimin önümüzdeki dönemde de devam etmesi beklenmektedir.

Türkiye Ekonomi Politikaları Araştırma Vakfı (TEPAV) tarafından

gerçekleştirilen “Perakende Güven Endeksi” (TEPE) araştırmasına

göre, TEPE değeri Haziran 2014 için -11.6 puan olarak ölçülürken,

2014 yılının ilk altı ayının ortalaması -6.6 seviyesinde gerçekleşerek,

2010 yılından bu yana yılın ilk yarısındaki en düşük değerini almıştır.

Önümüzdeki döneme yönelik perakende sektörü sipariş, istihdam ve

satış beklentilerinde ciddi bir düşüşün yaşandığı görülmektedir.

Kaynak: JLL

Perakende Güven Endeksi (TEPE)

1Y 2014 itibariyle, Türkiye’deki alışveriş merkezlerinin toplam

kiralanabilir alanı (TKA), 2013 yıl sonuna kıyasla 223,000 m² artış

göstererek 336 merkezde 9.7 milyon m²’ye ulaşmıştır. Mayıs 2014

itibariyle, alışveriş merkezi olma özelliğini kaybeden birimlerin

alışveriş merkezi veri tabanından çıkarılmasıyla yapılan düzeltme

nedeniyle, Türkiye’deki toplam alışveriş merkezi sayısı 353’ten

336’ya düşmüştür. Bölgesel merkezler TKA stokunun %38.6’sı ile

pazardaki en büyük paya sahip olan alışveriş merkezi türü

konumundadır. %22.2’lik oran ile mahalle merkezler, %20.9’luk oran

ile üst bölgesel merkezler ve %16.4’lük oran ile outlet merkezler

Perakende Arzı

Apple Mağazası, Zorlu Center


-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

Şub

13

Mar

13

Nis

13

May

13

Haz

13

Tem

13

Ağu

13

Eyl

13

Eki

13

Kas

13

Ara

13

Oca

14

Şub

14

Mar

14

Nis

14

May

14

Haz

14

Mevsimsellikten Arındırılmamış Seri Mevsimsellikten Arındırılmış Seri

Kira Görünümü

2014 yılının ilk yarısında tamamlanan inşaat halindeki proje stokuna

rağmen, birincil alışveriş merkezleri için güçlü perakendeci talebi

birincil kira oranlarını arttırmaya devam etmektedir. 2012 yılı

sonunda EUR 80 m²/ay olarak belirlenen ölçülen birincil kira

seviyesi, 2013 yıl sonu ve 1Y 2014 için sırasıyla EUR 85 m²/ay ve

EUR 90 m²/ay seviyelerine ulaşmıştır.

154,000 m² Mall of İstanbul ve 80,000 m² Akasya Acıbadem 2014

yılının ilk yarısında üst bölgesel merkez türünde İstanbul’da faaliyete

geçen başlıca alışveriş merkezleridir. 40,000 m² Canpark Ümraniye

bu dönemde açılışı yapılan bir diğer alışveriş merkezidir. .

Erzurum’da 660,000 m² Palerium, Diyarbakır’da 66,000 m² Ceylan

Karavil Park, Tokat’ta 28,000 m² Novada, Kırıkkale’de 26,000 m²

Podium ve Fethiye’de 20,000 m² Erasta son altı ay içinde diğer

şehirlerde tamamlanan önemli projeler olarak öne çıkmaktadır.

1Y 2014 tarihi itibariyle inşaat halinde olan ve 2017 yıl sonuna kadar

tamamlanması beklenen alışveriş merkezi TKA’sı, 82 alışveriş

merkezinde 2.7 milyon m² olarak hesaplanmaktadır. İnşaat halindeki

projelerin tamamlanması ile birlikte toplam alışveriş merkezi arzının

418 alışveriş merkezinde 12.4 milyon m² ’ye ulaşacağı

öngörülmektedir. .

İstanbul’da inşaat halinde olan toplam arz, Türkiye’deki inşaat

halindeki TKA stokunun yaklaşık olarak %50’sini oluşturmaktadır.

İnşaat halindeki stok, 150,000 m² Emaar Square ve 90,000 m²

Metropol İstanbul gibi üst bölgesel merkezleri kapsamaktadır.

Aktif İnşaat Halinde* Toplam

İstanbulBirim 99 34 133

TKA (m²) 3,692,116 1,318,560 5,010,676

AnkaraBirim 34 7 41

TKA (m²) 1,305,166 234,942 1,540,108

Diğer ŞehirlerBirim 203 41 244

TKA (m²) 4,720,061 1,173,037 5,893,098Türkiye Birim 336 82 418

TKA (m²) 9,717,343 2,726,539 12,443,882

Alışveriş Merkezi Dağılımı: Birim & TKA

*2017 sonu itibariyle tamamlanması beklenenKaynak: JLL

İstanbuldaki Başlıca Projeler - Gelecek Arz

Alışveriş Merkezi Lokasyon TKA (m²) Planlanan Açılış Tarihi

Özdilek AVM* Levent 45,000 2014

Viaport Venezia Küçükköy 71,000 2015

Skyland Seyrantepe 70,000 2015

Atlas AVM Sultanbeyli 55,000 2015

Akasya Park Ümraniye Ümraniye 52,240 2015

Emaar Square* Libadiye 150,000 2016

Metropol İstanbul Ataşehir 90,000 2016

Vadistanbul* Ayazağa 72,000 2016

İstanbul Finans Merkezi* Ataşehir 92,000 2018

*JLL tarafından hizmet verilen35,000 m²’nin üzerinde TKA’ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmıştır.Kaynak: JLL

Gelecek üç yıl içinde tamamlanması planlanan inşaat halindeki stok

İstanbul dışında, Ankara, İzmir, Afyon, Bursa, Adana, Bolu, Isparta,

Diyarbakır ve Kocaeli gibi şehirleri kapsamaktadır. Bursa’da

74,250m² Mobilya Kent, Erzurum’da 65,000 m² MNG Alışveriş

Merkezi, Kocaeli’de 62,000 m² Symbol 262 ve 62,000 m² 41 Burda

İstanbul dışında inşaat halinde olan arzın önemli bir bölümünü

oluşturmaktadır.

