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<2011.04.12>
본 자료는 참고 자료이며 투자 결과에 대하여 책임지지 않습니다.
Real Estate Market Trend 2011.04.12
A+리얼티 리서치센터
▌개포지구단위계획 재정비 통과에 이어 서초 신반포1차, 우성1~3차 용적률 완화, 고덕시영 사업시행
인가 등 재건축 사업장을 둘러싼 호재들이 나오고 있으나 시장 분위기는 살아나지 않고 있음.
가격도 약보합세를 보이고 있을 뿐 매수세가 이어지지 않고 있음.
일반 매매시장이 침체되어 경매시장으로 물건이 나옴. 개포주공4단지가 예정되어 있음.
호재가 발표되면 금새 달아오르던 재건축 시장이 이처럼 바뀐 것은
이미 오른 가격으로 투자 수익성에 대한 기대가 낮고 침체된 시장으로 투자심리가 위축되었기 때문
또한 3.22부동산대책의 추진 여부 불투명 등 시장 관망세가 우세하기 때문으로 보임.
▌취득세인하 3월 22일부터소급해 전액 보전
정부와 한나라당은 취득세 인하를 예정대로 추진하되 이로 인한 세수 부족분 약 2조 1000억원을
중앙정부가 보전해주기로 방침을 정함.
취득세 인하에 반대하는 목소리도 많아 정부안대로 법안이 통과될지는 장담할 수 없음.
14일 법안심사소위원회에서 심사할 예정임.
▌전세, 이사철 지나면서 빠른 안정세 보임
학군 수요가 크게 줄어든 지역을 중심으로 하락함.
직장인, 신혼부부 수요가 진입하는 강북권 중소형 아파트를 중심으로 국지적 오름세 유지.
정책 혼선으로 곾망세 더욱 짙어져…
분양가상한제 폐지, 취득세율 인하 등표류하면서 얼어붙은 거래 시장
아파트 매매 변동률 (%) (출처:부동산114) 지역별 전세 변동률(%) (출처:국민은행)
Real Estate Market Trend 2011.04.12
취득세 인하 조치가 정치권에서 혼선을 빚는 가운데 매매시장의 관망세는 더욱 짙어지고 있다. 분양가 상한제 폐지
역시 추진 자체가 불투명해 시장이 혼란스럽다. 일부 저가 매물 거래 이후 매수심리가 위축되면서 거래 시장이 냉각
상태다. 개포지구 재건축 호재로 관심은 높아졌지만 매수세가 연결되지 않아 재건축 시장도 한산하긴 마찬가지다.
시장이 혼란스러운 것은 이 뿐만이 아니다. 서민을 위해 공급한다던 그린벨트내 보금자리주택의 ‘반값 아파트’공급
도 더 이상 공급되지 않을 전망이다. 보금자리주택의 분양가를 상향 조정하는 등 개정안을 준비하고 있어 또 한번 정
책의 신뢰를 잃고 있다. 오락가락하는 정부의 부동산 정책으로 시장의 혼선이 커져 움직임을 최소로 하는 모습이다.
A+리얼티 부동산 시장 동향
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전국 서울 경기 부산
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전국 서울 강남3구 재건축
'3핵(核) · 3부핵(副核)'으로 공간구조 개편
2030 서울시 도시기본계획안Real Estate Market Trend 2011.04.12
도심․강남중심 서울, 여의도․영등포포함한 3핵 시대로
- 서울시, 20년 장기 관점에서 미래가치 담은「2030 서울도시기본계획(안)」발표
- 개발․성장시대 치유와 회복 넘어 “살기 좋은 글로벌 녹색 서울” 미래상 제시
- 도심, 강남, 여의도․영등포 3핵이 대한민국과 서울의 글로벌 경쟁력 선도, 3부핵이 지원
- 도심, 부도심 개념 사라지고 수도권 차원의 상호협력 도시계획체계 강화
- 8개 광역 연계거점과 5개 지역거점 중심으로 도시서비스 기능 확충
→ 변두리로인식됐던창동, 망우등 서울과의경계외곽지역중심지로부상
- 오세훈 시장, “세계 대도시권 경쟁시대 대비하고, 일자리 창출 전기 마련”
지난 4월 5일 <2030 서울도시기본계획(안)>이 발표됐다. 도심-강남을 중심축으로 발전해온 서울이 여
의도를 포함해 ‚3핵시대‛로 재편된다.
* 도시기본계획은 토지이용·주택·교통·공원녹지 등 서울시의 도시공간계획과 관련한 최상위 법정 계획
으로 서울의 성장단계에 따른 미래가치를 제시하고 골격형성을 이끌게 된다.
