Download pdf - Turkiye Gayrimenkul Sektoru Raporu

8/7/2019 Turkiye Gayrimenkul Sektoru Raporu

1/21

DECEMBER 2009

TRKYECUMHURYETBABAKANLIK

YATIRIMDESTEK VETANITIMAJANSI

TRKYE

GAYRMENKUL

SEKTRRAPORU

OCAK 2010


2/21

2

Yasal UyarBu Belge yatrmclara Trkiyedeki byme ncelikli sektrlere dair bir sektr zeti salamak amacyla,

Trkiye Cumhuriyeti Babakanlk Yatrm Destek ve Tantm Ajans (TYDTA) tarafndan, DRT Kurumsal

Finans Danmanlk Hizmetleri A..nin (Deloitte) destekleri ile derlenen seriden biridir.Belge bu sektrle ilgili bilgilendirme amacyla hazrlanmtr. Belge her eyi kapsama ya da olas bir

yatrmcnn bu sektre yatrm yapma ya da yapmama konusunda karar vermesi iin ihtiya duyaca tm

bilgileri ierme iddiasnda deildir. Belgenin ya da sektre dair yaplacak dier incelemelerle balantl olarak

herhangi bir olas yatrmcya ya da danmanlarna verilecek herhangi bir yazl ya da szl bilginin doruluu

ya da taml ile ilgili olarak, ak ya da zmni, herhangi bir beyanda bulunulmayacak ya da garanti

verilmeyecektir ve bu konuyla ilgili olarak, TYDTA ya da Deloitte ya da herhangi bir alc ya da ilgili grevli,

alan ya da temsilci tarafndan herhangi bir sorumluluk kabul edilmeyecektir. TYDTA, Deloitte ve ilgili yan

kurulular ve ortak irketleri ile ilgili grevliler, alanlar ve araclar Belgeye ya da bu gibi bilgilere ve bu

Belge ve bilgilerde ortaya kabilecek hatalara ya da ihmallere dayanabilecek tm sorumluluklar aka

reddeder. Belgede yer alan bilgiler, Belgenin hazrland dnemde halka ak bilgi kaynaklarna dayanarak

hazrlanmtr. zellikle gelecekle ilgili projeksiyonlar, hedefler ve tahminlerin (varsa) elde edilebilmesi ya da

kabul edilebilirlii konusunda herhangi bir beyanda bulunulmamakta ve garanti verilmemektedir. TYDTA ve

Deloitte Belgede yer alan bilgileri dorulamamtr. Belgeyi alan kiiler, Belgenin iindeki bilgileri yasal,

kurumsal, vergisel ya da farkl bir neri olarak yorumlamamaldr. Herhangi bir alc ya da olas yatrmc

yatrm karar verirken bu Belgeye dayanmamaldr. Kendi durum tespit almalarn yapmalar ve bamsz

danmanlk hizmeti almalar nerilmektedir.

Belge, burada anlatlan hisse senetleri ya da irketler ya da varlklarn satlmas ya da satn alnmasna ya da

sz konusu sektre yatrm yaplmasna ynelik bir teklif ya da davet olmayp, TYDTA ya da Deloitte ya da ilgili

yan kurulular ya da ortak irketleri tarafndan yaplan bir taahht ya da neri niteliinde de deildir.

Belgenin datm ya da mlkiyet altna alnmas ile ilgili olarak, TYDTA ya da Deloitte herhangi bir yarg

alannda hukuksal sorumluluk kabul etmemektedir ve herhangi bir kayt gereksinimi ya da dier yasal

snrlamalarn alc tarafndan ihlal edilmesinden TYDTA ya da Deloitte sorumlu olmayacaktr.

Belgenin asl ya da zerinde deiiklikler yaplm versiyonu, hibir durumda yaynlanamaz, oaltlamaz ya

da bir cret ya da yelik karlnda nc taraflara satlamaz. Belgenin fikri mlkiyet haklar TYDTAa aittir.


3/21

3

NDEKLER1. Ynetici zeti 4

2. Sektre Genel Bak 5

2.1 Kresel Sektr 5

2.2 Trkiye Gayrimenkul Sektr 6

2.2.1 Genel Bak 6

2.2.2 Konut Piyasas 7

2.2.3 Ofis Piyasas 11

2.2.4 Perakende Piyasas 12

2.2.5 Lojistik Piyasas 13

2.2.6 Sektrdeki nemli irketler 14

2.3 Yatrm Frsatlar 15

2.4 SWOT Analizi 18

2.5 Sektrdeki Kurum ve Kurulular 19

ekiller Listesi 20

Ksaltmalar 21


4/21

4

1. Ynetici zetiABD ve Avrupa gayrimenkul piyasalar son dnemde konut finansman sisteminde yaanan kriz ve kreselekonomik durgunluktan byklde etkilenmitir. 2009 tarihli bir Knight Frank raporuna1gre, ABDde yeni

yaparz anket tarihindeki en dk dzeydedir. Ayrca, 2005 ylnda neredeyse 1.500 milyar ABD dolardzeyinde olan ipotek kredileri, 2008 ylnda 850 milyar ABD dolar seviyesine gerilemitir. Ayn durumAvrupadakibirok gayrimenkul piyasas iin de geerlidir. IMF, Avro Blgesinde 2009 ylnda GSYHnin %3,2 orannda decei tahmininde bulunmutur. Daralmann sonucunda, tm Avrupada talepte azalma vekonut fiyatlarnda aa ynl bir eilim gzlemlenmektedir. Dier yandan, Trkiye ve Rusya gibi gelimekteolan piyasalar, kresel krizden nemli lde etkilenmi olsalar da, halen gelecek vadetmektedir.

Gelien bir lke olan Trkiye, 1950li yllardan bu yana yaanan hzl sanayilemenin bir sonucu olarak genikapsaml bir kentleme srecinden gemektedir. Nfusun artmas ve krsal blgelerden kentsel blgelereg edilmesiehirlerin hzla bymesine yol amtr. Gayrimenkul piyasasgayrimenkul kullanm alanlarnagre temel olarak Konut Piyasas, Ofis Piyasas, Perakende Piyasas ve Lojistik Piyasas olmak zeresnflandrlabilir.

2001 ylnda Trkiye bankaclk sektrnde yaanan krizin ardndan gayrimenkul sektr uzun birtoparlanma dnemine girmitir. Yap ruhsat alan konut says 2002 ile 2006 yllar arasnda yllk %21likbileik byme oran ile artmtr.2 2004 ylnda 3,5 milyar TL olan konut kredisi tutar 2008 ylnda 37,5milyar TLye ulamtr.3stanbuldaki toplam ofis alan2002 ile 2006 yllar arasnda %10,7lik yllk bileikbyme oran ile artmtr. Modern alveri merkezlerinin says 2000 ylnda 44 iken2008 ylnda 190akmtr. Depolar iin alnan yap ruhsatlarnn says ise 2002 ile 2007 yllar arasnda %22lik yllk bileikbyme oran ile artmtr.4

Eyll 2008de ABDde yaanan ipotekli konut kredisi (mortgage) krizi ksa srede tm dnyaya yaylmtr.Trkiyede GSYH 2008 ylnda son eyrekteki daralmaya bal olarak reel bazda sadece % 1 oranndaartmtrve 2009 ylnda % 6 orannda daralma gerekletii tahmin edilmektedir.5Yap ruhsat verilen konutsays 2008 ylnda % 12, 2009 ylnn ilk dokuz aynda ise, bir nceki yln ayn dnemi ile kyaslandnda

% 17 orannda azalmtr.6 2009 ylnn ilk yarsnda stanbul ofis piyasasndaki ortalama boluk oran %4,87'den % 14'e trmanmtr.7Depolarn ortalama kira bedelleri dm ve boluk oranlar ykselmitir.