TKA stoku içerisinde en yüksek paylara sahip diğer önemli alışveriş

merkezi türleri olarak sıralanmaktadır.

Özdilek AVM


Diğer Şehirlerdeki Başlıca Projeler - Gelecek Arz

Alışveriş Merkezi Lokasyon TKA (m²) Planlanan Açılış Tarihi

Mobilya Kent Bursa 74,250 2014

Isparta (Kül. & Tic. Merkezi) Isparta 60,000 2014

Forum Adana Adana 45,000 2016

Forum Diyarbakir Diyarbakır 43,400 2014

Park Vera Ankara 40,000 2014

Symbol 262 Kocaeli 62,000 2015

41 Burda Kocaeli 62,000 2015

Podium AVM Ankara 61,500 2015

Point Bornova* İzmir 52,000 2015

Park Afyon Afyon 42,000 2015

One Tower Ankara 35,000 2015

14 Burda* Bolu 35,000 2015

MNG Erzurum AVM Erzurum 65,000 2016

*JLL tarafından hizmet verilenKaynak: JLL

Birincil Kira (EUR / m / ay)2

Kaynak: JLL

€ 65

€ 70

€ 75

€ 80

€ 85

€ 90

€ 95

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1Y 2014

€ 90

2014 yılının ilk yarısında Türkiye’deki perakende yoğunluğunun,

2013 yıl sonunda 126 m² olan 1,000 kişi başına düşen kiralanabilir

alana göre küçük bir artış göstererek, 127 m²’ye yükseldiği

görülmektedir. 1Y 2014 itibariyle İstanbul, 1,000 kişi başına düşen

261 m² TKA ile Türkiye’de perakende yoğunluğu bakımından bir kez

daha ilk sırayı almıştır. İnşaat halindeki projelerin tamamlanmasıyla,

İstanbul’un yoğunluk sıralamasındaki pozisyonunun güçlendiği

gözlemlenmektedir. 2017 sonuna kadar tamamlanması beklenen

perakende arzı ile birlikte, İstanbul’un perakende yoğunluğu en

yüksek şehir olmaya devam etmesi öngörülürken, Ankara ve

Bolu’nun öne çıkan diğer şehirler olması beklenmektedir. Yoğunluk

tablosunda yer almayan Isparta, Erzurum ve Kocaeli gibi şehirlerin

de tamamlanması beklenen arzla birlikte perakende yoğunluğu

bakımından üst sıralarda olacağı öngörülmektedir.

Perakende Yoğunluğu

Cadde Perakende Pazarı

2013 yıl sonuna kıyasla, 2014’ün ilk yarısındaki cadde perakende

pazarına yönelik perakendeci talebi Bağdat Caddesi ve İstiklal

Caddesi’ne yönelik olarak artarken, Nişantaşı Bölgesi için talepte

değişiklik görülmemiştir. .

Eski binaların renovasyon süreci ile kentsel dönüşüm projeleri,

özellikle Bağdat Caddesi ve Nişantaşı’nda uygun arzın geçici olarak

sınırlanmasına neden olmaktadır. Buna rağmen, yenilenen arzla

birlikte cadde perakende pazarı arzının kalitesi artacak ve

perakendeci ihtiyaçlarına uzun vadede daha iyi cevap verebilecektir.

İstiklal Caddesi’nde H&M, Bağdat Caddesi’nde Hello Kittty ve

Leman Kültür 1Ç 2014’ün tamamlanan kiralama işlemleri arasında

öne çıkmaktadır. İstiklal H&M, markanın Türkiye pazarındaki ilk

cadde mağazasıdır. Nespresso ikinci cadde mağazasını Bağdat

Caddesi’nde açacaktır. Mücevher markası Pandora, Bağdat

Caddesi ve Nişantaşı bölgesinde açılan iki yeni mağazasının yanı

sıra 2014 yılının ikinci yarısı itibariyle İstiklal Caddesi’nde bir

mağaza daha açacaktır. İstiklal Caddesi’nde Koton, Bağdat

Caddesi’nde Home Store, Nişantaşı’nda Jo Malone ve Armani

2Ç 2014’te tamamlanmış yeni kiralama işlemleridir.

İstiklal Caddesi ve Bağdat Caddesi’nde birincil kiralar 1Ç 2014 için

EUR 225 m²/ay olarak ölçülmüştür ve 2013 yıl sonuna kıyasla kira

seviyelerinde herhangi bir değişim gözlemlenmemiştir. Nişantaşı

bölgesindeki birincil kira oranları da değişiklik göstermemiş ve

1Ç 2014 için, 2013 yıl sonunda olduğu gibi EUR 200 m²/ay

seviyesinde sabit kalmıştır. 2Ç 2014 itibariyle, İstiklal Caddesi ve

Bağdat Caddesi’nde birincil kiralar EUR 240 m²/ay seviyesine

ulaşırken, Nişantaşı bölgesinde EUR 200 m²/ay olan kira

seviyelerinde değişiklik görülmemiştir. .

Perakende Yoğunluğu ( 1,000 kişi başına düşen )m²

Kaynak: JLL

2013 Sonu 2Ç 2014 2017 Sonu

İstanbul 253 261 319

Ankara 272 259 283

Karabük 215 210 206

Muğla 148 170 179

Kırıkkale 75 170 172

Bolu 180 159 266

Eskişehir 154 154 145

Antalya 160 152 136

Bursa 147 147 190

Gaziantep 142 142 138

Türkiye 126 127 153

İstiklal Caddesi


Ofis Pazarı Görünümü

Talep

Birincil Kira Oranı (EUR / m / ay)2

Kaynak: JLL

€25

€27

€29

€31

€33

€35

€37

€39

1Ç 2

009

2Ç 2

009

3Ç 2

009

4Ç 2

009

1Ç 2

010

2Ç 2

010

3Ç 2

010

4Ç 2

010

1Ç 2

011

2Ç 2

011

3Ç 2

011

4Ç 2

011

1Ç 2

012

2Ç 2

012

3Ç 2

012

4Ç 2

012

1Ç 2

013

2Ç 2

013

3Ç 2

013

4Ç 2

013

1Ç 2

014

2Ç 2

014

Bu bölümde, talep, arz ve son eğilimler açısından en gelişmiş

ve en çok tercih edilen ofis pazarı olan İstanbul incelenecektir.

