AT OSBORNE
�Multidisciplinair bureau
�Werkt aan oplossingen voor
ruimtelijke vraagstukken
�Met 150 adviseurs en managers
� Legal & Contracting
� Project en Interim Executives
Strategisch Strategisch Strategisch Strategisch rekenen aan rekenen aan rekenen aan rekenen aan zorgvastgoedzorgvastgoedzorgvastgoedzorgvastgoed
AT Osborne ondersteunt ondernemers in de zorg bij het AT Osborne ondersteunt ondernemers in de zorg bij het AT Osborne ondersteunt ondernemers in de zorg bij het AT Osborne ondersteunt ondernemers in de zorg bij het
strategisch rekenen aan huisvesting en vastgoed met:strategisch rekenen aan huisvesting en vastgoed met:strategisch rekenen aan huisvesting en vastgoed met:strategisch rekenen aan huisvesting en vastgoed met:
• Analyse van bedrijfs-, vastgoed- en toekomstwaarde
• Financial engineering en implementatie Asset Management
• Strategische portefeuilleanalyse
• Business cases (ook voor financiers en WfZ)
• (financiële) Scenarioplanning– en analyse
• Investeringsplanning – en selectie
• Bouwkostenmanagement
• Interne verrekening van huisvestingslasten
(huurder-verhuurder)
• Risicomanagement
Actualiteit
� Veel ontwikkelingen (pakket, concentratie, private initiatieven)
� icm aanpassingen financieringssystematiek (DOT, ZZP, NHC)
� icm overgangen en dubbele systemen (segmenten, transitie, garantie)
� icm onduidelijkheden (bevoorschotting, groei)
� Nieuwe financiering vastgoed …
� Overstap naar integrale, productiegerelateerde bekostiging
� Dus kapitaallastenvergoeding gekoppeld aan productie
� …leidt tot nieuwe strategische onderwerpen en risico’s
� Boekwaarde, impairment, rendement, restwaarde
� Afschrijvingsbeleid, rentemanagement, portefeuillemanagement
� …maakt strategisch vastgoedmanagement essentieel
� Matchen (huidig) vastgoed en (toekomstige) huisvestingsbehoefte
� Strategie, gebruik, exploitatie en resultaat
� … en financiën niet makkelijker
� Ontwikkelingen vergen investeringen
� Eisen financiers worden strenger
� Solvabiliteit en liquiditeit nog niet op orde4
Actualiteit (GGZ)
� Structureel (forse) bezuinigingen op de GGZ� als onderdeel van de aanpak AWBZ door pakketmaatregelen, eigen
bijdragen of budgetkortingen;
� Overhevelen functies en budget naar WMO (zonder oormerk)
� Invoeren prestatiebekostiging en nhc’s� NHC’s onderhandelbaar
� Afbouw (lucratieve) klinische capaciteit
� Impact van scheiding wonen-zorg (SWZ)
� Afbouwen risico-verevening� risico’s doorleggen aan zorgbedrijven?
� Wijzigingen voor lange termijn onbekend?
5
NHC ≠Huur ≠ Kapitaallasten!
exploitatiekosten
RVE’sHuurder/gebruikers
RVE’sHuurder/gebruikers
kapitaallastendekking
integrale tarieven (p*q)= inkomende NHC
Raad van BestuurEigenaar / belegger
Raad van BestuurEigenaar / belegger
vergoeding gebruik
Vereiste Kapitaallasten-dekking
VastgoedbedrijfVerhuurder/beheerder
VastgoedbedrijfVerhuurder/beheerder
6
Strategisch Vastgoedmanagement
8
1
organisatiestrategie
1
organisatiestrategie
5
vastgoedplannen
5
vastgoedplannen
5
Vastgoedportfolio
5
Vastgoedportfolio
2
vastgoedstrategie
2
vastgoedstrategie
4
Financiële positie
4
Financiële positie
3
scenarioplanning
3
scenarioplanning
ambitiesambities
6
Vastgoedorgani-satie inrichten
6
Vastgoedorgani-satie inrichten
7
vastgoedprocessen ontwerpen
7
vastgoedprocessen ontwerpen
Designing Financial Accommodation Strategies (DfAS)
9
Huidige
behoefte
Huidige
behoefte
Toekomstig
aanbod
Toekomstig
aanbod
Actueel
aanbod
Actueel
aanbod
vraagvraag
To
eko
mstig
e s
itua
tieaanbodaanbodHu
idig
e s
itu
atie Scenario
analyses
huidige
‘(mis)match’
toekomstige
‘(mis)match’
Strategisch vastgoedplan
Marktonderzoek
& ambities
Marktonderzoek
& ambities
Toekomstige
financiën
Toekomstige
financiën
Huidige
financiën
Huidige
financiën Investeringsstrategie
financiënfinanciën
scenarioscenarioscenarioscenariovariantvariant
scenarioscenarioscenarioscenario
scenarioscenarioToekomstige
behoefte
Toekomstige
behoefte
Investering-Scenario Analysetool (IS-Ato)
� Ambities en scenario’s worden vertaald in vastgoedstrategieën;
� Vastgoedstrategieën worden uitgewerkt in investeringsvarianten.