Bununla birlikte ekonomi 2009 ylnn ikinci yarsnda canlanmaya balamtr. 2008 ylnn ayn dnemi ilekyaslandnda 2009 ylnn ikinci eyreinde satlan konut says % 72 artmtr.8 Son dnemdesatlardaki art ve sektrn byme potansiyeli gz nnde bulundurulduunda Trkiye gayrimenkulpiyasasnn yeni bir gelime dnemine girmesi beklenmektedir.

Gayrimenkul piyasasnn byme potansiyelinin altnda yatan nemli etkenler u ekilde listelenebilir:

ok sayda dk kaliteli evin yerine yenilerinin ina edilmesi ya da bu evlerin yklmasbeklenmektedir. Bu durum mesken arz zerinde bask yaratmaktadr.

potekli konut kredisi sistemi ksa sre nce Trkiyede kullanlmaya balanmtr ve nemli bir

byme potansiyelitamaktadr.

Yeterince gelimemi perakende pazar perakende emlak piyasasnda nemli bir bymepotansiyeline iaret etmektedir.

Yasa d olarak ina edilen evler yklacak ve bu da arzn dorudan azalmasna neden olacaktr.

1Knight Frank Kresel Gayrimenkul Piyasas Raporu 2009

2GYODER Gayrimenkul Sektr Raporu, 2008

3Trkiye Bankalar Birlii


5Economist Intelligence Unit

6GYODER Gayrimenkul Sektr Raporu, 20087Colliers International Trkiye Gayrimenkul Sektr Raporu, 2009 Yl kinci Yars

8Trkiye statistik Kurumu


5/21

5

2. Sektre Genel Bak

2.1 Kresel SektrABD PiyasasKsa bir dnem nce yaanan ipotekli konut kredisi (mortgage) krizi ve kresel ekonomik durgunluk 2008ylnn ikinci yarsndan balayarak tm dnyadaki gayrimenkul piyasalarn etkilemitir. Tm dnyada yenikonut inaatlar durmu, ofis alan talebi azalm ve boluk oranlar artmtr.

karlan inaat ruhsatlarnn says konut arz asndannemli bir gstergedir. ABDde2006 ylndan sonramesken arz nemli lde azalmtr. Knight Frank Kresel Gayrimenkul Piyasas Raporuna gre ABD'deyeni yap arz aratrmatarihindeki en dk dzeydedir. potek kredisi krizinden kaynaklanan talepteki dve isizlik orannn artmas ABDde arzda deyol amtr.

ekil 1 - ABDde Yap Ruhsatna Sahip Konut Says

ABDde 2000 ile 2005 yllar arasnda % 3,4lk yllk bileik byme oran ile dzenli olarak artan ipotekkredileri 2006 ylndan sonra nemli lde azalmtr. Mortgage Banking Associationa (potek li Konut KredisiBankacl Birlii) gre, 2008 ylnda % 25 azalan ipotekli konut kredilerinin ve 2009 ylnda da % 14 azaldtahmin edilmektedir. Ancak 2009 ylnn son eyreinde konut satlar, konut inaatlar ve konut fiyatlardzelmeye ve istikrarl bir hal almaya balamtr.

ekil 2 ABDde Verilen potekli Konut Kredileri

-

500

1.000

1.500

2.000

2.500

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Kas.08Kas.09

1.0

00adet

Konut Yap Ruhsatna Sahip Daire Says

Kaynak: US Census Bureau

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009T

milyarABD$

Dnem tibariyle Verilen Konut Kredileri

Kaynak: US Census Bureau and Mortgage Banker Association

%24

%35

%40


6/21

6

Bu iyilemeninardnda yatan nemli etkenlerkonut fiyatlar ve ipotekli konut kredisi faizi oranlarndaki d,istihdam kaybndaki azalma ve konut kredilerinin uzun vadeye yaylmas olarak dnlmektedir. Bu etkenlerebal olarak 2010 ylnda ABDde mesken arznn, konut talebinin ve konut satlarnn iyilemesibeklenmektedir.

9

Avrupa PiyasasAvrupa ekonomisi de kresel ekonomik darboazdan nemli lde etkilenmitir. 2009 ylnda AvroBlgesindeki birok lke ekonomisinde durgunluk yaanmtr. IMF 2009 ylnda Avro Blgesindeki GSYHnin% 3,2 orannda dtn tahmin etmektedir.

Durgunluun etkileri Avrupadaki gayrimenkul piyasalarnda ksa srede hissedilmitir. RICS10 EuropeanHousing Review 2009 raporunda Avrupa konut piyasasnn son durumunu u ekilde aklamaktadr:

Tm Avrupada konut fiyatlarnda dme eilimi gzlemlenmitir. Orta ve Dou Avrupa lkeleri,

ngiltere, rlanda ve Fransada nemli dler grlmtr.

Yksek arz dzeyine karn mesken talebinde bir d grlmektedir.

Kresel ekonomik darboazn bankaclk sektr zerindeki genel etkileri ve Avrupa ekonomisindeki

durgunluun bir sonucu olarak ipotekli konut kredisi kullanmnda bir d grlmektedir.

Dier taraftan, kresel krizden etkilenmi olsalar da, Trkiye ve Rusya gibi gelimekte olan lkelerdeki

gayrimenkul piyasalar gelecek vadetmeye devam etmektedir.

2.2 Trkiye Gayrimenkul Sektr

2.2.1 Genel Bak

Gelimekte olan bir lke alarak Trkiye, 1950li yllardan bu yana yaanan hzl sanayilemenin bir sonucu

olarak, geni kapsaml bir kentleme srecinden gemektedir. Nfusun artmas ve krsal blgelerden kentselblgelere g hareketi, ehirlerin hzla bymelerinde etkin rol oynamtr. Gayrimenkul Piyasasnda Ortayakan Eilimler Aratrmasnn sonularna gre, stanbul tm Avrupa ehirleri arasndaki en cazip ncgayrimenkul yatrm piyasasdr.11

Trkiyedeki gayrimenkul piyasasn ynlendiren ya da etkileyen ok sayda faktr bulunmaktadr. Balcaetkenler aada zetlenmitir:

Nfus art

Krsal blgelerden kentsel blgelere devam eden g

Doal felaketler

Mevcut konutlarn yenilenmesi

Perakende piyasasnn modernizasyonu ve gelimesi

ok uluslu ve belli bir bykle ulam ulusal irketlerin saysndaki art ve bunun yol at ofis

alan ihtiyacndaki art

Avrupa, Orta Asya ve Orta Douarasnda bir kpr olan Trkiyenin corafi konumunun lojistik sektrve bununla ilgili inaat ihtiyacnn nemini ortaya koymakta olmas

Yukarda bahsedilen gerekelere dayanarak Trkiyegayrimenkul piyasas aadaki ekilde snflandrlabilir:

9

Moodys economy.com10 Royal Institution of Chartered Surveyors; RICS arazi, gayrimenkul, inaat ve ilgili evresel sorunlar

konularnda dnyann nde gelen profesyonel sertifikalarn temin etmektedir.11

ULI ve PWC (Urban Land Institute ve PricewaterhouseCoopers), 2009


7/21

7

1) Konut Piyasas

2) Ofis Piyasas

3) Perakende Piyasas

4) Lojistik Piyasas

2.2.2 Konut Piyasas

Artan nfus, ekonomik olanaklar ve kaynaklar gibi sebepler sonucunda 1950li yllardan itibaren krsalblgelerden stanbul, Ankara ve zmir gibi Trkiyenin en byk ve en ok sanayilemi ehirlerine g yaanmtr. zellikle stanbulda inaat hacmi ve konut fiyatlar Trkiyedeki dier ehirlerden ok dahayksektir.

Nfus art, krsal blgelerden kentsel blgelere devam eden g ve mevcut konutlarn yenilenmesi,Trkiyedeki konut ihtiyacn etkileyen ana etkenlerdir. te yandan, gelir dzeyi de talebi etkileyen nemli biretkendir. Trkiyede tahvil ve hisse senedi pazarnnok geni ve yaygn olmamasna ve zellikle ekonominin

ykselite olduu dnemlerde gayrimenkul yatrmlarndaki getirinin nispeten daha yksek olmasna balolarak gayrimenkul Trkiyedegeleneksel bir yatrm arac olagelmitir.

2008 yl sonunda, Trkiyedeki toplam konut says 16,8 milyondur.

2001 ylnda bankaclk sektrndeki krizin ardndan gayrimenkul sektr toparlanma dnemine girmitir.Konut yap ruhsat inaat almalarnn balamasna izin veren lisans olarak tanmlanr. Konut yap ruhsatverilen konut says 2002 ile 2006 yllar arasnda % 39 yllk bileik byme oran ile artmtr.

ekil 3 - Trkiyede Konut Yap Ruhsat Verilen Konut Says

Trkiye 2008 ylnda drdnc eyrekte yaanan sert de bal olarak reel GSYHde yalnzca % 1orannda art kaydederken, lkede 2009 ylnda % 6lk bir daralma gerekletii tahmin edilmektedir.12Ekonomideki durgunluk ya da daralmadan en abuk etkilenen sektrlerden biri gayrimenkul sektrdr. Konutyap ruhsat verilen konut says 2008 ylnda %12 ve 2009 ylnn ilk dokuz aynda bir nceki yln ayn dnemiile kyaslandnda % 17 dmtr. 2008 ile 2009 yllarnn ilk dokuz aylar kyaslandnda konut kredisikullanm da % 9,7 orannda dmtr.13

2009 ylnn ilk dokuz aynda kullanlan konut kredilerinin ve inaat ruhsatlarnn says azalm olsa da, 2008ylnn ayn dnemi ile kyaslandnda, bu dnemde Trkiyede satlan konut says % 25 artmtr.

12Economist Intelligence Unit

13TBB

-

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Eyl.08 Eyl.09

Konut Yap Ruhsat Verilen Daire Says

Kaynak: GYODER Gayrimenkul Sektr Temel Gstergeleri 2008, Turkstat


8/21

8

ekil 4 - Trkiyede Konut Says Baznda Konut Satlar

Colliers Internationala gre, konut piyasas 2009 ylnn ikinci yarsnda dzelmeye balamtr.142009 ylnnikinci eyreinde satlan konut says artc derecede yksektir. Sz konusu artn arkasnda yatan ennemli nedenin 2009 ylnda faiz oranlarnda yaanan keskin dler olduuna inanlmaktadr. Dk faizoranlar gayrimenkul yatrmlarn gerek bireysel, gerekse kurumsal yatrmclar asndan daha cazip bir halegetirmitir. Colliers International, ev sahiplerinin istedikleri ve alclarn arzulad fiyatlar arasnda halen farkolmasna ramen, sektrdeki durgunluk dneminin sona ermi gibi grndn belirtmektedir.15

Konut arz ve talebi arasndaki fark da sektrn gelecekteki bymesine dair dier bir olumlu gstergedir.GYODERin konut ihtiyac ile ilgili almasnn sonularna gre, Trkiyedeki konut arz talebi halenkarlayamamaktadr.16 Bu durum yasal olarak ina edilen konut saysnn talebi karlamaktan ok uzakolduu eklinde de yorumlanabilir. Colliers ve Buildecon gibi sektrn uzman kurulular sz konusu an

ounlukla kaak yaplama (Trkiyedeki sektrn geleneksel birsorunu) yoluyla karlandn belirtmektedir.

ekil 5 - Trkiye Konut Arz ve Talebi

Trkiyedeki kaak yaplama gelecekte oluacakyeniden yaplandrma ihtiyacnn da bir gstergesidir. Kaakyaplarnkalitesi dktr ve yasad olmalar nedeniyle gelecekteki durumlar belirsizdir. leride bu evlerinyklmas ya da iinde oturanlarn gelir dzeyleri arttka daha yksek kalitedeki evlere tanmalar sz konusu

14Colliers International Trkiye Gayrimenkul Sektr Raporu, 2009

15Colliers International Trkiye Gayrimenkul Sektr, 2009

16GYODER Gayrimenkul Aratrma Raporu 2, 2009

112.168 113.088 109.333

92.516108.861

194.743

111.913

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

108 208 308 408 109 209 309

Konut Satlar (adet)

: eyrekKaynak: TK

-

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

K

onutsays

Trkiye Konut Arz ve Talebi

Yap ruhsatlar Konut talebi

%74.1

%66.2

%47.8

%24.8

%16.5 %15.7%27.8

Kaynak: GYODER Gayrimenkul Aratrma Raporu 2, TK


9/21

9

olabilir. ehirlerin yeniden yaplandrlmas kapsamnda bu tr kaak yaplarn devlet tarafndan ykldgemite gzlenmitir. Arzda yaanmas olas bu azalmann bir sonucu olarak yksek kaliteli yaplarninasnda ve konut fiyatlarnda bir art olmas beklenebilir. Trkiyede bankaclk sektrnde yaanan krizinardndan 2002 ile 2006 yllar arasnda gayrimenkul sektrnn yllk % 40lk bir byme hz yakalam

olduu gibi, yakn tarihteki ekonomik darboazn etkilerinin sona ermesinden sonra sektrn yine nemli birbyme hz yakalamas beklenmektedir.

