1. Rente updateHypotheek27 juli 2011 Een uitgave van Geld.nlD3 KernpuntenHypotheekrenteontwikkeling: korte rente stijgt, lange rente daaltNieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) per 1 augustus, wat verandert er?Kabinet verlaagt overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procent Hypotheekrenteontwikkeling: korte rente stijgt, lange rente daalt Over de eerste helft van 2011 heeft de variabele hypotheekrente de stijgende lijn die in september 2010 is gestart, voortgezet. Dat laat een inventarisatie van de hypotheektarieven door de financile vergelijkingswebsite Geld.nl zien. In januari van dit jaar bedroeg de gemiddelde variabele rente van een aflossingsvrije hypotheek 3,21%. Dit tarief steeg in een half jaar tijd met ruim een kwart procentpunt naar 3,48%. Ook de interbancaire rentes lieten een stijging zien. De 3-maands Euribor, waarop de variabele hypotheekrente is gebaseerd, steeg in die periode namelijk van 1% naar 1,5%.3,60% 1,8003,50% 1,6001,4003,40%1,2003,30% 1,0003,20% 0,8000,6003,10%0,4003,00% 0,2002,90% 0,000Grafiek 1: ontwikkeling variabele hypotheekrente*Grafiek 2: ontwikkeling hypotheekrente 5, 10 en 20 jaar vast* De interbancaire rentes lopen meestal voor op rentestappen van de Europese Centrale Bank (ECB). Het ECB-tarief is in april voor de eerste keer sinds mei 2009 verhoogd, van 1 naar 1,25%. De centrale bank liet toen doorschemeren de rente geleidelijk en in kleine stappen te verhogen. De grootste reden voor de verhogingen zou zijn dat de rente ongekend laag was en niet meer paste bij de stand van de conjunctuur. Tijdens de maandelijkse ECB-vergadering afgelopen 7 juli besloten de centrale bankiers het tarief nogmaals met een kwart procentpunt te verhogen, van 1,25 naar 1,5%. Verwachting In de toelichting op het laatste rentebesluit van de ECB hintte ECB-president Trichet erop dat de rente de komende maand ongewijzigd zal blijven. Wel ligt het in de lijn der verwachting dat de rente in de loop van het jaar verder zal worden opgetrokken. Voor de komende tijd wordt daarom verwacht dat het Euribortarief, en daarmee de variabele hypotheekrente, op hetzelfde niveau zullen blijven of licht zullen stijgen. De hypotheekrentes met een rentevaste periode stegen tot en met april en zetten daarna een daling in. Wel liggen de huidige tarieven voor vijf, tien en twintig jaar vast nog altijd hoger dan in januari van dit jaar. De kapitaalmarktrente (10-jaars staatslening) laat een wisselend beeld zien. Ze staat momenteel onder neerwaartse druk, met name vanwege onzekerheid over het economisch herstel en de zorgen rondom de eurocrisis. Op basis daarvan is de verwachting dat de rentetarieven voor hypotheken met een lange rentevaste periode de komende tijd verder zullen dalen.

2. 7,00%4 6,00% 3,5 5,00%3 4,00% 2,5 3,00%2 2,00% 1,5 1,00%1 0,00% 0,50 5 jaar vast10 jaar vast20 jaar vast Grafiek 3: ontwikkeling 3-maands EuriborGrafiek 4: ontwikkeling rendement 10-jaars staatsleniZet het economisch herstel door, dan kan de kapitaalmarktrente de opwaartse trend weer hervatten en zullen ookde hypotheektarieven mogelijk weer gaan stijgen. Met het akkoord dat afgelopen 21 juli door de staats- enregeringsleiders van de zeventien eurolanden is bereikt over een nieuw steunpakket voor Griekenland, is de drukal enigszins van de ketel.Nieuwe gedragscode per 1 augustus, wat verandert er?Over een paar dagen is het zover. Op 1 augustus worden de regels voor het verstrekken van hypotheken aangepast.Vanzelfsprekend roept dit bij consumenten de nodige vragen op. Hieronder in het kort de belangrijkste wijzigingenen antwoorden op enkele veelgestelde vragen. Ook wordt ingegaan op gevolgen van de aangepaste regels voorverschillende groepen consumenten.De Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GFH) die tot dusver werd gehanteerd was weliswaar streng, maar doorde ruime mogelijkheden om af te wijken ging het toch vaak mis. Er waren geen eisen over de maximale financieringten opzichte van de waarde van de woning, wat regelmatig leidde tot restschulden bij verkoop. Ook over definancieringsvorm bestonden tot op heden geen eisen.Om de consument beter te beschermen heeft de minister van Financin ingegrepen en de banken om een herzienegedragscode gevraagd. De nieuwe regels voor de verstrekking van hypotheken worden per 1 augustus van kracht.Vanaf die datum zal een hypotheek meer in verhouding moeten staan met de waarde van de woning. Maar watbetekent dit nu concreet voor de consument?De nieuwe gedragscode in het kort:Er mag niet meer worden geleend dan 104 procent van de