Yaklaşık 3.6 milyon m²’lik A sınıfı ofis stokuna sahip olan İstanbul,

Türkiye’nin en gelişmiş ve aktif ofis pazarı olmaya devam

etmektedir. İstanbul, ülkeye giriş yapmak isteyen yatırımcılar ve ofis

kullanıcıları için listenin başında yer almakta ve pazar büyümeye

devam etmektedir. Örneğin, uluslararası bir kuruluş Avrupa ve Orta

Asya genel merkezlerini kısa süre önce Merkezi İş Alanı’na (MİA)

taşıma kararı almıştır. 2014 yılının ilk yarı yılında MİA’da Levent,

MİA dışı Avrupa’da Kağıthane ve Seyrantepe, Asya yakasında

Ümraniye, Ataşehir, Kozyatağı, Küçükyalı, Maltepe ve Kartal

yerel ve uluslararası ofis kullanıcıları tarafından en çok tercih edilen

bölgeler olarak öne çıkmaktadır. .

2014 yılının ilk yarısı itibariyle tamamlanan yeni A sınıfı ofis arzına

rağmen, MİA için hala güçlü olan ofis kullanıcısı talebine bağlı olarak

birincil kira oranının dengeli pazar koşullarını yansıtarak

EUR 35 m²/ay seviyesinde sabit kaldığı görülmektedir. Gelecek

dönemde birincil kira oranında artış beklenmemektedir.

Günümüz çalışma koşullarında artan çalışan hareketliliğine bağlı

olarak, ofis alanlarının verimli kullanımı ve esnek çalışma

koşullarına ilişkin bazı çözümler gündeme gelmiştir. Geçmişte home

ofis uygulamaları çalışanların verimliliğini ve memnuniyetini

arttırmak için uygun bir çözüm olarak algılanırken, ortaya çıkan

sonuçlar, çalışanlar arasındaki işbirliği ve bağlılık ile ilgili

olumsuz etkisi olduğunu göstermektedir. Örneğin, Yahoo home ofis

uygulamasını söz konusu deneyime dayandırarak sonlandırmış ve

çalışanların ofis ortamında yarattığı katma değerin daha fazla

olduğu görüldüğü için ofise geri dönüş sürecini başlatmıştır.

Boşluk Oranı

Türkiye’deki ofis kullanıcıları, dünyadaki değişen eğilimlerle uyumlu

şekilde, çalışma alanı stratejilerini oluştururken çalışanlarını odak

olarak kabul etmektedir. Yer seçimi konusunda çalışan verimliliği ile

ofis alanlarının verimli kullanımı birlikte değerlendirilerek karar

verilmektedir. Günümüz eğilimleri, işbirliği ve konsantrasyon

kavramlarının çalışanların verimliliği için ayrılmaz bir ikili olarak ön

plana çıktığını göstermektedir. Ofislerde çalışanların kullandığı özel

alanlar azalırken; kullanıcı dostu, yüksek teknoloji ile desteklenmiş

toplantı odaları ve kafeteryalarla, çalışanların bir araya gelerek

iletişim ve işbirlikleri geliştirebilecekleri ya da konsantrasyon isteyen

işlerde yalnız kalabilecekleri alanların oranında artış olduğu

gözlemlenmektedir. .

2014 yılının ilk yarısında, kurumsal firmalar tarafından en çok tercih

edilen ofisler en fazla ortalama kat büyüklüğüne sahip olanlar ile

1,000 m²’den büyük kiralanabilir alana sahip ofis alanları olmuştur.

Ayrıca gelişen verimlilik ve yüksek konfor standartlarına yönelik

talebin, gerçekleşen ofis kiralama işlemlerini şekillendirdiği

görülmektedir. Bu kapsamda, dikey olarak tasarlanmış ofislerle

kıyaslandığında, aynı orandaki kiralanabilir alanda daha fazla

çalışanın yerleştirilmesine olanak tanıyan ve böylece ofis alanlarının

daha verimli kullanılmasını sağlayan yatay-açık ofislerin, 2014

yılının ilk yarısında daha çok tercih edildiği ortaya çıkmaktadır.

Ofis kullanıcılarına perakende alanı, restoran, kültürel aktivite ve

spor kulüpleri gibi olanaklar sunan prestijli ofis binalarının, 2014

yılının ilk yarısında çok yoğun talep gördükleri gözlemlenmiştir. Bu

nedenle, farklı ihtiyaçları olan daha geniş ofis kullanıcılarına talep

yaratılabilmesi için yeni ofis projelerinde ek hizmet alanlarına yer

verilmektedir.

MİA’daki boşluk oranı, tamamlanan projelere bağlı olarak ilk yarı

yılda %12.6’ya yükselmiştir. 50,000 m² TKA’ya sahip Kristal Kule,

37,000 m² TKA’ya sahip River Plaza ve 12,000 m² TKA’ya sahip

Astoria Podyum’un da dahil olduğu 135,000 m²’lik ofis stoku 2014

yılının ilk yarısında pazara sunulmuştur.