Konut FinansmanTrkiyedeki konut finansmannn hem kurumsal hem de kurumsal olmayan kaynaklar bulunmaktadr. Projefinansman, konut kredileri ve ipotekli konut kredileri kurumsal finansman kaynaklardr. Kooperatifler ve hissepaylam anlamalar ise kurumsal olmayan alternatiflerdir.

Kooperatifler yelerini daire ya da mstakil konut sahibi yapmak iin kurulan yasal tzel kiiliklerdir.Kooperatifler zellikle orta gelir dzeylerindeki vatandalar tarafndan en ok tercih edilen mlk edinmeyntemlerinden biridir.

Trkiyede hisse paylam anlamalar da yaygn olarak kullanlmaktadr. Bu tr anlamalarda arazi sahibisermaye paynn bir blm (rnein ina edilecek dairelerin yars) karlnda mteahhide arazisinivermektedir.

Proje finansmannda, projeyi gelitiren taraf uygun vadeli ve teminatl kredi vermeyi kabul eden bir finanskuruluuna bavurmaktadr.

ok dk bir seviyeden balam olmakla birlikte, son yllarda en hzl byyen konut finansman kaynakonut kredileridir. Enflasyon ve faiz oranlarnn dne paralel olarak, 2005 ylndan sonra konut kredilerinemli lde artmtr. 2004 ylndan nce konut kredilerinin GSYHyeoran % 1den daha dktr. Ancakbu oran 2008 ylnda %4e ykselmitir.

ekil 6Trkiyede Kullandrlan Konut Kredileri

Son dnemde yaanan darboazn ve kriz dneminde artan faiz oranlarnn bir sonucu olarak yeni konutkredileri 2008 ylnn son eyreinden itibaren dmeye balamtr. Finansman maliyetindeki artn olumsuzetkisi 2009 ylnn ilk yarsnda da devam etmitir. 2009 ylnn ikinci yarsndan balayarak faiz oranlardm ve bu d konut kredilerini ve konut satlarn olumlu ynde etkilemitir.

1,4 1,63,5

12,4

22,1

30,7

37,5

%0,0

%0,5

%1,0

%1,5

%2,0

%2,5

%3,0

%3,5

%4,0

-

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

35,0

40,0

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

milyarTL

Trkiye'de Kullandrlan Konut Kredileri

Konut kredileri Konut kredileri/GSYIH (%)Kaynak: TBB


10/21

10

ekil 7 - Konut Kredilerine Uygulanan Aylk Ortalama Faiz Oran ve eyrek Dnemler tibaryla Verilen Krediler

Trk liras cinsinden konut kredilerinin aylk faiz oranlar Kasm 2008de % 1,89a ulamken2009 ylnn ikinciyarsnda % 1,25 ile % 1,30 dzeylerine kadar gerilemitir. Baz Trk bankalar Austos ayndan sonra aylkfaiz oranlarn %1in altna drmtr. Bu gibi gelimelerin nmzdeki dnemlerdeki satlar vegayrimenkul sektrn olumlu ynde etkilemesi beklenmektedir.17

Trkiyede konut kredisi kullanm Orta ve Dou Avrupadaki AB yesi lkelere ve Avro Blgesindekiortalamaya kyasla ok dk seviyededir. Trkiyedeki konut kredilerinin dk seviyede olmas 2008 ile 2009yllarnda baz Orta Avrupa lkelerinin aksine sermaye yeterlilii olduka iyi bir dzeyde olan bankaclksistemi asndan herhangi bir istikrarszla ya da riske sebep olmamtr. Konut kredileri tutarnn dkolmasnn temel nedenleri faizlerin yksek ve vadelerin ksa olmasdr. Bunlara ek olarak, Trkiyedeki evlerinnemli bir blm inaat ruhsat alnmadan yaplmtr. naat ruhsat olmayan evlerisatn alan dk gelirli

gruplar yasal olarak izin verilmedii iin konut kredisi kullanamamaktadr.

ekil 8 - 2007Yl Konut Kredilerinin GSYIHye Oran (%)

Bu sorunlarn zm iin alma balatan hkmet, konut kredileri dzeyini ykseltmek amacyla 2007ylnda Konut Finansman Kanununu yrrle koyarak daha uzun vade seenekleri ve vergi tasarrufuolanaklar sunmutur.

17Colliers International Trkiye Gayrimenkul Sektr Raporu, 2009

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

0,00

0,20

0,40

0,60

0,80

1,00

1,20

1,40

1,601,80

2,00

Haziran 07 Eyll 07 Aralk 07 Mart 08 Haziran 08 Eyll 08 Aralk 08

milyonTL

Konut Kredileri - TL Baznda Ortalama Aylk Faiz Oran veVerilen Krediler

eyrek dnemler ierisinde verilen konut kredileri

Ortalama aylk faiz oranlar (TL)Kaynak: TBB ve GYODER Gayrimenkul Sektr Temel Gstergeleri, 2008

%36,5%33,7

%17,3%15,7 %14,5

%12,4 %11,6 %11,0 %10,1 %9,9%8,0

%3,6 %3,5

%0,0

%5,0

%10,0

%15,0

%20,0

%25,0

%30,0

%35,0

%40,0

Konut Kredilerinin GSYIH'ye Oran (2007)

Kaynak: Avusturya Merkez Bankas


11/21

11

Gnmzde konut kredilerinin dk bir dzeyde olmasna bal olarak ipotekli konut kredisi sisteminde bykbir byme yaanmas ve bunun da Trkiye gayrimenkul sektr zerinde olumlu etkilerinin olmasbeklenmektedir.

2.2.3 Ofis Piyasas

stanbul, zmir ve Ankara Trkiyede ofis piyasasnn en byk olduu ehirlerdir. stanbuldaki ofis piyasasdier iki ehre kyasla daha gelimitir ve uluslararas standartlara daha yakndr. Ofisler fiyatlarna vekonumlara gre A, B ve C olarak snflandrlmaktadr. Ofis piyasas Trkiyedeki okuluslu irketlerin, yabancyatrmlarn ve byk ulusal irketlerin saysnn artmaya balad 2002 ylndan beri gelimektedir.

ekil 9 (a) stanbulda Ofis Stoku (m2) ve (b) stanbuldaki Ofis Alan Dalm

Yaklak % 75i Avrupa yakasnda bulunan stanbuldaki toplam ofis alan 2002 ile 2008 yllar arasnda, %10,7lik yllk bileik byme oranyla artmtr. Avrupa yakasnda nemli i merkezleri Maslak, Levent,Beikta ve ilidir. Havaalan blgesinde ise (Gneli Yeilky Topkap) i merkezleri younluktabulunmamaktadr.Anadolu yakasnda ise ofisler Kozyata, Ataehir ve mraniyede younlamtr.18

Colliers 2009 Gayrimenkul Sektr Raporuna gre, 2009 ylnn ilk eyreinde A snf ofis stoku 144.700 m2artmtr. Raporda takip eden 2-3 yl iinde ofis arznn en ok ili, Levent, Kozyata ve mraniyeblgelerinde artaca belirtilmektedir.

ekil 10 - stanbul A Snf (a) ve B Snf (b) Ofis Piyasas (408)


-

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

stanbul'da Ofis Alan (m2)

Kaynak: GYODER Gayrimenkul Sektr Temel Gstergeleri, 2008

AvrupaYakas -

MerkeziBlgesi

51%Avrupa

Yakas - MerkeziOlmayan

Blge22%

AnadoluYakas27%

Ofis Alan Dalm


-

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

-5,0

10,015,020,025,030,035,040,045,0

%

ABD$/m2

stanbul A Snf Ofis Piyasas

Aylk ortalama kira (ABD$/m2)Ofis piyasas boluk oranlar


-5,010,015,020,025,030,035,040,045,0

-

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

%

ABD$/m2

stanbul B Snf Ofis Piyasas

Aylk ortalama kira (ABD$/m2)Ofis piyasas boluk oranlar



12/21

12

A ve B snf ofisler iinde, en yksek doluluk oran ve aylk en yksek kira tutar Levent, Etiler ve Maslak

blgelerindedir. Bublgeler stanbul'daki en nemli i merkezleridir ve mbana aylk kiralar35 ile 45 ABD

dolararasnda deimektedir.