waarde van de woning (exclusiefoverdrachtsbelasting). Voor hypotheken zonder NHG werd hier in de gedragscode tot op heden geen maximumaan gesteld.De financiering van de woning mag voor maximaal 50 procent van de marktwaarde van de woning aflossingsvrijzijn. Er moet dus op de financiering worden afgelost. In welke vorm de aflossing plaatsvindt, is vrij te kiezen.Afwijken van de norm is beperkter mogelijk. Dit is enkel toegestaan bij:a. Oversluiten mits de nieuwe financiering niet meer bedraagt dan de oude financiering plus bijkomendeoversluitkosten.b. Restschuld wanneer bij verkoop van de woning een restschuld ontstaat, mag dit bedrag bij het verstrekkenvan een nieuwe hypotheek worden meegefinancierd.c. Energiebesparende maatregelen koopt de consument een woning met energiebesparende voorzieningen ofis de woning voorzien van een A-label, dan mag de geldverstrekker afwijken van de standaardnorm. Over dehoogte van deze afwijking wordt door het Contactorgaan Hypothecair Financiers momenteel nog met hetNibud overlegd. 3. Wat betekent de nieuwe gedragscode voor: Starters, ofwel kopers van een eerste woning?Voor de meeste starters zal de nieuwe gedragscode weinig tot geen gevolgen hebben. Starters die met NationaleHypotheek Garantie (NHG) willen lenen, zullen zelfs helemaal niets van de aangescherpte regels merken. De NHG-regeling kent immers al een beperking op de omvang van het aflossingsvrije deel van de lening. Ook bestond er bijNHG al een beperking voor de verhouding tussen de hoogte van de hypotheeklening en de woningwaarde (112procent).Wat voor starters interessant kan zijn aan de nieuwe gedragscode is het feit dat een borgstelling door de ouders alseen zogenaamde bijzondere situatie kan worden gezien. Daarmee kan een ander inkomen of hogerelastenberekening worden toegepast die toch tot een verantwoorde lening zal leiden. De hypotheekverstrekker moetzon bijzondere situatie wel als blijvend bestempelen. M.a.w.: hij moet er zeker van kunnen zijn dat de situatie eenduurzaam karakter heeft. Doorstromers?Huizenbezitters die een andere woning willen kopen, kunnen wel wat merken van de aangescherpte hypotheekregels.Dit is overigens alleen het geval wanneer zij een hypotheek hebben zonder NHG en meer dan de helft van dewoningwaarde aflossingsvrij hebben gefinancierd. Bij het oversluiten van de hypotheek kan de hypotheekverstrekkereisen dat de lening wordt aangepast zodat maximaal de helft aflossingsvrij is. Dit kan hogere maandlasten tot gevolghebben. Hypotheekbezitters?Voor bezitters van een eigen woning die niet van plan zijn te verhuizen en hun huidige hypotheek willen behouden,zijn de nieuwe hypotheekregels niet van toepassing. Deze gelden dus alleen voor nieuw af te sluiten hypothecaireleningen. Overstappers?Voor huizenbezitters die weg willen bij hun huidige hypotheekverstrekker, omdat deze bijvoorbeeld een te hoge rentevraagt, geldt een uitzondering. De nieuwe hypotheek mag meer dan 110 procent van de woningwaarde bedragen, opvoorwaarde dat de consument in de woning blijft wonen en het hypotheekbedrag van de nieuwe hypotheek niethoger is dan de oude hypotheek plus bijkomende kosten (afsluitkosten, notaris, etc.). Verbouwers?Wil een woningbezitter zijn of haar hypotheekbedrag verhogen, bijvoorbeeld voor een verbouwing, dan is de nieuwegedragscode wel van toepassing. Wanneer er niet met NHG is geleend en het aflossingsvrije deel meer dan de helftvan het totaal bedraagt, moet de huizenbezitter opletten. De bank kan in dat geval aandringen op een aanpassing vande bestaande hypotheek, zodat de financiering wel voor maximaal 50 procent van de woningwaarde aflossingsvrij is.Een aantal veelgestelde vragen over de nieuwe GHF:Moet een offerte die voor 1 augustus is uitgebracht van een hypotheek die pas na 1 augustus passeert, voldoen aan denieuwe eisen?De offertedatum is hierbij leidend. Dat betekent dat offertes die worden uitgebracht na 1 augustus, dienen te voldoenaan de nieuwe eisen. Wordt een offerte voor die datum uitgebracht, dan is de oude gedragscode nog van toepassing.Betekent het feit dat er niet meer dan 50% aflossingsvrij mag gesloten dat er geen beleggingshypotheken meermorgen worden afgesloten? Daarbij staat het aflossingsbedrag aan het einde van de looptijd immers niet vast.Nee. De eis dat maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij gefinancierd mag zijn, wil niet zeggen dat er geenbeleggingshypotheken meer mogen worden gesloten. Wel moet er in het beoogde eindkapitaal rekening wordengehouden met een realistisch en redelijk rendement. Hypotheekverstrekkers