Mevcut Arz ve Geliştirme Pazarı

Kiralama İşlem Hacmi ( )m²

Kaynak: JLL

Alt Pazarlara Göre Kiralama İşlem Hacmi ( ) m²

Kaynak: JLL, 1Ç 2014

7,540 8,961

28,083

78,385

1,5175,584

MİA MİA Dışı

Avrupa Asya

1Ç 2013 1Ç 2014

2014 yılının birinci yarısında gerçekleşen başlıca kiralama işlemleri

arasında; 60,000 m² alanın Denizbank tarafından Esentepe’de,

4,200 m² alanın AIG tarafından Maslak’ta, 3,900 m² alanın MSD ve

1,900 m² alanın Multi Development–Qubicon tarafından Levent’te,

3,000 m² alanın Delloite tarafından Maslak’ta, 2,500 m² alanın

Cargill ve 2,600 m² alanın Daikin tarafından Ataşehir’de kiralanması

işlemleri yer almaktadır.

1Y 2014 itibariyle, İstanbul’daki mevcut A sınıfı ofis stoku 2013 yıl

sonu ile kıyaslandığında, 220,000 m²’lik bir artış göstererek,

3.6 milyon m²’ye ulaşmıştır. Asya Yakası’nda bazı binaların yaşlarına

bağlı olarak niteliklerini kaybetmelerine nedeniyle A sınıfı ofis

stokundan çıkarılması ve MİA’da tamamlanan yeni projeler

dolayısıyla Asya Yakası’nın payı %38’den %35’e düşmüştür. MİA,

2014 yılının birinci yarısında %34’lük pay ile neredeyse Asya’nın

seviyesine ulaşmıştır.

33,347

65,450

112,000 111,495137,544

241,189

196,752

44,584

85,486

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

2007

Son

u

2008

Son

u

2009

Son

u

2010

Son

u

2011

Son

u

2012

Son

u

2013

Son

u

1Ç 2

013

1Ç 2

014

Kiralama İşlemleri

1Ç 2013 ve 1Ç 2014 dönemleri karşılaştığında 44,000 m²’den

85,000 m²’ye çıkan A sınıfı ofis kiralama işlem hacmi, 1Ç 2014’te

A sınıfı ofis kiralamaları bakımından önemli bir artış göstermiştir.

2013 yılındaki eğilimle benzer bir şekilde, 1Y 2104’te Asya

Yakası’nda Ümraniye ve MİA’da Levent yoğun talep görmeye devam

etmişlerdir. Özellikle finansal kuruluşlarfinans kuruluşları MİA’da

konumlanmayı tercih etmektedirler. Önümüzdeki 12 ay boyunca,

Levent, Ataşehir ve Kozyatağı’nın İstanbul’da en çok tercih edilen

ofis alt pazarları olması beklenmektedir. .

Asya Yakası’nda Kadıköy-Kartal metro hattının açılması ile birlikte

bölgenin ulaşılabilirliğinin artmasıyla, birçok yerel ve uluslararası

şirketin Asya Yakası’na taşındığı ve bölgenin cazibesinin önemli

ölçüde arttığı görülmektedir. Ayrıca Asya Yakası, yüksek kaliteye

sahip ofis stokunun göreceli olarak daha düşük kira seviyeleri ile

sunulmasından dolayı da tercih edilmektedir. Üretim alanlarına

yakınlık, Asya Yakası’na taşınmayı tercih eden şirketler açısından

önemli bir faktör olarak öne çıkmaktadır. .

MİA’da ise, yüksek kira bedellerine karşı yetersiz ve bina yaşı

nedeniyle daha niteliksiz bina özelliklerine sahip ofislerden, aynı

bölgede pazara yeni giren nitelikli ofis binalarına taşınma gibi bir

pazar eğilimi oluştuğu gözlemlenmektedir. Özellikle finans,

sigortacılık ve bankacılık sektörleri MİA’da konumlanmayı tercih

etmektedir. .

1Ç 2014 döneminde gerçekleşen toplam kiralama işleminin %92 gibi

önemli çoğunluğunun MİA’da gerçekleşmiş olması, İstanbul ofis

pazarında bölgeye olan yüksek talebin göstergesi olarak ortaya

çıkmaktadır. .

Boşluk Oranı(%), MİA

Kaynak: JLL

% 0

% 2

% 4

% 6

% 8

% 10

% 12

% 14

% 16

1Ç 2

010

2Ç 2

010

3Ç 2

010

4Ç 2

010

1Ç 2

011

2Ç 2

011

3Ç 2

011

4Ç 2

011

1Ç 2

012

2Ç 2

012

3Ç 2

012

4Ç 2

012

1Ç 2

013

2Ç 2

013

3Ç 2

013

4Ç 2

013

1Ç 2

014

2Ç 2

014


0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

Geliştirme Pazarı

Levent’te 50,000 m²’lik Kristal Kule ile 37,000 m²’lik River Plaza,

Esentepe’de 12,000 m²’lik Astoria Podyum ve Maslak’ta 30,000m²’lik

Orjin Maslak 1Y 2014 içinde MİA’da tamamlanan başlıca ofis

projeleridir. Kağıthane’de 50,000 m²’lik Nef Kağıthane 03 MİA dışı

Avrupa’da tamamlanan en büyük proje olurken, Pendik’te

21,000 m²’lik Varyap Plaza Asya Yakası’nda faaliyete geçen en

yüksek kiralanabilir alana sahip ofis projesi olmuştur.

İstanbul’da 2017 yıl sonuna kadar tamamlanacak olan yaklaşık

2.7 milyon m²’lik halihazırda inşaat halinde ofis stoku bulunmaktadır.

Alt pazarlar bakımından Asya Yakası, yeni projelerin %63’üne denk

gelen 1.7 milyon m²’lik toplam kiralanabilir alan ile inşaat halindeki

stokun büyük çoğunluğuna ev sahipliği yapmaktadır. Asya

Yakası’nın payı, İstanbul Finans Merkezi inşaatına bağlı olarak

önemli ölçüde artmıştır. MİA dışı Avrupa sadece %19’luk bir payla

Asya Yakası’nı takip etmektedir. Toplam stokun %17’sini temsil

eden 461,000 m²’lik inşaat halindeki proje ile MİA, üç bölge arasında

en düşük paya sahiptir. İnşaat halindeki arzın tamamlanması ile

toplam A sınıfı ofis arzının 2017 yıl sonunda 6.3 milyon m²’ye

ulaşması beklenmektedir.