2009 ylnda yaanan gelimelerle birlikteyukardaanlatlan genel durum bir miktar deimitir. 2009 ylnn ilkyarsnda stanbul ofis piyasasndaki ortalama boluk oran %4,87den %14e ykselmitir.19Ayn dnemde, Asnf ofislerin ortalama aylk kiras % 10 dmtr. Colliers International ortalama boluk orannn % 15dzeyini aabilecei 2010 yl iinde ofis piyasas dinamiklerinin deieceini tahmin etmektedir. Kiralardayeniden dzenlemeler yaplacak ve kiraclar kira szlemelerinin koullar zerinde daha fazla sz sahibiolacaktr.

2.2.4 Perakende Piyasas

Organize perakendecilerin (alveri merkezleri) saysnn artt son yllarda, gayrimenkul sektrnnperakende blm daha fazla nem kazanmtr. Gelirlerine gre organize perakendecilerin toplamperakendecilik piyasas iindeki pay 2002 ile 2008 yllar arasnda % 28den % 38e ykselmitir. 2008in

sonunda, perakende piyasasnn toplam gelirleri 241 milyar ABD dolarna ulamtr.

20

Ofis piyasasnn aksine, perakende gayrimenkul piyasas sadece byk ehirlerle snrl kalmam ve tmlkeye yaylmtr. 1988 ylndan beri, Trkiyede toplam 190 alveri merkezi ina edilmitir. Al verimerkezi inaatlar en ok 2000 ile 2008 yllar arasnda younlamtr ve sz konusu dnemdeki yllk bileikbyme oran % 20,1 seviyesindedir.

ekil 11 - Trkiye Perakende Sektr Arz

Alveri merkezlerinin brtkiralanabilir alan (BKA), 160.000 m2

lk bir alann eklenmesi ile birlikte, 2009 ylnnilk yarsnda 5,03 milyon m2ye ulamtr.21BKAdanceki yllarda yaanan hzl byme ile kyaslandnda,2009 ylnda nemli bir yavalama olmutur. Yavalamaya karn, sektrn srekli olarak gelimesine balolarak, perakende gayrimenkul piyasas halen bymektedir. Trkiye, Avrupa inaat liginde Rusya, Fransa,talya, Polonya ve Romanya gibi lkelerin nnde ve lider konumundadr.22 2009 ylnn ilk yarsndatamamlanan alveri merkezi alannn %67siAnadolu ehirlerinde bulunmaktadr.

1.000 kiiye den BKAdaki artkatedilen gelimenin nemli bir kantdr ve perakende piyasas iin de iyi birkarlatrma gstergesidir. Bu rakam 2000 ile 2008 yllar arasnda 18 m 2den 61 m2ye ykselmitir. Ankara

19

Colliers International Trkiye Gayrimenkul Sektr Raporu, 2009 Yl kinci Yars20 AC Nielsen21

Jones Lang Lasalle Trkiye Gayrimenkul Sektrne Genel Bak, 2009 Yl lk Yars22

Cushman and Wakefield, Avrupa Alveri Merkezi Geliim Raporu, 2009

44,053,0

62,0

80,095,0

114,0

133,0

154,0

190,0

18,0 21,2 23,626,9 28,8 32,8

38,149,8

61,1

-

20,0

40,0

60,0

80,0

100,0

120,0

140,0

160,0

180,0

200,0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Trkiye Perakende Sektr

AVM Says 1.000 kii bana brt kiralanabilir alan (m2)



13/21

13

ve stanbul 1.000 kiiye den BKA bakmndan (srasyla 176 m2 ve 150 m2) en nde gelen ehirlerdir.23

Trkiyenin 1.000 kii bana 61m2 olan ortalama alveri merkezi arz 1.000 kii bana 214m2 olan ABortalamas ile kyaslandnda halen ok dktr.Trkiyenin ortalamas ek Cumhuriyeti, Polonya, Slovakya

ve Macaristan gibi Orta ve Dou Avrupa lkelerinin de altndadr.ekil 12 AVM 1.000 Kii Bana BKA (m2) 2009

Trkiye ve Rusyadaki perakende piyasalar, Avrupadaki en hzl byyen piyasalardr.Trkiyede 1.000 kiiyeden BKAnn 2010 ylnda 118 m2olmas beklenmektedir.24Buna ek olarak, organize perakende piyasasnntoplam perakende sektr iindeki pay halen ok dktr. Bu nedenle gelecekte daha fazla bymesinibeklemek iyimserlik olmayacaktr.

2.2.5 Lojistik Piyasas

Orta Asya, Avrupa, Orta Dou ve Kuzey Afrika arasnda ktalararas ulam yollarnn kesitii noktada bulunan

bir lke olan Trkiyede lojistik piyasas en hzl byyen piyasalardan biridir (Trkiye lojistik sektr ile ilgili birrapor bu seride ayr olarak hazrlanmtr). Trkiyedeki lojistik operasyonlarnn % 60ndan fazlas stanbuldagerekletirilmektedir. stanbuldaki sanayi blgeleri genellikle ehri batan sona kat eden TEM ve E-5 gibianayollarn zerinde bulunmaktadr. stanbula ek olarak evre illerden zmit ve Tekirda da Trkiyenin analojistik merkezleri arasndadr.