en tussenpersonen kunnen hiervoor deNadere regeling gedragstoezicht financile dienstverlening van de AFM raadplegen.Wat is het verband tussen het Toetskader van de AFM en de nieuwe GHF?In het verleden heeft de AFM regelmatig kenbaar gemaakt dat ze bezorgd is over de Nederlandse hypotheekmarkt. Inseptember 2009 is daarom het Toetskader Hypothecaire Financieringen in de markt gentroduceerd. De AFM deed indat toetskader voorstellen om de risicos op de hypotheekmarkt te beperken. Marktpartijen en brancheorganisaties 4. hebben vervolgens de mogelijkheid gekregen op het toetskader te reageren. De minister van Financin boodaanbieders van hypotheken de mogelijkheid om met alternatieve voorstellen te komen die een gelijke beschermingzouden bieden als het toetskader van de AFM. Dit resulteerde in een nieuwe GHF die vervolgens door zowel deNederlandse Vereniging van Banken (NVB) als het Verbond van Verzekeraars is onderschreven en vanaf 1 augustus inwerking treedt.Eerder stelde de AFM voor om de top van een hypotheek in zeven jaar af te lossen. Wat is er met dit voorstel gebeurd?De AFM heeft naast de voorstellen van banken en verzekeraars een alternatief voorgesteld. Dit hield in dathuizenkopers niet meer zouden mogen lenen dan 112% van de aankoopprijs van de woning. De top van de hypotheek(maximaal 12%) zou vervolgens versneld, om precies te zijn binnen zeven jaar, afgelost moeten worden. Minister DeJager voelde echter niet veel voor het AFM-plan en koos enkel de twee maatregelen die waren voorgesteld doorbanken en verzekeraars. Deze zouden de consument volgens hem voorlopig voldoende beschermen.Kabinet verlaagt overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procentOm het vertrouwen op de woningmarkt te versterken en de doorstroming voor huurders en kopers te bevorderen,heeft het kabinet besloten de overdrachtsbelasting gedurende een jaar omlaag te brengen van 6 naar 2 procent.Het kabinet geeft met deze maatregel een belangrijke impuls om de stagnatie op de Nederlandse woningmarkt tedoorbreken.Het vertrouwen dat consumenten hebben in de woningmarkt is al tijden zeer laag. Om het vertrouwen te versterkengaat de overdrachtsbelasting van 15 juni 2011 tot 1 juli 2012 omlaag. Dit is zowel gunstig voor starters op dewoningmarkt, zoals huurders die graag een woning willen kopen, als voor doorstromers. Deze kunnen hun oudewoning immers gemakkelijker verkopen. In combinatie met het handhaven van de hypotheekrenteaftrek zou hetverlagen van de overdrachtsbelasting moeten leiden tot een impuls voor de woningmarkt.Directeur van VBO-makelaar Hans van der Ploeg is blij dat het kabinet de koers heeft bijgesteld. Dat duwtje in de rughad de woningmarkt nou net nodig om de wind weer in de zeilen te krijgen. Ik ben ervan overtuigd dat dit veelmensen zal aansporen hun verhuiswens om te zetten in een concrete zoekactie. Volgens Van der Ploeg wijst eeneerste peiling onder VBO-makelaars al in die richting en ziet het merendeel van de makelaars het aantalbezichtigingen met 10 tot 25 procent stijgen.Ook de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) verwacht dat de regeringsmaatregel een gunstige werking zalhebben. Voorzitter van de NVM Ger Hukker verwacht dat de maatregel bijdraagt aan het doorbreken van denegatieve spiraal waarin we tot dit moment hebben gezeten. Hukker: Het aantal woningverkopen zal het komendkwartaal naar verwachting 10 procent hoger zijn dan over het derde kwartaal van 2010 door de belastingverlaging.Volgens de voorzitter is het nu aan de markt om bij te dragen aan het succes ervan. Het is belangrijk omconsumenten met woonwensen te wijzen op de enorme kansen en voordelen van dit moment.NHGDe verlaging van de overdrachtsbelasting is van directe invloed op de regelgeving van de Nationale HypotheekGarantie (NHG). Tot op heden is in de regels opgenomen dat de kosten van een bestaande woning bestaan uit dekoopsom vermeerderd met 12 procent bijkomende kosten. Dit percentage bijkomende kosten wordt deels bepaalddoor de overdrachtsbelasting. Als gevolg van het kabinetsbesluit heeft het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW)besloten het percentage bijkomende kosten voor de aankop van een bestaande woning te verlagen van 12 naar 8procent. De NHG-kostengrens van 350.000 euro blijft ongewijzigd. Met ingang van 15 juni 2011 mag de maximaal metNHG financierbare woning 324.074 euro kosten. Voorheen was dit maximaal 312.500 euro. Consumenten die eerdernet buiten de NHG-kostengrens vielen, kunnen door deze wijziging dus alsnog voor een hypotheek met NHG inaanmerking komen.