MİA’da Levent ve Maslak, MİA dışı Avrupa’da Kağıthane ve

Seyrantepe, Asya’da ise Ümraniye mevcut A sınıfı ofis arzları ile

dikkat çekmektedirler. İnşaat halindeki stok bakımından, MİA’da

Mecidiyeköy, MİA dışı Avrupa’da Seyrantepe ve Asya’da Ataşehir

söz konusu arzın önemli bir kısmına ev sahipliği yapmaktadır.

Ataşehir’de yaklaşık 1 milyon m²’lik İstanbul Finans Merkezi,

72,000 m²’lik Nidakule, 55,000 m² Palladium Tower ve 43,000 m²

Rönesans Tower; Seyrantepe’de 180,000 m²’lik Vadistanbul ve

90,000 m²’lik Skyland Ümraniye; 2017 yılı sonuna kadar

tamamlanması beklenen başlıca inşaat halindeki projeler

arasındadır. Levent’te bulunan 50,000 m² Levent 199 projesinin ise

3Ç 2014' te açılması beklenmektedir. İstanbul Finans Merkezinin

tamamlanması ile birlikte Asya Yakası’ndaki A sınıfı ofis

stokunda önemli bir artış olacaktır. İstanbul Finans Merkezi’nin

başlıca ofis kullanıcıları genel müdürlüklerini Ankara’dan İstanbul’a

taşıyan kamu bankaları olacaktır, ancak proje diğer kurumsal ve

bireysel ofis kullanıcılarının da merkezde konumlanmasına olanak

sağlayacaktır.

Kaynak: JLL, 1Y 2014

Alt Pazar

Avrupa

MİA

MİA Dışı

Asya

Toplam

TKA (m²) ('000)

1,269

1,114

1,279

3,661

Mevcut A Tipi Ofis Arzı

Gelecek A Tipi Ofis Arzı

*2017 sonu itibariyle tamamlanması beklenenKaynak: JLL, 1Y 2014

Alt Pazar

AvrupaMİA

Asya

Toplam

Levent 199


461

513

1,683

2,658

TKA (m²) ('000)

MİA Dışı

Loj�st�k Pazarı Görünümü

EMEA Bölges’ inde En Fazla Büyüyen Pazarlar

RusyaTürkiye

PolonyaLojistik %64

Endüstriyel %41 Lojistik %48

Endüstriyel %26 Lojistik %43

Endüstriyel %24

Nisan 2014’te yayınladığımız “Avrupa Lojistik ve Sanayi Eğilimleri

Kullanıcı Araştırması” raporuna göre, Türkiye EMEA Bölgesi’nde

(Avrupa, Orta Doğu ve Afrika) gelişmiş Batı Avrupa pazarları

araştırmanın dışında bırakıldığında, Rusya’dan sonra ikinci en fazla

büyüyen lojistik ve endüstriyel pazar olmuştur. Türkiye lojistik ve

endüstriyel pazarlarının önümüzdeki beş yıl için büyüme beklentileri

sırasıyla %48 ve %26’dır. Göreceli ekonomik büyüme, gelişen

ulaşım altyapısı ve büyüyen orta sınıf Türkiye’nin sıralamadaki yerini

yükselten faktörler olmuştur.

Araştırmaya göre, önümüzdeki beş yıl boyunca lojistik pazarını

yönlendirmesi beklenen üç ana eğilim; e-ticaret ve çok kanallı

perakendecilik, yeni gelişen pazarlar ve yeni teknoloji

uygulamalarıdır. Bu beş yılda özellikle e-ticaret gelişmeyi tetikleyen

başlıca eğilim olarak öne çıkacaktır. Araştırma aynı zamanda tedarik

zincirlerinin en büyük probleminin artan ulaşım maliyetleri olduğunu

ve buna bağlı olarak çok fonksiyonlu ulaşım merkezleri yakınında

konumlanmanın öneminin arttığını vurgulamaktadır. .

Tesis büyüklüğü açısından 30,000 m² ile 50,000 m² arasında alan

sağlayan binalar, Türkiye lojistik pazarı kiralama işlemleri eğilimleri

ile uyumlu olarak en fazla tercih edilen tesis türü olmuşlardır.

Sürdürülebilirlik açısından ise, pazarda şu anda yüksek

sürdürebilirlik standartlarının belirlendiği ve yeni geliştirilen projelerin

rekabetçi olmak için bu sürdürülebilirlik standartlarını benimsemeleri

gerekeceği vurgulanmaktadır. Günümüzde ısıtma enerjisi tasarrufu

hali hazırda büyük ölçüde uygulanmaktadır ve elektrik enerjisi

tasarrufu önümüzdeki üç yıl boyunca yükselen eğilim olacaktır.

Talep

Birincil lojistik pazarları olan İstanbul ve Kocaeli bölgelerinin önemi,

A sınıfı lojistik arzına olan büyüyen talep ile birlikte 1Y 2014’te daha

da artmıştır. İlk yarıyıl boyunca en çok tercih edilen lojistik alt

pazarları Avrupa Yakası’nda Hadımköy ve Esenyurt, Asya

Yakası’nda ise Tuzla ve Kocaeli’nde Gebze olmuştur ve bu

pazarlara yönelik talebin önümüzdeki on iki ay boyunca da devam

etmesi beklenmektedir. Aşağıdaki harita lojistik ve lojistikle ilgili

hizmetleri sağlayacak alanlar olarak tasarlanan lojistik köyler ile

Marmara Bölgesi ve çevresinde büyümekte olan lojistik alt

pazarlarını göstermektedir.