� Investeringen hebben lange termijn effecten op liquiditeit, resultaat en vermogen (en dus op de ratio’s)
� Dus vergt dit een onderbouwde investeringsstrategie.
� Met IS-Ato van AT Osborne geven we inzicht in de lange termijn effecten van verschillende strategieën en/of varianten
op de financiële gezondheid van de instelling.
11
Investering-Scenario Analysetool (IS-Ato)
12
Opbrengsten(KSGE)
Opbrengsten(KSGE)
BouwkostenBouwkosten
Kosten(KSGE)Kosten(KSGE)
ImpairmentImpairment
W&V-rekening
(EBITDA)
W&V-rekening
(EBITDA)
BalansBalans
RenteRente
FinancieringFinanciering
AfschrijfstaatAfschrijfstaat BoekwaardeBoekwaarde
InvesteringenInvesteringen
ParametersParameters
Scenario’sStrategieënVarianten
Scenario’sStrategieënVarianten
Kasstroom-schema
5-10-20 jaar
Kasstroom-schema
5-10-20 jaarBedrijfs-waardeBedrijfs-waarde
Aan welke scenario’s hebben we zoal gerekend?
16
� Invoering prestatiebekostiging inclusief overgangsregime
� Omzetverlies door overheveling functies WMO
� Invoering scheiden wonen en zorg
� Invoering ‘nieuwe werken’
� Tariefkortingen en onderhandelbare nhc (afromen)
� Herbezinning nieuwbouw of renoveren (bijv. met kwaliteitsimpuls)
� Verschillende optimalisaties
WELKE HUUR WELKE HUUR WELKE HUUR WELKE HUUR MOETEN WE MOETEN WE MOETEN WE MOETEN WE
REKENENREKENENREKENENREKENEN…
Het huurder-verhuurdermodel
19
exploitatiekosten
RVE’sRVE’s
kapitaallastendekking
verzekeraarsverzekeraarsfinanciersfinanciers
integrale tarieven (p*q)
inve
steringen
vastgoedbedrijfvastgoedbedrijf
Raad van Bestuur
treasury / control
Raad van Bestuur
treasury / control
renteaflossing
productieafspraak
vergoeding gebruik
kapitaallastendekking
kapitaallasten
Uitwerking Huurder-verhuurdermodel
� Er wordt een intern huurstelsel geïntroduceerd � i.c.m. Strategisch vastgoedplan voor concern, uitgewerkt in huisvestingsvarianten per RVE!
� Raad van Bestuur is eigenaar van het vastgoed (belegger)
� ‘Producerende’ eenheden (RVE’s) zijn gebruiker en huurder� betalen ‘huur’ voor gebruikte vastgoed (in m2 BVO).
� betalen via opslag voor eenheden zonder productie (RvB, Vastgoedbedrijf, staf etc.).
� Vastgoedbedrijf treedt op als portfoliomanager, verhuurder en beheerder. � zij int de ‘huren’
� zij betaalt de kosten van het vastgoed.
� Primaire prikkels voor efficiënt gebruik van vastgoed en huisvesting:� voor RVE’s om ‘uitgaven’ (verschuldigde huur) binnen eigen ‘inkomsten’ (nhc’s) te houden
(en dus afhankelijk van de productie).