의정부, 동두천
구리,남양주
하남, 광주
성남, 용인시흥, 안산
인천
고양, 파주
도심
영등포여의도 강남
용산
청량리왕십리상암
수색
마곡
망우
창동상계
연신내불광
천호길동
문정장지
사당남현
미아
잠실
목동
신촌
공덕
대림가리봉
<2030 서울 도시기본계획 공간구조>
'3핵(核) · 3부핵(副核)'으로 공간구조 개편
Real Estate Market Trend 2011.04.12
<도심, 강남, 여의도․영등포 3핵이 대한민국과 서욳의 글로벌 경쟁력 선도>
도심과 강남의 양대 중심축으로 발전해온 서울은 여의도․영등포라는 금융허브가 더해지는
3핵시대로 변모, 도약하게 된다.
도심 부도심이란 개념이 사라지고 업무기능이 집중된 ▴도심 ▴강남 ▴여의도․영등포의
“3핵”이 대한민국과 서울의 글로벌 경쟁력을 선도하게 되는 것.
또 ▴용산 ▴청량리․왕십리 ▴상암․수색의 “3부핵”이 이를 지원한다.
<도심, 부도심 개념 사라지고 수도권 차원의 상호협력 도시계획체계 강화>
2020계획에서의 1도심 5부도심, 11지역중심, 53지구중심으로 분류됐던 중심지 개념이
2030계획(안)에선 광역수도권역을 아우르는 기능과 역할 중심으로 재정립된다.
‘세계 도시 간 경쟁’ 패러다임이 ‘세계 대도시권 간의 경쟁’ 체제로 전환,
서울시와 경기도, 인천시가 수도권 차원에서 상호 협력하는 도시계획체계 형성
<8개 광역 연계거점과 5개 지역거점 중심으로 도시서비스 기능 확충>
과거 도심 부도심에서 담당했던 도시서비스기능을 8개의 광역 연계거점과 5개 지역거점 등을
중심으로 확충해 감으로써 서울과 수도권 시민들의 삶의 질 향상에 기여하도록 핵과 거점 간
역할을 분담했다.
2030 서울시 도시기본계획안
'3핵(核) · 3부핵(副核)'으로 공간구조 개편
Real Estate Market Trend 2011.04.12
<변두리로 인식됐던 창동, 망우 등 서욳과의 경계 외곽지역 중심지로 부상>
예를 들어 창동, 망우, 천호 등의 서울 외곽지역들이 재편된 수도권 차원의 공간구조에서 볼
때 경기 인천 지역의 배후인구를 가진 중심지로 비중이 확대, 일자리창출과 경제활성화의 거
점으로 재탄생하기 때문이다.
8개 광역연계거점(창동․상계, 망우, 천호, 문정․장지, 사당, 대림․가리봉, 마곡, 연신내․불광)
이 수도권 배후도시와 연계될 수 있도록 고용기반과 광역 환승기능을 강화해 나갈 계획이다.
지역균형발전을 실현하기 위해 권역별로 특화된 상업, 업무 지역거점을 육성할 계획이다.
▴ 서북권 : 미디어산업과 창조문화에 기반한 친환경 커뮤니티 구축
▴ 동북권 : 신 경제중심지 육성과 수변공간을 활용한 자족생활환경 구축
▴ 도심권 : 역사도시의 품격과 글로벌 경쟁력 강화
▴ 서남권 : 첨단산업 거점 육성 및 쾌적한 생활환경 구축
▴ 동남권 : 지식기반산업 육성 및 기성시가지 성장관리
권역별 구상은 향후 도시관리계획, 교통·주택 등 관련 계획 수립 시 구체적인 지침이 된다.
2030 서울시 도시기본계획안
'3핵(核) · 3부핵(副核)'으로 공간구조 개편
Real Estate Market Trend 2011.04.12
<서욳의 도시 지속가능성 강화 위한 도시계획 체계 보강 및 피드백 체계 도입>
서울시는 이번 도시기본계획의 실현성을 강화하기 위해 각종 공간시책에 대한 모니터링을 통
한 피드백 및 조정체계를 강화하는 한편, 현행 도시기본계획과 도시관리계획 사이를 논리적으
로 연결하는 권역별계획수립 단계를 추가해 종전 2단계의 도시계획체계를 3단계로 보완했다.
한편, 서울시는 이에 걸 맞는 도시발전을 이뤄나가기 위한 4대 핵심이슈를
▴경쟁력 있는 글로벌 서울 ▴매력 있는 역사문화 서울
▴함께 사는 행복 서울 ▴친환경 녹색 서울로 선정했다.