Son yllarda doluluk oranlar dse de depo kiralarnda art gzlenmitir. 2009 ylnn ilk yarsnda isestanbuldaki ortalama kiralarn %15 orannda dt dnlmektedir.25Bunun nedeni ise lojistik sektrnnperformansnn ekonomik artlara byk lde bal olmasdr. Son dnemde yaanan ekonomik darboaz

23

Jones Lang Lasalle Trkiye Gayrimenkul Sektrne Genel Bak,2009 Yl lk Yars24

Jones Lang Lasalle Trkiye Gayrimenkul Sektrne Genel Bak - 2009 Yl lk Yars25

Jones Lang Lasalle Trkiye Gayrimenkul Sektrne Genel Bak - 2009 Yl lk Yars

0 100 200 300 400 500 600 700

UkraynaYunanistan

RusyaTurkiye

RomanyaMalta

MacaristanSlovakyaPolonya

ek Cumhuriyetitalya

spanyaAB -27 Ortalama

FransangilterePortekiz

FinlandiyaEstonya

DanimarkaAvusturya

LxemburgHollanda

rlandasve

Norve

AVM 1.000 Kii Bana Brt Kiralanabilir Alan (m2)

Kaynak: Cushman and Wakefield, AVM Geliim Raporu Avrupa, 2009


14/21

14

retim ve ticaret faaliyetlerinde azalmaya yol am ve bu durum da depolarn doluluk orannn dmesine yolamtr.

ekil 13 - stanbulda Depolarn Aylk Ortalama Kiras ve Boluk Oran

Bununla birlikte, son yllarda aralarnda DHL, CEVA Logistics, Khne Nagel ve Gergonun da yer ald ok

sayda uluslararas lojistik irketi Trkiye pazarna girmitir. Kresel ekonominin dzelmesinden sonra bu

saynn daha da artmas muhtemeldir. Trkiyenin corafi nemi nedeniyle blgedeki artan ekonomik etkinlii

destekleyecek olan lojistik piyasasnn orta ve uzun vadede gelimesi beklenmektedir.

2.2.6 Sektrdeki nemli irketler

Trkiyede faaliyet gsteren 14 adet Gayrimenkul Yatrm Ortakl (GYO) bulunmaktadr. Sermaye Piyasas

Kurulunun yaynlad Gayrimenkul Yatrm Ortaklklarna likin Esaslar Tebliine gre GYOlarn binalara,

arazilere, imar projelerine, gayrimenkule dayalmenkul deerlere ve snrl bir kapsamda da olsa, devlet tahviliya da hazine bonosu gibi dier sermaye piyasas aralarna yatrm yapmalarna izin verilmektedir. GYOlarn

Sermaye Piyasas Kurulunda kaytl olmalar ve stanbul Menkul Kymetler Borsasnda ilem grmeleri

gerekmektedir.

GYOlarn saylar ve portfylerinin byklzaman iinde artmtr. 2002 ile 2006 yllar arasnda GYOlarn

says ayn kalm ancak 661 milyon ABD dolar olan portfylerinin toplam bykl neredeyse katna

karak 1,8 milyar ABD dolarna ulamtr. 2008 ylnda GYO says14e km ve toplam portfy bykl

2,8 milyar ABD dolarna ulamtr. Diertaraftan kresel durgunluk ve finans piyasalarnda yaanan darboaz

stanbul Menkul Kymetler Borsasn da etkilemi ve GYOlarn piyasa deeri 2007 ylndaki 2,7 milyar ABD

dolar seviyesinden 2008 ylnda 763,3 milyon ABD dolarna dmtr.

ekil 14 - Trkiyedeki GYOlar

31.12.2008 tibaryla GYO Sektr BilgisiHisse Bana

Portfy Deeri(TL)

Net Portfy Deeri(milyon ABD$)

Net PortfyDeerinin Dalm

(%)

Akmerkez GYO 68.4 619.5 21.9Alarko GYO 44.7 162.0 5.7Atakule GYO 2.1 117.2 4.1EGS GYO 0.4 12.9 0.5IS GYO 1.8 109.4 3.9Dogus GE GYO 2.7 787.6 27.8Nurol GYO 5.3 34.9 1.2

zderici GYO 1.4 7.2 0.3Pera GYO 1.1 67.3 2.4Saglam GYO 1.2 44.8 1.6

Sinpas GYO 7.7 698.6 24.7Vakf GYO 4.8 60.6 2.1Y ve Y GYO 0.7 15.9 0.6Yap Kredi Koray GYO 3.4 89.9 3.2

Toplam 145.7 2,827.8 100.0Kaynak: GYODER

4,0 4,5 5,05,5 6,0

16,519,0

21,023,5

25,0

-

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

2004 2005 2006 2007 2008

Aylk Ortalama Kira ve Boluk Oranlar

Ortalama aylk depo kiras ABD$ Ortalama boluk oran (%)



15/21

15

ekil 15 - GYOlarnPortfy Deeri ve Piyasa Deeri

Trkiyede GYOlarn nemli ilevlerinden biri de gayrimenkul piyasasndaki kayt d ilemleri ortadan

kaldrmak ve gayrimenkul sektrne effaflk getirmektir. Bu ilev deerleme firmalarnn yardmyla

gerekletirilmektedir. GYOlarn portfy deerleri Sermaye Piyasas Kurulu tarafndan onaylanan bamsz

deerleme firmalarndan alnan ekspertiz raporlarna dayanmaktadr.

2.3 Yatrm Frsatlar

2002 ylnn bandan beristanbulda organize ve uluslararas bir emlak piyasas gelimeye balamtr. Buna

bal olarakstanbuldaki emlak piyasasna yerli ve yabanc yatrmclarn ilgisiher geen gn artmaktadr.

stanbuldaki gayrimenkul yatrmlarnn getirisi 2003 ile 2004 yllar arasnda zirveye ulam ve ofis yatrmlar

% 12,5, alveri merkezi yatrmlar % 10 ve lojistik emlak yatrmlar % 11,5 yllk ortalama reel getiri

salamtr.

ekil 16stanbul Gayrimenkul Yatrmlar Reel Getiri Oran

ULI ve PWC tarafndan hazrlanan Gayrimenkul Sektrnde Ortaya kan Eilimler Raporu, Avrupadaki

gayrimenkul yatrm ve imar eilimlerine dair genel bir bak salamaktadr. Bu raporun 2009 saysna gre

stanbul, Mnih ve Hamburgun ardndan Avrupadaki en cazip nc yatrm piyasasdr. Rapor stanbulun

yatrm uzmanlar iin en cazip piyasalardan biri olma zelliini koruduunu gstermektedir.

-

2

4

6

8

10

12

14

16

-

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

milyonABD$

GYO'larn Portfy Deeri & Piyasa Deeri

Portfy deeri Piyasa deeri GYO saysKaynak: GYODER Gayrimenkul Sektr Temel Gstergeleri,2008

6,0

7,0

8,0

9,0

10,0

11,0

12,0

13,0

2004 2005 2006 2007 2008

%

stanbul'da Gayrimenkul Yatrmlar Reel Getiri Oran

Ofis yatrmlar AVM yatrmlar Lojistik yatrmlar



16/21

16

Aratrma sonularna gre katlmclarn byk bir blm perakende sektr dndaki stanbul emlak

piyasas iin satn al nerisinde bulunmaktadr. Merkez i blgelerindeki A snf ofis arznn talebi

karlamaya yeterli olmamas ve arazi varlnn snrl ve pahal olmas nedeniyle en gl satn alm nerisi

ofis piyasasna ynelik olarak verilmektedir. Dier taraftan, 2008 ylnda yatrm beklentileri notu 7,2 puan ile

tarihindeki en yksek seviyesine ulaan stanbulun notu 2009 ylnda5,4e gerilemitir. Buna ramen raporda

stanbulun 2008 ylnda olduu gibi Avrupada en ok tercih edilen yatrm merkezlerinden biri olaca

belirtilmektedir.

ekil 17 - AratrmaSonularna Gre Yatrm nerileri veYatrm ngrleri (puan)

Yatrmclar Trkiye gayrimenkul piyasasna eken nemli faktrler unlardr:

Yasa d olarak ina edilen evler yklacak ve bu durum arzn azalmasna neden olacaktr.

ok sayda dk kaliteli evin yerine yenilerinin ina edilmesi ya da yklmas beklenmektedir. Budurum da mesken arz zerinde bask yaratmaktadr.

potekli konut kredisi sistemi Trkiyede ksa bir sre nce uygulanmaya balanmtr.