� voor vastgoedbedrijf om ‘ opbrengsten’ (geïnde huren) werkelijke ‘kosten’ (huur, pacht, rente en afschrijvingen) te laten dekken.
� In beginsel moet het stelsel de werkelijkheid benaderen� Totaal te betalen ‘huur’ moet voldoende zijn om werkelijke kosten te dekken (voor VGB).
� Het model moet redelijk aansluiten bij de werkelijkheid van de nhc-vergoeding.
20
De huur ?
De huur heeft relatie met:
1. de kostenstructuur (NB object of gebruiker)
2. de markt
3. het beleid
Een aantal modellen voor het berekenen van de vergoeding :
1. Huurkapitalisatiemethode• Hoe stel je de kapitalisatiefactor vast? NAR en BAR
• Welke waarde kapitaliseer je?
2. Actuele waarde (markthuur)• Voor courante gebouwen (getaxeerd) een te hoge huur?
• Voor niet courante gebouwen (gecorrigeerde vervangingswaarde) een te lage huur?
• En dus grote verschillen in huurprijzen
3. Puntenstelsel• Sorteert voor op SWZ
• Maar er is geen relatie met de werkelijke kosten van het vastgoed
4. Kostprijsdekkende huur• Veel aannames over de toekomst (subjectief?)
• Met grote invloed (restwaarde, looptijd).
21
De kostprijsdekkende huur
De kostprijsdekkende huur veronderstelt alle met het vastgoed samenhangende kosten, gedurende de looptijd van het project, kostenneutraal te dekken.� Berekenen met de DCF-methode.
� Alle werkelijke kosten die gemaakt worden (door vastgoedbedrijf) omvastgoed ter beschikking te kunnen stellen (aan gebruikers)
Kostprijsdekkende huurmethode:� de aanvangshuur (H1) waarvoor geldt dat ,
� gedurende een periode (N)
� gegeven jaarlijkse huuraanpassing (i) en rendementseis (r),
� de contante waarde van de huren (CWhuren) gelijk is aan
� de contante waarde van de investering (CWI)
� plus de contante waarde van de exploitatielasten (CWEX)
� minus de contante waarde van de restwaarde (CWRW).
22
Wat ‘moet’ er in de kostprijsdekkende huur?
� In principe alle werkelijke kosten die gemaakt worden (door vastgoedbedrijf) omvastgoed ter beschikking te kunnen stellen (aan gebruikers)
� De kostencomponenten bestaan uit:
� Kapitaallasten initiële investering
� Renovaties en groot onderhoud
� Dagelijks onderhoud
� Schoonmaakonderhoud
� Energie
� Services
� Belastingen en heffingen
� Beheer- en apparaatskosten
� Uit welke kosten huur wordt samengesteld is uiteindelijk een beleidskeuze.
23
Verhuur & exploitatiemodel
24
ObjectObject
RVERVE
Productie klinischProductie klinisch
RuimtenRuimten DCFParameters
DCFParameters
DCF-huurDCF-huur
Productie ambulantProductie ambulant
Productie andersProductie anders
Totale productieper RVE
Totale productieper RVE
NHCParameters
NHCParameters
Totale NHCper RVE
Totale NHCper RVE
Totale huurperRVETotale huurperRVE
ObjectObject
ObjectObject
Ruimte-clusterperRVE
Ruimte-clusterperRVE
Huurper ruimte-cluster
Huurper ruimte-cluster
INSTROOMINSTROOMINSTROOMINSTROOM----////----
UITSTROOMUITSTROOMUITSTROOMUITSTROOM====
SALDO
INSTROOMINSTROOMINSTROOMINSTROOM----////----
UITSTROOMUITSTROOMUITSTROOMUITSTROOM====
SALDO
INSTROOMINSTROOMINSTROOMINSTROOM----////----
UITSTROOMUITSTROOMUITSTROOMUITSTROOM====
SALDO
INSTROOMINSTROOMINSTROOMINSTROOM----////----
UITSTROOMUITSTROOMUITSTROOMUITSTROOM====
SALDO
INSTROOMINSTROOMINSTROOMINSTROOM----////----
UITSTROOMUITSTROOMUITSTROOMUITSTROOM====
SALDO
INSTROOMINSTROOMINSTROOMINSTROOM----////----
UITSTROOMUITSTROOMUITSTROOMUITSTROOM====
SALDO
INSTROOMINSTROOMINSTROOMINSTROOM----////----
UITSTROOMUITSTROOMUITSTROOMUITSTROOM====
SALDO
INSTROOMINSTROOMINSTROOMINSTROOM----////----
UITSTROOMUITSTROOMUITSTROOMUITSTROOM====
SALDO
Voorbeeld van keuzes (t.a.v. kostprijsdekkende huur)
� We hanteren één normatieve huur voor ieder gebouwtype
� Iedereen betaalt hetzelfde voor hetzelfde type gebouw
� Dus we brengen niet tot uitdrukking in de huursom: huur of koop, eigen grond of niet, a-locatie of in de periferie, duur of goedkoop, goed of slecht.