경쟁력 있는 글로벌 서울 : 도심, 영등포․강남 3핵에 대해 국제업무 중심지로 유도하고,
상암과 마곡지구 등은 첨단산업 및 지식기반산업 집적지로 육성해 나가며,
서울 8대 신성장동력 산업과 귀금속 등 4대 전통산업을 전략산업으로 선정, 집중육성
매력 있는 역사문화 서울 : 한옥과 전통문화 밀집지역 등을 잘 보존해 관광자원화 추진
함께 사는 행복 서울 : 낙후지역에 대한 도시재생, 서민들의 주거안정을 위해 수요중심의
주택공급 정책으로 서민주거안정에 주력
친환경 녹색 서울 : 2030년까지 온실가스 40%(1990년 대비) 절감 및 역세권 중심의
에너지 절약 공간구조 전환, 신재생에너지 이용률을 20%로 향상토록 목표 제시
관련 하위계획 및 자치구 발전의 원칙과 방향 제시
기본계획의 내용을 공간적으로 종합화
권역별 지역의 특성을 반영하여 계획 내용을 구체화
발전방향
교통체계개선
주거지관리
공원·녹지확충
중심지육성
2030 서울시 도시기본계획안
서욳시 대형건물 안전점검 사전예고제 시행
서울시는 아파트와 다중이용시설물 관리자에게 안전점검 시기를 2~3개월 전에 미리 알려주는 ‘시설물 안전점검 사전점
검 사전예고제’를 실시한다고 3일 발표했다. 점검 시기가 시설별，등급별로 다르고 시설이 지어진 지 10년이 지나면
다시 다른 기준이 적용되는 등 규정이 복잡해 안전점검 시기를 놓치는 경우가 많다고 서울시는 설명했다. 지난달에도 정
밀점검 대상 시설물 중 46%(258곳 중 119곳)만이 기간 내 점검을 마쳤다.
부동산 양도세 비과세 대상도 다욲계약서는 7월부터 추징
지금은 부동산을 거래할 때 실거래가액보다 낮은 금액을 기재하는 다운계약서를 작성해도 1가구 1주택자로서 3년 이상
보유하는 등 양도세 비과세 요건을 갖추면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 오는 7월부터는 허위계약서를 만
든 사실이 적발되면 비과세 혜택이 취소되고 세금을 추징당한다. 7일 국세청에 따르면 이 같은 내용의 소득세법 개정안
이 오는 7월 1일부터 실시된다. 7월부터는 허위계약서를 작성한 사람은 양도세 비과세 혜택을 못 받고 거꾸로 세금을
내게 된다. 허위계약서를 만든 사람에게는 '비과세 혜택이 없을 경우 내야 하는 세액'과 '계약서상 거래액과 실제 거래가
액과의 차액' 중 작은 금액이 추징된다.
대토보상대상자 개발리츠에 토지로 투자 가능해진다
앞으로 택지개발지구에서 보상대상자들이 현금보상 대신 토지로 보상받아 대토개발리츠에 투자할 수 있게 된다.
국토해양부는 10일 대토개발리츠에 공공택지를 수의계약으로 공급이 가능하도록‘택지개발촉진법 시행령 및 시행규칙’
의 개정안을 11일자로 입법예고한다고 밝혔다. 국토부가 이번에 대토개발리츠에 공공택지의 수의계약을 허용한 것은
그간의 제도적 정비를 뒷받침 해 대토개발리츠가 실질적으로 택지를 분양받아 사업이 가능하도록 하기 위한 것이다.
산업단지내 임대주택 줄어든다
산업단지 내 임대주택 공급 물량이 줄어들게 됐다. 정부가 산업단지 내에 건설하는 임대주택의 의무건립비율을 폐지키로
했기 때문이다. 민간 산업단지의 개발수익성을 높이려는 조치지만 기존 국민임대단지의 잇단 보금자리 분양주택 전환에
이어 임대주택물량 자체가 또 줄어들 가능성이 높다. 국토해양부는 최근 이 같은 내용을 골자로 하는 `산업입지의 개발에
관한 통합지침 개정`안을 고시했다고 11일 밝혔다. 현행 법안에는 산업단지개발계획 수립 시 공동주택용지 25% 이상을
국민임대주택용지로 공급하도록 하고 있었지만 이를 삭제했다. 시행자의 부담 완화 및 산단 개발의 활성화를 위한 조치라
는 이유다.