Endüstriyel üretimdeki artış ve e-ticaretin büyümesi lojistik pazarına

olan talebi arttırmaktadır. Konsolidasyon ve kurum içi lojistik

çözümlerinin sonucu olarak, lojistik tesislerinin boyutlarındaki artış

İstanbul ve Kocaeli lojistik pazarını şekillendiren başlıca eğilimler

olmuştur. 5,000 m² ile 10,000 m² arasında değişen küçük tesisler ve

20,000 m² ile 40,000 m² arasında değişen büyük dağıtım merkezleri

1Y 2014’te en çok talep edilen lojistik tesisleri olmuşlardır.

Önümüzdeki on iki ay boyunca 5,000 m² ile 15,000 m² arasındaki

lojistik tesislerinin tercih edilmesi beklenmektedir. .

Pazardaki kullanılabilir stoka ve kur dalgalanmalarına rağmen,

lojistik sektörü birincil kira değerleri 1Y 2014’te USD 7 m²/ay

seviyesinde sabit kalmıştır. Lojistik pazarına olan talep güçlü olmaya

devam ederek birincil kiraları dengede tutmuştur. 1Ç 2009 ve

1Y 2014 arasındaki birincil kira seviyesi değişimi sonraki sayfadaki

grafikte gösterilmektedir.


Kaynak: JLL

Türkiye’ de Büyüyen Lojistik Alt Pazarları

Kaynak: JLL

BALO-Büyük Anadolu

Yurt İçi Lojistik Merkez Projeleri

Lojistik Organizasyonlar Aksıİstanbul-Kars-Tiflis Bakü Projesi

TCDD Lojistik Köyleri

Yurt İçi Ticaret Transfer Merkezleri

Transit ticaret/taşımacılık

Dış Ticaret ve Deniz Yolları

Dış Ticaret

Havayolu Taşımacılığı

Komşu Ülkelerle Karayolu ve Raylı Sistemlerle

Kiralama İşlemleri

Kaynak: JLL

Kiralama İşlemleri ( )m²

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

2010 2011 2012 2013 1Y 2013 1Y 2014

1Y 2014’te gerçekleşen kiralama işlem hacmi, 1Y 2013’e kıyasla

%29’luk bir artış göstermiştir. Eğer 2Y 2014’te benzer işlem hacmine

erişilmesi halinde, 2014 yılının kiralama işlemleri açısından,

2010 yılından beri en aktif yıl olarak ölçülen 2013’ü geçme ihtimali

bulunmaktadır.

Lojistik, elektronik, perakende ve tekstil firmaları 1Y 2014’te

kiralama işlem hacmi açısından en aktif firmalar olmuşlardır.

1Y 2014’te gerçekleşen önemli kiralama işlemleri arasında 28,000m²

alanın Ekol Lojistik, 23,500 m² alanın Bimeks, 11,500 m² alanın

Bernardo, 10,000 m² alanın Galata Taşımacılık ve 10,000 m² alanın

Nextlines Tekstil tarafından kiralanması işlemleri yer almaktadır.

Birincil Kira (USD / / ay)m²

Kaynak: JLL

$6.2

$6.3

$6.4

$6.5

$6.6

$6.7

$6.8

$6.9

$7.0

1Ç 2

009

2Ç 2

009

3Ç 2

009

4Ç 2

009

1Ç 2

010

2Ç 2

010

3Ç 2

010

4Ç 2

010

1Ç 2

011

2Ç 2

011

3Ç 2

011

4Ç 2

011

1Ç 2

012

2Ç 2

012

3Ç 2

012

4Ç 2

012

1Ç 2

013

2Ç 2

013

3Ç 2

013

4Ç 2

013

1Ç 2

014

2Ç 2

014

Kaynak: JLL, 1Y 2014

Önemli Kiralama İşlemleri ( )m²

Şehir Bölge Kiracı Kiralanan Alan (m²)

Kocaeli Çayırova Ekol 28,000

Kocaeli Şekerpınar Bimeks 23,500

Kocaeli Şekerpınar Bernardo 11,500

İstanbul Hadımköy Galata Taşımacılık 10,000

İstanbul Tuzla Nextlines Tekstil 10,000

İstanbul Esenyurt Ege Ulaşım 9,000

Kocaeli Çayırova GEFCO 9,000

İstanbul Hadımköy Borusan Lojistik 4,800

Arz

1Y 2014’te, İstanbul ve Kocaeli bölgeleri yeni ulaşım projeleri ile

ulaşılabilirliklerinin artmasıyla, Türkiye’nin en çok tercih edilen lojistik

pazarları olma özelliklerini korumuşlardır. 3. Köprü ve bağlantı

yollarının tamamlanması ile Gebze-Hadımköy aksının daha da

güçlenmesi beklenmektedir. Gebze’nin aynı zamanda mevcut

durumda planlanmakta olan liman projesi ile lojistik altyapısı

açısından daha da önem kazanacağı öngörülmektedir. Ek olarak,

Ro-Ro taşımacılığına hizmet ederek kargo taşımacılığında küresel

lider olmayı hedefleyen Limankent Projesi, 3. Havaalanı’na komşu

olacak şekilde planlanmaktadır. Limankent Projesi’nin 2018 yılında

tamamlanması beklenirken, 3. Köprü’nün teslim tarihi ise 2015

olarak beklenmektedir. .

2Y 2013 itibariyle 7 milyon m² olan İstanbul ve Kocaeli bölgesindeki

toplam lojistik arzının, 1Y 2014’e 7.6 milyon m²’ye ulaştığı ve

Türkiye’deki toplam lojistik arzının %40’ını oluşturduğu

görülmektedir. 1Y 2014’te lojistik arzının alt bölge dağılımı ise az

oranda bir değişim göstermiştir. İstanbul’un Avrupa Yakası’ndaki

payı %39’dan %40’a yükselirken; İstanbul Asya Yakası’nın payı

%24’ten %23’e, Kocaeli’nin payı ise %37’den %36’ya düşmüştür.

İnşaat halinde olan 563,000 m² stokun %51’i ise Asya Yakası’nda

bulunmaktadır. İnşaat halinde olan arza ek olarak, 2017 yıl sonunda

tamamlanması beklenen yaklaşık 2.5 milyon m² planlanan arz

bulunduğu tahmin edilmektedir. .