� Voorbeeld: kostprijsdekkende huur voor ‘geclusterde specifieke bouw’
is gebaseerd op (per m2 BVO):� De horizon (40 jaar, technische levensduur)
� De nieuwbouwkosten van vastgoed (EUR € 1870,- all in)
� De kosten van grond (11,5% van de bouwkosten)
� Het rendement en de ‘prijs’ van geld (�WACC 4,5%)
� Onderhoud en renovatie: 0,8% per jaar instandhouding en na 20 jaar ‘mid-life renovatie (50% bouwkosten)
� De restwaarde van vastgoed (grondwaardemodel v.s ‘going concern’)
� Bezetting (94,6%, frictie en functionele leegstand)
� Wat zit er niet in?� Dagelijks onderhoud, energie, schoonmaakkosten, apparaatskosten,
� OZB, heffingen/ verzekeringen
25
Lessons learned/algemene bevindingen
32
� Een Huurder-verhuurdermodel:� is een middel en geen doel op zich. � flankeert een brede aanpak van het vastgoedbeleid. � werkt optimaal icm opstellen van huisvestingsplannen per RVE.� veronderstelt integraal management en budgetverantwoordelijkheid
� Proces� Besluit top down tot invoering, maar implementeer bottom up. � Kaders en beleidskeuzen centraal vaststellen.� Opstellen plannen idealiter met het RVE management. � Het verrekenen volgt dan ‘vanzelf’� Iedereen betrekken, transparant werken, respect voor ieders belang/
verantwoordelijkheid
� Resultaten� Experimenteer met huren, ‘speel’ met parameters en check scenario’s� Bij invoer NZa-parameters ontstaat een huur die gelijk is aan
NHC/normatieve oppervlakte !
� Gewoon beginnen, maar niet overhaasten� Eerst de gedachtengang, dan de consequenties� Niet meteen alles in huur
Achtergrondinformatie: Impairment
besluit verkoopbesluit verkoop
Historische kostprijs + afschrijvenHistorische kostprijs + afschrijvenVastgoedbelegging (RJ 213)
Vastgoedbelegging (RJ 213)
Lagere realiseerbare waarde
Lagere realiseerbare waarde
Historische kostprijsHistorische kostprijs
Actuele waarde (niet afschrijven)Actuele waarde (niet afschrijven)
Eigen gebruik(RJ212)Eigen gebruik(RJ212)
Lagere realiseerbare waarde
Lagere realiseerbare waarde
Actuele waarde =vervangingswaardeActuele waarde =vervangingswaarde
Afschrijven:- Gebruiksduur- Restwaarde
Afschrijven:- Gebruiksduur- Restwaarde
Hoogste van:- Bedrijfswaarde- Opbrengstwaarde
Hoogste van:- Bedrijfswaarde- Opbrengstwaarde
Directe opbrengstwaardeDirecte opbrengstwaarde
of
ofGebruik
33
Achtergrondinformatie: Waardenmatrix
‘stille tekorten’
Bedrijfswaarde �
Boekwaarde �
‘stille reserves’
verkoop
‘sale & lease back’
verkoop
'sale & lease backverkoop
marktwaardeHerontwikkelenof sloop
doorexploiteren
sloop
consolideren
34
AT OSBORNE
AT Osborne B.V.J. F. Kennedylaan 100Postbus 1683740 AD Baarn
T: 035 5434343E: [email protected]
www.atosborne.nl