산업입지 통합지침상의 국민임대 주택용지 의무비율 규정은 삭제됐지만 임대주택법상 임대주택 의무비율은 여전히 적용된
다. 임대주택법상에는 국가가 개발하는 택지에 대해 임대주택용지 의무확보비율이 10%로 규정돼 있다. 따라서 산단 내
국민임대주택용지 확보 비율은 기존 25%에서 10%로 줄어들게 된다.
최신 부동산 뉴스 – 정책 정보
Real Estate Market Trend 2011.04.12
‘진척없는’ 서욳 정비예정구역 9월말 해제
서울시가 뉴타운 내 존치지역 중 일부 지역의 건축 제한 조치를 해제키로 한 가운데 시내 일반 재개발·재건축 정비예정
구역 중 진행 상황이 극히 지지부진한 구역도 이르면 올해 9월 말께 '예정구역'에서 풀릴 전망이다. 주민 동의 여부에
따라서는 재개발·재건축 정비예정구역으로 존치되는 상태에서 건축물 신·증축이 가능하도록 건축허가 제한 조치만 풀릴
수도 있게 된다. 현재 각 자치구는 281개 재개발ㆍ재건축 예정구역 중 추진위원회 구성 등 구체적인 절차가 진행되지
않아 법적으로 문제가 없는 절반 정도 구역의 주민을 대상으로 주민설명회, 반상회, 우편·문자 등을 통해 예정구역 해제
희망 여부를 조사 중이다. 뉴타운 구역 내 재개발·재건축 구역의 경우 이와 별도로 존치구역에 대한 건축허가 여부가 검
토되고 있다.한편 서울시는 11일 시내 26개 뉴타운 지구 자체에 대한 전면적인 해제 여부와 관련해 "뉴타운 지구 전면
해제를 검토한 바 없으며 현실적으로 불가능한 일"이라고 밝힌 바 있다.
5차 보금자리지구 430만여㎡ 싞규 지정
LH 재정난과 주택경기 침체 속에 중단설이 나돌았던 신규 보금자리주택지구의 지정이 재개된다. 다만 지정 규모는 1ㆍ2
차 때의 절반 정도인 2~3곳 430만여㎡로, 매년 2회였던 지정회수는 1회로 줄이고 올해 예정된 4차 지구부터 사전예
약까지 없애는 방안이 힘을 얻고 있다. 10일 국토해양부에 따르면 국토부는 지난 8일 LH공사 등과 검토회의를 갖고 5
차 보금자리지구 후보지 선정방안 등에 대해 논의했다. 작년 말 앞서 지정한 4차 지구와 광명 시흥, 성남 고등지구 역시
사전예약을 하지 않는 쪽으로 검토 중이다. 나아가 LH의 보상비 부담 등을 고려해 기존 지구의 본 청약시기도 늦추고 올
해 21만가구로 설정한 연간 보금자리주택 건설량(사업승인 기준)도 합리적 선으로 조정하는 방안도 모색한다.
광교 복합단지 '에콘힐' PF성사로 사업재개
경기도 광교신도시에서 국내 최대인 2조원 규모의 신도시 공모형 본 PF가 성사됐다. 7일 경기도시공사(발주처)는 한국
산업은행·대우건설등 16개 참여사와 광교신도시 주거문화 상업복합단지인 에콘힐 조성을 위한 프로젝트파이낸싱(PF)
금융약정을 체결했다고 밝혔다. 산업은행은 토지 중도금과 공사착공에 필요한 4400억원을 빌려주고 건설사들이 지급보
증을 서는 방식이다.
고덕시영 사업시행인가...재건축 '급물살'
서울 강동구 고덕시영아파트가 재건축 사업시행인가를 받았다. 지난달 말 개포지구 지구단위계획 변경안이 서울시의회에
서 승인된데 이어 고덕시영 재건축사업이 시행인가를 받음에 따라 강남권 재건축 사업이 급물살을 탈 전망이다. 6일 관
련업계에 따르면 고덕시영 아파트는 지난 5일 강동구청으로부터 재건축 사업시행인가를 받았다. 이어 관리처분인가를 거
쳐 올해 하반기부터 이주·철거 절차를 밟을 계획이다.
우성 용적률 300% 허용에 서초동 인근 단지들 기대
서울 서초동에서 재건축을 추진 중인 중소형 단지 주민들이 요즘 바빠지고 있다.
우성 1ㆍ2ㆍ3차가 모두 용적률 300%로 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하면서 다른 단지들도 같은 기준을 적용받
을 가능성이 커졌기 때문이다. 이 일대 단지들은 서울 강남역과 가까워 선호도가 높다.
최신 부동산 뉴스 – 개발 정보
Real Estate Market Trend 2011.04.12
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