İstanbul ve Kocaeli’ndeki Başlıca Lojistik Alt Pazarları

%0

%2

%4

%6

%8

%10

%12

%14

0

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

3,000,000

3,500,000

4,000,000

İstanbul Avrupa İstanbul Asya Kocaeli

Mevcut Stok Gelecek Stok Boşluk Oranı

Kaynak: JLL,1Y 2014


Otel Pazarı Görünümü

Talep

Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı

Türkiye’ ye Gelen Yabancı Ziyaretçiler

26,337 27,07728,632

31,456 31,78334,910

10,476 10,903

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 Ocak -Mayıs2013

Ocak -Mayıs2014

Yaba

ncı

Turis

tG

eliş

leri

(000

)

Son yılların gözde turizm merkezlerinden olan İstanbul’un, bütün bir

yıla yayılan istikrarlı otel doluluk oranları, dengeli bir şekilde iş, tatil

ve firmaların çalışanlarını motive etmek için düzenledikleri ziyaretler

ile desteklenmiştir. Ancak Haziran 2013’ten bu yana süregelen

politik ve ekonomik gelişmelere bağlı olarak turizm sektörü olumsuz

olarak etkilenmiş ve talepte önemli bir düşüş yaşanmıştır.

Zayıflayan otel performansı trendine rağmen, yabancı ziyaretçi

sayılarında artış gözlemlenmektedir. Türkiye’ye gelen yabancı

ziyaretçi sayısı Ocak-Mayıs 2014 itibariyle, 2013 yılının aynı

döneme kıyasla %4.1 oranında bir artışla, 10.9 milyona ulaşmıştır.

İstanbul’a gelen yabancı ziyaretçi sayısı da, %8’lik bir büyüme

göstererek yaklaşık 4.3 milyona yükselmiştir.

Son yıllarda, İstanbul uluslararası yolcular için önemli bir aktarma

merkezi haline gelmiştir. Örneğin, İstanbul Atatürk Havalimanı,

Avrupa’nın üçüncü en yoğun havalimanı olma yolunda

ilerlemektedir. İstanbul Atatürk Havalimanı aynı zamanda 20 yeni

varış noktası ile Euro Annies 2014 yarışmasında “En Fazla Yeni

Rotaya Sahip Havalimanı” ödülünü almıştır. Ocak-Mayıs 2014

itibariyle toplam yolcu sayısı ise %11 artarak, yaklaşık 22.1

milyon seviyesine ulaşmıştır.

Kaynak: Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğü

Gelen Yolcu: Sabiha Gökçen ve İstanbul Atatürk Havalimanları

6,51711,190 13,125 14,686

18,522

6,3128,615

29,81332,144

37,395

45,092

51,298

19,95722,080

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

2009 2010 2011 2012 2013 Ocak-Mayıs2013

Ocak -Mayıs2014

Yolc

u G

eliş

leri

(000

)

Sabiha Gökçen Havalimanı İstanbul Atatürk Havalimanı

İstanbul Atatürk Havalimanı’nın yanı sıra, İstanbul’un Asya

Yakası’nda konumlanan Sabiha Gökçen Havalimanı da önemli bir

büyüme eğilimi göstermiştir. Havalimanı 2013 yılında 18.5 milyon

yolcuya hizmet ederek, dünyanın ve Avrupa’nın en hızlı büyüyen

havalimanlarında biri olmuştur. Ocak-Mayıs 2014 itibariyle toplam

yolcu sayısı %36 artarak 8.6 milyona ulaşmıştır. .

İstanbul aynı zamanda dünyanın önde gelen kongre merkezlerinden

biridir. International Congress and Convention Association

(ICCA)’ya göre bu talepteki artış, kongre turizmi açısından Türkiye’yi

dünyada en çok tercih edilen 18. ülke haline getirirken, İstanbul

8. sıradadır. İstanbul Kongre ve Ziyaretçi Bürosu’na göre ise 2012

yılında şehir çapında 128 konferans organize edilmiş olup, bu

rakam 2013 yılında %14 artış göstererek 146’ya ulaşmıştır.

Artan turizm talebini desteklemek için, İstanbul Büyükşehir

Belediyesi geçtiğimiz yıllarda tamamlanan ve devam eden

yatırımlarla şehrin altyapısını geliştirmektedir. 3. Havalimanı,

3. Köprü, İstanbul Finans Merkezi, hızlı tren ve Kuzey Marmara

Otoyolu gibi projelerin ziyaretçi sayılarını olumlu yönde etkilemesi

beklenmektedir.Wyndham Grand İstanbul Levent

0

20

40

60

80

100

120

140

160

2010 2011 2012 2013 Ocak -Mayıs2014

2015*Kesinleşen

2016*Kesinleşen

Kaynak: İstanbul Kongre ve Ziyaretçi Bürosu

İstanbul Uluslararası Konferans ve Sergi Talebi

ıs ıyaS kil nik t

E


Görünüm

Genel olarak 2014 yılında otel performanslarında kısmi oranda

düşüş yaşanması beklenmektedir. Bununla birlikte otel yatırımcı ve

işletmecilerinin doluluk oranlarından ziyade, ortalama oda fiyatlarına

odaklanacakları öngörülmektedir. Otel performanslarındaki düşüşe

rağmen, uzun vadede Türkiye otel pazarı öngörülerinin pozitif

olacağı beklenmektedir. İstanbul makro-ekonomik görünümü

ümit verici olurken, yabancı ve yerli yatırımcılar yeni projelerde yer

almak ve pazardaki turizm ve konaklama potansiyelinden

faydalanma eğilimi beklenmektedir..