Yeterince gelimemi olan perakende sektr bu sektre ynelik emlak pazariin nemli bir byme

potansiyeli sunmaktadr.

Gayrimenkul sektr iki ekilde yabanc yatrmekmektedir. lki yabanc gerek kiilerin emlak almlar, ikincisiise yabanc ya da okuluslu irketler tarafndan yaplan dorudanyabanc yatrmlardr.

Deloitte Trkiye tarafndan 2009 ylnda hazrlanan "Trkiye'de Gayrimenkul Yatrm: steksizlikten taha" adlraporda yabanc yatrmclar tarafndan yaplacak gayrimenkul yatrmlar ile ilgili yasa l ve vergisel ereve

aklanmaktadr. Bu ereve u ekilde zetlenebilir:Hkmet yabanclar tarafndan Trkiyede edinilen gayrimenkullerle ilgili olarak, Tapu Kanununda bazdeiiklikler yapmtr. 5782 sayl Tapu Kanununda deiiklik yaplmasna ilikin kanun 15 Temmuz 2008tarihinde yrrle girmitir. Bu kanunun deitirilmi hali aadaki konular dzenlemektedir:

1. Yabanc gerek kiiler ya da yurt dnda kurulan yabanc irketler tarafndan yaplan gayrimenkul

almlar

2. Trkiyede yabanc yatrmclar tarafndan kurulan ya da yabanc yatrmclarn ksmen sahibi olduu

irketler tarafndan yaplan gayrimenkul almlar

Bu ikisi ksaca u ekilde aklanabilir:

1. Trk vatandalarnn ilgili yatrmcnn lkesinde gayrimenkul sahibi olabilme hakknn bulunmas veyasal snrlamalara uyulmas kouluyla, yabanc gerek kiiler Trkiye snrlar dhilinde gayrimenkul

satn alabilirler. Bu kanun yabanc gerek kiilerin merkez ile ya da yakndaki ilelerdeki imar plan

snrlar dhilindeki toplam alann %10una kadar sahip olabileceini de belirtir.

%53

%36

%43

%46

%32

%44

%43

%40

%15

%20

%15

%14

Ofis

Parekende

Endstriyel

Kiralk daire(mesken)

Aratrma SonularSatn al Tut Sat

Kaynak: Emerging Trends in Real Estate Survey

5,0

5,5

6,0

6,5

7,0

7,5

2006 2007 2008 2009

Yatrm ngrs (puan)

Kaynak: Emerging Trends in Real Estate Survey


17/21

17

Yurt dnda kurulan yabanc tzel kiilikler sadece Petrol Kanunu, Turizm Kanunu ve Sanayi BlgeleriKanunu'na uygun olarak gayrimenkul edinebilir.

2. Yabanc yatrmclar Trkiyede kurduklar ya da ksmen sahibi olduklar irketler vastasyla irket ana

szlemelerinde belirtilen faaliyetleriyle ilgili gayrimenkul satn alma hakkna sahiptir. Ayn hkmyabanc yatrmclar ile yerli irketler arasndaki mal ya da hisse satlar iin de geerli olacaktr.

Askeri blgeler, gvenlik blgeleri ve stratejik blgelerde gayrimenkul almlar Genel Kurmay

Bakanlnn onayna tabidir.

Yabanc yatrmclar gayrimenkuln bulunduu ilin valiliinden izin alarak gayrimenkul ve hakedinebilmektedir. Yatrmclarn ayn maddede listelenen gerekli belgelerle birlikte ilgili valiliebavuruda bulunmalar gerekmektedir. Komisyon sz konusu resmi yetkililer tarafndan salanan yazlgrlere uygun olarak, bavuruyu deerlendirmektedir.

Yatrmclara vergisel ereve ile ilgili ksa bir zet aada verilmitir.

1. Kurumlar vergisi: Gayrimenkul ilemleri ve kira gelirlerinden elde edilen sermaye kazanlar da dhil

olmak zere, net krn %20si.2. Gelir vergisi: Gayrimenkullerden kira geliri elde eden gerek kiiler kademeli olarak % 15ten % 35e

kadar kan dzeyde gelir vergisi demekle ykmldr.

3. Katma deer vergisi: rnlerin ve hizmetlerin trne bal olarak % 1, % 8, % 18 dzeyindedir.

kametgh olarak kullanlan 150m2nin altndaki konutlar % 1, dier tm gayrimenkuller %18 orannda

KDVye tabidir.

4. Gayrimenkuln tescili tapu bedeline tabidir. Hem alcnn hem de satcnn demesi gereken bedel

gayrimenkuln edinme ya da devirbedelinin % 1,5i olarak hesaplanr.

5. Emlak vergisi: 2009 ylnda tescil deerleri zerinden ikametgh amal kullanlan binalar iin % 0,1,

dier binalar (fabrika ya da ofis olarak kullanlan) iin % 0,2, araziler iin % 0,1ve antiye alanlar iin% 0,3 dzeyindedir.

Aada 2002 ve 2009 yllar arasnda gayrimenkul sektrnde yabanc yatrmclar tarafndan yaplan satnalma ve birleme ilemlerinin bir listesi yer almaktadr:

ekil 18 - Trkiye Gayrimenkul Sektrnde Satn Alma ve Birlemeler(2002 2009)