Otel Performansı İstanbul

İstanbul Genel Set Otel Performansı

40%

60%

80%

60

80

100

120

140

160

180

2009 2010 2011 2012 2013

Euro Bazında Otel Performansı - Genel Set

Ortalama Oda Fiyatları (EUR) Oda Başına Gelir (EUR) Doluluk Oranı (%)

Kaynak: STR Global

Euro Bazında Otel Performansı - Lüks Set

0%

20%

40%

60%

80%

100%

507090

110130150170190210230250

2009 2010 2011 2012 2013

Ortalama Oda Fiyatları (EUR) Oda Başına Gelir (EUR) Doluluk Oranı (%)

İstanbul Lüks Set Otel Performansı

Kaynak: STR Global

Geçmişten bu yana İstanbul otel pazarı değişken dinamiklere sahip

olmuştur ve ülkenin politik gündeminden doğrudan etkilenmiştir. Son

yıllarda sektörde görülen güçlü ve istikrarlı büyüme eğilimleri,

Haziran 2013’ten bu yana inişe geçmiştir. Bütün bunlara ek olarak,

son yıllarda otel arzındaki dikkate değer artışın, otel doluluk ve

performanslarını olumsuz etkilediği gözlemlenmektedir. .

Mayıs 2013 ile karşılaştırıldığında, İstanbul genel set otel pazarı üç

performans ölçütünde de düşüş göstermiştir. Ocak-Mayıs 2014

itibariyle oda başına gelir %21.1’lik bir düşüşle EUR 82.6’ya

gerilerken, doluluk oranları %10.8 düşerek %62.9 seviyesine

ulaşmıştır. .

İstanbul lüks otel pazarında ise Ocak-Mayıs 2014 itibariyle oda

başına gelir %20.3 düşerek EUR 129.7 seviyesine, doluluk oranları

ise %11.4 düşüş yaşayarak %62.6 seviyesine gerilemiştir.

Arz

Mayıs 2014 itibariyle, 5 yıldızlı otellerin oda sayısının, İstanbul’daki

toplam arz içerisinde %41’lik bir paya sahip olduğu görülmektedir.

Asya Yakası’ndaki oteller ise oteller ise İstanbul’ daki toplam arzının

%12’sini temsil etmektedir. Eğer, mevcut durumda inşaat halinde

.

İstanbul: Mevcut ve Gelecek Arz

Kaynak: JLL

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Oda

Say

ısı

Mevcut İnşaat Halinde & Planlanan

1Y 2014’ deki Başlıca Hotel Açılışları

Kaynak: JLL

Otel Oda Sayısı Lokasyon

Hilton Istanbul Bomonti Hotel 829 Bomonti

Radisson Blu Hotel Spa&Tuzla 249 Tuzla

Radisson Blu Şişli 291 Şişli

Marriott Hotel Şişli 259 Şişli

Dedeman Bostancı 252 Bostancı

Mercure Hotel Taksim 137 Gümüşsuyu

Geçtiğimiz yıllarda, İstanbul’daki otel yatırımları oldukça aktif

olmuştur. Gelişmiş ve rekabetçi pazar koşullarına bağlı olarak

özellikle uluslararası otel markalarının yatırımcılar tarafından daha

fazla tercih edilir hale geldiği görülmektedir. Başlıca uluslararası

operatörler, üst segmenteki lüks otel markalarının yanı sıra, diğer

segmentlerdeki otel markalarıyla da pazarda büyümektedirler.

Buna rağmen pazarda halen ‘marka otel’ kategorisinde özellikle orta

ve ekonomi segmentlerinde arzın kısıtlı olduğu görülmektedir. Ek

olarak, ‘uzun süreli konaklama sağlayan otel’ segmentinin, İstanbul

ile birlikte ikincil şehirlerde de başarılı olma potansiyelinin olduğu

düşünülmektedir. .

ve planlanmakta olan tüm otel projeleri tamamlanırsa, İstanbul’daki

toplam otel arzının 2016 yılsonu itibariyle %12 artması

beklenmektedir. .


Ocak-Mayıs2013

Ocak-Mayıs2014

Ocak-Mayıs2013

Ocak-Mayıs2014

MM Plaza Nispetiye Mah. Başlık Sok. No: 3 Kat 1 34340 Levent - İstanbul, Türkiye

Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı - Temmuz 2014

www.jll.com.tr

JLL tarafından yayınlanan OnPoint raporları, gayrimenkul sektörüne dair, her yan yıldaki önemli noktalar, uzmanlaşmışaraştırmalar ve yükselen trendler ile ilgili öngörüleri ortaya çıkaran bilgiler sunar.

İstanbul

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of

Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We

would like to be told of any such errors in order to correct them.

Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.

Avi Alkaş, MRICS, CSM, CMD, CLS, CRXÜlke BaşkanıTel + 90 (212) 350 [email protected]

İdil HamzadiDirektör, Sermaye PiyasalarıTel + 90 (212) 350 [email protected]

Volkan MüllerCOO, CFOİcra Kurulu ÜyesiTel + 90 (212) 350 [email protected]

Burçin Yıldıran Sezen, MRICSYardımcı Direktör, Danışmanlık HizmetleriTel + 90 (212) 350 [email protected]

1

Sayat DeliceDirektör, Perakende HizmetleriTel + 90 (212) 350 [email protected]

Ayşe Nur TekerMüdür, Otel ve Ağırlama GrubuTel + 90 (212) 350 [email protected]

Ece Sert ÖzcanKıdemli Analist, Danışmanlık Hizmetleri Tel +90 (212) 350 0874 [email protected]

JLL Türkiye

Yavuz Can ParlarAnalist, Danışmanlık Hizmetleri Tel + 90 (212) 350 0808 [email protected]

Nevzat YavanDirektör, Mülk YönetimiTel + 90 (212) 350 [email protected]

Ümit Kurt, MRICSDirektör, Kurumsal ÇözümlerTel + 90 (212) 350 [email protected]

Gün Gökkaya Yardımcı Direktör, Ofis ve Lojistik Tel + 90 (212) 350 08 [email protected]

Elif İzgi Topbaş, MRICS, DipSCMYardımcı Direktör, Danışmanlık HizmetleriTel + 90 (212) 350 [email protected]