Alc irket Alcnn lkesi Alnan irket TarihSatnalma

oranlem Deeri

ABD Dolar(m)ahsi Yatrmc - Malone Mitchell ABD Gundem Resort Hotel Haziran 09 %100.0 50.0Metaltrade International Romanya GKY Real Estate Investment Eyll 08 %99.9 13.8Corio Hollanda Tarsus Gayrimenkul Gelistirme Yatirim Insaat Austos 08 %100.0 74.9Corio Hollanda Iskenderun shopping centre Temmuz 08 %100.0 181.7Corio Hollanda Act 4 Gayrimenkul Temmuz 08 %100.0 174.7Hellenic Petroleum Yunanistan Opet Aygaz Bulgaria Haziran 08 %100.0 15.6Corio Hollanda Adacenter Mays 08 %70.0 44.8Ocean Real Estate Management ngiltere Logiturc Mays 08 %90.0 325.0HAL Investments Hollanda Optiproje Optik Sanayi ve Ticaret Mays 08 %100.0 4.5Apollo Real Estate Advisors ; Multi Turkmall ABD; Turkiye CarrefourSa Merter AVM Kasm 07 %100.0 mevcut deildirCorio Hollanda Bursa AVM Kasm 07 %100.0 mevcut deildirCorio Hollanda Tekira AVM Ekim 07 %100.0 90.8Corio Hollanda Zirvekent AVM Temmuz 07 %100.0 44.0Apollo Real Estate Advisors ABD Taurus Gayrimenkul Haziran 07 %100.0 29.6Corio Hollanda Edip Alisveris Merkezi Mays 07 %35.0 29.6Corio Hollanda Esenyurt Alisveris Merkezi Mays 07 %50.0 60.0St. Martins REIT ngiltere Cevahir Alisveris Merkezi Mays 07 %50.0 421.0Corio Hollanda Adacenter Mays 07 %30.0 19.5Merrill Lynch & Co., Inc. ABD Neo AVM ubat 07 %100.0 94.0St. Martins REIT ngiltere Cevahir Alisveris Merkezi Eyll 06 %50.0 421.7Aerium Finance ngiltere Six shopping malls of CarrefourSa (Mersin, Nisan 06 %100.0 249.0AREF Investment Group Kuveyt Pro-Med Leasing Kasm 04 %99.0 mevcut deildirKaynak: Merger Market v e Deal Watch


18/21

18

2.4 SWOT Analizi

Strengths (Gl Noktalar) Salam bankaclk sistemi

Ksa bir sre nce uygulamaya konulan ipotekli

konut kredisi sistemi

Dnya apnda isim yapm gl inaat

firmalarnn varl

ULInin2008 ylnda Trkiyeyi Avrupada yatrm

yaplacak en cazip; 2009 ylnda ise nc encazip pazar olarak deerlendirmiolmas

Opportunities (Frsatlar) Konut arznntalepten dkolmasna bal

olarak ortaya kanbyme potansiyeli

Deprem ynetmelikleri uyarnca konut kalitesinde

beklenen art

Artan mesken ve plaza binas ihtiyac

ehirlerdeki yeniden yaplandrma almalarnngecekondularnyklmasna ve yerine daha

yksek kalitede konutlarn ina edilmesinesebebiyet vermesi

Weaknesses (Zayf Noktalar) potekli konut kredisi kullanmna uygun olmayan

kaak ve eski konutlarn sayca fazla olmas

zellikle stanbulda elverili arazinin kstlmiktarda ve pahal olmas

Threats (Tehditler) zellikle stanbul ve Trkiyenin nde gelen

sanayi blgelerini kapsayan Marmara

Blgesindeki yksek deprem riski

Sektrdeki allagelmi dalgalanma eilimi


19/21

19

2.5 Sektrdeki Kurum ve Kurulular

Kurum ve Kurulular

sim Ksaltma Tanm Web sitesi

Gayrimenkul Yatrm Ortakl Dernei GYODER

GYODER, Gayrimenkul Yatrm Ortakl Dernei, 2

Austos 1999 tarihinde, Trkiyedeki gayrimenkul yatrmortaklklarnn (GYO) mevcut ve kurulmakta olan temsilcileritarafndan, Trkiyede yeni ve gelecek vaad eden,ekonomiye dinamik bir yn vermede lokomotif olacak

gayrimenkul sektrnn tantm ve temsilini salamak,geliimini tevik etmek, sektre kalite, kontrol ve eitimkonularnda standardlar getirmek ve korumak amac ilekurulmutur.

www.gyoder.org.tr

Sermaye Piyasas Kurulu SPK

Merkezi Ankara'da olan kurulun stanbul'da bir temsilciliibulunmaktadr. Kurul'un temel grevi; Sermaye piyasasnngven aklk ve kararllk iinde almasn ve Tasarrufsahiplerinin yani yatrmclarn hak ve yararlarnnkorunmasnsalamaktr.

www.cmb.gov.tr

T.C. Babakanlk Toplu Konut daresiBakanl

TOK

Toplu Konut daresi Bakanlnn ilevi Trkiye'de konutretim sektrnn tevik edilerek hzl artan konut talebininplanl bir ekilde karlanmasn salamak ynndebelirlenmitir.

www.toki.gov.tr

T.C. Bayndrlk ve skan Bakanl n/aBayndrlk Bakanl, Trkiye'de kamu hizmetlerindememleketin imar ile ilgili ilerin yrtmekte grevlikurulularn bal olduu bir kurumdur.

www.bayindirlik.gov.tr

Deerleme Uzmanlar Dernei DUD

Deerleme Uzmanlar Dernei (DUD); mesleki faaliyettebulunan deerleme uzmanlar tarafndan, deerlemeuzmanl mesleini gelitirmek ve yceltmek amacylakurulmutur.

www.dud.org.tr

Lisansl Deerleme irketleri Birlii LDEBR

Sermaye Piyasas Kurulunca listeye alnmak suretiylegayrimenkul deerleme hizmeti veren irketlerin birarayagelerek oluturduu LideBR"'in amac deerleme

uzmanl mesleini Trkiye'de dnya standartlarna vemevzuatmza uygun mesleki formasyonda ve etik kurallariinde yaplmasn salamaktr.

www.dud.org.tr


20/21

20

ekiller Listesi

ekil 1 - ABDde Yap Ruhsatna Sahip Konut Says ........................................................................................... 5

ekil 2 ABDde Verilen potekli Konut Kredileri .................................................................................................. 5

ekil 3 - Trkiyede Konut Yap Ruhsat Verilen Konut Says .............................................................................. 7

ekil 4 - Trkiyede Konut Says Baznda Konut Satlar ................................................................................... 8

ekil 5 - Trkiye Konut Arz ve Talebi .................................................................................................................... 8

ekil 6 Trkiyede Kullandrlan Konut Kredileri ................................................................................................. 9

ekil 7 - Konut Kredilerine Uygulanan Aylk Ortalama Faiz Oran ve eyrek Dnemler tibaryla Verilen Krediler

...................................................................................................................................................................... 10

ekil 8 - 2007 Yl Konut Kredilerinin GSYIHye Oran (%) ................................................................................. 10

ekil 9 (a) stanbulda Ofis Stoku (m

2

) ve (b) stanbuldaki Ofis Alan Dalm ............................................... 11

ekil 10 - stanbul A Snf (a) ve B Snf (b) Ofis Piyasas (408) .................................................................... 11

ekil 11 - Trkiye Perakende Sektr Arz ......................................................................................................... 12

ekil 12 AVM 1.000 Kii Bana BKA (m2) 2009 .............................................................................................. 13

ekil 13 - stanbulda Depolarn Aylk Ortalama Kiras ve Boluk Oran ............................................................. 14

ekil 14 - Trkiyedeki GYOlar............................................................................................................................ 14

ekil 15 - GYOlarn Portfy Deeri ve Piyasa Deeri ........................................................................................ 15

ekil 16 stanbul Gayrimenkul Yatrmlar Reel Getiri Oran ............................................................................ 15

ekil 17 - Aratrma Sonularna Gre Yatrm nerileri ve Yatrm ngrleri (puan) ..................................... 16

ekil 18 - Trkiye Gayrimenkul Sektrnde Satn Alma ve Birlemeler (2002 2009) ...................................... 17


21/21